時間：2022-05-02 09:41:15
導語：在購房定金合同的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
甲方：
乙方：
1.甲方的房屋座落在__區碧江路_弄_號_室，建筑面積_平方米.
2.甲乙雙方協商一致同意上述房地產轉讓價格為￥460000元（大寫：人民幣肆拾陸萬元正）.
3.雙方約定房屋定金數額為￥10000元正（大寫：人民幣壹萬元正）于定金協議簽定當天支付，定金支付后本協議生效.
4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買賣合同前將房屋出售給他人，視為甲方違約，雙倍返還定金.
5.乙方必須在定金支付后_天內于_日前簽定房屋買賣合同，同時支付首期房款￥_元（大寫：人民幣_）第二期房款為_元（大寫：人民幣_）于_前支付，余款為按揭貸款方式支付，并在買賣合同簽定后一周內開始辦理，一月內辦理完畢.超出時間視為乙方違約，定金不退還.
6.維修基金由乙方付給甲方，具體數額看維修基金發票.
7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理，但甲方必須協助.
8.如有未盡事宜，可雙方協商解決.
甲方：
乙方：
地址：
地址：
身份證號碼：
身份證號碼：
時間：：時間：
甲方：
乙方
：
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經協商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同.
第一條：乙方購買的房屋位于__市__區___，（以下簡稱該房屋）.甲方已取得該房屋的房屋所有權證（編號：__），該房屋建筑面積為：__平方米，產權人：__.
第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣
元.此房價為凈價，稅費由乙方承擔，房屋內保留設施設備清單如下：
第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣__萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當事人訂立該房屋買賣合同的擔保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉為房價款.
第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金；乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權要求甲方返還已收取的定金.
第五條：
甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續.
第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金.甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應當向乙方雙倍返還定金.
第七條：本協議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效.
甲方：（簽章）
乙方：（簽章）
丙方：
身份證號碼：
身份證號碼：
時
間：
二手房購房定金合同樣本【三】
甲方（賣方）：________
身份證號碼：________________
乙方（買方）：________
身份證號碼：________________
根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》以及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的這一基礎上，乙方向甲方購買房產而簽訂本合同，以望共同信守執行.
第一條：房屋基本情況
甲方房屋（以下簡稱該房屋）位于________市________區，該房屋的所有人為
，建筑面積為________平方米（詳見土地房屋權證第________號）.
第二條：上述房屋的交易價格
經甲、乙雙方協商一致，該房屋總售價為￥________元，總金額大寫：________，小寫：￥________元.本合同簽訂之日，乙方向甲方支付人民幣________元整，作為購房定金.
第三條：付款時間與方式
甲、乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付首付款（含定金）人民幣________元整給甲方，剩余房款人民幣________元整于產權交割完畢當日付給甲方.
第四條：交付期限及違約責任
1.甲方應于收到乙方全額房款之日將交易的房產全部交付給乙方使用，并應在交房當日將物業費，水電費，取暖費，網費，燃氣費等結清（出示相關收據）.
2.乙方逾期未付款的違約責任：乙方須在規定日期內付清房款，逾期未付清房款，甲方有權終止合同，由此造成的損失，甲方不予承擔，乙方所交定金，抵作甲方損失.
3.甲方逾期未交房的違約責任：甲方須協助乙方辦理相關手續并在交期限內交房給乙方，逾期未交房或乙方發現建筑不合格，甲方須在3日內支付乙方所付定金的雙倍作為賠償，同時乙方有權選擇繼續購房或終止合同，其中如乙方選擇終止合同，甲方須在3日內將乙方所付定金的雙倍及已付款一次性退還給乙方.
第五條：稅費承擔
經雙方協商，交易稅費由
方承擔，代辦產權手續費由方承擔.
第六條：甲方必須保證上述房屋權屬清楚，沒有產權糾紛或債務糾紛，若有糾紛情況，甲方均在交易前辦妥，交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任.
第七條：本合同一式四份，甲方產權人一份，甲方公證人一份，乙方一份，乙方公證人一份.
第八條；發生爭議的解決方式
本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章與本合同同具法律效力.
甲方（賣方）簽章：________________
乙方（買方）簽章：________________
甲方公證人簽章：________________
乙方公證人簽章：
________________
其他相關證明人簽章：________________
簽訂日期：______年____月____日
二手房購房定金合同樣本【四】
甲（賣方）：
身份證號碼：
甲人：
身份證號碼：
乙（預購方）：
身份證號碼：
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經協商一致，就乙向甲預訂《
》（以實際產權證為準）商品宜，訂立本合同.
第1條
乙預購《
》（以下簡稱該房屋）.甲已領取該房屋房地產權證
（證書號：
），土地證：
并經人民政府測繪機構實測，該房屋建筑面積為
平方米.該房屋定于尾款付清之日交付.
第2條
乙預訂的該房屋每平方米建筑面積買賣單價為人民幣
元/平方米，乙預訂的該房屋總房價為人民幣大寫：
整，乙采取_
_方式.簽訂正式合同時首付款
萬，尾款
萬元于簽訂正式房屋購買合同后
個月內付清.
第三條
乙同意簽訂本合同時，支付定金人民幣
_________整，作為甲、乙雙方當事人訂立商品房出售合同的擔保，簽訂商品房出售合同后，乙支付的定金轉為房價款.
第四條
甲、乙雙方商定，預訂期為_________
天，甲乙雙方于___
年_____
月
______號前到富鑫房產簽訂《商品房出售合同》.
第五條
甲同意將或提供的廣告、售樓書、樣品所標明的房屋平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準及附屬設施、配套設施等狀況作為商品房出售合同的附件.
注明：1：該房為__________房.
2：賣方必須提供房屋產權證、土地使用證和契證等有效合法證件并配合過戶.
3：賣方必需保證交易的房產（財產）無債權、債務及產權糾紛，無一房多賣現象.
4：買賣雙方商議同意交易的房產所產生的一切費用由（
方）承擔.
5：如上述面積與產權面積有差異，以產權面積為準.
第六條
在本合同的第四條約定的預訂期限內，甲拒絕簽訂商品房出售合同的，必須返還已收取的定金；并且賠償雙方所交的信息費.乙拒絕簽訂商品房出售合同的，無權要求甲返還已收取的定金，并且無權要求好人房產退還已收取的信息費.
第七條
本協議一式三份，甲乙雙方各持壹份，__房產執壹份.
其他約定：_______________________________________________________________________________________________
甲：（簽章）
乙：（簽章）
甲人：
見證方：
（簽章）
見證方經辦人：
（簽章）
年
購房合同中定金和訂金是什么：
《合同法》第一百一十五條規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》，約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金起到擔保合同履行的效力，給付定金的一方違約，無權要求返還定金;收受定金的一方違約，應雙倍返還定金。”也就是說，只有買賣合同成立，定金才具有擔保合同履行的效力。另根據有關民事法律規定，簽訂合同必須本著公平、自愿、誠實信用的原則，開發商以簽訂認購書收取定金的形式，迫使消費者與之簽訂房屋買賣合同，顯然違背了以上民事行為的基本法律準則。因此，在您尚未與開發商簽訂正式合同時，仍然有權利要求退還定金。
定金和訂金和區別：
所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律規定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例(不超過20%)，預先給付對方當事人的金錢或其替代物。它是作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。簽合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應約定定金的數額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務，無權要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務，需向另一方雙倍返還債務。債務人履行債務后，依照約定，定金應抵作價款或者收回。
根據最高法院在2000年12月8日公布的"關于適用《擔保法》若干問題的解釋"，定金的類型和適用主要有如下幾種：
1、訂約定金。“解釋”第一百一十五條規定了訂約定金。訂約定金即立約定金，其設立是為了擔保主合同的簽訂。訂約定金的特點是，其法律效力的發生與主合同是否發生法律效力沒有關系。凡在意向書一類的協議中設定了訂約定金，其法律效力自當事人實際交付定金時就存在，在其所擔保的訂約行為沒有發生時，對拒絕訂立主合同的當事人就要實施定金處罰。
2、成約定金。“解釋”第一百一十六條規定了成約定金。作為主合同成立或生效要件而約定的定金，稱之為成約定金。當事人在合同中約定有成約定金的，定金未交付，則合同不成立或不生效。若當事人約定定金并明確表示定金的交付構成合同的成立或生效要件的，該定金具有成約定金的性質。但是，為了鼓勵交易，如果主合同已經履行或者履行了主要部分，即使給付定金的一方當事人未按約實際交付定金，仍應當承認主合同的成立或生效。
3、解約定金。“解釋”第一百一十七條規定了解約定金。解約定金是指以定金做為保留合同解除權的代價，即支付定金的一方當事人可以放棄定金以解除合同，接受定金的一方當事人也可以雙倍返還定金以解除合同。需要注意的是，當事人一方雖然以承擔定金損失解除了合同，但在守約的當事人因合同解除受到的損失大于定金收益的情況下，解約方仍然應承擔損害賠償的責任。
4、違約定金。《擔保法》第八十九條對違約定金作了規定，"解釋"第一百二十條、第一百二十二條對違約定金作了補充規定。違約定金是指以定金的放棄或者雙倍返還作為違反合同的補救方法而約定的定金。《擔保法》規定以當事人一方不履行約定的債務作為適用定金罰則的條件，"解釋"進一步對"不履行"分不同情況作了不同規定。一是明確規定違約定金處罰的條件不但要有遲延履行等違約行為，還要有因該違約行為致使合同目的落空的結果，這兩個條件缺一不可。二是主合同部分得到履行，部分沒有履行，一方當事人因此受到了損失，但是合同的目的沒有完全落空，這時，既要對不完全履行合同的當事人進行定金處罰，又不能使定金全部被罰。三是因不可抗力、意外事件或第三人過錯致使主合同不能履行，能否適用定金罰則的規定。對于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關系以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。當事人一方受定金處罰后，可以依法向第三人追償。
而訂金在法律上是不明確的，也是不規范的，在審判實踐中一般被視為預付款，即使認定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對給付方形成約束，即給付方對收受方的保證。若收受方違約，只能退回原訂金，得不到雙倍返還;若給付方違約，收受方會以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。
根據我國《民法通則》和《擔保法》規定，定金與訂金的區別主要表現在四個方面：
1、交付定金的協議是從合同，依約定應交付定金而未付的，不構成對主合同的違反;而交付訂金的協議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。
2、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發生喪失或者雙倍返還預付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。
3、訂金的數額在法律規定上有一定限制，例如《擔保法》就規定定金數額不超過主合同標的額的20%;而訂金的數額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。
4、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有明顯的擔保性質。
一、一般來說，購房者在簽訂認購書給付定金的時候，與開發商未就主合同的主要內容達成一致，而事后雙方不能就主合同主要內容達成協議，則購房定金通常應當返還購房者。
定金有立約定金（訂約定金）、成約定金、解約定金、證約定金、違約定金等各種類型。但在最高人民法院擔保法司法解釋施行之前，我國法律規定的主要是指違約定金。而擔保法解釋承認了除違約定金以外的其它類型定金的效力，其中第一百一十五條就是對立約定金的明確規定。立約定金也可以被稱為是主合同的訂立而簽訂的從合同，特點在于，其法律效力的發生與主合同是否發生法律效力沒有聯系。在主合同訂立之前就已成立。凡在認購書、意向書一類協議中設定立約定金的，其法律效力自當事人實際交付定金時產生，在其所擔保的立約行為沒有發生時，違反承諾的一方當事人就應當受到定金處罰。因此，我們認為，在實踐中不能把認購書、意向書中約定的定金性質都認為立約定金，否則對購房者極為不利。如：因開發商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導致購房合同不能簽訂而讓購房者承擔定金不能返還的后果是有違公平原則的。
二、嚴格以認購書約定的條件為準，可區別于以下幾種情況。
首先，如果認購書并沒有明確約定房屋的價格、面積、戶型結構等具體條件，而是把這些內容留待簽訂正式的商品房預售或銷售合同再行協商，而開發商與購房者又未能就此協商一致，從而導致雙方未能簽訂主合同的，則開發商應當將定金返還購房者。其次，如果開發商在簽訂主合同時，提出與認購書約定的不同的條件致使主合同不能簽訂的，開發商應當承擔違反認購協議的違約責任，依照擔保法的規定，開發商應當向購房者雙倍返還定金；再次，如果開發商和購房者雙方就認購書約定的條件之事項未能達成一致，導致不能簽訂主合同的，開發商應當返還購房者定金。另外，如果認購書已經將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，而購房者應當承擔違反認購協議的違約責任。此種情況下，開發商可以不予返還購房者定金。
當購房者選中了想要的房子，發展商一般先要和您簽一份《認購書》，約定所購房子的房號、單價、付款方式等內容，并約定應當在認購書簽訂后幾日內到發展商或其指定的律師處簽訂正式購房合同。在簽訂認購書的同時，購房者還要交一筆錢，有的認購書稱之為"定金"，有的稱為"認購金"，還有的叫"誠意金"等等。這筆錢屬于什么性質？如果購房者簽了認購書又不想買了，發展商應不應該退款？
從法律角度而言，認購金與定金不盡相同。
簽訂認購書、交納認購金不是法律規定的必經過程，而是房地產交易領域的一種習慣做法，它通常是在購房者與發展商就房屋買賣的意向初步達成協議后、準備進一步協商前簽訂的臨時認購協議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付認購金即取得在此期限內的優先購買權，在約定的時間內，賣方不得將該房屋售予他人，如買方決定不購買，賣方應將認購金退還；但如果買方超過規定期限以后才決定不購買，認購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給買方。因此認購金有時也被稱為誠意金。
定金與認購金不同，定金是一種合同履行的擔保，根據我國民法通則和《擔保法》規定，簽訂合同當事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔保，如果收受方違約，應雙倍返還定金；給付方違約，則無權要求對方返還。因此，如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，發展商有權以購房者違約為由不退定金；如果發展商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。另外，如果購房者在認購書規定的時限內去與發展商簽訂合同，但因購房合同或補充協議的具體條款雙方存在爭議，不能達成一致意見，致使購房者不能購買認購房屋的，發展商應當退還定金。
對購房者來說，為了避免喪失認購金或定金，可以采用以下方法：一是不要急于在簽訂認購書時馬上交錢，給自己留幾天考慮的時間；二是在認購書中書面約定，如果購房者決定放棄認購的房屋，發展商應當將定金或認購金退還。如果時間許可，應當請專業人士審查合法性后再做最終決定。
原告：羅先生
被告：某房地產公司
案由：羅先生交了30萬元定金認購的房子，卻遲遲簽不了合同，被開發商拖了近兩年后，突然發現開發商已將房子賣給了第三人，并辦理了過戶手續。
開庭時間2007年8月17日
審判結果：擇日宣判
2005年3月9日，原告羅先生與某房地產開發公司簽訂了商品房訂購書一份，訂購由被告開發的位于市內的某小區05幢502室商品房，該房屋建筑面積161.68平方米，當時的售價是每平方米6115元，房屋總價為98.86萬元。簽訂訂購書的當日，原告羅先生向被告支付了30萬元的購房定金。之后，被告一直借口不與原告簽訂商品房買賣合同，原告一次次催促也無濟于事。
2006年6月6日，在原告的一再要求下，原、被告雙方補充簽訂了一份商品房認購書，除開始約定的內容之外，雙方另約定在被告取得銷售許可證后，雙方即正式簽訂《北京市商品房買賣合同》。然而補充認購書簽訂后，被告仍一直沒有通知原告簽訂正式契約，原告羅先生疑竇頓生。
今年3月，羅先生從北京市房地產網上查知，被告已將他訂購的房屋出售給了第三人，經與北京市房產管理部門求證，獲知被告早在今年1月就與第三人辦理了房屋過戶手續，原告希望買房的愿望徹底落空。原告通過網上查詢還發現，其訂購的該小區的房價此時已漲到每平方米8750元。
交涉無果之下，原告于今年8月17日將該房地產開發公司告上法院，除主張被告雙倍返還定金外，還要求被告返還超過主合同標的額20％部分的定金10.22萬余元，同時要求被告賠償因房價上漲造成的損失18.46萬余元，并承擔案件訴訟費。
法庭調解期間，原告主張被告須給付70萬元的損失方能接受，而被告雖承認違約事實，但表示最多只能返還40萬元，由于數額懸殊太大，導致法庭調解失敗。主審法官表示，法庭將在綜合評判案件事實的前提下，于近日對案件做出官判。
主要法律關系
羅先生原告，主張被告雙倍返還定金、承擔案件訴訟費等共計70萬元。
某房地產公司：被告，承認違約事實，但只能返還40萬元。
矛盾焦點：羅先生索賠數額與開發商接受數額懸殊太大。
律師說案
法律對定金有什么樣的規定?
定全是指合同當事人一方為保證合同的訂立、履行或保留解除合同的權利等，按照約定向另 方支付的金錢或其他有價物的一種擔保方式。按照定金的性質，定金又可以分為立約定金，履約定金，解約定金。按照《擔保法》等規定，定金的有效、合法成立，需具備書面條款，及采用書面形式。定金的約定必須是在主合同(即商品房買賣合同)有效成立后才具備法律效力。定金的給付額由雙方當事人約定，但總數不得超過商品房買賣合同中房屋價款總額的20％。其超過的部分不具有定金的性質，應當按實際數額退還給購房人或者作為預付款使用。定金合同從實際交付定金之日起生效。
從本案例看，羅先生與開發商簽訂的商品房認購書中，對預購房屋的總價款為98，86萬，羅先生支付定金30萬，已經超過商品房買賣合同中房屋價款總額的20％的規定，對其在房屋總價款的20％(98，86×20％＝19.772萬)內的部分，是有效部分，對其超過部分(30-19.772＝10.228萬)不具有定全性質，開發商應當按照實際數額予以返還。
在購房過程中，如何適用定金罰則?
商品房認購書中的購房定金，在法律性質上屬于立約定金，給付定金一方，即購房人，如不按認購書上約定的時間與開發商簽訂商品房買賣合同的，無權從開發商處收回定金；收受定金的一方，即開發商，如不按認購書上約定的時間與購房者簽訂商品房買賣合同的，或者不履行合同生效條件的，則須向購房人雙倍返還定金。
按照《審理商品房司法解釋》規定，如商品房買賣合同未能簽訂是因為不可抗力，或無法預見的客觀情勢的變化，或雙方就認購書中沒有提及的簽約細節和其他條款，進行協商不能取得一致的原因所造成，則可認定非因一方原因，而是因不可歸責于當事人雙方的事由造成本約的無法簽訂，雙方對此互不承擔違約責任，開發商應將定金原額返還，而不應適用定金罰則。除此之外，因一方原因違約的，應適用定全罰則。
從開發商不與羅先生簽訂商品房買賣合同的原因看，是開發商把雙方約定的房屋提高價格賣與第三人，擅自毀約，不遵守商品房認購書的違約行為造成的，應適用定金罰則，應向羅先生雙倍返還定金。
簽訂了商品房認購書，沒有簽訂《商品房買賣合同》，無過錯方的損失如何解決?
2、繳納定金、交首付。通過綜合對比購房者應該已經可以確定要買的小區、樓層和戶型，這個時候就可以下定了，在交定金的時候要知道的是定金有法律效應，簽了定金合同就不能反悔，交了定金不想要房子是拿不回定金的，而如果是開發商違約，購房者可以要求雙倍賠償。但交定金不是必經環節，你也可以直接交首付，大部分人都是貸款買房，首付就是房款的一部分，后續還需要向銀行申請貸款，銀行幫你付房款，你每個月償還銀行本金和利息。
3、簽訂購房合同。交首付的時候雙方是要簽訂購房合同的，合同規定了買賣雙方的權利與義務，購房者無比重視。首先要看合同中是否有空白條款，有的話要劃掉。第二是看是否有補充協議，了解權利和義務是否平等。第三是查看有關違約行為的認定及賠償標準。第四是要看清楚合同中的交房日期及標準。第五是看清付款方式、付款時間。
4、辦理貸款手續。需要辦理貸款的購房者在簽訂房屋買賣合同之后就要和銀行簽貸款合同了，但要注意的是銀行會考察借款人的還款能力和征信情況，還會要求購房者出具收入證明、流水證明等證明信息，只有你符合銀行放款條件，才能成功申請貸款，銀行確定貸款之后，你就等待放款就可以了。
5、收房。在貸款辦完之后，你只要每個月還貸款就可以了，在房屋建工完成后開發商會通知你交房時間，這個時候你就需要去收房驗房了，之后還需要購房者交契稅、辦理不動產權證，這樣房子才算真正屬于你。
自我國改革開放以來，住宅建設進入到了全面提高居民居住質量和形成國民經濟支柱產業的關鍵時期，商品房買賣合同的簽訂中，有以下幾個問題值得重視。
一、商品房預售中的問題：1、商品房預售合同就法律性質而言，應屬于遠期交貨合同。商品房預售的條件是房地產開發商必須具備俗稱的“五證”。2、預售商品房能否轉讓的問題，預售商品房的轉讓的標的并不是房屋的所有權，而是對所有權的期待權，預售合同的轉讓根據我國《城市房地產管理法》是有條件的。
二、定金和訂金的區別：現在很多房地產開發企業即賣出人在與買受人簽訂預售合同或房屋買賣合同之前，都會要求買受人必須向其交付一定金額的訂購金。我們應當對出賣人收取的資金作出準確的判斷與認定。如是“定金”，購房者不履行合同就無權索回定金，開發商不履行合同，應當雙倍返還定金；如是“訂金”，則對合同沒有擔保作用，不像“定金”與違約情形有懲罰作用。
三、因房屋存在質量問題解除合同的條件：賣出人與買受人如果對物業是否存在質量問題存有爭議，需委托有資質的建設工程質量檢測機構予以檢測，以該機構出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據。商品房屋應具備與其價值相適應的舒適和美觀程度，如果忽視其而僅以安全為條件，應認定為影響其居住使用。
四、商品房買賣合同締結過程中的欺詐行為；欺詐行為可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。一方以欺詐的手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者促裁機構變更或者撤銷，如受害人認為違約責任的適用對其更為有利，可要求在確認合同有效的情況下，責令欺詐行為人承擔違約責任。
關鍵詞：商品房預售定金解除合同欺詐行為違約金
我國房地產法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價值目標，在土地資源緊缺的國情下，科學利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機關和房地產行政管理機關對城市房地產公共資源的開發和利用應有一個長遠的戰略目標。目前我國商品房的建設如火如荼，購房者也異常踴躍，房價更是久漲不衰，買房是老百姓經常探討的問題，如何才能買到一套令自己稱心如意的住房呢？除了考察商品房的地理位置是否優越、交通是否便利、環境是否優美、配套是否健全等問題，購房者應在商品房買賣所涉及的法律問題上多了解一些，筆者認為有幾個問題值得我們探討。
一、商品房預售中的問題
商品房買賣合同分為商品房現售和商品房預售兩種，是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。商品房現售不在本文討論的內容之中，現不再贅述。
根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。①
1、有關商品房預售合同的性質和預售條件
商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的一種買賣合同，就法律性質而言，不同于預約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同，而屬于遠期交貨合同，即合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內交貨的合同。鑒于預售的商品房存在諸多不確定因素，風險較大，國家對于商品房的預售給予較強的干預，明確規定了商品房預售的條件。即房地產開發商必須具備俗稱的“五證”：②
（1）．國有土地使用權證。
（2）．建設用地規劃許可證。
（3）．建設工程規劃許可證。
（4）．建設工程開工許可證。
（5）．預售許可證。一般來說開發商如果已獲得了預售許可證，那么就應該已取得了前四證。但也不能為了省事，而只查看預售許可證不查看其他四證。只有具備了上述“五證”，商品房才可進行預售，否則，購房者一旦購買了不具備預售條件的商品房，那么將在日后辦理房產證等諸多環節帶來很大的麻煩。因此，購房者應在合同簽訂的過程中，把握合同的細節，約定到期不能履行的違約責任，才能切實保護自己的合法利益。
2、預售商品房能否轉讓的問題。
預售的商品房能否轉讓，目前我國沒有明文規定，但筆者認為允許預售商品房轉讓實現了所有權人對其所有物的處分權。③對于房地產開發商來說，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進度，縮短建設周期，使購買人盡快收回投資。同時也要看到預售商品房的轉讓的標的并不是房屋的真正的所有權，而是對所有權的期待權。
我國《城市房地產管理法》第45條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”這說明預售合同轉讓是有條件的。筆者認為預售合同轉讓的條件如下：
（1）依照法律、法規等規定，允許預售的商品房轉讓的可以轉讓；不允許轉讓的不得轉讓。
（2）轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規定有利于國家加強宏觀管理。
（3）預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效。
（4）商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。”
（5）預售的商品房轉讓需要簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同。這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關稅費。
由此看來，預售商品房在符合上述條件的情況下是可以轉讓的。
二、定金問題
現在很多房地產開發企業即出賣人在與買受人正式簽訂預售合同或房屋買賣合同之前，都自行制作了一份統一格式的認購書，要求買受人必須向其交付壹萬元到兩萬元不等的認購訂金（現大部份已改為定金），并且明確約定：如果買受人在一定期限內不與出賣人簽訂房屋買賣合同的，將不退還已收取的訂金（或定金）。由于此時正式的購房合同條款買受人并不知曉，有些買受人甚至連房屋的基本情況都無法準確知道，而到了簽訂正式的房屋買賣合同時，卻由于合同中有種種不平等條款，或者房屋具體結構、設計、居住環境發生變化，或者在交付使用時間、辦理房產證的期限、違約責任等方面無法與出賣人達成一致意見，從而導致買受人無法與出賣人簽訂合同。此時買受人如果想收回訂金（或定金），卻又因認購書中訂金（或定金）條款的約定倍感困難，極大的損害了買受人的合法權益。④
為此，我們應當對出賣人所收取的訂金或定金的性質作出準確的判斷與認定。“定金”指在訂立房屋買賣合同時，為保證合同的履行，由購房者先行向開發商交納部分款項，待合同履行后，定金應當退回或抵作房款。購房者如不履行合同就無權索回定金。開發商如不履行合同，應當雙倍返還定金。定金在《擔保法》中有明確規定：當事人可約定一方向對方給付定金作為債權的擔保，債權人履行債務后，定金應當抵作價款或收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。并且定金應當以書面形式約定。定金的數額不得超過主合同標的額的百分之二十。
“訂金”是指購房者與開發商就房屋買賣的意向初步達成協議后，準備進一步協商所簽訂的臨時認購協議中約定的款項。買方支付訂金之后，在約定的時間內，賣方不得再將該房屋出售給其他人，買方應在規定的時間內與賣方簽訂合同或支付款項。訂金對合同沒有擔保作用，不像“定金”對違約情形有懲罰的作用。
某些情況下，在《商品房認購書》中雖然注明的是“訂金”，但是，這種“訂金”實際上相當于“定金”。
例如當購房者選中自己滿意的樓盤，與開發商達成購買的初步意向后，開發商會要求購房者簽訂一份《認購書》。《認購書》一般都對所購商品房的位置、面積、價款做出約定，同時還約定購房人應當交納訂金。如果買賣雙方在認購書中約定了：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購房者違約造成，則訂金不予退還，如因開發商違約，則應雙倍返還訂金的條款，那么，此時“訂金”實際上即屬于“定金”的性質，應當按照“定金罰則”進行處理。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”
另外建設部《商品房銷售管理辦法》第二十二條對簽訂商品房買賣合同前開發商所收取的定金或訂金的問題作了規定：“不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定”。這條是關于預訂款項的規定，根據這條規定，開發商所銷售的商品房不符合銷售條件的，在簽訂商品房買賣合同之前向購房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開發商所銷售的商品房符合銷售條件，則要分兩種情況分別對待，第一，如果購房者向開發商交付訂金或其他預訂款項，但雙方未能就合同條款協商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開發商應當退還所收取的預訂款項。第二，若購房者與開發商對訂金或其他預訂款項另有約定，例如：開發商在《認購書》或訂金收據上寫明購房者在規定的時間內不簽訂合同或不支付首期房款則不退訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。由此可見，即便是《認購書》中注明的是“訂金”，但在具體糾紛中,法院應把“訂金”按“定金”處理。但為了保險起見，購房人應要求開發商準確使用“定金”二字，以防被騙，同時也要慎重考慮、多方考察，不要輕易支付定金，否則是要付出代價的。
三、因房屋存在質量問題解除合同的條件
房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，目前在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。
開發商所交付的物業如存在質量問題，一般視不同情況予以處理：如果物業僅存在輕微的瑕疵，如漏水、細微裂縫等，可通過修補、給付違約金的方式補償購房者的損失；對于存在嚴重質量問題，將足以影響居住者人身安全的，購房者可予以解除合同。但如果雙方對物業是否存在質量問題存有爭議的，仍需委托有資質的建設工程質量檢測機構予以檢測，以該機構出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據。這將涉及到兩個問題，即費用承擔的問題和鑒定機構鑒定結論的效力問題。對此，雙方當事人最好事先在預售合同中予以約定，否則，一旦發生質量問題的爭議，雙方不能就鑒定機構的選擇和費用承擔等問題達成一致的，則只能通過訴訟的途徑予以解決，增添了當事人本可省卻的解決爭議的煩瑣程序和成本支出。另外，在物業的維修期間，購房者還可能承受誤工費、另行租房的損失，這也可在合同中約定由開發商承擔。
四、商品房買賣合同締結過程中的欺詐行為和處理
欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當事人舉證不易，但法院認定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實情況如何理解、認定和處理，則不宜確定。下面我們來看一個案例：
原告，丁某，某公司法定代表人。被告，某市某房地產開發有限公司。案由，2002年6月19日，原告代表其公司與被告簽訂購房合同。雙方約定，原告購買被告開發的某小區商品房一套，建筑總面積110.9平方米,單價2302元/平方米,總價255292元，交房日期為2003年5月30日前，小房單價2000元/個(待交鑰匙時一次交清)。付款方式為分期付款，首付30%，后憑本合同與銀行訂立170000元的貸款合同。簽約當日原告根據約定于向被告交付了總房價30%的85292元的首付款。出賣人逾期交房的違約責任：（1）逾期不超過90日的，出賣人向買受人每日支付100元的違約金，合同繼續履行；（2）超過90日的，買受人有權解除合同，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付款。
合同簽訂前，原告認為單獨的廚房，餐廳和客廳不適合公司辦公，被告遂向原告承諾可將三間房間的墻打掉，同時更改了戶型圖并附于合同。2002年7月，被告催促原告向銀行辦理貸款手續，而原告認為被告為交付設計院更改的戶型圖，有不能履行的危險，所以至時止仍未辦理貸款。2003年8月27日，交房時未按照合同中戶型圖建造（因要求打掉的墻是承重墻），小房也被改成車庫買于他人。2004年1月原告向法院。原告要求被告賠償因遲延交房所造成的損失,即甲方在逾期交房期間的房租(從2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房將來租小房的費用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的違約金按合同約定每日100元計（100元*3個月*30日=9000元），以上共計20460元，并主張繼續履行合同。
為了確定此合同的性質，就需要界定房地產開發商更改戶型圖吸引原告簽約的行為。根據最高人民法院的解釋，欺詐是指“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示”的行為，因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發生錯誤而作出的不真實的意思表示合意。該案中，被告作為房地產開發商,應知道承重墻不能拆的規定，但其為符合原告的要求，任意更改戶型圖，屬于“故意告知對方虛假情況”，因此具有欺詐的故意。原告因考慮了已更改的戶型圖紙有利于自己的工作和生活,才作出買房決定并隨即與房地產開發商簽約，即原告因考慮到被告告知的“虛假情況”才陷入了錯誤并作出了意思表示，因此被告的行為屬于“誘使當事人作出錯誤意思表示”的行為。由于被告的行為均符合欺詐的要件，所以被告任意更改戶型圖吸引原告買房的行為屬于合同欺詐。我國《合同法》第54條第2款規定：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤消。”如受害人認為違約責任的適用對其更為有利，可要求在確認合同有效的情況下，責令欺詐行為人承擔違約責任。
《合同法》第114條第一款是關于違約金的規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”由此可見，損害賠償與支付違約金都是合同責任的主要形式.損害賠償通常要與實際損害相符,而違約金數額與實際損失并無必然聯系,即使在沒有損害的情況下也應該支付違約金.對于本案,如果支付補償性違約金(即9000元)不足以補償原告所遭受的損失,被告還需要承擔損害賠償責任,以彌補違約金的不足部分.這時,違約金與賠償金可以并用.但是兩者并用時需以實際損失作為責任的最高限額.因為既然當事人約定的補償性違約金未達到實際損失數額,就要使用損害賠償,而適用損害賠償就必須遵循損害賠償不得超過實際損害的基本原則.所以,原告未交小房和遲延交房所造成的損失（繼續租房的費用）再加上違約金的數額如果1、超過了實際損失,則只能按照實際損失賠償;2、未超過實際損失,按實際相加的數額賠償.因違約金9000元未超過實際損失11460（租房和租小房的費用），所以原告繼續履約的主張應支持，但損失賠償應按照實際損失計算，即被告應賠償原告11460元。從這個案例可以看出，買房人不但應在合同的簽訂過程中要字斟酌句，把細節問題考慮得細致一點，周到一點，在合同的執行中，也要運用法律的武器保護自己的合法權益。
商品房動輒價值十幾萬或者幾十萬，對于每個購房人來講，都是一筆不小的數目。從新建住房看，個人購買商品住宅的比例已經接近94%。⑤由于我國當前法律制度的不健全，在商品房買賣中還存在著許多問題，買房人要在上述幾個問題上加強認識，提高自己的法律素養，搞清合同中的細節問題或由專業律師陪同購房，防患于未然；而作為立法部門和有關機構，只有進一步完善我國的房地產法律制度，盡量使用準確的語言，確立精確的數字標準，房地產權利人的合法權益才能得到有效的保護。
本文就商品房屋交易中買賣合同中常見的問題作了簡單的分析和研究，以期對今后該類交易人群提供借鑒，確保我國商品房交易朝著健康、完善和周密的方向發展。
參考文獻：
[1]黃河編著：《房地產法》,中國政法大學出版社1999年第一版。
[2]王利明崔建遠主編:《合同法》,北京大學出版社2000年第二版。
【關鍵詞】購買期房；權益保護
一、商品房預售中存在的問題
1、預售宣傳廣告中的陷阱
房地產商在預售宣傳時，常見的方式是印發精致的售樓書、報紙刊登廣告、墻體廣告、車體廣告、路牌廣告等，許諾所預售房屋有優美的環境，完美的配套設施，完善的物業管理等；還有眾多開發商在商品房規劃好未動工前就著手宣傳，建售樓處，稱之為內部認購。購餓小雞毛儀許圣經按素房者上房后發現實際情況與廣告宣傳大相徑庭。常見的預售廣告大多數表現在如下方面：
（1）宣稱地理位置優越。表現在樓盤項目與“市中心”的實際距離上，往往用幾分鐘車程來表述。
（2）低價引誘。宣稱早認購優惠多，并明確房價上調時間和百分點；一般用一次性付款優惠3-5%等條件吸引購房者，而購房者往往會被吸引，將房款一次交付，還要等上2年上房，如果購房者將此筆款存入銀行得到的利息總額也不止5%。
（3）制作優美效果圖、商品房模型，來展示高綠化率、齊全的配套設施、便利的交通。
（4）教育誘惑；方便子女入學是大部分購房者的主要愿望，開發商抓信這一的心理，人為拉近商品房與名校之間的距離。
2、合同條款多使用“購房訂金”字眼
“定金”與“訂金”是一對看似相同，實則大相徑庭的概念。“定金”具有懲罰性。就購房合同而言，合同履行后定金可抵作房款，如果購房者不履行合同，無權要求返還定金；開發商不履行合同，應當雙倍返還定金。定金的數額由當事人約定，但不超過主合同標的額的20%.而“訂金”一般可理解為預付款，無懲罰性；如果開發商違約，則只要將“訂金”退還給購房者即可，無須賠償任何損失。等于購房者將自己的錢無償借給開發商使用。
3、交付商品房的期限缺乏約束性
商品房預售中，交付房屋的期限主要由開發商根據工程進度確定，寫到合同中去，缺乏法律的規范，法律僅對違約責任作出規定，屬事后的懲罰。現實中，購房者往往交款后長期得不到商品房。
二、商品房預售中購房者權益保護的對策
預售商品房在建成交付之前存在許多不確定的因素。預售商品房的預購方承擔了比現房買賣人來說更大的風險，因此法律非常重視對預購方利益的保護。而購房者自己也要積極采取措施保護自己的合法權益。
1、仔細審閱合同條款
作為購房者應特別注意預售合同的條款內容，如關于預售商品房的價格、預售商品房土地使用權、房屋面積、定金條款、房屋交付期限、違約責任以及糾紛解決方式等條款都要明確。在房屋交付期限中約定，超過合同約定交付房屋一定期限的，購房者有權解除合同，售房者除退還購房者購房款本息外，應承擔違約責任（具體數額雙方約定）；如果購房者要求實際履行的，開發商除承擔違約責任外，仍應承擔交付房屋的義務。
當發生違約事由時，買賣雙方即可根據預售合同條款追究或承擔民事違約責任。若對合同理解不一致產生糾紛，協商不成，可以根據合同約定提交仲裁機構仲裁或向人民法院。
2、實地考查
開發商的售樓處往往設置在市區交通便利的地方，以引人注目；作為購房者一定要到樓盤的工地作實地考查，對照開發商印發的宣傳資料，看看周圍的環境是否如其宣傳的一致；有的開發商標示的商品房位置就不實際，對這樣的開發商應引起警覺。對于未建就搞內部認購的樓盤，購房者無從實地考查，更要慎之又慎。
3、律師協助
商品房預購過程中，律師的介入是非常有必要的。由于房地產交易涉及到眾多的法規、條例，購房過程中有必要由律師幫助或負責辦理有關手續，以防止商品房預售中的陷阱和誤區。律師介入可以幫助購房者審查合同、對開發商預售的房屋進行產權審查、對現有的法律條文進行合理的解釋；一旦發生糾紛，為購房者提供法律服務。雖然請律師要付一定的費用，但對于數目不小的房款來講是相當值得的。
認籌是隨時可以退的，認籌金不是定金，是隨時可以退的。在沒有簽訂任何條款的時候，認籌因不具備法律效應，購房者在認籌過程當中所交的“誠意金”、認籌金是可以退還。而在認購和簽訂正式買賣合同時，購房者就需要仔細確定，防止有損害自己合法利益的行為條款出現，簽訂任何條款是也要看清楚，要留心眼。
在購房的過程中，認籌金是購房者向開發商交的購房意向金，而定金是購房者同開發商擔保合同債權的實現，雙方當事人通過書面約定。認籌金是可以退還的，但是想退還定金卻是比較困難。
一般進行認籌時，購房者需先填寫個人買房資料，并交納一筆認籌金，少則幾千元，多則幾萬元。如果購房者沒有選中理想的房屋，開發商將把“認籌金”如數退還給購房者。
（來源：文章屋網 ）