時間：2023-03-23 15:10:01
導(dǎo)語：在地產(chǎn)經(jīng)濟論文的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
商業(yè)房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟的發(fā)展起著重大促進作用，但是也引起了眾多問題，如投資過多、耗能過大、浪費嚴重、排放過大等，這一定程度上對環(huán)境造成了負面影響。因此要想達到可持續(xù)發(fā)展的目的，建筑行業(yè)必須采用低碳發(fā)展方式，這是對自己負責也是對子孫后代負責。全球的建筑行業(yè)大都在尋求綠色發(fā)展之路，我國的建筑業(yè)也應(yīng)該不竭余力尋求自己的低碳發(fā)展模式，我們必須徹底變革經(jīng)濟發(fā)展方式，依靠科技創(chuàng)新，走節(jié)能環(huán)保的低碳經(jīng)濟道路。應(yīng)該如何發(fā)展低碳經(jīng)濟問題，政府應(yīng)該結(jié)合“十二五”規(guī)劃的編制，制定國家中長期低碳經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和路線圖，明確各個發(fā)展階段目標、途徑以及重點支持領(lǐng)域。制定新的低碳排放建筑節(jié)能標準，鼓勵開發(fā)以綠色生態(tài)住宅小區(qū)為載體的科技地產(chǎn)項目。構(gòu)建多樣、安全、清潔、高效的能源供應(yīng)的消費體系。
二、低碳經(jīng)濟對我國商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
1.不利影響
（1）低碳經(jīng)濟無形之中增加建筑行業(yè)的成本我國作為發(fā)展中國家，科學技術(shù)發(fā)展水平還非常有限，低碳技術(shù)與發(fā)達國家相比相對不成熟，而且發(fā)達國家對于中國的技術(shù)轉(zhuǎn)讓限制過多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢必會增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經(jīng)過高，在這種情況下去發(fā)展低碳經(jīng)濟就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源更進一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國目前對太陽能、風能等新能源的開發(fā)技術(shù)上尚不成熟，使用新能源替代傳統(tǒng)能源會大大提高成本，因此對于建筑行業(yè)來說低碳經(jīng)濟是一種成本很高的經(jīng)濟。大部分開發(fā)商大都喜歡根據(jù)市場要求來決定開發(fā)產(chǎn)品的類型與形式，而低碳經(jīng)濟作為一種全新的形式，很多開發(fā)商無法確定此種產(chǎn)品能否受到市場歡迎，對于小型開發(fā)商來說，他們主要主打單個項目的開發(fā)，因此并無充足的經(jīng)濟實力投入到低碳經(jīng)濟的研發(fā)中去，此外小型開發(fā)商并沒有大企業(yè)所具有的高平臺以及有實力的合作者，因此低碳經(jīng)濟在小開發(fā)商中很難開展。（2）低碳經(jīng)濟會抬高房價因為低碳經(jīng)濟需要投入大量資金用于新材料以及新技術(shù)，會增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經(jīng)濟會涉及土地應(yīng)用，這就會使某些開發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房價。同時，綠色建筑通常成本高、售價高，面向的是高消費群體，雖然他們售出的是高品質(zhì)的房子，但此種建筑并沒有得到行業(yè)的認同與普及，會被認為綠色建筑與高房價是對等的，從而導(dǎo)致開發(fā)商推波助瀾來抬高房價，致使房價短期內(nèi)攀升。（3）短期內(nèi)低碳經(jīng)濟會限制商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展據(jù)測算，因為我國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達到歐洲的三倍，這說明我國當前商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展太過依賴能源的支持。正因為能源的使用方便與廉價才促使商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會受到嚴重限制，甚至出現(xiàn)倒退虧損，這就會牽一發(fā)而動全身引起連鎖反應(yīng)，這對于整個建筑行業(yè)將產(chǎn)生不利影響。
2.有利影響
（1）利于對商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整近些年房價持續(xù)走高，某種程度上是由很多開發(fā)商炒房導(dǎo)致的。這些開發(fā)商只會為了利益一味把房價炒高，很大程度上這是由于商業(yè)房地產(chǎn)市場門檻低、內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的。很多消費者只看到房子的價錢與位置而不太看重房子內(nèi)部舒適性以及內(nèi)在品質(zhì)，而發(fā)展綠色建筑則可以從根本上解決這個問題，并且隨著宏觀調(diào)控以及技術(shù)成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長遠來看這有利于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的調(diào)整。（2）促進商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展某種程度上，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)像股票市場，背后隱藏著泡沫危機，一旦房價被持續(xù)炒高，市場將失去承接能力，將會導(dǎo)致金融危機。所以，低碳經(jīng)濟的地產(chǎn)行業(yè)作為一個投資周期長、收益風險大的投資方式，能夠避免炒房的發(fā)生，此外開發(fā)商還會更專注于技術(shù)的提升以及建筑品質(zhì)的提升上，從長遠考慮對商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有利。（3）對商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能減排以及建筑智能化有利。近些年來，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點一直是節(jié)能減排與建筑智能化，但開發(fā)商過于追求短期內(nèi)的收益最大化，往往忽視節(jié)能減排與建筑物智能化的發(fā)展。而開展低碳經(jīng)濟能夠?qū)⑹袌鲑Y本與低碳技術(shù)結(jié)合，更多地將資本用于技術(shù)的研發(fā)，在未來有望實現(xiàn)建筑物的節(jié)能減排與智能化。
三、低碳經(jīng)濟下商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展
在政府呼吁節(jié)能減排的可持續(xù)發(fā)展大環(huán)境下，低碳經(jīng)濟將會成為未來發(fā)展的趨勢。在未來，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力將變?yōu)榈吞冀?jīng)濟技術(shù)的競爭，誰能主動建造出高質(zhì)量的綠色建筑，誰就可以在建筑行業(yè)市場占得先機。而隨著社會發(fā)展、經(jīng)濟的提升，人們也在尋求舒適的綠色環(huán)保型住宅。因此，發(fā)展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質(zhì)量的生活還可以降低能耗。低碳經(jīng)濟不但可以提升商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的成就感與社會責任感而且造福于后代，讓企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益與社會效益；而對于老百姓來說，未來也傾向于購買低碳環(huán)保型住宅。
1.住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展
住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不但可以提高住宅質(zhì)量而且可以降低能耗。在低碳經(jīng)濟時代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)就是要實現(xiàn)綠色住宅產(chǎn)業(yè)化，這樣既降低能耗又節(jié)約資源。因此，實行低碳發(fā)展，可以實現(xiàn)企業(yè)與消費者直接溝通，讓企業(yè)了解消費者需求，做到優(yōu)化資源配置，達到節(jié)能減排、提升人們生活質(zhì)量的目的。
2.戶型布局合理，加強開發(fā)能力
我國目前的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)管理混亂，開發(fā)商根本不關(guān)心消費者需求，只關(guān)心自身的利益。目前開發(fā)商的做法是開發(fā)的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導(dǎo)致資源嚴重浪費。開發(fā)商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費者自己裝修，浪費了財力物力。而在低碳經(jīng)濟時代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)既要注重低碳住宅的開發(fā)水平與質(zhì)量戶型設(shè)計又要做到因人而異、以人為本。
3.推廣新技術(shù)與環(huán)保材料的使用
我國目前發(fā)展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問題。因我國低碳經(jīng)濟起步晚，處于即使有清潔能源尚沒有相應(yīng)的技術(shù)的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節(jié)約建材，但是玻璃吸熱散熱過快，室內(nèi)必須開空調(diào)保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹木美化清潔環(huán)境，還可以應(yīng)用太陽能用于照明與提供熱水熱源等等。
4.倡導(dǎo)低碳生活，提高人們的低碳意識
商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要以身作則，提高自身對低碳的認識，不但要加大資金投入而且要加強宣傳，提高人們對低碳經(jīng)濟的認識。5.立足實際，長遠發(fā)展我國目前的情況是很多人有住房需求但無力購買，因此商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足于實際，多開發(fā)出小戶型房屋，讓更多的人買得起；同時加大節(jié)能材料的使用，廣泛推廣節(jié)能、節(jié)水設(shè)備，提高人們的節(jié)能意。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)實踐經(jīng)驗探索低碳發(fā)展模式，以便在未來的發(fā)展中取得突破。
四、結(jié)束語
目前針對房價的調(diào)控已經(jīng)進入了相持階段。自2010年4月國務(wù)院《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》以來,已經(jīng)過去三年多。在這期間“新國十條”發(fā)揮了很大的作用。目前我國一、二、三線城市房價已經(jīng)趨于穩(wěn)定。從全國來看,各項指標均表示房地產(chǎn)投資熱度在持續(xù)下降后略有回升。本文目的在于探究貨幣政策對于一、二線城市房地產(chǎn)市場的動態(tài)影響,貨幣政策變動對于房屋銷售價格變動究竟有多大的影響。筆者利用北京和石家莊兩地數(shù)據(jù)建立VAR模型,通過脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解的方法來觀測貨幣供應(yīng)量與實際利率對房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響,并對兩地的異同進行比較分析。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中的貨幣政策既包含著貨幣政策的一般特點又體現(xiàn)著房地產(chǎn)行業(yè)獨有的特質(zhì)。運用貨幣政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,主要是通過三條渠道:一是貨幣投放量;二是房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模;三是房地產(chǎn)市場的貸款規(guī)模。本文主要選取了貨幣存量規(guī)模指標和利率指標進行研究。
二、實證模型的建立
(一)數(shù)據(jù)指標選取
筆者選取了2005年6月到2012年7月的月度數(shù)據(jù)共86期來研究兩地房地產(chǎn)價格與貨幣政策之間的動態(tài)關(guān)系。數(shù)據(jù)來源為“中經(jīng)網(wǎng)中國經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)查詢與輔助決策系統(tǒng)”和國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。在房地產(chǎn)市場方面采用房地產(chǎn)價格這一指標進行實證研究,在貨幣政策方面則采用貨幣供應(yīng)量和利率這兩個指標參與研究。具體來說,這里用BFPI表示北京市房屋價格,用北京房屋銷售價格指數(shù)(月度、環(huán)比)替代;用SFPI表示石家莊市房屋價格,用石家莊房屋銷售價格指數(shù)(月度、環(huán)比)替代。用M2表示貨幣供應(yīng)量,數(shù)據(jù)選用廣義貨幣存量,因為它最貼近真實經(jīng)濟中的流動資金。用R表示貸款利率,數(shù)據(jù)選用1~3年期貸款利率作為樣本。因為房地產(chǎn)項目開發(fā)周期一般為1~3年。
為了使實證分析更科學有效,本文在此基礎(chǔ)上對數(shù)據(jù)進行了處理。首先對兩地房屋銷售價格指數(shù)(月度、環(huán)比)進行定基處理,基期確定為2005年6月,將該月份房屋銷售價格設(shè)定為100%,將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為定基數(shù)據(jù)。然后對M2進行價格平減處理,用當月的M2規(guī)模除以2005年6月為基期的居民消費價格指數(shù)對 M2進行平減處理。最后用X11法對BFPI、SFPI和M2三組數(shù)據(jù)進行季節(jié)調(diào)整,并且為了降低異方差的影響,在實證之前對BFPI、SFPI和M2取對數(shù)。
(二)建立VAR模型
筆者將建立北京市和石家莊市兩個城市的VAR模型,用來對比分析貨幣政策變量的變動對房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響。VAR模型變量包括房地產(chǎn)價格FPI(北京市為BFPI,石家莊市為SFPI)、貸款利率R和廣義貨幣存量M2。
(三)平穩(wěn)性檢驗與協(xié)整檢驗
在建立VAR模型之前,為了避免偽回歸,必須對各個變量的平穩(wěn)性進行檢驗。本文采用ADF單位根檢驗方法分別對各個變量進行檢驗。各序列的ADF檢驗表明,原始序列一階差分后的序列都是平穩(wěn)序列。所以各序列都是一階單整序列,符合協(xié)整檢驗的條件,如表1所示。
為了得到數(shù)據(jù)之間長期均衡關(guān)系的信息,所以要運用協(xié)整理論來判斷變量之間是否存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。由于我們要進行的兩組協(xié)整檢驗對象都包含三個變量(即當?shù)胤课蒌N售價格指數(shù)、M2和R),因此我們使用Johansen方法分別對其進行協(xié)整檢驗。檢驗結(jié)果見表2。
表2中北京數(shù)據(jù)的Johansen檢驗結(jié)果在原假設(shè)為0個協(xié)整向量的情況下統(tǒng)計量為45.491 6,大于95%置信水平的臨界值42.915 3,說明原假設(shè)不成立,該組數(shù)據(jù)至少存在1個協(xié)整向量。而同時至少存在2個協(xié)整向量的原假設(shè)也通過了檢驗的情況下,則認為在5%的顯著性水平下,只有一個協(xié)整方程,BFPI、R和M2三個變量之間存在長期的協(xié)整關(guān)系。石家莊數(shù)據(jù)的Johansen檢驗結(jié)果也意味著SFPI、R和M2這三個變量同樣存在著長期協(xié)整關(guān)系。這就滿足了建立VAR模型的條件。
三、實證結(jié)果分析
(一)脈沖響應(yīng)函數(shù)
根據(jù)AIC準則確定模型的滯后階數(shù)為2,隨后對北京市和石家莊市的數(shù)據(jù)分別建立VAR模型,并經(jīng)過檢驗呈現(xiàn)出穩(wěn)定狀態(tài)。在VAR模型的基礎(chǔ)上建立脈沖響應(yīng)函數(shù),刻畫脈沖響應(yīng)圖來考察貨幣供應(yīng)量與利率變化對兩地房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響。
由圖1和圖3可以看出貨幣存量對于北京和石家莊兩地的房地產(chǎn)價格動態(tài)影響的共同點是從長期來看都會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲。不同的是,在圖1中M2變化沖擊對北京市房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響中,當期貨幣供給量的一個正沖擊造成了北京房地產(chǎn)價格長期穩(wěn)定的增長趨勢,在第24期達到最高點;而在圖3中,貨幣供給的沖擊在短期內(nèi)先造成了石家莊房地產(chǎn)價格小幅的反向變動趨勢,在第5期達到最低,穩(wěn)定在第6期再逐步上行,在第12期回到原點,在第12期之后出現(xiàn)與貨幣存量同向的變化趨勢,在第24期達到最大。
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),對房地產(chǎn)企業(yè)來說,投資、開發(fā)都需要大量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源除了一部分自有資金之外,其余均來自銀行的貸款。當貨幣供應(yīng)量上升之后房地產(chǎn)商能夠得到更充裕的資金,從而加大房地產(chǎn)市場的商品供應(yīng),起到抑制房價的作用。但從長期來看,充裕的貨幣存量,也會給房地產(chǎn)消費者、投資者和投機者更充裕的資金,其中包括可支配收入的增加和貸款資金的增加,從而推動房價的上漲。北京和石家莊兩地房地產(chǎn)價格表現(xiàn)出來的差異,可能是由兩地市場特點不同所引起的。北京市的房地產(chǎn)市場有更多的房地產(chǎn)商和商品房,同時也有更多的投資和投機者,所以貨幣存量的變化并沒有影響到短期內(nèi)的房屋銷售。 圖2和圖4是貸款利率變化對兩地房地產(chǎn)價格變化的影響,相似的是,從長期來看貸款利率的上升均會導(dǎo)致北京和石家莊兩地房屋價格的下跌;且兩地房地產(chǎn)價格在受到利率變化的一個正沖擊之后,在短期內(nèi)都表現(xiàn)出正向變動的趨勢,一定時期后會回歸原點并向反方向發(fā)展,并在第24期達到最低點。不同的是,北京的房地產(chǎn)價格正向發(fā)展趨勢的幅度要低于石家莊的房地產(chǎn)價格正向發(fā)展趨勢,并且回歸到原點的速度也快于石家莊。
貸款利率的上調(diào)必然提高了購房成本,阻礙了房產(chǎn)的銷售,最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下滑。另一方面,貸款利率的上調(diào)同樣提高了開發(fā)商融資的難度,在短期內(nèi)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供應(yīng)不足,房價上漲。但是北京房地產(chǎn)開發(fā)商的資金實力較之石家莊房地產(chǎn)開發(fā)商實力更加雄厚,短期內(nèi)受到貸款利率上升帶來的融資壓力要小,所以房地產(chǎn)價格上漲幅度要比石家莊小,回復(fù)速度較石家莊快。
(二)方差分解
從圖5至圖8可以看出,貨幣存量和貸款利率對于房地產(chǎn)價格變化的貢獻率隨著時間的延長會越來越大,但總體來看并不是很大,兩項的貢獻率加起來仍然低于20%。可見,對于房地產(chǎn)價格貢獻率最大的還是房地產(chǎn)價格本身。這說明貨幣政策對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度是有限的,必須與其他宏觀調(diào)控手段同時進行才能達到合理抑制房價上漲過快的
目的。 從圖5至圖8中可以看出,貨幣供應(yīng)量與貸款利率二者在北京與石家莊兩地房地產(chǎn)價格變化的貢獻率中所占比率有明顯的不同。北京市房地產(chǎn)價格變動中貨幣供應(yīng)量的貢獻率較大;而就石家莊房地產(chǎn)價格變動而言,貸款利率的貢獻率更大。筆者認為,這主要源于兩地房地產(chǎn)市場的不同特點:北京市房地產(chǎn)商資金較石家莊普遍充裕,并且有更多更有資金實力的投資者和投機者。當貸款利率變動的時候,對房地產(chǎn)商而言融資壓力較石家莊更小;從購房者的角度考慮,擁有充足資金的投機者對于利率的變化也相對更不敏感。另一方面,石家莊的房地產(chǎn)商流動資金較少,在遇到貸款利率上調(diào)的時候融資壓力更大;并且市場上出于使用目的且資金不充裕的購房者較多,在貸款利率上調(diào)的時候就會造成房屋銷售較北京更大的阻力。
五、結(jié)論與建議
(一)結(jié)論
從北京市和石家莊市的實證檢驗結(jié)果來看,貨幣政策在經(jīng)濟發(fā)展程度不同時對房地產(chǎn)價格的影響效果也是不同的。根據(jù)本文的研究結(jié)果表明,在以北京為代表的一線城市和以石家莊為代表的二線城市中,貨幣政策的效果會因為不同地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展程度的不同而在短期內(nèi)表現(xiàn)出不同的效果。
1. 緊縮的貨幣政策能夠在一定程度上對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生抑制效果。無論是貨幣供應(yīng)量的減少還是利率的提高都能夠使一、二線城市房地產(chǎn)價格降低,達到抑制房價過快增長的目的。
2. 貨幣政策對于房地產(chǎn)調(diào)控效果是相對有限的。在方差分解過程中,無論是一線還是二線城市,其貨幣政策調(diào)整對房地產(chǎn)價格波動的貢獻率都沒有超過30%,可見作為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的一部分,要想實現(xiàn)更好的效果還要配合其他調(diào)控措施。為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,抑制房價過快上漲,國家多次運用貨幣政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,但效果并不顯著。本文的實證結(jié)果證明,貨幣政策對于調(diào)控房地產(chǎn)市場有一定的效果。降低貨幣存量和提高貸款利率都能起到抑制房價的作用,但總的來講不能達到滿意的效果。
3. 貨幣政策對于二線城市的影響更為明顯,對于一線城市的影響相對較小。在脈沖響應(yīng)分析和方差分解分析的過程中,二線城市的房地產(chǎn)價格表現(xiàn)出更強的敏感性,而一線城市的房地產(chǎn)價格則更加穩(wěn)定。
4. 一、二線城市房地產(chǎn)價格分別對貨幣政策的不同傳導(dǎo)渠道效果不平衡。一線城市房地產(chǎn)價格對于貨幣供應(yīng)量的改變更加敏感;二線城市則對于利率的改變更加敏感。
(二)政策建議
在以上結(jié)論的基礎(chǔ)上,提出如下政策建議:
1. 加快利率市場化步伐,提高利率的調(diào)控作用。利率作為貨幣政策的主要調(diào)整對象,從目前的情況來看并沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。利率作為央行直接制定的政策,存在著較大的局限性,較低的存款利率和較高的貸款利率人為地造成了較大的存貸利率差。對于利率的調(diào)整雖然頻繁但是由于相對利差的變化不大導(dǎo)致其政策效果較差。利率市場化能夠使利率的期限結(jié)構(gòu)更加合理,從而加大房地產(chǎn)業(yè)投融資的利率彈性,抑制投機需求,達到調(diào)控目的。
2. 合理控制貨幣供應(yīng)量,在接下來一個時期內(nèi)應(yīng)該繼續(xù)堅持穩(wěn)健的貨幣政策。運用法定存款準備金政策和再貼現(xiàn)率政策等多種手段控制貨幣投放,在抑制通脹的大背景下,起到調(diào)控房地產(chǎn)價格的作用。
3. 嚴格控制房地產(chǎn)投資與消費信貸規(guī)模,適度加大房地產(chǎn)開發(fā)信貸支持力度,提高信貸投放的靈活性。首先,商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人貸款買房的信用評估和風險評估體系。保證銀行業(yè)總體風險水平保持在可控范圍內(nèi),避免由于樓市波動造成的系統(tǒng)性風險可能導(dǎo)致的金融危機。其次,要根據(jù)不同城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和經(jīng)濟發(fā)展水平來對信貸政策做出調(diào)整。具體來講,在北京市等一線城市要嚴格審批,防止房地產(chǎn)投機行為造成的房價虛高;而在石家莊市等二線城市可以給予房地產(chǎn)業(yè)更大的支持,滿足居民住房需要的同時促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
鑒于我國現(xiàn)在的基本國情和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)組成，要想優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展低碳經(jīng)濟，必須做以下幾個方面的調(diào)整：
(一)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，依靠升級構(gòu)建節(jié)能
降耗型產(chǎn)業(yè)體系高能耗主要是由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理造成的，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式是實現(xiàn)綠色經(jīng)濟、循環(huán)經(jīng)濟的有效途徑。一是，加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，提高第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的比重。在政策上扶持第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，充分發(fā)揮服務(wù)業(yè)對資金的引導(dǎo)作用，改變體制、方便機制、加大投入，全力發(fā)展諸如法律、金融、信息等低能耗、低排放，高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，突出勞動密集型服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，改變服務(wù)業(yè)長期滯后發(fā)展的現(xiàn)狀。二是，從內(nèi)部調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu)，合理調(diào)配產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使之向著低能耗的方向發(fā)展。工業(yè)部統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及行業(yè)結(jié)構(gòu)進行有益化調(diào)整，優(yōu)先發(fā)展低能耗的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在工業(yè)中的占有量。鼓勵傳統(tǒng)工業(yè)技術(shù)革新，利用最新的科技成果改造和提升傳統(tǒng)工業(yè)工藝，優(yōu)化產(chǎn)能結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)產(chǎn)品升級，降低傳統(tǒng)工業(yè)的能耗量和排放量。三是，政策干預(yù)，嚴格把關(guān)，控制高能耗高污染企業(yè)的過快過量增長。要想推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的改革，必須控制高能耗高污染企業(yè)的規(guī)模及發(fā)展，對“三高”行業(yè)必須嚴格按照國家設(shè)立的各項標準嚴格把關(guān)，必須建立系統(tǒng)完整的問責機制。借助出口退稅、關(guān)稅、出口額分配等手段控制“三高”行業(yè)產(chǎn)品的出口。
(二)大力培育新興低碳產(chǎn)業(yè)
低碳產(chǎn)業(yè)泛指能耗低、排放少、污染小的產(chǎn)業(yè)，包括新型能源、節(jié)能產(chǎn)品、環(huán)保設(shè)備、回收資源、工業(yè)節(jié)能減排等等。這些行業(yè)都是朝陽產(chǎn)業(yè)，具有良好的發(fā)展前景。只有不斷的開發(fā)低排放的新能源，不斷創(chuàng)新發(fā)展低能耗的新型產(chǎn)業(yè)，不斷技術(shù)革新升級生產(chǎn)體系，才能從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)模式逐漸向低碳經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。因此，應(yīng)大力培育低碳產(chǎn)業(yè)，從政府角度，應(yīng)給予對應(yīng)的稅收、政策等優(yōu)惠；從金融機構(gòu)角度，應(yīng)豐富融資產(chǎn)品，為低碳產(chǎn)業(yè)提供足夠的金融支持；從低碳產(chǎn)業(yè)自身角度，應(yīng)充分利用良好的金融環(huán)境和政策環(huán)境，加快自主研發(fā)和創(chuàng)新，提升低碳產(chǎn)業(yè)的核心競爭力。發(fā)展新興低碳產(chǎn)業(yè)是中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的目標也是占據(jù)未來產(chǎn)業(yè)鏈頂端的必經(jīng)之路。
(三)提高能源效率，有效調(diào)整能源結(jié)構(gòu)
我國現(xiàn)階段還處于經(jīng)濟發(fā)展之中，高污染，搞排放的重工業(yè)在工業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)主體地位。然而，實現(xiàn)綠色可循環(huán)的低碳經(jīng)濟是當前國際形勢對我國工業(yè)化發(fā)展提出的要求，既然不能一蹴而就，就只有通過技術(shù)革新，加大現(xiàn)有工業(yè)體系中能源的利用率，盡可能的降低現(xiàn)有重工業(yè)的能耗水平減少排放，逐步發(fā)展新型經(jīng)濟形式。能源結(jié)構(gòu)的調(diào)整，既可以通過經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，也可以通過革新產(chǎn)業(yè)鏈實現(xiàn)。一方面，可以縮減由石化、鋼鐵、建材等高能耗行業(yè)衍生出來的產(chǎn)業(yè)鏈，降低這些衍生產(chǎn)業(yè)的能耗和排放；另一方面，逐步減少重工業(yè)等高能耗高污染產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)中的份額，推動產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)調(diào)整，向著利潤曲線的兩端拓展延伸：向前可以從生態(tài)設(shè)計著手，科技減排，形成自主知識產(chǎn)權(quán)；向后可以提升品牌競爭力，完善銷售體系，不斷提高產(chǎn)業(yè)核心競爭力，最終推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向著低碳化的方向靠攏。
二、總結(jié)
1、交易費用原理
房產(chǎn)交易費用是房地產(chǎn)進行交易所需的成本。交易雙方欲達成房屋買賣協(xié)議，必須相互了解，將可能提供的交易機會告訴對方，這種信息的獲得和傳遞需要耗費時間和資源。如果這樣的專用資產(chǎn)能在一個很長的時期內(nèi)不受干擾地運營，這些投資就一定會帶來預(yù)期的回報。客戶關(guān)系管理正是從長期的投資回報考慮，架構(gòu)企業(yè)與客戶不可或缺的相互關(guān)系，這種依賴關(guān)系越持久雙方從此獲得的收益也越大。
2、收益遞增原理
經(jīng)濟學中有一條重要的原理即收益遞增原理，亞當。斯密認為，當分工與專業(yè)化的深度和廣度增加時，勞動生產(chǎn)率（即斯密說的“平均收益”）隨之增長；而分工與專業(yè)化的發(fā)展帶來創(chuàng)新機會的增長，又促進新工具的設(shè)計和推廣。這又進一步導(dǎo)致了分工與專業(yè)化……這一“收入與分工”共生演化的過程，這一原理同樣可以用來解釋客戶關(guān)系管理的贏利原理。
二、從戰(zhàn)略管理學角度看房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理
在任何一種特定的行業(yè)里，擁有競爭優(yōu)勢的企業(yè)比起他們的競爭對手來，更能吸引顧客，賺取更高的利潤。客戶能夠判斷企業(yè)從什么時候起不再能滿足他們的需求，他們是促使企業(yè)更新的催化劑。與客戶建立良好的合作關(guān)系是企業(yè)保持競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)。根據(jù)邁克爾。波特的競爭戰(zhàn)略理論，企業(yè)欲保持競爭優(yōu)勢有三種戰(zhàn)略可供選擇：差別化戰(zhàn)略、低成本戰(zhàn)略以及目標集聚戰(zhàn)略。這些戰(zhàn)略也是企業(yè)實施客戶關(guān)系管理的理論依據(jù)。
三、對客戶關(guān)系管理的理解
客戶關(guān)系管理是指以客戶為中心的包括銷售、市場營銷和客戶服務(wù)的企業(yè)業(yè)務(wù)流程自動化并使之得以重組。客戶關(guān)系管理不僅要使這些業(yè)務(wù)流程自動化，而且要確保前臺應(yīng)用系統(tǒng)能夠改進客戶滿意度、增加客戶忠誠度，以達到使企業(yè)獲利和發(fā)展的最終目標。
1、客戶關(guān)系管理完善客戶體驗，將企業(yè)的資源最大化
客戶關(guān)系管理不是產(chǎn)品，也不是一個產(chǎn)品組合，而是觸及到企業(yè)內(nèi)許多獨立部門的商業(yè)理念，它需要一個“新的以客戶為中心”的商業(yè)模式，并被集成了前臺和后臺辦公系統(tǒng)的一整套應(yīng)用系統(tǒng)所支持。這些整合的應(yīng)用系統(tǒng)確保了更令人滿意的客戶體驗，而客戶滿意度直接關(guān)系到企業(yè)能否獲得更多的利潤。企業(yè)已有資源（房地產(chǎn)業(yè)主）毫無疑問是企業(yè)最大的資產(chǎn)之一，因而需要細心管理。對現(xiàn)有客戶和潛在客戶的培養(yǎng)和挖掘則被認為是企業(yè)獲得進一步成功的關(guān)鍵。有資料顯示，發(fā)展一個新客戶要比保留一個老客戶多付出5倍的投入。投資于現(xiàn)有客戶，使其滿意度增加會對客戶忠誠度有直接的影響，進而影響到企業(yè)的最終效益。
2、服務(wù)客戶的觀念——客戶關(guān)系管理成功的核心
企業(yè)要得到持續(xù)的發(fā)展，擁有忠誠的客戶是最重要的。根據(jù)美國營銷學者賴克海德和薩瑟的理論，一個公司如果將其客戶流失率降低5%，利潤就能增加25%——85%.房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認識到保持現(xiàn)有顧客的重要性。建立一套完善的客戶關(guān)系管理體系，建立房地產(chǎn)客戶數(shù)據(jù)庫，并有效地運用所儲存的資料，能通過研究客戶、開發(fā)客戶、與客戶溝通，有效留住客戶，贏得客戶的信賴與擁護。
四、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需要客戶關(guān)系管理
隨著客戶關(guān)系管理系統(tǒng)的推出，一種全新的“營銷觀念”逐漸形成。客戶被作為一種寶貴的資源納入到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展中來了。企業(yè)把任何產(chǎn)品的銷售，都建立在良好的客戶關(guān)系基礎(chǔ)之上，客戶關(guān)系成為企業(yè)發(fā)展之本質(zhì)要素。如此一來，正在流行的很多新營銷概念，如一對一營銷、數(shù)據(jù)庫營銷等，實際上都可以納入客戶關(guān)系管理營銷的范疇。
客戶關(guān)系管理實施的目標與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標的契合點：
1、解決產(chǎn)品的銷售問題
據(jù)國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計資料顯示，2003年全國商品房空置面積同比增長14.1%，空置一年以上的商品房面積近4400萬平方米。可以說，對于許多開發(fā)商而言，來自一線的銷售壓力、資金回收的壓力仍然較大。企業(yè)急需借助導(dǎo)入客戶關(guān)系管理，提升企業(yè)客戶關(guān)系能力，提高一線銷售人員對于客戶跟蹤、客戶服務(wù)的能力。
2.提升客戶滿意度
當企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，積累了大量的老客戶，客戶投訴會大幅增加、甚至發(fā)展到一系列業(yè)主維權(quán)事件，如何快速提高客戶滿意度，完善企業(yè)對于突發(fā)事件的應(yīng)急機制，建立統(tǒng)一調(diào)度的客戶投訴處理系統(tǒng)，是這些房地產(chǎn)企業(yè)面臨的當務(wù)之急。
3.提升企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)和能力
房地產(chǎn)企業(yè)面對激烈的市場競爭，認識到個性化客戶增值服務(wù)的重要性，很多企業(yè)逐漸向服務(wù)型企業(yè)過渡，成立了專門的客戶服務(wù)組織，希望能夠?qū)⒎稚⒌摹Ⅻc滴的服務(wù)資源進行整合，不斷推出針對客戶的服務(wù)新手段，力爭為客戶提供一站式服務(wù)。
4.提升品牌形象
基于以客戶為中心的思想，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立全員客戶服務(wù)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。在企業(yè)內(nèi)部建立完善的客戶服務(wù)體系，對外的服務(wù)準則、服務(wù)口號、承諾服務(wù)水準一致，并依托于客戶服務(wù)部，形成一條以客戶為導(dǎo)向的企業(yè)服務(wù)運作鏈。企業(yè)全體員工都在不同崗位上全心全意服務(wù)于客戶，從而在企業(yè)內(nèi)部形成以服務(wù)為核心的品牌企業(yè)文化。
五、現(xiàn)行客戶關(guān)系管理存在的問題及改善步驟
1.交流方式的分離使用造成服務(wù)效率降低問題
目前電話、傳真、面對面等交流方式的分離使用在降低服務(wù)效果的同時，造成人員的服務(wù)效率不高，并且不利于客服人員的管理。
2.各實體部門服務(wù)的分離造成資源的浪費
由于沒有統(tǒng)一的客服中心，客戶往往要多次交涉才能找到適合問題解答的部門，而各部門信息共享程度低，交流不順，所以回復(fù)結(jié)果也出現(xiàn)不統(tǒng)一現(xiàn)象，由此造成資源浪費的同時又降低了服務(wù)效果。
3.現(xiàn)有客戶資源無法有效利用的問題
企業(yè)積累了大量的客戶資料，但由于缺乏對其潛在需求的分析和分類，而且此客戶資源庫沒有實現(xiàn)共享，利用率低，造成資源浪費。
企業(yè)在導(dǎo)入客戶關(guān)系管理前，必需先誠實地作一次全面體檢，了解自身的優(yōu)勢與缺點，進而傾聽客戶的聲音，確實了解所有與客戶互動的管道，開始規(guī)劃整體的客戶管理架構(gòu)。
一個執(zhí)行良好的客戶關(guān)系管理實施方案分以下幾步驟進行，這對提高顧客忠誠度是至關(guān)重要的：
1）區(qū)分目標顧客，對企業(yè)所有客戶的關(guān)鍵信息進行有效的整合；
2）確定目標顧客，瞄準最有價值的客戶，制定可行的方案以增加他們對企業(yè)的忠誠度；
3）滿足目標顧客需求，為每一客戶提供量身定做的服務(wù)和產(chǎn)品
4）與目標顧客達成利益共同體，企業(yè)管理層即時了解市場情報，深入地了解個別顧客的行為、新興需求和消費形態(tài)。
六、房地產(chǎn)行業(yè)建立客戶關(guān)系管理的措施
1.客戶關(guān)系管理如何同公司整體戰(zhàn)略融合在一起
建立客戶關(guān)系管理系統(tǒng)，首先需要確認公司對項目的期望和業(yè)務(wù)目標，同時要考慮現(xiàn)有業(yè)務(wù)環(huán)境以及公司的戰(zhàn)略優(yōu)先層次。需要回答的問題包括：
（1）企業(yè)的市場份額是保持穩(wěn)定，還是在下降？
（2）企業(yè)目前最緊迫的問題是什么（如，降低成本比提高市場份額更重要嗎）？
（3）爭取客戶、發(fā)展客戶、挽留客戶和為客戶服務(wù)的成本哪個相對更重要一些？
（4）同客戶交流和服務(wù)的過程中，哪些渠道最重要？
（5）如何平衡“以產(chǎn)品為中心”和“以客戶為中心”？
（6）企業(yè)認為最有價值的客戶是哪些？為什么？
回答上述問題，將幫助房地產(chǎn)企業(yè)確定客戶關(guān)系管理的投資，并尋求公司和業(yè)務(wù)部門的支持。
2、建立個性化的客戶關(guān)系管理體系
客戶關(guān)系管理必須根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的實際情況，配合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有步驟、有節(jié)奏地建立和實施。
（1）事先建立可量度、可預(yù)期的企業(yè)商業(yè)目標
企業(yè)在導(dǎo)入客戶關(guān)系管理之前，必須事先擬定整體的客戶關(guān)系管理藍圖規(guī)劃，制定客戶關(guān)系管理的預(yù)期、短期、中期的商業(yè)效益。切不可一次性盲目追求大而全的系統(tǒng)、或聽從客戶關(guān)系管理廠商一味的承諾，畢竟它不是萬能的，企業(yè)應(yīng)更多地借鑒國內(nèi)外其他企業(yè)、尤其是同行業(yè)的應(yīng)用成效，并從本企業(yè)的實際情況出發(fā)，客觀地制定合理的商業(yè)目標，并制定可對其進行度量的指標工具。
（2）行業(yè)領(lǐng)域應(yīng)用的深入研究
客戶關(guān)系管理最早是從國外引入中國的，當時的客戶關(guān)系管理更多的是采用國外應(yīng)用比較成熟的理念。國內(nèi)廠商在此基礎(chǔ)上，單純從軟件功能本身進行效仿，而對中國企業(yè)的行業(yè)特點理解、分析、結(jié)合的不夠，從而導(dǎo)致研發(fā)的產(chǎn)品有閉門造車的感覺，不能與企業(yè)具體實際相結(jié)合。如何將國際通用的理念與中國房地產(chǎn)行業(yè)的特點相結(jié)合，形成獨特的體系，是目前所有國內(nèi)客戶關(guān)系管理廠商、咨詢公司、企業(yè)需要深入思考的問題。
（3）為企業(yè)把脈、對癥下藥
目前，許多銷售客戶關(guān)系管理的廠商其實并不善于運用客戶關(guān)系管理理念去推廣它，拿著通用版的軟件到處安裝，絲毫沒有客戶關(guān)系管理所提倡的“一對一”服務(wù)理念，其最終效果可想而知。只有對企業(yè)的管理現(xiàn)狀充分了解，才能推出符合客戶需求的、獨特的客戶關(guān)系管理解決方案。通常做法是，聘請具有客戶關(guān)系管理實踐以及行業(yè)經(jīng)驗的咨詢團隊對其進行診斷，通過問卷調(diào)查、座談溝通、流程重組等方式進行企業(yè)的咨詢診斷工作。通過企業(yè)咨詢診斷，期望發(fā)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)存的管理上、流程上、架構(gòu)上、信息化等方面的主要問題，對企業(yè)導(dǎo)入客戶關(guān)系管理的可行性進行論證，并為未來實施客戶關(guān)系管理系統(tǒng)進行整體規(guī)劃和設(shè)計。
營銷的一對一和“個性化”的特色是客戶關(guān)系管理的重要要素。它必須是針對企業(yè)的個性化定制，根據(jù)不同的客戶、不同的行業(yè)特點和企業(yè)的發(fā)展特色，為企業(yè)量身定做出系統(tǒng)的解決方案。從企業(yè)的實際情況出發(fā)，首先要經(jīng)過充分的調(diào)研，明確企業(yè)目前所處的地位；其次是將企業(yè)當前的操作方式與最好的操作方式作一番比較和研究；最后要提供提高銷售額的方法。
3、給客戶關(guān)系管理一點成長的空間和時間
縱觀全球施客戶關(guān)系管理的企業(yè)，由于總體開發(fā)周期過于漫長、工作量過大而導(dǎo)致最終失敗的案例比比皆是。客戶工作往往是客戶關(guān)系管理實施推廣過程中，最昂貴、最費時也是最復(fù)雜的一環(huán)。因此，通過選用切實可行的方案，并將最終的應(yīng)用搭建在成熟的案例之上，企業(yè)將會大幅減低客戶化的需要，也會大大降低實施過程的整體風險。
大部分成功的客戶關(guān)系管理案例均采用分階段實施方案。每一階段則側(cè)重與特定客戶關(guān)系管理目標，從而達到快速制勝的效果。換句話說，企業(yè)可于合理的時間內(nèi)（一般為三至四個月）取得一定的成果，定期量度、追蹤系統(tǒng)成效并保持持續(xù)推廣。
（1）為了更好地在企業(yè)內(nèi)部推行客戶關(guān)系管理，在企業(yè)人力資源部門的配合下，必須制定相關(guān)的員工客戶關(guān)系管理績效機制，使其與員工業(yè)務(wù)績效考評聯(lián)系起來。
（2）為了能夠便于企業(yè)定期進行客戶關(guān)系管理應(yīng)用效果的評估，系統(tǒng)在設(shè)計初期要增加一些度量、評估系統(tǒng)本身的量化分析指標，以便進行前后對比。
（3）客戶關(guān)系管理導(dǎo)入決非一朝一夕就能完成的，定期評審與回訪至關(guān)重要。其目的主要是為了及時了解系統(tǒng)上線運行后，企業(yè)在使用過程中遇到的困難和問題；針對這些情況，提出明確的改進方案，從而促進客戶關(guān)系管理系統(tǒng)在企業(yè)中能夠得到更加深入的應(yīng)用。
由于客戶關(guān)系管理對房地產(chǎn)企業(yè)的重大影響，實施客戶關(guān)系管理項目時需要整個企業(yè)范圍的信息傳達與責任承擔。為保持競爭優(yōu)勢，企業(yè)必須投資于客戶關(guān)系管理技術(shù)，同時要建立新的業(yè)務(wù)模型。所有客戶信息的集中是成功實施客戶關(guān)系管理的核心。這一強有力的企業(yè)策略將提高企業(yè)的銷售額、客戶忠誠度和企業(yè)的競爭優(yōu)勢。
當房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)日趨成熟、均好性成為同質(zhì)化的近義詞時，房地產(chǎn)企業(yè)開始重視客戶關(guān)系管理與服務(wù)工作，將其與產(chǎn)品開發(fā)、銷售、物業(yè)管理擺到同等重要的位置。這些企業(yè)都意識到：房地產(chǎn)品牌建設(shè)與營銷推廣不再局限于物業(yè)本身，以商業(yè)聯(lián)合、資源整合為特征的全天候、全方位的客戶關(guān)系管理與服務(wù)之門已經(jīng)打開。客戶服務(wù)作為當今全球性的商業(yè)術(shù)語，預(yù)示著單獨的產(chǎn)品買賣時代已經(jīng)面臨終結(jié)。未來房地產(chǎn)品牌競爭的趨勢，正逐漸過渡到客戶信息庫、客戶滿意度、客戶服務(wù)手段的競爭層面。
以客戶為本的觀念將貫徹房地產(chǎn)開發(fā)、策劃、銷售、服務(wù)的全過程。這在市場細分、競爭激烈的今天將成為提高競爭力和實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的重要手段。
低碳是指較低或更低的溫室氣體（主要以二氧化碳為主）的排放。而隨著“低碳”一詞逐漸成為人們的生活理念，“低碳經(jīng)濟”也漸漸出現(xiàn)在國際貿(mào)易活動中。低碳經(jīng)濟（Low-carboneconomy）是以低能耗、低污染、低排放為主要基礎(chǔ)理念的經(jīng)濟模式，低碳經(jīng)濟的實質(zhì)是充分利用能源，提高能源的利用率，同時開發(fā)新的清潔能源，例如風能、太陽能等。低碳經(jīng)濟是能源技術(shù)、制度的創(chuàng)新和人們對于社會發(fā)展觀念的根本性的轉(zhuǎn)變。
2．發(fā)展低碳經(jīng)濟的必要性
2.1發(fā)展低碳經(jīng)濟是應(yīng)對氣候變化的現(xiàn)實選擇有關(guān)資料顯示，由于二氧化碳等溫室氣體的增加，在過去100年里，全球地面平均溫度大約已升高了0.3—0.6攝氏度，全球海平面有明顯上升，沿海地區(qū)和島嶼國家的居民的生活受到嚴重威脅；許多動物瀕臨滅絕；同時，農(nóng)作物的生長受到嚴重影響。有學者稱全球變暖會成為下個世紀影響人類生活的重要因素，發(fā)展低碳經(jīng)濟刻不容緩。
2.2發(fā)展低碳經(jīng)濟是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇第二次工業(yè)革命至今的一百多年來，全球的工業(yè)化進程發(fā)展迅速，長期以來，以煤炭為主要核心能源的消費結(jié)構(gòu)帶來了嚴重的環(huán)境問題，二氧化碳等溫室氣體的排放直接導(dǎo)致了全球氣溫上升，并引發(fā)了許多的氣候問題。至今，這些不可再生的能源已經(jīng)越來越少，據(jù)預(yù)測，全球的石油還能開采40年左右，而煤炭還能開采200年左右。因此，尋找新的可再生能源和替代能源，發(fā)展低碳化的國際貿(mào)易，是緩解全球氣候變暖、實現(xiàn)節(jié)能減排的重要手段，也是各國實行可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。2.3發(fā)展低碳經(jīng)濟是世界經(jīng)濟發(fā)展的趨勢自“低碳經(jīng)濟”一詞提出后，各國都在積極開展低碳活動，發(fā)展低碳經(jīng)濟。英、日等國斥巨資開發(fā)替代能源和可再生能源，并在潮汐能、水能、地熱能等新能源上大力開展研究工作，以減低對傳統(tǒng)能源的依賴，同時，這些國家業(yè)限制或禁止了一些高能耗產(chǎn)品的發(fā)展。美國2007年出臺的《低碳經(jīng)濟法案》中提出了創(chuàng)建低碳經(jīng)濟的10步計劃，對一些可再生能源項目實施優(yōu)惠政策。近年來，許多發(fā)達國家，如加拿大、法國等都在發(fā)展低碳經(jīng)濟方面做出了積極的努力，而中國等發(fā)展中國家也在努力實行節(jié)能減排，向國際發(fā)展主流趨勢靠攏。
3.低碳經(jīng)濟對機電產(chǎn)品發(fā)展帶來的機遇
發(fā)展“低碳經(jīng)濟”對于機電產(chǎn)品的出口企業(yè)來說，也是不可多得的機遇，它不僅可以實現(xiàn)保護環(huán)境的客觀需求，還能為自身帶來巨大的經(jīng)濟收益。
3.1企業(yè)轉(zhuǎn)型所帶來的經(jīng)濟收益根據(jù)國際制冷學會的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在全球的電力消耗中，空調(diào)占有較大的比重，因此，對空調(diào)實行節(jié)能減排是“低碳之路”的重要舉措。針對這一現(xiàn)狀，海爾推出了業(yè)界唯一的熱水空調(diào)，這是空氣能熱水和空調(diào)合為一體的技術(shù)創(chuàng)新，也引領(lǐng)了行業(yè)的技術(shù)升級和未來發(fā)展。相對于傳統(tǒng)意義上的空調(diào)，海爾熱水空調(diào)能對空調(diào)在工作時產(chǎn)生的廢棄能源進行重復(fù)利用，滿足空調(diào)制冷制熱、熱水、干衣、地暖等多重需求，大大增加了能源的利用率。數(shù)據(jù)顯示，使用海爾熱水空調(diào)所帶來的能效收益，將會提高80％以上。除了家電行業(yè)，汽車等其他機電設(shè)備也開始探索低碳之路，并于2008年開始了對汽車零部件的再制造試點工作，并取得了良好的效果。
3.2歐盟等國家貿(mào)易壁壘的積極影響歐盟是世界上環(huán)保意識意識最強、貿(mào)易壁壘最多的地區(qū)。近年來，歐盟等國家針對低碳環(huán)保而增設(shè)的貿(mào)易壁壘層出不窮，其目的就是限制產(chǎn)品的進口，為此，中國機電產(chǎn)品的出口受到了很大的限制。然而，這些新的指令也給我國的機電行業(yè)帶來了積極地影響。這些措施在一定程度上迫使那些技術(shù)落后、不符合要求的出口企業(yè)不得不進行技術(shù)創(chuàng)新，提高其產(chǎn)品的技術(shù)和安全性，提升產(chǎn)品的國際競爭力，推動了我國機電產(chǎn)品向國際化標準靠近。
3.3政府給予企業(yè)大力支持2012年6月至2013年6月間，我國政府對于符合節(jié)能標準的空調(diào)、冰箱、平板電視、洗衣機、熱水器等高效節(jié)能產(chǎn)品，實行以舊換新的財政補貼。許多家電企業(yè)都抓住了此次機遇，在政府的大力支持下提高了自身的銷售業(yè)績，也開拓了更大的市場。
4.低碳經(jīng)濟背景下機電產(chǎn)品發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)
在享受低碳轉(zhuǎn)型所帶來的各種收益之前，企業(yè)首先要面臨的是許多在轉(zhuǎn)型道路的挑戰(zhàn)，無論是從企業(yè)自身、員工們的思想上、技術(shù)等方面，都要有巨大的轉(zhuǎn)變和全新的理念，才能使得企業(yè)能夠立足長久。
4.1經(jīng)營理念和經(jīng)營方式有待改變首先，機電企業(yè)要轉(zhuǎn)變其對外貿(mào)易的方式，不再是單一的加工貿(mào)易和間接貿(mào)易。企業(yè)要在目標市場上的建立自己的銷售機構(gòu)，或與國外的銷售商建立合作關(guān)系。其次，企業(yè)要改變其低價銷售的國際競爭策略，創(chuàng)建自主品牌。在國際市場上建立自己的品牌和企業(yè)形象，以提高企業(yè)的國際競爭力。
4.2自主創(chuàng)新力有待提高目前，我國向“低碳”轉(zhuǎn)型的最大問題是企業(yè)科技水平落后，技術(shù)研發(fā)能力有限，由于能力和費用的限制，我國的機電企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新往往只能偏重于短期的經(jīng)濟效益，而一些核心的技術(shù)都掌握在發(fā)達國家手中。這些都這在很大程度上制約了我國機電產(chǎn)品的長期發(fā)展。
（一）房地產(chǎn)投資的特點房地產(chǎn)自身的特性決定了房地產(chǎn)投資具有投資金額大，回收周期長；不確定因素多，風險較大；流動性較差；具有增值保值性等特點。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要動力，甚至對整個國民經(jīng)濟發(fā)展都起到舉足輕重的作用。從國家的角度來看，房地產(chǎn)投資可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善城市的環(huán)境；從個人角度來看，房地產(chǎn)投資可以促進家庭合理消費，規(guī)避通貨膨脹的影響。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動力，從宏觀角度講，房地產(chǎn)投資可以帶動產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，包括建材產(chǎn)業(yè)、裝修設(shè)計，提供了更多的就業(yè)崗位，并且能改善城市面貌，從微觀角度來看，房地產(chǎn)投資可以幫助家庭合理消費，規(guī)避通脹帶來的風險。
（二）經(jīng)濟增長的衡量標準經(jīng)濟增長可以從總量和人均兩個層面進行衡量：在一定時期內(nèi)，一國或地區(qū)實際產(chǎn)出（GDP來表示）的增加；在一定時期內(nèi)，一國或地區(qū)人均實際產(chǎn)出（人均GDP來表示）的增加。
二、房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟増長的能動作用
（一）我國近年房地產(chǎn)投資于經(jīng)濟增長情況著名經(jīng)濟學家RJF.Harrod曾經(jīng)論述：“投資能夠增加一個社會的資本存量和生產(chǎn)能力，并且影響這個國家未來的供給能力，同時他能促進社會有效需求的增加，帶動社會總收入的增加，所以投資一直在國民經(jīng)濟增長中發(fā)揮著不可替代的重要作用，”投資作為固定資產(chǎn)投資中的重點，可以顯著地影響整個國家的經(jīng)濟，1998年之后，房地產(chǎn)市場取得了空前的發(fā)展，從而使之成為推動我國經(jīng)濟持續(xù)高位增長的重要因素之一，如表1所示。就最近幾年數(shù)據(jù)來說，我國每年的GDP由房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接拉動的至少要占到三個百分點。房地產(chǎn)投資在2005年的時候幾乎占了當年GDP的13%,房地產(chǎn)業(yè)無可爭議的成為中國的支柱性產(chǎn)業(yè)。《中國房地產(chǎn)藍皮書》于2007年4月正式,房地產(chǎn)投資在2006年約為1.97萬億元,占當年全國固定資產(chǎn)投資總額的17.8%，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長率為22.1%.而國際慣例則公認房地產(chǎn)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為5%時是較為合理的。以房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增量對GDP增長速度貢獻率來說,這一指標在1998年為8.03%,而在2010年則達到了19.93%,房地產(chǎn)業(yè)在這十多年的發(fā)展中為中國經(jīng)濟的增長貢獻了巨大的力量。
（二）房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟增長的能動作用1.區(qū)域經(jīng)濟推動作用。根據(jù)“波紋效應(yīng)”理論，當家庭財富發(fā)生地區(qū)轉(zhuǎn)移時，會集中體現(xiàn)在一個地區(qū)的房價上升，會吸引更多的企業(yè)增加該地區(qū)的房地產(chǎn)投資，并且有增值城市，美化城市的作用。一個城市的房地產(chǎn)投資必然會對這個城市的硬件條件產(chǎn)生良好的影響，而且能吸引更多的投資者，所以，合理的房地產(chǎn)投資能夠確實改善人民的居住環(huán)境，真正地提高人民生活水平，同時這種投資還可以改善城市的商業(yè)環(huán)境、對商業(yè)發(fā)展有積極的作用，從而強力促進該城市的經(jīng)濟增長速度[2]。2.相關(guān)產(chǎn)業(yè)推動作用。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大的特點，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展健康平穩(wěn)，與其相關(guān)的其他行業(yè)也會得到充足的發(fā)展后勁，我們可以看到不論是房地產(chǎn)業(yè)本身還是與它相關(guān)聯(lián)的行業(yè),建材、室內(nèi)設(shè)計、金融、化工、機電、金屬、等家電制造業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)還會影響周邊旅游業(yè)、輕工業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)以及其他社會公益機構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)均在國民經(jīng)濟各部門中處于平均數(shù)以上;有近50多個與房地產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān)的行業(yè)部門，房地產(chǎn)行業(yè),產(chǎn)值每增加一個百分點就會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加二至三個百分點。房地產(chǎn)行業(yè)如果能夠繁榮發(fā)展就可以對以上產(chǎn)業(yè)都起到推進的作用。毫不夸張地說,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國現(xiàn)階段的不可動搖的支柱產(chǎn)業(yè)地位，帶動國民經(jīng)濟的快速增長。
（三）房地產(chǎn)對經(jīng)濟的調(diào)控作用房地產(chǎn)投資的調(diào)控能夠起到對經(jīng)濟調(diào)節(jié)的作用，國民經(jīng)濟增長的速度出現(xiàn)過快或者停滯不前的情況的時候，政府就可以啟動房地產(chǎn)投資政策來調(diào)控經(jīng)濟，因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及范圍廣，能夠引起強烈的連鎖反應(yīng)，能夠快速地使經(jīng)濟充滿活力，在短時間內(nèi)達到供給需求市場的活躍，由此促成經(jīng)濟的增長，相反如果整個經(jīng)濟出現(xiàn)發(fā)展過熱的狀態(tài)，那么政府便可以通過適當?shù)恼邏褐品康禺a(chǎn)投資，如財政政策、稅收政策等措施，由于連鎖效應(yīng)的作用效果，方地產(chǎn)的抑制能夠給經(jīng)濟過熱的腦袋理性的降降溫。
（四）投資過熱對經(jīng)濟增長的不良影響房地產(chǎn)投資固然對經(jīng)濟有非常強大的推進作用，但是投資過熱，不但不利于經(jīng)濟增長，還會產(chǎn)生反作用。“擠出效應(yīng)”,引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。人本身具有逐利的天性，房地產(chǎn)投資的本質(zhì)也是資本增值，社會上的資源會不斷涌入房產(chǎn)市場，也是這個原因，個人或者盈利機構(gòu)但并不會考慮個人投機因素對國民經(jīng)濟造成什么影響，被可觀的利潤而誘惑紛紛不自覺地加入到這場“淘金熱”之中，而社會資源包括資金的分配不合理，導(dǎo)致一些國民經(jīng)濟命脈產(chǎn)業(yè)的資源被大量擠出，出現(xiàn)“擠出效應(yīng)”，對經(jīng)濟增長產(chǎn)生不好的影響，嚴重會導(dǎo)致經(jīng)濟癱瘓，日本上世紀的房地產(chǎn)危機，企業(yè)購買大量土地并作為資產(chǎn)保有而脫離交易市場，導(dǎo)致有效供給不足，土地價格持續(xù)上升；金融加速器機制起到推波助瀾的作用，最終經(jīng)濟泡沫破裂。我國1992～1993的房地產(chǎn)泡沫是最好的教訓，房地產(chǎn)泡沫的破裂會造成國民經(jīng)濟的癱瘓。
三、經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的反作用
“不斷高企的房價、關(guān)于泡沫的爭論、利潤水平的謎團、宏觀調(diào)控的影響”，使得房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù)多年繼續(xù)蟬聯(lián)最引人注目的行業(yè)之一。關(guān)于這個行業(yè)特質(zhì)的描述也逐漸歸集到幾個詞語：暴利、違規(guī)操作、社會責任、泡沫等等。如果說對于其它方面還有或多或少的爭議，那么對于“高利潤”，似乎大家都認為是理所當然了。但高收益的背后卻往往是高風險，對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理層來說，真的是冷暖自知。
二、房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)
房地產(chǎn)業(yè)的核心是什么？我們應(yīng)該從金融資本的角度認識房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的核心是投資運營。當我們認識到了地產(chǎn)的本質(zhì)，當我們看到了地產(chǎn)發(fā)展的未來趨勢，那么我們的地產(chǎn)商們就應(yīng)該及時調(diào)整自己的地產(chǎn)戰(zhàn)略，快速變化自己的發(fā)展和運營模式，以爭得未來地產(chǎn)發(fā)展的競爭先機。我們就可以抓住房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)，那就是流程管理。防范風險和提高效率是房地產(chǎn)企業(yè)運營的內(nèi)在要求，因此，科學和高效的管理，成為了這個行業(yè)追求的共同目標。在這過程中當然不會遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質(zhì)上來說，就是知識管理中個人隱性知識到組織顯性知識的轉(zhuǎn)化過程。對于規(guī)范企業(yè)運作、提升企業(yè)運營效率、促進集團知識沉淀與應(yīng)用創(chuàng)新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優(yōu)化的源頭來自于業(yè)務(wù)實戰(zhàn)，在客戶訴求的受理、派工、進程匯報和跟蹤、客戶的回訪與返工等日常活動中，積累了大量的數(shù)據(jù)，可以通過客戶投訴系統(tǒng)進行管理；有了真實全面的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，可以對任務(wù)處理關(guān)閉率、服務(wù)滿意度、工程質(zhì)量缺陷率等流程績效指標進行測量和監(jiān)控，把流程管理和房地產(chǎn)管理緊密結(jié)合在一起；再通過對各地區(qū)公司在流程績效指標上的不同表現(xiàn)，找到內(nèi)部的標桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經(jīng)驗，形成相關(guān)的經(jīng)驗推廣和應(yīng)用。
三、房地產(chǎn)行業(yè)管理者角色與技能
激烈競爭的現(xiàn)代市場經(jīng)濟，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有敏感的市場反應(yīng)能力、快速決策能力和強有力的實施能力。而業(yè)要滿足這些需求，就必然要求房地產(chǎn)行業(yè)管理者在流程管理方面有所突破。房地產(chǎn)行業(yè)的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實現(xiàn)項目各方的溝通與協(xié)調(diào)能力。其次，在房地產(chǎn)項目中，管理者隨時掌握項目資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況、保證資金動態(tài)平衡是至關(guān)重要的。同時，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產(chǎn)流程管理的需要。
四、房地產(chǎn)行業(yè)管理反思與研究
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在市場和機制的變革中逐漸跨入到新的發(fā)展階段，行業(yè)整合加速、房地產(chǎn)企業(yè)明顯出現(xiàn)規(guī)模化和集團化發(fā)展趨勢。不僅原有的大型地產(chǎn)企業(yè)集團加快擴張，從一級城市向二級城市、三級城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產(chǎn)企業(yè)，也耐不住寂寞，紛紛升級為集團，要擴張自己的版圖。同時，開發(fā)商瘋狂搶地，土地儲備競賽不斷加劇，“標王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價屢創(chuàng)新高。值得思考的是，地產(chǎn)企業(yè)的快速擴張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個角度凝練擴張力？從本質(zhì)上看，擴張本身并不是企業(yè)的真正目的，企業(yè)的根本目標在于創(chuàng)造價值和利潤。也就是說，企業(yè)如何通過資源的整合和最大化利用，來體現(xiàn)規(guī)模化和集團化的效益。我們都知道，產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟，而規(guī)模經(jīng)濟的基礎(chǔ)卻又是標準化。GE的工廠布局，細微到洗手間的布置，在每個國家都是相同的，這就是GE的標準化；我們在津津樂道麥當勞和肯德基的快速擴張時，也應(yīng)該同樣注意到每個門店的裝修、每個員工的穿著以及每個客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標準化。因此，我們相信，成功的企業(yè)是要靠標準化的核心競爭能力來占領(lǐng)市場，甚至通過把自己的標準變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標準，向其它企業(yè)滲透，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也是離不開這條規(guī)律。所以企業(yè)要實施精確的流程管理，實現(xiàn)該目標的要素就是控制的明晰，支撐精細化管理；實現(xiàn)流程管理任務(wù)結(jié)構(gòu)的快速分解和計劃的有效編排。另一方面，在規(guī)范化的基礎(chǔ)上，可以實現(xiàn)流程管理模式的對外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用顯著。
五、對房地產(chǎn)流程管理建立模塊分析
1、房地產(chǎn)市場容量分析
拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成，增幅較大，投資購房比例基本平穩(wěn)，結(jié)婚購房比例保持穩(wěn)定，城市化進程中產(chǎn)生購房需求增速平穩(wěn)。
2、房地產(chǎn)市場需求特征分析
幾年來，房地產(chǎn)市場的風云變幻，表現(xiàn)出劇烈的周期轉(zhuǎn)換特征。剖析這一難得的房地產(chǎn)市場周期波動，我們可以明顯看出，房地產(chǎn)市場的周期波動規(guī)律，房地產(chǎn)市場需求特征分析，結(jié)合政府、開發(fā)商和購房者在周期轉(zhuǎn)換過程中做出的決策，我們可以預(yù)測到未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。
3、房地產(chǎn)市場交易狀況分析
1）現(xiàn)房銷售增幅高于期房銷售
2）消費結(jié)構(gòu)在逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變
1.近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀跟據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的相關(guān)信息,我國房地產(chǎn)市場近年來的發(fā)展具有兩個特點:一是新的房地產(chǎn)項目開發(fā)面積增大與竣工面積的增長幅度減緩并存;二是各地房地產(chǎn)項目拆遷規(guī)格的增長放緩,但對土地使用的控制情況惡化。原因在于,一是在國家的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的影響之下,開發(fā)企業(yè)對土地囤積的空間越來越小,相應(yīng)的土地利用效率在提高,促使項目開工的比例提高。但仍然有一些開發(fā)企業(yè)為了確保項目收益,控制項目的建設(shè)進度,延緩項目的開發(fā)時間,從而使得竣工面積的增長速度減緩。二是國家針對拆遷過程中出現(xiàn)的問題,出臺了文件政策進行規(guī)范,使得拆遷增長速度減緩。但土地使用情況仍然需要進一步進行規(guī)范。從投資角度看,目前我國對房地產(chǎn)的投資熱情仍然持續(xù)高漲,對房地產(chǎn)業(yè)的投資在整體社會固定資產(chǎn)投資中所占的比例也較大。從投資構(gòu)成角度看,主要的資金來源是國內(nèi)民間資本,其投資占到國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資總份額的絕對比例。據(jù)2011年的統(tǒng)計,這個比例超過76%。在最近十年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中,除2008年存在回落之外,國內(nèi)民間資本對房地產(chǎn)業(yè)的投入一直保持著高速增長的狀態(tài)。
2.我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的問題我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,也導(dǎo)致問題較多,從社會整體來看,目前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在以下問題:
(1)對自然資源的浪費較為嚴重伴隨著近年房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,土地資源、木材建材資源的浪費較為嚴重,政府有關(guān)部門及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資源的合理利用工作不到位,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)能技術(shù)較低,節(jié)能材料及可再生材料使用率較低,管理措施不到位。
(2)對文化環(huán)境的破壞較為嚴重特別表現(xiàn)為在城市規(guī)劃及具體拆遷過程中對具有文化、歷史內(nèi)涵,具有較高文化、藝術(shù)特色的老城區(qū)、老街區(qū)、老建筑物的保護不力,隨著城市開發(fā)的程度加深,高層建筑數(shù)量不斷增加,城市的文化氛圍文化底蘊也越來越淡,各城市外貌在不斷趨同。
(3)對生態(tài)環(huán)境破壞較為嚴重部分開發(fā)企業(yè)片面追逐經(jīng)濟利益,盲目增加開發(fā)項目的建筑密度和容積率,由于城市建筑密度的增加,住宅小區(qū)建筑物容積率的增大,從而致使城市的綠化空間變小,城市空氣質(zhì)量問題和氣候問題突出,導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境的惡化。(4)商品房的空置率較高由于種種原因,我國城市的商品房空置率較高,甚至有些地方商品房開發(fā)的面積、數(shù)量已經(jīng)超過了當?shù)氐娜丝谝?guī)模,鬼城頻現(xiàn)。高居不下的空置率給經(jīng)濟社會帶來較多的問題。
二、房地產(chǎn)業(yè)對我國國民經(jīng)濟發(fā)展的影響及重要作用
1.房地產(chǎn)業(yè)特征顯著,一是與數(shù)量眾多的行業(yè)的高關(guān)聯(lián)性,二是創(chuàng)造財富的巨額性,三是產(chǎn)品的基礎(chǔ)性,從而在我國國民經(jīng)濟中占有重要地位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展并不是平穩(wěn)不變的,它的發(fā)展與我國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展一樣,也會受到資源、消費因素的影響而起伏。當受到資源、消費的約束時就會收縮,當受到資源、消費的刺激時就會擴張。
(1)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展存在周期性波動的特點和規(guī)律,與我國宏觀經(jīng)濟周期具有較高對應(yīng)性。研究我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的原因,及影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的因素,以便采取相關(guān)經(jīng)濟手段,并制定相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施,對于房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)及保持我國國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展意義重大。從上世紀八十年代開始,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以劃分為四個發(fā)展周期,目前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處在第四個周期。第一個周期從1981年到1983年;第二個周期從1984年到1990年;第三個周期從1991年到1996年;第四個周期從1997年開始至今。通過對比我國房地產(chǎn)業(yè)的這四個發(fā)展周期,可以看出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動存在以下兩個特點:一是房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的長度每經(jīng)過一輪都在變長,波動的幅度在不斷減小;二是房地產(chǎn)經(jīng)濟的衰退周期與擴張周期的比例是在不斷減少的。
(2)影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的因素
①內(nèi)在因素主要包括房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)市場供求房地產(chǎn)投資規(guī)模波動是房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動的引擎。房地產(chǎn)企業(yè)在作投資決策時,必須考慮其投資回報率。房地產(chǎn)投資回報率的高低直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資增加或減少,這個對房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的周期波動會直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動。房地產(chǎn)市場供求波動對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動影響巨大。因市場價格、居民收入、政府政策、對市場預(yù)期變化等因素影響,房地產(chǎn)需求總量會發(fā)生波動;因資金、技術(shù)、管理、人力資源等因素影響,房地產(chǎn)供給總量會發(fā)生波動。這些波動會對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動產(chǎn)生巨大影響。只有在房地產(chǎn)供需總量保持平衡,同時供需結(jié)構(gòu)保持平衡的情況下,房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展才能保持平衡;只要房地產(chǎn)供需總量失衡,或供需結(jié)構(gòu)發(fā)生失衡,就不可避免的影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期波動。
②外在因素包括政策因素和社會經(jīng)濟與技術(shù)因素政策因素指國家制定的有關(guān)財政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟體制改革政策等。這此宏觀政策因素具有明顯的周期性,對房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期波動的影響是直接的、顯著的。社會經(jīng)濟與技術(shù)因素。房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與我國國民經(jīng)濟增長率相關(guān)性極高,當我國宏觀經(jīng)濟增長率高的時候,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展速度也呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭;反之亦然。此外,我國對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整、房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)變革、經(jīng)濟政治體制的變化等,都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展帶來巨大影響,使得其發(fā)生周期性的波動。
③偶發(fā)因素是指自然災(zāi)害、社會突發(fā)事件,及其他不可預(yù)測的因素,比如技術(shù)的根本性變革等。這此因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的影響是突然的直接的。房地產(chǎn)市場與我國國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展研究牛雨來(徐州市觀音機場有限公司,江蘇徐州221006)
2.房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與我國宏觀經(jīng)濟政策具有關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動與我國宏觀經(jīng)濟政策具較大關(guān)聯(lián)性。在對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控時,適當?shù)暮暧^經(jīng)濟政策可以有效預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟大起大落,力求能夠最大限度的減少房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動對經(jīng)濟社會帶來的不利影響。
(1)宏觀經(jīng)濟政策統(tǒng)一性與房地產(chǎn)經(jīng)濟周期差異性方面我國房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的區(qū)域性
特點,各地區(qū)發(fā)展水平、程度有很大差異,這也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期既有全國性的,又有區(qū)域性。這在客觀上要求宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)業(yè)的市場調(diào)控要結(jié)合以上特點,采用科學的理念制定政策,避免一刀切。 (2)貨幣政策靈活性與經(jīng)濟形勢的變化性方面貨幣政策對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響顯而易見,為預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟的大起大落,客觀上要求貨幣政策要適應(yīng)我國的經(jīng)濟發(fā)展形勢,并根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展情況進行靈活調(diào)整。要控制貨幣政策的調(diào)整幅度,控制金融市場的流動性,靈活調(diào)整利率,連續(xù)微調(diào)調(diào)控方式及松緊程度,以充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟增長點作用,擴大內(nèi)需,延緩波動的周期。
(3)財政政策的穩(wěn)定性與房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動性方面積極、穩(wěn)定的財政政策對治理經(jīng)濟衰退、促進經(jīng)濟穩(wěn)定增長有重要作用,要謹慎權(quán)衡制定緊縮財政政策、擴張財政政策和穩(wěn)定財政政策,防止財政政策的調(diào)整引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期大幅的波動。根據(jù)目前的經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,應(yīng)當主動進行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整,采取中性、穩(wěn)健的財政政策,適度緊縮由財政資金支持的房地產(chǎn)投資項目。
(4)政府引導(dǎo)的價格體系及市場需求多樣性與供應(yīng)市場相對單一性方面價格因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響較為突出,政府應(yīng)當引導(dǎo)制定合理的房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格,避免房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的不穩(wěn)定。對房地產(chǎn)供應(yīng)市場與房地產(chǎn)需求市場嚴重失衡問題,要建立健全居民住房保障體系;保持合理的住房投資建設(shè)規(guī)模;調(diào)整住房的供給結(jié)構(gòu);適當引導(dǎo)市場形成一種梯級消費;促進住房建設(shè)和消費模式的合理化。
3.房地產(chǎn)業(yè)對我國國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用
(1)對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展具有帶動作用房地產(chǎn)業(yè)因其自身規(guī)模較大,因此,其對我國國民經(jīng)濟的總體影響非常強,其對我國國民經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用非常大。據(jù)有關(guān)資料顯示,1998年-2011年,房地產(chǎn)業(yè)包括建筑開發(fā)對GDP的直接拉動作用呈上升趨勢,從1998年的0.43%上升到2011年的0.65%,房地產(chǎn)業(yè)每年平均拉動我國經(jīng)濟增長0.64%。房地產(chǎn)業(yè)對GDP的間接拉動作用也越來越大,從1998年的0.81%上升到2011年的1.21%,年平均拉動經(jīng)濟增長1.19%。直接拉到與間接拉動合計,房地產(chǎn)業(yè)每年平均拉動我國GDP增長1.84%。同期我國平均經(jīng)濟增速為年9.86%,房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟的貢獻率超過19.7%。房地產(chǎn)業(yè)自身增加值占GDP的比重從2009年起已經(jīng)超過9%,2009年到2011年這個比例平均為9.6%。房地產(chǎn)業(yè)自身增加值加上間接帶動產(chǎn)業(yè)的增加值一共占GDP的比重,從2010年起已超過30%,2009年到2011年這個比例平均為30.1%。
(2)對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)具有需求拉動作用據(jù)有關(guān)資料顯示,抽樣調(diào)查2002年、2005年和2007年這3年,房地產(chǎn)業(yè)對我國42個產(chǎn)業(yè)的完全消耗系數(shù)之和分別是1.6339、1.7977和1.9526,這意味著房地產(chǎn)業(yè)每增加1個單位產(chǎn)值,2002年拉動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)增加1.6339個產(chǎn)值,20005年數(shù)據(jù)為1.7977,2007年數(shù)據(jù)為1.9526。證明房地產(chǎn)業(yè)對關(guān)聯(lián)行業(yè)的需求拉動作用越來越大。從拉動的行業(yè)種類來看,主要受益的是物質(zhì)及原材料型行業(yè)。這3年,受房地產(chǎn)業(yè)需求拉動影響最大的前10個產(chǎn)業(yè)中2002年有6個是物質(zhì)及原材料型產(chǎn)業(yè),2005年有8個,2007年有9個。2002年房地產(chǎn)業(yè)對這些關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的單位拉動作用占所有產(chǎn)業(yè)單位拉動作用的61.5%,2005年占63.2%,2007年占66.5%,呈逐步上升趨勢。
(3)對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)價格的影響突出房價的變化對其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價格的變化影響突出,根據(jù)有關(guān)資料對房價上升10%,其對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價格的影響,及對物價指數(shù)的影響,排名前10的產(chǎn)業(yè)列表如下:從上表可以看出,價格上漲幅度最大的主要是服務(wù)業(yè),在服務(wù)業(yè)的成本比重中房地產(chǎn)所占比較高,因此房價的變化對服務(wù)業(yè)的影響更大。
三、促進我國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,與我國國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展
1.房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展有豐富的內(nèi)涵,它涵蓋了社會、經(jīng)濟、文化、技術(shù)、環(huán)境等領(lǐng)域,總體來說,包括其一,要能夠促進經(jīng)濟的持續(xù)增長,其二要能夠保護環(huán)境,保證資源的有效利用及持續(xù)發(fā)展,其三是能夠促進社會的全面進步。也就是說,實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展,既要能夠滿足目前人民的物質(zhì)需求,并能給今后預(yù)留發(fā)展空間,還要能夠使得房地產(chǎn)業(yè)與社會各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。
2.房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的措施及對策
(1)加強對房地產(chǎn)業(yè)的市場監(jiān)管力度政府要加大對房地產(chǎn)業(yè)的市場監(jiān)管力度,理順行政管理和企業(yè)自主經(jīng)營的關(guān)系,管好政府的份內(nèi)工作,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向規(guī)范化、市場化方向發(fā)展。要加強對房屋質(zhì)量檢測力度,確保開發(fā)項目的質(zhì)量;要努力提高土地利用率,避免土地空置現(xiàn)象;加強管理監(jiān)督的同時必須杜絕對項目的暗箱操作,減少并消滅對房地產(chǎn)業(yè)的不合理收費。此外,還要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場需求,促使開發(fā)項目與當?shù)氐沫h(huán)境資源人口等相協(xié)調(diào),控制房地產(chǎn)開發(fā)的投機行為和短期行為。
(2)重視制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新制度創(chuàng)新。一是優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu),除對增量房產(chǎn)進行征稅外,對存量房產(chǎn)征稅要進入議事日程;二是開發(fā)企業(yè)的觀念創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須進行環(huán)境成本核算,改變過去片面追求環(huán)境、低容積率、人均居住用地超規(guī)范的做法;三是消費觀念創(chuàng)新,考慮潛在需求如何轉(zhuǎn)化為有效需求問題;四是服務(wù)創(chuàng)新,創(chuàng)新中介、經(jīng)紀、物管的內(nèi)容和形式,簡化房貸、產(chǎn)權(quán)登記等事項繁瑣的手續(xù),建立一套科學合理利于操作的流程。科技創(chuàng)新。要采用先進的科技手段和方法,利用新能源,使用新材料,爭取最大的經(jīng)濟效益;要提高資源的有效利用率,減少環(huán)境污染,改善人們的居住、辦公條件,優(yōu)化城市環(huán)境,從而增進人與自然的親和力,使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人民居住文明協(xié)調(diào)發(fā)展。
(3)建立健全房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī),規(guī)范和指導(dǎo)房地產(chǎn)市場積極推進房地產(chǎn)市場的制度化和法制化建設(shè),對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動整個流程的各個環(huán)節(jié),都要有規(guī)定明確具體、具有較強操作性的法規(guī)和準則,從而引導(dǎo)和規(guī)范我國房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。對該流程中的買(拍)地環(huán)節(jié)、行政審批環(huán)節(jié)、企業(yè)融資環(huán)節(jié)、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、質(zhì)檢環(huán)節(jié)、商品房預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、售后環(huán)節(jié)、物管環(huán)節(jié)等幾大重要環(huán)節(jié)的法律法規(guī)進行建立健全完善。特別要注意對法規(guī)準則的細化,如買(拍)地環(huán)節(jié)中對土地市場信息公開的法規(guī)準則,應(yīng)細化說明規(guī)劃結(jié)構(gòu)、土地儲備量、在拍土地、規(guī)劃評估價格等;行政審批環(huán)節(jié)中審批程序和監(jiān)督機制應(yīng)細化;融資環(huán)節(jié)中指定金融機構(gòu)、指定金融監(jiān)控機構(gòu)及金融秩序的監(jiān)管制度應(yīng)細化;開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)稅收的細則要細化;銷售環(huán)節(jié)中對價格標準應(yīng)細化。
(4)創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場,完善房地產(chǎn)金融體系據(jù)有關(guān)資料,其他國家居民個人住房的貸款占社會總貸款的比例大約為20%,而我國的比例僅為1.6%,這可以解釋為我國房地產(chǎn)業(yè)有效需求不足,因此,有必要把房地產(chǎn)金融信貸更多的轉(zhuǎn)移為房地產(chǎn)消費信貸,以實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)-消費的良性循環(huán)。制約我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸之一就是金融信貸問題,我國房地產(chǎn)業(yè)一直被資金來源、資金流動性、期限錯配等等因素的制約,為確保房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,就要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系,打通房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)系。具體講就是建立和完善我國住房抵押貸款的二級市場,爭取將抵押貸款實行證券化,把住房抵押貸款的一級及二級市場納入到金融的整體大循環(huán)之中。
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5)做好房地產(chǎn)信貸風險的預(yù)防及管控工作由于我國商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系是如此緊密,房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)風險會傳遞到商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu),成為它們的信貸風險,要做好預(yù)防及管控工作,一是,要抓緊做好自身信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整,自身資料缺課大,規(guī)模小的開發(fā)企業(yè),抗風險能力不強,必須嚴格控制信貸;二是控制好個人住房貸款的風險,重點支持自住房及改善型住房的貸款需求,同時還要嚴格執(zhí)行貸款審查,堅決杜絕開發(fā)企業(yè)假按揭真貸款的風險做法;三是要加強貸后的管理,做好信貸資金的跟蹤、調(diào)查工作。 (6)制定合理規(guī)劃,提高資源有效利用率房地產(chǎn)業(yè)要改變過去那種粗放型的發(fā)展方式,合理規(guī)劃,提高對土地資源及其他各種資源的合理利用,提高資源的有效利用率。一是合理利用土地資源。土地資源是不可再生資源,是我國房地產(chǎn)市場開發(fā)過程中必須加以合理利用的資源;土地資源也是我國實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ),是我們改善人居環(huán)境的的前提。要合理利用土地資源,必須首先按照可持續(xù)發(fā)展的原則來開發(fā)利用;其次,對城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)的土地開發(fā),要對土地征用許可證進行嚴格把關(guān);再次,對已經(jīng)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,政府有關(guān)部門必須要督促開發(fā)企業(yè)提高土地的利用效率;最后,要對各類用地合理配置,以實現(xiàn)土地資源高效配置。二是抓好空置土地的處理工作首先要調(diào)整土地的存量,避免閑置,其次,需要從法規(guī)制度的角度妥善處理閑置的土地,對通過招拍掛手續(xù)以后超時限的土地,要通過回收、收購、兼并、拍賣的方式來使土地重新回到市場,從而使土地的利用率得以提高。
【論文摘要】著重從房地產(chǎn)項目的可行性研究、項目建設(shè)全過程管理、品牌戰(zhàn)略和人力資源管理等方面入手，對新經(jīng)濟時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理進行了深入探討。
房地產(chǎn)開發(fā)具有投資數(shù)額大、風險系數(shù)大、綜合性強的特點。每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都是一個系統(tǒng)工程，具有很強的綜合性。無論是單體開發(fā)還是小區(qū)綜合開發(fā)，都要經(jīng)過很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設(shè)一產(chǎn)品出售一售后物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專業(yè)人士完成。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加強管理，成立各個事業(yè)部，去完成各個階段的任務(wù)。
1可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)的先決條件
在做出投資決策前，先對有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟、社會、環(huán)境等方面進行調(diào)查研究，對項目各種可能的擬建方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析論證，對項目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益進行科學地預(yù)測和評價，據(jù)此提出該項目是否應(yīng)該投資建設(shè)。并選定最佳投資建設(shè)方案等結(jié)論性意見。
2項目建設(shè)全過程的管理
2．1建立項目品質(zhì)管理體系
(1)進行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標，從中選擇最佳方案，由中標單位負責項目的施工圖設(shè)計任務(wù)。這樣利用競爭機制，使設(shè)計單位在競爭中提高設(shè)計水平，公司從中選擇經(jīng)濟實用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些企業(yè)往往利用設(shè)計招標選擇好的方案，再委托另外的設(shè)計單位進行施工圖設(shè)計，這種方式不可取。因為一是損害中標單位的積極性，不利于知識產(chǎn)權(quán)的保護；二是局部設(shè)計需要和整體設(shè)計吻合，由不同單位設(shè)計會影響整體效果。
(2)組織設(shè)計人員踏勘現(xiàn)場，提高對現(xiàn)場的感性認識，同時避免設(shè)計圖紙脫離實際、與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)。
(3)設(shè)計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內(nèi)容，促使設(shè)計單位改變設(shè)計方法，由以往的單純設(shè)計變?yōu)樵O(shè)計與預(yù)算同時進行，根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計。在設(shè)計階段控制投資最有效的方法是利用優(yōu)化設(shè)計，國內(nèi)最常用的方法是在方案設(shè)計階段進行多方案比較來對方案優(yōu)化，而國外最常用的優(yōu)化設(shè)計方法是業(yè)主在施工圖紙完成之后，再聘請另外一個設(shè)計公司或者就由原來的設(shè)計公司從控制投資的目的出發(fā)，以第一次的設(shè)計圖紙為基礎(chǔ)，再對建筑物結(jié)構(gòu)的選型、材料設(shè)備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進行詳細的分析和論證，然后由原設(shè)計公司或者另外聘請的設(shè)計公司對第一次的圖紙進行二次優(yōu)化設(shè)計，這樣做可能會增加項目的工期，但是進行二次優(yōu)化設(shè)計給業(yè)主帶來的收益要遠高于由于工期的延長帶來的損失，因此可以大大節(jié)省項目的造價。
(4)組織設(shè)計評審小組對各個專業(yè)的設(shè)計進行審核，評審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負責人及各專業(yè)的專家組成，對設(shè)計提出全面的意見。對設(shè)計的評審許多開發(fā)公司往往依據(jù)個人的意見，由領(lǐng)導(dǎo)拍板，這樣缺乏科學性。
(5)合理安排設(shè)計進度，使出圖的時間與招標、施工計劃吻合。
(6)通過合同明確規(guī)定設(shè)計的職責，規(guī)定設(shè)計質(zhì)量獎懲方法。并要求項目負責人必須在工程進展過程中親臨現(xiàn)場對施工進行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。
2，2建立完善的進度計劃管理體系
(1)設(shè)計報建進度計劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計及報建進度、單體方案設(shè)計及報建進度、單體施工圖設(shè)計及報建進度、市政園林設(shè)計及報建進度；
(2)施工準備階段進度計劃：主要內(nèi)容包括工程招投標、材料設(shè)備、分項工程招標、施工臨時水電安裝和施工臨時設(shè)施進度計劃、辦理施工前手續(xù)計劃；
(3)施工進度計劃：主要包括土建施工和水電設(shè)備安裝、材料定板定貨計劃、鋁合金門窗工程和木門及防火門工程進度計劃等；
(4)配套設(shè)施工程進度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工、電信工程、防盜系統(tǒng)工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進度計劃等。
2．3建立完善的項目投資管理體制
(1)建設(shè)用地成本：土地有償使用費、征地拆遷費等；
(2)工程建設(shè)成本：土建費、水電設(shè)備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設(shè)計監(jiān)理費、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費、人防易地建設(shè)費、檔案保證金、勞動保險金等；
(3)銷售費用：銷售營業(yè)、售樓中介費、廣告宣傳費等；
(4)財務(wù)費用：貸款利息、資金運作利息等。
(5)工程計量控制；主要負責工程的預(yù)算與結(jié)算工作，審核工程量及工程價款，編制工程招標文件及標底，編制工程款支付計劃，控制工程款的支付。計量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計量人員有豐富的經(jīng)驗及專業(yè)知識。此外還應(yīng)做到：
(1)了解施工現(xiàn)場、了解工程量實際發(fā)生變化情況，及時對工程量的變化進行核實。
(2)要參與材料設(shè)備的定貨洽商，據(jù)市場價格變化情況來確定材料設(shè)備預(yù)算價，不能盲目照搬定額或文件價。另外，地產(chǎn)公司可以委托有資質(zhì)的監(jiān)理公司履行工程計量職責及工程執(zhí)法招標工作，地產(chǎn)公司只需負責對其結(jié)果審核及支付工程款。
(3)建立完善的合同管理體系。在項目的開發(fā)實施工程中，開發(fā)公司會與設(shè)計院、監(jiān)理公司、施工單位、材料設(shè)備供貨等單位發(fā)生合同關(guān)系。通過合同形式來約束雙方的責任、義務(wù)與利益關(guān)系，共同完成項目建設(shè)過程。開發(fā)公司通過合同對各單位進行監(jiān)控，以保證項目按計劃完成。同時，對違約方要依據(jù)合同進行索賠。
(4)組織對各單位的協(xié)調(diào)工作。開發(fā)公司必須在項目進展的各個階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會的方式，加強各方的溝通。例如，在設(shè)計階段要定期組織設(shè)計例會及方案討論會，通過例會協(xié)商解決設(shè)計中出現(xiàn)的問題。在施工階段，項目經(jīng)理應(yīng)組織工程例會，及時解決工程有關(guān)問題。項目經(jīng)理親自組織召開例會，是督促各方的工作進度最有效方法，是一種主動監(jiān)控方式，但開發(fā)公司的組織作用應(yīng)與監(jiān)理公司的組織作用明確劃分開來，監(jiān)理公司的工作應(yīng)著重在對各施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商等的組織協(xié)調(diào)管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進度及投資達到計劃要求。而開發(fā)公司著重對整個項目全面管理，使項目的品質(zhì)、進度及總成本滿足計劃的控制目標。所以對施工單位的管理應(yīng)委托監(jiān)理公司負責，而開發(fā)公司應(yīng)著重在對設(shè)計的監(jiān)控，使整個項目的策劃意圖通過圖紙表達出來。(5)負責申請并獲取項目開發(fā)建設(shè)工程中的有關(guān)批文及許可證等。如土地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。
(6)負責有關(guān)配套設(shè)施的報裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時水電及永久生活水電等報裝工作。
(7)組織項目的有關(guān)驗收工作。如竣工驗收、建管驗收、小區(qū)綜合驗收等工作。
3房地產(chǎn)企業(yè)必須重視品牌發(fā)展戰(zhàn)略
當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于高增長、高需求、高品位的發(fā)展階段。未來房地產(chǎn)市場，只能靠精品和品牌來占領(lǐng)，品牌是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。隨著中國正式加入WTO，外國房地產(chǎn)名牌企業(yè)對中國市場虎視眈眈，有的公司甚至規(guī)劃要每年開發(fā)上千萬平米。中國的房地產(chǎn)企業(yè)必須加快品牌化的步伐，把房地產(chǎn)品牌做好，牢牢扎根在中國大地，迎接新的挑戰(zhàn)。
決策者應(yīng)對企業(yè)品牌進行長期性、全面性和總體性的謀劃和運籌。品牌策劃有其自身的規(guī)律，其策劃者必須樹立創(chuàng)新意識，在經(jīng)營管理上要有超前意識、運作和實施過程中必須具備高超的組織協(xié)調(diào)能力、資源統(tǒng)籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場競爭能力。要提升企業(yè)核心、房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，就必須牢固地樹立品牌意識，并按照品牌策劃的自身規(guī)律運作。
4高素質(zhì)人才至關(guān)重要
新經(jīng)濟時代的市場競爭，歸根結(jié)底是人才的競爭。對人才的重視和開發(fā)，是新經(jīng)濟時代的重要特征之一，搞好人才資源開發(fā)，是新經(jīng)濟時代的客觀要求。但在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力資源管理工作中仍存在著下列的問題和誤區(qū)：
(1)人力資源管理者的素質(zhì)低，管理理念落后。許多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)尚未充分認識到人力資源管理在現(xiàn)代企業(yè)管理中的核心地位。
(2)缺乏完善、科學、規(guī)范的人力資源體系。沒有從開發(fā)人的能力的角度，制定出符合企業(yè)未來發(fā)展需要的系統(tǒng)的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規(guī)范性。
(3)人力資源開發(fā)工作不力。一般來說，人力資源開發(fā)是考慮個人的個性特征、性格、氣質(zhì)、能力等內(nèi)在素質(zhì)如何配合組織的發(fā)展需要，簡單地說，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。
在新經(jīng)濟時代，針對人力資源開發(fā)出現(xiàn)的新問題，只有采取新的人力資源開發(fā)方式，才能取得成效。
首先，提高人力資源管理者自身的知識水平。要實現(xiàn)從傳統(tǒng)人事管理到現(xiàn)代人力資源管理的轉(zhuǎn)變，只有依靠一批既懂理論又有實踐經(jīng)驗的人力資源管理專門人才才能完成。
其次，完善激勵機制。今天社會經(jīng)濟生活較以往已發(fā)生了重大的變化，單純應(yīng)用傳統(tǒng)的激勵方式已不能滿足需要。只有樹立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵體系，給員工發(fā)揮潛能、施展才能提供舞臺，并將企業(yè)的奮斗目標和員工的個人目標相結(jié)合，從而讓員工同企業(yè)一起成長，使員工能夠分享企業(yè)成長所帶來的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺自愿開拓創(chuàng)新，敬業(yè)敬職。
第三，建立科學嚴謹?shù)膯T工培訓體系，真正實現(xiàn)由傳統(tǒng)企業(yè)向?qū)W習型組織的轉(zhuǎn)變。在新經(jīng)濟時代，企業(yè)人力資源的開發(fā)應(yīng)著眼于人的健康人格的培養(yǎng)，包括持久的工作熱情、堅韌不拔的意志力、人際關(guān)系的協(xié)調(diào)和團隊合作精神等。
第四，營造良好的企業(yè)氛圍，加強企業(yè)文化的建設(shè)。企業(yè)文化是全體員工衷心認同和共有的企業(yè)核心價值觀，它規(guī)定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經(jīng)濟時代，企業(yè)人才資源管理的核心對象將是層次較高的知識工作者，企業(yè)在實踐中只有塑造以尊重人、關(guān)心人、信任人、培養(yǎng)人為核心的企業(yè)文化，才能集聚人才，從而在經(jīng)濟競爭中成為贏家。