時間：2023-03-08 14:53:30
導語：在置業顧問工作描述的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
張郡
身份證號碼
性 別
女
年 齡
25歲
政治面貌
共青團員
婚姻狀況
未婚
視 力 狀 況
良好
身高(厘米)
169cm
體重(公斤)
52 kg
民 族
漢族
戶口所在地
南昌市(含區市縣)
技術職稱
最 高 學 歷
本科
現居住地
南昌市(含區市縣)
畢業時間
2011
求 職 狀 態
工作中
電話、手機
1351791179*
個人主頁
地 址
江西省南昌市飛信路342號
郵編
330029
受教
育及
培訓
狀況
2009年9 月 至 2011年6月
江西農業大學
企業行政管理 大專
專業描述：
2009.9-2011.6 江西農業大學 大專畢業
工
作
經
驗
摘
要
任職公司名稱: 江西瑞意特房地產顧問機構 。
工作職責和業績:
主要給客戶介紹本案樓盤的周邊配套設施以及極力推薦小區的賣點,以促使成交.樓盤推廣前期,到其他各樓盤進行市場調研,為更了解市場動態,反饋到公司,及時讓公司制定更好的推廣方案.
任職公司名稱: 南昌寶慧實業 。
2006年4 月 至 2008年8月
人事管理
工作職責和業績:
由于公司地點較遠，員工的流動性比較強，主要通過各個招聘渠道負責員工的招聘，員工檔案的管理。
任職公司名稱: 南昌大音策劃 。
2008年9 月 至 2012年10月
行政管理
工作職責和業績:
主要負責建立公司制度，公司內企業文化宣傳，員工的招聘以及聯系培訓學校對員工進行培訓。
任職公司名稱: 華安財險 。
呼入坐席
工作職責和業績:
負責熱線電話接聽，處理各險種的接、報案，咨詢，投訴。
求職意向
現從事行業：
建筑工程/房地產/建材
現從事職業：
人事專員
現職位級別：
高級職位（管理類）
期望月薪：
面議
目前月薪：
面議
可到崗時間：
一周以內
期望工作性質：
全職
欲工作地區：
南昌市(含區市縣)、南昌市(含區市縣)、南昌市(含區市縣)
欲從事行業：
管理咨詢、文化/藝產業、證券/金融/投資、科研/院校/培訓、廣告/營銷/公關
欲從事職業：
公關/媒介助理、事業單位、保險內勤
技能特長
外語水平
第一外語:其它外語 普通英語四級
第二外語:其它外語 普通英語四級
興趣愛好
上網看新聞,唱歌,旅游
自我簡評
以下是小編收集整理的《十大簡歷致命傷》全部內容，希望對大家有所幫助，如果您喜歡小編的推薦，請繼續關注
1、96%缺乏針對性
一份標準模版下做出來的簡歷適用于多種行業、多個職位的求職。精明的HR稍稍瞄上一眼就能明白，此人擁有“一份簡歷求遍天下職”的“雄心壯志”.沒針對性，你自然入不得HR的法眼了。
2、89%職業路徑混亂
工作一年換兩三家公司，五年內進過六七個不同行業，職業經歷沒有連貫性，頻繁跳槽、職業生涯空白期一目了然盡顯于HR眼底。職業生涯這么亂，哪家企業敢用你啊!
3、85%電話溝通一問三不知
或許是網絡投簡歷太輕松了，投出的簡歷多得連自己應聘了什么都不知道。HR去電，絲毫不在狀態，對自己投過的職位壓根沒印象，更談不上對企業基本信息的了解。一問三不知，試問企業怎能相中你?
4、82%信息表達不到位
描述工作經歷時，只羅列工作內容，注重表達我曾做過什么，很少有人能從過往工作經歷中體現出自己的價值。有的在工作內容一欄里，甚至只有六七個字。這是一個工作了2年的銷售員，說自己先是“儀器儀表銷售”,后來是“賣一、二手房”,最近一份是“置業顧問”.真是惜字如金啊!干過是一回事，干得怎么樣又是另一回事。做銷售的人不用數字說話，如何了解你的能力，企業憑什么選你?
5、78%投遞職位與經歷不匹配
人家招網絡工程師，偏偏你個主要經歷為平面設計師的也去湊熱鬧，結果自然是直接槍斃。或許當中不乏想通過跳槽來實現轉型的，但在簡歷中無力明確表達。頂級就業力專家閆嶺指出，如果職業目標不確定，將會導致求職的低效，同時也會使生活狀態變得質量低下。企業想找能創造價值的人才，而不是找供其慢慢學習適應的實習生。沒有相關從業資質達不到崗位要求的你，企業如何大度“收容”?
6、70%未表達真實價值
花了數百字之多來描述自己曾經的學習背景和工作經歷，甚至是參加過怎樣的特殊培訓，文筆流暢，頗富感情，感受真實，但就是讓人看不懂這些經歷的背后自己積累了多少寶貴經驗和技能。當下的求職，會表達更要能總結，一個好的產品要想被市場接受，首先得亮出它的價值與特色。想把自己推銷出去，表達自己真實價值才是關鍵啊!
7、36%相片不合適
這簡歷配上一張相片可以加深HR對你的印象，根據招聘官統計，有36%的人配了相片。而在配過相片的人群中，有近三分之一的相片很不合適。有的用Q版大頭貼，可愛搞怪五花八門;有的是裝嗔真人秀，騷首弄姿極盡嫵媚;還有的是自拍狂，家里的窗簾、書桌、燈飾分別做背景統統發來當附件。HR不禁坦言：一份簡歷配上好的相片能加分，而一張不適時宜的大頭貼很可能將你直接OUT.
8、26%信息錯亂明顯
簡歷中有明顯的信息錯亂，工作經歷重復填寫，重要信息漏填，語句不通，錯字連連，出現斷句，表達混亂，甚至濫用省略號、破折號。有人這樣寫自我評價“我是一個非常感性的人，挺適合貴公司的職業規劃師一職，不知你對我的感覺如何……”,如此“含蓄”的表達，真讓HR哭笑不得。
9、6%多崗多投
一個人發來N份同樣的簡歷，從郵件標題中得知，原來此人既想做前臺接待，又想當咨詢顧問，還想進公司當助理。針對同一企業的不同職位投簡，本想表現“我啥都能干，務必給個機會吧”,孰不知反被精明HR貼上了“恐怖分子”的標簽。敢多崗多投，HR直接拉你進“惡意投遞黑名單”!
10、4.5%隱瞞基本信息
簡歷不寫真實姓名，用“李先生”、“張小姐”等字樣代替，工作背景描述中，常常以“A公司”“某公司”“B經理”“某主管”來替換，故意隱瞞其真實信息。這樣一方面給HR的背景調查帶來了阻礙，另一方面也表現其嚴重缺乏誠意。把自己重重包裹起來求職，企業怎敢大度接納你?
――這是位于法國西南部的洛特-加龍省在巴黎一家報紙的廣告詞，他們鼓動巴黎人到法國西南部安居置業，那里有地中海的海風，有醉人的葡萄園，有滿山遍野的熏衣草……報道援引巴黎一家管理咨詢公司的經理菲利普?吉努的話說 ：“在巴黎工作的人總是處于高度緊張的精神狀態，而在鄉村則不同，人們干的活一樣多，卻遠沒有那么緊張。”
據英國鄉村管理局估計，每年約有11.5萬英國人從城市搬遷到農村。2000年至今，英格蘭鄉村地區的遷入人口比遷出人口多35.2萬人以上，其中半數的遷入者是年齡在25～44歲之間的職業階層。一位叫赫斯特?萊西的“新鄉村人”在《衛報》講述了自己搬到鄉村的經歷 ：“如果我的經驗可作為參考，那么你在鄉下的鄰居更可能是三四十歲的圖形設計師、IT顧問或記者，而非穿著罩衫的莊稼漢。”
城市制造了擁擠的人流、骯臟的空氣、高分貝的噪音，煩了，累了，人們就開始向往18世紀的博物學家吉爾伯特?懷特在《塞爾彭自然史》所描述的生活，在這個倫敦附近的叫做塞爾彭的小村莊，你可以欣賞著“燕子掠過昏暗的平原”，注視著“膽怯的野兔”出來覓食，觀察“無殼的蝸牛”在冬天的好天氣里出來破壞菜園的有趣情景……
這是一個來自日本的新詞，是針對另一個網絡新詞――“草食男”而提出的。與“草食男”在愛與生活方面呈現出的被動、懶惰、不愿承擔責任的特征相反，“肉食女”主要用于形容那些主動追求男性的女性。這類女性多為白領，她們雖閱人無數，卻仍待字閨中，一旦看見中意的男性會如餓虎撲食一般主動表達愛意，且完全不顧旁觀者的詫異目光。
“肉食女”主要集中在“80后”女生群體中。她們講究個性，講究自由，對待愛情更是主動出擊，在她們的眼里“愛情面前人人平等”。“主動追求男人”這件在舊時代讓人想都不敢想的事情，對于“80后”的女孩來說，似乎是理所當然的。
三不女
“三不”即“不逛街，不盲從、不攀比”，“三不女”具體是指年齡在25歲以上，有獨立收入，喜好網購，自信且聰明的大齡女性。她們尚未出嫁，但并非“剩女”，她們愛打扮，愛生活、愛購物，成為新一代網購生活的代言人。
隨著網購的迅速發展，熱愛網購的人群越來越壯大，“三不女”正是這個人群里絕對的中堅力量。她們在網絡中躥紅的同時，也以自信，快樂的心態引導著網購生活得到全面升級。
優剩女
“剩女”這個名詞已經逐漸為大家所了解和熟悉。年紀一大把，卻依然沒有找到自己的愛情和婚姻，所謂“剩女”大抵如此。而現在“剩女”又推出了升級版本，優質并且剩著的女性被稱為“優剩女”。這種“優剩女”與早先提出的因為條件太好所以難嫁的“三高女”大致相同。
普相女
指的是那些相貌臉蛋并不出眾的女生，即普通相貌女生的簡稱。此名詞出自一大四女生之口。該女在今年年初的招聘會中廣投簡歷，卻每每石沉大海。她發現許多用人單位都明確表示，應聘者必須身高在1.65厘米以上不戴眼鏡，相貌出眾。無奈之下，她只好降低要求，在網上尋找售樓的工作。
此時，―個房地產置業顧問的招聘啟事引起了她的注意，然而很快她發現招聘啟事中有這么一條超出了她想象的要求――“曾獲得全國及地區性模特大賽、選美比賽選秀比賽獎項者優先”。就是這一要求，引爆了該大四女生積蓄已久的憤怒。相貌平平的她，不禁開始疑惑作為一個普通相貌的女生畢業之后的路究竟在哪里7難道學歷高真的不如長得好嗎?
孔雀女
在網絡上，把城市女孩統稱為“孔雀女。她們是在父母溺愛之下長大的嬌嬌女，從沒經歷過大風大浪，從小到大生活順風順水。她們內心單純，崇尚并向往純真的愛情，更看重男人的能力，并注重男人的家庭責任感。
敗犬女
是指30歲以上，高收入，高學歷事業成功，但無感情歸宿的女性。這種說法源自日本女作家酒井順子的散文集《敗犬的遠吠》，書中指出，年過三十的未婚女性，無論事業上多么有成就在職場上多么叱咤風云只要未婚就是人生戰場上的一只敗犬。這本書引發了日本社會的熱烈討論，“敗犬”一詞廣受關注。
阿爾法女孩
指許多方面的能力和表現都在同齡男性之上的年輕女性。由于這些女性精英相當優秀，幾乎是“第一”，“最好”，故以希臘文的第一個字母“a”(阿爾法)來形容。該詞源自美國哈佛大學教授丹?肯德倫的著作《AIpha Girl(阿爾法女孩)》“阿爾法女孩”不受傳統的性別角色約束，比男孩子更出色，更有能力，她們從出生起就與男孩子受同樣教育，在學習，技能，體育等方面都不輸給男孩子。
玩具男
這是一個來自韓國的新詞。取自韓國20世紀90年代一個流行音樂組合“玩具”，該樂隊因歌詞傷感且富有詩意吸引了眾多女“粉絲”的追捧。
“玩具男”指的是韓國眼下興起的新一代男性。他們一反傳統的韓國男性形象，內心敏感，充滿詩意，對待女性溫柔體貼，卻奉行獨身主義。這類男性主要集中在20歲至3。多歲，他們的典型特征是：在音樂中找尋慰藉，喜愛在小店淘衣服，會吹單簧管，騎小型摩托車，私人收藏紅酒。除此之外，這類男性還相當“居家”，他們樂意自己在家烹制意大利面，并嚴格控制飲食。
便當男
自去年金融危機爆發后，日本單身貴族不再熱衷金錢游戲，而是對簡樸生活發生了濃厚興趣，在“省錢第一”的口號下，“便當男”應運而生。原本只做學生便當盒生意的日本各大百貨公司，近期為日本男性上班族設計了看起來很“酷”且攜帶方便的便當盒。男人進廚房，在日本不再是丟臉的事。而且，“便當男”繼“三低男”之后，成為近期日本女性的熱門戀人人選。
牛奮男
與有房有車的“鉆石男”相反，“牛奮男”的主要特點是暫時沒有良好的經濟基礎，卻有可靠的人格魅力和信得過的品質，他們在勤勤懇懇地為生活努力，擁有上進心，對家庭對感情非常執著。他們屬于傳統本分類型的男人，通常沒有戀愛史，忠誠度高，是一只沒有經過爆炒市盈率低，風險小，安全邊際高的“好股票”，值得終身擁有。
食草男
Abstract: In the course of vocational training of real estate management and valuation, it must be post-oriented, to train application-oriented talents with good professional ethics ,strong professional skills, the capacity for sustainable development, and the competence in front-line posts of the enterprise.
關鍵詞: 崗位本位制;人才培養;房地產經營和估價
Key words: job-based system;personnel training;real estate management and valuation
中圖分類號:G71文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)14-0199-02
0引言
人才培養模式是指在一定的現代教育理論、教育思想指導下,按照特定的培養目標和人才規格,以相對穩定的教學內容和課程體系,管理制度和評估方式,實施人才教育的過程的總和。高等職業教育是在改革開放和建立市場經濟條件下發展起來的一種新型教育制度,它與普通高等教育的根本區別在于其培養的目標是高級“應用型”人才,這就注定了高職教育人才培養模式必須圍繞“崗位能力”來展開。“崗位本位制”是筆者自創的用語,借以表述自己對高職教育和高職學院辦學思路的理解和總結。其核心理念如下:高職院校以市場“崗位”的需求狀況決定開辦“什么專業”;在培養過程中以“崗位任務”為導向開展“工學做”一體化教學;在培養效果上以“崗位能力”為標準開展成果考核;最后,以學生能得到社會認可,在企業找到 “崗位”作為最終目標。基于此一理念,結合筆者在企業的工作經歷,擬從企業用人角度出發,就高職房地產經營與估價專業的人才培養模式進行全新構建。
1準確定位學生將從事的“工作崗位”
1.1 房地產行業人才需求概況我國房地產業從上世紀80年代末開始興起,經過20多年的高速發展,已經成為國民經濟的支柱產業之一。隨著我國經濟的發展、居民收入水平的提高、城市化進程的加快及改善性住房市場需求的增加,房地產需求總量不斷攀升,我國房地產業具有廣闊的發展前景,房地產開發從業人數也呈逐年上升趨勢。在各類大小的招聘會上,房地產類公司熱招的職位主要有置業顧問、設計、售樓顧問、房地產經紀人、房地產項目策劃、工程監督等。
1.2 一些高職院校人才培養定位模糊根據房地產業的特點和市場對人才的需求,眾多高職院校紛紛開設了房地產經營與估價專業,培養房地產行業“應用型”人才。結合高職房地產專業人才的特點,許多高職院校的房地產經營與估價專業人才培養定位很粗略,對于學生將來主要就業領域簡單描述為:房地產開發企業、房地產中介、估價機構、物業管理公司等。僅僅進行如此粗略“定位”是遠遠不夠的,如果定位模糊,就無法在后續的人才培養過程中,真正做到圍繞工作過程開發課程教學體系。因此,必須更加深入一步,對房地產企業的部門設置以及各崗位要求進行分析。
1.3 從企業用人角度,準確定位學生將從事的崗位以一家普通房地產開發企業為例,組織架構一般包括綜合管理部、 財務部、工程部、銷售部等幾大部門,工作人員一般在50人左右。各部門的職責及從業人員的要求如下:①綜合管理部:負責上下溝通、左右協調,管理項目的具體策劃,取締地以及相關許可的辦理等一系列前期開發工作。從業人員除了文員外,要求較高,需要資深管理和前期項目報批經驗。②財務部:負責公司的會計核算和財務管理,是公司的核心部門。從業人員要求是專業財務人員。③工程部:負責項目的建設和管理,確保工期、質量、安全及成本控制執行等。要求從業人員有多年施工管理經驗。④銷售部:負責開發項目的銷售或者租賃工作,人員占到企業員工總數的一半左右,除了銷售主管人員外,從業門檻較低。
從企業用人角度出發,我們會發現房地產銷售崗位最適合剛出校門的高職畢業生。同理,我們也可對房產中介機構、估價機構、物業管理公司等進行崗位分析,通過這般深入調研后,可以得出一個結論:高職房地產專業學生走出校門,排除專業“不對口”就業等因素,在職業起步階段,學生最合適的是從事“房產銷售員”和“房產中介經紀員”兩種崗位,經過3到5年以上的積累,具備一定經驗能力,并考取相應的職業資格后,有機會逐步提升到“房產策劃”、“房產估價師”、“房產經理人”等中、高級崗位。
2從“崗位”角度整合重構課程體系
2.1 傳統課程體系的不足傳統的課程體系主要按照學科體系,注重學科的系統性、完整性,不管完成工作任務是否需要用到相關知識和技能,一古腦地全灌輸給學生。比如:《房地產開發與管理》、《房地產經濟基礎》、《房地產法規》、《房地產營銷與策劃》、《房地產經紀》等課程中許多內容重復、并缺少實踐教學的環節。基于對學生將來從事崗位的準確定位,根據高職“教學做”一體化人才培養模式的要求,原來的課程體系和教材就顯現出“理論多”、“實踐少”、“內容重復”等不足了,無法適應新人才培養模式的需要。因此,必須以“崗位能力”為導向,對各崗位的工作過程進行分解,確定“知識學習”、“能力培養”各模塊,對原課程進行整合,重新構建基于“崗位能力”的新課程體系。課程整合對教師、學生、教學本身都提出了更高的綜合性要求,如果專業帶頭人和專業教師僅僅停留在聽取專家和企業建議的層次,是遠遠不夠的;必須深入企業,準確了解企業的運作流程、各崗位的工作內容和能力要求,才能滿足相關需要。
2.2 基于準確的定位,重新整合課程體系在明確學生將來先從事“房產銷售員,房產中介經紀員”崗位開始,并逐步向“房產策劃、房產估價師”崗位發展的前提下,以此為導向,可以把所有課程拆散,重新進行課程整合。基礎課整合上,建議把原有的10多門專業基礎課,按照“經濟管理知識”、“建筑知識”兩個大類,整合成2門大基礎課:《房地產經濟與管理基礎》、《建筑知識基礎與應用》。專業課整合的原則是:根據學生將從事的職業崗位,以一個崗位設置一門大專業課,比如:根據學生畢業后最適合從事的是銷售和經紀人兩個崗位,整合設置《房地產營銷和策劃》和《房地產經紀實務》兩門大課,同時,考慮到學生未來的發展,設置《房地產開發實務》、《房地產估價實務》課程,作為“提升模塊”,為學生將來考取“房產策劃師”、“房產估價師”,以及崗位的提升打好堅實的基礎。專業課程的內容選取上,必須基于崗位實際工作過程,安排教學內容。比如:《房地產營銷與策劃》課程可以由以下主要幾個模塊構成:房地產市場調查、房地產銷售禮儀、房地產銷售技巧和實務、房地產銷售合同管理等。具體實施時,還可以根據情況把重要的模塊單獨設立成一門小課程。
3實施“教學做”一體化教學
3.1 “教學做”一體化教學模式“教學做”一體化教學模式是實現高職人才培養的最佳途徑,只有讓學生“邊學邊做、工學交替”,才能真正培養出學生的實際動手能力;只有通過與企業的全過程合作,才能培養具有良好的職業道德、較強的專業技能及具有可持續發展學習與適應能力房地產應用型人才。
3.2 《房地產營銷與策劃》課程“教學做”一體化設計以《房地產營銷與策劃》課程為例,其“教學做”一體化教學,可以采取如下模式:
①“先上崗再學習”:在上《房地產營銷與策劃》課前,通過和校外實習基地聯系,帶學生在到售樓部“上崗”一周,在房產公司的售樓部感受工作環境、觀察售樓員的工作。在條件允許的情況下,要求學生試著去接待一位買房顧客等。通過這個環節的鍛煉,學生對自己的職業目標、學習方向就會有一個全新的認識,知道自己在哪些方面需要提高,同時也能激發學生的學習動力。②“崗位任務驅動”教學:在教學上采用“崗位任務”驅動模式,根據崗位實際任務,把課程實訓內容設置成:樓盤資料學習,顧客接待禮儀,顧客心理分析,樓盤模型解說,樣板房參觀,客戶維護,合同簽訂,貸款落實等任務環節。每個環節的教學,都要充分利用校內實訓場所和校外實訓基地,讓學生在實際工作環境中“學中做、做中學”。③“頂崗”式考核:考核上改變傳統的“試卷”式,學生通過“教學做”一體化模式培養后,完全可以采用“頂崗式”考核。提供一套樓盤銷售資料、樓盤模型、虛擬客戶,就可以在實訓室進行考核,甚至到某售樓中心,讓外來“兼職教師”來考核,使學生有真正的頂崗能力。達到學完一門課程,就能到企業“頂崗”的能力水平。
4結論
積極摸索高職人才培養新模式,培養具有較強實踐能力的高素質人才,是高職院校教育工作者必須思考的問題。“校企合作、工學結合”是探索高職人才培養模式的切入點。在高職人才培養過程中,必須緊扣“崗位”,一切都從“崗位”出發,才能培養出具有良好的職業道德、較強的專業技能及具有可持續發展能力、勝任企業一線崗位的應用型人才。
參考文獻:
[1]鄭國強.高職教育人才培養模式縱論[J].職教論壇,2005,(8).
關鍵詞 商務溝通 行動導向 教學設計
中圖分類號：G424 文獻標識碼：A
Business Communication Course Action-oriented Pedagogy Research
LIN Xia， DENG Zhihong
（Guangzhou Vocational & Technical Institute of Industry & Commerce， Guangzhou， Guangdong 510850）
Abstract Action-oriented teaching vocational education is an effective method. Based on the specific implementation of the action-oriented teaching method， in combination with the quality requirements of business-to-business personnel and vocational college students learning situation analysis， elaborated vocational colleges "Business Communication" course teaching should be adopted to implement action-oriented teaching， and discusses the instructional design ideas to action-oriented "business communication" course， teaching framework， implementation measures and other issues.
Key words business communication； action-oriented； teaching design
1 課程的定位與培養目標
商務溝通是一門理實一體化的課程，是我院市場營銷、連鎖經營、國際貿易等財經管理類專業的基礎課程。通過課程的學習，目的旨在提高學生的溝通、協調、組織能力，提升學生的綜合能力及職業素質，使學生掌握完成一項商務貿易工作所需要的職業技能，為學生將來走進職場，從事經濟活動提供必要的知識準備。
2 商務溝通課程宜采用行動導向教學法
2.1 課程性質分析
商務溝通課程是建立在與客戶進行交往溝通完成特定工作任務的活動，其能力與績效考核不在于理論知識的掌握，而在于方法技巧的運用，在與客戶溝通過程上，使客戶正確理解并達成共識，具有很強的實踐性。
2.2 企業對商務人員素質需求分析
企業對商務人員的需求量大，一方面，企業開展任何一項商務貿易活動，都要依靠具有高素質的商務溝通能力人員。另一方面，商務人員職業涉及的范圍又廣，對從事商務活動的人員素質要求就高。作為一名優秀的商務人員必須具備良好口頭表達能力、組織管理能力，具備敬業愛崗，良好的團隊精神和抗壓能力等素質要求，同時，還要精通商務貿易活動的基本工作過程，精通合同的制作，后續的客戶管理與解決貿易爭端方法等專業知識。因此，社會和用人單位對商務人才的需求，不僅是掌握理論知識與體系，而更注重實際操作的培養，即如何去操作，如何才能勝任你的工作，遇到問題怎么處理等等。
2.3 高職院校學生學情分析
高職院校學生知識基礎相對薄弱，學生整體素質相對較低，自控能力差， 學習理論知識的積極性不高，缺少獨立思考能力等。對傳統的教學模式不感興趣，討厭枯燥無味的理論學習，對實作與情景模擬比較感興趣，對商務溝通這門課的教學目標要求較明確，希望通過課程的學習提高自身的溝通能力，更好地與職業崗位進行接軌，但對實際如何操作還比較茫然。因此，學生普遍希望課程教學要與實際業務聯系起來，構建工作場景，改變傳統教師講，學生聽的上課模式。
由此可見，筆者認為，無論從課程性質本身來說，還是企業對商務人員的素質需求到因材施教開展教學來說，商務溝通課程都宜采用行動導向教學法，這既符合高職院校的培養要求，又能更好地為企業輸送具備高素質的商務從業人員。
3 以行動為導向的商務溝通課程教學設計與實施
3.1 課程教學設計思路
從商務人員的實際工作崗位需要出發，以工作過程為導向構建商務溝通課程項目，以行動導向教學法完成課堂教學內容設計，并以風神集團公司、廣州交通集團等企業作為整個課程的案例背景，合理運用多種互動式的教學方法， 發揮學生的主觀能動性，提高學生實踐技能。最終使學生掌握完成一項商務貿易工作所需要的職業技能，為學生從事商務貿易活動具有重要的指導作用。
3.2 建立以行動為導向的課程框架
3.2.1 設計商務貿易活動企業背景
課程選擇了風神集團、廣州交通投資集團有限公司為主的，學生所熟悉的大型企業為背景，搭建了整門課程的貿易活動內容。以進入風神集團工作為主線，從風神集團職業崗位需求開展貿易活動。
3.2.2 構建基于商務貿易活動過程教學項目
通過與企業管理人員交流分析探討，按照以工作過程為導向的原則，制定了商務溝通工作過程，設置六個教學項目，23個子項目任務：（1）走進商務溝通；（2）商務聯系；（3）商務接待；（4）商務洽談；（5）合同制定與履約；（6）商務溝通綜合技能實訓。1～5個項目描述了學生走進職場，從求職面試開始到進入職場，開展一項商務貿易工作的全過程，第6個項目溝通綜合技能實訓則是對學生所學知識的一個總結與歸納提高，學生通過自主開展競賽的方式，提供學生獨立開展工作的機會。
3.2.3 設計實訓情景
課程針對六大項目構建相應的實訓情景，包括模擬學生初入職場，進行面試，職業形象塑造，到開展貿易工作，通過與客戶聯系尋找客戶，客戶來訪接待客戶，形成合作意見進行洽談，到合同商定與履行的過程。在完整實施一項貿易工作過程后，以綜合技能大賽的方式總結課程成果。設計如下實訓場景：
實訓場景一：走過職場
風神集團現需要招聘“專賣店銷售員”、“汽車銷售顧問”、“風神置業招商助理”、“投資客戶經理”等職位，你準備去應聘某一職位，應如何打造自己的職業形象？要注意哪些行為舉止規范？應聘過程中，應如何介紹自己？
實訓場景二：聯系尋找客戶
為解決廣州市市民打車難問題，廣州市交通集團計劃擴容200輛出租車，這個消息對廣州的廣大汽車經銷商而言無疑是一種商機，東風日產、雪鐵龍、奇瑞旗云等原有出租車強勢品牌更是希望在這次擴容中槍得先機，擴大自身品牌的市場份額。以廣州交通集團采購部身份，模擬使用不同溝通方式（如電話溝通、電子郵件溝通、面對面溝通等）聯系客戶。
實訓場景三：客戶接待
廣州交通集團公司代表準備前往風神集團旗下東風日產汽車公司所在地進行參觀與貿易洽談，請模擬東風日產汽車公司進行客戶接待、開放參觀等工作。
實訓場景四：商務洽談
廣州交通集團采購部與東風日產汽車經銷商擬進行出租車采購項目洽談，如果你作為采購方，將如何準備？如果你作為東風日產汽車的特約經銷商，將如何進行準備？模擬廣州交通集團與東風日產汽車特約經銷商的商務洽談。
實訓場景五：合同制定與履約
東風日產與廣州交通集團達成采購項目協議，即將簽署合同。小組制定合同，模擬簽約儀式。
實訓場景六：溝通綜合實訓
以情景劇設計表演的形式進行，要求學生基于客戶溝通崗位任務，編排一個職場溝通的典型情景進行表演，檢驗學生親和能力、表述能力、促成能力、異議處理能力、服務能力等在貿易活動實踐中的運用能力。
3.3 行動導向教學法具體實施
3.3.1 以學生為主體的行動導向學習貫穿教學過程
在課程教學中，要充分發揮學生的主觀能動性，學生從組建學習團隊開始，以團隊合作形式完成工作任務，使以學生為主體導向學習貫穿教學整個過程。以學習情景一走進職場為例，著力于三個子任務場景設計，一是模擬風神集團人力資源部進行招聘面試，學生以小組接受任務，根據小組選定的職業崗位，打造自己的職業形象，模擬面試。二是學生根據風神集團的招聘信息擬定已面試成功的職位設計一張屬于自己的名片。三是風神集團成立二十周年慶典，學生扮演不同文化背景的商務人士，與主人見面寒暄并在宴會上相互交流。通過一系列工作過程的子任務場景設計，使學生了解商務溝通基本知識，掌握商務禮儀、跨文化溝通等相關知識，為進入商務活動場景做好前期準備。
3.3.2 教師承擔多種角色，運用多種教學方法相結合
按照行動導向教學法的要求，學生是課程學習過程的主體，教師在教學過程中，應做好角色的轉變，教師不再是教學的主導者，而應配合和幫助學生開展自主學習，并承擔多種角色，既是教學組織者，又是實踐項目開展的指導者和協調者。另一方面，在相關專業知識教學中，教師還要以實踐項目為載體，充分運用案例教學、引導文教學、粘貼板教學法和頭腦風暴等方法，增進師生互動，讓學生獲取知識信息，幫助學生對整個貿易活動過程所開展的工作任務有一個感性認識的基礎，為實訓工作的開展提供必要的知識準備，從而讓學生在自己動手的實踐中，掌握職業技能、專業知識。
3.3.3 注重過程化考核，充分體現學生職業能力
商務溝通課程是一門理實一體化的課程，原有的學科體系多采用期末閉卷考試的方式給學生評定成績，不能適應課程對職業能力要求的體現。為符合行動導向教學方法的實施，鼓勵學生多參與教學演練，在課程考核中，更看重學生做的結果如何，因此，采用過程化考核與學生個人平時成績相結合的方式，其中，過程化考核由小組成績和個人在每項實訓任務中所承擔的工作給出成績，小組成績即學習團隊在實踐教學過程中根據課程教學進度中完成課程各實訓項目的具體任務成果，采取小組互評與教師評價的方式所得，占總成績的50%。個人平時成績占50%，則主要以個人平時表現，如工作態度，學習紀律，個人作業等為依據進行判定。最終成績以個人成績和過程化考核成績總分作為課程結業成績。
4 總結
隨著市場經濟的發展，溝通日益頻繁，商務溝通在經濟活動中所起的作用越來越重要。傳統的教學方法把該課程的教學重點放在了一個個獨立的技能訓練上，學生很難有一個工作過程的整體印象，知識結構缺乏系統性。通過將行動導向教學法應用于商務溝通課程教學，改變課程教學傳統模式，使高職學生主動積極投入學習，激發高職學生的學習主動性和課堂的參與性，培養了高職院校學生的動手能力，提高了學生的職業素養，對該課程的教學新模式的研究，對于改進教學有一定的積極意義。
參考文獻
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實施體驗營銷的要素與前提
星巴克一改咖啡是廉價商品的傳統概念，樹立高檔化戰略的品牌咖啡店形象，其77條策略堪稱體驗營銷的典范。按照星巴克董事長霍華德?舒爾茨的觀點，一個企業要做好體驗營銷，首先需要延伸營銷組合策略，經典的4P理論在體驗經濟時代需要延伸成5P，而多出來的這個P就是人；其次是口碑相傳的體驗營銷的利器，企業在擁有了他人無法模仿的獨門絕技，即使企業不做廣告照樣也能取得巨大成功；最后是深刻理解消費者需求的基礎上，才能構建理想的完整產品，給目標消費者一個非買不可的理由。缺少了這些必要的前提條件，企業構建體驗營銷策略將會是“無根浮萍”。
延伸營銷策略。在體驗營銷中，銷售商品的人如何對待客戶，對客戶購買產品起著至關重要的主導作用，因為很多產品和服務都需要深度溝通才能達成銷售，比如房地產行業的置業顧問、保險公司的業務員、各種高科技企業的銷售工程師等。可以說，人是體驗營銷的第一要素，因為產品的質量由人決定，店鋪的氣氛由人來營造，人與人之間的交流互動成為促銷的關鍵要素，所以說人才是體驗營銷的核心要素。這里的人主要指提供服務的員工，因為企業要想讓客戶愉悅，首先要讓自己的員工滿意，沒有滿意的員工，就沒有滿意的客戶。對自己的工作崗位感到滿意的員工才能給予客戶如春天般的溫暖和感動，不能讓員工滿意的公司幾乎沒有成功的體驗營銷事例。中國企業對于“以人為本”的理念并不陌生，卻少有企業真正去落地與實施，這些企業只不過把“以人為本”僅僅當做口號，喊喊而已。而真正把“以人為本”付諸實踐的中國企業寥寥無幾。可以說，員工至上是構建客戶滿意的體驗營銷策略的前提條件，是為股東創造價值的基本保障，這兩個要素之間是有因果關系的，千萬不要本末倒置。
擁有獨門絕技。要實施體驗營銷，企業就必須擁有他人無法模仿的獨門絕技，正如可口可樂直到現在也沒有公開秘方。因此，擁有競爭者無法模仿的技術和獨特的服務方式才能讓顧客盈門。大家都會認同這樣一個道理，一流的醫生不是出去找病人，而是等病人主動上門求醫；同樣，一流的企業也不是四面出擊去尋找客戶，而是客戶慕名而來，這才是銷售成功的象征。眾所周知，星巴克很少做廣告，不管是電視廣告還是平面廣告，他們認為最好的廣告就是讓大家到處都能看到星巴克的咖啡店，路過星巴克門口的時候能聞到誘人的香味，讓每一位來星巴克的客戶感到愉悅，一旦某個客戶得到了滿意的體驗，覺得物超所值，他們會把這種感覺和體驗告訴其他人，誘人的香味就是導致星巴克顧客盈門的獨門絕技，致力于構建體驗營銷策略的中國企業無須感到意外。
理解客戶需求。在當前的中國市場上，導致很多企業不得不做物美價廉的產品，在客戶面前被逼無奈“低價中標”的根本原因是產品或服務沒有個性和差異化，最終形成的結果是客戶價格導向。解決這個問題的突破口是企業要理解客戶的深層次需求，然后按照客戶的需求來定義完整產品的三個層面，即核心產品層面、服務層面、客戶體驗層面。隨著小康型和中產階層消費者的大量涌現，中高端產品逐漸受到青睞，因為客戶追求的其實是價值，這就是為什么很多好的汽車、好的手表、好的化妝品、好的數碼產品可以比同類產品貴很多而照樣暢銷的原因。要知道，創造出客戶喜歡的品牌，讓客戶感覺使用某個品牌能夠代表自己的身份、有自豪感、有優越感才是企業追求的目標。很多企業家都羨慕蘋果，都希望向蘋果學習，更希望做出世界水平的產品來，能讓客戶追捧。可是，在物美價廉的思維指導下，是不可能做出卓越產品出來的。
體驗營銷如何創造品牌價值
從西方發達國家完善市場
經濟的歷程中我 們可以總結出， 市場經濟的發展 可以分成四個階 段：商品經濟、 產品經濟、服務 經濟和體驗經濟。體驗經濟是人類思想的―種突破，客戶愉悅度是體驗經濟時代最重要的價值考評。從商業角度看，它的意義在于解釋了為什么像迪斯尼、好萊塢、意甲足球這類體驗更賺錢。當一個公司上升到體驗經濟階段的時候，它做任何產品都要思考一個問題：我的產品能給客戶帶來什么與眾不同的體驗?而客戶所體驗到的每一個環節就構成了一個創造品牌價值的動態過程。
體驗營銷需要轉換視角。做生意都有一個出發點，在商品經濟和產品經濟階段是以廠家為中心，強調的是商品和產品。當產品極大過剩的時候，到了服務經濟和體驗經濟階段，企業就要著重考慮消費者，以客戶為中心。作為感性動物的客戶，需求是不一樣的，人的需求從基本的生理到思想精神會有不同層次。總體來說，精神方面的產品，往往會比物質方面的產品對一個人內心的觸動更大。體驗營銷就是逐漸滿足人的需求的一個過程，在這個過程中更多地滿足人的高層次的需求，比如衣食住行之后人們會自然地去追求快樂和健康。以客戶為中心的體驗策略，最重要的一個好處，是客戶在完成購買行為之后能夠持續得到好的體驗，并且內化成深刻的記憶。以比較高級層次的客戶需求為中心的策略，將讓實施體驗營銷的企業贏在起點。
體驗營銷需要全程服務。體驗經濟從根源來講，是企業作為一個主體，在提品服務的過程當中站在的角度來思考問題，然后提供在購買當中或者購買之后的一個全程體驗。在體驗營銷當中，可能客戶的消費有高有低，但是每一個過程都要有一個平等的體驗，企業應該意識到在情感方面人都是一樣的，在精神層次上人是平等的。傳統的家具城和宜家之間的區別是，傳統家具城是賣產品，宜家是賣體驗。多大平米的房子放一張什么樣的床，配什么樣的桌子，配什么燈、什么窗簾……宜家是站在客戶的立場上，營造的是一種客戶體驗。筆者曾經按照客戶體驗的要素給一個床上用品銷售終端做了重新規劃，產品按照職業階層、家庭結構、色系搭配、洗滌方法等不同組合方式，用賦予思想的海報和客戶溝通，告訴客戶一個講究品位的人要選擇什么樣的產品，一個享受奢華的人需要關注什么方面，通過思想來打動消費者，讓客戶在同類產品銷售終
端體驗到與眾不同的感覺，結果這個品牌的銷售日見好轉，而且老客戶持續帶來新客戶加入消費行列。體驗營銷的實施要做到描述用戶接觸這個產品的全過程，而這個全過程必須用心去設計才能湊效。
體驗營銷需要想象力。構建體驗營銷策略最重要的一個要素，就是想象力。如包括《阿凡達》在內的很多美國大片之所以成功，就是因為有想象力，很多動畫片成年人都喜歡看，觀眾置身在電影塑造的環境中，所有唯美的、壯觀的設計，都給觀眾留下美好的感覺，而這個體驗是前所未有的。網上購物剛開始流行的時候，很多人就拿體驗經濟去打擊它，認為不符合體驗經濟的規律，因為它提供一些信息，而不能實際感受到產品，缺少購物環境，但后來大家發現網上購物其實也是一種享受體驗。隨著3G的普及，網上購物將會像游戲一樣，把自己的三圍尺寸輸入電腦，網上試衣變得更簡單而且精確，相當于在服裝店試衣服，而且想怎么試就怎么試，想試多少套就試多少套，不用看導購員的臉色。體驗隨著技術手段的升級而不斷的升級，如果說這幾年體驗營銷有什么變化，可能就是因為技術手段的大大推進。
東莞兩地王命運各異
5月份，萬科東莞核心成員王永飆調離萬科東莞副總經理一職。東莞在位期間，其先后參與了萬科近10個項目的項目規劃與產品定位。其中包括萬科于2007年在東莞相繼拿下的“兩大地王”――水濂山地王與塘廈地王。
萬科東莞剛剛完成了一次人動。
據東莞業內人士向本刊記者透露，萬科東莞副總經理王永飆于5月正式調往萬科海南分公司任總經理，原金地集團廣州公司成員高峻正式加盟萬科，擔任萬科東莞營銷管理部經理，負責萬科東莞所有項目營銷工作以及部門管理。
萬科在東莞“馳騁天下”，王永飆功不可沒。2004年萬科進入東莞，王永飆便是先遣部隊的核心成員之一。他曾先后參與了萬科城市高爾夫、萬科運河東1號、常平萬科城、萬科松山湖1號、萬科棠樾、萬科金域藍灣、萬科虹溪諾雅、萬科翡麗山、萬科四季花城的項目規劃與產品定位。其中萬科棠樾、萬科翡麗山均是2007年東莞的“地王”項目。
王永飆遠赴海南，高峻成為萬科東莞營銷管理部的又一名實力干將。此前，他曾先后在金地深圳公司、廣州公司工作，在金地集團工作年限將近10年。
“我5月4日剛到萬科，很多情況包括東莞水濂山地塊還正在熟悉和了解中。”5月22日，高峻對本刊記者表示，萬科已在東莞運作五年，各方面也已規范，目前這種人員的調整不會對萬科東莞項目的開發進度和品質產生太大影響。
水山地王陷入困境
萬科東莞近幾年蒸蒸日上。2008年是萬科20多年來第一次出現業績下降，萬科東莞卻以超過25億元的銷售業績受到萬科總裁郁亮大加贊賞。今年萬科東莞還將有松山湖二期、萬科城、四季花城、金域藍灣、金域華府五個項目上市，推貨量不少于1500套。然而萬科東莞各大樓盤紛紛上市之時，其于2007年4月所獲取的東莞水濂山地塊卻遲遲沒有動工的跡象。
2007年4月27日，萬科東莞公司和北京萬信投資發展有限公司聯手競得東莞南城水濂山地塊，14.12億元的出讓總價和3772元／平方米的樓面地價，曾分別創造東莞土地出讓史上的最高總價和均價紀錄。拍下該地塊后，2007年5月，萬科便成立地產項目公司東莞市萬科置地有限公司，該地塊項目名也隨之確定為“萬科翡麗山”。
如今距離拿地時間已過去兩年，究竟什么原因讓快速開發的萬科在此止步?
去年5月14日，萬科曾將萬科翡麗山項目公司東莞市萬科置地有限公司50％股權以500萬元的低價轉讓給東莞當地唯一一家房地產上市公司――粵宏遠。這在當時引起了媒體廣泛報道，其中主流聲音有兩種：一是萬科的資金壓力。二是樓市遇冷，地王尷尬，萬科為降低風險而處理地王。由于東莞房價出現了大幅度下降，城區甚至出現了很多4000多元／平方米以下的房子。萬科翡麗山樓面均價已達3772.3元／平方米，加上建安成本、稅款、配套設施建設等費用，該項目保守估計成本至少在每平方米七八千元以上，風險較大。
記者調查得知，萬科翡麗山周邊目前在售的有中信森林湖、清華居、御花苑海藍灣、御泉山等樓盤。洋房價格在6000元／平方米左右，但聯排別墅售價已達到13000元／平方米左右，獨棟別墅超過3萬元／平方米，如果運作得當，萬科水濂山地王應仍有不少的利潤空間。
“不過，由于萬科翡麗山周邊樓盤拿地均較早，土地成本有優勢，土地成本越低，其對價格的把控能力越強，也會給萬科帶來壓力。”東莞天啟開啟機構策劃總監張志芳對本刊記者表示，水濂山板塊將是未來五年東莞的高尚生活居住區。目前該區域有中信森林湖、御花苑等7個中高檔樓盤供應。不過萬科翡麗山更靠南，相對而言，周邊配套還不完善。
然而，萬科翡麗山項目遲遲未動工或許還有更為復雜的原因。
一位與萬科東莞相熟的業內人士向本刊記者透露：“萬科翡麗山項目地塊涉及對當地農民的土地賠償糾紛問題。此前政府曾對當地的拆遷居民進行過拆遷補償，但是當這塊地以14.12億元被萬科拍走后，部分農民認為政府所給補償過少，一旦此地塊動工，就會有農民鬧事。”這位業內人士稱，萬科也想盡快將此地塊開發，去年將50％的股權低價轉讓宏遠的真正意圖就是希望借本土開發商宏遠與政府的關系，盡快使得此地塊能順利開發。
不過，目前仍舊未獲得重大進展。據上述業內人士透露，由于該地塊尚存在糾紛，萬科并沒有將土地款完全付給政府，甚至有可能只付了土地出讓定金。“萬科在東莞還有項目在售，并且萬科翡麗山由于地價相對周邊樓盤較高，開發銷售也有困難。這或許也恰好給了萬科一個喘息的機會。”其笑言。
塘廈地王持續熱銷
萬科在東莞最為知名的當屬塘廈地塊。2007年7月12日，萬科與金地在東莞搶地事件相信諸多業內人士仍記憶猶新。
當天，東莞塘廈地塊經過約200輪的激烈爭奪之后，以26.8億元的天價成交，折合樓面地價15243元／平方米，萬科與金地在拍賣現場上演了一出拍賣是否違規的爭議大戲后，最終東莞塘廈地塊“花落”萬科。此地塊樓面單價之高一躍成為廣東省全省的地王。
然而，作為地王項目，從2007年7月拿地到2008年7月開盤，萬科塘廈地王僅僅用了一年時間。2008年7月12日，萬科塘廈地王以萬科棠樾為推廣名開盤。
據了解，其7月推第一批66套聯排別墅，兩天售出52套，銷售率達到8成，9月29日，再推30套雙拼別墅、三聯排別墅，國慶期間，銷售19套，銷售金額約1.2億元。從去年開盤到今年5月底，推出的250多套房子已基本售完。
作為東莞的地王項目，樓面單價高達15243元／平方米，萬科棠樾卻能熱銷，到底有哪些策略?
當地的媒體朋友向本刊記者介紹，盡管塘廈地塊被稱為東莞地王，但是由于塘廈位于深圳與東莞交界處，王永飆帶領的東莞萬科在參與土地前期獲取和項目規劃設計后，該項目便由深圳萬科操盤。
“萬科金地當時搶地，就不是以東莞本地的市場標準來衡量，而是將項目的客戶群鎖定為了深圳客戶群。深圳是萬科總部，其多年來積累的客戶讓該項目的消化有了很大程度上的保障。”深圳某知名業內人士對本刊記者分析表示。
最為關鍵的是萬科棠樾低價入市。去年8月，萬科棠樾以23000元／平方米的均
價開盤。而同期其周邊樓盤則遠遠高出該價格。水榭山45000元／平方米、東部華僑城天麓60000～80000元／平方米、卓越維港45000元／平方米。
實際上，萬科通過贈送面積進一步變相降低了價格。“目前在售的有200平方米的聯排，但是實際使用的面積可達到460平方米，頂層和地下室都為贈送面積。”5月底時，記者以買房人的身份咨詢該項目時，銷售人員如此介紹。
以一期推出的棠樾聯排別墅為例，其面積達280～340平方米，面積贈送率達到100％，若算上贈送面積，均價將只有1.1萬多元／平方米。
當然，棠樾以接近“成本價”上市并不意味著該項目不贏利。萬科棠樾是萬科在華南的最大的項目，總占地66萬平方米，建筑面積41萬平方米，總共有10期，后續還有大量產品，開發將持續數年。萬科棠樾低開高走的價格策略加快了前期銷售速度，同時后續產品不排除在市場形勢好時漲價銷售。
在2007年奪地現場，時任東莞萬科總經理助理的王永飆親自參加拍賣時就表示：最初可能會賣2萬多元／平方米，但在以后的過程中待項目成熟以后也會賣出更高的價格。
萬科2008年年報中對13個可能存在風險的項目計提了12.3億元的存貨跌價準備，但是并沒有出現東莞地王項目萬科棠樾。
福州地王“偷面積”突圍
萬科福州地王讓王石在多個場合反思，郁亮還開玩笑稱找不到贏利方式就養豬，計提金額也高達1.52億元，但是萬科憑借偷面積的空間“騰挪術”最終將該地王項目售價從9000多元／平方米變相降到6000多元／平方米市場可接受的程度，樓盤地價也變相降低。
90m2“變身”120m2
“140％空間利用率”，是萬科福州地王――金域榕郡項目入市后最為讓買房人“動心”的噱頭。
李音(化名)購買了萬科金域榕郡的一套C戶型。“我的確是受‘得房率達140％’吸引而去的。”李音坦言，金域榕郡均價9000多元／平方米，當時她認為價格有點貴，但是去售樓處聽銷售人員講解后，李音打消了其顧慮。
“實際上，我購買的那個戶型結構板和凸窗是不計算在合同建筑面積的，但是收房后結構板可以作為房間來使用，多個凸窗移挪后也增加了使用面積。我是按照90平方米來付款，但能使用的是120平方米。雖然購買價格是9000多元／平方米，但是按照120平方米的使用面積來算的話，也就6000多元／平方米了。”(見圖1)
確如李音所言，買房人聯系萬科金域榕郡銷售人員，其會告訴兩個價格，一個是產權面積價格，而另一個是攤平贈送面積的“折后價”。
按照萬科金域榕郡自己的說法，A戶型產權面積133平方米，可以做成185平方米，多出面積39％。B戶型產權面積79平方米，可以做成109平方米，多出面積38％。C戶型產權面積90平方米，可以做成127平方米，多出面積41％。
史無前例的“偷面積”
萬科如何能夠做到“移花接木”?福州業內人士將此稱為“偷面積”。
“偷面積”實質是開發商利用現行國家或地方政策中建筑面積計算的相關規定，建造有使用功能但不計入建筑面積的行為，也就是鉆“建筑面積計算方法”的空子，將可以不計入建筑面積的套內平面面積，“送”給買房人。
對于“偷面積”這一做法是否違規，諸多業內人士回答時都頗為含糊。
“只要是通過了規劃部門審批就是合規的。不過40％的贈送面積率是福州史無前例的，到目前為止也沒有第二例。”福建新境界房地產策劃有限公司總經理林靜在接受本刊記者采訪時表示。
曾過福州某樓盤的廣州百溪房地產有限公司首席架構師戴曉峰則明確對本刊記者表示，實際上，由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發商通過做大入戶花園和陽臺來“偷面積”的案例也比比皆是。比如，陽臺面積一般占房屋面積的8％左右，100平方米的房子，原本陽臺面積是8平方米，有4平方米的面積是贈送給買房人的。但開發商將陽臺面積建成16平方米的話，就有8平方米的面積是贈送的，這樣的贈送面積率也就是4％。而萬科通過結構板等方式來達到40％贈送面積的做法非常地不合常規。
一位不愿意透露姓名的建筑專家表示，結構板實際上就是開發商挑出的樓板，比如我們所熟悉的空調室外機位就屬于結構板，因為不具備使用功能，所以不計算產權面積。但是由于建筑規范并沒有規定結構板的尺寸范圍，因此，就給了開發商鉆政策空子的機會。
“嚴格意義上講，這是違規操作。”這位建筑專家表示。
在福州業內流傳著一種說法：這是政府特批的。一位不愿意具名的開發商稱，據說，福州市的規劃局在萬科金域榕郡上報規劃的前一天接到了市政府的電話，要求他們批準放行。
“萬科可以這樣做，是不是我們也可以這樣做?現在，雖然他們的建筑規劃通過審批了，但是我們都在等著看其收房時規劃驗收是否能最后通過。”這位開發商似乎有些憤憤不平。
記者就“偷面積”等問題采訪福州萬科，5月31日上午萬科福州公司相關人員明確表示不會接受采訪，但同時告訴本刊記者該項目完全符合手續。
地王壓力的化解
金域榕郡是萬科進入福州的首個項目。地產帶頭大哥萬科給福州樓市和開發商帶來了信心，也帶來了太多的不平靜。
2007年9月，經過239輪角逐，萬科擊退20余家本地開發商，用27.2億元“砸”開了福州的大門：創下福州單幅地塊的最高價紀錄，7096元／平方米的樓面地價，也首次超過了當時福州市區的平均房價。
“在萬科拍地的當天，福州樓盤便封盤漲價1000～1300元／平方米。政府甚至出面干預，讓開發商簽字不漲價。”當地的媒體記者向本刊介紹。然而始自2007年下半年樓市形勢急轉而下，福州地王讓萬科感到了異常壓力。不光王石多次在公開場合反思連奪地王有失妥當，造成資金鏈緊張，而且萬科總裁郁亮曾對福州分公司發話：“這塊地王項目反正賺不到一分錢，如果找不到辦法贏利，我決定養豬!養豬還能掙點租金回來，等到下一個再開發。”
然而，就在多數地王還“按兵不動”之時，在拿地9個月后，萬科金域榕郡首期上市，去年7月中旬推出別墅，又在11月中旬開賣高層，令福州同行大跌眼鏡。易居中國CRIC系統數據顯示，截止到2008ff-5月，萬科金域榕郡銷售494套，而同時期周邊樓盤摩卡小城銷售135套；北尚銷售284套。
福建新境界房地產策劃有限公司總經理林靜分析認為，萬科金域榕郡銷售良好，主要歸功于萬科品牌和高達40％的贈送面積。“目前進駐福州的全國性品牌開發商為數不多，只有世茂、華潤、萬科等，
而福州買房人對于萬科也追崇備至。萬科品牌加上40％的贈送面積讓買房人覺得還是比較劃算。”林靜表示。
最為關鍵的是，表面上偷面積是優惠了買房人，促進了銷售，但是實際上通過“偷面積”，開發商卻在變相提高容積率，獲取利潤。
以1平方米用地項目為例，容積率是指在建設用地范圍內，所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比值假定政府規定了項目的容積率是3。也就是這個項目地上部分只能建3平方米的建筑面積，假設開發商在這個項目買地花了9000元，每平方米建筑面積的建設成本是3000元。如果開發商正常蓋樓，那這樓每平方米的成本價是(9000+3000×3)÷3=6000元／平方米，如果開發商偷了1平方米的建筑面積，假設偷來的1平方米建筑面積由開發商加建完成，它的建設成本也是3000元／平方米，這時候每平方米的真實成本價是(9000+3000×4)÷4＝5250元／平方米。比沒偷面積時的成本價6000元便宜了750元／平方米。
通過“偷面積”，對于萬科自己而言，使得在不超出容積率2.3規定的條件下，建造了更多的建筑面積，相應地攤薄了樓面地價。
廣州百溪房地產有限公司首席架構師戴曉峰為萬科算了一筆帳：不采用“偷面積”手段，按照市場價格6400多元／平方米、樓面地價7100元／平方米和扣除地價外綜合成本2500多元／平方米計算，萬科在該項目上虧損基本達到3000元／平方米。
而采用了偷面積手段，萬科金域榕郡的容積率實際上達到了3.2，樓面地價變相降低為5100元／平方米，加上改造費4005／平方米的收益，萬科在該項目上虧損只有不到1000元／平方米了，由于項目還有別墅產品，再加上賣到20000多元／平方米別墅的收益，萬科在該項目上基本可以做到不虧了。
可能轉嫁的風險
然而“偷面積”卻也隱藏著風險。戴曉峰在福州項目期間，曾到萬科金域榕郡做過實地考察。
“萬科必然需要將結構板等偷面積的部分進行改造才能將房子交付買房人。而對已審批的規劃進行改造，能否通過最后的竣工驗收，事關該項目能否獲取產權證的風險。”戴曉峰對本刊記者說。
2009年4月，住建部、監察部開始展開為期1～2年的對2007年1月1日至2009年3月31日期間領取規劃許可的所有房地產開發項目嚴查變更規劃無疑加大了風險。
“不過，萬科似乎已經為轉嫁風險想好了出路。”戴曉峰分析，萬科知道“偷面積”的做法嚴重違反規劃局的規定，于是在銷售上就轉嫁風險。購房合同是萬科金域榕郡的開發商與購房者簽，但是，改造合同卻由另外一家公司與購房者簽，購房者為此還要額外支付改造費400元／平方米，總額大約4萬元。
戴曉峰認為，萬科這個算盤打得是如此之好。如果規劃驗收通不過，房產證拿不到，那么這一切既不關萬科金域榕郡開發商的事，也不關改造公司的事。開發商只賣給購房產權面積，不關改造的事；改造合同是購房者真實意愿的表達，合同是有效的。能不能拿到房產證的全部風險都由購房者自己承擔了。
記者采訪的另外幾位福州業內人士則分析認為，萬科必然是先不改動戶型，通過國家竣工驗收后，再由裝修公司改造，最后再交付買房人，如此，只要不出太大的差錯，獲取產權證應該沒有問題。
“實際上這屬于二次裝修，二次裝修要求不能破壞外墻，如果只涉及到內部改造，就問題不大，如果外墻進行改造，一旦有人舉報，就面臨政策風險。”福建名仕律師事務所胡倫揚律師在接受本刊記者采訪時表示。
當然，偷面積后，原本2.3的容積率實際上變成了3.2，居住人口密度增大，也會導致居住環境質量下降。而且房子使用多年后涉及物業維修，但建成的外墻位置不是規劃圖紙上的位置，是改動后的位置，這也有可能引起一些麻煩。
當記者就上述風險再次采訪購房人李音時，她似乎并沒有想這么長遠的問題。“金域榕郡是萬科在福州的首個項目，相信會做出口碑的。如果首個項目做爛的話以后就砸了品牌了。只有相信萬科是講信用的全國品牌公司了”李音說。
半年來持續招聘
“北辰上半年在長沙大規模招人。”近期，談及長沙地王的進展，多數業內人士都關注到了此點。
如今，長沙北辰房地產開發有限公司依舊在湖南人才網等媒體上滾動招聘廣告，分別招聘營銷策劃部、市場研究部專員、前期部、建筑設計師、司機等多個部門的主管或技術人員。
實際上，去年12月底，在湖南省多家媒體上就出現過長沙北辰房地產開發有限公司的招聘信息，不過細心的人可能會發現，與此前的招聘職位相比，如今的招聘增加了市場研究部、司機等職位。
招聘職位變化的背后或許透露了北辰長沙項目的進展跡象。業內分析認為，這說明北辰長沙地王已經將運營提上了日程。
此前，在北辰實業3月18日晚間公布的年報中，對2009年長沙項目的開發描述如下：今年將全力推進長沙項目首開區主體結構的施工，積極展開沿江商業、公建的規劃設計，并且會根據市場變化趨勢，提前開展營銷策劃的準備工作。
“五一后湖南的地產確實暖起來了，地王開始運作也在情理之中。”長沙問鼎房地產營銷策劃有限公司創始人夏少文對本刊記者表示。
“成也長沙、敗也長沙”
2007年7月，北辰實業與北京城開集團組成的聯合體，以志在必得之勢用92億元天價拍下中國地王后，北辰資金鏈在近兩年來的時間里便飽受質疑。
“長沙92億元巨幅地塊的開發及運營對于公司之后的發展有很大的影響。由于該地塊過于龐大，且是公司唯一的一個異地開發項目，對該項目表示謹慎態度。”國泰君安房地產行業分析師李品科表示。
今年4月17日，李品科與北辰實業董秘及公司管理人員進行了交流。其在分析報告中指出：“北辰開發類項目儲備約660萬平方米，其中537萬平方米位于長沙。”
北辰目前的土地儲備主要在北京和長沙。根據李品科的介紹，北辰實業在北京的開發類物業除了媒體村以外，香山清琴別墅還有2.5萬平方米的未售面積，銷售均價約39000元／平方米。另外，公司在北京在售項目還有北辰香麓和北辰福第，未售面積均為32萬平方米，其中北辰福第為雙限房性質，銷售均價5900元／平方米，北辰香麓銷售均價11500元／平方米。此外，公司還擁有碧海方舟的3期和長河玉墅的2、3期地塊，但由于北京別墅用地的審批限制，目前暫停施工。
此前，作為京城主要的奧運概念地產股，北辰的資產多數位于北京亞運村附近。然而北辰于2006年回歸A股之時，其土地儲備僅約320萬平方米，被很多投資者詬病。
此后北辰開始了擴張之路，但顯然，目前長沙地王占據了北辰土地儲備的主體。
從北辰實業2008年年報來看，截至去年底，公司的資產總計為256.19億元，負債率為62.3％，較上年58.4％的負債率小幅上升4.9％；公司年末有62.9億元的銀行負債(其中短期借款6.5億元，一年內到期的借款12億元，長期借款26.4億元)，但其手中擁有近50億元的現金，這筆資金似乎可以確保長沙項目的前期開發。
“北辰目前資金壓力尚可承受。2008年公司沒有新增土地使得現金流大幅改善。”中誠信評估分析師楊柳在接受本刊記者采訪時表示，由于北辰在北京開發樓盤多是高端項目，銷售情況還是比較看好。
北辰的業務模式是“發展物業+投資物業+商業零售”。2008年北辰投資物業收入和商業物業收入分別達到了8.33億元和3.38億元。據楊柳估算，今年綠色家園購物中心還將投入運營，北辰的投資物業和商業物業的收入將不會比去年差。
綜合北辰的現金以及今年樓盤銷售收入、投資商業物業收入、今年的固定資產投資、短期償債等多方面的因素，楊柳在對北辰實業2009年公司債券進行的跟蹤評級報告中，將北辰實業股份有限公司主體信用等級評為AA，這意味著其認為北辰實業償債能力穩定。
由于長沙地王整個項目開發周期8～10年，這意味著巨額土地款的回收周期也在變長，北辰的經營風險集聚于長沙房地產市場，可謂“成也長沙、敗也長沙”。
周邊單價7000元以上樓盤銷售困難
結合長沙市建安成本、稅費等多種因素，長沙問鼎房地產營銷策劃有限公司創始人夏少文曾為長沙地王算過一筆賬。
他認為長沙地王高層住宅的保本銷售價要達到7000元／平方米以上，合理贏利銷售價為8500元／平方米以上；而寫字樓保本銷售價10000元／平方米以上，合理贏利銷售價12000元／平方米以上；酒店保本銷售價13000元／平方米以上，合理贏利銷售價16000元／平方米以上；商業保本銷售價7500元／平方米以上，高贏利銷售價20000元／平方米以上。
長沙地王周邊樓盤究竟售價如何?
長沙地王目前周邊樓盤有湘江世紀城、華盛新外灘、萬國城MOMA、珠江花城等樓盤。其中前兩個樓盤均為一線江景房，華盛新外灘目前銷售均價6500元／平方米；由世紀金源集團開發的湘江世紀城景觀房售價5400～6000元／平方米，而非觀景房售價只有3500元／平方米；另外，節能住宅萬國城MOMA均價為3200元／平方米，精裝修珠江花城均價為4680元／平方米。
長沙市房產研究中心公布的長沙房價水平數據是：2008年長沙全市商品房均價為4285元／平方米，其中，商品住宅平均售價為3906元／平方米。而今年一季度長沙市商品房銷售價格為4010元／平方米。長沙地王所在的開福區房屋銷售均價達4211元／平方米。
“目前在長沙市住宅產品的單價超過7000元的樓盤銷售比較困難。”長沙地王周邊樓盤福圣園營銷經理劉永對本刊介紹，在長沙，省府板塊是發展潛力最大的板塊，而該板塊的項目“標志?長沙商務中心”又位于此板塊的核心位置。但其推出的定價7800元／平方米的行政公館銷售非常緩慢，后來改為毛坯(直降2500～3000元／平方米)銷售，加之銷售方式也做了一定改變，銷售狀況才有所好轉。
另外，湘江世紀城的大體量也對長沙地王的銷售形成了“威脅”。湘江世紀城整體建筑面積是400萬平方米，北辰地王項目的建筑面積為380萬平方米。湘江世紀城也是世紀金源拿下的昔日地王，但是樓面地價較低。
劉永認為，大盤中的高端產品往往非首批開發，如果長沙地王定價7000元／平方米以上，市場接受該價格起碼得明年以后。而如果令年或明年入市，長沙地王必然參考目前市場的主流價格，即4000～5000元／平方米。
由于開發周期較長，長沙地王似乎有時間等待好的入市時機開盤。
“北辰或將以住宅微利切入市場，重頭戲在商業，贏利在股市。”長沙問鼎房地產營銷策劃有限公司創始人夏少文認為，長沙地王還是應該從住宅開始，讓客戶感受到建筑質量和品牌效應，再做商業和寫字樓的開發，可以先蓄客后開發。
“中國經濟發展勢頭變緩，但基本面不會有太大變化，股市有了大落才會有大起，真正賺錢還得看拉伸空間有多大，對北辰來說或許股市是未來的機會。”夏少文說。
計提價惹惱股東
深振業落子天津，在環渤海“大展拳腳”的夢想不得一延再延。
自2007年8月2日，深振業以10.601億元的高價競得位于天津市河東區新開路的一塊居住用地，建筑面積12.04萬平方米，樓面地價達到8800元／平方米，“新開路地塊”就穩坐天津市住宅用地樓面單價排行榜的榜首，成為天津至今無人可及的地王。
在天津樓市現已有兩個月出現“小陽春”的形勢下，這塊已拿地近兩年，地處河北與河東“黃金地段”的地塊依舊處于“沉寂”的狀態。
有接近深振業的人士稱，該項目目前正在前期規劃設計中，深振業一直希望通過提高項目附加值，從而減弱土地實際價值下降帶來的不利影響。
而知情人士向本刊記者透露，從2007年下半年后，深振業與天津中原、世聯、思源、偉業等多家機構進行過接觸，但是最終因多種原因，均不了了之。
2009年4月25日，深圳業2008年年報和2009年一季報“兩報齊發”。其數據顯示，公司2008年完成經營總收入10.22億元，房地產銷售面積6.23萬平方米，銷售金額9.89億元，實現利潤總額1.62億元，凈利潤1.50億元，同比下降約四成。
而其中，公司對天津“新開路”地王計提高達2億元的存貨跌價準備，成為極大拖累當期業績的最重要原因。
而這也成為5月20日深振業董事長李永明遭遇股東質問的導火索。這天，在深圳市寶安南路振業大廈B座12樓會議室召開的“2008年度股東大會”上，一位徐姓股民在現場直呼天津地塊2億元的計提令其損失達50％，怒問公司高管為何不降薪與中小股東共渡難關。
面粉遠貴于面包的“高壓”
“天津項目是公司最大的一塊心病，但在開這次股東會前已經在和天津當地政府溝通。對天津項目依然有信心。”李永明坦承。
天津地王曾被視為深振業落子天津的重要一步。深振業在1997～2006年近十年間，公司一直發展平穩，緩慢擴張。公開資料顯示，2001年至2006年，公司共新增了4個項目。然而，2007年深振業擴張戰略突然變得激進起來――公司先后在深圳、天津、西安、南寧四地獲取土地近100萬平方米建筑面積，土地價款總計
22.43億元。
深振業董秘方東紅在談及該地王時曾表示：“2007年我們從整個公司的戰略考慮，計劃在一線城市上儲備些土地，不過在北京、上海都沒有找到合適的地，那個時候考察過天津那塊地覺得條件還不錯。主要還是看重天津這個城市發展潛力比較大。”
深圳一位業內人士在接受本刊記者采訪時感慨道：“為快速擴張，深振業當時拿此地有些沖動。”據其透露，深振業在競拍前曾委托天津中原對地價進行過評估，當時，天津中原給出的樓面地價是3000多元／平方米。戲劇性的是，拍賣后，深振業相關人士甚至還質問中原，為什么測算3000多元／平方米的地最后8000多元才拿到。
很快，深振業便感受到了天津地王沉重的壓力。
根據天津國土資源局的數據，2009年4月天津商品房住宅成交均價為6680元／平方米，這個售價比深振業的成本價還低。天津地王周邊目前在售的北斗星城4月份的成交均價為8062元／平方米，海河金灣公寓成交均價7814元／平方米，東家成交均價9771元／平方米。
根據天津一位開發商專業人士為本刊記者的測算，該地塊樓面地價8805元／平方米，參考周邊項目的去化速度，假定本案的開發周期為2.7年，用成本和利潤率反推銷售價格的方法，該地塊做普通住宅，若在保本、盈虧平衡的條件下，即利潤率
可見，目前該地塊的保本價都要比周邊樓盤成交價高出4000元／平方米以上。
不排除割肉出售
“不像金融街開發的天津環球金融中心，為水景豪宅，可以高價出售。深振業天津地王周邊既沒有景觀，還緊臨鐵路，不適宜做豪宅，而且有70／90限制，只能是做普通住宅。即便開發商做高檔的酒店式公寓，但是周圍有好幾家快捷酒店了，將來出租上競爭也會很大。”天津的一知名媒體負責人感慨道。
根據上述開發商專業人士為本刊測算，以天津市場年均售價漲幅在10％來計算，深振業天津地王若在2011年入市，則銷售價格應為15510元／平方米，在成本一定的情況下，其稅后利潤低于8％，仍不具備可投資價值；若滿足利潤率達到20％，則售價也將提高到18000元／平方米，以此推算，房價年均漲幅應達到28％方可實現，但若以普通住宅價格標準定位，深振業天津地王綜合各方條件恐難達到此價格水平。
深振業董秘方東紅曾在接受記者采訪時稱，還在跟天津政府商討，看規劃怎么做，提高下品質，等市場好的時候再推出來。
然而，4月份，住房和城鄉建設部、監察部關于嚴查“違規變更規劃容積率”的行動無疑為深振業與政府商討修改規劃加了道門檻。
“不過，此路也并非一定行不通，天津已有先例。”一位天津業內人士透露，天津塘沽和利豐投資有限公司2007年獲取的一幅地塊容積率由≤5.2調整為≤8.0；主體建筑限高由≤140米調整為≤220米；而天津友聯置業投資有限公司2008年獲取的一副地塊容積率則由≤7.5調整為≤7.85。
“畢竟市場好的時候，政府將土地出讓金吞進了自己的口袋，市場不好了，也需要幫助一下開發商。”這位業內人士笑言。
此前，本刊記者從深振業董事會辦公室一位不愿意透露姓名的人士所獲知的信息是，天津地王項目土地已經交付，地價款也已付清。正在進行規劃設計，計劃年底開工。
如今該地塊獲取已近兩年，針對遲遲不開工的疑問，上述人士解釋，市場情況與資金情況兩方面原因都存在。一方面是市場低迷，該地塊地價較高。二是房市不好，公司其他項目開發建設也需要資金。
當記者追問年底一般并不適宜開工建設時，其遲疑了下稱：“可以先打樁。一般項目是按照合同約定的開工日期來開工。”但是他并不愿意透露天津地王與政府所簽定的開工時期和開發周期。而是表示，畢竟買那塊地時地價貴了，而且目前市場形勢也不好。正在和政府溝通，看能不能推遲開發，目前還沒有明確的信息。
由此可見，對于深振業天津地王而言，最好的辦法就是改變規劃，此路一旦行不通，若政府延長其開發周期，坐等房價上漲也將減少損失，否則，深振業只有割肉出售。
實際上，深振業現有項目中，除了天津項目之外，沒有高價地，深振業土地儲備的成本多集中在1000～2500元／平方米，甚至在惠州和長沙的地塊成本低至100元和500元／平方米。
天津地王前期土地款的支付以及未來的高成本投入，無疑將拖累公司的資金鏈陷入困境。
據了解，深振業自1997年配股以來已有12年未在資本市場上進行過任何股權融資，項目開發資金主要來源于銀行貸款和銷售回款。
然而在資金壓力迫使下，深振業不得不頻出融資方案。2008年推出了向全體股東每10股配3股的配股方案，計劃募資12億元，在配股融資“只聽雷聲不下雨”未能成行后，2009年4月8日，深振業公告稱，公司擬向特定對象非公開發行不超過1.5億股，擬募集資金凈額為不超過10億元，用于其振業城四、五期項目開發建設。
與“金達利”分道揚鐮
一度“懷揣100億瓷金”的雅戈爾當家李成如，帶著20個人的團隊，在全國各地找項目，以14.76億元重金奪得杭州地王時可謂財大氣粗。
2007年7月，雅戈爾置業在杭州市文教區以15712元／平方米的樓面地價拍下原工商學院地塊，此后該項目毫無動工跡象，引發杭州業內經久不息的熱烈討論。
直到2008年5月，在杭州市第八屆人居展上，“雅戈爾置業與金達利筑地強強聯手打造杭州地王”高調宣傳，杭州地王首次亮相。但當時，除了案名定為“雅戈爾隱寓”外，沒有任何具體的樓盤信息。
不過，最近本刊記者獲得的最新確切消息是，杭州地王雅戈爾隱寓與金達利筑地已“分道揚鑣”，金達利筑地已經撤場。
金達利筑地號稱代銷界的“黃埔軍校”，源于臺灣，全程運營比較典型的項目比如海南三亞?半山半島等。
在與雅戈爾隱寓合作過程中，金達利筑地業務部周磊全盤操作，在接受本刊記者采訪時，周磊表示，雙方止步合作有多種原因。
“開發公司的規劃理念和我們有一定的出入，再加上我們對銷售速度的追求要遠高于他們。如果銷售時間拖得太長，對公司來說是致命傷。”周磊說。
據知情人士透露，金達利筑地與雅戈爾在寧波就有深入合作，當時拿下杭州地王后，再次與金達利筑地合作，實際上，也是希望從前期市場調研到項目形象包裝，強強聯手化解“面粉比面包貴”的難題。為了雅戈爾置業能在杭州打響品牌，金達利筑地也頗費心思，曾特地抽調來自上海、寧波等地的精英組建而成項目組。
然而，從杭州地王2007年7月拿地到
2008年4月份土地交付土地款壘款繳清，到目前已近兩年仍未開工。
規劃設計“波折”
地王項目遲遲不開工，不外乎資金鏈壓力、市場壓力等原因。
作為服裝行業的龍頭老大，過去幾年，雅戈爾對地產和股權的投資浩大有目共睹。這家已有30年歷史的紡織服裝公司分別于1992年和1993年進入房地產和金融投資領域，10多年間，雅戈爾開發的住宅、別墅、商務樓等各類物業達到300萬平方米，同時它還持有中國人壽、寧波銀行、中信證券股份等十幾家公司的股票。
“在雅戈爾的三大業務板塊中，服裝業務的資金回收足以支撐其發展，其主要的資金壓力會來自于房地產，尤其是2007年所拿的高價地。”聯合證券分析認為，從2009年起，公司在房地產經營方面的壓力漸大，首先是房價上漲乏力，其次是公司高價地儲備較多，使得公司在未來三年消化高成本項目的任務較重。
不過，聯合證券相關分析員在接受本刊記者采訪時稱，由于有股權投資，雅戈爾的資金壓力還是可以承受。
“其房地產資金緊張時，還可以出售股權。”聯合證券表示。2009年2月，雅戈爾先后減持了中信證券和海通證券股票，業內便分析，一方面是海通投資虧損，另一方面便是支撐房地產的資金需要。
易居中國分析師薛建雄此前曾估算過雅戈爾在建待建項目的投入。雅戈爾數個在建未售項目地塊成本分別約為8億、10億元以上，待建項目中8塊土地占款72.65億元，也就是說，前2年雅戈爾應投入土地資金約90億元，按3000元／平方米的建安成本，如要滾動開發，預計還要投入50億元。
這也就意味著雅戈爾房地產面臨著百億資金的“高壓”。不過，年初李如成曾對記者表示，“現在企業手握100億元的金融資產，謀定而動”。李如成樂觀表示，“雅戈爾的現金流問題不大，公司的金融資產約有100億元，可以隨時變現”。
雅戈爾的地產項目目前主要集中在寧波，蘇州和杭州為試探性進入。在今年年初的股東大會上，雅戈爾當家李如成為雅戈爾置業制定了“三城”戰略：蘇州的土地量大，開發暫時可以放緩。杭州的土地開發要快，寧波則要觀察。
何況按照李成如的安排，杭州地王歸屬于雅戈爾當屬盡早啟動的項目之列。從種種跡象來看，資金壓力并非雅戈爾地王推遲入市的首要原因。“實際上，雅戈爾杭州地王存在困境的情況主要體現在兩個方面，一是高地價造成高房價，二是此地塊的限制較多。”一位與雅戈爾相熟的杭州業內人士對本刊記者表示。
公開資料顯示，雅戈爾?隱寓位于杭州市西湖區，該項目東至浙江工商大學，西至學院路，南至文二路，北至梧桐公寓。容積率不大于2.6。盡管該地塊地理位置十分優越，但是由于地塊總出讓面積僅36131平方米，建筑規模略為偏小，并且周邊遍布學校及居民住宅區，對樓盤規劃設計要求很高。比如，建筑限高80米，90平方米以下小戶型的比例為50％。
“好像主要是日照的原因，所以他們的方案一直在調整修改。”根據這位業內人士透露，其實金達利筑地此前與雅戈爾在規劃設計方面就有一些分歧。金達利筑地原本給雅戈爾做第一輪規劃的時候，建議把小戶型做成拼戶，做全部是大戶型的社區。金達利筑地還有一套方案是做純粹的酒店式公寓，面積在50～70平方米之間，提供五星級酒店標準的服務。但是最終雅戈爾并沒有完全采用。幾番調整后，據其了解的情況，現在除去拼戶的，純粹的90平方米小戶只占25％左右。
“由于該地塊樓面地價已高達15712元／平方米，售價估計在30000元／平方米，可能金達利筑地是考慮到小戶型買家可承受的總價較低，于是規劃設計建議要么是全為大戶型，要么戶型面積盡量偏小。他們在規劃理念上是有分歧的。”上述業內人士推測，規劃設計的波折一定程度上也延誤了項目的開工。
預計下半年開工
“項目目前尚未獲取施工許可證，初步設計方案5月份已經獲得審批，預計下半年開工。”5月中旬，雅戈爾杭州公司項目總監周斌對本刊記者介紹。談到對市場銷售的預期，周斌坦言現在市場走勢尚不明朗。
“雅戈爾隱寓正常的施工進度是不會耽誤的，但是在開盤銷售的時機上會根據市場情況而定。”周斌說。
杭州資生顧問總顧問師黃聯友在接受本刊記者采訪時對該地塊地段非常看好。他認為杭州地王地處市區，土地稀缺，并且其所在區域是曾經第一波在杭州購買商品房的人群聚集地，可以稱為是高檔居住區。
據了解，雅戈爾隱寓周邊有梧桐公寓、城市芯宇等樓盤在售。梧桐公寓已屬尾盤，2006年開盤時11000元／平方米，今年年初價格為20000元／平方米。城市芯宇項目定位高端，目前均價29000元／平方米。
黃聯友結合杭州當地的建安成本以及稅費等要素分析認為，杭州地王若規劃為毛坯房，保本價約在27000～28000元／平方米，而精裝修房則保本價在30000元／平方米左右。但若是普通住宅，25000元／平方米的銷售行情會較好。
而從記者目前掌握的情況，雅戈爾隱寓目前定位普通毛坯房。按照黃聯友的分析，如果市場行情不好轉，雅戈爾隱寓似乎將要虧本，當然，開盤離現在差不多還有一年，這一年里形勢如何發生變化也是至關重要的。
不過，黃聯友卻不這樣認為。“雅戈爾拿這塊地時是股市最高之時，其資金來源于股市，若繼續放在股市會虧損更大。從某種意義上，杭州地王是劃算的，優質地段的地塊是不容易貶值的。”黃聯友說。
“武漢地王”樓盤5月漲價
作為地王項目，武漢地王復地東湖國際的樓面地價并不算高得離譜。
2007年1月，總價35.02億元、樓面地價3290元；／平方米的武漢中北路武重項目地塊，被上海豫園一舉奪得，并被冠以武漢“地王”。
此后，該地王命名復地東湖國際于去年的11月30日，在樓市最為敏感的時期開盤。本刊記者5月份了解該樓盤時，發現其價格已從此前的6700元／平方米漲到了7000元／平方米，并且熱銷85％。
該樓盤目前周邊在售樓盤，比如大盤百瑞景中央生活區銷售價格為6400元／平方米，一些小型樓盤花畔里、世紀新南門等樓盤價格僅為4500～5500元／平方米。
地王樓盤――復地東湖國際似乎價格遠高于周邊樓盤，那么其是否真的熱銷?根據武漢市房地產信息網的數據顯示，該樓盤去年12月份銷售6套，今年1月份銷售40套，2月份75套，3月份46套，4月份30套。平均每天銷售1套。
億房市場研究部研究員張衡對本刊記者分析，與武漢市整體情況相比，復地東湖國際處于正常的水平，武漢市在售360個樓盤平均一周成交量為1500套。不過，武漢一
些熱銷樓盤，比如降價促銷的樓盤沿海賽洛城、保利心語等項目價格低至3600元／平方米、4500元／平方米，與這些熱銷樓盤相比，目前6000元／平方米以上的樓盤銷量便不溫不火。
奇怪的是，5月份東湖國際的銷售備案為負73套。
“這讓人懷疑是否是前期假備案的撤銷，其現在的銷售價格難免會是明升暗降。”一位武漢業內人士猜測。
為什么5月份東湖國際的銷售備案為負73套，記者試圖采訪武漢復地房地產開發有限公司總經理王基平，遺憾的是，電話中王基平并不愿意接受采訪。而復地東湖國際的另外一位銷售負責人稱：“開發商是不會將真實的成交套數報于武漢市房地產信息網的，你只要知道銷售率是85％就可以了，公布銷售率也是開發商的營銷策略。”
不過，據當地參與過該項目活動策劃的某業內人士介紹：“復地東湖國際目前處境也比較尷尬。去年11月其多層類別墅開盤時銷售還比較好，不過當時有許多客戶是購買了復地在武漢漢陽的復地?翠微新城(2002年開盤)樓盤的老客戶，而此后的幾個月里，大戶型銷售速度緩慢。4月份復地請一些機構做策劃活動，希望推出兩棟小戶型以挖掘市場需求。
由此可見，作為地王項目，在上半年的市場行情中，復地東湖國際必然也承受著一定的壓力。
根據復地東湖國際在搜房網上的銷售報價顯示，去年11月30日開盤時，復地東湖國際先推出了景觀比較好的多層，當時價格為8000～10000元，高層價格為6000～8000元，今年年初高層報價回落至6700元／平方米，5月份價格又開始上漲至7000元／平方米。
對此，前期曾參與過其銷售競標的一位不愿意透露姓名的武漢公司負責人評價，復地東湖國際先推聯排，再推高層的策略是正確的。聯排的入市奠定了整個項目的形象，其后期的高層價格銷售壓力相對緩解。這也是很多地王項目入市所采取的營銷策略。
與“豫園”兄弟唱“雙簧”?
實際上，復地東湖國際地塊并非由復地獲取，最初由其同門兄弟上海豫園而得。2007年1月31日，上海豫園以總價35.02億元擊退華潤集團、和記黃埔和福星惠譽等諸多地產大鱷，拿下中北路武重項目地塊。武重地塊面積52萬平方米，位于武漢重點打造的武昌總部經濟區核心地段，是中心城區內難得的大宗地塊，可建筑面積約106萬平方米。
但自成功競得該“地王”2個多月之后，2007年月14日，豫園商城即“加盟”公告，急征其他開發商共同開發武重項目。
對此，業內人士普遍認為這一定是豫園資金鏈吃緊所致。根據當時武漢市政府有關規定，豫園須在2007年4月1日之前支付近三分之一的土地出讓金，即約10億元，在2007年12月31日之前支付剩余的土地出讓金約26億元。
豫園商城“加盟”公告后，上海復地便出手獲得了該項目70％的權益，豫園商城保留30％的權益。上海復地與豫園商城是復星集團旗下的兩兄弟，同為復星系的香港上市公司。
似乎上海豫園資金鏈告急是同門兄弟合作原因。不過，近期記者采訪時，武漢當地的一位業內人士卻分析，或許當初上海豫園拿地時，或許就已經準備了與復地唱雙簧。
2007年時，上海復地積極籌備A股回歸事項，復地高層也曾披露，未來復地的發展方向可能會有所轉變，除高檔住宅這樣的傳統優勢外，復地將重點發展城市綜合體項目，即包含辦公、商業、住宅等多種產品類型的綜合項目。復地內部回歸A股工作小組組長曹志東曾表示：“復地未來也將會多投入資金，以獲取城市中心的高價土地。”
2002年復地便進入武漢市場，開發了位于漢陽的復地-翠微新城。2007年翠微新城即將收宮，2007年1月拍賣的武重地塊既處于城市中心，又可開發綜合體，自然吸引了上海復地。
但是，由于當時上海復地攻城略地的步伐太快，資金估計不足。于是，由同門的豫園商城出手，而后2007年復星國際的上市，復地獲益良多，自然有機會騰挪資金接盤，可謂深謀遠慮。
“豫園商城以商業地產起家，在商品房開發上毫無經驗可談。為何敢于豪奪武漢地王?顯然是代替上海復地出手。”上述武漢地產人士推測。 贏利點或在商業
該項目樓面地價3290元／平方米，加上建安成本及其他，億房市場研究部研究員張衡認為其成本在6000元／平方米左右。單從目前銷售的一期住宅項目上來看，贏利不大。
記者采訪的幾位業內人士均表示，該項目預計會在平穩中振蕩前行。