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房產抵押注銷的流程如下：
1、借款人在貸款還清以后，先到貸款銀行領取銀行蓋章的《房地產抵押注銷申請表》、《xx市公有房屋抵押權注銷登記申請書》并由抵押人簽字，以及《房屋他項權證》。
2、抵押人帶上本人身份證件(抵押人或抵押權人為個人的)、《xx市房地產抵押合同》、《房地產抵押權注銷申請表》、《xx市公有房屋抵押權注銷登記申請書》、《房屋所有權證》、《國有土地使用證》、《房屋他項權證》，到當地抵押登記受理窗口辦理抵押注銷手續。
3、抵押登記受理窗口的工作人員對抵押注銷申請材料進行審核，材料無誤后將在柜臺當場辦理注銷手續。注銷手續辦理完畢后，將把《房屋所有權證》、《國有土地使用證》還給抵押人，其他注銷材料由窗口的工作人員收存。
（來源：文章屋網 ）
第一條為了規范房屋登記行為，維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益，依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等法律、行政法規，制定本辦法。
第二條本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。
第三條國務院建設主管部門負責指導、監督全國的房屋登記工作。
省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門負責指導、監督本行政區域內的房屋登記工作。
第四條房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。
本辦法所稱房屋登記機構，是指直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。
第五條房屋登記機構應當建立本行政區域內統一的房屋登記簿。
房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，由房屋登記機構管理。
第六條房屋登記人員應當具備與其崗位相適應的專業知識。
從事房屋登記審核工作的人員，應當取得國務院建設主管部門頒發的房屋登記上崗證書，持證上崗。
第二章一般規定
第七條辦理房屋登記，一般依照下列程序進行：
（一）申請；
（二）受理；
（三）審核；
（四）記載于登記簿；
（五）發證。
房屋登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告。
第八條辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。
第九條房屋登記機構應當依照法律、法規和本辦法規定，確定申請房屋登記需要提交的材料，并將申請登記材料目錄公示。
第十條房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。
國有土地范圍內成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。
非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。
第十一條申請房屋登記，申請人應當向房屋所在地的房屋登記機構提出申請，并提交申請登記材料。
申請登記材料應當提供原件。不能提供原件的，應當提交經有關機關確認與原件一致的復印件。
申請人應當對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。
第十二條申請房屋登記，應當由有關當事人雙方共同申請，但本辦法另有規定的除外。
有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：
（一）因合法建造房屋取得房屋權利；
（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利；
（三）因繼承、受遺贈取得房屋權利；
（四）有本辦法所列變更登記情形之一；
（五）房屋滅失；
（六）權利人放棄房屋權利；
（七）法律、法規規定的其他情形。
第十三條共有房屋，應當由共有人共同申請登記。
共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請，但因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請。
第十四條未成年人的房屋，應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供為未成年人利益的書面保證。
第十五條申請房屋登記的，申請人應當使用中文名稱或者姓名。申請人提交的證明文件原件是外文的，應當提供中文譯本。
委托人申請房屋登記的，人應當提交授權委托書和身份證明。境外申請人委托人申請房屋登記的，其授權委托書應當按照國家有關規定辦理公證或者認證。
第十六條申請房屋登記的，申請人應當按照國家有關規定繳納登記費。
第十七條申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，應當予以受理，并出具書面憑證。
申請人提交的申請登記材料不齊全或者不符合法定形式的，應當不予受理，并告知申請人需要補正的內容。
第十八條房屋登記機構應當查驗申請登記材料，并根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認，并歸檔保留。
房屋登記機構認為申請登記房屋的有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。
第十九條辦理下列房屋登記，房屋登記機構應當實地查看：
（一）房屋所有權初始登記；
（二）在建工程抵押權登記；
（三）因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記；
（四）法律、法規規定的應當實地查看的其他房屋登記。
房屋登記機構實地查看時，申請人應當予以配合。
第二十條登記申請符合下列條件的，房屋登記機構應當予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿：
（一）申請人與依法提交的材料記載的主體一致；
（二）申請初始登記的房屋與申請人提交的規劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致；
（三）申請登記的內容與有關材料證明的事實一致；
（四）申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利不沖突；
（五）不存在本辦法規定的不予登記的情形。
登記申請不符合前款所列條件的，房屋登記機構應當不予登記，并書面告知申請人不予登記的原因。
第二十一條房屋登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。
第二十二條有下列情形之一的，房屋登記機構應當不予登記：
（一）未依法取得規劃許可、施工許可或者未按照規劃許可的面積等內容建造的建筑申請登記的；
（二）申請人不能提供合法、有效的權利來源證明文件或者申請登記的房屋權利與權利來源證明文件不一致的；
（三）申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；
（四）申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的；
（五）房屋已被依法征收、沒收，原權利人申請登記的；
（六）房屋被依法查封期間，權利人申請登記的；
（七）法律、法規和本辦法規定的其他不予登記的情形。
第二十三條自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于下列時限內，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：
（一）國有土地范圍內房屋所有權登記，30個工作日，集體土地范圍內房屋所有權登記，60個工作日；
（二）抵押權、地役權登記，10個工作日；
（三）預告登記、更正登記，10個工作日；
（四）異議登記，1個工作日。
公告時間不計入前款規定時限。因特殊原因需要延長登記時限的，經房屋登記機構負責人批準可以延長，但最長不得超過原時限的一倍。
法律、法規對登記時限另有規定的，從其規定。
第二十四條房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當登記的事項。
房屋登記簿可以采用紙介質，也可以采用電子介質。采用電子介質的，應當有唯一、確定的紙介質轉化形式，并應當定期異地備份。
第二十五條房屋登記機構應當根據房屋登記簿的記載，繕寫并向權利人發放房屋權屬證書。
房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構應當在房屋所有權證上注明“共有”字樣。
預告登記、在建工程抵押權登記以及法律、法規規定的其他事項在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機構發放登記證明。
第二十六條房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。
第二十七條房屋權屬證書、登記證明破損的，權利人可以向房屋登記機構申請換發。房屋登記機構換發前，應當收回原房屋權屬證書、登記證明，并將有關事項記載于房屋登記簿。
房屋權屬證書、登記證明遺失、滅失的，權利人在當地公開發行的報刊上刊登遺失聲明后，可以申請補發。房屋登記機構予以補發的，應當將有關事項在房屋登記簿上予以記載。補發的房屋權屬證書、登記證明上應當注明“補發”字樣。
在補發集體土地范圍內村民住房的房屋權屬證書、登記證明前，房屋登記機構應當就補發事項在房屋所在地農村集體經濟組織內公告。
第二十八條房屋登記機構應當將房屋登記資料及時歸檔并妥善管理。
申請查詢、復制房屋登記資料的，應當按照規定的權限和程序辦理。
第二十九條縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門應當加強房屋登記信息系統建設，逐步實現全國房屋登記簿信息共享和異地查詢。
第三章國有土地范圍內房屋登記
第一節所有權登記
第三十條因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人身份證明；
（三）建設用地使用權證明；
（四）建設工程符合規劃的證明；
（五）房屋已竣工的證明；
（六）房屋測繪報告；
（七）其他必要材料。
第三十一條房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。
第三十二條發生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權轉移登記：
（一）買賣；
（二）互換；
（三）贈與；
（四）繼承、受遺贈；
（五）房屋分割、合并，導致所有權發生轉移的；
（六）以房屋出資入股；
（七）法人或者其他組織分立、合并，導致房屋所有權發生轉移的；
（八）法律、法規規定的其他情形。
第三十三條申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人身份證明；
（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；
（四）證明房屋所有權發生轉移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。
第三十四條抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，除提供本辦法第三十三條規定材料外，還應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書。
第三十五條因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋所有權，權利人轉讓該房屋所有權或者以該房屋設定抵押權時，應當將房屋登記到權利人名下后，再辦理房屋所有權轉移登記或者房屋抵押權設立登記。
因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權，人民法院協助執行通知書要求房屋登記機構予以登記的，房屋登記機構應當予以辦理。房屋登記機構予以登記的，應當在房屋登記簿上記載基于人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實。
第三十六條發生下列情形之一的，權利人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權變更登記：
（一）房屋所有權人的姓名或者名稱變更的；
（二）房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的；
（三）房屋面積增加或者減少的；
（四）同一所有權人分割、合并房屋的；
（五）法律、法規規定的其他情形。
第三十七條申請房屋所有權變更登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人身份證明；
（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；
（四）證明發生變更事實的材料；
（五）其他必要材料。
第三十八條經依法登記的房屋發生下列情形之一的，房屋登記簿記載的所有權人應當自事實發生后申請房屋所有權注銷登記：
（一）房屋滅失的；
（二）放棄所有權的；
（三）法律、法規規定的其他情形。
第三十九條申請房屋所有權注銷登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人身份證明；
（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；
（四）證明房屋所有權消滅的材料；
（五）其他必要材料。
第四十條經依法登記的房屋上存在他項權利時，所有權人放棄房屋所有權申請注銷登記的，應當提供他項權利人的書面同意文件。
第四十一條經登記的房屋所有權消滅后，原權利人未申請注銷登記的，房屋登記機構可以依據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定辦理注銷登記，將注銷事項記載于房屋登記簿，原房屋所有權證收回或者公告作廢。
第二節抵押權登記
第四十二條以房屋設定抵押的，當事人應當申請抵押權登記。
第四十三條申請抵押權登記，應當提交下列文件：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；
（四）抵押合同；
（五）主債權合同；
（六）其他必要材料。
第四十四條對符合規定條件的抵押權設立登記，房屋登記機構應當將下列事項記載于房屋登記簿：
（一）抵押當事人、債務人的姓名或者名稱；
（二）被擔保債權的數額；
（三）登記時間。
第四十五條本辦法第四十四條所列事項發生變化或者發生法律、法規規定變更抵押權的其他情形的，當事人應當申請抵押權變更登記。
第四十六條申請抵押權變更登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋他項權證書；
（四）抵押人與抵押權人變更抵押權的書面協議；
（五）其他必要材料。
因抵押當事人姓名或者名稱發生變更，或者抵押房屋坐落的街道、門牌號發生變更申請變更登記的，無需提交前款第（四）項材料。
因被擔保債權的數額發生變更申請抵押權變更登記的，還應當提交其他抵押權人的書面同意文件。
第四十七條經依法登記的房屋抵押權因主債權轉讓而轉讓，申請抵押權轉移登記的，主債權的轉讓人和受讓人應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋他項權證書；
（四）房屋抵押權發生轉移的證明材料；
（五）其他必要材料。
第四十八條經依法登記的房屋抵押權發生下列情形之一的，權利人應當申請抵押權注銷登記：
（一）主債權消滅；
（二）抵押權已經實現；
（三）抵押權人放棄抵押權；
（四）法律、法規規定抵押權消滅的其他情形。
第四十九條申請抵押權注銷登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋他項權證書；
（四）證明房屋抵押權消滅的材料；
（五）其他必要材料。
第五十條以房屋設定最高額抵押的，當事人應當申請最高額抵押權設立登記。
第五十一條申請最高額抵押權設立登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋所有權證書或房地產權證書；
（四）最高額抵押合同；
（五）一定期間內將要連續發生的債權的合同或者其他登記原因證明材料；
（六）其他必要材料。
第五十二條當事人將最高額抵押權設立前已存在債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍，申請登記的，應當提交下列材料：
（一）已存在債權的合同或者其他登記原因證明材料；
（二）抵押人與抵押權人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書面材料。
第五十三條對符合規定條件的最高額抵押權設立登記，除本辦法第四十四條所列事項外，登記機構還應當將最高債權額、債權確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權。
第五十四條變更最高額抵押權登記事項或者發生法律、法規規定變更最高額抵押權的其他情形，當事人應當申請最高額抵押權變更登記。
第五十五條申請最高額抵押權變更登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋他項權證書；
（四）最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料；
（五）最高額抵押權發生變更的證明材料；
（六）其他必要材料。
因最高債權額、債權確定的期間發生變更而申請變更登記的，還應當提交其他抵押權人的書面同意文件。
第五十六條最高額抵押權擔保的債權確定前，最高額抵押權發生轉移，申請最高額抵押權轉移登記的，轉讓人和受讓人應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋他項權證書；
（四）最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料；
（五）最高額抵押權發生轉移的證明材料；
（六）其他必要材料。
最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，房屋登記機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當在辦理最高額抵押權確定登記之后，依據本辦法第四十七條的規定辦理抵押權轉移登記。
第五十七條經依法登記的最高額抵押權擔保的債權確定，申請最高額抵押權確定登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋他項權證書；
（四）最高額抵押權擔保的債權已確定的證明材料；
（五）其他必要材料。
第五十八條對符合規定條件的最高額抵押權確定登記，登記機構應當將最高額抵押權擔保的債權已經確定的事實記載于房屋登記簿。
當事人協議確定或者人民法院、仲裁委員會生效的法律文書確定了債權數額的，房屋登記機構可以依照當事人一方的申請將債權數額確定的事實記載于房屋登記簿。
第五十九條以在建工程設定抵押的，當事人應當申請在建工程抵押權設立登記。
第六十條申請在建工程抵押權設立登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）抵押合同；
（四）主債權合同；
（五）建設用地使用權證書或者記載土地使用權狀況的房地產權證書；
（六）建設工程規劃許可證；
（七）其他必要材料。
第六十一條已經登記在建工程抵押權變更、轉讓或者消滅的，當事人應當提交下列材料，申請變更登記、轉移登記、注銷登記：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）登記證明；
（四）證明在建工程抵押權發生變更、轉移或者消滅的材料；
（五）其他必要材料。
第六十二條在建工程竣工并經房屋所有權初始登記后，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。
第三節地役權登記
第六十三條在房屋上設立地役權的，當事人可以申請地役權設立登記。
第六十四條申請地役權設立登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）地役權合同；
（四）房屋所有權證書或者房地產權證書；
（五）其他必要材料。
第六十五條對符合規定條件的地役權設立登記，房屋登記機構應當將有關事項記載于需役地和供役地房屋登記簿，并可將地役權合同附于供役地和需役地房屋登記簿。
第六十六條已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，當事人應當提交下列材料，申請變更登記、轉移登記、注銷登記：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）登記證明；
（四）證明地役權發生變更、轉移或者消滅的材料；
（五）其他必要材料。
第四節預告登記
第六十七條有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：
（一）預購商品房；
（二）以預購商品房設定抵押；
（三）房屋所有權轉讓、抵押；
（四）法律、法規規定的其他情形。
第六十八條預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。
第六十九條預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。
第七十條申請預購商品房預告登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）已登記備案的商品房預售合同；
（四）當事人關于預告登記的約定；
（五）其他必要材料。
預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料。
第七十一條申請預購商品房抵押權預告登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）抵押合同；
（四）主債權合同；
（五）預購商品房預告登記證明；
（六）當事人關于預告登記的約定；
（七）其他必要材料。
第七十二條申請房屋所有權轉移預告登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋所有權轉讓合同；
（四）轉讓方的房屋所有權證書或者房地產權證書；
（五）當事人關于預告登記的約定；
（六）其他必要材料。
第七十三條申請房屋抵押權預告登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）抵押合同；
（四）主債權合同；
（五）房屋所有權證書或房地產權證書，或者房屋所有權轉移登記的預告證明；
（六）當事人關于預告登記的約定；
（七）其他必要材料。
第五節其他登記
第七十四條權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以提交下列材料，申請更正登記：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）證明房屋登記簿記載錯誤的材料。
利害關系人申請更正登記的，還應當提供權利人同意更正的證明材料。
房屋登記簿記載確有錯誤的，應當予以更正；需要更正房屋權屬證書內容的，應當書面通知權利人換領房屋權屬證書；房屋登記簿記載無誤的，應當不予更正，并書面通知申請人。
第七十五條房屋登記機構發現房屋登記簿的記載錯誤，不涉及房屋權利歸屬和內容的，應當書面通知有關權利人在規定期限內辦理更正登記；當事人無正當理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機構可以依據申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人。
對于涉及房屋權利歸屬和內容的房屋登記簿的記載錯誤，房屋登記機構應當書面通知有關權利人在規定期限內辦理更正登記；辦理更正登記期間，權利人因處分其房屋權利申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。
第七十六條利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權利人不同意更正的，利害關系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記。
第七十七條房屋登記機構受理異議登記的，應當將異議事項記載于房屋登記簿。
第七十八條異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。
權利人處分房屋申請登記，房屋登記機構受理登記申請但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請，并書面通知申請人。
第七十九條異議登記期間，異議登記申請人，人民法院不予受理或者駁回其訴訟請求的，異議登記申請人或者房屋登記簿記載的權利人可以持登記申請書、申請人的身份證明、相應的證明文件等材料申請注銷異議登記。
第八十條人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利歸屬或者權利內容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的，房屋登記機構應當按照當事人的申請或者有關法律文書，辦理相應的登記。
第八十一條司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。
第四章集體土地范圍內房屋登記
第八十二條依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規定申請房屋登記。
法律、法規對集體土地范圍內房屋登記另有規定的，從其規定。
第八十三條因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明；
（四）申請登記房屋符合城鄉規劃的證明；
（五）房屋測繪報告或者村民住房平面圖；
（六）其他必要材料。
申請村民住房所有權初始登記的，還應當提交申請人屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明。
農村集體經濟組織申請房屋所有權初始登記的，還應當提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。
第八十四條辦理村民住房所有權初始登記、農村集體經濟組織所有房屋所有權初始登記，房屋登記機構受理登記申請后，應當將申請登記事項在房屋所在地農村集體經濟組織內進行公告。經公告無異議或者異議不成立的，方可予以登記。
第八十五條發生下列情形之一的，權利人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權變更登記：
（一）房屋所有權人的姓名或者名稱變更的；
（二）房屋坐落變更的；
（三）房屋面積增加或者減少的；
（四）同一所有權人分割、合并房屋的；
（五）法律、法規規定的其他情形。
第八十六條房屋所有權依法發生轉移，申請房屋所有權轉移登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋所有權證書；
（四）宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明；
（五）證明房屋所有權發生轉移的材料；
（六）其他必要材料。
申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料。
農村集體經濟組織申請房屋所有權轉移登記的，還應當提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。
第八十七條申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理。
第八十八條依法以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物設立抵押，申請抵押權登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋所有權證書；
（四）集體所有建設用地使用權證明；
（五）主債權合同和抵押合同；
（六）其他必要材料。
第八十九條房屋登記機構對集體土地范圍內的房屋予以登記的，應當在房屋登記簿和房屋權屬證書上注明“集體土地”字樣。
第九十條辦理集體土地范圍內房屋的地役權登記、預告登記、更正登記、異議登記等房屋登記，可以參照適用國有土地范圍內房屋登記的有關規定。
第五章法律責任
第九十一條非法印制、偽造、變造房屋權屬證書或者登記證明，或者使用非法印制、偽造、變造的房屋權屬證書或者登記證明的，由房屋登記機構予以收繳；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第九十二條申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應當承擔相應的法律責任。
房屋登記機構及其工作人員違反本辦法規定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機構承擔相應的法律責任。房屋登記機構承擔賠償責任后，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權追償。
第九十三條房屋登記機構工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）擅自涂改、毀損、偽造房屋登記簿；
（二）對不符合登記條件的登記申請予以登記，或者對符合登記條件的登記申請不予登記；
（三）、、。
第六章附則
第九十四條房屋登記簿的內容和管理規范，由國務院建設主管部門另行制定。
第九十五條房屋權屬證書、登記證明，由國務院建設主管部門統一制定式樣，統一監制，統一編號規則。
縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房屋和土地登記工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書。房地產權證書的式樣應當報國務院建設主管部門備案。
第九十六條具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物的登記，可以參照本辦法執行。
①登記所
在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產登記係依不動產所在地，商業登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存于電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內容，則有可能在少許時間內于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）
②登記對象
係以不動產登記及商業？法人登記為主要，其他尚有成年監護登記或動產？債權轉讓登記等。并分別以不動產登記法、商業登記法、監護登記等相關法律、關于動產及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據。有關不動產登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。
商業？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協同組合（合作社）等其他非營利法人之內容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立目的、所在地、董監事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。
所謂成年監護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據本人辨識事理能力之程度，審判其為被監護人、被保佐人或被補助人；而監護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。
所謂動產？債權轉讓登記，係指針對隨著今日經濟的發展或複雜化，致轉讓契約書類及確定期日常無法適切因應之動產或債權之轉讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經濟界之要求，乃經歷數年而成立之登記制度；而目前已有相當數量之申請登記件數。
③不動產登記法
不動產登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產表示和有關不動產權利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產登記相關法律，在其后曾歷經數度變遷，終上述法律作為新的不動產登記法而被制定。不動產登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關聯法規之不動產登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當長，可再細分為75個項目），不動產登記規則〈2005年2月18日法務省令第18號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產登記事務處理程序準則〈2005年2月25日民二第456號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產登記乃是依據上開法令而被運用。
2．不動產登記
①可為登記之權利
登記係針對土地及建物等不動產之表示，抑或就不動產為下述權利之保存、設定、移轉、變更、限制處分或消滅為之。
所有權、地上權、永佃權、地役權、典權（優先購買權）、質權、抵押權、租借權（賃借權）、採礦權
所謂不動產之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關于分筆、合筆等創設性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務；怠于此一申請義務者將被科以一定罰款。為求不發生現地與登記簿不一致之情形，亦對所有權人課予責任（不動產登記法第47條第1項、同法164條等）.
在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。
所謂權利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權移轉登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權設定登記、清償借款時涂銷抵押權登記等，均屬之。
在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設定抵押權之場合，為登記權利者之抵押權人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。
②公的圖面
登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構造。
但是，實務上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。
因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產稅等稅金而由稅務署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現地抑或登記簿上均應屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現地相異者，亦有之。唯，關于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。
③申請人
登記之中，關于權利之登記申請，除法令另有規定外，登記權利者與登記義務者應共同為之（同法60條）。所謂登記權利者，是指透過申請該登記而取得權利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務者。
申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權利者？登記義務者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.
表示登記可由具備土地家屋調查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權利登記之申請，係由法律所分別規定之不同資格者來提出。
不採親持申請書類方式而利用電腦網路提出申請者的人數，包括作為人之專家在內，並不多見；目前尚在逐步推廣中。
④登記之效力
權利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權移轉登記的例子，除非有特殊情事，否則應不存在。
一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權移轉登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關于登記之申請，一個司法書士可同時擔任買方和賣方雙方的人。
在日本，不動產登記不具有公信力。因為在不動產登記法制定當時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。
⑤登記之申請
登記之申請，在備斉下列要件后為之：
·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）
·登錄免許稅之繳納原則上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件書類之檢附
申請登記之登記義務者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權移轉來說，作為賣方之登記義務者，必須依據附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發行日起三各月以內者為限）
·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）
·登記識別資訊（或被稱為權利証之登記完了證明）
·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。
⑥登記之囑托
承前所述，權利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）
作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面）
·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）
若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權利者之場合，不課征登錄執照稅。
在囑托登記中，為提升農地便利之土地改良登記、公共設施之新設修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業使用而讓用地事業者強制取得所有權等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內。其中，關于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登記
裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）
此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權利將被確定，以避免權利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）
關于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業者得單獨為收用登記之申請（不動產登記法第118條第1項）.此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。
因收用而取得之所有權雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權移轉登記之形式。又，依時效而取得所有權者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。
應檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）
申請或囑托為所有權移轉登記時，有必要指定已消滅權利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應依職權涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應依職權涂銷之。
《房屋登記辦法》最新細則
第一章 總則
為了規范房屋登記行為，維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益，依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等法律、行政法規，制定本辦法。
本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。
國務院建設主管部門負責指導、監督全國的房屋登記工作。
省、自治區、直轄市人民政府建設(房地產)主管部門負責指導、監督本行政區域內的房屋登記工作。
房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。
本辦法所稱房屋登記機構，是指直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。
房屋登記機構應當建立本行政區域內統一的房屋登記簿。
房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，由房屋登記機構管理。
第六條 房屋登記人員應當具備與其崗位相適應的專業知識。
從事房屋登記審核工作的人員，應當取得國務院建設主管部門頒發的房屋登記上崗證書，持證上崗。
第二章 一般規定
第七條 辦理房屋登記，一般依照下列程序進行：
(一)申請;
(二)受理;
(三)審核;
(四)記載于登記簿;
(五)發證。
房屋登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告。
第八條 辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。
第九條 房屋登記機構應當依照法律、法規和本辦法規定，確定申請房屋登記需要提交的材料，并將申請登記材料目錄公示。
第十條 房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號(幢號、室號等)的房屋或者特定空間。
國有土地范圍內成套住房，以套為基本單元進行登記;非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記;在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。
非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。
第十一條 申請房屋登記，申請人應當向房屋所在地的房屋登記機構提出申請，并提交申請登記材料。
申請登記材料應當提供原件。不能提供原件的，應當提交經有關機關確認與原件一致的復印件。
申請人應當對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。
第十二條 申請房屋登記，應當由有關當事人雙方共同申請，但本辦法另有規定的除外。
有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：
(一)因合法建造房屋取得房屋權利;
(二)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利;
(三)因繼承、受遺贈取得房屋權利;
(四)有本辦法所列變更登記情形之一;
(五)房屋滅失;
(六)權利人放棄房屋權利;
(七)法律、法規規定的其他情形。
共有房屋，應當由共有人共同申請登記。
共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請，但因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請。
未成年人的房屋，應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監護人身份的材料;因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供為未成年人利益的書面保證。
申請房屋登記的，申請人應當使用中文名稱或者姓名。申請人提交的證明文件原件是外文的，應當提供中文譯本。
委托人申請房屋登記的，人應當提交授權委托書和身份證明。境外申請人委托人申請房屋登記的，其授權委托書應當按照國家有關規定辦理公證或者認證。
申請房屋登記的，申請人應當按照國家有關規定繳納登記費。
申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，應當予以受理，并出具書面憑證。
申請人提交的申請登記材料不齊全或者不符合法定形式的，應當不予受理，并告知申請人需要補正的內容。
房屋登記機構應當查驗申請登記材料，并根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認，并歸檔保留。
房屋登記機構認為申請登記房屋的有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。
辦理下列房屋登記，房屋登記機構應當實地查看：
(一)房屋所有權初始登記;
(二)在建工程抵押權登記;
(三)因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記;
(四)法律、法規規定的應當實地查看的其他房屋登記。
房屋登記機構實地查看時，申請人應當予以配合。
登記申請符合下列條件的，房屋登記機構應當予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿：
(一)申請人與依法提交的材料記載的主體一致;
(二)申請初始登記的房屋與申請人提交的規劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致;
(三)申請登記的內容與有關材料證明的事實一致;
(四)申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利不沖突;
(五)不存在本辦法規定的不予登記的情形。
登記申請不符合前款所列條件的，房屋登記機構應當不予登記，并書面告知申請人不予登記的原因。
房屋登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。
有下列情形之一的，房屋登記機構應當不予登記：
(一)未依法取得規劃許可、施工許可或者未按照規劃許可的面積等內容建造的建筑申請登記的;
(二)申請人不能提供合法、有效的權利來源證明文件或者申請登記的房屋權利與權利來源證明文件不一致的;
(三)申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的;
(四)申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的;
(五)房屋已被依法征收、沒收，原權利人申請登記的;
(六)房屋被依法查封期間，權利人申請登記的;
(七)法律、法規和本辦法規定的其他不予登記的情形。
自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于下列時限內，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：
(一)國有土地范圍內房屋所有權登記，30個工作日，集體土地范圍內房屋所有權登記，60個工作日;
(二)抵押權、地役權登記，10個工作日;
(三)預告登記、更正登記，10個工作日;
(四)異議登記，1個工作日。
公告時間不計入前款規定時限。因特殊原因需要延長登記時限的，經房屋登記機構負責人批準可以延長，但最長不得超過原時限的一倍。
法律、法規對登記時限另有規定的，從其規定。
房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當登記的事項。
房屋登記簿可以采用紙介質，也可以采用電子介質。采用電子介質的，應當有唯一、確定的紙介質轉化形式，并應當定期異地備份。
房屋登記機構應當根據房屋登記簿的記載，繕寫并向權利人發放房屋權屬證書。
房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構應當在房屋所有權證上注明共有字樣。
預告登記、在建工程抵押權登記以及法律、法規規定的其他事項在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機構發放登記證明。
房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。
房屋權屬證書、登記證明破損的，權利人可以向房屋登記機構申請換發。房屋登記機構換發前，應當收回原房屋權屬證書、登記證明，并將有關事項記載于房屋登記簿。
房屋權屬證書、登記證明遺失、滅失的，權利人在當地公開發行的報刊上刊登遺失聲明后，可以申請補發。房屋登記機構予以補發的，應當將有關事項在房屋登記簿上予以記載。補發的房屋權屬證書、登記證明上應當注明補發字樣。
在補發集體土地范圍內村民住房的房屋權屬證書、登記證明前，房屋登記機構應當就補發事項在房屋所在地農村集體經濟組織內公告。
房屋登記機構應當將房屋登記資料及時歸檔并妥善管理。
申請查詢、復制房屋登記資料的，應當按照規定的權限和程序辦理。
縣級以上人民政府建設(房地產)主管部門應當加強房屋登記信息系統建設，逐步實現全國房屋登記簿信息共享和異地查詢。
第三章 國有土地范圍內房屋登記
第一節 所有權登記
因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料：
(一)登記申請書;
(二)申請人身份證明;
(三)建設用地使用權證明;
(四)建設工程符合規劃的證明;
(五)房屋已竣工的證明;
(六)房屋測繪報告;
(七)其他必要材料。
房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。
發生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權轉移登記：
(一)買賣;
(二)互換;
(三)贈與;
(四)繼承、受遺贈;
(五)房屋分割、合并，導致所有權發生轉移的;
(六)以房屋出資入股;
(七)法人或者其他組織分立、合并，導致房屋所有權發生轉移的;
(八)法律、法規規定的其他情形。
申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：
(一)登記申請書;
(二)申請人身份證明;
(三)房屋所有權證書或者房地產權證書;
(四)證明房屋所有權發生轉移的材料;
(五)其他必要材料。
前款第(四)項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。
抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，除提供本辦法第三十三條規定材料外，還應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書。
因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋所有權，權利人轉讓該房屋所有權或者以該房屋設定抵押權時，應當將房屋登記到權利人名下后，再辦理房屋所有權轉移登記或者房屋抵押權設立登記。
因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權，人民法院協助執行通知書要求房屋登記機構予以登記的，房屋登記機構應當予以辦理。房屋登記機構予以登記的，應當在房屋登記簿上記載基于人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實。
發生下列情形之一的，權利人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權變更登記：
(一)房屋所有權人的姓名或者名稱變更的;
(二)房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的;
(三)房屋面積增加或者減少的;
(四)同一所有權人分割、合并房屋的;
(五)法律、法規規定的其他情形。
申請房屋所有權變更登記，應當提交下列材料：
(一)登記申請書;
(二)申請人身份證明;
(三)房屋所有權證書或者房地產權證書;
(四)證明發生變更事實的材料;
(五)其他必要材料。
經依法登記的房屋發生下列情形之一的，房屋登記簿記載的所有權人應當自事實發生后申請房屋所有權注銷登記：
(一)房屋滅失的;
(二)放棄所有權的;
(三)法律、法規規定的其他情形。
申請房屋所有權注銷登記的，應當提交下列材料：
(一)登記申請書;
(二)申請人身份證明;
(三)房屋所有權證書或者房地產權證書;
(四)證明房屋所有權消滅的材料;
(五)其他必要材料。
經依法登記的房屋上存在他項權利時，所有權人放棄房屋所有權申請注銷登記的，應當提供他項權利人的書面同意文件。
經登記的房屋所有權消滅后，原權利人未申請注銷登記的，房屋登記機構可以依據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定辦理注銷登記，將注銷事項記載于房屋登記簿，原房屋所有權證收回或者公告作廢。
第二節 抵押權登記
以房屋設定抵押的，當事人應當申請抵押權登記。
申請抵押權登記，應當提交下列文件：
(一)登記申請書;
(二)申請人的身份證明;
(三)房屋所有權證書或者房地產權證書;
(四)抵押合同;
(五)主債權合同;
(六)其他必要材料。
對符合規定條件的抵押權設立登記，房屋登記機構應當將下列事項記載于房屋登記簿：
(一)抵押當事人、債務人的姓名或者名稱;
(二)被擔保債權的數額;
(三)登記時間。
本辦法第四十四條所列事項發生變化或者發生法律、法規規定變更抵押權的其他情形的，當事人應當申請抵押權變更登記。
申請抵押權變更登記，應當提交下列材料：
(一)登記申請書;
(二)申請人的身份證明;
(三)房屋他項權證書;
(四)抵押人與抵押權人變更抵押權的書面協議;
(五)其他必要材料。
因抵押當事人姓名或者名稱發生變更，或者抵押房屋坐落的街道、門牌號發生變更申請變更登記的，無需提交前款第(四)項材料。
因被擔保債權的數額發生變更申請抵押權變更登記的，還應當提交其他抵押權人的書面同意文件。
經依法登記的房屋抵押權因主債權轉讓而轉讓，申請抵押權轉移登記的，主債權的轉讓人和受讓人應當提交下列材料：
(一)登記申請書;
(二)申請人的身份證明;
(三)房屋他項權證書;
(四)房屋抵押權發生轉移的證明材料;
(五)其他必要材料。
經依法登記的房屋抵押權發生下列情形之一的，權利人應當申請抵押權注銷登記：
(一)主債權消滅;
(二)抵押權已經實現;
(三)抵押權人放棄抵押權;
(四)法律、法規規定抵押權消滅的其他情形。
申請抵押權注銷登記的，應當提交下列材料：
(一) 登記申請書;
(二) 申請人的身份證明;
(三) 房屋他項權證書;
(四) 證明房屋抵押權消滅的材料;
第一條 根據《中華人民共和國土地管理法》規定，為建立土地登記制度，以維護土地的社會主義公有制，保障土地使用者和土地所有者的合法權益，特制定本規則。
第二條 土地登記是依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權和他項權利的登記。
土地登記分初始土地登記和變更土地登記。
第三條 國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地建設用地使用者和他項權利擁有者，必須依照本規則規定，申請土地登記。
依法登記的土地使用權、土地所有權及他項權利，受國家法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第四條 土地登記以縣級行政區（含縣級市、旗、自治縣、市轄區，下同）為單位組織進行。具體工作由縣級以上人民政府土地管理部門負責。
土地管理部門依法履行土地登記職責，任何單位和個人不得阻撓、干預。
第五條 土地登記的申請書、審批表、土地登記簿、土地歸戶冊、土地證書式樣，由國家土地管理局統一制定。
第二章 初始土地登記
第六條 初始土地登記又稱土地總登記，是在一定時間內，對轄區全部土地，或者全部農村土地，或者全部城鎮土地進行的普遍登記。
第七條 初始土地登記程序。
1.申報；
2.地籍調查；
3.權屬審核；
4.注冊登記；
5.頒發土地證書。
第八條 準備工作。
1.制定初始土地登記工作方案；
2.物質、技術準備；
3.收集整理地籍資料。
第九條 初始土地登記開始，由縣級人民政府土地登記公告。公告的主要內容：
1.土地登記區的劃分；
2.土地登記期限；
3.土地登記收件地點；
4.土地登記申請者應提交的有關證件；
5.其他事項。
第十條 國有土地使用權由使用國有土地的單位及法人代表或者使用國有土地的個人申請登記；
農村集體土地所有權，由村民委員會或農業集體經濟組織及法人代表申請登記；
農村集體土地建設用地使用權，由使用集體土地的單位及法人代表或者使用集體土地的個人申請登記；
他項權利需要單獨申請的，由有關權利者申請登記。
委托他人申請土地登記的，委托人必須向土地管理部門提交委托書和委托人、委托人雙方的身份證明。
第十一條 以宗地為基本單元進行登記。擁有或使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者，應分宗申請。
兩個以上土地使用者共同使用一宗地的，應分別申請。
跨縣級行政區使用土地的，應分別向土地所在地的縣級人民政府土地管理部門申請。
第十二條 土地登記申請者申請土地使用權、所有權和他項權利登記，必須向土地管理部門提交下列文件資料：
1.土地登記申請書；
2.土地登記申請者的法人代表證明、個人身份證明或戶籍證明；
3.土地權屬來源證明；
4.地上附著物權屬證明。
第十三條 土地登記申請書應載明下列基本事項，并由申請者簽名蓋章。
1.申請者名稱、地址；
2.土地座落、面積、用途；
3.土地所有權、使用權、他項權利權屬來源的證明；
4.其他。
第十四條 土地管理部門接受土地登記申請者提交的申請書及權屬來源證明，應在收件簿上載明名稱、頁數、件數，并給申請者開具收據。
第十五條 申請土地登記，有下列情況之一的，土地登記申請者應按照土地登記的有關規定重新辦理。
1.申請登記的土地不在本登記區的；
2.土地登記申請者沒有合法身份證明的；
3.申請書填寫不符合要求的。
第十六條 各級土地管理部門負責組織轄區內的地籍調查。地籍調查規程由國家土地管理局制定。
第十七條 土地管理部門應根據地籍調查結果，對土地權屬、面積、用途等逐宗進行全面審核，填寫審批表。
第十八條 登記申請的審核結果由土地管理部門予以公告。公告的主要內容如下：
1.土地使用者、土地所有者、他項權利擁有者的名稱、地址；
2.準予登記的土地權屬性質、面積、座落；
3.土地使用者、土地所有者、他項權利擁有者及其他有關土地權益者，提出異議的期限、方式和受理機關；
4.其他事項
第十九條 土地登記申請者及其他土地權益有關者在公告規定的期限內，可以向土地管理部門申請復查，并按規定交復查費。經復查無誤復查費不予退還。經復查確有差錯的，復查費由造成差錯者負擔。
第二十條 土地登記過程中的土地權屬爭議，按《中華人民共和國土地管理法》第十三條規定進行處理后，再行登記。
第二十一條 公告期滿，土地所有者、土地使用者、他項權利擁有者及其他土地權益有關者，對土地申請登記審核結果未提出異議的，報經人民政府批準，進行注冊登記。
土地登記簿（土地登記卡組裝）是土地使用權、土地所有權和他項權利注冊登記的簿冊，是最基本的土地權屬文件和法律依據。根據土地登記卡填寫土地證書、土地歸戶卡。
第二十二條 土地證書由市、縣人民政府頒發。
根據土地使用權、所有權性質，向國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地建設用地使用者分別頒發《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地建設用地使用證》。
土地證書是土地使用權或者土地所有權的法律憑證。
第二十三條 尚未確定土地使用權的國有土地，由縣級人民政府土地管理部門進行登記造冊，不發土地使用證書。
第二十四條 臨時用地的登記辦法由各省、自治區、直轄市土地管理部門制定，報省級人民政府批準后執行。
第三章 變更土地登記
第二十五條 國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權、他項權利及土地的主要用途發生變更的，土地使用者、所有者及他項權利擁有者，必須及時申請變更登記。
不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力。
第二十六條 非農業建設用地，在工程竣工1個月內，由土地使用者按規定的程序申請復查后再正式辦理變更土地登記。
第二十七條 依法通過土地有償出讓、轉讓取得國有土地使用權的，應持出讓、轉讓合同，向土地管理部門申請土地登記。
第二十八條 因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起土地使用權轉移的，應持有關的合法證明文件，向土地管理部門申請變更土地登記。
第二十九條 因農用土地交換、調整引起土地使用權或土地所有權變更的，應由雙方持協議和有關文件到土地管理部門申請變更土地登記。
第三十條 宗地合并或一宗地分割為兩宗以上宗地時，有關各方應持合并或分割協議書及其他合法的證明文件到土地管理部門申請變更土地登記。
第三十一條 因機構調整、企業兼并等原因引起土地權屬變更的，變更的各方應持有關的合法證明文件到土地管理部門申請變更土地登記。
第三十二條 凡因土地權屬變更引起他項權利轉移的，應由土地使用者或土地所有者同他項權利擁有者，共同到土地管理部門申請他項權利轉移登記。
第三十三條 抵押由土地出讓、轉讓取得的國有土地使用權，抵押人與抵押權人應持國有土地使用證和抵押合同到土地管理部門申請土地抵押權登記。
同一宗地多次抵押時，土地管理部門依據收到抵押權登記申請的先后為序進行登記。因債權轉讓申請變更土地登記時，原抵押權登記次序不變動。
因處分抵押財產而取得土地使用權的，抵押人和新取得土地使用權的單位或個人，應共同到土地管理部門申請變更土地登記。
第三十四條 因土地征用、劃撥、土地使用權依法收回、抵押終止或因自然災害等原因，土地使用權或所有權以及他項權利消滅的，土地使用者、所有者及他項權利擁有者，應持有關證明文件到土地管理部門申請注銷土地登記。經土地管理部門審核，報縣級人民政府批準變更或注銷土地登記，吊銷土地證書。
第三十五條 因更改土地使用者、所有者、他項權利擁有者的名稱、地址，或因變更土地的主要用途和因錯、漏登記的，應由土地使用者、所有者、他項權利擁有者，持有關證明文件到土地管理部門申請變更土地登記。
第三十六條 凡申請土地使用權、所有權以及他項權利變更登記的，除以上各條規定需要提交的文件資料外，必須向土地管理部門提交原土地證書。
第三十七條 土地管理部門根據土地使用者、所有者、及他項權利擁有者申請變更土地登記的申請書經地籍調查、審核，符合變更土地登記規定的，報人民政府批準后，變更注冊登記，更換或更改土地證書，地籍圖、土地歸戶冊（土地歸戶卡組裝）作相應的更改。
第四章 土地登記文件資料
第三十八條 土地登記形成的主要文件資料有如下幾種：
1.土地登記申請書；
2.土地登記收件單；
3.土地權屬證明文件、資料；
4.土地登記審批表；
5.地籍圖；
6.土地登記簿；
7.土地證書簽收簿；
8.土地歸戶冊；
9.土地登記復查申請表；
10.土地登記復查結果審核表。
以上文件資料由土地管理部門指定專人管理、更新、提供應用。
第三十九條 土地登記文件資料的查閱，按土地管理部門規定辦理。不經允許不得向第三者提供或者公布。
第四十條 土地登記文件資料損壞、丟失的應及時修補，并報上級土地管理部門備案。
第四十一條 土地登記簿、地籍圖和土地證書等土地登記文件、資料，不得偽造、擅自涂改和復制。
第五章 附 則
第四十二條 土地使用者、所有者凡不按規定如期申請土地初始登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重報經人民政府批準，注銷土地登記，吊銷土地證書。
第四十三條 擅自印制、出售土地證書的，沒收非法所得和印制出售的全部證書，并處以罰款、追究當事人的法律責任。
第四十四條 土地管理部門工作人員違反本規則，嚴重失職的，應根據情節給予政紀處分和經濟處罰，以至追究刑事責任。
第四十五條 依照本規則受到政紀、經濟處罰的單位或個人，對處罰不服的，可以在收到處罰通知書之日起，15日內向做出處罰的上一級機關申請復議。上一級機關應當在收到復議申請30日內做出決定。申請人對復議決定不服的，按有關法律向法院起訴。
第四十六條 因土地管理部門責任錯、漏登記的，由土地管理部門負責更正或補登。
第四十七條 土地使用者、所有者、他項權利擁有者，應按規定交納土地登記發證費用。
關鍵詞：GIS 地籍管理 信息系統 業務功能模塊
中圖分類號：TP3 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2013）05（c）-0188-04
地籍管理工作是國土資源管理的重要業務和城鎮國有土地管理的基礎，同時也是一項技術性、政策性、時效性很強的工作。地籍管理是隨著土地的深度開發和利用，各種形式的變更、出讓、出租等越來越頻繁，政府和各級土地管理部門必須掌握快速、動態變化的地籍信息。因此，必須改變原有的靠手工操作、圖紙管理的模式，借助先進的計算機技術，建立城鎮地籍數據庫管理系統，實現計算機網絡化圖文辦公，實現地籍信息的采集、處理的自動化，實現不間斷的數據流。從而使地籍信息方便、快捷地應用于社會各個領域，高效地保持地籍信息系統的現勢性，提高土地管理的效率、質量和水平。
1 城鎮地籍數據庫管理系統構建任務
地籍數據庫管理系統建設，其中包括城鎮地籍測量數據（包括宗地、地形、地類入庫）、紙質地籍檔案數據檢查整理及手工錄入、原發證紙質檔案影像掃描及入庫、地籍屬性數據與圖形數據連接；保證地籍數據庫管理系統和影像檔案管理信息系統之間良好的數據轉換；就地籍數據庫管理系統所要求的數據標準和要求與外業測繪承擔單位做好一切相關銜接工作。
2 系統總體設計
2.1 軟件體系結構設計
目前應用系統的框架結構主要有兩種方式：基于三層體系結構的C/S模式和B/S模式。
C/S（Client/Server）結構，一般運行于局域網，面向相對固定的用戶群，對信息安全的控制能力很強，是應用較為成熟的軟件體系架構。C/S三層體系結構把客戶端應用程序的核心業務邏輯分離出來形成中間層應用服務器，客戶端應用程序只負責用戶界面表現，核心業務處理調用中間層應用服務器的方法來完成，應用服務器再操作數據層的數據。C/S模式的應用系統一般具有豐富的用戶端界面，具有較強的交互性。
結合龍崗區地籍管理的情況，新開發的應用系統采用以B/S結構為主，C/S結構為輔的技術架構。一般應用系統采用B/S模式構建，對應用性能、交互性要求比較高、圖形處理部分的應用系統，采用C/S模式來構建。系統體系結構圖如圖1所示。
2.2 硬件體系結構設計
為了保證系統能夠正常高效的工作，系統必須能夠有一個良好的網絡體系結構。系統的網絡體系結構可以采用如圖2所示。
地籍系統需要處理的數據量大，涉及到的業務多，而且還需要處理圖形數據，因而整個系統需要數據庫服務器、業務處理服務器、圖形工作站、前端工作站、高速掃描儀、繪圖儀、土地證打印機、激光打印機，所有設備都連接在局域網中，設備的基本配置如表1所示。
2.3 系統功能結構設計
龍崗區地籍數據庫管理系統的主要包括有土地登記管理、圖形數據管理、屬性數據管理、資料掃描、公告管理、系統管理、查詢統計、地籍檔案數據接口等功能模塊組成，其中各個模塊有包含多個子模塊，考慮到篇幅限制，后面將詳細闡述土地登記子模塊，系統功能結構如圖3所示。
3 土地登記管理模塊設計
城鎮地籍數據庫管理系統建設目標是從根本上提高現有地籍日常管理工作效率，改善工作模式，更好地服務于國土管理工作，其中實行高效的土地登記管理是系統主要目標之一。按照新土地登記辦法，從土地登記發證業務流程上分析，土地登記管理包含的流程如圖4。
隨著《物權法》的頒布與實施，對于土地登記需要增加預告登記、異議登記、地役權登記等業務流程。
3.1 土地總登記
土地總登記，是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記。土地總登記應當通告。公告期滿，當事人對土地總登記審核結果無異議或者異議不成立的，由國土資源行政主管部門報經人民政府批準后辦理登記。
3.2 初始登記、變更登記
流程圖如圖5所示。
具體辦理過程如下：
地籍調查前置：申請人通過自我舉證提供申請材料，在土地登記受理前預先將地籍調查成果進行預處理，處理的內容包括圖形空間數據及地籍屬性數據。
窗口受理：窗口辦理主要是接受客戶設定宗地的申請，客戶填寫《土地使用權登記申請表》，辦理人員收取相關的辦件材料后，對客戶提交的申請材料進行審查，審查合格的在界面上選擇類型新建一個電子辦件，系統轉至窗口受理界面上，流程開始辦理。審查不合格的，開具土地登記不予受理或暫緩受理決定書。
受理時，聯系方式最好填機，便于繕證后通過短信來通知用戶領取證書。
資料掃描：將申請人提供的原始材料利用高速掃描儀或數碼相機等進行掃描，并導入掃描資料庫。
地籍經辦：經辦人進行權屬審核，符合登記要求的進行各種信息的錄入，如果有圖形處理要求的轉到圖形處理環節，最后填寫經辦人意見。
初審：審核提交的材料，在審批表中錄入初審意見。
核準：公告無異議后提交市人民政府核準。
3.3 抵押登記
土地使用權抵押登記、土地抵押權變更登記流程流程圖如圖6所示。
具體辦理過程如下：
窗口受理：申請人提交抵押登記或抵押變更登記申請書及相關材料，受理人員判定符合抵押登記條件的，建立抵押登記項目，流程開始辦理。不符合抵押登記申請條件的，不予受理，并出具不予受理通知。
地籍經辦：依據資料信息，錄入抵押相關信息，生成土地登記審批表。
初審：初審人員對登記的資料信息進行審核，確認登記合法有效，并填寫土地登記審批表初審意見。
審核：局領導對錄入的登記信息和初審意見進行審核，填寫審核意見。
審批：提交市人民政府審批。
注冊登記：經辦人員將抵押合同約定的有關事項在土地登記簿和土地權利證書上加以記載，并向抵押權人頒發土地他項權利證明書。
結果發放：窗口發放人員，錄入相關申請人（領證人）信息，發放土地他項權利證明書。
3.4 地役權登記
地役權登記、地役權變更登記流程圖如下圖7所示。
具體辦理過程如下：
窗口受理：申請人提交地役權登記申請書及相關材料，受理人員判定符合地役權登記條件的，建立地役權登記項目，流程開始辦理。不符合地役權登記申請條件的，不予受理，并出具不予受理通知。
地籍經辦：依據資料信息，錄入供役地和需役地宗地信息，以及地役權登記的有關信息，生成土地登記審批表。
初審：初審人員對登記的資料信息進行審核，確認登記合法有效，并填寫土地登記審批表初審意見。
審核：局領導對錄入的登記信息和初審意見進行審核，填寫審核意見。
結果發放：窗口發放人員，錄入相關申請人（領證人）信息，發放土地他項權利證明書。
3.5 注銷登記
流程圖如圖8所示。
具體辦理過程如下：
窗口受理：申請人提交注銷登記申請書及相關材料，受理人員判定符合注銷登記條件的，建立地役權登記項目，流程開始辦理。不符合地役權登記申請條件的，不予受理，并出具不予受理通知。
地籍經辦：依據資料信息，錄入注銷登記的有關信息，生成土地登記審批表。
初審：初審人員對登記的資料信息進行審核，確認登記合法有效，并填寫土地登記審批表初審意見。
審核：局領導對錄入的登記信息和初審意見進行審核，填寫審核意見。
審批：提交市人民政府審批。
注冊登記：經辦人員將注銷登記的有關事項記載于土地登記簿上。
3.6 其它登記
其他登記包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。
3.6.1 更正登記
更正登記流程圖如圖9所示。
具體辦理過程如下：
窗口受理：申請人提交更正登記申請書及相關材料或國土局提出更正，受理人員判定符合更正登記條件的，建立更正登記項目，流程開始辦理。不符合更正登記申請條件的，不予受理，并出具不予受理通知。
地籍經辦：依據資料信息，錄入相關信息，生成土地登記審批表。
初審：初審人員對登記的資料信息進行審核，確認登記合法有效，并填寫土地登記審批表初審意見。
審核：局領導對錄入的登記信息和初審意見進行審核，填寫審核意見。
結果發放：窗口發放人員，錄入相關申請人（領證人）信息，發放土地證書。
3.6.2 異議登記
異議登記流程圖如圖10所示。
具體辦理過程如下：
窗口受理：申請人提交異議登記申請書及相關材料，受理人員判定符合異議登記條件的，建立異議登記項目，流程開始辦理。不符合異議登記申請條件的，不予受理，并出具不予受理通知。
地籍經辦：依據資料信息，錄入異議登記信息，生成土地登記審批表。
初審：初審人員對登記的資料信息進行審核，確認登記合法有效，并填寫土地登記審批表初審意見。
審核：局領導對錄入的登記信息和初審意見進行審核，填寫審核意見。
結果發放：窗口發放人員，錄入相關申請人（領證人）信息，發放土地他項權利證明書。
3.6.3 預告登記
預告登記流程圖如圖11所示。
具體辦理過程如下：
窗口受理：申請人提交預告登記申請書及相關材料，受理人員判定符合預告登記條件的，建立預告登記項目，流程開始辦理。不符合預告登記申請條件的，不予受理，并出具不予受理通知。
地籍經辦：依據資料信息，錄入預告登記相關信息，生成土地登記審批表。
初審：初審人員對登記的資料信息進行審核，確認登記合法有效，并填寫土地登記審批表初審意見。
審核：局領導對錄入的登記信息和初審意見進行審核，填寫審核意見。
審批：提交市人民政府審批。
注冊登記：經辦人員將預告登記的有關事項記載于土地登記簿。
結果發放：窗口發放人員，錄入相關申請人（領證人）信息，發放土地他項權利證明書。
3.6.4 查封登記
查封登記流程圖如圖12所示。
具體辦理過程如下：
窗口受理：申請人提交查封登記申請書及相關材料，受理人員判定符合查封登記條件的，建立查封登記項目，流程開始辦理。不符合查封登記申請條件的，不予受理，并出具不予受理通知。
地籍經辦：依據資料信息，錄入查封登記相關信息，生成土地登記審批表。
初審：初審人員對登記的資料信息進行審核，確認登記合法有效，并填寫土地登記審批表初審意見。
審核：局領導對錄入的登記信息和初審意見進行審核，填寫審核意見。
審批：提交市人民政府審批。
注冊登記：經辦人員將查封登記的有關事項記載于土地登記簿。
4 圖形數據管理模塊設計
圖形數據建庫后，要建立數據更新機制，確保系統數據的現勢性。圖形數據管理模塊主要實現地籍圖形數據日常更新，為建立圖形數據日常更新機制提供工具。圖形數據庫包括宗地和地形數據二大部分內容，采用統一更新機制，在地籍數據的日常更新過程中分為兩種情況，一種是對地籍庫中現有數據的修測更新、一種是對新測或補測數據的入庫更新，具體流程圖如圖13所示。
4.1 地籍數據修測過程
（1）選擇一定的空間范圍（如街道范圍、街坊范圍、劃定范圍等），將該范圍內的指定地籍數據進行下載，系統在下載的同時將每條要素都打上了一個標簽，下載的數據主要包括地籍庫中的地形數據、宗地數據（包括界址點、界址線）、登記數據等，下圖是下載過程圖；2）利用地籍數據采集更新軟件對從地籍庫下載的數據進行修測，在修測的過程中該軟件同時可以結合權屬核查內容進行更新；3）利用地籍系統中的上傳功能，選擇上一步更新好的地籍數據，根據下載和編輯過程中數據的標簽狀態進行更新。
4.2 新測和補測過程
1）地籍數據采集更新軟件通過接收DXF、DWG、MDB等格式或者新建項目，生成一個本地測量數據庫文件；（2）測量人員可以通過該項目進行地形數據的采集、宗地數據的繪制、權屬核查數據的錄入和修改，同時可以打印宗地草圖、權屬核查表等內容，處理好的數據最后必須經過杰思科地籍采集更新軟件進行綜合檢查；（3）利用地籍圖形系統的上傳功能將上一步處理好的地籍數據進行轉換，生成一份預入庫數據，這個時候可以先對預入庫數據進行一系列的檢查；（4）最后利用圖形子系統中的上傳功能將檢查好的預入庫數據進行上傳。
5 結語
利用地籍數據庫管理系統技術，數據庫管理技術以及計算機網絡技術，基于主流GIS平臺、大型數據庫系統及內外網絡環境，構筑強大、高效、開放的土地資源管理基礎平臺，形成以權屬調查和土地登記為核心的地籍管理業務流程。用管理信息系統代替手工工作，完成圖形數據、屬性數據的修改、變更登記、日常統計，實現地籍管理業務的規范化、現代化和信息化，體現了地籍管理的高效率、高質量和高效益等優越性，進一步提升決策水平，加快決策速度，實現快速動態監測，最終實現地籍管理方式的根本轉變。并通過地籍管理信息共享交換、綜合利用，極大提高了地籍管理的社會化服務水平。
參考文獻
一、關于業務受理
在業務受理前，基礎資料準備工作由城區國土所先幫助用戶做好。需要中介機構進行中介服務的，由國土所先告知用戶，提供方便。各項資料齊全達到辦理標準后，由用戶持資料到政務中心統一受理。政務中心開具受理單，明確辦理時限，做好臺帳登記等工作。未經政務中心受理登記，任何科室不準直接受理或辦理業務。
二、關于辦事程序及審查要點
（一）辦事程序
1、資料準備階段。由直屬國土所確定專人接受轄區內業務資料，做好臺帳登記，填寫傳送交接表，確保資料不丟失、不損壞。需要進行清查的，按清查程序辦理；需要查檔的，由用戶到檔案室按規定辦理；需要踏勘或中介服務的，負責協調組織現場服務，涉及兩個以上單位到現場的，應一次性到場，避免重復勘探，增加用戶麻煩。
2、資料受理傳送階段。由政務中心確定專人受理，并審查資料，做好受理登記，開具受理單，按業務職能分送主辦科室，明確辦結時限，并負責催辦、督辦，確保在規定的時間內全部辦結。
3、審查核查會審階段。主辦科室根據已有資料進行審查，需補充資料的由直屬國土所負責補充，需調閱、查閱資料和到現場核實的，相關科室和直屬所協助。主辦科室提出辦理具體意見和核實各項費用標準后，遞交分管局長審核，分管局長提出具體意見，由會審會議集體會審行政審批事項和繳費標準，主持會審會議的局長簽署意見。
4、收費辦理階段。財務科專職人員對業務主辦科室的核費標準進行認真審核，并一次性收齊各種費用，業務主辦科室憑局長簽署意見具體辦理。
5、發放《土地使用證》階段?？剖肄k理的業務手續由政務中心及時通知用戶領取辦理件，并登記備查。
6、整理歸檔階段。主辦科室每月集中移送一次檔案到檔案室，辦好接交手續，檔案室及時整理歸檔。
7、事后監督核查階段。由監察室、辦公室組織人員每月不定期抽查辦理情況，查實辦理件是否與會審意見一致，是否按規定核費、收費，辦結時間是否超過時限等，并將抽查臺帳報局領導審閱。
（二）資料審查要點
1、劃撥土地使用權初始登記：申請登記人的申請書、土地權屬來源（土地批準書、用地審批單、紅線圖、法院判決書、歷史用地證明書）、四鄰權屬意見、房屋所有權證、申請人身份證明。
2、出讓土地初始登記：申請登記人的申請書、土地權屬來源（土地使用權出讓審批單出讓合同、交款憑證、各類證書、申請人身份證明）。
3、繼承變更登記：申請變更登記人的申請書，國有土地使用證、房屋所有權證、繼承公證書、繼承人身份證和戶口本，所在地公安機關和居委會出具的雙方關系證明，公安機關出具被繼承人死亡證明。
4、老版土地使用證換新證：原土地使用證、房屋所有權證、土地權屬來源、申請人身份證明。
5、土地使用權轉讓：土地轉讓申請書、土地使用證、原土地出讓合同或原土地轉讓合同、法院判決書、建設用地批準書、地上建筑物產權證明、評估報告和局里的確認書，屬于劃撥土地還要補辦出讓手續，補交土地出讓金、補簽出讓合同。
6、土地使用權抵押：土地抵押申請書、土地抵押合同書、國有土地使用證、原土地出讓合同及交款憑證或原土地轉讓合同、土地評估報告及確認書、甲乙雙方身份證明及許可證。
三、關于幾個具體問題
（一）資料搜集問題。土地權屬來源合法、面積準確、界址清楚、依據充分，堅持搜集和審查資料的原則。由于歷史原因和一些不正常的情況，對無法可查的檔案，按以下規定：
1、屬歷史用地，但在“九五”地籍調查中漏查的，由國土所按照新的要求，重新做好地籍調查建立檔案。做到所搜集的檔案資料合法有效，原始資料搜集人簽字負責，，
2、屬歷史用地，有“九五”地籍調查資料，但不齊全或不準確的地方，由國土所按新的要求補充核準。
3、非歷史性用地，局檔案室無據可查，本人又無有效土地權屬證明的，經調查核實，屬違法用地的，該拆除的拆除，該處罰的處罰。
4、非歷史性用地，局檔案室有目錄而無資料的，本人有有效用地證，由國土所調查搜集資料補充檔案。但要件資料必須查證、核實。屬出讓土地的必須有土地出讓合同和交款發票，多次轉讓的，新受讓者沒有發票，要溯根到收款處搜集交款依據。但1996年市國土局成立之前的，查不到發票，要查清土地來源，找到有效證明辦理。
（二）換發新證問題。按照有關文件精神，老式土地使用證符合換證條件的應予以更換。但必須明確以下問題：
1、老式土地使用證換發新式土地使用證是房屋已經建成的土地，房屋現未建成的土地，必須經清查確定符合建設條件，經批準后可以建設的，才能予以換證。
2、老證換新證必須查證檔案，按照發證程序嚴格把關、審核，如檔案室查不到檔案，又無目錄可查，由國土所按查實權屬和土地來源，補齊地籍資料。
（三）超面積問題。建房用地面積超過批準用地面積或建房用地超過用地紅線都屬于超面積使用土地。
1、原來是劃撥土地，超面積在10㎡以下的，所占土地符合規劃，可以不拆除的建筑，且臨街20米以內的，每平方米罰款29元，臨街20米以外的每平方米罰款20元。罰款到位后按劃撥土地補辦手續，每平方米收取100元的收益金。超面積10㎡以上的，由監察支隊立案查處，按超面積罰款后，以經確認的評估價100％補交土地出讓金，并按土地出讓程序辦理出讓手續。
【摘要】土地承包權主體同經營權主體發生分離，這是我國農業生產關系變化的新趨勢，要不斷探索農村土地集體所有制的有效實現形式，落實集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權。河北省張北縣在學習借鑒外地經驗基礎上，結合本地實際，出臺了《張北縣開展土地流轉收益保證貸款試點工作實施方案》等6 個規范性文件，搭建了市場經營和管理服務相結合的工作平臺，設計了土地經營權流轉操作規程和抵押貸款操作規程相銜接的工作流程，在全縣18 個鄉（鎮） 全面推進土地流轉收益保證貸款試點工作。本文就張北縣這一做法進行認真調研和總結，對如何在原有的占有、使用、收益權的基礎上，賦予農民承包地承包經營權抵押、擔保權利，結合我國法律法規、農業信貸市場特點和農村經濟發展狀況，提出了有關建議。
關鍵詞 農村金融；土地承包經營權；制度創新
【作者簡介】張璇，河北經貿大學金融學院。
在當前我國農村土地屬于集體所有的特殊國情下，土地產權殘缺和法律障礙使得土地抵押貸款業務的開展面臨著諸多障礙。如何在現有情況下，創新農村金融服務方式，真正開展土地的抵押貸款業務，盤活農村土地資源，增加農民的財產性收入，一直是各級政府和廣大農民的期盼。2013 年以來，河北省張北縣在學習借鑒外地經驗基礎上，結合本地實際，在全縣18個鄉（鎮） 探索推進土地流轉收益保證貸款試點工作，并取得了初步成效。為推廣典型經驗，促進農村金融創新，我們對張北縣這一做法進行了認真調研，有關情況具體如下。
一、張北縣基本情況
張北縣總面積4185平方公里，轄18個鄉鎮，366個行政村，1167個自然村，總人口37.1萬人，其中農業人口32.8 萬人。耕地面積121951 公頃，其中水澆地面積19574公頃，草場面積122133公頃，林地面積81617公頃。2013年全縣糧食、油料、蔬菜、馬鈴薯、豆類等作物播種面積分別是35萬畝、16萬畝、18萬畝、33萬畝、5.5萬畝，產量分別是9.13 萬噸、1.15 萬噸、71 萬噸、44 萬噸、0.4萬噸。2013年全縣農民人均純收入為5440元，先后被確定為河北省“無公害蔬菜示范基地”“河北蔬菜之鄉”“河北馬鈴薯之鄉”“全國農產品加工業示范基地”“全國蔬菜生產重點縣”等稱號。
2013年11月，在學習借鑒外地經驗基礎上，張北縣出臺了《張北縣開展土地流轉收益保證貸款試點工作實施方案》等6個規范性文件，搭建了市場經營和管理服務相結合的工作平臺，設計了土地經營權流轉操作規程和抵押貸款操作規程相銜接的工作流程，在全縣18個鄉（鎮） 全面推進土地流轉收益保證貸款試點工作。為便于農戶辦理貸款，根據申請貸款額度，實施了分層次服務階梯化辦理的辦法。5萬元以下的由鄉（鎮） 信用社辦理；5萬元以上種養大戶申請的，由聯社小貸中心辦理；5萬元以上農業公司、農民合作社和家庭農場申請的，由縣聯社客戶部辦理。目前，共發放土地流轉收益保證貸款21筆，貸款金額546萬元。
二、張北縣開展土地流轉收益保證貸款的具體做法
開展土地經營權流轉收益保證貸款工作，前提是抓好流轉交易的平臺建設，突破土地經營權可處置的障礙。為此，張北縣注冊成立了“張北縣物權融資農業發展有限責任公司”（簡稱“ 物權公司”）、“張北縣物權融資服務中心”（簡稱“物權中心”） 兩個服務平臺，“一套人馬，兩塊牌子”，把市場經營和管理服務兩個職能承擔起來。
（一） 物權公司有關情況
張北縣物權融資農業發展有限責任公司成立于2013 年11 月，為國有獨資企業, 注冊資本100 萬元，經營范圍包括農作物種植、農村集體土地承包經營權收益及農村物權融資、托管、交易咨詢服務。成立這個物權公司的基本考慮是，土地流轉和抵押貸款是市場行為，只能以企業為主體具體操作。比如除了交易和融資以外，還要有土地托管經營的能力以確保土地經營權的相應收益。目前公司內設申請登記審核部、貸款申請部、掛牌轉讓部3個職能部門。
1.申請登記審核部。主要負責初步審核《土地承包經營權證》和《土地流轉經營權證》以及土地流轉收益保證貸款的其他資料憑證，主要包括土地承包經營權人提交的申請書；共有人、村民委員會出具的同意土地流轉的證明書；物權收益評估等，并對上述事項開展審前調查。初審合格簽署意見后送交到貸款申請部。
2.貸款申請部。主要負責按照審核部提交的初審材料進行復審，審核無誤后，制定土地承包經營權流轉合同，并負責與農經站對接，辦理土地承包經營權變更登記，出具《承諾函》，憑《承諾函》協助借款人辦理借款手續，并定期與金融機構匯總核對借款手續、數額。
3.掛牌轉讓部。除承擔在交易平臺掛牌、征集承包人、核實借款人還款實況、與銀行及借款人結算等工作外，還負責公司的行政后勤、文秘辦公、檔案管理、統計報表等事項。
物權公司成立步驟：經政府常務會討論通過后，第一步，由張北縣財政局向縣政府提交《關于成立張北縣物權融資農業發展有限責任公司的請示》，內容包括公司名稱、公司性質、法定代表人、注冊資金、經營范圍、辦公地點等；第二步，縣政府按照請示事項印發《關于同意成立張北縣物權融資農業發展有限責任公司的批復》；第三步，縣財政局接到批復文件后，印發《張北縣物權融資農業發展有限責任公司董事會、監事會人員任命的決定》和《張北縣物權融資農業發展有限責任公司董事長聘任決定》；第四步，縣工商局、質監局、稅務局辦理物權公司設立相關登記手續。
（二） 物權中心有關情況
張北縣物權融資服務中心作為一個綜合協調部門單獨設立，為科級事業單位，對物權公司進行業務指導，提供物權融資交易服務，管理和規范農村土地承包和土地流轉，指導督促鄉（鎮） 開展土地收益評估。成立物權中心的初衷是由于物權公司作為國有企業，不能行使行政職能，無法協調政府職能部門開展土地流轉收益保證貸款工作，因此需設立一個綜合協調機構承擔管理服務職能。中心編制為10人，領導職數1正2副，設綜合辦公室、貸款業務股、土地流轉監管股、土地收益評估股4個股室。
1.綜合辦公室。負責機關制度建設、材料綜合、上傳下達、接待和后勤保障工作。
2.貸款業務股。負責對物權融資公司開展土地收益保證貸款進行業務指導，協調金融機構多渠道提供信貸服務，對貸款農戶提供政策和業務咨詢。
3.土地流轉監管股。負責辦理《土地流轉經營權證》，對土地流轉進行監督管理，對土地流轉信息進行搜集和，指導鄉（鎮）、村土地流轉服務中心（站） 開展工作。
4.土地收益評估股。負責協調鄉（鎮） 成立土地收益評估小組，對土地收益進行評估，做出評估報告，提供給物權融資公司。
在解決好上述問題，掃清工作障礙的前提下，張北縣設置了操作流程八步法。第一步，貸款申請。借款人為農戶、種養大戶的，由借款人攜帶申請人及其配偶的戶口簿、結婚證和身份證原件及復印件；個人征信報告；有效的《農村土地承包經營權證》或《農村土地流轉經營權證》，向金融機構提出貸款申請。借款人為家庭農場、農民合作社和農業公司的，由法定代表人或人攜帶營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、開戶許可證、機構信用代碼證、貸款卡、章程、借款決議、征信報告、有效的《農村土地承包經營權證》或《農村土地流轉經營權證》，向金融機構提出貸款申請。第二步，貸前調查。金融機構2人以上實地調查借款人資產狀況、經營現狀、財務狀況、貸款用途、期限、土地權屬、共有人情況等，同意為其發放貸款的，在《張北縣土地流轉收益保證貸款申請書》上簽署意見，借款人據此意見到物權公司辦理土地承包經營權流轉手續。第三步，土地價值評估及證明書。借款人獲取鄉（鎮） 物權收益評估小組出具的《農村土地承包經營收益價值評估參照表》，到村委會和農經站取得《土地流轉證明書》。第四步，辦理土地流轉手續。借款人攜帶以上資料到物權公司提交《張北縣農村土地承包經營權流轉申請書》，簽訂《農村土地承包經營權流轉合同》。第五步，辦理變更登記。借款人攜帶與物權公司簽訂的《農村土地承包經營權流轉合同》，到鄉鎮農經站提交《農村土地承包經營權變更登記申請書》，申請變更登記，農經站出具《變更登記證明書》。第六步，出具承諾函。借款人向物權公司提交《變更登記證明書》，物權公司出具承擔保證責任的《承諾函》。第七步，貸款發放。借款人攜帶在物權公司辦理的所有手續復印件及《承諾函》原件，到金融機構簽訂《借款合同》，金融機構按照合同發放貸款。第八步，貸款收回。貸款到期，借款人及時履行債務，并向物權公司提交《農村土地承包經營權回轉申請書》，物權公司簽署意見后，借款人持還款證明（銀行出具） 和《農村土地承包經營權回轉申請書》，到農經站再次申請辦理變更登記。貸款到期，借款人沒有按期還款，物權公司將土地承包經營權及時對外流轉，用流轉收益償還貸款，在土地未能及時流轉出去的情況下，優先使用風險基金償還貸款。貸款本息償清后，借款人到農經站再次申請辦理變更登記。
三、張北縣開展土地流轉收益保證貸款的主要經驗
土地流轉收益保證貸款，核心是解決好農戶借得到、銀行貸得出的問題。通過調研和座談，我們認為張北縣開展土地流轉收益保證貸款的經驗主要有以下幾點。
1.明確了借款主體，就是誰可以貸款的問題。目前的條件是已取得《土地承包經營權證》或《土地流轉經營權證》，且具備貸款準入條件的農戶、種養大戶、家庭農場、農民合作社、農業公司等。
2.明確了收益評估，就是土地流轉和抵押價格的問題。各鄉（鎮） 成立了物權收益評估小組，以村為單位，由主管農業的副鄉（鎮） 長及農經、農業、林業、畜牧、水利、土地等工作人員、駐鄉金融網點負責人、評估土地所在地村主任和村民代表組成，主要負責對用于貸款的土地進行評估。評估工作在每年土地耕種之前的3個月內進行，即2月份至4月份對各村土地承包經營收益及流轉價值進行評估，將評估參照表提供給金融機構，作為物權公司承諾保證額度以及銀行確定貸款額度的重要參考，評估以畝為單位，有效期為一年。
3.明確了貸款額度，就是農戶最多可以貸多少錢的問題。張北縣確定借款人為農戶的，需將其耕種面積的1/3留作“口糧田”，剩余2/3可用于土地收益保證貸款，最大貸款金額=承包土地面積×2/3×單畝每年流轉評估價×70%×貸款期限。借款人為種養大戶、家庭農場、農民合作社及農業公司的，原則上需將其流轉土地總面積的1/3用于“保障自給生產”，剩余2/3可用于土地收益保證貸款，最大貸款額度計算方法同上。
貸款期限、利率一般為1 年，最長不超過3年。貸款利率在人民銀行同期限檔次基準利率基礎上統一上浮50%執行，6個月至1年（含一年） 貸款基準利率6% （5 厘），上浮50%后為9% （7.5厘）；1 年至3 年（含3 年） 貸款基準利率6.15%（5.13厘），上浮50%后為9.23%（7.69厘）。
4.明確了風險補償基金，就是如何確保風險可控的問題。為了讓銀行放心地將錢貸出，由縣財政出資300萬元，設立惠農信貸風險補償基金，以后按金融機構發放土地收益保證貸款的1%逐年增補（金融機構讓利1%，作為風險補償基金）?；蒉r信貸風險補償基金由縣金融辦在縣財政局開設風險補償專用基金專戶，實行封閉運行。貸款逾期時，在物權公司未能及時將土地流轉出去的情況下，優先使用基金來償還貸款，防止銀行壞賬、呆賬的發生。
四、有關建議
今年的中央1號文件提出，“在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地經營權向金融機構抵押融資”。從抵押物擴展角度，土地流轉收益保證貸款為土地流轉合作社或農戶拓展了融資渠道和資金來源，緩解了當前農村產業發展階段面臨的資金瓶頸問題，也為信貸擔保體制創新提供了新思路。為進一步創新農村金融，結合我國法律法規、農業信貸市場特點和農村經濟發展狀況，提出如下建議。
1.盡快修改完善《擔保法》《物權法》《農村土地承包法》中關于農村集體土地使用權抵押的限制性規定，根據當前農村發展現狀適當放開農村土地、宅基地等各類產權的抵押流轉。
2.完善農村土地、房屋、林權抵押流轉市場，建立產權交易中心、網絡信息中心及相應的專業評估機構，重點是尋求政策和法律上的認同與支持，消除抵押障礙，促進土地抵押物及時流轉變現。
3.政府出臺相關制度辦法，引導構建商業性、互擔保機構并存的農村信貸擔保體系。如可借助有威信的農村種養大戶帶頭成立擔保合作社或者擔保協會，會員繳納一定數額的資金作為擔保基金，農戶貸款時通過“農戶聯保＋互助金擔?！被颉稗r戶聯保＋合作社/協會擔?！薄稗r戶聯保+抵押”等方式獲取銀行貸款。
4.加快農村土地流轉信貸服務平臺建設，進一步規范和引導農村土地使用權流轉與抵押行為。可鼓勵縣級政府成立農村土地流轉信貸服務中心等類似管理機構，規范土地抵押貸款行為，建立健全農村土地評估、登記、抵押貸款管理辦法和配套措施，對需要轉入土地的農戶或土地合作社提供相應的支持，促進土地流轉和資源有效配置。
參考文獻
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問：當事人提交申請書中最高債權額，應該填寫多少金額？他項權證上的債權數額欄應該填寫多少金額？
金紹達：最高額抵押權登記時，在登記簿上記載的一個重要內容就是“最高債權額”。按《登記簿管理試行辦法》的附件《房屋登記簿記載內容說明》的規定，“最高債權額”一欄應填寫的內容是“最高額抵押合同中雙方當事人約定的最高債權金額”。
《物權法》第173條規定：“擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定”。最高額抵押的擔保范圍也是一樣?！段餀喾ā吩诘?03條還規定了：“為擔保債務的履行，……債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償”。因此，當上述擔保范圍各項合并計算的金額超過最高限額時，其超過的部分并沒有優先受償的權利。在人民法院的實際判例中，也是這樣來處理的。
《房屋登記辦法釋義》第223頁有一段表述：最高額抵押權存在一個“最高債權額限度”。所謂最高債權額限度就是指：抵押權人基于最高額抵押權所能夠優先受清償的債權的最高限度數額。……是抵押權人“所能夠”優先受清償的債權的最高限度數額，而不是最高額抵押權所實際擔保的債權數額。