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導語：在房地產的開發與經營的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
第二條 凡國外的企業、其他組織和個人投資者（以下簡稱投資者），均可依照本規定，在本市行政區域內進行下列領域房地產的開發和經營：
一、科技、工業、農業、交通；
二、旅游、商業、金融、娛樂、體育；
三、高檔住宅、辦公樓。
香港、澳門、臺灣地區的企業、其他組織和個人以及華僑，也適用本規定。
第三條 本規定所稱房地產，是指城鎮國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）及其地上建筑物、其他附著物。
本規定所稱房地產經營，是指轉讓、出租、抵押土地使用權和買賣、租賃、抵押房屋等建筑物及其他附著物的經濟活動。
第四條 投資者開發、經營房地產，必須遵守中國的法律、法規、規章，其投資成立的開發企業在法律和合同范圍內，有權自主進行經營活動。
投資者的合法權益，受法律保護。
第五條 投資者開發、經營房地產，應分別依照《中華人民共和國中外合資經營企業法》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》、《中華人民共和國外資企業法》的規定，成立合資經營企業，或合作經營企業，或獨資企業（以上三類企業簡稱開發企業）。
本市行政區域內的企業、其他組織與投資者成立合資、合作經營開發企業的，必須具有房地產開發經營資格。
投資者成立獨資企業成片開發房地產和合資、合作經營企業或獨資企業以房地產從事商貿經營活動的，必須經市人民政府審核，報國務院主管部門批準。
第六條 開發企業從事房地產開發、經營，應按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《北京市實施〈中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉辦法》（以下簡稱《實施辦法》）的規定，取得土地使用權。
擬出讓土地使用權的地塊，經市人民政府批準，由土地管理局或房地產管理局公告，并依照《實施辦法》第十四條的規定向預期受讓人提供相應的資料。
第七條 開發企業可以向國內外的企業、其他組織和個人出售、出租房地產。但向國內（香港、澳門、臺灣地區除外）個人售房，須經市人民政府批準。
出售、出租房地產，買賣或租賃雙方應簽訂合同，并依照《條例》和《實施辦法》等規定辦理房屋產權和土地使用權過戶登記。出售高檔住宅，須制訂房屋使用、管理、維修公約，并報房地產管理局核準。
第八條 房屋可以整幢或分層、分套出售。分層、分套出售的，應在合同中明確規定該房屋所占有的土地使用權比例和剩余年限。房屋出租的期限，應與土地使用權屆期的期限一致。
出售房屋的價格，由開發企業自行確定。
第九條 預售房屋，必須符合下列條件，并經市房地產管理局批準：
一、付清地價款（包括市政基礎設施建設費、拆遷安置補償費和土地使用權出讓金，下同），取得土地使用證；
二、施工設計圖紙已經批準，并取得建設工程規劃許可證；
三、已完成工程建設總投資額的25％以上；
四、工程施工進度和竣工交付日期已經確定。
預售的房屋交付使用后，購房人應按規定辦理房屋產權和土地使用權登記。
第十條 出售、出租房地產可以在國內或國外進行。在國外進行的，適用中國法律。
出售、出租房地產，應按規定辦理公證、認證。
第十一條 開發企業可以向國內外的銀行或其他金融機構抵押其擁有的房地產，并按《條例》和《實施辦法》等規定簽訂合同，辦理抵押登記。
抵押人將已出租的房屋設定抵押權時，應書面通知承租人，原租賃合同繼續有效。
第十二條 開發企業開發、經營房地產，應依法交納稅費。
除國家規定和市人民政府公布的收費項目外，開發企業有權拒絕交納其他費用。
第十三條 開發企業的外匯收支，應堅持自求平衡。投資者從開發經營中所獲利潤中的人民幣部分，可按國家有關規定支配和使用。
第十四條 本市行政區域內的企業、其他組織，以其劃撥土地使用權及其地上建筑物、其他附著物與投資者合資、合作從事經濟活動的，必須按《條例》和《實施辦法》的規定申報審批，補交地價款。
本市行政區域內的企業、其他組織和個人，以其劃撥土地使用權及其地上建筑物、其他附著物與國內（香港、澳門、臺灣地區除外）的企業、其他組織和個人合資、合作從事經濟活動的，參照前款規定辦理。
關鍵詞：房地產開發；環境影響評價；環境污染
中圖分類號：X2 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-000-01
房地產開發項目環境影響評價是施工期及運行期對環境產生的各種的作用及其造成的環境變化和對人類健康及福利可能造成的影響進行系統分析和評估
一、房地產開發項目
1.項目概況
在房地產開發項目的環境影響評價中要對項目的概況進行介紹，其中包含項目所建的主體工程和附屬工程內容、占地面積、建筑面積、建筑高度密度、居住人口數、交通出入口的方向等。同時要明確項目自然環境和社會環境狀況，包括項目原址利用情況、周圍的居民區及企事業單位分布情況、水源地、文物保護單位情況、項目所在區域的環境質量狀況等。
2.環境影響問題及污染防治分析
（1）廢氣污染。項目營運期廢氣主要來源于居民炊事燃用天然氣產生的油煙廢氣、幼兒園食堂廢氣、汽車尾氣及垃圾收集點產生的惡臭氣體。環境影響評價中要明確要說明餐飲油煙的凈化裝置型號、去除率；地下停車場風機位置、排風口的朝向、排風方式等。對這些污染源進行環境影響分析，并提出相應的污染防治措施。
（2）廢水污染。房地產開發項目的廢水污染源主要來至項目施工期的施工廢水，主要有居民生活用水、商業用水、幼兒園用水、配套公建設施（物業辦公、治安聯防、居委會等）用水、綠化和澆灑道路用水等。
（3）噪聲污染。項目營運后，產生的噪聲主要有小區進出車輛噪聲、停車場車輛啟動和停放噪聲、地下車庫進、排風口噪聲、水泵房、變配電室、電梯機房、風機房等設備房中設備運轉產生的噪聲。
（4）固體廢物污染。房地產開發項目的固體廢物主要是居民的生活垃圾，根據工程分析確定施工期和運營期固體廢物的種類。采用類比分析法或統計法估算固體廢物產生量，明確固體廢物排放去向。確定運營期生活垃圾、鍋爐房產生廢渣、污水處理產生污泥處理方案。
（5）生態影響。房地產開發項目在建設前，應明確項目建設過程中破壞綠地、農田及砍伐樹木情況，提出生態補償措施。項目開發主要存在壓站土地、改變土地利用性質，破壞植被、造成水土流失。所以應該嚴格控制施工范圍，物料及土石方設置維護結構，保存表層土壤，及時平整場地盡快恢復植被。建設項目綠化面積及綠化率應滿足城市綠化條例規定的要求。
（6）項目公眾參與。公眾參與是環評單位、項目建設單位與社會公眾之間的一種雙向交流，從而為總體認識項目建成后的環境、經濟和社會效益提供參考。
（7）外環境因素的影響。房地產開發項目不是獨立存在的，房外環境對擬建項目的影響主要有大氣環境影響和聲環境影響，大氣環境影響主要是由道路車輛的交通廢氣造成的，影響較弱；聲環境影響主要是由道路車輛的交通噪聲引起的。
二、房地產開發項目污染防治主要措施
1.施工期
（1）揚塵。建筑施工期的大氣污染主要為施工過程中產生的揚塵。施工揚塵產生的環節有：場地平整、土方挖掘、建筑垃圾、建筑材料、工程棄渣的運輸等。土石方開挖時污染較重，揚塵使大氣中總懸浮顆粒物濃度劇增，并隨風遷移到其他地方，致使空氣中含塵濃度超標十倍至幾十倍，嚴重影響下風向過往行人的健康，也影響城市市容和景觀。但影響范圍約在50m以內，且延續時間較短，對外界影響相對較小。項目建筑材料的運輸、工程棄渣及垃圾的外運也會產生一定的揚塵，其大小與污染源的距離、道路路面、行駛速度等因素有關。在一般情況下，在自然風力作用下，車輛產生的揚塵約為0.035kg/車輛.米，所影響的范圍為道路兩側30m以內的范圍。
（2）噪聲。施工期噪聲主要有交通噪聲和施工噪聲。交通噪聲來源于建筑垃圾外運、土石方外運及建筑材料運輸等。施工噪聲主要是來源于模板支拆、混凝土澆灌以及其他施工機械、設備所產生的噪聲。
由于施工期各個階段的施工內容不一樣，噪聲源的特征和強度也有差異，各階段有其獨特性。
（3）固體廢物。施工期固體廢棄物主要有基礎工程開挖產生的土石方以及建筑施工產生的建筑垃圾和少量的生活垃圾等，建筑垃圾中無機成分較多，如泥土、磚瓦石塊等，有機成分較少。
2.運行期
（1）噪聲。項目營運期產生的噪聲主要有車輛噪聲、地下車庫進排風口噪聲、風機房噪聲、水泵房噪聲、電梯機房噪聲等，為保護擬建項目所在區域聲環境質量，對于車輛噪聲，可以通過加強小區內的管理、合理設置路障、嚴禁車輛鳴笛、減速慢行、合理確定行駛路線等措施加以改進；項目噪聲較大的設備基本都設置在地下車庫內，并放置在專用設備機房內，主要設備選用低噪聲設備，并設置消聲器，在安裝設備時采用獨立基礎、設置隔振墊、軟性接頭和管道隔聲墊層，風機安裝消聲器等。
（2）廢水。項目營運期產生的環境影響因素主要有居民生活產生的生活污水、燃燒廢氣和生活垃圾，商業網點產生的噪聲、商業垃圾等。項目建成營運后，所排放的廢水主要是生活污水。居民生活污水、商業排水直接由化糞池處理后排入市政污水管網、幼兒園廢水經隔油池處理后排入市政污水管網、綠化和澆灑道路用水全部揮發。
三、結論
與其他項目不同的是房地產開發項目環境影響評價起步比較晚，在很多方面都需要探索和完善。這就要求在編寫環境影響評價報告時，除了要按照國家環境影響評價導則要求進行外，還要根據項目自身特點對問題進一步研究。
綜上所述，在對房地產項目進行環境影響評價時，要依據項目特點及周圍環境狀況做出科學，合理的分析，明確污染源情況，進行環境影響的分析，提出有效的污染防治措施。切實做到以人為本，使房地產開發建設與城市生態環境及社會經濟協調發展。
參考文獻：
[1]中華人民共和國《環境影響評價法》.北京：中國環境科學出版社，2002，11.
關鍵詞：房地產業；經營；影響因素；分析
Abstract: the status of the real estate industry in the national economy is becoming more and more important, its rapid development has become a pillar industry of the national economy. In this paper, from the development of history, the market of industry, industry, professional real estate production and supply mechanism explains the research points to the real estate development and management theory and method as well as higher standards and requirements.
Keywords: real estate industry; management; influencing factors; analysis
中圖分類號[F235.91]
一、概述
（一）房地產開發經營的概念
房地產開發與經營是房地產業經濟活動的重要組成部分，是使房地產商品從開發、建設到生產竣工，并能夠順利進入市場，實現房地產商品價值，滿足社會對房地產商品需求的經濟活動[[1] 參見，呂萍編著:《房地產開發與經營》，中國人民大學出版社，2004。][1]。現代化的經營意識、新型的管理思想是房地產開發與經營企業確定正確的戰略和策略，進行高效優質房地產開發經營及物業管理等經營管理活動的重要保證。
房地產開發經營從土地獲取、三通一平、設計與前期準備、建筑安裝施工、銷售實現以及物業管理等活動中無一不對房地產開發商的計劃、控制、組織和協調能力提出很高的要求，如何繼續保持并強化房地產企業的經營績效非常重要[[2] 參見，曠開萃; 劉菊紅編著:《房地產企業開發經營績效的影響因素研究》，建筑管理現代化，2005年4月。][2]。
（二）房地產開發經營的特點
房地產的開發、經營與其他商品的開發與經營相比，具有涉及范圍廣、經手環節多、形式多等特點，因而在開發與經營過程中會表現出難度大、風險大以及受政策等因素影響更強等特點。
1、房地產的開發與經營難度較大，這是由房地產商品本身的特點所決定的。房地產價值實現的先期性、多樣性和逐步性的統一，增大了房地產開發與經營的復雜性和難度。房地產商品本身的空間不可移動性，以及影響房地產價格的因素復雜性多樣，同類商品的可比性差、個案性強，無疑也增加了房地產的開發與經營的難度和復雜性。
2、房地產的開發與經營風險較大，這也是由房地產商品的特殊性所決定的。房地產的開發經營資金的運轉周期長，墊付時間長，與生產周期短的行業相比，無疑要承擔更大的時間價值風險。房地產資金投放量大，風險性也大。房地產的開發經營還受到社會政治、經濟、消費心理、市政建設等各種外在因素的影響，從而房地產的開發與經營比一般商品經營具有更大的風險性。
3、房地產業的特點、地位和作用決定了房地產的開發與經營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。為了使房地產業納入社會主義市場經濟軌道，除了強調運用市場機制指導房地產運作以外，更要強調政府宏觀調空作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產企業堅持正確的經營方向，力求在經營活動的各個環節、各個方面都自覺遵守國家現有的政策法令、規章制度。
房地產市場與其它市場一樣要受到經濟環境、政治環境、人口、供應者與需求者等因素的影響。在分析房地產開發經營過程中關鍵價值活動的基礎上，本文將深入研究現階段影響房地產開發經營的因素，即影響房地產市場因素，影響房地產開發經營績效的因素。
二、影響房地產市場因素
（一）對國家的宏觀經濟形勢分析
包括國民經濟發展狀況，國民生產總值及其增長速度、人均國民生產總值、人口規模與結構、居民收入、社會政治穩定性、政府法規政策完善程度和連續性程度、產業結構、“三資”企業數量及結構、國內外投資的規模與比例、各行業投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策（信貸規模與利率水平）等。
1、人口統計環境
市場是由人構成的，房地產業受城市或地區的人口規模與增長率、人口的年齡結構與民族構成、教育程度、家庭結構、地區的特征和人口遷移等因素的影響。
2、政府政策環境
政府通過產業政策及金融政策對房地產市場進行規范和影響。政府政策對房地產業發展的影響主要通過以下方面來體現。第一，政府對土地資源的開發和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產業的開發狀況；第二，政府通過各項稅費影響房地產的價格，從而影響房地產的銷售狀況；第三，政府通過房地產交易政策影響房地產的流通狀況。
3、利率變化
這是影響市場的主要因素之一。市場對利率的變動最敏感。如近期在政策鼓勵下，銀行推出了存量房貸利率可以打7折的優惠舉措，這就使得買房者得到了更大的優惠，提高了他們的購房積極性，就對房地產市場起到了很大的作用。
4、住房保障政策
住房保障政策力度提高有積極影響。鑒于近兩年住房價格快速上升，大多數中等以下收入群體住房矛盾開始凸現。完善住房保障政策已提上政府議事日程。新住房保障政策的出臺，可能會對整個房市產生積極影響，特別是中低價商品房市場和租賃房市場。
（二）對城市發展狀況分析
與其它商品市場相比，房地產市場的區域性問題尤為突出，不同地區的消費者對不同房產的偏好不同。在城市建設的規劃上，不同地區有不同地區的特色，交通狀況等也不盡相同。所對應的目標客戶群也會有所差別。包括城市的基礎設施和城市的經濟、社會、資源、環境對項目的影響等。
1、區域發展
2008年的奧運會和2010年的世博會對北京和上海及它的周邊城市產生重大的影響，對這些區域的房地產有較大的帶動作用。
在城市的建設當中，特別是住宅在80%的比重的建設當中，大量住宅的建設，人就集中在城市郊區的地區，由于土地供應的限制。在其他的非住宅地產方面，商務地產隨著城市中心商務地區的崛起，商務地產的發展也會隨著城市中心的崛起帶動中心商務地產的發展。
2、城市的基礎設施
關鍵詞：投資性房地產 公允價值 轉換
投資性房地產在會計準則中的定義為“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”。它主要指的是企業為資本增值或賺取租金，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。其范圍包括：已出租的土地使用權；持有以備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權（閑置土地的標準為自批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的；已開發面積占應開放總面積不足1/3或已投資額占總投資額不足25％且未經批準中止開發連續滿1年的）；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是企業擁有產權的建筑物，例如：A公司把一套房子租給了B，B把該套房子轉租給C，這種情況只有A可以把出租的房子作為投資性房地產，B不能作為投資性房地產，因為B不擁有該房子的產權；已出租的建筑物是企業已經與其他方簽訂了租賃協議，約定以經營租賃方式出租的建筑物。
投資性房地產的初始計量及核算
（一）投資性房地產的確認條件
在同時滿足下列條件時才予以確認：企業能夠取得與該項投資性房地產相關的租金收入或增值收益；該項投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
（二）投資性房地產的確認時點
用于出租的投資性房地產以租賃開始日為確認日；持有以備經營出租的空置建筑物，以企業管理當局就該事項作出正式書面決議的日期作為投資性房地產的確認日；持有以備增值后轉讓的土地使用權以企業將自用土地使用權停止自用，準備增值后轉讓的日期為準。
（三）投資性房地產的取得渠道
1.外購的投資性房地產。時點：購入同時開始對外出租，入賬價值=買價+相關稅費。
2.自行建造的投資性房地產。時點：即達到預定可使用狀態的同時開始對外出租或用于資本增值，入賬價值=料+工+費（和自建固定資產相同）。這兩種方式形成的投資性房地產，不管其后續計量到底是成本模式還是公允價值模式，都體現投資性房地產的增加，計入借方，在成本模式下借方記入投資性房地產科目，在公允價值模式下借方記入投資性房地產-成本科目下。
3.非投資性房地產轉換為投資性房地產。
將自用房地產轉換為投資性房地產。企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，通常應于租賃期開始日，將相應的固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。對不再用于日常生產經營活動且經整理后達到可經營出租狀態的建筑物，如果董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明其持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明其自用房地產用于經營租出、持有意圖短期內不再發生變化的，應視為存貨轉換為投資性房地產，轉換日為董事會或類似機構作出書面決議的日期。
企業將自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項建筑物或土地使用權在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目，按其賬面余額，借記“投資性房地產”科目，貸記“固定資產”或“無形資產”科目，按已計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準備的，借記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。
企業將自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產（成本）”科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目；原已計提減值準備的，借記“無形資產減值準備”、“固定資產減值準備”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產”或“無形資產”科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積—其他資本公積”科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期損益。
作為存貨的房地產轉換為投資性房地產。作為存貨的房地產轉換為投資性房地產，通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。這種情況下，轉換日通常為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。一般而言如果企業自行建造或開發完成但尚未使用的建筑物，且董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明其持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明其自行建造或開發產品用于經營租出、持有意圖短期內不再發生變化的，應視為存貨轉換為投資性房地產，轉換日為董事會或類似機構作出書面決議的日期。
企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目。按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。
企業將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按該項房地產在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產（成本）”科目；原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目；按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積—其他資本公積”科目。待該項投資性房地產處理時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期損益。這既是投資性房地產的形成的渠道之一，也是投資性房地產轉換的內容之一。
關于投資性房地產的后續計量
企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。成本模式在滿足規定條件時可以轉為公允價值模式，按會計政策變更進行追溯調整，但公允價值模式不能轉為成本模式。
（一）成本模式下的后續計量
在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。已經計提減值準備的投資性房地產，在以后的會計期間不得轉回其減值損失。
（二）公允價值模式進行后續計量
1.采用公允價值模式的前提條件。企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。
2.采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計；會計處理原則：企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊、攤銷和減值測試，而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”，此損益屬于暫時損益，一旦資產處置就要轉入其他業務成本，形成正式損益。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。
投資性房地產的轉換
在之前投資性房地產的初始計量中已論述了可以將存貨或者自用房地產轉化為投資性房地產，同理，投資性房地產在符合條件的情況下也可轉換為存貨或自用房地產。
（一） 轉換條件
在下列情況下，當有確鑿證據表明房地產用途發生改變時，企業應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產：房地產開發企業將其存貨以經營租賃方式租出，相應地由存貨轉換為投資性房地產；自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應地由無形資產轉為投資性房地產；自用建筑物停止自用，改為出租，相應地由固定資產轉換為投資性房地產；投資性房地產開始自用，相應地由投資性房地產轉換為自用房地產。比如原來出租的房地產現改為自用房地產；房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售，從投資性房地產轉為存貨。
（二）轉換日的確定
投資性房地產開始自用，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期；作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日為租賃開始日；自用土地使用權停止自用，改為用于資本增值，轉換日為企業停止將該項土地使用權用于生產商品、提供勞務或經營管理且管理當局作出房地產轉換決議的日期；房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售時，從投資性房地產轉為存貨，轉換日為租賃期滿，企業董事會或類似機構作出書面決議明確表示將其重新開發用于對外銷售的日期。
（三）轉換時入賬價值的處理
在成本模式下，房地產轉換以后的入賬價值，以其轉換前的賬面價值確定。以公允價值計價的投資性房地產轉換為自用房地產或存貨時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，轉換當日的公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的差額計入當期損益。
關于兩個轉換的理解
從上文的論述中，出現了兩個轉換，其中一個是投資性房地產的用途轉換，可以將投資性房地產轉換為存貨或自用房地產，也可以將存貨或自用房地產轉換為投資性房地產；第二個轉換是投資性房地產的后續核算模式的轉換，可以將成本模式轉換為公允價值模式，但公允價值模式不能轉換為成本模式。
其實這兩種轉換恰恰讓我們的會計人員很靈活的應用新會計準則，一項投資性房地產當它選擇了公允價值模式進行后續計量后，是不是真的就必須一直使用下去呢，其實這過程中可以不違背準則規定，通過一定的轉換轉為成本模式。
首先將公允價值模式下的投資性房地產轉為存貨或者自用房地產模式，這是用途的轉換符合條件準則是允許的。以其轉換當日的公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，轉換當日的公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益上。轉換為存貨或自用房地產進行一段時間的會計核算后，又可以改變其用途重新進行出租，轉換為成本模式的投資性房地產，通過兩次轉換后達到了實質性將公允價值模式轉換為成本模式。
1.張先俊.關于投資性房地產的帳務處理.China＇s Foreign Trade，2012.6
新準則定義為：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，并能夠單獨計量和出售。具體為已出租的、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物，不包括自用和作為存貨核算的房地產。
（一）新準則規范的投資性房地產范圍的劃分標志或原則
新準則未明示，《國際會計準則第40號——投資性房地產》（下稱國際會計準則）認為，投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于企業持有的其它資產，至于商品或勞務的生產或供應過程中使用的房地產（或用于管理目的的房地產），其產生的現金流量不僅歸屬于該項房地產，而且歸屬于在生產或供應過程中所使用的其他資產。正因為這一點，因此，將投資性房地產與自用房地產區分開來。
（二）新準則規范的投資性房地產范圍
具體還應包括：
1.為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經營過程中為短期銷售而持有的土地。計劃長期持有或計劃短期持有是否為劃分或確認投資性房地產的標志或條件，新準則未明確規定。
2.尚未確定未來用途的土地（如果企業尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經營過程中的短期銷售，則持有的土地應視為用于資本增值）。
3.企業擁有（或企業在融資租賃下持有）并在一項或多項經營租賃下租出的建筑物。
4.準備在一項或多項經營租賃下租出的空閑建筑物。
（三）不屬于新準則規范的投資性房地產
具體為：
1.持有的為在正常經營過程中銷售或為銷售而處于建造或開發過程中的房地產，如為了在不久的將來處置或為開發和銷售而專門取得的房地產。
2.為第三方在建在開發的房地產，即新準則規定的“企業代建的房地產，適用《企業會計準則第15號——建造合同》”。
3.自用房地產，包括持有的將來用于自用的、為將來開發并隨后作為自用的、職工占用的以及待處置的自用房地產。
4.為將來作為投資性房地產而正在建造或開發過程中的房地產。其在建造或開發活動完成之前，不適用新準則；待建造或開發活動完成時，作為投資性房地產。但對已經是投資性房地產、目前正在進行改建以為將來繼續作為投資性房地產使用的，適用新準則。
5.閑置地不屬于投資性房地產。
（四）房地產的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的，應當如何處理
新準則未予明確，可按照國際會計準則的規定進行判斷處理，即如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則應分別計量核算；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的情況下，才能將該項房地產視為投資性房地產。
（五）企業向其持有的房地產的使用者提供服務對是否判斷為投資性房地產的影響
比如，辦公樓的業主向其承租人提供保安和維修服務，一家企業擁有并經營一家旅館，其向客人提供的服務是整個協議的一個重要組成部分，該辦公樓和旅館能否被視為投資性房地產？新準則沒有給出明確具體的判斷標準，可參照國際會計準則給出的原則來進行判斷，即：企業向其持有的房地產的使用者提供輔助服務，如果該服務在整個協議中并不是重要的組成部分，則企業應將該項房地產視為投資性房地產；在另外一些情況下，提供的服務構成相對重要的組成部分，則不視為投資性房地產。以此判斷，前述“辦公樓”視為投資性房地產，“旅館”是自用房地產，不是投資性房地產。
（六）企業將其擁有的
本文出自新晨
房地產出租給其母公司或另一家子公司使用，涉及單個財務報表和合并財務報表對該房地產不同的列報方式問題
在包括母公司和本企業，或另一家子公司和本企業在內的合并財務報表中，該項房地產不符合投資性房地產的條件，從整個集團來看其屬于自用房地產，因此合并財務報表不能作為投資性房地產列報；但從擁有房地產的單個企業來看，如果符合新準則的定義，出租人在其單個財務報表中應將該項房地產作為投資性房地產。
二、投資性房地產的確認
新準則規定的確認條件是同時滿足“與投資性房地產相關的未來經濟利益很可能流入企業”和“投資性房地產的成本能夠可靠地計量”兩個條件。
第一項確認標準，需要企業在初始確認時根據可取得的證據對相關未來經濟利益流入的確定程度作出估計；第二項確認標準一般容易滿足，資產購置交易本身已表明了它的成本。
三、投資性房地產的初始計量
新準則規定投資性房地產初始應按其成本計量，即：外購成本包括買價、相關稅費和直接歸屬于該資產的其他支出，自建成本包括建造該資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出，其他方式取得的投資性房地產成本按照相關準則規定確定。該初始計量規定包含了以下內容：
一是交易費用應包括在初始計量之中。
二是外購取得中“可直接歸屬于投資性房地產的支出”包括：法律服務的職業收費，財產轉讓稅和其他交易費用等。
三是自建成本的“必要支出”應當不含投資性房地產的啟動費用，建造或開發過程中浪費的材料，人工或其他資源等非正常損失。
四、投資性房地產的后續支出
新準則規定，其后續支出滿足該準則規定的兩個確認條件的，計入投資性房地產成本，否則計入當期損益。在具體理解和判斷時：
第一，如果超出原先對已有投資性房地產估計的未來經濟利益很可能流入企業，與已確認的某項投資性房地產相關的后續支出應增加投資性房地產的賬面金額，所有其他后續支出應在發生的當期確認為費用。
第二，對后續支出是否進行了恰當的會計處理，有賴于對其初始計量和確認時對相關情況的考慮。比如：在確定某項投資性房地產的賬面金額時，考慮了未來經濟利益的損失，那么為恢復該資產的預期未來經濟利益而發生的后續支出，就應當資本化；某項資產的買價反映了企業為使該資產達到工作狀態在未來必須發生支出的義務，后續支出也應當資本化（如購置需要整修的建筑物，其后續支出應當增加其賬面金額）。
五、投資性房地產的后續計量
新準則規定了兩種計量模式，即“成本模式”和“公允價值模式”。采用“公允價值模式”必須同時滿足“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場”、“企業能夠從房地產交易市場取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”兩個條件；不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，直接以公允價值為基礎調
，
整其賬面價值，差額計入損益。另外，“成本模式”可轉為“公允價值模式”，但“公允價值模式”不得轉為“成本模式”。在具體理解和判斷時：
（一）什么是公允價值
一般認為，公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額。“公平交易”不存在特別或特殊關系，假定是在非關聯方之間進行的，各方各自獨立發生行為。“熟悉情況”指自愿的購銷雙方都對投資性房地產的性質和特征、其實際和潛在的用途以及資產負債表目的市場狀態相當熟悉。也就是說，公允價值應當是在資產負債表日符合公允價值定義的、在市場上可以合理取得的最可能的價格。也就是銷售者能夠合理取得的最好價格，購買者能夠合理取得的最有利的價格。這種估計不包括在特殊條件或情形下夸大或縮小的估計價格，如不規范的融資、售后租回以及與銷售有關的任何人所給予的特殊對價或讓步等。
（二）如何理解投資性房地產公允價值？其內涵和外延如何界定
1.投資性房地產的公允價值是指其在資產負債表日（而非之前或之后）的市場價值，因為公允價值的定義實際上假設了銷售合同的交易和完成是同步的，沒有任何價格上的差異。同時，投資性房地產的公允價值不反映為提高或改善房地產而發生的未來資本性支出，也不反映由未來資本性支出所產生的相關未來利益。
2.企業確定的公允價值不應扣除企業在銷售或其他處置過程中可能發生的交易費用。
3.公允價值通常是在同一地點和相同條件的活躍市場對相似的房地產的現時價格以及相似的租賃和其它合同所確定的現時價格。對建筑物而言，其相似性是指所處地理位置和環境相同、性質相同以及結構類型、新舊程度、可使用狀況相同或相近；對于土地使用權而言，其相似性是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境、可使用狀況相同或相近的土地。企業應當注意分辨和識別該房地產在性質、地理位置或狀況方面的差異，或與房地產有關的租賃和其它合同條款方面的差異。
4.公允價值有別于使用價值。公允價值既反映了“市場參與者”的知識和估計，也反映了與市場參與者相關的各種因素；使用價值反映了“企業”的知識和估計，也反映了只針對于“特定企業”的各種“特定實體”因素，這些因素一般不適用于其它企業。一般認為，公允價值不包括、不反映：（1）將不同地理位置的房地產進行組合所產生的附加值；（2）投資性房地產與其它資產之間的協同作用；（3）針對于目前企業或業主的法定權利或法律約束；（4）針對于目前業主的稅收利益或稅收負擔。
5.在確定投資性房地產的公允價值時，應避免重復計算已在資產負債表中單獨確認的資產或負債。如電梯或空調等設備一般包括在建筑物即投資性房地產之中，而不單獨作為非投資性房地產資產予以確認；又如某一間辦公室與配置的家具一同出租，辦公室的公允價值包括家具的公允價值（其租金收益是涵蓋了所配置家具的收益），亦即企業不應將家具作為一項單獨的資產確認；再如，投資性房地產的公允價值不包括預付的或應計的經營租賃收益（因為企業已將其確認為一項單獨的負債或資產）。
（三）在實務操作中如何取得投資性房地產的公允價值
一是委托專業的評估估價機構進行評估估價。投資性房地產的公允價值依賴于具獨立資格的評估師所作評估的程度，具備獨立資格的評估師應具有國家認可的相關專業資格，并具有對所評估的投資性房地產的地理位置和種類方面的近期經驗，要求評估機構和估價人員掌握豐富的房地產交易市場資料和扎實的估價理論知識。
二是自行確定。在企業自行確定投資性房地產的公允價值時，應當考慮自身的專業水平和能力；同時應當審視和披露所采用的方法及重要假設、房地產的性質和缺乏可比的市場數據、公允價值的確定是取得了市場證據還是更多地依賴于其它因素等。
（四）新準則規定“公允價值模式”不得轉為“成本模式”
也就是說，如果企業原先按公允價值計量某一項投資性房地產，即使可比的市場交易變得不經常發生或市場價格變得不易取得，在該項投資性房地產處于變為自用或企業為以后在正常經營過程中銷售而開始開發之前，企業仍應按公允價值對其計量。
六、投資性房地產的轉換
新準則規定的轉換條件易于理解，但未規定其他資產轉換為投資性房地產的條件。因此，需要注意的是：原作為投資性房地產的土地使用權為銷售而開始開發房地產，從而證明其用途發生了變化，企業應將該項房地產由投資性房地產轉換成存貨；相應地，如果企業決定處置某項不需進一步開發的投資性房地產，在終止確認（從資產負債表中消除）之前，應繼續將其作為投資性房地產而不應作為存貨進行會計處理。類似地，如果企業為在將來繼續作為投資性房地產使用而開始對某項現有投資性房地產進行改建，改建期間企業應繼續將其作為投資性房地產，而不應將其重新劃歸為自用房地產。
新準則規定，在“成本模式”下，應將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。也就是說，在企業采用“成本模式”的情況下，投資性房地產、自用房地產和存貨之間的相互轉換不應改變所轉換房地產的賬面金額，也不改變該項房地產計量或披露的成本。至于在“公允價值模式”下的轉換，均以轉換當日其公允價值作為入賬價值，但其公允價值與原賬面價值的差額的處理規定則有所不同，即投資性房地產轉為自用的，差額（借差或貸差）均計入當期損益；自用房地產或存貨轉為投資性房地產，借方差額（即公允價值小于原賬面價值）計入當期損益（體現了“穩健原則”），貸方差額（即公允價值大于原賬面價值）計入所有者權益（應當是計入“資本公積”科目）。
七、投資性房地產的處置
新準則規定，當投資性房地產被處置或永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應終止確認該項投資性房地產，處置凈額計入當期損益。
結合《企業會計準則第14號——收入》，處置投資性房地產所產生的應收對價，初始應按公允價值確認。如果投資性房地產的付款額延期支付，則收到的對價初始應按與現金價格相等的金額予以確認。對價的名義金額和與現金價格相等的金額之間的差額，應在合同或協議期內采用實際利率法進行攤銷，計入當期損益。
【主要參考文獻】
[1]中華人民共和國財政部制定.企業會計準則.經濟科學出版社，2006.
[2]中華人民共和國財政部會計司編寫組.企業會計準則講解.人民出版社，2007.，
房地產轉換是指房地產開發企業持有的房地產在用途方面發生了實質性改變。根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》(以下簡稱“新準則”)的規定，投資性房地產改為自用，作為存貨的房地產或者自用的土地、建筑物改變為用于賺取租金或資本增值時，應界定為投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產，即房地產轉換。由于房地產開發的自身特點以及經營戰略的考慮，許多房地產開發企業在近幾年囤積了大量的房地產，包括待價銷售的商品房以及為了持續經營或增值而儲備的土地等。這些房地產在企業的用途顯然存在實質性差異。
目前，房地產開發企業持有房地產的目的和用途可以歸納為兩類：一類是為了耗用或銷售，如企業自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產應界定為固定資產；對于企業在日常活動中持有以備出售的房地產、處在建造過程中的房地產、在建造過程中耗用的材料等應界定為存貨；另一類是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，應對照新準則界定為投資性房地產。企業房地產用途發生變化并不一定就是準則所稱房地產轉換，具體處理時必須認真分析其用途是否發生了實質性變化。準則所稱房地產轉換應是這兩類用途的相互轉換，對于各類內部房地產用途的轉變不是準則所稱房地產轉換。
實務工作中界定房地產轉換時，可以比照以下具體情形：(1)房地產開發企業將投資性房地產轉為自用；(2)房地產開發企業將作為存貨的商品房改為出租；(3)房地產開發企業將自用土地使用權停止自用，改為用于賺取租金或資本增值；(4)房地產開發企業將自用的房屋、建筑物停止自用，改為出租。會計人員應當自收到房地產轉換的書面憑證之日起，按照準則的規定，及時進行相關會計處理。
二、房地產的計量屬性
按照相關會計準則的規定，房地產用途不同其計量屬性也有差異。為了耗用或銷售的房地產在取得時應按照實際成本原則計量，期末應按照賬面價值與可收回金額孰低法計價；對于投資性房地產，按照新準則的規定，房地產開發企業在取得投資性房地產時應當按照實際成本進行初始計量；同時，房地產開發企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，可參照相關會計準則進行處理，此時應注意考慮是否計提減值準備。但如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，房地產開發企業應在資產負債表日對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。
以上兩種關于投資性房地產的后續計量模式，即成本模式和公允價值模式，房地產開發企業可根據實際情況選擇采用，并且一經選定不得隨意變更。另外，筆者認為，在房地產處于降價周期時，這兩種計量模式并無實質性差異；但在房地產價格持續上漲時，按照成本計量模式，可收回金額大于其賬面價值時，以前期間已計提的減值損失應當轉回，但轉回的金額不應超過原已計提的減值準備，即賬面價值不會超過初始取得成本；而在公允價值計量模式下，賬面價值就可能超過初始取得成本。同時，對投資性房地產的后續計量模式變更，應作為會計政策變更按照相關準則進行處理；但對于房地產轉換，由于涉及資產使用屬性的根本變化，而不是同一經濟事項選用會計政策的變化，所以不應作為會計政策變更處理，在使用新準則的第一年建議不必作追溯調整。
三、房地產轉換的賬務處理
房地產開發企業房地產轉換的會計處理，很大程度上受到投資性房地產選用后續計量模式的影響。在投資性房地產后續計量選用成本模式的情況下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。此時入賬價值不發生變化，會計處理相對簡單；如果投資性房地產后續計量選用公允價值模式，則應分別情況作如下處理：
(1)采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。具體指房地產開發企業將原作為投資性房地產的房屋建筑物、土地轉換為自用的房屋建筑物(即固定資產)、有待銷售的商品房或土地(即存貨)。此時應按照轉換當日的公允價值借記“固定資產”或“存貨”等科目，按照原賬面價值貸記“投資性房地產――XX”，將差額記和“營業外收入”或“營業外支出”。
(2)自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計人當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計人所有者權益。具體指房地產開發企業將原作為自用的房屋建筑物(即固定資產)、有待銷售的房屋建筑物(即存貨)轉換為投資性房地產的房屋建筑物、土地等。此時應按照轉換當日的公允價值借記“投資性房地產――XX”科目，同時借記相關累計折舊、減值準備等科目，并按照賬面原始成本貸記“固定資產”或“存貨”等。因計價標準差異形成的差額其會計處理應按以下要求進行：第一，如果投資性房地產的公允價值小于房地產的原賬面價值，應將差額借記“營業外支出”科目；第二，如果投資性房地產的公允價值大于房地產的原賬面價值，應將差額貸記“資本公積”科目。
【例1】ABC房地產開發有限公司計于2007年2月8日將原作為辦公用的寫字樓一棟改為全部對外出租，若該寫字樓原始成本為2000萬元，已計提折舊200萬元，計提減值準備余額為50萬元，該寫字樓轉換當日的市場公允價值為1500萬元，該公司投資性房地產后續計量選用公允價值模式，則相關會計處理如下：
借：投資性房地產――出租寫字樓 15000000
累計折舊 2000000
固定資產減值準備 500000
營業外支出 2500000
貸：固定資產 20000000
[例2]ABC房地產開發有限公司預計于2007年3月8日將原商品房一棟改為全部對外出租，若該商品房原始成本為3000萬元，計提減值準備余額為60萬元，該商品房轉換當日的市場公允價值為5000萬元，該公司投資性房地產后續計量選用公允價值模式，則相關會計處理如下：
借：投資性房地產――出租 50000000
存貨減值準備 600000
貸：產成品 30000000
資本公積 20600000
【例3】承例2，如果該公司投資性房地產后續計量選用成本模式，則會計處理為：
借：投資性房地產――出租 29400000
存貨減值準備 600000
貸：產成品 30000000
四、房地產轉換的披露
按照《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定，房地產開發企業在發生房地產轉換業務時，不僅要及時進行賬務處理，還應在會計報表附注中披露房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響等，即披露以下三個方面的內容：(1)房地產轉換情況，即轉換時間、內容以及用途的變化等；(2)房地產轉換的理由，即正常生產經營所需，不存在人為調整利潤或逃避納稅等不良企圖；(3)該轉換對損益或所有者權益的影響，具體指對本年利潤或資本公積的影響。
【關鍵詞】房地產；工程成本；對策
隨著當前市場經濟的快速發展，企業之間的競爭也變得更加激烈，當然房地產行業也不例外。加強房地產的成本控制，尤其是建筑施工企業的成本控制，對于房地產企業的發展起著重要作用。為社會提供高質量、工期短且造價低的建筑產品，在施工過程中實行項目成本管理是房地產工程需著重考慮的問題。
一、房地產項目開發成本及成本控制概述
任何企業的經營活動都要發生一些經營費用，對于房地產企業，其主要的經營費用發生于房地產項目的開發和經營過程中。一般我們將房地產項目在開發和經營過程中發生的各項費用稱之為房地產的開發成本。因此，我們將房地產項目的開發成本定義為，在某個特定的房地產項目開發和經營過程中，所發生的關于人力、物力和財力等方面的費用，包括土地購買費、工程辦理協調費、工程安裝費用、房屋建筑所需的設施配套費用、向國家上繳的各種稅費、雇傭工人的工資、貸款所需付的利息等各種費用。
在房地產企業的發展中，只有加強成本的控制才能為其更好的發展提供便利。在房地產企業的項目經營中，實施項目成本管理是其重要的管理手段，其中最重要的就是進行成本控制。在此，我們將房地產項目開發過程中的成本控制定義為，項目經理根據項目合同的規定，遵循項目的內在規律，對施工項目實行資源的優化配置和對各生產要素進行有效的管理控制，實現企業經營利益最大化的目的。在房地產工程中進行成本控制，主要目的就是通過降低項目成本而實現企業經濟效益。
二、目前房地產項工程成本控制存在的問題
1、成本控制的各階段比重出現偏差
房地產項目的開發包括施工前的決策、設計、計劃等階段和施工階段，在當前的房地產項目管理中，存在偏重對施工階段成本的控制，忽略對施工前各階段的控制問題。據統計分析，在房地產項目開發過程中，設計階段的成本費用占總成本的比重不高，但對工程造價的影響卻是最重要的。如初步設計對工程造價的影響達到65%-70%左右，施工圖設計對工程造價的影響達到25%-35%，而施工階段對工程造價的影響卻僅為5%-10%。因此，應該注重設計階段的成本控制。
2、成本控制中忽視項目經理的作用
在房地產項目開發和經營過程中，項目經理作為項目的委托人，對項目工程的實施起著決定性的作用。房地產項目的完成不僅需要在工程質量、工程進度、工程安全性等方面進行合理控制，而且還要加強對工程的成本控制，這期間項目經理承擔著主要責任。在我國的現行房地產企業中，沒有制定完善的權力責任制度，使得項目經理在實施項目管理過程中，只注重項目的質量和工期，而較少考慮項目的開發成本，造成房地產開發過高的成本支出。
3、成本控制中存在計劃的嚴重不合理現象
在房地產的開發和經營過程中，雖然已經事先制定了詳細的經營計劃，可是在實施過程中卻發現計劃存在嚴重的不合理現象，且計劃缺乏長遠規劃，使得在開發經營過程中，往往出現臨時制定計劃的情況，造成資源的浪費。如，房地產企業制定的年度計劃缺乏實施的可操作性，使得在土地儲備、資金運營和周轉等方面存在多重浪費。又如，房地產企業涉及較多的房地產貸款，可是由于計劃的不周，使得貸款和項目出現不協調，帶來資金周轉困難等問題。
三、房地產工程成本控制策略
1、完善工程招標投標制度
房地產企業的施工需要制定詳細的招標文件，來吸引多方施工單位來進行投標，爭取工程的施工權力。因此招標文件的各項內容必須保證詳盡、準確，要詳細列明各項費用名單和費用額，要制定合理的房地建造標價。良好的招標文件的制定可以減少房地產企業的投資。各施工單位對房地產項目競相追逐，承攬項目的過程稱為房地產投標，因此也需要制定相應的投標文件。房地產投標文件主要涉及到承攬工程的價格和工程的內容，便于各建筑施工單位進行競價招標。房地產的項目開發所采用的這種招投標制度，不僅有利于降低房地產企業的投資費用，也可以通過投標行為，調動各建筑單位對建筑成本的控制積極性，在保證工程質量的有效完成的同時降低造價費用。
2、嚴格按基建程序處理事務
在房地產的項目工程實施過程中，要嚴格按照基本建設的程序來進行施工處理，即按照工程建設的客觀規律辦事。主要包括兩個方面的程序，即合理安排開工順序和提高交用標準。一方面，在合理安排開工順序方面，主要指在項目施工期間，要充分考慮與房屋建設相關的基本配套設施的建設，如水、電、氣、熱等設施的配置，做到滿足房屋室內外工程和市政條件的要求，并做好相應的設施器材的回收、保管以及周轉等工作，防止各方面的浪費。另一方面，在提高交用標準方面，主要指在工程驗收中要能夠做到責任明確，對于項目的每一個部分都能找到對應的負責人和負責部門，如若發生工程問題或者在工程完工后又發生其他的費用支出，要按照責任到人的制度進行處理，防止因無法落實到人的制度造成的資源浪費等情況發生。如有些排練場地的工程建設項目，往往會出現不按施工程序進行的現象，工程的實施經常和施工圖同步，造成施工過程中問題百出，臨時的拆建過程造成資源的巨大浪費，增加了工程項目的成本支出。
3、加強對房地產銷售推廣費用的控制
在房地產的經營過程中，銷售起著決定性的作用，只有所建房屋能夠很好的賣出去，房地產企業才能得以更好的生存。因此，房地產經營中，對銷售推廣這一環節非常重視，銷售推廣的費用控制也成為房地產成本控制中的重要一環。房地產的銷售推廣費用主要包括與銷售有關的各個環節發生的費用，如銷售中心的裝修設計、樣板房的設計、相關的廣告制定和推廣、策劃相關銷售資料以及各種銷售活動等花費的成本。銷售推廣費用的合理支出能為房地產企業帶來豐厚的利潤，否則會影響樓盤銷售，造成資金回籠困境，影響房地產企業的正常經營。如何做到花最少的錢來受到最好的效果，將是房地產企業成本控制考慮的重要問題。因此，在房地產的項目開發過程中，需要調動公司營銷部門各員工對成本控制的積極性，努力提高自身營銷水平，在員工的規范化、制度化管理中大道控制銷售成本的目的。
4、加強對成本控制經驗的總結和學習
房地產企業在努力提高自身經營管理水平，實現成本控制的同時，也要注重對各種經驗的總結，逐漸形成一套適合本企業的成本控制管理方法體系。而且，也要注重學習的重要性，不能一味地自己開發研究，還要時刻關注其他企業的先進經驗，取其精華去其糟粕，為自身的成本控制管理服務。
5、嚴格執行成本考核制度
成本控制能否受到好的效果，對成本考核制度的執行也起著重要作用。在項目工程施工完成后，公司要對項目部上交的工程結算收入和各項成本支出核算進行詳細審核，然后提出針對性的意見返回項目部。項目部要嚴格按照成本考核制度，對于相關負責人進行績效考核，獎勵那些在成本控制方面做出突出貢獻的負責人，并對那些造成成本浪費的負責人給予相應的懲罰，以便引起全體員工在心中對成本控制的重視。
四、結論
隨著我國經濟的逐漸對外開放，房地產企業也逐漸迎來外來企業的激烈競爭。對于我國當前數量居多的中小型房地產企業，面臨實力雄厚的大房地產企業和外資房地產企業的綜合競爭，生存壓力變得越來越大。在這種情況下，只有尋求房地產工程成本的合理控制，獲得成本方面的競爭優勢，方能在激烈的競爭環境中贏得立足之地，為其以后的長期、持續發展贏得核心競爭力。
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【關鍵詞】房地產公司;經營;管理;發展戰略
房地產行業在經歷了二十年的快速發展之后,成為了國內重要的經濟支柱之一。國家的對其發展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現在的調控。使得房地產行業的泡沫沒有繼續膨脹下去。房地產企業的發展也將面臨新的機遇和挑戰,在新的機遇和挑戰到來之前應該調整公司的經營與管理方式以適應新的發展需求。下面我們就關于在新的形式下的房地產公司的經營管理方面進行簡要分析與探討。
1 新形勢下房地產公司經營與管理所面臨的問題與挑戰。
國家對房地產行業的經營與發展進行大力的整頓與調控,使得房地產行業的經營環境發生了翻天覆地的變化。使得房地產公司的經營與發展履步維艱、面臨著公司內部和外部環境的雙重壓力。顯而易見,房地產公司的經營面臨著許許多多的問題,有待于解決和研究。
1.1 國家的調控政策給房地產公司的經營帶來的問題。
1.1.1 市場供求關系發生了轉變。由于國家對于房地產一系列調控政策的出臺,使得原來房地產的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現象只能讓公司的經營者深深回憶了。房地產公司與購買者的主導地位發生了轉換。市場上的觀望狀態持續延期,投資者也開始理智的選擇躲避風頭或者轉而投資其他行業。
1.1.2 融資環境的轉變。以前的房地產公司的融資渠道多為銀行貸款,或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產公司的貸款金額,提高了放款的門檻。使得房地產公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。
1.1.3 市場對于房地產的產品開發提出了新的要求。以前房地產在經營中占有主導地位,公司的經營重點主要放在了快速建設和促進銷售上。忽略了產品的多樣化經營和精品化經營。如今房地產公司面對市場激烈競爭的壓力,不得不在產品的多樣化和精品化上多下點功夫。
1.2 公司的內部經營為應對新的市場環境所存在的問題。
1.2.1 公司經營結構的調整。在房地產公司在市場中占主導地位的時候。房地產為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經營成果往往是選擇快速的買地進行開發、然后大力的銷售。開發、銷售是房地產公司經營的兩大板塊。面對競爭日益激烈的市場環境,房地產公司也將加大在管理、經營和服務上的關注度。
1.2.2 公司需要對資金鏈進行嚴格控制。房地產公司的經營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉,甚至于積壓。因此嚴格的控制資金鏈是公司經營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉變又加大了資金的運轉量。無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴峻的考驗。
1.2.3公司需要建立現代化的經營管理體制。沒有競爭就沒有進步,房地產行業的畸形發展雖然取得了一定的經營成果,也給房地產公司帶來了嚴重的損失。現代化經營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產公司的經營管理帶來了新的問題。比如加大會計電算化的建設以及成本核算的能力,優質高效的設計團隊,優質的服務團隊和管理團隊等等都需要房地產公司加快建設速度和加大力度。
2 關于房地產公司的經營與管理一些措施和方案。
鑒于以上我們對于房地產公司所處的市場環境與公司內部所存在的問題進行的分析與探討,為了更好的經營發展企業和發展國民經濟。我們應該作出一些具體的措施與方案為它們的發展進行努力。具體的措施有以下幾點。
2.1 加強公司的人才培養與招攬,建立公司的經營體制。
人才是公司經營發展的根本,管理人才和專業人才以及復合型的人才等等都是目前處于轉型期的房地產公司所迫切需要的。注重于對人才的培養和招攬是公司為長久的發展戰略的實現以及建立全面的現代化的經營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產公司的經營模式逐漸的向多元化、復雜化進行轉變。因此建立健全的經營體制是符合公司的發展需要的。公司的經營也應該為了規避風險和擴大利益進行多元化的轉變。
2.2 加強成本核算的能力和開發多方面的融資渠道。
房地產競爭的激烈化勢必影響房地產的經營成果與經營成本,房地產公司應該加強經營成本核算的能力,很好的控制公司的財務運營狀況。使得企業在成本上具有很大的優勢,以求在競爭中的絕對優勢。銀行縮緊銀根,對于房地產的開發和銷售都帶來了不小的打擊。房地產公司的經營中離不開融資,這就需要經營者在融資渠道的開辟上多動頭腦,不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產的正常運營狀態的。比如說在開發中多采用合作的形式,有效地減少開發占用資金,擴大與基金、信托等等金融機構的合作。
2.3 加強公司的內部管理,合理有效的規避風險。
房地產公司發展二十年來,多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經濟的控制,必須要在管理上多下功夫,不然各種風險都將對房地產企業形成致命的打擊。加強公司的內部管理,無疑是降低和規避風險最好的措施,也是企業得以發展的重要前提。如今的房地產企業內部管理還處于初級階段。建立健全管理體制,構建現代化的分工經營部門體系;建立內部控制制度和現代化的信息網絡平臺。都是加強公司內部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質量控制有效的規避企業在經營的過程中由于工程開發和資本運作帶來的資金風險和質量風險等等。
2.4 做好對市場動態的把握,根據市場的需求設計、生產產品以及差異化生產戰略的運用。
由于前期房地產的火熱經營狀態,使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經一去不復返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產企業就是生產房產產品經營房產產品的經營企業。房產作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優勢就需要把握市場的動態,去探析消費者的心理需求。根據不同的群體有不同的需求來進行產品的細分。這些是房地產公司經營與管理的主要內容,只有做好這些才是房地產經營與管理的最終目的。
2.5 整合資源,合理有效的運用資源。
企業經營與管理的過程也是對各種資源經營與管理的過程,房地產企業更是大量的資源進行運作的過程。由于房地產企業的資源運作有著運轉周期長、運轉的數量大等等特點。決定了資源的管理也是房地產公司需要高度關注的經營問題之一。前期的房地產經營形式較好,突然間的降溫必定使得眾多的房地產企業出現了大量的商品積壓,也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產企業來說就是資源的占用,對于房地產公司的資金鏈運轉形成了一定的壓力。同時,因為貸款的問題跨期越長損失也就越多。購買的土地閑置也是房地產企業的資源占用的一種常見現象。所以,對于現有資源進行全面得的整合,在以后的發展中合理利用資源也是房地產公司經營與管理的主要工作。
總結
本文主要對于房地產企業經營與管理中所存在的問題和今后發展與進步的一些有效的建議與措施進行了簡要的論述與分析。旨在為房地產企業的穩定發展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產企業經營與管理的研究工作中來。為房地產公司及國家房地產行業的發展共同努力。
參考文獻
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關鍵詞：國際旅游島；旅游房地產；發展策略；瓊海市
1、前言
早在2000年海南學者開始提出建設“海南國際旅游島”的概念，建設國際旅游島就是要借助于海南獨特的氣候環境，將海南島建設成為國際化水平對國內外游客具有較大吸引力的魅力海島。由于人們對旅游觀念的轉變，旅游方式由觀光型逐漸向休閑度假型轉變，旅游房地產也則隨之產生，這一新型邊緣產業的產生對旅游業發展將起到積極的作用。
而瓊海市作為海南的第三大城市在建設國際旅游島過程中也有相應的發展，尤其是旅游房地產業的發展。建設國際旅游島首先就是要保護自然環境，旅游房地產就是要充分利用瓊海市優質的環境資源，是旅游業與房地產業兩種行業的相結合，旅游業為房地產業的發展提供市場空間，房地產業是旅游業發展的重要支持，因此，旅游房地產業的出現具有一定的必然性。
2、瓊海市房地產市場發展現狀
2.1 瓊海市房地產近年開發狀況
瓊海市作為海南省的第三大城市，其房地產市場具有很大的發展潛力，主要表現在以下幾個方面：
（1）博鰲會議推動瓊海基礎設施的建設。瓊海與海南其他城市的最大差別在于城市功能上的差別，但是在基礎設施上的差異性并不大，博鰲會議推動了瓊海市基礎設施的建設，使其優于其他海南城市。
（2）瓊海市的空氣污染指數低于海口市。瓊海是旅游城市，與海南的其他城市相比，雖然自然環境相差不遠，但是經調查表明，瓊海市的空氣污染指數遠遠低于海口市。
（3）瓊海房地產正處于起步階段，后勁較足。無論是任何行業在其起步階段都存在一定的發展空間，瓊海市房地產正處于起步階段，在利潤沒有達到最大值時，其房地產價值必將會有很大的上升幅度。三亞房地產價格基本上達到了一定的高度，且海口的房地產市場已經比較成熟了，繼續上升的可能性均不會太大，與之不同的是，瓊海房地產市場則剛剛起步，因此其發展潛力不可估量。
（4）2005 年瓊海市全社會建筑業比上年增長 13.6%。房屋建筑施工面積 201.8 萬平方米，增長 12.6%；房屋建筑竣工面積增長 25.1%。固定資產投資在《博鰲亞洲論壇》的推動下，保持較快增長。據了解，2006 年全年瓊海市已報建項目 46 個，建筑面積在 240 萬平方米左右。
由以上可以看出，瓊海市的房地產或者固定資產的投入逐年增加，發展態勢良好，由于瓊海市旅游業存在淡旺季，當旅游旺季到來時，各大小酒店常常供不應求，人滿為患，導致住宿價格居高不下；與旺季相反的是，當淡季到來時，存在大量空置的閑房，從而導致酒店的資源不能得到充分利用。發展旅游房地產，特別是利用產權酒店、時權酒店形式，將可有效解決這一問題。很多投資商和開發商對瓊海的旅游房地產前景表示樂觀的態度，瓊海的許多大型項目現在已經啟動，未來兩年瓊海的開發面積將有超過三倍的增加，達到220萬平方米。
2.2 瓊海房地產市場產品分析
通過對幾個代表性的樓盤分析并且結合相關同行的溝通了解，可以看出瓊海市房地產現階段的發展狀況。
（1）低檔規模小區較多。從整體來看，瓊海市居住小區整體分布比較平均。相對海南來講，伊比亞河畔建筑面積在 24 萬平方米，屬于大規模的樓盤。
（2）以板式點式相結合的為主。近幾年，瓊海房產建造的結構多為板式點式形結合的結構，即使部分是點式結構，其通風采光效果也很好，結構配置比較合理。
（3）產品豐富,中、小戶型產品是主力,建設的小區以兩房為主，三房及其他戶型結構為輔，面積大小適中，有利于銷售采取低總價策略，客戶容易接受.戶型最集中的面積區間,二居室 68～90 ，三居室 100 平米以上。
（4）瓊海房地產取勝的最大優勢是價格。環境差異不大、消費水平相對較低，市政配套相對完善等等，與海口市相比較而言，瓊海房地產最大的優勢在于房價，瓊海商品房均價集中在 4500-5000 元/的區間，根據小區的位置、環境的不同、施工進度的影響而改變。在萬泉河路段的地產已經被瓊海當地人普遍看好，價格略高于其他地區，在 6000 元/左右。
3、旅游房地產發展過程中存在的問題分析
3.1 開發建設中存在的問題分析
3.1.1 存在的問題
瓊海市旅游房地產在開發和建設過程中存在的問題主要表現在以下幾個方面：
（1）損害景區環境
旅游景區大多是以天然環境吸引人們到此觀光度假。而房地產經銷商在對旅游區的開發過程中，部分房地產項目過分追求經濟效益，而忽略了生態效益和社會效益，破壞了原本怡然的自然環境，導致了景區人工化城市化現象加劇，嚴重影響了旅游景區的持續發展。
（2）部分房地產項目配套設施不全
瓊海市部分房地產項目既面向本地居民，也面向其他外地居民，與普通的房地產項目相比，在配置上強調了休閑和娛樂設施，又沒有嚴格按照休閑度假標準設計。一些房地產商搶占地盤、拼命開發，僅從經濟利益出發，忽視其建設質量，開發的項目不僅直接影響了城市總體規劃，還給房地產管理帶來困難。
（3）破壞旅游景區的規劃格局
在瓊海市旅游景區大部分都制定有相應的的旅游規劃，但是在實際的開發過程中，出現了開發失控現象，在一些旅游渡假區，房地產商對利益過分追求，依托景區優越的自然條件，建設高檔商品房，而這些商品房大部分都沒有按照規劃進行開發建設，破壞了景區原有的規劃和格局，使度假區范圍不斷縮小。
（4）房地產開發水平較低
在一些房地產開發和建設過程中，經常不經過科學的論證，在利益最大化基礎上，盲目開發一些低水平項目，缺少必要的文化品位，一些房地產項目可能會因此造成建成后的拆毀，導致了資金和土地等資源的浪費，還破壞了景區環境。
3.1.2 原因分析
瓊海市旅游房地產在開發建設過程中出現以上問題，主要有以下幾個方面的原因：
（1）對經濟利益的過分追求
一些房地產開發商過分看重旅游房地產比一般房地產項目具有一定的優勢，在開發過程中過渡追求其經濟效益而忽視了對自然景觀的保護。房地產項目是構成城市景觀的一部分，建設一定數量的高檔房地產項目，有利于加快城市化進程，還能夠帶來巨大的經濟效益。但是在旅游景區開發大量的房地產項目，會阻礙旅游業的發展。因此，要將旅游房地產開發合理化。
（2）缺乏科學性
在旅游景區，大部分房地產項目盲目開發，一方面沒有根據實際發展需要進行合理的科學規劃，另一方面在實際開發過程中沒有按照規劃嚴格執行。旅游房地產商過分追求經濟利益，而不顧長遠的社會和環境效益。這樣不僅會造成景區資源的嚴重浪費，還會導致粗制濫造項目的產生，開發失控局面產生，造成旅游區形象嚴重損壞。
（3）缺少有效的監督機制
對于房地產業缺乏一定的指導政策，對房地產的發展尚未制定相應的法制法規，對城市的建設和規劃存在一定隨意性。海南作為國際旅游島，其建設和開發吸引眾多的開發商蜂擁而至。由于對于違規操作缺乏相應的約束和監管機制，以及在旅游景區的房地產項目審批不夠嚴格，導致違規項目大量出現，給旅游區的建設和發展帶來巨大困難。
3.2 營銷方面存在的問題分析
3.2.1 營銷存在的問題
（1）營銷方式不夠靈活
旅游房地產營銷對象主要是本地以外人口，在營銷方式上與一般商品房不同，而瓊海市目前旅游房地產與普通房地產的銷售方式大體上是相同的，主要是一些房地產銷售公司和一些中介機構進行房地產的銷售。而瓊海市的旅游業存在淡旺季，會導致一些旅游設施的閑置，一些房地產消費者只在購買房地產項目并使用后才能享受到其的價值和品質，因此在營銷旅游房地產項目時，要根據消費者的需要對其實施相應的銷售措施。
（2）不能保障消費者權益
消費者在購買了房地產以后，消費者權益常常得不到有效的保障。一些產權酒店會承諾每年有一定的投資回報率，而每年經營狀況的好壞往往決定消費者投資分紅的數量，實際上在經營過程中，如果經營狀況好，消費者分紅率不好，在經營狀況不好的情況下，首要措施則是減少消費者的投資分紅率。
3.2.2 原因分析
（1）在經營運作過程中缺乏有效的溝通
旅游房地產的整個開發、銷售以及物業管理過程涉及到多個利益主體，比如開發商、銷售商以及物業管理公司等，一些開發商在房地產項目完成后，委托專業的銷售公司進行房地產的銷售，在銷售中給予銷售公司一定的利潤提成，在項目銷售出去之后，又由物業管理公司施行物業管理工作。由于各個運營商的利益各不相同，導致旅游房地產項目整個營銷過程中缺乏彼此之間的有效溝通，在售后管理過程中產生多方面的問題，給消費者造成不必要的經濟損失。
（2）缺少社會誠信度
由于我國正處于市場經濟的發展階段，社會誠信度缺失，因此，在房地產的銷售過程中會出現欺詐現象。在我國很多城市的房地產銷售過程中都存在欺詐現象，因此，瓊海市旅游房地產的銷售要區別于傳統房地產的銷售方式，以新的銷售模式健康有序的發展。
（3）缺乏法律法規的約束
在房地產銷售過程中的欺詐現象的產生主要是由于旅游房地產的銷售缺乏相應的法律法規的約束。由于旅游房地產剛剛發展起來，我國還沒有制定相應的法律法規。市場行為需要的法規約束，由于瓊海市的旅游房地產銷售行為缺乏法律法規的制約，導致一些開發商和銷售商經常鉆法律的空子，損害消費者的權益。
4、瓊海市旅游房地產的發展策略
4.1 開發建設發展策略
（1）精心選址，科學布局
對于旅游房地產開發項目上要進行必要的可行性分析，要進行相關項目的市場調研并進行必要的市場分析。瓊海市的旅游資源豐富，但是不是所有的旅游景區地方都能夠開發旅游房地產，在進行房地產開發之前要考慮多方面因素精心選址：區位方面因素，地形地貌因素以及項目項目所在地周圍相關環境因素等。
在布局方面，大區域內的布局要考慮在整個瓊海市的整體分布情況，根據房地產項目與周圍資源環境的關系，選擇位于城市近郊的風景區及度假區附近。從小區域的布局來講，一些高檔的旅游房地產項目不必要都處在核心部位，一些為度假服務的房地產項目如分時度假村以及產權酒店等房產擁有者較多，這些項目可以設置在接待中心的地方，充分發揮旅游度假功能。
（2）多樣化產品開發
瓊海市旅游房地產主要是面對城市中中高收入階層，其市場定位較高，因此要針對不同市場開發多樣化項目。開發項目主要包括第二居所類、分時度假房產類、產權酒店類以及養老型公寓。第二房地產類房產依靠瓊海市各個旅游度假區的優勢資源，面向高端以及中高端市場；分時度假類房產與度假旅游產品相結合，面向全國開發；產權酒店必須要確保投資者的經濟利益；瓊海市自然環境條件優越，使養老型公寓需求增加，主要面向收入較高以及地位較高的離退休人員。多樣化的產品系列使不同消費市場之間相互補充，減少某一市場較大波動對于瓊海市旅游房地產業造成影響。
（3）適宜的開發方式
在旅游房地產開發過程中要合理利用現有資源，保證旅游景點開發與環境保護協調發展。房地產開發項目要科學設計，利用現有的飯店以及一些空置房間，對其進行合理改造，開發這種閑置資源成本低、風險小。在進行房地產項目的設計過程中要突出旅游房地產的主題，努力展現其內涵，運用商業和市場相結合的運作方式將旅游房地產推向市場。
（4）政府大力支持
在組建與旅游房地產先關的各個配套機構時，通過分散旅游房地產的經營風險的方式提高旅游房地產的誠信度。同時要健全旅游房地產相關的法律法規，保障消費者的權益，使旅游房地產在發展過程中有法可依。
4.2 營銷策略
在房地產的營銷方面，要滿足廣大消費者的多樣化要求，加大銷售的宣傳力度，靈活變換營銷模式。努力改變消費者的觀念認識，使旅游房地產產品逐漸被消費者認識和接納。旅游房地產的營銷應該是旅游房地產開發商與旅游房地產營銷組織相結合方式，在營銷過程中，充分發揮旅游業和房地產組合營銷的優勢，可以推出度假購房游等附加旅游產品，使旅游業和旅游房地產銷售相互促進。
經營商要先通過網絡以及先進的通訊技術展開對旅游房地產的營銷活動，在營銷過程中提供優質的服務，旅游房地產不僅要完美化地理景觀設計風格方面，而且要配置先進的服務設施，在服務質量上要專業化，使消費者能夠得到高質量的享受，從而以幼稚的服務提升旅游房地產產品層次。
4.3 旅游房地產金融業的發展策略
（1）堅持科學發展。發展是解決金融業一切問題的根本，但是在加快發展的同時，要吸取20世紀九十年代初海南房地產泡沫經濟的歷史教訓，科學審慎發展。由于房地產泡沫的影響，不僅國家承擔了海南省泡沫經濟成本，各金融機構也成為了成本的犧牲者。因此，瓊海市在發展機遇面前，既要謀劃加快發展，又要防范泡沫危機的發生，努力實現健康、規范的可持續發展。
（2）調整信貸結構和產品結構。要擇優支持在信用、綜合實力、經營業績方面均很優秀，且具有品牌優勢的大型房地產企業。根據國際旅游島建設的總體規劃，要有選擇性的選擇國際知名企業和全國優質房地產開發公司開發優質的旅游房地產項目，尤其要加強旅游房地產的創新，在建設規劃和營銷手段上記性必要的技術創新。還要保持個人住房貸款的各種不同業務全面發展，重點支持居民為改善居住品質而購買自住房以及購買首套自住房的貸款需求。以行政事業單位以及一些優質客戶群體為營銷對象，積極拓展自建房貸款業務。
（3）加強風險控制。加強房地產開發企業和開發項目的準入退出管理，嚴格執行項目準入的要求條件，逐步將一些小企業和資信等級較差且缺乏優質項目的客戶推出房地產行業。加強審批審查力度，不斷規范操作和作用標準，對于關鍵性的環節要做出崗位制約的安排，防止發生意外。嚴格執行個人住房貸款全過程的管理措施，防范個人住房貸款風險的發生。從完善制度以及加強教育方面，加強業務道德風險的防范，減少違規操作以及弄虛作假行為的發生。
（4）加強房地產金融創新。有效利用客戶自身優勢和信息優勢，為房地產項目雙方提供咨詢服務，不僅提高中間業務的收益還大大提高了信貸資金的安全性。通過綜合運用定價策略以及對不同產品進行結合等手段，將產品服務創新與優勢資源相結合，產生滿足不同客戶需求的不同產品，使其各具特色，不斷提高市場競爭力。
5、結論
海南國際旅游島的建設促進了瓊海市房地產業的發展，作為旅游業與房地產兩大產業結合發展的一種新的邊緣產業，其發展正處在剛剛起步階段，由于不斷擴大的市場需求，發展旅游經濟的需要，以及在建設海南國際旅游島的推動下，瓊海市旅游房地產的發展正日趨規范，其發展前景廣闊，在豐富旅游項目的同時帶動居民收入的增加，實現旅游房地產的持續發展。
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