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身份證：__________________
乙方：__________________
注冊地址：__________________
身份證：__________________
甲方是位于 市 區 路（街）某某商業廣場 座首層 號鋪（“商鋪”）的產權所有人，擬將商鋪出租給乙方，乙方同意承租。現甲、乙雙方就商鋪租賃有關事宜達成如下合同。
第一條 商鋪的位置、面積和用途
1.1 商鋪的位置和面積
甲、乙雙方同意按照本合同的約定出租和承租位于 市 區路（街）某某商業廣場（“商場”） 座首層 號鋪（見本合同附件一圖示），且甲、乙雙方同意遵守某某商業廣場物業管理有限公司的統一經營管理相關制度和物業管理規定。
商鋪的建筑面積為 平方米。前述建筑面積為本合同所述物業管理費的計算依據和為本合同所述租金的計算依據。如果交付時實測面積/產權登記面積與上述面積不一致的，以實測面積/產權登記面積為準。
1.2 商鋪的用途
乙方承租商鋪只能用于經營（商品種類） .
非經甲方及某某商業廣場物業管理有限公司（以下簡稱“物業管理公司”）書面同意，乙方不得在本合同約定的租賃期內將商鋪用于經營其他任何種類的商品和用于其它任何目的。甲方或物業管理公司對乙方違反本條規定的行為未及時制止并不表示對乙方行為的默認。
第二條 租期
租期自 年 月 日（如商場開業時間晚于上述起租日的，以商場開業日為計租開始日）起至 年 月 日止。租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金，免收物業管理費，但仍應繳納水、電等能源費。其他情況下，乙方裝修期間也應支付租金、物業管理費。具體裝修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。
本合同在商場確定的統一開業日前 日簽訂本合同的，則乙方應在統一開業日前正式對外開業，否則每延遲一日，應向物業管理公司支付相當于本合同期租金總額1%的違約金。但是本協議簽訂日在商場開業日前的，如商場開業時間晚于上述租期開始日，以商場開業日為計租開始日，租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金和物業管理費，但應支付水電等費用。開業日指商場具備對外營業能力時。乙方應按照商場確定的開業日對外營業。
第三條 租金
3.1 租金
乙方在前述租期內租賃商鋪的租金為：
3.1.1 年 月 日前（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業日起屆滿一年整）租金標準為：
每月每平方米（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
年 月（第一個月如果不是整月時）租金按日計付，租金標準為每日每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.2 年 月 日（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業日起屆滿一年后的第一天）至 年 月 日租金標準為：
每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.3 年 月 日（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業起屆滿兩年后的第一天）至 年 月 日租金標準為：
每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.2 支付期限和方式
3.2.1 支付期限
首期（即租期開始之日至 月月底）租金在進場裝修前支付。除首期租金外，乙方須在 月的225日前向甲方交付下下 租金。
3.2.2 支付方式
乙方可以現金、銀行轉帳支票或銀行匯款的方式向甲方支付租金，按該等方式支付的款項均以甲方或甲方銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執行本合同乙方付款發生的銀行手續費由乙方承擔。
甲方指定銀行帳戶如下：
開戶行：
戶 名：
帳 號：
乙方按照本合同應向甲方支付的所有款項均按照本條約定執行。
第四條 物業管理費
4.1 商鋪的物業管理費為每月每平方米（建筑面積）人民幣29元，月物業管理費合計為人民幣（小寫） 元，（大寫） 元。前述物業管理費包含商場共用部位、共用設施設備的維修保養費，公共區域保安、保潔、綠化美化的水、電等能源費以及商場所有區域的中央空調費等。物業管理公司可能會根據推廣商場等經營需要適當提高物業管理費。物業管理費應由甲方向物業管理公司交納，但在本租賃合同期間甲、乙雙方同意由乙方承擔，本合同終止后仍由甲方向物業管理公司交納。
4.2 物業管理費支付方式
4.2.1 物業管理費由乙方承擔。
4.2.2 物業管理費按月支付。除首期物業管理費外，乙方須在每月的2二十五日前直接向物業管理公司萬達商業廣場物業管理有限公司交付下下月物業管理費。
物業管理費自租期開始之日由乙方承擔。乙方需在租期開始日前進場裝修前向物業管理公司交付首期物業管理費（從租期開始之日至____月月底）。
4.2.3 支付方式
乙方可以現金、銀行轉帳支票或銀行匯款的方式向物業管理公司支付物業管理費，按該等方式支付的款項均以物業管理公司或其銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執行本合同乙方付款發生的銀行手續費由乙方承擔。
物業管理公司指定銀行帳戶如下：
開戶行：
戶 名：
帳 號：
乙方按照本合同應向物業管理公司支付的所有款項均按照本條約定執行。
第五條 能源費
乙方進場裝修前應向物業管理公司繳納能源押金________元。商鋪的水、電等能源費采取分戶計量，乙方應當自行承擔，從進場裝修日開始計收。乙方應按物業管理公司書面通知直接向物業管理公司支付。水、電路損耗等能源損耗按照出租商鋪實際用電量占商場總用電量的比例分攤。租賃期內前180日（不含免租期）能源損耗的月平均損耗將作為計算剩余租期內能源損耗數的標準。
第六條通訊設施租金及押金
6.1 乙方租用商鋪自行申請通訊設施如下：電話/傳真__部，上網專線__條。
6.2乙方向相關部門支付前述通訊設施租金為電話/傳真每月人民幣____元/部，上網專線每月人民幣____元/條。
6.3 乙方向物業管理公司支付前述通訊設施及押金為：每部電話/傳真人民幣____元，共計人民幣____元；每條上網專線人民幣____元/條，共計人民幣____元。
6.4 乙方所租用的通訊設施自行到相關部門支付租金。
6.5 電話費、上網費等通訊費用（含月租費、手續費等），由乙方自行向電信部門支付。
第七條 保證金
7.1 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付租金，乙方須于簽訂合同同時向甲方一次付相當于兩個月租金的租金保證金，共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
7.2 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付物業管理費，乙方須于簽訂合同同時向物業管理公司一次付相當于兩個月物業管理費的物業費保證金共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
7.3 在本條中保證金指前述租金保證金和管理費保證金。
7.4 保證金的扣除
7.4.1 如乙方未能按照本合同約定向甲方支付租金或滯納金，甲方可以扣留全部或部分租金保證金沖抵，其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務。
7.4.2 如乙方未能按照本合同約定向物業管理公司支付物業管理費、能源費或滯納金，物業管理公司可以扣留全部或部分管理費保證金沖抵，其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務。
7.4.3 如乙方違反本合同約定任何條款，甲方或物業管理公司均可分別扣留全部或部分租金保證金或管理費保證金，以抵償由乙方違約行為造成的甲方或物業管理公司的直接和間接損失。乙方應在接到書面通知后七日內將保證金補足。未及時補足的，按欠費處理。前述保證金不足以補償甲方或物業管理公司損失的，乙方仍應補足實際損失。
7.5 本合同終止后，若乙方完全履行本合同項下義務，或在甲方、物業管理公司直接折抵乙方未付的租金、物業管理費、違約金等應付款項后，甲方和物業管理公司應在乙方歸還甲方商鋪后十日內將保證金無息退還給乙方。
第八條 進場經營質量統一經營管理保證金
乙方應向物業管理公司繳納統一經營管理進場經營質量保證金人民幣小寫 元，（大寫） 作為在商場經營期間遵守統一經營管理相關制度商品質量、服務質量的保證金。前述保證金不足以補償甲方或物業管理公司損失的，乙方仍應補足實際損失。乙方違反統一經營管理相關制度時，物業管理公司有權沒收全部或部分統一經營管理保證金，乙方應在接到書面通知后七日內將保證金補足。未及時補足的，按照欠費處理。該項保證金的補足方式與本合同第七條關于保證金補足方式的約定一致在乙方出售的商品質量不符合國家規定或有降低商鋪所在廣場的聲譽時，物業管理公司有權直接從保證金中向消費者直接支付退貨款和賠償款。
本合同終止后，如果乙方完全履行本合同項下義務，物業管理公司在乙方歸還甲方商鋪且清繳全部欠款后10日內將保證金無息退還給乙方。
第九條 滯納金
本合同項下付款時間遇節假日均不順延，所述“日”均指日歷天，雙方另有約定的除外。
乙方拖欠租金、物業管理費、能源費、通訊設施租金及押金、各項保證金等應當向甲方或物業管理公司支付的任何費用，每日應按照拖欠費用 33‰ 向甲方或物業管理公司繳納滯納金，從應付日至實付全部清償之日止。
第十條 續租
10.1 如果乙方愿意在租期屆滿后繼續承租商鋪，可向甲方提出書面續租申請，但此申請須于租期終止日30日前、180日內提出。如果在本合同期限屆滿前30日未收到乙方的續約通知，視為乙方放棄續租，本合同自租期終止日自行終止。租期終止日前180日期間，甲方有權在不妨礙乙方正常使用的情況下帶客戶查看商鋪場地，乙方應予配合。
10.2 如乙方續租，甲方有權根據市場情況調整租金的收費標準。
10.3 在租期屆滿前，甲方與第三方確定租賃意向，且就租賃條件達成一致時，應及時通知乙方，乙方應在收到甲方通知后三日內決定是否行使優先承租權；如果乙方在前述期限內沒有給予甲方答復，則視為乙方放棄優先承租權。
第十一條 進場移交
11.1 甲、乙雙方應在租期開始日前30日內辦理商鋪移交手續。
11.2 商鋪移交時狀態見附件二，甲、乙雙方在移交時應給予確認。
11.3 乙方進場后，甲方和物業管理公司仍有權繼續進行大廈周邊環境的建設、公共區域或個別賣場區域的裝修、宣傳廣告工作及其他改造、修繕工程。甲方和物業管理公司無需為此而對乙方作出任何賠償，乙方同意不干涉。
11.4 如由于甲方自身原因致使乙方延期進場，起租日期和租期均相應順延。延期超過90日的，乙方可以在前述90日屆滿后七日內選擇解除本合同，乙方選擇解除合同的，甲方應在合同解除之日起七日內無息退回乙方已付費用，但無須承擔其他任何責任。
第十二條 商鋪的使用
12.1 裝修和改造
乙方自行承擔商鋪的裝修或改造費用和責任，裝修改造方案和施工公司必須經過甲方和物業管理公司的審查書面認定，但甲方和物業管理公司并不因審查而承擔任何責任。
裝修或改造應當遵守商場裝修管理制度和規定。甲方和物業管理公司有權監督乙方的裝修工程施工過程，并隨時對不符合裝修管理制度的行為加以制止并要求其改正。如果乙方拒絕改正，則甲方和物業管理公司有權自行加以糾正，由此產生的全部費用均由乙方承擔。
12.2 乙方應嚴格遵守物業管理公司已經和將要制定的商場各項經營管理制度、各項物業管理公約和制度、以及甲方與物業管理公司簽署的統一經營管理合同、物業管理合同以及其他合同。因違反相關制度、規定和約定所遭受的處罰和應當承擔的責任應由乙方自行承擔。
12.3 乙方應在其經營范圍內合理使用并愛護房屋各項設施、設備，保持商鋪在租期內處于良好的使用狀態。因乙方使用不當造成設施損壞或發生故障，乙方應承擔由此產生的全部費用。
12.4 乙方應自行為商鋪內部的裝修、設備和其他財產購買保險，否則應自行承擔上述財產的風險。
12.5 未經甲方及物業管理公司書面同意，乙方不得以任何形式全部或部分將商鋪轉租或分租給任何第三人。乙方擅自轉租或分租的行為無效，轉租或分租期間乙方所收租金或其他收益全部歸甲方所有。甲方及物業管理公司有權選擇立即解除本合同，并要求乙方按照16.2條款的約定承擔違約責任。
第十三條 離店
13.1 因任何原因導致本合同終止后十日內，乙方均應將商鋪交還給甲方。甲方有權要求乙方無條件保留店鋪內所有裝修（乙方損壞的應予賠償），或將商鋪恢復至接收商鋪時的狀態（正常使用及時間因素的耗損除外）。乙方未恢復原狀的，甲方可代為恢復，由此產生的費用由乙方承擔。
如果乙方未按前述約定期限交還商鋪，則視為乙方放棄商鋪內一切財物所有權，由甲方自行騰空、收回商鋪，處理商鋪內財物，由此產生的損失和費用由乙方自行承擔。乙方應賠償由此導致甲方的全部損失。
在甲方按照前述約定收回商鋪前，乙方除仍應承擔延遲期間物業管理費、能源費等各項費用外，還應再向甲方支付雙倍租金。
13.2 乙方在本合同終止時應付清所有應付甲方或物業管理公司及其他應付款項（含違約金、損害賠償、罰
款等）。
13.3 如乙方在本合同終止時尚未付清所有應付甲方和物業管理公司相關款項及其他款項，甲方或物業管理公司有權扣押或阻止乙方轉移乙方在商場內的財物，因此造成乙方任何損失由乙方承擔。
如乙方未付清應付甲方或物業管理公司款項及其他款項超過七日的，無論乙方是否自行離店均視為乙方自愿放棄其在商鋪商場內的財物所有權，甲方或物業管理公司可拍賣、變賣乙方財物，以抵扣拍賣、變賣費用和抵扣所欠款項。甲方可委托物業管理公司扣押和阻止乙方轉移商鋪內財物。因甲方或物業管理公司采取上述措施而導致乙方財物受損、價值下降等不利后果的，乙方特此放棄要求甲方或物業管理公司賠償的權利由乙方自行承擔?！韭蓭熣J為業主或物業管理公司自行拍賣變賣租戶財物是違法的，該條規定的辦法只能是在情況緊急時采取，以犧牲較小利益為人民法院采取保全措施爭取時間】
第十四條 優先購買權
甲方有權隨時向任何第三方轉讓商鋪，但應當事先書面通知乙方，乙方在同等條件下有權優先購買該商鋪。乙方應當在收到該通知后三日內做出答復；超過該期限乙方未答復的，視為乙方放棄該商鋪的優先購買權。甲方轉讓商鋪后，乙方應與新的商鋪所有人按照本合同的內容簽訂新的租賃合同。沒有簽訂新的租賃合同的，按照法律規定，甲方在本合同中的權利和義務由新的商鋪所有人享有和承擔，乙方依然負有按照本合同約定的租金標準和支付方式向甲方支付租金的義務。
第十五條 稅費
甲方負責房產稅、土地使用費及房屋租賃管理費。乙方負責經營所引起的一切稅費。其他稅費甲、乙雙方按照中國法律各自承擔應承擔的部分。
第十六條 提前解除
16.1 本合同生效后，除本合同另有規定外，不得提前解除。
16.2 乙方單方面終止合同的，甲方有權不返還乙方全部已付款項。乙方除應補交免租期的租金外，還應承擔下述違約責任：【律師提醒，該規定實際上時給予乙方解除合同權利，只是其要負一定違約責任】
16.2.1 如乙方在本合同生效后六個月內終止本合同的，乙方應向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。
16.2.2 如乙方在本合同生效六個月后要求終止本合同的，乙方應補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。但乙方終止合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。
16.3 下述情況下，甲方有權解除本合同，本合同在甲方書面通知送達乙方之日起解除：
16.3.1 乙方拖欠任何一項應付甲方和物業管理公司的費用超過 三十 15日，因違反本款約定導致本合同解除的，乙方還應同時承擔逾期滯納金。
16.3.2 乙方未經甲方和物業管理公司同意對所租房間或大廈其他部位進行裝修、改建或其他破壞行為。
16.3.3 乙方擅自經營其他種類商品或變更租賃用途，經甲方或物業管理公司通知后未在15日內改正的。
16.3.4 在經營期間以任何借口擅自關門、停業、張貼非經營性文字及其他任何不利于商場經營、聲譽的行為，乙方應支付甲方違約金人民幣兩萬元，甲方或物業管理公司通知后未在三日內改正的。
16.3.4 乙方違反商場經營或物業管理規定給甲方造成損失或其他嚴重違反本合同或商場經營或物業管理規定的。
16.3.6 本合同約定和法律、法規規定的其它情形。
16.4 甲方依照上述約定解除合同發生在本合同簽訂后六個月內的，乙方應向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。甲方依照上述約定解除合同發生在本合同簽訂后六個月后的，乙方應向甲方補繳免租期租金，并支付相當于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。，但解除合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。
16.5 乙方單方面終止合同，或因乙方原因導致合同解除，甲方或物業管理公司可直接扣除乙方繳納的保證金折抵拖欠的租金、物業管理費、違約金等應付款項。
16.6 因甲方違約致使本合同解除的，甲方在扣除乙方應付的租金、物業管理費、能源費等費用后，退還乙方已交付的保證金剩余部分（不計利息）。甲方還應向乙方支付相當于三三個月租金的違約金。
16.7 乙方在經營過程中，不得以任何借口擅自關門，停業。如未經物業管理公司同意擅自關門的，所造成的后果由乙方全部承擔，并處罰款貳萬元人民幣。
第十七條 不可抗力
如由于地震、臺風、水災、火災等自然災害或其他人力不能預見或不可避免的社會事件等不可抗力原因導致所租商鋪在租賃期間內不能正常使用，租期相應順延，但如果商鋪已無法繼續使用，則本合同自動終止，甲、乙雙方互不承擔責任。
第十八條 適用法律和爭議解決
18.1 本合同的簽訂、履行、解釋、爭議解決等均適用中華人民共和國法律。
18.2 甲、乙雙方因本合同而產生的爭議應首先通過協商解決，不能協商解決的，任何一方均可按如下第____種方式解決：
18.2.1 提請南寧仲裁委員會按該會仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均具有約束力。仲裁費用由敗訴方承擔。
18.2.2 向商鋪所在地人民法院提訟。
本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具同等法律效力，且須符合物業管理公司統一經營管理的相關制度及物業管理規定，自甲、乙雙方授權代表簽字并蓋章之日起生效。
甲方： 乙方：
商業物業管理工作計劃【一】
(一)加強小區裝修管理工作
小區裝修管理工作仍然是日后物業管理的一個重要環節，它涉及到物業的使用壽命與安全及小區房屋外觀的完好美觀，這方面我們還需做大量的工作，并根據小區實際情況，與管理要求，實時制定詳細的管理制度，并繼續堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。
(二)努力提高管理水平，促進物業管理上檔次
根據物業公司崗位員工實際需要，下一步將實施“走出去和請進來”的培訓方案，即讓員工到其它優秀的物業公司外出學習，利用先進的管理手段，建立健全科學的管理方式。同時也外請優秀的物業管理人員到公司為員工培訓，外出學習的員工回來后也要與其它員工交流學習經驗，力爭做到每位員工的業務水平專業化、全面化。
(三)搞好對外協調管理工作
搞好對外協調工作是物業管理工作順利開展的關鍵，物業公司會緊密與開發商配合，積極主動與當地物業管理辦公室、城管局、電信局、建設局環衛處聯系，并圓滿完成環衛開荒工作。
(四)做好綠化推進工作
綠化工作現已由1#、2#開始綠化作業，近期物業公司會加強與業主交流，請業主配合開展綠化工作，嚴查高空拋物、亂丟裝修垃圾的現象。
(五)物業資質的申辦
申辦物業資質，以“保三爭二”為原則，即保證物業三級資質的申辦成功，同時盡努力爭取申辦物業二級資質。
在下一階段的工作里，我們將加快步伐，不斷提高自身物業管理水平，不斷完善小區各項管理工作，推進靜睿泰物業的品牌建設，創造佳績!
商業物業管理工作計劃【二】
物業管理前期管理工作在物業管理環節中是十分重要的。應將在實行此方案所制定的經營管理項目前做好以下的前期管理工作:
(1).修改和制定有關的管理文件,這些文件包括但不限于:
A.管理公約--對[xxxx]物業及其設備,服務設施的管理、保養、保險以及維護所訂立的規定,達到對該物業的統一管理,以保證該物業的所有業主和租戶有效地使用其物業單元,并規定各業主和租戶對該物業的管理及公共開支所需負責的適當比例、以及權利、義務。
B.用戶手冊--方便各業主及租戶進一步了解"[xxxx]"的物業情況和管理運作規定,旨在保障"[xxxx]"全體業戶和租戶的利益而制定的手冊。
C.裝修指南--向各業主及租戶詳細介紹各業戶在自己單元內進行裝修、改造等工程必須遵守的規定和必辦的手續,以及介紹"[xxxx]"物業設施情況,以協助和指引各業戶進行內部裝修時不影響整個物業的公共設備、設施、中央系統、樓宇結構和其它業戶單元的正常使用。
(2).制定各項管理程序及規定,包括但不限于以下:
A.商鋪物業交收程序
B.商鋪裝修的報批和驗收程序
C.商鋪裝修的監控程序
D.公共地方的清潔、綠化的監管和監控的程序和規定
E.公共設備設施的監管維護和報修程序
F.投訴處理的程序
G.意外和緊急情況處理的程序
H.非辦公時間出入商場的管理規定
I.貨物出入的管理規定和大宗物品放行的規定
J.日常運作的物業管理程序和物業狀況的管理規定
(3).物業管理服務質量的控制和制度,包括但不限于以下:
A.各部門工作手冊的制定(包括崗位責任制、工作程序和流程、工作細則)
B.各崗位的(部門)紀律制度
C.各崗位服務標準
D.考核制度和持續改進的措施
(4).在商場竣工前對商場設施管理的前期介入:
前期介入有利于商場的日后管理,避免發生重復投資或資源浪費,對發展商有利無弊,其范圍包括但不限于以下方面:
A.參照商場的圖紙設計,為商場日后管理的方便與完善,提早設計及更改有關設備設施及有關的功能布局,以避免重復投資或浪費資源。
B.根據我們的專業 管理經驗,向發展商早期提出合理化建議。如設備設施的選擇,管理設施的設置等等。
C.早期熟悉商場設備設施情況,協助發展商監督設備安裝及調試,監控有關工程質量,并對商場的隱蔽工程進行早期的驗收。
2.對"[xxxx]"商場進行驗收和接管
將配合發展商,按照"[xxxx]"的工程進度,分期分批地對商場物業驗收和接管,包括以下方面:
A.對隱蔽工程驗收和接管
B.對樓宇工程質量的驗收和接管
C.對設備和設施的驗收和接管
D.對裝修質量的驗收和接管
E.對各項工程和設備的竣工圖,使用說明書,質量保證書等以及圖紙和文件資料的接收并存檔。
F.所有交付給業戶的商場物業單元,均由物業管理公司先驗收接管后,再代表發展商交付給業戶,并代業戶跟進各項收鋪時查出的遺漏工程問題。
3.接管后的物業管理工作
包括但不限于以下:
(1)代表發展商向業戶進行商場物業交收工作,并跟進收鋪后的遺漏工程的完善工作。
(2)跟進"[xxxx]"工程的土建、機電設備設施、智能化項目、公共設施的各項遺漏工程,督促承建商完善各項遺漏項目。
(3)執行日常的保安管理。
A.利用先進的硬件設施,如電子巡更系統、對講系統、閉路電視監控系統、煙感報警安全 防范系統等,對"[xxxx]"商場物業實行24小時無間斷的安全 管理。
B.制定合適的各項安全管理制度,如"出入登記","每小時巡樓","緊急和意外事件處理程序"等做好安全管理,力求無罪案發生率。
C.制定合適的消防工作計劃和制度,確保"[xxxx]"物業的防火工作安全可靠。
D.制定保安人員的招聘標準,促使保安員持證上崗,并進行業務培訓和素質教育,特別強調"熱情有禮、賓客至上"的服務意識,使保安隊伍成為"[xxxx]"物業管理形象標志。
E.加強管理檢查,建立考核和獎罰激勵機制,堅持持續改進,保持保安隊伍的服務質量和水平。
商業物業管理工作計劃【三】
作為一個物業管理員，為居民創造良好的小區環境，帶領居民把自己的家園建設好是我的責任。以往的工作中我帶領全體工作人員順利將工作展開，并在小區居民的配合下有效實施了各項業務工作，九月里我已擬定物業總監個人工作計劃:
一、三個小區公共事務方面
1、全面推行租賃經營服務工作,召開全體工作人員總動員會,明確租賃服務意義目的,統一思想,集體學習相關業務推廣內容和業務辦理操作流程,確保工作正常進展。
2、為提高費用收繳率,確保財務良性循環,以專題會議形式組織各物業助理、前臺人員、領班級以上人員進行學習《各種費用追繳工作流程》。
3、以專題會議形式,組織三個小區管理骨干及相關工作人員集體學習《案例通報管理制度》、《案例通報操作流程圖》及相關作業表格,明確責任關系,杜絕各種同類負面案例再次發生,全面提高管理服務質量，這也是2009年工作計劃中的重中之重。
4、制定《保安器材管理規定》,包括對講機、巡更棒、門崗電腦等,并認隊真貫徹實施,明確責任關系,誰損壞誰負責,杜絕各種不合理使用現象。
5、回顧三個小區從去年7月份以來各方面情況,以對比分析、尋找差距,為下一步工作提高作出更可行的具體措施。
二、xx華庭項目
1、全力抓好30-35幢物業移交工作,確保業主滿意。
2、督促管理處及時做好26-29幢摩托車位車牌的制作及安裝;并督促管理處及時頒發通知,要求業主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續,該區域摩托車從6月1日起全面執行收費。執行前協調保安做好落實工作。
3、繼續跟進26-29幢綠化種植工作。
4、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。
5、督促工程部做好30-35幢相關附屬工程,如:道路、園林綠化、監控中心、倉庫、車位規劃等。
6、做好個別崗位人員調整和招聘工作(如:綠化組長到位、管理處負責骨干到位等),確保項目工作正常運行。
7、擬定"xx華庭首屆業主委員會成立方案"及籌備會一系列工作措施,為創建"市優"工作打好基礎。
三、xx居項目
1、對第三期部分摩托車不配合管理工作進行加強,發揮標識識別作用,強化憑辦理租賃手續方可停放,加強收費工作。
2、加強第四、五期摩托車租賃辦理管理工作,杜絕各種長期免費停車現象,維護秩序正常。
3、與財務協調,及時做好壞帳處理。
4、督促全面檢測該項目紅外報警系統情況,找出問題所在,并做好相應改善,確保系統的靈敏度和正常運行。
5、對個別業主在私家花園內亂搭亂建的屋棚動員拆除,以免影響整體觀容。
6、督促完善該項目小區商鋪的資料管理。
7、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的朽木處理,維護物業的完好。
8、督促做好第五期共7幢對講機故障檢修。
四、項目
1、督促整理好第12-15幢(共36戶,已收樓32戶)房屋檔案資料。
2、做好外圍紅線報警的使用與維護,包括內外圍兩側綠化植物遮擋的修剪等工作。
3、制定安全警報現場跟蹤與核實,并明確解除警報及記錄操作相關要求,避免作業疏忽。
4、跟進落實好會所泳池的開張營業,并做好相應的管理與維護工作,包括門票發售、泳池水質處理等。
5、督促做好12-15幢相關附屬工程,包括架空層車位地面欄桿的安裝、車位產權面積的明確(公司要求架空車位出售)、園林綠化、保安室、監控室、倉庫等工作的完善。
6、跟進做好小區健身器材的安裝。
7、督促做好各種費用的追收。
8、跟進第7幢破裂玻璃門扇的安裝。
9、跟進部分綠化植物的補種和改造等(如:大門入口處即將枯死的大葉油棕樹3棵,應該更換)。
五、其它事項
1、"士多"招商登記等工作配合。
身份證：__________________
乙方：________________________________________
注冊地址：_________________________________/（身份證：__________________）
甲方是位于 市 區 路（街）某某商業廣場 座首層 號鋪（“商鋪”）的產權所有人，擬將商鋪出租給乙方，乙方同意承租。現甲、乙雙方就商鋪租賃有關事宜達成如下合同。
第一條商鋪的位置、面積和用途
1.1商鋪的位置和面積
甲、乙雙方同意按照本合同的約定出租和承租位于 市 區 路（街）某某商業廣場（“商場”） 座首層 號鋪（見本合同附件一圖示），且甲、乙雙方同意遵守某某商業廣場物業管理有限公司的統一經營管理相關制度和物業管理規定。
商鋪的建筑面積為 平方米。前述建筑面積為本合同所述物業管理費的計算依據和為本合同所述租金的計算依據。如果交付時實測面積/產權登記面積與上述面積不一致的，以實測面積/產權登記面積為準。
1.2商鋪的用途
乙方承租商鋪只能用于經營（商品種類） .
非經甲方及某某商業廣場物業管理有限公司（以下簡稱“物業管理公司”）書面同意，乙方不得在本合同約定的租賃期內將商鋪用于經營其他任何種類的商品和用于其它任何目的。甲方或物業管理公司對乙方違反本條規定的行為未及時制止并不表示對乙方行為的默認。
第二條租期
租期自 年 月 日（如商場開業時間晚于上述起租日的，以商場開業日為計租開始日）起至 年 月 日止。租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金，免收物業管理費，但仍應繳納水、電等能源費。其他情況下，乙方裝修期間也應支付租金、物業管理費。具體裝修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。
本合同在商場確定的統一開業日前 日簽訂本合同的，則乙方應在統一開業日前正式對外開業，否則每延遲一日，應向物業管理公司支付相當于本合同期租金總額1％的違約金。但是本協議簽訂日在商場開業日前的，如商場開業時間晚于上述租期開始日，以商場開業日為計租開始日，租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金和物業管理費，但應支付水電等費用。開業日指商場具備對外營業能力時。乙方應按照商場確定的開業日對外營業。
第三條租金
3.1租金
乙方在前述租期內租賃商鋪的租金為：
3.1.1 年 月 日前（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業日起屆滿一年整）租金標準為：
每月每平方米（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
年 月（第一個月如果不是整月時）租金按日計付，租金標準為每日每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.2 年 月 日（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業日起屆滿一年后的第一天）至 年 月 日租金標準為：
每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.3 年 月 日（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業起屆滿兩年后的第一天）至 年 月 日租金標準為：
每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.2支付期限和方式
3.2.1支付期限
首期（即租期開始之日至 月月底）租金在進場裝修前支付。除首期租金外，乙方須在 月的225日前向甲方交付下下 租金。
3.2.2支付方式
乙方可以現金、銀行轉帳支票或銀行匯款的方式向甲方支付租金，按該等方式支付的款項均以甲方或甲方銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執行本合同乙方付款發生的銀行手續費由乙方承擔。
甲方指定銀行帳戶如下：
開戶行：
戶 名：
帳 號：
乙方按照本合同應向甲方支付的所有款項均按照本條約定執行。
第四條物業管理費
4.1商鋪的物業管理費為每月每平方米（建筑面積）人民幣29元，月物業管理費合計為人民幣（小寫） 元，（大寫） 元。前述物業管理費包含商場共用部位、共用設施設備的維修保養費，公共區域保安、保潔、綠化美化的水、電等能源費以及商場所有區域的中央空調費等。物業管理公司可能會根據推廣商場等經營需要適當提高物業管理費。物業管理費應由甲方向物業管理公司交納，但在本租賃合同期間甲、乙雙方同意由乙方承擔，本合同終止后仍由甲方向物業管理公司交納。
4.2物業管理費支付方式
4.2.1物業管理費由乙方承擔。
4.2.2物業管理費按月支付。除首期物業管理費外，乙方須在每月的2二十五日前直接向物業管理公司萬達商業廣場物業管理有限公司交付下下月物業管理費。
物業管理費自租期開始之日由乙方承擔。 乙方需在租期開始日前進場裝修前向物業管理公司交付首期物業管理費（從租期開始之日至____月月底）。
4.2.3支付方式
乙方可以現金、銀行轉帳支票或銀行匯款的方式向物業管理公司支付物業管理費，按該等方式支付的款項均以物業管理公司或其銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執行本合同乙方付款發生的銀行手續費由乙方承擔。
物業管理公司指定銀行帳戶如下：
開戶行：
戶 名：
帳 號：
乙方按照本合同應向物業管理公司支付的所有款項均按照本條約定執行。
第五條能源費
乙方進場裝修前應向物業管理公司繳納能源押金________元。商鋪的水、電等能源費采取分戶計量，乙方應當自行承擔，從進場裝修日開始計收。乙方應按物業管理公司書面通知直接向物業管理公司支付。水、電路損耗等能源損耗按照出租商鋪實際用電量占商場總用電量的比例分攤。租賃期內前180日（不含免租期）能源損耗的月平均損耗將作為計算剩余租期內能源損耗數的標準。
第六條通訊設施租金及押金
6.1 乙方租用商鋪自行申請通訊設施如下：電話/傳真＿＿部，上網專線＿＿條。
6.2乙方向相關部門支付前述通訊設施租金為電話/傳真每月人民幣＿＿＿＿元/部，上網專線每月人民幣＿＿＿＿元/條。
6.3 乙方向物業管理公司支付前述通訊設施及押金為：每部電話/傳真人民幣＿＿＿＿元，共計人民幣＿＿＿＿元；每條上網專線人民幣＿＿＿＿元/條，共計人民幣＿＿＿＿元。
6.4 乙方所租用的通訊設施自行到相關部門支付租金。
6.5 電話費、上網費等通訊費用（含月租費、手續費等），由乙方自行向電信部門支付。
第七條保證金
7.1為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付租金，乙方須于簽訂合同同時向甲方一次***付相當于兩個月租金的租金保證金，共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
7.2為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付物業管理費，乙方須于簽訂合同同時向物業管理公司一次***付相當于兩個月物業管理費的物業費保證金共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
7.3在本條中保證金指前述租金保證金和管理費保證金。
7.4保證金的扣除
7.4.1 如乙方未能按照本合同約定向甲方支付租金或滯納金，甲方可以扣留全部或部分租金保證金沖抵，其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務。
7.4.2 如乙方未能按照本合同約定向物業管理公司支付物業管理費、能源費或滯納金，物業管理公司可以扣留全部或部分管理費保證金沖抵，其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務。
7.4.3 如乙方違反本合同約定任何條款，甲方或物業管理公司均可分別扣留全部或部分租金保證金或管理費保證金，以抵償由乙方違約行為造成的甲方或物業管理公司的直接和間接損失。乙方應在接到書面通知后七日內將保證金補足。未及時補足的，按欠費處理。前述保證金不足以補償甲方或物業管理公司損失的，乙方仍應補足實際損失。
7.5 本合同終止后，若乙方完全履行本合同項下義務，或在甲方、物業管理公司直接折抵乙方未付的租金、物業管理費、違約金等應付款項后，甲方和物業管理公司應在乙方歸還甲方商鋪后十日內將保證金無息退還給乙方。
第八條進場經營質量統一經營管理保證金
乙方應向物業管理公司繳納統一經營管理進場經營質量保證金人民幣小寫 元，（大寫） 作為在商場經營期間遵守統一經營管理相關制度商品質量、服務質量的保證金。前述保證金不足以補償甲方或物業管理公司損失的，乙方仍應補足實際損失。乙方違反統一經營管理相關制度時，物業管理公司有權沒收全部或部分統一經營管理保證金，乙方應在接到書面通知后七日內將保證金補足。未及時補足的，按照欠費處理。該項保證金的補足方式與本合同第七條關于保證金補足方式的約定一致在乙方出售的商品質量不符合國家規定或有降低商鋪所在廣場的聲譽時，物業管理公司有權直接從保證金中向消費者直接支付退貨款和賠償款。
本合同終止后，如果乙方完全履行本合同項下義務，物業管理公司在乙方歸還甲方商鋪且清繳全部欠款后10日內將保證金無息退還給乙方。
第九條滯納金
本合同項下付款時間遇節假日均不順延，所述“日”均指日歷天，雙方另有約定的除外。
乙方拖欠租金、物業管理費、能源費、通訊設施租金及押金、各項保證金等應當向甲方或物業管理公司支付的任何費用，每日應按照拖欠費用 33‰ 向甲方或物業管理公司繳納滯納金，從應付日至實付全部清償之日止。
第十條續租
10.1如果乙方愿意在租期屆滿后繼續承租商鋪，可向甲方提出書面續租申請，但此申請須于租期終止日30日前、180日內提出。如果在本合同期限屆滿前30日未收到乙方的續約通知，視為乙方放棄續租，本合同自租期終止日自行終止。租期終止日前180日期間，甲方有權在不妨礙乙方正常使用的情況下帶客戶查看商鋪場地，乙方應予配合。
10.2 如乙方續租，甲方有權根據市場情況調整租金的收費標準。
10.3 在租期屆滿前，甲方與第三方確定租賃意向，且就租賃條件達成一致時，應及時通知乙方，乙方應在收到甲方通知后三日內決定是否行使優先承租權；如果乙方在前述期限內沒有給予甲方答復，則視為乙方放棄優先承租權。
第十一條進場移交
11.1甲、乙雙方應在租期開始日前30日內辦理商鋪移交手續。
11.2商鋪移交時狀態見附件二，甲、乙雙方在移交時應給予確認。
11.3乙方進場后，甲方和物業管理公司仍有權繼續進行大廈周邊環境的建設、公共區域或個別賣場區域的裝修、宣傳廣告工作及其他改造、修繕工程。甲方和物業管理公司無需為此而對乙方作出任何賠償，乙方同意不干涉。
11.4如由于甲方自身原因致使乙方延期進場，起租日期和租期均相應順延。延期超過90日的，乙方可以在前述90日屆滿后七日內選擇解除本合同，乙方選擇解除合同的，甲方應在合同解除之日起七日內無息退回乙方已付費用，但無須承擔其他任何責任。
第十二條商鋪的使用
12.1裝修和改造
乙方自行承擔商鋪的裝修或改造費用和責任，裝修改造方案和施工公司必須經過甲方和物業管理公司的審查書面認定，但甲方和物業管理公司并不因審查而承擔任何責任。
裝修或改造應當遵守商場裝修管理制度和規定。甲方和物業管理公司有權監督乙方的裝修工程施工過程，并隨時對不符合裝修管理制度的行為加以制止并要求其改正。如果乙方拒絕改正，則甲方和物業管理公司有權自行加以糾正，由此產生的全部費用均由乙方承擔。
12.2乙方應嚴格遵守物業管理公司已經和將要制定的商場各項經營管理制度、各項物業管理公約和制度、以及甲方與物業管理公司簽署的統一經營管理合同、物業管理合同以及其他合同。因違反相關制度、規定和約定所遭受的處罰和應當承擔的責任應由乙方自行承擔。
12.3乙方應在其經營范圍內合理使用并愛護房屋各項設施、設備，保持商鋪在租期內處于良好的使用狀態。因乙方使用不當造成設施損壞或發生故障，乙方應承擔由此產生的全部費用。
12.4乙方應自行為商鋪內部的裝修、設備和其他財產購買保險，否則應自行承擔上述財產的風險。
12.5未經甲方及物業管理公司書面同意，乙方不得以任何形式全部或部分將商鋪轉租或分租給任何第三人。乙方擅自轉租或分租的行為無效，轉租或分租期間乙方所收租金或其他收益全部歸甲方所有。甲方及物業管理公司有權選擇立即解除本合同，并要求乙方按照16.2條款的約定承擔違約責任。
第十三條 離店
13.1因任何原因導致本合同終止后十日內，乙方均應將商鋪交還給甲方。甲方有權要求乙方無條件保留店鋪內所有裝修（乙方損壞的應予賠償），或將商鋪恢復至接收商鋪時的狀態（正常使用及時間因素的耗損除外）。乙方未恢復原狀的，甲方可代為恢復，由此產生的費用由乙方承擔。
如果乙方未按前述約定期限交還商鋪，則視為乙方放棄商鋪內一切財物所有權，由甲方自行騰空、收回商鋪，處理商鋪內財物，由此產生的損失和費用由乙方自行承擔。乙方應賠償由此導致甲方的全部損失。
在甲方按照前述約定收回商鋪前，乙方除仍應承擔延遲期間物業管理費、能源費等各項費用外，還應再向甲方支付雙倍租金。
13.2乙方在本合同終止時應付清所有應付甲方或物業管理公司
及其他應付款項（含違約金、損害賠償、罰款等）。
13.3如乙方在本合同終止時尚未付清所有應付甲方和物業管理公司相關款項及其他款項，甲方或物業管理公司有權扣押或阻止乙方轉移乙方在商場內的財物，因此造成乙方任何損失由乙方承擔。
如乙方未付清應付甲方或物業管理公司款項及其他款項超過七日的，無論乙方是否自行離店均視為乙方自愿放棄其在商鋪商場內的財物所有權，甲方或物業管理公司可拍賣、變賣乙方財物，以抵扣拍賣、變賣費用和抵扣所欠款項。甲方可委托物業管理公司扣押和阻止乙方轉移商鋪內財物。因甲方或物業管理公司采取上述措施而導致乙方財物受損、價值下降等不利后果的，乙方特此放棄要求甲方或物業管理公司賠償的權利由乙方自行承擔。【律師認為業主或物業管理公司自行拍賣變賣租戶財物是違法的，該條規定的辦法只能是在情況緊急時采取，以犧牲較小利益為人民法院采取保全措施爭取時間】
第十四條 優先購買權
甲方有權隨時向任何第三方轉讓商鋪，但應當事先書面通知乙方，乙方在同等條件下有權優先購買該商鋪。乙方應當在收到該通知后三日內做出答復；超過該期限乙方未答復的，視為乙方放棄該商鋪的優先購買權。甲方轉讓商鋪后，乙方應與新的商鋪所有人按照本合同的內容簽訂新的租賃合同。沒有簽訂新的租賃合同的，按照法律規定，甲方在本合同中的權利和義務由新的商鋪所有人享有和承擔，乙方依然負有按照本合同約定的租金標準和支付方式向甲方支付租金的義務。
第十五條 稅費
甲方負責房產稅、土地使用費及房屋租賃管理費。乙方負責經營所引起的一切稅費。其他稅費甲、乙雙方按照中國法律各自承擔應承擔的部分。
第十六條 提前解除
16.1本合同生效后，除本合同另有規定外，不得提前解除。
16.2乙方單方面終止合同的，甲方有權不返還乙方全部已付款項。乙方除應補交免租期的租金外，還應承擔下述違約責任：【律師提醒，該規定實際上時給予乙方解除合同權利，只是其要負一定違約責任】
16.2.1如乙方在本合同生效后六個月內終止本合同的，乙方應向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10％【律師建議，不要低于25％】的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。
16.2.2如乙方在本合同生效六個月后要求終止本合同的，乙方應補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10％【律師建議，不要低于25％】的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。但乙方終止合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。
16.3下述情況下，甲方有權解除本合同，本合同在甲方書面通知送達乙方之日起解除：
16.3.1乙方拖欠任何一項應付甲方和物業管理公司的費用超過 三十 15日，因違反本款約定導致本合同解除的，乙方還應同時承擔逾期滯納金。
16.3.2乙方未經甲方和物業管理公司同意對所租房間或大廈其他部位進行裝修、改建或其他破壞行為。
16.3.3乙方擅自經營其他種類商品或變更租賃用途，經甲方或物業管理公司通知后未在15日內改正的。
16.3.4在經營期間以任何借口擅自關門、停業、張貼非經營性文字及其他任何不利于商場經營、聲譽的行為，乙方應支付甲方違約金人民幣兩萬元，甲方或物業管理公司通知后未在三日內改正的。
16.3.4乙方違反商場經營或物業管理規定給甲方造成損失或其他嚴重違反本合同或商場經營或物業管理規定的。
16.3.6本合同約定和法律、法規規定的其它情形。
16.4甲方依照上述約定解除合同發生在本合同簽訂后六個月內的，乙方應向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10％的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。甲方依照上述約定解除合同發生在本合同簽訂后六個月后的，乙方應向甲方補繳免租期租金，并支付相當于本合同未到期租金總額10％的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。，但解除合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。
16.5乙方單方面終止合同，或因乙方原因導致合同解除，甲方或物業管理公司可直接扣除乙方繳納的保證金折抵拖欠的租金、物業管理費、違約金等應付款項。
16.6因甲方違約致使本合同解除的，甲方在扣除乙方應付的租金、物業管理費、能源費等費用后，退還乙方已交付的保證金剩余部分（不計利息）。甲方還應向乙方支付相當于三三個月租金的違約金。
16.7 乙方在經營過程中，不得以任何借口擅自關門，停業。如未經物業管理公司同意擅自關門的，所造成的后果由乙方全部承擔，并處罰款貳萬元人民幣。
第十七條 不可抗力
如由于地震、臺風、水災、火災等自然災害或其他人力不能預見或不可避免的社會事件等不可抗力原因導致所租商鋪在租賃期間內不能正常使用，租期相應順延，但如果商鋪已無法繼續使用，則本合同自動終止，甲、乙雙方互不承擔責任。
第十八條 適用法律和爭議解決
18.1本合同的簽訂、履行、解釋、爭議解決等均適用中華人民共和國法律。
18.2甲、乙雙方因本合同而產生的爭議應首先通過協商解決，不能協商解決的，任何一方均可按如下第____種方式解決：
18.2.1提請南寧仲裁委員會按該會仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均具有約束力。仲裁費用由敗訴方承擔。
18.2.2向商鋪所在地人民法院提訟。
第十八條通知
甲、乙雙方按照如下列明地址發送通知或其他文件：
甲方：乙方：
聯系電話：聯系電話：
傳真：傳真：
地址：地址：
郵編：郵編：
任何一方若指定用其他地址或地址變更，須及時以書面形式通知另一方。本合同項下任何通知、文件以傳真發出的，發出日期視為收悉日；以專人手遞發出的，發至指定地址之日視為收悉日；以郵寄方式發出的，寄出后四日視為收悉日。無論乙方指定地址是否為商鋪，甲方或物業管理公司將任何通知、文件送至商鋪后也視為送達。通知、文件送達后，乙方商鋪人員應當立即簽收并給予書面回執，如果乙方商鋪人員拒絕簽收，則甲方或物業管理公司可采取留置（無論是否商鋪是否有人）的方式送達，相應的留置照片或錄像即可作為回執。
第十九條 生效
本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具同等法律效力，且須符合物業管理公司統一經營管理的相關制度及物業管理規定，自甲、乙雙方授權代表簽字并蓋章之日起生效。
甲方： 乙方：
關鍵詞:商業物業管理運營措施
目前商業物業發展中存在的問題
我國商業物業的建立與經營大多缺乏對市場的深入調研,缺乏客觀的依據,所以物業管理帶有很大的盲目性。
經營理念和管理技術落后
商業物業里常有上百個所有權獨立的零售商,通過統一管理樹立商業物業的整體形象至關重要。但是商業物業的管理比其他物業的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統一收銀,是否接受統一營業時間,是否接受進行統一的促銷活動等。由此無論是物業管理企業還是業主或使用人由于經營理念和管理技術的落后,都會使商業物業形象受損,導致顧客失去光顧的興趣,進而影響商業物業的發展。
商業物業重復建設
在商業地產迅速發展的同時,商業物業的空置率也倍受人們的關注。廣州市做為零售商業較為發達的城市具有一定代表性,2002年廣州市滯銷商品房中,住宅、辦公樓、商業用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業用房的空置率均已超過10%的警戒線,商業物業空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國商業地產發展的盲目性,另一方面也反映了重復建設、同質化嚴重的現象。原因在于商業地產豐厚的回報,吸引了大批投資商進入,但在投資和建設中由于缺乏統一規劃,不可避免地帶來了重復建設和空置率高的問題。
商業與地產的脫節
目前,大多數的開發商把眼光盯在了前期的開發上,地產公司通常會采取將開發好的商場直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實行的是物業管理指導下的“商業管理”體制。開發商重視的是商場有多少面積出售了,并沒考慮出售后整個商業物業的運營狀況。從運營穩健的國內外商業項目看,我們不難發現,他們幾乎無一例外地采用出租的方式,也見不到分割成獨立商鋪出售的現象。目前地產與商業之間關系的現狀是:兩種資源沒有有機結合,地產商找不到合適的商業主體,而商業主體找不到好的商業物業項目。
商業經營缺乏特色
目前大量的商業項目存在為招商而招商的傾向,商戶組合缺乏競爭力和協調性,開發商為了招商指標,不能全面考慮商戶的組合,為未來的經營管理埋下了隱患。在經營中,業主和使用人缺乏經營理念,盲目建設,目標經營市場不明確,缺乏商業的準確定位,多數商場經營沒有特色,給人“千店一面”的感覺,缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發的商業物業出現“開盤時火爆,開業時冷清”的現象,商場給人以蕭條冷清的感覺,顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪,光顧的人不多,買東西的就更少了?？土髁坎煌?致使商業物業中的商戶像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產生信任感,更談不上培養忠誠性顧客了,如此惡性循環,商業物業的營運就可想而知了。
商業物業管理與運營困難的原因
主觀原因:缺乏對商業物業發展規律的認識。房地產將其作為物業來做,商業把它當作商場來做。實際上它是一個綜合體,其運營比單純的物業或純粹的百貨商店要復雜得多。商業物業管理是專門對商業地產提供經營管理服務的物業管理公司,除了要有對房地產的豐富知識和管理經驗之外,還需要有很強的商業運作和管理的經驗。既能夠向開發商提供商業定位和市場細分方面的服務,又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發揮作用,維護和擴大市場的影響力,吸引消費者的駐足。因此,商業物業的管理與運營對物業管理企業具有很大的挑戰性,在管理過程中出現一些問題是必不可免的。
行業原因:爆發式的零售革命。西方發達國家在近l5O年時間內,依次爆發了百貨店、連鎖店、超市店、商業物業、自動售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命,產生了20多種零售業態。而我國在九十年代中期三、五年時間內,幾乎所有零售業態都出現了。這一方面會給商業物業的發展帶來難得機遇,另一方面也使商業物業發展出現了的盲目仿效的現象。許多項目不看地點,靠追風來指導建設,如此的商業物業效益不僅不會好,還會造成國家財產的浪費。更有一些投資者因資金不足,把為消費者購物等提供方便的必要現代化硬件設施滾梯、空調砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢,給后人留下“棄之可惜,改之不能”的遺憾。
環境方面:商業物業條件不成熟。商業物業發展所需的客觀經濟環境是形成一批成熟品牌并能構成吸引客流的專賣店,城市居民向郊區延伸,消費觀念轉向生理和心理需求的雙重滿足,人均國民收入2000美元以上,居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮人均居民收入1000美元左右,衛星城、小區建設剛剛起步,一些郊區的人主要在城區購物,小汽車普及率還不高,因此形成了商業物業郊外無客流,建在城區又與百貨商店、社區商業中心競爭的兩難境地。
發展商業物業管理與運營的對策
樹立先進的經營管理理念
經營性商業項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者,是創造營業收入的主要組成力量。商業項目的功能就是要幫助商戶去創造收入。簡而言之,就是提高每一平方米商業面積的賺錢能力。這就是商業項目經營管理的價值所在,也是商業地產成功運作的關鍵所在。物業管理企業在商業經營管理上應擁有一支專業隊伍,建立一套超前的經營管理模式和理念。通過提供商業項目從定位、規劃、招商到管理的全程服務,從而確保未來有效而持續的經營管理。
提高物業管理隊伍的專業素質
物業管理是運用現代經營的技術手段,按合同對物業進行多功能、全方位管理和服務,為物業產權人和使用人提供高效、周到服務,以提高物業的經濟和使用價值,創造一個良好的物業環境這樣的一個過程。要完成這一過程,一支高素質的專業隊伍是必備的條件。商業物業管理隊伍的建設必須與這一管理特點相適應。在人員配置上除了常規的物業管理所需要的專業人才外,還應注意吸收下列人員:懂商務、會管理的經營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術人才。不少商業樓宇的智能化程度相當高,特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進的科學手段對商業樓宇進行管理。當然在引進專業人才的同時,對原有的商業管理人員進行不斷的培訓也是十分重要的。只有把引進人才和自我培養有機結合起來,物業管理隊伍的專業素質才會不斷提高。
利用制度規范市場秩序
任何企業都存在兩方面的制度:一是企業的基本制度。它們規范企業的基本經濟關系,構成企業的經濟形體,是企業經營機制的決定因素,有什么樣的企業基本制度和經濟形體,就會產生什么類型的經營機制;二是企業的具體管理制度。它規范企業內部各個部門、單位、個人的職責和聯系,構成企業管理的組織形態,對企業的經營管理水平具有重大影響?，F代企業制度指的是企業的基本制度。建立現代企業制度的原則是:產權清晰、權責分明、政企分開、管理科學。隨著進場租戶租賃或合作時間的延續,合同及其補充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復雜。所以,對商業物業的管理應采用制度來明確各自的權利和義務,用完善的制度來規范市場秩序。
科學設計商業地產開發模式
商業地產不能簡單套用住宅的先設計后銷售模式,而應該先確定經營模式、招商對象和業態需求,再進行建筑規劃設計,以最大限度地減少日后改造費用的成本,從而降低商業地產的風險。大連萬達提出的訂單式商業地產模式,即預先與世界500強企業簽訂聯合發展協議,得到其租賃項目的承諾后才進入實質開發。這種戰略伙伴組合的營銷模式的好處是顯而易見的:對于萬達集團而言,與這種外資零售業巨頭結伴而行,可以加大投資開發購物廣場的知名度;另外,商業地產做到了強強聯手,通過各種品牌組合,產生經營優勢,有效地控制了經營風險,增強了業主的投資信心。此外在開發商業物業時,重視物業管理的前期介入,對商業物業的定位、結構和外觀設計給予合理建議。
實現商業與地產合理對接
地產商借助商家的品牌效應,能有效提升商業物業的銷售,因為零售巨頭、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項目的一大賣點;成熟的大型社區為商業經營者提供了高素質的人流量和消費力。在現代化商業模式中,商業地產的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產增值利潤,而是通過持續的經營管理,提升商業空間的價值。因此,商業與地產的合理對接,才使雙方互利,使商業物業得到較大的發展空間。
準確定位商業經營方向
由于商業地產與市場需求關系緊密,地產商開發地產時,定位是非常關鍵的,同質化經營只能帶來商業資源和社會資源的巨大浪費。比如社區底商的定位,其招商目標主要有:自身配套所用、綜合百貨業、專業市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場,只有準確、恰當的商業經營定位,才能在激烈的市場競爭中生存和發展。要做到準確定位,一方面必須適應市場的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發,走適合自己的路線。市場細分是商業物業定位的前提,尤其是針對商業密集區,要讓商業物業成功盈利,就必須把市場細分、再細分。
主體經營凸現特色
主題式商場可以按人群、功能進行劃分,小型商業物業尤其要做好定位工作,要避免與大型商業物業正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“?！?、做“精”,以自身特色來吸引消費者。從而在激烈的市場競爭中,求得生存,站穩腳跟,以獲更大的發展空間。
商業物業不同于其他物業,其項目的定位、規劃、招商和經營管理是一個有機的整體,需要我們理性的思考,全盤規劃,逐漸讓商業物業的管理與營運走上正規發展渠道,使商業物業走向成熟。
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在邁入21世紀的今天,我國商品經濟越來越活躍和豐富,物業管理作為房地產業的消費環節,也越來越呈現其房地產市場的延續和補充作用。在現代物業管理發源地的英美等西方商品經濟高度發達的國家,物業管理服務的項目繁多,內容非常廣泛,不僅包括了建設前后飛物業使用全過程,同時延展了物業功能布局和規劃、目標客戶群認定、市場行情調研和預測、項目建設融資、物業的處分(物業租售,推廣)等。
隨著商品經濟意識在國人頭腦中的深入,為了適應經濟、搞活流通,甚至增加就業機會,我國各地涌現出了大批的零售商業網點、服務網點、商業樓字。而這類商業服務網點與過去的國營百貨商場有所不同,它們的產權是獨立與多元化并存的。對于物業管理從業人員來說,這些購物、休閑的消費性場所,服務的對象有業主、使用人、消費者等多重顧客,服務內容也由簡單勞動密集性作業,延展為以產權人經營利潤最大化為目的的營運服務的商服物業管理。
商服物業管理就是為了適應商服物業產權及顧客多元化,以經營效益為導向的特定需求,為促進商品交換而提供服務的一個新的物業管理服務領域。
二、商服物業的分類
商服物業是指集合各種商業形式的建筑場所。商服物業的發展是商品經濟繁榮的結果。隨著改革開放的深入,個人收入的兩極分化,市場產生了多樣化、差異化的消費需求;同時也隨著行業競爭,消費者行為的改變,零售商業服務業出現了多種形式共存的事實?；旧蟻碚f,零售商業務業的經營方式可分為以下幾個商業形式:
1、百貨商店
百貨商店實際上就是以銷售日用商為主的規模較大的商品零售店鋪。商品明碼標價、買賣自由,商家多以薄利多銷為主要經營方法,是一種較為傳統的商業形態
2、超市
超市是一種彈性自選,顧客可以根據自己的需要自選的商店。售貨人員較少、貨物開放式放置、定量包裝、明碼標價、以電子計算機進行結算,多數提供購貨手把車以方便顧客購買。
3、專賣店
專賣店是專門經營一類或幾種有關聯的商品,或經營某一品牌的品種齊全的商店。專賣店的消費特指性較強,銷售人員的相關知識也較為豐富,對特定消費群有一定的感召力。
4、連鎖店
連鎖店是由大集團內部分化或加盟產生出來的若干個小商店,這些小商店在具有一定自主經營權的同時,統一服從于中心組織的品牌經營等的管理。連鎖店具有一定的名牌效益,經營項目可為商品,也可為某項休閑活動。
5.休閑場所
休閑場所主要以環境或氛圍為消費附加,以提供消費者舒適和快樂的感覺為經營方法,經營服務多為休息式娛樂性活動場地。
三、商服物業管理的前期操作
商服物業主要的功能體現在兩個方面:商業功能和休閑功能。商業功能是以一定范圍內的顧客面作為服務對象,使消費者買到自己需要的商品,并且一次性地購足。同時商服物業應當在統一規劃,統一管理的基礎上,形成并保持獨有的風格,使物業空間布局、服務品質、氛圍營造方面盡可能符合消費者的心理和生理的需求。
休閑功能是指商服物業不僅使消費者能購物,面且也必須設置娛樂、文化、健身等休閑場所,使消費者把商服物業看成現代信息的傳播地,感受到生活氣,息,是追趕生活步伐的一種方式。
物業管理從業人員在商服物業前期介人的過程中必須更多的從產權人今后經營利潤最大化的角度上提供專業性意見,主要重點為:
1、規模
通常在物業管理機構介入時,物業本身的地點已定,可更改的可能性較小,但在商服物業所占的規模上仍然可以提供建議。
影響商服物業規模選擇的決定性因素是區域居民的總數,物業管理機構將可以通過市場調研了解區域居民、流動消費等數字進行分析。在消費圈人數較多的區域應該可以選擇設定規模大,綜合功能較全面的商服物業。2、物業造形
商服物業的造形可按所處地理位置的不同情況和規模大小,功能的不同而進行選擇。
在主要臨街點建造商服物業,應注意停車場及外廣場在前端,宜采用條型造形,使商服物業在相關服務設施后直線排開。而規模較大的商服物業,應采用四方型造型,停車場置于物業,中心是大型休閑、聚會場所,頂層設娛樂觀光場所。如規模較小,則采用街道型造型,將大面積商鋪建于兩端,其它商鋪排成街道形狀。
3、主題形象
商服物業必須有自己鮮明的特色,也就是說要有自己的"主題"。商服物業的人流量和經營業績,是與物業的知名度成正比的。相同地點、規模及造型的商服物業如能突出"主題",將極大提高自己的知名度。
因此,商服物業競爭的焦點已不僅是具體的實物商品,而是以品牌為核心的無形資產。物業管理在介入時可對周邊商服物業和消費水平、消費習慣等因素進行調研和分析,確定"主題",以突出物業形象。
4、配套
在物業管理前期介入的常規項目中,對物業公共設施如供配電、空調、電梯、道路、給排水、建筑材料等配套,必須從使用者的角度提供專業的意見,而商服物業在配套上的重點將視經營的需要而定,值得更為突出的是內外的通路。
通路條件的好壞將是商服物業能否取得良好效益的關健所在,通路要求包括兩個方面:一是外部通路,二是內部通路。
外部通路首先是公共交通,必須有公共的汽車、電車或地鐵停車站,以方便消費。其次是停車場,顧客開車消費已成一種普遍行為,同時,也為方便購物的攜帶,停車場的建造應在商服物業消費場所3-5分鐘步行時間內,要有足夠的停車位以供使用。再次是進貨車輛停放和補貨場所,以保證商品流通的暢通。
商服物業的功能不僅僅是購物,也是運動、娛樂等休閑需求。在內部通路的設計時應考慮消費者行走的舒適和安全,顧客通道與進出通道要分隔開,即使在超市,顧客通道寬度也應超過1.2米。
5、門面、店面設計
商服物業是以經營為目的的,門面無疑就像人的臉面一樣非常重要。門面的設計既要滿足精神上的美感要求,又要符合物質上的使用要求,以及環境和諧及人的行為要求。同時,還要使物業內間具有一定的秘密性飛制約性、圍護性,以激發顧客的參與意識。另外還應注意人流量,流通順暢性,疏散方便與安全性及氣候的影響。
商服物業內部各商鋪既是獨立的個體,又是物業整體的組成部分。因而在前期操作中要對各商鋪單位店面的造形飛入口、照明飛廚窗招牌與文字材質、裝飾,甚至內外地面與規劃也應進行通盤考慮,使其既通過形象、個性、展示來提高消費者精神需要,又維持了商服物業的整體形象。
四、管理與營運
商服物業的管理過程不僅需要傳統物業管理的保安飛保潔、維修等被動的服務項目,根據商服物業的特定需求,更多的是為整體物業中的使用者的經營活動提供主動服務,使產權人、使用者等各類顧客的利益最大化,其中工作的重點是:
1、商戶的組合
商服物業是各種商業形式和服務設施集合,通常包括零售商店、餐飲店廣場、休閑、娛樂場所等,其中各種類型的商店或超市占主導地位。
對于規模較小,在5000平方米以下的商服物業來說,主要是以食品、雜貨及一個主題商場等商業形式出現的,以滿足日常消費為主;而面積在10000-30000平方米左右的中型商服物業,將主要在一個主題下,以個人服務、家庭設施、生活用具、服裝、裝飾品和文化娛樂設施等商業形式出現,以服務顧客多層次、多元化的需求為主；對于組30000平方米以上的大型商服物業,管理者更是要提供全方位的綜合服務。
同時在商戶組合上,除了考慮商業形式外,還必須考慮各類商戶所占面積,一般來說,商服物業面積50%將租售予商業生命周期長,同時具有一定品牌,對消費群有長期感召力的商戶,以突出和維持物業的,知名度和顧客的忠誠度。30%左右的面積租售予商業生命周期較長,有穩定銷售業績的商戶,剩下其中20%毛的面積租售予商業周期短,但較時尚的商戶,雖然可能商戶變更較快,但租售收入較高,同時也使物業經營項目時尚化。
2、租金
租約是商服物業管理對店鋪經營者施以管理的主要內容。租金即物業產權人獲取經營權的主要經濟投資。
在操作中,租金的數額是根據店鋪的占地面積、店鋪的商業特征和店鋪所處位置來確定的。一般的做法是先按店鋪的單位面積,確定物業承租者的最低租金數額,作為標準起點線,亦即這個數額是承租人必須支付的最低租金限額。無論承租者在經營銷售中的狀況如何,這個標準租金都必須交納。當承租人的店鋪經營銷售額達到并超過規定的最低標準后,除了應交納最低限額的租金外,承租人還應當按照實際營業銷售額的一定比例交納比例租金。
3、營業時間
營業時間的統一規定是塑造和維護商服物業良好形象的重要內容。許多商服物業管理把營業時間的規定納入到租約的范圍內。
商服物業的開張之日,是形象塑造的第一步,所有的店鋪更應該在這一天統一.營業,以吸引顧客的注意力,給顧客商品豐富感覺,為商服物業的進一步發展奠定基礎。商服物業管理對店鋪平時的營業時間和休息時間,也應有嚴格統一的規定。否則,如果各店鋪的營業時間不能整齊劃一,會令顧客失望,也會給人一種凄冷衰敗的印象。
4、商戶商品的陳列
商服物業各商鋪產權多元化,但物業本身有一定的整體性。在前期的操作上雖對店面進行了規劃,但在運作期各商家的商品陳列也需進行管理,以保持整體的內在聯系,形成系統相互促進,方便消費。
在商品陳列管理中,應注意商品標題,突出物業整體形象,使顧客了解性能;陳列柜應巧妙利用空間,不占用太多商店面積,各商戶間的通道充分保留,保證顧客購買通路;各商戶商品陳列高度不影響相鄰商戶和整體視線等。總之,陳列的商品得當,既方便顧客消費又可以達到廣告宣傳的目的,塑造良好的商店形象。
5、整體推廣商服物業管理應當采用統一的整體公關宣傳活動和統一的形象策略,因公關、宣傳活動而產生的資金技入由各店鋪按一定的標準分擔。在商服物業管理剛建成投入使用的時候,商服物業在管理、營運過程中就必須迅速樹立自己的商業形象,有利于物業的租售。
對各商家來說,統一的整體推廣活動,能為店鋪的經營帶來聲勢浩大的宣傳效益,而推廣費用開支又能降低到最低的水平,節費了人力技人、時間投入,為商服物業其它工作的順利開展奠定了基礎。
五、商服物業的商業生命維系重點
商業生命是商服物業整體的信任度、美譽度和知名度三者和諧的統一。沒有信任度、美譽度、知名度,商服物業將沒有了人流量,沒有了人流量,經營業績也隨之消失,沒有經營的商服物業也將不能生存。因而,成功的商服物業管理不只是要去創造,更重要的是要去維系商業形象、商業生命,其中工作有:
1、CIS操作
當今商品經濟競爭的焦點已經不僅是具體的實物商品,而且是以品牌為核心的無形資產,商服物業的無形資產和品牌,也就是物業給予公眾的整體形象。上世紀90年代初導人我國企業界的CI理論,經過近10年的實踐表明,它在市場營銷及公共關系的建設上有非常直接的作用,運用這一工具去占領市場是卓有成效的。
對于客戶而言,物業整體形象--品牌的存在代表了市場對物業的認同,它給客戶信心,讓客戶在對相類似的產品進行比較時有更直觀的判斷標準。品牌不僅是知名度,它還代表了品牌美譽度、品牌忠誠度和品牌聯想,因此它更多的是體現物業整體與客戶的關系。
2、公關活動
公關活動是商品經濟發達國家在營銷活動中逐漸發展起來的一種推廣方式。在商服物業推廣中,我們可以把公關活動定義為“商服物業在公眾中樹立良好的形象,擴大知名度,從而促進商品銷售的一種活動”。
商服物業公關活動對象有:商場員工、消費者、社區、供貨單位、政府及其有關部門、新聞部門、社會活動團體等。
商服物業的公關活動涉及各種對象,對不同的對象應該采取不同的公關活動方式。商服物業與消費者公關活動具體的工作內容有:幫助消費者充分了解商場的宗旨、政策、商品信息和服務方式;廣泛收集消費者意見,向有關部門反映,以便及時改進,避免重犯錯誤;爭取消費者的信任與好感,與消費者建立廣泛和經常的聯系。從而促成顧客形成對商場及其商品的良好印象,在消費者中建立商場的聲譽。
商服物業與新聞部門的具體工作的內容是:熟悉新聞工作的特點,為報道本企業新聞提供有利的條件;按新聞部門的要求..撰寫新聞稿件;通有重要活動,邀請記者參..加,提供真實的新聞素材;和編輯、記者建..立私人友誼,保持經常的聯系,加強信息溝通,爭取對物業有利的社會輿論。
六、結論
關鍵詞：奧特萊斯 運作模式 趨勢
從筆者在上海近五年的奧特萊斯從業經驗來看，未來這種定位于庫存商品的品牌直銷購物中心-奧特萊斯將大行其道，成為不可或缺的重要補充業態。因為這種定位于“名牌+低價”的零售業態不僅深受供應商和消費者歡迎，同時對于一些舊商業地產也具有很強的整合能力。這種零售業態通過國內10年的發展，已經形成了一些具有代表意義的運作模式，對這些運作模式的總結有利于我們更清晰的把握奧特萊斯未來發展脈搏。
一、我國奧特萊斯運作模式分類
（一）奧特萊斯物業型態模式分類
1、莊園式奧特萊斯商場
莊園式奧特萊斯主要源自美國，帶有濃郁的美洲田園文化。國內典型代表是上海青浦奧特萊斯品牌直銷廣場，上海南匯區的狐貍城。這種模式的奧特萊斯一般擁有清新的空氣、便捷的交通、坐落于風景區附近，常常和旅游項目結合在一起。兩至三層的小洋樓、一般配有步行街、每個品牌均有獨立的廳房，同時配有餐飲、娛樂、休閑等功能性配套業態。這種類型的奧特萊斯優勢在于都市假日休閑與購物相結合，每個品牌展示和售賣相對獨立；劣勢在于對資金要求較高、顧客購物受天氣或氣候狀況影響。
2、城堡式奧特萊斯商場
城堡式奧特萊斯主要源自歐洲，帶有濃郁的歐洲貴族城堡文化。國內典型代表是上海楓涇的FOXTOWN，這是由瑞士最具代表性的奧特萊斯運營商投資興建的，整個物業就是一個大城堡，合計四層，在城堡內設有一個個品牌專廳，一些國際運動品牌，比如NIKE、NEWBALANCE等擁有1000平米以上的工廠折扣店。在城堡內配有餐飲、茶座等功能型配套。這種類型的奧特萊斯其優勢在于購物環境敞亮、消費者在購物時不受天氣和氣溫的影響；其劣勢在于對資金要求較高、投資回報期較長。
3、大賣場式奧特萊斯商場
大賣場式奧特萊斯是借鑒家居、大型超市的建筑型態，結合節約投資成本的理念而產生。國內典型代表是北京燕莎奧特萊斯第一期店、上海金沙江路澳特來折扣商場，其特點就是舊倉庫、廠房改建或本身就設計成類似于麥德龍等大型倉儲超市的模式，賣場頂部不做天花吊頂、消防、空調風管作頂，以達到節省投資成本的目的，還原OUTLET店的原始本質。這種類型的奧特萊斯其優勢在于成本投入較小、節省不必要的開支，其劣勢在于物業條件或購物環境相對較差。
4、百貨式奧特萊斯商場
百貨式奧特萊斯主要源自百貨商場的業態轉變，一些老的百貨店在市場競爭過程中主動向奧特萊斯轉型，以及有一些原先規劃運作百貨商場的物業改做奧特萊斯業態。這種模式的典型代表就是上海飛洲國際狐貍城，其特點就是百貨的烙印比較強，規劃運營的諸多方面延用百貨的思路，只不過在貨品方面以庫存為主。
總結：以上這四種模式無所謂好壞，只要針對自身特點，制定合適策略，精心運營均可運作成功。
（二）奧特萊斯合作模式分類
1、聯營模式
奧特萊斯聯營模式借鑒的是百貨核心合作模式，這種模式采用統一收銀方式，奧特萊斯商場按照合作扣率比例收取銷售提成，扣除銷售提成及必要費用后余款按合同約定日期返還廠商，合作雙方簽訂的是聯營合同。這種模式在大賣場式奧特萊斯以及百貨式奧特萊斯運用比較普遍。其優勢在于便于奧特萊斯商場迅速匯集大量現金流，合作雙方風險共擔。其劣勢是運營管理壓力比較大，運營成本也比較高。
2、租賃模式
奧特萊斯租賃模式借鑒的是SHOPPINGMALL購物中心操作模式，將一個個店鋪租賃給品牌廠商，以收取租金的方式獲得營業收入。這種模式在莊園式奧特萊斯以及城堡式奧特萊斯運用比較普遍。其優勢在于一旦招商成功，后期運營成本以及運營管理壓力不大；其劣勢在于商場前期運作資金壓力比較大，投資回收期比較長，對廠商的管理和控制力不強。
3、自營模式
奧特萊斯自營模式一般屬于輔質的模式。很多奧特萊斯商場在開業招商初期為降低招商難度會采買一些國際大牌服裝作為標桿性品牌，以此吸引中高檔品牌的入駐。奧特萊斯商場往往也會自行或買斷一些品牌的庫存商品，一般所采買的商品要么用于補充招商品牌空缺，要么是預期毛利較高的庫存商品。這種模式的優勢在于擁有自主定價權以及靈活的調動能力，是填補空缺以及制造促銷熱點的佳品。其劣勢是對商場業務買手眼光要求較高，管理事務繁瑣。目前在國內這種模式所占比重很小，而在美國著名連鎖折扣店塔吉特自營商品比重卻相對比較高。
4、托管模式
奧特萊斯托管模式也是屬于輔質的模式。是由于奧特萊斯商場主要目標合作商戶是品牌廠商，而很多廠商是在外地，這些品牌廠商主要工作重心放在發展商和百貨業務，無暇分身管理外地折扣店鋪，所以會委托奧特萊斯商場管理。其托管的范圍包括人員、貨品、定價、促銷等。廠商一般只負責提供貨品以及進價，其余由商場進行管理操作。這種模式的優勢在于商場擁有一定的自主定價權以及靈活的調動能力，可以根據商場的實際情況進行銷售管理；其劣勢在于帳務處理相對比較繁瑣，對商場的單品管理要求比較高。目前這種模式在奧特萊斯商場中所占比重更小，基本屬于零星操作。
總結：以上四種合作模式各有千秋，每一種模式均有其優勢和劣勢。一般來說這幾種模式都可以根據奧特萊斯商場自身的情況去同時設立或選擇其中一兩種模式進行操作。比如上海青浦奧特萊斯既有租賃模式又有聯營模式。上海大華路澳特來商場90%以上為聯營模式，兼有租賃、自營、托管模式。
二、我國奧特萊斯未來發展規律和趨勢展望
對照國外奧特萊斯發展狀況，總結國內運作成功的奧特萊斯商場的特點，結合顧客消費心理和品牌商的市場運作，從中不難發現我國奧特萊斯未來發展的規律和趨勢。
（一）奧特萊斯的連鎖發展是大勢所趨
連鎖是商業發展的必然趨勢。從歐美的發展經驗以及國內的實際操作來看，未來奧特萊斯也必然和百貨一樣發展連鎖。美國PRIME OUTLETS截至2010年12月發展了200余家連鎖店。國內上海富克斯連鎖在上海、山東等地也發展了四家大型連鎖折扣店。從某種意義上來講，奧特萊斯發展連鎖要比百貨發展相對更容易。因為奧特萊斯運作的成本和對地理位置以及物業條件相比百貨而言要求要低，同時奧特萊斯的合作廠商更多的是一手廠商，相對而言，品牌的移植復制比百貨更為容易。
（二）奧特萊斯的功能性配套必不可少
目前東部發達地區顧客消費理念已經逐步從“購物休閑”向“休閑購物”進行轉變，也就是說顧客在選擇購物商場時將越來越注重商場的功能配套，包括餐飲、娛樂、休閑、購物等一站式服務。百貨商場周邊的功能配套一般相對比較齊全，而奧特萊斯商場由于地理位置不像百貨商場那么優越，所以功能配套顯得更為重要，最低要求是必須配套與客層消費能力吻合的快餐類餐飲。從上海金沙江路澳特來的經驗來看，由于功能配套的缺乏，直接影響30%以上的銷售額。
（三）各品牌商將逐步建立奧特萊斯店標準
目前很多服裝品牌均有百貨店運作標準，標準范圍包括形象識別系統、道具裝修標準、陳列標準、員工績效考核標準、貨品配置標準等等。而對于奧特萊斯折扣店很多品牌還沒有形成針對性的標準，在很多方面還是參照百貨的標準在執行，這樣使得奧特萊斯折扣店受到品牌自身的一些政策束縛還沒有將銷售潛力釋放出來。一些國際性品牌比如NIKE、ESPRIT均有針對工廠折扣店的獨特的標準。NIKE的工廠折扣店一般營業面積800平米以上，道具采用的是經久耐用、可反復拼裝拆卸使用的鋼架道具，鞋區陳列方式采用的是倉儲式開架陳列。ESPRIT折扣店主體貨架均采用不銹鋼簡潔貨架，陳列方式90%以上采用密集側掛，促銷采用一件5折、二件4折這種鼓勵大量購買的方式進行促銷，每個折扣店的整體風格都是統一的，且明顯區別于正價店。而國內外一些品牌在折扣店標準方面也在不斷嘗試和建立，比如運動品牌茵寶在2007年10月在上海澳特來折扣商場開出了中國大陸第一家工廠折扣店，并成為后期品牌發展折扣店的統一標準；國內男裝品牌九牧王也在上海開設折扣店，但是目前無論從裝修風格、陳列還是績效考核均采用百貨模式，從而限制了折扣店的銷售潛力，九牧王上海分公司也正在探索總結折扣店的標準模式，相信在不久的將來應該會有針對折扣店的標準出臺。
（四）奧特萊斯業態的市場份額將逐步擴大
隨著各地的奧特萊斯店的興起，許多奧特萊斯店已經培養了大批的忠實顧客，這些消費者一旦認可了奧特萊斯消費模式，很容易形成比較忠實的購物習慣。這將從本質上刺激和提高奧特萊斯業態的市場份額。上海百聯在2006年開業八個月銷售額即超過3億元。今年4月10開業的北京活力東方奧特萊斯購物廣場創造了兩周銷售額過億的奇跡。伴隨著奧特萊斯連鎖的發展，未來奧特萊斯業態的市場份額將迅速擴大。
（五）奧特萊斯商場將不斷提升購物環境
消費者對購物環境的追求是市場必然趨勢，百貨店的整體購物環境提升在近幾年是有目共睹。綜觀青浦奧特萊斯、北京燕莎奧特萊斯新館、活力東方奧特萊斯的購物環境，可以發現奧特萊斯商場也在不停的提升購物環境以適應消費者的口味。但奧特萊斯購物環境的提升不是以奢華為目標，畢竟奧特萊斯有低成本運作的要求。奧特萊斯購物環境的建設可以考慮整潔、清潔和細節，構建具有特色的購物環境。因此研究總結適合奧特萊斯的一些低成本、實用的裝修裝飾材料是購物環境建設的很重要方面，比如在道具裝修上多采用輕鋼龍骨背墻、不銹鋼貨架或可重復使用的鐵架等。
（六）奧特萊斯將帶動郊區以及城區舊有商業地產的發展
奧特萊斯業態在城市近郊的成功運營給郊區商業地產發展注入了強大的動力。由于百貨商場對于地理位置要求很高，很多郊區位置的商業地產百貨商場均不會考慮。而奧特萊斯對于地理位置不像百貨那么苛刻，所以很多地產商在郊區造城運動中，都將奧特萊斯作為主力業態進行規劃引進。同時在城市中有一些舊有商業地產其物業條件（比如停車場的限制以及物業層高、格局的限制）要改造成百貨商場難度很大，但是定位于面向社區的折扣店還是有其生存空間。典型案例就是上海金沙江路華聯商廈由百貨商場成功轉型為面向周邊社區的折扣店，通過1年多時間扭虧為贏。因此奧特萊斯運營商在發展連鎖過程中具有很強的整合商業地產的能力，這將直接帶動郊區商業地產以及城區舊有商業地產的發展。
參考文獻：
[1]王建.中國奧特萊斯經營現狀分析與對策.企業活力.2010-08-09
一、工作中取得的收獲主要有：
1、在商場開業前夕,跟進商場開荒工作,并初步熟悉商場物業管理基本知識.努力為商場開業做前期工作.
2、配合辦公室其他同事開展日常工作、后勤服務和衛生、紀律方面的檢查工作，并實行每日跟進商場,辦公室等衛生情況.進行考核與監督.
3、在上級領導的指導下,負責跟進商場開業后每個活動工作.令活動順利完成.
4、與同事們共同努力完成了每個活動舉辦前期的布置
5、根據上級領導給予策劃工作,努力完成上級領導的計劃內容
二、工作中存在的不足
當然我還有很多不足，處理問題的經驗方面有待提高，團隊協作能力也需要進一步增強，需要不斷繼續學習以提高自己各項能力。綜合看來我覺得自己還有以下的缺點和不足：
1、缺乏基本的辦公室工作知識，在開展具體工作中，常常表現生澀，甚至有時還覺得不知所措
2、對各部門的工作情況缺乏全面具體的了解，從而影響到相關工作的進行
3、對管理商場物業還不夠成熟,這直接影響工作效果
4、工作細心度不夠，經常在小問題上出現錯漏
5、辦事效率不夠快，對領導的意圖領會不夠到位等
三、堅持管理、服務與效能相統一原則
營運部不斷健全管理職能，完善服務體系，現場管理成效斐然。為了能及時、準確有效地解決處理好營業現場的各類問題。在走動中去發現問題，在走動中去尋找問題。通過及時的現場觀察，去掌握工作中存在的問題和不足，從而去制定相應的改進提高方案并能做到及時向上級部門進行信息反饋。對營業現場發生的各類違規現象和糾紛立即給予制止和糾正，避免矛盾的激化和不良后果的產生。堅持深入一線的現場走動式管理，使管理工作更具針對性和時效性。
四、加強企業精神文明建設，努力提高服務水平。
1、針對商場新開業，新員工大批增加的情況，為保證服務質量:
2、對員工強化進行服務規范教育，從營業員的站姿站規,樹立良好的服務形象，提高服務質量，努力扭轉因新工迅速增加而導致服務規范不到位的現象
3、弘揚傳統，助人為樂。廣大員工發揚顧客至上的精神，給顧客一個舒適的購物環境
一.工作中取得的收獲主要有：
商場開業前夕,跟進商場開荒工作,并初步熟悉商場物業管理基本知識.努力為商場開業做前期工作.
并實行每日跟進商場,配合辦公室其他同事開展日常工作、后勤服務和衛生、紀律方面的檢查工作。辦公室等衛生情況.進行考核與監督.
上級領導的指導下,負責跟進商場開業后每個活動工作.令活動順利完成.
與同事們共同努力完成了每個活動舉辦前期的安排
根據上級領導給予謀劃工作,努力完成上級領導的計劃內容
二.工作中存在缺乏當然我還有很多缺乏。團隊協作能力也需要進一步增強，需要不時繼續學習以提高自己各項能力。綜合看來我覺得自己還有以下的缺點和不足：
開展具體工作中，經常表示生澀，甚至有時還覺得不知所措，缺乏基本的辦公室工作知識。
從而影響到相關工作的進行對各部門的工作情況缺乏全面具體的解。
對管理商場物業還不夠成熟,這直接影響工作效果
經常在小問題上出現錯漏工作細心度不夠。
對領導的意圖領會不夠到位等辦事效率不夠快。
三.堅持管理、服務與效能相統一原則:
完善服務體系，營運部不時健全管理職能。現場管理效果斐然。為了能及時、準確有效地解決處置好營業現場的各類問題。走動中去發現問題，走動中去尋找問題。通過及時的現場觀察，去掌握工作中存在問題和不足，從而去制定相應的改進提高方案并能做到及時向上級部門進行信息反饋。對營業現場發生的各類違規現象和糾紛立即給予制止和糾正，防止矛盾的激化和不良后果的發生。堅持深入一線的現場走動式管理，使管理工作更具針對性和時效性。
四,加強企業精神文明建設。
新員工大批增加的情況，為保證服務質量,針對商場新開業。:
從營業員的站姿站規,對員工強化進行服務規范教育。樹立良好的服務形象，提高服務質量，努力扭轉因新工迅速增加而導致服務規范不到位的現象
助人為樂。廣大員工發揚顧客至上的精神，給顧客一個舒適的購物環境弘揚保守。
百貨店的具體經營形式，以是否轉移和何時轉移商品所有權為標志，分為自營、聯營、出租柜臺和代銷4個類別，它是零售業盈利模式的內在形態。
百貨店自營，是指百貨店買斷制造商或商的產品，在自己的店鋪進行零售，傳統的自營費用自己承擔，利潤歸自己所有。
百貨店聯營，是指百貨店與制造商或商之間，按照合同約定各自獨立經營。銷售前，零售商一般不取得商品所有權；商品售出后，所有權同時完成向零售商和顧客的轉移。零售商為制造商或商提供經營場地、相應的綜合管理促銷、店面、衛生、安全、環境等，監督進店的商品，制造商或商向零售商繳納聯營扣點或轉讓購銷差價。
出租，意為出租柜臺或鋪面，并收取一定租金或者報酬的行為。
代銷，是指百貨店接受制造商或商的委托，在自己的店鋪為其零售商品收取一定費，但百貨店不負責商品本身的盈虧。
在以上4種方式中，聯營模式可謂是異軍突起。從上世紀90年代開始，隨著市場競爭越來越激烈，越來越多的百貨店從傳統自營模式轉向由品牌商控制進、銷、存過程的“品牌聯營”模式。
聯營優點顯而易見，表現為降低財務費用、降低勞動力成本、沒有過期過季商品“去庫存化”壓力，企業抵御市場風險的能力大為增強。但是，聯營模式也存在以下劣勢：因為依據合同獲得約定的返點，造成利潤低于自營模式；且不易形成自己的經營團隊。業內人士幾乎一致認為，聯營模式是一把雙刃劍，但時至今日，這種模式已經成為我國百貨業態的主流盈利模式，大約占到百貨店總銷售額的80%-90%。為何該模式在國內能大行其道呢？對此筆者認為，這主要是基于內地百貨店的自身稟賦和市場環境。
首先，資金的約束。隨著連鎖超市、網購的興起，百貨店在快速消費品市場上幾乎沒有優勢，這就導致資產的周轉時間增長，如果再采用自營模式，占用資金量就更大，財務成本也必然成為企業的巨大負擔。隨著市場競爭的加劇，品牌之間、商家之間的促銷大戰層出不窮，從而導致企業的管理費用提升。作為一個資金密集型的產業，百貨店如果完全依靠自有資金和負債進行經營，不僅壓力巨大，而且發展速度也會受到制約。
其次，經營人才的壓力。大品牌的運作和普通商品不同，大到品牌維護、小到店面設置都有專業化的要求，支撐這一復雜體系的是一只高端專業的運行團隊。目前，由于體制問題，國資百貨店尚無力構建一只這樣的團隊，實施聯營則可以規避這方面的問題。
第三，百貨店特有的優勢。老牌百貨店的物業往往是自有物業，沒有租金壓力，如何盤活物業資產就成為經營中的一個重大課題。在經營實踐中也有這樣的案例，一些百貨店已經完全蛻化為房東，只是收取商業物業的租金，自身不再從事商品銷售。這種模式固然簡單，但是從某種程度上講也是將自身的商譽廉價地轉讓給了他人。與之相比聯營模式則是物業租賃模式的升級版。因經營時間長，具有一定的社會美譽度，經營地點又位于鬧市區。同時經過多年的市場歷練，百貨店的品牌協調能力、統一促銷能力、提升服務能力都不容小視，這些都是百貨店多年經營所形成的無形資產，也是實施聯營策略的資本。大品牌在百貨店設立店面，就可以充分利用老牌百貨店的客流、品牌。多個大品牌在百貨店積聚，也形成了規模效應，有利于吸引更多的客流，同時百貨店完善的倉儲、收銀、后勤體系也有利于減少運營成本，這對于大品牌的供應商無疑具有很大的誘惑力。正是在這個基礎上百貨店和大品牌的供應商可以找到利益的契合點。
就筆者所在的南京太平商場而言，在多個方面具有自己的獨有優勢：首先，太平商場是一個老牌的百貨企業，在南京市民中具有良好的口碑；其次，太平商場逐漸進行了裝修，購物環境和用戶體驗得到了明顯的提升；第三，南京的百貨行業歷經多次價格大戰，在激烈的競爭中太平商場經受了考驗，其經營能力得到了市場的認可。同時隨著零售行業競爭的變化，傳統百貨店正面臨著連鎖超市、電商的激烈競爭，百貨店必須進行特色化經營，實現錯位競爭，方能在市場上爭得一席之地，但是經營大品牌對于資金的占用很高，當前，中國的大部分百貨店都是單體店，提高自營比例，必然帶來經營風險的加大，這種風險對于單體百貨店來說幾乎是無法承受的，分散、轉移部分經營風險無疑是必要的，正是基于這些原因，南京太平商場的經營主要以聯營為主要模式，始終強化廠商互惠互利，始終強化品牌意識，先后引進了百麗、千百度、星期六、瑞貝卡、接吻貓、奧卡索、索菲亞、伊伴、百田森等22個品牌，同時對精品女鞋區域20個品牌進行全方位整合，提高平效產出，調整中，堅持全程跟蹤、督促、協調，使品牌調整優化工作如期完成，銷售額也從2008年的1.8億增長到2012年的近4個億。事實證明，南京太平商場在過去幾年的經營中采用聯營的模式是一種恰當的選擇，這不僅大大降低了商場的經營風險和負擔，同時也極大地促進了商場的業務發展。2010年太平商場借品牌聯營資源，實行區域化管理，作為“中華老字號”的南京太平商場，邁出了突破地域局限，啟動了連鎖發展的第一步，成了南京首家進軍江北的百貨零售商場――太平購物廣場。在成功經驗的基礎上，南京太平商場又大膽運用聯營模式將第二家連鎖店開到了大西北――銀川。