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關鍵詞：第三產業；制約因素；對策
一、引言
第三產業（又稱為“第三次產業”），是由英國經濟學家、新西蘭奧塔哥大學教授費希爾1935年在《安全與進步的沖突》一書中首先提出來的。第三產業是整個社會再生產過程不可缺少的組成部分，其增加值同第一產業、第二產業增加值一起構成了最重要的經濟總量GDP的來源。第三產業的發展水平是一個國家或地區產業結構從低級向高級轉變的重要標志，也是反映一個國家或地區經濟發展和人民生活水平的重要標志之一。
我國的第三產業在最近30年中發展迅猛，特別是把發展第三產業作為國策倡導以來，自1992年底到2005年底的13年間，第三產業增加值增加了近7倍。總理在2007年的政府工作報告中,提出要把第三產業列為我國經濟發展的主導產業,為第三產業的進一步發展提供了空前的良好時機。
經研究表明，第三產業在國民經濟的比重與國民經濟發展水平存在著對數函數型相關關系。加快發展第三產業是樹立和落實科學發展觀的重要體現。大力發展第三產業，是促進結構優化升級、增加勞動就業、財政和國民收人的重要途徑，對河南經濟與社會發展具有多重效應，對經濟的發展具有十分重要的戰略意義。近年來，在省委、省政府的正確指導和市場機制的調節下，河南省的產業結構得到了一定程度的優化，第三產業發展呈現良好的發展態勢，取得了顯著的成效。但與東南沿海和其他發達省份相比，河南的第三產業發展仍有很大差距,存在一些制約因素，需要理論界和實務界進行探索和研究。
二、河南省第三產業發展的現狀
改革開放以后，我國第一和第二產業發展對第三產業的巨大需求逐步顯現并釋放出來，有力地推動了第三產業的發展，使其在過去幾年形成比較穩定的高增長趨勢，第三產業在經濟結構中的比重不斷提高。近年來，作為一個農業大省和人口大省，河南省第三產業也得到了一定的發展，其增加值占GDP比重從17.6%增長到30%；而第三產業從業人員也從1978年的249萬人增加到1272萬人，凈增長超過1000萬人。盡管有一定程度的增長，但目前河南省第三產業的發展仍然相對滯后，已經成為制約河南經濟快速發展的一大瓶頸。
（一）第三產業整體發展水平偏低。
第三產業的發展程度，是經濟發展綜合水平的一個標志。目前，第三產業占生產總值的比重世界平均水平為60%，世界上的許多發達國家（澳大利亞、法國、德國、英國、和美國）第三產業已在其經濟結構中占有絕對比重達70%左右，中等發達國家的第三產業比重也在50%以上。近年來，河南省總體經濟增長顯著，已進入經濟發展的增長期。隨著中部崛起發展戰略的實施，河南省加大了對第三產業的投入，第三產業增幅加快并取得了成績。但是第三產業仍然是河南經濟發展中的薄弱環節，在河南經濟總量中的比重偏低，在全國的位次靠后，同時河南第三產業發展層次不高，發展不平衡。2007年數據顯示，全國第三產業增加值占國民經濟比重的39.1%；河南省2007年第三產業增加值僅占生產總值比重的29.3%。不僅大幅度的低于全國平均水平，更無法與發達國家第三產業比重的70%相比，甚至僅達到發展中國家52.3%的一半多點。2007年為4411.91億元，年增長速度不足13%，遠遠低于其生產總值的增長速度。2007年河南省的生產總值只占全國2007年國內生產總值（246619億元）的6.11%；其第三產業增加值僅占全國第三產業增加值（96328億元）的4.58%，明顯低于前者。這與河南人口大省、農業大省和經濟大省的地位極不相稱。
（二）第三產業內部結構不合理。
河南省第三產業內部構成中，基本上以傳統產業為主，新興服務業拓展不足。2005年，河南省交通運輸、倉儲、郵電通信業及批發和零售貿易、住宿和餐飲業等傳統服務業完成增加值1544.35億元，占服務業增加值總量的45.8%。而信息軟件業、金融保險、房地產等現代服務業和新興服務業的比重較低，信息傳輸、計算機服務和軟件業僅占服務業增加值的4.5%，金融保險業僅占服務業增加值的5.7%，房地產業僅占服務業增加值的9.4%。傳統服務業占的比重較高，而現代服務業的比重偏低，特別是具有比較優勢、代表產業發展方向的金融保險、房地產開發、信息傳輸、計算機服務和軟件業、旅游會展、現代物流、科技文化、教育衛生等現代服務業發展不足，產業層次有待提升。限制第三產業發展的原因是河南省的工業結構比較粗放，能源、原材料及初加工等勞動密集型產業占了較大的比重，深加工、高新技術、金融、保險等技術密集型、資金密集型、智力密集型和服務密集型產業所占的比重較小。由于前者對資源、勞動力需求較大，后者對技術、人才、信息、市場等需求較多，因此，可以說河南的工業結構不合理在一定程度上制約了第三產業的發展。
（三）產業化、市場化、社會化程度低。
河南省第三產業中除批發和零售貿易、餐飲、中介以及其他個人生活服務行業相對開放，非公有制成份比重較大外，大多數行業開放程度低，主要還是國有經濟，市場競爭不充分，管理體制和運營機制不合理。此外，文化、科技等行業的公益性、福利性的事業和經營性的產業長期混合在一起，沒有形成一定規模的產業；旅游業管理體制不順，多頭管理，市場分割，資源配置低效；房地產業、中介行業發展不規范、市場監管不嚴、服務質量問題較多；交通運輸、批零貿易和餐飲業等傳統行業也存在改造升級步伐慢，規模化和集約化程度低，管理粗放，技術落后，不注重品牌效應等問題。
（四）缺乏推動第三產業發展的人才與技術。
經濟競爭的核心是人才的競爭。目前河南有關專業人才相對匱乏。第三產業尤其是知識密集型產業的發展，如金融、保險、物流、信息、軟件、研發、技術推廣、電子商務、法律、管理等知識密集型服務行業的發展，需要大量的專門人才。從第三產業發展的人才隊伍狀況看，其從業隊伍整體素質不高。新興服務業人才缺乏，傳統服務業對人才的吸引力不強，首先，第三產業還難以從市場上尋覓到滿意的從業人才，許多科技、咨詢服務等中介機構規模較小，經營能力和誠信度較差，對高素質服務人才缺乏吸引力；其次，科技服務機構急缺具有企業家素質的高級管理人才和高專業素質的咨詢服務執業專家；第三，對咨詢服務執業專家隊伍建設，河南乃至全國尚沒有建立培訓制度及相應的能力認定制度。河南省目前第三產業從業人員的素質遠不能適應經濟社會發展的需要，人才特別是高層次的人才短缺已成為制約河南第三產業發展的瓶頸。
三、加快第三產業發展的對策與建議
目前，隨著經濟的全球化程度的不斷深化和國家宏觀政策的調整，河南省第三產業的發展面臨十分難得的發展機遇：一是國外資本正在加速流向第三產業；二是國家高度重視第三產業，并制定了一系列促進第三產業發展的法律、法規及政策；三是消費結構轉型正在促進第三產業快速增長；四是河南省第三產業發展已具備相應的條件，發展潛力大。加快河南第三產業的發展，主要應做好以下幾個方面的工作：
（一）重視發展第三產業，建立第三產業的自我發展機制。
各級政府應認識到加快第三產業發展，是落實科學發展觀，促進經濟快速協調發展、不斷滿足人民生活需求、構建和諧社會的客觀要求；是推動和服務于河南省工業化、城鎮化和農業現代化，緩解日益加大的資源環境約束、勞動力轉移壓力的重要舉措；是河南省全面建設小康社會、奮力實現中原崛起的戰略選擇。在今后相當長的一段時期，加快第三產業發展將成為河南省經濟工作的一項重要任務之一。河南第三產業缺乏競爭力，與河南第三產業的許多企業經營不善，以及第三產業的相關機關、團體和事業單位由于改革步伐落后而過分沿襲計劃體制造成的低效率有關。因此，對于營利性的企業應鼓勵和引導他們盡快建立現代企業制度，實行科學化的經營管理，努力做大做強，爭創品牌，通過對現代科技新成果的吸納加快現代化進程，鼓勵跨部門、跨行業、跨地區、跨所有制的合作。對于地質勘查、文化、衛生、體育、咨詢等行業的事業單位，則應依據情況讓更多的單位走向市場，增強行業的競爭程度，改革內部計劃體制沿襲下來的后勤服務的運行機制，通過社會化運作提高效率。
（二）調整和優化產業結構，提升第三產業的競爭力。
積極推進第三產業體制改革，優化產業結構。以傳統產業為主，大力發展新興服務業。加快推進金融、城市公用事業等壟斷行業體制改革和機制轉換，實行政企、政資、政事分開，引入競爭機制，提高市場化程度。培育扶持第三產業龍頭企業。圍繞國有企業改革和第三產業布局調整，加快河南省大型第三產業企業的發展。在報業、廣電、旅游、房地產、現代物流、金融保險、科技信息服務等領域選擇一批具有競爭力的第三產業企業，通過兼并、聯合、重組、加盟、上市等方式，發展成為具有多元化投資主體、發展潛力大、輻射帶動作用強的大型企業集團，打造第三產業知名品牌，提高產業集中度和市場競爭力。扶持有條件的服務企業做大做強，形成一批擁有服務品牌、多元投資、具有較強競爭力的第三產業大型企業，促進第三產業的集團化、網絡化、品牌化經營。支持有競爭能力的服務企業走出去，開展跨國經營，拓展國際市場。發揮人口和市場潛力優勢，穩步發展房地產業，優化商品住宅供應結構，規范發展房地產交易，推動房地產健康發展。繼續深化文化、科技、教育、衛生、體育、金融等社會服務業改革，提高產業層次和水平。大力發展金融保險、信息傳輸、計算機服務和軟件業、旅游會展、現代物流等現代服務業和新興服務業。發揮河南文化大省的文化資源優勢，加快發展文化產業和旅游業，逐步把文化產業和旅游業培育成為河南省新的支柱產業。加強第二產業與第三產業的聯動效應，發揮第二產業對第三產業的帶動和促進作用。
（三）加快第三產業的產業化、市場化改革。
改革當前河南省在第三產業一些領域實行的嚴格的市場準入制度，打破如金融保險、醫院、教育、文化等行業的壟斷經營狀態，引進公平競爭機制，激發企業活力。河南由于過去計劃體制較深入，同時在市場化改革和對外開放中步伐較緩慢，使得民營經濟和外資經濟發展不足，資源的合理有效流動缺乏制度保障。因此，在新的時期，應積極按照市場經濟的要求，鼓勵非公有制經濟在更廣泛的領域參與第三產業的發展，堅持多渠道、多層次、多形式增加對第三產業的投入，放寬對民營資本和外資的投資限制，鼓勵符合條件的企業進入資本市場融資。按照市場主體資質和服務標準，逐步形成公開透明、管理規范和全行業統一的市場制度。在市場化的方向上通過擴大開放，促進第三產業管理體制、組織形式的創新，從而形成河南第三產業發展的比較優勢。
（四）構筑第三產業發展的人才支撐體系。
河南省每年都有一些經濟技術人才培養出來，但由于人才激勵機制不健全，在與發達的沿海地區的競爭中，出現人才流失問題，存在阻礙現存人力資源發揮作用的不利機制，導致第三產業發展缺乏強有力的人才支持，從而形成了產業競爭力不足的局面。加快培養社會急需的信息服務、金融、保險、各類中介服務、服務業政策與管理以及熟悉國際服務貿易規則等方面的人才。有計劃地在省內高等學校和中等職業學校增設第三產業緊缺的專業，改革教學內容和教學方法，增加緊缺專業招生規模。拓寬人才培養途徑，積極吸引和聘用物流、旅游、會議展覽、教育培訓、商貿流通、文化傳媒、休閑娛樂、體育健身等領域急需的高層次策劃、管理、經紀人才。加強第三產業崗位技能培訓，提高現有第三產業從業人員的職業素質。加強對下崗失業人員和農村勞動力轉移人員從事第三產業的再就業培訓工作，全面推行服務業職業資格證書制度。
參考文獻：
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關鍵詞：第三產業產業結構經濟發展
一、第三產業發展的良好態勢
（一）貿易服務收入穩定增長
2007年，全州社會消費品零售總額75.94億元，增長20.3%，扣除價格因素，增長13.5%。其中：批發和零售業零售額62.37億元，增長19.1%；住宿和餐飲業零售額10.57億元，增長19.8%；其他行業零售額3.00億元，增長54.5%。運輸服務業務量增長，全社會客運量比上年增長7.7%，旅客周轉量增長13.0%；貨運量增長13.4%；貨物周轉量增長11.2%。交通運輸、倉儲、郵政、批發零售、住宿餐飲等傳統服務業收入達25.26億元，占第三產業總值的31.1%，比上年略有上升，貿易服務收入穩定增長。
（二）產品外貿出口特色突出
2007年，全州外貿實現進出口總額4101萬美元，增長12.8%。出口特色產品包括食用植物、莼菜、薇菜干、茶葉、綠茶、中藥材、紡織品、醫藥原料、金屬硅等9類20余個品種。其中，金屬硅、中藥材、醫藥原料、綠茶、茶葉等品種出口額分別比上年增長486.7%、125.3%、59.8%、7.6%、7.4%，突出了州域資源開發特色與產業比較優勢。
（三）旅游業務收入高速增長
2007年，全州加快旅游業發展，新增國家2A旅游景區6處，星級飯店9家，旅行社5家，國家級農業旅游示范點3處，省級農業旅游示范點7處。全年旅游外匯收入429.05萬美元；國內旅游收入3.74億元，增長62.8%；累計旅游綜合收入17.53億元，增長62.3%。旅游綜合收入占第三產業總值的21.6%。
（四）金融保險業務不斷擴展
2007年末全州金融機構人民幣存款余額231.97億元，比年初增長22.9%；金融機構人民幣貸款余額147.46億元，比年初增長20.0%。年末全州有各類商業保險中心支公司10家，分支機構175個，全年實現保費收入6.11億元，比上年增長13.4%。
（五）高新技術服務產業興盛
2007年，全州有廣告經營單位93家（其中廣告公司36家），從業人員800余人，實現廣告經營額3300萬元，比上年增長28%以上；電信通訊產業全年實現主營業務收入比上年增長20%以上；科研成果轉化、科技信息服務、電腦農業、軟件技術應用、互聯網運行、網絡營銷等為特色產業發展注入效益增長活力。高新技術服務產業綜合收入額占第三產業總值的15%以上，是州域現代服務業中的支柱力量。
（六）民族文化產業效益初顯
2007年，全州廣播電視收入5778.32萬元；印刷復制業務收入1.9億元；報業收入4000萬元；9個專業藝術表演團體全年完成演出1743場，文藝演出收入264.4萬元；圖書音響制品年銷售額達1億元以上；民族工藝產業總產值已達1500余萬元，上繳收稅40余萬元。上述收入占第三產業總值的5%以上，已成為全州民族文化產業中的主要產業，具有較大的發展潛力。
（七）非營利比重上升
2007年非營利收入達30.89億元，比上年增長14.9%；收入額占第三產業總值的38%，比2006年的37.9%有所上升。第三產業總值中，營利收入占62%，比2006年約有下降。
二、第三產業發展的動因分析
（一）投資拉動
1.第三產業投資增長快于第一二產業，從而拉動產業快速增長。全年全社會固定資產投資116.09億元，比上年增長32.6%。在投資完成額中，第一產業投資7.85億元，增長42.3%；第二產業投資54.45億元，增長20.5%，第三產業投資53.79億元，增長46.1%；每億元投資分別實現三產業增加值1.512億元、社會商品零售總額1.412億元。
2.房地產投資拉動商品房銷售收入及物業管理增長。全年房地產企業完成投資16.22億元，增長95.7%。全州商品房屋竣工面積61.71萬平方米，增加28.85萬平方米，增長87.8%；商品房屋銷售面積64.11萬平方米，增加18.13萬平方米，增長39.4%；商品房屋銷售額10.99億元，增長71.0%。2007年底，已有391萬平方米房屋實行小區物業管理，占全州城鎮房屋總面積的14%。
3.城鎮建設投資增長拉動傳統服務貿易產業升級。全年全州城市建設在建項目270余個，完成投資26億元，新建城市道路24條，新建城市橋梁4座，新增黑色化道路面積32萬平方米；州城建設開工74個重點項目，完成投資10.3億元；全州現有招商引進的省內知名連鎖超市4家、規模較大的批發零售與超市企業60余家、工商注冊批發零售個體商業戶7000余家，共有從業人員15萬人以上。
（二）產業聯動
1.第一二產業發展為三產發展提供物質基礎。農業種養殖、產品加工與外貿出口的聯動：茶葉是全州歷史悠久的特色支柱產業之一，2007年茶葉總產量28673噸，比上年增長16.2%；精制茶加工量21876噸，比上年增長12.0%；外貿出口額417.69萬美元，比上年增長7.5%。2007年，全州中成藥加工業增加年生產能力2000噸，為當年中藥材出口增長125.3%創造了條件。
2.第三產業為一二產業發展提供支持和服務。從金融平均支持產業發展看，2007年全州貸款147.82億元，每億元貸款分別實現GDP總值1.423億元、實現一產業增加值0.54億元、實現二產業增加值0.34億元。由此可見貸款支持產業發展的力度。
3.第三次產業內部的互動。2007年全州對外貿易中，醫藥原料的出口大幅增長（59.8%），出口大幅下降（35.3%）。內貿與外貿產品結構調整，在金屬硅、中藥材、醫藥原料等產品出口大幅增長的情況下，莼菜、紡織品、薇菜干等產品出口下降，分別降低50.0%、23.9%、14.7%。
（三）政策鼓動
從宏觀上看，2007年3月國務院頒發了《關于加快發展服務業的若干意見》，提出到2010年，全國服務業產值比重比2005年提高3個百分點，就業比重提高4個百分點；到2020年，全國服務業產值比重超過50%，就業容量顯著增加，基本實現經濟結構向以服務經濟為主的轉變。
（四）城鄉互動
1.城鎮建設和管理邁上新臺階，城市形象得到明顯提升。恩施市、來鳳縣創建省級園林城市工作通過省建設廳檢查驗收。年末全州城鎮化率為24%，城市建成區綠化覆蓋率31.7%。
2.穩步推進全州“百鎮千村”示范工程建設。2007年，全州爭取省建設廳“百鎮千村”基礎設施專項補助資金575萬元，42個示范村的村莊整治工作全部啟動。實施“萬村千鄉”市場工程，農村商品流通網絡建設得到加強，全年新建了59個鄉級和587個村級農家店（農村超市），縣、市以下農村消費品零售額增長率（24.2%）高于市、縣城市消費品零售額增長率（18.0%）。
（五）信息促動
2007年，全州159個行政村聯通廣播電視網絡，廣播綜合人口覆蓋率達94.56%，電視綜合人口覆蓋率達94.85%。
（六）交通帶動
鐵路、高速公路在建擴大了消費需求。完善現有公路、民航、水運等交通基礎設施，優先發展城市公共交通，形成便捷、通暢、高效、安全的綜合運輸體系，成為第三產業特別是服務業發展的重要條件。
（七）環境引動
2007年，全州環境保護投入1.67億元，占全州生產總值的0.8%，比上年提高0.02個百分點。環境監督管理加強，小水泥、小火電、小造紙企業和城市污水等四個專項治理工作成效明顯，環境質量穩定改善。
（八）收入牽動
一、怎樣讓房地產開發企業實際履行保修義務？
根據建設部的《房屋建筑工程質量保修辦法》的規定，地基基礎和主體結構工程的保修，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏的保修，為5年；供熱與供冷系統的保修，為2個采暖期、供冷期；電氣系統、給排水管道、設備安裝的保修為2年；裝修工程的保修為2年。在現在的房地產開發中，很多投資者大多數是成立一個與自己獨立的項目公司（也是其子公司）來對某一個具體的房地產開發項目進行房地產開發。《城市房地產開發管理暫行辦法》也規定，以依法取得的土地使用權可以依照有關法律、法規的規定作價入股，合資、合作開發經營房地產。合資、合作雙方應當在項目確定后，依法設立房地產開發企業。也就是說規定了在合作開發房地產時合作雙方應當共同投資設立一個與各投資者都獨立的房地產開發企業來進行房地產開發。這些規定本來是為了加強對房地產開發的監督與管理，但實踐中卻反而成了房地產開發企業逃避責任的手段。在現實的房地產開發中，很多項目公司往往在該商品房銷售完畢后就予以注銷，或者是故意創造條件讓工商機關予以吊銷。在這種情形時，不管是保修二年也好還是五年也好，房地產開發企業都不存在了，誰來給你保修呢？都只不過是一句空話而已。由于我國目前的公司法制度所采取的是較為嚴格的法人有限責任制度，當房屋質量或保修承諾等方面出現問題時很難追究到實際投資人的責任，現行的法人有限責任制度也就成了房地產開發企業逃避責任的重要方式，這也可能是劣質工程或者豆腐渣工程不斷出現的一個重要原因。項目公司不存在了，也無法追究到實際投資者的責任，業主的權利如何真正保障呢？看來不僅僅是司法實踐中面臨的一個問題，也是我國房地產立法與管理等方面存在的一個重要問題。
二、為什么會出現重復出售與抵押？
重復出售與抵押，本來是一件很容易管理與控制的事情。由于不動產出售與抵押在我國都是要式行為，必須履行一定的登記或備案手續。預售、現售與抵押都要辦理登記，都有據可查，怎么會讓買受人無法可查無處可查呢？房地產開發企業騙取了國有銀行的資金，說不定會讓全國的納稅人來承擔這些損失，畢竟不是直接讓買受人損失。但是如果騙取是某一個具體的公民的錢，可就很不一樣了，要知道這些錢也許就是一個人或者一個家庭多少年來的所有積蓄，也可能是一角一元節約積攢起來的血汗錢啊。本來法律制度規定辦理產權變動登記的一個重要目的就是公示，從而使有關交易相對人能夠清楚知道該標的物的權利狀態以及是否存在瑕疵，從而正確面對與預防風險。但是，我們的某些政府主管部門似乎并沒有明白這法律制度的目的，也根本沒有向老百姓負責的觀念，故意或過失地忘記了自己的職責。一個只要認真的履行了自己的職責、稍加留意略想一些措施就能避免的小小問題，為什么竟然屢見不鮮的如此嚴重的出現了呢？難道我們的某些政府主管部門不能對其行為進行反思、不能從這類事件中得到一些啟示嗎？
三、業主委員會是什么？享有什么權利承擔什么義務？
我們都知道在物業管理中應當成立業主委員會，但是業主委員會有什么法律地位呢？從現有的規定來看，僅有《物業管理條例》中有所涉及。該條例第16條規定：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。而對于業主委員會是什么樣的性質卻未見任何法律、法規或規章提及。根據民法理論及民法通則的規定，在民事行為主體中，可大體分為公民、法人及其他組織，但是業主委員會顯然不具備任何一種類型的特征與要求。它既不是經過工商管理部門登記成立的營利性組織，也不是經民政部門核準登記成立的非營利性組織（如社團法人等），因為向房地產主管部門備案并不能使其當然成為一個合法的民事主體。那么它與物業管理公司所簽訂的合同是否合法呢？其在訴訟中是否具有合法的民事主體資格呢？而且它與居委會又是什么樣的關系呢？因此，對于業主委員會的性質與地位，現有的規定既不明確也不準確，操作性極差，也會給權利的行使帶來負面的影響。
四、如何正確、妥善處理房地產開發中的犯罪行為？
房地產開發中涉及到的犯罪主要為貸款詐騙罪與合同詐騙罪，前都主要是針對銀行，后者主要是針對買受人，而犯罪者多數是房地產開發企業。由于現行的房地產管理制度、金融制度等各項原因都給房地產開發企業留下了實施犯罪的足夠空間。試想一下，一家房地產開發企業可以用很少很少的資金以分期支付的方式取得土地使用權（也許取得土地使用權的價格也是很低很低），然后不僅可以把土地使用權抵押給銀行融資，甚至在房屋剛破土動工后就又可以把房屋以各種形式各種名義（比如是內部認購啊等等）賣出去再從買受人那里得到首期購房款，根本就不必要自己拿出多少錢來，但這些似乎還不算過分。某些房地產開發企業更是瘋狂的進行重復抵押與按揭，如果運氣好，房賣了錢賺了，什么事都沒有；如果運氣不好，也早已攜款潛逃，留下這些可憐的購房人給政府算了。萬一被拘捕了，說不定也會有些地方政府總是想方設法不讓這些人被判刑，否則誰來幫他們處理這一堆亂事誰替他償還這些債務呢？說不定某些政府為了穩定大局，也可能會把某些納稅人的錢來替他們彌補這些損失呢，或者是采取其他方法來變相處理算了。就算是被判了刑蹲了監獄，反正有了足夠多的錢，說不定在監獄里也會過得很痛快，也會比那些可憐的小業主日子過得好多了啊，所以也難怪他們樂此不疲如此“操作”。再加上刑法條款中對上述兩種犯罪的認定也存在一定的困難，而且司法實踐中的刑事責任民事處理化也比較普遍，的確無法讓這些房地產開發商們望而卻步。總的說起來原因大概就是一個：處罰得太輕了。如果給他重重的處罰，罰得讓他們傾家蕩產，罰得讓他們不敢有這個想法，他們還敢這樣去做嗎？看來，不僅要完善相關的法律規定，也要讓司法機關與政府部門切實按照法律規定來處理，以預防和打擊房地產開發中的犯罪行為。
五、政府主管部門及有關組織應當做些什么？
房地產開發企業具有規劃性強、投資額大、建設周期長、開發經營業務復雜的特點,與之相應的會計核算涉及面廣,核算環節多,核算對象繁雜,客觀上為房地產開發企業調節利潤或偷漏稅金創造了條件,也加大了審計的難度。筆者認為,對房地產開發企業存在的不同問題,建議采用不同的審計重點與思路。
一、虛增無形資產和開發成本
2004年8月31日以前,土地交易未實際公開競價,房地產開發企業大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發經濟適用房”的名義取得土地,并先按實際支付的價款記入“無形資產-土地使用權”,然后設法改變土地用途,聘請評估機構對原取得土地按商業用地或商品住宅地進行評估,且一般要求高估,形成大額的土地評估增值。房地產開發企業根據評估價值進行賬務處理,虛增了無形資產。房地產開發企業對該土地進行開發時,將該土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本,而開發產品成本中所含的土地成本為土地評估價值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計價的“成本與可變現凈值孰低”原則,虛增了開發成本。
對于房地產開發企業高估土地使用權的問題,建議審計時應將企業土地使用權賬面價值與當地土地市價進行對比,對高于市價的部分提請企業計提無形資產減值準備。對于轉入開發產品成本的土地使用價值的確認問題,企業會計制度未明確規定,筆者認為應按歷史成本計價的原則,在將土地使用權賬面價值轉入開發產品成本時,先將評估增值部分沖轉,按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產攤銷后的余額記入開發產品的成本。
二、人為調節經營收入
(一)將預收售房款長期掛賬,延遲確認收入。房地產開發企業收取的預售房款,在商品房已竣工驗收,與購房人辦理商品房交付使用手續后即應確認收入。但房地產開發企業為了調節收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預收售房款長期掛賬,不確認收入。
(二)隱瞞收入,私設小金庫。房地產開發企業除自行開發業務外,還經營合資開發、委托代建、待售商品房出租等業務。由于這些業務不受國家規劃制約,可操作空間大,成為房地產開發企業小金庫收入的主要來源。比如,在投資比例分配開發產品的合資中,房地產開發企業往往對分回的開發產品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲,形成小金庫;在委托代建業務中,房地產開發企業往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環,或只作往來核算,形成賬內小金庫;在待售商品房出租業務中,對收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。
(三)將開發產品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務處理。按規定,房地產開發企業將產品用于對外投資、抵償債務、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產自用的,應視同銷售進行賬務處理,按規定計繳營業稅及附加。但房地產開發企業往往只按成本價作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務處理。
(四)將出租房、周轉房銷售的收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉房三者之間變化頻繁,審計難度較大。房地產開發企業在銷售出租房、周轉房時,往往不按規定進行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修復費用支出,既虛減經營收入又造成開發成本和銷售費用不實。
對于上述調節經營收入的行為,建議審計時除應認真審核經營收入明細賬、往來明細賬和相關原始憑證外,還應審查《商品房買賣合同》、銷售不動產發票存根、動遷房發票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發項目合同》、《房屋租賃協議》等相關資料,查閱企業的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經營收入與“銷售不動產發票存根、動遷房發票存根”相核對;將經營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發項目合同》、《房屋租賃協議》等相核對;將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關賬簿記錄及原始憑證相核對;同時采用查詢、觀察、分析性復核等審計方法,查實企業人為調節收入的問題。
三、人為調節開發成本和經營成本
(一)隨意提取公共配套設施費,調節開發成本。房地產開發企業在辦理商品房竣工決算時,對于尚未完工、不能有償轉讓的公共配套設施,通常采用預提辦法將所需配套設施費預估計入開發產品的成本中,預提標準由企業根據建筑面積或投資比例自行確定。房地產開發企業為了調節利潤,往往根據需要隨意確定配套設施費的提取標準,多計或少計開發成本。
(二)不遵循借款費用的計量原則,隨意分攤借款利息。根據借款費用的計量原則,企業在確定每期專門借款利息的資本化金額時,應將其與每期實際發生的資產支出數相掛鉤,根據累計支出加權平均數乘以資本化率計算確定。房地產開發企業在確認開發項目的借款費用時,不是按規定的方法計算分攤,而是根據企業利潤情況和財務報告的需要,在開發成本和財務費用之間為劃分,調節當期利潤;對于計入開發成本中的借款費用,在各開發項目中的分配也未經過認真計量,而是隨意分攤,造成各開發項目之間負擔借款費用不合理的現象。(三)不同類型商品房的經營成本計算不合理。房地產開發企業同一項目開發的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價格上相差懸殊,其經營成本也應該各不相同。而企業在開發成本的核算中,一般以開發項目(同一塊土地上同期開發的各類商品房)為對象進行成本歸集,在結轉經營成本時統一按平均成本進行結轉,造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現象。還有的房地產企業在項目開發完畢,進行銷售時,將先期銷售的商品房多結轉經營成本,后銷售的商品房少結轉經營成本,形成同一開發項目同類商品房的單位經營成本前后不一。
(四)擠占和虛增開發成本。房地產開發企業是當前的高收入、高利潤行業,為了少繳土地增值稅和企業所得稅,房地產企業往往將自行開發的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發成本和代建房屋、代建工程的建設成本擠入商品房開發成本中,增大商品房開發成本和經營成本;此外,企業還通過虛報工程結算,虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式,虛增商品房開發成本和商品房經營成本,以降低開發產品增值率,少繳土地增值稅;虛減經營利潤,少繳企業所得稅。
對于以上問題,建議審計時除應認真審查開發成本、開發費用明細賬、短期借款明細賬、應交稅金明細賬、往來明細賬及相關原始憑證外,還應取得房地產開發企業的土地使用證、項目開發可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預算資料、當地政府部門頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關土地征用及拆遷補償的規定和項目投資費用估算資料等,還應查閱企業股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發成本、開發費用明細賬中的各項成本、費用發生額與工程項目概預算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當地地價、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對;將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關賬簿記錄和原始憑證相核對;同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經驗估算法等方法對房地產開發項目中前期工程費、建安工程費、基礎設施費、工程配套設施費等進行估算;運用查詢、分析性復核等審計方法,根據總投資或預計總收入的一定比例,對規劃設計費、開發間接費、期間費用等進行估算;根據借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算;以合理認定開發產品的開發成本和經營成本,審查出人為調節成本的數額,并提請企業調整賬務,按規定補繳稅金。
四、漏繳規費
(一)漏繳土地出讓金。有的房地產開發企業通過各種關系以危房改造、開發經濟適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規定僅于回遷安置和按經濟適用房開發出售,而是開發成高檔商品住宅、寫字樓和商業用房出售。根據國家規定的土地出讓金繳納標準,出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數額相差懸殊,房地產開發企業取得土地后改變用途的,應按規定補繳土地出讓金。但實際上,房地產開發企業將危改房用地和經濟適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規定補繳土地出讓金,造成國家土地出讓金的流失。
(二)漏繳配套費、增容費及教育附加費等規費。房地產開發企業在商品房開發過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規定費用,如公共設施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設施監督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等,由于以上費用名目繁多,繳納程序不透明,存在關系操作空間和政策利用空間,房地產開發企業往往利用各種關系,采取緩繳、欠繳或關系減免等方法,漏繳各種規費。
對于上述問題,建議審計人員應詳細了解房地產開發企業的經營過程,掌握相關法規和各項費用上繳標準,將企業已上繳的土地出讓金和各項規費與國家及當地政府部門規定的應繳數進行對比,查出漏繳金額,提請企業按規定補繳或披露。
五、套取銀行信用,違規貸款
房地產開發投資金額大,建設周期長,需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產開發企業融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:
(一)將實際上已不擁有產權的資產抵押給銀行,套取銀行信用。房地產開發企業取得的土地使用權,在未曾開發時屬于企業的無形資產,可用于抵押貸款;在對該土地進行開發時,其土地使用權應從無形資產轉入開發成本,此時,該土地使用權的價值已轉化為房屋的成本,實質上已不具有價值。但房地產開發企業往往將已進行開發土地的土地使用權抵押給銀行,辦理抵押貸款。
(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產開發企業為解決資金困難,往往與公司職工或其他關系個人簽訂虛假的商品房買賣合同,由企業墊付首付款,到銀行辦理大項耐用消費貸款手續,套取銀行按揭貸款。
1．物權法的基本內容
《物權法》的第一條規定：“為了維護國家基本的經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。”從這里可以推知，物權法建立的目的是確定財產歸屬與財產利用的秩序。
《物權法》的基本內容主要包括以下五個方面的內容：
1.1對物的使用確立好秩序，比如物業管理、調整好相鄰關系等。
1.2確立財產歸屬制度。也就是社會主體對那些有價值的資源的歸屬權，對權利的邊界進行劃定，對有價值資源歸屬與利用，確定好秩序，防止出現紛爭。
1.3當物權遭到侵占與侵害之時，如何才能獲得救濟。
1.4物權法中規定了在社會大眾對物權不喪失的前提之下，經營物或者是利用物提供了一定的手段，這主要是給予設立他物權或者他項權的實現，比如租賃使用權、抵押權、居住權、質押權、用益權。物權法調整的是所有權人和他項人之間的基本的關系，調整他項人和第三人之間的關系，盡量做到物盡其用。
1.5確立物權取得的相關原則。《物權法》中規定了通過哪些具體的方式、具有哪些條件之下，才可以取得沒有主人的財產與從別人手中獲得財產。在相關的原則明確以后，這為社會大眾更好的獲取財富提供了途徑。
2．物權法的功能
市場經濟中進行交換的基礎是財產權，然而需要對財產權進行規范的法律上的基礎就是物權法。由此可以看出，物權法是市場經濟的基礎。從某種意義上來說，正是由于財產人對自己的物進行自主處分的權利，擁有契約自由與貿易自由，才能建立競爭的市場經濟新秩序。從某種意義上來講，對財產進行平等的保護，也就是對市場經濟的主體與市場經濟的秩序進行保護。物權法對政府行為的規范方面，也能起到積極的作用。物權法將將個人與政府所各自擁有的權利進行了劃分，政府所行使的權利的界限。所有權具備怕他性，這不僅包含了個人，還包括了政府。所有權人在一定的法制的范圍之內，能夠自由行使對財產或者是物的支配權，并且政府也應該對這種權利的行使給予尊重與保護。這種權利的尊重與保護，是對政府權力的制約，同時政府也不能夠代替所有權人行使其權利，也不能干預或者是妨礙個人權利的行使，否則，就會構成“侵權”。所以，政府需要及時轉變角色。政府在整個市場經濟中的角色應該是中立的，其任務定位在服務商，在某些平等的主體之間可以通過相關的民事行為來完成其事項，政府在這種情況下就不應該進行插手，否則的話，往往會造成許多不正確的干預；對那些需要政府進行干預和限制的私人權利之時，這時往往需要動用行政手段來加以完成，在使用行政手段的過程中，一定要有合適的理由，這就是公共利益或者是社會利益。政府不能夠將手段或者是角色進行混淆，更不能將行政行為與民事行為加以混淆。在法治的國家之中，政府首先就應該做到守法。有關的法律并不僅僅是寫在了法律條文之上的，需要始終貫徹于法的精神之中，其中的最重要的內容最基本的內容就是對所有權加以尊重。
二、從物權法的視野來認識房地產管理
物權法上的物，實際上是包含了動產與不動產，其中不動產是指土地及土地上的附著物，附著物主要包括了建筑物，比如房屋；蘊藏物，比如礦產；生長物，比如樹木等等。在我國，土地的所有權屬于國家所有，或者是屬于農民集體所有，并且這兩種所有權從某種程度上來講，是不能夠進行交易的，不能夠對直接對可疑流轉的不動產制度進行支撐。這實際上就說明了兩類所有權在創設的上面，可以對土地的使用權進行流轉，這便是不動產物權的核心所在。物權法中所規定的建設方面用地的使用權、土地承包的經營權、宅基地的使用權等，實際上都屬于土地使用權的范圍之中，這三種形式實際上構成了不同的權屬與用途的土地使用權體系。建設用地方面的使用權能夠成為房地產的基礎。房地產要想取得不斷的發展，離不開建設用地的使用權的轉讓、開發與流轉制度與之后的房屋交易方面的制度。只有這樣，物權法和房地產的管理才能夠密切相關。但是需要值得一提的是，當前已經建立了關于房地產的法律體系，實際上指的是《城市房地產管理法》為核心，包括多個層次的立法方面的體系。目前已經頒發的相關的法律法規，都是從行政規范與監督的角度來制定的，從相關法律頒布來看，基本上都是突出了行政管理方面的色彩，就是從管理的角度來對房地產權加以規范。國家角色實際上是具備了雙重的屬性的，國家是土地的所有者，同時也是土地利用方面的管理者。在整個立法的過程中，全部的立法是沒有對國家的角色，進行正確的劃分，經常會出現將兩種角色，出現混淆的現象，，對那些本該通過民事方式來進行處理的事項，使用行政手段的方式來進行處理，這樣做的結果是很容易導致國家的權力出現膨脹，使得房地產的產權人出現權利上的萎縮，這很容易產生由于行政方面的過多干預、國家利益也被過多的保護。可以這樣說，物權法實際上是要求在對房地產管理的認識中，需要從物權法的這一角度重新來進行審視。
三、物權法對房地產管理的影響
1．物權法對房地產開發管理的影響
現在的房地產市場之中出現的商品房，以及各種的商用性質的建設用地出現等，都是由于對土地的使用權進行有償出讓，這恰恰是政府對土地所有權管理之后的結果。以前，政府既是被當作是土地的所有者向全社會來出讓的規則，維護好房地產市場的良性秩序，對違規的行為進行監督與懲治。需要特別注意的是，在以前體制之下能夠大量劃撥土地，還存在商業化利用的多種途徑，這些轉化的標準或者條件的掌握，都是在政府部門，并且具有一定的隨機性。物權法頒布的情況下，對土地的使用權進行科學合理的劃撥與出讓，能夠使土地的使用權真正是用在公益上的目的，保證政府的公共利益和目標能夠實現，這也將成為政府土地規劃與管理的基本任務。對于土地使用權的出讓，加強對土地規劃方面的管理，進一步嚴肅對土地規劃方面的權威性，這將是對政府執政能力的最大的考驗。在物權法中規定，在建設用地的使用權，在期限滿之前，因為是公共利益需要對土地進行提前回收的，應該按照征收規定，對土地之上的房屋和其他的不動產給予經濟方面的補償，并且還需要歸還土地出讓金。如果是在征收之前進行出讓，而將某一片的土地的定位為住宅用地，但是由于時代的發展，需要修路或者是其他的公共設施的話，這時需要去面對那些已經作為是私權的建設用地，使用權人對土地的使用權回收和在土地上的建筑進行補償的問題。在當今物權法的視閾下，土地的使用權已經是受到物權法所保護的私權，協調物權法和現行的法針對土地使用權的交易方面的限制也是要進行詳細研究的。比如，在現行的法律之中需要將土地的使用權取得之后，需要具有25%的投資，才可以進行交易，這種限制條件是否在新的法律環境之下，才能夠繼續進行合理交易，這就是需要值得探討的問題。在土地使用權的續期方面，在使用權終止之時，地上建筑物的使用權在補償方面，都需要對土地使用權人的財產權利加以尊重，需要對國家所有權進行合理使用。與此同時，政府對房地產開發往往是延伸至房地產開發中的各個環節，從房地產相關項目的立項審批一直到竣工驗收，提升審批與執法方面的透明度，創造公正、公平與有序的交易環境等方面，都需要政府對這些問題進行深入細致的思考。需要加以明確的是，政府對房地產進行管理的根本目的是為了充分保護好交易的安全，保證土地使用權進一步的物權化，并盡量減少其中的必要的干預，這需要對政府角色進行重新定位。
2．物權法對房地產交易管理的影響
當前政府對房地產業的管理方面，還是表現在政府實行的管制行為，已經逐漸擴展到房地產交易中的每一個環節之中，從剛開始交易合同的簽訂到房屋產權登記等等都受到了政府的監督與管理。物權法的頒布確定了對于不動產物權登記的效力，并且也對不動產登記做出了有關原則性方面的規定。可以這樣說，房地產產權方面的交易與登記已經關涉到了房地產產權權利的取得與交易過程中的每一個環節，這既可以說是政府對房地產業實行管理的重要的手段，又可以說是民事交易的當事人對其物權進行公示的方式。以前，在房地產的管理方面過多強調其管理方面的職能，在物權法頒布的情況下，在房地產登記方面，更加注重的是物權的公示與交易服務的重要功能。物權法中規定，不動產的權屬證書作為權利人對該不動產物權擁有的證明。不動產登記上的準確性，直接關系到了交易安全的保護方面。按照物權法所規定的，當登記中出現了錯誤，導致對他人造成一定侵害之時，房地產的登記機構應該給予適當的賠償。在登記機構已經支付一定的賠償之后，可以向那些已經造成登記錯誤的人再進行追償，并且《物權法》中的第12條對登記機構的職責進行了明確的規定，并且登記機構是需要進到審查方面的義務的，這實際上和當前實踐之中的審查義務來說要重很多。這就說明了，房地產的登記機構需要面對更大的法律責任與風險，切實提高房地產登記方面的審查的質量，這是對當前房地產交易管理方面的最大的考驗。物權法中規定了預告登記與更正登記等方面的制度，這就需要對房地產登記中相關環節進行進一步的完善，使得那些預售的商品房在登記改造逐漸轉變為是物權法之中的預告登記，保護好雙方的權利。與此同時，很有必要將物權法中沒有設立的，不確定的或者是登記的實際效力比較模糊的，都需要加以取消，減少不必要的和行政程序方面的登記，確保房地長登記能夠還原為是保證交易的安全方面。
3．物權法對物業管理的影響
物業管理在房地產管理中的重要的組成部分，也是矛盾比較突出與問題比較多的重要方面。從特定的意義上來講，物業管理實際上是屬于業主方面的事情。在物權法中對業主經過相關的自治機構來聘用相關的物業管理企業，來達到物業的管理。然而，從實際的情況來講，政府還不可能從物業方面完全撤出來，這主要是因為現在的房地產開發采取的是樓宇為主，并且是大面積的成片開發，這樣會造成小區的規模逐漸擴大，物業小區實際上是承擔社區管理方面的任務；零星住宅與周圍的商業住宅存在著較為復雜的關系，樓宇開發實際上是存在著前期的開發商到再到相對分散的業主之間的過渡，這容易導致業主在自我管理方面，很難發揮其應該有的作用。所以，物權法頒布后，建筑物區分其歸屬權制度、業主的權利進一步法定化以后，政府很難從物業管理之中徹底撤不來。與之相反的是，業主在自治方面的意識會逐漸增強，社區生活的滿意度也會逐漸提升，政府對物業管理方面更應該體現出其控制力。物權法中規定縣級往上的各個地方的人民政府就能夠應該確立業主大會與選舉業主的委員會，并且人民政府需要給予支持，并且能夠幫助業主籌建業主自治機關，并能確保業主自治機關能夠正常行使其權利，打造小區物業利用方面的新秩序。縣級以上的各級人民政府，如何去把握好其應有的作用，這本身不僅僅是理論方面的問題，更關系到具體的操作方面的問題，這需要政府設定具體的實施細則，并且經過相關的機構來確保實現。從本質上來講，政府承擔著社區服務、公共服務與市政服務之間的關系進行界定的時候，有時難免會處理不清，這很容易導致政府和社區物業管理之間存在著特定的關系，社區之間所發生的糾紛，一般情況下都會轉移到通過政府來解決。所有，政府的作用不只是去協助社區實現自治，更應該承擔社區管理方面的職責。當然，物業管理的過程中，還需要尊重業主的基本權利，充分尊重業主的自治權。
［關鍵詞］房地產開發企業;會計核算;問題;研究
［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140
1房地產開發企業及會計核算的概述
1.1房地產開發企業的介紹
房地產是房產與地產的綜合，自改革開放以來，房屋和建筑成為可供銷售的商品，進而促成了房地產行業的誕生，成為了主要從事房地產的開發與經營的企業，既對房地產的產品進行開發，又對開發完成的商品進行經營銷售，進而在這樣的過程中取得盈利。房地產的主要經營活動有:城市公共基礎設施的開發、工程建設的開發、土地的開發和房屋的經營。
1.2房地產開發企業會計核算
會計核算主要反映的就是企業資金的運動過程，房地產開發企業的會計核算也是如此，在對房地產相關信息進行監督管理的基礎上進行的資金運動。由于房地產企業資金使用周期較長，所以在會計核算的過程中，應當注意會計核算的可持續性，以更好的檢測資金的使用狀況，保證房地產企業的有效發展和運行。
1.3房地產開發企業會計核算的必要性和重要性
會計核算反映的是企業的資金運動狀況，進行完善有效的會計核算，能夠使企業的經濟活動更加具有保障性，使企業能夠以更完美的姿態去應對市場競爭，反過來也能夠加強會計核算的可操作性。就企業財務管理方向而言，會計核算是企業財務管理的基礎，是展示企業管理能力的有力構成;就房地產企業而言，有效的會計核算能夠降低房地產開發建設的投入成本，進而提高利潤回報率，促進企業的長遠發展。
2目前房地產開發企業會計核算的現狀以及存在的問題研究
2.1房地產企業沒有規范的、獨立的會計準則
2007年開始實行的企業會計準則，并沒有針對房地產行業的獨立完備的會計準則，使得關于房地產的會計核算制度并沒有完善和健全，缺乏系統的指導和統一，使得房地產企業的會計核算處于相對尷尬的境地，舊的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根據共同的企業準則去執行，忽略了行業的特殊性，對會計核算的進行產生更大的阻礙。
2.2房地產企業的會計科目混亂且缺少專用科目
在我國現行的《小企業會計制度》《企業會計制度》以及自2007年開始正式執行的新準則中，都沒有具體針對房地產開發企業的會計科目及相關會計核算方法，這對房地產開發企業遵循相關規章制度和行為準則都是極為不利的，也使企業在遵守制度的同時給企業的會計核算帶來難題，現行會計科目已經不能夠滿足房地產企業的開發，使得房地產信息的財務報表不能很好地為公眾所理解，容易造成本不該出現的誤解。新的會計準則中對“在建工程”科目進行了一些細化和擴充說明，但卻因為相關明細科目過多并沒有起到太大的作用，只能依舊沿用以前的會計科目，如“開發成本”“投資性房地產”“開發產品”等會計科目，而“投資性房地產”還要從“成本”和“公允價值變動”進行明細核算，而對處于新準則下的“在建工程”并沒有很大的核算空間，這引起了會計工作者和理論研究者的重視。
2.3企業會計信息的風險未被完全披露，利潤上升間空小
隨著社會的不斷發展，信息技術也在不斷的進步和改進，這使得房地產開發企業在發展過程中遇到了項目開發上的風險、政策不完善造成的風險、土地風險以及工程質量建設風險等，因為生產開發的不確定性因素太多，使得行業風險比其他行業更為明顯和突出，這需要企業在信息披露上進行全面性的改善，為利潤的發展提供有效空間，而這些卻沒在相關的政策里面做出明確的規定和約束。
3強化房地產開發企業會計核算的有效措施
3.1建立規范化的適用于房地產開發企業體系
現行的會計制度和政策法規對于房地產的會計核算沒有指向性的引導，更沒有相關政策對房地產企業的會計核算有明確的規定和章程，使得房地產企業的會計核算沒有可以依照和據以執行的可行規范，這不僅是對企業會計核算的影響，更對企業的規范化比較造成了不便。所以，應該在奉行權責發生制為會計核算的基礎下，提升制度規范體系，加大對房地產開發企業的重視力度，建立規范化的適用于房地產開發企業的會計核算制度，尊重房地產開發企業的特殊性。
3.2明確會計核算相關在制度標準，優化設置房地產企業涉及會計科目
房地產企業中的會計科目的設置，應該符合開發企業進程中的實際狀況進行確定，考慮到企業的經營規模和營業狀況的復雜程度，以及會計核算的實際信息化水平。然后根據企業的實際情況，繼而在會計科目符合實際需要的基礎上進行相對全面和客觀有效的設置。此外，在符合實際的前提下，國家政策也要予以支持，制定統一的房地產開發企業的會計核算準則，以及明確規定本行業的通用會計科目和具體的會計核算方法，以及參照基礎，加強政府對房地產開發企業的有效監管和政策支持。
3.3完善收入確認的標準
收入的確認，需要會計人員的專業判斷和職業經驗，而正確的會計核算更是離不開相關的會計工作者。對于房地產開發企業的商品銷售收入的確認，更應該有明確的標準要求，這些標準可以從法律和專業兩個標準點出發，其中法律標準可以作為專業標準的基礎，為收入的確認提供可靠的保證，使收入與支出能夠更完備的進行計量和核算。
3.4提高房地產開發企業信息披露治理，并增加相關評價指標
對房地產開發企業而言，會計信息是投資者進行抉擇的重要依據和條件，是對企業規模和能力的有效反映，更是企業經營業績的直觀證明，所以，房地產開發企業應該增加其他的相關評價指標，使得企業提供的信息能夠更全面地反映企業的經營業績和發展成績。比如，房地產開發企業可以提供土地的儲備糧和成本的主要構成信息，增加投資者的新人力度，加大開發集資能力，而完善信息披露質量，可使投資者在原有的基礎上更好地理解企業的信息資料，彌補理解的不足。
4結論
房地產開發企業在經營運行過程中注重對會計核算的改善和信息披露的質量提升，對企業的有效經營和發展是有著極大作用。合理的會計核算融入房地產開發企業的特殊性，充分發揮會計核算的職能，保證房地產開發企業日常會計核算工作的正常有序運行。
參考文獻:
［1］吳卓玉.房地產企業會計核算問題研究［J］．時代金融，2013(21):41－42.
【關鍵詞】房地產稅收籌劃
一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃
房地產企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動,因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1、選擇合適的建房方式
大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產,這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒有發生房地產權屬的轉移,其收入屬于勞務報酬,為營業稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負,但前提是在開發之初就能確定最終用戶,實行定向開發,從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定,“合作建房”是指一方提供土地使用權,另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,再按規定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅;對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策,實現共贏。
舉例來說,上海某家房地產公司有幾家股東合資組建,其“一致行為人”實際為兩家股東A和B,準備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業。公司欲將酒店建成后自留經營使用或整體轉讓,寫字樓及商業取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應是五星級酒店建成后,如某一股東自留或整體轉讓,則按照一定售價視同銷售并轉讓產權,繳納相應稅金,但這樣需要繳納巨額稅金。可以考慮的避稅方案是,在審批報建酒店時,特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建進行立項申請,其別注明A公司參建酒店并自留,B公司只是參建。這樣酒店項目作為A公司自建固定資產按成本計價,并裝飾后經營,定向轉讓酒店時僅需轉讓A公司股權,物業的利潤由A公司股權轉讓溢價體現,并減少酒店物權轉移應繳納的土地增值稅等稅金,可節約大量稅負,實現了房地產企業和股東雙方的共贏。同樣,寫字樓及配套商業報建時,預先立項明確一定面積作為自建物業。待實現銷售后,尾盤物業也同樣可以以轉讓B公司股權實現物權轉移。
當然,以上稅務籌劃的關鍵點是報建手續應完備,包括土地拍賣時應該預先明確A公司的酒店屬自建自營。因為根據稅法,預先確定自營資產后轉為再出售是可以的;但是假若報建時為出售,再轉為自建自營固定資產投資則為時已晚,稅務清算需要按照市場價視同銷售轉為自有資產。
2、開發多處房地產
房地產公司在同時開發多處房地產時,可分別核算也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業根據具體情況予以分析比較。
例如:某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產,第一處房地產出售價格為1000萬元,根據稅法規定扣除的費用為400萬元;第二處房地產出售價格為1500萬元,根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算,第一處房地產的增值率為600÷400=150%,應該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元,營業稅及其附加1000×5.5%=55萬元;第二處房地產增值率為500÷1000=50%,應繳納土地增值稅500×30%=150萬元;營業稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算,兩處房地產的出售價格為2500萬元,根據稅法規定可扣除費用為1400萬元,增值額為1100萬元,增值率為1100÷1400=78.5%。應該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元,營業稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費,該房地產公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45=321.05萬元。
二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃
通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃
關鍵詞：現代農業新型工業化安徽
安徽工業化發展現狀
對于安徽省工業化發展狀況，目前已有部分專家和學者進行了相關研究，如：王秉建（2008）對安徽工業化水平進行了評價；胡亭亭（2007）對安徽工業化的發展現狀和存在的問題進行了分析；余華銀（2006）對安徽工業化的進程進行了評價等。通過對研究的梳理可知，安徽工業化的發展狀況為：安徽省工業化進程慢于全國，安徽省工業化已處于工業化的實現和經濟高速增長期的初期，但與全國相比還有一定的差距；工業高度化水平低于全國，高度化進程也相對較弱，安徽省工業處于由重工業化階段向高加工度化階段轉變時期，工業高度化水平不斷提高，但工業高度化水平明顯偏低：輕工業中以非農產品為原料的加工業比重低；重工業中加工工業比重低；重加工工業內部高技術含量、高附加值的加工業的比重低。
現階段安徽工業化發展的外部環境和內部條件分析
（一）外部環境
1.有利條件。新型工業化道路為安徽農業發展帶來新的機遇。在新型工業化道路和新區域工業化模式下，人們開始重視農業地區和農業的發展。一方面，工業化的目標從單純的經濟增長轉向人的全面發展，這就要求大力發展農業和農業地區經濟；另一方面，技術進步成為經濟增長的最主要驅動力，使得農業的價值得到了重新認識。在新型工業化道路中，工業化的內容不再是狹義的，而是通過包括農業在內的各個產業的技術進步和效率提高實現全面發展。因此，農業不僅是加速工業化的一種工具，而且本身也是工業化的目的；發達地區產業轉移和人們消費結構升級促生新機遇。雖然面臨這一系列約束條件，但是，仍然存在有利于安徽省工業化的機遇：發達地區產業結構調整，一部分勞動力密集型產業逐步向內陸地區轉移。安徽省可以選擇適合本地比較優勢的產業，通過承接發達地區的產業轉移，積累工業化的資金；隨著人們生活水平的提高，對消費品的需求日益多樣化，特別是對綠色生態產品的需求越來越大，這就為安徽省發揮其優勢，發展綠色生態產業提供了機遇。
2.不利外部條件。國際金融危機的持續蔓延。最近一個時期以來，國際金融危機持續蔓延，對我國經濟的負面影響日益加深，對于安徽省來說尤其明顯，主要表現為：一是農產品價格全面下行。二是農村就業和增長局面趨于嚴峻。三是質量安全事件對農民、農業產業的沖擊不可低估。民以食為天，我國有13億人口，占世界人口的22%，而耕地面積只占世界的10%，糧食安全現狀面臨嚴峻考驗。安徽省作為糧食主產區，在糧食安全體系中承擔了重要責任，2008年安徽省平均糧食產量為6047萬噸，占全國總產量的5.78%。因此，安徽省在選擇新型工業化道路時絕不能以損害農業、減少糧食產量為代價。
（二）內部條件
豐富的資源條件。安徽省處于我國腹地，蘊藏了豐富的礦產資源。如煤炭、有色金屬等。同時擁有大量的水資源。以中部五省為例，不僅擁有長江、淮河等水系，還擁有鄱陽湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。豐富的農業資源，有利于農、林、牧、漁的全面發展和形成較高的農業生產率，為充分發揮農業資源優勢，建設現代農業，提供了廣闊的資源配置空間和環境。
優越的地理區位。從地域優勢看，安徽位于長三角腹地，東臨江蘇、浙江等發達省份，西連廣大中西部地區，承東啟西，地跨江淮，交通發達，發展農業生產條件優越，區位優勢明顯。安徽可充分利用東部沿海發達地區的信息、資金，接受輻射，又可面向全國，推廣自己的優勢產品。特別是隨著東部地區產業的升級換代，將逐步淘汰一部分落后的勞動密集型產業，安徽作為重要的勞務輸出人口大省，積累了相當的技術和資金要素，安徽已完全有能力承接長三角產業特別是農產品加工業的產業轉移，這些都為安徽農業的發展創造了難得的機遇。
較強的科研優勢。從科研優勢看，安徽的高校、科研單位眾多，合肥是全國四所科技城之一。截至2007年底，全省共有各類研究與開發機構1057家，其中國有獨立科研機構116家（包括20家中央在皖科研院所、96家省屬及省以下科研機構）、高等學校科研機構154家。這些科研機構特別是一批中央在皖科研院所，是安徽省科技資源優勢的集中體現，強大的科研優勢為安徽省工業化的發展提供了堅實的科研條件。
良好的生態環境。安徽省由于長期以農業為主，工業化進程相對緩慢，因此高污染、高能耗的傳統工業較少，這使得安徽省的自然生態環境得到較好的保護。安徽省可以充分利用生態優勢，跨越重化工業階段，直接進入高起點發展對環境要求高的生態產業。
不利的因素。“三農”問題依然比較突出。安徽省面臨嚴重的“三農”問題，主要表現在：農村基礎設施相對落后，生產、生活條件較為惡劣。農業比較效益低，市場化發育程度低，小農生產的特點導致農業省在農業中的比較優勢和競爭力無法發揮出來。農民收入水平不高，且商品意識、創新精神和經營能力不足，無法滿足農業省工業化發展的需要。“三農”問題對安徽省工業化發展來說，依然是一個重要的制約因素；安徽省城市化發展水平相對滯后。轉現代農業驅動型工業是安徽工業化的現實選擇
綜上，結合安徽省實際，筆者認為安徽省應選擇現代農業驅動型的新型工業化道路，即依托區域比較優勢，以市場為導向，以生物技術、信息技術改造傳統農業，圍繞現代農業這個核心，把農業資源深度開發產業確立為區域主導產業，并形成有競爭力的產業集群，以勞動力密集型和技術密集型產品進入市場的工業化道路。這一選擇具有重要意義，具體來說，主要體現在以下方面：
現代農業驅動型工業化模式符合安徽省新型工業化的特點。由于符合本階段安徽省的資源稟賦結構，可以充分發揮其比較優勢，在此戰略下建立的產業體系能夠適應激烈的市場競爭，不斷發展壯大。通過產業的發展，利益的積累可以逐步改變安徽省的資源享賦結構，實現由農業省向工業省的轉變。在資源稟賦結構變化后，現代農業有可能不再占主導地位，而是由更符合區域資源稟賦結構的產業取代，從而實現產業結構的升級，促進安徽經濟的發展。
有利于形成現代農業區域聚集優勢，獲取重要資源。現代農業與傳統農業不同，具有要素投入集約化、資源配置市場化、生產手段科技化、產業經營一體化的特征，產品附加值高，有很高的投資回報率，這樣就可以吸引區域外資金、人才等要素的流入。通過產業聚集主動吸收資源的作法，改變了安徽省以往被動等待資金、技術支持（即簡單的工業反哺農業）的引資方式；改變了安徽省因傳統農業效益低下而出現資源凈流出的局面。通過市場化競爭吸引要素的方式，可以實現安徽經濟的可持續增長。
有利于發揮比較優勢，找準定位，確立主導產業。首先，安徽省的比較優勢在農業，安徽省新型工業化的重點應放在農產品加工業。其次，如果不發揮安徽省在農業生產方面的比較優勢，提供更為豐富的農產品和深加工品，發達省份就會將需求轉向國外尋求替代供應者，這樣，安徽省就會失去發展的外部市場。區域工業化理論認為，有競爭力主導產業是區域經濟增長的關鍵。而現代農業正是安徽省具有競爭優勢的產業，因僅使用傳統生產要素的農業是無法對經常經濟增長作出重大貢獻的，但現代化的農業能夠實現。
可以有效克服資金瓶頸的約束。一方面，農產品加工業所需資金少、投入門檻低，是一種適合安徽省的勞動力密集型工業。另一方面，農產品加工業與農業形成良性聯動關系，可以通過加工增值農副產品，進而增加農民收入，提高農戶積累能力，為加工業的進一步發展積累資金。
能夠實現農村剩余勞動力的有效轉移。由于現代農業驅動型工業化模式強調工業與農業的聯動關系，必然促進農業生產向深度和廣度發展，在農業內部吸收大量勞動力，緩解農村剩余勞動力流動帶來的負面影響。傳統工業限制了農村剩余勞動力的轉移，而新型工業化是農村剩余勞動力轉移的根本保證。
參考文獻：
1.胡亭亭.欠發達地區走新型工業化道路的路徑選擇與創新—以安徽省為例[J].華東經濟管理，2007(5)
從理論上來看，地理空間數據庫是GIS工作的一個基礎條件。它必須得到計算機軟、硬件支持下，對地理空間相關數據進行采集、輸入、管理，并且再對其進行編輯、查詢、分析、模擬和顯示。此外，為了使GIS技術得到充分地利用，同時采用了空間模型分析方法，這使得房地產管理信息變得更加靈活，適用性更加滿足工作需求。GIS是實用性比較強的一種應用系統，是為信息組織研究和決策服務應運而生的。它集計算機科學、地理學、數學、管理學等為一體，是一項新興的技術學科。它有許多特點，比如數據管理能力強，空間分析強，以及高效的多要素綜合分析和動態監測能力。目前。絕大部分房地產企業采用GIS技術管理信息。另外，GIS在別的領域也得到了廣泛的應用，比如城市土地管理、環境監測、防災減災等項目，事情證明其實用性強。為了更好地了解GIS的工作狀態，本文對它的體系結構進行了分析。
1.1數據輸入
數據輸入十分簡單，就是將信息輸入到系統中以便記錄房地產的實際信息。理論上，數據輸入的定義是將表征空間位置的圖形數據和描述它的對象特征的屬性數據，通過一些輸入設備輸入到計算機中，同時，建立相關的數據庫來對這些數據進行分類管理。GIS的關鍵組成部分是地理數據庫，可以這樣描述數據庫的重要性：數據庫的完整性直接關系到地理信息系統功能的發揮，影響房地產信息的決策。地理數據庫的數據形式并不是單一的，它可以以多種方式呈現，比如樓盤建筑設計圖件、所在位置地形圖、統計資料、照片等，都能夠將房地產的管理信息良好地表現出來。
1.2數據庫管理與數據空間分析
數據庫管理部分是GIS不能漏掉的一個重要環節，它的主要功能有存儲、編輯、顯示、更新空間數據和屬性數據等，具有良好的實用性。與普通數據庫管理系統（DBMS）相比，存在一定的差別，具體表現為：除了管理普通的屬性數據庫之外，它還能管理具有空間位置坐標的空間數據信息，內容十分詳細具體，以便房地產企業及時、迅速地了解房地產信息。數據空間分析部分與數據庫的管理是不同的，具體來說，數據空間分析部分，是根據用戶的需求對房地產信息，進行數據的拓撲疊加分析等，這種分析的靈活性強，同時存在著相當大的潛力，在以后房地產信息管理的應用中將會更加廣泛。舉一個簡單的例子，在進行房地產開發初期的樓盤選址時，對于之后的房地產的價格評估以及居住人口生活便利程度分析的評價，可以先建立起一個完整的評價因子體系，其中要考慮自然、社會、政策等多個方面的因素。在完成評價因子數據庫的建立之后，可以帶入一些計算，以便更好地加強房地產信息管理，比如對最大服務半徑、空間地租地價分析等信息進行模擬計算，并將評價結果直觀地顯示在樓盤的分析圖上，以便用戶更好地掌握房地產信息，做出正確的選擇。
1.3數據輸出
這個過程十分簡單，就是將前面做好的信息數據，以不同的形式表現出來，可以采用圖件、報告、表格或者統計圖。
2在設計和開發房地產管理信息系統中應用
由于房地產信息需要處理的數據多，對其相關數據的處理是一項巨大的工程，管理起來相當困難。作為一種先進的技術，GIS以其強大的功能，對房地產信息進了有效的管理，輔助企業的信息決策，在房地產管理信息系統開發中占據著重要的地位。
2.1房地產信息管理與查詢
房地產信息管理必須做到合理、科學，只有這樣，GIS才能發揮其作用，為房地產信息提供存儲、、查詢、運算、顯示和更新等功能，房地產信息的決策才會更加合理，滿足企業的需要。在信息管理與查詢中，我們可以利用空間的拓撲關系顯示與查詢，進而可以制定范圍內的一些開發樓盤的地理位置，找出它們的分布范圍。完成以上工作之后，需要對這些信息進行處理和評估。通過GIS技術，房地產部門可以對房地產具體規劃和現狀布局情況了解得更加具體，可以及時掌握房地產的最新消息，防止決策失誤。
2.2房地產信息專題制圖
強大圖形和文本編輯功能是GIS的一個突出優勢，這樣方便企業直觀地得到信息，同時，房地產的數據維護相當便利，在一定程度上減少了出圖的成本，拋棄了傳統制圖的繁瑣工序，提高了工作的效率。GIS的圖形數據庫與一般的數據庫不同，為了方便操作，它是采用層存儲的方式。舉一個簡單的例子，它將行政區劃圖、道路交通圖、用地現狀圖、產業分布圖等疊加在一起。這樣，除了給用戶輸出要素圖之外，根據用戶的要求，它可以調出專題圖，方便用戶了解到的信息更加具體。另外，GIS還可以對城市同一房地產樓盤的多個不同的社會經濟影響因素進行特征疊加，然后再分專題建圖，用戶還可以了解到自己周邊的環境信息。一般而言，這種地圖不僅可以顯示原有地理位置的數據，比如無級放大、漫游等，還能對小區的發展情況以及人口因素等外在環境進行分析，掌握到的信息將會更加全面。
2.3輔助房地產管理決策
房地產管理的手段非常多，因此管理起來涉及到的要素也多。具體而言，它是運用經濟、技術、行政、教育等手段，來對房地產進行規劃的。它的一個主要目的是通過全面規劃管理，協調城市與社會、城市與自然的發展，使它們處于一個和諧的狀態。房地產信息具有一定的空間地理特性，因此，在房地產管理和決策中，GIS的空間分析功能得到了充分的利用。GIS的拓撲疊加功能可以綜合各個要素，可以對房地產開發區域的各個要素層，比如自然條件要素以及社會環境要素等，疊加樓盤小區的環境評價圖。通過這種方式，可以確定出城市中的最合適的住宅，對于存在缺陷的房地產開發區域。企業可以優先進行環境治理。值得提出的一點是，通過與數學分析模型的集成的方式，GIS的空間分析功能也能得到利用。比如將城市資源評價模型、經濟需求預測模型、投入產出效益模型等模型可以同時放在GIS輔助的信息系統上，這可以簡化房地產部門的管理工作，提高其決策的水平。
3房地產管理信息系統邏輯結構設計
在現階段，我國大部分的房地產管理沿用的方式還是傳統的模式，科學化程度不夠，這是受經濟條件影響的，一方面，企業的管理技術水平不夠高，另一方面，缺乏管理方面的人才。一旦管理不善，就會導致房地產管理和開發的出現問題。所以，如何在房地產管理和決策中利用好GIS，是社會房地產企業關注的一個焦點，決定著企業競爭力的大小。建立房地產管理信息系統的優勢十分明顯，首先，它對于提高房地產管理和決策的現代化管理水平有著積極的作用。其次，它方便了房地產管理部門的工作，為其決策提供了強大的技術支持，提高決策的合理性。同時，這加強了房地產管理信息網和數字城市建設，有利于實現企業之間的資源共享，加強房地產開發商之間的交流。從技術的角度上說，GIS相當成熟，它是靈活地，可以采用多種計算機語言進行設計，因此可以充分利用，進行二次開發。綜上所述，作者基于GIS的房地產管理信息系統，對其邏輯結構設計進行了探討與研究。
3.1房地產基礎信息數據庫
這個數據庫涉及的領域比較廣，因此建立起來要設計到多方面的內容。建立房地產信息數據庫包括：房地產開發建設基礎數據，這就需要對其開發的歷史進行一定的研究；同時，樓盤的地籍管理數據、房屋建筑幾何圖形圖紙信息也是數據庫中必須包含的重要內容。隨著GIS技術的深度應用，它在房地產信息管理發揮的作用越來越重要。
3.2房地產數據GIS使用管控層
完結以上的數據的編排、增添等基礎控制。除此之外，還要完成GIS查詢、解析，這能夠使工作變得更加方便。
3.3房地產管理和開發決策支持層
這主要要建立一些模型庫，例如知識方法庫，評價庫和預測模型等，這些模型涉及的內容比較多，需要對具體問題進行具體分析，在進行合理的決策。
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