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關鍵詞：行政事業單位；房產出租管理；問題；建議
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01
近年來，隨著行政事業單位辦公用房的不斷改善，新建辦公用房的陸續竣工和投入使用。最近中央又出臺了整合辦公用房的一系列措施，一批新老閑置的辦公用房、臨街店面房將為行政事業單位出租房產提供了物資保證，成為行政事業單位增加收入，開辟財源的一個新亮點。但從近年來的審計情況看，行政事業單位房產出租管理中，還存在許多這樣那樣的問題需要改進和完善。
一、當前行政事業單位出租房產管理中存在的主要問題
（一）出租房產日常管理薄弱，導致出租房產產權不清晰。
行政事業單位固定資產管理歷來是一個薄弱環節，尤其是出租房產的管理，其管理上的薄弱環節主要有：
1.出租房產核算不規范。大部分單位出租的房產其固定資產價值沒有在賬上全面清晰的反映，甚至根本沒有賬面價值，成為一種賬外資產。出租房產核算上的不規范，為日后產權糾紛埋下隱患。
2.出租房屋未辦好產權證。絕大部分單位沒有辦好出租房屋房產證，有的只辦了部分房產證，有的甚至全部未辦，這為日后產權糾紛埋下隱患。
（二）政府有關部門管理疏漏，導致租賃管理中出現真空。
房屋出租管理是一個系統工程，需要相關部門共同來管理。但從審計情況來看，由于在管理上的疏漏，制度的執行監管不律，導致行政事業單位出租房管理上出現真空。如：單位出租未進行登記，改變建筑物使用性質未經審批，劃撥土地出租取得的土地收益也未進行征收等。
（三）房產出租收益管理欠佳，導致國家和單位收益流失。
行政事業單位對外出租房屋，目的是要取得房租收益，為單位增加收入，但在出租收益管理上，存在好多薄弱環節：
1.房屋出租缺乏公平公開公正運作方式。大多數單位都是領導拍板，辦公室人員具體操作。由于沒有進行公開招租，缺乏必要競爭機制，房產出租也就沒有一個公平合理價格。在大量房租收益流失的同時，腐敗也就隨之產生。
2.出租房產協議簽訂不夠規范。一是有的單位部分房產出租，沒有與承租人簽訂協議，房屋出租的期限、租金及支付方式等都是口頭協定；二是部分協議已經到期，且承租人已經更換，但協議沒有重新簽訂；三是部分協議的條款不夠規范，缺乏合同法規定的必要條款。
3.租金收繳不力，欠繳租金情況時有發生。由于行政事業單位房屋出租，承租人往往是個人，而收租人往往是公家，當承租人出現生意不好等情況時往往采取拖欠租金辦法，未能及時履行協議規定的交租義務。
4.絕大部分單位沒有將租金收入納入單位綜合預算管理，未能受到預算的約束。
二、產生上述問題的主要原因
根據審計情況反映，目前行政事業單位出租房屋管理上存在的問題，其產生的原因是多方面的，主要有：
（一）租賃雙方法制觀念淡薄，依法租賃難以貫徹落實。從審計的情況看，大部分單位對出租房屋想法很簡單，沒有象房屋轉讓、房屋抵押那樣重視，依法租賃觀念還十分淡薄，以至于出現了房屋出租不登記、出租房屋無產權證和出租房屋無賬面價值等奇怪現象，為日后引起經濟糾紛甚至產權糾紛埋下隱患。
（二）主管部門管理不到位，不符合規定租賃難以糾正。房地產管理、規劃、土管、國資等行政主管部門，應當在各自的職責范圍內對行政事業單位的房屋租賃進行依法管理，而從審計的情況來看，這些職能部門的管理職能基本上沒有到位，因此，一些不符合規定的租賃也難以糾正。
（三）針對性管理制度不健全，長效管理難以有章可循。雖然從整個租賃市場來看，有較完備的法律法規，大到法律，小到政府規章和規范性文件，這些都對整個租賃市場起到很好的規范作用。但行政事業單位房屋出租有其特殊性，出租一方是國有資產，承租一方是個體經濟或者說是民營經濟，由于沒有相應的制度約束，以至于出現了招租不公開、租金入賬不規范、簽訂協議草率等不正常情況。
三、改進和完善行政事業單位房產出租管理的幾點建議
（一）加強宣傳，提高依法租賃的自覺性。目前雖然有《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《浙江省房屋租賃管理條例》等等，但從審計情況來看，許多單位還不知道有這些法律法規。因此，要加強這些法律法規的宣傳，提高租賃雙方依法租賃的自覺性，使行政事業單位房屋出租符合法律法規的規定。
乙方（承租人）：_________簽名/蓋章 身份證號碼：________（需本人填寫）
根據《中華人民共和國》及有關規定，為明確甲、乙雙方的權利義務關系，經雙方協商一致，簽訂本個人房屋出租協議書。
一、甲方將______路_____號一樓一底的房屋出租給乙方作為____使用。
二、租期_____年，從______年___月___日起到______年___月___日為止，必須一次性付清租金后使用。
三、年租金為人民幣______元（作為甲方凈收入），乙方共現金支付（計大寫_______元整）。
四、房屋出租保證金
1、交付租金同時，乙方應另付保證金人民幣______元整（小寫：_____元人民幣）。
2、保證金支付方式是以現金支付。
3、本協議作為本期保證金收據，請妥善保管；當本期保證金轉入下期租房協議后，本協議作為保證金收據的功能自動作廢、同時按新協議條款執行老協議自行作廢。
五、房屋出租合同乙方租用后應注意事項
1、乙方應遵守中國法律，不做違法亂紀得活動，如若違反法律由乙方負責。
2、乙方應注意居住安全，自行采取防火、防盜等安全措施。加強用電安全，不得亂拉、亂接電線；對于防盜、防火、用電安全進行經常檢查。如乙方措施不當造成損失，其損失由乙方自行承擔；造成甲方房屋財產損失，由乙方全額賠償給甲方；造成第三方房屋財產損失，由乙方負責處理，由乙方全額賠償對方。并按違約處理
3、乙方對租用房沒有處理權，不能擅自與人合租、轉租或借給他人，也不能改變其用途，否則屬于違約。如有此類情況發生除支付違約金外，甲方有權解除協議并收回房屋。電、水、電視、……及其它設施由乙方使用，產生的費用（衛生垃圾費）由乙方按時、足額繳納，如有失誤，造成糾紛，由乙方自行解決，確需甲方出面協助解決時，乙方應支付甲方必要費用。以上繳費收據請乙方自行保存，以備查對。
附：電表底數_____水表底數_____；電視費_____；取暖費_____以上數據由乙方自行核對，自行填寫。
4、乙方在租用期內，不得改變房屋結構及其設施；使用中如有損壞或管道堵塞，應予修復、疏通，費用自理。乙方裝修須合理且費用自理；乙方退租或租期到期如需拆除裝修請同時恢復房屋原貌，產生費用由乙方自理。如不恢復按違約處理
5、甲方不分擔乙方在租房期內對其自身造成的損失和對第三方造成的任何道德、經濟、經營和法律責任及經濟損失。
六、個人房屋出租協議書的租賃期間的房屋修繕和裝飾
修繕房屋是甲方的義務。甲方對出租房屋及其設備應定期檢查，及時修繕，做到不漏、不淹、三通（戶內上水、下水、照明電）和門窗好，以保障乙方安全正常使用。
修繕范圍和標準按城建部（87）城住公字第13號通知執行。
甲方修繕房屋時，乙方應積極協助，不得阻撓施工。
出租房屋的修繕，經甲乙雙方商定，采取下述第______款辦法處理：
1、按規定的維修范圍，由甲方出資并組織施工；
2、由乙方在甲方允諾的維修范圍和工程項目內，先行墊支維修費并組織施工，竣工后，其維修費用憑正式發票在乙方應交納的房租中分______次扣除；
七、有關退租、轉讓的條款
1、協議期內，乙方履行本協議所有條款后，甲方不得提前收回房屋（發生甲方能力范圍之外的不可抗事件（如地震等）和乙方違約的情況下除外）。
2、乙方租期未到期而要求退租時，必須與甲方協商一致，并且要支付違約金給甲方。
3、協議期內，乙方如果出現以下任何情況：退租、轉讓、及由于乙方違約原因造成甲方提前收回房屋的任一情況下，乙方都必須按協議繳清所有應付款項。
4、乙方承租到期應完好歸還房屋和所有鑰匙及有關物品，如果所租房內的所用設備有損壞，乙方負責修復或者甲方在保證金內扣除相應賠償金額。
5、甲方原則上不同意轉租，但乙方確有困難時，應提前向甲方申明，經甲方授權同意，乙方才可實施轉租事宜。
6、乙方轉讓時需向續租方明示本協議內容，轉讓期為租期內期限；乙方沒有通過甲方書面同意及簽字的轉讓行為，屬乙方無效轉讓、乙方的無效轉讓是違約行為，甲方不予承認。
7、乙方無效轉讓的責任由乙方（即轉讓方）和續租方承擔，如該無效轉讓已交接結束，責任由續租方全額承擔，甲方在收回房屋的同時續租方還將支付乙方應負擔的全額違約金及相關費用。
8、有效轉讓租期為合同內租期，有效期內租金為_______元整（人民幣____元正）。
9、續租方需超出租期時，必須同甲方簽訂新的租房協議。
10、轉讓交接，水、電、電視、設施及有關經濟費用問題，由雙方自行處理，如有遺留問題，續租方自行承擔，甲方不負連帶責任。
八、房屋出租合同有關續租的事項
1、租房者在遵守前期協議的情況下，可以獲得優先續租權，但必須在原租期結束日前一個月與甲方重新簽訂租房協議，租金由甲乙雙方協議商定。
2、在原租期已到期，新的續租協議還未簽訂的情況下，甲方有權收回房屋，不再簽約續租。
九、本協議經甲乙各方協商一致、同意、簽名蓋章后生效，簽訂之日為本協議的生效日期；所有條款必須執行、本協議內所涉違約的違約金金額為人民幣______元整，凡乙方違約將支付給甲方違約金外同時甲方將收回房屋并且乙方根據本協議條款繳清各種費用所有應付款。
十、本租房協議為甲乙雙方的正式協議，以原件為準（甲方未蓋紅印章的不屬正式協議，復印件不能作為正式協議使用），；如有轉讓，則經甲方、乙方（即轉讓方）和續租方三方同意簽名的轉讓附件應附于正式協議一并使用，具有同等法律效力。
十一、補充協議_____________________ .
十二、本協議壹式_____份，甲乙各方各執壹份。 甲方于_____年申明：本房屋出租期限到***年底即**年**月**日止，屆時甲方將收回自用。
甲方：_________簽名/蓋章（紅印）
乙方：_________簽名/蓋章
聯系電話：__________
房屋租賃合同如何寫一 出租方(甲方)
身份證號碼：
承租方(乙方)
身份證號碼：
甲，乙雙方通過友好協商，就房屋租賃事宜達成協議如下：
一、租賃地址：
二、室內附屬設施：
三、租用期限及其約定：
1.租用期限：自 年 月 日起至 年 月 日;
2.房屋租金：每月 元人民幣;
3.付款方式：按口月 口季度 口半年 口年 支付，另付押金 元，租房終止，甲方驗收無誤后，將押金退還乙方，不計利息;第1次付款計 元人民幣;
4.租賃期內的水，電，煤氣，電話，有線電視，衛生治安費由乙方支付，房屋修繕等費用由甲方支付;
5.租用期內，乙方有下列情形之一的甲方可終止合同，收回房屋使用權，乙方需承擔全部責任，并賠償甲方損失：
(1)乙方擅自將房屋轉租，轉讓或轉借的;
(2)乙方利用承租房屋進行非法活動損害公共利益的;
(3)乙方無故拖欠房屋租金達 天;
(4)連續3個月不付所有費用的。
四、雙方責任及義務：
1.乙方須按時交納水，電，煤，電話等費用，并務必將以上費用帳單交給甲方，甲方須監督檢查以上費用;
2.無論在任何情況下，乙方都不能將押金轉換為房屋租金;
3.在租用期內，甲方必須確保乙方的正常居住，不得將乙方租用的房屋轉租(賣)給任何第三者;或在租賃期內房租加價;
4.租用期滿后，乙方如需繼續使用，應提前1個月提出，甲方可根據實際情況，在同等條件下給予優先;
5.在租賃期內，甲乙雙方如有一方有特殊情況需解除協議的，必須提前一個月通知對方，協商后解除本協議;
6.乙方入住該物業應保持周圍環境整潔做好防火防盜工作，如發生事故乙方應負全部責任;
7.乙方不得擅自改變室內結構，并愛惜使用室內設施，若人為損壞的將給予甲方相應賠償;如發生自然損壞，應及時通知甲方，并配合甲方及時給予修復。
五、其它未盡事宜，由甲乙雙方協商解決，協商不成按有關現行法規辦理或提交有關仲裁機關進行仲裁。
本協議一式三份，甲，乙雙方各執一份，簽字后即行生效。
六：其它說明： 1、入住時的電表度數： 2.水表度數：
出租方：
聯系電話：
承租方：
聯系電話：
簽約日期： 年 月 日
房屋租賃合同如何寫二 甲方(房 主)__________簽名
乙方(承租人)___________簽名
身份證號碼：______________________________________________
根據《中華人民共和國》及有關規定，為明確甲、乙雙方的權利義務關系，經雙方協商一致，簽訂本個人房屋出租協議書。
一、甲方將______________路_________號一樓一底的房屋出租給乙方作為____使用。
二、 租期_____年，從______年___月___日起到______年___月___日為止，必須一次性付清租金后使用。
三、 年租金為人民幣_____________元(作為甲方凈收入)，乙方共現金支付(計大寫__________________元整)
四、房屋出租保證金
1、交付租金同時，乙方應另付保證金人民幣_____________元整(小寫：_____________元人民幣)
2、保證金支付方式是以現金支付。
3、本協議作為本期保證金收據，請妥善保管;當本期保證金轉入下期租房協議后，本協議作為保證金收據的功能自動作廢、同時按新協議條款執行老協議自行作廢。
五、房屋出租合同乙方租用后應注意以下事項：
1、乙方應遵守中國法律，不做違法亂紀得活動，如若違反法律由乙方負責。
2、乙方應注意居住安全，自行采取防火、防盜等安全措施。加強用電安全，不得亂拉、亂接電線;對于防盜、防火、用電安全進行經常檢查。如乙方措施不當造成損失，其損失由乙方自行承擔;造成甲方房屋財產損失，由乙方全額賠償給甲方;造成第三方房屋財產損失，由乙方負責處理，由乙方全額賠償對方。并按違約處理
3、乙方對租用房沒有處理權，不能擅自與人合租、轉租或借給他人，也不能改變其用途，否則屬于違約。如有此類情況發生除支付違約金外，甲方有權解除協議并收回房屋。電、水、電視、及其它設施由乙方使用，產生的費用(衛生垃圾費)由乙方按時、足額繳納，如有失誤，造成糾紛，由乙方自行解決，確需甲方出面協助解決時，乙方應支付甲方必要費用。以上繳費收據請乙方自行保存，以備查對。
附：電表底數_____水表底數_____;電視費_____;取暖費_____以上數據由乙方自行核對，自行填寫。
4、乙方在租用期內，不得改變房屋結構及其設施;使用中如有損壞或管道堵塞，應予修復、疏通，費用自理。乙方裝修須合理且費用自理;乙方退租或租期到期如需拆除裝修請同時恢復房屋原貌，產生費用由乙方自理。如不恢復按違約處理
5、甲方不分擔乙方在租房期內對其自身造成的損失和對第三方造成的任何道德、經濟、經營和法律責任及經濟損失。
六、個人房屋出租協議書的租賃期間的房屋修繕和裝飾
修繕房屋是甲方的義務。甲方對出租房屋及其設備應定期檢查，及時修繕，做到不漏、不淹、三通(戶內上水、下水、照明電)和門窗好，以保障乙方安全正常使用。
修繕范圍和標準按城建部(87)城住公字第13號通知執行。
甲方修繕房屋時，乙方應積極協助，不得阻撓施工。
出租房屋的修繕，經甲乙雙方商定，采取下述第______款辦法處理：
1.按規定的維修范圍，由甲方出資并組織施工;
2.由乙方在甲方允諾的維修范圍和工程項目內，先行墊支維修費并組織施工，竣工后，其維修費用憑正式發票在乙方應交納的房租中分______次扣除;
七、有關退租、轉讓的條款
1、協議期內，乙方履行本協議所有條款后，甲方不得提前收回房屋(發生甲方能力范圍之外的不可抗事件(如地震等)和乙方違約的情況下除外)
2、乙方租期未到期而要求退租時，必須與甲方協商一致，并且要支付違約金給甲方。
3、協議期內，乙方如果出現以下任何情況：退租、轉讓、及由于乙方違約原因造成甲方提前收回房屋的任一情況下，乙方都必須按協議繳清所有應付款項。
4、乙方承租到期應完好歸還房屋和所有鑰匙及有關物品，如果所租房內的所用設備有損壞，乙方負責修復或者甲方在保證金內扣除相應賠償金額。
5、甲方原則上不同意轉租，但乙方確有困難時，應提前向甲方申明，經甲方授權同意，乙方才可實施轉租事宜。
6、乙方轉讓時需向續租方明示本協議內容，轉讓期為租期內期限;乙方沒有通過甲方書面同意及簽字的轉讓行為，屬乙方無效轉讓、乙方的無效轉讓是違約行為，甲方不予承認。
7、乙方無效轉讓的責任由乙方(即轉讓方)和續租方承擔，如該無效轉讓已交接結束，責任由續租方全額承擔，甲方在收回房屋的同時續租方還將支付乙方應負擔的全額違約金及相關費用。
8、有效轉讓租期為合同內租期，有效期內租金為_____________元整(人民幣_____________元正)
9、續租方需超出租期時，必須同甲方簽訂新的租房協議。
10、轉讓交接，水、電、電視、設施及有關經濟費用問題，由雙方自行處理，如有遺留問題，續租方自行承擔，甲方不負連帶責任。
八、房屋出租合同有關續租的事項
1、租房者在遵守前期協議的情況下，可以獲得優先續租權，但必須在原租期結束日前一個月與甲方重新簽訂租房協議，租金由甲乙雙方協議商定。
2、在原租期已到期，新的續租協議還未簽訂的情況下，甲方有權收回房屋，不再簽約續租。
九、本協議經甲乙各方協商一致、同意、簽名蓋章后生效，簽訂之日為本協議的生效日期;所有條款必須執行、本協議內所涉違約的違約金金額為人民幣_____________元整，凡乙方違約將支付給甲方違約金外同時甲方將收回房屋并且乙方根據本協議條款繳清各種費用所有應付款。
十、本租房協議為甲乙雙方的正式協議，以原件為準(甲方未蓋紅印章的不屬正式協議，復印件不能作為正式協議使用)，;如有轉讓，則經甲方、乙方(即轉讓方)和續租方三方同意簽名的轉讓附件應附于正式協議一并使用，具有同等法律效力。
十一、補充協議__________________________________________________
十二、本協議壹式_____份，甲乙各方各執壹份。 甲方于_____年申明：本房屋出租期限到xx年底即xx年12月31日止，屆時甲方將收回自用。
甲方：_______________簽名
聯系電話：__________________________
乙方：___________________________簽名
合同范本(一)
出租方(甲方)：
身份證號碼：
承租方(乙方)：
身份證號碼：
甲,乙雙方通過友好協商,就房屋租賃事宜達成協議如下：
一、租賃地址：
二、室內附屬設施：
三、租用期限及其約定：
1.租用期限：自 年 月 日起至 年 月 日;
2.房屋租金：每月 元人民幣;
3.付款方式：按口月 口季度 口半年 口年 支付,另付押金 元,租房終止,甲方驗收無誤后,將押金退還乙方,不計利息;第1次付款計 元人民幣;
4.租賃期內的水,電,煤氣,電話,有線電視,衛生治安費由乙方支付,房屋修繕等費用由甲方支付;
5.租用期內,乙方有下列情形之一的甲方可終止合同,收回房屋使用權,乙方需承擔全部責任,并賠償甲方損失：
(1)乙方擅自將房屋轉租,轉讓或轉借的;
(2)乙方利用承租房屋進行非法活動損害公共利益的;
(3)乙方無故拖欠房屋租金達 天;
(4)連續3個月不付所有費用的.
四、雙方責任及義務：
1.乙方須按時交納水,電,煤,電話等費用,并務必將以上費用帳單交給甲方,甲方須監督檢查以上費用;
2.無論在任何情況下,乙方都不能將押金轉換為房屋租金;
3.在租用期內,甲方必須確保乙方的正常居住,不得將乙方租用的房屋轉租(賣)給任何第三者;或在租賃期內房租加價;
4.租用期滿后,乙方如需繼續使用,應提前1個月提出,甲方可根據實際情況,在同等條件下給予優先;
5.在租賃期內,甲乙雙方如有一方有特殊情況需解除協議的,必須提前一個月通知對方,協商后解除本協議;
6.乙方入住該物業應保持周圍環境整潔做好防火防盜工作,如發生事故乙方應負全部責任;
7.乙方不得擅自改變室內結構,并愛惜使用室內設施,若人為損壞的將給予甲方相應賠償;如發生自然損壞,應及時通知甲方,并配合甲方及時給予修復。
五、其它未盡事宜,由甲乙雙方協商解決,協商不成按有關現行法規辦理或提交有關仲裁機關進行仲裁。
本協議一式三份,甲,乙雙方各執一份,簽字后即行生效。
六：其它說明： 1、入住時的電表度數： 2.水表度數：
出租方：
聯系電話：
承租方：
聯系電話：
簽約日期： 年 月 日
合同范本(二)
甲方(房 主)：__________簽名
乙方(承租人)：___________簽名
身份證號碼：______________________________________________
根據《中華人民共和國》及有關規定，為明確甲、乙雙方的權利義務關系，經雙方協商一致，簽訂本個人房屋出租協議書。
一、甲方將______________路_________號一樓一底的房屋出租給乙方作為____使用。
二、 租期_____年，從______年___月___日起到______年___月___日為止，必須一次性付清租金后使用。
三、 年租金為人民幣_____________元(作為甲方凈收入)，乙方共現金支付(計大寫__________________元整)。
四、房屋出租保證金
1、交付租金同時，乙方應另付保證金人民幣_____________元整(小寫：_____________元人民幣)。
2、保證金支付方式是以現金支付。
3、本協議作為本期保證金收據，請妥善保管;當本期保證金轉入下期租房協議后，本協議作為保證金收據的功能自動作廢、同時按新協議條款執行老協議自行作廢。
五、房屋出租合同乙方租用后應注意以下事項：
1、乙方應遵守中國法律，不做違法亂紀得活動，如若違反法律由乙方負責。
2、乙方應注意居住安全，自行采取防火、防盜等安全措施。加強用電安全，不得亂拉、亂接電線;對于防盜、防火、用電安全進行經常檢查。如乙方措施不當造成損失，其損失由乙方自行承擔;造成甲方房屋財產損失，由乙方全額賠償給甲方;造成第三方房屋財產損失，由乙方負責處理，由乙方全額賠償對方。并按違約處理
3、乙方對租用房沒有處理權，不能擅自與人合租、轉租或借給他人，也不能改變其用途，否則屬于違約。如有此類情況發生除支付違約金外，甲方有權解除協議并收回房屋。電、水、電視、……及其它設施由乙方使用，產生的費用(衛生垃圾費)由乙方按時、足額繳納，如有失誤，造成糾紛，由乙方自行解決，確需甲方出面協助解決時，乙方應支付甲方必要費用。以上繳費收據請乙方自行保存，以備查對。
附：電表底數_____水表底數_____;電視費_____;取暖費_____以上數據由乙方自行核對，自行填寫。
4、乙方在租用期內，不得改變房屋結構及其設施;使用中如有損壞或管道堵塞，應予修復、疏通，費用自理。乙方裝修須合理且費用自理;乙方退租或租期到期如需拆除裝修請同時恢復房屋原貌，產生費用由乙方自理。如不恢復按違約處理
5、甲方不分擔乙方在租房期內對其自身造成的損失和對第三方造成的任何道德、經濟、經營和法律責任及經濟損失。
六、個人房屋出租協議書的租賃期間的房屋修繕和裝飾
修繕房屋是甲方的義務。甲方對出租房屋及其設備應定期檢查，及時修繕，做到不漏、不淹、三通(戶內上水、下水、照明電)和門窗好，以保障乙方安全正常使用。
修繕范圍和標準按城建部(87)城住公字第13號通知執行。
甲方修繕房屋時，乙方應積極協助，不得阻撓施工。
出租房屋的修繕，經甲乙雙方商定，采取下述第______款辦法處理：
1.按規定的維修范圍，由甲方出資并組織施工;
2.由乙方在甲方允諾的維修范圍和工程項目內，先行墊支維修費并組織施工，竣工后，其維修費用憑正式發票在乙方應交納的房租中分______次扣除;
七、有關退租、轉讓的條款
1、協議期內，乙方履行本協議所有條款后，甲方不得提前收回房屋(發生甲方能力范圍之外的不可抗事件(如地震等)和乙方違約的情況下除外)。
2、乙方租期未到期而要求退租時，必須與甲方協商一致，并且要支付違約金給甲方。
3、協議期內，乙方如果出現以下任何情況：退租、轉讓、及由于乙方違約原因造成甲方提前收回房屋的任一情況下，乙方都必須按協議繳清所有應付款項。
4、乙方承租到期應完好歸還房屋和所有鑰匙及有關物品，如果所租房內的所用設備有損壞，乙方負責修復或者甲方在保證金內扣除相應賠償金額。
5、甲方原則上不同意轉租，但乙方確有困難時，應提前向甲方申明，經甲方授權同意，乙方才可實施轉租事宜。
6、乙方轉讓時需向續租方明示本協議內容，轉讓期為租期內期限;乙方沒有通過甲方書面同意及簽字的轉讓行為，屬乙方無效轉讓、乙方的無效轉讓是違約行為，甲方不予承認.
7、乙方無效轉讓的責任由乙方(即轉讓方)和續租方承擔，如該無效轉讓已交接結束，責任由續租方全額承擔，甲方在收回房屋的同時續租方還將支付乙方應負擔的全額違約金及相關費用。
8、有效轉讓租期為合同內租期，有效期內租金為_____________元整(人民幣_____________元正)。
9、續租方需超出租期時，必須同甲方簽訂新的租房協議。
10、轉讓交接，水、電、電視、設施及有關經濟費用問題，由雙方自行處理，如有遺留問題，續租方自行承擔，甲方不負連帶責任。
八、房屋出租合同有關續租的事項
1、租房者在遵守前期協議的情況下，可以獲得優先續租權，但必須在原租期結束日前一個月與甲方重新簽訂租房協議，租金由甲乙雙方協議商定。
2、在原租期已到期，新的續租協議還未簽訂的情況下，甲方有權收回房屋，不再簽約續租。
九、本協議經甲乙各方協商一致、同意、簽名蓋章后生效，簽訂之日為本協議的生效日期;所有條款必須執行、本協議內所涉違約的違約金金額為人民幣_____________元整，凡乙方違約將支付給甲方違約金外同時甲方將收回房屋并且乙方根據本協議條款繳清各種費用所有應付款。
十、本租房協議為甲乙雙方的正式協議，以原件為準(甲方未蓋紅印章的不屬正式協議，復印件不能作為正式協議使用)，;如有轉讓，則經甲方、乙方(即轉讓方)和續租方三方同意簽名的轉讓附件應附于正式協議一并使用，具有同等法律效力。
十一、補充協議__________________________________________________
十二、本協議壹式_____份，甲乙各方各執壹份。 甲方于_____年申明：本房屋出租期限到xx年底即xx年12月31日止，屆時甲方將收回自用。
甲方：_______________簽名
聯系電話：__________________________
乙方：___________________________簽名
個人房屋出租合同范本(一) 出租方(以下簡稱甲方)：
姓名： ;身份證號： ; 承租方(以下簡稱乙方)：
姓名： ;身份證號： ; 甲、乙雙方通過商議，對房屋租賃事宜達成如下協議：
第一條、甲方房屋地址(以下簡稱該房屋)：該房屋坐落于 市 路 小區 號樓 單元 樓 房。
第二條、房屋用途：該房屋用途為租賃住房，除雙方另有約定外，乙方不得任意改變房屋用途。
第三條、租賃期限：租賃期限自 年 月 日至 年 月 日止。
第四條、房屋租金：該房屋月租金為(人民幣) 元整(￥ 元)。
第五條、付款方式：乙方按(半年)支付租金給甲方，乙方應在合同簽訂之日一次性向甲方支付上半年的租金費用，在 年 月 日之前一次性向甲方支付下半年租金費用，如超過付款時間甲方有權對房屋另行出租，并由乙方承擔因此對甲方造成的經濟損失。
第六條、養護責任：
1、乙方在租賃期內不得私自對房屋進行整改，若確實有需要必須提前征求甲方同意后才能進行整改，否則由乙方承擔因此造成的一切責任和損失。
2、乙方在房屋使用過程當中應愛護房屋中的所有設備及墻面和地面，保持墻面的整潔。因乙方管理使用不善造成房屋及其相關設備的損失和維修費用，由乙方承擔責任并賠償損失。
第七條、關于房屋租賃期間的有關費用：
在房屋租賃期間，以下費用由乙方支付：
1、水、電費;
2、天然氣費;
3、供暖費;
4、物業管理費;
5、有線收視費
第八條、房屋押金
甲、乙雙方自本合同簽訂之日起，由乙方支付甲方 ￥ 元為押金。
第九條、租賃期滿：
1、租賃期滿后，如乙方要求繼續租賃，甲方則優先同意繼續租賃，如遇房價調整，甲方有權對房屋租金進行適當的調整，若乙方不同意，甲方有權與乙方終止繼續租賃;
2、租賃期限內，如乙方明確表示不租的，應在租賃期提前一個月告知甲方，在租賃期滿后由甲方對房屋進行驗收，如乙方未對房屋造成任何損壞，甲方應退還乙方已支付的押金;如果乙方在使用期內對房屋內的設備和墻面、地面造成損壞的，甲方有權用乙方支付的押金首先對房屋損壞部門進行修繕，若修繕費用超出押金金額，乙方必須在修繕結束后三個自然日內向甲方支付超出的修繕費，如因修繕時間影響房屋的再次出租，由乙方按期限內的租賃價格承擔期間的租金。
第十條、違約責任
租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規定，按年度須向對方交納一個月租金作為違約金。
第十一條、其他約定
1、甲方為乙方提供物品如下：
櫥柜、燃氣灶、油煙機、房間內燈飾、衛生間坐便、洗漱柜、淋浴頭、燃氣熱水器、鑰匙5把。乙方應妥善使用，若損壞照價賠償。
第十二條、本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效，一式貳份，甲、乙雙方各執壹份，具有同等效力。本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。補充協議與本合同不一致的，以補充協議為準,均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。
(此頁無正文)
甲方(簽字)： 年 月 日 乙方(簽章)： 年 月 日
個人房屋出租合同范本(二) 出租方：(以下簡稱甲方)____________
承租方：(以下簡稱乙方)____________
甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達成如下協議：
一、甲方將位于____市____街道____小區__號樓________號的房屋出租給乙方居住使用，租賃期限自____年____月____日至____年____月____日，計__個月。
二、本房屋月租金為人民幣____元，按月/季度/年結算。每月___月初/每季___季初/每年___年初__日內，乙方向甲方支付___全月/季/年租金。
三、乙方租賃期間，水費、電費、取暖費、燃氣費、電話費、物業費以及其它由乙方居住而產生的費用由乙方負擔。租賃結束時，乙方須交清欠費。
四、乙方同意預交元作為保證金，合同終止時，當作房租沖抵。
五、房屋租賃期為，從__年__月__日至__年__月__日。在此期間，任何一方要求終止合同，須提前三個月通知對方，并償付對方總租金___的違約金;如果甲方轉讓該房屋，乙方有優先購買權。
六、因租用該房屋所發生的除土地費、大修費以外的其它費用，由乙方承擔。
七、在承租期間，未經甲方同意，乙方無權轉租或轉借該房屋;不得改變房屋結構及其用途，由于乙方人為原因造成該房屋及其配套設施損壞的，由乙方承擔賠償責任。
八、甲方保證該房屋無產權糾紛;乙方因經營需要，要求甲方提供房屋產權證明或其它有關證明材料的，甲方應予以協助。
九、就本合同發生糾紛，雙方協商解決，協商不成，任何一方均有權向天津開發區人民法院提起訴訟，請求司法解決。
十、本合同連一式__份，甲、乙雙方各執__份，自雙方簽字之日起生效。
甲方：_____________ 電話：_____________
身份證：___________
乙方：_____________ 電話：_____________
身份證：___________
___年___月___日
個人房屋出租合同范本(三) 甲方(房 主)：_____________ 乙方(承租人)：_____________ 電話：_____________
乙方需向甲方提供個人身份證正反面復印件一份留檔使用(必需真實有效) 甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達成如下協議：
一、甲方將自有的坐落在__ __(簡稱本房產)，出租給乙方作____ ____使用。雙方約定本房產的租賃期為_20xx年_8_月__15_日起到_20xx_年_8_月_14_日。共計__12_個月。
二、本房屋年租金為(人民幣大寫)：_ (小寫：￥__ __)，租金每半年結算，分兩次付清。
三、租金支付時間及方式：第一次于2017年 8 月 15 日前支付 元，第二次于2017年 2 月 15日前支付 元。
四、乙方租賃期間，水費、電費、寬帶費以及其它由乙方居住而產生的費用由乙方承擔。其中水費 3 元每噸，生活用水 10 元每人每月，電費 1 元每度，寬帶費 10 元每月，以上費用每月 15 號收取一次。
附：電表底數__ __度，水表底數__ __噸。 五、房屋出租保證金
1、首次交付租金時，乙方應另付保證金(人民幣大寫)_壹仟_元整(小寫：___1000__元)。退租時甲乙雙方無任何異議，甲方將保證金退還給乙方。
六、乙方租用本房產后應注意以下事項：
甲方不分擔乙方在租房期內對其自身造成的損失和對第三方造成的任何道德、經濟糾紛。
1、乙方應遵守中國法律，不做違法亂紀的活動，若有違反法律，由乙方負責。
2、乙方應注意居住安全，自行采取防火、防盜等安全措施。加強用電安全，不得亂拉、亂接電線;對于防盜、防火、用電安全進行經常檢查。如乙方措施不當造成損失，其損失由乙方自行承擔;造成甲方房屋財產損失，由乙方全額賠償給甲方;造成第三方房屋財產損失，由乙方負責處理，由乙方全額賠償對方，并按違約處理。
3、屋內用具不得損壞、丟失，否則，照價賠償。
4. 現金等貴重物品乙方必須妥善保管，如有丟失，責任自負。
5. 乙方不得把社會閑散人員帶入房內，對自身安全負責。 七、乙方對租用房沒有處理權，不能擅自與人合租、轉租或借給他人，也不能改變其用途，否則屬于違約。如有此類情況發生，甲方有權解除協議并收回房屋。
八、租賃期滿后，如乙方要求繼續租賃，則須提前__1 _個月向甲方提出，甲方收到乙方要求后__3__天內答復。如同意繼續租賃，則續簽租賃合同。同等條件下，乙方享有優先租賃的權利。在原租期已到期，新的續租協議還未簽訂的情況下，甲方有權收回房屋，不再簽約續租。
九、乙方租期未到期而要求退租時，必須與甲方協商一致，保證金可視情況給予退還。乙方承租到期應完好歸還房屋和所有鑰匙及有關物品，如果所租房內的所用設備有損壞，乙方負責修復或者甲方在保證金內扣除相應賠償金額。
十、合同的解除
租賃期間，乙方有下列情形之一的，甲方有權終止合同，收回本房產。
(1)擅自將房屋轉讓，對外投資入股或與他人調換;
(2)利用承租房屋進行非法活動，損害社會公共利益的;
(3)乙方未按約定期限支付租金超過一個月。
若甲方依上述第1、2、3項約定而解除合同，將同時罰沒保證金作為最少賠償金，并有權追述乙方法律責任。
十一、發生爭議時，甲、乙雙方友好協商解決。如協商不成，提請由當地人民法院仲裁。 十二、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，自雙方簽字之日起生效。
個人租房合同通用范本一出租方：____________(以下簡稱甲方)
身份證：_________________________________________
承租方：____________(以下簡稱乙方)
身份證：_________________________________________
根據《合同法》，甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎上，經協商一致，為明確雙方之間的權利義務關系，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，訂立本合同。
一、甲方將位于________市__________街道____________小區______號樓____________號的房屋出租給乙方居住使用，租賃期限自________年____月____日至________年____月____日，計______個月。
二、本房屋月租金為人民幣________元，按____(月/季度/年)結算。每___(月/季度/年)提前10天，乙方向甲方支付全___(月/季度/年)租金。
三、乙方租賃期間，水費、電費、取暖費、燃氣費、物業費以及其它由乙方居住而產生的費用由乙方負擔。租賃結束時，乙方須交清欠費。(入住時的水電數字：電________，水________，燃氣________。補充：____________________________)
四、乙方同意預交元作為保證金，合同終止時，甲方驗收無誤后，將押金退還乙方，不計利息。
五、房屋租賃期為，從______年__月__日至______年__月__日。在此期間，任何一方要求終止合同，須提前三個月通知對方，并償付對方總租金_______的違約金。如果甲方轉讓該房屋，乙方有優先購買權。租賃期滿，甲方有權收回出租房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續租，則必須在租賃期滿前一個月內通知甲方，經甲方同意后，重新簽訂租賃合同。
六、因租用該房屋所發生的除大修費以外的其它費用，由乙方承擔。
七、在承租期間，未經甲方書面同意，乙方無權轉租或轉借該房屋;不得改變房屋結構及其用途，由于乙方人為原因造成該房屋及其配套設施損壞的，由乙方承擔賠償責任。
八、甲方保證該房屋無產權糾紛。乙方承諾租賃該房屋僅作為普通住房使用。在租賃期內，乙方有下列行為之一的，甲方有權終止合同，收回該房屋，乙方應向甲方支付合同總租金20%的違約金，若支付的違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應負責賠償直至達到彌補全部損失為止。
1、未經甲方書面同意，擅自將房屋轉租、轉借給他人使用的;
2、未經甲方同意，擅自拆改變動房屋結構或損壞房屋，且經甲方通知，在規定期限內仍未糾正并修復的;
3、擅自改變本合同規定的租賃用途或利用該房屋進行違法活動的;
4、拖欠房租累計一個月以上的。
九、就本合同發生糾紛，雙方協商解決;協商不成，任何一方均有權向____市____區人民法院提起訴訟，請求司法解決。
十、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，自雙方簽字之日起生效。
甲方：________電話：____________身份證：__________________________
乙方：________電話：____________身份證：__________________________
_________年____月_____日
個人租房合同通用范本二出租方(甲方):___________男/女，__________ 年___________月___________日出生，身份證號碼__________
承租方(乙方):___________男/女，___________年__________ 月___________日出生，身份證號碼__________
經甲乙雙方協商，乙方租甲方門面房間，位于__________ ,達成協議如下：
1、租房時間：__________年 _________月 __________日至 __________年_________月 _________日止。水費由 方負責，電費單價按供電所收費單據平均價計，租房__________ 元。由乙方一次性付清。
2、房屋主體不能改變，屋內家，用具不得損壞，丟失，否則，照價賠償。
3、乙方必須正確用電，用水，時刻注意放火，防盜，防事故，保證自己和他人地生命和財產安全，公共區域不得堆放雜物及垃圾，保證公共區域的整潔。
4、現金等貴重物品乙方必須妥善保管，如有丟失，責任自負。
5、乙方不得把社會閑散人員帶入房內，對自身安全負責。
本合同自簽字之日起生效，如有違約，賠償對方經濟損失。
一、轉租合同
轉租合同在實際工作中引起涉稅爭議較多的是營業稅和房產稅。例如，甲將自有營業用房租賃給乙，年租金為250萬元，甲已按規定繳納各項稅收，乙由于種種原因，又將房屋轉租給丙，收取租金300萬元。對于轉租的收入如何納稅呢?對于營業稅，引起爭議較多的是否按差額征稅。由于甲已將租金200萬元納稅，那么乙是按照50萬元(300萬元250萬元)納稅還是按照實際收取的租金300萬元納稅呢?根據《營業稅暫行條例》第五條規定，轉租行為不屬于按差額征稅的范疇，因此，乙應按照實際收取的租金300萬元繳納營業稅15萬元。而由于《房產稅暫行條例》第三條規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。乙由于轉租實際獲得了差價50萬元的租金，那么乙是否按照轉租獲得的差價50萬元繳納房產稅呢?根據《房產稅暫行條例》第二條規定，房產稅的納稅人為產權所有人或房屋代管人，乙由于不是房產稅的納稅人，因此不需要納稅，該房屋的納稅人為甲，甲只需要按照實際收取的租金250萬元繳納房產稅。
如此是否會給納稅人通過轉租逃避繳納房產稅呢?接上例，如甲將房屋直接租賃給丙，租金300萬元，需繳納營業稅15萬元，房產稅36萬元，合計繳納各項稅收51萬元(不考慮城市維護建設稅及附加、印花稅，下同)，如果甲有意想逃避繳納房產稅，將房屋租賃給乙，租金為250萬元，再通過乙轉租給丙，租金300萬元，甲乙雙方則需要繳納各項稅收57.5萬元(42.5萬元+15萬元)。從以上可以看出，甲通過乙轉租給丙，雖然房產稅少繳了，但營業稅多繳了，總體稅負增加了。需要注意的是，轉租行為少繳稅款只有在甲租賃給乙的金額是甲租賃給丙金額的68.38％以下，即甲租賃給乙的租金在205.14萬元以下，通過轉租的甲乙雙方稅負才會比甲直接租賃給丙的稅負低。但根據《營業稅暫行條例》第七條規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業額。因此，納稅人通過轉租少繳稅收的籌劃，需要注意稅務機關核定的風險，否則得不償失。
另外，如乙是企業，要將轉租收入300萬元全部并入收入總額，支付的租金250萬元作為費用扣除，繳納企業所得稅。如是個人，要將轉租收入300萬元按照“財產租賃所得”繳納個人所得稅，對于支付給甲的租金250萬元，憑房屋租賃合同和合法支付憑據從該項轉租收人中扣除。扣除稅費的扣除次序為：財產租賃過程中繳納的稅費；向出租方支付的租金，由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用，稅法規定的費用扣除標準。
二、一次性收取租金
從收取租金方式來看，一般分為在租賃期限內等額收取租金和一次性收取租金兩種方式，而一次性收取租金又分為在租賃期開始提前一次性收取和在租賃期滿后一次性收取租金。一次性收取租金如何納稅，關鍵在于納稅義務時間的確認。從稅法與會計處理的差異來看，無論是否一次性收取租金，會計上都要求按照權責發生制原則，在租賃期內分期確認收入，而《企業所得稅法實施條例》第十九條規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。這就帶來稅法與會計處理的差異。如2010年1月A企業和承租方簽訂租賃協議，租期為三年，每年租金為100萬元，租金取得方式可分為3種，一是簽訂協議時一次性收取租金300萬元，二是每年收取租金100萬元，三是在租賃期滿2012年12月份一次性收取租金300萬元，除了第二種分期收取租金外，第一種和第三種租金收取方式，會計和稅收的處理都存在差異，因此，第一種方式提前一次性收取租金300萬元,2010年會計上確認收入100萬元，稅法規定要進行納稅調增200萬元，2011年和2012年，稅法規定每年進行納稅調減100萬元，第三種方式稅法規定2010年－2011年每年調減100萬元，2012年調增200萬元。第一種方式和第三種收取租金的方式，使得會計和稅法處理產生時間性差異，稅款不影響，影響的是所得稅利息。但如果采取第一種先收租金的方式，且租金收入巨大，可能會造成以后年度多年虧損，并且有可能當年形成的虧損無法彌補。為解決這一爭議，《關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[2010]79號)規定，根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計人相關年度收入。
需要提醒的是，對于第三種方式后收租金的情況，對于會計上平均分攤到租賃各期會出現各期有費用但沒有發票的情況，需要注意扣除風險，由于稅收規定前期對收入要進行納稅調減，相應的費用也不得扣除。并且《進一步加強稅收征管若干具體措施》(國稅發[2009]114-號)規定，未按規定取得的合法有效憑據不得在稅前扣除。同樣，如果是分期支付不等額租金、遞增租金、遞減租金也會出現這個情況。
而對于營業稅和房產稅來說，無淪是等額收取租金還是一次性收取租金，都應按實際收取租金或者取得索取租金憑據的當天確認納稅義務時間。這就會帶來提前一次性收取租金，要全額開具發票并繳納營業稅和房產稅，但企業所得稅可以不按照開具發票的金額確認當期收入的情況。
三、不收租金
對于營業稅和企業所得稅來說，對于將房屋無償提供給他人使用房屋出租免收租金是否納稅，關鍵在于出租人和承租人是否存在關聯關系，是否存在避稅目的。
《營業稅暫行條例實施細則》第三條規定，有償提供應稅勞務才應納稅，所謂有償是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。《營業稅暫行條例》第七條規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低開無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業額。因此，出租人將房屋無償提供給他人使用房屋出租免收租金，存在正當理由的，由于未取得任何經濟利益，不需要繳納營業稅。
同樣，對于企業所得稅來說，房屋出租不收租金，要看出租方和承租方是否存在關聯關系，且是否符合獨立交易原則，來界定是否需要納稅。因為《企業所得稅法》第四十一條規定，企業與其關聯方之間的業務往來，不符合獨立交易原則而減少企業或者其關
聯方應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。《企業所得稅法實施條例》第一百二十三條規定，企業與其關聯方之間的業務往來，不符合獨立交易原則，或者企業實施其他不具有合理商業目的安排的，稅務機關有權在該業務發生的納稅年度起10年內，進行納稅調整。
需要注意的是，如果關聯方都在境內且實際稅負相同，出租房不收租金，其企業所得稅可以不作納稅調整。因為，《特別納稅調整實施辦法(試行)》(國稅發[2009]2號)第三十條規定，實際稅負相同的境內關聯方之間的交易，只要該交易沒有直接或間接導致國家總體稅收收入的減少，原則上不做轉讓定價調查、調整。
而對于房產稅，房屋出租不收租金或房屋出借，需要繳納房產稅，但要區分無租使用和免收租金兩種情況分別計稅。由于無租使用是不基于租賃交易的使用行為，如房產出借等，對于房產稅的免稅單位將房屋出借，《關于房產稅若干具體問題的解和暫行規定》(財稅地字[1986]第008號)第七條規定：納稅單位和個人無租使用房產管理部門，免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人繳納房產稅。但文件未明確應稅單位將房屋出借，其房產稅如何繳納，是按租金收入作為計稅依據進行核定征收還是按房產原值繳納呢?為公平免稅單位和應稅單位的稅負，《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2009]128號)規定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。因此，無論房產的所有人是免稅的也好還是應稅的也好，其房產稅不按租金收入作為計稅依據，而按房產余值作為計稅依據，并且規定，使用人將代繳的房產稅作為一種債權進行處理。
而免收租金表現為出租方根據約定在一定期限內豁免承租方租金，由于免收租金不同無租使用，對于房產稅的計稅依據。在實際工作中爭議較大，究竟是按房產原值計算還是按租金收入計算。如2010年1月份，甲企業將購置的100萬元的營業用房對外出租，租賃期為3年，租賃協議規定，第一年免租金、后面兩年每年收取租金10萬元，甲企業房產稅如何繳納呢?(甲企業所在省規定房產原值扣除率為30％)
對于以上案例，有觀點認為，免租期是一種營銷策略，實質是價格折扣，在業務真實的情況下應該按照合同租金去課征房產稅，免征期無租則無稅。但這就帶來部分納稅人會有意簽訂免租合同，逃避繳納稅收，也會帶來稅務機關核定其真實性難度較大，帶來納稅人稅負不公的情況。雖然免收租金理應按租金收入汁征房產稅，但為了堵塞稅收征管漏洞，《關于安置殘疾人就業單位城鎮上地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)規定，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
關鍵詞：個人自有住房；涉稅問題；稅務籌劃
中圖分類號：D9 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2015）14-0179-02
1 用于出租時涉稅問題及稅務籌劃分析
案例1：張先生在遼寧省沈陽市某區擁有一套100平方米的住宅，房產原值為100萬元。張先生于2013年1月1日起出租給劉先生用于居住，雙方簽訂了租賃合同，月租金3500元，租期一年。
1.1 涉稅問題分析
（1）房產稅。
根據《房產稅暫行條例》第五條規定，個人所有非營業用的房產免征房產稅。因此張先生房屋在自住期間不繳納房產稅。個人出租房屋取得租金收入應從租計征房產稅。根據《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規定，對個人按市場價格出租住房，不區分用途，以房屋出租取得的租金收入作為計稅依據，按4%的稅率征收房產稅。因此張先生應以每月房屋租金收入乘以4%的稅率計算繳納房產稅，其應納稅額=3500×4%=140元。
（2）營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。
根據財稅〔2008〕24號文件規定，對個人按市場價格出租住房，不區分用途，以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，在3%稅率的基礎上減半征收營業稅，即以1.5%的稅率計算繳納。
《遼寧省財政廳、遼寧省國家稅務局、遼寧省地方稅務局關于調整全省增值稅、營業稅起征點的通知》（遼財稅〔2011〕942號）規定，個人月營業額未達到20000元的，免征營業稅。張先生每月營業額（租金3500元）未達到營業稅起征點標準，免征營業稅。
由于城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加是以納稅人當期實際繳納的增值稅、消費稅和營業稅稅額為計稅（費）依據，對本案例由于張先生免征營業稅所以其無需繳納城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。
（3）城鎮土地使用稅和印花稅。
根據財稅〔2008〕24號文件規定，個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。因此，張先生出租住房免征城鎮土地使用稅，租賃雙方就住宅租賃所簽訂的租賃合同，均不需要繳納印花稅。
（4）個人所得稅。
根據《個人所得稅法》、《財政部國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅〔2000〕125號）規定，個人按市場價格出租住房，以房屋出租取得的租金收入在計算繳納個人所得稅時，應依次扣除以下費用后的余額為計稅依據：①財產租賃過程中繳納的稅費（房產稅、營業稅、城建稅、教育費附加，應持完稅憑證扣除）；②由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用（以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直到扣完為止）；③稅法規定的費用扣除標準（每次收入不超過4000元，定額減除費用800元，應納稅額=[（每次（月）收入額-財產租賃時所繳稅費-修繕費用）-800元]×適用稅率；每次收入在4000元以上，定額減除20%的費用，應納稅額=[（每次（月）收入額-財產租賃時所繳稅費-修繕費用）×（1-20%）]×適用稅率。財產租賃所得適用稅率為20%的比例稅率。自2001年1月1日起，個人按市場價出租的居民住房，取得的所得暫減按10%征收個人所得稅。
假設張先生出租房屋期間未發生修繕費，則每月應繳個人所得稅=（3500-140-800）×10%=256元，全年應納個人所得稅=256×12=3072元。
綜上，張先生全年應納稅140×12+3072=4752元，稅后收益為3500×12-4752=37248元。
1.2 稅務籌劃分析
從以上分析可知，張先生將自有住房用于出租時，當月租金低于20000元時其實際繳納的稅費僅涉及房產稅和個人所得稅，而兩稅稅額的大小直接與該房租金的高低相關。
（1）對房租收入進行籌劃。
在對個人租賃收入進行稅務籌劃時，可以在保持實際收入不變的前提下，適當地降低租賃的名義收入額，從而有效地減少稅收支出。
案例2：如果張先生出租房屋每月租金3500元包括水電費（雙方約定為每月200元為限），則張先生每月在繳納房產稅、個人所得稅和負擔水電費后實際收入為2904元（3500-140-256-200）。
假設租賃協議約定張先生不負擔水電費而是將租金降為3300元且未發生修繕費用的情況下，每月應納個人所得稅額為（3300-140-800）×10%=236（元），每月實際收入為2924元（3300-140-236），每月比原來增加20元，全年取得稅務籌劃收益240元。
（2）對出租房屋維修時間進行籌劃。
由于個人所得稅在計稅時允許將房屋出租期間發生的修繕費用以每次800元為限稅前扣除，一次扣除不完得，準予下次繼續扣除，直至扣完為止。因此可以合理安排房屋的維修時間，而為房屋出租者節約一筆不小的稅款。
案例3：如果張先生在出租時與劉先生約定房屋出租后對房屋進行必要的維修，維修期間對劉先生補償200元。假設共發生修繕費用5000元且取得相關合法有效的票據。則張先生個人所得稅計算如下：
1-6月共繳納個人所得稅=（3500-140-800-800）×10%×6=176×6=1056元；
7月應納個人所得稅=（3500-140-800-200）×10%=236元；
8-12月共應納個人所得稅=（3500-140-800）×10%×5=1280元；
全年合計繳納個人所得稅=1056+236+1280=2572元；
張先生少繳稅款=3072-2572=500元，考慮對劉先生的200元補償后，張先生取得稅務籌劃收益300元。
2 用于經營時涉稅問題及稅務籌劃分析
案例4：承案例1，如果張先生2013年1月1日開辦有限責任公司并將該房作為公司的注冊地址。
2.1 涉稅問題分析
（1）房產稅。
在創業初期為節約有限的資金，創業者大多會選擇將自有住宅作為公司經營無償所用。很多人認為是無償使用自己的房屋無需繳納相關稅費，而這種認識是錯誤的。我國房產稅法規定：個人自有住宅用于開辦學校、圖書館（室）、文化館（室）、體育館、醫院、幼兒園、托兒所、敬老院等時免稅，用于其他公司經營則需要繳納房產稅。根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）規定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人應依照房產余值代繳納房產稅和城鎮土地使用稅，因此張先生個人自有住房無償用于其公司經營時其房產稅應由公司負責繳納，即年應納稅額=100×（1-30%）×1.2%=8400元。
（2）營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅。
由于公司無償使用張先生的房子，因此張先生無需繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、城鎮土地使用稅、印花稅和個人所得稅。
根據我國城鎮土地使用稅相關規定，無租使用房產的使用方應代繳城鎮土地使用稅。假設該房產所在地土地使用稅21元/平方米，則應由張先生的公司繳納土地使用稅=21×100=2100元。
（3）企業所得稅。
按企業會計準則要求，公司代繳房產稅和城鎮土地使用稅應計入“管理費用”科目，允許企業所得稅前扣除，將降低企業利潤10500元（8400+2100），減少企業所得稅2625元（10500×25%）。
綜上，張先生及其所辦公司共承擔稅費=8400+2100-2625=7875元。
出租方： 以下簡稱甲方。電話：
承租方： 以下簡稱乙方。電話：
1、根據《中華人民共和國房合同法》及相關法律法規，為維護甲、乙雙方的權利和義務，經雙方協商達成以下協議，特簽訂本合同。
2、甲方將龍坪鎮文化路龍坪巷34號房屋的二樓三室兩廳，面積140米2的房屋出租給乙方，租金為15000元/年。連租兩年，每年一次性付清租金。
3、租賃時間從2017年3月12日止2017年3月12日止。乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作居住使用。租賃期滿，乙方應如期搬出。若乙方要求續租，必須在期滿前一個月與甲方協商，經甲方同意后重新簽訂租賃合同。
4、租賃期間水、電費，由乙方自行承擔。
5、在租賃期間，甲方應保證出租屋的使用安全，如需維修，維修費有甲方負責。乙方因使用過程中造成房屋、設施損壞的，所產生費用由乙方負責。
6、租賃期內未經甲方同意，乙方不得轉租。
7、若甲方在租賃期內出售房屋，應在1個月前通知乙方，以便乙方做好準備。
8、甲方有下列行為之一的，乙方有權解除合同：
(1)提供的房屋無安全保障或直接影響居住的。
(2)甲方未盡房屋修繕義務，嚴重影響居住的。
(3)經常故意刁難乙方，造成乙方居住不安寧的。
9、租賃期間、乙方有下列行為之一的，甲方有權解除合同，收回房屋。
(1)利用出租房存放危險物品和化學藥品或在出租屋內進行賭博、等違法活動的;
(2)未經甲方同意，轉租房屋或改變用途的;;
(3)故意損壞房屋及設施的;不按時繳納租金和水、電費的。
10、因自然災害、拆遷導致合同不能繼續實施或造成雙方損失、甲乙雙方互不承擔責任，原合同終止，租金按實際使用時間計算，不足整月的不計算，把多的租金退給乙方。
11、乙方交還房屋應保證各種設施及房屋完好無損，否則根據情況進行賠償。
12、其他未盡事宜，經雙方協商后可另立條款補充，與本合同具有同等法律效率。若雙方因某項事宜產生歧義，經協商、調解解決不了的，雙方有權依法向人民法院提起訴訟。
13、本合同一式兩份，甲乙雙方各持一份，雙方簽字后生效。
甲方： 乙方：
201X年X月XX日 201X年X月XX日
西安房屋租賃合同范本【2】
訂立合同雙方：
出租方：_____(個人或單位)，以下簡稱甲方;
承租方：_____(個人或單位)，以下簡稱乙方。
為調劑房屋使用的余缺，甲方愿意將產權(或管理權)屬于自己的房屋出租給乙方，雙方根據揚州市(縣)有關房產管理的規定，經過充分協商，特訂立本合同，以便合同遵守。
第一條 出租房屋坐落地址_____。
第二條 房屋名稱、規格、等級、間數、面積、單價、金額、地面質量(見下表)。
第三條 租賃期限。
租期為___年___月，從___年___月___日起至___年___月___日止。
甲方應按照合同規定時間和標準，將出租的房屋及時交給乙方使用居住。
二、西安個人出租房要注意哪些事項
1、注意核對房主身份。
租房者首先應請房東出示身份證件、戶口本原件，因為現在不少騙子都使用假身份證行騙;其次請房東出示房屋權屬證明原件，加產權證或是使用權證，若產權證正在辦理過程中，那么應當出示與原產權單位簽署的購房合同。
2、注意房屋周圍環境的選擇。
選房時應盡可能遠離嘈雜地方，以免影響休息。如果是高層的塔樓，盡量選低不選高，以防加班夜歸時無法使用電梯。還要看房子周邊的服務配套設施是否齊全，包括附近交通是否便利，有無超市、銀行、醫院等場所。
3、承租人應與房主協商好房屋押金的問題。
租房者在交納房屋押金時要與業主協商好是押一付三、押二付三還是押二付四。因為當租房者合同期滿要求退租時，房主可能會以房屋設施損壞或者其他藉口作 為條件來克扣租房者押金，造成租客不必要的損失。因此在簽訂租賃合同時，雙方就應當注明租約期滿后多少個工作日內，在房屋及其設施無毀損的情況下，業主應 退還押金。
4、審查出租人與承租人是否具備相應的條件。
審查租賃的客體是否合格，即出租人的房屋是否為法律、法規允許出租的房屋。審查房屋租賃手續是否完備。房屋產權證明并非是合法出租的充分條件，還應按有關規定辦理房屋租賃許可證，租賃合同也要進行租賃登記方可生效。
西安房屋租賃合同范本【3】
出租方：(以下簡稱甲方)________________承租方：(以下簡稱乙方)________________
甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達成如下協議：
一、甲方將位于____市____街道____小區__號樓________號的房屋出租給乙方居住使用，租賃期限自____年____月____日至____年____月____日，計__個月。
二、本房屋月租金為人民幣____元，按月/季度/年結算。每月月初/每季季初/每年年初__日內，乙方向甲方支付全月/季/年租金。
三、乙方租賃期間，水費、電費、取暖費、燃氣費、電話費、物業費以及其它由乙方居住而產生的費用由乙方負擔。租賃結束時，乙方須交清欠費。
四、乙方同意預交____元作為保證金，合同終止時，當作房租沖抵。
五、房屋租賃期為從____年____月____日至____年____月____日。在此期間，任何一方要求終止合同，須提前三個月通知對方，并償付對方總租金 的違約金;如果甲方轉讓該房屋，乙方有優先購買權。
六、因租用該房屋所發生的除土地費、大修費以外的其它費用，由乙方承擔。
七、在承租期間，未經甲方同意，乙方無權轉租或轉借該房屋;不得改變房屋結構及其用途，由于乙方人為原因造成該房屋及其配套設施損壞的，由乙方承擔賠償責任。
八、甲方保證該房屋無產權糾紛;乙方因經營需要，要求甲方提供房屋產權證明或其它有關證明材料的，甲方應予以協助。
九、就本合同發生糾紛，雙方協商解決，協商不成，任何一方均有權向天津開發區人民法院提起訴訟，請求司法解決。
十、本合同連一式__份，甲、乙雙方各執__份，自雙方簽字之日起生效。