時間：2023-06-21 09:05:26
導語：在房地產市場調研的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
在*新一輪城市建設的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。
然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“*市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從*市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。
二、宏觀規劃對常平房地產的影響
1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。
*市政府關于常平（20*~2020）經濟發展戰略預測：20*年、2*0年和2020年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；20*年、2*0年和2020年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、*市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20*年、2*0年和2020年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；20*年、2*0年和2020年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃20*年、2*0年和2020年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，并適當向東發展，采取生活內聚、產業外延的拓展方式。
3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。
常平鎮城市綠地景觀規劃將其中2020年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。
三、房地產市場分析
1、常平各個區域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以*本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。
2)西北面區域
西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發以大戶為主，大面積。主要針對*人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，*人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區域
住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布*山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長*業主，如紫荊花園購買者98%為*人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊20*年購房80%為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。
4)常平東門區域，
常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：*大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田麗園，旺角新城，*年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發商住居區，依托于隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有*，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以*四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅游為一體，其區域開發的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區域內以*人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內*人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。
2、本區域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。
麗城鹿兒島早期以風景區，大環境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以*人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、*年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用；
近年來，隨著城市化進程的加快、居民生活水平的進一步提升、城市吸引力的增強，盤錦市房地產市場呈現出供需兩旺的強勁勢頭。但同時，在國家宏觀調控政策的影響下，房地產發展的勢頭被遏制住，如何在逆市中更好地發揮房地產經濟對城市經濟的促進作用，保證人民能夠安居樂業？是我們不得不面對的重要問題。為此，我們對盤錦市房地產市場進行了深入調研，通過對現存狀況的深刻剖析，從可持續發展的角度提出了盤錦市房地產市場發展的對策建議，以期促進盤錦房地產市場健康有序發展。
一、房地產市場項目概況
盤錦市規劃區內現狀總人口為132萬人， 建設區域主要分布在向海大道、305國道以及中華路兩側。房價近幾年來漲幅較大， 這與市場需求有著直接的關系。由于2008年下半年受次貸危機的影響， 房地產銷售出現下滑， 資金回籠慢， 資金鏈出現脫節， 房地產景氣指數大幅下滑。在這樣的背景下，本文從區域分布、項目類型、價格分布和消費人群和四個方面對盤錦市房地產市場進行調查研究。
1、區域分布分析
2010-2011年間，盤錦市在售項目有58個，其中，興隆臺區26個，雙臺子區7個，大洼縣18個，盤山縣7個。其中，大多數的房地產項目集中在興隆臺區和大洼縣，兩個區域占到了整個盤錦市房地產市場的76%，而雙臺子區和盤山縣僅占24%。由房地產發展的規律，我們知道，一方面，經濟發展水平和人口集聚程度是吸引房地產發展的重要因素，另一方面，房地產市場的發展可以帶動當地的經濟發展和人口集聚，兩者相互依存，我們可以考慮通過引導房地產項目的地區分布，來調整經濟發展和人口分布。
2、項目類型
從對整個區域房地產項目的調研結果來看，大多數的房地產項目是綜合性地產，項目規模較大，集低密度住宅、高層住宅、別墅、酒店式公寓、商鋪等其中多項用途為一體。這其中，幾乎全部的房地產項目都有低密度住宅、高層住宅和商鋪；別墅項目較多集中于大洼縣和盤山縣與興隆臺相鄰的地區；酒店式公寓多聚集在市中心商業中心區。
3、價格分布
總體來說，2010—2011年度盤錦市房地產項目價格集中在3000—6000元/平方米區間內。從區域分布來說，興隆臺區的房價最高，其次分別為雙臺子區、大洼縣和盤山縣；從項目類型上看，商鋪項目單價最高，其次為別墅、酒店式公寓、低密度住宅和高層住宅。
由于興隆臺在盤錦市獨特的區位優勢，使得大多數的房地產項目聚集于此。興隆臺區的房地產項目價格主要集中在4000— 6000元/平方米區間內，房價最高的是紅星國際廣場的商鋪，價格高達12000元/平方米，這其中以4300—4500元/平方米的項目最多。通過對興隆臺房地產項目的價格分析，我們不難發現，各個項目的價格差異不明顯，住宅類項目的均價為4500元/平方米，商住和酒店式公寓的均價為6000元/平方米，商鋪類的均價為10000元/平方米。這一方面說明當前興隆臺區的房地產項目產品訴求較為單一，產品特色不突出；另一方面也說明興隆臺房地產市場產發展不均衡，產品價位單一，有極大的調整空間。
雙臺子區作為盤錦市的老城區，近年來雖然較興隆臺區而言發展較慢，但是由于基礎設施相對較為完善，以及市民對老城區的深厚感情，雙臺子區的房地產市場發展也較為活躍，價格在3700—4400元/平方米之間，多為居住類項目，配備一定比例的臨街商網。
大洼縣產業基礎較好，加之與興隆臺區的距離很近，尤其是田家鎮毗鄰興隆臺區，土地成本較低，對發展房地產有著得天獨厚的優勢，聚集了大量的房地產項目。大洼縣的房地產項目價格在2000—7000元/平方米之間，既有低價位的普通住宅，又有高品質的別墅，能夠滿足市民不同層次的住房需求。
相對于其他區域來說，盤山縣的房地產項目較少，價格在2200—4500元/平方米之間，多為普通住宅。
4、消費人群
據調查，盤錦房地產市場的消費者主體仍然是盤錦本地人，不過，近年來，隨著盤錦經濟水平的提高，大項目的引進，越來越多的外來務工者定居在盤錦市，構成了盤錦房地產消費市場不可忽視的重要部分。值得注意的是，當前盤錦房地產市場有相當比例的房地產投資者，以倒賣房地產來取得高額價差。
從年齡結構上看，25—50歲仍然是購房者的主力軍，一方面是年輕一代首次置業，另一方面是中年一代改善型置業。從所調查的項目樣本來看，兩者在購房人群中所占比重基本持平。
從職業構成上看，2010—2011年度，盤錦市房地產市場消費者主要有公務員、教師、企業管理者、財務人員、技術員、銷售員、農民、自由職業者等。
二、盤錦市房地產市場分析
從盤錦市的實際情況看，房地產市場還處于上升發展階段。高、中收入家庭已持有住房， 主要在興隆臺和雙臺子老城區，現有的主要消費人群集中在中等收入家庭改善住房條件和年輕人的自住房。由于近兩年來， 建筑成本增加，房價一直呈上升趨勢。隨著經濟發展， 居民收入的增加， 在可接受的范圍內， 初步預計房價還有一定的上漲空間。但目前來講， 受大環境的影響， 市民普遍有著買漲不買跌的心理， 持幣代購現象嚴重， 房地產市場處于買方和賣方高度博弈狀態之中。
三、盤錦市房地產市場可持續發展對策建議
針對上文對盤錦市房地產市場的調研和市場形勢分析，為能更好地指導房地產項目發展，擺脫房地產市場買方和賣方較量的焦灼狀態，這里僅從可持續發展的角度提出盤錦市房地產發展的對策建議：
1、大力發展綠色節能建筑
盤錦市的房地產發展與當前國際、國內經濟的發展大趨勢是息息相關的，它要求突破以往因經濟發展而導致對自然資源的無限索取，以及無節制對能源的損耗。因此，我們必須高度重視房地產開發建設的能源消耗問題，大力發展綠色節能建筑，在可能的范圍和條件下，提高房地產項目的綠化率，以創建良好的人居環境。
2、完善保障性住房供給體系
實現“居者有其屋”一直以來是我國各級政府執政者的執政目標。盤錦市近年來在提供保障性住房方面做了很多工作，但同時我們也必須看到，社會保障性住房還未普遍推行，經濟適用房建設還不平衡，廉租屋政策發展遲緩，住房保障體系的建設還有待進一步的完善。因此，政府可以通過建立住房保障基金，從各種渠道、調動各種財政資源，增加對經濟適用房和廉租屋建設的投資；通過稅收減免和低息等優惠措施來提高困難家庭改善住房的能力；多造些“價格不高質量高，面積不大功能全，占地不多環境美”的中低價房，使廣大中低收入階層能真正“安居樂業”。
3、科學合理增加土地供給
土地資產作為城市最大的、價值最高的資產，幾乎被所有城市列為城市發展過程中的首選目標和重點突破口，但是在發展土地經濟的同時，也帶來了盲目的“圈地運動”，不能及時有效地進行房地產項目開發，則會造成對土地資源的極大浪費。從對盤錦市房地產項目的調研，我們了解到，當前盤錦房地產項目多集中于興隆臺區，項目建筑規模大、容積率高，這一方面體現了城市土地利用集約化的要求，另一方面，也要求我們深入房地產運營后期，充分掌握各項目的空置率情況，以更好地指導今后房地產項目的規模布局，最小程度地減少對土地資源的浪費。
一、存在的問題
（一）企業之間合作建房不按規定申報納稅。目前房地產行業己形成多種開發形式，有一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規定，合作建房的雙方均發生了銷售行為，應分別交納銷售房地產和轉讓無形資產的相關稅收，應該申報納稅。但在實際生活中，合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。
（二）以開發房屋抵頂所欠建筑商款項，不入帳，不做收入。只在企業內部財務報表中體現，致使企業少計了應稅收入，少繳納了企業所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權等不計收入，偷逃企業所得稅。
（三）銷售款長期不結轉或少結轉收入。房地產開發商長期將銷售款、預收定金、房屋配套費等掛在“其他應收款”、“其他應付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費用配比結算，造成帳面無應稅所得或虧損，或者以實際收到款項確定收入實現，偷逃企業所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時間確認收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業所得稅。
（四）無正當理由以明顯偏低的價格銷售開發產品，從而達到少繳營業稅和企業所得稅的目的。虛開發票減少計稅依據，實現“雙偷”。房地產開發企業依銷售不動產發票開具金額確定售房收入繳納營業稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷售不動產發票開具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權證》，可見銷售不動產發票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據，故雙方協議少開或不開銷售不動產發票，實現所謂“雙贏”，實則是實現應納稅款的“雙偷”。
（五）代收款項偷逃稅。將在銷售房產時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業稅，所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不申報納稅。
（六）“收入實收不轉”直接抵減應付工程款，偷逃稅款。房地產開發企業因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產開發企業轉付施工方優良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業所得稅。
（七）與關聯方企業之間互轉收入和費用。與關聯方企業之間，特別是同一地址辦公的關聯企業之間，由于業務往來頻繁，利益關系密切，互轉收入和費用存在著很強的可操作性和隱蔽性，導致企業最終多計費用或少計收入，偷逃稅款。
（八）多列預提費用。一些企業采用“預提費用”、“待攤費用”帳目調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數額大，在配套工程完工驗收之后不及時結轉配套工程成本，對多提費用的余額不及時調整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額，甚至有的企業在配套工程完工驗收之后仍繼續計提或重復計提“預提費用”，借以偷逃稅款。
（九）虛列或者虛增成本費用，偷逃企業所得稅。具體表現為：（1）將完工與未完工的項目混在一起，造成完工項目成本虛增；（2）將開發項目之外的道路鋪設、小區綠化等工程成本列入開發成本。自用房產開發成本不從“開發產品”轉到“固定資產”，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業所得稅。（3）多列利息支出和經營費用。（4）擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
二、加強房地產行業稅收管理的對策和建議
（一）摸清與房地產開發項目的相關信息。有針對性的對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等進行的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的工作人員了解被調查企業整個樓座的建筑總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得稅數額。
（二）建立涉稅信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產項目開發的經營規律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。
一、新區房地產開發市場的主要特點
(一)房地產開發規模快速擴張。目前，新區房地產開發市場在過去理性降溫的基礎上，逐步呈現商家增多、開發面積增大、投資總額增加的趨勢。年，落戶新區的房地產開發商僅3家，投資額不足900萬元，施工面積不足18000平方米。年，在縣委、縣政府大力優化經濟環境，強勢推進招商引資的政策推動下，開發商增加到5家，投資額4230萬元，施工面積升至78600平方米，市場規模顯著提升。截止今年6月，在新區投資的房地產開發商達到9家，計劃投資額54548萬元，已完成投資10290萬元，施工面積達到348731平方米。其中，僅迅邦置業一家就完成投資2570萬元。據統計，目前全縣房地產開發投資總額占全縣固定資產投資總額的比例由年的1.6％上升到7.86％，占全縣GDP總量的比例由年的0.39%上升到4.27%（具體情況見下表）。
(二)商品房銷售形勢火爆。經歷年的回落后，近兩年由于開發商的市場炒作和居民購房需求的增加，新區商品房銷售大幅升溫。年，新區竣工商品房548套，成交出售574套；今年元至6月，竣工商品房489套，成交出售626套，出現了商品房市場“供小于求”的現象。—年新區商品房供求關系見下表：
新區商品房供求關系
(三)商品房價格迅速攀升。城市化進程加快，居民生活水平提高，購買力增強，以及土地等中間成本的增加，推動了新區房價的大幅上漲。目前，新區的房價已全線突破千元大關，且平均房價高于市其他縣市區。
(四)房地產開發檔次不斷提高。目前我縣房地產開發已經由過去本土建筑企業的小型開發，發展到大集團企業的規模開發。如偉星房產由浙江偉星集團巨資打造，前后三期工程，計劃總投資2億元，一期工程已全面竣工，二期工程正在建設；年初由武漢迅邦集團投資建設的“鳳凰花園”，成為我縣第一批“豪華電梯商品房”。同時，各房地產開發企業在小區建設中，十分注重自然景觀及人文氛圍，建成了一批面積不大功能全、房價適當品質優、占地不多環境美的花園小區，房地產開發質量得到顯著提升。
(五)對消費及相關產業的拉動作用明顯。新區房地產開發市場的活躍，促進了我縣商品流通領域的快速增長。年，我縣社會消費品零售總額342779萬元，同比增長13.6%；今年上半年，全縣社會消費品零售總額達到185907萬元，同比增長13.9%。受房地產市場的帶動，建筑材料、裝飾、家居產品等相關行業發展迅速，各類建筑材料價格一路上揚。據統計，我縣年6月CPI達到了3.5％，不僅超過了國家的平均水平，而且到達了國際警戒線。
二、新區房地產業快速發展的原因分析
(一)地方經濟的發展，為新區房地產業快速發展提供了平臺。近三年來，縣委、縣政府全面推進“工業興縣”戰略，工商經濟發展速度加快，汽車零部件、塑料新材、紡織、生化醫藥等支柱產業進一步壯大，全縣經濟社會呈現持續健康發展的良好勢頭。年，全縣實現地區生產總值56.2億元，年均遞增8%；完成財政收入3.53億元，年均遞增10.9%；全社會固定資產投資達到13.3億元，年均遞增7.1%，全縣人均GDP5515元，城鎮居民可支配收入8545.82元。縣域經濟的迅猛發展，居民可支配收入水平的提升，為房地產市場的發展提供了良好的發展平臺。
(二)政策的引導，為新區房地產業的快速發展創造了空間。近幾年來，縣委、縣政府著力優化經濟發展環境，加大招商引資力度，吸引了一批省內外知名房地產企業進入。同時，國家對單位集資建房的叫停，以及對商品房開發系列優惠政策的出臺，引導居民在住房上加大投資力度，出現了預購現房與期房同步上升的現象，很大程度上加速了房地產開發的進程，致使房地產開發商投入不斷增加，建設規模不斷擴大。
(三)管理的規范，為新區房地產開發快速發展奠定了基礎。目前，我縣房地產市場宏觀調控和管理機制已基本健全，房地產市場管理體系已初步形成，為合理配置房地產資源，加強房地產開發過程中的規范化管理打下了良好基礎。
三、目前新區房地產開發市場存在的主要問題
(一)規劃執行隨意性較大，商品房定位過高。縣委、縣政府在新區建設規劃中，對區內功能劃分有明確的規定。但受房地產業高利潤驅使，投資商在新區置地后，多數首先投入商品房開發，致使商品房開發成為目前新區的主要建設項目，不按功能規劃建設的現象比較突出，在一定程度上降低了規劃的嚴肅性。同時，由于房地產開發商過于追求利潤最大化，加上職能部門調控手段較弱，致使新區商品房開發定位過高，“大戶型”、“豪華型”趨勢日益明顯，真正按國家標準開發的經濟適用房所占比例微乎其微，不能滿足大多數群眾的消費需求，普通居民購房壓力越來越大。
(二)開發商壟斷定價，炒房現象升溫。調查中一位開發商表示，樓盤開發建筑成本僅占房價的25％，開發商可獲40％的利潤，其余35％的利潤被政府相關職能部門層層剝離。由于中間成本高，房地產開發商為提高利潤，聯合對商品房進行壟斷定價。目前，我縣房地產市場價格在很大程度上由少數開發商操縱，市場無法用供求關系衡量。同時，房地產市場價格的不斷上升，使居民產生“買房可以增值”的心理，把積累資金大量投入購房，參與“炒房”，也在一定程度上影響了新區房地產市場秩序。
(三)住房產權制度不健全，中介服務體系有待完善。目前，居民在新區購買住房一般只可獲得房屋所有權證，不能發放土地使用權證，對房屋上市交易、辦理抵押貸款等方面帶來一定困難。同時，房屋買賣、租賃等中介服務比較滯后，正規中介服務機構數量不多，規模不大，發展速度明顯落后于房地產開發的速度，潛伏在房地產市場背后的矛盾與問題不斷積聚。
四、進一步規范新區房地產業發展的幾點建議
(一)科學規劃，推動房地產有序開發。年，國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，明確要求各級地方人民政府要對本地區房地產開發合理規劃，科學建設，適度消費，發展節能、省地、環保型建筑。我縣新區經過近幾年的建設，現已基本成型，區位功能比較齊全，對房地產開發企業的吸引力日益增強。當前，規劃部門要加強新區房地產建設的統一規劃，減少重復性、浪費性投資建設，擴大經濟適用房的開發比例，提高城市整體功能和建設水平。
【關鍵詞】房地產；調控政策；現狀
一、現階段房地產市場調控政策的研究現狀
國家統計局的2013年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，在新建商品住宅中，與前一月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。環比價格變動中，最高漲幅為1.1%，最低為下降1.7%。與前一年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。
根據某數據的報告顯示，廣州去年房價的上漲速度就相當驚人。2013年1-12月，廣州全市普通住宅成交均價為16059元/平方米，比2012年全年成交均價14044元/平方米增長14.4%，已超過定下的樓價調控目標。
廣州樓價調控目標是房價漲幅至少不應高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收的漲幅。也就是說，廣州房價上漲幅度最起碼要低于10%。而事實上，作為當前全國房價上漲速度最快的城市之一，廣州在未來一段時間面臨著極大的房價調控任務。
二、房地產調控政策過程中需要注意的問題
（1）從房地產商品的持久性上看，政府的調控政策針對的主要對象應該是新房或者是期房，從新房或者期房的價格上的調控政策對于房地產市場的影響從長期上能夠看出房地產市場的市場走向，從近幾年的市場調查效果看，商品的持久性是房地產市場調控政策起到作用的長期體現；
（2）從房地產商品的不可移動性上看，這個特性決定了房地產市場的地域性特點，由于地區經濟、文化、環境的各方面差異，房地產市場的商品的不可移動性決定了地區房地產的發展程度以及規模大小，因此，一定要根據地域特點合理的實施調控政策，才能夠起到預期效果；
（3）從房地產商品的泡沫程度上看，房地產商品房價格的漲幅、供應結構的合理程度以及市場的秩序決定了房地產市場的泡沫化的嚴重程度，需要強調的是，衡量房地產商品泡沫化的各項指標需要政府調控政策的合理調整。
三、當前房地產調控政策的建議-以廣州政府調控為例
（一）加強政府的調控政策治理
（1）加快中低價位商品住房供應，控制高端商品住房供應。加快中低價位商品住房供應，加強對中低價位商品住房項目預售款的監控和劃撥使用管理，確保房地產項目順利完成開發建設。已批準建設的低密度商品住房項目須完成房地產初始登記后方可銷售。
（2）增加住宅用地供應。切實采取有效措施，力爭2013年住宅用地實際供應量比前5年年均實際供應量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供應計劃，確保2014年住宅用地計劃供應量不低于2013年計劃供應量。
（3）抑制不合理住房需求。廣州是政府暫定對能提供購房之日前5年內在廣州市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非廣州市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
從嚴查處各類住房騙購行為。對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產登記；對存在規避住房限購措施的商品住房項目，責令房地產開發企業整改；購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同；對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，責令停業整頓，并嚴肅處理相關責任人；情節嚴重的，追究當事人的法律責任。
（4）人民銀行廣州分行應在國家統一信貸政策基礎上，根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例。
（5）引導開發企業理性定價。根據2013年廣州市房價控制目標，繼續對新建商品住房預售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證。
（二） 加強政府調控政策對于開發商的監督
為保證政府調控政策的有效實施，首先，應該加強開發商的信息披露力度，建立一套完善的房地產信息披露體制，強制性的要求開發商披露房價的成本、房子的銷售信息等，遵循公開、公正、及時、有效的原則，盡可能的減少地方政府與開發商之間的信息不對稱現象，防止房地產市場上出現價格泡沫等不利現象的發生，做到信息資源的公開化，使得房地產對于開發商的服務真正的透明化；其次，建立獨立的監督機構，實現第三方治理的公平現象，目前中央政府還沒有單獨的設立房地產的監督機構以便規范房地產市場的不正當行為，由于房地產的調控涉及的部門眾多、相關利益者之間的調控政策的復雜，造成的政府對于調控政策的側重點做不到面面俱到，使得調控措施偏離了預期的方向，造成了不必要的沖突；最后，增強開發商違規的處罰機制，使得地產商的違規成本加大，這樣才能夠在一定程度上對開發商起到威懾作用，遏制開發商的不正當行為。
（三）加強引導社會大眾的住房消費需求，防止投機取巧行為由于當前廣州房地產市場上的監督指標的原因，造成了大量的市場監督數據的不準確，因此有必要建立一套嚴謹的調控政策預測系統，為社會大眾的住房消費行為做指引，使得社會大眾能夠對于房地產市場的眾多投資現象做出理性的投資判斷，預測系統的建立不僅引導社會大眾的投資行為，而且也為政府和房地產開發商的決策行為提供了依據。首先，社會大眾應該追求的并不是當前的投資價值，而是滿足最基本的住房需求；不應該盲目追求現代市場所謂的超前住房消費，而是應該做一個理性的投資人，樹立正確的住房消費觀念。
四、結束語
總之，為加強改善房地產市場調控政策，找到合理的改善路徑，不僅應該完善地方政府的治理體制，針對開發商也要加強監管，同時引導社會大眾的住房消費需求，才能夠有效的防止政府調控政策的失靈，促進房地產市場的健康發展。
參考文獻：
關鍵詞：房地產經營與估價;核心課程;軟件教學
隨著房地產產業的發展，現在房地產企業對高職房地產經營與估價專業的人才需求日漸增加，高職房地產經營與估價專業人才培養如何符合行業企業所需，顯得尤為重要。職業技能導向是指根據用人單位所提供的職業崗位所需職業技能來確定高職院校課程體系;專業核心課程是指能夠對學生職業能力培養和職業素養養成起主要支撐或明顯促進的課程，是打造職業能力的核心課程。軟件輔助教學屬于實踐教學的一種，高職房地產經營與估價專業核心課程適當融入軟件輔助教學，對提高學生興趣，增強實踐動手能力具有重要意義。
一、職業技能的構成
從高職房地產經營與估價專業學生的人才培養情況來看，畢業生能在第一線從事房地產開發、房地產經營管理、房地產價格評估、房地產銷售策劃與、房地產經紀服務、房地產測繪等技術、管理、服務工作，也可在其他企事業單位從事與房地產經營管理相關的工作。過于寬泛的人才培養不利于打造就業的核心競爭力，應該先對適應市場所需的典型工作崗位進行分析，針對崗位所需的核心職業技能進行課程設置。
房地產開發企業
房地產估價公司＼&收集、整理、分析房地產市場信息，撰寫相關報告并歸檔＼&房地產項目報建專員＼&房地產開發企業＼&熟悉房地產項目開發流程;負責辦理房地產開發項目的前期報建手續;完善房屋入住所需的各種手續，證件等＼&房地產營銷策劃專員＼&房地產開發企業
房地產中介公司＼&熟練操作辦公軟件，富有平面設計的形象力和創造力，較強的統籌能力和溝通能力;能完成營銷方案的組織和實施工作。＼&][房地產銷售代表＼&房地產開發企業銷售部
房地產中介公司＼&開展樓盤資料調查，搜集銷售業務所需的信息資料;能熟練使用房地產租售軟件，具備客戶服務意識、客戶服務技巧和應變能力。＼&房地產估價師助理＼&房地產估價公司
土地估價企業＼&熟悉房地產估價的業務流程;掌握房地產現場勘查和市場調查技術;熟悉各類房地產估價技術路線。＼&]
二、核心課程與專業技能的構建
根據高職房地產經營與估價專業的主要工作崗位和職業技能要求構建專業核心課程體系。根據表一的五個主要工作崗位，確定五門核心課程，分別是房地產開發與經營管理、房地產估價方法、房地產市場調研、房地產市場營銷和房地產銷售技巧，各門課程和職業能力的對接情況見表二。
表二 高職房地產經營與估價專業核心課程技能考核項目與要求
[課程＼&主要教學內容＼&技能考核項目與要求＼&房地產開發與經營管理＼& 房地產開發程序、房地產經營管理策略＼&能編制房地產開發報建計劃＼&房地產估價方法＼&房地產估價的一般原理和估價方法＼&能正確運用房地產估價方法，測算房價＼&房地產市場調研＼&市場調查和分析的方法，熟悉本地房地產市場＼&能應用房地產市場調查和分析方法進行調研＼&房地產市場營銷＼&房地產市場營銷的基本原理和方法＼&能編制房地產市場營銷策劃方案＼&房地產銷售技巧＼&房地產商品推銷活動的基本規律和實用技巧。＼&能運用房地產銷售技巧＼&]
三、軟件輔助教學在核心課程教學中的實現
1.房地產開發與經營管理課程的軟件輔助教學
房地產報建工作崗位要求學生熟悉房地產開發程序，可以采用房地產開發與經營電子沙盤構建仿真的環境、按實際房地產工作的操作規范和業務流程設置仿真的崗位，體現以職業技能導向的“崗位實訓模式”。直觀地模擬房地產公司的土地競標、產品定位、景觀設計、建筑工程、市場營銷等核心業務中的資金運營、資本管理，模擬房地產公司之間的競爭與合作，體現房地產公司的報表業務和財務分析，對房地產公司的經營績效進行評價和分析。系統地模擬政府對房地產經濟的調控工具，包括首付比例調整、貸款基準利率調整、限價房、土地供給調控等，在實驗中具備良好的互動性，可以對實驗結果互相挑錯打分，指導學生互相學習，共同提高。
具體實施如下：全班同學分為6～8個小組，分別組建一個房地產開發公司。組內各成員分別擔任不同角色。各開發公司在給定的市場規則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個開發程序。最后通過分析各公司財務報告業績，并結合學生實驗表現，對學生進行成績評定。該沙盤模擬共分兩期進行，一期開發普通住宅，二期開發別墅，各期開發的實訓項目見圖一。
房地產開發與經營沙盤主要訓練項目包括組建團隊和角色分配、市場調查、獲得土地、項目定位、投融資預算、項目規劃與設計、建筑招標與工程管理和市場推廣銷售等八項，涵蓋了多門專業課程的內容，實踐性和趣味性較強。這種類似于競爭游戲的體驗式教學方式，有助于提高學生的團隊協作能力和溝通能力，學生比較感興趣。作為輔助教學手段，在使用過程中需注意學時分配，建議分3天連續進行，每天6學時。
2.關于房地產銷售技巧課程的軟件輔助教學
房地產銷售崗位要求學生能熟練使用房地產租售軟件，具備客戶服務意識、客戶服務技巧和較強的分析判斷能力，可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實現。以樂天租售管理軟件校園版為例，先由教師對要樂天租售系統的每個模塊的功能進行實際操作演練，使學生在觀摩、了解、認識的基礎上進行實際操作，教師通過反饋信息指導和糾正學生，使學生熟練掌握樂天租售系統的各個功能。學生需要訓練和掌握的主要包括四個模塊：
一是通過房產資料模塊的學習，掌握房地產公司所管理和經營的房產資料在租售管理系統中如何建立，如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設計規劃、查詢、增刪、修改等操作。
二是通過客戶資料模塊的學習，掌握通過客戶資料快速查看客戶購房檔案、查詢等日常操作。
三是通過員工資料模塊的學習，掌握房地產管理公司員工詳細資料的新增、修改、刪除操作。
四是售前策劃模塊，通過付款方式模塊的學習，掌握房地產公司現有的付款方式在租售管理系統中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價試算模塊的學習，掌握通過定價試算給各個單元設置單價;通過調價模塊的學習，掌握對現有房屋的價格進行調價操作。
以上模塊也是房地產企業使用比較成熟應用較廣的，在輔助教學過程中，注意所選用的房地產租售銷售軟件最好是市面上較多房地產企業正在使用的，更貼近實踐，可以考慮設置單獨的一個實訓周來完成房地產銷售軟件的訓練任務。
信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線，精品視頻、情境演練為主要輔助教學工具和方法，通過對銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場景視頻的嵌入式教學，模擬真實場景。沙盤教學形式應以互動式教學為主，讓學生在現場演練中體會到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營銷典型職業任務，培養學生溝通拜訪、商務談判的能力，讓學生在真實業務中了解客戶決策思維過程;學會并應用關注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現真實商務溝通過程，有拜訪準備、了解概念、呈現優勢、獲得承諾、拜訪評估五個關鍵環節。視頻播放可以穿插在平時授課中，注意增加討論和互動環節。
3.關于房地產市場調研課程的軟件輔助教學
針對房地產市場調研員收集、整理、分析房地產市場信息，撰寫報告的職業技能，可以選用市場調研實踐教學軟件，學生以教師設置的實驗要求為目標，以市場調查公司總經理的身份負責市場調查的整個過程，根據系統的操作向導按步驟完成實驗任務。確定調研課題，設計調研方案、調研問卷、抽樣方案，培訓調查人員，搜集并分析資料，見圖二。流程設計貼近現實生活，讓學生積極動手的同時也增強了未來實習工作的適應性，建議單獨安排實訓周完成訓練任務。
4.關于房地產市場營銷課程的軟件輔助教學
學生分小組分別組建公司，系統提供全國市場分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區域。公司之間互相競爭，在全國不同的區域內進行營銷活動，制定自己的市場開拓計劃，公司需要尋求最大市場份額和實際銷售數量之間的最佳平衡點，尋求在產品品質、宣傳策略等方面最小投入讓市場份額最大，可實際模擬價格、數量等最大化多種組合獲得最大利潤;在銷售途徑上，系統提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標的方式，增加實驗的競爭性。可分四個季度進行，學生可以進行多個產品策略、產品渠道、產品價格和產品促銷的過程練習。提供歷史情況查詢模塊，便于學生查看前一個季度或者前幾個季度的產品詳細銷售情況。系統根據學生市場活動，將市場營銷中抽象的卻又至關重要的環節量化，如產品等級指數、品牌知名度、市場開拓值、產品知名度、公司美譽度，并提供相關合理算法，學生可以從中直觀了解到這些重要環節對整個市場營銷的影響，并根據這些直觀數據做出具體的判斷，合理地制定各項營銷戰略。
市場營銷模擬軟件的使用很像一場比賽，學生激發競爭力的同時又提高了邏輯思維能力和創新能力，同時對參加高職院校市場營銷職業技能比賽打下了基礎，建議穿插在平時授課中。
5.關于房地產估價課程的軟件輔助教學
例如廣州太普軟件科技有限責任公司的房地產評估軟件，業務員承接項目之后在系統中錄入項目的基本信息，勘察人員接收到項目信息實地對項目進行勘察，估價師根據勘察報告對項目進行估價測算，并根據物業類型選用合適的測算方法來測算得出結果，系統提供了5種基本方法（包括市場比較法、收益法、成本法、假設開發法與基準地價法）來輔助測算，測算完成后出具技術報告。測算房價的職業技能主要通過課堂講授來完成，較少使用軟件教學，房地產估價公司使用估價軟件的也不多。
高職房地產經營與估價專業使用軟件輔助教學屬于實踐教學途徑之一，基本上學生對于軟件輔助教學還是比較歡迎的。教師應該注意和職業技能相結合，真正提高教學效果和學生就業能力。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；營銷策劃；市場營銷
房地產營銷策劃是一項較為復雜的工作，涉及到的工作內容非常廣泛，主要是通過對房地產項目所處的內外環境進行詳細分析的基礎上，對房地產開發項目在一段時間之內的營銷工作的具體目標、戰略以及具體的實施方案等進行的設計和規劃，這是房地產項目進行市場營銷的指導和營銷人員的工作指南，在房地產營銷中發揮著非常重要的作用。
一、房地產營銷策劃中存在的問題
（一）營銷策劃中過于重視營銷廣告
當前我國房地產企業過于重視銷售業績，而且對于營銷廣告有著盲目的信服，在營銷預算中將過多的精力和資金都投入到廣告中，營銷策劃工作也不得不根據公司的需要進行廣告方面的策劃，但是過多的廣告盡管能夠一定程度上提高房地產項目的知名度，但是實際在房產銷售方面發揮的作用并不樂觀。
（二）營銷策劃缺乏特色性
在房地產營銷策劃中還存在缺乏特色的問題，營銷策劃工作中重點是向消費者宣傳小區的房型、周圍環境以及物業管理服務等，這些都是籠統性的問題，難以滿足消費者的需要，對于房地產項目的銷售起到的作用并不大。這主要是由于房產營銷策劃工作人員沒有針對消費者的需求和消費者的心理做出較為全面的了解和分析，這種無特色的營銷策劃，消費者無法從中分辨出本項目與市場中的其他項目的不同之處，難以從中發現本項目的特點和優勢，這就導致很難真正實現營銷的目的，對于房地產項目的銷量會造成一定的不良影響。
（三）市場調研不足
許多房地產公司中的策劃部門在制定營銷策劃方案之前都沒有進行充分的前期市場調查，這也是影響其營銷策劃效果的重要因素。當前許多營銷策劃部門的工作人員往往都僅僅在小范圍的市場中做一些簡單的調查就用來當做營銷策劃的依據，甚至一些房產營銷策劃人員根本沒有任何的前期市場調查就將營銷策劃方案做了出來，這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對消費者的需求和房地產銷售市場中的發展情況進行全面的了解，這種情況下制定出的營銷策劃必然會呈現出程式化和不合實際的缺點，難以滿足消費者的需求，若因此而造成錯誤的市場定位，則最終影響到房地產開發項目的實際銷售量和企業的整體競爭力。
（四）營銷策劃方案缺乏新意
房地產營銷策劃中的創新元素是非常重要的，是吸引消費者的關鍵，這種創新是建立在對市場需求進行詳細了解的基礎上的，只有符合消費者需要和市場需求的創新型的房地產營銷策劃才能夠吸引更多的消費者，真正實現房地產項目營銷的目的，實現房地產項目銷量的增長。但是目前多數的房地產營銷策劃工作中都沒有做到這一點，許多策劃部門僅僅是為了完成工作任務而策劃，他們的策劃缺乏新意，多數都是按照統一的模板，將其中的數據和其他信息換成本房產項目相關的信息，這樣降低了策劃工作的工作量，卻也降低了營銷策劃方案的質量。這種缺乏新意的營銷策劃很難在當前房地產市場的激勵競爭中驚艷到消費者，在競爭中并沒有任何優勢可言。
二、完善房地產營銷策劃的對策
（一）創新廣告形式
廣告是房地產營銷中不可缺少的一項重要內容，但是在實際的營銷策劃工作中不能將市場營銷的重點都集中到廣告方面，應該多種措施并舉。而且在進行廣告策劃的過程中策劃人員要在深入分析房地產項目賣點的基礎上做出更有針對性的廣告創意，讓消費者能夠從廣告中了解到更多的與項目相關的信息，并且要保證廣告中不能出現虛假宣傳等，這對于房地產企業的品牌形象建設和房地產項目的市場營銷都有著重要的意義。
（二）認清消費需求
房地產營銷策劃的最終目的就是提高房地產項目的銷售量，將房子賣給需要的人。衡量需要的人的關鍵就是要充分了解消費者的消費需要，這樣才能更好的進行市場定位和更科學的進行市場細分，從而針對不同需求的消費者制定出對應的營銷策劃，實現市場營銷的目的。
（三）加強市場調研
市場調研是房地產企業中獲得市場信息的重要途徑，完善的營銷策劃都是建立在全面的市場調研的基礎上的，所以必須重視市場調研工作。在進行市場調研之前首先必須明確市場調研的目的和目標，并運用科學的調查方法去房地產市場中收集需要的資料，并將這些資料進行整理和分析進而得出科學的結論，得出房地產市場中的真實信息，這些都是房地產公司發展的重要資料，也是房地產營銷策劃方案制定的依據。
（四）實現營銷策劃的創新
關鍵詞：新形勢；房地產營銷；策略創新
1房地產市場營銷概述
房地產是一種財產和權力，從物質形態上來講指的是土地和房屋，房地產不僅屬于客觀存在的一種物質形態，其財產和權力也在法律范疇。房地產業還是一種獨立的產業兼具生產和服務的功能，涵蓋開發、建設、經營、租賃以及和房地產有關的中介等服務內容。房地產業的開發宗旨是創造經濟價值為目的的，其經濟活動領域也較為廣泛包括土地開發利用、地產經營、房屋開發建設、房屋經營、房地產中介服務、房屋物業管理、房地產金融以及在此基礎上形成的房地產市場。雖然房地產是一種商品，但是房地產這種較為特殊的商品是以土地為基礎的，不僅有著較為明顯的土地固有特性，還具有承受性、不可移動性、差別性以及不可滅性。營銷戰略是為房地產企業實現特定的營銷目標、保證企業健康穩定發展而設計的行動綱領和總體的目標規劃。通過戰略規劃，合理配置企業資源，使企業的營銷活動在可接受的風險限度內，與市場營銷環境所提供的各種機會取得動態平衡。隨著房地產行業與市場營銷的充分結合，房地產市場營銷在商品經濟發展的推動下逐漸成為了引領房地產經濟發展的必然導向。從房地產市場營銷的定義來講，房地產市場營銷過程實際上就是房地產企業實現經營目標和獲取經濟利益的過程。房地產企業在進行市場營銷時主要是根據消費者的實際需求和潛在意愿，來向消費者提供辦公、居住場所以及與場所有關的服務的。房地產市場營銷并不是簡單的推銷而是一種全程營銷其營銷活動將會貫穿整個房地產的開發過程。另外房地產營銷的目的是完成銷售任務其活動中心是實現商品的最終交換。
2新形勢下的房地產營銷問題
2.1產品定位不合理
房地產企業在銷售過程當中雖然采取用了很多的促銷手段和推出了很多的優惠政策，但是產品消化速度仍不盡如人意，并沒有激起廣大消費者的購買熱情。造成這一問題的主要原因是房地產企業在產品市場營銷進行前并沒有充分的對市場進行摸底和考察，導致產品存在著一定的瑕疵不能緊跟市場需求的變化，從而造成了樓盤銷售滯后的情況。以產品定位例；開發商在產品設計階段，并沒有對消費關心的項目布局、景觀和樓層等因素給予充分的重視，而是一味的強調樓盤的形象和理念，較高的產品定位不僅沒有契合消費者的需求反而導致了房屋定位的虛高和面積的大而不實，因此虛高的產品定位也就造成了房地產企業在市場競爭當中很難穩固自身的地位和位置。特別是隨著房價的日高不下，人們在購房上更加的理性，如果產品長時間的積壓得不到釋放，勢必會對空置房帶來很大的影響，進而阻礙房地產企業在市場當中健康長遠的發展。
2.2品牌意識不強
隨著房地產市場的日益成熟和廣大消費者的理性消費意識的增強，提升產品品牌競爭力也就成為了房地產企業在發展當中必須要考慮的問題。品牌不僅是產品“精神價值”的體現，而且還能讓消費者在購房當中對產品產生認同感，從而主動去為產品買單。但是在我國房地產市場當中真正在做品牌的企業卻很少僅僅只占到1%。很多企業并不能保證企業的品牌價值有足夠的核心競爭力，而是依托前期成功項目的品牌優勢，大肆的推加產品的數量，并沒有把產品的質量搞上去，進而造成了消費者的流失和產品的失信。
2.3營銷模式落后
我國房地產企業營銷模式較為傳統其營銷模式并沒有緊跟時展的腳步，僅僅依靠廣告轟炸式營銷策略不僅不能達到最終的宣傳效果和目的相反到削弱了企業在市場當中的競爭力。一些房地產企業為了在市場上擴大營銷不惜在廣告上花費巨額的投入甚至是打政策的球，雖然提高了消費者的關注度但是消費者考察后并不買賬，定位虛高的廣告營銷手段甚至還引起了消費者強烈的不滿情緒。造成這種現象的主要原因是房地產企業在營銷前并沒有對市場進行充分的考察，其制定的營銷策略不僅不能夠與消費者和市場形成有效的需求關系，同時也阻礙了消費者產生購買的意愿，進而造成產品的成交量出現嚴重下降。所以，房地產企業只有打破傳統營銷模式的束縛，不斷優化營銷模式才能占據市場的主導地位才能得到健康長遠的發展。
3房地產企業營銷創新策略
3.1注重市場定位
市場調研是房地產企業的營銷活動順利進行的保證。如果房地產企業不注重營銷前的市場調研工作，企業在市場銷售過程當中就得需要耗費大量的精力來填補這項空白，進而影響企業在銷售當中效果和目標。所以，房地產企業做好市場營銷前的市場調研工作十分重要，房地產企業只有做好營銷前的市場調研工作企業才能在市場營銷當中占據主導地位，才能提升企業的知名度和品牌影響力。
3.2創新營銷理念
房地產營銷和其他企業的產品營銷有著本質上的不同，因為房屋建筑與人們的人身財產安全息息相關，所以在房地產營銷當中房屋建筑的質量問題才是廣大業主關心的重點。對此，房地產企業在制定創新營銷策略時，一定要嚴格把控房產的質量，確保房產質量符合規范標準和要求。傳統房地產營銷模式之所以沒能取得實質性進展，主要是房產企業管理層在營銷過程當中太過注重價格，并沒有按照市場發展規律充分考慮業主的真實需求和想法，這種過于注重價格的營銷模式雖然可以短時間內獲取一定的利益但是很難實現利益的長遠。所以房地產企業的決策層應從傳統營銷理念當中解放出來，轉變思維，通過對營銷策略的創新，把價格營銷轉變為質量營銷，契合廣大消費者的實際需求，從而用高質量、高品質的產品來滿足消費者的意愿和獲取更廣闊的市場。
3.3樹立品牌意識
房地產企業在制定營銷方案時除了要以市場為導向外還要充分結合市場的實際需求。因為，營銷的落地點是在市場上，所以房地產企業的相關營銷人員在方案制定前一定要對房地產市場的供需結構進行深入的分析和研究，避免房地產企業在市場營銷當中出現方向模糊和目標不明確的問題。首先，是要對市場的基礎情況進行考察，以便于為后續建設各類房屋提供重要依據；其次，方案制定應以客戶需求為基準。只有了解和掌握了客戶的實際需求房屋的規劃和建設才能讓客戶滿意才能得到客戶的認可。所以，作為房地產企業的決策層，企業在制定市場營銷方案時應以企業的品牌效益為重，按照市場供需關系和周期變化，科學合理的制定出短期、中期、長期的營銷計劃，通過營銷方案的合理規劃為房地產企業打造出一個品牌過硬，形象良好的知名企業。
3.4創新營銷模式
雖然我國房地產行業的發展已經取得非常大的成績，但和發達國家相比我國房地產行業仍舊存在很多的問題，尤其是在營銷模式的創新方面，我國房地產的營銷模式仍舊很單一和過于傳統，單一和傳統的營銷模式不僅嚴重的制約了我國房地產市場的發展同時也影響了我國房地產企業在市場當中的創新能力。在傳統營銷模式當中房地產企業的社會知名度和市場影響力主要是通過產品宣傳、推廣和直銷的形式取得的。但是傳統營銷模式的單一性和落后性導致大部分房地產企業不僅沒有實現預期的目標而且還造成了企業市場競爭力的下降，嚴重威脅到了房地產企業的生存和發展。隨著我國經濟的快速發展和科學技術的不斷進步，計算機技術、信息技術已經網絡技術的應用不僅為我國房地產企業營銷策略的制定提供了重要的技術支持，而且通過互聯網平臺的還能進一步擴大和加強房地產在產品宣傳上的范圍和力度，為房地產企業營銷創新打下了堅實的基礎。另外，在信息技術的支持下房地產企業還可以自行開發企業的專屬網站，這樣企業就可以利用自己的專業化的操作平臺，定期的將房產信息到企業的網站上，客戶通過網站進行選房、購房等一系列活動不僅節約了時間也提高了房地產交易的效率，企業也從中獲得知名度和影響力。總之，隨著互聯網、信息時代的到來我國房地產企業在制定營銷策略的理念上一定要與時俱進，緊跟時代腳步，不斷優化營銷手段，在滿足企業發展和創新需求的同時，通過營銷創新為企業帶來更多的經濟效益和社會效益。
4結束語
綜上所述，隨著我國房地產產業調控的常態化，房地產企業要想在機會和挑戰面前獲取更多的發展空間，就必須要把企業的營銷策劃創新放在企業發展的首位。營銷策略有利于使房地產企業營銷活動有整體的規劃和統一的安排，有利于提高房地產企業對資源的利用效率，能夠增強企業營銷活動及其他活動的穩定性，既是房地產企業參與市場競爭的有力武器，也是企業職工參與管理的重要途徑。因此，制定正確的營銷策略，是房地產企業制勝的重要法寶，對于企業的發展意義重大。
作者:方芳 單位:中冶寶鋼技術服務有限公司
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[關鍵詞]房地產；市場細分；產品策略；實踐分析
一、房地產市場細分
市場細分概念最早是由美國人溫德爾.史密斯于1956年在《產品差異和市場細分―可供選擇的兩種市場營銷戰略》一書中提出。這標志著現代營銷觀念質的飛躍，何謂市場細分，就是企業通過專業市場調研，根據消費者的需求和購買行為把某一類產品的市場整體劃分為若干消費者群的市場分類的過程。
（1）我國房地產市場細分的現狀
房地產市場細分是房地產發展的必然趨勢，我國目前仍然處于初級階段；我國目前的房地產市場區分比較明確即普通住房占較大比例、經濟適用房次之。商業性用房和高檔公寓的比例稍為較低；面對競爭越來越激烈的市場競爭這一細分程度被打破也只是時間問題。
（2）房地產市場細分的意義
成功的市場細分與目標市場選擇，對于企業在激烈的市場競爭中不被打敗有著決定性的作用，例如2011年在北京東三環的鳳凰城與國展家園由于戶型、開盤時間、面向的消費群體都幾乎一致，兩者之間的激烈競爭也就不可避免，針對這樣的情況鳳凰城主動改變策略，推出以小戶型為主的產品，經過幾個月的努力之后，重新開盤面世，避免了與國展家園的正面沖突；在提高自身業績的同時，也為房地產其他企業指明了應對之路，這正是房地產市場細分的意義。
二、房地產產品策略選擇
（1）房地產產品組合策略選擇
由于經濟的飛速發展，企業為了滿足市場的需求，往往擴大了銷售路徑，其經營的產品自然也不會是簡單的一兩種；這是為客觀形勢發展的本無可厚非，但是，經營多少種產品合適呢？這些產品之間該如何搭配？這些問題也是需要企業去實際解決的。
首先要了解產品組合所包括的三個因素：廣度、深度和相關性。作用與房地產來說，需要考慮的是經營住房地產還是住房地產與商業用房結合；在住房地產中是大戶型還是大、小戶型兼有。
廣度：房地產企業應該充分利用資源，針對不同的群體開發相應的產品，更好的適應市場需求，但這并不意味著地產商不顧自身情況盲目擴大，總結出來也就是：廣度擴展中房地產企業應該充分保證自身核心產品質量的同時通過擴展來為自己降低風險、帶來更大的經濟效益。
深度：集中資源發揮自己的強項，增加市場競爭力；在核心產品上精益求精，這是擴展廣度的基礎。
（2）品牌策略的選擇
品牌策略是產品策略中非常重要的組成部分。開發商與市場溝通、獲得市場控制權、話語權自身的品牌形象是重中之重。對于房地產品牌策略來說，大致上可以分為傘狀品牌策略和產品品牌策略。
傘狀品牌策略：其含義大致是一個品牌包含多種不同種類的產品，同時產品的多樣性削弱了它在消費者心中的獨特形象。例如，同一品牌下的一座豪宅別墅和普通住宅，消費者很難從產品中看到品牌的獨特之處。傘狀品牌的優勢在于最大化減少成本，當推出一個新產品時無須進行大量投資進行宣傳。但是，劣勢同樣明顯，一種產品受挫往往會波及品牌下的其他產品。
產品品牌：每一個產品相應地都有一個市場定位和品牌，對于產品品牌的使用，企業可以出現在一個整體市場的所有細分市場上，這樣的做法對于危機局面的應對相對有利，但是相反，其市場成本比傘狀品牌較高，對于品牌效益的利用難度會增加。
三.實踐
萬科，中國房地產行業的領頭行業之一，也是中國大陸首批公開上市的企業之一。公司曾在21世紀初連續兩年被《福布斯》評選為全球最優秀的300家和200家小型企業。透過萬科的發展，也有助于幫助分析房地產市場細分與產品策略選擇的客觀性。
（1）萬科市場細分與目標市場的選擇
經過準確的自我定位與市場調研，萬科確定的消費人群是：生活節奏快、工作壓力較大、消費觀念卻不算滯后的白領階層。白領階層消費特征是，注重品質、購買能力相對較為穩定且購買需求受外界影響較小，這種獨特的定位使萬科所面臨的風險遠遠低于高檔住宅的開發商。
（2）萬科的擴展策略
萬科的具體產品策略是以城市新區大規模住宅開發為主，輔以城市舊區改造或中心區域中高檔住宅的開發；其比重前者大約78%后者22%。
從1993年開始萬科正式確立了將投資品種集中于住宅開發的核心業務發展戰略，并將居民住宅作為房地產的主導開發對象。
（3）萬科的品牌策略
自1992年開始，萬科先后在我國一線大都市推出大規模的居住小區，形成了“萬科城市花園”系列品牌，憑借著其獨有的綠化理念、社區文化營造的風格迅速占領市場的同時，也獲得了大量的利潤回報，同時也確立了中國房地產行業先行者的地位。
結束語
房地產市場細分和產品策略選擇都是房地產市場競爭日趨激烈的必然產物，只有那些做好準備，科學的對自身定位，細致的鎖定了消費者的需求的房地產企業才能在競爭中脫穎而出。
參考文獻
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[2]戴曙華.中國房地產企業的市場營銷戰略研究[D].湘潭大學，2011.