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案例：2005年5月，江某將位于北京市東城區的自有住房（建筑面積42平方米）以人民幣38萬元的價格賣給許某，房款按照雙方簽訂的協議約定已付34.2萬元，剩余部分在辦理過戶當天一次性付清。江某隨后把鑰匙交給了許某，許某在2005年10月2日搬到該房屋內居住，但雙方一直未辦理過戶手續。今年2月，北京市房屋價格一直在攀升，該房價格漲至約41萬元，江某遂要求許某再支付3萬元，許某不同意。江某認為尚未辦理房屋過戶手續，雙方買賣行為未成立，遂訴至法院，要求許某將房屋退回。法院于2006年3月23日判決駁回了江某的訴訟請求。
法院駁回江某的訴訟請求的原因就是雙方的爭議焦點，合同是否成立并有效？
合同的成立，是指當事人經由要約、承諾，就合同的主要條款達成合意，即雙方當事人意思表示一致而建立了合同關系，表明了合同訂立過程的完結。合同生效是指合同成立后在法律上得到肯定性評價，產生了當事人意定的法律效力。但這種法律效力并不是指合同能夠像法律那樣產生約束力，而是指符合法定生效要件的合同，便可以受到法律的保護，并能夠產生合同當事人所預期的法律后果。如果一方當事人不履行合同義務，另一方當事人則可以依靠國家強制力強制當事人履行合同并承擔違約責任。合同的一般生效要件包括：①主體適格，行為人具有相應的民事行為能力；②意思表示真實；③不違反法律和社會公共利益。某些特殊合同，須辦理特殊手續，如批準、登記等。合同生效以合同成立為提前，合同不成立就無所謂生效。
一般來說合同自成立時生效，但對房屋買賣而言，我國《城市房地產管理法》第五十九條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度?！钡诹畻l第三款規定“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記?！奔暗诹粭l規定：“房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記?！鄙鲜龇芍幸幎ǖ臈l款并沒有規定辦理權屬登記是買賣房屋合同本身的生效要件。1999年最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”當事人訂立房屋買賣合同的目的是移轉房屋的所有權。這樣，在房屋買賣交易中，涉及債權變動和物權變動兩個法律事實、涉及到債權和物權這兩種基本的民事權利，當事人訂立買賣合同即在當事人之間建立了債權債務關系，房屋所有權的移轉即在當事人之間發生了物權變動，買賣合同是房屋所有權移轉的原因，房屋所有權的移轉是買賣合同履行的結果。但買賣合同的履行還必須與登記相結合。房屋屬于典型的不動產，不動產物權變動以登記為公示方式乃公理性規則。然而，長期以來，我國法學界和司法部門為了強調登記的作用，而將登記與合同本身的效力聯系在一起。在許多人看來，《合同法》第四十四條第二款規定的登記即為許多合同包括房屋買賣合同的生效要件。顯然是錯誤的，這是沒有區分合同生效與物權變動、合同形式與物權公示方式的必然結果。在登記之前，當事人已經就不動產的物權變動達成了合意，合同關系已經成立，對當事人產生了拘束力。即使沒有登記，合同本身仍然有效，只是物權不能發生移轉。因此，我國合同法第四十四條第二款所說的登記是指合同的登記而非作為物權公示方式的登記。
如果被騙簽字的行為不滿足合同無效的情形，但是滿足合同可撤銷的情形，也可以向法院申請撤銷合同。
【法律依據】
根據《合同法》第52條規定：有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
空白合同蓋章有效。一般空白條款的補填一般應推定為當事人在簽名或蓋章時已經充分知曉，但有相反證據時也可以推翻此類推定。
加蓋公章的空白合同書應視為授權委托書。授權委托書是證明人及其權限的書面文件。
【法律依據】
《合同法》第32條，當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。
（來源：文章屋網 ）
一、承包人中標工程后應組建項目經理部，項目經理部應指派專人負責工程技術資料、簽證資料、來往函件等資料的搜集和整理工作；
二、項目經理部就施工過程中所啟用的項目部公章應書面告知業主及監理單位；
三、項目經理部成員應在開工前或施工過程中仔細研讀合同條款；
四、業主或監理單位在工程開工時應給項目經理部下達開工令，否則項目經理部有權拒絕施工；
五、項目經理部給業主或監理單位發出的各類函件應有簽收，對方除在收發薄上簽收外，必須在原件上簽收，簽收時除有關現場代表簽字外能蓋章更好；
六、遇有合同約定的工期順延情形，項目經理部應及時向監理單位書面報告并明確提出順延的天數，并要求對方簽收；
七、遇有設計變更，業主或監理單位應向項目經理部下達設計變更通知單原件，如果沒有原件，項目經理部應拒絕進行設計變更施工；
八、遇有合同約定的設計變更、材料價格上漲等合同價款調整情形，項目經理部應根據《建設工程價款結算暫行辦法》規定在十四天內及時向業主或監理單位提交變更合同價款的報告，并要求對方簽收；
九、業主或監理單位通知承包人停工時應下達停工通知單；
十、項目經理部應告知分包方或掛靠單位不得擅自以項目經理部的名義簽訂材料采購或勞務分包合同；
十一、在施工過程中，業主或監理單位對于合同價款、結算方式、質量標準、違約責任等條款提出更改要求或要求項目經理部做出超出合同約定范圍的書面保證、承諾時，項目經理部無權擅自決定，應立即報告承包人，由承包人按照內部合同評審程序對合同條款進行變更。
十二、工程完工后，承包人應及時向業主或監理單位提交完整的竣工驗收報告并要求對方在原件上簽收；
十三、工程竣工后，承包人應及時在合同約定的期限內向業主或監理單位提交竣工結算報告并要求對方在原件上簽收；
十四、若業主或監理單位拒絕簽收項目經理部提交的函件或資料，項目經理部應立即報告承包人。對于頁數較少的函件，可以采取郵政特快專遞的方式送達給對方，發出特快專遞時應在封面寫明函件主題內容及函件編號，并在發出特快專遞后四個月內向郵局營業窗口查詢對方是否已經收到并獲得查詢結果回單；對于頁數較多的資料（例如竣工結算報告），應采取公證送達的方式由公證處送達，公證送達時應注意送達至對方的法定辦公地點（即營業執照上的注冊地址）或者對方的常用辦公地點；
【法律依據】
《合同法》第94條，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)法律規定的其他情形。
【法律依據】
《合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
日前,上海市閔行區人民法院判決邢女士注銷房地產權利限制登記;秦先生將房屋的產權過戶至吳先生名下,交付吳先生和秦先生償付逾期交房違約金。同時判決吳先生支付剩余房款57萬元,并駁回邢女士主張合同無效的訴訟請求。
秦先生與妻子的婚姻關系存續期間,共同購買了中春。上的一套房屋,房屋產權僅登記在秦先生一人名下。之后,由于夫妻產生ì盾,妻子邢女士去了美國。今年6月13日,秦先生通過中介公司簽訂《上海市房地產買賣合同》,將房屋內的設施、設備及裝修共計155萬元的價格將房屋賣給了吳先生。簽約前后,吳先生共向秦先生支付了和房款98萬元,尚有未付房款57萬元。秦先生由此向吳先生出具了收據及《同意書》?！锻鈺份d明,本人出售房屋,此房屋于2007年7月3日交付。
正當吳先生享受著買房成真的喜悅時,卻突然傳來了一個震驚的消息:秦先生在美國的妻子邢女士在房地產交易中心申請辦理了房屋權利限制手續。原來,秦先生夫婦關系多時不好,秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日離家。夫妻正“膠”著進行離婚訴訟。7月5日,也就是吳先生迎接新房的日子里,邢女士在房地產交易中心申請辦理房地產權利限制的手續,房地產部門以法院已受理離婚訴訟,要求分割夫妻共同財產為原因,于7月6日作出核準。
吳先生聽到這個消息,一怒將秦先生告上法庭,要求判令秦先生按合同約定履行過戶手續、交付房屋并償付逾期交房違約金。訴訟期間,法院根據秦先生夫妻的具體情況,依法追加邢女士為第三人參加訴訟。
秦先生認為,與邢女士為夫妻關系。在出售房屋時,已明確告知夫妻有矛盾,但吳先生仍然同意繼續進行交易。由于邢女士對房屋在交易中心進行了限制并提出離婚訴訟,導致過戶不成。正由于房屋買賣未經房屋共有人邢女士同意,故合同應為無效。
邢女士稱,秦先生在離婚訴訟期間,試圖將實屬夫妻共同財產的房屋出售。發現這一情況后,就通知中介,要求他們不能進行居間。后來得知已簽訂買賣合同,正在進行交易,又至房產交易中心辦理了限制該房屋交易的手續。秦先生擅自處分夫妻共同財產,而吳先生在購房時也明知這一情況,故訴請要求確認買賣合同無效。
針對邢女士的訴訟請求,吳先生稱第三人所述事實并無證據證明。與秦先生間的房屋買賣為雙方真實意思表示,并不存在雙方惡意串通的事實。第三人的權利沒在房產交易中心進行備案,直至2007年7月3日,交易中心也未有任何異議登記情況。本人依照二手房買賣的正常交易過程進行履行,履行過程并無過錯,故不同意第三人的訴訟請求。
秦先生稱,自己將房屋出售吳先生,是出于還貸的壓力以及對法律的無知,并非為了侵占共同財產。本人以為房屋在自己名下即可處分房屋,故對第三人的訴訟請求沒有異議。
法院認為,第三人雖然基于婚姻關系的存續而依法享有對涉案房屋與秦先生共有的權利,但在第三人違就此提出主張且房屋產權未登記至其名下前,第三人實際并未取得對涉案房屋完全的直接支配和排他的權利,第三人對此法律后果應當有所判斷。秦先生作為登記的產權人將涉案房屋出售的行為并不構成物權上的無權處分,而吳先生亦是基于對物權登記的信賴而簽訂了《上海市房屋買賣合同》,雙方簽訂的買賣合同應為有效。因此,秦先生及第三人的抗辯及訴訟理由不能成立,不予采信。第三人要求確認合同無效的訴訟請求,不予支持。
關鍵詞：加強 招投標合同管理 措施
中圖分類號：TU723.2 文獻標識碼：A 文章編號：
前言
招投標階段是確定與控制工程造價，確定合同管理的重要階段。招投標體制下合同工程的管理，貫穿于工程建設的始終。研究招投標體制下合同工程管理的特點、各方面的關系，對工程的順利進行，承包者與業主、工監理程師與業主、業主與設計單位、業主與運行單位之間關系的理順和建立，做好合同管理中的日常進度、質量、安全和造價的有效管理，有著極為重要的意義。
一、當前工程招標投標工作影響合同管理的幾個問題。
1招投標管理方面
編寫的招標文件質量待提高。對工程項目要約條款描述不嚴謹、不全面, 招標文件存在差錯和漏洞, 致使招標達不到預期目標, 給日后對工程項目參建單位的管理埋下隱患, 甚至引起法律糾紛。
對投標單位弄虛作假防范待加強。在招標, 尤其是物資采購招標中, 投標單位通過不正當的私下串聯, 串標、圍標、惡意價格中標、掛靠投標, 乙方變甲方, 損害業主的尊嚴、地位和利益。對此, 有些單位事前防范意識不強, 缺乏有效應對措施, 使招標喪失了最初通過競爭降低建設成本的目的。
評標專家作用待發揮。有些專家沒有全面細致地審查投標文件, 分析研究不深入, 執行評標標準不嚴格, 造成資信差、產品性價比不高的中標。
具備失信約束的評標辦法待完善。實踐中，以綜合評標法為主的各類辦法各有利弊，往往只重視商務標，或商務標權重分值大，技術標只作符合性審查，引起投標者不良競爭，影響招投標公正性，損害招標人利益。
2合同管理方面
合同談判組織不到位。招標結果出來后, 不能及時組織合同談判, 補充細化合同條款。沒有進一步審查對方的資信和履約能力，并要求對方作出必要的承諾。談判前，沒有充分掌握和分析市場行情和標的技術標準、工作量等情況, 談判中忽略核心內容或關鍵細節。
（2）對已簽訂的合同，管理職責不明確。合同簽訂后，沒有及時送達相關單位, 缺少嚴格的交接手續, 造成相關單位不掌握合同內容, 或者收到合同后沒有引起重視, 沒有采取措施及時履行或督促有關單位履行合同。承辦單位有依賴心理, 缺乏主動履行或督促履行合同的意識。
（3）對合同履約情況的檢查不夠。沒有在過程中進行有效的合同履約檢查, 無法及時發現違約或違約的先兆, 從而無法及時采取相應措施防止或降低損失。
（4）對參建單位與第三方簽訂的合同疏于監管。例如, 甲控物資采購合同, 主體是施工單位和供應商。缺乏對參建單位合同的管理, 就少了一個在過程中監督參建單位履約的手段。
二、加強招投標合同管理的措施
以上問題的存在，都有具體原因。從管理的角度看，體現在目標不明確，標準不具體，責任不落實，管理的寬度和深度不夠。目前，大部分建設單位已經明確招投標、合同管理機構和人員，制度已經建立，日常工作已經在運轉。由于存在上述問題，需要加強管理，堵住漏洞，通過加強內控機制建設，以制度+執行+監督來提升有效管理，為此，提出以下加強管理的措施。
1通過會議審查，提高招標文件編寫質量
重要文件的范圍每個單位可以根據情況來確定，招標文件和價款較大的合同應在范圍以內。對重要文件采取會議審查的方式, 由單位領導帶領業務、招投標、合同管理、財務、紀檢和承辦部門的人員共同參加, 必要時邀請專家。承辦部門事先將資料送給與會人員。各部門人員和專家逐個對條款進行審查,承辦部門負責牽頭起草會議紀要和填寫評審記錄表。通過會審，能夠明確責任，提高招標文件、合同等重要文本的質量，防范招標及合同風險，同時，也能提高相關部門對各項條款的認識，為下一步招標或合同簽訂及履行創造條件。
2通過嚴肅交易紀律，防止投機廠商進入
除了認真編制招標文件, 嚴格資格審查, 使有投機心理的廠商沒有漏洞可鉆外。還可以通過實行限價招標, 防范惡意價格中標。通過嚴肅評標紀律,強化評委責任意識, 要求評委對每一個需評審的內容都附上明確的評審理由, 并對評審意見負責。通過嚴格要求投標單位落實交易細節上的各項責任, 打消廠商的投機念頭。比如，通過誠信名錄資格審查，按照上限確定投標保證金金額, 要求投標單位法定代表人到場, 要求投標單位必須全部提供資質原件; 投標文件核心部分要求法定代表人每頁簽字等等, 增加陪標、串標、圍標等行為的實施成本, 把虛假、惡意的廠商拒之門外。
3把日常的合同履約檢查制度化, 通過過程控制保結果
合同承辦部門和單位日常監控合同履約情況。按月或季度, 向管理部門報送報告。對合同履約情況的檢查制度化，由單位領導組織。管理部門牽頭, 每次檢查前, 確定好內容、標準及重點, 比如合同分包和偷工減料等問題, 明確分工。細化考核辦法, 及時兌現合同履約情況的獎罰, 督促參建單位按照投標承諾和合同約定認真履行各項義務。將招投標、合同簽訂及履約情況作為單位的經濟活動分析會的內容,全面地總結分析, 不斷完善管理。
4通過格式化管理, 明確各項具體工作的標準和流程
由歸口管理部門牽頭, 以各項制度為基礎, 明確招標、合同管理各項具體工作的流程和標準。標準要嚴格和具體, 具備條件的要形成固定的文本或表格格式。例如, 資信調查資料種類及標準, 合同談判準備報告和記錄格式, 承辦單位的臺賬、歸檔資料種類及格式等。歸口管理部門和承辦部門按照這些具體的流程和標準來控制和落實各項工作。這樣, 可以在事先或過程中堵住規避招標、合同對象資信調查不全面、談判準備不充分、記錄缺失、合同分送不嚴謹等漏洞。
5把參建單位與第三方的合同納入管理范圍
要求參建單位將一些重要的合同要拿到建設單位備案。建設單位去參建單位檢查時, 將參建單位自身招投標和合同簽訂及履約情況作為一項內容。與此同時, 充分發揮財務職能, 互促互進。招投標、合同管理與財務管理是相輔相成, 互相促進的。
（1）單位要把財務人員參與招標文件編制、合同談判、會審、履約檢查等制度化, 保障和督促財務人員介入招標與合同管理。財務人員要對商務指標和條款, 起到具體的審核把關作用。如計量與價格、結算方式、履約擔保、款源與概算、質保金等方面。通過參與, 財務人員能夠更準確地把握經濟事項, 控制成本, 正確核算, 把住資金出口關。
（2）發揮財務會計反映和監督的職能。在會計核算、資金撥付環節, 監督反映招投標合同管理的情況及存在的問題, 對不符合招標與合同管理要求的, 不予支付資金。例如, 針對規避招標問題, 會計監督就是一個有效的手段。
（3）充分利用招投標合同管理成果, 加強財務管理。例如, 共享業務部門的合同履約臺賬, 增加概算、驗工計價信息, 作為財務臺賬使用, 不僅可預防超撥付資金, 還可根據臺賬反映的信息。及時督促計劃部門梳理概算, 變更合同。
結束語
加強建筑市場招投標及施工合同管理，建立公開、公正、公平競爭及誠實信用的市場秩序，從宏觀上講，是規范建筑市場，保證建筑業有序發展的重要措施，是行政管理部門參與建筑市場管理的重要切入點，是保證工程建設的效率和質量的重要環節，源頭治理和防范建筑領域腐敗現象的有效方法。從微觀上講，合同管理服務于招投標工作，貫穿工程建設全過程，有序的招投標管理為合同管理打下基礎，有效的合同管理促進招投標水平的提升，相互制約、互為因果。隨著我國經濟體制改革的逐步深化，以及《建筑法》、《招投標法》、《合同法》的普及，我國的建筑市場將越來越成熟、完善。
參考文獻
[1] 饒志蓮.淺談政府投資項目的工程造價控制[J]. 中國新技術新產品. 2009(12)
房屋買賣雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權利并且承擔義務的資格。
2、房屋買賣雙方當事人應當表意真實。
3、房屋買賣不得違反政策、法律法規和社會公共利益。
【法律依據】