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被稱為“新拆遷條例”的《國有土地上房屋征收與補償條例》，2010年12月15日公布了第二稿。與舊的拆遷條例相比，新條例有不少進步，比如擬取消“行政強拆”，引入司法力量制衡；明確拆遷補償標準，不讓為公共利益做貢獻的人吃虧；嚴禁暴力搬遷，造成損失要依法追責等。
補償過低是拆遷糾紛發生的主要原因。2D05年以來相關事件的矛盾焦點是，征地拆遷者和被征地拆遷戶之間對補償費數額的爭議，即使有些案件有其他焦點，但最終還是落實于補償費數額，其他事項上，被拆遷戶沒有說話的余地。因為建設發展已經成為不可抵抗的道理，從大局出發，沒有人敢說不。所以一旦遇上拆遷，被拆遷戶除了補償費數額還有些要求外，其他的基本沒有多大異議。
在城市化發展進程中，可以看到至少在早期城里人喜歡被拆遷，因為獲得的補償很高，深圳甚至出現了被拆遷億元戶；而城鄉結合部的農民最抗拒拆遷，是因為補償過低。
拆遷糾紛發生的次要原因是拆遷部門的強拆。幾年前，我曾寫了《拆遷部門不要當打手》一文，大聲疾呼，警惕拆遷部門成為房地拆遷補償標準產生的幫兇。一旦成為幫兇，被拆遷人就暗無天日了，因為最后的公正也無處尋覓了。人民可以對抗一個拿槍的強盜，但是卻無法抗拒一個搖晃著法律法規文本、以人民的名義進行搶劫的強盜。當這種強盜行徑像春筍一樣不斷冒出來時，如果遏止不了，那么牟利的推土機將從一具具鮮活的身體上耀過。
“新拆遷條例”在這兩個主次原因上都有所進步，然而這種進步卻太晚太小。一是沒有解決補償過低問題，僅僅明確了拆遷補償標準；二是取消了“行政強拆”和“司法強拆”，司法本身不獨立，還是受制于行政，難免打很大的折扣。
二次征求意見在國務院立法中非常罕見。第一次胎死腹中，就是因為遭受來自兩方的夾擊。一方是拆遷的受益人，一方是受害人。第二次征求意見稿動了拆遷受盞人一點奶酪，卻進步不大，難解受害人的饑渴，增加的支持者不會太多，而反對者必將實力更加強大。第二次征求意見稿有可能再次胎死腹中。
與《勞動合同法》制定后立即要求修改的情形很相同。二者相通的地方在于，受到了來自改革利益受益方和受害方的兩面夾攻，就如同風箱里的老鼠。這說明所謂的改革推動，既無法通過犧牲底層受害者來賄買受益者，因為底層受害者不能再犧牲了，遠遠超越底線了，更無法讓受益者做出一點點象征性讓步。
一、當前拆遷形勢的基本分析
1 《征收條例》與現行《城市拆遷管理條例》立法旨意是一致的
從《征收條例》與現行《城市拆遷管理條例》(下稱《條例》)的內容對比看,《征收條例》進一步凸顯了民意,凸顯了征收主體、范圍、程序,《征收條例》的出臺將進一步推進依法、規范拆遷,保障民生,促進社會和諧。這也是現行《條例》最根本的指導思想:切實維護好被拆遷人的合法權益。從現行《條例》實施近10年來的情況看,各地通過不斷探索和實踐,已形成了一套比較完善的政策體系,最大限度地維護被拆遷人的合法權益,基本上都實行了市場化評估和政府提供安置房等補償加保障的做法,被拆遷人的實際補償已達到或超過了同類區商品房的市場價格,被拆遷群眾的合法利益得到了充分保護。只要把握了這個基本點,依據現行《條例》實施拆遷就有底氣,即使《征收條例》出臺后也能較好地過渡銜接,拆遷將始終在依法、規范和體現政府執政為民的理念上推進。
2 現行《條例》的許可程序與《征收條例》的征收程序并不沖突
雖然《征收條例》對征收程序作了進一步規范,尤其是危舊房改造項目必須征得90%以上被征收人同意等方面的規定更加具體明確,但現行《條例》與其相比并沒有沖突,特別是經過多年來的不斷完善,已形成了一套比較規范的操作流程。如許可前的聽證制度,凡申請許可的項目,基本上都將相關批文、安置方案、資金到位等通過聽證程序,進一步征求被拆遷人意見,許可后被拆遷人還有對許可提起行政復議和訴訟的權利。在補償安置上也是采取先評估、后簽協議、再交房拆除和支付補償款的順序,與《征收條例》“先補償后搬遷”的原則是完全一致的。在危舊房改造項目上,南通等地也已采取了先期征求意見的辦法,在調查摸底階段,就將相關的改造方案送到產權人手中,充分征求意見,在得到大多數人同意或意見基本一致后才啟動拆遷。此外,《征收條例》中有關嚴禁使用斷電、斷水、斷氣等暴力脅迫搬遷的規定是現行拆遷中明令禁止的,就江蘇而言,還通過“平安拆遷”考核等方式進行了深化、細化,在行業管理上也為《征收條例》的實施完善了銜接條件。
3 現行拆遷與征收搬遷的實施方式基本相似
認真研讀《征收條例》征求意見稿不難看出,《征收條例》出臺后,即使拆遷變為搬遷,且征收的主體是政府,但其具體實施過程和方式與目前狀況不會變化太多,無論是目前的拆遷還是以后的征收搬遷,都需要具體的管理機構,需要一支專業評估機構和具備資質能力的實施隊伍,這也是今后征收工作能夠實現的有生力量。近年來,隨著行業管理的不斷加強,拆遷實施單位、評估機構人員的業務素質、工作能力進一步提高,特別是做群眾思想工作的能力進一步加強。同時,拆遷推進的責任主體也由過去的拆遷人及委托的拆遷實施單位,變為項目所在地的屬地政府,有些地方還專門成立了由相關部門人員組成的聯合工作組共同推進拆遷,即使開發用地也是通過政府先拆遷、后熟地拍賣出讓的形式出現的。實踐證明這些做法的成效是好的,這與《征收條例》規定政府為搬遷主體的規定已初步接軌。因此,現行的拆遷機制與模式為以后的征收搬遷打下了基礎,基于這樣的分析,目前形勢下,應堅定信心,大膽推進拆遷。
在認真分析形勢,充分看到當前拆遷推進有利一面的同時也必須充分估計到當前影響拆遷的不利因素。
一是社會對《征收條例》出臺的心理預期提高,拖延拆遷的現象會增多。由于《征收條例》征求意見稿已引起了社會的廣泛關注,加上媒體和相關方面的炒作,社會對《征收條例》出臺后補償安置方面的期望值增加,但《征收條例》何時正式出臺,征求意見后內容有多大改動,與現行《條例》的差異到底多大等目前還不能確定。在《征收條例》出臺前,作為城市建設和經濟發展前瞻性、基礎性的拆遷工作不可能停止,需實施的拆遷項目只能沿用現行的政策處理,但在實施中有些被拆遷人可能會不積極配合拆遷,以期延緩進程,期待《征收條例》施行后增加談判砝碼,從而獲得更多利益。目前這種苗頭已顯露,有些項目即使是《征收條例》所列的公共利益范圍,但在許可前的聽證中,被拆遷人也以種種理由加以抵制,有的甚至以集體上訪形式給政府部門施加壓力。在這樣的背景下,拆遷效率會打折扣,社會不穩定因素會增加。
二是難度加大,拆遷過程更加艱難。《征收條例》征求意見稿中關于公共利益的界定和征收主體等熱議的焦點,雖未以正式通過的法規確定下來,但其影響已深入人心,認為這是《物權法》有關法律規定在拆遷方面的具體化。只有因公共利益需要才可以征收房屋已經成了公眾心中的概念。從《征收條例》所列公共利益范圍和當前的拆遷項目看,有一大部分項目不在其中,如土地儲備、工業項目、商業開發等以及集體土地上房屋拆遷等,而目前的拆遷項目又以集體土地、土地儲備、工業項目等居多,目前狀況下這些項目將遭到被拆遷人的“合法”抵制,這些項目即使實施拆遷,其工作的推進難度、拆遷周期及拆遷成本等可能會較往年大幅增加。
三是行業管理難度進一步加大。由于當前拆遷政策處于敏感時期,如果保障機制不及時到位,暴力拆遷、野蠻拆遷、違法拆遷的現象會進一步抬頭;重效率、輕規范、求結果、棄過程的狀況會更加明顯,由此導致的投訴、上訪及不穩定因素會增加。
二、相關對策
1 加大正面引導,減少政策理解誤區
要通過多種途徑大力宣傳《征收條例》與《條例》在內容、程序、補償等方面的共同點;宣傳《征收條例》的規定在現行拆遷中已體現的可感點;宣傳當前在拆遷補償安置方面政府為民、惠民的做法。同時,應盡力減少群眾對現行拆遷政策的抵觸。此外,還要通過拆遷帶來的發展變化幫助被拆遷人算好三本帳:補償的經濟帳、居住環境的改善帳、城市建設和經濟的發展帳,通過正面引導,防止一些片面的認識和因對拆遷政策體系不完全了解而產生的認識誤區,減少拆遷阻力。
2 堅持依法拆遷,慎重啟動新項目
在《征收條例》出臺前,對準備啟動的新項目,要堅持“公共利益優先、民生工程優先、重大項目優先”的原則,要根據項目急緩程度,分清主次,能緩的則緩,確保拆一個項目了一個項目,防止跨政策工程引發不必要的矛盾糾紛。對急需實施的拆遷項目,可參照《征收條例》征求意見稿相關要求,進一步做好許可前的相關準備工作,扎實搞好前期調查摸底,充分論證補償安置方案,廣泛征求被拆遷人意見,嚴格依法實施,提高規范化程度,努力減少矛盾。
3 堅持陽光拆遷,增強拆遷補償的公開透明度
從現階段暴露的拆遷矛盾看,主要還是補償安置工作不夠公開透明,前后補償標準不一,沒有真正做到先走的不吃虧、后走的不沾光,造成被拆遷人之間相互攀比、商談不積極、漫天要價。根據南通等地近年來全面推行“十公示一監督”制度的做法看,由于拆遷政策和補償標準進一步公開透明,群眾對拆遷的理解配合程度增強,拆遷推進效率提高,矛盾明顯減少。《征收條例》也明確規定,房屋征收部門應當將補償協議向全體被征收人公布,其目的就是要增強征收補償的公開透明度,接收被征收人和社會的監督。為此,在《征收條例》出臺前,對新審批的拆遷許可項目,可試行將每個被拆遷人的補償安置結果完全公開,增加補償的透明度,增強政府及拆遷行為的公信力。
4 進一步完善現行拆遷政策,切實做好補償安置工作
越是在《征收條例》等政策因素處于朦朧狀態的背景下,越要規范拆遷行為,在做好補償安置工作方面下功夫,讓被拆遷人減少政策疑慮。緩解拆遷恐慌的心理,尤其是在現行的補償標準上,凡沒有達到市場化水平的,調整到市場化水平,甚至超過市場化水平。在安置點落實上,盡力提供原地安置,條件不允許的,盡力提供區位優勢明顯的地點給予安置。在安置房建設上,一要加快安置房建設速度,努力減少過渡周期,力爭實行零過渡;二要確保安置房質量,不但要符合國家質量安全標準,而且新建的安置房其質量、環境等與市場上新建的普通商品房不應有明顯差別。在補償款支付上,做到足額按時支付,防止出現拖欠或打白條現象。
關鍵詞：征收補償 征收主體 矛盾 緩解 化解
《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令，以下簡稱《征收條例》）修正了舊拆遷條例在實施過程中與《物權法》不適應的情形，對房屋征收與補償的糾紛解決機制作出了新的規定，其中第二十六條規定“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。”“被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。”第二十八條規定“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。”
相比原《城市房屋拆遷管理條例》，《征收條例》取消了房屋拆遷的行政裁決，改由政府作出補償決定；取消了行政強制執行，改由房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。這就意味著房屋拆遷正向著緩和拆遷引發的矛盾，進而增強社會穩定性的方向發展。
一、房屋征收補償工作中矛盾的產生
所有矛盾的產生，均源于利益的對立與沖突。在城市房屋征收工作中，征收主體與被征收人之間是矛盾的兩個方面，補償的合理與否就是矛盾引發的焦點，其成因主要有以下幾點：
首先，房屋拆遷決定存在的矛盾。原《城市房屋拆遷管理條例》第七條規定“申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料……市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。”但根據建設部《城市房屋拆遷工作規程》第五條規定，“需要拆遷的項目，應當按照《城市房屋拆遷管理條例》第七條的規定取得房屋拆遷許可證。對于面積較大或者戶數較多的拆遷項目，房屋拆遷管理部門應當在核發拆遷許可證前，就拆遷許可有關事項召開聽證會，聽取拆遷當事人意見。需聽證項目的面積或者戶數的具體標準，由省、自治區和直轄市人民政府建設（房地產）行政主管部門制定。”這就是法律制度引發的矛盾。
其次，在原《城市房屋拆遷管理條例》中，政府在房屋拆遷階段對自身定位比較模糊。雖然在土地征收階段形成了對拆遷土地征收的權利，卻沒有承擔其對搬遷住戶補償的義務；在土地出讓階段政府獲得了土地出讓收益，卻沒有完成土地上的拆遷；在房屋拆遷實施階段，卻又將矛盾交由房產開發商與被拆遷住戶自行解決。
另外，房屋拆遷過程中補償的不合理、不公平也是矛盾的主要成因之一。被征收人擔心自己沒有得到合理的補償而拒絕搬遷：還有就是部分被征收人害怕如果自己先簽訂協議，而后期的被征收人補償條件比自己高怎么辦？以上這兩種擔憂是人之常情，而且在以往的拆遷工作中確實出現過這種情況，尤其是在項目最后期，剩下那么一、二戶的時候，為了不影響工程的進度，往往就縱容部分被征收人的要求，這就使前期搬遷的被征收人從心理上無法接受，繼而對房屋征收產生抵觸情緒。
最后一點是被征收人對征收補償的期望值過高。隨著城市房屋價格的不斷上漲，不同區位的房屋價值相差越顯著，被征收人對房屋升值的預期越強，補償的要價和附帶條件也就越來越高，與其不斷增長的要求和欲望相比，補償往往難以滿足，這就造成極少數人會漫天要價，竭力阻撓項目的開工建設。
二、對產生的矛盾進行化解
第一條為了加強對城市房屋拆遷的管理,維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。
第二條在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。
第三條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。
第四條拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。
本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。
本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。
第五條國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監督管理。
縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。縣級以上地方人民政府有關部門應當依照本條例的規定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。
縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。
第二章拆遷管理
第六條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。
第七條申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：
（一）建設項目批準文件；
（二）建設用地規劃許可證；
（三）國有土地使用權批準文件；
（四）拆遷計劃和拆遷方案；
（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。
第八條房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
第九條拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。
需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。
第十條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。
房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
第十一條拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。
被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。
第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：
（一）新建、擴建、改建房屋；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）租賃房屋。
房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。
第十三條拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。
第十四條房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。
第十五條拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。
第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。
當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。
實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
第十八條拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使（領）館房屋的，依照有關法律、法規的規定辦理。
第十九條尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。
第二十條拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。
縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督。
第二十一條房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。
第三章拆遷補償與安置
第二十二條拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。
拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。
第二十三條拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。
除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規定外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
第二十四條貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。
第二十五條實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
第二十六條拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。
第二十七條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
第二十八條拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。
第二十九條拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。
第三十條拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。
第三十一條拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。
在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。
搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
第三十二條拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。
因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。
第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。
第四章罰則
第三十四條違反本條例規定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。
第三十五條拆遷人違反本條例的規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。
第三十六條拆遷人違反本條例的規定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：
（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；
（二）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；
（三）擅自延長拆遷期限的。
第三十七條接受委托的拆遷單位違反本條例的規定，轉讓拆遷業務的，由房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。
第三十八條縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門違反本條例規定核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章附則
房地產調控政策在房地產市場、土地供應、保障房建設、商品房銷售、稅收和金融等方面不斷深入，房價、地價上漲趨勢得到初步控制。保障房建設規模和政策支持力度空前加大，相關建設、配置、運營、退出等管理制度開始完善。同時對拆遷市場造成了深遠的影響，首先拆遷成本將受到控制，但被拆遷人的期望不會降低，從而拆遷周期將延長，最終影響土地上市。其次需優先保證保障房用地供應，從而政府和開發商的市場目光將投向何方將不言而喻。最后對商品房購買的限購，將導致拆遷人需準備更多的安置房源用于安置被拆遷人。
在房地產市場變化多端的時期，必然要求作為該行業的專業人員不斷學習，從而適應市場，滿足相關方的各種需求。本文將從征收相關的政策文件解讀出發，分析征收政策對各種類型項目的影響，并就北京市征收項目的操作流程進行匯總。
一、征補條例及其配套文件的要點解讀
（一）征補條例要點解讀
1、對公共利益的界定清晰，非公共利益拆遷暫時無法可依。
《征補條例》對公共利益的六種情況進行了列舉，概念界定更加清晰，但調整范圍變窄了；同時，為彌補法律法規的滯后性，增加了第六條作為兜底條款，即法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
政府亟待改變在拆遷工作中的角色和被動局面，明確政府只承擔國有土地上公共利益項目的房屋征收職責，并通過強化行政力量保證關系國計民生的項目能夠順利實施，使政府擺脫開發商盈利工具的形象；同時，征補條例沒有涉及非公共利益部分拆遷，也意在讓政府退出非公共利益拆遷領域，讓非公共利益拆遷回歸市場行為。
2、征收取代拆遷，房屋征收的主體為市縣級政府。
3、想通過政府行為來保證征收與補償不存在任何營利目的。規定建設單位不能參與搬遷，征收實施機構不以營利為目的。
4、補償范圍和標準予以明確，補償程序規定先補償后搬遷。
補償標準一直是引發搬遷矛盾的主要因素。《征補條例》對征收補償的范圍、標準和程序進行了明確，并規定可對被征收人給予補助和獎勵。明確補償不得低于被征收房屋類似房地產的市場價格。使市場價格成為了補償底線，彰顯征收的強制性補償，保證被征收人所得補償在市場上能買到區位、面積類似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，對被征收人的切身利益進行了保護，有利于避免發生社會矛盾和糾紛。
5、強調決策民主、程序正當、結果公開、公平補償的原則。
一是作出房屋征收決定前，準備工作更多，要求更高。包括組織社會穩定風險評估、聽證會、制定征收補償方案等，準備周期也將拖長，制約因素增多，項目啟動將會變得更加困難。
二是尊重被征收人的知情權、參與權和選擇權，該條例以大量條款對“公開、公平、公正”的原則進行了落實，改變了過去拆遷人制定拆遷政策被拆遷人被動接受的局面。
三是有利于被征收人之間互相監督，對“釘子戶”形成廣泛的社會輿論壓力，促進形成公開透明和良性互動的征收環境；同時，征收可能會因多次論證、聽證等因素影響，導致征收周期加長，與被征收人的溝通工作更加凸顯重要。
6、對已簽協議不履行的，只能通過向法院解決。
取消原《拆遷條例》中規定已簽協議可以仲裁、可以訴訟，訴訟期間可以申請強制執行的救濟途徑，規定只能等法院判決生效后，申請法院強制執行，這樣等待的時間會較長，征收進度會因此變慢。
7、對于未達成補償協議的處理辦法。
可以申請行政訴訟或行政復議的只有被征收人一方。征收的主體是政府，政府不能既當運動員又當裁判員，強制執行的機關只能是居中的第三方人民法院。
8、征補條例增加被征收人產權調換的選擇權。
在過去的拆遷中，補償方式是由拆遷人一方決定的，如果拆遷人沒有房源，則可以不提供房源。《征補條例》強調被征收人的選擇權，即被征收人如果提出房屋產權調換的要求，則征收人必須要提供相關房源。為了舊城改造進行的征收，則還應在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征補條例》精神，預備符合要求的房源是項目啟動的重要前置條件，這對今后征收工作的實施提出了更高的要求。
9、強調征收的前提是保證社會穩定。
《征補條例》的出臺背景是因各地違法拆遷、暴力拆遷、野蠻拆遷等惡性事件層出不窮，在拆遷領域出現了大量社會矛盾和沖突，不僅使政府面臨巨大的輿論壓力。而且對黨和政府形象造成了嚴重損壞。《征補條例》的出臺，除順應民意呼聲之外，更是將征收維穩工作提高到講政治，講大局的高度，防止征收工作再次成為破壞或影響社會和諧穩定的事件多發地帶。
10、對未登記房屋規定更為細化，違法建筑均不補償。
《征補條例》采用更為審慎的態度，在征收之前對未進行登記的房屋進行合法性界定，相當于將房地產領域的相關遺留問題提前予以解決，既體現了對被征收人權益的尊重和保護，又為以后的征收掃除了障礙，保障了征收工作的進程。
11、僅針對被征收房屋產權人補償，房屋租賃人沒有規定。
征補條例只是針對房屋的產權人，對于有租賃關系的房屋產權人與租賃人之間的關系及補償處理由出租人自行解決。
（二）2011年6月7日住建部下發《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房【2011】77號），該文件較2003年出臺的《城市房屋拆遷估價指導意見》（建住房【2003】234號）更體現公開、公平、規范，體現一大政治特點，向民主邁進了一步，關注民生，使補償更為公平。
1、體現市場價值補償原則，使征收補償價格與市場交易價格相匹配，實現公正評估。
2、明確強調由被征收人選擇評估機構，保證了被征收人的自主選擇權，充分體現民主原則。
3、規定初步分戶評估結果要公示，避免拆遷工作人員適用標準的不統一性，實現陽光補償，透明拆遷。
4、操作程序和救濟措施規范化，明確規定征收評估的流程和方法，力求充分體現被征收房屋的市場價值，避免因房屋價值被低估而帶來的不公平現象。
（三）2011年5月27日北京市人民政府下發《北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見》（京政發【2011】27號），該文件主要規定了征收決定項目主體、工作步驟（九步驟）及需公開的相關內容（五公開）。
（四）2011年6月10日北京市高級人民法院下發《關于施行前已取得拆遷許可證項目所涉案件有關審判、執行工作的若干意見（試行）》（京高法發[2011]194號），該文件主要規定《征補條例》施行前本市國有土地上已取得拆遷許可證項目所涉案件的申請、受理、判決、執行（先予執行和強制執行）等相關程序規定。在審判和執行過程中遵循爭取各方理解和支持，嚴格依法審查標準，多做矛盾化解工作，慎用強制手段，切實維護社會和諧穩定，努力實現“不強而解、不執而行”的工作方針。
（五）2011年10月19日北京市人民政府下發《關于廢止〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉等規章和規范性文件的決定》第239號，該文件主要規定廢止《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年11月1日北京市人民政府第87號令）、《關于北京市城市房屋拆遷補助費有關規定的批復》（2001年12月5日北京市人民政府京政函109號文件）等相關規范性文件，但《征補條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。
（六）2011年11月2日北京市住房和城鄉建設委員會下發《北京市國有土地上房屋征收與補償中住房保障優先配租配售管理辦法》京建法〔2011〕17號，該文件主要規定征收主體及住房保障相關管理部門應優先滿足被征收人符合本市公共租賃住房、廉租住房、經濟適用住房或限價商品住房條件的配售配租工作，并要求住房保障部門拆遷現場辦公，簡化審批程序，提高辦事效率等相關事宜。
（七）2011年11月2日北京市住房和城鄉建設委員會下發《北京市國有土地上房屋征收房地產價格評估機構選定辦法》京建法〔2011〕16號，該文件主要從維護大多數被征收人的利益出發，規定國有土地上房屋征收房地產價格評估機構的資質要求，評估機構選定的組織主體，組織程序等內容。
（八）2011年11月18日北京市住房和城鄉建設委員會、北京市人力資源和社會保障局、北京市工商行政管理局聯合下發了《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》京建法〔2011〕18號，該文件規定主要是國有土地上房屋征收時，停產停業損失補償房屋的認定標準，補償標準以及進行補償相關程序等。
二、征補條例及配套文件對拆遷市場的影響
1、對在施項目的沖擊性較大。主要體現為：居民期望值升高，要求貨幣補償或安置房屋標準更高，普遍存在觀望態度；拆遷周期將延長，隨之拆遷成本增大，拆遷難度加大；政府支持力度減弱，沒有強制拆遷保障，后續收尾難度大。從而拆遷主體就需創新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點。
2、對停滯項目和已取得前期手續但未啟動的項目的影響更大，再啟動的可能性更小，拆遷成本、難度增大；具有實施主體變更的可能性；操作程序和組織模式將發生變化。從而需詳細分析項目狀況，結合政策，創新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點；需進一步研究分析是否可轉入公共利益范疇，由政府實施征收工作或按協議收購方式實施。
第一條為了規范征收集體所有土地房屋拆遷工作，保護被拆遷人的合法權益，保障城鄉建設順利進行，根據《中華人民共和國土地管理法》和其他有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條在本市行政區域內因征收集體所有土地而拆遷房屋及其附屬設施,并對被拆遷人進行補償、安置的，適用本條例。
第三條集體所有土地房屋拆遷，應當遵循依法管理、合理補償、妥善安置的原則，并符合土地利用總體規劃、城市規劃、村莊和集鎮規劃，有利于土地集約和節約利用。
第四條本條例所稱的拆遷人是指各縣（市）、區人民政府設立或者指定的實施集體所有土地房屋拆遷工作的機構。
本條例所稱的被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設施的所有權人。
第五條市土地行政管理部門主管全市集體所有土地房屋拆遷管理和監督工作，各縣（市）、區土地行政管理部門負責本行政區域內集體所有土地房屋拆遷管理和監督工作。
市和縣（市）、區建設、發展與改革、規劃、農業、公安、工商、勞動保障、民政等行政管理部門，應當按照各自職責，協同做好集體所有土地房屋拆遷管理工作。
第六條市和縣（市）、區人民政府應當依照本條例規定的職責，做好本行政區域內的集體所有土地房屋拆遷管理工作。
被拆遷房屋所在地的鄉（鎮）人民政府、街道辦事處，應當協助做好集體所有土地房屋的拆遷工作。
第二章拆遷管理
第七條市和縣（市）、區人民政府應當依據土地利用年度計劃制定本行政區域內的集體所有土地房屋拆遷計劃，合理控制拆遷規模。
第八條集體所有土地征收方案經依法批準并公告后，市和縣（市）、區人民政府及有關部門在拆遷范圍內不得辦理房屋新建、擴建、改建審批手續，不得辦理房屋和土地用途變更手續。
在拆遷范圍內有下列情形的，房屋拆遷時不作為補償安置的依據：
（一）辦理入戶和分戶，但因出生、婚姻、軍人退伍、大中專學生畢業、刑滿釋放和解除勞動教養等原因確需辦理入戶和分戶的除外；
（二）轉移房屋所有權和宅基地使用權。
第九條拆遷人應當依據依法批準的集體所有土地征收方案、拆遷規劃紅線圖和本條例有關規定，制定集體所有土地房屋拆遷實施方案，經縣（市）、區土地行政管理部門審核后報本級人民政府批準。
集體所有土地房屋拆遷實施方案的內容應當包括：拆遷范圍、補償安置的對象和條件、不予補償安置的情形、補償安置的方式和標準、補償安置資金預算和落實、安置用房和遷建用地的安排、搬遷期限等。
前款規定的補償安置資金應當根據資金預算專戶確認、儲存，安置用房和遷建用地可以折價計入，任何單位和個人不得挪用。土地行政管理部門應當加強對補償安置資金使用的監督。
第十條土地行政管理部門在審核集體所有土地房屋拆遷實施方案時，應當公開告知被拆遷人和其他利害關系人有要求聽證的權利,但在集體所有土地征收方案批準前已經對房屋拆遷實施方案聽證的除外。被拆遷人和其他利害關系人申請聽證的，土地行政管理部門應當及時組織聽證。
第十一條土地行政管理部門應當在集體所有土地房屋拆遷實施方案批準之日起五日內拆遷公告，公布建設項目名稱、拆遷人、拆遷范圍、補償安置的方式和標準、搬遷期限、救濟途徑等事項。
拆遷人應當向被拆遷人公布拆遷補償安置的具體方案，并做好宣傳、解釋工作。
第十二條拆遷人變更拆遷范圍的，應當重新辦理集體所有土地房屋拆遷實施方案審核和批準手續；終止拆遷項目的，應當辦理注銷手續并由土地行政管理部門公告。
第十三條拆遷人拆遷集體所有土地房屋，可以自行實施拆遷，也可以委托具有相應拆遷能力的其他組織實施拆遷。
第十四條拆遷人與被拆遷人應當根據本條例規定簽訂拆遷補償安置協議。協議應當載明補償標準和金額及其支付期限、安置方式、安置用房地點和面積、安置用房交付期限、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。
拆遷補償安置協議示范文本由市土地行政管理部門統一監制，并報市人民政府備案。
第十五條拆遷補償安置協議簽訂后，一方當事人不履行協議的，另一方當事人可以依照約定向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院提訟。
第十六條拆遷人和被拆遷人在拆遷公告確定的搬遷期限內經協商達不成拆遷補償安置協議的，可以向所在地的縣（市）、區人民政府申請裁決。裁決機關應當自受理裁決申請之日起三十日內依法作出書面裁決。
當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。當事人逾期拒不履行裁決確定的義務，又不申請行政復議或提起行政訴訟的，作出裁決的機關可以申請人民法院強制執行。
實施強制執行前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機構辦理證據保全。
第十七條拆遷有所有權糾紛或因其他原因產權不明的房屋，在拆遷公告確定的搬遷期限內未能解決糾紛或確認產權的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣（市）、區土地行政管理部門批準后依法實施拆遷。拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機構辦理證據保全。
第十八條除人民法院依法強制執行以外，任何單位和個人不得強行拆除被拆遷人的房屋。
第十九條土地行政管理部門應當建立和健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。
土地行政管理部門應當建立信息公開制度，將土地征收的批準文件、房屋拆遷實施方案的有關情況等予以公開，并接受公眾查詢。
第二十條土地行政理管部門應當建立拆遷管理舉報制度，公開舉報電話、來信來訪地址和其他聯系方式。收到舉報后，應當落實專人負責處理，并將處理結果及時告知舉報人。
第三章補償安置一般規定
第二十一條拆遷人應當根據被拆遷房屋的用途對被拆遷人按照本條例的規定給予補償安置。
本條例所稱的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。
本條例所稱的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附屬設施以外的房屋。
本條例所稱的附屬設施是指住宅用房附屬的經認定合法的畜舍、門斗及建于宅基地以外的廁所等設施。
未經縣級以上規劃或土地行政管理部門批準改變房屋用途的，拆遷時按原房屋用途認定。
第二十二條拆遷范圍內未取得合法的集體建設用地土地使用權證或者房屋權屬來源證明文件的建筑和超過批準期限的臨時建筑，使用人必須在拆遷公告規定的搬遷期限內自行拆除，不予補償。逾期未拆除的，依法。
拆遷未超過使用期限的臨時建筑，按重置價格結合剩余使用期限給予適當補償。
第二十三條被拆遷房屋的可補償安置面積，按照被拆遷人提供的合法的集體建設用地土地使用權證或房屋權屬來源證明文件記載的建筑面積計算。被拆遷人因正當原因確實無法提供集體建設用地土地使用權證或房屋權屬來源證明文件，以及集體建設用地土地使用權證或房屋權屬來源證明文件未記載房屋建筑面積的，按照土地、規劃等行政管理部門依法認定的建筑面積計算可補償安置面積。
第二十四條拆遷房屋需要價格評估的，土地行政管理部門應當將拆遷補償評估項目向社會公告，并在拆遷人和被拆遷人的公開監督下從報名的具有法定資格的房地產評估機構中隨機產生一家評估機構。拆遷人應當與評估機構簽訂委托評估協議，評估所需費用由拆遷人承擔。
評估價格應當公示。房地產評估機構應當將被拆遷人的姓名、評估因素、評估依據、評估價格等主要情況在拆遷范圍內公示，接受社會監督。公示時間不得少于十日。
被拆遷房屋價格評估的具體辦法由市人民政府另行制定。
第二十五條拆遷人提供的安置用房和安置過渡用房應當符合國家和省規定的有關設計規范要求和工程質量標準，并按有關規定驗收合格。
第四章住宅用房補償安置
第二十六條住宅用房的拆遷補償安置，可以實行調產安置，也可以實行貨幣安置，對符合市和縣（市）、區人民政府規定條件的被拆遷人，還可以實行遷建安置。被拆遷人有權選擇具體的補償安置方式。
調產安置是指由拆遷人提供住宅用房作為產權調換，安置被拆遷人。
貨幣安置是指由拆遷人提供相應的補償資金，被拆遷人自行選購安置用房。
遷建安置是指由拆遷人提供遷建用地和費用，被拆遷人自行建造安置用房。
調產安置和遷建安置地點的確定必須符合土地利用總體規劃、城市規劃、村莊和集鎮規劃的要求。
第二十七條拆遷住宅用房，應當以集體建設用地土地使用權證或房屋權屬來源證明文件記載的事項作為安置計戶依據，拆遷時符合市和縣（市）、區宅基地管理辦法規定的分戶條件的，可以作為安置計戶依據。
被拆遷住房的安置人口按照被拆遷人家庭具有常住戶口且實際居住的人口確定。雖有常住戶口，但系寄居、寄養、寄讀的人員，不計入安置人口。
被拆遷人家庭成員雖無常住戶口但屬下列情形之一的人員，可計入安置人口：
（一）原常住戶口在拆遷地的符合規定的現役軍人；
（二）原常住戶口在拆遷地的大中專院校在校學生；
（三）原常住戶口在拆遷地的勞動教養、監獄服刑人員；
（四）符合法律、法規規定以及市和縣（市）、區人民政府規定情形的其他人員。
第二十八條被拆遷人選擇調產安置或貨幣安置的，其住宅用房的可安置面積，按照本條例第二十三條的有關規定確定，但每戶最高不超過建筑面積二百五十平方米；對于符合宅基地申請條件但因未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面積低于可申請建房建筑面積等原因而造成住房困難的村民，按每戶人均不少于三十平方米建筑面積（以下簡稱低限安置標準）確定可安置面積。
低限安置標準的具體標準和操作規程由市和縣（市）、區人民政府根據當地實際制定和公布。
第二十九條被拆遷人在拆遷范圍內有多處集體所有土地住宅用房的，應當合并計算其住宅用房建筑面積。
被拆遷人在拆遷范圍外另有集體所有土地住宅用房的，在適用低限安置標準時，應當合并計算其住宅用房建筑面積。
被拆遷人在拆遷前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按規定拆除原有宅基地住宅用房的，其原有宅基地住宅用房不予補償安置，并應當在規定的期限內自行拆除。未在規定的期限內自行拆除的，依法。
第三十條被拆遷人選擇調產安置的，其補償安置適用下列規定：
（一）安置用房按基本造價，被拆遷房屋按重置價格結合成新，結算差價；
（二）被拆遷房屋建筑面積超過可安置面積的部分，按重置價格結合成新再增加不超過百分之三百的比例給予補償；適用低限安置標準的被拆遷人，其被拆遷房屋建筑面積按照低限安置標準計算；
（三）實際安置用房建筑面積低于可安置面積的部分，按照拆遷公告時被拆遷房屋所在地段與安置用房同類房屋等級的商品住宅的平均價格扣除基本造價結算；
（四）實際安置用房建筑面積超過可安置面積的部分，按照安置用房交付時所在地段同類房屋等級的商品住宅的平均價格結算。
第三十一條被拆遷人選擇貨幣安置的，其補償安置適用下列規定：
（一）住宅用房可安置面積的補償資金，按照拆遷公告時被拆遷房屋所在地段與安置用房同類房屋等級的商品住宅的平均價格扣除基本造價確定；
（二）被拆遷房屋按重置價格結合成新予以補償；被拆遷房屋建筑面積超過可安置面積的部分，按重置價格結合成新再增加不超過百分之三百的比例給予補償；適用低限安置標準的被拆遷人，其被拆遷房屋建筑面積按照低限安置標準計算；
（三）拆遷人按照本款第（一）、（二）項補償金額再增加一定比例的拆遷補償資金。
拆遷人應當在與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議后三十日內將貨幣補償資金交付被拆遷人。
第三十二條被拆遷人選擇遷建安置的，其補償安置適用下列規定：
（一）拆遷人根據村莊和集鎮規劃以及市和縣（市）、區宅基地管理辦法的規定，提供遷建安置用地；
（二）拆遷人負責遷建用地的通水、通電、通路和場地平整，或者支付相應的建設費用；
（三）被拆遷人按有關規定辦理遷建用地手續和建房審批手續，拆遷人應當予以協助；
（四）被拆遷房屋按重置價格予以補償。
第三十三條被拆遷住宅用房的附屬設施，不作為住宅用房安置依據，由拆遷人給予相應補償。
拆遷人應當對被拆遷住宅用房的裝飾費用予以補償。
第三十四條對利用自有合法住宅用房從事生產經營活動并持有工商營業執照的，拆遷人除按照本章的規定予以補償安置外，還應當適當補償停產、停業的經濟損失。具體補償標準由市和縣（市）、區人民政府另行制定。
第三十五條拆遷住宅用房，被拆遷人選擇調產安置或遷建安置且需要臨時過渡的，拆遷協議中應當明確過渡期限和過渡方式，并由拆遷人提供過渡用房或臨時過渡補貼費。協議約定的過渡期限不得超過兩年。被拆遷人有權選擇過渡方式，拆遷人不得強迫或者拒絕。
拆遷人超過協議規定的過渡期限未提供安置用房或遷建用地的，除繼續提供過渡用房或臨時過渡補貼費外，還應當自逾期之月起另行支付臨時過渡補貼費。
第三十六條拆遷人應當支付被拆遷人搬家補貼費；實行調產安置或遷建安置且需要臨時過渡的，拆遷人應當支付雙倍的搬家補貼費。
第三十七條被拆遷人應當在規定的搬遷期限內完成搬遷；提前搬遷的，拆遷人應當給予適當的獎勵。
第五章非住宅用房補償安置
第三十八條拆遷非住宅用房，對被拆遷人應當實行貨幣安置；符合土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃以及市和縣（市）、區人民政府規定的其他條件的，也可以實行遷建安置。
第三十九條對被拆遷人實行貨幣安置的，依照本條例第二十三條規定確定被拆遷房屋補償安置面積，并按當地房地產市場評估價格給予補償。
第四十條對被拆遷人實行遷建安置的，適用下列規定：
（一）拆遷人應當根據市和縣（市）、區人民政府的規定，結合被拆遷房屋的補償安置面積，提供遷建安置用地；
（二）拆遷人負責遷建用地的通水、通電、通路和場地平整，或者支付相應的建設費用；
（三）被拆遷人按有關規定辦理遷建用地手續和建房審批手續，拆遷人應當予以協助；
（四）被拆遷房屋按重置價格予以補償。
第四十一條拆遷非住宅房屋造成被拆遷人停產、停業以及搬遷、過渡的，拆遷人應當根據被拆遷房屋的建筑面積，結合被拆遷房屋的用途、地段、經營狀況等因素支付一次性經濟補貼費。
對被拆遷房屋中無法恢復使用的電梯、空調、通訊設備等重大設施設備以及被拆遷房屋的裝飾費用，在評估機構按照重置價格結合成新進行評估后予以補償。
第四十二條拆遷學校、醫院、宗教場所、軍事設施、文物古跡等非住宅用房的，其拆遷安置補償應當按照有關法律、法規的規定辦理。
第六章法律責任
第四十三條拆遷人違反本條例規定，有下列情形之一的，由土地行政管理部門責令停止拆遷，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由有關部門依法給予行政處分；造成被拆遷人損失的，依法承擔賠償責任：
（一）拆遷實施方案未經審核和批準而實施拆遷的；
（二）未按拆遷實施方案確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；
（三）未按規定與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議且未經依法裁決進行拆遷的。
第四十四條拆遷人違反本條例規定，有下列情形之一的，由土地行政管理部門責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由有關部門依法給予行政處分；造成被拆遷人損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）未按時將拆遷補償安置資金及其他補償資金交付被拆遷人的；
（二）將拆遷補償安置資金挪作他用的；
（三）提供的安置用房和安置過渡用房不符合國家和省規定的設計規范要求和工程質量標準，或者未按有關規定驗收合格的；
（四）提供的安置用房因拆遷人的原因不能按期辦理房屋所有權證和土地使用權證的；
（五）提供的遷建用地未取得合法批準文件的；
（六）偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規定的拆遷補償安置協議文本的。
第四十五條房地產評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產市場評估價格的，評估結果無效，由土地行政管理部門重新組織評估；對另一方當事人造成損失的，房地產評估機構應當依法承擔賠償責任，并由有關行政管理部門對房地產評估機構和有關責任人員依法給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十六條被拆遷人弄虛作假，偽造、涂改被拆遷房屋有效權屬證明文件的，由土地行政管理部門給予警告，責令限期改正；構成違反治安管理行為的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
阻礙國家工作人員依法執行拆遷公務的，由公安、司法機關依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十七條土地行政管理部門和其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；給被拆遷人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）未按規定拆遷公告的；
（二）對違反本條例規定的拆遷實施方案予以核準的；
（三）未按規定告知被拆遷人和其他利害關系人申請聽證權利的；
（四）對被拆遷人的舉報拒不受理和不依法處理的；
（五）有其他、、行為的。
第七章附則
第四十八條本條例中拆遷住宅用房再增加補償資金的具體比例、臨時過渡補貼費、搬家補貼費、裝飾補償費和拆遷非住宅用房的一次性經濟補貼費的標準和計發辦法，由市和縣（市）、區人民政府另行規定。
第四十九條海曙區、江東區、江北區以及大榭開發區、高新技術產業園區、東錢湖旅游度假區的房屋基本造價、重置價格、商品住宅平均價格由市價格行政主管部門會同市土地、房產行政主管部門測定公布。其他縣（市）、區的房屋基本造價、重置價格、商品住宅平均價格，由當地價格行政主管部門會同土地、房產行政主管部門測定公布，報市價格、土地、房產行政主管部門備案。
第五十條征用集體所有土地以及因公益建設、農村村莊整治、土地整理等占用集體所有土地涉及房屋拆遷的，其房屋拆遷補償安置可參照本條例的有關規定執行。
關鍵詞：房屋拆遷；補償
我國始于20世紀90年代的大規模城市擴張和舊城改造使城市房屋拆遷成為必然，大量的房屋拆遷，改善了居民的居住條件、居住環境，加快了舊城改造的步伐，也保證了城市建設的順利進行。但在拆遷問題中，同時暴露出一些深層次矛盾。近年來，我國房屋拆遷已演化成為最易激發矛盾、引起沖突的領域之一。本應彰顯政府關愛的“民心工程”，在某些地方卻變成了以贏利為目的、動輒不由分說予以強制執行的“擾民工程”，這種現象不容忽視。十多年來，我國國家和地方先后制定了許多關于拆遷補償和安置的法規和規章，但并沒有從根本上解決房屋拆遷中的補償糾紛，不能完全保護被拆遷人的利益。本文旨在通過分析拆遷補償的不合理因素，對城市房屋拆遷的補償事宜提出建議。
一、城市房屋拆遷概述
（一）城市房屋拆遷的普遍性
我國始于20世紀90年代的大規模城市擴張和舊城改造使城市房屋拆遷成為必然，近年來，為適應國家經濟建設快速發展的需要，各地加大了房屋拆遷管理工作的力度。根據相關資料顯示，“九五”期間，全國城鎮累計拆除房屋約3.3億平方米，比“八五”期間增長了近一倍。北京市“九五”期間拆除房屋總量415萬平方米，拆遷戶近14萬戶，被拆遷人數近50萬人。上海市1991年8月至2000年共拆除居住房屋2830萬平方米，拆遷65萬戶居民住房，拆除了6907家單位的房屋。明珠地鐵二期工程，一個項目就拆遷居民7000多戶，拆遷面積21萬平方米，拆除單位190個，面積15萬平方米，拆遷資金29個億，占項目總投資的22％。
大量的房屋拆遷，改善了居民的居住條件、居住環境，加快了舊城改造的步伐，也保證了城市建設的順利進行。但在拆遷問題中，同時暴露出一些深層次矛盾。近年來，我國房屋拆遷已演化成為最易激發矛盾、引起沖突的領域之一。本應彰顯政府關愛、較易贏得群眾擁戴的“民心工程”，近年來在某些地方卻變成了以贏利為目的、動輒不由分說予以強制執行的“擾民工程”，這種現象不容忽視。
（二）．城市房屋拆遷糾紛的復雜性
根據建設部的相關統計，2002年1—8月份共受理群眾來信4820件次，其中涉及拆遷問題的占28%；群眾上訪1720批次，其中反映拆遷問題的占70%，在集體上訪的123批次中拆遷問題占83.7%；國家局近年來接到的關于拆遷問題的信件也逐年遞增，截至2003年8月底，當年該局收到拆遷投訴信件11641封，比2002年同期上升50%；上訪人數5360人次，同比增長47%。一件件因拆遷而起的風波更讓人怵目驚心。震驚國務院的湖南省嘉禾“縣委、縣政府濫用行政權力強制推進房屋拆遷”事件暴露了少數的地方政府嚴重，縱容或者放任違法違規拆遷的惡劣做法；另外，暴力抗遷、自殺抗遷的事例亦頻繁出現：2000年9月12日，安徽省池州市青陽縣下崗工人朱正亮不滿縣政府的舊城改造拆遷安置，在天安門金水橋上自焚；2003年8月22日，南京市鄧府巷39歲的翁彪因為不滿當地拆遷辦強行拆遷，在南京市玄武區鄧府巷拆遷指揮部點燃汽油自焚身亡；2003年10月1日，北京市人葉國強因為不滿房屋拆遷跳入天安門金水河。毋庸置疑，房屋拆遷糾紛已成為值得高度關注、亟待妥善解決的重大和復雜問題。
房屋和土地是城鄉居民的生存之本，土地的地上附著物凝結了被拆遷的原住戶、用戶的資金與勞動力，并且可能是被拆遷人賴以生存和生產的基本物質條件，這類糾紛一旦無法妥善處理就易激化國家與民事行為個體之間的矛盾，公權力與私權利的交鋒往往會產生兩敗俱傷的結局，進而影響到社會的穩定和發展的大局，問題更為復雜。
（三）．當前我國城市房屋拆遷補償的立法及其弊端
1991年6月1日國務院了我國第一部系統規范城市房屋拆遷行為的行政法規《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第78號，以下簡稱舊《條例》）。舊《條例》的對拆遷補償的規定已不適應當前城市房屋拆遷工作的需要，主要是對被拆遷房屋所有人的補償標準過低。舊《條例》規定，對房屋所有人實行作價補償的，作價補償的金額按照所拆除房屋建筑面積的重置價格結合成新結算。而對房屋的使用人則實行現房安置。兩相比教，房屋所有人得到的補償可能遠低于房屋使用人，導致房屋所有人對拆遷的積極性不高，甚至產生抵觸情緒；同時，舊《條例》對拆遷單位的資金運用缺乏有效的監管，出現由于拆遷單位取得拆遷許可證后抽逃資金，導致安置房不能及時建設、補償資金不能及時到位的情況。
針對這些弊端，2001年11月1日《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱新《條例》）開始實施。到目前為止，取得了明顯成效，但仍存在拆遷評估隨意性大的問題。拆遷評估是否準確，決定了拆遷補償是否公平、公正，被拆遷人的合法權益能否得到有效保證。一些評估機構違法操作，按照委托人的要求或與拆遷人串通，做不實評估；甚至有些城市拆遷評估為獨家經營，缺乏監督，評估實際難以達到市場價格的標準，損害了被拆遷人的合法權益，而被拆遷人對評估結果有異議時難以得到合理解決。
（四）.國外立法情況
國外立法無“拆遷”的說法，但是按照國外的立法及釋義，其“有償征收”（指政府依法有償取得財產所有人的財產的行為），究其實質，應該就是我國所說“拆遷”。美國的有償征收制度是這樣設計的：
美國聯邦憲法對政府實施強制征稅來保護公民的財產。在《權利和自由法案》（即美國憲法前十條修正案）中，第五修正案規定：無論何人，“不經正當法律程序，不得被剝奪生命、自由或財產。不給予公平補償，私有財產不得充作公用”。規定在保護公民私人財產的同時默示了聯邦政府享有行使有償征收的權利，條件是正當程序、公共使用和公平補償。其中公平補償常以“對公眾和私有財產所有人同樣公平”為標準，雙方是否能夠真正簽訂合理的征收補償合同，關鍵在于被征收人是否得到了合理的補償。具體包括：第一，合理的主體。即不僅財產的所有人有權得到補償，財產的相關使用收益人如房屋的承租人也有權得到補償。第二，合理的客體。即獲得補償的對象不僅包括房屋本身，還應當包括其附屬物以及與該地產商譽相關的無形資產。第三，合理的估價。即對被征收物補償的價金應以“公平的市場價值”為依據。而目前對公平的市場價值最普遍的評估方式是各自單獨聘請資產評估師作出評估報告（雖然資產評估師的報告并非絕對完美和科學）；如果雙方各自獨立的評估報告結論相差懸殊，則由法庭組成的陪審團裁定。在美國的司法實踐中，法院通常會認定高出政府補償價格的評估報告。
德國現行公益征收制度的基本原則主要規定于德國基本法（憲法）第14條中。依據基本法的思想，一個合憲的公益征收行為，必須予以公正的補償。同時，為了確保公民的財產權在征收時獲得補償，規定對財產進行征收必須依據法律，而且立法必須同時規定征收補償的“額度”和“種類”有效，這種“無補償即無征收”的規定，促使財產權保護、征收和補償在法律上融為一體。
二、城市房屋拆遷的補償
（一）補償的概念
在我國，城市拆遷補償，是指在城市建設和開發過程中，由于拆除房屋而給予房屋所有權人的補償，是典型的行政補償。
（二）補償的原則和標準
世界大多數國家對拆遷補償的原則和標準是在土地征收制度中加以規定的。前文概括介紹了美國征收制度中的“合理補償”原則，美國的合理補償所要依據的公平市場價格，既包括財產的現有價值，也包括財產未來贏利的折扣價值。英國則主要按征收土地之前的市場價格計算，如果被征土地因變為公共用地造成地價上漲，原則上不考慮上漲部分的補償。
法國實行“公平補償”原則，在占用被征收財產前，事先支付補償，公平補償被征收人的損失。
德國實行“公正補償”，在征收時的補償協議價格計算標準，以官方公布征收決定時的被征土地交易價格為準。
根據憲法，日本實行“正當補償”，其補償范圍主要包括：產權損失、財產損失、失業損失和其他損失等。此外，日本還專門規定了要“按正常市場交易價計價”的原則。可見這里所說的正當補償實際上是一種比較全面的補償。
由此看來，各國憲法確定的征用補償程度雖不完全相同，但它們多少都受到傳統憲法理論的影響，有的要求“充分”補償，有的規定“公平”或“公正”補償，有的要求“適當”或“合理”補償。“合理補償”、“正當補償”和“公平補償”，一般說來，是指補償價值與被征用財產價值大體相當。但“合理”、“正當”和“公平”都是空泛的表達方法，從現實情況來看，認定何為“適當”與“合理”的權力顯然握于政府之手，被征用財產的人無權要求。“適當補償”和“相當補償”則是一種較低標準的補償，即只要給予補償即可。從“充分補償”、“合理補償”再到“適當補償”，從本質上都是不完全補償。
相比較而言，我國的《憲法》僅言明了“給予補償”，《〈物權法〉草案建議稿》也只是規定了“公平補償”，除此之外再無更高層次的補償。如前所述，“公平”是空泛的說法，對國家“公平”和對個人“公平”的標準肯定不同，而且公平補償的操作權掌握在政府手中，被拆遷人的利益無法得到正當的伸張。所以至少我國立法應規定補償的標準為“充分補償”，才可能保護被拆遷人權益。
當前許多國家補償的標準是按照被拆除房屋的當期房地產市場價格為依據的。我國新《條例》第24條規定，貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。這在我國是一個進步，它打破了以往以房屋重置價作為補償標準的舊模式，在綜合考慮房屋位置、用途、建筑面積等諸多影響房價的因素之后按市場評估價來確定補償價格，這相對來說是比較客觀公正的，在一定程度上保障了被拆遷免受或少受欺詐。
（三）補償的法律程序
對于整個房屋拆遷過程，被拆遷人最關心的實際問題是自己能夠獲得多少補償，如果補償能夠讓被拆遷人滿意，就不會存在拆遷難和強制拆遷引發的諸多問題。
根據新《條例》第23條的規定：“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換……被拆遷人可以選擇拆遷補償方式”。依照法律和法規的規定，在我國，拆遷的補償方式有貨幣補償和房屋產權調換兩種方式，而除了法規有明文規定的情況需要指定的補償方式外，當事人可以自由選擇貨幣補償或者是房屋產權調換。雖然實行產權調換看似對被拆遷人有利，但往往由于被調換房屋不能達到被拆遷人要求或者遲遲不能交房而導致被拆遷人處于無家可歸的狀況，對拆遷人并不能進行有效補償；根據當前國際通行標準和我國的實際情況，貨幣補償即金錢補償是最實用最靈活最便捷的補償方法，雖然有時實物補償給人一種真實感，“有房在手，萬事不愁”，但從某種意義上講，在實際中，“金錢賠償雖非理想但相當實用”，被拆遷人可以即刻領取補償金再尋找住房，盡可以選擇符合自己意愿的房屋。所以，我們選擇房屋拆遷的金錢補償作為對拆遷人的補償方式，在此重點闡述金錢補償的法律程序。
根據新《條例》的規定，補償的程序分三個階段：公告、雙方協商達成補償協議、發放補償款。公告階段要求政府決定拆遷時在公告中明確補償的標準，即按照房地產市場評估價格確定，這也是被拆人的知情權；在雙方協商達成補償協議的階段，被拆遷人可以充分行使自己的權利發表意見，也可以自己聘請資產評估師對被拆遷的房屋進行價格評估，雙方確定具體的補償價格，如果不滿意政府的補償價，可以依法提訟；在發放補償款階段，拆遷人應當盡快將補償款發放給被拆遷人，使被拆遷人因拆遷受到的損失降至最低。
在政府的拆遷補償中，各個階段都應該嚴格依照法律程序來進行，這樣才能保證被拆遷人得到合理補償，防止行政部門，法律程序一方面是對行政部門行使職權的監督，另一方面可以保證拆遷工作的效率。拆遷工作涉及千家萬戶，關系到權利人的切身利益，所以必須以嚴格的行政程序規范拆遷補償，這樣才能有效解決拆遷矛盾，同時防止因拆遷引起的被拆遷人以過激方式對抗拆遷的事件。
（四）當前拆遷補償的難點及處理辦法
我國新《條例》第4條規定：“拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。”該條的規定，實際涉及兩個問題：一是是否給予補償；二是給予何人補償。對于是否補償的問題，答案顯然是肯定的。但關于補償與安置的對象，我認為是補償的難點。
根據新《條例》第4條的規定，補償與安置的對象是“被拆遷人”，而根據該條第三款的規定，被拆遷人的范圍限于“被拆遷房屋的所有人”。所有人也就是所有權人。也就是說，拆遷人僅對被拆遷房屋的所有權人進行補償和安置。事實上，隨著社會的發展，當前房屋所有權人與其所有物之間的關系日漸復雜，所有權人有時只是所有物的法律上的歸屬主體，對于所有物的占有、使用甚至收益權越來越普遍地由所有權人以外的其他人享有，存在于所有物尤其是房屋之上的其他權利日漸增多，主要包括債權如承租人的權利、用益物權如承包經營權和典權、擔保物權如抵押權。在被拆遷的房屋上存在所有權人以外的其他民事主體的民事權利的情況下，僅僅保護所有權人的利益，就顯得不盡合理，也應當同時規定對因房屋拆遷而受到損失的其他與該房屋有直接關系的權利人進行適當補償。
常見的對非所有人被拆遷人的拆遷是租賃財產的拆遷。如果財產所有人將財產出租給承租人，此時發生征收，那么承租人的財產權將受到影響。我國新《條例》第13條第2款規定：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。”第27條規定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”根據這些規定，在現實生活中遇到此問題，目前一般作如下處理：出租房屋被拆遷，若建設單位安置的新房，產權仍歸原房主，原房屋已存在的租賃關系依然有效，可按租賃合同繼續執行，出租人不得以拆遷為借口，終止租賃合同，收回房屋，意即“拆遷不破租賃”，但因所補償安置的房屋與被拆遷房屋原狀有所不同，租賃雙方也可根據實際情況，對租金作相應的調整。已租賃的非居住房屋被拆遷時，建設單位可根據使用人的實際情況和要求，安置新房或作價補償。如果采取安置新房的形式，原租賃關系可繼續保持；如果安置后的房屋，不適合承租人原用途，房屋租賃雙方可以解除合同，承租人的用房由建設單位另行安置，如果采取作價補償的形式，房屋租賃關系自然解除，承租人的用房由建設單位安置。
房屋抵押是指房屋所有人以房屋作為抵押物，向債權人擔保債務履行的一種方式。抵押房屋的所有人為抵押人，債權人為抵押權人。新《條例》第30條規定：“拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。”我國《擔保法》對于怎樣在拆遷過程中保護抵押權人利益未作規定，僅能參照抵押權的實現理論；建設部《城市房地產抵押管理辦法》第38條規定：“因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人；抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。”依據相關法規和有關擔保的理論，抵押房屋拆遷補償目前一般作如下處理：補償形式可以實行產權調換，也可以作價補償。對拆除設有抵押權的房屋實行產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。抵押權人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內達不成抵押協議的，可以由拆遷人提出補償安置方案，報拆遷主管部門批準，并對設有抵押權的房屋做好勘察記錄，辦理證據保全后，實施拆遷；設有抵押權的房屋實行產權調換時，抵押人應當以償還的房屋作為抵押標的物，并與抵押權人重新簽訂抵押協議。為了維護抵押權人的合法權益，產權調換后原抵押關系應當繼續維持，抵押人不能以此為借口擅自解除原抵押關系。在拆遷的期限內，抵押人如選擇產權調換的補償形式，應當與抵押人就調換后的房屋作為抵押標的物達成原則上的一致，拆遷人對此給予補償。拆除設有抵押權的房屋實行作價補償的，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者由抵押人清償債務后，方可給予補償。如抵押人選擇作價補償形式的，應當先由抵押人償還抵押權人的借款，然后再領取補償金。由于拆遷，被拆遷人可以解除原抵押關系，但不能因此侵犯抵押權人的合法權益。如果被拆遷人無力先還清債務，拆遷人有權暫不支付補償金等，抵押人、抵押權人、拆遷人三方共同協商一致后，再向抵押人支付，以保證債權的實現。
而拆遷房屋上的其他權利人的補償，可以參照租賃房屋拆遷和抵押房屋拆遷補償的做法，對被拆遷所有權人和非所有權人作出補償。
綜合上述分析，我認為目前我國現行法中對拆遷過程中補償問題的相關規定不甚詳盡，首先應當確立“充分補償”原則，借鑒相關國家和地區的做法，將補償的項目詳細做出規定，以便對政府的補償起到監督和限制的作用，同時使被拆遷人對補償的原則和項目有了充分了解，更有利于保護自身的權利；其次，應當從立法上明確對房屋使用人的保護，新《條例》第4條規定拆遷人僅對被拆遷房屋的所有人進行補償和安置是不全面的，應當規定，拆遷人對因房屋拆遷而受到損失的其他與該房屋有直接關系的權利人進行適當補償，或者將“被拆遷人”界定為“所有人和其他與該房屋有直接關系的權利人”，在保護房屋所有人利益的同時同樣使利害關系人的利益得到全面保護，以體現立法的公平、公正。
參考文獻
著作類：
1．陳新民：《德國公法學基礎理論》，山東人民出版社2001年版。
一、城市征地拆遷工作情況
自《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，我縣實施的城南沿江大道建設工程等房屋征收項目嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《市貫徹實施＜國有土地上房屋征收與補償條例＞若干意見（試行）》等法律法規進行操作。我們在房屋征收過程中堅持公平補償、決策民主、程序正當、結果公開的原則，充分保證了房屋征收項目的合法性；保證了被征收人的知情權、參與權；保證了被征收人房地產的合法權益。
對于在房屋征收過程中出現的各種矛盾，我們派工作人員及時與被征收人溝通，對征收條例不懂、對政策不清楚的我們及時給予解答。對已實施完成，但存在的工程項目，我們派該工程項目的工作人員及分管領導及時與人溝通，對合理的意見、建議我們充分采納，對不合理的要求我們給予解釋清楚。《國有土地上房屋征收與補償條例》實施以來我縣還沒有出現一例強制拆遷。
1．及時成立征收部門明確工作職能。國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，縣人民政府于2011年8月25日下發石府辦抄字[2011]360號文件，縣機構編制委員會于2011年12月12日下發石編發[2011]24號文件通知，將縣房產局下屬縣城鎮房屋拆遷管理辦公室歸并到縣征地拆遷安置辦公室。單位規格和性質為正科級全額撥款事業單位。主要職責：為縣人民政府指定的國有土地上房屋征收工作部門；負責全縣規劃范圍內征地拆遷安置工作的綜合組織協調與管理；主要承擔《國有土地上房屋征收與補償條例》在我縣的貫徹實施。單位成立至今，通過全體房屋征收干部職工的共同努力，我縣的房屋征收與補償工作取得了較滿意的社會效益。
2、依法征收，加大宣傳，提高房屋征收與補償公信力。隨著城市化進程，城市結構的調整，舊城改造步伐的加快，為全面貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》把握界定公共利益的基本要求，維護廣大人民群眾正常生活秩序和社會和諧穩定。一是加大了對《國有土地上房屋征收與補償條例》的宣傳力度。我們利用廣播電視、宣傳車、宣傳標語、網絡等多種形式開展對《國有土地上房屋征收與補償條例》進行全方位的宣傳和報道，將房屋征收的項目實施范圍，征收與補償程序、安置方式、安置地點、征收補償、補助及獎勵標準、安置保障的措施、以及房屋征收范圍內調查的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等調查結果一一進行公示。讓廣大人民群眾充分認識到貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》是做好我縣危舊房改造、舊城改造，調整城市結構，完善城市功能，做好環境治理，提升城市品位的公共利益需要，確保房屋征收各項建設活動符合國民經濟和社會發展、土地利用總體規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建計劃項目列入市、縣國民經濟和社會發展年度計劃；確保房屋征收與補償工作程序符合《條例》規定的程序要求。二是房屋征收補償項目方案進行了組織論證和社會穩定風險評估。房屋征收補償決定征求群眾意見。我縣在房屋征收與補償決定前，嚴格按照相關規定進行社會穩定風險評估，涉及被征收人數量較多的，經縣政府常務會議討論決定，在作出房屋征收前，征收補償費用足額到位，專戶存儲、專款專用。房屋征收部門擬定征收補償方案，報縣人民政府。縣人民政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求群眾意見，將征求意見情況和公眾意見的情況進一步公布。縣人民政府在作出房屋征收決定后及時公告。公告內容包括房屋征收與補償方案和行政復議，行政訴訟等事項，使我縣的房屋征收與補償方案具有較好的科學性、合理性、經濟性和社會穩定性。三是認真貫徹落實房屋征收與補償應遵循決策民主，程序正當，結果公開的原則。房屋征收評估機構的確定由被征收人在規定時間內協商選定。在規定時間協商不成的，由我辦組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采用搖號、抽簽等隨機方式確定。通過上述一系列的依法征收、宣傳發動工作，房屋征收與補償工作在廣大人民群眾心目中起到了相互溝通，正確引導，工作協調的作用，同時增強了房屋征收與補償工作人員的工作責任感，提高了房屋征收與補償工作的公信力。
3.《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后啟動的新項目正在順利實施。2011年9月我縣依法啟動了縣城南沿江大道建設工程，該項目征收涉及私房270戶，其中企業、事業單位18戶，征收房屋總面積約11.4萬平方米。該項目是新條例出臺后我縣實施的第一個房屋征收項目。為了確保該項目圓滿完成，領導非常重視，廣大人民群眾也非常關注。房屋征收與補償工作人員嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的程序流程和要求，依法做好房屋征收與補償工作。面對釘子戶，工作人員采取配對做好釘子戶的工作，發揚敢于負責、敢于拼搏、敢于攻堅、敢于創新、敢于碰硬，爭當建設先鋒隊，樂做城市守護人的精神，做到不分節假休息日，及時主動上門做好各項工作。面對難題領導親自出面，力爭達成協議。在工作中我們發揚“白加黑、五加二”等連續作戰的工作作風。目前，該工程項目進展順利，基本上都簽訂了房屋征收補償安置協議。
4.堅持以人為本，妥善做好老項目工程的收尾工作。目前我縣還有2個老項目正在收尾階段，即：縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項目、縣城西外路建設工程。三個項目還有約6戶尚未簽定拆遷補償安置協議，其中縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項目所剩4戶經過裁決已向縣法院申請了強拆，法院已受理；縣城西外路建設工程所剩約2戶正在協調之中。我縣對于已經辦理了《房屋拆遷許可證》的老項目，按新條例規定，除了不實施行政強拆以外，其它的都按老條例實施。我縣督促了拆遷人要把老項目收尾工作抓緊搞完，而且不能引發矛盾。在拆遷工作中要把工作做細、做實，要依法行政，文明拆遷。被拆遷人有疑問的，我們耐心解釋，盡量減少矛盾，減少對立面，確實維護被拆遷人的合法利益。
二、存在不足
1.我們在啟動新項目按新條例實施操作方面還欠缺經驗，建議上級業務主管部門要定期對我們業務指導和培訓。
2、到目前我們縣所有的項目都有異地土地安置，如果一旦取消異地土地安置，估計房屋征收難度要加大。
3.征地拆遷案件處理方法不夠多，效果不太明顯，致使部分矛盾糾紛化解的不夠及時。
三、下一步工作打算
（一）加大房屋征收相關法律法規的宣傳貫徹力度。采取發放宣傳單、橫幅、舉辦培訓班、召開座談會等多種形式，加強房屋征收法律法規和政策宣傳力度，牢固樹立科學發展理念和以人為本思想。
（二）進一步規范房屋征收程序。認真總結房屋征收工作經驗，及時查找房屋征收工作存在的問題和不足并進行整改。制定出臺重大項目社會風險評估辦法等各種配套方案，進一步完善工作措施，規范征地拆遷補償程序。同時，建立日常督查工作機制，由國土、城建、監察、審計、法制等部門不定期對全縣征地拆遷工作進行督查，對不符合政策規定的征地拆遷行為及時糾正，對違法違規行為嚴肅查處，并追究相關責任人的責任，堅決杜絕違法違規行為的發生。
第一條為知強城市房屋拆遷管理，保障城市建設順利進行，維護拆遷當事人的合法權益，根據國家有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條凡在本省城市規劃區內國有土地上因實施城市建設需要拆除房屋及其附屬設施的，適用本條例。
第三條本條例所稱拆遷當事人，包括拆遷人和被拆遷入。
拆遷人是指依法取得拆遷許可證的單位和個人。
被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬設施的濟有人(包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人)和使用人。
第四條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市基礎設施建設、舊區改建、改善城市環境和居民居住條件，促進城市的可持續發展。
城市房屋拆遷，必須加強對文物古跡的保護。在拆遷的安置中應當尊重少數民族的風俗習慣
第五條城市房屋拆遷必須按照本條例的規定，對被拆遷人進行補償或者安置；被拆遷入應當在規定的期限內完成搬遷。
第六條省人民政府建設行政主管部門主管全省的城市房屋拆遷管理工作。
市、縣(市)人民政府城市房屋拆遷行政主管部門主管本行政區域內的城市房屋拆遷管理工作。
計劃、規劃、土地、公安、物價、文物、工商行政管理等有關部門應當按照各自的職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作。
第七條縣級以上地方人民政府應當加強對城市房屋拆遷工作的領導，對城市綜合開發地區和重點工程建設需要拆遷的，可以統一組織實施。對在城市房屋拆遷工作中有突出貢獻的單位或者個人給予表彰和獎勵。
第二章拆遷管理
第八條城市房屋拆遷實行委托拆遷或者自行拆遷。
拆遷人委托拆遷的，委托雙方當事人應當簽訂書面委托拆遷協議，拆遷人按照規定支付委托拆遷費。
拆遷人自行拆遷的，應當經房屋拆遷行政主管部門批準。
接受委托拆遷的單位，必須取得城市房屋拆遷資格證書。城市房屋拆遷單位的資格管理辦法由省建設行政主管部門制定。
房屋拆遷行政主管部門不得接受委托拆遷。
第九條拆遷申請人需要拆遷房屋及其附屬設施，應當向所在地房屋拆遷行政主管部門申請拆遷立項。申請拆遷立項時應當根據不同項目，提交下列相關材料：
(一)拆遷申請書；
(二)拆遷計劃和拆遷方案；
(三)國有土地使用權批準文件3
(四)建設項目批準文件；
(五)建設用地規劃許可證；
(六)房地產開發經營許可證；
(七)拆遷人的資信證明文件；
(八)委托拆遷協議書；
(九)其他需要提交的相關材料。
第十條房屋拆遷行政主管部門接到拆遷立項申請，應當在三十日內作出是否準予立項的決定。符合立項條件的，發給拆遷許可證；不符合條件的，應當出具不予立項決定書，退回申報材料。
第十一條拆遷人必須按照房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍和拆遷期限實施拆遷，并按照有關規定繳納拆遷管理費。
第十二條拆遷人申請拆遷時，用于被拆遷人的拆遷補償安置資金必須足額到位，并存入指定的銀行帳戶，白房屋拆遷行政主管部門核實并監督使用。
第十三條拆遷范圍確定后，房屋拆遷行政主管部門應當通知有關部門，在拆遷范圍內暫停辦理下列事項：
(一)公安機關辦理的遷入居民戶口或者居民分戶。但因出生、軍人復員轉業退伍、婚姻、大中專畢業、刑滿釋放等確需遷入戶口或者分戶的，經縣級以上人民政府批準后方可辦理。
(二)城市房屋、土地管理部門辦理的房屋、土地使用權買賣、交換、贈與、租賃、抵押、折產等手續。但人民法院或者仲裁機構生效的判決、裁決執行的除外。
(三)規劃、建設部門辦理的房屋新建、改建、擴建和裝修等批準手續。
(四)工商行政管理部門辦理的營業執照。
前款規定的事項，其停辦期限不得超過一年。因特殊情況需要延長停辦期限的，拆遷人必須報當地房屋拆遷行政主管部門審核批準，延長期限最長為六個月。
第十四條房屋拆遷許可證一經發放，房屋拆遷行政主管部門應當將拆遷人、實施拆遷單位、補償安置方式、拆遷范圍、拆遷期限、過渡期限、搬遷期限等情況予以公告。
拆遷公告后，房屋拆遷行政主管部門、拆遷人及有關單位應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
第十五條在公告規定的拆遷期限內，拆遷當事人應當按照本條例的規定就拆遷補償或者安置等事宜簽訂書面協議。
協議應當明確補償方式、辦法、數額，安置地點、面積，搬遷期限、過渡方式及違約責任等。
協議簽定后，應當報房屋拆遷行政主管部門備案。
第十六條拆遷當事人在公告規定的期限內達不成協議的，由批準拆遷的房屋拆遷行政主管部門調解或者作出裁決。拆遷人或者被拆遷人是批準房屋拆遷行政主管部門的，由同級人民政府裁決。當事人對裁決不服的，可在裁決通知書送達之起十五日內向人民法院。訴訟期間拆遷人已給予被拆遷人補償、安置或者提供周轉房的，不停止拆遷的執行。但法律、法規規定停止執行的除外。
第十七條在房屋拆遷公告規定的或者本條例第十六條規定的裁決作出的拆遷期限內，被拆遷人無正當理由拒絕搬遷的，縣級以上人民政府可以作出責令限期拆遷的決定；逾期不搬遷的，由縣級以上人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由作出裁決的房屋拆遷行政主管部門申請人民法院強制拆遷。
第十八條拆遷人拆除房屋應當在房屋拆除前到當地城市房地產管理部門辦理房屋拆除登記手續，并于房屋拆除后三十日內辦理房屋注銷登記手續，繳銷原房屋權屬證書。
拆遷涉及土地使用權變更的，必須依法辦理土地權屬變更登記手續。
第十九條房屋拆遷行政主管部門在對拆遷活動進行監督檢查時，被檢查者應當如實提供有關情況和資料，檢查者有責任為被檢查者保守技術和業務秘密。
第二十條拆遷人應當及時整理并妥善保管拆遷檔案資料，在完成拆遷后三十日內向房屋拆遷行政主管部門移交拆遷檔案資料并辦理有關手續。
房屋拆遷行政主管部門應當建立、健全拆遷檔案制度，加強對拆遷檔案資料的管理。
第三章拆遷補償
第二十一條拆遷人對被拆除房屋及其附屬設施所有人的拆遷補償，實行貨幣補償或者房屋補償。具體補償方式由拆遷人和被拆除房屋所有人協商確定。
第二十二條拆除住宅房屋實行貨幣補償的，應當按照被拆除房屋所在區位和原建筑面積的重置價格結合成新確定。
設區的市人民政府可以根據前款規定制定相應的補償標準。
按照城鎮住房制度改革政策購買的房屋的拆遷補償，國家和省另有規定的，從其規定。
第二十三條拆除非住宅房屋，實行貨幣補償的，其補償價款應當按照被拆除房屋的市場評估價格確定。
第二十四條拆遷人對被拆除房屋所有人實行房屋補償的，按照本條例第二十二條、第二十三條的規定確定被拆除房屋的補償價款，結合所補償房屋的價值，與被拆除房屋的所有人結清差價。
補償的房屋包括按照規定提供的經濟適用房和可供被拆遷人選擇的其他商品房，其建設質量應當符合國家和省規定的技術規范和標準。
第二十五條被拆除房屋需要評估的，必須由依法成立的具有房地產評估資質的機構辦理。
評估機構對拆除房屋的評估應當堅持公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和程序進行。
第二十六條拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，給予適當補償。
第二十七條拆除用于非營利的公益事業的房屋及其附屬物，拆遷人應當按照其原性質、規模予以重建，或者按照重置價格給予補償，或者由當地城市人民政府按照城市規劃統籌安排。
第二十八條拆除出租的住宅房屋，實行房屋補償的，原租賃關系可以繼續保持，原租賃合同條款應當作相應修改。
拆除出租住宅房屋實行貨幣補償的，出租人與承租人應當解除房屋租賃合同。拆除出租的非住宅房屋，出租人與承租人應當解除房屋租賃合同。
解除租賃合同的，拆遷人應當按照本條例第三十七條的規定對承租人進行補助。
第二十九條拆除非住宅房屋的所有人具備下列條件的，其房屋應當按照營業用房給予補償：
(一)持有的房屋所有權證用途欄內標明“營業”或者“生產”等字樣；
(二)取得營業執照、稅務登記證并有納稅記錄；
(三)房屋所有權證、營業執照和稅務登記證注明的營業、生產的地點、時間相一致。
營業用房的補償辦法按照本條例第二十三條、第二十四條、第四十三條的規定執行。
第三十條拆除的房屋存在產權、債務糾紛的，由當事人協商解決；在拆遷公告規定限內未解決的，由拆遷人提出補償方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷行政主管部門批準，并辦理證據保全手續后，可先行拆除；待糾紛解決后，按照本條例第二十二條、第二十三條的規定給予補償。
第三十一條拆除設有抵押權的房屋實行貨幣補償的，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者由抵押人清償債務或者向當事人雙方約定的第三人提存后，方可給予補償。
對拆除設有抵押權的房屋實行房屋補償的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。抵押權人和抵押人在房屋拆遷主管部門公告的期限內達不成抵押協議的，由拆遷人按照本條例第三十條的規定實施拆遷。
第四章拆遷安置
第三十二條對被拆除房屋使用人按照本條例的規定予以安置的，應當妥善置。
被拆除房屋使用人是指在拆遷范圍內具有常住戶口的公民和在拆遷范圍內具有營業執照或者作為正式辦公地的機關、團體、企業、公司、事業單位。
第三十三條被拆除房屋使用人的安置地點，應當根據城市規劃對建設地區的要求和建設工程的性質，按照有利于實施城市規劃和城市舊區改建的原則磅定。
第三十四條拆除非住宅房屋的，按照原建筑面積安置。
第三十五條拆除住宅房屋的，按照原建筑面積或者原使用面積進行安置。
對被拆除房屋使用人按照原面積安置住房低于當地人民政府規定的住房解困標準的，可以增加安置面積，并按照規定交納超面積安置費。
第三十六條被拆除房屋使用人因拆遷而遷出的，由拆遷人付給搬家補助費。
第三十七條被拆除房屋的所有人與使用人為同一人并實行貨幣補償的，由被拆除房屋的所有人自行尋找安置用房，拆遷人付給被拆除房屋所有人三·個月的臨時安置費。
第三十八條拆除出租的公有住宅房屋，實行貨幣補償的，由被拆除房屋的所有人按照古關規定安置使用人。
第三十九條拆除出租的非住宅房屋由使用人自行安置。
第四十條安置用房不能一次解決的，應當在協議中明確過渡期限。
在規定的過渡期限內，被拆除房屋使用人自行安排住處的，拆遷人應當付給臨時安置費；由拆遷人提供周轉房的，不付給臨時安置費。
第四十一條拆遷人、被拆除房屋使用人雙方應當遵守過渡期限的協議。拆遷人不得擅自延長過渡期限’；由拆遷人提供周轉房的，被拆除房屋使用人到期不得拒絕遷往安置用房、騰退周轉房。
第四十二條由于拆遷人的責任使被拆除房屋使用人延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆除房屋使用人，從逾期之日起應當增加臨時安置費。
由于拆遷人的責任使被拆除房屋使用人延長過渡期限的，對由拆遷人提供周轉房的被拆除房屋使用人，從逾期之日起應當付給臨時安置費。
第四十三條拆除非住宅房屋造成停產、停業引起經濟損失的，由拆遷人付給補助費。
第四十四條臨時安置費、超面積安置費、搬家補助費、停產停業補助費，其具體標準和實施辦法由設區的市人民政府根據當地情況制定。
第五章法律責任返回目錄
第四十五條違反本條例規定，有下列行為之一的，由房屋拆遷行政主管部門予以警告、責令停止拆遷，并可處以一萬元以上十萬元以下的罰款：
(一)單位或者個人未取得房屋拆遷許可證，擅自拆遷的；
(二)拆遷人擅自改變拆遷范圍和期限約3
(三)單位或者個人委托未取得拆遷資格證書的拆遷單位進行拆遷的。
第四十六條在城市規劃區范圍內，對違反城市規劃進行拆遷的單位和個人，應當按照《城市規劃法》的有關規定給予處罰。