時間：2023-06-21 09:05:26
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問：我與他結婚15年，兒子13歲，孩子是我和他父母共同帶大的。2007年我患癌癥，至今仍在化療?，F在，他有外遇，提出離婚，我能爭取到哪些權益?
答：如果你有證據證明對方有外遇，可以要求在離婚時多分財產。你如果撫養孩子還應讓他支付撫養費和教育費。因為夫妻之間有扶養義務，他還應該支付你一部分患病的治療費用。
2、訂婚是否具有法律效力?
問：2008年5月，通過媒人介紹，我認識了鄰鎮的一名女子，交往接觸一段時間后，我們按當地的習俗訂了婚，宴請了親朋并給了女方家一筆不小的彩禮。后女方外出打工，我們漸漸聯系少了，在約定的婚期她也沒有回來辦理結婚手續。請問，訂婚有法律效力嗎?
答：訂婚，從現行婚姻法上看，并沒有明文規定，在法律上既不禁止男女雙方自行訂立婚約，也不承認婚約對雙方具有約束力。因此，你所述的訂婚沒有法律效力，但你可以要求女方返還彩禮。
3、未休年休假的工資報酬應如何支付?
問：今年單位發出通知，工齡兩年以上的員工可以休年休假，具備休年假的條件但員工本人不休年假的按加班計發200％的工資。請問，法律上對未休年休假的工資報酬如何規定的?
答：根據相關法規，單位確因工作需要不能安排職工休年休假的，經職工本人同意?？梢圆话才怕毠ば菽晷菁?。對職工應休而未休的年休假天數，單位應當按照該職工日工資收入的300％支付年休假工資報酬。因此。你單位按加班計發200％的工資是錯誤的。
4、有工資欠條，但不給工資怎么辦?
問：我和公司解除勞動合同時，是與公司結算工資。公司出具了欠條，承諾一月后支付?，F我持欠條去公司索要工資，新的財務經理說不認。請問，我該怎么辦呢?
答：你持有該公司的工資欠條，但公司又不給工資，你可以直接向法院，不需申請仲裁。你可以直接向公司所在地的法院要求公司支付拖欠工資。
5、放棄繼承權后，是否可以反悔?
問：我父親死后留下一套房產，在母親詢問我該房產的處理意見時，我申明放棄對該房產的繼承，后發現其他冠弟姊妹均沒人放棄繼承，我心里開始不平衡起來。請問，放棄繼承權后，可以反悔嗎?
答：遺產處理前或在訴訟進行中，繼承人對放棄繼承反悔的，由人民法院根據其提出的具體理由，決定是否承認。遺產處理后，繼承人對放棄繼承翻悔的，不予承認。因此，如果遺產已經處理完畢，你不能反悔，如果還沒有處理，則要看法院是否承認。
6、當事人拒不簽收判決書，如何處理?
問：10年前，我父親去世后母親再婚了。今年5月，母親向法院提訟，要求與繼父離婚，繼父堅決不同意。經法院審理后判決他們離婚，但繼父一直拒絕簽收法院判決。請問，這種情況下該如何處理?
答：根據我國相關法律法規的規定，人民法院在定期宣判時，當事人拒不簽收判決書、裁定書的，應視為已送達。
7、被執行人在遲延履行期間的賠償怎么算?
問：我與一熟人的借款糾紛經法院審理后，判決對方在判決生效之日償還我的借款，但判決生效后對方一直沒有履行判決?，F在我已向法院提起了強制執行申請。請問，對方在判決生效后至被執行前的遲延履行期間應當承擔什么樣的賠償責任呢?
答：被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的時間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。
8、承租人是否可以通過轉租獲利?
問：2008年11月，我名下的一問鋪面低價出租給了一朋友做生意，后該朋友提出要將鋪面轉租一部分出去，我同意了。但朋友轉租的租金遠高于我和他約定的租金。請問，對該轉租獲取的利益，我有權要求分享嗎?
答：承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉給他人。出租人可以從轉租中獲得收益。所以，你可以從該轉租中獲得收益。
【關鍵詞】轉繼承；轉繼承公證；繼承公證
案情介紹：劉某于二一年十月去世，配偶孫某健在，劉某、孫某共有房屋一套，且二人共有三名成年子女，分別為劉大、劉二、劉三 ，劉大于二一二年四月去世，劉大的配偶為王先生，他們共生育四名子女（四子女均已成年），分別取名為王一、王二、王三、王四?，F孫某、劉二、劉三、王一、王二、王三、王四、王先生前來本處申請辦理繼承公證，其中劉二、劉三、王一、王二、王三、王四、王先生表示放棄對上述房產的繼承，目的是將房產全部登記在孫某一人名下。
很顯然，繼承公證中繼承遺產與繼承人范圍的認定是正確承辦繼承公證的關鍵。本案中涉及本繼承與轉繼承，本繼承在法律中有明確的規定，而轉繼承的規定卻顯得過于粗疏，轉繼承性質的認定將直接導致不同的公證證明后果，對公證申請人產生不同的權利、義務影響。轉繼承公證中如何認定轉繼承的性質將成為正確承辦轉繼承公證的關鍵問題所在。本文旨在簡析不同轉繼承性質對繼承公證的影響，并在此基礎上提出自己的看法。
1 遺產份額說下的轉繼承公證
持遺產份額說的學者認為轉繼承的本質是被繼承人應得的遺產份額轉移給他的合法繼承人，轉繼承的客體是遺產份額。如有學者將轉繼承做如下定義：轉繼承是指繼承開始后，遺產分割前，繼承人尚未實際取得遺產時死亡，其應繼承份轉歸該繼承人自己的繼承人繼承的制度。[1]《繼承法》第二十五條規定：繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應當在遺產處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承?！段餀喾ā返诙艞l的規定：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。按照遺產份額說，因為被轉繼承人生前并沒有對繼承的財產表示明確的放棄，因此對物權法第二十九條應做如下理解：不論繼承人是否辦理了繼承手續，都應當推定被轉繼承人從繼承人死亡時起就已經取得了遺產之物權，因此轉繼承的客體是遺產份額。因為遺產份額為物權，應當適用婚姻法第十七條、十八條、十九條的規定：婚姻關系存續期間，法定繼承所得屬于夫妻共同所有的規定，將被繼承人應繼承的遺產份額應為夫妻共同財產，所以具體來講發生轉繼承的客體是被繼承人應繼承遺產的份額的一半，而不是應繼承遺產份額的全部，因為其中二分之一為被轉繼承配偶按照婚姻法的規定所享有的財產。
按照該種觀點來處理上述案例，很顯然王一、王二、王三、王四、王先生要放棄繼承的財產是劉大應繼承的房產份額的一半，而孫某作為劉大的母親對劉大遺留的遺產享有繼承權，這樣劉大遺留的應得房產份額的一半就都由孫某繼承。劉二、劉三對劉某遺留的遺產也即房產的一半也放棄繼承，由于孫某也是劉某的法定第一順序繼承人，孫某對該遺產也有繼承權，因此到目前為止，該房產有兩個權利人（此時不論這兩個權利人享有的財產份額到底是多少）――孫某、王某，也就是說要達到該套房產通過繼承手續全部由孫某繼承的目的根本不可能實現。因為王某作為劉大的配偶因為婚姻法中關于夫妻共同財產的規定已經取得了劉大應繼承遺產的份額的一半，要達到上述目的，必須由王某再申請辦理贈與公證，將其因婚姻法規定所取得的對該房產的份額贈與給孫某。
從上述案例中按照繼承遺產份額說我們不難得出，存在轉繼承的繼承公證中，要達到遺產全部由被繼承人健在的第一順序繼承人繼承的目的，至少需要兩種不同的公證：繼承公證和贈與公證。因為被轉繼承人的配偶已經基于繼承法、婚姻法的規定先天性的享有一定遺產份額，被轉繼承的配偶不但要明確放棄被轉繼承人繼承應得的遺產份額，還要贈與自己基于繼承法、婚姻法的規定先天性的享有的被轉繼承人繼承財產的一半份額。
2 繼承權學說下的轉繼承公證
持遺產繼承權說的學者援引最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第52條的規定：繼承開始后，繼承人沒有表示放棄繼承，并于遺產分割前死亡的，其繼承遺產的權利轉移給他的合法繼承人之規定，將被轉繼承的客體界定為繼承權，意見第五十二條的規定是目前為止我國關于轉繼承制度唯一的成文規定，正如有些學者所言：轉繼承的實質，只是繼承權利的轉移。[2]因此轉繼承只是繼承遺產權利的轉移，處理此類案件時不應將被繼承人應繼承的遺產份額視為同夫妻的共同財產。[3]
按照該學說觀點來處理上述案例會產生如下結果：劉大對劉某遺留的財產享有的繼承權由她的法定第一順序繼承人也就是王一、王二、王三、王四、王先生、孫某來行使，結合本案具體情況，王一、王二、王三、王四、王先生可以發表放棄繼承權的聲明從而將劉大遺留的繼承權全部由孫某行使，劉二、劉三也發表相應的繼承聲明，從而達到劉某遺留財產全部由孫某繼承的目的。因為劉大遺留的繼承權并不屬于夫妻共同財產，因此王某與孫某無須辦理贈與公證劉某遺留的財產就可以全部由孫某一人繼承。
綜上可以看出，對轉繼承不同性質的認定將會導致不同公證證明后果的產生，不論是從保護當事人利益的角度出發還是從公證業務風險防范出發，還是基于法律嚴謹性的考慮，筆者都認為轉繼承的性質噬待進行統一規定。但由于現階段轉繼承的概念并未上升到立法高度，僅存在于司法解釋之中，轉繼承的性質之爭并未平息。筆者認為采取繼承權說更能體現立法之目的，可以更好的保護當事人的利益。
筆者認為，在轉繼承中對于《物權法》第二十九條的理解不能斷章取義，采取狹義的文義解釋，而應結合《民法通則》、《繼承法》、《最高人民法院關于貫徹執行〈繼承法〉若干問題的意見》等相關法律法規中具體理解。首先，按照我國《民法通則》第九條的規定：公民的民事權利能力始于出生，終于死亡。按照遺產份額說，被轉繼承人根據《物權法》第二十九條的規定享有遺產的物權，那么以上述案件為例，二一二年四月劉大死亡到二一五當事人申請繼承的這段時間劉大一直都是劉某遺產的所有人，而真實的情況是被轉繼承人劉大已經死亡，不是民法主體，根本就不具有民法上規定的民事權利能力，當然也就不能享有劉某遺產的物權。顯然如果認為轉繼承的客體是遺產份額也即物權經不起推敲，與法律、法理相違背。其次，縱觀整個《繼承法》不難發現，法定繼承中繼承人資格的取得要么基于血緣關系，要么基于繼承人與被繼承人的婚姻關系，或者付出了額外的代價（如《繼承法》中規定喪偶的兒媳或女婿對被繼承人盡了主要贍養義務的），如果根據《物權法》第二十九條的規定認為被繼承的客體是物權，那么被轉繼承人的配偶會理所應當的享有被轉繼承人繼承的物權的一半，也就是說被繼承人的兒媳或女婿雖然與被繼承人沒有血緣關系、婚姻關系、也沒有付出額外的代價，他們仍然可以繼承被繼承人的財產。筆者認為這種做法是對被繼承人配偶權益的過度保護，而對一部分人權益的過度保護會造成對另部分人權益的侵害，將被轉繼承的客體界定為繼承權，將是否繼承的權利轉移給被轉繼承人的繼承人，這樣既可以解決遺產的繼承問題，又可以公平的保護涉及繼承的每個當事人，也無疑是對以互諒互讓、和睦團結精神來處理繼承糾紛的更好選擇。
筆者認為結合《繼承法》、《最高院關于貫徹執行〈繼承法〉若干問題的意見》等法律、司法解釋，《物權法》第二十九條可以做如下理解：繼承人是否取得繼承財產的物權取決于繼承人對繼承權的表達，即遺產分割時繼承人是否主張繼承權還是自愿放棄繼承權來決定：放棄繼承權的，視為自始為取得無權，主張繼承權的，取得的時間追溯到繼承發生時；相應的將被轉繼承的客體界定為繼承權，由被轉繼承人的繼承人來行使是否繼承被繼承人的遺產的權利。這樣一方面能解決被繼承的客體界定為物權的漏洞，另一方面能更好的保護各方繼承人的利益，體現繼承法互諒互讓、和睦團結的精神。
綜上所述，不論是從法理分析還是從最高人民法院出臺的司法解釋亦或是司法部律師公證工作指導司下發的繼承類要素式公證書，將轉繼承的客體界定為繼承權都更為科學。但迄今為止，關于轉繼承的明確規定并沒有上升到立法高度，學界對于它的性質仍然爭論不休，司法界也沒有統一的處理原則，從而導致現實中同類案件采用不同學說產生的證明結果大相徑庭的現象。在法律沒有明確規定的情況下，不論采用何種學說來處理轉繼承案例都會存在不同程度的風險。因此不論是從法理的嚴謹性還是從防范職業風險的角度出發，這個問題都噬需解決。筆者認為必須通過立法的形式明確轉繼承的性質。繼承是導致物權變動的重要方式，且繼承問題基本是每個家庭都會遇到的問題。轉繼承性質的明確規定對于保護公民合法的繼承權利、減少家庭糾紛、促進家庭和睦具有不可替代的作用。轉繼承的性質之所以一直糾纏不清，法律規定的缺失具有不可推卸的責任。我們期待國家相應的立法機關盡快出臺相應的法律法規，讓這場沒有硝煙的戰爭盡快平息。
【參考文獻】
[1]李雙元，溫世揚，主編.比較民法學[M].武漢大學出版社，1998，11：1056.
[關鍵詞]房屋繼承權 公證 若干問題 探析
[中圖分類號]D923.5 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5349（2014）07-0012-01
房屋繼承權是繼承人根據法律的規定所取得的被繼承人房屋遺產的權利。這其中包括兩方面意義，第一，客觀方面，是指繼承尚未進行前，根據法律法規條款以及被繼承人遺囑而接受遺產的權利，也就是繼承人擁有的遺產繼承權；第二，主觀方面。在符合法律法規規定前提下，對于被繼承人遺留下的房屋財產，繼承人實際上已經持有財產權利，也就是房屋財產已經歸屬于繼承人，繼承人有權享受這部分繼承財產所產生的經濟利益，主觀繼承權是與繼承人的主觀想法密切相關的，繼承人有權接受并利用這部分遺產，也有權選擇放棄繼承，等等，也就是說主觀繼承權具有現實意義，繼承權通常是從被繼承人死亡或宣告死亡開始的。
一、死亡證明問題
參照國家相關權威法律的規定：死亡證明指的是醫療部門、公安機構所出示的證明材料，注有具體死亡時間的戶口注銷證明，以及法院出示的死亡判決書，公證機構出示的死亡公證書。
也就是說只有醫療部門、公安機構、人民法院、公證部門這些權威認證部門有出示死亡證明的權力，其他機構或部門則不享有這份權利。
死亡證明辦理時常常會出現一些問題：一些死者年齡較大，父母已故；一些死者在居住地死亡，父母卻在老家早已去世；也有的死者是孤兒，無法明確已故父母的具體信息，到何處出具父母的死亡證明更是無從知曉，這其中就會出現無論是當事人還是公證人都需要嚴肅面對并處理的問題。
要參照問題具體特點來有針對性地采取解決措施。這其中最重要的就是要證明死者父母已故的問題。例如：如果死者年齡較大、其父母已故，則可以由死者所生活地區的公安機構出示死者父母的死亡證明，或者前往死者父母生前工作過的單位，調查其人事檔案，從中發現是否有其死亡的檔案記錄，對有價值的檔案材料進行復印再經檔案管理部門蓋上公章形成權威證明。
同時，也可以讓當事人提供死者已故父母的火化證等能夠證明死者父母已故的資料。
對于一些死者在居住地死亡，父母卻在老家早已去世方面的問題，則需要繼承人上交死亡父母的死亡公證書或證明來加以證實，同時也需公證員的審核通過，才能形成最終確認。
對于死者是孤兒，無法明確已故父母的具體信息，到何處出具父母的死亡證明更是無從知曉類似的特殊問題，則需要現存法定繼承人立下諾言：由于死者是孤兒，無法找到死者父母的任何信息，承諾如果出現死者父母要求繼承死者遺產的狀況，則應該讓一切當前的法定繼承人給予死者父母應得的份額，當公證作用無法得到有效發揮時，則需要求助人民法院，依靠訴訟方法來解決問題。
二、財產權利憑證問題
參照國家相關權威法律的規定：如果當事人不能夠提供財產權屬憑證原件，且持有正當理由的，則需要提供能夠證明憑證的相關材料，這個證明應該由財產權屬憑證制發部門開出。一般來說，當事人需手持被繼承人的產權憑證，例如：土地證、銀行卡、汽車發票、房產證等就可以申請證明。
法律的上述規定是考慮到了實際生活中的一些特殊情況，也就是說可能被繼承人貸款買房，但是還尚未完成還貸任務，沒得到房產證就忽然死亡的情況，對于這種問題必須采取科學的解決措施。
對于上述問題：當被繼承人尚未獲得房產證就忽然死亡的情況，繼承人應該依據被繼承人同售房企業簽署的《購房合同》，同銀行簽署的《借款合同》、交款收據，也可以提交房產企業所提供的此房產的相關信息資料等來辦理證明，然而，在實際公證辦理操作中，需要特別注意的是必須寫“上面《購房合同》條款下的權利”來代替“被繼承人的何類、何種遺產”，因為只有這樣才能維護其準確性與嚴密性，當這一房產處于抵押狀態時，公證部門應該為繼承人辦理繼承權公證，此時可以劃分為兩類問題：
第一，債務人采取抵押的方法償債，為自己的債務設下抵押。
第二，債務人與抵押人相分離，抵押人不是為自己而是為別人債務設下抵押。
前一類問題則需要以房屋當前價值為標準，先來償還債務，余下的部分由繼承人來繼承，此時可以申辦繼承權公證。
后一類問題則需通知當事人根據抵押金額來償還抵押債務，再依照《擔保法》的相關條款：為債務人抵押擔保的第三人，在抵押權實現抵押后，有權向債務人追償。對此應該認定抵押債務追償后所形成的財產應該被抵押人所繼承，應該為抵押人申辦繼承權公證，通過這種方式，能夠有效確保公證的嚴肅性、準確性，有效控制由于問題處理不當，出現些許紕漏而引發的矛盾問題。
海南旅游業的快速發展大大促進了海南酒店業的發展，同時隨著國民經濟的持續發展，人均可支配收入不斷提高，國民旅游觀念轉變，這一系列因素都為產權式酒店在海南長遠發展創造了條件。但是在國內相關法律、法規不明確，市場機制不健全，以及產權式酒店自身定位失衡和經營管理模式的缺失等多重因素的共同作用下，產權式酒店在海南的發展不斷暴露出各種問題與弊端。怎樣合理運用酒店資源，如何最大限度地發掘酒店潛力，從而提升海南產權式酒店的經濟效益，維護投資者的利益是有待解決的難題。本文旨在通過對海南產權式酒店發展過程中所存在的問題進行研究，提出相應的策略。論證海南產權式酒店的發展必須與國情和海南本土的實際情況相結合，只有通過本土化經營等措施才能實現產權式酒店在海南的長遠發展。
一、產權式酒店在海南的發展背景
20世紀90年代初，海南房地產日益興盛，全國大量資金涌入海南房地產開發項目，整個海南島淪為一個建筑工地，隨處可見拔地而起的高樓大廈、酒店、度假村和別墅小區，這一切都遠遠超出了海南當地的消費需求，最終導致海南房地產泡沫不斷膨脹。在國家的宏觀調控下，國家緊縮銀根政策出臺，給海南房地產帶來一定的影響，大量資金開始撤出海南，房地產工地被迫停工，留下一些沒有完工的建筑，已建成的項目無處可買，整個海南島囤積了大量的閑置房產。海南省為擺脫困境，盤活樓盤，回籠資金在我國率先引入產權式酒店發展模式，在一定程度上緩解了海南房地產市場的壓力，經過宣傳，很快就受到了投資者的熱捧，但產權式酒店也隨之暴露了諸多問題，海南開發商在此期間推出的萬華大廈、藍夢家園等幾家產權式酒店均以失敗告終。
二、海南產權式酒店發展存在的問題
海南產權式酒店與西方產權式酒店的孕育成因大不相同，西方產權式酒店的產生伴隨中產階級的迅速崛起而悄然興起，而海南產權式酒店最初只是被作為一種救市手段而被引入國內，作為“舶來品”，產權式酒店在后續的經營發展過程中暴露了諸多與海南本土不相適應的問題。
（一）海南產權式酒店自身經營管理上的缺失
1.產權式酒店產品層次單一與價格偏高。海南的產權式酒店大多數都是五星級的豪華酒店，其價格普遍在每平方米10 000萬元以上，有的甚至高達50 000萬元以上，高昂的價格雖然對提升酒店檔次和品牌有一定作用，但驚人的價格為一般消費大眾所難以接受，無形中減小了潛在市場，阻礙了產權式酒店在海南的發展。
2.經營管理模式缺失。海南產權式酒店沒有形成規模效益，缺乏有經驗的酒店管理團隊的專業化經營管理，導致后期經濟效益不佳，可能無法兌現對于投資者的承諾;同時，海南產權式酒店起步較晚，缺乏相應的專業管理人才。
3.缺少本土化特色。海南產權式酒店發展時間短，缺乏相應的經驗，如果一味照搬西方經營模式，只會脫離本土消費者的實際需求。
（二）相關法律、法規制度建設滯后
產權式酒店是介于房地產與酒店業之間的中間產品，國內尚未有專門針對產權式酒店的法律法規，很多相應的法律問題難以鑒定解決，目前存在一些爭議。
1.建設用地性質鑒定。產權式酒店建設用地是商業用地，而產權式酒店最終取得是房屋所有權性質卻是住宅性質，違背了我國現行的相關法律。
2.產權關系不明確?！渡唐贩夸N售辦法》中明文規定在房地產銷售中不得承諾以固定回報作為銷售手段，有些地方出臺了地方性文件明確禁止賓館、酒店分割出售，導致產權式酒店無法為每間客房產權投資人辦出“小產證”，投資者無法擁有產權式酒店的產權，自身利益難以得到法律保障。
3.開發商對投資者所承諾的回報率難以保證且有違法律規定。產權式酒店在出售時許諾的利益分紅直接與酒店自身的經營狀況掛鉤，而多數產權式酒店的經營利潤在出售時按照80%～100%入住率計算，這一樂觀預測很容易在現實經營中出現虧損。《房地產廣告暫行規定》中明確提出，房地產廣告中不能出現以固定投資回報的承諾，所以一旦在回報率上出現糾紛，投資者無法得到法律支持。
三、產權式酒店在海南的發展對策
（一）實現產權式酒店在海南發展的本土化
1.明確市場定位。學習美國產權式酒店的經營，建立多層次的產權式酒店，通過采取Extended stay hotels的方法，將產權式酒店分為高檔、中檔、經濟型三種類型，以滿足不同層次的消費需求，既要有滿足高收入人群的豪華五星級產權式酒店，也要開發面向消費大眾的三星級或四星級的產權式酒店，這樣才能擴大目標市場，實現自身產品的多元化，有利于海南產權式酒店健康發展。
2.實行價格監管機制?？梢詾閭€別檔次極高，受眾更為高端的產權式酒店提供有力保障，同時也能避免破壞市場秩序行為的出現，有助于促進價格符合國內實際消費水準，推動海南產權式酒店價格本土化。
3.實施集團化發展策略和品牌化管理模式。通過組建產權式酒店集團，實行集團化管理可以使自身面對激烈的行業競爭更具優勢與底氣;通過優質的服務樹立海南產權式酒店鮮明的品牌形象，擴大海南產權式酒店的影響力，促進海南產權式酒店產品的銷售;海南產權式酒店自身也應加強對員工專業素質的培訓，培養產權式酒店的專業管理人才。
4.實現經營本土化和服務個性化。海南產權式酒店的核心競爭力就是服務，為不同顧客提供個性化服務，使顧既滿意又驚喜，只有這樣才能在激烈的行業競爭中爭得一席之地，我國的消費者有周末度假消費、黃金周出游消費的習慣，所以產權式酒店業務消費客房的時段應該本土化。
（二）完善相關法律、法規建設
1.立法規范產權式酒店的建設用地使用權。海南產權式酒店發展多年取得了一定成效，但根據現行的法律法規產權式酒店的建筑用地性質問題沒有合法依據，如果完全禁止恐怕難以有效實施，可以通過立法廣開渠道，這樣有利于規范化管理，促進海南產權式酒店健康發展。
2.加強政府職能。第一，政府盡快推出針對產權式酒店的法律法規，可以使投資者在購買產權式酒店產品后享有使用權、繼承權、饋贈與轉讓的權利;建立保障金制度。第二，經營者向政府主管部門繳納一定數額的質量擔保金，引入專業擔保公司為投資者的收益提供擔保。第三，采用統一的合同范本，涉及開發商與投資者的房屋買賣合同和投資者與酒店的房屋租賃合同。第四，在國內創立行業協會，制定行業規則，自律其行為。
3.完善退出機制。投資者很難對酒店管理公司進行有力的監督與制約，在缺乏規范運作的情況下，如果缺少退出機制，很容易使投資者陷入進退兩難的困境，只有建立完善的退出機制才能有效維護投資者的權益。應當在房屋買賣合同書上明確約定退出條件，即在酒店經營狀況不佳時，投資者無法收到合同約定的收益或是出現“一房二賣”的情況時，投資者可以采取的一種補救措施來維護自身權益。
（三）投資者自身要有規避投資風險的意識
投資者在合同訂立前要詳細了解開發商的資質、信用狀況、資金狀況;土地使用權性質、用途和年限;建設規劃等情況。在合同訂立只后，應首先審查開發商的營業執照等證件，詳細閱讀房屋買賣合同，從房地產廣告，簽訂認購書，簽訂房屋買賣格式合同與補充協議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設計變更、房屋質量、裝修及產權證辦理等事項，投資者可以向律師等專業人士咨詢，以避免存在對投資者不利的條款。
（四）其他
積極完善國內分時度假交換網絡，推廣普及帶薪休假制度，同時海南產權式酒店可以借鑒國外產權式酒店的先進經驗，將產權式酒店配套的娛樂健身設施面向大眾開放，這樣可以培養潛在的消費、投資人群，提升產權式酒店的影響力。
她們熱心公益，關注弱勢群體，借助自己的專業特長，援助那些需要法律保護、同時需要社會關愛的人。與名利無關，一切旨在于過程中提升自我，多盡一份社會責任。
“浦東新區女律師聯誼會”（簡稱“浦東女律聯”）是上海市首個區縣級女性律師社團法人，成立五年來，女性特有的母性情懷和律師務實理性的職業特點，使浦東女律聯所到之處，皆傳遞著一份恰當的暖意。 我的財產我該如何做主
“小姑娘，你們要再來啊，這些知識我們平時接觸不到，不過很需要啊！”浦東新區一家養老院的幾位老人談到定期來做法律專題講座的律師姑娘們總是贊不絕口，不久前，“我的財產我做主”的專題法律講座尤其引起老人們的興趣。
浦東新區女律師聯誼會會長周蘭萍告訴記者，近年來，受房價急劇翻倍的現實影響，涉及房屋繼承、房產遺贈的訴訟頻發，在遺產繼承糾紛中占有很大比例。老年人權益保障，成為了整個社會關注的一個重大問題。上海這個高度老齡化的城市，養老問題尤其突出?！拔覀兤謻|女律聯的律師們在走進社區的日子里發現，很多老年人實際上對遺囑的制定形式、內容以及效力等問題存在很多盲區。”
送法律服務進社區的過程中，浦東女律聯曾經遇到這樣一件事――童老先生沒有什么財物，唯有正在住的一套老房子，他想把這套房子留給照顧自己最多的小兒子。他把這個想法小心翼翼地寫在了紙上，并把這張紙寶貝似的藏了起來。在他看來，這是一份能左右房屋未來走向的遺囑。然而他不知道的是，這套房子是使用權房，不能被繼承。
童老先生的誤區也是很多老人的法律盲點，不僅是使用權房不能被繼承這條，窘迫的現實是，很多老人根本就不知道一份有效的遺囑該是怎樣的。
就這樣，“將合法遺囑在民間普及推廣”的想法促成了“公益遺囑進社區”的誕生，這個由女律聯攜手浦東新區婦聯開展的項目始于2014年，在廣大社區老人的歡迎聲中迅速成為女律聯的品牌之一。
女律師們利用自身的專業法律知識為社區以及養老院的老人們以案釋法，普及遺囑相關法律知識，解答老人關于人身、財產等方面的問題，幫助老年人通過合法有效的方式去處置自己的財產，維護自身的合法權益，亦減少因權屬不明所引發的家庭糾紛。
“這個過程中，我們發現，這不僅僅是老年人感興趣的話題和需要補充的常識，很多年輕人也覺得這是需要了解的法律知識。”周蘭萍說：“基于這種廣泛需求，公益遺囑進社區將在2015年元旦后進行更大規模的推廣。”女律聯會在其公眾微信開設“公益遺囑進社區”的專欄，通過網絡平臺使更多人接觸并學到相關法律知識，并為此打造一個專屬案例庫，包括基本法律知識的匯編、經典案例的解讀，最終這些信息會結集成一本小冊子。
此外，會長周蘭萍還將會帶領女律聯的理事對目前1500多名在會女律師進行各自專業的梳理，凡是在遺囑、繼承方面有所專長，并且有做公益意愿和條件的，都將成為這個項目的儲備人才，為更多社區和老人護理機構提供普法服務。
“我們往往在被動地接受一些咨詢，這時糾紛已經發生了，但在我們的案例宣講中，很多老人通過學習，能意識到一些問題，并對其進行防范，維護自身權益的同時，對整個社會的穩定也有好處?！敝芴m萍會長和幾位女律聯理事充滿干勁地說。 老弱婦孺的強力外援
據全國婦聯的一項最新抽樣調查表明，家庭暴力現象目前在我國具有相當普遍性。而全國2.7億個家庭中，遭受過家庭暴力的婦女已高達30%，其中施暴者九成是男性。 百場講座入百所學校，“律師進校園”活動對培養和引導青少年法治思維和理念將起到更好的作用
在浦東女律聯律師們的日常工作中包括在婦聯法律援助中心值班，其間，女律師們接到了許多前來咨詢婚姻家庭糾紛的女性，而她們當中曾遭受家庭暴力的情況非常普遍，這種暴力行為甚至波及未成年子女。然而遺憾的是，由于各種原因，很多女性在遭遇暴力后不愿及時求助，或者擔心在求助后會面臨更為嚴重的家暴。
一次，一位女當事人前來咨詢。一番談話后，接受咨詢的女律師發現，她是長期受丈夫家暴的典型，曾多次報警但苦無證據，因為丈夫每次毆打完她之后，便將其鎖在房屋內，等其傷口自動愈合后再將其放出，所以警方也沒辦法積極介入。這名受盡的女性，最終在女律聯律師的幫助下，通過離婚的方式將自己從這段悲慘的命運中解脫出來，并獲得了相應的損害賠償。
2012年，浦東女律聯志愿者的身影開始出現在新區婦聯的法援值班窗口，在婦女兒童權益維護工作中發揮著重要作用。女律師們經常向社區居委干部和居民等開展講座及義務法律咨詢，普及關于反家庭暴力的相關法律知識和取證及維權方法，以喚醒更多的受害婦女運用法律的武器來捍衛自己的合法權益。
2014年，國務院法制辦對《反家庭暴力法》向社會征求意見，這個法律的提出和制定非常有現實意義?！斗醇彝ケ┝Ψā凡莅负?，女律聯的律師們第一時間進行了學習、研究并結合自己的從業經驗和想法提出了不少修改意見和建議。她們中間有很多人既為人妻又為人母，對于長期在家庭暴力陰影下生存的弱勢群體心存憐惜，真切希望有一部法律可以保護這些婦女兒童。
除了以老年人和女性權益保護為主題的公益普法活動外，青少年也是女律聯重點關注的群體。青少年的成長關系著國家的未來，學校又是影響乃至塑造青少年思想及行為的重要場所。這樣的背景下，“律師進校園”項目順勢啟動，“讓孩子們有法律意識，知道他們有些什么權利義務，包括學校在內，也應明白自身的權利義務，將那些過去習以為常的做法進行篩選，看看哪些合適，哪些是需要改變的。”一位講師告訴記者。
值得一提的是，“律師進校園”的法制宣講主題還融入了十八屆四中全會提出的“依憲治國”理念。因為對憲法，一般學生大多認識膚淺，只知“憲法是國家的根本大法”，將“憲法是什么”“憲法規定的公民的權利義務究竟為何”等這些知識融入校園法制宣講活動，用一些生動的案例引起學生的探知興趣，讓學生在自我意識覺醒的年齡懂得憲法，進而將憲法的知識引入更多的家庭。而在整個宣講活動中，女律師的專業水平也得到了提升，更加自信，更接地氣。
目前，在浦東新區司法局、教育局和中倫律師事務所（北京中倫公益基金會）的支持下，女律聯與浦東新區律師青聯組織40名律師正聯手開展“律師進校園”活動，2014-2015年度預期將有百場講座進入百所學校。 那些年，我們義務做過的法律服務
有人說，法律是督促人們規范行為、回歸理性的武器，因此它必然是冷硬的。其實不然，只要運用得法，法律恰能給予人們一份守護與溫暖。
在女律聯為浦東眾多街道社區提供義務法律咨詢服務中，還會涉及一些無償的法律援助。其中，有對母女令她們印象深刻。
王女士是一名超市員工，家住濰坊社區，有一個女兒讀初中。她的丈夫嗜賭成性，家里的生活全靠她微薄的收入維持。突然有一天晚上，一個陌生人敲開了王女士的家門，拿出一份《商品房買賣合同》，要求她們限期搬離住所。
王女士接過合同一看，她的丈夫竟然背著她將一家三口唯一的小房子以極其低廉的價格賣給了眼前的陌生人，王女士和女兒頓時哭作一團，而她的丈夫則不見蹤影。接連幾個晚上，買家不斷上門逼她們騰房。被逼無奈的王女士撥打了110報警，但警察上門了解發現這是一起民事糾紛，建議王女士通過法律途徑解決。
王女士和女兒頓時傻了眼，她微薄的薪水如何負擔高昂的律師費用？但若房子沒了，今后她和女兒又將怎么辦？王女士悲痛欲絕。目睹這一幕，王女士的女兒提起筆給時任上海市市長的韓正寫了一封信，請求韓正市長幫忙保護她和媽媽的房子。
濰坊街道得知這一消息后，第一時間安排人員前往王女士住處，由于涉及法律方面的問題，街道也通知了女律聯的律師們一同前往，在暫時安撫了王女士和女兒的情緒后，女律師們隨即調查了房屋目前的權屬情況，明確該房產屬于王女士和其丈夫的婚后共同財產。
之后，她們聯系了該房屋的買家，經過對合同認真審閱后發現，合同中只有王女士丈夫的單獨簽字，而且房屋價格明顯低于市場價。在未取得房屋共有權人同意的情況下，以明顯低于市場價的價格惡意出售房屋，房屋買賣行為應視為無效。女律師們立即就案件情況向在場的街道工作人員及王女士進行了細致的講解，并建議她立即提訟維護自己的合法財產權利。
考慮到王女士的實際經濟情況，女律師們為她提供了免費的法律援助，無償地了全部訴訟程序。后經浦東新區法院判決房屋買賣合同無效，王女士贏回了房屋，在拿到判決書的那一天，她久久地拉住女律師們的手，不斷表示感謝。
這樣的故事，在社區還有很多。一些居民因為不懂法，往往采取一些極端或者不明智的方式維護自己權利，結果往往適得其反。
“我們能做到的，是將法律知識傳播給更多的居民，讓他們知道用法律去捍衛自己的權利，用最理智與正確的方式去表達訴求。我們正在做的，是用熱心去為更多的弱勢群體提供力所能及的法律幫助，讓他們感受到法律也能夠給予他們保護與溫暖。”周蘭萍會長的話道出了這個社團自成立以來，為街道社區等提供無償法律服務的初衷。
說到遺產繼承，就不得不說到遺產稅。遺產稅是以被繼承人去世后所遺留的財產為征稅對象，向遺產的繼承人和受遺贈人征收的稅。從2012年遺產稅在深圳試點后，就一直讓人們神經高度緊張，隨即便掀起了相關富人咨詢保險避稅的熱潮。
不可避免，擁有“避債避稅”特性的保險成為避稅首選，但也不乏相當一部分富人為避稅將資產轉向國外。資金外流對于國家經濟發展的傷害是很大的。怎樣才能做到既縮短社會貧富差距，又能最大限度的保障資金不外流？保險的“避債避稅”的特性真得是合理避稅的不二法寶嗎？
保險避稅引青睞
北京一位從事食品加工業的李女士生意越做越紅火，十幾年下來手頭上已經積累了上千萬的固定資產。人到中年的她現在想要把手里的產業慢慢交給下一代人去繼承和經營，但是面對呼聲越來越高的遺產稅開征讓她感到很犯愁。她不能眼睜睜看著自己十幾年辛勞和汗水打造出來的財富縮水。
為了讓后人更好的繼承自己的財產，李女士咨詢了相關理財顧問。根據理財顧問的建議，可提早轉移給下一代的保值性產品成為李女士資產規劃的首選，如房產、黃金、藝術收藏品以及購買大額保險等。而購買保險的直接原因就是可以避免遺產稅。李女士投保的是一種返還型人壽保險，年繳保費100萬元，繳費期為15年，她本人已近五十歲，個人的醫療、養老等物質需求都不成問題，李女士說出她買這份巨額保險的初衷，“我只是希望子女能夠盡可能多地繼承我辛苦多年打拼下來的家產。”
中國平安保險業務員白小姐告訴記者，買保險可以巧妙合理的避稅是富人愿意為巨額保險買單的最直接原因。比如說一個億萬富翁生前為自己投保巨額的人身保險，他的這部分財富可以免稅由子女繼承。
“雖然國家距離正式征收遺產稅還有不短的時間，但有一定財富積累的人群已經看到了未來征收遺產稅是一個必然的趨勢，這種年繳保費在50萬元以上的投保人很多。”中國人壽北京分公司業務經理張力告訴記者，“以一些返還型壽險產品為例，客戶選擇年繳費50萬元，繳費10年的話，自繳費第2年就開始返款，年返生存金共為5萬元左右，可一直返至客戶90歲，而且在客戶達到一定年齡后會返還本金和一定的紅利，這部分保險金所得都不計入遺產稅征收范圍內?！?/p>
避稅不止保險一條路
記者在調查中了解到，目前各家保險公司所謂的避稅業務，并不是什么新險種，更多的都是原有保險和理財產品。市面上銷售的保險產品，以終身壽險或者定期壽險為主，基本都屬于人壽險范疇。這類以死亡為條件的人身保險具有一定的避稅作用。但其他諸如企業年金保險、健康保險、意外傷害保險則不具有避稅功能。并且目前購買任何險種大部分是用收益的部分來彌補稅費，并不是真正意義上的規避遺產稅。
“根據我國目前的法律規定，任何保險金所得都是免稅的，投保人可通過購買保險達到避稅的目的。但要切記，被保險人必須要在保單中指定受益人，不然未被指定受益人的保險金將被作為遺產對待。” 某投資理財公司首席理財規劃師王先生特別提醒，“并且購買大額人身保險并不是合理避稅的唯一途徑?！?/p>
既然購買大額人壽保險不是我們合理避稅的唯一途徑，那么還有哪些理財投資方向值得我們參考，更好地將財產傳承給下一代呢？
“以孩子名義購置房產也是一個不錯的選擇?！蓖跸壬o出這樣的建議。據了解，近幾年父母以子女的名義購置房產的事情還真不少。一些高檔樓盤的買主當中，有不少房主居然是幾歲大的兒童，最小的竟只有幾個月大。
一位私企老總以自己女兒的名義購買了一套價值300多萬元別墅，他私下表示，還會考慮繼續以女兒的名義購買一些房產。而購買房產的主要原因除了看重房產有保值增值作用外主要是為了最大限度減少將來遺產稅征收的數目。
理財規劃師王先生表示，從嚴格的法律意義上說，房產證上是誰的名字，法律就保護誰擁有物權。但是父母在房產證上寫孩子的名字，也會導致一些風險，“比如孩子不懂事，隨意賣出房產，或孩子被人利誘，賣出房產等?！?/p>
至于風險的防范方法也很簡單，“父母可以選擇在孩子具有行為能力（10歲）以后在交付房款時留下付款憑證，并和孩子簽訂協議，以便在必要時收回房產。”
知己知彼 合理避稅
在投資理財領域“不要把雞蛋放在一個籃子里”這句話我們早已耳熟能詳。他的意思是指在投資理財時，要做到合理的資產配置，將風險與收益匹配到最佳狀態。這個道理同樣適用于保險投資。
“保險雖好也切忌孤注一擲。”專家提醒，“盡管購買大額壽險確有避稅作用，但沒有一個明確的目的，聽信保險推銷人員的慫恿，盲目亂買卻有可能適得其反?！?/p>
由于試證遺產稅的說法目前只是建議，尚未到實質階段，因此盡管通過購買大額壽險保單的確能夠起到避稅作用?！氨軅U”“富人險”則作為很多保險公司向富人推銷的噱頭，被說得神乎其神。但據我國相關法律條文指出，只有人壽保險能“避債避稅”。并且大量購買勢必會占用許多資金，不利于企業經營，因此專家提醒，“切莫盲目跟風，在投保時仍應以個人保障的需求為主。
日前，王老漢代書遺囑繼承案件在湖南省某法院進行了公開審理，當事雙方分別出示證據。
遺囑受益人王老漢的女兒小王說，她有一份他爸爸王老漢生前口述，由她的叔叔王二代書的一份遺囑。由于他的哥哥即本案的原告大王，對爸爸非常不孝順，不理不睬，所以爸爸才立下遺囑把他的財產留給了她。立這封遺囑時候她在場，還有鄰居劉阿姨也在。這封遺囑上有她爸爸的簽名和手印，也有她叔叔的簽字和蓋章。而且他們還制作了錄音錄像。
王二、劉阿姨作為證人，對該事實經過進行了確認。
正當小王以為自己勝券在握之時，哥哥大王突然站起身來：“這份遺囑是沒有效力的。因為這份遺囑上只有一個見證人的簽字。而且劉阿姨并沒有在錄音錄像中出現，無法說明她在不在現場。這份遺囑不合法！”
大王聲音不大，卻字字清晰地回蕩在法庭里。
依據我國《繼承法》的規定，代書遺囑必須滿足法定的條件，其中最嚴格的一條就是，必須有兩個以上見證人在場見證，而且見證人還需要是與被繼承人沒有利害關系的人，并由代書人、其他見證人和遺囑人簽名。
本案中由于王老漢的代書遺囑只有一個見證人簽字，且沒有其他的證據證明其他的見證人是否在現場。因此，法院最終認定，該代書遺囑缺乏必要的形式要件，因此該遺囑無效。最終王老漢的遺產通過法定繼承的方式被依法處理。
【評析】
淺析代書遺囑的常見誤區
筆者建議，在立遺囑人無法自己書寫遺囑的情況下，可以選擇由公證機關進行遺囑公證；或者由律師代書遺囑，并由兩位以上無利害關系人作為見證人；再或者是選任兩個以上無利害關系的見證_人代書遺囑，同時進行錄音錄像，但是需要提醒的是，在錄音與錄像中需要對于見證人的在場信息進行明確的說明。
【案例2】
老人剛逝去，糾紛即上演
葛麗蓉與黃海于2006年登記結婚。兩人系再婚，婚后未生育子女。黃海與前妻育有一女，名叫黃月。
2011年，黃海因一場交通事故撒手人寰，黃月隨即提出分割遺產。她不僅要求葛麗蓉立即搬出所居住的房屋，還對其他財產提出了十分不公的分配方案，葛麗蓉自然沒有同意。黃月擔心葛麗蓉近水樓臺轉移財產，所以經常半夜打電話恐嚇葛麗蓉，葛麗蓉無奈之下只能搬出與黃海一直居住的房屋。沒想到葛麗蓉一搬出，黃月即將房門撬開，不僅擅自進屋翻找東西，還換上新的門鎖。黃月的以上舉動，讓葛麗蓉感到難以接受，身體狀況也每況愈下。
葛麗蓉提出，房產和存款可以放棄，但黃海生前最愛的玉白菜和竹雕彌勒佛一定要，自己并非貪圖錢財，這是和黃海簽訂的婚前財產協議中明確了的。黃月一口拒絕了葛麗蓉的提議。
雙方爭執不過，黃月向法院提起了訴訟。法院經審理后認為，葛麗蓉與黃海簽訂的婚前財產協議合法有效，雙方自主意志應該得到尊重。因此，依照協議，玉白菜和竹雕彌勒佛由葛麗蓉所有，其余的遺產則依據法定繼承的順序進行合理分割。
【評析】
婚前協議保護再婚老太
老人若再婚，為避免日后糾紛，建議簽訂婚前財產協議?！痘橐龇ā返谑艞l：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式……”因此，我國《婚姻法》明確規定夫妻之間可以就財產歸屬簽訂書面協議。
另外，民間存在一個誤區，認為婚前財產協議需進行公證。事實上，只要是雙方簽訂的財產協議真實合法，即有法律效力。公證并非法律規定的財產協議生效要件，但經過公證后的協議效力更高。另外，結婚之后亦可簽訂婚后財產協議，與婚前協議效果一樣。
【案例3】
獨子意外離世，房產如何繼承
去年，張升辛苦養育了30多年的兒子慘遭意外，失去了生命。張升兒子小張在結婚前，買了套小房子，產權登記在他一人名下。
結婚后，小張又買了套大房子，也寫了他一個人的名字，現在貸款已經全部還清。小張孝順，把父親接來同住，順便幫著帶孫子。
沒想到小張意外喪生。隨著時間的流逝，張升的內心已漸漸平復，打算守著孫子度過余生。可兒媳提出改嫁，并要求分割他兒子的財產。
更令他氣憤的是，兒媳要求他搬出現在居住的房子。為了孫子著想，他堅決反對兒媳再婚，更反對她分割財產的無理請求。
那么，倘若張升兒媳真的再婚，他兒子名下的這兩套房產應該怎么處理？另外，他百年之后，跟著兒媳改嫁的孫子對他的遺產是否還有繼承權呢？
【評析】
被繼承人子女的晚輩直系血親有代位繼承權
首先，關于張升兒子小張名下的兩套房產，在繼承之前應先從他們夫妻共同財產中分出屬于小張個人的財產，然后再作為遺產進行繼承。
具體而言，婚后購買的大房子，盡管登記在小張一人名下，但依據我國《婚姻法》的規定，只要是婚后取得的財產都是夫妻共同財產，即張升兒媳擁有一半的產權份額。小房子是小張婚前購買，如果小張與妻子之間沒有進行其他約定，則應當屬于小張的婚前個人財產。綜上所述，小房子的全部產權以及大房子的一半產權份額系張升兒子的個人財產，可以作為遺產繼承。
依據《繼承法》的規定，未立遺囑時按照法定繼承處理遺產。張升及兒媳、孫子三人作為第一順序繼承人，共同享有繼承權。另外，小張的孩子尚幼，分配遺產時，應當予以照顧；若張升缺乏勞動能力且生活有特殊困難，亦可以要求給予照顧。至于兩套房屋如何分配，建議雙方兼顧各方權益進行友好協商，如取得房屋價值懸殊較大，可以作適當補償。
第二個問題是關于張升百年后的遺產繼承問題，依據相關法律規定，張升孫子可以代位繼承張升的遺產。我國《繼承法》第十一條規定：“被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的晚輩直系血親代位繼承?！爆F小張先于張升死亡，作為小張的子女，張升的孫子可代位繼承張升的遺產，即便他隨母親改嫁，亦享有代位繼承權。
（1.安徽大學，安徽 合肥 230601；2.安徽工業經濟職業技術學院 財經學院，安徽 合肥 230051）
摘 要：截止2014年9月，中國60歲以上老年人突破了2億.如何積極應對人口老齡化問題，加快發展養老服務業，滿足老年人不斷增長的養老服務需求，是政府面臨的一項緊迫任務.通過開展住房反向抵押養老試點積極探索補充養老保障方式，引導社會形成新的養老保障理念，增強養老保障體系的可持續性，可以在一定程度上提升老人的養老保障水平.但綜合目前的情況分析，住房反向抵押養老可能還只是一項小眾業務，無論是對老人還是對保險公司而言，積極性普遍不高，這就需要政府在多方面進行積極地引導、宣傳并予以大力地支持.本文著力于分析當前的住房反向抵押養老試點工作的市場需求情況，并提出了一些對策建議，希望這項試點工作真正能夠發揮出對養老保障路徑的拓展以及讓部分老人能夠安享晚年的重要作用.
關鍵詞 ：住房反向抵押養老；風險；對策建議
中圖分類號：F241.34文獻標識碼：A文章編號：1673-260X（2015）07-0031-03
2013年9月13日，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》出臺，擬開展老年人住房反向抵押養老保險試點工作.2014年6月23日，保監會出臺《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，提出了在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行為期兩年的試點工作.2015年3月，安徽省政府也明確提出了將在養老保險方面，積極探索住房反向抵押養老保險方式，這意味著我國將有計劃地進行“以房養老”模式的研究和推廣.
住房反向抵押養老，是一種新型養老保險業務，擁有房屋完全產權的老人，將其房產抵押給保險公司，按照約定條件領取養老金直至身故，在此期間仍可繼續擁有房屋的占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權.當老人去世后，保險公司通過處置抵押房產，處置所得首先用于償付養老保險相關費用，剩余部分歸其法定繼承人.本質上，以房養老作為一種養老保險產品，是為了滿足不同的老年群體的特殊養老需求，是對社會養老保障體系的一種有益補充.
1 住房反向抵押養老的市場需求情況分析
幾年前，“以房養老”曾在一些大城市的金融機構進行了嘗試，但均因效果不理想而擱淺.目前，雖然有幸福人壽、平安人壽等幾家保險企業正在進行相關保險產品的開發嘗試，但保險行業整體而言都處于觀望之中，參與熱情不高，這或多或少會對試點工作造成不小的現實考驗.
1.1 小眾業務，短期內難以影響養老保障的大局
住房反向抵押養老保險在國外已經比較成熟，這與西方國家的金融制度的完善以及高額遺產稅的征收等密切相關，即使這樣，在美國、日本、荷蘭這些比較成熟的國家，住房反向抵押養老保險也只是小眾業務.所以從該業務在我國現階段的發展前景來看，它只能定位為一種補充性的小眾養老方式.
第一，由于中國的老人對房產的歸屬十分重視，寧愿將其作為遺產由其親屬繼承，因此短期內“以房養老”觀念難以形成.很多老人是傾其一生的積蓄才擁有了獨立的房產，他們更愿意與子女一起生活，并將房產留給子女.這種思想根深蒂固，讓大家接受新型的養老方式可能還需要一些時日.目前來看，以房養老可能更適合那些少數的擁有房產而沒有子女的獨居老人.
第二，根據保監會的《指導意見》要求，只有年滿60周歲且擁有獨立產權房屋的老人，才可以作為反向抵押養老保險的投保人，這會導致真正符合條件的人很少；另外，符合條件的老人主要集中在城市，相對而言，他們的經濟狀況尚好，對住房反向抵押的需求并不迫切，而保險公司等為了合理規避風險，必然在保險產品的設計上提高要求，最終可能會導致這項業務難以深入開展.
1.2 風險難測，難以調動保險公司的廣泛興趣
1.2.1 風險因素之一——房屋定價的合理性
不少保險業內人士并不看好反向抵押養老市場，主要考慮的因素是對中國房市價值的波動難以預測和評估，以及“70年建設用地使用權”到期后的續期等問題尚未準確界定.對于參與這項業務的保險公司來說，被抵押房產的價值無疑是反向抵押養老保險涉及的核心問題，而準確估價就是重中之重.對此問題，《指導意見》給出了解決辦法，保險公司可以通過聘請具有一級資質的房地產評估機構對其進行價值評估，產生的相關費用由消費者和保險公司共同負擔.房產資產如何精準估價？我國的房地產市場建成時間不長，市場周期波動大，對于房產價值的漲跌誰都無法進行準確的預期，更加難以實現對產品風險的合理規避與對沖.考慮到我國房屋建設的整體質量情況，房屋意外毀損滅失的風險也是保險公司需要考慮的.
1.2.2 風險因素之二——老人長壽的可預期性
隨著醫療手段的進步和科學合理的營養，人類平均壽命不斷延長已是不爭的事實，這對保險公司來說，其風險承受能力要求更高.根據《指導意見》中的規定，保險公司在這項業務中要承擔老人長壽的風險，保險公司要確保投保老人的晚年生活無憂，必須定期向老人支付養老年金直至其身故.并且在老人過世后，房產處置所得資金在償還保險公司已經支付的養老保險年金后，剩余部分歸法定繼承人擁有；如果所得不足以支付保險公司已支付的相關費用，這份風險由保險公司承擔，不得再向投保老人的家屬追償.保險公司基于經營的謹慎性和營利性考慮，一般會低估房價，再經過年金折現，投保老人事實上可以得到的養老保險金是十分有限的，這也在很大程度上影響了老人選擇這種養老方式.
1.2.3 風險因素之三——房地產相關法律制度有待完善
由保險公司開發的住房反向抵押養老保險業務，由于其仍然是一項新鮮事物，加上產品的設計開發難度較大，流程較復雜，涉及到的相關領域廣泛.不可否認的是，保險公司開展這項業務，如果不能在房地產稅收、政策等方面得到政府大力地支持，其面臨的風險很大，首當其沖的就是倍受大家關心的70年產權的法律規定.《物權法》等法律中明確規定的住宅占用范圍內的建設用地使用權為70年，期滿后，雖然法律規定會自動續期，但是，對于續期后土地使用權的使用費的支付標準和支付辦法未作規定；另外，國外的保險公司在處置反向抵押養老的房地產時產生的盈余所得，是可以享有稅收的優惠政策，以及最終的風險的分擔由政府兜底擔保，將保險公司的風險降到最低，而我國目前在這些方面的法律制度仍很欠缺，這也必將會影響保險公司的參與熱情.
2 完善住房反向抵押養老的對策建議
這項業務雖然在短時間內市場規模不會太大，但從長遠來看，“以房養老”具有較好的發展前景和市場需求，這就需要我們的政府加強引導和宣傳，保險公司需要設計科學合理的產品類型來吸引老年人的興趣，社會各相關機構應該鼎力協作.
2.1 政府應加大對住房反向抵押養老保險的政策支持
1980年代初，美國剛推出這一業務時，公眾也很排斥.美聯邦政府通過出臺了很多的優惠政策和保障措施，比如通過下調整體利率水平、進行貼息優惠，對承擔以房養老業務的機構的虧損進行“兜底”擔責，最終才使得美國的以房養老為社會公眾所廣泛接受.因此，我們現在進行以房養老相關試點工作時，政府依然要擔負起宣傳推廣的主要責任.更為重要的是，我國目前的社會養老保障體系尚不健全，各種社會評價都有，在這種情況下，如果不進行正確的引導、宣傳，容易被看成是政府在推卸養老責任，從而激起大家的抵觸情緒.這就需要政府對這項業務加大政策支持的力度，使其真正作為兼具市場性和公益性的一種補充養老方式而被大家接受.
2.1.1 政府要大力宣傳和倡導以房養老方式
拓寬養老方式，建立多層次的養老保障制度，是有效應對人口老齡化問題，實現社會經濟健康發展的必然要求.住房反向抵押養老這一新型的養老方式，可以很大程度上緩解老人及其子女的經濟壓力，又可以適度地提高老人的養老質量，政府應加大輿論宣傳，使人們的思想觀念逐漸得到改變，隨著時間的推移，人們會逐漸突破傳統的倫理觀念并接受這一新型的養老方式.
2.1.2 政府在相關領域應進行制度創新
為了進一步推進住房反向抵押養老業務，政府可以在保險、稅務、銀行、社區管理等領域進行制度創新，這樣會鼓勵老人積極地選擇這樣的養老方式，并激發保險公司開發相關保險產品的熱情，例如減免保險、金融機構等在開展住房反向抵押養老業務時獲得的房產增值收益等的稅收，這會大大提高機構從業的積極性.
2.1.3 政府應建立健全相關法律制度
借助不動產統一登記的東風，政府應建立嚴格的住房反向抵押的登記和公示制度，以保障保險公司等債權人的合法權益；政府還應建立健全保險公司在進行住房反向抵押養老業務情況時的審查制度，并明確養老保險年金的發放程序和監督制度，對相關資金進行嚴格管理.
2.1.4 建立政府擔保房產價值基金
考慮到我國開展住房反向抵押養老尚處于起步階段，保險公司因為對高風險的擔憂而不愿參與其中，我國可以適度借鑒美國的經驗，通過建立政府擔保房產價值基金來緩解保險公司的風險壓力.美國聯邦政府在推行住房價值轉換抵押貸款計劃時，就為貸款到期時貸款本息超過房屋價值的借款人提供了擔保，從而消除了貸款機構的擔憂.可以通過向保險公司定期對老人發放的養老年金中收取一定的費用，政府再拿出一定的資金，共同組建保險基金，當貸款到期時，如若抵押的房產資不抵債時，差額就由保險基金來補償，當保險基金也不足以補償時由財政補貼，這樣可以將保險公司的風險降到最低.
2.2 保險公司應加大與其他機構的合作
反向抵押養老保險是養老保障方式的創新，涉及老年人的切身利益，社會關注度較高；同時，作為一項新業務，其法律關系復雜，保險公司面臨著諸多風險.其中，最大的風險就是房產估值和保單定價，而這并不是保險公司擅長的專業領域.保險公司若要順利地開展這項工作，既要提高自身的業務水平，更需要多與其他房地產相關機構合作，從技術層面獲得更好的支持.例如保險公司可以考慮和房產中介機構合作，因為給房產估值是房產中介的專業領域，他們可以提供專業的評估；還可以考慮與社區和物業管理公司合作，在給老人提供無微不至的關心的同時對房產加強管理；可以與醫療保健機構合作，建立起良好的醫療救護機制.
2.3 保險公司應創新以房養老相關衍生產品以對沖風險
開展保險版的以房養老的試點工作，保險公司應結合中央和地方各項養老政策，通過解放思想，大膽創新，在改善老年人養老待遇和服務等方面廣開思路，以期取得突破性的進展.
2.3.1 保險公司應進行服務領域與服務內容的創新
在設計保險版的“以房養老”時，其資金來源是保險公司的自有資金，本質上住房反向抵押是一款終身年金保險產品.作為一個單獨的險種，它如能跟養老產品、護理產品一起配套開發，就能讓風險達到一定的中和.中國保監會關于開展以房養老試點的指導意見中規定：保險公司可以在相關服務領域拓展延伸，通過提供豐富的服務內容、多樣化的服務手段、新穎的服務方式，形成一條完善的反向抵押養老保險的服務鏈條，如可以針對不同需求的客戶嘗試推出個性化的養老服務產品.
2.3.2 開發住房反向抵押保險相關的險種
可以嘗試設計“醫療服務不及時險”類：在保險期間內，被保險人因為未能獲得及時的醫療和救助導致疾病加重甚至身殘或者身故的，保險人依約定給付保險金.還可以設計“業余生活不豐富險”類：在保險期間內，因為養老保險管理方沒有提供相應的業余活動，導致老人業余生活匱乏，保險人要承擔相應的保險責任.通過這些險種的配套銷售，既可以降低保險公司的風險，又可以增強老人及其子女對住房反向抵押養老方式的認可.
2.3.3 保險公司應完善養老服務體系建設，提高服務質量
為了更好地推行以房養老方式，現階段亟需解決的一個現實問題就是不斷增強的養老需求與養老相關產業發展滯后的矛盾.保險公司需要承擔的長壽風險，可以通過擴大養老增值服務和提供配套的養老醫療產品去緩解風險.當前社會養老普遍存在服務設施不完善的問題，花錢也未必能享受到優質的服務，因此我們要高度重視如何完善養老服務配套體系的建設，可以通過提高養老服務質量，讓“以房養老”群體能真正享受到這種養老方式為自己帶來的種種便利和舒適.
以房養老，重在養老，老人用一生的積蓄換取老年的幸福生活，沒有理由不倍加重視，所以我們在進行制度設計和試點工作的摸索中，一定要體現出以人為本，以養老為重的原則，面對不斷加劇的老齡化趨勢，為老人提供一種科學可行的、溫馨合理的養老方式，來減輕政府和社會養老的壓力，增強老人的幸福感，減輕子女的負擔，提高社會的穩定性，以房養老具有現實可行性.但就目前來講，“以房養老”仍處于摸索和試點階段，這一新型的養老方式還存在著一定的障礙，有待于我們的政府需要結合具體的國情，通過大量深入細致的工作，完善相關的規章制度，增強老人和保險公司推行以房養老的信心；也還需要社會上的各相關機構的協調與合作，共同為老人構建幸福安逸的晚年生活.
參考文獻：
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本文主要論述了不動產登記的問題。通過現實案例提出問題，引出相關的規定和在現實中遇到的問題，并進行了思考、提出了自己的一些看法。我國現行相關法律是怎樣規定不動產登記的效力，在制定物權法時應對不動產登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區分。然后是我國不動產登記效力的現行規定，不動產登記制度主要規定在《城市房地產管理辦法》、《土地管理辦法》及相關法規中，關于不動產登記的效力的規定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導致不同的法律效果；不動產抵押登記制度的重要意義：不動產抵押登記關系中的一個非常重要的環節就是向不動產登記機關進行登記。通過以上內容論述了不動產登記的效力，重點論述了不動產登記意義、審查以及現實中的問題和思考。最后借鑒外國的立法例子并進行分析，提出對我國不動產登記效力的立法思考并提出自己的見解。
關鍵詞：不動產、登記、效力
一、問題的提出
某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經人介紹于1999年1月25日結婚，婚后由于雙方性格不和，經常發生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對其現在居住的房產分割上發生糾紛，不能達成一致意見。該房產原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續繁雜等原因，至離婚訴訟時仍未辦理完產權過戶手續，尚未取得房屋所有權證書。
原告方張某認為，雖然尚未取得房屋所有權證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經經國有資產管理局、市住房制度改革辦公室等政府機構批準，并交納了房改購房款，各種手續齊全合法，僅只等產權產籍管理部門審查后即可取得產權證，應認定該房產為夫妻共有財產進行分割。
被告方李某認為，根據我國法律規定，房屋買賣須經登記后，領取產權證，買賣合同生效，產權方發生轉移?，F在雙方居住房屋尚未完成登記，產權仍未發生轉移，仍應屬單位所有，對于沒有產權的房屋雙方自然也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請，并收回了已經交付的購房款。
這個案件中涉及到一個關鍵的問題就是房屋產權登記的效力，由于房屋產權產籍登記和不動產登記是屬種關系，不動產登記包括房地產權屬登記。也就是不動產登記的效力問題。具體說是如何理解我國現行相關法律是怎樣規定不動產登記的效力，這是理清本案的關鍵。原被告雙方同被告單位達成的房屋買賣合同，在未進行產權產籍轉移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭的房屋自然應該屬于共同財產，應該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權法保護，只能求得債法上的保護，根據《合同法》的規定，可以認為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學說，有的認為是不可分的，有的認為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認為此類問題應在不動產登記制度中給予規定，但我國尚未制定物權法，不動產登記制度屬于物權法范疇，在現行法律中，對不動產登記效力的規定又不盡完備，因此造成司法實踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權法時，應改變這種狀況，對不動產登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區分。
二、我國不動產登記效力的現行規定
不動產登記制度屬于物權法范疇，我國物權法尚在制定當中，現行民法中尚未采用物權這一概念，僅在《民法通則》等法律中規定了一些“財產所有權”之類的物權性權利。不動產登記制度主要規定在《城市房地產管理法》、《土地管理法》及相關法規中。《房地產管理法》第60條第三款規定，房地產權轉讓或變更時應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或更改土地使用權證書。如果將這一規定中的“應該”理解為房地產轉讓、變更的必要條件，那么從法理上講，我國的房地產登記就是采取的登記要件主義，即不動產權屬的變動不僅要求當事人雙方合意，而且要求必須登記，合意行為和登記行為共同決定轉讓、變更行為是否有效，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不生效力，但是，以上理解在《房地產管理法》中體現的并不充分。我國現行《土地管理法》第12條規定，依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續。此條規定將原土地管理法中的“依法改變土地的所有權和使用權的，必須辦理土地權屬登記手續”中的“必須”改變成了“應當”。其立法本意反映了對于不動產權屬變更這種民事行為，權利行使一般應有當事人自己來決定，不宜過多使用行政手段干預的基本思想。換言之，并不主張完全的登記要件主義。而更多的反映了登記對抗主義的主張即登記只是對抗第三人的要件，申請登記的權利只有在登記后，權利才能得到法律的保護，但在相對人之間即使未經登記，只要雙方當事人之間達成合意，合同適法，不違公共利益，那么就當然產生效力，對當事人有約束力。
可以說我國目前在法的層次上，關于不動產登記的效力的規定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導致不同的法律效果。比如上文所舉的案例，如果按登記要件主義理解法律，那么房產權屬的轉移尚未完成登記，所有權的變動就沒有生效，房屋所有權仍然屬于被告單位，因此，此時發生的離婚訴訟就不能對房產進行分割；如果按登記對抗主義理解法律，那么雖然尚未完成房產權屬變更登記，但被告單位已同原被告達成房屋買賣協議，且已經過相關部門審查、審批，合同適法，那么該合同對雙方是有效的，該房產已為原被告占有、使用并成為其共同財產，應該進行依法分割。
雖然在法的層面上對登記效力的規定不夠明確，但是在部門規章中卻明顯的主張成立要件主義的立法主張。在原國家土地局1995年頒布，1996年2月1日實施的《土地登記規則》第69條規定：“土地使用者、所有者凡不按規定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重報經縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書?！?/p>
三、不動產抵押登記的意義和審查
我國對不動產實行登記生效要件主義，換言之，對于不動產的交易、抵押等，只有雙方當事人依法辦理登記手續，那么交易或者抵押方為有效。國家設立不動產抵押登記制度具有重要意義。首先，有利于保護抵押權人的合法權益。當抵押人不能履行約定義務，抵押權人依照規定可以變賣抵押物的價款優先受償。通過不動產登記機關對抵押事實進行登記可以對抵押人任意處分抵押物的權利進行限制。其次，有利于保護善意第三人的合法權益。不動產登記作為一種公示手段，主要是為了保護交易安全，保護善意第三人的合法權益。登記具有公示公信效力，經過登記可以向社會宣告不動產已經交易或者抵押的事實，從而保護善意第三人的合法權益。其三，有利于維護社會交易安全。因此，“世界各國幾乎無一例外地規定了對抵押權的取得、設定、喪失或者變更須予以登記的法定程序，這一制度對于維護市場經濟條件下交易的安全，保護善意第三人利益，強化抵押擔保的社會功能，避免糾紛的發生，具有重要的法律意義?！币虼?，我國目前相關法律對于不動產抵押都采取了登記生效要件主義。也就是說，對于不動產抵押，如果向法定登記機關辦理登記手續，抵押生效；如果沒有辦理登記手續，抵押不生效。不動產抵押登記關系中，一個非常重要的環節就是向不動產登記機關進行登記。因此，預售商品房抵押也應實行抵押登記生效要件主義，也就是說，只有預售商品房抵押人和抵押權人依法辦理登記手續，那么預售商品房抵押才具有法律效力。
不動產抵押登記機關對于不動產抵押登記的審查是采用形式審查，還是實質審查，這也是長期以來頗有爭議的一個問題。所謂形式審查，就是登記機關僅僅對于需要提供的申請人身份證件、權屬證書等是否符合法定形式要求進行審查，不對這些登記材料的真實性進行審查。所謂實質審查就是登記機關不僅需要對申請人是否提供具有法定形式要求的材料進行審查，還要對這些材料的真實性進行審查。從我國目前登記機關審查的實際情況來看，經常出現登記機關“往往對申請人提供的身份證件，提供的權屬證書在形式上的真實性都不予審查，不與登記薄原有的記載進行對比，就予以登記，造成許多錯誤登記，甚至為當事人的欺騙提供了方便?！憋@然，登記機關的這種審查實際上已經背離了我國有關不動產抵押登記立法的宗旨，根本發揮不了保護抵押權人和善意第三人的合法權益，維護交易安全的功能。但是，如果對不動產抵押登記采取實質審查似乎也不現實，因為這樣做必然會耗費登記機關巨大的精力，并且使當事人無法如期地完成登記，造成時間上的拖延，登記成本提高，這對于當事人而言也是一種負擔。同時，也會因為登記時間過長，使社會關系處于不確定狀態，影響交易安全。因此，對于不動產抵押登記審查標準的確定事實上涉及公正與效率的問題。如果單純強調審查的效率，很容易犧牲公正；如果單純強調審查的公正，又很犧牲效率。針對這種情況，有學者提出在建立統一的登記機關、統一的登記程序及配備高素質的登記官員后，使用形式審查制度，要求等級機關僅對當事人提供的材料進行形式意義的審查，只要手續齊全，就給予登記，但是，如果登記機關發生登記錯誤，就應該賠償責任。當然，如果登記機關登記錯誤，是由于當事人提供虛假的證明材料來騙取登記的，就應該追究當事人的相應法律責任。
四、外國立法例的分析與借鑒
從歷史上看，18世紀法國的抵押權登記制度是現代不動產登記制度的直接原因、淵源。自19世紀歐陸各國民法法典化以來，不動產登記制度得到了廣泛采用和發展，主要形成了三種不同的立法主義，即成立要件主義、對抗要件主義和折中主義。成立要件主義主要以德國為代表的一些國家采用，該主義認為，僅有當事人之間的物權變動的意思表示而無法定的登記公示，則不動產物權的變動不生公信力，亦不生物權變動之法律效果，登記為不動產物權變動的成立要件。對抗要件主義主要為法國等國家所采用，即當事人之間只要形成物權變動的合意，即生物權變動之法律效果，只是未經登記不具有社會公信力，不能對抗善意第三人。折中主義在兼采兩種主張的同時，往往有所偏重。
我國民法通則第72條第2款規定，按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。此規定原則上以交付為物權變動的生效要件，主要針對的是動產物權，在立法上屬于以成立要件主義為原則，以對抗要件主義為例外。對于不動產物權變動沒有明確規定。
與對抗要件主義相適應的登記對抗制度，強調當事人意思自治，但在保障交易安全方面存在缺陷，因為在一方當事人取得物權后，未經登記公示，第三人善意有償取得該物權時就會出現重復物權的現象，先物權行為有效，第三人行為也有效，這就產生了矛盾。與成立要件主義相適應的登記要件制度，克服了上述弊端，強調不動產變動不經登記不能生效，有利于保障交易安全，維護交易秩序，但如果將之絕對化，則不利于商品流轉，影響效率，增大交易成本。在法律不完備的情況下，容易導致公權力對私權力的過分干預。同時，在交易過程中，也容易發生相對人惡意終止合同的情況，法律無法干預，有違公正原則。其實在國外作為成立要件主義代表的德國對于未經登記的合宜也規定有例外。德國民法典規定：尚未登記的合意，在當事人的意思表示經過公證證明或者該意思表示已經提交給不動產登記局或者權利人已經將獲得登記許可的證明交付給相對人時，同樣具有約束力。這樣可以防止其中一方當事人在未完成登記期間，任意撕毀合同，使另一方當事人無辜受害而得不到法律保護。此外，外國法中有“當事人有惡意阻止合同生效之行為的，發生與其行為意愿相反的效果”的法諺，這亦能起到對合同效力的保護作用，值得我國立法借鑒。
五、我國不動產登記效力的立法思考
從各國法例分析看，對于不動產登記的效力規定不盡相同，所采主義亦不相同，但是應該說各自均依本國的經濟情況和社會背景而訂立了符合自己國家的法律。我國正處于市場經濟體制建立時期，明確產權關系，維護不動產產權所有人的利益，保障交易安全，建立有序規范的市場秩序是我國立法所要考慮的基點，也是市場經濟發展的客觀要求。由于轉軌時期制度的不完善，法制的不健全，產權關系的不清晰，在我國不動產交易秩序存在一定程度的混亂，要規制這種混亂，應加強對不動產登記的管理，在立法上應采登記要件主義。但是同時我們也應針對不同情況，對登記效力進行不同的規定，兼采登記對抗主義之合理部分，這同樣也是維護當事人的權益，保障市場交易安全和效率的需要。
在立法上，應在物權法中統一規定不動產登記的效力的基本原則，并相應制定不動產登記法，詳細規定不動產登記的機關、權限、責任、內容等，完善不動產登記制度。要改變部門立法和法律的沖突和矛盾，對于不動產登記效力要區分不同情況，規定不同的效力。比如對于依法經相關部門審批通過的房改房買賣合同，在送交產權產籍部門時就應該認定其合同已經生效，因為其具體內容是否合法，房改是否符合國家政策，已經國有資產管理部門、房改管理部門的審查、審批，當事人雙方也以達成合意，產權登記應只是一種形式審查，而非實質性審查，不影響合同的效力。另外，我國的審查制度往往涉及多個部門，手續繁雜，應在登記過程中明確在哪個環節、哪個時點為生效時間，使法律更嚴密，更具可操作性。
對于因繼承、法院判決、法律直接規定、國家征用、自籌資金等形式取得的不動產物權亦應采取登記對抗主義進行規定或規定不經登記禁止其處分權利，但并不以登記為權利取得、移轉、變更的生效要件。這樣既可保護交易安全，亦可提高市場效率，限制行政權力的過分膨脹。
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