時間：2023-03-16 15:42:20
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1.轉變觀念，提升管理水平
國有企業物業管理要不斷的進行創新，轉變思想觀念，要深刻的認識到服務才是物業的根本，要增強職工的緊迫感和危機感，堅持創新，提高服務質量和管理水平。要在做好服務的過程中，增加多種經營方式來提高其經濟效益，不斷的實現物業管理的資源優化配置，提高其市場競爭力。要走市場化的管理模式，實現企業化經營、專業化管理和社會化服務。
2.完善用人機制，提升職工素質
要想使物業管理走向社會化，適應市場經濟，就必須不斷的對相關人員進行培訓，同時還需要不斷的吸收和引進專業人才，不斷的提高職工的綜合素質。同時，還要不斷制定完善的用人機制，完善獎懲機制，通過多種方式和渠道來培養和挽留人才，不斷的增強其競爭能力，只有這樣才能夠更有效的組織和協調物業管理的規范化。
3.建立物業智能化管理
隨著物業管理公司的規模不斷擴大，傳統的物業管理模式已經無法滿足當前的需要，迫切需要建立以科學和網絡技術為基礎的信息系統，實現物業管理的智能化。通過建立相應的信息系統，能夠在設備控制和收費等方面運用計算機技術實現，能夠節省大量的人力資源，同時還能夠實現物業信息的動態管理和遠程控制，不斷的提高運行效率。通過智能化管理，實現高效、規范和有序的效果，不斷提高客戶對于物業管理公司的認可和理解，提高客戶滿意度。
4.建立完善的法規制度
我國的物業管理在法律和法規方面都不夠健全，同時還缺少相應的系統性，這種情況嚴重的阻礙了物業管理行業的健康快速發展。因此，要建立完善的物業法規，規范物業管理方面的行為，同時還應該建立相應的市場經濟競爭機制。要加強對物業管理公司的等級評定和資質審查，完善招標行為，不斷的提高企業的素質和核心競爭力。同時還要不斷的加強對物業管理方面知識的宣傳，要提高業主主動參與的力度，通過廣大業主的共同監督，促使物業管理依據法規、法律和規范等進行管理，不斷提高自己的管理水平。
二、結束語
本次調查的問卷分別在沈陽奧體中心交通樞紐站、龍之夢交通樞紐站和沈陽航空航天大學地鐵站這3個人流密集的地點發放，受調對象來自沈陽各個城區及周邊地區，從而保證本次調查的結果能具有普遍代表性。
2調查結果的統計與分析
2．1對物業管理服務收費情況的認知
業主認同物業管理為第三產業服務性行業，接受物業管理費為業主日常生活中的一項正常消費，是保證物業管理行業能夠持續健康發展下去的關鍵。在調查統計的結果中，有75.9%的接受調查者表示認同物業管理服務屬于一種住房使用過程中有償收費服務。只有認同物業管理服務應成為有償服務，業主才會在收繳物業費時表示積極配合，避免部分小區中物業費收繳難以致物業服務質量下降，進而使業主更加不愿意繳納物業費的死循環。沈陽的物業公司及物業管理協會應注意對業主在這方面意識的宣傳和引導，進而促進沈陽的物業管理行業向著更加商品化，規范化的方向發展。
2．2現階段物業管理中的問題
(1)業主委員會這一制度在沈陽地區執行的并不夠成功。在接受調查者中，僅有31.9%的業主表示，其所入住的小區成立了業主委員會且能夠代表業主的利益;39.7%的業主表示，雖然其所入住小區成立了業主委員會，但該委員會并未能夠獲得小區內業主們的信任或不能代表業主們的利益;其余28.4%的業主表示，其所入住的小區并未成立業主委員會。住宅物業管理中的許多工作內容都是如園區綠化、道路、安保等涉及園區內眾多公共區域，牽扯園區內全體業主共同利益的工作。如此牽連廣泛的事情，需要一個能夠代表全體業主利益，全體業主都信服的業主委員會去統一業主們的認識，代表全體業主對物業公司發出指令，使物業公司的服務能夠讓業主們滿意。(2)物業費收繳后的使用情況不夠透明。在接受調查的業主中，26.9%的業主表示，其所入住小區清楚明白的公示過物業費用的使用明細;40.4%的業主表示，詢問過物業公司的物業費使用明細，但并未得到過明示;32.7%的人表示，并未關心過物業費用的具體使用情況，未曾留意過。從統計結果可以看出，至少有40.4%的業主是關注物業費的使用情況的，正如去超市消費購物后會看看購物小票核對一下金額一樣，業主繳納了物業費進行消費，購買物業公司的服務后，希望知道也應該有權知道自己花了錢都買到了什么。
2．3對物業管理新方式的認可情況
(1)改變現行物業費收費方式。在接受調查的業主中，69.5%的業主更愿意接受按照物業公司實際維修量支付勞務費的收費方式，只有30.5%的業主仍愿意維持現行按照每平方米收取固定費用的收費方式。目前沈陽地區普遍的物業費收取方式都是按照住宅面積，以每平方米收取固定費用的做法去收費。這種收費方式在收取時看似簡單容易核算，但存在隱患。每平方米具體多少錢，這個標準各個小區各有高低，但每年都是有增無減。園區內公共設施每年的維修量并非固定不變的，每年都會有波動。這就使物業公司和業主之間產生了一種博弈，即如果今年公共設施狀況良好，維修勞務費用低于物業費收取的固定金額，則物業公司獲勝，業主們多交的物業費就變成了物業公司的利潤;而如果下一年公共設備老化，維修費大幅上漲，物業費無法解決問題，物業公司只能憑借自身資金抵擋、或終止合同以逃避。而業主始終處于被動地位，作為消費者反而身份被動，如何會滿意。改變現有方式，實行按照物業公司實際勞務費用向業主收取物業費的做法在核算和收費時會稍麻煩一些，但卻既能保證物業公司正常利潤的獲取，又能使業主利益得到保障，實現共贏。從調查統計結果來看，此種方式獲得了大部分沈陽地區業主的歡迎。(2)提高業主的自主度。建議物業公司以適當工資或優惠條件從業主中招聘看樓人，從事為本樓業主保管鑰匙、清理衛生、接收快遞等服務。從調查結果來看，26.2%的業主表示愿意積極參與看樓人的招聘、58.9%的業主對此事表示贊成但并不愿意去參與招聘、14.9%的業主不贊成此種做法。綜合來看，85.1%的業主對此事持贊成態度，并且有相當部分的業主對從事看樓人的工作表示感興趣。從物業公司的角度來看，從業主中雇傭看樓人會使其成本下降。應聘看樓人的業主多為本樓熱心業主，對工資的需求低于其社會成就滿足感，相對可以降低物業公司的人工成本。而從業主角度來看，看樓人都出于本樓業主，業主之間對互相的道德操守更加了解，也更加放心，并且有利于現代人鄰里關系的建立，拉近業主間的距離，使業主們在小區內生活時能夠感覺到溫馨。
3對策與建議
（一）物業管理知識儲備
在物業管理知識儲備的調查統計分析過程中，有82%的學生認為從事物業管理行業有必要補充專業實踐知識，除此之外，有55%和53%的學生認為還應當加強人際溝通以及人文素質修養、職業道德方面的知識。
（二）能力提升
在能力提升方面。有87%的學生認為有必要提高社交方面的能力，有80%的學生認為還應當提高思維及表達能力，53%的學生認為創新能力在物業管理行業中也是需要提升的。在知識學習當中，有82.3%的學生認為一般基礎知識和專業理論知識相對扎實穩固，而物業管理專業實踐方面的知識相對薄弱。
（三）所學知識的應用
學生認為在學校所學的知識中在工作當中有用的《物業設施設備維護與管理》（屬現場教學課程）占到58%，實踐性知識（比如參觀調研、專家座談，實訓項目訓練）占到54%，另有48%的學生認為物業管理實務和物業管理法規對今后的工作也有所幫助。
（四）從業資格證書
在用人單位對物業管理專業學生取得的證書要求方面，有80%的學生認為應當具有物業管理員從業資格證書，54%的學生認為應當拿到物業部門經理從業資格證書。
（五）在校學習時間
在物業管理專業學生在校時間的安排方面，有52%的學生認為最好安排二年，有46%的學生認為安排一年半比較合適。
（六）從業資格證書考試時間安排
在物業管理專業“全國物業管理人員從業崗位資格證書”（物業管理員從業資格證書）的考試時間安排方面，有45%的學生認為安排在第三學期比較合適，有32%的學生希望安排在第四學期。
（七）校企合作
在物業管理專業與物業管理行業和企業開展合作當中，學生們都希望能夠加強校企合作，多學習實踐性知識。
二、調查問卷數據分析
（一）重視專業實踐知識是物業企業和學生的共識
通過對物業管理專業學生調查問卷的統計可以看出，學生們普遍看重專業實踐性知識，除此之外，還看重人文素質和職業道德以及人際溝通能力的培養。因此，對高職院校來說，培養德才兼備的的實用性人才是其辦學關鍵和重中之重，而這實際上也是企業對現行人才的要求。而學生的想法和企業的需求是不謀而合的，這就需要高職院校有針對性地做好人才培養工作。
（二）學生對具備高素質綜合能力的要求認知
在能力提升方面，學生希望提高自身的社交能力、思維及表達能力以及創新能力，這就需要高職院校在課程設置和校企聯合教學方面有所側重，加強實踐性教學，在人才培養模式方面給學生提供上崗實踐鍛煉以及與企業近距離接觸的機會，通過豐富多彩的教學活動以及課外實踐，提高學生的實際動手操作能力、團隊協作能力和溝通技巧、語言表達能力以及創新能力。
（三）校內實習實訓設施應滿足“2+1”人才培養模式的要求
在知識學習方面，2+1的人才培養模式基本滿足了學生的學習需求，學生的物業管理基礎知識以及專業知識都比較扎實，特別是將企業的需求以及考證課都納入物業管理專業人才培養方案和教學計劃中，這樣的教學模式更具針對性和實用性。絕大多數學生還是覺得專業實踐方面的知識相對薄弱，這就對校企合作中的具體人才培養和頂崗實習提出了更高的要求。而對今后工作幫助比較大的除了所學的專業基礎和核心課程之外，學生更為看重實景的現場教學以及實踐性教學，所以當前建立校內物業管理實訓室是一個亟待解決的問題，沒有先進的教學管理設施設備的支持，也無法進行教學模式的顛覆性改革。校內實訓室的建立將會對學生的實際動手操作能力起到極大的幫助和推動作用。
（四）搭建考證平臺，提供就業保障
在畢業生證書要求方面，學生都希望多證在手，這樣就多一份就業的競爭力。絕大多數學生希望能夠拿到物業管理人員從業資格證書，還有一部分同學認為應當拿到物業企業部門經理從業資格證書。我校已在此方面與西安市住房保障和房屋管理局培訓中心共建了“陜西警官職業學院物業管理從業人員資格考試報名點”，搭建考證平臺，為學生提供報名考試以及考前培訓指導，幫助學生提高證書獲取率。物業管理專業在校學習時間安排符合2+1模式的要求，也符合學生的需求。兩年的時間在校學習專業基礎知識以及專業核心知識，一年的時間到企業頂崗、輪崗實習，這符合教育教學的規律，也符合學生的專業認知規律。在物業管理員從業資格證書考試時間安排方面，學生的三門考證課已經學完，安排在第三學期也比較適宜。這樣在頂崗實習前學生就能拿到物業管理從業資格證書，在第四學期或者頂崗實習期間，可以考取物業部門經理從業資格證書。
三、結語
通過此次問卷調查，我們基本上掌握了物業管理專業學生對知識、能力、素質等方面的要求，了解到當前學生的求職就業心態。為推動和改善高職院校物業管理專業人才培養工作，我們應當采取以下措施：
（一）校企雙方精誠合作、互利共贏
基于相互信任的基礎至上，積極推進校企聯合辦學，多參加實踐性活動，通過到物業公司進行參觀、調研、現場教學、交流，邊學習邊進行實訓，適當地在教學中讓學生去企業實地操作以加強其動手能力，提升學生的思維表達能力和人際溝通的能力。注重理論與實踐相結合，教學與實訓實踐相結合，在學習中實踐，在實踐中鍛煉，不斷提升自己，從而讓學生學以致用，實現學校與行業、企業的協調發展。
（二）搭建平臺，信息共享
高職院校要積極與物業管理企業實現信息與資源共享，及時了解物業管理行業的最新動態和發展趨勢，加強校內外實踐實訓基地的建設，做好就業人才信息平臺工作。堅持以學生的從業工作能力為主線，通過頂崗實習或者輪崗制度提供合理的崗位，了解各部門工作方式和方法，做好橋梁和中介的紐帶作用。
（三）提供機會，多方位接觸
絕大多數學生都希望在校學習期間有兼職或者短期實習的機會，高職院校應當通過校企合作創造和提供這樣的條件和機會，利用校園網或校內傳統宣傳方式給予學生周末兼職或者寒暑假工作的機會，這樣的短期鍛煉使得學生能與企業近距離接觸，能夠更好的學以致用。
（四）校企深度合作
物業管理專業人才培養制度化———校企合作型“訂單式”2+1產學研一體化的人才培養模式。
1、聘任兼職教授
高職院校物業管理專業人才培養應緊密結合區域經濟發展，加強與行業、企業深度合作，聘請行業管理專家和企業負責人、專業技術人員擔任外聘教授，與院內專職教師共同組成“產、學、研一體化”的教學團隊。
2、大力開展校企合作型“訂單式”人才培養模式
推行定向培養，能與多家企業簽訂人才培養訂單，給予學生更多的自主選擇權，提高物業管理專業學生的就業率，從而培養符合企業需要的專業人才。通過頂崗實習，對學生進行入職前的教育和培訓，加強對其實習中的工作、教學和生活管理，規范實習工資、福利、輪崗、考核，將其納入制度化的范疇，對學校、學生、企業的權利、責任、義務予以規范化的處理。
3、校企合作，共同制定人才培養方案
在每年度物業管理專業人才培養方案的修訂中，均由校方代表與物業管理行業方代表、物業管理從業人員崗位職業資格培訓方代表、企業方代表分別派出的外聘教授共同進行研討，確立物業管理專業發展方向，并就物業管理專業課程體系及課程設置問題廣泛聽取各方專家的意見和建議，使專業課程體系及課程設置更為合理與完善。每年通過校企合作人才培養專業委員會對物業管理專業人才培養方案進行修訂和完善
4、校企合作開發教材
在校企深度合作過程中，學校還可以和企業共同進行教材的開發和員工培訓。校企合作教材更切合企業人才培養需求，實踐性更強，且不僅僅滿足學生的學習需求，同時也可以作為物業服務企業員工培訓教材。而高職院校的教師也可以參與到企業的員工培訓工作中。
5、加強社會服務型雙師素質專職教師隊伍建設
在教學過程中，我們可以利用現有的實習實訓基地和從業經驗豐富的兼職教授隊伍，同時可以安排物業管理專業骨干教師到實習實訓基地的不同崗位掛職鍛煉、提高專職教師的實踐能力和業務水平的同時，在掛職鍛煉中，專職教師也可為企業提供了力所能及的管理和法律咨詢服務。
6、與行業深度合作，促進規模效益
我們可依托西安市物業管理行業協會，組建職教集團，委托職教集團面向協會會員征集訂單，實現物業管理專業人才培養的規模效益，服務社會和滿足物業企業的人才需求。
7、發揮實習實訓基地優勢，開展現場課教學
（一）成本構成要素復雜
由于物業管理企業的供暖服務的多樣化，就造成物業管理企業供暖成本的相對復雜。按照供暖成本的構成來看，可以將其分為能源成本、管理成本、資源成本等多個方面。能源成本是進行供暖服務的決定因素，為供暖過程的順利實施提供必要的煤炭、水、電等能源支持。管理成本則是對供暖服務過程中所需要的管道進行維修、保養、管理的所有成本。是對小區房屋的。資源成本是供暖整個過程中一切人力、物力、財力開支的總稱。
（二）供暖成本的不斷加大
隨著經濟發展水平的提高，人們對居住環境的要求越來越高，因此對供暖的要求也逐漸重視。也就意味著物業管理企業所提供供暖服務的范圍更加廣泛，因此供暖成本在地域上的分布更廣。市場經濟使物業管理企業一味追求經濟利益，通過不斷的搶占市場而擴大供暖服務的范圍，所以說物業管理供暖成本也隨著供暖面積的不斷變廣而加大。
（三）基礎設施配備對供暖成本影響大
根據不同的建筑物和物業小區的特點采取的供暖服務不同，因此會使物業管理企業的供暖成本有所不同。例如近幾年新建的樓房，相對來說供暖管道等基礎設施比較完善，因此供暖成本相對比較低。但是對于很多老舊的建筑物來說，供暖管道等裝置老化損壞，嚴重影響了供暖工作的順利開展，使供暖的維修等成本增加，可見基礎設施建設對供暖成本影響較大。
二、物業管理企業供暖成本管理的現狀
（一）成本管理落后性
在現實的物業管理企業供暖過程中，供暖成本管理大多數都是從物業接管驗收以后才開始的，成本管理具有一定的滯后性。按照正常的成本管理流程來說，物業管理供暖成本很大程度上取決于企業本身的特點，物業管理規模、物業設計結構、物業建筑材料等多方面，這些因素在很大程度上影響著物業管理供暖成本的高低。
（二）成本管理制度的不健全
物業管理企業供暖工作內容很多，其中供暖成本管理是其主要的工作內容。但是在實際的工作過程中，物業供暖相關職能部門缺乏對供暖成本制度的認識，被動的執行命令而缺乏管理成本的主觀能動性。同時，員工的工作績效并未與工作內容掛鉤，因此員工的工作積極性不大，會很大程度上阻礙成本管理的發展。
（三）成本管理理論不成熟
在成本管理人員的眼中，普遍認為成本的管理是一味的降低成本的過程，而成本降低需要通過裁員、節約開支等方式來實現。但是伴隨著市場經濟的發展，不能適用現代社會經濟的發展形勢，更是束縛了企業自身的改革和創新。在很多方面，成本管理理論的不成熟使得管理者對物業管理企業供暖成本管理的認識遠遠不夠，只是片面注重服務與管理過程的節約，而非從降低管理成本的源頭出發去根治問題，所以說物業管理企業的供暖成本一直居高不下。
三、更好實現物業管理企業供暖成本管控的對策
（一）運用系統理念加以分析
要想實現供暖成本的有效控制，就必須運用系統科學的方式加以綜合分析，結合不同供暖服務對象的情況具體運用。通過科學系統不斷分析，保證供暖以最低的成本實現最大化的供暖效果。比如說鍋爐功率、設備成本、煤炭質量等多方面，都需要具體分析，追求物業管理企業的供暖成本最小化的目的。
（二）降低采購成本
由于工業生產的逐年增加，能源、資源面臨著匱乏的現象，這對物業管理企業的供暖來說是個不小的挑戰。能源價格的升高使得供暖資源采購成本增加，并且市場之間的競爭會更加激烈，物業管理企業之間的競爭逐漸轉化為成本優勢之間的競爭。在進行能源采購時要貨比三家，選擇性價比最高的資源進行采購。另外，可以利用煤炭等能源的銷售淡旺季規律進行反季節采購，最大程度的降低采購成本，獲得經濟效益。
（三）規范操作流程
供暖工作內容復雜，需要進行流程的規范，力求在最少的工作流程內實現工作效率的最大化。因此需要引進現代統籌規劃的理論來指導供暖成本的安排，要要各個部門能各司其職、盡職盡責，共同促進工作效率的整體提高。
（四）運用科學的管理方法
現代高科技技術的的開發和應用，可以為供暖工作提供更多的技術支持，通過合理的安排維護、維修等工作，優化整個供暖的各個流程內容。同時配合以成本預測、成本分析、成本評估現代軟件的應用，最大程度的降低成本支出。除此之外，要不斷提高從業人員的職業技能和素質，建立起訓練有素的團隊，是決定供暖成本控制工作的關鍵。
四、結束語
關鍵詞：物業管理；原因；對策
物業管理是指由專門的機構和人員，依照合同和契約，對己竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛、安全保衛、公共綠化，道路養護統一實施專業化管理，并向住用人提供多方面的綜合。
一、我國物業管理發展中存在的問題
（一）物業管理服務收費問題一直是物業管理工作的難點
自從開始實施物業管理以來，物業管理服務收費問題一直是工作的難點，也是政府主管部門立法和監管工作的重點。
從物業產權人、使用人的角度，主要是收費標準過高。對于物業產權人來說，主要是針對房租而言，現階段的低水平房租，使產權人交費額與房租相差很??；對于物業使用人來說，與以往相比，除了交納房租外，還必須承擔住戶個人交費項目的費用這筆難以承受的開支。價格水平與服務質量也不相符。違規收費時有發生。比如擅自增設收費項目、擅自提高收費標準、擅自處長收費期限、只收費不服務、多收費少服務、不按規定明碼標價收費等等。
從物業管理單位的角度，主要是收費標準太低、項目不全。有資料顯示，對于物業管理項目進行成本核算，發現除了個別項目外，大多數收費標準低于成本價。同時收費責任不清，承擔風險過大?，F階段各物業管理企業承擔了大多數公用部門的收費任務，不僅物業管理企業要投入人力代收費用，而且由于拒繳、欠繳現象普遍存在，物業管理企業還不得不為住戶暫付大量費用，承擔了很大的經濟風險。
（二）物業管理企業經費嚴重不足
在實行物業管理后，居民從思想上、經濟上都難以接受物業管理服務收費，這是物業管理遇到的一個難點問題。有些物業管理公司之所以起步艱難，其關鍵是不能解決經費來源，僅靠向住戶收取服務費來解決物業管理的經費來源，大多步履維艱。公共設施、設備、維修基金的資金難以到位，很少有物業管理企業落實到了這一筆資金；按合同規定的向每一個住戶收取的管理費收入又由于目前存在的對收費工作的不理解、不支持，住戶欠繳、拒繳管理費的現象時有發生，使這一筆資金也難以全部落實；合同之外的特約有償服務收入由于大多數物業管理企業特約服務項目少，業務量小，不能從中取得多少收入，對資金的補充也是杯水車薪。
（三）物業管理的法制建設滯后
物業管理在我國的興起也就是從近幾年來開始的，國家出臺了的法規雖然填補了我國物業管理法律制度的空白，初步改變了我國物業管理無法可依的狀況，然而，與物業管理實踐對立法的要求相比，仍有相當差距。由于在許多方面都缺乏明確的法律規定，使得在管理中形成大量的矛盾與分歧，物業管理的糾紛事件日益增多，而物業管理公司、業主之間產生糾紛后也缺乏仲裁機構和處理規程。
二、若干原因探析
（一）產生收費問題原因探析
傳統的福利觀念根深蒂固，物業管理意識尚未形成。在計劃經濟體制下，居民除交納象征性房租外，沒有其它任何住房消費，而推行新的物業管理模式，住戶要支付高出原有房租許多的物業管理費，在觀念上一時難以接受。同時行業規范尚不健全，競爭機制尚未形成。再者收費標準背離價值規律，執法監督缺乏有力保障。在收費執法監督問題上，對于物業產權人、使用人來說，可以通過消協、物價、房管部門甚至法院等途徑維護自身合法權益，而對物業管理單位來說，由于分戶收費金額小，欠費住戶數量多和欠費原因復雜等因素的制約，在目前情況下，要通過法律手段監督和制約物業產權人、使用人交納物業管理費，存在著諸多的實際困難。
（二）物業管理經費不足的主要原因
（1）物業管理啟動資金難以到位。當前我國的物業管理尚處于起步階段，需要大量資金投入，盡管政府每年對住宅小區的管理都能給予一定的經費補貼，但遠遠不能滿足物業管理快速發展的要求。（2）物業管理企業管理成本居高不下。物業管理企業經營嚴重不足，營運資金缺乏，導致大多數物業管理企業處于虧損狀態，除了收費難，啟動資金沒有到位等原因外，還有物業管理企業本身規模和所管理的物業質量的原因。（3）物業管理企業經營渠道少。企業化要強調“一業為主，多種經營”。物業管理公司要取得經濟效益，既要通過各種方法降低管理成本，又要開拓經營渠道增加收入。
（三）法制建設跟不上物業管理發展的主要原因
（1）效力層次低、權威性不高，體系殘缺不全?，F行物業管理立法大多是建設所公布的各種部門規章，政策及規范性文件，這些規章的權威性、普遍適用性較低，不利于物業管理職權的行使。在我國現行的物業管理法律法規中，缺乏一部能統率物業管理所涉及的所有領域的基本法，一旦某一單行法規出現立法漏洞，無法可依的現象便不可避免。（2）內容不完全、法律漏洞多。現行物業管理法規的適用范圍過窄。物業管理法的調整對象應該是所有的物業管理關系，而現行法規主要涉及住宅小區的物業管理，至于工業廠房、商業物業、辦公大樓、倉庫等眾多領域的物業管理還是無法可依。同時，尚未建立完善、科學的物業管理市場準入制度。準入制度是主管機關對物管企業進行監督和管理的首要環節，是建立競爭有序的市場體系的基礎。物業管理市場的監督管理體制尚未理順。目前物業管理市場存在著多頭監管而又監管不力的現象，不僅增大了物業管理企業的工作難度，也給物業管理的有序運行埋下了隱患。法律責任制度不健全也是原因之一。
三、我國物業管理發展對策
作者試圖根據我國具體國情，結合國內外物業管理的一些先進的管理經驗及方法，探索解決當前問題的行之有效的方法。
（一）解決物業管理收費問題的有效途徑
首先要改變傳統觀念，提高對收費的認識。讓人們充分意識到購房之后，還要在使用期限內，連續不斷地自行承擔物業維護和享受服務的全部費用。同時，強化業主委員會在物業管理中的作用。業主可以通過業主委員會來充分行使自己的權利，維護自己的利益。再者，物業管理要得到發展和繁榮，就要得到政府的扶助和支持，政府應該在物業管理開始興起階段扶持物業管理企業的發展，激勵物業管理行業競爭機制的形成。可對物業管理收費實施特殊稅收政策，應進一步明確公共維修服務收費的法定稅費的標準，使物業管理服務的價格構成更加合理，同時便于物業管理企業的實際操作。同時可以從各城市的實際出發，對物業管理收費實施特殊優惠的稅制，減免部分稅費，減輕物業管理企業的經濟壓力。政府對物業管理經費應當進行適當補貼，這有利于保護從事這一類物業管理的企業的積極性，推進住房制度改革進程。
（二）物業管理企業應從多方面著手，以改善經費不足狀況
（1）物業管理可實行規?；洜I。企業在生產規模上要達到經濟規模，此時產品的單位成本最低。物業管理公司也應考慮運用規模經濟發展企業化經營。（2）物業管理應實行專業服務社會化。我國的物業管理公司機構大、人員多，公司對每一項管理業務、服務項目都要親力親為，這勢必大大增加了成本。物業管理公司應以積極的態度，努力尋求和適應符合國際慣例的新的管理架構和方式。（3）物業管理公司應開展多種經營。物業管理公司采取“一業為主，多種經營”。物業管理公司在從事物業管理和服務的同時，也可利用自身的優勢將經營范圍擴大到與物業有關的業務，也可根據自身特點和該小區的情況向其它方向發展。（4）改革現行物業管理體制，打破單一物業管理模式。從大多數中低收入者無力負擔物業管理費的實際情況出發，可以嘗試打破普遍推行物業管理公司管理一種模式的體制，將我國臺灣地區普遍實行的業主自營式物業管理方式引進我國大陸的物業管理體制，實行物業管理公司管理與業主的自營式管理兩種模式并用的物業管理新體制。業主自營式物業管理就是住宅小區（臺灣稱社區）的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請社會上專門的物業管理公司負責，而是由樓房業主自己打班。這種方式在臺灣的城市中比較普遍。整個社區的建筑物分為兩部分：一部分是私產（即居民的套房），由業主自己打班；另一部分是公產，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物。公產歸社區全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業主自營式物業管理。臺灣的物業管理隊伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監控員(他們的房間有對公產部分進行監控的先進電子設備，并且24小時錄像，保留二周)。另外有少量的臨時工，如保潔員、修理工等，由干事根據需要聘請，他們的工資、獎金等從出租房屋收取的管理費中支出。工作人員盡職、敬業，加上文明程度較高、設備先進、通訊發達，所以其物業管理成本不算高，水平和效率卻很高。
（三）完善物業管理法律法規
為了規范物業管理的組織和行為，保障各主體的合法權益，構建物業管理市場的公平競爭秩序，當務之急是完善物業管理法規。在結合我國實際情況的基礎上，提出如下的建議：（1）提升物業管理法規的層次和效力，建立健全物業管理法規體系。就物業管理的目的、基本原則、物業管理法律關系（含主體的權利義務）、物業管理企業及業務范圍、監管體制和物業管理法的適用范圍等原則性內容加以明確規定。各有關部門要加強政策法規的協調，盡量摒棄狹隘的部門利益，以實現法規的體系化，促進法與社會需求之間的和諧。（2）完善物業管理法規內容，做到內容與體系的協調。應當擴展物業管理法規的適用范圍，除了繼續完善城市住宅小區物業管理法規外，還要將工業廠房、商業物業、辦公大樓、倉庫等的物業管理也納入物業管理法規的調整范圍。同時建立完善科學的物業管理市場準入制度，凈化市場競爭環境。物管企業應做到產權清晰且獨立、組織機構和內部管理制度科學合理、不斷提高管理水平和服務質量、創造好的業績。促使那些由房管所、公房管理單位轉制而來的物管企業盡快適應市場需求，并放寬企業參與市場競爭的條件。再者，應當理順物業管理市場的監管體制，細化各職能部門的職權及行使職權的程序，完善監管、制約手段。最后，完善法律責任制度。明確規定罪錯與應承擔的責任形式，構建涵蓋民事責任、行政責任和刑事責任的責任體系，使各主體明確知道如果違反了物業管理的有關規定應受到何種懲罰，這將有力地督促各主體正確行使權利和積極履行義務，盡可能減少和避免糾紛，違法行為的發生。明確界定依法追究各種法律責任的組織積程序，使各類組織依法定程序切實履行監管義務，保障物業管理法規的貫徹實施，也便于保護各個主體的合法權益。
參考文獻：
(一)內部控制在風險判斷上存在缺陷
任何企業的運營都受到很多因素影響，這些因素構成了企業在運營上的風險。一個有著良好的內部控制的企業在風險判斷上都有著正確的選擇，而內部控制不好的企業在風險判斷上存在很大的缺陷。例如在房地產開發的交房入住而言，就需要物業管理公司和開發商之間有很好的交房交流過程，讓業主感受到完善的服務。如果房屋的質量出現問題，就會對物業管理公司的信譽和利益以及開發商的利潤產生重大的影響，業主可能會出現由于房屋存在這樣那樣的難以解決的問題而拒絕繳納相關費用等一系列問題，企業的資金沒有辦法收回，就會出現資金流動風險。企業內部控制不強，在判斷風險和應對風險上就存在很大的問題。
(二)內部控制設計與執行本身不完善
內部控制的出發點是“內部牽制”，就是各個部門、工作人員之間不相容亦不分離，企業業務的完成不能由單獨的某部門或者某個人完成，也不能缺少某一部門或某一崗位完成，所有的業務都在固定的框架上進行。但是在當前的物業管理公司，由于人員成本高，為了維持企業的正常運營，攤子鋪的都很大，服務性行業人員多但是普遍素質不高的原因，導致業務完成的流程不完善，制度上也不完善，導致企業內部控制存在問題，內部控制和執行本身存在一定的矛盾，整體上拉低了企業的管理水平，對企業長期健康穩定的發展存在不良的影響。
(三)內部控制缺乏戰略導向
隨著當前市場經濟的發展，各個行業的競爭日趨激烈，我們國家物業管理公司也面臨著嚴重的挑戰。發展戰略對一個公司有著重要的影響，決定著公司未來利益的獲取，也決定著公司未來的發展方向和公司的命運。但是我們國家的物業管理公司由于內部控制存在問題，所以在戰略的制定上也存在問題，在制定戰略時往往忽視長遠利益而只注重眼前的利益，所以無法為企業的發展起到指導性的作用，從一定意義上講，這些因素限制了企業的發展。
二、加強物業管理企業內部控制的措施
(一)提升物業管理人員意識，完善控制環境
物業管理公司的營運離不開財務的反映和調控，所以物業管理企業的管理著要重點改革財務掌控工作，不只是把他作為企業營運的一個總要部分，而是把他作為決定公司發展的要素，從而提高物業管理人員的意識，從而為改善內部控制環境提供保障。提升物業管理人員的意識，不僅要加強專業知識的學習，從理論上提升員工素質，還要注意增加員工的實踐機會，讓員工真正的將理論和實踐結合起來。同時管理工作者要以身作則，在制定內部控制制度和流程的同時要注意自身的遵守情況，為下屬樹立良好的榜樣形象。
(二)強化物業管理企業內部控制中風險的職能
企業在營運的時候不可避免案的要遭受風險，因此加強企業對潛在風險的判斷以及進行風險管理已經成為企業迫在眉睫需要解決的問題。首先，要樹立正確的風險意識，不可以夸大風險，也不可以忽視風險；其次，要意識到風險與利益的關系，控制風險的同時要實現企業利益的最大化；最后，要建立企業風險評估的框架，在評估風險是要按照相應的流程進行，做到有據可依，一切按照制度進行，盡可能減少主觀因素對風險評估的影響。通過正確的風險評估，讓風險也成為企業營運中也起到積極地促進作用。
(三)加強內部審計監督體系的建立
首先要完善內部審計機構的設立。大規模的物業管理公司可以在總部建立審計部，聘請專業人員進行管理，并對下屬分公司設立審計部門并由公司總部審計部的專業人員進行培訓，并形成規章制度，對企業進行制度化、專業化的管理；小規模的企業則可以設立審計人員，對企業的業務進行監管。其次，企業的其他部門要自覺接受監管部門或人員的監管，并且其他部門也要對監管部門過人員進行監控，形成其他部門與監管部門相互制約、相互監管的局面。監管部門的工作重心要落在企業的核心業務，但是對企業的其他業務不能忽視。
(四)樹立正確的內部控制觀念
物業管理公司要想長遠健康的發展，需要樹立正確的內部控制觀念，加強企業員工和部門對內部控制體系的重視程度。首先，管理層要投入資金和力度加強內部控制制度的建設，將內部控制落實到制度上，為樹立正確的物業管理企業內部控制觀念提供制度保障。其次，企業管理部門要明確管理需要的相應的知識和技能，培養員工的相關專業知識和技能，為保持正確的內部控制觀念提供理論和技術上的支持。最后，要加強企業文化的建設，在潛移默化中影響員工的思想觀念。
(五)加強目標管理和管理信息系統
要想加強企業內部的控制，目標管理和管理信息系統的建設是必不可少的。目標管理系統使得內部管理有制度的支撐和理論的指導，管理信息系統可以很好地反映內部控制系統的動態情況，對策略的實施和相應措施的結果做到及時的掌握。所以加強目標管理和管理信息系統的建設對企業內部控制的建設起到了促進作用。
三、結束語
監管局將會是自負盈虧的獨立機構，其經費來自物管公司及從業員的牌照費以及印花稅的每宗售賣轉易契而征收的小額定額征款（約港幣二百元至三百五十元不等）。現時初步建議的牌照費為，物管公司每年牌照費約港幣二千五百元而從業員每年牌照費港幣約八百至一千五百元。監管局將負責物管公司和物管從業員的發牌事宜，以及推動業界發展。擬議法例所訂要求以及監管局所發專業守則，會就資歷設定最低要求，并就不當行為施加罰則和紀律處分，以助業界提升標準和專業水平。監管局期望行業規管制度將提升業界操守，減少行業“圍標”、管理不善等問題，違反專業守則的公司或從業員，可遭譴責、罰款或“釘牌”等紀律處分，監管局亦可主動調查投訴。監管局的主席和成員須由特區行政長官委任。監管局由主席、副主席和不多于18名成員組成。該成員來自以下三類別人士：從事物業管理服務的人士；在與物業管理有關范疇、一般行政或消費者事務方面具有經驗的人士；其他在行政長官認為是適合獲委任為成員的人士。監管局每年須向民政事務局局長提交賬目報表、核數師報告及周年報告。民政事務局局長須安排這些文件提交立法會省覽。此外，監管局將獲授權可主動展開調查，以及在接到投訴后進行調查。為確保研訊公平，遭投訴者在調查進行期間會被給予機會向監管局作出申述，而就監管局的決定感到受屈的人更可向上訴委員團提出上訴。為方便公眾查閱物管公司和物管從業員的登記冊，監管局將分別備存及公開有關資料。
2行業規管制度對從業人員的影響
物業管理行業的從業員，在這規管制度下，同時面對著新的機遇及挑戰。擔當督導或管理職級的從業員，將受到發牌制度的規管，并分為兩級：第一級須符合較嚴格的發牌準則(資歷架構第五級)，而第二級物管從業員須具備的資歷要求會相對較低(資歷架構第四級)，例如只須修完指明的物業管理文憑／副學位課程便足夠。此制度除了使整個行業的平均學歷水平提升外，更鼓勵從業員致力個人發展，從而提升至較高級別，同時繼續讓學歷較低者可進入就業市場，并與持續進修的理念互相共融，令從業員及業界的專業地位于社會上獲得肯定，實在是一個難得的機遇。與此同時，監管局所發揮的功能，是致力維持從業員的專業守則。如違反有關規定，可遭監管局紀律處分，例如撒銷或暫時吊銷牌照，以及其他制裁例如譴責、警告、處以罰款等。當專業地位有所提升，便相對面臨挑戰，社會上將對從業員的工作期望提高，亦因為其處分機制，從業員必須份外謹慎，充分了解相關法例、守則，增值自我，以專業的身份為業戶提供服務及建議，亦同時必須注意平衡業主或法團的要求與規管條例下可能出現的矛盾，致力于新的制度下營造雙贏局面。
3行業規管制度對專業團體及學會的影響
物業管理從業員一直以加入專業學會為職業上的一個目標，其主因是其專業地位于業界內已普遍獲得認同，而一些主管級職位的入職條件亦把其會員資格列為其中一個基礎要求，要于事業上更上一層樓，便不得不自我增值，持續進修，以達學會會員資格，努力成為業界中專業的一員。在從業員發牌制度下，政府帶領行業訂出新的專業標準，這體系不單包括主管職位，第二級的個人牌照更涵蓋了前線職級，職場上不同崗位的入職要求從此大有可能以此作準則，雇主亦必須雇用擁有第一級牌照的人士出任主管職位，而并不是以學會會員資格作標準。此情況會否導致加入學會并成為專業會員的人數有所調整，仍是未知之數，但可以肯定的是，專業學會于業界的權威性與政策上的注冊標準，其地位分野將會作出重新的厘定，從業員的視線亦將由加入專業學會轉移到考取新制度的等級牌照為職業目標，如縱然已于行業累積多年經驗，亦已成為學會會員，若仍未能達到第一級的資格要求，于法例上仍然不能擔任主管一職。所以，專業學會可能須要作出變革，會員的期望將會漸漸提高，希望透過學會去把視野擴闊，能開拓更廣的人際網絡，或更希望可與不同地域的同業交流，定期交換物業管理訊息等，都會是專業團體或學會要思量的范圍，故在新的制度下，學會亦要比從業員走得更前，自強不息，與業界并肩進步。
4延伸與反思
（1）實現物業管理社會化解決了很多高校圖書館缺乏物業管理專業技術人員的困難，可以利用物業管理公司具有的專業技術人才資源進行高效服務。對于高校圖書館，特別是現代化圖書館需要采用新的管理模式、新的標準和新的服務方式，有了專業的物業管理隊伍進行科學的管理，可以使圖書館的先進設備得到有效的綜合性利用，利于延長圖書館財產的使用壽命，從而為學校節省維修和建設費用。
（2）在市場經濟背景下，對傳統模式下圖書館的行政后勤管理體制形成了沖擊，現代化的高校圖書館物業管理模式應運而生。為長期做到全面管理維護好繁雜的圖書館物業，并不斷提高其使用效率，滿足高校學生和教職工等不同層次、多樣化的需求，需要采取市場化調節、企業化經營和社會化的物業管理模式來實現。這是高校圖書館功能發生變化的客觀要求，也是社會分工的必然結果。
2、關于高校圖書館物業管理社會化的幾種機制
圖書館和物業公司的共同協作才能保障物業的正常運行，一方面物業公司要提高綜合服務能力和服務質量，另一方面圖書館也要做好監督和協調等方面的工作。
2．1高校圖書館物業社會化后的監督機制
高校應全面考慮服務信譽和服務質量等條件，嚴格要求專業資質，選取實力強、信譽好、收費合理的物業公司進行合作，以雙方簽訂的《物業委托管理合同》為依據，定期或隨時進行檢查，并根據實際情況作出調整和補充。此外，圖書館的管理部門應制訂出一套具體有效的考核標準，對物業的服務質量、服務態度等方面讀者和館員的滿意程度，按期進行考核，建立檔案記錄。依照考核結果，在舉行的定期例會上，參考群眾意見提出改進措施，并按合同期限內年度綜合考核結果，決定該公司能否續簽。嚴格按照合同規定的雙方合作范圍、運作方式、責任劃分、檢查評估標準及賠償問題等進行實施。每項工作都有具體的標準和要求，如圖書館管理部門對物業公司雇傭的消防監控、設施維修等人員是否具有專業資格證書，有無上崗證；圖書館內勤雜人員是否取得健康證和保險等情況，都必須進行監督檢查。對物業公司的實際在崗員工數量、時間等與物業管理合同是否相符，進行定期或隨機檢查，明確違約責任和經濟處罰辦法。
2．2高校圖書館物業社會化后的管理機制
嚴格按照國家和地方頒布的各種物業管理法規、學校的規定，以及物業公司的企業標準進行物業管理，完善規章制度，明確不同崗位的工作職責和工作規范，包括安全防火制度、消防監控及門衛值班制度、衛生清潔標準等。讓各個工作崗位，各項程序有章可依、按章辦事。合理的規章制度和工作規范還要結合本館的實際情況，做到具體明確，具有可操作性，具有獎勵與懲罰的措施，保證物業管理工作順利進行。在實施物業社會化管理過程中，要始終參與到具體管理工作中去，尤其是對現代化圖書館內消防設施、監控系統、大型機電設備等各種關鍵崗位技術操作要領和運行情況要全面掌握，并且按照國家相關法規接受專業技術培訓，持有上崗資格證書。這樣在與物業公司談判簽訂合同和今后的日常管理中，就能掌握主動權。高校圖書館的物業管理社會化后，也應該遵循市場規律，引入競爭機制。既可以引入資質優良、管理經驗豐富、信譽好、實力強的企業為圖書館服務，也可以使現有物業公司產生危機意識。與物業公司簽訂合同的期限最宜為兩年一次，這樣能兼顧到雙方的利益。
2．3高校圖書館物業社會化后的協調機制
圖書館既有監督權、管理權，同時也有向物業公司支付費用、配合工作的義務。物業公司剛開展工作，必然需要一個過程。管理部門有責任幫助物業公司適應工作，讓他們盡快熟悉館內環境、掌握各種設備的操作規程及崗位職責。在日常工作中與物業公司管理人員經常交換意見，對他們提出的合理化建議積極采納，雙方在工作中要互相尊重，互相配合，開辟一個雙贏局面。
3、總結
第一種意見認為陳某只是住總公司的物業管理人員，不具備貪污罪的主體身份，應認定為合同詐騙罪，第二種意見認為應當認定為貪污罪。筆者同意第二種意見，陳某的行為符合貪污罪的構成要件，理由如下:
(一)從客觀上看，陳某利用了職務上的便利
陳某利用了職務上的便利。陳某負責錦園居住區1、5組團日常事務的管理工作。而陳某得以出租上述房產，也正是利用其管理這個片區樓房的職務之便。因此，陳某具有職務上的便利。
(二)從犯罪對象看，陳某侵占的是公共財產
錦園居住區社會保障性住房的房產是國有資產。陳某違規擅自出租該保障性住房，并將由此獲得的租金收益非法占為己有。筆者認為，陳某非法占有的對象只是該租金，而不是保障性住房，該租金是在國有資產的基礎上產生的，屬國有資產的衍生物，其非法處置國有房產產生的利益自應屬于公共財物的范疇。綜上，陳某的行為應認定為貪污罪。
二、關于對錦園居住區的部分店面重復出租，騙取租金的認定，該部分應該定貪污罪還是合同詐騙罪，有不同的意見
第一種意見認為，陳某在明知105、106、107店面已被出租的情況下，仍虛構上述店面可以出租的事實，與吳某楊等承租人簽訂合同再次出租，其行為符合合同詐騙罪的構成要件。第二種意見認為，陳某重復出租105、106、107店面行為的作案方式、手段及利用職務便利的特征與其貪污罪的行為并無本質區別，給相對人造成的財產損失依法亦應由國有公司承擔，且在案發后住總公司也確實為清退承租戶支付了高額費用，國有財產已實際遭受損失，因此陳某該部分的行為也應認定為貪污罪。筆者同意第一種意見，理由如下:
(一)從所收取的錢款的性質看
合同詐騙罪與貪污罪兩罪區別的關鍵是看行為人是否具有貪污罪的主體身份以及陳某所收取的錢款是否是公共財產。在本案中，陳某的身份已經符合貪污罪的主體要件，這一點大家都無異議，筆者現就本案陳某所收取的錢款的性質作進一步的分析。陳某明知105、106、107店面已經被租賃，無法再進行出租的情況下，仍然將上述店面出租給他人。陳某所收取的租金、保證金，并不是基于國有資產而產生的收益，因為這兩間店面已經被出租，店面的使用權、管理權已經轉移至第一承租人，陳某重復出租上述店面，侵害的不是國有財產而是第一承租人的利益。在無法重復出租的情況下，后續承租人實際上是不可能憑租賃合同租得店面的，后續承租人所簽訂的合同根本無法履行，受損的其實是后續承租人。陳某向后續承租人所收取的店面租金、保證金實際上是騙取被害人的錢款，是屬于私人財產，而這些店面只是其騙取他人財產的工具。
(二)從客觀上看，陳敏的行為符合合同詐騙罪的客觀特征
陳某謊稱是物業服務處主任，在物業服務處辦公室與被害人簽訂合同、收取租金、保證金;在收條、租賃合同上加蓋假的物業服務處印章，陳某冒用他人名義致使被害人陷入錯誤認識，誤以為陳某有出租店面的權利而與其簽訂合同。
(三)貪污罪的認定應當以行為人實際非法占有的公共財產的數額作為定罪量刑的依據而不是所造成的間接經濟損失
1.如果第三者需要對行為人的行為承擔責任的話，與本案最為接近的法律依據就是民法中的“表見”。我國《合同法》第四十九條規定“行為人沒有權、超越權或者權終止后以被人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權的，該行為有效”。我國《民法通則》第六十三條規定“公民、法人可以通過人實施民事法律行為。人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔民事責任。”上述兩條法律規定是我國適用表見的最基本法律依據。但是在我國司法實踐中，行為人盜用單位公章或者私刻單位公章與他人簽訂經濟合同，騙取財物歸個人所有的，一般認為單位對行為人該犯罪行為所造成的損失不承擔民事責任。在本案中，首先，住總公司并未授權陳某代其出租房屋，而且住總公司規定了嚴格的印章使用、保管制度，住總公司沒有明顯的過錯。其次，陳某先是盜用公司公章與他人簽訂租賃合同，后更是使用了其自己私刻的公司的公章，住總公司對此完全不知情。綜上，陳某與住總公司之間不能成立表見關系，因此住總公司不應對陳某的行為承擔賠償責任。
2.第二種意見以住總公司在案發后為清退承租戶支付了高額費用，國有財產已實際遭受損失為由，認定陳某的行為構成貪污罪也是沒有法律依據的。首先，住總公司支付給承租戶賠償金致國有財產遭受損失與陳某的行為沒有因果關系。陳某由于其犯罪行為而導致被害人無法租的該部分店面，損失的是被害人而不是住總公司，賠償責任人應為陳某應而非住總公司。住總公司沒有賠償被害人的法律義務，其為清退承租戶支付賠償金的行為本質上只是替陳某墊付賠償金而非履行其法律義務。其次，從住總公司賠償的金額來看，其賠償金額明顯高于被害人被騙的數額，如果要以國有財產已實際遭受損失為由認定陳某構成貪污罪，那就應以住總公司的賠償金額來計算陳某的“貪污”數額，但認定貪污罪的數額應是陳某出租國有財產而獲得的收益(即收取的租金)而不是其造成國有財產的損失數額。因此第二種意見明顯不符合常理。
三、結語