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導(dǎo)語：在不動產(chǎn)稅論文的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
摘要：隨著我國市場經(jīng)濟體制不斷深入，房地產(chǎn)稅制的不足日益明顯，嚴(yán)重影響和制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。完善我國房地產(chǎn)業(yè)的稅制結(jié)構(gòu)，將稅收工具合理運用到房地產(chǎn)市場中，物業(yè)稅體現(xiàn)出越來越重要的意義。
關(guān)鍵詞：物業(yè)稅房地產(chǎn)改革
物業(yè)稅，又稱財產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，主要針對土地，房屋等不動產(chǎn)，要求承租人或所有者在保有階段每年按照要求繳納一定比例的稅款，而所應(yīng)繳納的稅款會隨著不動產(chǎn)市場價值的變化而變化。例如，地鐵、公路、花園等公共設(shè)施的完善，必然會帶動周邊房產(chǎn)價格的提升，從而對應(yīng)的物業(yè)稅也要提高。
1開征物業(yè)稅的背景分析
目前，世界上大多數(shù)市場經(jīng)濟比較成熟的國家都有面向房地產(chǎn)課稅的稅種。特別是在歐美發(fā)達國家，物業(yè)稅作為一項重要稅種已存在很長的發(fā)展歷史。在美國，并沒有單獨征收的物業(yè)稅，其物業(yè)稅是包含在財產(chǎn)稅里面的，其中對土地和房產(chǎn)等不動產(chǎn)所征收的一般財產(chǎn)稅即相當(dāng)于我們所講的物業(yè)稅。美國的一般財產(chǎn)稅是地方稅的一種，通常由州政府和地方政府共同分享。雖然物業(yè)稅在州政府財政收入中占很小比例，但卻是地方政府最重要的收入來源。
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制相對完整但比較復(fù)雜，分布于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和保有等各個環(huán)節(jié)，從廣義上講，房地產(chǎn)稅包括土地增值稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、營業(yè)稅等十幾個稅種，它們對于統(tǒng)籌房地產(chǎn)市場管理，提高房地產(chǎn)使用效率，貫徹國家房地產(chǎn)政策和控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模等方面發(fā)揮了積極作用。但毋庸置疑的是，目前房地產(chǎn)稅制體系的設(shè)計也存在著缺陷和不足，特別是開發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅種偏多，稅負(fù)偏重，存在著因稅種交織而導(dǎo)致重復(fù)征稅的現(xiàn)象。而針對保有環(huán)節(jié)則稅種較少，致使其調(diào)節(jié)職能和統(tǒng)籌職能未能隨著我國社會和經(jīng)濟的發(fā)展而加強，呈現(xiàn)出弱化的趨勢。
我國自2003年以來便出現(xiàn)了征收物業(yè)稅的提法及相關(guān)研究。以國家財稅部門為主的多個部門以及社會各界專家、學(xué)者及研究機構(gòu)都給予高度關(guān)注并就進一步深化房地產(chǎn)稅制改革進行了深入廣泛的研究。到2009年，國務(wù)院公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革意見的通知》?！锻ㄖ分刑岬剑涌焱七M財稅體制改革，建立有利于科學(xué)發(fā)展的財稅體制。與以前物業(yè)稅在北京、深圳等地“空轉(zhuǎn)”不同，此次是國務(wù)院首度將物業(yè)稅提到政府r的議事日程，表明了中央決策層對物業(yè)稅的關(guān)注。
2開征物業(yè)稅的必要性
2.1簡化稅制，規(guī)范房地產(chǎn)市場。物業(yè)稅的開征可以實現(xiàn)現(xiàn)有稅種的有效整合，有利于推動我國內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進程。目前，我國涉及房地產(chǎn)的稅種有十多種，而開征的物業(yè)稅主要是把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅合并，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅，減并稅種，合理收費，降低稅負(fù)，拓展稅基，壯大稅源。并且把相應(yīng)的征收環(huán)節(jié)后移，將開發(fā)建設(shè)、交易等環(huán)節(jié)承擔(dān)的費用轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)擁有或使用人承擔(dān)，降低初始階段的成本，增加保有階段的稅收，進而降低購買者買房的“門檻”，更好的激活房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
2.2調(diào)節(jié)收入分配，緩解貧富差距，促進社會公平。公平和效率，是我們在經(jīng)濟領(lǐng)域常常關(guān)注的重要問題。物業(yè)稅作為一個與廣大公民個人利益息息相關(guān)的重要稅種，如何能夠在經(jīng)濟生活中體現(xiàn)效率，又在最大程度上體現(xiàn)社會公平，是我們在構(gòu)架物業(yè)稅制時所必須考慮的問題。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系中，土地和房屋一旦增值，開發(fā)商和業(yè)主將獲得更多的利益，而政府無法參與增值價值的再分配，從而使得財富流向物業(yè)保有者。誰擁有的物業(yè)越多，誰的財富增值的就越快。買房已經(jīng)不是為了滿足日常居住需求的消費而成為投資賺錢的手段，使高收入者和低收入群體之間的貧富差距進一步拉大。物業(yè)稅制度實施后，將會對增值的房地產(chǎn)價值重新進行分配，通過稅收杠桿，調(diào)節(jié)個人收入，平衡社會財富。一方面，對擁有不動產(chǎn)多者征收高稅率的稅費，并且根據(jù)不動產(chǎn)增值情況年年課稅，達到遏制其財富膨脹的目的。另一方面，物業(yè)稅收增加了地方財政收入，有利于當(dāng)?shù)毓哺＠聵I(yè)的發(fā)展，通過財政轉(zhuǎn)移支付手段，調(diào)節(jié)社會公平。
2.3進一步遏制投機行為，提高土地資源的利用率。我國房地產(chǎn)稅費制度目前不能很好的限制房地產(chǎn)市場的投機行為?！俺礃恰薄ⅰ俺捶俊?、“圈地”等行為掩蓋了市場的真實需求，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，容易引起市場的不穩(wěn)定,同時政府的宏觀調(diào)控也容易失位。物業(yè)稅的開征會使自用需求者傾向于購買面積較小的房地產(chǎn)，并在一定程度上抵制房地產(chǎn)投資和投機需求，減少在消費端的不合理的需求，減少房地產(chǎn)資源閑置，引導(dǎo)房價回歸到穩(wěn)定理性的價格區(qū)間，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
2.4穩(wěn)定城市財政收入來源，促進社會整體利益實現(xiàn)。物業(yè)稅的另一重要意義主要在于財政管理體制的完善和地方稅收體系的變革。目前土地出讓金占地方政府預(yù)算收入的60%到90%。自從實行分稅制以來中央財政通過擴大中央稅和共享稅的范圍不斷侵占地方稅源，導(dǎo)致“中央富地方窮”的局面，迫使很多地方不得不“賣地求財”，變相的造成了“房地產(chǎn)劫持地方政府”的局面。而物業(yè)稅作為地方的主體稅種，以其持續(xù)、穩(wěn)定的特點保證地方財政收入的增長，進而改變目前地方政府“以土地批租生財”的短期行為，抵制不理性投資，擺脫地方財政對于土地的依賴，促進政府通過改善公共建設(shè)，提高公共服務(wù)，提高資金使用效率等措施達到公共產(chǎn)品的供給滿足社會各階層的需求。
3開征物業(yè)稅的難點及對策
2006年以來，物業(yè)稅在全國多個省市實行“空轉(zhuǎn)”，但過程并不順利，成果并不顯著。“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的物業(yè)稅方案的實現(xiàn)仍面臨著眾多的難題。
3.1稅基的科學(xué)劃定從物業(yè)稅的財產(chǎn)稅性質(zhì)來看，應(yīng)統(tǒng)一以物業(yè)所體現(xiàn)的價值作為課稅的依據(jù)，而現(xiàn)階段我國城鎮(zhèn)大多數(shù)居民的住房僅是維持生存基本需要的消費品，不能純粹作為財產(chǎn)。目前困擾的問題是物業(yè)稅僅對二處住房以上的物業(yè)或高檔物業(yè)征收？還是所有物業(yè)同一標(biāo)準(zhǔn)征收？根據(jù)國外通行的做法，在采用房地產(chǎn)市場評估價值的時候，對不同類型的不動產(chǎn)可以采取不同比例。如普通住宅適用于較低的比例，而別墅適用于較高的比例。設(shè)立人均（或戶均）物業(yè)價值的最低起征點，對于超過一定面積的居民住宅要采用較高的征收比例，從而解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中存在的計稅依據(jù)不合理的問題。
3.2房地產(chǎn)評估制度需進一步完善物業(yè)稅開征的基礎(chǔ)是定期對房地產(chǎn)進行價值評估工作。但目前我國沒有建立起完善權(quán)威的房地產(chǎn)價值評估體制機制，房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)部存在著良莠不齊的現(xiàn)象，經(jīng)常出現(xiàn)在對同一不動產(chǎn)評估時，不同的評估機構(gòu)可得出不同甚至相差很大的價值量。在這種情況下，很難為物業(yè)稅提供科學(xué)合理的稅基基礎(chǔ)。發(fā)達國家的做法是國家制定規(guī)章制度，社會和市場評估機構(gòu)具體實施，行政主管部門進行有效監(jiān)督，依據(jù)公開、透明、規(guī)范、動態(tài)、易操作的標(biāo)準(zhǔn)，在總體上降低綜合稅率，突出物業(yè)稅作為單一稅種的調(diào)節(jié)作用。
3.3土地出讓制度何去何從我國實行的土地制度是“批租制”，即土地使用權(quán)歸國家，用地者可以購買一定期限的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費用，等價于土地使用有效年限在經(jīng)濟上的價值體現(xiàn)。土地批租制給各級政府帶來了豐厚的財源，但也進一步導(dǎo)致了土地濫用和房價上漲。開征物業(yè)稅會把土地出讓金歸并入物業(yè)稅按年收取，好處是顯而易見的：一方面，降低了城鎮(zhèn)居民購房置業(yè)的門檻；另一方面也為地方政府帶來穩(wěn)定的稅源。但這樣做也會大大減少當(dāng)前地方政府的財政收入，影響政府提供公共服務(wù)的能力。因此，物業(yè)稅的開征會遇到來自當(dāng)?shù)卣淖枇Α?/p>
論文摘要:在建立社會主義市場經(jīng)濟體制的過程中,要特別強調(diào)發(fā)揮地方政府在協(xié)調(diào)地方社會經(jīng)濟發(fā)展中的積極性和主動性,通過借鑒西方國家財政分權(quán)理論中的合理成分,并結(jié)合我國目前實際情況,我國目前在財政體制上應(yīng)采取適度分權(quán)的地方分級財政體制。
一、西方財政分權(quán)理論
(一)喬治·施蒂格勒的最優(yōu)分權(quán)論。
為了回答地方政府分權(quán)的必要性問題,美國經(jīng)濟學(xué)家喬治·施蒂格勒(George Stigler)首先從公眾需要和更好發(fā)揮政府職能的角度進行了論證。施蒂格勒在1957年發(fā)表的《地方政府功能的有理范圍》一文中,對于為什么需要地方政府這一基本問題作了公理性的解釋,提出了兩條基本原則:第一,與中央政府相比,地方政府更接近于自己的選民,地方政府比中央政府更加了解他所管轄的公民的效用與需求;第二,不同地區(qū)的居民有權(quán)對自己需要的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的種類和數(shù)量進行選擇。按照施蒂格勒的兩條原則,可以得出這樣的結(jié)論是: 事關(guān)滿足居民公共需要的決策,應(yīng)當(dāng)在最低行政層次的政府部門進行,有利于實現(xiàn)資源配置的有效性和分配的公平性。
(二)埃克斯坦的“按受益原則分權(quán)”的理論。
美國學(xué)者埃克斯坦(Echesten)認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)根據(jù)公共產(chǎn)品的受益范圍來有效地劃分各級政府的職能,并依此作為分配財權(quán)的依據(jù)。因此,那些有益于全體國民的公共產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)由中央政府來提供。另有一些公共產(chǎn)品雖然只惠及某一階層或某些人,但因?qū)θ鐣蛧业陌l(fā)展至關(guān)重要,也要由中央政府提供,如對適齡兒童的義務(wù)教育、對特困地區(qū)和受災(zāi)地區(qū)的專項補助等。但是,為了維護局部利益,地方政府也應(yīng)具有一定的職權(quán)和財力。從倫理的角度講,為了保護個人的充分自由,政府的權(quán)力應(yīng)當(dāng)最大限度地分散,而且,因為管轄范圍越小的政府單位,其決策結(jié)果與合理的市場決策越接近。因此,小規(guī)模的政府單位所作出的決策比大規(guī)模的政府單位所作出的決策往往更有效率。
(三)奧茨的財政分權(quán)理論。
奧茨(Wallace·E·Oates)在1972年出版的《財政聯(lián)邦主義》(《Fiscal Federalism》)一書中,為地方財政的存在提出了一個分權(quán)理論。奧茨所運用的是福利經(jīng)濟學(xué)的方法,根據(jù)福利經(jīng)濟學(xué)的觀點,一種最有效的資源配置應(yīng)使社會福利達到極大,即帕累托最優(yōu)。在達到帕累托最優(yōu)之前,資源配置的方式是可以改進的。根據(jù)帕累托最優(yōu)理論論證,奧茨提出了財政分權(quán)定理:“對于某種公共物品來說———關(guān)于這種公共品的消費被定義為是遍及全部地域的所有人口的子集的,并且,關(guān)于該物品的每一個產(chǎn)出量的提供成本無論對中央政府還是對地方政府來說都是相同的———那么,讓地方政府將一個帕累托有效的產(chǎn)出量提供給它們各自的選民,則總是要比由中央政府向全體選民提供任何特定的并且一致的產(chǎn)出量有效得多”。據(jù)此,可以引申出的結(jié)論是:中央政府只應(yīng)提供具有廣泛的偏好相同的公共產(chǎn)品。
(四)蒂博的分權(quán)模型與“用腳投票”理論。
美國經(jīng)濟學(xué)家蒂博(Charles Tiebout)在一系列嚴(yán)格的假設(shè)條件下提出了財政分權(quán)模型。蒂博認(rèn)為,在人口流動不受限制、存在大量轄區(qū)政府、各轄區(qū)政府稅收體制相同、轄區(qū)間無利益外溢、信息完備等假設(shè)條件下,由于各轄區(qū)政府提供的公共產(chǎn)品和稅負(fù)組合不盡相同,所以各地居民可以根據(jù)各地方政府提供的公共產(chǎn)品和稅負(fù)的組合,來自由選擇那些最能滿足自己偏好的地方定居。居民們可以從不能滿足其偏好的地區(qū)遷出,而遷入可以滿足其偏好的地區(qū)居住。形象地說,居民們通過“用腳投票”,在選擇能滿足其偏好的公共產(chǎn)品與稅負(fù)的組合時,展現(xiàn)了其偏好并作出了選擇哪個政府的決定。蒂博模型說明由地方政府分散提供公共產(chǎn)品不僅可行而且有效,該模型為財政分權(quán)和財政競爭提供了堅實的理論基礎(chǔ)。此后,大量關(guān)于財政分權(quán)和財政競爭的文獻涌現(xiàn)出來。
上述的幾種西方財政分權(quán)理論對政府間分權(quán)的合理性和必要性、政府間財政職能和財政工具的分配、政府維護市場的激勵機制設(shè)計等問題給出了一定的解釋和說明,表明財政在中央與地方之間的分權(quán)有利于減少信息成本、提高資源配置效率、遏制政府規(guī)模的擴大、引入競爭和創(chuàng)新機制,完全否定行政性分權(quán)的觀點是不能成立的。不僅如此,各級地方政府之間也存在著財政分權(quán)的必要性,應(yīng)將地方性公共產(chǎn)品的供應(yīng)職責(zé)分配和指定給某級合適的地方政府,而該級地方政府則僅代表該地方性公共產(chǎn)品影響所及的那些民眾。因此,全國性公共產(chǎn)品由中央政府提供,范圍大小不同的地方性公共產(chǎn)品由不同層次的地方政府提供。
二、我國實行適度分權(quán)地方分級財政體制的必要性
長期以來,我國實行的是高度集中的計劃體制和財政管理體制,中央集權(quán)過多,地方政府的積極性沒有充分發(fā)揮。在建立社會主義市場經(jīng)濟體制的過程中,要特別強調(diào)發(fā)揮地方政府在協(xié)調(diào)地方社會經(jīng)濟發(fā)展中的積極性和主動性,因此,了解和借鑒西方國家財政分權(quán)理論中的合理成分,是有一定啟示作用和積極意義的。結(jié)合我國目前實際情況看,在財政體制上采取適度分權(quán)的地方分級財政體制是有益的。
第一,適度分權(quán)有利于公共產(chǎn)品的有效供應(yīng)。從公共產(chǎn)品的有效提供看,由于大部分公共產(chǎn)品屬于地方性公共產(chǎn)品,與中央政府比較,地方政府更貼近企業(yè)和居民,更了解居民對公共產(chǎn)品的需求偏好及其數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)等信息,且獲取信息的成本低。從公共產(chǎn)品的有效需求看,由于各地居民對公共產(chǎn)品的需求偏好和結(jié)構(gòu)不同,若公共產(chǎn)品均由中央政府提供,全國統(tǒng)一的公共產(chǎn)品的種類和水平不可能最大限度地滿足各地居民的需求。
第二,適度分權(quán)有利于使公共產(chǎn)品提供的成(下轉(zhuǎn)第282頁)(上接第208頁)本費用分?jǐn)偱c受益直接掛鉤,可以提高地方居民對政府事務(wù)的參與程度,同時也有利于加強當(dāng)?shù)卣呢?zé)任感。反之,如果實行高度集權(quán)的體制,公共產(chǎn)品提供的資金均由中央政府撥款,而非本地居民納稅,由于缺乏本地納稅人的直接或間接監(jiān)督,執(zhí)行公共項目的地方官員往往不關(guān)心項目的成本與收益,地方政府花錢也沒有像花“自己的錢”那樣精打細(xì)算。
第三,適度分權(quán)有利于創(chuàng)新。高度集權(quán)體制下,地方政府沒有或很少有決策自主權(quán),地方官員是中央政府行政命令的執(zhí)行者,各地的支出、稅收、工業(yè)政策及執(zhí)政目標(biāo)等均由中央決定,地方政府無法利用政策創(chuàng)新來與其他地方競爭,體制和政策僵化使得政府缺乏應(yīng)變能力,管理效率低。而適度分權(quán)則有利于地方從實際出發(fā),創(chuàng)造性地管理經(jīng)濟和社會事務(wù),有利于提高行政效率。
第四,適度分權(quán)有利于稅收征管。從組織財政收入的角度看,地方政府比中央政府更接近納稅人,更了解稅源和征稅對象的情況,從而在稅收征管上具有一定的優(yōu)勢,在防止分散、零星稅款流失方面的優(yōu)勢則更加明顯。
第五,適度分權(quán)有利于社會公眾對地方政府的監(jiān)督。高度集權(quán)體制下的地方政府長官往往由上級政府任命,這種體制使得地方政府長官只關(guān)心如何迎合上級的意圖,而忽視地方居民的呼聲。而分權(quán)體制下,公民在政治上有很大的參與度,政府花的錢也主要來自當(dāng)?shù)氐募{稅人,地方政府往往比較注重順乎民意,有助于提高政府決策的科學(xué)性、民主性,形成政府與民眾相互信賴、相互制約的關(guān)系。
三、我國地方分級財政體制的改革方向
省級政府適當(dāng)集中財權(quán)和財力,提高中觀的宏觀調(diào)控能力,主要負(fù)責(zé)本省內(nèi)資源配置的職能、具有宏觀性的與收入再分配有關(guān)的事權(quán)和主要的經(jīng)濟服務(wù)性事權(quán)。與此相適應(yīng),將營業(yè)稅、社會保障稅、環(huán)保稅等涉及社會結(jié)構(gòu)調(diào)整和環(huán)境改善方面的稅種劃為省級稅收。
市(縣)級政府主要負(fù)責(zé)本地居民的生活服務(wù)性事權(quán)和一部分經(jīng)濟服務(wù)性事權(quán)。市政府的經(jīng)濟服務(wù)性職能主要是對跨縣(區(qū))的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),包括公路建設(shè)、農(nóng)業(yè)等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)設(shè)施的管理。縣政府主要負(fù)責(zé)縣內(nèi)的小型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、管理(如農(nóng)田水利設(shè)施)以及配合省、市級基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和管理。市(縣)財政的固定收入包括:不動產(chǎn)稅、城市維護建設(shè)稅、車船使用稅、印花稅、土地增值稅、遺產(chǎn)及贈與稅、教育稅和契稅等流動性較低、信息要求較細(xì)、適宜由基層掌握的稅種。
另外,可將基礎(chǔ)教育、衛(wèi)生防疫等涉及國民素質(zhì)、國計民生方面的支出作為省和市(縣)政府的共同職責(zé),以便省級財政能在全省范圍內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一調(diào)控、協(xié)調(diào)發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：住房價格；住房存量；調(diào)整成本；投資行為
中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：1003－3890（2009）02－0005-06
一引言
從世界各國經(jīng)濟的發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，它是國民經(jīng)濟的重要組成部分，起著經(jīng)濟“寒暑表”的作用。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對于一個經(jīng)濟體宏觀經(jīng)濟的高速增長有著重要的貢獻。如日本房地產(chǎn)增加值在20世紀(jì)80年代對GDP的貢獻率高達31.5％，在1990-2000年泡沫破滅之后仍保持平均年占GDP12.3％的比重。在中國過去的5年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長19.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由12.7%提高到17.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長直接或間接拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值增長每年保持在2個百分點左右。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)還能帶動其他行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)可以促進建筑業(yè)，拉動建材、鋼鐵、金融和服務(wù)等相關(guān)部門；居民居住環(huán)境改善擴大消費品需求；間接帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)公共服務(wù)業(yè)等。據(jù)統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，并且從帶動系數(shù)看，帶動效應(yīng)明顯。
房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但同時由于中國房地產(chǎn)發(fā)展不平衡，近年來局部地區(qū)和城市的房價增長很快，己經(jīng)引起人們對房地產(chǎn)市場價格問題的廣泛關(guān)注。據(jù)國家發(fā)展改革委員會、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，從2001年以來，全國35個大中城市房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲。2001年全國商品房銷售價格比2000年上漲1.7％，2002年全國房屋銷售價格同比上漲3.7％，2003年全國房屋銷售價格同比上漲4.8％，2004年全國房屋銷售價格比2003年上漲了9.7%，2005年第一季度，房屋銷售價格上漲9.8%。從2004年開始實施的一系列宏觀調(diào)控政策，對于控制投資規(guī)模過快增長發(fā)揮了一定作用，但一些房地產(chǎn)熱點市場依然存在著房價上漲過快的壓力。如長三角一些城市從2003年進入房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段，房價上漲迅速，不論是上漲幅度還是平均房價都達到歷史最高水平。
總體上說，自20世紀(jì)90年代末住房改革以來，隨著公積金政策銀行住房抵押貸款及二手房市場等配套措施的完善，中國商品房市場保持了較好的增長態(tài)勢。國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長使人均收入不斷提高，城市大規(guī)模發(fā)展派生出大量住房需求，建筑技術(shù)的升級，住房消費信貸等金融支持，促使房地產(chǎn)的質(zhì)量升級，需求主體從商業(yè)樓宇向住宅轉(zhuǎn)移，從集團購買力向個人轉(zhuǎn)移，這些因素共同作用形成了對房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的良好預(yù)期。房地產(chǎn)作為兼具消費價值和金融投資價值的特殊商品，在良好的長期發(fā)展預(yù)期作用下，其價格會由于投機炒作而不斷地、非理性地攀升，短期內(nèi)形成泡沫。與此同時，價格持續(xù)不斷地上升又吸引大量的潛在投資者進入房地產(chǎn)行業(yè)，形成過度投資。過度的投資將帶來房地產(chǎn)業(yè)中大量的沉淀成本和調(diào)整成本，進而影響人們對未來的預(yù)期，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)“超調(diào)”，這將使房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展面臨巨大的困難?！敖鹑诔{(diào)理論”早已證明，預(yù)期可以引導(dǎo)金融房地產(chǎn)價格大起大落，而價值回歸是一個后續(xù)的長期過程，甚至伴隨著劇烈的崩潰。因此，可以說房地產(chǎn)泡沫不僅造成金融危機，而且影響房地產(chǎn)長期發(fā)展。
中國1992年到1993年的上半年經(jīng)濟過熱，銀行放松銀根，致使1993年信貸失控，一部分貸款集中于海口與北海炒作房地產(chǎn)，中央政府被迫收緊銀根和大幅度提高銀行利率，結(jié)果使全國房地產(chǎn)業(yè)長期低迷，許多涉足房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)倒閉破產(chǎn)。緊接著1997年受亞洲金融危機影響，國家出臺一系列刺激經(jīng)濟的宏觀政策，包括大力鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直至1998年后各地的房地產(chǎn)業(yè)才開始復(fù)蘇。因此，消除房地產(chǎn)泡沫，確定房地產(chǎn)價格合理增長范圍對房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定和持續(xù)的發(fā)展有重要的意義。那么，房地產(chǎn)泡沫是怎樣產(chǎn)生的呢？在對房地產(chǎn)市場泡沫的分析中，袁志剛等認(rèn)為行為人預(yù)期銀行信貸以及政府政策在地產(chǎn)泡沫的形成中起著重要的作用。楊帆等（2005）從西方的房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、馬克思的地租理論和索羅斯的市場非均衡觀出發(fā)，認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生有以下因素：一是房地產(chǎn)供給彈性較小，需求彈性較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)有提高價格的天然傾向。在經(jīng)濟持續(xù)增長時期，商品房的均衡價格會持續(xù)上升并依靠套利活動實現(xiàn)。二是絕對地租壟斷地租級差地租這三種地租在要素市場化過程逐步顯現(xiàn)并在地方政府、開發(fā)商之間分配，加上強制拆遷和占用耕地，對居民補償不足，成為房地產(chǎn)業(yè)超額利潤的來源，既成為其發(fā)展的強大動力，也是泡沫經(jīng)濟必然發(fā)生的特殊因素。三是房地產(chǎn)成本與價格不是相互獨立的，價格預(yù)期影響供求關(guān)系，改變由供求的交叉曲線決定的相對靜態(tài)均衡，導(dǎo)致索羅斯的“動態(tài)不均衡市場”，的錯誤預(yù)期，而錯誤預(yù)期又不斷改變基本面，造成“劇烈的偏向化發(fā)展”――先泡沫后崩盤的結(jié)果。
當(dāng)前理論界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫問題的討論主要集中在房地產(chǎn)泡沫形成的影響因素上，而對于房地產(chǎn)價格的決定因素，以及這些因素的動態(tài)變化是怎樣影響房地產(chǎn)價格的研究較少。作為投資主體的房地產(chǎn)開發(fā)商，其投資決策主要從三個方面考慮：第一，投資項目帶來的利潤。第二，改變房地產(chǎn)存量產(chǎn)生的調(diào)整成本。第三，由于投資不可逆帶來沉淀成本，因此須考慮等待而不進行投資所具有的選擇價值。本文以Poterba（1984）的住房模型為基礎(chǔ)，試圖從理性投資的角度，從房地產(chǎn)存量投資和調(diào)整成本三個方面解釋房地產(chǎn)價格的變動，構(gòu)建一個房地產(chǎn)價格動態(tài)變化及影響因素的一般模型，并且運用此模型，分析利率稅收和房地產(chǎn)開發(fā)商自有資本比例的變化是如何影響房地產(chǎn)價格的。
二住房價格與存量動態(tài)變化的局部均衡模型
（一）基本理論框架設(shè)定
在建立模型之前，先作以下基本設(shè)定：
第一，經(jīng)濟具有中長期均衡的特征。消費者和企業(yè)信息完全對稱，都在理性預(yù)期的基礎(chǔ)上作出理性決策；整個行業(yè)市場競爭完備，從中長期看，總供給等于總需求，市場能夠出清，達到均衡狀態(tài)。
第二，房地產(chǎn)業(yè)住房存量與價格的設(shè)定。假定房地產(chǎn)行業(yè)由N個相同開發(fā)商組成，全行業(yè)的住房存量為H（t），住房的真實價格為P（H），并且P′（H）＜0。
第三，房地產(chǎn)業(yè)住房租金的設(shè)定。租房需求用Hd=f（R）表示，R為真實的住房租金，并且f′（R）＜0。租房供給用H′=H表示，H為住房存量，在短期內(nèi)，住房存量不變。短期內(nèi)市場達到均衡的條件為Hd=HS，即f（R）=H，得到市場出清的住房租金為R=R（H），并且R′（H）＜0，它是住房存量的減函數(shù)。
第四，地產(chǎn)商在改變房屋存量時存在調(diào)整成本。這種調(diào)整成本由兩方面引起，一是投資不可逆性，即一旦投資，撤出投資要花費成本，并且有時所花費的成本比增加同等數(shù)量的資本所花費的成本大。二是投資具有選擇價值。Avinash Dixit在其論文《投資與滯后效應(yīng)》一文中對選擇價值的產(chǎn)生原因作了描述：第一，一項投資承擔(dān)一些沉淀成本，如果未來要想撤回投資，這種成本花費是不可回收。第二，經(jīng)濟環(huán)境具有不確定性，并且，關(guān)于不確定性的信息是逐漸獲知的。最后，如果不立即投資，這種投資機會不會消失；投資的決定不但包括是否投資，而且包括什么時候投資。當(dāng)以上三個條件存在時，等待具有正的價值。在不斷變化演進環(huán)境中，時間將帶來更多的關(guān)于該項目的信息，只要投資機會存在，較晚的決策能成為較好的決策。考慮到沉淀成本，對預(yù)期不好的項目沒有必要立刻進行投資，以防以后變動該項投資而付出成本。
調(diào)整成本分為兩種類型，即外部調(diào)整成本和內(nèi)部調(diào)整成本。對于住房投資來說，它的外部調(diào)整成本產(chǎn)生的原因是：當(dāng)房地產(chǎn)的供給具有彈性時，如果住房相對于其他商品的價格發(fā)生變化，從而使廠商不會即刻進行投資或負(fù)投資，那么就產(chǎn)生了外部調(diào)整成本。其數(shù)學(xué)表達式：Ce=g（qH）。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，Ce表示房地產(chǎn)業(yè)的外部調(diào)整成本，qH為房地產(chǎn)的相對價格，g′（qH）>0。房地產(chǎn)的相對價格越高，外部調(diào)整成本越高，呈現(xiàn)出正向的函數(shù)關(guān)系。邊際外部調(diào)整成本隨房地產(chǎn)的相對價格遞增（如圖1所示）。內(nèi)部調(diào)整成本是開發(fā)商在改變房地產(chǎn)存量時面臨的直接成本，主要指過度投資引起的轉(zhuǎn)換成本和沉淀成本。其數(shù)學(xué)表達式：Ci=Ci（H），Ci=Ci（0），Ci′（0）=0，Ci″（）>0，邊際內(nèi)部調(diào)整成本隨調(diào)整規(guī)模遞增（如圖2所示）。
（二）房地產(chǎn)存量與價格動態(tài)變化的局部均衡模型
對于房地產(chǎn)存量的變化，按照Poterba的觀點，住房存量的變動方程為：
=I（PH）-H（1）
I為整個房地產(chǎn)業(yè)投資率。根據(jù)前面的設(shè)定，從中長期來看，房地產(chǎn)業(yè)是完全競爭的市場，它的供給，即投資率由住房的真實價格決定，用I=I（PH）表示，并且I′＞0。對于房地產(chǎn)的供給曲線，Muth（1960）認(rèn)為，從長期來看，它是一條具有完全彈性的曲線。用?啄表示住房的折舊率，?啄H為住房存量的折舊。
如果考慮改變住房存量的調(diào)整成本（為簡單起見，在這里假定調(diào)整成本只有內(nèi)部調(diào)整成本，這種假設(shè)不會改變問題的結(jié)論），那么，（1）式就變成（2）：
根據(jù)（2）式，則有I（PH）＜?啄H+Ci（H），即新增投資不能抵補存量的折舊和調(diào)整成本。這種情形在住房過度投資時容易產(chǎn)生，住房的過度投資使住房大量空置，加大住房的折舊和調(diào)整成本，住房的折舊和調(diào)整成本高于新增投資。
三開發(fā)商自有資本比例和貸款利率變動與房地產(chǎn)商的投資行為
面對宏觀經(jīng)濟變化，房地產(chǎn)商的投資行為具有兩個特征：一是投資商預(yù)期的不確定性導(dǎo)致投資易變性。凱恩斯用本能沖動來說明投資者的樂觀和悲觀情緒。樂觀和悲觀情緒決定投資商的非理性預(yù)期，基于非理性預(yù)期基礎(chǔ)上的投資具有較大的波動性。二是投資時間的靈活性。投資一般來說是在中長期中進行，而投資的具體時間易于變動。這主要由經(jīng)濟運行的狀況決定。比如，房地產(chǎn)商決定要進行某項投資，經(jīng)濟正處于緊縮時期，融資成本進入規(guī)制利率等提高導(dǎo)致投資延期；等到經(jīng)濟開始走出低谷，政府鼓勵投資，融資成本進入規(guī)制利率等降低促使投資高漲。投資時間的靈活性加劇了投資波動。
為了實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定協(xié)調(diào)地發(fā)展的目標(biāo)，政府將采取宏觀調(diào)控與結(jié)構(gòu)控制手段，熨平投資波動。政府調(diào)控投資的手段主要有：第一，信息引導(dǎo)，政府宏觀經(jīng)濟管理部門適時房地產(chǎn)業(yè)運行態(tài)勢的統(tǒng)計信息，以引導(dǎo)投資者理性投資。第二，財政稅收政策，一是政府為促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展降低相關(guān)的稅率，二是遏制房地產(chǎn)泡沫提高稅率和轉(zhuǎn)移稅收，比如開征“不動產(chǎn)稅”或稱“物業(yè)稅”，就是把造房、賣房子時繳的稅改由購房者以后每年來繳，以增加房屋保有成本，遏止房產(chǎn)的過度流動。第三，貨幣政策，包括利率和信貸政策的調(diào)整。第四，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制政策，即政府通過調(diào)整進入壁壘進入規(guī)制和數(shù)量規(guī)制等手段，限制或鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
我們應(yīng)用住房市場局部均衡模型，從住房價格與存量動態(tài)變化的角度，分析房地產(chǎn)商對2003年以來國家實施的調(diào)控房地產(chǎn)市場的提高利率和開發(fā)商自有資本比例變動的措施所作出的投資上的反應(yīng)。
在一個房開項目中，開發(fā)商資金實力的強弱主要體現(xiàn)在其資本金的比例上。政府提高房開項目資本金的比例有兩方面的作用：一是阻止資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較差的開發(fā)商對房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資，降低開發(fā)商外部融資的風(fēng)險。二是降低開發(fā)商的外部融資比例，這在資本金一定的條件下會減少開發(fā)商的投資量，使住房存量不致過快增長。根據(jù)（2）式，存量多，住房價格低。
提高銀行利率包括提高貸款利率和存款利率。貸款利率的提高增加了開發(fā)商的成本，根據(jù)（2）式，使開發(fā)商在住房價格一定的條件下減少投資量I（PH），存量H增加少。存款利率的提高會使以銀行存款利率衡量的社會平均資本收斂于E″。E″與E相比，投資小，形成的存量少，住房價格可上升，也可下降，這要視銀行利率提高的程度而定。
四提高開發(fā)商資本金比例和利率的政策效應(yīng)分析
自2003年以來，面對不斷高漲的住房價格，政府采取提高利率和開發(fā)商自有資本比例等宏觀調(diào)控措施遏止住房價格非理性上漲。根據(jù)本文模型分析可知，這些措施能夠有效地改變房地產(chǎn)開發(fā)商的投資行為，使住房市場在價格與存量的動態(tài)變化中達到新的均衡狀態(tài)，目的是讓住房市場理性發(fā)展。但是，從分析的結(jié)果來看，無論是價格的變化、存量的變化還是兩者變化的快慢來說，這些政策的效應(yīng)是不一樣的（見表1）。
針對上述的情形，在實際的運用過程中要根據(jù)一個時期宏觀調(diào)控的目標(biāo)，考慮各項調(diào)控措施之間的抵消作用和疊加效應(yīng)，使調(diào)控措施的效果達到最佳。另外，各種措施在實施時，其效果顯現(xiàn)有的比較快，如提高利率；有的比較慢，如提高開發(fā)商自有資金比例；有的在較短的時間發(fā)揮作用后很快又有反彈，降低調(diào)控措施的作用，如提高利率。因此，在具體的操作過程中，還要考慮具體措施取得效果的快慢程度。
最后，應(yīng)該說明的是，本文僅僅是在Poterba模型的基礎(chǔ)上，以住房價格和存量的動態(tài)變化作為分析的工具，對2003年以來國家實施的或?qū)⒁獙嵤┑恼{(diào)控住房市場措施的效應(yīng)進行的探索性研究。雖然對每一項措施進行了詳盡的分析，但是并沒有對政策措施的組合進行研究，在理論研究上，還有待于作進一步地深入分析。
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Evaluation on the Measures of Macroscopic Regulation of Real Estate Industry in China
Zhang Wei
（Management School, Guizhou University， Guiyang 550000, China）