軌道交通沿線土地溢價歸公的政策與實踐——以東莞市為例

摘要：軌道交通周邊土地開發和溢價歸公有助于緩解城市財政壓力,推動公交都市建設。結合國外實施溢價歸公的政策和實踐模式,以東莞市為例,在資料收集、政策分析、文本和案例解讀的基礎上,探討了中國城市政府在規劃和建設軌道交通中,以土地溢價歸公反哺軌道交通融資的政策安排和實施效果。結果表明:1)溢價歸公的本質是以特定方式實現正外部效應的內部化,由于土地制度和稅收體系的差異,歐美地區溢價歸公主要依賴多樣化的土地稅收體系,而中國城市的實踐主要借鑒了“軌道+物業”的聯合開發模式;2)東莞市溢價歸公策略的形成是綜合開發規劃編制和審批、沿線土地控制和儲備、土地發展權轉移、土地增值分配等核心環節有效協調的結果;3)東莞軌道交通沿線土地開發能形成可觀的財政收益,潛在土地收益占軌道資金總需求的比例超過20%,但在實施過程中仍面臨較大困難。東莞市案例能為其他城市軌道交通融資、土地開發和溢價歸公的政策體系編制和有效實施提供一定的參考。