房價上行背景下賣方明示違約案件的無權問題——兼評《民法總則》第171條和第172條

摘要：房價上行背景下,面對巨大經濟利益,賣方以各種理由拒絕繼續履行合同的現象頻發,尤以二手房交易為甚。理順賣方明示違約問題的核心是無權制度。表見是買方主張賣方繼續履行合同繼而取得房屋所有權的請求權基礎,雖然《民法總則》第172條在規則層面并未修改表見制度,但“被人過錯”和“相對人無過失”兩個構成要件在審判實踐中的認定一直未曾統一過,前者應當作為法官利益衡平時的必要考量因素,后者應作目的性限縮,表見的成立應容忍相對人一定程度的過失存在。狹義無權經《民法總則》第171條實現了制度上的修正和完善,但在責任性質和責任范圍兩個問題上仍然留下了空白和爭議,無權人承擔的不是合同責任,而是一種具有擔保功能色彩的法定責任;無權人承擔的賠償責任范圍應綜合考量相對人和無權人各自的主觀情況以后再行認定,損失類型同樣會基于兩方的善意與否有所區別。