時(shí)間：2022-08-17 10:50:37
導(dǎo)語(yǔ)：在合作建房協(xié)議的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】思想政治；供電企業(yè)；創(chuàng)新方法
一個(gè)民族的進(jìn)步需要的是創(chuàng)新，而創(chuàng)新也是國(guó)家發(fā)達(dá)興旺的推動(dòng)力。對(duì)于國(guó)家而言也只有不斷的進(jìn)步才能國(guó)強(qiáng)、民富。創(chuàng)新對(duì)于供電企業(yè)而言是核心是靈魂，所以對(duì)于思想政治工作而言也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一大優(yōu)勢(shì)。無(wú)論是理論、方法，還是機(jī)制、體系，都應(yīng)從基本的思維上進(jìn)行改革和創(chuàng)新，讓思想政治工作發(fā)揮出應(yīng)有的作用，推進(jìn)供電企業(yè)中思想政治工作的發(fā)展和提升。
一、對(duì)于供電企業(yè)而言思想政治工作的重要性
（一）思想工作的重要性
工作的核心是思想政治工作，而在工作中以思想政治為主，這也是我國(guó)的主要思想。供電企業(yè)的改革和完善過(guò)程經(jīng)常會(huì)遇到一些難題，這些難題結(jié)合了我黨的理論、我國(guó)當(dāng)下的國(guó)情、企業(yè)自身的發(fā)展來(lái)分析出解決矛盾的方法，進(jìn)而保障企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。
（二）為發(fā)展提供政治保障
對(duì)于電力企業(yè)而言，思想政治工作堅(jiān)持走平民路線，主張“從職工中來(lái)，依靠員工去”。供電企業(yè)在發(fā)展內(nèi)部的思想政治工作時(shí)能夠?qū)T工的工作責(zé)任和事業(yè)感激發(fā)出來(lái)，將職工的對(duì)于工作的積極性和熱情發(fā)揮到極致，以及團(tuán)結(jié)的精神，為企業(yè)貢獻(xiàn)自己的一份力量，同時(shí)也能夠提升企業(yè)的內(nèi)部管理水平。對(duì)于相關(guān)的管理工作人員要而言要轉(zhuǎn)換自身的思維，打破傳統(tǒng)，提升自身對(duì)于崗位的職業(yè)適應(yīng)能力，提升業(yè)務(wù)水平，為企業(yè)在如此競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中獲得一份立足之地，打開(kāi)市場(chǎng)，增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，構(gòu)建和諧的供電企業(yè)。
（三）保障穩(wěn)定的隊(duì)伍建設(shè)
對(duì)于當(dāng)前的供電企業(yè)而言，勞動(dòng)用工制度也是十分多樣的，如合同工、勞務(wù)派遣工、返聘工、臨時(shí)工等等，這些不同的用工制度也為供電企業(yè)的隊(duì)伍管理建設(shè)制造了許多難題。例如由于用工制度不同，對(duì)于職工的獎(jiǎng)勵(lì)制度、待遇問(wèn)題、工作強(qiáng)度等等問(wèn)題相繼發(fā)生，大大影響員工的工作熱情和積極性。而這些難題的解決完全可以依靠思想政治工作，通過(guò)對(duì)思想上的引導(dǎo)為團(tuán)隊(duì)起到一定的保護(hù)作用，保障隊(duì)伍的穩(wěn)定，推進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。
二、思想政治工作在供電企業(yè)中存在的問(wèn)題
（一）缺少對(duì)思想政治工作的激情和信心
對(duì)于供電企業(yè)中，其管理和發(fā)展都對(duì)思想政治工作缺少激情，不能從根本認(rèn)知思想工作的重要性，相關(guān)部門(mén)輕視思想政治工作，重視企業(yè)的生產(chǎn)任務(wù)，輕視員工人心的以德服人，重視用規(guī)章制度約束職工。尤其是企業(yè)中的生產(chǎn)部門(mén)仍是將生產(chǎn)放在首位，安全生產(chǎn)是企業(yè)的核心，而思想政治工作是輔助，慢慢便敷衍了事，沒(méi)有將思想政治工作放在企業(yè)運(yùn)行的歷程中，在工作中只看著生產(chǎn)，不注重對(duì)員工的要求，忽視思想作用。
（二）對(duì)于思想政治工作的意識(shí)不協(xié)調(diào)
在傳統(tǒng)意義上思想政治工作還沒(méi)有完全成熟，在供電企業(yè)中仍然有許多員工認(rèn)為思想政治工作是相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和政治員工的任務(wù)，和自身毫無(wú)關(guān)系，也沒(méi)有將思想政治工作的用作取得一定的重視。同時(shí)相關(guān)部門(mén)的職員也沒(méi)有對(duì)思想政治工作有著一個(gè)清晰明了的認(rèn)知，對(duì)工作開(kāi)展的缺少積極性，也沒(méi)有聯(lián)合企業(yè)中相關(guān)部門(mén)共同參與活動(dòng)，導(dǎo)致工作形式單一，方式手段簡(jiǎn)單。其時(shí)效性和主體性都不夠強(qiáng)烈，導(dǎo)致整體性缺乏。
（三）不適應(yīng)當(dāng)下企業(yè)的發(fā)展
供電企業(yè)中的政治部門(mén)建設(shè)較為傳統(tǒng)老舊，其穩(wěn)定性和整體性以及員工的工作素質(zhì)和工作方法都依然不適合當(dāng)今的企業(yè)發(fā)展需求。雖然各個(gè)階層的企業(yè)都在改革中創(chuàng)建了政治部門(mén)，相關(guān)負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)也在上升，但相對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的其他團(tuán)隊(duì)，政治部門(mén)人員的工作經(jīng)驗(yàn)明顯不足。雖然政治干部的綜合能力強(qiáng)，但是其理論素質(zhì)、文化水平、思維理念、工作手段都不能適應(yīng)企業(yè)自身的發(fā)展需要和改革需求，因此很難將思想政治工作的作用發(fā)揮到實(shí)處。因此造成許多人員不愿加入思想政治工作，為工作得開(kāi)展造成了一定的阻礙。
三、創(chuàng)新思想政治工作方法的內(nèi)容
（一）創(chuàng)新管理工作的理念
行動(dòng)是依靠觀念而支配的，觀念不革新行動(dòng)也就不會(huì)有創(chuàng)新，供電企業(yè)中對(duì)于思想政治工作的創(chuàng)新理念要從實(shí)際角度出發(fā)，從根本上轉(zhuǎn)變思維的陳舊觀念，將思想政治的核心牢牢掌控，抓住其主導(dǎo)權(quán)充分發(fā)揮思想政治工作的作用。因此將思想政治工作延伸到企業(yè)各處，將思想政治工作發(fā)揮到最大。
（二）持續(xù)性體制改革
思想工作是一種機(jī)制上運(yùn)行，是一種對(duì)于日常的工作帶來(lái)一定的聯(lián)系，對(duì)于各部門(mén)的要素、和環(huán)境也都有著一定的連接和制約。對(duì)于思想政治工作的而言，這也是一個(gè)機(jī)制上的保障，由此將工作體制實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、制度化都能夠形成一個(gè)較為長(zhǎng)期的效應(yīng)。供電企業(yè)的思想政治工作的創(chuàng)新主要包括領(lǐng)導(dǎo)階層機(jī)制的創(chuàng)新、工作制度的創(chuàng)新等等，通過(guò)思維上的創(chuàng)新為供電企業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)行。
四、掌握目標(biāo)方法，創(chuàng)新思想政治工作方式
（一）堅(jiān)持以人為本
供電企業(yè)中對(duì)于思想政治工作而言是要以人為本，當(dāng)前供電企業(yè)的改革制度還不夠完善，內(nèi)部其用人、管理、分配等等制度都發(fā)生了一些變化，同時(shí)也引起一些連鎖反映，這些反映也為供電企業(yè)造成了一些問(wèn)題。因此相關(guān)管理人員應(yīng)把握正確的人生觀價(jià)值觀，掌握新型的思維觀念，將思想政治工作的導(dǎo)向性發(fā)揮到極致。解除傳統(tǒng)干部的落后思想，和對(duì)思想政治工作的認(rèn)知，確保工作心態(tài)的積極性，穩(wěn)定隊(duì)伍的發(fā)展。
（二）堅(jiān)持依靠的方針，圍繞生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)展工作
工人階級(jí)是我國(guó)的主要方針，在如今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，思想政治工作是需要依靠職工，從實(shí)事出發(fā)，了解民聲、傾聽(tīng)民聲、做好事、辦實(shí)事，盡職盡責(zé)體現(xiàn)主人翁精神。在實(shí)際的工作中，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是其工作核心。思想政治工作應(yīng)當(dāng)圍繞其中心開(kāi)展，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也需要對(duì)其重視，這樣才能受到
五、結(jié)語(yǔ)
在當(dāng)今社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，對(duì)于供電企業(yè)而言其思想政治工作都在面對(duì)著一個(gè)新的問(wèn)題和挑戰(zhàn)，為此我們勢(shì)必要依據(jù)當(dāng)今和國(guó)情和黨的指導(dǎo)融進(jìn)供電企業(yè)的思想政治工作中。考慮供電企業(yè)的自身實(shí)情，解放傳統(tǒng)的思想，改變觀念，創(chuàng)新思維、探索工作的新措施，總結(jié)新的工作模式，做好創(chuàng)新思想政治工作的方式、方法、機(jī)制，做到創(chuàng)新思想政治工作方法、構(gòu)建和諧供電企業(yè)的需求。
參考文獻(xiàn)：
向傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式宣戰(zhàn)
2004年12月29日，在北京市朝陽(yáng)區(qū)華嚴(yán)北里小區(qū)，記者見(jiàn)到了北京首例個(gè)人集資買地建房的倡導(dǎo)人于凌罡，一個(gè)為了能有自己理想的居住生活而執(zhí)著奮斗的年輕人。他告訴記者，搞合作建房，首先是為了讓大家用最少的錢買到最舒適的住宅。其次是嘗試一種合作建房的新模式。合作與購(gòu)買不同，它不僅是資金層面的交易，更是參與者在權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)方面的一種合作關(guān)系。隨著社會(huì)文明的進(jìn)步，相信會(huì)有更多的人接受合作的概念，以達(dá)到在消費(fèi)過(guò)程中減少投入、選擇更多自由和得到更好服務(wù)的目的。
于凌罡是供職于聯(lián)想集團(tuán)的一位30出頭的工程師，2003年12月1日，他將自己的合作建房倡議書(shū)在網(wǎng)上公布，并很快得到了眾多網(wǎng)友的響應(yīng)和支持。對(duì)于合作建房，于凌罡更喜歡用合作蓋樓來(lái)表達(dá)。他說(shuō)，這是一種在資金、權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任等方面全方位合作的蓋樓模式，是由一群志同道合、接受合作蓋樓制度的業(yè)主共同實(shí)施的。其宗旨為：在遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的前提下，依托銀行服務(wù)，公開(kāi)所有賬目，賦予每個(gè)參與者協(xié)作監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)。對(duì)于建成的住宅樓，根據(jù)事先協(xié)議的合理分配原則，業(yè)主們可以得到：價(jià)格便宜、底商分紅和物業(yè)自主服務(wù)的回報(bào)。與直接購(gòu)買商品房相比，合作蓋樓具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和利益回報(bào)。
于凌罡回憶說(shuō)，在過(guò)去的一年多里，他和一些志同道合者“討教”了所有與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的部門(mén)，包括北京市規(guī)劃局、國(guó)土房管局、銀行及開(kāi)發(fā)商等。他們首先探討了合作建房的合法性。有關(guān)部門(mén)解釋說(shuō)，在法律法規(guī)層面，合作建房沒(méi)問(wèn)題。國(guó)家和北京市的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》和《北京市城鎮(zhèn)住宅合作社管理辦法》兩個(gè)文件，規(guī)定了居民可以通過(guò)成立住宅合作社，集資建設(shè)屬于自己的住宅。
政策允許了，可建房的地在哪兒呢？于凌罡的解決方案是，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的名義，參加政府的土地競(jìng)拍。具體而言，在正式報(bào)名參加合作建房結(jié)束后，報(bào)名的人將作為股東，共同注冊(cè)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。房地產(chǎn)公司的注冊(cè)資金要求不低于1000萬(wàn)元，這部分錢將由報(bào)名者共同籌集——如果有300人報(bào)名，每人需要一個(gè)3萬(wàn)多元的存折，并被凍結(jié)。當(dāng)然，這部分錢在公司注冊(cè)成功后將物歸原主。
按照工商部門(mén)的要求，每個(gè)公司的股東數(shù)不能超過(guò)50人。那么，讓這300人誰(shuí)做股東似乎也是一個(gè)頭疼事。不過(guò)，于凌罡等人想出了一個(gè)辦法——所有人自愿組成50個(gè)組，并選出組長(zhǎng)，組長(zhǎng)就是名義上的股東。當(dāng)然，每個(gè)小組成員都會(huì)與組長(zhǎng)簽訂另外一份契約。如此，確保每個(gè)人都是實(shí)際上的股東。
按照公司章程約定，這將是一個(gè)非營(yíng)利的組織。也就是說(shuō)，于凌罡等人成立的這個(gè)公司，將可能成為中國(guó)第一個(gè)非營(yíng)利性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。
有消息說(shuō)，于凌罡他們目前關(guān)注的土地有好幾塊：一塊在西城區(qū)官園附近，樓面地價(jià)在4000元到4500元之間；還有一塊在霄云路附近，樓面地價(jià)是3000元到5000元之間；此外北京市土地市場(chǎng)正在掛牌公示的中關(guān)村幾塊地，也被列入考慮范圍。對(duì)此，于凌罡告訴記者，這些說(shuō)法都不太確切，他已經(jīng)聯(lián)系了七八塊地，并且已經(jīng)看了五六塊地，但最后確定哪塊地還很難說(shuō)，“我們想稍微等一等，根據(jù)參與的人數(shù)和大家的要求最后確定。”
在合作建房的旗幟下
“我原來(lái)的想法是堅(jiān)決不買房，挺到高昂的房?jī)r(jià)崩盤(pán)為止，直到合作建房的倡議后，才發(fā)現(xiàn)原來(lái)可以這樣買房！”一位不愿意透露姓名的志愿者說(shuō)。如今，在于凌罡合作蓋樓的旗幟下聚集了越來(lái)越多的人。他們中有建筑設(shè)計(jì)師、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)師，也有注冊(cè)會(huì)計(jì)師、律師等。當(dāng)然，他們都有一個(gè)共同的名字叫“志愿者”。于凌罡說(shuō)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)囊括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要的各類專業(yè)人才約百人。城市規(guī)劃設(shè)計(jì)師李先生是這個(gè)項(xiàng)目的“鐵桿”支持者。他說(shuō)，這次合作建房更大的意義在于給政府做試驗(yàn)田，好讓政府調(diào)整一些目前不合理的規(guī)章制度。
在互聯(lián)網(wǎng)上，于凌罡的大部分支持者都抱怨目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，“看看福布斯富豪榜，上榜的人有多少是搞房地產(chǎn)發(fā)起來(lái)的。”一位網(wǎng)友在于凌罡的倡議書(shū)后面發(fā)牢騷。他認(rèn)為，在一個(gè)近乎壟斷的市場(chǎng)里，商人的暴利一定是從消費(fèi)者身上榨出來(lái)的。
盡管于凌罡不認(rèn)可“合作建房能省很多錢”的看法，但對(duì)許多支持者來(lái)說(shuō)，省錢可能是合作建房方案最吸引人之處。于凌罡算了一筆賬：預(yù)計(jì)招募資金500份，每份合作資金15萬(wàn)元，自籌資金可達(dá)7500萬(wàn)元，可向銀行貸款1.125億元，即項(xiàng)目最多可承擔(dān)資金1.875億元。如果購(gòu)買霄云路附近的那塊地，購(gòu)地費(fèi)用預(yù)算在9000萬(wàn)元以內(nèi)，工程造價(jià)約為7000萬(wàn)元，基本符合資金預(yù)算。
于凌罡表示，由于是非營(yíng)利集資建房，這個(gè)項(xiàng)目可以省掉購(gòu)買商品房時(shí)需要承擔(dān)的4筆費(fèi)用——廣告銷售費(fèi)用、機(jī)構(gòu)維持費(fèi)用、項(xiàng)目貸款利息和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，因此房?jī)r(jià)肯定比商品房要低。還是以霄云路附近的地塊為例，粗算下來(lái)，該項(xiàng)目加上精裝修每平方米的價(jià)格在6000元左右，應(yīng)為周邊商品房?jī)r(jià)格的60%至80%.“最重要的是，業(yè)主擁有樓盤(pán)底商的收益權(quán)和物業(yè)等多方面的自主選擇權(quán)，這在某種意義上更有價(jià)值。”
于凌罡的合作建房設(shè)想在業(yè)界引起了爭(zhēng)議。因帶領(lǐng)業(yè)主維權(quán)而聞名北京的中國(guó)人民大學(xué)公共政策研究中心研究員舒可心認(rèn)為，這是對(duì)目前極不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)的反抗。北京市國(guó)土局政策法規(guī)處處長(zhǎng)丁世華表示，對(duì)于個(gè)人集資買地，從土地市場(chǎng)法規(guī)方面來(lái)說(shuō)是行得通的，至于后期開(kāi)發(fā)是否符合開(kāi)發(fā)土地的資質(zhì)要求，目前相關(guān)法律還不是很明確。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，于凌罡倡導(dǎo)的是非營(yíng)利集資建房，不屬于非法集資。建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，合作建房的專業(yè)術(shù)語(yǔ)應(yīng)該叫做“合伙建房”，是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所欠缺的一個(gè)部分。它是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一種細(xì)分或者說(shuō)一種補(bǔ)充，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度上的正常產(chǎn)物。
探索資本運(yùn)作的“方程式”
據(jù)了解，不少對(duì)此項(xiàng)目感興趣的人多少有些擔(dān)心，“我把錢交給你，你們會(huì)不會(huì)跑掉？”對(duì)此，于凌罡向記者講述了他在合作建房方案中提出的“分次定向轉(zhuǎn)賬付款模式”。這種財(cái)務(wù)模式可以有效控制投資人的風(fēng)險(xiǎn)。他說(shuō)，在合作建房項(xiàng)目中，根本沒(méi)有現(xiàn)金流，所有的資金都是通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬匯款來(lái)完成的。按照他的計(jì)劃，從允許合作建房的參加者支付當(dāng)月賬目開(kāi)始，有9天的審計(jì)期，由正規(guī)的財(cái)務(wù)審計(jì)公司進(jìn)行審計(jì)。在審計(jì)完成前，業(yè)主辦理的匯款轉(zhuǎn)賬根本無(wú)法動(dòng)用，而且業(yè)主有權(quán)辦理停匯來(lái)保證自己的資金安全。審計(jì)完成后，業(yè)主交納的款項(xiàng)會(huì)直接用于支付提交的《當(dāng)月轉(zhuǎn)賬明細(xì)表》中的項(xiàng)目開(kāi)銷。沒(méi)有現(xiàn)金流、轉(zhuǎn)賬前經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審計(jì)、賬目透明、每個(gè)月參加者的資金使用還有上限——于凌罡試圖用這樣的制度來(lái)保證項(xiàng)目資金不被卷走或被轉(zhuǎn)賬。
有人還提出，如果合作建房是走建經(jīng)濟(jì)適用房的路子，可以不繳土地出讓金，成本會(huì)更低。于凌罡解釋說(shuō)，之所以不那樣做，一是為了打破購(gòu)房的戶籍限制，讓更多的外地來(lái)京人員圓上自己的購(gòu)房夢(mèng)；二是土地出讓金是政府的重要收益來(lái)源，我們應(yīng)該主動(dòng)交納，只有國(guó)富才能民強(qiáng)；三是只有交納了土地出讓金，所建的房才是真正的產(chǎn)權(quán)房。
更多的人質(zhì)疑，這么多分散的個(gè)體，該怎樣實(shí)現(xiàn)合作建房的目標(biāo)？于凌罡表示，合作建房會(huì)遵循以下步驟進(jìn)行，首先是制定一套符合大多數(shù)參加合作建房業(yè)主們的意愿的協(xié)議文本草案，然后召集足夠數(shù)量的志愿參與者，共同討論并完善這個(gè)協(xié)議草案，使之成為具有法律效力的、能真正代表業(yè)主意愿的一整套協(xié)議。之后，進(jìn)行協(xié)議公證，并組織大家按照協(xié)議的規(guī)定，辦理驗(yàn)資手續(xù)，成立合作建房的公司，招聘有關(guān)工作人員，競(jìng)標(biāo)購(gòu)地，招標(biāo)有關(guān)設(shè)計(jì)、建筑、施工、監(jiān)理、審計(jì)等供應(yīng)商和服務(wù)商，實(shí)施大樓的建設(shè)，并進(jìn)行合理的規(guī)劃和分配，最終辦理全部商品房手續(xù)，安排業(yè)主入住，并提供相關(guān)的物業(yè)服務(wù)和管理服務(wù)。
理想距離現(xiàn)實(shí)還有多遠(yuǎn)
于凌罡自2003年底發(fā)出倡議之后，開(kāi)始變得像位布道牧師，一遍又一遍向別人介紹合作建房是怎么一回事，一次講上兩三個(gè)鐘頭是常有的事，從那時(shí)到現(xiàn)在，于凌罡已記不清和多少人聊過(guò)這事。“外部環(huán)境越來(lái)越好，我們已經(jīng)越來(lái)越接近理想實(shí)現(xiàn)的那一天。”
一年多來(lái)，于凌罡已經(jīng)為他們的宏偉計(jì)劃開(kāi)過(guò)不下100次會(huì)。截至2004年12月29日，于凌罡已經(jīng)接待了數(shù)千名來(lái)訪者，其中400名來(lái)訪者通過(guò)填寫(xiě)合作蓋樓申請(qǐng)表等形式表達(dá)了明確的參與意向。
如今，于凌罡越來(lái)越有信心了，“這個(gè)項(xiàng)目征集到300戶沒(méi)有問(wèn)題。”他告訴記者，他們初步計(jì)劃在2005年春節(jié)前后成立機(jī)構(gòu)，“五一”前后具備拿地實(shí)力，如果能按計(jì)劃順利競(jìng)拍到土地，樓盤(pán)將在2006年“五一”前后蓋成。
于凌罡的具體設(shè)想是：需要集資蓋房人，每人先交出15萬(wàn)元，利用這15萬(wàn)元，每個(gè)業(yè)主可從銀行貸到22.5萬(wàn)元，用這筆錢支付買地和建房的費(fèi)用。建好房后，因底層商鋪和附屬商業(yè)設(shè)施也屬于業(yè)主，可以用從商業(yè)設(shè)施中獲得的租金來(lái)沖抵銀行貸款，這樣自己蓋的房子比買開(kāi)發(fā)商的房子要便宜40%左右。
2、購(gòu)買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房、集資建房等自住住房的，提供購(gòu)房合同或購(gòu)房協(xié)議、購(gòu)房發(fā)票；
3、購(gòu)買危改回遷房的，提供拆遷協(xié)議、購(gòu)房發(fā)票；
4、購(gòu)買二手房的，提供房產(chǎn)證、契稅完稅憑證；
5、購(gòu)買公有住宅樓房的，提供單位房管部門(mén)出具的購(gòu)房協(xié)議或者購(gòu)房證明、購(gòu)房收據(jù)；
6、大修、翻建自住房屋的，提供所屬房管或物業(yè)部門(mén)的大修證明和產(chǎn)權(quán)證明、購(gòu)買材料的明細(xì)發(fā)票或分?jǐn)偟絺€(gè)人的費(fèi)用發(fā)票；
乙方（投資方）：
甲、乙雙方經(jīng)平等協(xié)商在自愿、互惠互利的原則上同意合作建房，決定對(duì)位于深圳市寶安區(qū)大浪街道辦上早 號(hào)甲方權(quán)屬地塊，按照政府批準(zhǔn)的用地規(guī)劃進(jìn)行集資建房合作開(kāi)發(fā)，現(xiàn)對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合作方式、開(kāi)發(fā)方案、雙方責(zé)任及利益分配等事項(xiàng)訂立如下協(xié)議，以資甲、乙雙方共同遵守：
一、項(xiàng)目概況：
位于深圳市寶安區(qū)大浪街道辦上早 號(hào)甲方權(quán)屬地塊規(guī)劃許可證編號(hào)： 。用地面積： 平方米：地塊擬用于合作開(kāi)發(fā)為商住用途的綜合樓。
二、甲方負(fù)責(zé)提供本項(xiàng)目深圳市寶安區(qū)大浪街道辦上早 號(hào)土地，乙方負(fù)責(zé)投入建設(shè)本項(xiàng)目所需的建設(shè)資金。
三、利益分配：
3.1 × 米，第一層為層高4.5米商用店鋪，二樓至十肆層為xx 米×xx 米。房屋建成后甲、乙雙方按4：6比例占有房屋產(chǎn)權(quán)，即甲方占4成乙方占6成。
3.2 已建成房產(chǎn)如需辦房產(chǎn)證補(bǔ)地價(jià)及稅費(fèi)的，應(yīng)根據(jù)甲乙雙方所分得的房產(chǎn)比例雙方各自承擔(dān)。
3.3 雙方對(duì)分得的房屋享有永久的使用權(quán)。本項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付甲方使用后，地皮產(chǎn)權(quán)甲、乙雙方按4：6比例占有地皮產(chǎn)權(quán)。乙方對(duì)分得的房屋擁有完全的權(quán)利，可自行轉(zhuǎn)讓、出租，贈(zèng)送及繼承等。甲方及其親屬不得干涉。3.4如政府征收房屋，征收賠賞款按雙方所占的房屋比例分配。（單間租房協(xié)議書(shū)）
四、雙方責(zé)任
4.1 本協(xié)議書(shū)簽訂后，甲方承諾不另將該土地與第三者簽訂任何形式的合作合同、協(xié)議或意向書(shū)；如因其內(nèi)部爭(zhēng)議和其他原因造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失，違反方須連帶賠償對(duì)方全部經(jīng)濟(jì)損失。甲方保證其完全擁有上述地塊的所有權(quán)益和保證上述地塊未對(duì)外轉(zhuǎn)讓、抵押并免遭第三人追索。
4.2 在開(kāi)工前甲方應(yīng)協(xié)助辦好所有手續(xù)，水電開(kāi)戶，協(xié)調(diào)好土地上的任何爭(zhēng)議，并放好線給乙方開(kāi)工，相關(guān)費(fèi)用均由乙方負(fù)責(zé)。
4.3 乙方保證按甲、乙雙方確認(rèn)的設(shè)計(jì)圖紙和圖樣要求進(jìn)行施工，合作建房工期為壹年半政府行為和天氣原因造成停工時(shí)工期順延。乙方保證有充足的資金和實(shí)力完成該合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
4.4 乙方保證按甲、乙雙方認(rèn)定的設(shè)計(jì)平面圖紙要求完成施工并達(dá)到合格質(zhì)量；第一層整體架空分兩套高度包板4.5米高，甲方分得的樓房按 套 房 廳設(shè)計(jì)施工，電梯一部（800公斤國(guó)產(chǎn)品牌如佳登曼、富士通等）。裝修標(biāo)淮，外墻貼紙皮方塊磚（同乙方外墻一致），每套房?jī)?nèi)貼（50cm×50cm）耐磨地板磚，廚房及衛(wèi)生間貼（20cm×33cm）瓷片到頂，廚房衛(wèi)生間及陽(yáng)臺(tái)地板貼（30cm×30cm）防滑磚，房間及廳貼15公分地腳線，墻批白色乳膠漆，每套房廚房?jī)?nèi)裝水泥板煤氣灶臺(tái)一個(gè)不銹鋼洗手盆一個(gè)，衛(wèi)生間裝鋁合金門(mén)，入戶房門(mén)裝防火門(mén)，房間用木板套門(mén)，水電主線為6mm2洗手間、廚房和空調(diào)為4mm2其他為1.5mm2安裝好，每套需配備對(duì)講機(jī)門(mén)鈴、網(wǎng)絡(luò)線路和電視線路。
4.5甲方應(yīng)在20XX年 月份前清理好現(xiàn)有住戶搬遷工作，同時(shí)交付給乙方進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工。
4.6 乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、辦證等管理工作；乙方保證按甲、乙雙方認(rèn)定的設(shè)計(jì)圖紙要求進(jìn)行施工，并按照國(guó)家相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到合格質(zhì)量。土建工程保修期為1年，自然災(zāi)害除外。
五、保證金
乙方在要開(kāi)始拆除舊樓時(shí)付100萬(wàn)元人民幣給甲方作為合作建房保證金，甲方開(kāi)具收據(jù)。該保證金當(dāng)乙方完成房屋主體第四層時(shí)退還清給乙方。
六、違約責(zé)任
6.1 本協(xié)議書(shū)自簽訂之日起生效，甲、乙雙方全面履行協(xié)議約定，任何一方不得擅自解除、變更（不可抗力除外）。
6.2 如一方違反合同規(guī)定，則承擔(dān)評(píng)估房產(chǎn)造成的10%的違約金支付給守約方，并賠償守約方由此產(chǎn)生的一切損失。
七、物業(yè)管理
房屋交付使用后公共設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)（包括電梯保養(yǎng)費(fèi)、水箱水泵保養(yǎng)費(fèi)等）及公共場(chǎng)所保養(yǎng)費(fèi)，由甲、乙雙方按物業(yè)比例分?jǐn)傊Ц丁８髯苑值玫奈飿I(yè)房屋維修保養(yǎng)由甲、乙雙方各自承擔(dān)。
八、爭(zhēng)議解決 本協(xié)議未盡事宜,甲、乙雙方協(xié)商解決,協(xié)商不成時(shí),提交房產(chǎn)所在地人民法院訴訟。
九、本協(xié)議書(shū)一式叁份，甲、乙雙方及見(jiàn)證律師各執(zhí)一份，甲、乙雙方簽字、蓋章經(jīng)律師見(jiàn)證后生效，具有同等法律效力。
甲方（簽章）：
身份證號(hào)碼：
日期： 20XX年月 日
乙方（簽章）：
記者近日在采訪西安市首例合作建房發(fā)起人時(shí)了解到，這個(gè)備受西安市民關(guān)注的項(xiàng)目由于種種原因目前已停止籌備。
應(yīng)者云集
2004年春節(jié)，陜西藍(lán)紅房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理熊暉在西安一家網(wǎng)站上發(fā)了一條征集合作建房者的帖子，這個(gè)帖子在很短時(shí)間內(nèi)就吸引了400多人報(bào)名，至此，西安首例個(gè)人合作建房計(jì)劃開(kāi)始操作。
在熊暉發(fā)出合作建房倡議后不久，記者在西安南郊一座寫(xiě)字樓里采訪了他。近10年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，使熊暉說(shuō)起合作建房顯得駕輕就熟、頭頭是道。
他說(shuō)，自己曾經(jīng)設(shè)想的“個(gè)人合作建房主要流程”有以下幾個(gè)步驟：首先是接受市民報(bào)名，然后根據(jù)報(bào)名情況整理有關(guān)資料，進(jìn)行戶型歸納、地段整合等；第三步就是尋找合適的金融機(jī)構(gòu)，委托其進(jìn)行資金監(jiān)管；第四步是收取個(gè)人集資款，收集到的資金全部交給所委托的銀行進(jìn)行監(jiān)管；第五步是成立公司，每一個(gè)交款客戶都能成為公司股東，以公司的名義進(jìn)行建房操作；第六步是成立有投資者代表參與組成的管理委員會(huì)或執(zhí)行委員會(huì)，作為公司的決策班底；第七步是通過(guò)各種渠道取得土地，簽訂土地購(gòu)買合同；最后一步就是進(jìn)行工程招投標(biāo)，請(qǐng)有名的建筑、設(shè)計(jì)、施工等單位進(jìn)行工程建設(shè)直到新房落成。
對(duì)于操作過(guò)程中可能遇到的困難，熊暉說(shuō)他已經(jīng)做了充分考慮，例如，根據(jù)《公司法》及其他相關(guān)法律法規(guī)，一個(gè)公司的合法股東最多只能有50人，這就給個(gè)人合作建房成立公司提出了一個(gè)大難題。熊暉提出的應(yīng)對(duì)方案是：每50個(gè)人成立一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份公司，然后每個(gè)股份公司再進(jìn)行“公司合作”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這樣就能有效地避免因公司股東人數(shù)上的限制帶來(lái)的瓶頸。對(duì)于許多參與者最為關(guān)注的資金安全問(wèn)題，熊暉提出將所有資金交給銀行進(jìn)行監(jiān)管，參與者將資金統(tǒng)一匯入一個(gè)賬戶，這個(gè)賬戶的資金只能專項(xiàng)專用，需要使用時(shí)要有管理委員會(huì)的授權(quán)才行。只要把合作建房進(jìn)行公司化運(yùn)作，許多問(wèn)題就會(huì)迎刃而解。
個(gè)人合作建房到底怎么做才能達(dá)到省錢的目的呢？熊暉給記者算了一筆賬：如果有100個(gè)參與者合作建設(shè)一個(gè)5萬(wàn)平方米～10萬(wàn)平方米的小區(qū)，每個(gè)人交納10萬(wàn)元啟動(dòng)資金，總共是1000萬(wàn)元。按照目前西安中等地價(jià)每畝100萬(wàn)元～120萬(wàn)元的地價(jià)，花500多萬(wàn)元便可以得到5畝地，容積率按3.0算，就可以建造1萬(wàn)平方米的房子。如果每套房子的面積平均為100平方米，推算下來(lái)，就是100套房子。剩余的資金可以用來(lái)建房，不夠的話可以通過(guò)參與者個(gè)人按揭貸款加以解決。
熊暉說(shuō)，“因?yàn)閭€(gè)人合作建房不需要銷售、宣傳和公司利潤(rùn)等額外費(fèi)用，所以，按照這種模式做出來(lái)的房子肯定會(huì)非常便宜。”
“我很自信，如果大家齊心合力，我們的房子一定會(huì)很快蓋起來(lái)的。”熊暉說(shuō)。
困難重重
在隨后的半年時(shí)間里，熊暉一直在緊鑼密鼓地操作著合作建宜：與金融機(jī)構(gòu)洽談資金監(jiān)管事宜、召開(kāi)座談會(huì)收集參與者意見(jiàn)……一切都好像在有條不紊地進(jìn)行。
但隨著社會(huì)上對(duì)于“合作建房前景”的質(zhì)疑聲浪迭起，熊暉的操作開(kāi)始遇到了障礙，本來(lái)已經(jīng)準(zhǔn)備草簽協(xié)議的兩家金融機(jī)構(gòu)在種種壓力下放棄了與熊暉的合作，使得至關(guān)重要的資金監(jiān)管成了大問(wèn)題，雖然，熊暉一直在努力尋找替代者，但一時(shí)之間竟然無(wú)從下手。
更大的困難來(lái)自于參與者的不信任。許多合作建房參與者都有美好的設(shè)想和意愿，但愿意付諸于行動(dòng)的卻很少。在政府機(jī)關(guān)工作的李先生說(shuō)，他個(gè)人對(duì)于合作建房比較看好，但有一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題就是，由于合作建房是一個(gè)新生事物，需要政府的支持，如果沒(méi)有政府的支持，就有可能行不通。別的不說(shuō)，在購(gòu)買土地的問(wèn)題上，就需要得到政府的認(rèn)可，否則就會(huì)因?yàn)橘Y質(zhì)問(wèn)題而無(wú)法參加招投標(biāo)。從事會(huì)計(jì)工作的王女士出于職業(yè)敏感，對(duì)資金安全問(wèn)題極為關(guān)注，她說(shuō)大家的錢怎么來(lái)管是一個(gè)最關(guān)鍵的問(wèn)題，要防止資金被人偷偷地挪走。
記者曾經(jīng)參加過(guò)由熊暉組織的“西安市首例個(gè)人集資合作建房籌備大會(huì)”，這次類似于座談會(huì)的“籌備大會(huì)”吸引了200多名參與者。會(huì)議采取參與者提問(wèn)，熊暉回答的形式進(jìn)行。從會(huì)議開(kāi)始到結(jié)束，幾乎所有人詢問(wèn)的都是有關(guān)資金安全的問(wèn)題。雖然熊暉盡力向參與者解釋自己如何保證資金的安全，但參與者似乎都不滿意。會(huì)議到了最后，熊暉提出一項(xiàng)動(dòng)議，請(qǐng)有興趣參加合作建房的人每人交1000元用于啟動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目，但是被參與者七嘴八舌地否決了，會(huì)議最后無(wú)果而終。
而來(lái)自政府部門(mén)的質(zhì)疑也接連不斷。當(dāng)?shù)匾恍┲鞴懿块T(mén)人員認(rèn)為，合作建房難度大在于住房分配方案很難達(dá)成一致意見(jiàn)。1998年陜西省曾經(jīng)搞過(guò)住宅合作社，最后不了了之，其原因就是房子蓋好后難以分配。在這種情況下，最好的辦法是納入經(jīng)濟(jì)適用房體系中來(lái)做。但是，一旦將個(gè)人合作建房納入到經(jīng)濟(jì)適用房體系，那么參與者就必須要經(jīng)過(guò)有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房管理部門(mén)的審查，而不是“誰(shuí)想?yún)⑴c就參與”！這就容易違背個(gè)人合作建房的初衷。
還有政府人員認(rèn)為，合作建房者想拿到土地并不是一件容易的事情。首先必須統(tǒng)一走“招、拍、掛”的路子取得土地；其次由于相關(guān)配套的法規(guī)不太完善，要想解決“誰(shuí)來(lái)管？怎樣管？依照什么辦法來(lái)管？”等問(wèn)題，必然會(huì)遇到諸多麻煩；另外，合作組建的公司信譽(yù)度難以保證，資金監(jiān)管中存在很多不確定因素，好事辦壞，正常的市場(chǎng)化進(jìn)程變成反市場(chǎng)的違法操作，其可能性也是有的。
一時(shí)間，合作建房遭到了來(lái)自官方和民間的雙重質(zhì)疑和壓力，“個(gè)人合作建房，何去何從”便成了一個(gè)不容回避的問(wèn)題。
希望猶在
當(dāng)記者日前聯(lián)系熊暉向其了解個(gè)人合作建房的進(jìn)展時(shí)，他說(shuō)，最近個(gè)人合作建房的計(jì)劃已經(jīng)停下來(lái)了，自己已經(jīng)把精力轉(zhuǎn)移到自己公司的業(yè)務(wù)上。導(dǎo)致這項(xiàng)計(jì)劃擱淺的原因很多，主要一個(gè)是目前國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)于“個(gè)人合作建房”的政策不明朗，“沒(méi)有說(shuō)行也沒(méi)有說(shuō)不行”。如果得不到政府的支持和認(rèn)可，個(gè)人合作建房就只能是一個(gè)夢(mèng)想，原先談好的兩家資金監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)由于政策不明朗而相繼退出就是明證。除此之外，個(gè)人合作建房還面臨著諸多障礙，比如參加者對(duì)于發(fā)起者的信任問(wèn)題，在整個(gè)籌備過(guò)程中，所有人都擔(dān)心錢被卷走或挪用，連每個(gè)人1000元的啟動(dòng)資金都收不上來(lái)。熊暉將此歸咎于信用制度不健全。
熊暉說(shuō)，在這種情況下，他只能選擇放棄，因?yàn)樽鲞@個(gè)項(xiàng)目，他前前后后已經(jīng)花了2萬(wàn)多元，耗費(fèi)了大量的時(shí)間和精力。在看不到有一個(gè)好前景的情況下，為了自己公司的生存和員工的生活，他只能暫時(shí)停止合作建房項(xiàng)目，專心于自己公司的業(yè)務(wù)。
第二條 深圳市人民政府（以下簡(jiǎn)稱市政府）對(duì)轄區(qū)內(nèi)的土地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一征用，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一出讓；對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一測(cè)繪查丈，統(tǒng)一登記發(fā)證，統(tǒng)一進(jìn)行行業(yè)管理和市場(chǎng)管理；統(tǒng)一管理土地開(kāi)發(fā)基金。
第三條 深圳市規(guī)劃國(guó)土局（以下簡(jiǎn)稱市規(guī)劃國(guó)土局）是深圳市國(guó)土管理、房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)（福利商品房、微利商品房除外）的主管部門(mén)，負(fù)責(zé)本規(guī)定的實(shí)施。市規(guī)劃國(guó)土局向各行政區(qū)及街道辦事處、鎮(zhèn)派出的分支管理機(jī)構(gòu)，按劃定的職責(zé)實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)的管理。
第四條 深圳市征地工作由市規(guī)劃國(guó)土局負(fù)責(zé)，各區(qū)及各街道辦事處、鎮(zhèn)、村應(yīng)予積極支持和配合。其它單位或個(gè)人不得擅自向農(nóng)村征用土地。
第五條 在本市范圍內(nèi)的合作建房，是指一方或多方出地、一方或多方出資合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分成的行為。合作建房視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
第六條 以招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，其土地使用權(quán)已核準(zhǔn)登記并領(lǐng)有《房地產(chǎn)證》的，可以與他方合作建房。
第七條 凡屬減免地價(jià)款或通過(guò)行政劃撥取得土地使用權(quán)的企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，經(jīng)市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)并按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)足地價(jià)款后，可以與他方合作建房。
第八條 合作建房的出資方必須是在市規(guī)劃國(guó)土局注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。
第九條 下列用地，不得用以合作建房：
（一） 國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、部隊(duì)、教育、文化、衛(wèi)生、科研單位的非營(yíng)利性用地；
（二） 市政公共設(shè)施的非營(yíng)利性用地；
（三） 農(nóng)村住宅用地；
（四） 法律、法規(guī)限制的其他用地。
第十條 經(jīng)市規(guī)劃國(guó)土管理部門(mén)劃定為非農(nóng)用地的，集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，視為有償受讓用地，可以與他方合作建房，但建成的房地產(chǎn)只能自用或出租。需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
第十一條 合作建房的各方應(yīng)訂立合作建房合同，并于合同簽訂之日起十五日內(nèi)向市規(guī)劃國(guó)土局提出申請(qǐng)。市規(guī)劃國(guó)土局于接到申請(qǐng)之日起三十天內(nèi)給予批復(fù)。
第十二條 申請(qǐng)合作建房應(yīng)提交下列文件：
（一） 合作建房申請(qǐng)書(shū)；
（二） 《房地產(chǎn)證》或用地紅線圖；
（三） 合作建房合同；
（四） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)證書(shū)。
第十三條 經(jīng)批準(zhǔn)合作建房的房地產(chǎn)，可按市政府的規(guī)定進(jìn)行預(yù)售或銷售。
第十四條 下列當(dāng)事人可以在深圳市內(nèi)購(gòu)買商品住宅：
（一） 具有本市常住戶口的居民；
（二） 持本市暫住證滿五年，且遵紀(jì)守法的十八周歲以上的非本市居民；
（三） 在本市注冊(cè)的企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和經(jīng)市政府批準(zhǔn)設(shè)立的其他組織。
第十五條 境外和其他組織，外國(guó)人、華僑、港、澳、臺(tái)同胞及在境外中資機(jī)構(gòu)服務(wù)的國(guó)內(nèi)人員，可在本市購(gòu)買外銷商品住宅。
第十六條 福利商品房、微利商品房的購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓等，按照市政府的有關(guān)規(guī)定辦理。
第十七條 房地產(chǎn)買賣應(yīng)按市規(guī)劃國(guó)土局核定的內(nèi)外銷范圍及對(duì)象進(jìn)行。凡核定為內(nèi)銷的商品住宅，不得賣給境外的組織和個(gè)人；凡核定為外銷的商品住宅，可以外銷也可以銷售給境內(nèi)的組織和個(gè)人。
第十八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格有增值的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向市規(guī)劃國(guó)土局按土地增值額的百分之二十交納土地增值費(fèi)。
土地增值額按下列公式計(jì)算：
土地增值額房地產(chǎn)出售價(jià)-上次房地產(chǎn)購(gòu)入價(jià)-房屋改良投資。
如果房地產(chǎn)為第一次出售，則：土地增值額房地產(chǎn)出售價(jià)-建造成本價(jià)（1+40%）
上款規(guī)定的建造成本不包括利息和管理費(fèi)。
第十九條 自一九九三年一月一日起，通過(guò)招標(biāo)，拍賣方式取得土地使用權(quán)的，土地使用者第一次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，免交土地增值費(fèi)。
第二十條 本規(guī)定頒布前，以協(xié)議方式取得的土地使用權(quán)或已發(fā)生轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其土地增值費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)和土地增值額的計(jì)算按下列規(guī)定辦理：
一、土地增值費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)（一） 土地增值額未超過(guò)前次轉(zhuǎn)讓地價(jià)百分之一百者，征收百分之四十；
（二） 土地增值額超過(guò)前次轉(zhuǎn)讓地價(jià)的百分之一百、未超過(guò)百分之二百者，除按前項(xiàng)規(guī)定辦理外，其超出部分，征收百分之六十；
（三） 土地增值額超過(guò)前次轉(zhuǎn)讓地價(jià)百分之二百、未超過(guò)百分之三百者，除按前兩項(xiàng)規(guī)定分別辦理外，其超出部分，征收百分之八十；
（四） 土地增值額超過(guò)前次轉(zhuǎn)讓地價(jià)百分之三百者，除按前項(xiàng)規(guī)定分別辦理外，其超出部分，收取百分之一百。
二、土地增值額按下列公式計(jì)算：
n1土地增值額房地產(chǎn)出售價(jià)-房地產(chǎn)購(gòu)入價(jià)格×（1+銀行利率-房屋折舊率） -房屋改良n2投資×（1+銀行利率-改良部分折舊率）
式中：n1為購(gòu)置房地產(chǎn)到出售房地產(chǎn)的年限，n2為改良房屋到出售房地產(chǎn)的年限；銀行利率采用中國(guó)人民銀行深圳分行規(guī)定的一年期定期存款利率；房屋折舊率和改良部分折舊率按百分之二計(jì)算。
房地產(chǎn)第一次出售時(shí)，房地產(chǎn)購(gòu)入價(jià)格按下式計(jì)算：
房地產(chǎn)購(gòu)入價(jià)格＝房地產(chǎn)基本價(jià)格（即：成本價(jià)+計(jì)劃利潤(rùn)+出售營(yíng)業(yè)稅）
第二十一條 父母、配偶、子女之間的房地產(chǎn)贈(zèng)與交換免交土地增值費(fèi)。
第二十二條 預(yù)購(gòu)的房地產(chǎn)，須領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》后方可轉(zhuǎn)讓。
第二十三條 違反本規(guī)定第六條、第七條、第八條、第九條、第十條規(guī)定進(jìn)行合作建房的，視為非法轉(zhuǎn)讓土地，由市規(guī)劃國(guó)土局按《中華人民共和國(guó)土地管理實(shí)施條例》第三十一條規(guī)定予以處罰；違法者為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，同時(shí)注銷其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。
第二十四條 違反本規(guī)定第十四條、第十五條、第十七條規(guī)定轉(zhuǎn)讓商品住宅的，市規(guī)劃國(guó)土局不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，沒(méi)收轉(zhuǎn)讓人的非法所得，并處以非法經(jīng)營(yíng)額百分之二十的罰款；轉(zhuǎn)讓人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，同時(shí)予以警告、通報(bào)，直至注銷其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的處罰。
第二十五條 違反本規(guī)定第十八條、第二十條規(guī)定繳交土地增值費(fèi)的，市規(guī)劃國(guó)土局不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，由此造成受讓人不能按時(shí)辦理登記手續(xù)的，由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)責(zé)任；經(jīng)催繳仍不繳交者，從逾期之日起每日加收相當(dāng)于土地增值費(fèi)數(shù)額千分之三的滯納金；違法者為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，同時(shí)予以警告、通報(bào)，直至注銷其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的處罰。
廣東省韓江高陂水利樞紐工程是國(guó)務(wù)院部署的172項(xiàng)重大水利工程項(xiàng)目之一，既是國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、水利部和廣東省政府共同確定的第一批引進(jìn)社會(huì)資本參與重大水利工程建設(shè)運(yùn)營(yíng)的試點(diǎn)項(xiàng)目，又是第三批政府和社會(huì)資本合作的示范項(xiàng)目。工程初設(shè)批復(fù)概算投資591866萬(wàn)元，其中中央定額補(bǔ)助301450萬(wàn)元，省級(jí)資金94816萬(wàn)元，社會(huì)投融資195600萬(wàn)元。
2021年市涉農(nóng)辦統(tǒng)籌安排我處2000萬(wàn)元省級(jí)涉農(nóng)資金用于高陂水利樞紐工程有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)。現(xiàn)根據(jù)工程實(shí)際情況，結(jié)合涉農(nóng)資金的相關(guān)管理要求，我處編制了如下涉農(nóng)資金項(xiàng)目實(shí)施方案。
一、2020年工程總體實(shí)施情況
至2020年底，國(guó)家累計(jì)下達(dá)高陂水利樞紐工程建設(shè)投資500000萬(wàn)元，已累計(jì)完成總投資496816萬(wàn)元，占下達(dá)投資計(jì)劃的99.36%。
（一）征地移民安置進(jìn)展情況
至12月底，已基本完成土地的征收補(bǔ)償工作，簽訂拆遷協(xié)議的房屋700座，簽訂協(xié)議的房屋中應(yīng)拆除的房屋已完成拆除任務(wù)。
1、高陂陂寨安置點(diǎn)：場(chǎng)地平整、道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程已完工，A區(qū)已移交移民建房，移民群眾已開(kāi)始建房; B區(qū)已完成安置地分配，并移交移民建房。
2、高陂烏槎安置點(diǎn)：場(chǎng)地平整、周邊主干道（第一期）工程已完工，已完成五期共241塊安置地的分配工作，準(zhǔn)備移交移民建房。
3、大麻汶水塘安置點(diǎn)：場(chǎng)地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已全部完成，已完成兩期129戶、255套住房、57間店鋪的分配；現(xiàn)正實(shí)施第二期安置房，第三期工程已完成招投標(biāo)。自建房安置地已完成分配并交由移民自行建房。
4、三河匯城安置點(diǎn)：場(chǎng)地平整工程正在施工。
5、高陂黨溪安置點(diǎn)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成，安置地基本完成分配，準(zhǔn)備移交移民建房。
（二）工程進(jìn)展情況
韓江高陂水利樞紐工程分二期建設(shè)，其中一期工程（左岸重力壩、船閘、10.5孔泄水閘）主體建設(shè)任務(wù)已基本完成，并順利通過(guò)二期導(dǎo)流階段驗(yàn)收，船閘具備施工期通航條件。二期工程（右岸重力壩、電站廠房、魚(yú)道、8.5孔泄水閘）于2018年底開(kāi)始施工，至2020年底分別通過(guò)了庫(kù)底清理、工程蓄水安全鑒定、下閘蓄水階段環(huán)保專項(xiàng)及移民安置終驗(yàn)、下閘蓄水階段驗(yàn)收，目前已達(dá)到下閘蓄水要求，初步具備了防洪、調(diào)水功能，完成了國(guó)家下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)。
二、2021年度實(shí)施方案
2021年度上報(bào)國(guó)家投資計(jì)劃為91866萬(wàn)元，其中中央資金10450萬(wàn)元，省級(jí)（涉農(nóng)）資金為2000萬(wàn)元，其余為社會(huì)投融資金。目前，國(guó)家計(jì)劃尚未下達(dá)，而省級(jí)涉農(nóng)資金已下達(dá)2000萬(wàn)元。結(jié)合工程建設(shè)實(shí)際，2021年度省級(jí)涉農(nóng)資金我處擬主要安排用于獨(dú)立費(fèi)用（設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)管理費(fèi)等）及工程進(jìn)度款的支付。
（一）績(jī)效目標(biāo)要求。工程總目標(biāo)：工程建設(shè)完成后，將成為以防洪、供水為主，兼顧發(fā)電和航運(yùn)等綜合利用的大（2）型水利樞紐工程，預(yù)期防洪保護(hù)人口625萬(wàn)人，保護(hù)耕地190萬(wàn)畝，年發(fā)電量4億千瓦時(shí)；2021年度績(jī)效目標(biāo)要求：完成首臺(tái)機(jī)組并網(wǎng)發(fā)電，預(yù)計(jì)上網(wǎng)電量2000萬(wàn)千瓦時(shí)。
（二）工程主要建設(shè)任務(wù)有：
（1）二期二段圍堰拆除完成，完成下游臨時(shí)鋼棧橋拆除。
（2）右岸重力壩工程
計(jì)劃2021年7月底完成相關(guān)附屬工程（包括壩頂欄桿、路燈、值班房及壩頭景觀綠化等）。
（3）泄水閘工程
①土建實(shí)施方面：計(jì)劃4月底，完成壩頂啟閉機(jī)房施工，泄水閘工程土建施工全面完成。
②金屬結(jié)構(gòu)及啟閉機(jī)安裝實(shí)施方面： 計(jì)劃4月底，完成二期泄水閘供油、供電系統(tǒng)，泄水閘工程金屬結(jié)構(gòu)及啟閉機(jī)設(shè)備安裝全面完成，具備防汛度汛條件。
（4）發(fā)電廠房工程
①土建實(shí)施方面：計(jì)劃4月底完成壩頂欄桿等附屬結(jié)構(gòu)；計(jì)劃6月底完成廠房屋面及外圍裝修，全面完成發(fā)電廠房土建施工。
②金屬結(jié)構(gòu)實(shí)施方面： 計(jì)劃2021年4月完成清污機(jī)安裝及調(diào)試。
③機(jī)電設(shè)備安裝工程實(shí)施方面：計(jì)劃2021年6月底，首臺(tái)機(jī)組（4#水輪發(fā)電機(jī)組）啟動(dòng)驗(yàn)收，具備發(fā)電條件；計(jì)劃12月底，第二臺(tái)機(jī)組（3#水輪發(fā)電機(jī)組）安裝調(diào)試。
（5）送出工程
送出工程輸電線路架設(shè)并調(diào)試完成，具備輸送電源條件（中國(guó)南方電網(wǎng)實(shí)施）。完成所有機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試，升壓站具備系統(tǒng)倒送電功能。
三、存在問(wèn)題
由于發(fā)電機(jī)組設(shè)備制造商（天津市天發(fā)重型水電設(shè)備制造有限公司）受資產(chǎn)重組及疫情影響，高陂水利樞紐項(xiàng)目水輪發(fā)電機(jī)組主要部件套件延遲交貨，首臺(tái)機(jī)組存在延遲并網(wǎng)發(fā)電、后續(xù)機(jī)組延期交付風(fēng)險(xiǎn)。
梅州市大埔韓江高陂水利樞紐工程建設(shè)管理處
第二條本細(xì)則所稱的職工住房公積金貸款，是指由*市住房公積金管理中心*分中心（以下稱分中心）運(yùn)用歸集的職工住房公積金，委托銀行（以下稱受托銀行）向參加住房公積金繳存并在本縣購(gòu)買（含建造、翻建、大修，下同）自住房的職工發(fā)放的專項(xiàng)貸款。
第三條凡按規(guī)定繳存住房公積金的職工，具備下列條件的，可申請(qǐng)貸款：
（一）是本市常住戶口；
（二）按不低于《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定的最低比例連續(xù)繳存住房公積金六個(gè)月以上；
（三）具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，個(gè)人信用良好，無(wú)尚未還清的數(shù)額較大、可能影響公積金償還能力的債務(wù)或擔(dān)保，有償還貸款本息的能力；
（四）正在購(gòu)建個(gè)人自住住房，并能按要求提供各項(xiàng)合法證明材料；
第四條夫妻雙方都能正常足額繳存住房公積金的，夫妻任何一方均可申請(qǐng)住房公積金貸款；共有房產(chǎn)申請(qǐng)貸款的，其房屋共有權(quán)人須為借款人配偶或借款人直系親屬。
第五條職工住房公積金貸款采取職工住房抵押的方式。借款人須提供合法房產(chǎn)作為抵押物。
（一）購(gòu)買預(yù)售房產(chǎn)，且開(kāi)發(fā)商已與分中心簽訂《個(gè)人住房政策性貸款合作協(xié)議》的，在職工未取得“三證”（土地證、房產(chǎn)證、契證，下同）前，先由售房單位擔(dān)保，辦理商品房抵押按揭登記手續(xù)，取得“三證”后，再辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)；如開(kāi)發(fā)商未與分中心簽訂《個(gè)人住房政策性貸款合作協(xié)議》，職工確需貸款，并經(jīng)分中心審核同意的，可先辦理商品房按揭登記備案,同時(shí)用其它合法房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，取得“三證”后，辦理所購(gòu)房產(chǎn)抵押手續(xù)，取消原來(lái)的房產(chǎn)抵押擔(dān)保。
（二）購(gòu)買二手房的，取得“三證”后，以該房產(chǎn)作為抵押，按照不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票所載明的時(shí)間三個(gè)月內(nèi)，辦理公積金貸款手續(xù)。
(三)自建房土地為出讓且建筑進(jìn)度已超過(guò)三分之一的，憑《國(guó)有土地使用證》、《規(guī)劃建設(shè)許可證》，由其它合法房產(chǎn)抵押，辦理公積金貸款手續(xù)；或建成并取得“三證”后，以所建房產(chǎn)作抵押辦理公積金貸款手續(xù)。自建房土地為農(nóng)村集體土地且建筑進(jìn)度已超過(guò)二分之一的，憑《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》、《村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)許可證》，以其它合法房產(chǎn)抵押，辦理公積金貸款手續(xù)。自建房的造價(jià)按*縣人民政府公布的房屋拆遷重置價(jià)計(jì)算。
第六條每戶家庭原則上5年內(nèi)只能享受一次住房公積金貸款，且累計(jì)貸款次數(shù)不得超過(guò)二次。
第七條申請(qǐng)住房公積金貸款需提供的材料：
（一）申請(qǐng)人及配偶的身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明等原件和復(fù)印件；
（二）購(gòu)買商品房的，提交《商品房購(gòu)銷合同》、首付款發(fā)票原件和復(fù)印件；
（三）購(gòu)買“二手房”的，提交交易時(shí)的房屋評(píng)估報(bào)告、房屋買賣協(xié)議、《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》》、《契證》原件和復(fù)印件；
（四）建造、翻建或大修住房，提交規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)部門(mén)批準(zhǔn)的文件及《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》；農(nóng)村建房的，提交《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》、《村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)許可證》等；
（五）住房公積金管理中心要求提供的其它材料。
第八條貸款額度按以下條件由住房公積金管理中心核定：
（一）不高于市住房公積金管理委員會(huì)規(guī)定的最高限額；
（二）不高于按照房屋總價(jià)款的比例確定的貸款限額；
（三）不高于按照借款人住房公積金帳戶儲(chǔ)存余額的倍數(shù)確定的貸款限額；
（四）不高于按照月繳存額確定的貸款限額；
按照各條款計(jì)算的貸款額不一致時(shí)，按最低額確定；在符合第（一）、（二）款的前提下，按本條第（三）、（四）款計(jì)算不到5萬(wàn)元的，最高貸款額可按5萬(wàn)元計(jì)算。（本條款中的市住房公積金管理委員會(huì)規(guī)定的最高限額、比例、倍數(shù)、按照月繳存額確定的貸款限額，報(bào)經(jīng)*市公積金管委會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行，并向社會(huì)公布。）
第九條職工購(gòu)買住房資金不足的，也可向受托銀行申請(qǐng)配套的住房組合貸款。
第十條貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，并不長(zhǎng)于借款人法定離休或者退休的時(shí)間。
第十一條貸款利率按照國(guó)家規(guī)定的公積金貸款利率執(zhí)行。遇法定利率調(diào)整，于下年初開(kāi)始按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行。遇申請(qǐng)、審批過(guò)程中利率調(diào)整的，按放貸日利率執(zhí)行。
第十二條貸款程序
（一）借款人持本辦法第五條規(guī)定的材料到住房公積金管理中心提出貸款申請(qǐng)，并填寫(xiě)《住房公積金貸款申請(qǐng)審批表》；
（二）根據(jù)借款人的申請(qǐng)，住房公積金管理中心對(duì)其所購(gòu)房屋狀況、住房公積金繳交情況、個(gè)人信用狀況及還貸能力等進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，結(jié)合借款人申請(qǐng)貸款額度及本細(xì)則規(guī)定的貸款額度核定辦法，計(jì)算、審定申請(qǐng)人的貸款額度，15個(gè)工作日內(nèi)作出準(zhǔn)予或不準(zhǔn)予貸款的決定，并通知申請(qǐng)人；
（三）申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)的，申請(qǐng)人可到分中心及受托銀行辦理貸款手續(xù)；
（四）分中心及受托銀行根據(jù)借款人提供的資料，對(duì)借款人的資格、資信及經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)審查，符合條件的，簽訂借款合同、辦理住房抵押登記等手續(xù)，并領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
（五）借款人按約定時(shí)間到受托銀行辦理放款手續(xù)，受托銀行將款項(xiàng)劃入售房單位，對(duì)辦妥“三證”的“二手房”及自建房貸款，款項(xiàng)劃入借款人帳戶。
第十三條貸款本息償還方式
（一）貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清；
（二）貸款期限在1年以上的，采用等額本息還款法，按月歸還貸款本息；
（三）借款人每月歸還貸款本息總額原則上不得超過(guò)借款人家庭收入的50%。
第十四條借款人應(yīng)按借款合同規(guī)定的期限歸還貸款本息。如逾期，按人民銀行規(guī)定向借款人計(jì)收逾期罰息。
第十五條借款人具有下列情形之一的，貸款人有權(quán)提前終止借款合同，依法處置抵押物，直至收回貸款：
（一）借款人提供的申請(qǐng)住房公積金貸款的資料不真實(shí)；
（二）借款人連續(xù)3個(gè)月（含）或累計(jì)6個(gè)月（含）以上不按合同規(guī)定償還貸款本息，或借款合同期滿，經(jīng)催討，借款人仍未足額償還貸款本息的；
（三）借款人停繳住房公積金，經(jīng)催討仍不按要求繼續(xù)繳交的；
（四）借款人死亡、喪失民事行為能力或被依法宣告失蹤或死亡，其財(cái)產(chǎn)繼承人、監(jiān)護(hù)人或受遺贈(zèng)人拒絕履行償還貸款本息義務(wù)的；處置抵押物的所得價(jià)款扣除稅費(fèi)后，首先償還貸款本息及相關(guān)費(fèi)用，不足部分可依法追索，余款予以退還。
第十六條借款人清償貸款本息后，憑退還的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，到抵押物登記部門(mén)辦理注銷手續(xù)。
第十七條作為抵押物的房產(chǎn)，在抵押期間借款人負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好的責(zé)任。
第十八條借貸各方發(fā)生糾紛時(shí)，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成時(shí)，可依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提訟。
第十九條借款過(guò)程中發(fā)生的抵押登記、房產(chǎn)評(píng)估等相關(guān)費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。
一、概述
二、關(guān)于合建契約的法律性質(zhì)
三、和建房屋原始取得人的確定
四、合作建房產(chǎn)權(quán)糾紛的預(yù)防
關(guān)鍵詞：合作建房合建契約產(chǎn)權(quán)糾紛土地使用權(quán)的取得
一、概述
合作建房是指當(dāng)事人以土地使用權(quán)作為出資，另一方投入實(shí)際資本并組織施工，共同建筑房屋的合同行為。其法律依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第27條，即土地使用權(quán)可以作價(jià)入股，合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。在實(shí)踐中卻因和建房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題而產(chǎn)生糾紛。在合作建房關(guān)系中，必然會(huì)有一方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或部分房屋所有權(quán)的情況，依我國(guó)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括合作建房，合作建房的結(jié)果是對(duì)建成房屋利益的分享，所以對(duì)合作建房所有權(quán)原始取得人的確定也很關(guān)鍵。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)不是一種個(gè)人行為，而是一種企業(yè)行為。凡是不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的，均不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。最高人民法院將合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)區(qū)分為依法成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并取得資質(zhì)證書(shū)的行為，和合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的行為。如果在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中當(dāng)事人一方具備了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，那么合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同就是有效合同。如果雙方當(dāng)事人約定成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并且已經(jīng)取得了資質(zhì)證書(shū)，那么，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同也是有效合同。如果當(dāng)事人在前取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，或者已經(jīng)依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)不是一種個(gè)人行為，而是一種企業(yè)行為。凡是不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的，均不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。最高人民法院將合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)區(qū)分為依法成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并取得資質(zhì)證書(shū)的行為，和合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的行為。如果在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中當(dāng)事人一方具備了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，那么合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同就是有效合同。如果雙方當(dāng)事人約定成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并且已經(jīng)取得了資質(zhì)證書(shū)，那么，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同也是有效合同。如果當(dāng)事人在前取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，或者已經(jīng)依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
二、關(guān)于合建契約的法律性質(zhì)
合建契約是指當(dāng)事人之間關(guān)于一方提供土地使用權(quán)，由另一方出資建設(shè)，并按照一定比例分配完成后的房屋與基地使用權(quán)的協(xié)議。這種合同關(guān)系既可以發(fā)生在公民個(gè)人之間、公民與法人之間，也可以發(fā)生在建設(shè)單位與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之間。為此，有必要先了解一下在我國(guó)實(shí)踐中的四種合作建房形態(tài)：一是土地使用權(quán)人（公民或法人）提供土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開(kāi)發(fā)，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對(duì)預(yù)先約定分得的房屋進(jìn)行預(yù)售。二是以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，待房屋建成后，按照約定將開(kāi)發(fā)商應(yīng)分得的房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商。三是以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行建設(shè)，房屋建成后，開(kāi)發(fā)商依約將部分房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地使用權(quán)人，同時(shí)土地使用權(quán)人也要把開(kāi)發(fā)商應(yīng)分得的房屋所占用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商。四是雙方共同組成一個(gè)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，并以該公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，等所建設(shè)房屋售出后依約分配所得收入。①按照其中等四種方式合作建筑的房屋屬于項(xiàng)目公司所有，對(duì)此沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，只是股東間利益分配的糾紛，由公司進(jìn)行調(diào)整。
合建契約是一種諾成性的、雙務(wù)、有償合同，也就是說(shuō)，合建契約的成立，不以交付基地或房屋為必要條件；一方須提供土地，他方需完成建筑雙方均互有義務(wù)，且互為對(duì)價(jià)。但其空間屬于哪一類有名合同，在理論上是有爭(zhēng)議的。我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者有四種觀點(diǎn)：一是承攬契約。將基地權(quán)得人分得的部分房屋視為建筑商承攬的定作物；把建筑商取得的部分基地權(quán)利看作基地權(quán)利人給付的報(bào)酬。二是互易契約。將合建契約當(dāng)作部分基地權(quán)利與部分房屋所有權(quán)的交換。三是合伙契約。基地權(quán)利人以土地為出資，建筑商以資金與勞務(wù)為出資，共同建筑房屋，并分享權(quán)益。四是買賣與承攬并存的混合契約。建筑商為土地權(quán)利人完成一定工作，土地權(quán)利人以轉(zhuǎn)讓建筑商取得的部分房屋所占用的基地權(quán)利作為報(bào)酬，而建筑商又以此項(xiàng)報(bào)酬抵充買受其房屋占用基地的款項(xiàng)。②
對(duì)于合建契約的性質(zhì)不可一概而論，應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析。在四種合作建房形式中，第一種是土地使用權(quán)人（公民或法人）提供土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開(kāi)發(fā)，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對(duì)預(yù)先約定分得的房屋進(jìn)行預(yù)售。土地使用權(quán)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利益，在預(yù)售房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前依合伙的規(guī)定合建房屋由雙方共有。當(dāng)只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方出面經(jīng)營(yíng)而土地使用權(quán)人僅提供地皮并不參與實(shí)際建設(shè)時(shí)，也不能解釋為“名為合伙實(shí)為借貸因?yàn)槌雒娼?jīng)營(yíng)都為實(shí)際出資人，只能按照合伙契約處理。第二種合作建房形式是以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，待房屋建成后，按照約定將開(kāi)發(fā)商應(yīng)分得的房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商。這時(shí)可以將土地使用權(quán)持作定作人，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)作承攬人，將開(kāi)發(fā)商根據(jù)合建契約取得的房地產(chǎn)權(quán)益看作是承攬報(bào)酬，故可以看作是承攬。第三種合作建房形式是以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行建設(shè)，房屋建成后，開(kāi)發(fā)產(chǎn)依約將部分房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地使用權(quán)人，同時(shí)土地使用權(quán)人也要把開(kāi)發(fā)商應(yīng)分得的房屋所占用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，這時(shí)可以認(rèn)為是土地使用權(quán)人將其部分土地使用權(quán)與開(kāi)發(fā)商的部分房屋所有權(quán)進(jìn)行交換，故可以看作是互易。盡管建筑行為是一種提供勞務(wù)的行為，但畢竟也是一種可以用金錢評(píng)價(jià)的商品，自然可以成為互易的客體。混合契約說(shuō)是對(duì)承攬說(shuō)的進(jìn)一步解釋，但既然已經(jīng)認(rèn)定是承攬關(guān)系，而且將承攬的部分建筑物作為報(bào)酬，那么就再?zèng)]有必要解釋為買賣契約。
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第2款規(guī)定：“在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。”這是為了貫徹房與地的權(quán)利主體一致原則。根據(jù)我國(guó)建設(shè)部2001年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16條第1款的規(guī)定，“新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)證明文件。”我國(guó)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第3條第3款規(guī)定：“本辦法所稱房屋權(quán)利申請(qǐng)人，是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請(qǐng)，但尚未取得房屋所有權(quán)證書(shū)的法人、其他組織和自然人。”其中“已獲得了房屋”一語(yǔ)甚為不詳，若解為房屋的中有人，則須具有本權(quán)才能成為受法律保護(hù)的占有權(quán)。這種本權(quán)，在合作建房中，除土地使用權(quán)外，還可以是根據(jù)合建契約而取得之債權(quán)。于是，并非只有土地使用權(quán)人才能取得合建房屋的所有權(quán)。
三、合建房屋原始取得人的確定
在我國(guó)，取得房屋所有權(quán)的前提是先取得一定的土地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第53條的規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)后，建設(shè)單位才能申請(qǐng)土地使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)《城市規(guī)劃法》第30第至第32條的規(guī)定，申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的人應(yīng)該是土地使用權(quán)人。但是，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司大多脫胎于行政機(jī)關(guān)（城市房地產(chǎn)管理部門(mén)），于是，在實(shí)踐中就出現(xiàn)了建設(shè)單位提供土地使用權(quán)，而以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的名義進(jìn)行建設(shè)狀況③。我國(guó)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》（建設(shè)部1995年1月23日以第41號(hào)令）對(duì)此作了相應(yīng)的規(guī)定。在這種情況下，作為非土地使用權(quán)人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司卻可以申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，據(jù)此，他可以申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記。我國(guó)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第6條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。”即土地使用權(quán)及其地上建筑物所有權(quán)的主體必須是同一個(gè)人（包括公民和法人）。于是，對(duì)非土地使用權(quán)人卻能取得地上建筑物所有權(quán)這一問(wèn)題的解釋只能是將所建房屋作為動(dòng)產(chǎn)看待。根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24條第2款的規(guī)定，當(dāng)建筑物作為動(dòng)產(chǎn)看待時(shí)，不受房產(chǎn)和地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則的限制。如果建筑商能夠先取得所建房屋所有權(quán)，再轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)給土地權(quán)利人以換取部分基地權(quán)利，那么就可以將合建契約解釋為互易合同。
在合作建房關(guān)系中，必然會(huì)有一方轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)或部分房屋所有權(quán)的情況，依我國(guó)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括合作建房。合作建房的結(jié)果是對(duì)建成房屋利益的分享，所以對(duì)合建房屋所有權(quán)原始取得人的確定也很關(guān)鍵。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)一般是以建筑執(zhí)照記載的建筑人為合建房屋的原始取得人，也就是說(shuō)，以誰(shuí)的名義建筑房屋。房屋建成后，房屋的所有權(quán)就歸誰(shuí)。如果以建筑商的名義建造，那么他就是合建房屋的原始取得人。房屋在建筑期間或建成后分給土地使用權(quán)人之前意外滅失，其風(fēng)險(xiǎn)由建筑產(chǎn)承擔(dān)。因此，如果以土地使用權(quán)人的名義建筑，那么合建房屋的原始取得人就是土地使用權(quán)人。該房屋分配給建筑商之前意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)由土地使用權(quán)人承擔(dān)。如果以雙方的名義建筑房屋，那么按照合建契約中約定的份額，建成后的房屋分別屬于建筑產(chǎn)和基地使用權(quán)人所有。合建房屋因意外事故損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)上雙方以各自的份額為限分別承擔(dān)。
在合建契約有效的前提下，應(yīng)該貫徹當(dāng)事人意思自治原則。問(wèn)題是在當(dāng)事人對(duì)于原始取得人沒(méi)有約定的情況下怎么辦？這時(shí)當(dāng)然要依法辦事了，我們找法的結(jié)果可能有三種情況：一是法律有明確規(guī)定；二是法律規(guī)定較為含混；三是現(xiàn)行法無(wú)任何規(guī)定，即存在法律上的漏洞。這三種情況都需要法律解釋，只是解釋的難度不同而已。即使在第一種情況下，也要首先分清是概念、原則、規(guī)范還是技術(shù)規(guī)定，其次還要將作為法律主體的規(guī)范分解為行為模式和法律后果④。針對(duì)第二種情況，因法律規(guī)定過(guò)于抽象而需要具體化，因?yàn)樗皇且粋€(gè)價(jià)值取向的指令，需要法官根據(jù)符合社會(huì)發(fā)展的倫理道德觀念作出客觀的說(shuō)明。對(duì)于第三種情況，則要根據(jù)法律認(rèn)可的習(xí)慣或類推適用等方法進(jìn)行漏洞補(bǔ)充。在合同沒(méi)有約定原始取得人，而法律也沒(méi)有作出要應(yīng)規(guī)定的情況下，可以成為合建房屋原始取得人的有三種：一是合作建房的申請(qǐng)人；二是合建房屋的基地使用權(quán)人；三是合建房屋的實(shí)際出資人。根據(jù)我國(guó)《建筑法》第8條的規(guī)定，建房申請(qǐng)人是取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的人，取得規(guī)范許可證的人本來(lái)應(yīng)該是土地使用人，但在實(shí)踐中，只要持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證就可以申請(qǐng)建設(shè)工程施工許可證，所以建房申請(qǐng)人不一定是土地使用權(quán)人，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)此也無(wú)禁止性規(guī)定。那么非土地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)的情況只能作一種解釋，即該房屋屬于動(dòng)產(chǎn)，取得作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋所有權(quán)的前提是先取得一定的土地使用權(quán)，以反映土地與房屋在客觀上的不可分性，并貫徹房、地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則。如果是取得作為動(dòng)產(chǎn)的房屋所有權(quán)，那么就不必辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。這時(shí)的合建契約應(yīng)解釋為互易，適用有關(guān)買賣合同的規(guī)定。就房屋預(yù)售而論，根據(jù)我國(guó)《城市房屋預(yù)售管理辦法》第5條和第6條的規(guī)定，預(yù)售房屋須取得《商品房預(yù)售許可證》，在合作建房中，實(shí)際出資人（建筑商）即使非土地使用權(quán)人也有可能取得《商品房預(yù)售許可證》，因?yàn)榘凑铡冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第7條的規(guī)定，由房地產(chǎn)的實(shí)際開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理《商品房預(yù)售許可證》。
在合建契約被認(rèn)定為承攬契約的情況下，大陸法系傳統(tǒng)民法認(rèn)為，若建筑材料全部由承攬人提供，則該建筑物交付定作人之前應(yīng)該屬于承攬人所有⑤。但是，如果將建筑物的原始取得人確定為承攬人，那么在發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的司法實(shí)踐中產(chǎn)生了許多問(wèn)題：第一，若建筑物交付前屬于承攬人所有，則承攬人的債權(quán)人就可以扣押該交付前的建筑物，并將其拍賣，而定作人卻無(wú)權(quán)阻止。第二，如果承攬人將工程轉(zhuǎn)包，那么次承攬人也有可能取得部分建筑物的所有權(quán)。若轉(zhuǎn)移給定作人時(shí)，則須辦理二次登記手續(xù)，甚為繁瑣。而且在承攬人與次承攬人均為多數(shù)人的情況下，問(wèn)題就更為復(fù)雜。第三，若將承攬人確定為建筑物的原始取得人，則他可以將建筑物轉(zhuǎn)讓給第三人或向第三人提供擔(dān)保。經(jīng)時(shí)，定作人雖然可依債務(wù)不履行向承攬人請(qǐng)求損害賠償，但對(duì)于第三人卻不能主張所有權(quán)。因此，大陸法系發(fā)達(dá)國(guó)家一般將合建房屋的原始取得人確定為定作人。需要強(qiáng)調(diào)的是，根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，承攬合同與建設(shè)工程合同是兩種并列的有名合同，當(dāng)建設(shè)工程合同沒(méi)有明確規(guī)定時(shí)，才可以適用承攬合同的有關(guān)規(guī)定。
四、合作建房產(chǎn)權(quán)糾紛的預(yù)防
合作建房中的產(chǎn)權(quán)糾紛多是由于當(dāng)事人在合建契約中對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬約定不明造成的，在這種情況下，首先要確定房屋所有權(quán)的原始取得人。在合建契約合法有效的情況下，一般應(yīng)該根據(jù)當(dāng)事人之間的約定來(lái)確定合建房屋的原始取得人，于是確定合同是否有效就顯得十分重要。而確定合同是否有效關(guān)鍵是從合法性的角度加以考察，首先應(yīng)該確定申請(qǐng)建房人是否具備主體資格。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法，有必要確定一個(gè)原則，即以土地使用權(quán)人為原始得取人。這樣做的目的，第一是為了貫徹地產(chǎn)和房產(chǎn)的權(quán)利主體一致原則；第二是為了符合建設(shè)程序的要求。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)是取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的前提，而建設(shè)工程規(guī)劃許可證又是取得建設(shè)工程施工許可證的基礎(chǔ)，而建設(shè)工程施工許可證又是取得房屋所有權(quán)的必要條件。如果可以將建筑商（實(shí)際出資人）作為合建房屋的原始取得人，那么就應(yīng)該嚴(yán)格限制其將合建房屋轉(zhuǎn)讓給除基地使用權(quán)人以外的其他人。并在合建房屋上為基地使用權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)，以防止建筑商的其他債權(quán)人對(duì)合建房屋可能實(shí)話的扣押行為。
對(duì)實(shí)際出資人的利益保護(hù)也是著重需要解決的問(wèn)題。解決的辦法有二個(gè)：一是由實(shí)際出資人辦理預(yù)告登記；二是就所建房屋設(shè)定抵押。前者是針對(duì)產(chǎn)權(quán)分享而充的，后者是對(duì)合建房屋售后利益分享而為的。我國(guó)目前還沒(méi)有預(yù)告登記制度，為此須借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的有關(guān)立法。預(yù)告登記是指為保全不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)而對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所作的預(yù)備登記。這種登記排斥將來(lái)就相同請(qǐng)求權(quán)所提了的登記申請(qǐng)。合作建房的實(shí)際出資人若辦理了預(yù)先登記，則就可以保障其對(duì)合建房屋的產(chǎn)權(quán)。對(duì)于為了分享合建房屋售后利潤(rùn)的實(shí)際出資人，可以要求對(duì)方在合建房屋上設(shè)定抵押，在對(duì)方不履行約定分享的義務(wù)時(shí)，就能通過(guò)行使對(duì)合建房屋的抵押權(quán)而優(yōu)先受償。
在我國(guó)，房屋可以獨(dú)立成為所有權(quán)的客體，不適用土地對(duì)地上房屋的附合原理。不過(guò)，作為一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，房屋所有權(quán)的到得必須以土地使用權(quán)的取得為前提條件以反映土地與建筑物之間客觀上的不可分性。在合作建房中，由于實(shí)際出資人并不是土地使用權(quán)人，所以如果不考慮土地使用權(quán)人而將他確定為合建房屋的原始取得人，那么他所取得的只能是作為動(dòng)產(chǎn)的房屋所有權(quán)，因?yàn)樗麤](méi)有土地使用權(quán)，無(wú)法通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記而真正取得作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋所有權(quán)。如果實(shí)際出資人只想取得合建房屋的售后利潤(rùn)，那么他可以將作為動(dòng)產(chǎn)的房屋賣給土地使用人。這種買賣合同只能是動(dòng)產(chǎn)買賣合同。在傳統(tǒng)民法理論中，作為取得房屋所有權(quán)前提的土地利用權(quán)（包括所有權(quán)、地上權(quán)、租賃權(quán)和借用權(quán)）被稱作權(quán)原。但這畢竟是一種在理論上成立的觀點(diǎn)，若將實(shí)際出資人定為合建房屋的原始取得人，那么在實(shí)踐中履行與土地使用權(quán)人分享產(chǎn)權(quán)的法律手續(xù)時(shí)仍將十分困難，因此完善目前的房地產(chǎn)登記制度是非常必要的。
需要強(qiáng)調(diào)的是，如果土地使用權(quán)人以劃撥土地使用權(quán)作為合作建房的條件，那么原則上是不允許的。因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)是無(wú)償取得的，根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條的規(guī)定，不能作為出資條件而用于合作建房，否則就會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失，若將劃撥土地使用權(quán)用于合作建房，則須先辦理有償取得手續(xù)，即向當(dāng)?shù)厥小⒖h政府補(bǔ)交相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金數(shù)額的價(jià)款。辦理了有償取得手續(xù)的土地使用權(quán)已變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)，當(dāng)然可以用于合作建設(shè)。至于農(nóng)民之間合作建房用地，應(yīng)注意我國(guó)現(xiàn)行法的相應(yīng)限制，對(duì)此《土地管理法》第62條作出了專門(mén)的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中涉及占用農(nóng)地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)民了賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”
注釋：
①摘自耀振華著《房地產(chǎn)的共同開(kāi)發(fā)和委托開(kāi)發(fā)探析》1997年第2期《政法論壇》。
②摘自楊與齡著《房屋之買賣、委建、合建或承攬》臺(tái)灣正中書(shū)局1981版，第413—415頁(yè)。
③摘自梁慧星著《民商法論叢（第4卷）》法律出版社1996年版，第84—85頁(yè)。
④摘自沈?qū)幾陟`著《法學(xué)基礎(chǔ)理論》北京大學(xué)出版社1988年版，第33—35頁(yè)。
⑤摘自史尚寬著《債法各論》中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第313頁(yè)。
參考文獻(xiàn)資料：
1、耀振華著《房地產(chǎn)的共同開(kāi)發(fā)和委托開(kāi)發(fā)探析》1997年版《政法論壇》第2頁(yè)
2、楊與齡著《房屋之買賣、委建、合建或承攬》1981年版臺(tái)灣正中書(shū)局第413—415頁(yè)
3、梁慧星著《民商法論叢》1996年版法律出版社第84—85頁(yè)
4、沈宗靈著《法學(xué)基礎(chǔ)理論》1998年版北京大學(xué)出版社第33—35頁(yè)
5、梁慧星著《民法解釋學(xué)》1995年版中國(guó)政法大學(xué)出版社第292—300頁(yè)