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【關(guān)鍵詞】委托合同；任意解除權(quán)；適用范圍
一、案情簡介與裁判要旨
案情簡介：“贛州鴻豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與劉珍委托合同糾紛上訴案”：2005年12月14日，原告劉珍以按揭方式向被告購買了位于瑞金市八一南路匯佳金國光購物廣場第1棟1層108號商鋪，其后原告在自愿的基礎(chǔ)上與被告簽訂了《委托經(jīng)營管理合同》，愿意將所購的商鋪委托被告統(tǒng)一經(jīng)營并領(lǐng)取委托經(jīng)營收益，但在2008年6月2日，原告劉珍以原、被告雙方簽訂的《委托經(jīng)營管理合同》使其108號商鋪租金收益價格偏低，利益明顯受損，而且委托約定經(jīng)營時間過長，不符合房屋租賃市場行情及交易習慣為由，向法院，要求解除原被告簽訂的《委托經(jīng)營管理合同》。
裁判要旨：一審法院判決認為，原告在自愿的基礎(chǔ)上與被告簽訂的《委托經(jīng)營管理合同》合法有效。該《委托經(jīng)營管理合同》性質(zhì)為委托合同性質(zhì)，委托合同的宗旨是由受托人代為委托人辦理委托事務(wù)，體現(xiàn)的是委托人對于受托人的辦事能力和信譽的信任，當原告與被告間的信任關(guān)系發(fā)生變化，原、被告任何一方均可單方解除合同。于是根據(jù)《合同法》第410條的規(guī)定作出了解除原被告之間簽訂的《委托經(jīng)營管理合同》的判決。二審法院亦以相同的理由作出了維持原判的判決。
二、由案例引出的問題
以上案例中，法院直接援引《合同法》第410條的規(guī)定，認為既然委托合同雙方當事人之間的信賴基礎(chǔ)已經(jīng)喪失，就沒有必要再維持委托合同當事人之間的關(guān)系，進而做出了解除該委托合同的判決。然而，按照我國《合同法》第406條的規(guī)定，我國的委托合同可以分為兩種，有償委托合同和無償委托合同。在無償委托合同中，當事人之間的委托關(guān)系是基于情誼等沒有對價關(guān)系的因素而結(jié)成的，因此任何一方當事人解除委托合同，并不會對對方當事人的利益造成損害；而有償委托合同則不同，有償委托合同的受托人是基于獲取報酬或其他的利益關(guān)系而為委托人處理事務(wù)的，委托人任意解除委托合同，就會使受托人的報酬或利益受到損害，因此在有償委托合同中，當事人是不應(yīng)該任意解除委托合同的。以上判決在適用《合同法》第410條規(guī)定的時候，并沒有明確出任意解除權(quán)規(guī)范在委托合同中的適用范圍，這一做法對受托人的利益顯然是照顧不周的。
三、理論分析
江平教授認為，委托合同本有民事委托和商事委托之分，民事委托合同大多為無償、不要式的合同，其信任所指主要是受托人的人品及辦事能力，受托人是基于既有的甚至是先天具有的人品及辦事能力處理或管理委托人的事務(wù)，往往是順便幫助委托人完成其事項，不需要額外增加費用專為委托事項賠償能力。即使委托人隨時終止委托合同，受托人也無經(jīng)濟損失。與此不同，商事委托合同的常態(tài)是有償合同、要式合同，其信任所指是受托人的商譽和經(jīng)營能力，有的受托人為委托事項而成立公司來經(jīng)營委托事務(wù)....一旦委托人隨時解除合同，受托人就要遭受重大損失，甚至公司終止。由此可見，在有償?shù)奈兄校我饨獬龣?quán)的行使對當事人之間的利益影響甚是巨大，倘若任由委托合同雙方隨時解除合同，則被解除一方的利益將會被暴露而得不到救濟，而根據(jù)目前關(guān)于委托合同任意解除權(quán)的規(guī)定，這樣的一種行為還是有合法有效的。因此，在實踐中，很多委托人在委托事務(wù)快要結(jié)束的時候行使任意解除權(quán)，惡意地解除合同關(guān)系以逃避其應(yīng)當支付的報酬。比如說某甲委托某律師乙為其辦理訴訟事務(wù)，在搜集到了足夠多訴訟證據(jù)材料的時候，甲解除了與律師乙之間的委托合同。在這樣的情況中，甲是合法地行使其任意解除權(quán)，而乙卻只能被動地接受委托合同被解除的后果而無法救濟，顯然是不公平的。
四、委托合同任意解除權(quán)規(guī)范的適用范圍
我國委托合同任意解除權(quán)規(guī)范中的最大問題在于沒有合理界定出任意解除權(quán)在委托合同中的適用范圍，即沒有區(qū)分無償委托合同和有償委托合同，而一律對其加以適用任意解除權(quán)。有償委托合同的一個最大特點就在于其趨利性，也就是說當事人接受委托人的委托而為其辦理事務(wù)是出于取得委托人所支付的報酬為目的的，為了完成委托人委托的事務(wù)，委托人可能會付出一定的成本去做準備，在這樣的情況下，如果允許委托人任意地解除合同，那么受托人的利益就無法保障；而無償?shù)奈写蠖嗍墙⒃跓o償?shù)幕A(chǔ)之上的，很多無償委托還是受托人順帶著給委托人辦理，其并不會墊付什么成本，也不會有什么期待，委托人解除委托合同和不解除委托合同對受托人的利益均沒有影響，在這類委托中就可以給予委托人以任意解除權(quán)。因此，筆者認為有必要對我國的委托合同任意解除權(quán)規(guī)范的適用范圍作出界定，在無償委托合同場合，可以賦予雙方當事人以任意解除權(quán)，在有償?shù)奈泻贤瑘龊希瑒t應(yīng)該堅守“契約嚴守原則”，在沒有出現(xiàn)合同法總則規(guī)定的法定解除事由或者是沒有意定解除的情況下，任何一方均不得隨意解除合同。
五、結(jié)語
合同是當事人之間的法律，當事人本應(yīng)該堅守“契約嚴守原則”，嚴格遵守合同，按照合同內(nèi)容履行義務(wù)。但是基于委托合同的特殊性質(zhì)，法律作為一種例外規(guī)定賦予了合同雙方當事人以任意解除權(quán)，是法律在追求實質(zhì)正義的體現(xiàn)。但是，法律應(yīng)該對委托合同任意解除權(quán)的適用范圍作出適當?shù)慕缍ǎ挥性跓o償委托合同中當事人才能任意解除委托合同，而在有償委托合同中，就應(yīng)該嚴格遵守“契約嚴守”的理念，只有這樣，《合同法》上委托合同任意解除權(quán)規(guī)范才能發(fā)揮出其本來的價值。
參考文獻
停車場委托管理合同
委托方(以下簡稱甲方):南京xx街區(qū)商業(yè)管理有限公司
受托方(以下簡稱乙方):南京xx物業(yè)管理有限公司
為了加強對熙南里街區(qū)地下停車場的管理,適應(yīng)街區(qū)發(fā)展和商戶需求,服務(wù)街區(qū)商業(yè)運營和發(fā)展,現(xiàn)就授權(quán)管理的"金陵歷史文化風尚街區(qū)"停車場相關(guān)事宜,甲乙雙方議定事項協(xié)議如下:
一、委托范圍:金陵歷史文化風尚街區(qū)停車場,含:
1、停車場出入口道閘及附屬設(shè)備以及收費標準等。
2、地下停車場(含148泊位)(附平面圖)。
3、停車場內(nèi)的通風、電力、排水以及消防等設(shè)施。
二、受托方管理內(nèi)容:
1、確保停車場的24小時安全,正常使用。
2、乙方受托期間應(yīng)保證停車場24小時正常運營。
2、確保停車服務(wù)熱情周到,客戶滿意,不得出現(xiàn)客戶投訴現(xiàn)象,如出現(xiàn)停車糾紛等現(xiàn)象,一切后果由乙方自行承擔。
3、確保停車場內(nèi)各安全通道、安全出口和道閘系統(tǒng)等的正常使用。
4、確保停車場內(nèi)地面整潔無灰塵,無附著物。
5、確保從主干道進出停車場內(nèi)車輛安全,并獨自承擔責任。
三、委托管理期限:自XX年12月1日--XX年6月30日止。
四、其它約定
1、乙方自行辦理停車場經(jīng)營的相關(guān)手續(xù),做到依法經(jīng)營并獨自承擔相關(guān)法律責任。
2、乙方應(yīng)交付和承擔停車場日常運營所發(fā)生的水費、電費及其它運 營費用。(水、電費用分割見附件。)
3、乙方應(yīng)指定專門的機構(gòu)和人員對停車場進行管理。
4、委托期內(nèi)甲方不收取乙方停車場的租賃費用。
5、乙方對甲方及產(chǎn)權(quán)方核定的30個車位,應(yīng)予以保障。對街區(qū)大型活動及領(lǐng)導來訪車輛的停泊予以保障并做好相關(guān)應(yīng)急預案,確保街區(qū)大型活動及突發(fā)事件的車輛停泊。該條款下所有停車不再收取任何費用。
6、乙方對社會車輛嚴格按物價部門核定標準收費;乙方對商戶戶主及前往商戶消費的車輛應(yīng)予一定優(yōu)惠,并妥善處理相關(guān)事宜。
五、本協(xié)議未盡事宜另行協(xié)商。
六、本協(xié)議一式四份,雙方各執(zhí)兩份。
甲方(蓋章): 乙方(蓋章):
代表(簽字): 代表(簽字):
年 月 日 年 月 日
附件1:平面圖
附件2:水電表清單
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甲方([委托方]開發(fā)商)：
地址： 郵政編碼：
法定代表人： 職務(wù)：
聯(lián)系電話：
乙方([受托方]物業(yè)公司)：
地址： 職務(wù)：
郵政編碼： 法定代表人：
聯(lián)系電話：
甲方是 住宅小區(qū)的開發(fā)商，為了便于住宅小區(qū)的日常管理，甲方在住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)了 處停車場。為了便于停車場的正常管理和車輛的在序出入，甲乙雙方在平等自愿、互惠互利、誠實信用的原則下，就甲方將住宅小區(qū)停車場委托給乙方進行經(jīng)營管理的事宜達成一致意見，物訂立本合同。
第一條 名稱、位置、面積
1.停車場名稱：
位置：
面積：
2.停車場名稱：
位置：
面積：
3.停車場名稱：
位置：
面積：
停車場經(jīng)營方式為：
1.(1)乙方應(yīng)以車位出租的方式進行經(jīng)營。
或(2)乙方以 方式進行經(jīng)營。
2.(1)停車場可由乙方自行經(jīng)營;
(2)由乙方以委托經(jīng)營的方式委托其他人員或單位經(jīng)營;
(3) 。
停車場各項約定經(jīng)營方式的調(diào)整式確定乙方均需征行甲方的同意。
第二條 委托經(jīng)營期限
委托經(jīng)營期限為本合同的有效期間。
本合同的有效期限為 年，自 年 月 日始至 年 月 日止。
合同期滿經(jīng)雙方協(xié)商一致可以續(xù)簽合同。
第三條 項目收益
雙方?jīng)Q定項目收益用于彌補乙方對本住宅小區(qū)進行物業(yè)管理中的部分資金不足。
或 。
第四條 經(jīng)營責任
乙方委托經(jīng)營期間，應(yīng)進行合法經(jīng)營。
車輛丟失
車輛損壞 。
第五條 經(jīng)營場地、設(shè)備設(shè)施的所有權(quán)及維修
經(jīng)營場地及設(shè)備設(shè)施的所有權(quán)為甲享有。
場地、設(shè)備設(shè)施的小修由 方負責，費用由 承擔。
場地、設(shè)備設(shè)施的大修由 方負責，費用由 承擔。
乙方應(yīng)合理使用場地、設(shè)備設(shè)施，不得擅自變更其使用用途，如因經(jīng)營需要而改變場地設(shè)備設(shè)施的使用用途的，應(yīng)事先等到甲方的書面許可。
乙方對停車場場地進行改造的，應(yīng)其改造行為不影響住宅小區(qū)內(nèi)的住戶正常生活。乙方的改造方案應(yīng)報甲方批準后方可實施。乙方進行改造的費用由 負擔。
第六條 水、電、煤氣及采暖等費用的負擔
在乙方委托經(jīng)營期間產(chǎn)生的水費、電費、煤氣費和采暖等費用由
方負責交納。
交納方式及時間為：水費： ;
電費： ;
煤氣費： ;
采暖費： ;
其他費用： 。
第七條 停車場相關(guān)證照的辦理
停車場相關(guān)證照由 方負責辦理;費用由 方負責承擔。
停車場相關(guān)證照年檢由 方負責辦理;費用由 方負責承擔。
第八條 其他
1.乙方應(yīng)負責停車場內(nèi)的治安與消防工作，其治安與消防工作應(yīng)符合國家與地方的標準。相關(guān)政府職能部門或甲方發(fā)現(xiàn)乙方的治安或消防工作存在隱患時，有權(quán)要求乙方進行整改，乙方接到整改通知后，應(yīng)立即進行整改。
2.因甲方住宅小區(qū)開發(fā)、規(guī)劃等原因要求提前解除合同的，甲方應(yīng)于 日前通知乙方，因解除合同給乙方造成損失的，甲方應(yīng)給予經(jīng)濟賠償。
3.稅金的繳納方式為： 。
4.乙方應(yīng)建立健全停車場的各項管理規(guī)定。
5.甲方不得干涉乙方的正常經(jīng)營管理活動。對在乙方接受委托經(jīng)營管理停車場之前，因停車場的經(jīng)營、使用等所產(chǎn)生的遺留問題由甲方負責解決。
6. 。
第九條 不可抗力
在履行本合同的過程中出現(xiàn)不能預見、不可避免如地震、洪水等情況造成損失的，甲乙雙方互相免責，但雙方應(yīng)盡量避免損失的擴大，對擴大部分的損失責任方應(yīng)予賠償。
第十條 違約責任
1.除本合同本條款的情形外，甲乙雙方不得擅自解除本合同，擅自解除本合同的一方視為違約，守約方有權(quán)要求違約方支付 萬元的。
2.甲方干涉乙方的經(jīng)營管理活動，給乙方造成損失的由甲方承擔賠償責任。
3.因停車場遺留問題而造成乙方損失的，由甲方承擔賠償責任。
4.因停車場設(shè)施設(shè)備配置不當或設(shè)施設(shè)備嚴重老化、損壞，乙方要求甲方維修而甲方拒不維修，造成第三方損失的由甲方承擔責任，給乙方造成損失的，甲方承擔賠償責任。
5. .第十一條 爭議的解決
本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議進行約定。
在履行本合同過程中發(fā)生爭議的，雙方應(yīng)平等協(xié)商解決。協(xié)商不成的雙方可提交 仲裁委員會解決，對仲裁委員會的裁決雙方均應(yīng)遵守。
本合同自雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式 份，雙方各執(zhí) 份，各份具有同等法律效力。本合同所有附件與本合同具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
簽訂日期： 簽訂地點：
附件：停車場設(shè)施設(shè)備相關(guān)文件及清單
受托人的責任
1.辦理委托事務(wù)的義務(wù)。受托人對委托事務(wù)原則上應(yīng)親自辦理，只有在事先取得委托人的同意，或因情況緊急的情況下，為了委托人的利益可以轉(zhuǎn)托他人;
2.遵守委托指示的義務(wù);
3.報告的義務(wù)。受托人應(yīng)將委托事務(wù)情況向委托人報告;
4.轉(zhuǎn)移利益的義務(wù)。受托人應(yīng)將辦理委托事務(wù)取得的各種利益及時轉(zhuǎn)移給委托人;
5.轉(zhuǎn)移權(quán)利的義務(wù)。受托人以自己的名義為委托人辦理事務(wù)取得的權(quán)利，應(yīng)將權(quán)利轉(zhuǎn)移給委托人。
委托人的責任
1.支付費用的義務(wù)。無論委托合同是否有償，委托人都有義務(wù)提供或補償委托事務(wù)的必要費用;
2.付酬義務(wù)。對于有償委托合同，委托人應(yīng)向受托人支付約定的報酬;
3.賠償責任。
違約責任
《合同法》第334條規(guī)定研究開發(fā)人的違約責任是指研究開發(fā)人不履行或者不適當履行委托開發(fā)合同，依本條規(guī)定委托開發(fā)合同研究開發(fā)人的違約責任主要有以下幾個方面：
1、研究開發(fā)人未按計劃實施研究開發(fā)工作的，委托人有權(quán)要求其實施研究開發(fā)計劃并采取相應(yīng)的補救措施。研究開發(fā)人逾期兩個月不實施研究開發(fā)計劃的，委托人有權(quán)解除合同，研究開發(fā)人應(yīng)當返還研究開發(fā)經(jīng)費，并賠償因此給委托人所造成的損失。
經(jīng)濟合同的一般格式：
1.標題：表明合同的性質(zhì)（如購銷合同、施工合同、承包合同等）。
2.當事人：甲、乙雙方的法定代表人（或委托人）。
3.正文：主要條款包括：標的（雙方的權(quán)利和義務(wù)）；數(shù)量和質(zhì)量；價款和酬金；付款方式、時間；履行的期限、地點和方式；違約責任等。
4.落款：雙方代表簽字（加蓋公章）；雙方開戶銀行、帳號、地址、電話、簽訂日期；鑒證部門的意見、印章。
中外合資經(jīng)營企業(yè)合同一般應(yīng)包括如下主要內(nèi)容：
1.合營各方的名稱，注冊國家，法定地址和法定代表的姓名、職務(wù)、國籍。
2.合營企業(yè)名稱，法定地址、宗旨，經(jīng)營范圍和規(guī)模。
3.合營企業(yè)的投資總額，注冊資本，合營各方的出資額，出資比例，出資方式，出資繳付期限以及出資額欠繳、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。
4.合營各方利潤分配和虧損分擔的比例。
5.合營企業(yè)董事會的組成、董事會名額的分配以及總經(jīng)理、副總經(jīng)理及其他高級管理人員的職責、權(quán)限和聘用辦法。
6.采用的主要生產(chǎn)設(shè)備、生產(chǎn)技術(shù)及其來源。
7.原材料購買和產(chǎn)品銷售方式，產(chǎn)品在中國境內(nèi)和境外銷售的比例。
8.外匯資金收支的安排。
9.財務(wù)、會計、審計的處理原則。
10.有關(guān)勞動管理、工資、福利、勞動保險等事項的規(guī)定。
11.合營企業(yè)的合營期限、解散及清算程序。
中外合作企業(yè)合同一般應(yīng)包括如下主要內(nèi)容：
1.合作企業(yè)的名稱、地址、經(jīng)營范圍和規(guī)模。
2.合作企業(yè)的組織形式，其法定代表的姓名職務(wù)、國籍。
3.合作企業(yè)的名稱、地址、國家、法定地址、法定代表的姓名、國籍（外國合作者為個人時，其姓名、居住地址、國家）。
4.董事會或聯(lián)合機構(gòu)組成。
5.合作各方投資和提供的合作條件。
6.合作各方投資的交付期限以及交時的責任等規(guī)定；有關(guān)履約保證金的條款。
7.合作企業(yè)的經(jīng)營管理方式；收交界的分配方法；對債務(wù)、責任及虧損的承擔內(nèi)容和方式。
8.合作企業(yè)采用的財務(wù)、會計制度；物資見購買辦法和產(chǎn)品銷售辦法及勞動工資、勞動管理、勞動保險等。
9.合作的期限和終止。這包括：合作期滿時財產(chǎn)的處理、清算的程序和方法；違反合同的責任；爭議的解決方式和程序；合同文本采用的文字和合同生效的條件等。
________________________________________________________________
范例：
中外合資企業(yè)合同
第一章 總 則
中國xx廠，x國xxxx有限公司，根據(jù)《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和中國的有關(guān)法規(guī)，本著平等互利的原則，通過友好協(xié)商，同意在中華人民共和國xx省xx市共同投資舉辦中外合資經(jīng)營企業(yè)，特訂立本合同。
第二章 合營各方
第一條 本合同的各方為：
xx省xx廠（以下簡稱甲方）：在中國xx省x市登記注冊，其法定地址在x國xx省市xx路xxx號。
法定代表人：xxx
職務(wù)：廠長 國籍：中國
xxxx公司（以下簡稱乙方）：在xx國登記注冊，其法定地址在xx中國xx市xx號。
法定代表人：xxx
職務(wù)：總經(jīng)理 國籍：xx國
第三章 成立合資經(jīng)營公司
第二條 甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和中國的有關(guān)規(guī)定，同意在中國境內(nèi)建立合資經(jīng)營xx有限公司（以下簡稱合營公司）。
第三條 合營公司的名稱為：xx有限公司。
合營公司的外文名稱為：xxxxx。
合營公司的法定地址為：中國xx市xxx路xx號。
第四條 合營公司的一切活動必須遵守中華人民共和國的法律、法令和有關(guān)條例規(guī)定。
第五條 合營公司的組織形式為有限責任公司，甲、乙兩方以各自認繳的出資額對合營公司的債務(wù)承擔責任，各方按其出資在注冊資本中的比例分享利潤和分擔風險及虧損。
第四章 生產(chǎn)經(jīng)營的目的、范圍和規(guī)模
第六條 甲、乙雙方合資生產(chǎn)、經(jīng)營的目的：采用國際行進技術(shù)設(shè)備，先進的加工工藝，在質(zhì)量、價格等方面增強在國際市場上的競爭能力，擴大出口創(chuàng)匯，提高經(jīng)濟效益，使甲、乙雙方獲得滿意的經(jīng)濟效益。
第七條 合營公司生產(chǎn)經(jīng)營的范圍是：
1．生產(chǎn)經(jīng)營＿＿＿＿＿產(chǎn)品。
2．對銷售后的產(chǎn)品進行維修服務(wù)。
3．研究和開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)。
第八條 合營公司的生產(chǎn)規(guī)模如下：（根據(jù)實際情況寫）
第五章 投資總額與注冊資本
第六條 合營公司的投資總額xx萬美元，具體內(nèi)容見附件一。
第七條 甲、乙雙方的出資額共為xx萬美元，以此為合營公司的注冊資本。
第八條 甲、乙雙方出資方式：
甲方：現(xiàn)金＿＿＿＿元
機械設(shè)備＿＿＿＿元
廠房＿＿＿＿元
土地使用權(quán)＿＿＿＿元
工業(yè)產(chǎn)權(quán)＿＿＿＿元
其他＿＿＿＿元 共＿＿＿＿元
乙方：現(xiàn)金＿＿＿＿元
機械設(shè)備＿＿＿＿元
工業(yè)產(chǎn)權(quán)＿＿＿＿元
其他＿＿＿＿元 共＿＿＿＿元
（注：以實物工業(yè)產(chǎn)權(quán)作為出資時，甲、乙雙方應(yīng)另行訂立合同，作為本合同的組成部分）
第十二條 合營公司注冊資本由甲、乙方按其出資比例分＿＿期繳付，每期繳付的數(shù)額如下：（注：按具體情況寫）
第十三條 甲、乙任何一方如轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資額，須經(jīng)另一方同意，并報原審批機構(gòu)批準，一方轉(zhuǎn)其全部或部分出資額時另一方有優(yōu)先購買權(quán)。
第六章 合營各方的責任
第十四條 甲、乙兩方各自負責完成以下各項事宜。
甲方責任：
1．辦理為設(shè)立合營公司向中國有關(guān)主管部門申請批準、登記注冊、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照等事宜。
2．組織合營公司新建廠房和其他工程設(shè)施的設(shè)計施工。
3．協(xié)助辦理引進設(shè)備中國境內(nèi)的運輸。
4．辦理在中國境內(nèi)購置設(shè)備、材料、原料、辦公用具、交通工具、通訊設(shè)施等。
5．落實水、電、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。
6．招聘當?shù)氐闹袊?jīng)營管理人員、技術(shù)人員、工人和所需的其他人員。
7．負責協(xié)同乙方提供引進境外設(shè)備清單。
8．負責辦理合營公司委托的其他事宜。
乙方責任：
1．按第十一條規(guī)定的出資額提供現(xiàn)金、并負責合營公司引進的設(shè)備運至中國。
2．辦理合營公司委托在中國境外選購機器設(shè)備，交通工具，辦公通訊設(shè)施，材料零備件等有關(guān)事宜。
3．負責境外設(shè)備和技術(shù)資料及價格咨詢，并負責辦理合營公司委托的其他事宜。
第七章 產(chǎn)品銷售
第十五條 合營公司的產(chǎn)品，在國內(nèi)外市場上進行銷售，外銷部分占×％，內(nèi)銷部分占×％。
第十六條 合營公司產(chǎn)品的外銷：
1．合營公司自營出口×％，內(nèi)銷×％；
2．合營公司委托乙方外銷×％；
3．合營公司自營的部分也可委托其他外貿(mào)公司外銷，合營公司產(chǎn)品的內(nèi)、外銷作價原則，由董事會研究確定；
4．外銷產(chǎn)品，合營企業(yè)委托其他外貿(mào)企業(yè)出口的產(chǎn)品所收回的外匯貨款全部返還合營企業(yè)。
第十七條 內(nèi)銷產(chǎn)品由合營公司在國內(nèi)直接銷售。
第八章 董事會
第十八條 合營公司注冊之日，為合營公司董事會成立之日。
第十九條 董事會由×名董事組成，其中甲方委派×名，乙方委派×名。董事長、副董事長由董事會經(jīng)過協(xié)商產(chǎn)生或經(jīng)董事會選舉產(chǎn)生，可以連選連任。董事會成員也可兼任總經(jīng)理、副總經(jīng)理及合營企業(yè)的其他高級管理職位。
第二十條 董事會是合營公司的最高權(quán)力機構(gòu)，決定合營公司的一切重大事宜。對于重大問題（如合營公司章程的修改，合營公司的終止、解散，合營公司注冊資本的合并、經(jīng)營決策等），應(yīng)一致通過，方可作出決定。對其他事宜，可采取多數(shù)通過決定。
第二十一條 董事長是合營公司的法定代表，董事長因其他情況不能履行其職責時，可臨時授權(quán)副董事長或其它董事為代表。
第二十二條 董事會會議每年至少召開×次，由董事長召集并主持會議，經(jīng)1／3以上的董事提議，可召開董事會臨時會議，會議記錄應(yīng)歸檔保存。
第九章 經(jīng)營管理機構(gòu)
第二十三條 合營公司設(shè)立經(jīng)營管理機構(gòu)，負責公司的日常生產(chǎn)、經(jīng)營管理工作。經(jīng)營管理機構(gòu)設(shè)總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理的設(shè)置需要由董事會決定。總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會聘任，任期×年。
第二十四條 總經(jīng)理的職責是執(zhí)行董事會會議的各項決議，組織領(lǐng)導合營公司的日常生產(chǎn)、經(jīng)營管理工作，副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理工作。經(jīng)營管理機構(gòu)可設(shè)若干部門經(jīng)理，甲、乙雙方可派代表參加企業(yè)經(jīng)營管理工作，分別負責企業(yè)各部門的工作，辦理總經(jīng)理和副總經(jīng)理交辦的事情，并對總經(jīng)理負責。
第二十五條 為了加強開拓合營公司的國內(nèi)、外貿(mào)易，合營公司可在深圳、香港和世界其他國家和地區(qū)設(shè)立分支機構(gòu)，辦理經(jīng)營銷售業(yè)務(wù)。具體辦法由董事會決定。
第二十六條 總經(jīng)理或副總經(jīng)理及其他高級管理人員不稱職或營私舞弊或嚴重失職，經(jīng)董事會會議決定可隨時撤換。
第十章 設(shè)備、材料購置
第二十七條 合營公司所需材料、燃料、配套件、辦公用品等大部分在境內(nèi)購買。礦山開采設(shè)備、運輸設(shè)備，部分交通及辦公通訊設(shè)備在境外購買。
第二十八條 合營公司在國外選購設(shè)備由雙方共同負責。但設(shè)備的先進性、適應(yīng)性、配套裝備性、價格合理性、質(zhì)量可靠性等經(jīng)濟和技術(shù)指標由甲、乙兩方經(jīng)過充分協(xié)商后確定。
第十一章 勞動管理
第二十九條 合營公司職工的招收、招聘、辭退、工資、勞動保險、生活福利和獎懲等事宜，按照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)勞動管理規(guī)定》及其實施辦法，經(jīng)董事會研究制訂方案，報當?shù)毓芾聿块T備案。
第三十條 甲、乙兩方推薦的高級管理人員的聘任和工資待遇、社會保險、福利、差旅費標準等，由董事會討論決定。對甲方原有退休人員的工資及福利待遇，由甲方分得利潤中交付，不由合營公司負擔。
第十二章 稅務(wù)、財務(wù)、審計
第三十一條 合營公司按照中國有關(guān)法律和條例規(guī)定，繳納各項稅金。
第三十二條 合營公司按照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》的規(guī)定提取儲備基金。企業(yè)發(fā)展基金和職工福利獎勵基金，每年提取的比例由董事會根據(jù)公司生產(chǎn)、經(jīng)營情況討論決定。
第三十三條 合營公司按照《中華人民共和國個人所得稅法》繳納個人所得稅。
第三十五條 合營公司的財務(wù)審計聘請在中國注冊的會計師審查、稽核，并將結(jié)果報告董事會和總經(jīng)理。如乙認為需要聘請其他國家的審計師對年度財務(wù)進行審查，甲方應(yīng)予以同意，其所需的一切費用由乙方負擔。
第三十六條 每一會計年度的頭三個月，由總經(jīng)理組織制度上一年度的資產(chǎn)負債表、損益計算書和利潤分配方案，提交董事會會議審查通過。
第十三章 合營期限
第三十七條 合營公司期限為×年，合營公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期為合營公司成立日期。經(jīng)一方提議，董事會會議一致通過，可以在合營期滿6個月前向原審批機構(gòu)申請延長合營期限。
第十四章 合營期滿財產(chǎn)處理
第三十八條 合營期滿或提前終止合營，合營公司應(yīng)依法進行清算，清算后的財產(chǎn)，根據(jù)甲、乙各方投資比例進行分配。
第十五章 保險
第三十九條 合營公司的各項保險均在中國人民保險公司擔保，投保險別、保險價值、保期等按照中國人民保險公司的規(guī)定由合營公司董事會討論決定。
第十六章 合同的修改、變更與解除
第四十條 對本合同及其附件的修改，必須經(jīng)甲、乙兩方簽署書面協(xié)議，并報原審批機構(gòu)批準，才能生效。
第四十一條 由于不可抗力，致使合同無法履行時，經(jīng)董事會一致通過，并報原審批機構(gòu)批準，可以提前終止合營期限和解除合同。
第四十二條 由于一方不履行合同、章程規(guī)定的義務(wù)或嚴重違反合同、章程規(guī)定造成合營公司無法經(jīng)營或無法達到合同規(guī)定的生產(chǎn)、經(jīng)營目的，視作違約方片面終止合同，守約方除有權(quán)向違約一方索賠外，并有權(quán)按合同規(guī)定報原審批機構(gòu)批準終止合同。如甲、乙方同意繼續(xù)經(jīng)營，違約方應(yīng)賠償合營公司的經(jīng)濟損失。
第十七章、違約責任
第四十三條 甲、乙任何一方未按合同第五章的規(guī)定依期按數(shù)提交先出資額時，從逾期第一月算起。每逾期1個月，違約一方應(yīng)交付出資額的×％的違約金給守約的一方，如逾期3個月仍未提交，除累計繳付應(yīng)支出資額的×％的違約金外，守約一方有權(quán)按本合同第四十二條規(guī)定終止合同，并要求違約方賠償損失。
第四十四條 由于一方的過失，造成本合同及附件不能履行或不能完全履行時，由過失一方承擔違約責任。如屬各方的過失，根據(jù)實際情況，由各方分別承擔各自應(yīng)付的違約責任。
第十八章 不可抗力
第四十五條 由于地震、熱帶風暴、水災、戰(zhàn)爭以及其他不可預見并且對其發(fā)生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，致使直接影響合同的履行或者不能按約定的條件履行時，遇有不可抗力的一方應(yīng)立即電報通知他方，并應(yīng)在15天內(nèi)提供不可抗力的詳情及合同不能履行、或者部分不能履行、或者需要延期履行的理由的有效證明文件。此項證明應(yīng)由不可抗力發(fā)生地區(qū)的公證機構(gòu)出具，按對履行合同影響程度，由甲、乙雙方協(xié)商決定是否解除合同，或者部分免除履行合同的責任，或者延期履行合同。
第十九章 適用法律
第四十六條 本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決，均受中華人民共和國的管轄。
第二十章 爭議的解決
第四十七條 凡執(zhí)行本合同發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭議，各方應(yīng)通過友好協(xié)商解決，如果協(xié)商不能解決，應(yīng)按北京中國國際貿(mào)易促進委員會對外經(jīng)濟貿(mào)易促裁程序暫行規(guī)定進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對各方都有約束力。
第四十八條 在仲裁過程中，除各方有爭議正在仲裁的部分外，本合同應(yīng)繼續(xù)履行。
第二十一章 文 字
第四十九條 本合同用中文和×文寫成。
第二十二章 合同的生效及其他
第五十條 按照本合同的各項原則訂立的附件，均為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第五十一條 本合同及其附件，均須經(jīng)中華人民共和國審批機構(gòu)批準，自批準之日起生效。
中國XX廠，X國XXXX有限公司，根據(jù)《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和中國的有關(guān)法規(guī)，本著平等互利的原則，通過友好協(xié)商，同意在中華人民共和國XX省XX市共同投資舉辦中外合資經(jīng)營企業(yè)，特訂立本合同。
第二章 合營各方
第一條 本合同的各方為：
XX省XX廠（以下簡稱甲方）：在中國XX省X市登記注冊，其法定地址在X國XX省市XX路XXX號。
法定代表人：XXX
職務(wù)：廠長國籍：中國
XXXX公司（以下簡稱乙方）：在XX國登記注冊，其法定地址在XX中國XX市XX號。
法定代表人：XXX
職務(wù)：總經(jīng)理國籍：XX國
第三章 成立合資經(jīng)營公司
第二條 甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和中國的有關(guān)規(guī)定，同意在中國境內(nèi)建立合資經(jīng)營XX有限公司（以下簡稱合營公司）。
第三條 合營公司的名稱為：XX有限公司。
合營公司的外文名稱為：XXXXX。
合營公司的法定地址為：中國XX市XXX路XX號。
第四條 合營公司的一切活動必須遵守中華人民共和國的法律、法令和有關(guān)條例規(guī)定。
第五條 合營公司的組織形式為有限責任公司，甲、乙兩方以各自認繳的出資額對合營公司的債務(wù)承擔責任，各方按其出資在注冊資本中的比例分享利潤和分擔風險及虧損。
第四章 生產(chǎn)經(jīng)營的目的、范圍和規(guī)模
第六條 甲、乙雙方合資生產(chǎn)、經(jīng)營的目的：采用國際行進技術(shù)設(shè)備，先進的加工工藝，在質(zhì)量、價格等方面增強在國際市場上的競爭能力，擴大出口創(chuàng)匯，提高經(jīng)濟效益，使甲、乙雙方獲得滿意的經(jīng)濟效益。
第七條 合營公司生產(chǎn)經(jīng)營的范圍是：
1．生產(chǎn)經(jīng)營＿＿＿＿＿產(chǎn)品。2．對銷售后的產(chǎn)品進行維修服務(wù)。
3．研究和開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)。
第八條 合營公司的生產(chǎn)規(guī)模如下：（根據(jù)實際情況寫）
第五章 投資總額與注冊資本
第九條 合營公司的投資總額XX萬美元，具體內(nèi)容見附件一。
第十條 甲、乙雙方的出資額共為XX萬美元，以此為合營公司的注冊資本。
第十一條 甲、乙雙方出資方式：
甲方：現(xiàn)金＿＿＿＿元
機械設(shè)備＿＿＿＿元
廠房＿＿＿＿元
土地使用權(quán)＿＿＿＿元
工業(yè)產(chǎn)權(quán)＿＿＿＿元
其他＿＿＿＿元
共＿＿＿＿元
乙方：現(xiàn)金＿＿＿＿元
機械設(shè)備＿＿＿＿元
工業(yè)產(chǎn)權(quán)＿＿＿＿元
其他＿＿＿＿元
共＿＿＿＿元
（注：以實物工業(yè)產(chǎn)權(quán)作為出資時，甲、乙雙方應(yīng)另行訂立合同，作為本合同的組成部分）
第十二條 合營公司注冊資本由甲、乙方按其出資比例分＿＿期繳付，每期繳付的數(shù)額如下：（注：按具體情況寫）
第十三條 甲、乙任何一方如轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資額，須經(jīng)另一方同意，并報原審批機構(gòu)批準，一方轉(zhuǎn)其全部或部分出資額時另一方有優(yōu)先購買權(quán)。
第六章 合營各方的責任
第十四條 甲、乙兩方各自負責完成以下各項事宜。
甲方責任：
1．辦理為設(shè)立合營公司向中國有關(guān)主管部門申請批準、登記注冊、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照等事宜。
2．組織合營公司新建廠房和其他工程設(shè)施的設(shè)計施工。
3．協(xié)助辦理引進設(shè)備中國境內(nèi)的運輸。
4．辦理在中國境內(nèi)購置設(shè)備、材料、原料、辦公用具、交通工具、通訊設(shè)施等。
5．落實水、電、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。
6．招聘當?shù)氐闹袊?jīng)營管理人員、技術(shù)人員、工人和所需的其他人員。
7．負責協(xié)同乙方提供引進境外設(shè)備清單。
8．負責辦理合營公司委托的其他事宜。
乙方責任：
1．按第十一條規(guī)定的出資額提供現(xiàn)金、并負責合營公司引進的設(shè)備運至中國。
2．辦理合營公司委托在中國境外選購機器設(shè)備，交通工具，辦公通訊設(shè)施，材料零備件等有關(guān)事宜。
3．負責境外設(shè)備和技術(shù)資料及價格咨詢，并負責辦理合營公司委托的其他事宜。
第七章 產(chǎn)品銷售
第十五條 合營公司的產(chǎn)品，在國內(nèi)外市場上進行銷售，外銷部分占×％，內(nèi)銷部分占×％。
第十六條 合營公司產(chǎn)品的外銷：
1．合營公司自營出口×％，內(nèi)銷×％；
2．合營公司委托乙方外銷×％；
3．合營公司自營的部分也可委托其他外貿(mào)公司外銷，合營公司產(chǎn)品的內(nèi)、外銷作價原則，由董事會研究確定；
4．外銷產(chǎn)品，合營企業(yè)委托其他外貿(mào)企業(yè)出口的產(chǎn)品所收回的外匯貨款全部返還合營企業(yè)。
第十七條 內(nèi)銷產(chǎn)品由合營公司在國內(nèi)直接銷售。
第八章 董事會
第十八條 合營公司注冊之日，為合營公司董事會成立之日。
第十九條 董事會由×名董事組成，其中甲方委派×名，乙方委派×名。董事長、副董事長由董事會經(jīng)過協(xié)商產(chǎn)生或經(jīng)董事會選舉產(chǎn)生，可以連選連任。董事會成員也可兼任總經(jīng)理、副總經(jīng)理及合營企業(yè)的其他高級管理職位。
第二十條 董事會是合營公司的最高權(quán)力機構(gòu)，決定合營公司的一切重大事宜。對于重大問題（如合營公司章程的修改，合營公司的終止、解散，合營公司注冊資本的合并、經(jīng)營決策等），應(yīng)一致通過，方可作出決定。對其他事宜，可采取多數(shù)通過決定。
第二十一條 董事長是合營公司的法定代表，董事長因其他情況不能履行其職責時，可臨時授權(quán)副董事長或其它董事為代表。
第二十二條 董事會會議每年至少召開×次，由董事長召集并主持會議，經(jīng)1／3以上的董事提議，可召開董事會臨時會議，會議記錄應(yīng)歸檔保存。
第九章 經(jīng)營管理機構(gòu)
第二十三條 合營公司設(shè)立經(jīng)營管理機構(gòu)，負責公司的日常生產(chǎn)、經(jīng)營管理工作。經(jīng)營管理機構(gòu)設(shè)總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理的設(shè)置需要由董事會決定。總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會聘任，任期×年。
第二十四條 總經(jīng)理的職責是執(zhí)行董事會會議的各項決議，組織領(lǐng)導合營公司的日常生產(chǎn)、經(jīng)營管理工作，副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理工作。經(jīng)營管理機構(gòu)可設(shè)若干部門經(jīng)理，甲、乙雙方可派代表參加企業(yè)經(jīng)營管理工作，分別負責企業(yè)各部門的工作，辦理總經(jīng)理和副總經(jīng)理交辦的事情，并對總經(jīng)理負責。第二十五條 為了加強開拓合營公司的國內(nèi)、外貿(mào)易，合營公司可在深圳、香港和世界其他國家和地區(qū)設(shè)立分支機構(gòu)，辦理經(jīng)營銷售業(yè)務(wù)。具體辦法由董事會決定。
第二十六條 總經(jīng)理或副總經(jīng)理及其他高級管理人員不稱職或營私舞弊或嚴重失職，經(jīng)董事會會議決定可隨時撤換。
第十章 設(shè)備、材料購置
第二十七條 合營公司所需材料、燃料、配套件、辦公用品等大部分在境內(nèi)購買。礦山開采設(shè)備、運輸設(shè)備，部分交通及辦公通訊設(shè)備在境外購買。
第二十八條 合營公司在國外選購設(shè)備由雙方共同負責。但設(shè)備的先進性、適應(yīng)性、配套裝備性、價格合理性、質(zhì)量可靠性等經(jīng)濟和技術(shù)指標由甲、乙兩方經(jīng)過充分協(xié)商后確定。
第十一章 勞動管理
第二十九條 合營公司職工的招收、招聘、辭退、工資、勞動保險、生活福利和獎懲等事宜，按照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)勞動管理規(guī)定》及其實施辦法，經(jīng)董事會研究制訂方案，報當?shù)毓芾聿块T備案。
第三十條 甲、乙兩方推薦的高級管理人員的聘任和工資待遇、社會保險、福利、差旅費標準等，由董事會討論決定。對甲方原有退休人員的工資及福利待遇，由甲方分得利潤中交付，不由合營公司負擔。
第十二章 稅務(wù)、財務(wù)、審計
第三十一條 合營公司按照中國有關(guān)法律和條例規(guī)定，繳納各項稅金。
第三十二條 合營公司按照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》的規(guī)定提取儲備基金。企業(yè)發(fā)展基金和職工福利獎勵基金，每年提取的比例由董事會根據(jù)公司生產(chǎn)、經(jīng)營情況討論決定。
第三十三條 合營公司按照《中華人民共和國個人所得稅法》繳納個人所得稅。
第三十四條 合營公司的會計年度從每年1月1日起至12月31日止，一切記帳憑證、單據(jù)、報表、帳簿，用中英文書寫。
第三十五條 合營公司的財務(wù)審計聘請在中國注冊的會計師審查、稽核，并將結(jié)果報告董事會和總經(jīng)理。如乙認為需要聘請其他國家的審計師對年度財務(wù)進行審查，甲方應(yīng)予以同意，其所需的一切費用由乙方負擔。
第三十六條 每一會計年度的頭三個月，由總經(jīng)理組織制度上一年度的資產(chǎn)負債表、損益計算書和利潤分配方案，提交董事會會議審查通過。
第十三章 合營期限
第三十七條 合營公司期限為×年，合營公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期為合營公司成立日期。經(jīng)一方提議，董事會會議一致通過，可以在合營期滿6個月前向原審批機構(gòu)申請延長合營期限。
第十四章 合營期滿財產(chǎn)處理
第三十八條 合營期滿或提前終止合營，合營公司應(yīng)依法進行清算，清算后的財產(chǎn)，根據(jù)甲、乙各方投資比例進行分配。
第十五章 保險
第三十九條 合營公司的各項保險均在中國人民保險公司擔保，投保險別、保險價值、保期等按照中國人民保險公司的規(guī)定由合營公司董事會討論決定。
第十六章 合同的修改、變更與解除
第四十條 對本合同及其附件的修改，必須經(jīng)甲、乙兩方簽署書面協(xié)議，并報原審批機構(gòu)批準，才能生效。
第四十一條 由于不可抗力，致使合同無法履行時，經(jīng)董事會一致通過，并報原審批機構(gòu)批準，可以提前終止合營期限和解除合同。
第四十二條 由于一方不履行合同、章程規(guī)定的義務(wù)或嚴重違反合同、章程規(guī)定造成合營公司無法經(jīng)營或無法達到合同規(guī)定的生產(chǎn)、經(jīng)營目的，視作違約方片面終止合同，守約方除有權(quán)向違約一方索賠外，并有權(quán)按合同規(guī)定報原審批機構(gòu)批準終止合同。如甲、乙方同意繼續(xù)經(jīng)營，違約方應(yīng)賠償合營公司的經(jīng)濟損失。
第十七章、違約責任
第四十三條 甲、乙任何一方未按合同第五章的規(guī)定依期按數(shù)提交先出資額時，從逾期第一月算起。每逾期1個月，違約一方應(yīng)交付出資額的×％的違約金給守約的一方，如逾期3個月仍未提交，除累計繳付應(yīng)支出資額的×％的違約金外，守約一方有權(quán)按本合同第四十二條規(guī)定終止合同，并要求違約方賠償損失。
第四十四條 由于一方的過失，造成本合同及附件不能履行或不能完全履行時，由過失一方承擔違約責任。如屬各方的過失，根據(jù)實際情況，由各方分別承擔各自應(yīng)付的違約責任。
第十八章 不可抗力
第四十五條 由于地震、熱帶風暴、水災、戰(zhàn)爭以及其他不可預見并且對其發(fā)生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，致使直接影響合同的履行或者不能按約定的條件履行時，遇有不可抗力的一方應(yīng)立即電報通知他方，并應(yīng)在15天內(nèi)提供不可抗力的詳情及合同不能履行、或者部分不能履行、或者需要延期履行的理由的有效證明文件。此項證明應(yīng)由不可抗力發(fā)生地區(qū)的公證機構(gòu)出具，按對履行合同影響程度，由甲、乙雙方協(xié)商決定是否解除合同，或者部分免除履行合同的責任，或者延期履行合同。
第十九章 適用法律
第四十六條 本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決，均受中華人民共和國的管轄。
第二十章 爭議的解決
第四十七條 凡執(zhí)行本合同發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭議，各方應(yīng)通過友好協(xié)商解決，如果協(xié)商不能解決，應(yīng)按北京中國國際貿(mào)易促進委員會對外經(jīng)濟貿(mào)易促裁程序暫行規(guī)定進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對各方都有約束力。
第四十八條 在仲裁過程中，除各方有爭議正在仲裁的部分外，本合同應(yīng)繼續(xù)履行。
第二十一章 文 字
第四十九條 本合同用中文和×文寫成。
第二十二章 合同的生效及其他
第五十條 按照本合同的各項原則訂立的附件，均為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第五十一條 本合同及其附件，均須經(jīng)中華人民共和國審批機構(gòu)批準，自批準之日起生效。
關(guān)鍵詞:信托流轉(zhuǎn)模式;土地經(jīng)營權(quán);瀏陽模式
我國是農(nóng)業(yè)大國,農(nóng)民占了總?cè)丝诘?7%以上,而近年來因為農(nóng)民進城務(wù)工數(shù)量的不斷增多,農(nóng)村土地逐漸荒廢,拋荒現(xiàn)象日益嚴重。為解決這一問題,進行土地集約化、規(guī)模化的流轉(zhuǎn)已是不可阻擋的趨勢。土地經(jīng)營權(quán)信托流轉(zhuǎn)(以下簡稱“土地信托流轉(zhuǎn)”)是一種新興模式,是在不改變農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途以及堅持集體所有權(quán)和土地承包權(quán)不變的前提下,依據(jù)信托原理,按照自愿、依法、有償?shù)脑瓌t, 由受托人, 接受土地承包者的委托, 通過必要的程序,將土地承包者擁有的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)信托給受托人, 由受托人經(jīng)營管理或使用且收益歸委托人所有的一種土地流轉(zhuǎn)方式。它具備了普通信托的基本特征。
一、土地信托流轉(zhuǎn)的設(shè)立及基本方式
1.信托行為
農(nóng)村土地信托是指農(nóng)村土地的所有者或使用者將土地的經(jīng)營與管理權(quán)信托給受托人,由受托人進行經(jīng)營、管理、處置,并將由此而獲得的收益分配給受益人的行為。
2.信托主體
農(nóng)村土地信托主體包括委托人、受托人、受益人三方當事人。委托人是農(nóng)村集體土地承包者,其對土地擁有可轉(zhuǎn)讓權(quán)和獨立的處分權(quán)。委托人的組織形式可以是個體家庭,也可以是集體。考慮到我國東、中、西部地區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的梯度差異,可以設(shè)計區(qū)域差異條件下的委托人組織形式。在農(nóng)村經(jīng)濟相對落后的中、西部地區(qū),可以采用個體家庭委托人模式,在農(nóng)村經(jīng)濟相對發(fā)達的東部地區(qū),農(nóng)村土地得到規(guī)模化經(jīng)營且農(nóng)村土地市場相對完善,這時農(nóng)村土地信托的委托人可以是一定區(qū)域內(nèi)有共同信托目的和利益的一群人或一定社區(qū)或某一依法成立的組織。受托人是指受委托人委托,有技術(shù)、有資金、有能力對信托土地進行經(jīng)營管理的信托當事人。鑒于我國農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)還只是處于實踐階段,最好是由具有專業(yè)知識背景的信托公司擔任。農(nóng)村土地信托中的受益人可以是委托人本人也可以是其指定的第三人,但在我國目前的農(nóng)村土地信托中,受益人主要是委托人本人,即農(nóng)村土地承包者本人。
3.信托客體
農(nóng)村土地信托客體就是指信托財產(chǎn),即委托人委托給受托人經(jīng)營管理的農(nóng)村土地。按照我國《信托法》的規(guī)定,信托財產(chǎn)應(yīng)當是委托人擁有所有權(quán)的財產(chǎn),但隨著物權(quán)制度的不斷完善,土地等物權(quán)已由“以所有為中心”向“以利用為中心”轉(zhuǎn)變。所以,在農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)中,雖然委托人對土地并不擁有所有權(quán),但其擁有的獨立經(jīng)營管理權(quán)還是可以作為信托財產(chǎn)委托給受托人經(jīng)營管理。
4.土地信托流轉(zhuǎn)的方式
如圖1所示,農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)方式大致可以分為四個方面:
(1)委托人將土地委托給受托人經(jīng)營管理(對應(yīng)模式圖中編號①)
委托人通過與受托人簽訂土地信托合同的形式,將土地委托給受托人經(jīng)營管理。在確定農(nóng)戶交托土地的方式時,由于信托制度下信托土地經(jīng)營權(quán)和受益權(quán)相分離的土地權(quán)利兩重性,使得信托土地的管理處分可以根據(jù)委托人的意愿、家庭需要以及土地類型、多少,用多種多樣的方式設(shè)定、限制或分割財產(chǎn)權(quán)益。
根據(jù)我國東、中、西部地區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展情況和土地形態(tài),筆者認為可設(shè)計以下兩種符合各地發(fā)展的交托土地的方式:在平原地區(qū),可以借鑒整存整取的存款方式,將大面積土地當成錢,農(nóng)戶一次性委托信托機構(gòu)接收大范圍且委托期限長的土地經(jīng)營權(quán),而信托機構(gòu)也可以有針對性的將大面積土地轉(zhuǎn)讓給有實力的機構(gòu)經(jīng)營者或大戶經(jīng)營者。還可以參考封閉式基金的做法,規(guī)定委托期內(nèi)農(nóng)戶不可隨意中止合同以取回土地經(jīng)營權(quán),保障土地信托機構(gòu)的誠信度與經(jīng)營者的合法權(quán)利。在山區(qū)丘陵地區(qū),農(nóng)戶委托的土地可能比較零散,面積較小,所以訂立信托合同時,可以適當減少委托年限以降低風險。對比北方地區(qū),南方地區(qū)由于地形較復雜,有些方法并不適用,各地的機構(gòu)要在對農(nóng)地進行充分考核后決定合適的受托方法,靈活運用。
(2)受托人對土地的經(jīng)營管理(對應(yīng)模式圖編號②)
受托人在接受了委托人委托的土地后,就可對土地進行經(jīng)營管理。正如前面所說的土地權(quán)利兩重性的分離,不僅農(nóng)戶委托的方式可以多樣化,信托機構(gòu)轉(zhuǎn)讓處置土地經(jīng)營權(quán)以獲取收益的方法也可以多元化。參考已有的土地流轉(zhuǎn)模式,如轉(zhuǎn)包,互換,反租倒包,股份合作等,以信托機構(gòu)為中介的條件下,繼續(xù)運用,方便擴大再生產(chǎn)時的土地缺乏問題,提高土地流轉(zhuǎn)效率與增大土地流轉(zhuǎn)規(guī)模。土地信托機構(gòu)綜合利用傳統(tǒng)的極大流轉(zhuǎn)模式為自己服務(wù),充當與經(jīng)營者交易的一方,由機構(gòu)去與經(jīng)營者談判租賃模式的租期、收益分配;股份合作制的交易費用,市場波動影響的問題,使整個土地流轉(zhuǎn)流程效率加快,專業(yè)性提高,機構(gòu)還會站在盈利者的角度選擇雙贏局面。
(3)土地經(jīng)營的收益分配及報酬支付(對應(yīng)模式圖編號③)
在受托人按信托合同規(guī)定盡職盡責管理信托財產(chǎn)的前提下,信托土地的損益計算是根據(jù)受托人經(jīng)營的實際結(jié)果,而不是根據(jù)事先確定的損益標準來計算的。受托人承辦信托業(yè)務(wù)所取得的報酬是依據(jù)信托合同的規(guī)定,按照信托土地經(jīng)營收益的一定比率來收取的。委托人或受益人的收益則是信托土地經(jīng)營收益扣除信托機構(gòu)收取的委托傭金和轉(zhuǎn)讓手續(xù)費等費用后,所得的一部分收益。
(4)政府管理機構(gòu)的約束和監(jiān)管(對應(yīng)模式圖編號④)
在農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)中,政府發(fā)揮監(jiān)管和服務(wù)職能。中央政府制定和頒布一系列與農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)相關(guān)政策法律法規(guī),設(shè)立和授權(quán)相關(guān)的管理機構(gòu)對農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)進行監(jiān)管,為農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)創(chuàng)造公平有效的法律法規(guī)環(huán)境。地方政府和其他相關(guān)的管理機構(gòu)則對農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)市場進行規(guī)范控制和政策引導,以建立市場規(guī)則、維持有效的市場秩序。
二、農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)典型案例分析――湖南省瀏陽模式
1.瀏陽市農(nóng)村土地信托概況
瀏陽地處長株潭“金三角”,但由于種田效益不高甚至賠本,所以瀏陽地區(qū)的很多農(nóng)民離鄉(xiāng)離土,到縣城或其他地區(qū)從事第二、三產(chǎn)業(yè),致使許多農(nóng)田常年出現(xiàn)棄耕拋荒的現(xiàn)象。這種大量勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象,也為瀏陽市開展農(nóng)村土地的信托流轉(zhuǎn)帶來了契機。
2003年,瀏陽市委、市政府開始建立土地流轉(zhuǎn)信托服務(wù)站,經(jīng)過一年的農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn),不僅使瀏陽市廣大農(nóng)民的收入得到明顯的提高,加快了生產(chǎn)要素的流動,也大大加快了科學技術(shù)的推廣。到2003年年底,僅瀏陽市柏加鎮(zhèn)農(nóng)民的人均純收入就達到了5480元,為1990年的10.8倍,另外,瀏陽市的城鎮(zhèn)化水平也由10.8%提高到30.8%。
2.瀏陽市推行農(nóng)村土地信托的條件分析
首先,“地多人少”、勞動力大量向外轉(zhuǎn)移的問題給瀏陽市推行農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)帶來了契機。為解決農(nóng)地大量拋荒的問題,同時又因為農(nóng)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ),瀏陽市政府提出了農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)的方法來解決上述問題,以促進農(nóng)村經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。
其次,規(guī)模經(jīng)濟帶來的效益促進了農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)的推行。與其他較發(fā)達的地區(qū)相比,瀏陽市的農(nóng)村土地經(jīng)營一直是以“人人分地,家家種田”的小農(nóng)格局為主,這樣子的經(jīng)營方式所帶來的收益甚少,甚至無利可圖。而土地信托流轉(zhuǎn)方式的推行為土地經(jīng)營帶來了規(guī)模效益,一些種田有術(shù)、外出門路不寬的農(nóng)民和開發(fā)農(nóng)業(yè)的工商企業(yè)于是渴望能連片集中受讓土地,實現(xiàn)規(guī)模集約經(jīng)營。
3.瀏陽市農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)的流程分析
① 瀏陽市政府組織和授權(quán)有關(guān)機構(gòu)和單位事先對土地經(jīng)營權(quán)的市場供求情況進行調(diào)查登記,設(shè)定和推薦農(nóng)地開發(fā)項目。
② 農(nóng)戶與土地中介機構(gòu)簽訂土地信托流轉(zhuǎn)契約,辦理合同見證登記。
③ 土地中介機構(gòu)自己經(jīng)營受讓的農(nóng)地,或者將成規(guī)模的受讓農(nóng)地轉(zhuǎn)讓給其他土地經(jīng)營者經(jīng)營。
④ 土地經(jīng)營者制定科學使用的經(jīng)營流轉(zhuǎn)方式。
⑤ 瀏陽市政府組織和授權(quán)的有關(guān)機構(gòu)和單位進行流轉(zhuǎn)后的跟蹤服務(wù)和糾紛調(diào)處。
4.經(jīng)驗啟示
瀏陽市農(nóng)村土地的信托流轉(zhuǎn)方式是前面所述土地信托流轉(zhuǎn)基本方式(圖5)的改善和提高,其在基本方式的基礎(chǔ)上加強了政府的中介服務(wù)和監(jiān)督管理作用。在瀏陽市農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)方式中,首先,市政府積極進行市場供求情況調(diào)查登記,有效消除了農(nóng)戶和土地信托機構(gòu)之間的信息不對稱,促進了農(nóng)戶與土地信托機構(gòu)之間土地信托流轉(zhuǎn)契約的簽訂。其次,市政府進行流轉(zhuǎn)后的跟蹤服務(wù)和糾紛調(diào)處,有利于土地的持續(xù)和高效流轉(zhuǎn)。最后,市政府對土地信托機構(gòu)進行監(jiān)督管理,制定相關(guān)法律法規(guī),為農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)創(chuàng)造公平有效的法律法規(guī)環(huán)境,建立市場規(guī)則、維持有效的市場秩序。
瀏陽市政府將土地信托流轉(zhuǎn)基本方式加以改進和運用,首創(chuàng)全國縣級“流轉(zhuǎn)信托”,在一定程度上解決了如何創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)機制、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)、促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民增收、維護社會穩(wěn)定這一系列迫在眉睫的問題。其成功實踐,給我們帶來了以下啟示:
(1)以農(nóng)戶利益最大化為基本原則。瀏陽市正是由于把廣大農(nóng)民的利益放在了首位、尊重廣大農(nóng)民的意愿,才使涉及10 余萬農(nóng)戶的大規(guī)模土地信托流轉(zhuǎn)得以依法、有序、平穩(wěn)地進行。
(2)以促進農(nóng)戶增收為根本目標。推行土地信托流轉(zhuǎn)最重要的目標就是增加農(nóng)戶收入,這也是衡量土地信托流轉(zhuǎn)成敗的標志。瀏陽市推出兩條措施確保農(nóng)民增收:一是加強培訓,為農(nóng)民增收培育一技之長。2003年以來,瀏陽市農(nóng)業(yè)部門組織培訓中專以上新型農(nóng)民達6809人,這些高素質(zhì)農(nóng)民轉(zhuǎn)出土地到沿海打工,不少人進入管理崗位,人均年收入逾8000元。二是以“動人”促“動地”,為農(nóng)民增收擴展空間。瀏陽市三次到深圳、珠海舉辦勞務(wù)輸出洽談會,引導勞務(wù)輸出16.5萬人。大量勞力轉(zhuǎn)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè),為土地轉(zhuǎn)入農(nóng)戶擴展了增收空間。
(3)為農(nóng)戶生活提供基本保障。外出打工農(nóng)民大多處于不穩(wěn)定狀態(tài),確保農(nóng)戶的承包權(quán)不轉(zhuǎn)變,使其在家鄉(xiāng)有一塊地,仍是農(nóng)民生活保障的最后一道防線。瀏陽市始終堅持賦予農(nóng)民有保障的土地經(jīng)營權(quán),嚴令在承包期內(nèi),無論農(nóng)民是否從事農(nóng)業(yè),任何組織或個人都不得通過任何手段使農(nóng)民失去承包土地。正是這種穩(wěn)定感,使農(nóng)民吃下了定心丸,放心轉(zhuǎn)出土地,土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)才得以朝著健康有序的方向發(fā)展。
通過瀏陽模式,我們可以清楚看到信托流轉(zhuǎn)模式在我國完全可行,且對于促進土地流轉(zhuǎn),擴大農(nóng)民受益有明顯效用。通過研究瀏陽模式,我國可以考慮適當?shù)匦薷囊郧笤谌珖秶鷥?nèi)推廣,并在政府監(jiān)管上加大力度,在經(jīng)營流轉(zhuǎn)方式上尋求多樣化,因地制宜,將理論落到實處,盡可能使土地流轉(zhuǎn)達到規(guī)模化,集約化的目標。
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中國_________公司和_________國_________公司，根據(jù)《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和中國的其它有關(guān)法規(guī)，本著平等互利的原則，通過友好協(xié)商，同意在中華人民共和國_________省_________市，共同投資舉辦合資經(jīng)營企業(yè)，特訂立本合同。
第二章 合營各方
第一條 本合同的各方為（注：若有兩個以上合營者，依次稱丙、丁_________方）：
中國_________公司（以下簡稱甲方）
法定地址：中國_________市_________區(qū)_________街_________號
法定代表姓名：_________
職務(wù)：_________
國籍：_________
_________國_________公司（以下簡稱乙方）
法定地址：_________。
法定代表姓名：_________
職務(wù)：_________
國籍：_________
第三章 成立合資經(jīng)營公司
第二條 甲、乙方根據(jù)《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和中國的其他有關(guān)法規(guī)，同意在中國境內(nèi)建立合資經(jīng)營_________有限責任公司（以下簡稱合營公司）。
第三條 合營公司的名稱為_________有限責任公司。
外文名稱為_________。
合營公司的法定地址為：_________省_________市_________路_________號。
第四條 合營公司的一切活動，必須遵守中華人民共和國的法律、法令和有關(guān)條例規(guī)定。
第五條 合營公司的組織形式為有限責任公司。甲、乙方以各自認繳的出資額對合營公司的債務(wù)承擔責任。各方按其出資額在注冊資本中的比例分享利潤和分擔風險及虧損。
第四章 生產(chǎn)經(jīng)營目的、范圍和規(guī)模
第六條 甲、乙方合資經(jīng)營的目的是：本著加強經(jīng)濟合作和技術(shù)交流的愿望，采用先進而適用的技術(shù)和科學的經(jīng)營管理方法，提高產(chǎn)品質(zhì)量，發(fā)展新產(chǎn)品，并在質(zhì)量、價格等方面具有國際市場上的競爭能力，提高經(jīng)濟效益，使投資各方獲得滿意的經(jīng)濟利益。（注：在具體合同中要根據(jù)具體情況寫）。
第七條 合營公司生產(chǎn)經(jīng)濟范圍是：
生產(chǎn)_________產(chǎn)品；
對銷售后的產(chǎn)品進行維修服務(wù)；
研究和發(fā)展新產(chǎn)品。（注：要根據(jù)具體情況寫）
第八條 合營公司的生產(chǎn)規(guī)模如下：
1．合營公司投產(chǎn)后的生產(chǎn)能力為_________。
2．隨著生產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展，生產(chǎn)規(guī)模可增加到年產(chǎn)_________。產(chǎn)品品種將發(fā)展_________。（注：要根據(jù)具體情況寫）
第五章 投資總額與注冊資本
第九條 合營公司的投資總額為人民幣_________元（或雙方商定的一種外幣）。
第十條 甲、乙方的出資額共為人民幣_________元，以此為合營公司的注冊資本。
其中：甲方_________元，占_________％；乙方_________元，占_________％
第十一條 甲、乙方將以下列作為出資：（注：以實物工業(yè)產(chǎn)權(quán)作為出資時，甲、乙雙方應(yīng)另行訂立合同，作為本合同的組成部分。）
甲方：
現(xiàn)金_________元；
機械設(shè)備_________元；
廠房_________元；
土地使用權(quán)_________元；
工業(yè)產(chǎn)權(quán)_________元；
其它_________元；
共_________元。
乙方：
現(xiàn)金_________元；
機械設(shè)備_________元；
工業(yè)產(chǎn)權(quán)_________元；
其它_________元；
共_________元。
第十二條 合營公司注冊資本由甲、乙方按其出資比例分_________期繳付，每期繳付的數(shù)額如下：
_________（注：根據(jù)具體情況寫）。
第十三條 甲、乙任何一方如向第三者轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資額，須經(jīng)另一方同意，并報審批機構(gòu)批準。
一方轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資額時，另一方有優(yōu)先購買權(quán)。
第六章 合營各方的責任
第十四條 甲、乙方應(yīng)各自負責完成以下各項事宜：（注：要根據(jù)具體情況寫。）
甲方責任：
1．辦理為設(shè)立合營公司向中國有關(guān)主管部門申請批準、登記注冊、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照等事宜；
2．向土地主管部門辦理申請取得土地使用權(quán)的手續(xù)；
3．組織合營公司廠房和其它工程設(shè)施的設(shè)計、施工；
4．按第十一條規(guī)定提供現(xiàn)金、機械設(shè)備、廠房_________；
5．協(xié)助辦理乙方作為出資而提供的機械設(shè)備的進口報關(guān)手續(xù)和在中國境內(nèi)的運輸；
6．協(xié)助合營公司在中國境內(nèi)購置或租賃設(shè)備、材料、原料、辦公用具、交通工具、通訊設(shè)施等；
7．協(xié)助合營公司聯(lián)系落實水、電、交通等基礎(chǔ)設(shè)施；
8．協(xié)助合營公司招聘當?shù)氐闹袊慕?jīng)營管理人員、技術(shù)人員、工人和所需的其他人員；
9．協(xié)助外籍工作人員辦理所需的入境簽證、工作許可證和旅行手續(xù)等；
10．負責辦理合營公司委托的其它事宜。
乙方責任：
1．按第十一條規(guī)定提供現(xiàn)金、機械設(shè)備、工業(yè)產(chǎn)權(quán)_________并負責將作為出資的機械設(shè)備等實物運至中國港口；
2．辦理合營公司委托在中國境外選購機械設(shè)備、材料等有關(guān)事宜；
3．提供需要的設(shè)備安裝、調(diào)試以及試生產(chǎn)技術(shù)人員、生產(chǎn)和檢驗技術(shù)人員；
4．培訓合營公司的技術(shù)人員和工人；
5．如乙方同時又是技術(shù)轉(zhuǎn)讓方，則應(yīng)負責合營公司在規(guī)定的期限內(nèi)按設(shè)計能力穩(wěn)定地生產(chǎn)合格產(chǎn)品；
6．負責辦理合營公司委托的其它事宜。
第七章 技術(shù)轉(zhuǎn)讓
第十五條 甲、乙雙方同意，由合營公司與_________方或第三者簽訂技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以取得為達到本合同第四章規(guī)定的生產(chǎn)經(jīng)營目的、規(guī)模所需的先進生產(chǎn)技術(shù)，包括產(chǎn)品設(shè)計、制造工藝、測試方法、材料配方、質(zhì)量標準、培訓人員等（注：要在合同中具體寫明）。
第十六條 乙方對技術(shù)轉(zhuǎn)讓提供如下保證：（注：在乙方負責向合營公司轉(zhuǎn)讓技術(shù)的合營合同中才有此條款。）
1．乙方保證為合營公司提供的_________（注：要寫明產(chǎn)品名稱）的設(shè)計、制造技術(shù)、工藝流程、測試和檢驗等全部技術(shù)是完整的、準確的、可靠的，是符合合營公司經(jīng)營目的要求的，保證能達到本合同要求的產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)能力；
2．乙方保證本合同和技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議規(guī)定的技術(shù)全部轉(zhuǎn)讓給合營公司，保證提供的技術(shù)是乙方同類技術(shù)中最先進的技術(shù)，設(shè)備的選型及性能質(zhì)量是優(yōu)良的，并符合工藝操作和實際使用的要求；
3．乙方對技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中規(guī)定的各階段提供的技術(shù)和技術(shù)服務(wù)，應(yīng)開列詳細清單作為該協(xié)議的附件，并保證實施；
4．圖紙、技術(shù)條件和其他詳細資料是所轉(zhuǎn)讓的技術(shù)的組成部分，保證如期提交；
5．在技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效期內(nèi)，乙方對該項技術(shù)的改進，以及改進的情報和技術(shù)資料，應(yīng)及時提供給合營公司，不另收費用；
6．乙方保證在技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)使合營公司技術(shù)人員和工人掌握所轉(zhuǎn)讓的技術(shù)。
第十七條 如乙方未按本合同及技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的規(guī)定提供設(shè)備和技術(shù)，或發(fā)現(xiàn)有欺騙或隱瞞之行為，乙方應(yīng)負責賠償合營公司的直接損失。
第十八條 技術(shù)轉(zhuǎn)讓費采取提成方式支付。提成率為產(chǎn)品出廠凈銷售額的_________％。
提成支付期限按照本合同第十九條規(guī)定的技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議期限為期限。
第十九條 合營公司與乙方簽訂的技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議期限為_________年。技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議期滿后，合營公司有權(quán)繼續(xù)使用和研究發(fā)展該引進技術(shù)。（注：技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議期限一般不超過十年，協(xié)議須經(jīng)對外經(jīng)濟貿(mào)易部或其委托的審批機構(gòu)批準。）
第八章 產(chǎn)品的銷售
第二十條 合營公司的產(chǎn)品，在中國境內(nèi)外市場上銷售，外銷部分占_________％，內(nèi)銷部分占_________％。（注：可根據(jù)實際情況寫明各個年度內(nèi)外銷的比例和數(shù)額。一般情況下，外銷量至少應(yīng)能滿足合資公司外匯支出的需要。）
第二十一條 產(chǎn)品可由下述渠道向國外銷售：
由合營公司直接向中國境外銷售的占_________％。
由合營公司與中國外貿(mào)公司訂立銷售合同，委托其代銷，或由中國外貿(mào)公司包銷的占_________％。
由合營公司委托乙方銷售的占_________％。
第二十二條 合營公司內(nèi)銷產(chǎn)品可由中國物資部門、商業(yè)部門包銷或代銷，或由合營公司直接銷售。
第二十三條 為了在中國境內(nèi)外銷售產(chǎn)品和進行銷售后的產(chǎn)品維修服務(wù)，經(jīng)中國有關(guān)部門批準，合營公司可在中國境內(nèi)外設(shè)立銷售維修服務(wù)的分支機構(gòu)。
第二十四條 合營公司的產(chǎn)品使用商標為_________。
第九章 董事會
第二十五條 合營公司注冊登記之日，為合營公司董事會成立之日。
第二十六條 董事會由_________名董事組成，其中甲方委派_________名，乙方委派_________名。董事長由甲方委派，副董事長由乙方委派。董事和董事長任期四年，經(jīng)委派方繼續(xù)委派可以連任。
第二十七條 董事會是合營公司的最高權(quán)力機構(gòu)，決定合營公司的一切重大事宜。對于重大問題（注：按中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例第三十六條列舉主要內(nèi)容），應(yīng)一致通過，方可作出決定。對其它事宜，可采取多數(shù)通過或簡單多數(shù)通過決定（在具體合同中要明確規(guī)定）。
第二十八條 董事長是合營公司法定代表。董事長因故不能履行其職責時，可臨時授權(quán)副董事長或其他董事為代表。
第二十九條 董事會會議每年至少召開一次，由董事長召集并主持會議。經(jīng)三分之一以上的董事提議，董事長可召開董事會臨時會議。會議記錄應(yīng)歸檔保存。
第十章 經(jīng)營管理機構(gòu)
第三十條 合營公司設(shè)經(jīng)營管理機構(gòu)，負責公司的日常經(jīng)營管理工作。經(jīng)營管理機構(gòu)設(shè)總經(jīng)理一人，由_________方推薦；副總經(jīng)理_________人，由甲方推薦_________人，乙方推薦_________人；總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會聘請，任期_________年。
第三十一條 總經(jīng)理的職責是執(zhí)行董事會會議的各項決議，組織領(lǐng)導合營公司的日常經(jīng)營管理工作。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理工作。
經(jīng)營管理機構(gòu)可設(shè)若干部門經(jīng)理，分別負責企業(yè)各部門的工作，辦理總經(jīng)理和副總經(jīng)理交辦的事項，并對總經(jīng)理和副總經(jīng)理負責。
第三十二條 總經(jīng)理、副總經(jīng)理有營私舞弊或嚴重失職的，經(jīng)董事會會議決議可隨時撤換。
第十一章 設(shè)備購買
第三十三條 合營公司所需原材料、燃料、配套件、運輸工具和辦公用品等，在條件相同情況下，盡先在中國購買。
第三十四條 合營公司委托乙方在國外市場選購設(shè)備時，應(yīng)邀請甲方派人參加。
第十二章 籌備和建設(shè)
第三十五條 合營公司在籌備、建設(shè)期間，在董事會下設(shè)立籌建處。籌建處由_________人組成，其中甲方_________人，乙方_________人。籌建處主任一人，由_________方推薦，副主任一人，由_________方推薦，籌建處主任、副主任由董事會任命。
第三十六條 籌建處具體負責審查工程設(shè)計，簽訂工程施工承包合同，組織有關(guān)設(shè)備、材料等物資的采購和驗收，制定工程施工總進度，編制用款計劃，掌握工程財務(wù)支付和工程決算，制定有關(guān)的管理辦法，做好工程施工過程中文件、圖紙、檔案、資料的保管和整理等工作。
第三十七條 甲乙雙方指派若干技術(shù)人員組成技術(shù)小組，在籌建處領(lǐng)導下，負責對設(shè)計、工程質(zhì)量、設(shè)備材料和引進技術(shù)的審查、監(jiān)督、檢驗、驗收和性能考核等工作。
第三十八條 籌建處工作人員的編制、報酬及費用，經(jīng)甲乙雙方同意后，列入工程預算。
第三十九條 籌建處在工廠建設(shè)完成并辦理完畢移交手續(xù)后，經(jīng)董事會批準撤銷。
第十三章 勞動管理
第四十條 合營公司職工的雇用、辭退、工資、勞動保險、生活福利和獎懲等事項，按照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)勞動管理規(guī)定》及其實施辦法，經(jīng)董事會研究制定方案，由合營公司和合營公司的工會組織集體或個別地訂立勞動合同加以規(guī)定。
勞動合同訂立后，報當?shù)貏趧庸芾聿块T備案。
第四十一條 甲、乙方推薦的高級管理人員的聘請和工資待遇、社會保險、福利、差旅費標準等，由董事會會議討論決定。
第十四章 稅務(wù)、財務(wù)、審計
第四十二條 合營公司按照中國的有關(guān)法律和條例規(guī)定繳納各項稅金。
第四十三條 合營公司職工按照《中華人民共和國個人所得稅法》繳納個人所得稅。
第四十四條 合營公司按照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》的規(guī)定提取儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金及職工福利獎勵基金，每年提取的比例由董事會根據(jù)公司經(jīng)營情況討論決定。
第四十五條 合營公司的會計年度從每年一月一日起至十二月三十一日止，一切記帳憑證、單據(jù)、報表、帳簿，用中文書寫。（注：也可同時用甲乙雙方同意的一種外文書寫。）
第四十六條 合營企業(yè)的財務(wù)審計聘請在中國注冊的會計師審查、稽核，并將結(jié)果報告董事會和總經(jīng)理。
如乙方認為需要聘請其他國家的審計師對年度財務(wù)進行審查，甲方應(yīng)予以同意。其所需要一切費用由乙方負擔。
第四十七條 每一營業(yè)年度的頭三個月，由總經(jīng)理組織編制上一年度的資產(chǎn)負債表、損益計算書和利潤分配方案，提交董事會會議審查通過。
第十五章 合營期限
第四十八條 合營公司的期限為_________年。合營公司的成立日期為合營公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日。
經(jīng)一方提議，董事會會議一致通過，可以在合營期滿六個月前向?qū)ν饨?jīng)濟貿(mào)易部（或其委托的審批機構(gòu)）申請延長合營期限。
第十六章 合營期滿財產(chǎn)處理
第四十九條 合營期滿或提前終止合營，合營公司應(yīng)依法進行清算，清算后的財產(chǎn)，根據(jù)甲、乙各方投資比例進行分配。
第十七章 保險
第五十條 合營公司的各項保險均在中國人民保險公司投保，投保險別、保險價值、保期等按照中國人民保險公司的規(guī)定由合營公司董事會會議討論決定。
第十八章 合同的修改、變更與解除
第五十一條 對本合同及其附件的修改，必須經(jīng)甲、乙雙方簽署書面協(xié)議，并報原審批機構(gòu)批準，才能生效。
第五十二條 由于不可抗力，致使合同無法履行，或是由于合營公司連年虧損、無力繼續(xù)經(jīng)營，經(jīng)董事會一致通過，并報原審批機構(gòu)批準，可以提前終止合營期限和解除合同。
第五十三條 由于一方不履行合同、章程規(guī)定的義務(wù)，或嚴重違反合同、章程規(guī)定，造成合營公司無法經(jīng)營或無法達到合同規(guī)定的經(jīng)營目的，視作違約方片面終止合同，對方除有權(quán)向違約一方索賠外，并有權(quán)按合同規(guī)定報原審批機構(gòu)批準終止合同。如甲、乙雙方同意繼續(xù)經(jīng)營，違約方應(yīng)賠償合營公司的經(jīng)濟損失。
第十九章 違約責任
第五十四條 甲、乙任何一方未按本合同第五章的規(guī)定依期按數(shù)提交完出資額時，從逾期第一個月算起，每逾期一個月，違約一方應(yīng)繳付應(yīng)交出資額的百分之_________的違約金給守約的一方。如逾期三個月仍未提交，除累計繳付應(yīng)交出資額的百分之_________的違約金外，守約一方有權(quán)按本合同第五十三條規(guī)定終止合同，并要求違約方賠償損失。
第五十五條 由于一方的過失，造成本合同及其附件不能履行或不能完全履行時，由過失的一方承擔違約責任；如屬雙方的過失，根據(jù)實際情況，由雙方分別承擔各自應(yīng)負的違約責任。
第五十六條 為保證本合同及其附件的履行，甲、乙各方應(yīng)相互提供履約的銀行擔保書。
第二十章 不可抗力
第五十七條 由于地震、臺風、水災、火災，戰(zhàn)爭以及其它不能預見并且對其發(fā)生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，致使直接影響合同的履行或者不能按約定的條件履行時，遇有上述不可抗力事故的一方，應(yīng)立即將事故情況電報通知對方，并應(yīng)在十五天內(nèi)，提供事故詳情及合同不能履行、或者部分不能履行、或者需要延期履行的理由的有效證明文件，此項證明文件應(yīng)由事故發(fā)生地區(qū)的公證機構(gòu)出具。按照事故對履行合同影響的程度，由雙方協(xié)商決定是否解除合同，或者部分免除履行合同的責任，或者延期履行合同。
第二十一章 適用法律
第五十八條 本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均受中華人民共和國法律的管轄。
第二十二章 爭議的解決
第五十九條 凡因執(zhí)行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭議，雙方應(yīng)通過友好協(xié)商解決；如果協(xié)商不能解決；應(yīng)提交北京中國國際貿(mào)易促進委員會對外經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會，根據(jù)該會的仲裁程序暫行規(guī)則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方都有約束力。
或者凡因執(zhí)行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭議，雙方應(yīng)通過友好協(xié)商解決；如果協(xié)商不能解決，應(yīng)提交_________國_________地_________仲裁機構(gòu)根據(jù)該仲裁機構(gòu)的仲裁程序進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方都有約束力。
或者凡因執(zhí)行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭議，雙方應(yīng)通過友好協(xié)商解決；如果協(xié)商不能解決，應(yīng)提交仲裁。仲裁在被訴人所在國進行：在中國，由中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會根據(jù)該會的仲裁程序暫行規(guī)則進行仲裁；在_________（被訴人國名），由_________（被訴人國家的仲裁組織名稱）根據(jù)該組織的仲裁程序進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方都有約束力。）
（注：在訂立合同時，上述三種方式僅能選一。）
第六十條 在仲裁過程中，除雙方有爭議正在進行仲裁的部分外，本合同應(yīng)繼續(xù)履行。
第二十三章 文 字
第六十一條 本合同用中文和_________文寫成，兩種文字具有同等效力。上述兩種文本如有不符，以中文本為準。
第二十四章 合同生效及其它
第六十二條 按照本合同規(guī)定的各項原則訂立如下的附屬協(xié)議文件，包括：合營公司章程、工程協(xié)議、技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、銷售協(xié)議_________，均為本合同的組成部分。
第六十三條 本合同及其附件，均須經(jīng)中華人民共和國對外經(jīng)濟貿(mào)易部（或其委托的審批機構(gòu)）批準，自批準之日起生效。
第六十四條 甲、乙雙方發(fā)送通知的方法，如用電報、電傳通知時，凡涉及各方權(quán)利、義務(wù)的，應(yīng)隨之以書面信件通知。合同中所列甲、乙雙方的法定地址即為甲、乙雙方的收件地址。
第六十五條 本合同于_________年_________月_________日由甲、乙雙方的授權(quán)代表在中國_________簽字。
中國_________公司（蓋章）：__________________國_________公司（蓋章）：_________
代表（簽字）：_________代表（簽字）：_________
一、酒店經(jīng)營管理模式
目前，在我國酒店經(jīng)營行業(yè)中通用的經(jīng)營管理模式分別是自營和委托經(jīng)營兩種，其中委托經(jīng)營管理形式有多樣，如：全權(quán)委托管理、特許加盟經(jīng)營管理、部分委托管理。全權(quán)委托管理是符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟的管理模式之一，尤其適合缺乏酒店運營經(jīng)驗的業(yè)主。酒店業(yè)主與專業(yè)酒店管理公司通過合同簽約形式，界定酒店經(jīng)營的有關(guān)權(quán)利和義務(wù)。在業(yè)主授權(quán)范圍內(nèi)，專業(yè)酒店管理公司對酒店的日常經(jīng)營事項有自和決定權(quán)，這樣可以快速提高酒店的經(jīng)營水平。如這幾年在傳媒業(yè)中經(jīng)營酒店風生水起的河南日報報業(yè)集團，2002年投資興建的大河錦江酒店，就是由上海錦江國際管理有限公司委托經(jīng)營管理的，通過幾年來的委托管理，提高了業(yè)主方的管理水平。由此，在2010年，河南大河酒店投資管理有限公司正式成立。作為河南日報報業(yè)集團大規(guī)模進軍酒店行業(yè)的平臺，河南大河酒店投資管理有限公司將通過對外合作，輸出品牌及管理，進一步拓展酒店產(chǎn)業(yè)鏈。
二、酒店財務(wù)管理模式
楚天粵海國際大酒店選擇的是全權(quán)委托管理模式。湖北日報傳媒集團（以下簡稱“業(yè)主方”） 委托廣東粵海國際酒店管理有限公司（以下簡稱“管理方”）對楚天粵海國際大酒店進行酒店經(jīng)營管理，它實質(zhì)上是體現(xiàn)了酒店所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)兩權(quán)分離，是雙方建立的委托與受托之間的契約關(guān)系。這種關(guān)系決定兩者對企業(yè)價值的追求目標不完全相同。因此，在這種情況下，根據(jù)這種全權(quán)委托管理模式采用適宜的財務(wù)管控，對雙方目標利益的統(tǒng)一性至關(guān)重要。筆者認為，業(yè)主方應(yīng)選擇“管”與“放”相結(jié)合的財務(wù)管理模式。
三、全權(quán)委托管理模式下財務(wù)管理要點
1．合理清晰確定業(yè)主方權(quán)限，嚴格管理不放松。
業(yè)主方作為酒店投資人，是酒店所有者。在酒店經(jīng)營管理中，要十分清醒地認識到自己擁有的管控權(quán)限，毫不含糊去履行職責，該管的一定要管住。理應(yīng)管控的權(quán)限包括：（1）擁有重大事項的財務(wù)決策權(quán)。如：酒店大型改造裝修、大型固定資產(chǎn)添置計劃、對酒店管理公司獎勵費的確定等。（2）年度預算及決算的審批權(quán)。每個年度末對酒店公司制定下一年度的經(jīng)營預算草案逐項進行嚴格仔細審核；對上一年度經(jīng)營決算和預算方案執(zhí)行情況進行審查批復并出具批復報告。此項權(quán)力是酒店行業(yè)管理的核心。酒店行業(yè)的預算每年必須做，而且非常仔細認真。行業(yè)內(nèi)已經(jīng)養(yǎng)成做預算并嚴格執(zhí)行預算的良好習慣，預算方案在酒店高管心中很有分量，很有權(quán)威性。因此，業(yè)主方要嚴格執(zhí)行好這項權(quán)力，不可隨意粗糙、泛泛的、走形式主義，致使管理方鉆空子。（3）財務(wù)監(jiān)督權(quán)。業(yè)主方對經(jīng)營過程中經(jīng)濟行為和財務(wù)開支方面合理行使監(jiān)督權(quán)，可以有效保障業(yè)主方的利益。業(yè)主方可通過委派業(yè)主代表、財務(wù)總監(jiān)實行監(jiān)督并參與管理。（4）物資采購監(jiān)控權(quán)。業(yè)主方與管理方聯(lián)合采購，實施全程了解監(jiān)控。（5）考核決定權(quán)。管理方能否拿到基本管理費和獎勵管理費的重要依據(jù)是經(jīng)營利潤GOP及其系列經(jīng)濟指標，業(yè)主方要根據(jù)簽約合同及管理方經(jīng)營業(yè)績，利用財務(wù)報表，對比預算方案嚴格考核，嚴格執(zhí)行合同，切不可隨意調(diào)整合同條款，放松標準。在嚴格考核權(quán)的同時樹立業(yè)主方的威信，維護好雙方良好的商譽和誠信。以上五項權(quán)力的有效行使既是全權(quán)委托管理模式中的要點，也是業(yè)主方能夠長期健康有效經(jīng)營管理好酒店的要訣。
2．重視做好酒店全面預算管理。
（1） 完整了解全面預算管理在酒店業(yè)的重要作用，加強預算控制。酒店行業(yè)作為最早對外開放的行業(yè)之一，它吸收和引進國外先進的全面預算管理理念和手段，在全面預算管理方面實行得比較早，并且運作很成熟很成功。全面預算管理是非常精細化的一種管理方法，大到酒店固定資產(chǎn)開支計劃和經(jīng)營計劃，小到員工生日禮物開支，都屬于全面預算管理的內(nèi)容。全面預算管理強調(diào)三個方面：一是預算的事前預測分析；二是預算的事中監(jiān)督與控制；三是預算的事后分析與評價。可以說全面預算管理貫穿著酒店整個經(jīng)營活動的全過程，起著舉足輕重的作用，千萬不可忽視、草率、馬虎。
（2）清除管理誤區(qū)和錯誤認識。不能僅僅將預算管理理解為一項財務(wù)工作，它應(yīng)是由全員參加貫穿經(jīng)營全過程的全方位管理。在管理過程中，業(yè)主方絕對不能當甩手掌柜，應(yīng)深入到酒店業(yè)務(wù)管理全過程，踏踏實實地學習，通過了解情況，達到對酒店預算內(nèi)容的合理性作出理性客觀準確判斷，做到實事求是，從而可以實現(xiàn)正確審批和掌控經(jīng)營預算的目標。
（3）業(yè)主方應(yīng)建立預算執(zhí)行分析制度。酒店管委會應(yīng)定期召開酒店預算執(zhí)行分析會議，至少一季度召開一次，全面掌握預算執(zhí)行情況，研究解決預算執(zhí)行過程中存在的問題，對酒店提出改進措施和管理建議，及時糾正偏差。業(yè)主方還可以建立預算執(zhí)行情況報告制度和預警機制。通過科學選擇適合酒店特色的預警指標（包括現(xiàn)金流、盈利狀況、償付能力等），合理確定預警范圍，及時發(fā)出預警信號，采取應(yīng)對措施。
（4）業(yè)主方應(yīng)嚴格根據(jù)簽約合同對酒店進行業(yè)績考核，將預算執(zhí)行情況和結(jié)果納入酒店的考核體系，作為支付獎勵費的依據(jù)。考核是很重要的環(huán)節(jié)。沒有考核機制，酒店就沒有約束和壓力，預算執(zhí)行就失去了前進的動力。
3．多維評價考核，分類激勵約束。
將財務(wù)指標與非財務(wù)指標的有效結(jié)合，綜合考核。一般而言，管理方更關(guān)注酒店的各項財務(wù)指標，因為這些指標直接關(guān)系到管理方的利益，與管理方的獎勵結(jié)合程度較高。但從業(yè)主方考量，把酒店委托給專業(yè)管理公司，更重要的是關(guān)注酒店的可持續(xù)發(fā)展，財務(wù)指標的短期性、單一性和容易操縱等特點，容易影響酒店的績效考核，而兩個指標的有效結(jié)合，可以彌補各自的不足，更好地反映酒店的績效水平。主要來說有以下幾類指標：
（1）財務(wù)指標。如營業(yè)收入、經(jīng)營利潤GOP、毛利率、平均房價、客房收益指數(shù)（RGI）及食品酒店成本率等。對于酒店這樣一個每天都有大量現(xiàn)金流的行業(yè)來說，尤其要關(guān)心現(xiàn)金流量，要保證充足的現(xiàn)金流。
（2）客戶關(guān)系指標。酒店行業(yè)作為一個完全市場化競爭的行業(yè)，客戶關(guān)系十分重要。客戶關(guān)系維持不好的酒店不可能經(jīng)營良好。酒店對客戶的服務(wù)在評價體系中要轉(zhuǎn)化為真正能反映與顧客有關(guān)的具體評價目標：如市場份額（MPI）、回頭客增長率、新客戶增長率、顧客滿意度以及顧客給酒店帶來的利潤率等。
（3）內(nèi)部管理指標。企業(yè)中最寶貴的資源是人才，特別是對于酒店這樣一個勞動密集型行業(yè)來說更為重要。現(xiàn)在很多酒店都遇到了用工荒等現(xiàn)實問題，因此，人力資源管理成為酒店長期穩(wěn)定經(jīng)營的重要因素。像員工滿意度、員工流失率、員工晉級比例、目標客戶滿意度、顧客評分、安全事故次數(shù)等指標，都是體現(xiàn)一個酒店核心管理水平的重要指標。
一般而言，管理方更多是追求自身短期利益，追求盡可能多的管理收費，而業(yè)主方更注重長期的投資回報，存在一定程度的目標沖突。為此，就需要業(yè)主對管理方進行有效的激勵約束，盡可能降低成本，利用好多維考核評價指標考核激勵管理方，分類進行約束激勵，迫使管理方想方設(shè)法提高酒店效益，從而實現(xiàn)雙贏。
4．明確財務(wù)總監(jiān)職責定位，加強對酒店的監(jiān)控作用。
從某種意義上說，業(yè)主方派出的業(yè)主代表和財務(wù)總監(jiān)是業(yè)主方在酒店的全權(quán)代表，肩負著業(yè)主方賦予的重要使命和神圣職責，業(yè)主方的權(quán)力在這兩位重要代表身上體現(xiàn)，其中財務(wù)總監(jiān)尤為重要。因此，明確財務(wù)總監(jiān)職責定位具有十分重要意義。
財務(wù)總監(jiān)應(yīng)進入酒店管委會。酒店管委會是一個由業(yè)主代表、管理方經(jīng)營高管共同組成的一個決策議事機構(gòu)，可由5~7人組成。它負責處理雙方糾紛，協(xié)調(diào)雙方矛盾，確定重大事項，做出合理決策。財務(wù)總監(jiān)應(yīng)是酒店管委會的重要組成人員，出席各項重要會議，參與重大決策，有效行使業(yè)主方賦予的各項權(quán)力。
財務(wù)總監(jiān)應(yīng)發(fā)揮業(yè)主方的監(jiān)控作用。具體表現(xiàn)在：（1）財務(wù)監(jiān)控權(quán)。業(yè)主方對酒店管理方的監(jiān)督體現(xiàn)之一是委派財務(wù)總監(jiān)了解酒店整個財務(wù)運作流程，在采購與付款、銷售與收款、貨幣資金管理和固定資產(chǎn)管理等方面發(fā)揮重要監(jiān)控作用。（2）成本控制權(quán)。財務(wù)總監(jiān)可以從財務(wù)角度做好節(jié)支工作。在運營物品及工程物資采購中把好關(guān)，配合業(yè)主方的集中采購體系，在符合管理方要求的前提下降低成本，樹立和強化節(jié)約意識，建立節(jié)約獎勵機制。（3）資產(chǎn)管理權(quán)。酒店的資產(chǎn)全歸業(yè)主方所有，財務(wù)總監(jiān)在資產(chǎn)管理方面要占據(jù)主導地位，擔負起領(lǐng)導酒店資產(chǎn)管理工作的職責，確保業(yè)主在酒店資產(chǎn)的安全完整。（4）經(jīng)營知情權(quán)。財務(wù)總監(jiān)對酒店經(jīng)營情況擁有知情權(quán)并負責向業(yè)主方反饋相關(guān)信息，及時準確報告酒店的財務(wù)信息，盡可能消除業(yè)主方與管理方“信息不對稱”造成的不利影響。
5．強化業(yè)主審計監(jiān)督，保障酒店穩(wěn)健經(jīng)營。
業(yè)主財務(wù)監(jiān)督權(quán)的另一個體現(xiàn)，就是業(yè)主對酒店的審計機制。業(yè)主要定期或不定期對酒店進行內(nèi)部審計，強化監(jiān)督。只要是和業(yè)主方有關(guān)的方面都可以納入到審計程序中。業(yè)主要重點關(guān)注資產(chǎn)安全、內(nèi)部控制和業(yè)主利潤等方面，可以充分利用業(yè)主方現(xiàn)有資源，與資產(chǎn)管理部門、安全監(jiān)督部門、外部審計機構(gòu)合作，對酒店進行相應(yīng)的專題審計，也可以和管理方進行聯(lián)合審計，或組織審計交流。
對酒店的內(nèi)部審計要形成書面的結(jié)果，對發(fā)現(xiàn)的問題發(fā)出管理建議書，對需要整改的項目實施跟蹤，必要的時候進行二次審計。審計的結(jié)果作為業(yè)主對管理方和業(yè)主委派人員年終考核的依據(jù)之一。審計中發(fā)現(xiàn)的重大問題以及危及安全的問題，要追究相關(guān)負責人的管理責任，如是業(yè)主委派人員的責任，可以提請業(yè)主方嚴肅處理；如是酒店管理方的責任，可以建議撤換相關(guān)負責人。
6．合理下放給管理方應(yīng)有的權(quán)力。
業(yè)主方賦予酒店管理方一定權(quán)力是為了充分發(fā)揮酒店管理方的專業(yè)優(yōu)勢與管理特長，充分利用其市場網(wǎng)絡(luò)資源，其目的是把酒店經(jīng)營做活，以實現(xiàn)酒店經(jīng)營的長遠目標。也就是說，該“放”的一定要放活，不得干涉。具體下放的權(quán)力包括：（1）經(jīng)營自。酒店在日常經(jīng)營業(yè)務(wù)中，可以根據(jù)市場需要自主實施經(jīng)營計劃，屬于完全與市場對接的純經(jīng)營行為均由管理方確定。（2）財務(wù)收支權(quán)。酒店日常經(jīng)營現(xiàn)金收支全由管理方財務(wù)部負責完成。財務(wù)部在前臺與營銷部一起參與接待顧客負責收銀；在后臺負責各項物資采購成本及費用報銷，按時發(fā)放員工工資，核算編制財務(wù)報表，檢查落實預算方案的執(zhí)行情況等。（3）員工調(diào)配使用權(quán)。為了高效運轉(zhuǎn)，合理使用人力資源，管理方有權(quán)調(diào)度酒店員工，合理調(diào)配。（4）員工激勵權(quán)。為了充分調(diào)動員工積極性，管理方有權(quán)根據(jù)業(yè)績考核對員工實施獎懲激勵計劃。
總之，業(yè)主方通過選擇合適的財務(wù)管理模式，一方面，有效行使自己的管控權(quán)，另一方面，合理下放相關(guān)權(quán)力，“管”與“放”相結(jié)合，充分協(xié)調(diào)好雙方責、權(quán)、利之間的關(guān)系，以支持促進雙方長效合作，保證業(yè)主決策和運營高效率，保證酒店效益最大化，從而實現(xiàn)雙贏的經(jīng)營目標。
參考資料：
[1]易瀅瀅等：《我國經(jīng)濟型酒店的連鎖經(jīng)營路徑研究》，《科教文匯》2008年第12期
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[3]劉：《淺談酒店預算管理的作用及方法》，《管理觀察》2009年第28期
一、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托的內(nèi)涵
農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托是土地信托的一種，要研究農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托，首先要從認識土地信托開始。一般認為，歷史上最早出現(xiàn)土地信托制度的國家當首推英國，英國早期的USE（用益權(quán)）制度是土地利用的一種主要方式［1］，最初為基督教徒所發(fā)明。《布萊克法律辭典》稱：“土地信托指的是委托人將土地及其相關(guān)財產(chǎn)權(quán)利移轉(zhuǎn)給受托人，受托人享有法律上的所有權(quán)并依受益人的指示以自己的名義處理信托事務(wù)，受益人從中獲取所得收益的財產(chǎn)管理制度［2］。”我國目前還沒有專門關(guān)于土地信托的立法，實踐還處于摸索階段，理論研究剛剛起步，對于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)信托有許多不同理解，比較有代表性的觀點，“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)信托，是指農(nóng)村土地的承包者作為委托人基于對特定的人或者服務(wù)機構(gòu)（即受托人）的信任而將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移于受托人，受托人得以自己的名義依法對土地承包經(jīng)營權(quán)及其項下的土地實施占有、使用、管理和處分，并將因此而獲得的收益歸屬于特定的受益人（通常是委托人自己）［3］。”顯然此種觀點明顯受到英美法系和大陸法系關(guān)于信托內(nèi)涵的影響，而脫離中國信托應(yīng)有之義。
我國《信托法》第2條規(guī)定；“信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或處分行為。”根據(jù)這一信托定義，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托至少包括以下含義：
第一，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托是委托人基于對受托人的信任而作出的委托。各國信托法都將“信任”作為信托的第一要義，是因為委托人對受托人的信任是信托關(guān)系成立的基礎(chǔ)。只有委托人對受托人的信賴關(guān)系，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)人才會放心地經(jīng)營權(quán)交給受托人進行管理或處分。正是基于對受托人的信任，受托人一旦接受信托就負有忠誠、謹慎、盡職地處理信托事務(wù)的義務(wù)。
第二，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)人必須將農(nóng)地經(jīng)營權(quán)委托給受托人。在農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托中委托人是取得農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，受托人是具有一定資金和經(jīng)營管理能力自然人或法人。我國信托的成立要求委托人必須將財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，而非采取多數(shù)國家之“委托人必須將財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人”的作法。雖然有很多學者至今仍在質(zhì)疑此種立法，但筆者認為，考慮到與傳統(tǒng)所有權(quán)理論的契合及與中國國情的更好融合，將信托定位為“受人之托，代人理財”的財產(chǎn)管理制度，而不強行借鑒他國“移轉(zhuǎn)所有權(quán)”，也未嘗不可。一般意義上的信托財產(chǎn)是財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)，包括金錢、有價證券、動產(chǎn)、不動產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)等。而農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托中的信托財產(chǎn)不是土地不動產(chǎn)所有權(quán)，而是以農(nóng)地的承包經(jīng)營權(quán)為信托財產(chǎn)。依據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律，承包經(jīng)營權(quán)可以進行有限制的流轉(zhuǎn)，即具有一定的自由流通性，因此可以此為信托財產(chǎn)，設(shè)立信托。
第三，受托人以自己的名義管理、處分承包經(jīng)營權(quán)。委托人將承包經(jīng)營權(quán)委托給受托人后，就不再享有農(nóng)地的經(jīng)營權(quán)。農(nóng)地經(jīng)營權(quán)在法律上處于受托人的控制中，受托人完全以自己的名義，獨立、自主地管理處分農(nóng)地經(jīng)營權(quán)，而不需要以委托人、受益人的名義，也無須借助他人的名義。
第四，受托人為受益人的利益或依信托目的管理處分承包經(jīng)營權(quán)。委托人將承包經(jīng)營權(quán)委托給受托人的真實意思并不是想讓受托人擁有承包經(jīng)營權(quán)，而為了更好實現(xiàn)自己的意愿——讓受托人為受益人謀利益，而在農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托中受益人與委托人通常是同一人，即受托人是為委托人謀利益。所以管理處分農(nóng)地經(jīng)營權(quán)是受托人的權(quán)利，但受托人在進行管理處分時，必須負有遵循委托人指定目的的義務(wù)。這個目的被稱為信托目的。信托目的直接制約了受托人的行為，影響著受托人的責任承擔。
概括起來，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托是指農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)人基于對特定的受托人的信任，將農(nóng)地經(jīng)營權(quán)委托給受托人，由受托人依據(jù)信托目的為受益人（多數(shù)為委托人）的利益進行管理或處分。
二、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)“信托”的典型范例分析
近年來，多見于報端且為學者們所研究的典型的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托模式，莫過于浙江紹興與湖南瀏陽地區(qū)的改革。兩地雖然所處地理位置不同，經(jīng)濟條件不一，但在農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的改革中選擇引入信托方式，并在實踐中取得一定的實績。筆者從相關(guān)報道與手頭掌握資料②，歸納出兩地在引進信托流轉(zhuǎn)中幾點共同的做法：
1.設(shè)立縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)三級結(jié)構(gòu)的土地信托服務(wù)機構(gòu)。兩地根據(jù)信托服務(wù)的理念，創(chuàng)造性地建立了縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)三級土地信托服務(wù)機構(gòu)：村建立土地信托領(lǐng)導小組；鎮(zhèn)級設(shè)立土地信托服務(wù)站；縣級設(shè)立土地信托服務(wù)中心。地信托服務(wù)中心的基本職能主要包括：①土地流轉(zhuǎn)前的土地使用權(quán)供求登記和信息。登記、匯集可流轉(zhuǎn)土地的數(shù)量、區(qū)位、類別等情況，接受土地供求雙方的咨詢，多渠道、多形式向轄區(qū)內(nèi)外及時土地儲備和可開發(fā)土地資源的信息，推薦可開發(fā)項目；②土地流轉(zhuǎn)中的中介協(xié)調(diào)和指導簽證。協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)雙方提出的有關(guān)事宜，在平等協(xié)商并取得一致的基礎(chǔ)上，落實契約關(guān)系，辦理合同簽證手續(xù)；③土地流轉(zhuǎn)后的跟蹤服務(wù)和糾紛調(diào)處。主動幫助土地經(jīng)營者進行開發(fā)項目的可行性論證，在信貸、技術(shù)、物資等方面開展橫向聯(lián)系，并在法律和政策范圍內(nèi)協(xié)助調(diào)處土地經(jīng)營中引起的糾紛，維護土地所有者、承包者、經(jīng)營者三方的合法權(quán)益［4］。
2.村經(jīng)濟合作社統(tǒng)一反租農(nóng)戶需要流轉(zhuǎn)的土地，并與農(nóng)戶逐一簽訂土地使用權(quán)租賃（反租）合同。各試點村結(jié)合各村具體的土地情況，確定可用于流轉(zhuǎn)的土地的數(shù)量、位置和涉及的農(nóng)戶，為了滿足土地連片開發(fā)，對于個別無法流轉(zhuǎn)的土地可以采用置換的方法，確保可用于流轉(zhuǎn)的土地具有連片開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)。由村經(jīng)濟合作社統(tǒng)一反租農(nóng)戶的土地，因地制宜地制定反租款標準，與農(nóng)戶逐一簽訂規(guī)范的反租合同。
3.村經(jīng)濟合作社將反租整理后的土地“信托”給鎮(zhèn)土地信托服務(wù)站。要求轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的村經(jīng)濟合作社可遞交《土地使用權(quán)委托流轉(zhuǎn)申請書》，向鎮(zhèn)土地信托服務(wù)站或直接向土地信托服務(wù)中心提出信托申請。鎮(zhèn)土地信托服務(wù)站根據(jù)土地使用權(quán)委托流轉(zhuǎn)的申請，核實查對后，在土地使用權(quán)（流轉(zhuǎn)）儲備庫登記簿中進行登記。需要受讓土地使用權(quán)的種養(yǎng)大戶和工商業(yè)主，也需要以書面形式向土地信托服務(wù)中心提出信托申請。對于提出受讓申請的種養(yǎng)大戶和工商業(yè)主，鎮(zhèn)土地信托站本著謹慎負責的原則，首先對種養(yǎng)大戶的資信、資本和經(jīng)營能力進行嚴格的審核后方確定其為合格的“受讓人”。隨后將該承包大戶的相關(guān)資料登記在冊，作為下一步配對的依據(jù)。
4.鎮(zhèn)信托服務(wù)站對要求出讓土地使用權(quán)的村和要求受讓土地使用權(quán)的大戶進行配對，協(xié)調(diào)雙方進行直接談判。協(xié)調(diào)一致后，村經(jīng)濟合作社與大戶簽訂土地使用權(quán)承包（倒包）合同。鎮(zhèn)土地信托站根據(jù)匯集的出讓、受讓信息及雙方的委托要求，及時配對、牽線和協(xié)調(diào)，力求促成雙方達成意向。雙方在談判達成一致后，鎮(zhèn)信托站對促成流轉(zhuǎn)的出讓、受讓雙方，按照規(guī)范的要求，指導和幫助土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的簽訂落實和其他有關(guān)手續(xù)的辦理。
5.土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營一年后，相關(guān)利益主體對土地經(jīng)營收益進行分配。流轉(zhuǎn)經(jīng)營一年后，承包大戶根據(jù)其與村經(jīng)濟合作社簽訂的土地使用權(quán)承包（倒包）合同的約定，每畝付給村經(jīng)濟合作社相應(yīng)的承包款。村經(jīng)濟合作社在拿到承包款后再根據(jù)村集體與農(nóng)戶簽訂的土地使用權(quán)租賃（反租）合同中約定的標準付給農(nóng)戶。
農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的改革在宣傳報道中通常被稱為“信托流轉(zhuǎn)機制的創(chuàng)新”，然而仔細深入地研究會發(fā)現(xiàn)，其與我國信托法中所稱的“信托”相去甚遠。其中最主要的差別集中體現(xiàn)在信托受托人的角色中。受托人是信托關(guān)系人中最為重要的一方，在他身上集中體現(xiàn)了“受人之托，代人理財”的信托制度的本質(zhì)，因此信托法對受托人的再造是極具特點的。
其一，受托人是信托財產(chǎn)的控制權(quán)人。盡管我國針對本國國情，沒有盲目借鑒多數(shù)大陸法系國家“信托一旦成立，受托人享有信托財產(chǎn)所有權(quán)”的立法，但是立法者仍然認為受托人掌握信托財產(chǎn)的控制權(quán)。為了保證“代人理財”、專業(yè)理財?shù)哪康膶崿F(xiàn)，賦予受托人對信托財產(chǎn)絕對的控制權(quán)，是信托應(yīng)有之義。所謂控制，是指對信托財產(chǎn)的占有、支配與經(jīng)營管理。其二，受托人以自己的名義，獨立、自主地管理或處分信托財產(chǎn)。正是因為受托人享有對信托財產(chǎn)的絕對控制權(quán)，才使得信托財產(chǎn)雖然在法律上仍屬于委托人的所有，但這種所有是“名義”上的，實質(zhì)上要受到受托人的實質(zhì)控制權(quán)的限制。受托人在為信托行為時，僅受到信托目的的限制，可以不受委托人或受益人的制約，也不需以他人的名義為信托行為。具體到實踐中的信托創(chuàng)新的做法，我們會發(fā)現(xiàn)信托服務(wù)機構(gòu)并不是信托中的受托人，也不是信托法律關(guān)系中的任何一方當事人。理由如下：
其一，從整個農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)“信托”流轉(zhuǎn)的步驟來看，信托財產(chǎn)——農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)從來就沒有處于“受托人”的控制中。當村經(jīng)濟合作社將農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)委托給“受托人”以后，“受托人”并沒有實際地占有農(nóng)地，也沒有進行法律上支配行為，更沒進行過相關(guān)的經(jīng)營管理行為，他僅僅是進行了登記匯總，并把相關(guān)的委托信息對外公布。實際上，當尋找到愿意的承租人以后，最后決定要不要出租農(nóng)地、出租多長時間等問題還是由委托人說了算。可以見得，“受托人”——土地信托服務(wù)中心根本沒有控制農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)。
其二，“受托人”——土地信托服務(wù)中心在進行“信托”行為時，不是以自己的名義，而是需要借助委托人。土地信托服務(wù)中心在將出租信息與承租信息進行配對以后，經(jīng)過從中協(xié)調(diào)撮合，最終促使雙方簽訂租賃合同。在訂立的租賃合同中，出租方是委托人村合作組織，承租方是種植大戶或農(nóng)業(yè)公司，看不到“受托人”法律地位。從中可以推斷，“受托人”實際上并不是以自己的名義進行“信托”行為的，根本無法實現(xiàn)獨立、自主地管理處分信托財產(chǎn)。
以上僅是分析了所謂“典型的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托流轉(zhuǎn)機制”中的一方關(guān)系人——受托人，事實上若深入研究會發(fā)現(xiàn)村合作經(jīng)濟組織作為委托人，也是存在很大問題的。限于篇幅有限，不再多述。實踐中所稱的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托流轉(zhuǎn)的典型范例，實則非信托也。
三、結(jié)論：農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)“信托”的典型范例實質(zhì)為委托
前文著重分析中國農(nóng)地改革實踐中的農(nóng)地“信托”機制，指出其并不是我國信托法意義上的信托，其構(gòu)造并不符合信托的本質(zhì)。從法律上看，其實質(zhì)為普通的委托行為。我國《民法通則》借鑒大陸法系立法經(jīng)驗，對做了相關(guān)規(guī)定：是人以被人的名義，在權(quán)限內(nèi)與第三人之間的法律行為，其法律后果直接歸屬于被人的民事法律制度。與信托有很多相同之處，如：兩者都以信任為基礎(chǔ)；都可以用于為他人管理和處分財產(chǎn)；都可以是有償，也可以是無償?shù)摹?/p>
關(guān)鍵詞：酒店式公寓；投資；經(jīng)營管理
“酒店式公寓”來源于歐洲的“產(chǎn)權(quán)式公寓”，起源于20世紀70年代歐美國家，由“時權(quán)酒店”（Time share Hotel）演變過來。酒店式公寓指由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財服務(wù)。這類物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調(diào)、電容量等配套完備。
一、酒店式公寓的管理模式
（一）物業(yè)管理方式
全權(quán)管理模式。受發(fā)展商或業(yè)主委員會的委托，物業(yè)公司全權(quán)負責受托物業(yè)的管理，并以酒店式公寓的經(jīng)營模式委托物業(yè)公司成立管理處，招聘員工，并按照合同確定的管理目標、要求、標準開展具體管理工作，此模式能充分體現(xiàn)全權(quán)管理的品牌效應(yīng)。
合作管理模式。由發(fā)展商與物業(yè)公司合作成立項目管理公司，共同負責項目的物業(yè)管理。物業(yè)公司派員擔任公司的總經(jīng)理和各部門主管，通過合作管理，提高項目管理水平并為合作方培養(yǎng)一支素質(zhì)過硬的管理人才隊伍，以便在合作期滿后使合作方能接手管理。
顧問管理模式。由發(fā)展商自建物業(yè)管理隊伍，物業(yè)公司受聘擔任管理顧問，提供整套的管理規(guī)章，并指導發(fā)展商運行及操作。顧問管理又可以分三種情況：一是物業(yè)公司派駐高級管理人員長駐項目擔任管理公司的總經(jīng)理及各部門主管，對項目進行具體的指導和管理；二是物業(yè)公司派人員長駐項目，但并不擔任管理公司的任何職務(wù)，只是應(yīng)發(fā)展商要求提供顧問服務(wù)；三是物業(yè)公司不派駐管理人員，而是根據(jù)發(fā)展商的要求由顧問小組定期或不定期的到項目指導工作。
（二）酒店管理方式
顧問管理方式。根據(jù)發(fā)展商要求，酒店管理公司派出酒店管理專業(yè)人員對酒店的功能設(shè)計布局、裝修風格、工程配備、管理流程、服務(wù)配備、酒店市場定位、營銷推廣等提供顧問意見。
全權(quán)委托管理方式。酒店管理公司受發(fā)展商委托派駐總經(jīng)理對一酒店實行全面經(jīng)營管理。酒店的最高權(quán)力機構(gòu)是董事會，酒店管理公司向董事會上報經(jīng)營方案、營業(yè)計劃、財務(wù)預算，在征得董事會同意后開展經(jīng)營管理工作。酒店管理公司不承擔酒店經(jīng)營的風險，每月從營業(yè)收入中按一定比例提取管理酬金。
承包經(jīng)營管理方式。酒店管理公司向發(fā)展商提供具體的酒店承包經(jīng)營管理方案，發(fā)展商同意了承酒店式公寓的經(jīng)營模式研究包指標后展商負責，酒店管理公司派駐項目總經(jīng)理開展具體管理工作，并以承包指標對發(fā)展商負責。
二、國內(nèi)酒店式公寓在經(jīng)營管理過程中存在的問題
（一）國內(nèi)物業(yè)管理公司缺乏酒店管理經(jīng)驗
在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素。客戶去留的決定，60-70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的酒店式公寓，至少應(yīng)有70%以上的客戶簽訂租賃協(xié)議。一個具有良好市場經(jīng)營能力的酒店式公寓物業(yè)公司，是保證投資者贏利的基本條件。但從現(xiàn)在市場上來看，這種物業(yè)公司非常少，存在物業(yè)公司缺乏酒店經(jīng)營能力，而酒店管理公司又缺少物業(yè)管理經(jīng)驗的矛盾。如果沒有物業(yè)公司高效、系統(tǒng)、專業(yè)的市場開發(fā)能力，業(yè)主最后只能是一種傳統(tǒng)粗放的出租方式，投資回報率很難得到穩(wěn)定的保證。投資回報率低，反過來又影響到酒店式公寓開發(fā)的市場消費支柱，投資者的積極性。
（二）國內(nèi)酒店管理公司不能勝任酒店式公寓管理
作為一個投資者，擁有良好的經(jīng)營方式、豐富管理及經(jīng)驗，對投資的盈利與否以及盈利大小，有著非常大的影響，業(yè)內(nèi)人士一般認為，酒店消費價格（元/天）是房地產(chǎn)價格（元/平方米）的10%，酒店式公寓銷售價格比一般房地產(chǎn)價格高1.5-2倍左右，這是促使發(fā)展商去開發(fā)該產(chǎn)品的原因。但是，國內(nèi)的酒店管理公司有兩個弱點，一是總想管理高檔酒店，但總是在外國著名酒店管理公司的競爭中處于被動地位；二是總想用中長期的全權(quán)委托方式的管理方法，與酒店業(yè)主的利益和經(jīng)營習慣總有根本的矛盾。國內(nèi)酒店管理公司普遍存在創(chuàng)新力不夠，無法尋找穩(wěn)定的市場發(fā)展培育點。
（三）業(yè)權(quán)分割導致委托者虛位問題
作為一個一般性的酒店，投資方是唯一的業(yè)主，可以委托酒店管理公司來管理。但作為酒店式公寓，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會產(chǎn)生委托者虛位，會侵害中小投資者的利益。所以就導致了酒店式公寓在管理過程中過于混亂，業(yè)益無法得到保護，租金收入無法得到保障。
三、如何規(guī)避風險投資酒店式公寓
（一）選址定位與經(jīng)營方式?jīng)Q定升值空間
酒店式公寓的主要目標客戶群來自跨國公司和國內(nèi)中小型企業(yè)中第三產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)機構(gòu)。他們對辦公場所的空間要求不大，但必須便于信息交流人員交流和資金交流，配套服務(wù)全面，交通條件優(yōu)越。酒店式公寓恰恰具備了這些特質(zhì)。而且性價比遠遠優(yōu)于酒店和普通寫字樓，所以會成為他們的首選。從常見的8-10%的年回報率來看，酒店式公寓比較適合中長線的投資者。對于開發(fā)商而言，在區(qū)域的選址上，就應(yīng)當從產(chǎn)品的功能出發(fā)，滿足各類商旅人士和中小型服務(wù)企業(yè)的需要。一般地說，最有利的位置位于中心城區(qū)和交通樞紐的核心位置。
（二）物業(yè)管理決定客戶去留
提供良好的物業(yè)管理是吸引客源的最直接的條件，國內(nèi)物業(yè)管理公司依然存在不能妥善管理的問題，打擊了部分投資者的信心，因此，酒店式公寓聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司或酒店管理公司進行管理，客人不但可以享受到星級酒店的服務(wù)，并且物業(yè)公司還能幫助業(yè)主打理整棟物業(yè)的形象，幫助物業(yè)升值。
（三）物有所值，性價比高
找一個“性價比”高的酒店式公寓，能讓你在投資前賺錢。酒店式公寓看上去是一個價位非常高的投資產(chǎn)品，其實不然。在選擇那些包租的酒店式公寓一定要看清楚單價，一些開發(fā)商往往把包租的錢已經(jīng)折合在房價里。因此，投資酒店式公寓，投資者還要掌握一些在“購買前賺錢”的技巧，而這種技巧取決于投資者在購買前
的比較。
四、案例研究――奧林國際酒店式公寓市場策略研究（海寧國際輪滑中心）
奧林國際酒店式公寓用地性質(zhì)為70年住宅產(chǎn)權(quán)，總建筑面積1634434平方米左右，共25層，3臺電梯；其中1-2層為商業(yè)配套，第3層為恒地房產(chǎn)公司辦公用房，5-25層為酒店式公寓，共420戶，主力戶型建筑面積為30-50平方米，套內(nèi)實際可利用面積為22.41-60平方米；戶型包括一室戶、一室一廳和二室一廳，以一室一廳戶型為主。
（一）地理位置優(yōu)越
公寓位于海洲路和海昌路交叉處，北臨海州路，南靠海昌路，地處海寧新老城區(qū)交界處，是海寧市政府重點扶持工程――海寧國際輪滑中心的重要組成部分。公寓所處位置既擁有到老城區(qū)的便捷，又與海寧城市發(fā)展規(guī)劃接軌。城南新區(qū)占地7.4公頃的新皮革城已建成并使用，二期工程也已啟動。海洲路上的市行政中心、海寧文化中心、市文化館、市建設(shè)局等政府職能部門，與公寓近在咫尺。位于城南大道南側(cè)占地約7公頃的客運中心已動工建設(shè)。位于東南組團的教育園區(qū)初步建成。
（二）奧林國際酒店式公寓客源市場細分
短期旅游觀光、購物客源主要包括鹽官古鎮(zhèn)、錢江觀潮等著名景區(qū)旅游觀光，以及皮革城、輕紡城等專業(yè)市場旅游購物。該兩類客源市場一般以短程旅游觀光為主，主要來自于上海、杭州等周邊城市，一般來說，選擇在海寧住宿過夜的可能性較小。
政府接待主要包括各級政府來海寧視察、觀摩等，政府組織的招商引資、貿(mào)易洽談接待等，根據(jù)接待的檔次不同，一般是選擇相應(yīng)的星級酒店。
公司商務(wù)主要包括來自海內(nèi)外的采購商和批發(fā)商，以及周邊來海寧洽談業(yè)務(wù)的其他類公司商務(wù)客人。
輪滑運動中心比賽及訓練市場主要包括參加比賽和訓練的運動員和教練員，以及來自外省市的觀眾。
企業(yè)外來員工中短期住宿主要包括經(jīng)編產(chǎn)業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)各大中型企業(yè)和科研機構(gòu)的外來高級管理和高級技術(shù)人員在海寧的中長期居住，以及外省市企業(yè)常駐海寧的高級采購人員。
（三）奧林國際酒店式公寓配套功能及管理模式建議
管理模式主要是以奧林國際酒店式公寓的產(chǎn)品特征和它所處周邊的商業(yè)環(huán)境特征為主要制定依據(jù)，在充分考慮自住購買者享受到高品質(zhì)酒店式服務(wù)的前提下，通過最佳的經(jīng)營管理模式設(shè)計，為廣大投資客戶獲得最大的物業(yè)經(jīng)營回報和物業(yè)保值增值。
穩(wěn)定的經(jīng)營收益＋物業(yè)增值，同時將獲得一定時段的免費入住權(quán)益（每年15-30天左右），極其適合穩(wěn)健型私人投資者，其經(jīng)營回報往往數(shù)倍于銀行儲蓄、國債和保險投資收益；酒店在專業(yè)酒店管理公司的精心打理下，其房地產(chǎn)的增值將超過其他類的房地產(chǎn)項目，是海內(nèi)外養(yǎng)老基金、社保基金、私人資本在獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金收益的同時，能使資產(chǎn)得以保值、增值的最佳投資選擇。
租賃＋委托經(jīng)營：酒店管理公司和所有產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主簽訂為期10年的統(tǒng)一經(jīng)營管理合同，合同的前三年為租賃經(jīng)營，租金回報相當于業(yè)主所購產(chǎn)權(quán)酒店總價的6-8%左右，后7年按照酒店的實際經(jīng)營利潤分紅。
（四）經(jīng)營財務(wù)預算
公寓房套內(nèi)可實際利用面積22.41-26.18平方米戶型，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，海寧目前三星級酒店的年平均出租率為70%左右，經(jīng)濟型酒店更高一些。商務(wù)型酒店一般的經(jīng)營成本在45%左右。以經(jīng)濟型商務(wù)酒店的經(jīng)營數(shù)據(jù)來計算該項目最小一室戶的經(jīng)營利潤如下：
第一，最小面積22.41-26.18平方米客房年經(jīng)營指標：一間客房年總收入：140元×365天×70%＝35770元；營業(yè)稅：35770×5.67%＝2028元；經(jīng)營成本：35770×45%＝16097元；經(jīng)營利潤：35770－（2028＋16097）＝20116元；每平方米銷售價格預測：建筑面積31平方米左右，按租賃稅稅前投資回報8%來計算，該房屋每平方米銷售單價為：（20116元÷8%）÷31平方米＝8100元/平方米。
第二，較大面積一室戶和一室一廳（30.19-39.15平方米）年經(jīng)營指標：該類客房面積已基本達到四星級左右的客房標準，以海寧目前三星級以上酒店平均房價200元為標準，平均出租率70%左右來計算：一間客房年總收入：200元×365天×70%＝43800元；營業(yè)稅：43800×5.67%＝2483.46元；經(jīng)營成本：43800×45%＝19710元；經(jīng)營利潤：43800－（2483.46＋19710）＝21607元；每平方米銷售價格預測：建筑面積平均38平方米，按租賃稅稅前投資回報8%來計算，該房屋每平方米銷售單價為：（21607元÷8%）÷38.75平方米＝7108元/平方米
第三，較大戶型的一室一廳和二室一廳（實際利用面積是47.69平方米和57.73平方米）年經(jīng)營指標：該戶型主要以自住和中長期租賃經(jīng)營為主，租賃經(jīng)營的用途，一是中小企業(yè)作為商住用房，二是海寧企業(yè)外來高級員工的中長期住宿（一個月以上）。海寧市場上目前可參考的物業(yè)包括賓館的長包房，如財富大廈3500元/月，建筑面積：90平方米，住宿面積60平方米。以財富大廈作為參考，3500元/月，物業(yè)管理費和水電煤等日常費用由租戶自理：一間客房年租金總收入：3500元/月×12＝42000元；每平方米銷售價格預測：建筑面積49.63平方米，按租賃稅稅前投資回報8%來計算，該房屋每平方米銷售單價為：（42000元÷8%）÷49.63平方米＝10578元/平方米。
現(xiàn)在奧林國際酒店式公寓已經(jīng)按照既定計劃運營，房間全部售出。
五、總結(jié)
面對來勢洶涌的酒店式公寓開發(fā)潮，開發(fā)商們無不想做大酒店式公寓租賃的這塊蛋糕。但是面對酒店式公寓投資，也面臨著很大的風險，因此在投資的同時，同樣也需要注意到經(jīng)營管理中存在的不足，規(guī)避風險，找準自身的市場定位，獲得預期的收益。
參考文獻：
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4、國際奧賽酒店管理公司內(nèi)部資料[Z].