時間：2023-08-23 16:53:59
導(dǎo)語：在流動資金如何估算的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：投資決策；造價；控制
中圖分類號：TU723.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
1投資決策階段對造價的影響
投資決策是指選擇和決定投資行動方案的過程，對擬建項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證，對不同建設(shè)方案進行技術(shù)經(jīng)濟比較和判斷，并進而做出決定和選擇的過程。因此，正確的投資行動來源于正確的項目投資決策，項目決策的正確與否，直接關(guān)系到其建設(shè)的成敗，關(guān)系到造價的高低和投資經(jīng)濟效果的好壞，因此，正確的決策是合理的確定與控制造價的前提。
1.1投資決策階段控制工程造價的意義
投資決策階段控制工程造價具有十分重要的意義。首先，投資決策階段控制工程造價，是正確確定建設(shè)項目計劃投資數(shù)額的關(guān)鍵。不論何種項目，其前期工作的核心是編制符合實際的投資估算值，正確確定投資估算值，對于以后控制初步設(shè)計概算、施工圖預(yù)算，實現(xiàn)投資者預(yù)期的投資效果有著重大的影響。其次，相對于建設(shè)項目的其他后續(xù)工作來說，投資決策階段控制造價，對建設(shè)項目經(jīng)濟效果好壞的影響最大。因此，在此階段控制工程造價，對整個建設(shè)項目來說，節(jié)約投資的可能性最大。在項目的建設(shè)過程當(dāng)中，節(jié)約投資的可能性是隨著建設(shè)過程的進展而不斷減少。圖4-1是表明建設(shè)各階段節(jié)約投資可能性的曲線，從中可以看出投資階段進行造價控制的重要性。圖4-2是建設(shè)項目各階段對項目經(jīng)濟性的影響程度，可以看出，決策階段控制造價對項目經(jīng)濟性的影響高達95%~100%。
1.2投資決策階段影響工程造價的主要因素
1.2.1建設(shè)項目所處地區(qū)的選擇
由于各地經(jīng)濟發(fā)展水平存在較大差異，其土地、勞動力、和建筑材料的價格也存在較大的差異，即使在同一地區(qū)，城市的各種價格也會明顯高于郊區(qū)和農(nóng)村，土地價格也會有很大不同，從而影響到工程造價。
1.2.2建設(shè)項目所處位置的選擇
一個建設(shè)項目所處區(qū)位對造價有著重大影響，在城市繁華的市中心投資與新開發(fā)區(qū)投資項目的土地價格會有很大差異，施工費用也會有所增加。區(qū)位因素包括交通便捷性、臨街狀況、周圍環(huán)境等方面。同一區(qū)位，對不同類型的建設(shè)項目會有不同的影響。
圖4-1 建設(shè)項目各階段節(jié)約投資可能性曲線圖 圖4-2建設(shè)項目各階段對項目經(jīng)濟性的影響程度
1.2.3建設(shè)項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與建設(shè)規(guī)模
五星級酒店要比三星級的酒店的造價高出50%左右，高級公寓造價是普通住宅造價的一倍以上，這些都說明建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對造價有著重要影響。同理，建設(shè)規(guī)模也一樣影響工程造價，要根據(jù)實際合理確定項目的規(guī)模，項目的規(guī)模與生產(chǎn)效益之間也符合邊際效益遞減原理。因此，要合理確定工程的建設(shè)規(guī)模與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
1.2.4建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案的選定
投資決策階段建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案的選定對工程造價的影響也很大。建設(shè)項目是選擇高層低密度還是多層高密度、結(jié)構(gòu)類型是鋼結(jié)構(gòu)還是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等，都對工程造價起著決定作用。
1.2.5主要設(shè)備選用
工業(yè)建設(shè)項目的設(shè)備投資有時會超出建筑安裝工程的投資，在現(xiàn)代社會中，智能型辦公大樓或酒店項目的設(shè)備費用也非常昂貴，因此，在滿足功能要求和不增加使用過程中的維修費用的情況下，如何就需要的各種設(shè)備的各種價格進行比較選擇，會對造價有一定影響。
2 決策階段造價的確定
2.1項目決策階段造價估算的層次
投資決策過程，是一個由淺入深，不斷深化的過程，依次可分為若干個工作階段，表3-1。
項目決策階段的造價估算 表2-1
2.2國內(nèi)外常用估算方法
投資決策階段造價的確定主要通過可行性研究對項目進行科學(xué)的論證，對各方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析選出最優(yōu)方案以后，根據(jù)以往類似工程的估算指標(biāo)進行投資估算，確定工程的投資額。傳統(tǒng)的投資估算有以下幾種方法：
2.2.1靜態(tài)投資估算方法
⑴資金周轉(zhuǎn)率法。其公式為：
資金周轉(zhuǎn)率 = 年銷售總額/總投資=（產(chǎn)品的年產(chǎn)量×產(chǎn)品單價）/總投資
投 資 額 =（產(chǎn)品的年產(chǎn)量×產(chǎn)品單價）/資金周轉(zhuǎn)率
這種方法比較簡單，但精確度較低，一般用于投資機會研究或項目建議書階段。
⑵生產(chǎn)能力指數(shù)法。其公式為：
式中：——已建類似項目或裝置的投資額；——擬建項目或裝置的投資額；
——已建項目或裝置的生產(chǎn)能力；——擬建項目或裝置的生產(chǎn)能力；
—— 不同時期、不同地點的定額、單價、費用變更等的總和調(diào)整系數(shù)；
——生產(chǎn)能力指數(shù)，。
其中n取值是按照擬建和已建項目的生產(chǎn)規(guī)模相差的大小來確定的。采用此種方法，計算簡便，速度快；但要求類似工程資料可靠，條件基本相同，否則誤差較大。
此外，還有比例估算法、系數(shù)估算法，其估算精度都不是很高。對于房屋、建筑物等單項工程，常采用指標(biāo)估算法，根據(jù)編制的各種具體的投資估算指標(biāo)，進行單位工程的投資估算，在此基礎(chǔ)上，匯總出單項工程的投資額。采用此種方法時，一方面要注意，套用的指標(biāo)與具體工程之間的標(biāo)準(zhǔn)或條件有差異時，應(yīng)加以必要的調(diào)整或換算；另一方面要注意，使用的指標(biāo)單位應(yīng)密切結(jié)合每個單位工程的特點，能正確反映其設(shè)計參數(shù)，不要盲目單純的套用一種單位指標(biāo)。
2.2.2動態(tài)投資估算。
漲價預(yù)備費，建設(shè)期貸款利息及固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等的估算要計算資金的時間價值。鋪底流動資金常按流動資金的一定百分比來確定，大約為30%左右。流動資金的估算有兩種方法一種是擴大指標(biāo)估算法，另一種是分項詳細(xì)估算法。
2.3決策階段投資估算的確定
2.3.1投資估算的確定
總投資估算包括固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算。具體的費用估算方法見圖3-3所示。
圖2-3決策階段投資估算及方法
T—固定資產(chǎn)投資；L—流動資金;C1—已建類似項目投資額；Q2—擬建項目生產(chǎn)能力；n—生產(chǎn)能力指
數(shù)；Q1—擬建項目的生產(chǎn)能力；f—不同時期、不同地點的定額、單價、費用變更等的綜合調(diào)整系數(shù)
由以上投資估算方法可見，影響投資估算精確度的關(guān)鍵有三個：一是可行性研究中建設(shè)方案的確定。建設(shè)方案直接決定擬建項目生產(chǎn)規(guī)模、建筑標(biāo)準(zhǔn)與功能要求。二是類似工程造價資料的選取與資料的可靠性。三是投資估算方法的選取，確定投資估算的方法有很多，有的簡便易行，但其精度卻得不到保證，因此，準(zhǔn)確確定投資額，估價方法很重要。
2.3.2投資估算在造價控制中的作用。
【關(guān)鍵詞】應(yīng)收賬款 管理措施 建議
如今的企業(yè)大部分都希望自己的產(chǎn)品是現(xiàn)銷的，但是如今社會競爭如此激烈，為了穩(wěn)固自己的客戶群、增加產(chǎn)品銷量、開發(fā)新市場新客戶、減少自己的貨存量和管理費用、增加企業(yè)的收入，這些都不得不向一些客戶采用賒銷的方法。賒銷是有兩面性的，一方面能為公司帶來上面的好處，另一方面也會給公司帶來一些風(fēng)險比如壞賬、公司信用度等。企業(yè)的流動資產(chǎn)主要是依靠應(yīng)收賬款來實現(xiàn)的，應(yīng)收賬款占據(jù)著流動資產(chǎn)很大的一部分。如果應(yīng)收的賬款因為客戶的拖欠，時間越久收回難度就越高甚至無法收回，這就會導(dǎo)致企業(yè)資金流出現(xiàn)問題，使得企業(yè)整體運轉(zhuǎn)不靈活。因此，應(yīng)收賬款的管理是每個企業(yè)都需要重視的問題。
一、應(yīng)收賬款管理的目標(biāo)
應(yīng)收賬款作為企業(yè)的資金流和企業(yè)的產(chǎn)銷密不可分，企業(yè)想用應(yīng)收賬款來進行促銷增加銷售量，增加市場占有率，但是又擔(dān)心因為應(yīng)收賬款的存在，導(dǎo)致企業(yè)資金運轉(zhuǎn)不靈、壞賬等問題。企業(yè)應(yīng)收賬款管理的目標(biāo)就是如何去處理好這類問題。首先要建立一個信用政策，在這基礎(chǔ)上估算對于銷售帶來的盈利和所要擔(dān)負(fù)的成本之間做一個權(quán)衡比較。只要增加的收益大于擔(dān)負(fù)的成本時，就可以實行這樣的信用政策。企業(yè)應(yīng)收賬款的管理也是屬于財務(wù)管理的范疇，制定一個科學(xué)合理的信用政策要依據(jù)企業(yè)的信用度和企業(yè)的實際經(jīng)營情況來做參考。
二、不適當(dāng)?shù)膽?yīng)收賬款管理所產(chǎn)生的問題
第一，企業(yè)的經(jīng)濟效益受到影響。企業(yè)每做成一筆銷售，發(fā)出產(chǎn)品，開出發(fā)票但不一定能馬上收回貨款，在銷售過程中會產(chǎn)生一些費用比如銷售費用、稅金和年內(nèi)所得稅等。有時一些應(yīng)收賬款要跨年才能收回，這就需要企業(yè)自行墊付。如果企業(yè)墊付的稅款和資金占用了大部分流動資金的情況下，會使企業(yè)資金出現(xiàn)問題，影響企業(yè)在生產(chǎn)和銷售的經(jīng)營，企業(yè)整體的經(jīng)濟效益受到影響。
第二，企業(yè)的銷售量和資金收入不一致。我國企業(yè)實行的是應(yīng)收應(yīng)付制度，就算是賒銷的也記錄在當(dāng)期收入里面。所以企業(yè)統(tǒng)計增加的利潤和實際所收的現(xiàn)金是不一致的。因此，應(yīng)收賬款的存在只是增加了企業(yè)在賬面上的收入和銷售成果，也增加了企業(yè)的資金風(fēng)險。
第三，企業(yè)的現(xiàn)金不能得到有效的發(fā)揮。賒賬表面上能給企業(yè)帶來較高的利益，但是并沒有增加企業(yè)的現(xiàn)金，企業(yè)還必須用現(xiàn)有的流動資金去墊付賒銷所帶來的各種稅費，這樣使得企業(yè)有限的流動資金不能得到很好的發(fā)揮。
三、制定有效的應(yīng)收賬款管理措施
（一）加強管理企業(yè)的信用政策，認(rèn)真調(diào)查客戶的資信情況
1.加強管理企業(yè)的信用政策。賒銷所帶來的真正風(fēng)險在于企業(yè)本身的管理而不是由于客戶帶來的風(fēng)險。只有制定出一套科學(xué)合理的信用政策，才能盡可能降低壞賬的發(fā)生。信用政策的制定包括三方面：（1）信用標(biāo)準(zhǔn)。指客戶要達到企業(yè)信用交易所具有的基本條件。如果客戶沒有達到這個標(biāo)準(zhǔn)是不能享受企業(yè)的信用或者只能享有其他優(yōu)惠政策。根據(jù)信用的標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)可以把客戶分等級，根據(jù)等級來區(qū)別客戶是否滿足企業(yè)的信用。企業(yè)在制定信用標(biāo)準(zhǔn)時要根據(jù)市場的因素來決定，首先，看競爭對手，如果對方的實力比自己強，那就應(yīng)該降低一點信用標(biāo)準(zhǔn)。其次，看企業(yè)自身經(jīng)濟能力，如果企業(yè)能承擔(dān)比較大的風(fēng)險時，可以適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)來吸引更多的客戶，爭取更多資源來擴大市場。最后，看顧客的資本信用度，按顧客的資信度給予客戶不同的信用標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)顧客面臨風(fēng)險時企業(yè)自身也能更好的應(yīng)對。（2）信用條件。當(dāng)企業(yè)要實施優(yōu)惠政策時，必須要制定詳細(xì)的信用條件。這些信用條件包括商品折扣、折扣期限和信用期限。信用期限的增加可以增加企業(yè)的銷售，為企業(yè)帶來更多的利益。如果胡亂增加期限也有可能導(dǎo)致企業(yè)在創(chuàng)造利益的同時被增加的費用所抵消，使企業(yè)的利潤降低。商品折扣指企業(yè)在商品上給予客戶降低價格所做的優(yōu)惠。而折扣期限要根據(jù)商品所帶來的金錢損失要低于銀行貸款利息來定。（3）收賬政策。企業(yè)制定的收賬政策分兩方面：積極和消極的收賬政策。積極的政策可以增加企業(yè)的現(xiàn)金流動，降低對應(yīng)收賬款的投資和壞賬的幾率，但會額外增加收賬成本。消極的政策會降低收賬成本，但會增加應(yīng)收賬款的投資和壞賬損失。所以企業(yè)對收賬政策要根據(jù)市場的需求科學(xué)合理地進行設(shè)計安排。
2.認(rèn)真調(diào)查好客戶的資信情況。只有對客戶的資信情況基本掌握了，企業(yè)才可以對客戶實行信用政策，資信主要包括客戶的經(jīng)濟能力、自身能力、固定資產(chǎn)，需要了解客戶這些資料可以從以下幾個方面進行：（1）公司財務(wù)報表。這是最直接最快捷的了解客戶的經(jīng)濟能力的方式，通過報表可以反映出客戶的資產(chǎn)流動和資金能力的比率，進而可以判斷企業(yè)的經(jīng)濟能力、資產(chǎn)條件的好壞，便于企業(yè)對應(yīng)收賬款是否提高或降低投資的決定。（2）國家每年對企業(yè)信用核查評級的報告。要了解這方面的信用報告可以通過當(dāng)?shù)氐墓ど唐髽I(yè)管理部門進行咨詢，或者通過銀行金融部門和稅務(wù)部門了解企業(yè)的納稅情況和企業(yè)的注冊資金，生產(chǎn)經(jīng)營能力和銷售能力，看是否有不良行為來判別企業(yè)的信用度資信等。
企業(yè)對上面的調(diào)查結(jié)果進行分析后，就能初步的客戶做一個系統(tǒng)的信用等級評價，建立一個客戶系統(tǒng)，除了基本客戶信息以外還需要記錄客戶的企業(yè)整體情況比如財務(wù)、資金實力和以前交易記錄等。記錄好這些信息后就能對每一個客戶進行信用分級。因為企業(yè)是發(fā)展的每一年的情況都是不一樣的，所以需要每年都進行復(fù)查核實每一年企業(yè)的最新進展以便進行動態(tài)系統(tǒng)管理。
3.結(jié)算方式的選擇。只有對客戶做了詳細(xì)的信用調(diào)查后才能選擇合適的結(jié)算方式，正確的結(jié)算才能讓企業(yè)及時地收回款項以便企業(yè)對于資金的合理安排利用。根據(jù)企業(yè)的盈利情況做調(diào)整，對于經(jīng)濟效益好的客戶可以放寬信用政策委托收款的結(jié)算方式都行，而盈利較差的客戶應(yīng)該選擇現(xiàn)金或支票的方式進行結(jié)算。這樣針對每個企業(yè)的情況進行判斷選擇合適的結(jié)算方試可以降低企業(yè)應(yīng)收賬款的風(fēng)險。
（二）做好應(yīng)收賬款的日常管理工作
1.對應(yīng)收賬款做詳細(xì)的分類。企業(yè)要管理好自己的應(yīng)收賬款項目，要在總賬款下做詳細(xì)的分類，按前面做好的客戶信用等級做記錄，設(shè)置詳細(xì)的客戶賬目列表，與客戶的交易來往情況、交易次數(shù)等要保證在記錄的時候客戶的信息是真實可靠完整的。在賬款記錄中還要注意雙方交易過程中有關(guān)銷售的現(xiàn)金回扣、貨物的退款、運費等因素。只有這些情況全都掌握了以后才能更好維護應(yīng)收賬款項目的完整性，便于企業(yè)進行管理，對提高企業(yè)生產(chǎn)銷售提供參考有利于促進企業(yè)的經(jīng)營管理。
2.企業(yè)設(shè)立特有的信用管理部門。應(yīng)收賬款如果管理不利產(chǎn)生壞賬會給企業(yè)帶來資金的損失，收款時間太長不利于企業(yè)資金流動。因為，企業(yè)需要設(shè)立一個信用管理部門，針對客戶進行信用調(diào)查通過當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門調(diào)取相關(guān)信息，核心客戶的信用評價和經(jīng)濟能力，對應(yīng)該賬款及時進行催收加快資金回籠。需要特別注意的是，設(shè)立特有的信用管理部分要與銷售部門或相關(guān)崗位進行區(qū)別，使得這些部分互相合作又相互制約。這樣企業(yè)才能控制好客戶的信用管理，減少壞賬風(fēng)險。
3.企業(yè)應(yīng)建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膲馁~核銷制。由于賒銷的存在才會產(chǎn)生應(yīng)收賬款，而只要是應(yīng)收賬款都會有壞賬的風(fēng)險。如果產(chǎn)生壞賬就需要與當(dāng)時收益進行對比，在收益中扣除掉壞賬的扣失，這樣就使得企業(yè)的資產(chǎn)減少。從謹(jǐn)慎原則上來說，對壞賬的處理方式有兩種方式：核銷法和相抵法。兩者對比，相抵法更符合企業(yè)長久的利益。企業(yè)只有實行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膲馁~核銷制度，才能更好地對損失進行估算，積極的做好準(zhǔn)備，使企業(yè)更好地健康發(fā)展下去。
（三）做好應(yīng)收賬款的事后管理工作
1.設(shè)定一個專門處理應(yīng)收賬款的部門。以前企業(yè)的應(yīng)收賬款都是由銷售部人員進行管理，導(dǎo)致銷售人員缺乏管理控制這方面的細(xì)節(jié)，讓銷售部來管理并不適合。有些人士認(rèn)為由會計部門來管理，雖然會計人員對賬務(wù)比較了解，但是不了解客戶的具體情況，這樣也不適合。而應(yīng)收賬款是在企業(yè)管理中占據(jù)著比較重要的地位，應(yīng)收賬款的管理也能體現(xiàn)出企業(yè)信用政策實施情況。因此，在企業(yè)所有的部門中應(yīng)當(dāng)設(shè)立這樣一個研究信用政策，為企業(yè)和客戶制定營銷方法的部門機構(gòu)進行管理應(yīng)收賬款，制定符合企業(yè)發(fā)展的信用制度。
2.實行定期對賬政策。企業(yè)應(yīng)該合理安排對賬工作，按業(yè)務(wù)時間前后和業(yè)務(wù)量來定期對一些應(yīng)收賬款雙方對明細(xì)賬都進行核查核對，核對完成由雙方進行簽字蓋章，作為以后對賬的依據(jù)，避免發(fā)生錯誤。
3.對應(yīng)收賬款進行風(fēng)險評估。企業(yè)中存在的應(yīng)收賬款，都應(yīng)盡量提早或者按期收回。如果遇到不能及時收回的賬款，必須做好風(fēng)險評估，設(shè)法把應(yīng)收賬款的風(fēng)險降至最低。下面通過兩方面來對應(yīng)收賬款進行梳理：（1）應(yīng)收賬款是如何產(chǎn)生的。一種情況是客戶自身資金不足想由賒賬的方式進貨，這些客戶付款的時間都會比較長，這也加重了企業(yè)自身的成本，因此對于這類的應(yīng)收賬款要特別標(biāo)注作重點維護管理。另一種情況是客戶的現(xiàn)金因自身情況拿不出來，暫時用其他資產(chǎn)做抵押或者找擔(dān)保人擔(dān)保的這類應(yīng)收賬款，安全性比較穩(wěn)定，可以作為一般管理。還有最后一種情況由于企業(yè)給客戶發(fā)貨時因為路程、天氣、交通等其他因素，導(dǎo)致客戶沒有及時收到貨而產(chǎn)生的應(yīng)收賬款，這類特殊情況的應(yīng)收賬款安全性最高，客戶收到貨后能及時匯款的可以不進行管理只需進行日常維護。（2）從應(yīng)收賬款的時間長短來進行分析。正常情況下，應(yīng)收賬款拖的時間越久，收回的概率就越低風(fēng)險就越高。企業(yè)可以對應(yīng)收賬款按時間來進行分類，標(biāo)注輕重緩急以便于管理。
（四）完善企業(yè)內(nèi)部的控制制度
企業(yè)應(yīng)收賬款的金額關(guān)系著流動資金的狀況，而流動資金關(guān)系著企業(yè)的生產(chǎn)、銷售以及企業(yè)的決策，所以企業(yè)的內(nèi)部控制制度要嚴(yán)格管理，包括幾個方面：
1.崗位交替和責(zé)任分離。崗位交替由兩人或多人在一個崗位，如果遇到一個人不能及時上崗可以由另一人補上。責(zé)任分離可以防止企業(yè)員工進行。
2.建立完整的壞賬消除程序。如遇到債務(wù)人破產(chǎn)或者死亡經(jīng)過核實確無經(jīng)濟能力償還的這類應(yīng)收賬款。企業(yè)要專門進行登記并定期核對，避免企業(yè)人員私自貪污。
3.建立賒銷監(jiān)督制度。企業(yè)賒銷的對象應(yīng)該由企業(yè)信用部門開會決定，個人沒有權(quán)利來決定賒銷的對象和數(shù)量。
參考文獻
[1]刁鳳華.企業(yè)應(yīng)收賬款管理問題與對策〔J〕.科技信息（學(xué)術(shù)版），2007（15）.
[2]周茵.企業(yè)應(yīng)收賬款的管理〔J〕.當(dāng)代經(jīng)濟，2007（07）.
[3]黃德春.基于風(fēng)險防范的應(yīng)收賬款管理模式探討[J].財會通訊（理財版）.2008（08）.
[4]曾維君.應(yīng)收賬款的信用風(fēng)險管理研究[J].西華大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版）.2006（06）.
第一章 總論
一、市政工程項目背景
1.項目名稱
2.承辦單位概況
3.市政工程項目可行性研究報告編制依據(jù)
4.市政工程項目提出的理由與過程
二、市政工程項目概況
1.市政工程項目擬建地點
2.市政工程項目建設(shè)規(guī)模與目的
3.市政工程項目主要建設(shè)條件
4.市政工程項目投入總資金及效益情況
5.市政工程項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)
三、項目可行性與必要性
四、問題與建議
第二章 市場預(yù)測
一、市政工程產(chǎn)品市場供應(yīng)預(yù)測
1.國內(nèi)外市政工程市場供應(yīng)現(xiàn)狀
2.國內(nèi)外市政工程市場供應(yīng)預(yù)測
二、產(chǎn)品市場需求預(yù)測
1.國內(nèi)外市政工程市場需求現(xiàn)狀
2.國內(nèi)外市政工程市場需求預(yù)測
三、產(chǎn)品目標(biāo)市場分析
1.市政工程產(chǎn)品目標(biāo)市場界定
2.市場占有份額分析
四、價格現(xiàn)狀與預(yù)測
1.市政工程產(chǎn)品國內(nèi)市場銷售價格
2.市政工程產(chǎn)品國際市場銷售價格
五、市場競爭力分析
1.主要競爭對手情況
2.產(chǎn)品市場競爭力優(yōu)勢、劣勢
3.營銷策略
六、市場風(fēng)險
第三章 資源條件評價
一、市政工程項目資源可利用量
二、市政工程項目資源品質(zhì)情況
三、市政工程項目資源賦存條件
四、市政工程項目資源開發(fā)價值
第四章 市政工程項目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案
一、建設(shè)規(guī)模
1.市政工程項目建設(shè)規(guī)模方案比選
2.推薦方案及其理由
二、產(chǎn)品方案
1.市政工程項目產(chǎn)品方案構(gòu)成
2.市政工程項目產(chǎn)品方案比選
3.推薦方案及其理由
第五章 市政工程項目場址選擇
一、市政工程項目場址所在位置現(xiàn)狀
1.市政工程項目地點與地理位置
2.市政工程項目場址土地權(quán)所屬類別及占地面積
3.土地利用現(xiàn)狀
二、市政工程項目場址建設(shè)條件
1.地形、地貌、地震情況
2.工程地質(zhì)與水文地質(zhì)
3.氣候條件
4.城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會環(huán)境條件
5.交通運輸條件
6.公用設(shè)施社會依托條件(水、電、氣、生活福利)
7.防洪、防潮、排澇設(shè)施條件
8.環(huán)境保護條件
9.法律支持條件
10.征地、拆遷、移民安置條件
11.施工條件
三、市政工程項目場址條件比選
1.市政工程項目建設(shè)條件比選
2.市政工程項目建設(shè)投資比選
3.市政工程項目運營費用比選
4.市政工程項目推薦場址方案
5.市政工程項目場址地理位置圖
第六章 市政工程項目技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案
一、市政工程項目技術(shù)方案
1.市政工程項目生產(chǎn)方法(包括原料路線)
2.市政工程項目工藝流程
3.市政工程項目工藝技術(shù)來源
4.推薦方案的主要工藝(生產(chǎn)裝置)流程圖、物料平衡圖，物料消耗定額表
二、市政工程項目主要設(shè)備方案
1.市政工程項目主要設(shè)備選型
2.市政工程項目主要設(shè)備來源(進口設(shè)備應(yīng)提出供應(yīng)方式)
3.市政工程項目推薦方案的主要設(shè)備清單
三、市政工程項目工程方案
1.市政工程項目主要建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案
2.市政工程項目礦建工程方案
3.市政工程項目特殊基礎(chǔ)工程方案
4.市政工程項目建筑安裝工程量及“三材”用量估算
5.市政工程項目主要建、構(gòu)筑物工程一覽表
第七章 市政工程項目主要原材料、燃料供應(yīng)
一、主要原材料供應(yīng)
1.市政工程項目主要原材料品種、質(zhì)量與年需要量
2.市政工程項目主要輔助材料品種、質(zhì)量與年需要量
3.市政工程項目原材料、輔助材料來源與運輸方式
二、燃料供應(yīng)
1.市政工程項目燃料品種、質(zhì)量與年需要量
2.市政工程項目燃料供應(yīng)來源與運輸方式
三、主要原材料、燃料價格
1.市政工程項目原材料、燃料價格現(xiàn)狀
2.市政工程項目主要原材料、燃料價格預(yù)測
四、編制主要原材料、燃料年需要量表
第八章 總圖、運輸與公用輔助工程
一、市政工程項目總圖布置
1.平面布置
2.豎向布置
(1)場區(qū)地形條件
(2)豎向布置方案
(3)場地標(biāo)高及土石方工程量
3.總平面布置圖
4.總平面布置主要指標(biāo)表
二、市政工程項目場內(nèi)外運輸
1.場外運輸量及運輸方式
2.場內(nèi)運輸量及運輸方式
3.場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備
三、市政工程項目公用輔助工程
1.市政工程項目給排水工程
(1)給水工程。用水負(fù)荷、水質(zhì)要求、給水方案
(2)排水工程。排水總量、排水水質(zhì)、排放方式和泵站管網(wǎng)設(shè)施
2.市政工程項目供電工程
(1)供電負(fù)荷(年用電量、最大用電負(fù)荷)
(2)供電回路及電壓等級的確定
(3)電源選擇
(4)場內(nèi)供電輸變電方式及設(shè)備設(shè)施
3.市政工程項目通信設(shè)施
(1)通信方式
(2)通信線路及設(shè)施
4.市政工程項目供熱設(shè)施
5.市政工程項目空分、空壓及制冷設(shè)施
6.市政工程項目維修設(shè)施
7.市政工程項目倉儲設(shè)施
第九章 市政工程項目節(jié)能措施
一、節(jié)能措施
二、能耗指標(biāo)分析
第十章 市政工程項目節(jié)水措施
一、節(jié)水措施
二、水耗指標(biāo)分析
第十一章 市政工程項目環(huán)境影響評價
一、場址環(huán)境條件
二、項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響
1.市政工程項目建設(shè)對環(huán)境的影響
2.市政工程項目生產(chǎn)過程產(chǎn)生的污染物對環(huán)境的影響
三、環(huán)境保護措施方案
四、環(huán)境保護投資
五、環(huán)境影響評價
第十二章 市政工程項目勞動安全衛(wèi)生與消防
一、危害因素和危害程度
1.有毒有害物品的危害
2.危險性作業(yè)的危害
二、安全措施方案
1.采用安全生產(chǎn)和無危害的工藝和設(shè)備
2.對危害部位和危險作業(yè)的保護措施
3.危險場所的防護措施
4.職業(yè)病防護和衛(wèi)生保健措施
三、消防設(shè)施
1.火災(zāi)隱患分析
2.防火等級
3.消防設(shè)施
第十三章 市政工程項目組織機構(gòu)與人力資源配置
一、市政工程項目組織機構(gòu)
1.市政工程項目法人組建方案
2.市政工程項目管理機構(gòu)組織方案和體系圖
3.市政工程項目機構(gòu)適應(yīng)性分析
二、市政工程項目人力資源配置
1.生產(chǎn)作業(yè)班次
2.勞動定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求
3.職工工資福利
4.勞動生產(chǎn)率水平分析
5.員工來源及招聘方案
6.員工培訓(xùn)計劃
第十四章 市政工程項目實施進度
一、市政工程項目建設(shè)工期
二、市政工程項目實施進度安排
三、市政工程項目實施進度表(橫線圖)
第十五章 市政工程項目投資估算
一、市政工程項目投資估算依據(jù)
二、市政工程項目建設(shè)投資估算
1.市政工程項目建筑工程費
2.市政工程項目設(shè)備及工器具購置費
3.市政工程項目安裝工程費
4.市政工程項目工程建設(shè)其他費用
5.市政工程項目基本預(yù)備費
6.市政工程項目漲價預(yù)備費
7.市政工程項目建設(shè)期利息
三、市政工程項目流動資金估算
四、市政工程項目投資估算表
1.市政工程項目投入總資金估算匯總表
2.市政工程項目單項工程投資估算表
3.市政工程項目分年投資計劃表
4.市政工程項目流動資金估算表
第十六章 市政工程項目融資方案
一、市政工程項目資本金籌措
二、市政工程項目債務(wù)資金籌措
三、市政工程項目融資方案分析
第十七章 市政工程項目財務(wù)評價
一、市政工程項目財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取
1.財務(wù)價格
2.計算期與生產(chǎn)負(fù)荷
3.財務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定
4.其他計算參數(shù)
二、市政工程項目銷售收入估算(編制銷售收入估算表)
三、市政工程項目成本費用估算(編制總成本費用估算表和分項成本估算表)
四、市政工程項目財務(wù)評價報表
1.市政工程項目財務(wù)現(xiàn)金流量表
2.市政工程項目損益和利潤分配表
3.市政工程項目資金來源與運用表
4.市政工程項目借款償還計劃表
五、市政工程項目財務(wù)評價指標(biāo)
1.市政工程項目盈利能力分析
(1)項目財務(wù)內(nèi)部收益率
(2)資本金收益率
(3)投資各方收益率
(4)財務(wù)凈現(xiàn)值
(5)投資回收期
(6)投資利潤率
2.市政工程項目償債能力分析(借款償還期或利息備付率和償債備付率)
六、市政工程項目不確定性分析
1.市政工程項目敏感性分析(編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖)
2.市政工程項目盈虧平衡分析(繪制盈虧平衡分析圖)
七、市政工程項目財務(wù)評價結(jié)論
第十八章 市政工程項目國民經(jīng)濟評價
一、市政工程項目影子價格及通用參數(shù)選取
二、市政工程項目效益費用范圍調(diào)整
1.市政工程項目轉(zhuǎn)移支付處理
2.市政工程項目間接效益和間接費用計算
三、市政工程項目效益費用數(shù)值調(diào)整
1.市政工程項目投資調(diào)整
2.市政工程項目流動資金調(diào)整
3.市政工程項目銷售收入調(diào)整
4.市政工程項目經(jīng)營費用調(diào)整
四、市政工程項目國民經(jīng)濟效益費用流量表
1.市政工程項目國民經(jīng)濟效益費用流量表
2.市政工程項目國內(nèi)投資國民經(jīng)濟效益費用流量表
五、市政工程項目國民經(jīng)濟評價指標(biāo)
1.市政工程項目經(jīng)濟內(nèi)部收益率
2.市政工程項目經(jīng)濟凈現(xiàn)值
六、市政工程項目國民經(jīng)濟評價結(jié)論
第十九章 市政工程項目社會評價
一、市政工程項目對社會的影響分析
二、市政工程項目與所在地互適性分析
1.市政工程項目利益群體對項目的態(tài)度及參與程度
2.市政工程項目各級組織對項目的態(tài)度及支持程度
3.市政工程項目地區(qū)文化狀況對項目的適應(yīng)程度
三、市政工程項目社會風(fēng)險分析
四、市政工程項目社會評價結(jié)論
第二十章 市政工程項目風(fēng)險分析
一、市政工程項目主要風(fēng)險因素識別
二、市政工程項目風(fēng)險程度分析
三、市政工程項目風(fēng)險防范和降低風(fēng)險對策
第二十一章 市政工程項目可行性研究結(jié)論與建議
一、市政工程項目推薦方案的總體描述
二、市政工程項目推薦方案的優(yōu)缺點描述
1.優(yōu)點
2.存在問題
3.主要爭論與分歧意見
三、市政工程項目主要對比方案
1.方案描述
2.未被采納的理由
四、結(jié)論與建議
第二十二章 附圖、附表、附件
一、附圖
1.市政工程項目場址位置圖
2.市政工程項目工藝流程圖
3.市政工程項目總平面布置圖
二、附表
1.市政工程項目投資估算表
(1)市政工程項目投入總資金估算匯總表
(2)市政工程項目主要單項工程投資估算表
(3)市政工程項目流動資金估算表
2.市政工程項目財務(wù)評價報表
(1)市政工程項目銷售收入、銷售稅金及附加估算表
(2)市政工程項目總成本費用估算表
(3)市政工程項目財務(wù)現(xiàn)金流量表
(4)市政工程項目損益和利潤分配表
(5)市政工程項目資金來源與運用表
(6)市政工程項目借款償還計劃表
3.市政工程項目國民經(jīng)濟評價報表
關(guān)鍵詞：世界銀行；項目經(jīng)濟評價方法；特點
中圖分類號：F832.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）02-0-01
世界銀行為各發(fā)展中國家的金融開發(fā)公司編了一本指導(dǎo)其進行項目經(jīng)濟評價的小冊子，他們稱之為“藍皮書”，以后有對此小冊子進行了充實完善，并定名為“DFC”項目財務(wù)評價和經(jīng)濟收益率計算導(dǎo)則，“導(dǎo)則”內(nèi)容應(yīng)能正式反映該行觀點，并可以此更清楚了解該行評價方法的一些特點，現(xiàn)簡單介紹如下：
一、財務(wù)分析
世行項目評價方法也可以分為兩個層次，首先進行財務(wù)評價，然后進行經(jīng)濟評價，在財務(wù)評價中首先進行財務(wù)預(yù)測，然后再做財務(wù)分析。
在財務(wù)預(yù)測中，需編制出三個主要報表，即損益表，資產(chǎn)負(fù)債表和資金平衡表，在編此三表必須首先作基礎(chǔ)投資估算，流動資金估算，經(jīng)營成本估算，并將這些估算結(jié)果制成表格。財務(wù)預(yù)測主要目的大約有三：(1)為制定正確的籌資規(guī)劃服務(wù)；(2)反映項目不同時期的財務(wù)演變狀態(tài)；(3)為財務(wù)分析提供資料。完成此三個目的并不需要在項目全過程中進行財務(wù)預(yù)測，一般只要達到財務(wù)穩(wěn)定時就可以了，通常是從項目實施到項目穩(wěn)定這段時間，(即投產(chǎn)后3-5年)，正常生產(chǎn)后企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)緩解，財務(wù)收支已趨穩(wěn)定，所以可以不再預(yù)測。這一段時間框架是與財務(wù)分析(主要是指財務(wù)收益率計算)不相同的，財務(wù)分析必須按項目全過程(項目實施期加經(jīng)濟壽命期)，將超出預(yù)測時間的資料按正常生產(chǎn)時間延伸。
財務(wù)分析最主要的是根據(jù)財務(wù)預(yù)測資料編制全過程的年度財務(wù)現(xiàn)金流量表，并以此計算財務(wù)凈現(xiàn)值或財務(wù)內(nèi)部收益率。通常以財務(wù)收益率作為財務(wù)評價基本指標(biāo)，凈現(xiàn)值僅作為方案比較使用，財務(wù)收益率可根據(jù)需要按自有資金(或股本資金)和國內(nèi)資金計算，這樣，當(dāng)然應(yīng)從現(xiàn)金流量中剔除借貸資金，國外資金及債務(wù)償還和流出國外的收益。除財務(wù)收益外，還可以進行財務(wù)比率分析，直接外匯效果分析，這些分析可根據(jù)需要而定，但盈虧平衡分析和敏感性分析則是不可缺少的內(nèi)容。
財務(wù)預(yù)測和財務(wù)分析對改擴建項目必須在有/無對比基礎(chǔ)上計算增量財務(wù)收益率，只有增量財務(wù)收益率才是評價此類項目的適當(dāng)指標(biāo)。
財務(wù)評價的基本特點在于對不同價格的使用，即在財務(wù)預(yù)測中考慮通貨膨脹的價格變動因素，這樣，做出的預(yù)測才能比較接近實際，如投資估算，資金籌借等如不考慮通貨膨脹，則不可避免在項目實施中出現(xiàn)資金缺口，但在財務(wù)分析時又必須消除通貨膨脹，因隨著時間的推移，通貨膨脹的積累影響將過份夸大地增大現(xiàn)金流量。
二、經(jīng)濟評價
經(jīng)濟評價是在財務(wù)評價的基礎(chǔ)上對按實際價格估算的基建投資，流動資金，經(jīng)營成本中的各項投入物和產(chǎn)出物用邊界價格換算，并剔除稅金，利息等內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，然后編制經(jīng)濟現(xiàn)金流量表，計算經(jīng)濟收益率，根據(jù)需要還可進行有效保護分析及國內(nèi)資源成本計算。國內(nèi)資源成本即我國常用的經(jīng)濟換匯成本，表示項目的國際竟?fàn)幠芰Α?/p>
有效保護是指政府在進出口關(guān)稅等方面所采取的一些措施，以避免本國經(jīng)營者免遭國外競爭者損害。保護的定量化可用有效保護系數(shù)來衡量，有效保護系數(shù)為產(chǎn)品按國內(nèi)價格與按邊界價格增值之比。
對于經(jīng)濟收益的計算，最關(guān)鍵的是對投入物和投產(chǎn)出物的價格調(diào)整，世界銀行方法是對非貿(mào)易貨物采取向下調(diào)整到邊界價格，因而回避了使用影子匯率的困難，但必須有一系列轉(zhuǎn)換系數(shù)，所謂轉(zhuǎn)換系數(shù)就是邊界價格(到岸價或離岸價)對國內(nèi)市場價格之比。這與我國目前所說的轉(zhuǎn)換系數(shù)在概念上是不相同的，我國的轉(zhuǎn)換系數(shù)是從貨物的稀缺而言的，它是根據(jù)國內(nèi)投入產(chǎn)出測算的，不涉及國內(nèi)與國際市場價格的差價。
對于一個完全自由開放的自由貿(mào)易國家，國內(nèi)市場價格是與國際市場價格掛鉤的，其差價僅在進出口關(guān)稅(如忽略國內(nèi)運雜費)，因此，轉(zhuǎn)換系數(shù)必然小于1，這與我國情況不完全相同，我國價格一般與國際市場價格掛鉤，并且存在著價格管制、補貼、定量供應(yīng)等多種原因使價格扭曲，所以轉(zhuǎn)換系數(shù)就不一定小于1，這從該工作人員對我國作的案例分析可以說明。
嚴(yán)格說，轉(zhuǎn)換系數(shù)只是對可貿(mào)易貨物才是存在的，真正非貿(mào)易貨物不存在進出口，所以也不存在轉(zhuǎn)換系數(shù)，但任一非貿(mào)易貨物，不管按邊界成本或按消費者支付愿意定值，從理論上進行無限次分解，將絕大部分轉(zhuǎn)變?yōu)橘Q(mào)易成分，因此扔可求得邊界價格。
只有對次要非貿(mào)易物才直接使用轉(zhuǎn)換系數(shù)，將其轉(zhuǎn)換成邊界價格，對占比例較大的非貿(mào)易物一般應(yīng)先進行分析，分解可進行兩輪，分解后仍為非貿(mào)易物，同時有不占主要地位，則可用轉(zhuǎn)化系數(shù)換算。
可貿(mào)易貨物的邊界價格，最好直接研究進出口資料，并且這種資料應(yīng)是最近的進易行情，即到岸價或離岸價，并進行國內(nèi)雜運費調(diào)整。如果此可貿(mào)易物不占重要地位(在總投入或總產(chǎn)出物中所占份額不大)，也可按已知轉(zhuǎn)換系數(shù)計算。對完全開放的自由貿(mào)易國家，邊界價格可以從國內(nèi)市場價格和已知關(guān)稅率算得，但這不適用于我國。
不論可貿(mào)易物或非貿(mào)易物，其價值在現(xiàn)金流量表中都必須以一種貨幣表示，通常是按本國貨幣，匯率按官方匯率，如國內(nèi)外存在較大通貨膨脹率差額，則可采取兩種方法，一是逐年調(diào)整匯率，二是逐年調(diào)整轉(zhuǎn)換系數(shù)。如維持倆者均不變，通常是站不住腳的，這可由敏感性分析驗證。
三、幾個問題的討論
1.通貨膨脹的考慮
在財務(wù)評價中考慮通貨膨脹后作出的財務(wù)預(yù)測將更切實際，能更正確的反映項目實施中的財務(wù)狀況，如投資估算，資金籌劃，成本預(yù)測等都可更為準(zhǔn)確，避免發(fā)生資金短缺，影響項目實施計劃。同事可作出更準(zhǔn)確的財務(wù)比率分析或流動性分析，以檢驗資金結(jié)構(gòu)的合理性。也可更準(zhǔn)確的進行盈虧平衡分析，判斷企業(yè)風(fēng)險。所以，這是此種評價方法的主要特點。
2.經(jīng)濟評價的深度
本經(jīng)濟評價基礎(chǔ)是按經(jīng)合組織方法，不論從分析深度和廣度看，都是比較粗淺的，最多只相當(dāng)于工發(fā)組織。方法的第二階段，對一個國家經(jīng)濟資源的合理配置，如果只從經(jīng)濟效率作為評價的唯一目標(biāo)，未免對于片面，即使對于經(jīng)濟效益也要考慮安全，如對外部效果就完全忽略了，至于分配、儲蓄、就業(yè)等重要目標(biāo)，也未做任何反映，因此，如按這種方法進行項目評價對國家，社會的發(fā)展作用將是有限的。
3.關(guān)于折現(xiàn)率
不論財務(wù)評價或者經(jīng)濟評價所用折現(xiàn)率，都籠統(tǒng)說按資金機會成本，至于如何具體確定，未加說明，這不便于實際使用。對于經(jīng)濟評價，如果折現(xiàn)率就是資金機會成本，從理論上講，未免過于簡單。按工發(fā)組織觀點，只有在最佳增長條件下，資本的邊際產(chǎn)生率才是社會折現(xiàn)率。
4.盈虧平衡分析
就申請國際金融公司融資而言，沒有一個標(biāo)準(zhǔn)的格式。希望開辦新企業(yè)或擴展現(xiàn)有業(yè)務(wù)的公司或企業(yè)家（國內(nèi)或國外）均可直接與國際金融公司取得聯(lián)系。最佳的辦法是閱讀如何申請融資，并提交投資建議書。
可向國際金融公司部門及行業(yè)局、位于華盛頓總部的國際金融公司地區(qū)局，或離擬議項目所在地最近的國際金融公司駐當(dāng)?shù)剞k事處提交投資建議書。
為了解向哪個部門提交投資建議書，請閱讀國際金融公司的組織結(jié)構(gòu)和投資業(yè)務(wù)。
投資建議書應(yīng)包括以下初步信息：
1.項目簡介
2.項目發(fā)起單位、項目管理和技術(shù)援助：
項目發(fā)起單位的歷史和所從事的行業(yè)，包括財務(wù)信息。
擬議的管理安排以及管理人員的姓名和履歷
描述技術(shù)性安排和其他外部援助（管理、生產(chǎn)、銷售、財務(wù)等）
3.市場與銷售：
基本市場定位：當(dāng)?shù)亍⑷珖?、地區(qū)或出口。
預(yù)計的生產(chǎn)規(guī)模、單價、銷售目標(biāo)以及擬議企業(yè)所占的市場份額
產(chǎn)品的潛在用戶和使用哪些銷售渠道
目前產(chǎn)品的材料供給來源
今后的競爭和是否存在可替代產(chǎn)品滿足市場需求的可能性
關(guān)稅保護或影響到產(chǎn)品的進口管制
決定市場潛力的關(guān)鍵因素
4.技術(shù)可行性、人力、原材料和環(huán)境:
簡要介紹生產(chǎn)過程
評述特殊的技術(shù)復(fù)雜程序和對技巧和特殊技能的需求
潛在的設(shè)備供應(yīng)商
是否具備人力和基礎(chǔ)設(shè)施（交通、通訊、電力、水等）
根據(jù)幾大支出類別細(xì)分預(yù)計的運營成本
原材料的來源、成本和質(zhì)量以及與輔助行業(yè)的關(guān)系
對所需原材料進口的管制
考慮供應(yīng)商、市場、基礎(chǔ)設(shè)施和人力因素后所擬議的廠址
與其他所知的工廠相比，擬議工廠的規(guī)模
潛在的環(huán)保問題以及如何解決這些問題
5.投資規(guī)定、項目融資和收益：
估算項目總成本、細(xì)分為土地、建筑、安裝設(shè)備和流動資金，列明外匯占多少比重
擬議的企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)，列明股本和債務(wù)融資的預(yù)計來源和融資條件
國際金融公司融資種類（貸款、股本、準(zhǔn)股本、幾種金融產(chǎn)品的結(jié)合等）及數(shù)額
預(yù)期財務(wù)報表、利潤率和投資收益
影響利潤率的關(guān)鍵因素
6.政府的支持和規(guī)章條例：
從政府經(jīng)濟發(fā)展和投資規(guī)劃角度介紹項目.
政府為項目提供的具體優(yōu)惠和支持措施
預(yù)計項目對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻
關(guān)鍵詞：建設(shè)項目；可研報告；投資估算
Abstract: the investment estimate is reasonably determine the construction projects of investment based on scientific and effective method, objective, correctly, and rapidly to engineering investment to carry on the forecast, is the main content of the feasibility study, and also one of the feasibility report of audit, to the project implementation project and provide a basis for the important content. The author discusses the government investment projects in the audit of the work practice, how to do well the work of project investment estimation is discussed.
Keywords: construction projects; Feasibility report; Investment estimation
中圖分類號：C31文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
1 概述
建設(shè)項目投資估算是對擬建項目的建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案及項目進度計劃等進行研究并初步確定的基礎(chǔ)上，估算項目投入總資金，并預(yù)測建設(shè)期內(nèi)分年資金需要量的過程。建設(shè)項目投資決策的準(zhǔn)確性決定了建設(shè)項目的目標(biāo)能否在規(guī)劃的資金限度內(nèi)實現(xiàn)。要提高項目決策水準(zhǔn)就必須深化可行性研究，將投資估算做的盡可能準(zhǔn)確合理，這有利于工程項目投資控制目標(biāo)的實現(xiàn)。
2 投資估算的編制內(nèi)容及注意事項
從建設(shè)項目投資設(shè)計和投資規(guī)模的角度，投資估算包括固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算。深圳目前建筑類政府投資項目的投資估算主要為固定資產(chǎn)投資估算，包括設(shè)備及工器具購置費、建筑安裝工程費用、預(yù)備費、工程建設(shè)其他費用等。
進行項目投資估算編制時，首先應(yīng)進行充分調(diào)研，了解項目本身及其相關(guān)情況，以確保投資估算的組成是否完整并符合項目特點，同時能滿足控制初步設(shè)計總概算的要求。如建筑類工程就需考慮以下幾點：（1）項目是否符合城市規(guī)劃主管部門對擬建地塊的容積率、建筑面積及高度等方面的要求，從而確定建筑方案對是否對造價有影響；（2）項目本身是否涉及拆遷安置費用；（2）項目類型，改造工程、擴建工程和新建工程，其建安費中所列子項以及各子項的工程量和造價指標(biāo)就不盡相同；（3）基礎(chǔ)工程，基坑開挖是否會影響周邊已有建筑，從而帶來基坑支護費用的增加；（4）是否會有缺漏項，如加固工程所涉及破壞的裝飾及安裝工程恢復(fù)等。
其次，應(yīng)合理確定工程量，正確套用造價指標(biāo)。通常在投資估算階段，設(shè)計圖紙是不完備和粗略的，因此，不可能像施工圖預(yù)算一樣進行準(zhǔn)確的計量和計價，依照類似工程項目的造價指標(biāo)進行類比與調(diào)整是常用的方法。但不同的項目在建設(shè)時間、地點、設(shè)計方案等方面必然存在差異，應(yīng)進行充分論證，調(diào)整相關(guān)指標(biāo)以提高估算的準(zhǔn)確性。
3 審核投資估算中遇到的問題
筆者在日常可研報告的評審工作中，經(jīng)常遇到如下一些問題：有些項目的投資估算表編制得很詳細(xì)，諸如混凝土、鋼筋、模板等用量都一一細(xì)分，但是在一些大項上卻缺乏調(diào)研和論證，往往顧此失彼；有些項目的編制則體現(xiàn)不了項目特點，如改造工程與新建工程的編制內(nèi)容幾乎一樣，未考慮充分利用原有建筑和設(shè)施，以及部分設(shè)施設(shè)備拆除后的殘值利用；有些項目不考慮建筑層數(shù)、設(shè)計方案、施工周期、使用要求等因素的影響，指標(biāo)套用缺乏依據(jù)，如目前的“校安工程”，就需充分考慮學(xué)校教學(xué)計劃安排和在校師生的安全等方面的措施費用。
4 做好投資估算的幾點建議
4.1 統(tǒng)籌考慮，確保投資估算內(nèi)容的完整性和造價指標(biāo)的精確度
投資估算的準(zhǔn)確程度，不僅影響工程建設(shè)各方能否做出正確的決策，而且也影響投資項目的經(jīng)濟效益。因此，對于各種類型的投資估算，要確保其內(nèi)容的完整性，防止出現(xiàn)重復(fù)計列和漏項的情況；要能滿足控制初步設(shè)計總概算的要求。
4.2 保證設(shè)計深度，增強設(shè)計人員責(zé)任感
必須采取措施，切實加強對設(shè)計階段的造價管理。設(shè)計人員在設(shè)計前，要十分重視資料的收集工作，充分了解可行性研究報告的內(nèi)容，水文、工程地質(zhì)條件，場地周圍環(huán)境，地形、地貌，工藝設(shè)備選型，建筑空間和平面，建筑材料和性能，提高設(shè)計工作深度，優(yōu)化設(shè)計方案，把技術(shù)與經(jīng)濟統(tǒng)一起來。
4.3 加快投資估算指標(biāo)的更新速度，擴大投資估算指標(biāo)的覆蓋面
投資估算指標(biāo)，是在編制項目建議書、可行性研究報告階段進行投資估算、計算投資需要量時使用的一種定額。它具有較強的綜合性、概括性，往往以獨立的單項工程或完整的工程項目為計算對象。其指標(biāo)往往根據(jù)歷史的預(yù)、決算資料和價格變動等資料編制，其編制基礎(chǔ)依照的是預(yù)算定額、概算定額和估算指標(biāo)。由于科學(xué)技術(shù)的不斷進步，新材料、新工藝、新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，定額的時效性問題突出，滿足不了建設(shè)發(fā)展的需要，因此建議，對估算指標(biāo)應(yīng)加快更新速度，及時吸收新技術(shù)、新經(jīng)驗，不斷提高質(zhì)量水平。
4.4 建立價格信息網(wǎng)絡(luò)，加強設(shè)備材料價格的動態(tài)管理
建設(shè)工程造價由建筑安裝工程造價、設(shè)備購置費以及工程建設(shè)其它費用組成，而設(shè)備購置費及材料費在建安工程造價中占有很大比重。在實際工作中，對于有些設(shè)備，由于信息渠道不靈，無法了解到確切的生產(chǎn)廠家及準(zhǔn)確的價格信息，投資估算時只能參考同類設(shè)備或其它設(shè)備的價格，勢必造成設(shè)備價格水平失真，估算價格與實際價格的脫節(jié)。雖然對于建筑、安裝材料，各地造價管理部門在價格的采集方面做了大量的工作，定期材料信息，但是面對龐大的建筑市場，僅靠各地造價部門采集價格，顯然是不夠的，應(yīng)當(dāng)建立一套以標(biāo)準(zhǔn)定額信息中心為核心，各地造價管理部門，設(shè)備生產(chǎn)廠家、材料銷售部門參加的價格信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。設(shè)備及一些新型建筑材料(國內(nèi)一些大型建筑剛剛采用過的)由信息中心采集價格，其它材料由各地造價管理部門采集，設(shè)立信息特派員，及時提供和反饋價格信息，視市場變化情況，設(shè)備價格指數(shù)每半年或一年一次，材料每季度一次，形成一套較完整的價格體系，為設(shè)備、材料價格的動態(tài)管理提供可靠依據(jù)。
4.5 及時積累已完工程，總結(jié)經(jīng)驗
估算工作需要平時對已完成的工程項目，不斷進行積累與總結(jié)，并及時收集施工圖預(yù)算的指標(biāo)，包括一些主要的工程實物量，分門別類歸納，發(fā)現(xiàn)其中的問題，弄清原委，注意專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平。
5 結(jié)束語
建設(shè)項目投資估算在內(nèi)與外均起著承上啟下的重要作用,作為建設(shè)項目可研報告的重要組成部分,它是可研報告內(nèi)部布局規(guī)劃與經(jīng)濟評價的連接紐帶,同時,可研階段投資估算的準(zhǔn)確與否也直接關(guān)系到初步設(shè)計階段概算和施工圖預(yù)算的編制。因此,作為建設(shè)項目投資控制四大環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié),可研階段的投資估算必須做到全面、準(zhǔn)確,從而為建設(shè)項目投資控制奠定良好的基礎(chǔ),使所建的項目以最少的投入獲得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益。
參考文獻：
[1]唐瑩.關(guān)于建設(shè)項目投資估算方法的探討[J].中國高新技術(shù)企業(yè),2011.22.
一、建立科學(xué)的投資決策體系，防止盲目投資
現(xiàn)代企業(yè)管理是以財務(wù)管理為中心的管理，而財務(wù)管理的目標(biāo)則是實現(xiàn)利潤最大化。企業(yè)進行境外投資，也應(yīng)當(dāng)以拓展市場、追求投資收益回報為基本出發(fā)點，那種僅僅為了規(guī)模的擴張、而不考慮投資經(jīng)濟效益的盲目投資在自由競爭的市場經(jīng)濟時代是不可取的。當(dāng)前，席卷全球的企業(yè)兼并重組浪潮和破產(chǎn)清算浪潮正好印證了這一觀點，尤其是全球最大的能源供應(yīng)商安然公司的倒閉，為那些不追求效益僅追求規(guī)模而盲目擴張的企業(yè)經(jīng)營者敲響了警鐘。在進行境外投資決策時，一定要建立科學(xué)的投資決策體系，進行科學(xué)的投資可行性分析，尤其是投資效益的分析。只有對那些有投資效益的項目，才能進行投資。財務(wù)部門在進行項目可行性分析階段，應(yīng)對項目的經(jīng)濟效益進行科學(xué)的估算，在進行效益估算時，對使用的數(shù)據(jù)一定要通過多方調(diào)查論證，盡量使用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。在項目可行與否的結(jié)論上，要重點把握投資回收期、內(nèi)含報酬率、凈現(xiàn)金流量等關(guān)鍵評價指標(biāo)。只有在項目可行性分析環(huán)節(jié)起到財務(wù)閘口作用，才能將境外投資的決策風(fēng)險扼殺在搖籃里。
二、充分利用全球金融資源，進行多渠道融資
要防范與規(guī)避海外投資的融資風(fēng)險，需要從以下幾個方面入手：一是準(zhǔn)確測算項目資金需要量，防止項目在建設(shè)過程中其實際資金需要量高于預(yù)測資金需要量，即項目尚未建成就出現(xiàn)資金缺口；二是項目正常運轉(zhuǎn)后，應(yīng)加強現(xiàn)金流量管理，從嚴(yán)控制款項的收支、按定單采購原材料、按定單組織生產(chǎn)以減少庫存積壓，從而加速流動資金周轉(zhuǎn)，減少流動資金占用；三是準(zhǔn)確進行資金缺口預(yù)算，提前準(zhǔn)備融資方案。一般來說，公司在年初制定年度預(yù)算時，就應(yīng)當(dāng)制定年度現(xiàn)金流量預(yù)算，測算全年資金缺口，并提出可供選擇的融資方案，供經(jīng)營決策者參考；四是充分利用各種融資渠道，擇優(yōu)選擇融資方式，進行多渠道多方式融資，如當(dāng)?shù)厝谫Y和國內(nèi)融資相結(jié)合，進行當(dāng)?shù)氐盅嘿J款融資、票據(jù)貼現(xiàn)融資、從關(guān)聯(lián)公司拆借融資、通過國內(nèi)跨國銀行的全球授信額度進行融資等。
三、充分利用當(dāng)?shù)匦畔①Y源，規(guī)避政策風(fēng)險
要有效地規(guī)避境外投資的政策風(fēng)險，需要充分利用當(dāng)?shù)氐男畔①Y源，采用“借力”手段來實現(xiàn)。一是通過當(dāng)?shù)鼗驀H上知名的會計師樓、財務(wù)咨詢公司的咨詢服務(wù)來實現(xiàn)境外企業(yè)會計制度的建立、日常會計業(yè)務(wù)的核算、財務(wù)報告的提報、納稅的申報和各種投資優(yōu)惠政策的享有等；二是充分利用當(dāng)?shù)氐呢攧?wù)管理人才進行境外公司的財務(wù)管理，實現(xiàn)財務(wù)管理本土化。財務(wù)管理本土化，是跨國公司進行跨國經(jīng)營，規(guī)避政策風(fēng)險的一種有效手段。
四、建立科學(xué)的財務(wù)監(jiān)控體系，掌握財務(wù)控制權(quán)或監(jiān)控權(quán)
對境外投資進行有效的財務(wù)監(jiān)控是防止境外企業(yè)資產(chǎn)流失，實現(xiàn)境外企業(yè)資產(chǎn)保值增值的根本保證。失去了對境外投資的財務(wù)監(jiān)控權(quán)，就失去了對境外資產(chǎn)的支配權(quán)。一個科學(xué)有效的境外投資財務(wù)監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：
一是財務(wù)監(jiān)控權(quán)與股權(quán)相匹配的原則。對境外獨資公司，投資方應(yīng)當(dāng)具備百分之百的財務(wù)控制權(quán)，財務(wù)機構(gòu)的設(shè)置、人員的配備等一切財務(wù)事項均應(yīng)由投資者進行決策。對中方占大股的境外合資企業(yè)，中方投資者應(yīng)當(dāng)享有財務(wù)人員的聘任、考核和報酬決定權(quán)；對中方占小股的境外合資企，中方投資者應(yīng)當(dāng)享有定期或不定期查閱、審計企業(yè)賬務(wù)的權(quán)利。
二是定期提交財務(wù)報告的原則。每月、每年定期向投資者或股東提交月度、年度財務(wù)報告是投資者實現(xiàn)企業(yè)管理的一項基本原則。但在我國一些境外投資企業(yè)中，卻出現(xiàn)了拖期提報或不能提報財務(wù)報告的怪現(xiàn)象。究其原因，就是由于對境外投資監(jiān)控不到位引起的。這種問題的存在將嚴(yán)重影響境外投資企業(yè)的健康發(fā)展，因為現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營者與所有者或決策者是相分離的，財務(wù)報告是經(jīng)營者提供給所有者或決策者的境外投資企業(yè)運行狀況的總結(jié)，所有者或決策者通過財務(wù)報告反饋的信息進行新的經(jīng)營決策，以保證境外投資企業(yè)更好地發(fā)展與壯大。
案例：
男人天生都有馳騁商場的雄心壯志，內(nèi)心時常燃燒著一團烈焰，只要一遇到合適的機會都想當(dāng)家作主成為老板。本期案例的主人公，劉先生今年35歲，目前看中一個兒童游樂場的項目，非常具有盈利價值，下決心準(zhǔn)備嘗試做老板。但審慎的劉先生希望在創(chuàng)業(yè)之前有全盤的計劃進行預(yù)測，包括結(jié)合家庭目前的財務(wù)狀況如何籌備創(chuàng)業(yè)金？如何準(zhǔn)確計算盈虧平衡點？運營期間應(yīng)如何理財？萬一虧錢了應(yīng)該怎么辦？賺錢了該如何進一步發(fā)展？希望理財師能給劉先生一個清晰的建議，好讓他運籌帷幄，放手一搏！
劉先生的家庭狀況：
太太30歲是一名小學(xué)老師，5歲的女兒正就讀公辦幼兒園。劉太太月均工資6000元，有社保，住房公積金每月1200元。目前家庭固定資產(chǎn)主要是二套的房產(chǎn)，一套位于海珠區(qū)，市值200萬元，目前是自住，另一套位于金沙洲市值120萬元，目前還沒有收樓，買這套房產(chǎn)時借父母20萬元，另外用銀行貸款80萬元。還有一輛廣本小汽車，市值15萬元。而金融資產(chǎn)方面主要是現(xiàn)金及銀行存款20萬元。
游樂場項目情況：
經(jīng)考察和分析，劉先生選擇在海珠區(qū)濱江東路新開一間兒童游樂場，面積500平方米，租金80元/平方米，租期5年。初始投資：兩個月按金8萬元，裝修費預(yù)計10萬元，游樂設(shè)備購置費約20萬元，其他開辦費約5萬元。運營支出：每月租金4萬元，水電費約1萬元，員工8個工資合計約3萬元，宣傳、辦公等費用約0.5萬元。業(yè)務(wù)收入：游樂場收費標(biāo)準(zhǔn)為50元/次，發(fā)售次卡為800元/20次和3000元/100次；其他沙畫、娛樂機等副業(yè)收入預(yù)計每月利潤2000元。稅金：定額稅每月1000元。
兒童游樂場創(chuàng)業(yè)評估及企業(yè)不同時期的理財建議
隨著國內(nèi)創(chuàng)業(yè)環(huán)境的日趨完善、創(chuàng)業(yè)文化日漸風(fēng)靡，越來越多有想法、有能力的人開始選擇走上創(chuàng)業(yè)的道路，去實現(xiàn)自己的價值。人們之所以選擇自主創(chuàng)業(yè)，除了能夠做自己想做的事情而獲得個人的滿足感外，還可以不受他人控制，能夠自由發(fā)揮自己的知識、技能和才干；并且創(chuàng)造出來的利潤歸企業(yè)所有者擁有；通過創(chuàng)辦企業(yè)，能夠確保持續(xù)獲得就業(yè)機會及收入，不會被迫下崗或強制退休而獲得工作上的安全感。自主創(chuàng)業(yè)的人通過成功經(jīng)營和參加社會活動能夠吸引公眾的注意，獲得一定的社會地位，這使創(chuàng)業(yè)者享受到其他人無法得到的快樂和自豪感。
創(chuàng)業(yè)就如西游記的故事一樣要取得真經(jīng)修成正果，路上少不了與各路“妖魔鬼怪”斗智斗勇。同樣創(chuàng)業(yè)路上也需要創(chuàng)業(yè)者克服各種各樣的困難，最終才能實現(xiàn)自己的夢想。創(chuàng)業(yè)需要投入時間與精力，更少不了投入金錢，也可以說是一項投資，審慎地在創(chuàng)業(yè)前期做好充分的評估是非常有必要的。財進萬家理財團隊就劉先生的創(chuàng)業(yè)評估給出如下的專業(yè)建議：
創(chuàng)業(yè)資金的籌備
創(chuàng)業(yè)的第一步首要是解決資金的問題，劉先生將面臨兩個問題：其一，需要為兒童游樂場準(zhǔn)備多少投資款？其二：如何籌集這筆投資款？
兒童游樂場需要準(zhǔn)備的投資金額測算如下：前期投入：1）場地按金：兩個月按金4×2=8萬元；2）場地裝修費：預(yù)算10萬元；3）設(shè)備購置費：預(yù)算20萬元；4）其他開辦費：預(yù)算5萬元；5）運營流動資金：租金4萬元+人工3萬元+水電1萬元+其它0.5萬元+稅0.1萬元=8.6萬元；以上五項合計：8+10+20+5+8.6×6個月=94.6萬元，共需要準(zhǔn)備95萬元的投資款。
測算出需準(zhǔn)備的投資款后，接下來就需要結(jié)合目前的家庭財務(wù)狀況計劃投資款項的籌備方式。
方法一：使用自有資金實現(xiàn)。劉先生家庭的收入、支出與資產(chǎn)、負(fù)債表如下：
從收入支出表中可以看到，劉先生家庭目前的收入與支出呈負(fù)現(xiàn)金流狀態(tài)，現(xiàn)有存款20萬元不宜動用，建議留作家庭應(yīng)急之用。如果使用自有資金實現(xiàn)，則要變賣資產(chǎn)，現(xiàn)有資產(chǎn)包括金沙洲的投資房賣掉還他人借款及房貸后只余20萬元，款項并不足夠。可以解決的方案是住到金沙洲，賣掉海珠區(qū)房產(chǎn)扣除負(fù)債實得100萬元，籌備到游樂場的啟動的資金，但這樣在生活的便利上就不如住在海珠區(qū)的方便。
方法二是使用住房抵押貸款的方式獲得啟動資金。金沙洲的住房目前已在抵押貸款，只能拿海珠區(qū)的房產(chǎn)進行抵押貸款申請短期5年的貸款，貸款基準(zhǔn)利率為6.4%還會上浮最少30%，貸款成本8.32%。例：200萬的房產(chǎn)貸100萬元，5年期每月還款20430元，5年需支付的利息是225，800元，攤到5年的經(jīng)營期內(nèi)每月增加經(jīng)營成本3764元。
方法三向他人借款。家庭目前負(fù)債100萬元，負(fù)債率為28%，如果再借他人100萬元進行創(chuàng)業(yè)，家庭負(fù)債率上升至56%，超過家庭總資產(chǎn)的50%，還沒有計算利息在內(nèi)，萬一經(jīng)營失敗，會導(dǎo)致家庭整體生活質(zhì)量急速下降，需慎重考慮。
方法四引入合作伙伴投資。如果對該項目評估有十足的把握，自有資金并不足夠時，建議引入合作伙伴，創(chuàng)業(yè)的風(fēng)險相對來說會下降，合作的模式需進行周詳考慮，以免日后產(chǎn)生爭議。在引入對象上要明確是單純的財務(wù)支持還是成為事業(yè)上的合伙人，明確業(yè)務(wù)的具體分工，讓出多少比例的股份，股份的定價，評估因此可籌集到多少的款項。
以上四種方法都可以籌集到創(chuàng)業(yè)的啟動資金，根據(jù)劉先生家庭目前的財務(wù)狀況，我們更推薦使用短期住房抵押貸款或引入合伙人之間進行評估，劉先生再自行確定是采納一種還是兩種方式并行來籌集創(chuàng)業(yè)的資金。
游樂場的盈虧平衡點測算
計算游樂場的盈虧平衡點主要考慮的因素有幾方面：其一，運營成本計算；其二，業(yè)務(wù)毛利率估算；其三，保本業(yè)務(wù)收入估算；其四，保本業(yè)務(wù)量估算；以上四項還要加上家庭必需收入后才是游樂場真正的盈虧平衡點。
我們按使用抵押貸款來籌集到創(chuàng)業(yè)啟動資金的方式先來測算運營成本：1）場地租金：4萬元；2）人工費用：3萬元；3）水電費：1萬元；4）其他運營費用：5000元；5稅費：1000元；6）抵壓貸款利息支出：3764元。合計：89754元。游樂場的經(jīng)營模式為預(yù)售卡，后期不用再支付任何的服務(wù)成本，每月所產(chǎn)生的均為費用支出，每次所消費的收入為純的營業(yè)收入，因此毛利率為100%。保本業(yè)務(wù)收入每月為8.98萬元，按一個月30天平均計算每天的保本收入為2993元。表1按現(xiàn)有的游樂場預(yù)售卡主營業(yè)務(wù)評估，表2按加入家庭收入后新增每月4800元，游樂場必須盈虧平衡點測算：
運營期間的理財建議
運營期間劉先生需要做好三方面的工作：1）做好企業(yè)現(xiàn)金流的管理；2）做好企業(yè)成本費用的控制；3）做好企業(yè)虧損及盈利的理財策略。
在當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境之下，對創(chuàng)業(yè)者來說最重要的就是更有效地使用現(xiàn)金和資本。而現(xiàn)金流量成為衡量企業(yè)財務(wù)健康狀況的重要標(biāo)準(zhǔn)，進行現(xiàn)金流管理就顯得非常重要，特別這項生意有預(yù)收款，極有可能開業(yè)期間大家都喜歡嘗新的心態(tài)，一下子會賣出很多的預(yù)售卡，并能夠很快地回收一大筆資金。但這里的款項很大一部份是未來的營業(yè)收入，必須真正搞清楚哪些是流動現(xiàn)金，可以根據(jù)使用時間進行充分管理增加財產(chǎn)性收入來源。哪些是真正的營業(yè)收入，哪些是費用，每個月能清晰地了解盈虧情況，不盲目擴張花費。可參照右圖表格用于該項目現(xiàn)金流的日常管理。
開辦一個企業(yè)不容易，因為市場存在很多的不確定的因素，開源同時也要想辦法節(jié)流，把錢花在刀刃上。建議建立專門的支出賬戶，每月將營運的預(yù)算款直接劃到該賬戶中；需要現(xiàn)金支付的費用可以提前支取一筆，月底通過打印存折或是對賬單就可清晰知道整個運營支出明細(xì)情況，如未能與所設(shè)定的計劃相一致時，也能及時找出原因并采取合理措施進行調(diào)整。
企業(yè)經(jīng)營有兩個結(jié)果，一個是盈利，另一個是虧損，特別是剛開辦的企業(yè)由于大家對企業(yè)的認(rèn)知度不高，所以有可能會出現(xiàn)虧損，作為創(chuàng)業(yè)者也應(yīng)該事先做好承受企業(yè)虧損的心理準(zhǔn)備。例如設(shè)定虧損的最大的承受期限是6個月還是1年？如果最終還是虧損怎么辦？是把企業(yè)轉(zhuǎn)手賣掉還是引入新的投資人？如果是引入新的投資人該如何引入？事前未雨綢繆，萬一真到了那一步也不會手足無措！
如果盈利自然就會收獲利潤，這個時候就必需考慮盈利中多少比例的資金分配到企業(yè)，為企業(yè)日后發(fā)展的目標(biāo)提供支持。企業(yè)的經(jīng)營受到多方面的因素影響，現(xiàn)在盈利不代表永遠(yuǎn)會盈利，創(chuàng)業(yè)最終的目的是為家人改善生活環(huán)境，提高生活品質(zhì)，所以在盈利中也應(yīng)該劃分一定比例的資金為家庭提供服務(wù)，加快家庭財富的積累，隔離企業(yè)與家庭的資產(chǎn)風(fēng)險。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 開發(fā) 造價 控制
我國加入WTO后，房地產(chǎn)業(yè)將會面臨新的競爭和挑戰(zhàn)。國外房產(chǎn)商將憑借較強的融資能力、較高的技術(shù)裝備水平和管理水平以及靈活的經(jīng)營機制等優(yōu)勢進入我國市場。而國內(nèi)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商手頭的流動資金非常有限，即使有很大的一筆流動資金在手，他們也不愿輕易被“套牢”。因此，在新的市場面前，精明的開發(fā)商除了要學(xué)會腦筋急轉(zhuǎn)彎，從規(guī)模化、集團化、品牌化等方面發(fā)展自己外，尚應(yīng)從內(nèi)部著手，通過加強工程質(zhì)量管理與監(jiān)督，嚴(yán)格控制工程成本，爭取以最低的投入，獲得最佳的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)在市場中的競爭能力。而控制工程成本的關(guān)鍵就在于合理確定與有效控制工程造價。
對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如何有效地確定與控制建設(shè)工程的造價問題，是每一個房地產(chǎn)商面臨的重大問題。一般來講，工程造價的確定與控制可分為四個階段，即決策階段、設(shè)計階段、施工階段、竣工階段。要合理確定與有效控制工程造價，就必須從這四個階段入手。
1 決策階段的造價控制
可行性方案的選定和投資估算的定位是建設(shè)項目的核心，這一階段不僅關(guān)系到目標(biāo)實現(xiàn)時間的長短、質(zhì)量的優(yōu)劣，也是全過程造價控制的源頭，對以后各階段的造價控制起指導(dǎo)作用。如何在這一階段把質(zhì)量、造價和工期結(jié)合好，就需要進行充分的市場調(diào)研、詳細(xì)的資料收集和反復(fù)的方案比較，盡可能選出最佳組合，作出科學(xué)的決策。
1．1 完善投資決策機制
要成立投資策劃部門，造價工程師根據(jù)公司現(xiàn)有的資金、土地儲備情況及融資能力，結(jié)合當(dāng)前市場行情，進行必要的、專業(yè)的分析論證，確定項目的可行性。
1．2 建立項目審查制
公司內(nèi)部員工做的投資分析報告還應(yīng)聘請專業(yè)咨詢公司的有關(guān)專家進行審查。謹(jǐn)之又謹(jǐn)，慎之又慎，取長補短，提出自己相應(yīng)的改進措施，供決策層決定。
1．3 隨行就市，及時修正
隨著決策內(nèi)容的一步步深入，投資估算也要隨之調(diào)整。造價工程師必須密切注意決策報告中的每一條建議及修改情況，及時地調(diào)整因此而產(chǎn)生的價格的變化。只有做好了這一點，投資估算才能真正起到有效控制工程造價和正面影響決策的作用。
2 設(shè)計階段的造價控制
優(yōu)秀的工程設(shè)計是有效控制工程造價的前提，因此，筆者認(rèn)為可從以下五個方面來控制：
2．1 實行設(shè)計方案招投標(biāo)制度
在市場經(jīng)濟的今天，開發(fā)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引入競爭機制，加強管理工作。通過設(shè)計招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，從而保證設(shè)計的先進性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。同時通過招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟效益無法保證的事情發(fā)生。
2．2 實行限額設(shè)計
項目設(shè)計的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期長短，同樣也影響建設(shè)項目今后的使用價值和經(jīng)濟效益，對于一個建設(shè)項目，發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設(shè)計單位，在設(shè)計中凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，在設(shè)計技術(shù)與經(jīng)濟分析上要改變設(shè)計完后再算賬、功能決定造價的習(xí)慣做法、開發(fā)商應(yīng)對設(shè)計方案提出限額設(shè)計要求，并為之創(chuàng)造外部條件。
2．3 開展價值工程的應(yīng)用
價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。一般來悅，提高產(chǎn)品價值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來功能大幅度提高。運用價值工程原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對方案實行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理的建設(shè)方案。價值工程的主要特點是：以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究對象進行功能分析，使設(shè)計工作做到功能與造價統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。
2．4 加強圖紙會審工作
加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計階段，克服設(shè)計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。我們在工程施工前，組織總工辦、工程部、經(jīng)營部和預(yù)決算部，對施衛(wèi)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，從各個不同角度對設(shè)計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經(jīng)濟損失。
2．5 加強洽商管理
杜絕不合理的設(shè)計洽商。對確實必須發(fā)生的設(shè)計變更，我們采取的方法是審核會簽制，組織公司各部門討論決定。這樣可以大大減少由于設(shè)計人責(zé)任心不強所發(fā)生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設(shè)計洽商增加工程造價。
3 施工階段的工程造價控制
3．1 嚴(yán)格工程合同的簽訂與執(zhí)行
簽訂工程合同時，最重要的要根據(jù)各工程的特點，應(yīng)選擇恰當(dāng)?shù)陌l(fā)包方式和價款調(diào)整條件，因為不同的發(fā)包方式和價款調(diào)整條件，直接關(guān)系工程造價的控制效果。
合同文本應(yīng)盡可能選用由國家頒發(fā)的通用性合同文本，再根據(jù)擬建工程的特點和招標(biāo)文件以及發(fā)包人承包商雙方談判結(jié)果來起草。合同文本必須準(zhǔn)確表達雙方談判確定的意思，做到條款不漏項；標(biāo)的物表達清楚、標(biāo)的額計算準(zhǔn)確；質(zhì)量有標(biāo)準(zhǔn)，檢驗有方法；包裝物、提(交)貨或移交工程成品、運輸方式和結(jié)算方式明確；違約責(zé)任及違約金(或賠償金)計算方法準(zhǔn)確；文字表達嚴(yán)謹(jǐn)，不使用模棱兩可、含糊不清詞語。
工程造價一般是由工程招標(biāo)合同價及合同外項目價款（即工程增項、施工索賠、材料調(diào)價、費用調(diào)整等）所構(gòu)成。合同價是承發(fā)包雙方充分運用價值規(guī)律，反復(fù)進行價格比較，實現(xiàn)個別勞動消耗和社會必要平均勞動消耗的統(tǒng)一，基本上是等價交換的價格。它高于社會必要勞動耗費時，對承包方有利，低于社會必要平均勞動耗費，對發(fā)包方有利。但不論承包方獲得利益或發(fā)包方節(jié)約投資，都要通過市場競爭來實現(xiàn)，并符合價格規(guī)律的要求。
工程現(xiàn)場施工條件受到種種復(fù)雜因素的影響和干擾，使工程造價波動的幅度也非常大。施工合同中的合同價款包括了國家及地方定額管理部門頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)定額中的人工、材料（設(shè)備）、施工機械、管理費用及政策性調(diào)價外，凡是由承包方負(fù)責(zé)的，其費用必須全部無一遺漏地包括在工程價款中。承包方承諾的條件和費用一般在雙方招投標(biāo)過程談判，雙方依據(jù)工程的承包方式予以確認(rèn)并在簽訂工程施工合同時，據(jù)以確定工程的合同價款在工程結(jié)算時還能否進行調(diào)整。
3．2 嚴(yán)格材料、設(shè)備的定價和訂購
一般來說，鋼筋、水泥、木材、磚、砂、石這些主要用于主體施工的材料，價格相對穩(wěn)定，市場透明度大，以建設(shè)工程造價管理站公布的信息價再結(jié)合市場行情進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整即可。但市場裝飾材料品種繁多，價格差別大。對于這部分材料，一般由甲方訂購或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價格由甲方確認(rèn)后，方可購買。這樣，才能既控制造價又保證工程質(zhì)量。安裝專業(yè)中預(yù)埋、預(yù)留的管線等一般都是由施工單位購買，但設(shè)備主要由甲方采購的。設(shè)備造價涉及金額大，占整個工程造價的30％以上。設(shè)備訂購計劃必須與工程實際進度緊密配合，以免影響工期。
3．3 工程款的控制
目前，建筑市場競爭激烈，僧多粥少，開發(fā)商一般不需支付工程預(yù)付款，甚至要求承建商對工程主體進行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實力，還對約束施工企業(yè)如期按合同履約起到積極作用。另外，工程進度款的支付比例是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不容忽視的問題。通用做法是：①按每月實際已完工程造價的80％支付工程進度款；②待工程竣工驗收合格后，支付總造價的85%；③工程驗收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規(guī)定的期限內(nèi)完成結(jié)算，再支付至總造價的97％的工程款，留3％作為工程保修款，待保修期滿后支付乙方保修金。
4 竣工階段的工程造價控制
竣工結(jié)算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設(shè)項目實際造價和投資效果的文件，也是竣工驗收報告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)。根據(jù)本人這幾年的工作經(jīng)驗，認(rèn)為重點應(yīng)做到以下幾個方面：
（1）嚴(yán)格核對合同條款，防止重復(fù)計算及收費等問題。
（2）檢查隱蔽驗收記錄及施工日記，確認(rèn)隱蔽驗收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。
（3）落實設(shè)計變更及簽證，檢查這些設(shè)計變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設(shè)計單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。
（4）按圖嚴(yán)格核實工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設(shè)單位的審核人員必須嚴(yán)格把關(guān)，按實結(jié)算。
（5）嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現(xiàn)。
（6）嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計費程序，計取各項費用。
（7）認(rèn)真審查、復(fù)核，防止各項計算誤差。綜上所述，工程造價控制是一個系統(tǒng)的、全面的動態(tài)管理過程，只有對工程建設(shè)的每一個階段采用科學(xué)的、系統(tǒng)的管理方法加以嚴(yán)格控制，才能達到全面控制工程造價的預(yù)期目的。
工程竣工時，根據(jù)合同文件中計價方式及允許調(diào)整費用范圍的規(guī)定，發(fā)包方對承包方提出的竣工結(jié)算文件必須要進行認(rèn)真的審核，避免承包方在工程結(jié)算中高估冒算，以便合理的確定工程造價。
5 結(jié)語