時間：2023-06-15 17:04:11
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一、以虛假村鎮工程建設許可證書申請不動產登記的問題及處理建議
在2008年《城鄉規劃法》實施前，對于集體土地上建房，審批部門存在多頭管理、不統一的現象，如批準部門既有鄉鎮人民政府或鄉鎮人民政府下設的村鎮辦公室，也有建設管理部門。不同審批部門按照本部門的標準進行審批管理，寬嚴不一，審批資料的保管利用也存在一定的風險。而且，存在很多先建后批、審批與實際建設不一致的情況。以上這些情況都容易成為虛假風險防控的漏洞。目前，以虛假村鎮工程建設許可證書申請不動產登記，主要表現為3種形式。
1.假證假信息
村鎮工程建設許可證書的載體是虛假的，即提供的系非村鎮建設主管部門監制的證書。證書的內容也與實際建造不符。非法申請人從其他渠道獲取仿真度高的證書或私自印制的證書來騙取不動產登記，以此獲得不動產權利，謀取私利。
2.真證假信息
非法申請人通過非法渠道騙取貨真價實的套好印章的村鎮工程建設許可證書，但證書的內容與實際建造的房屋信息完全不符。
3.假證但信息與實地一致
非法申請人提供的村鎮工程建設許可證書為虛假證書，但證書記載的內容與實際建造完全相符。如何處理這種可能虛假的村鎮工程建設證書問題？
首先，與頒發證書的村鎮工程批準建設部門聯系，調取當時的村鎮工程建設許可證書樣本，留存，方便登記機構進行真證與假證對比。也可以從已發證的檔案里，找出類似的村鎮工程建設許可證書，以作參考。
其次，加強與村鎮工程建設批準部門的聯系，如發現疑似虛假證書或批準部門無法找到存根的情況，建議不要收取此類證書。若申請人不認可虛假的，登記機構可聯系當地法院，通過司法鑒定部門來解決。司法鑒定部門可以通過證書的公章和筆記來辨別真偽。當然，如果申請人能提交村鎮工程建設批準部門出具的符合規劃建設要求的證明，并經批準部門的負責人或授權人同意，也可以視為適格的建設許可證明。
再次，了解集體土地房屋建設的基本知識，提高自身專業水平，做到層層把關，使虛假證書無可乘之機。
二、房屋超建部分申請不動產登記的問題及處理建議
農村房屋的建造因自然條件、經濟條件等因素存在著“未批就建”、“邊批邊建”、“批少占多”、“批東占西”等情況。另外，農村房屋與城市房屋不同，除用于居住外，還為滿足農業生產的需要，如居住房屋旁搭建的豬圈、工具房等，其建筑多為簡易或棚戶結構。
上述種種情況造成規劃、土地審批手續與實際建造不一致，給登記機構的房屋登記帶來了較大的困難。對于申請人超土地批準面積建造的房屋，登記機構如何登記？規劃審批面積與實際建造面積不一致時，房屋登記中是按規劃審批面積，還是按房屋實際建筑面積進行登記？針對以上兩個問題，筆者作如下解答。
1.違反規劃許可證明建設的問題
對于規劃審批面積與實際建造面積不一致的問題，如規劃批準建造2層樓房，實際建造了3層樓房；規劃批準建造50平方米平房，實際建造了100平方米平房。前一種現象屬加層違章，后一種屬擴建違章。這兩種現象，登記機構該如何處理呢？
根據《城鄉規劃法》第六十五條規定，在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。由此可見，規劃審批建造2層，但實際上建造了3層或3層以上的情況，就是未按規劃的規定進行建設，而并非其中2層為合法建筑。因此，筆者建議，應由建造人補辦好相應的規劃審批手續后，登記機構方可登記。對于規劃批準建造50平方米平房，而實際卻建造了100平方米或以上平房的情況，若已建50平方米的房屋符合登記基本單元的條件且在土地用地范圍內，登記機構可認定50平方米符合規劃的規定，擴建的部分則屬于違章建筑。
2.符合規劃許可證明的要求但超土地批準面積的問題
在目前法制較為健全的年代，這種問題基本不會發生。對于已經存留的此類問題，超土地批準面積建設的房屋，而土地使用證附記欄注明該用戶超占規劃用地面積的，可通過兩種方式來處理：一是由申請人先到土地管理部門補辦土地批準手續，然后再辦理不動產登記。二是申請人無法補辦超土地面積的，登記人員至實地查看，若在合法用地范圍內建設的房屋符合基本單位且屬規劃批準的，登記人員可按基本單元登記符合土地用地范圍的房屋，超出土地批準面積建設的房屋則不予登記。若整體房屋部分在合法用地范圍，部分建造在未批準的土地范圍內，由于房屋無法實體分割，則該房屋不能辦理登記。如果涉及同時超土地或超規劃的情況，筆者建議，登記機構可根據前述的處理方法。若部分合法建筑符合登記單元的，在不動產登記簿和不動產權證上注記兩方面內容，如：李某批準建房180平方米，后建成200平方米，其中土地核準120平方米，超占20平方米。建議登記機構在合法面積寫明120平方米，并在附記內注記“核準建筑面積180平方米，超建20平方米，核準土地面積120平方米，超占20平方米”。
三、房地權利人不一致的問題及處理建議
1.土地審批手續的使用人與規劃審批手續的建房人不一致的問題
實務操作中，登記機構會遇到土地審批手續記載的使用人與規劃審批手續的建房人不一致的情況，根據房屋所有權人和土地使用權人主體一致原則，這種情況是不能辦理房屋登記的。但是，對于已存在的建實，筆者認為，可采取和諧處理、避免矛盾的登記原則，規劃審批手續的建房人要取得房屋所有權，前提條件是征得土地使用權人同意，并向土地管理部門取得合法的土地使用手續，方可辦理房屋初始登記。由于《不動產登記暫行條例》已正式施行，今后面對此類情況，建議土地使用權人和房屋所有權人統一協商，形成一致的房、地權利人，方可辦理不動產初始登記。
2.登記簿記載的房屋所有權人、土地使用權人不一致的問題
對于已經存在的登記簿記載的房屋所有權人、土地使用權人不一致的情況，若房屋所有權人需轉讓房屋時，可與土地使用權人一并申請不動產轉移登記，在房屋所有權人、土地使用權人都同意將不動產權利轉讓給受讓人的前提下，筆者建議，可給予辦理不動產轉移登記。若是房屋繼承或申請人憑生效法律文書轉讓房屋，但未取得土地使用權人同意的情況下，登記機構只能根據《繼承法》或法院的協助執行通知書辦理轉移登記，對于不動產統一登記的，登記機構可在不動產登記簿和權證上注記土地使用情況，以避免矛盾和糾紛。
一、渝中區數據基本情況
渝中區作為重慶市政治、經濟中心，轄11個街道，陸地面積18.5平方公里。已全部城市化，屬于典型的老城區，城建工作以舊城改造為主。因此，完成了渝中區的“不動產登記系統”上線，在國有土地、房屋數據整合方面頗具代表性，因為相對于新區來說情況更復雜，歷史跨度更長，所涉及的疑難問題更多。重慶市不動產登記中心在職責整合前主要負責轄區范圍內的房屋交易和登記工作。直至2015年12月14日正式上線后，土地登記統一納入不動產登記。
回顧渝中區的登記工作，可以把數據情況分為3個有特點的階段。第一階段：2001年前手工辦案且無樓盤表。根據權利人的申請辦理房屋登記業務，業務手次相連歸于戶室中，以戶室為單位進行臺賬式管理；第二階段：2001年開始新建樓盤表進行客體管理。即以樓盤表作為客體管理對象，以樓盤表中的基本單元受理登記業務。客體管理不再顯得散落和凌亂，而是通過樓盤表的形式完成了組棟，客體管理有了質的提高。2009-2011年花了近一年半的時間對區域內所有有產權的房屋進行補建樓盤并完成樓盤與宗地的關聯，第一次初步完成了地、房數據的合一，并于2011年按照全市要求在“地房籍系統”上辦理土地、房屋的登記業務。但由于主城區土地和房屋登記由區國土局和區登記中心分別承擔，因此，時間一長，土地基礎數據與房屋基礎數據由于缺乏及時的銜接，導致出現數據的關聯度和關聯的正確性均得不到保證。辦證機構在順利辦結登記業務后對土地、房屋的客體管理關注較少。第三階段：達到不動產登記的數據要求。2015年6-12月，用了近半年的時間再次開展數據清理工作，在原有的基礎上進行清理和補充完善，完成宗地-自然幢（房框） -戶室的正確關聯，滿足不動產登記工作的需要。
此次上線“不動產登記系統”用時較短，是得益于第二階段數據已基本完成土地、房屋數據的合一，第三階段主要是查漏補缺的工作。重慶國土、房管合并管理多年，為不動產統一登記工作創造了有力條件。
二、數據整合中的三個關鍵環節
根據《不動產登記暫行條例》第八條“不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼”和國土資源部《不動產單元設定與代碼編制規則》之規定，28位編碼承載了行政區劃、地籍區子區、土地、房屋等相關信息，如下：
340103 002001 GB00025 F00280016
宗地 自然幢 戶室
以上每一個數段都關聯了相應的信息。特別是從第15位開始，分別用5位數段號代表宗地+4位數段號代表自然幢（房屋外框）+4位數段號代表戶室，三者之間的正確關聯是每一個不動產單元編碼的核心。因此，實現房屋與土地的正確關聯后獲得的不動產單元編碼才是做好不動產登記工作的基礎所在。錯誤的編碼由于其隱蔽性強、不影響登記業務的辦理從而不易被發現，但潛在的風險極大。為此，我們地、房數據整合的目標除了定量，更重要的是定性――關聯正確。如果僅為滿足辦理登記業務需要而隨意編碼，一定會得不償失，會付出數倍乃至更高的代價來修改，目前很多登記中心對此認識不足。從對渝中區多年來分階段完成的數據整合工作來看，要達到相關質量要求，重點應抓好以下三個關鍵環節：
一是補建正確的樓盤表。首先，樓盤表是管理房屋戶室的抓手，對于缺失樓盤表的不動產單元，必須進行樓盤表的補建，這一步至關重要（前提是檔案信息已完成與戶室正確關聯）。補建樓盤表的基本原則是按最小棟（邏輯幢）為單元，以獨立的地籍號為基準，依照現行樓盤表規范建立。操作步驟首先外業集中調查需補建樓盤表的樓棟的分層分戶房號情況，繪制樓層、房屋編號立面圖；其次，填寫樓盤房屋申報表，包含幢、單元、物理層、名義層、房號、面積、用途、產權人以及各類登記信息；再次，根據需補建樓盤表房屋情況，查詢預售登記、產權登記、抵押登記、司法查封及行政限制等相關登記信息；最后，完成樓盤表的補建后開始通過樓盤表進行業務受理。
二是樓盤與自然幢（房框）的關聯。通俗地講就是將樓盤表還原其空間位置。采取以1：500地籍圖為工作底圖，利用最新影像資料室內預判加外業補充調查的方式完成。外業調查可通過坐落、房號、樓層、結構、產權年代等多項要素的比對來開展。對實地有房屋而地籍圖上沒有的還應先行在1：500地籍圖上進行地物補測。另外，要處理好邏輯幢與自然幢的對應關系。通常因管理的需要樓盤表是以邏輯幢為單位建立的。邏輯幢與自然幢存在著一對一或多對一的關系：當實地為一幢房屋時表現為一對一，當實地有塔樓和裙樓共存時表現為多對一。因此，在完成樓盤表與自然幢的關聯時，還要建立多對一情形下的對應關系，以便于追溯。
三是自然幢與宗地的關聯。這個環節重點是要確定宗地的權屬正確與否及相關權利人的信息有無。由于地、房登記的長期分置，缺乏相互之間基礎數據的有效銜接。因此，需要國土部門對宗地的權屬和權利人信息予以核實和完善。
綜上，只有真正把樓盤表、自然幢及宗地緊密結合在一起綜合清理才能達到地、房數據合一，從而確保不動產單元編碼的正確性，為不動產登記提供準確、可靠的數據來源。
三、新系統下的數據維護
新系統下對不動產單元的客體管理重心轉為了如何做好權籍調查和動態的數據維護。結合工作實際，我們把不動產的客體變化重點考慮以下兩個方面：一是新增不動產登記的權籍調查；二是原有不動產滅失后的及時注銷。
一、宅基地的超占及房屋的超建
根據《土地管理法》，村民一戶只能申請一處宅基地，其占地面積不得超過省規定的標準。但農村超占土地現象非常普遍，特別是前些年地方為推進城鎮化建設而大量征收宅基地前，只要宅前屋后有空地就有違法建筑的存在。對于宅基地的登記，國土部門通常的做法是：就申請范圍（包括超占部分）全部登記在冊并頒發宅基地證，為區別合法占有與非法占有部分，在權證上注記“其中超占面積為多少”，但并不指界超占的部位。同時，村民在超占土地上往往也超建房屋，有些超建房屋與合法批建房屋可以按單元分開，這種情況房屋登記部門僅對合法建筑進行登記記載于簿；又有些超建房屋與合法批建房屋是一個單元，即整體不可分，則房屋登記部門與土地登記類似的處理方法是記載了房屋整體面積，并附記了違建部分面積。這種房、地登記的處理方法是因為上世紀批地建房的手續較為粗糙，城市規劃區外的土地利用和村莊建設規劃涉及度不高，對土地的邊界和房屋的長寬高尺寸都沒有具體設定，只有面積是衡量占地是否超標、房屋建設是否符合村鎮規劃要求的標志。2008年《城鄉規劃法》實施后，對集體土地的利用和開發納入城鄉統一規劃管理，宅基地的劃定和建房批準手續更加規范，上述登記的傳統做法也隨之發生改變，在地理上嚴格區分合法與非法的界限，標示合法占地的界址點，便于登記的不動產清晰可辨。
二、單位圍墻內超建或違建
以前土地使用權受讓單位根據所取得的宗地邊界往往要圈起圍墻，由于土地是合法取得，也不存在超占，所以順利辦理了土地使用證。但這些單位除了根據規劃批準建造的房屋外，為充分利用空地，根據生產規模自行擴建、增建情形屢見不鮮，他們認為在自己圍墻內建造房屋不會影響公共道路、不違反城鄉詳細規劃。事實上，當初土地使用權出讓或劃撥時批準的建造密度和容積率都是經過科學測算而來，而且出讓金的收繳也是根據規劃批準的容積率計算得出，如果任由單位在自己使用的土地上隨意搭建勢必會造成政府土地收益的流失，也會帶來消防安全、城市形象等一系列問題。單位超建或違建的表現形式主要有：一是層數上超建，如規劃批準為五層，結果造了七層，六層和七層便是違法建造，應當補辦規劃手續并經竣工質量、消防等驗收后才能辦理一層到七層的房屋登記，否則只能為一層到五層辦理登記；二是長或寬的尺寸超過了規劃批準尺寸，對于整幢房屋難以區分超建部位與合法部位的界線，歷史傳統的做法是用虛線扣除超建部分，符合規劃面積部分予以登記，但最好還是要求其補齊超建部分的規劃手續后再予登記；三是超建房屋是獨立的單元，可以與合法建造房屋明顯區分的，則僅對合法建造房屋單元進行登記。
三、登記中經實地查看與登記簿記載不一致
《條例》規定了登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看，這個規定對各地來說會存在不同的做法，從嚴把握的城市會將實地查看的不動產范圍擴大些，如獨立宗地上所建房屋登記時需要實地查看，而寬松把握的城市則會僅就《條例》明確列出的三種情形進行實地查看，甚至對這三種情況也不一定全部進行實地查看。實地查看就是為了使實際的合法不動產與登記簿記載相一致，增強登記簿的準確性、現勢性，不要出現實地房屋已拆除，但登記簿上還記載著房屋的各種自然狀況和權利狀況。又如，當有些單位申請抵押等各種登記時，待登記人員現場查看時，經常會發現實地房屋自然狀況與登記簿記載不符，發生了改、擴、翻建，但申請人又提供不出規劃許可手續，導致抵押登記無法順利辦理，因為抵押登記的房屋必須是合法的，一旦經過改、擴、翻建都應提供規劃批準手續。當申請人不能提供這些變動或增建房屋的手續時，應以登記簿已記載的信息為依據進行登記。然而，當登記簿記載的房屋已發生改、擴、翻建并且難以界定哪些部分是合法哪些部分是違法的，則一般視為整體違法，應當在補齊規劃手續后才能繼續登記。
本文對《不動產登記暫行條例》進行了分析，闡述了大數據背景下不動產登記檔案信息資源的整合現狀，指出了存在的問題和不足，并有針對性的給出的相應的建議和對策，并對未來進行了展望。
關鍵詞：
大數據；不動產登記；檔案信息；資源整合
1條例分析
在部門職能整合、減少管理層面、推進簡政放權的大背景下，經廣泛的社會公開征求意見討論后，國務院于2014年底正式頒布了《不動產登記暫行條例》，并于次年3月起開始執行。與最初的意見稿相比，條例對于不動產登記的類型進行了修改，在原先的基礎上對登記員制度、登記類型、登記審查要求及因登記錯誤如何進行賠償等方面，進行了適當的調整。不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物，在遵循整合職責、物權穩定、方便群眾、嚴格管理等原則的同時，著手建立統一的信息平臺，對于不動產的自然及權屬狀況實現詳細、明確的登記。通過在國土、民政、公安等部門之間實現信息的共享互通，以達到統一管理的目的。《條例》的實施，不僅有效規范了登記行為、提高了工作質量，對于現代產權制度的建立起到了積極的作用，更有益于公民合法財產的保護，為企業和居民提供了極大的便利。
2不動產登記檔案信息資源整合現狀
在當前大數據的背景環境下，不動產的登記檔案信息早已產生了質的飛躍，其范圍不再局限于某一機關單位。相比于傳統的檔案信息資源，有著極大的廣泛性特征，從國家層面、到信息服務部門、再到廣大公眾，都成為其有效的參與主體。不動產統一登記制度的建立與實施、專職登記機構的成立、登記簿冊的統一與完善、以及信息平臺的建立，實現了立法思路方面的“四個統一”。基于“國土資源云”的信息平臺，集辦公、監管與服務功能于一體，充分運用了云計算、大數據等先進技術手段。在技術架構上促進了國土資源信息化技術的進一步完善，對于實現基礎設施資源與數據服務的集中起到了很好的推動作用，有效統一了業務應用與服務功能，充分實現了部門內部與部門之間的數據共享[1]。“國土資源云”以國土資源信息化建設成果為基礎，通過有效的整合互聯，有著極為顯著的建設意義。包括了國家——省級兩級中心，涵蓋了互聯網、業務網與內網三種網絡，服務范圍覆蓋了國家——省（市、區）——地（市、州）——縣（區）——鄉（鎮）五個層面。不僅加強了信息化發展的統籌力度、改變了分散應用的格局，還有助于提高安全保障系數、實現數據的充分共享。大數據背景下的不動產登記檔案信息資源整合，其關鍵在于國家宏觀層面的政策引導，以及合理的規劃和必要的法律保障。鑒于其職能長期分散在各個相關職能部門，有著不同的管理運行機制與檔案歸檔標準，造成了檔案信息管理系統的差異。上述因素給不動產登記檔案信息資源整合工作帶來了諸多不便，其管理與服務方式還需要不斷優化。
3存在的問題和不足
3.1職能分散，標準不一
我國的不動產登記機關相對分散，包含的種類有6個、涉及的登記機關更是多大20多個，以及成為制約檔案信息資源實現有效整合的重要瓶頸。登記機關職能的過于分散，不僅不利于部門之間的信息溝通，更給當事人進行查閱帶來了極大的不便，且給交易安全的保護造成了一定的安全隱患。由于各個部門之間采用不同的數據標準，數據的采集方式、精度要求等方面存在著較大的差別。加上不同部門有著各自的側重點，對采集對象所進行的數據描述也產生了一定的差異。因此，需要改變當前職能較為分散的情況，建立相對統一的標準，以實現不同部門之間數據的協調統一[2]。
3.2數據實時調查與更新不足
不動產登記數據的基礎是土地數據，同時還包含了草原、林權等方面的數據，以此建立統一的代碼索引。因此，數據的實施調查與更新，對于檔案信息資源的有效整合來說，顯得至關重要。而在實際的工作中，業務開展的模式不夠明確、缺乏數據調查與更新的標準、數據的入庫匯總不夠及時、數據信息共享程度偏低，整體水平還有待進一步的提高和完善。尤其是在數據共享方面，不僅在政府職能部門之間的共享程度偏低，更難以滿足企事業單位與公眾的數據共享需求。對于共享的級別設置與實現形式，還缺乏完善的考慮和規劃，數據共享的安全性保障還有待進一步提升。
3.3行政管理色彩偏重
不動產登記的目的，是依據物權公示的原則而開展的，是對當事人之間的物權變動所進行的公示。由于我國長期的行政體制所束縛，不動產登記被作為政府日常的行政管理工作之一，具有濃厚的行政管理色彩。但整體來看，尚未形成健全的不動產權變動登記制度，在法律法規建設方面也存在著較大的欠缺，受行政權力干預的影響較大。缺乏公開化的不動產登記信息，對于查詢的主體、范圍和程序有待完善，且存在不合理收費的現象。對于因工作過失而出現的錯誤登記，登記機關的賠償責任劃分不夠明確。
4建議與措施
4.1完善體系標準，去行政化色彩
建立統一規范的信息資源管理標準體系，應當從數字化信息采集入手，逐步形成檔案信息檢索與資源標準。一方面要實現政府職能部門之間的網絡辦公系統互通，借助于統一數據的數據格式標準，完成不動產登記檔案的信息管理、傳輸與功能。另一方面要進行有效的整理歸檔，通過對不動產登記檔案的統一規范管理，以實現互聯網大數據環境下的優質公共信息服務功能。進一步梳理整合相關部門的職能，改變多頭登記、分散管理的不合理現狀。
4.2控制質量，保障安全
實現不動產登記檔案信息資源的質量控制，其目的在于通過建立相互協作的信息平臺、充分利用檔案信息資源，以滿足用戶的需求、解決用戶的問題，充分發揮檔案信息資源的社會效益與價值。在互聯網的大環境下，為不動產檔案信息資源提供了較為開放便利的網絡環境，信息資源以數字化的形式存在，必然會受到來自于多方面的安全威脅。信息資源的整合工程本身就具有周期長、復雜性高等特點，加上人為的操作因素與偶然的事故因素，使得信息安全的現狀令人堪憂[3]。
5結束語
大數據背景下的不動產登記檔案信息資源整合，是一項極為龐大而復雜的工程，涉及到社會領域的方方面面，職能更是較為分散。同時，由于地區之間經濟與環境等方面的差異，使得不同地區之間的檔案信息資源整合工作難以實現同步。需要通過制度科學合理的戰略措施，加強與社會其他領域的協作，提高政府部門的辦公效率，不斷推進不動產信息化工作邁上新的臺階。
參考文獻：
[1]尚靜波.不動產登記信息管理平臺數據安全管理研究網絡[J].安全技術與應用.2015,(1).
[2]鄭少楠.面向不動產登記的異構信息資源整合策略[J].浙江大學學報(理學版).2015,(1).
一、不動產測繪成果的內容
不動產測繪成果作為不動產登記的基礎資料，是指在不動產測繪過程中形成的各種數據、信息、圖件、成果表、質量檢查與驗收報告、技術設計與總結以及其他材料等。
不動產測繪成果從測繪分類上主要包括地籍測繪、房產測繪、海籍測繪三大類。地籍測繪成果主要包括地籍測繪成果表文件、成果圖文件、SHP數據文件、現場采集數據及軟件處理過程數據、圖形編繪采用的原始數據等；房產測繪成果主要包括測算依據的圖文審批材料、房屋面積測算技術報告、房產平面圖集、成果驗收書、備案審批材料等；海籍測繪成果主要是指在海籍測繪過程中形成的各類成果表文件、成果圖、技術設計與技術總結、圖形編繪采用的原始數據等。
二、不動產測繪成果的歸檔范圍
不動產測繪成果作為重要的基礎數據，在不動產登記中處于十分重要的地位，不動產測繪的成果測算要嚴格依據《地籍測繪規范》《房產測量規范》《全球定位系統（GPS）測量規范》等規范要求進行測繪項目的技術設計與總結、控制點的布設、數據的采集、成果的計算以及驗收等。這些過程中涉及的各類材料都屬于不動產測繪成果檔案的歸檔范圍。這些資料的完整歸檔，對于數據的溯及與跟蹤、責任的劃分以及開發利用都具有十分重要的意義。具體來說，不動產測繪成果歸檔的主要內容包括以下幾個方面（以新建商品房房產測繪成果歸檔內容為例）。
1.申請方資料
甲方資料主要是測算依據材料，即開發建設單位提供的各類圖文審批材料，主要包括建設立項批文、建設用地規劃許可證、國有土地使用證、地名批復、公安座落證明、建設工程規劃許可證、建設工程核實合格證、建筑工程竣工驗收備案證明書、經批準的總平面圖、建筑變更設計圖、經規劃批準的竣工建筑平面圖以及人防工程施工圖備案通知書等。
2.測繪單位資料
乙方材料主要是指接受委托的、有資質的測繪單位進行測算的有關資料，主要包括測繪委托書或測繪合同、測繪單位儀器檢定證書、測繪從業人員資格證書、測繪項目設計書、測繪項目技術總結、房屋面積測算技術報告書、測繪技術總結、房屋外業技術測量草圖、測繪生產的控制點等基礎資料、測繪成果檢查報告、共有部分建筑面積分攤說明書、分攤彩圖以及分攤協議等。
3.備案審批材料
備案審批材料主要指房屋登記主管部門根據開發建設方提供的材料進行備案過程中生成的材料，主要包括房產測繪成果備案申請表、房產測繪成果備案審批表、現場復核記錄、備案核準通知書等。
上述提到的材料應提供相應的電子版數據以供保存和檔案利用，同時房屋面積計算成果和相應的圖形成果應符合當地不動產登記部門的要求。
地籍測繪與海籍測繪成果的歸檔內容總體類似房產測繪成果歸檔內容。
三、不動產測繪成果的數據整合
不動產測繪成果的數據整合主要是將地籍測繪成果數據與房產測繪成果數據通過一定的規則建立對應關系，進而實現以圖管檔、以圖查檔、房地一體、圖檔合一的一體化管理。考慮到海籍測繪成果的相對獨立性和局部性，對其數據整合，本文暫不討論。
不動產測繪成果中的地籍測繪成果，目前主要采用地理坐標作為基礎編碼，并與土地權屬登記建立了相應的關聯，多數地區也建立了相應的數據庫管理系統，為不動產測繪成果的整合以及未來的不動產登記提供了統一的基礎。而房產測繪成果數據卻沒有較為統一的模式，這就對房地數據的整合產生了不利影響。目前，房產測繪成果主要采用年份加流水號的管理模式，或以房地號管理的模式進行管理，并與房屋產權產籍系統建立了相應的對應關系。在房屋產權產籍系統中，房屋編碼又有4種編碼方式，分別是坐標法、分幅法、分宗法和竣工時間法。在與地籍測繪成果進行整合的過程中，坐標法最為簡便，其余3種還需采用更進一步的處理。
1.分幅法
可以通過反算分幅圖的西南角坐標，從而與分幅范圍的地籍測繪成果建立相應的關聯關系，即首先通過對主要建筑物采用圖形匹配算法進行初次匹配，然后再通過幢號、地名等進行二次匹配和一定的人機交互，建立建筑物之間一一對應的關系，從而完成不動產測繪成果的數據整合。
2.分宗法
可以根據其房產分區的位置進行首次的地理坐標反算，進行初步定位，然后根據主要建筑物采用圖形匹配算法進行二次匹配，最后再根據地名、路名等進行三次匹配并進行一定的人機交互，從而完成不動產測繪成果的數據整合。
3.竣工時間法
首先通過對具有顯著特征或者重要的建筑物進行現場定位，確定坐標，然后類似分宗法進行處理，從而完成不動產測繪成果的數據整合。
房地測繪成果數據的整合，需要具有強大的空間處理和圖形處理系統的支持。目前，GIS系統是基于空間地理位置且具有強大空間處理和圖形處理的綜合性信息系統，開發基于GIS的不動產測繪成果整合與管理系統將對不動產測繪成果的整合具有十分重要的促進作用。更進一步，不動產測繪成果的整合也將為不動產登記系統的整合提供統一的空間位置基礎，因此將這種基于地理空間位置的不動產測繪成果整合管理系統納入到不動產統一登記的管理信息系統中是十分必要的，也是可行的（見圖1）。
四、不動產測繪成果的數字化管理
不動產測繪成果作為不動產檔案的重要組成部分，對內、對外利用的深度、廣度隨著不動產統一登記的不斷深入而更加頻繁，這對檔案的管理與保護、服務與利用提出了更高的要求，也極大地提高了檔案工作人員的工作強度。開展不動產測繪成果的數字化掃描與管理是十分必要的。
目前，不少房地產檔案館與地籍測繪成果都已經進行了數字化掃描工作或具有數字化成果，將數字化的各類成果進行整合將是不動產統一登記機構的重點工作。不動產檔案數據的整合，將依賴于不動產測繪成果的整合。在基于不動產測繪成果整合的基礎上，不動產檔案的整合將十分便利迅速，其整合方式勢必以地理空間位置為基準。按照《中華人民共和國檔案法》《電子文件歸檔與管理規范》等要求進行電子數據的整理與歸檔，進而建立和實現以圖管檔、以圖查檔、房地一體、圖檔合一的不動產檔案管理體系。
五、不動產測繪成果的服務利用
陜西省住房和城鄉建設廳的數據顯示，在全省2014年竣工的91萬套保障房中，入住率為88%，這意味著還有總數超過10萬套保障房沒有入住。
記者近日在南寧市調研時，某晚在一保障房小區內看到，幾棟已出售近三年的樓盤亮燈住戶并不多，部分限價房亮燈率不足10%。
點評： 專家分析認為，為按時完成保障房建設任務，一些地方存在“重建設輕規劃、重數量輕質量、重完工輕分配、重建房輕產業配套”的不良傾向，使部分保障房偏離其保障民生初衷。專家建議，有關部門可采取聽證會等方式廣泛征求保障房項目選址意見，對配套設施、準入門檻、建設規模類型和標準進行認真調查研究，科學編制保障房發展規劃。鼓勵社會團體參與公共配套設施建設，完善生活配套基礎設施，使保障房可居、宜居。此外，今后各地應主動適應城鎮化進程，對保障房品種重新歸類梳理，適當調整申請標準。
央行3月1日再降息
中國人民銀行決定，自2015年3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍。
根據測算，以購房者貸款100萬元、期限30年為例計算，如果購房者選擇的是按等額還款計算，央行降息前，每月還款6092.28元。此次降息后，每月還款5931.37元。每月少還款160.91元，總共可省57929.95元。
點評： 在短短97天后，央行再次降息，顯示出支撐實體經濟、提振內需的決心，降息雖然并不針對房地產，但不可避免會有利于整體房地產行業，開發商和購房者融資成本都將得到降低。從總體來看，降息會刺激商品房供需的增加，一線城市土地市場的活躍度也將提升。
不動產登記“救不了”小產權房
根據國務院656號文件，從3月1日開始，《不動產登記暫行條例》正式實施，房屋建筑所有權等十類不動產將進行統一登記。全國所有城鎮都必須將其紙質房產檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統。有人期待，遍布全國各地數以千萬計的小產權房能否納入其中，搭乘不動產登記的順風車得到確權？
區“房地一體”農村不動產登記發證工作是在區政府統一領導下開展，由區自然資源和規劃局組織和指導，各鎮（街道）以村為單位，統一組織村民申請。
一、工作流程
由各鎮（街道）以村為單位統一組織申請，作業單位與村委會工作人員共同開展農房發證收件工作，工作場所和必要后勤保障由村委會負責，各村需組織村民統一有序的開展農房確權登記申請工作，做好缺少權屬來源證明材料的宅基地和房屋的“三級確認”工作。自然資源和規劃局中心所負責農房發證的業務指導工作以及登記資料的資料審核和登記頒證工作。
相關登記申請材料：農房不動產登記申請書、身份證明材料、土地權屬來源及房屋批建材料、宅基地使用權和房屋所有權“三級確認“審批表、宅基地及其房屋權屬公示表（公示30日）
有合法用地批準和規劃批準手續，主房未經翻改擴建的，由測繪單位權籍調查，按照批準的面積，經村組審核通過后，中心所審核頒證。按照批準的面積確權和登記。
有合法和用地批準手續無房屋規劃批準手續的，或有房屋規劃批準手續無合法用地批準手續的，或無合法用地批準和規劃批準手續的，由村民提出申請，測繪單位權籍調查后，經村民小組、村委會、鎮政府“三級確認”審核通過后，中心所審核頒證。
二、工作政策要求
（一）予以登記的情形
1、符合“一戶一宅”條件一戶多宅確權登記的處理
（1）有兩處及以上宅基地和農房的，且不符合分戶條件的一個自然戶，兩處面積合并后超過當地面積標準的，由不動產登記申請人選擇一處宅基地申請登記。
（2）已擁有一處宅基地的本農民集體成員、非本農民集體成員的農村或城鎮居民（含華僑），因繼承房屋占用農村宅基地的，可憑遺囑（家庭財產協議）、公證書和變更后的房屋所有權證等有效證據，按相關規定登記發證，在證書記事欄應注記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”。因司法判決方式取得農村住宅的，可憑有關法律文書辦理土地登記，在證書記事欄應注記“該權利人宅基地使用權以司法判決方式取得”。
3、提交申請的問題處理
（1）申請人一般為戶主，戶主因在外地無法現場申請的，申請人為該戶其他家庭成員的，申請人需提交戶主的身份證復印件及經村委會蓋章確認的委托書（戶主本人出具的委托書復印件）；因其他客觀原因戶主不能作為申請人的，由家庭成員簽字確認后推選一名申請人代為申請并經村組確認。
（2）戶主已死亡，配偶健在的，需變更戶主換領新戶口簿后申請不動產登記。
（3）一子或一女戶，已分戶且單獨居住但不符合宅基地安排和分戶條件的，父母與子女不得單獨申請登記。
（4）家庭有兩個及以上子女，且有多處宅基地的，戶口未單獨分戶，符合宅基地安排條件且滿足“一戶一宅”的，如無法提供單獨設戶戶籍信息的，提交相關情況說明并經村組確認后，可分戶申請不動產登記。
（5）父母擬將不動產登記給子女的，首先建房時子女應已出生，其次提交申請時應明確房屋歸子女單獨享有，宅基地由家庭成員共同享有并經村組確認。
4、面積認定的問題處理
（1）持有集體土地使用證且原土地使用證面積超出時點規定的。如主房未翻改擴建，按原土地證記載的面積確認宅基地面積，房屋建筑面積按宅基地時點標準的70%土地上形成的房屋核定建筑面積；如主房已翻改擴建，按時點重新認定土地使用權面積和房屋建筑面積。
（2）主房未發生翻改擴建的，宗地界址未發生變化的，已領取集體土地使用證的，宅基地面積按證載面積確認；宗地界址發生變化且面積變大的，已領取集體土地使用證的按證載面積確認宅基地面積，如證載面積不足時點標準的按標準面積予以認定。
（3）宅基地面積不足時點標準的，房屋建筑面積可以按宅基地時點標準的70%土地上形成的房屋核定建筑面積。
5、出嫁女的問題處理
（1）戶口未遷出的，后因離婚回原籍隨父母居住的，可以作為共有人進行登記，符合“一戶一宅”條件的，戶籍簿單獨立戶的，合法取得宅基地的可單獨申請辦理一處宅基地。
（2）原是一戶且有兩處及以上宅基地的，因離異析產除分別申請各自宅基地的，如宅基地通過繼承等合法行為取得的可以分別申請。
（3）已出嫁的婦女同志，如在現戶籍所在地已隨男方享受宅基地的，不得作為原戶籍所在地的共有權人申請登記。
6、有關繼承的問題處理
【關鍵詞】商品房 預售登記 物權 預購人權利
預售商品房具有的特點
商品房預售俗稱“賣樓花”，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售盡管在性質上還有一些爭議，但其本質上仍屬于房屋買賣，商品房預售除具有一般買賣的雙務性、有償性、諾成性的特點外，還具有如下特點：
商品房預售是以將來的房屋所有權為標的的特殊買賣。由于商品房預售是在合同標的物尚未建成時便予以出售，預售的是將來的標的物所有權，因此其區別于通常的以現房的所有權作為標的的買賣合同，但商品房預售的本質仍然是買賣，其合同仍然為買賣合同。與通常的房屋買賣相比，商品房預售為一種非即時買賣，從預售合同訂立到房屋的最終交付往往需要經過一段甚至幾年的時間，這意味著合同對于標的物的交付具有遠期交貨的性質，是一種非即時的買賣。
商品房預售目的具有復合性。從預購人的角度來看，其購買預售房的目的除了包括用于將來居住外，也會有保值、投資等目的，其可將預購的商品房予以轉讓，以此獲利。而對于房地產開發企業而言，其預售未建成之商品房，可以獲得預購人的資金以興建房屋，解決資金不足的困窘，加快開發建設速度，還可以規避市場價格波動造成的風險。
商品房預售具有較強的國家干預性。在商品房預售法律關系中，購房者處于弱勢地位。首先，由于商品房預售合同訂立時，作為標的的房屋還沒有建筑完成，因而，開發商能否按照約定履行買賣合同還是一個未知數；對于購房人來說，購房款已經支付了，將來能否得到約定品質的房屋還面臨著巨大風險。其次，在絕大多數情況下，房地產開發商無論是在技術上、信息上還是經濟實力上都要強于購房者。為保護購房者的利益，國家加強了對商品房預售的干預，法律上有許多強制性規定，如商品房預售要符合法律規定的要件、預售所得款項必須用于與該房地產開發有關的工程建設、商品房預售實施許可制度等。
預告登記制度的基本內容
預告登記是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。這是一項古老的制度，為德國中世紀民法所創設，后來被日本和瑞士一些國家立法所采用。本質上來說，預告登記是屬于一國不動產登記的范疇，是一種特殊的不動產登記。
一般來說，預告登記具有若干物權之效力，因為其具有使妨害其所登記請求權所為處分無效之效力。某一不動產在預告登記后，在其上發生的被強制執行或者被設置抵押后，或者被納入破產管理后，則這些妨害了被保全的請求權的行為一律不能發生物權變動的效力。
因此，預告登記的基本目的在于保全不動產權利人的請求權，以確保其將來能夠順利取得不動產的物權，并排斥其他與該項請求權內容相同的不動產處分行為的法律效力，實現對第三人的抗辯。預告登記是典型的債權物權化，是將債權法適用的規則擴張到物權法領域，讓原本只具有請求權效力的債權具有物權的排他效力。預告登記與一般不動產登記的區別主要表現在：一般的不動產登記都是在申請人為了取得或轉移某項已經客觀存在的不動產物權，也就是在不動產物權已經具體存在的情況下登記的。而預告登記的標的是將來才發生的不動產。在進行預告登記后，實際中并不會發生該登記不動產物權的設立或者是變動的效力，而僅僅只是使登記申請人獲得一種能夠請求將來發生物權變動的權利。同時也具有一定的排他效力，對于申請預告登記后，在該不動產物權上面發生的不動產物權處分行為具有排它效力，從而保證權利人能夠取得該物的法律結果。
因此，預告登記實質是不動產物權法的重要內容之一。預告登記所發生的法律效力具有一定的排他效力，屬于物權性質。通過預告登記所發生的保全的請求權效果，權利人一方面能夠對抗不動產的所有權人和其他物權人在該不動產上的處分行為，另一方面，也可以對抗任意第三人。
《德國民法典》第883條規定，對土地進行預告登記后，在該不動產上進行的物權處分，如果損害到申請人權利的實現，那么這些處分行為無效。預告登記適用于破產管理人的處分或是強制執行情形下的處分。在德國民法典中，不動產通過預告登記，能夠發生的法律效力有三種情況：一是保全了有關請求權的順位。權利人申請預告登記后，被保全的不動產權利是與其順位一起登記的。《德國民法典》第883條有規定，以預登記的登記確定請求權所要求的讓與的物權的順位。二是一切妨礙實現不動產請求權或者其他有損于請求權的處分行為歸于無效。《德國民法典》第883條有規定，在土地上進行預告登記之后，其后發生的與該土地權利相關的處分行為，由于有礙于權利人請求權的實現，故而，其后發生的行為不具有任何法律效力。此時，申請人具有保全物權實現的權利后果。三是第三人取得該不動產若是違背預告登記所保全的請求權的行為，則不能發生任何法律效力。在進行不動產的預告登記后，請求債權人能夠對債務人的履行合同具有請求權的權利，同時，申請人還獲得兩項重要的請求權：一是針對預告登記后產生的已經登記的抵押權的涂銷請求權。該涂銷請求權可以通過公示催告行使之；二是針對在預告登記后取得不動產所有權或其他物權權利的第三人的一項同意登記的請求權（以自己作為新的所有權人或其他權利人的登記）。
總而言之，進行不動產的預告登記具有三項意義：第一，能夠保全權利人債權的順利實現。由于合同債權不具有對抗第三人的效力，為了對權利人權利進行有效保護，權利人在進行申請預告登記后，由于登記的方式是以有關部門造冊記載并予以公示的，就使得在預告登記時期內進行的任何不動產處分行為的變動都是無效的。第二，順位保證。通過預告登記的方法，將不動產物權上發生的各項權利按照時間的先后順序排列，避免將來發生的在同一物之上多項物權并存以及競合的問題，權利的實現應當按照物權上的順位進行。第三，破產保護。預告登記的請求權發生的法律效力，一方面權利人能夠得以對抗在該不動產的所有權人以及其他相關物權人的權利，保證請求權人最后能夠取得不動產物權；另一方面，不動產的物權人可以在債權人破產時，對該不動產行使對抗其他破產債權人的權利，從而保全請求權得到實現。
建立商品房預售合同預告登記制度的作用
由于在進行商品房預售登記時，預售的房屋還沒有建成，不能夠現實交付，因而，預告登記本質上并不是一種所有權變動的公示方法，此登記主要是使得權利人取得請求該不動產的優先權利，最終的后果是保全債權人的債權權利，并非保護物權。筆者認為商品房預售合同預告登記制度有如下作用：
《規定》修訂稿明確，房地產廣告中，房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積，并不得含有下列內容：升值或者投資回報的承諾；以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；違反國家有關價格管理的規定；對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。
不動產登記信息2017年起可查
日前，國土部公布了《關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確信息平臺將實現對國家、省、市、縣四級登記信息實時共享。而且，《通知》披露了我國建立不動產登記信息平臺的時間表，即各地要在下半年將信息平臺上線試運行，2017年，我國要基本建成覆蓋全國的不動產登記信息平臺的總體部署。
至此，不動產登記技術層面的基礎工作已經全面展開。
不動產登記，近年這個詞被重新提起后，就引發了全社會的高度關注，而其中最牽動購房者心的，就是業界廣為流傳的，實現統一登記后的不動產信息將實現全國聯網的消息了。在業內看來，房地產信息是不動產統一登記中的重要內容。
房地產稅擬設置“豁免征收面積”
在房地產稅方案基本成型并開始小范圍征求意見的同時，事關社會公眾直接利益的房地產稅“起征點”問題，也正在悄然之間逐步明朗化。稅率和起征點則是房地產稅基本方案中，最關鍵的兩個要點。