時間：2022-12-20 10:49:14
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房屋安全鑒定委托書
甲方：XXX
乙方：XX市房屋安全鑒定中心
甲、乙雙方經過協商，達成以下協議：
一 、委托事項
甲方委托乙方對其所屬房屋進行安全鑒定，委托鑒定的目的要求詳見房屋安全鑒定委托書。
二、甲方的權利與責任
1、甲方有權要求乙方按委托書內容提出明確的鑒定結論和處理意見;
2 、甲方應向乙方提供擬鑒定房屋的原始資料，如實介紹房屋的使用、修繕、加固情況，并配合乙方進行現場勘查和檢測。
三、乙方的責任與權利
1、乙方應自甲方正式委托之日起30個工作日內完成鑒定工作，并向甲方出據房屋安全鑒定報告。
2、乙方有權要求甲方按協議約定取得房屋安全鑒定費。
四、 付款方式
1、經雙方核算，預計鑒定費用為XX元，大寫：XX萬
仟 佰 拾 元整。
2、甲方應于本協議生效之日支付乙方房屋安全鑒定訂金，訂金為總金額的60%。
3、余額在領取鑒定報告時付清。
五、 違約責任
1、乙方如未能按約定時間向甲方出據房屋安全鑒定報告，每延遲一日，向甲方支付總鑒定費1%的違約金，協議繼續履行。
2、甲方自報告出據七日內未來領取，將視為違約，并將訂金作為違約金賠付給乙方。
此協議一式兩份，雙方各執一份，具同等法律效力。
若有未盡事宜，雙方可協商解決，協商不成可依法向人民法院起訴。
六、 本協議自簽字蓋章之日起生效。
甲方：XXX 乙方：XXX
簽字蓋章： 簽字蓋章：
日 期： 日 期：
【拓展閱讀】
一、房屋安全鑒定的途徑
現實當中，因不當使用而對樓宇造成損壞的情況有很多，但因為普通居民樓分屬于不同的業主，因此很難統一協調進行保護，這就為房屋安全埋下了巨大隱患。市民如對房屋質量鑒定存在疑慮并申請鑒定時，可以通過小區業主委員會，以單幢建筑所有產權人的名義向鑒定中心提出房屋安全鑒定申請;如果沒有業主委員會，市民也可聯合該房屋所在建筑物的所有權利人提出房屋鑒定申請。
總而言之，未經房屋鑒定的房屋，居民平時要定期觀察房屋內墻壁、地板、天花板等位置是否存在沉降、傾斜和裂縫等現象。重點要注意觀察裂縫出現的部分這些都是房屋質量鑒定的項目。其中，由材料干濕變化引起的地面、墻面網狀裂縫，或由熱脹冷縮變形原因造成的裂縫不屬于危險裂縫。居民碰到類似情況須引起重視，并盡快進行房屋安全鑒定。
二、房屋安全鑒定的條件
1、在房屋建筑上設置高聳物、擱置物或者懸掛物的，屬于拆改房屋結構、明顯加大房屋荷載或者在樓頂設置廣告牌等高聳物的，應當由原房屋設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，經房屋安全鑒定機構鑒定符合安全條件后，方可設置。
2、嚴重損壞的房屋一般不得裝飾裝修。確需裝飾裝修的，應當先進行房屋鑒定，并采取修繕加固措施，達到居住和使用安全條件后，方可進行裝飾裝修。
3、非住宅房屋裝修涉及拆改房屋結構、明顯加大房屋載荷的，應當由原房屋設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，經房屋質量鑒定機構鑒定符合安全條件后，方可施工。
4、原有房屋改為公共娛樂場所或生產經營用房的，經營者應當向房屋質量鑒定機構申請房屋鑒定。
5、因發生自然災害或者爆炸、火災等事故危及房屋安全的，房屋所有人應當及時向房屋安全鑒定機構申請房屋鑒定。
6、興建大型建筑或者有樁基、地下建筑物和構筑物等建設項目的，建設單位應當在開工前向房屋安全鑒定機構申請對施工區相鄰房屋進行房屋鑒定，并按照規定采取安全保護措施。
房屋質量鑒定機構的條件
一級房屋質量鑒定機構應當具備下列條件：
(一)注冊資金不少于 200 萬元;
(二)從事房屋安全鑒定 5 年以上，承擔過較大規模的房屋安全鑒定項目，履行房屋鑒定機構職責，未發生重大質量事故。享有良好社會信譽;
(三)技術負責人應當具有建筑結構或相關專業高級職稱，從事房屋安全鑒定或工程質量檢測、建筑工程技術、建筑設計 10 年以上工作經歷;
(四)專業技術人員不少于 15 人。其中，建筑結構、建筑工程等專業 10 人(含國家 一級注冊結構工程師 2 人)，地質專業 1 人，建筑材料、建筑設備專業各 2 人。以上人員 從事房屋安全鑒定或建筑工程質量檢測、建筑工程技術、建筑設計等 5 年以上，具有中級 以上技術職稱人員不少于 70%;
(五)有房屋安全鑒定檢測專用試驗室。有固定工作場所和必需的技術設備、儀器;
(六)取得 ISO9000 標準質量體系認證。
二級房屋質量鑒定機構應當具備下列條件：
(一)注冊資金不少于 100 萬元;
(二)從事房屋安全鑒定 4 年以上，有房屋鑒定業績，履行房屋鑒定機構職責，未發生重大質量事故。享有良好社會信譽;
(三)技術負責人應當具有建筑結構或相關專業中級以上職稱(含中級)，從事房屋安全鑒定或工程質量檢測、建筑工程技術、建筑設計 5 年以上工作經歷;
(四)專業技術人員不少于 8 人。其中，建筑結構、建筑工程等專業 6 人，建筑材料 專業 1 人，建筑設備專業 1 人。以上人員從事房屋安全鑒定或建筑工程質量檢測、建筑工 程技術、建筑設計等 5 年以上，具有中級以上技術職稱人員不少于 60%;
(五)有固定工作場所和必需的技術設備、儀器。
三級房屋質量鑒定機構應當具備下列條件：
(一)注冊資金不少于 50 萬元;
(二)從事房屋安全鑒定 3 年以上，有房屋鑒定業績，履行房屋鑒定機構職責，未發生重大質量事故。享有良好社會信譽;
(三)技術負責人應當具有建筑結構或相關專業中級以上職稱(含中級)，從事房屋安全鑒定或工程質量檢測、建筑工程技術、建筑設計 3 年以上工作經歷;
第二條從事公路工程建設活動，對公路工程質量實施監督，應當遵守本規定。
本規定所稱公路工程，是指公路的新建、改建以及養護大修等工程。
本規定所稱公路工程質量監督，是指依據有關法律、法規、規章、技術標準和規范，對公路工程質量進行監督的行政行為。
第三條國家實行公路工程質量監督管理制度。
公路工程質量監督應當遵循科學、客觀、公開、公平、公正的原則。
第四條公路工程從業單位依法承擔公路工程質量責任，接受、配合交通主管部門和其所屬的質量監督機構（以下簡稱質監機構）的監督檢查，不得拒絕或者阻礙。
前款所稱從業單位，是指從事公路工程建設的建設單位、勘察、設計單位、施工單位、監理單位、試驗檢測單位以及相關設備、材料的供應單位。
第五條交通部主管全國公路工程質量監督管理工作。
縣級以上地方人民政府交通主管部門負責本行政區域內公路工程質量監督管理工作。
第六條公路工程質量監督主要包括以下內容：
（一）工程質量管理的法律、法規、規章、技術標準和規范的執行情況；
（二）從業單位的質量保證體系及其運轉情況；
（三）勘察、設計質量情況，工程質量情況，使用的材料、設備質量情況；
（四）工程試驗檢測工作情況；
（五）工程質量資料的真實性、完整性、規范性、合法性情況；
（六）從業單位在工程實施過程中的質量行為。
第七條交通主管部門對公路工程質量監督的職責主要是：
（一）監督檢查從業單位是否具有依法取得的相應等級的資質證書，從業人員是否按照國家規定經考試合格，取得上崗資格；
（二）監督檢查建設、勘察、設計單位、施工和監理單位質量保證體系的針對性、嚴密性和運行的有效性，以及各單位質量保證體系之間的協調性和一致性；
（三）監督檢查勘察、設計文件是否符合國家規定的技術標準和規范要求，設計文件是否達到國家規定的編制要求；
（四）監督檢查施工、監理和設備、材料供應單位是否嚴格按照有關質量標準和技術規范進行施工、監理和供應設備、材料；
（五）監督檢查監理單位的質量管理和現場質量控制情況，以及對公路工程關鍵部位和隱蔽工程的旁站情況、對各施工工序的質量檢查情況；
（六）監督檢查試驗檢測設備是否合格，試驗方法是否規范，試驗數據是否準確，試驗檢測頻率是否符合有關規定；
（七）監督檢查材料采購、進場和使用等環節的質量情況，并公布抽查樣品的質量檢測結果，檢查關鍵設備的性能情況；
（八）對公路工程質量情況進行抽檢，分析主要質量指標的變化情況，評估總體質量狀況和存在的主要問題，提出加強質量管理的政策措施和指導性意見，定期質量動態信息；
（九）對完工項目進行質量檢測和質量鑒定。
第八條交通部、省級人民政府交通主管部門、有條件的設區的市級地方人民政府交通主管部門委托所屬的質量監督機構具體實施公路工程質量監督工作。
縣級人民政府交通主管部門和未設置專職質監機構的設區的市級人民政府交通主管部門應有專職或者兼職質量監督人員，并接受上一級質監機構的業務指導。
質監機構應當在交通主管部門委托事項的范圍內實施公路工程質量監督工作。第九條質監機構應具備以下基本條件：
（一）從事質量監督工作的專業技術人員結構合理，其數量不少于職工總數的70％；
（二）從事質量監督工作的專業技術人員具有本專業大專以上學歷或本專業中級以上專業技術職務任職資格；
（三）行政負責人和技術負責人具有10年以上公路專業工作經歷和高級專業技術職務任職資格；
（四）具備與質量監督工作相適應的試驗檢測條件；
（五）有健全的質量監督和組織管理制度；
（六）經省級以上交通主管部門考核合格。
第十條建設單位或者項目法人在完成開工前各項準備工作之后，應當在辦理施工許可證前三十日，按照交通部的有關規定到質監機構辦理公路工程施工質量監督手續。
第十一條建設單位辦理公路工程質量監督手續，應當向公路工程項目所在地的質監機構提出申請，并提交以下材料：
（一）公路工程質量監督申請書。包括公路工程項目名稱及地點、建設單位、聯系方式、提出工程質量監督的申請等；
（二）公路工程項目審批文件；
（三）公路工程項目設計、施工、監理等合同文件；
（四）公路工程項目從業單位的資質證明材料；
（五）交通主管部門要求的其他相關材料。
第十二條多個農村公路工程項目可集中統一申請工程質量監督手續。
第十三條質監機構自收到質量監督申請資料之日起二十日內，對符合基本建設程序的公路工程項目，出具質量監督通知書；對不符合基本建設程序的項目，書面通知申請人不予受理質量監督申請并告知原因，同時向本級交通主管部門報告。交通主管部門應當依據有關規定責令建設單位完善基本建設程序。
公路工程項目符合基本建設程序后，建設單位應當重新提出工程質量監督申請。
第十四條勘察、設計單位必須按照公路工程建設強制性標準進行勘察、設計，并對其勘察、設計的質量負責。
第十五條交通主管部門及其委托的質監機構履行監督檢查職責時，有權采取下列措施：
（一）要求被檢查的單位提供有關工程質量的文件和資料；
（二）進入被檢查單位的施工現場進行檢查；
（三）發現有影響工程質量的問題時，責令改正。
第十六條交通主管部門及其委托的質監機構對工程實體質量進行現場監督檢查時，應當重點檢查質量薄弱環節和涉及結構強度及穩定性的重要指標。
第十七條交通主管部門及其委托的質監機構對檢查中發現的問題，應當及時以書面方式通報有關單位。對一般質量管理問題和一般質量缺陷，責令限期整改；對不合格工程，責令限期返修；對違法的質量行為依法予以糾正。
存在問題的單位應當按要求進行整改、返修，并提交整改報告。
第十八條建設單位應當按照現行的國家標準、行業標準規定的質量要求進行交工驗收，未經交工驗收或者交工驗收不合格的工程不得交付使用。
第十九條公路工程交工驗收前，質監機構應當按照有關規定對工程質量進行檢測并出具檢測意見。
第二十條公路工程竣工驗收前，質監機構對工程質量進行質量鑒定并出具質量鑒定報告。未經質量鑒定或質量鑒定不合格的項目，不得組織竣工驗收。
質監機構對質量鑒定結果負責。
第二十一條質監機構可以通過招標投標方式委托具備資格的試驗檢測單位對公路工程質量進行檢測。
對國家重大公路工程建設項目質量鑒定中的檢測工作，交通部可以委托質監機構跨地區選擇試驗檢測機構進行。
試驗檢測單位對所檢測的數據負責。
第二十二條交通主管部門應當為質監機構提供必要的工作條件和經費。
第二十三條建設單位應當按國家有關規定繳納項目質量監督費。
質量監督費應當由質監機構在公路工程所在地銀行開設專戶，單獨立賬，專款專用。任何單位和個人不得擠占和挪用。
第二十四條質監機構因工作需要對工程實體進行非常規試驗檢測和交工、竣工驗收檢測依法發生的試驗檢測費用，由建設單位承擔。
第二十五條公路工程發生質量事故，有關單位應當在二十四小時內向當地交通主管部門和質監機構報告。對重大質量事故，當地交通主管部門應當向上級交通主管部門報告。特大質量事故的調查處理按照國務院有關規定辦理。
第二十六條質量監督人員應恪盡職守、秉公辦事、清正廉潔。與被監督對象有利害關系的監督人員，應當回避。
第二十七條交通主管部門應當加強對質監機構的監督管理。質監機構應當加強對質監人員的監督管理。
第二十八條任何單位和個人有權對公路工程的質量缺陷、質量事故以及質監機構及其人員的違法行為向交通主管部門投訴和舉報。
第二十九條交通主管部門對公路工程質量違法行為實施行政處罰。
質監機構在委托事項的權限內對公路工程質量違法行為實施行政處罰。
第三十條建設單位未辦理工程質量監督手續的，責令限期補辦手續，并處20萬元以上50萬元以下的罰款。
第三十一條建設單位對未經工程質量檢測或者質量檢測不合格的工程，按照合格工程組織交工驗收的，責令改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。
第三十二條勘察、設計單位未按照工程建設強制性標準進行勘察、設計的，責令改正，處10萬元以上30萬元以下的罰款。
第三十三條對單位處以罰款的，對單位直接負責的主管人員和其他責任人員處單位罰款數額百分之五以上百分之十以下的罰款。
第三十四條發生重大公路工程質量事故隱瞞不報、謊報或者拖延報告期限的，對有行政隸屬關系的直接負責的主管人員和其他責任人員依法給予行政處分。
第三十五條質監機構違反本規定，對不合格的公路工程出具質量合格文件的，由交通主管部門責令改正；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十六條試驗檢測單位違反本規定，對不合格的公路工程出具不真實的試驗檢測數據及意見的，由交通主管部門責令改正；構成犯罪的，依法追究刑事責任；造成損失的，應承擔相應的賠償責任。
【關鍵詞】
隨著我國經濟的不斷發展，城鎮化進程的不斷加快和基礎設施的不斷完善，工程建設也進入了快速發展時期，而隨之而來的有關工程合同糾紛也越來越多，而大多數涉及到有關工程造價的糾紛。工程造價的糾紛可能會影響到施工單位的利潤。所以企業要增加利潤，節省成本，就必須要加強工程造價管理，避免造價糾紛。
一、工程造價司法鑒定概述
因建筑工程造價糾紛問題而引起的民事訴訟案件逐年增多，因而也就出現了訴訟中的工程造價司法鑒定問題。建筑工程是一種特殊的產品，糾紛產生的原因很多，導致了工程造價司法鑒定的復雜性。工程造價司法鑒定是指工程造價司法鑒定機構和鑒定人，依據其專門知識，對建筑工程訴訟案件中所涉及的造價糾紛進行分析、研究、鑒別并做出結論的活動。工程造價司法鑒定作為一種獨立證據，是工程造價糾紛案調解和判決的重要依據[1]，在建筑工程訴訟活動中起著至關重要的作用。
二、工程造價造成糾紛的常見原因
（一）為了獲得建筑工程而采取低價投標
現在的建筑工程市場存在著工程少而施工單位多的局部，在這樣的市場下，一些施工單位為了為了獲得建筑工程而采取低價投標，對招標人在招標文件中提供的招投標項目分部分項工程數量徑直編制投標報價，甚至漏估工程數量而欲低價中標。施工單位進行工程量清單計價時以《計價規范》和設計圖紙為依據，認真核對所有清單項目，盡管清單是由發包人提供，但一般會約定“甲方不對工程量清單的準確性負責，甲方提供的工程量清單僅供乙方投標報價時參考”。 所以，施工單位應如實地對工程數量進行評估報價，不應為了投中項目而盲目地低于成本報價。
（二）對約定固定總價存在的風險認識不足
建設單位通常會采取固定總價一次性包死的做法，這種做法可以在一定程度上節省成本。而施工單位對約定固定總價存在的風險認識不足，從而會導致矛盾的產生。如工程變更價格計算方法約定不明，如果合同中未約定工程減少、增加、變更工程量引起的價款變動如何計價，這樣會導致一方則堅持按承包人投標時的單價進行計價；而另一方主張按市場價或造價部門市場信息計價。所以，采用固定總價時施工單位應考慮到風險因素。
（三）簽證索賠問題
工程簽證是按承發包合同約定，一般由承發包雙方代表就施工過程中涉及合同價款之外的責任事件所作的簽認證明。 工程簽證以書面形式記錄了施工現場發生的特殊費用，直接關系到業主與施工單位的切身利益，是工程結算的重要依據[2]。特別是對一些投標報價包死的工程，結算時更是要對設計變更和現場簽證進行調整。現場簽證是記錄現場發生情況的第一手資料。通過對現場簽證的分析、審核，可為索賠事件的處理提供依據，并據以正確地計算索賠費用。
目前施工單位在簽證索賠中存在很多問題，比如：不保留索賠證據原件，不及時簽證，不按合同中約定索賠時間進行索賠，對零星工程忘記簽證。所以施工單位應嚴格按照簽證、索賠的時間向建設單位提出，同時應注意簽證、索賠的約定，如約定向誰簽證，索賠文件的內容等。
（四）質量保修金約定不明
一般建設單位約定把工程結算的5%作為工程質量保修金，保修期滿兩年后30天內甲方再把這5%的工程款支付給乙方。在這里，在約定質量保修金時，應注意區分預留質量保修金和質量保修期的期限。我們通常在合同中約定的其實是預留質量保修金的期限，但因為施工單位不注意，在合同中約定為質量保修金的期限，如上述約定在保修期滿二年后30天內甲方支付5%的工程余款給乙方，那么這保修期滿如按質量保修期來理解，將產生糾紛，因為質量保修期針對不同工程項目期限是不同的，最長的為設計文件規定的該工程的合理使用年限，究竟是適用地基基礎工程的保修期呢，還是適用裝修工程的保修期呢，還是其他保修期將難以確定，一旦產生糾紛，建設單位將以保修期約定不明為由拖延支付施工單位的工程余款，施工單位將處于被動局面。
三、如何處理工程造價鑒定過程中遇到的問題
（一）對鑒定機構出具的鑒定報告認識存在偏差的原因
施工單位與建設單位發生造價糾紛后由法院委托鑒定單位進行鑒定后，對鑒定報告雙方往往各持異議。無論是施工單位還是建設單位對鑒定機構出具的鑒定報告需注意如下幾點：
（1）鑒定人員認識上的偏差
鑒定人員認識上的偏差主要表現在以下兩個方面：（1）鑒定人員在法院未對鑒定材料進行質證、認定的情況下，代替法院認定證據[3]。鑒定材料作應經過法庭舉證質證、認可后才能作為有效證據和鑒定依據。而鑒定單位是在未經法庭質證、認定的情況下就作為鑒定材料使用。在這種情況下鑒定人員使用的鑒定材料缺乏關聯性、合法性、真實性。（2）另一方面對于法律問題，特別是關于當事人雙方約定的理解上，代替法院作出認定，鑒定人員的這種認定往往是建立在未經法庭質證、認定的鑒定材料作為依據而得出的結論，而這種結論缺乏公正性[4。
（2）審判人員認識上的偏差
審判人員的認識偏差主要表現在以下兩個方面：（1）審判人員認為工程鑒定是鑒定單位的事，與法院無關。一方或雙方當時人對某異議認為是法律問題而需要法院認定時，法院依然要求鑒定人員給出認定。同時有些問題鑒定人員也認為屬于法律問題，需要法院院認定時，法院堅持要求鑒定人員給出認定。（2）應當認定的事實沒有及時認定，而是通過假設的方式進行后續的程序。如雙方當事人各主張一套鑒定方案，合議庭不經審查就要求審價單位按兩種方案進行鑒定或尚未確定工程質量是否通過竣工驗收就委托司法鑒定。按照法律，法院應該對按哪種方案鑒定，按照定額還是按照合同約定，應做出認定[5]。
（二）針對偏差的解決思路
針對以上可能出現的錯誤，施工單位應及時提出，并對鑒定單位出具的鑒定報告進行質證，從以下幾方面解決此問題：
（1）質證意見或質證異議的組成
從縱向角度來看，質證意見主要包括：對鑒定報告的哪個地方、哪個點提出異議；這個地方、這個點存在什么樣的問題；這個地方、這個點存在問題的理由；應該是什么才是正確的。從橫向角度來看：1）從專業問題的角度提出異議。比如說，定額、取費標準的適用不當、適用錯誤，工程量計算錯誤等。2）從法律問題的角度提出異議。如鑒定材料的采用是否得當的問題。沒有對方當事人蓋章、簽字文件或由一方自制的文件，鑒定單位作為鑒定材料使用，這涉及證據的認定及質證問題。3）對有異議的問題要進行分析總結，并且要提出相應的要求。如要求對錯誤進行糾正、要求重新鑒定、要求做出說明、要求補充鑒定等。4）有理有據地提出異議。這樣從縱向、橫向，從不同的角度，有深度地提出異議，這樣異議才具體。
（2）質證意見的準備，
質證意見的組成包括專業問題和法律問題[6]。所以質證意見的準備需要專業人員和人員的參與。專業人員主要包括預算員和造價師；人員主要包括公司法務人員和律師。因此法律問題由律師法務人員來準備，專業的問題當然由專業人員來提出異議，并進行準備。一般質證意見的順序是先由專業人員先提出書面的異議，然后與人員討論異議，相互之間達成共識，最后，由人員起草書面異議。
（3）質證意見的表達方式
對于質證意見的表達方式一種是直接說明異議，另一種就是質疑，也就是質詢。通過對質證意見的表達可以全面掌握審價報告的內容，這樣可以更好地提出異議；經過質詢，可以針對鑒定人員的回答，再提出異議，同時還可以讓法官了解鑒定單位的錯誤所在。
（4）質證后應當提出要求
鑒定報告質證完了，應當提出相關要求，如視情況要求重新鑒定或補充鑒定；對于一些錯誤，要求糾正；對未做出正面回答的問題，要求正面回答。
（三）根據解決思路提出的措施
通過書面的質詢意見提出鑒定依據屬于法律問題，采納哪些鑒定依據應該由法院決定；質證時明確提出鑒定材料的審核認定、鑒定材料中涉及的法律問題，應由法院依法做出認定，避免鑒定單位錯誤行使審判權并導致鑒定錯誤；以表達不明或缺乏依據等理由，申請補充鑒定或重新鑒定[7]。通過口頭以及書面的形式對鑒定報告進行質證，能較清晰地分清專業問題和法律問題。
為維護好自身的合法權益，施工單位應在日常工作中加強施工過程中的管理，減少造成造價糾紛的因素，如遇到造價糾紛需進行造價鑒定時，一定要區分專業及法律問題，不要讓鑒定單位代替法院做出判斷，亦不要讓法庭錯誤地做出鑒定決定，同時在庭審中律師應與專業工程造價師緊密配合，減少疏漏，降低損失，最大程度維護自身權益。
參考資料：
[1]黃崇廉. 工程造價糾紛中司法鑒定的思考[J]. 福建建筑高等專科學校學報, 2002, (04)：16-17
[2]林伊筠. 水利工程造價司法鑒定應注意的問題[J]. 中國農村水利水電, 2004, (10):87-88
[3]謝會明. 淺析建筑施工企業在工程造價司法鑒定中應注意的幾個問題[J]. 法制與經濟(下旬刊), 2009, (10):52
[4]李興懷,王衛琴. 工程造價司法鑒定的探討[J]. 建設監理, 2008, (04)：35-37
[5]程明勇,李輝. 關于工程造價司法鑒定的探討[J]中國水運(下半月刊), 2010,(12)：98-99
[6]王愧庭. 工程造價司法鑒定與建設工程合同管理[J]. 中國司法鑒定, 2007, (04):66-67
[關鍵詞]住宅；工程質量；保險制度
[中圖分類號]D035.2 [文獻標識碼]A [文章編號]1006-0863（2015）04-0103-04
基金項目：中央高校基本科研業務費專項資金資助“中國城市社區公共安全治理指標體系構建”（編號：SK2ZY201406）；國家社會科學基金特別委托重大項目“中國社會管理創新研究信息庫建設”（編號：13@ZH013）
住宅工程質量事關廣大人民群眾財產乃至生命安全，但是，由于住宅工程建設的內在特質與工程建設管理體制的原因，住宅工程質量問題頻發，從“樓歪歪”到“墻脆脆”，從別墅壁爐砸死幼童到房屋整體倒塌的質量事故不斷上演，有關新建住宅質量問題的消費者投訴也呈上升趨勢。[1]據《中國房地產質量信息監測報告》顯示，我國住宅工程質量問題主要集中表現在滲漏、開裂、設計缺陷、空鼓、墻體不垂直等12個方面。我國亟需借鑒發達國家住宅工程質量強制保險制度經驗。加快形成符合我國國情的住宅工程質量強制保險制度，以提升住宅工程質量、保障公民財產及人身安全，締造宜居環境。
一、我國住宅工程質量保險制度的探索歷程
（一）住宅工程質量保險制度的源起與發展
法國是最早推行住宅工程質量保險制度的國家，1804年《拿破侖法典》第1792條催生了“建筑物十年期保證制”的誕生，即“如按一定報酬完成的建筑物因建筑工程或地基的瑕疵致建筑物全部或部分滅失時，建筑師及承攬人應于十年期間內負擔賠償責任”。此后，原法典進行多次了修訂，開發商、承包商、部件生產商均須對房屋質量問題負連帶責任。
法國建筑工程質量保險構架體系則始于1978年制定的《斯比那塔法》（Spinetta ACT）。該法規定，一項工程竣工后，承建的企業要對這項工程的堅固性及安全性負責在10年內保持最初確定的要求，對獨立與建筑物的設備要負責兩年。同時，凡涉及工程建設活動的所有單位（業主、總承包商、設計、施工等單位）都得向保險公司投保，這項制度后來被稱為“潛在缺陷保險制”（Inherent Defects Insurance，簡稱IDI）。與IDI制度相配套，法國制定了一套完整的建筑技術評估與檢查機制，技術評定檢查機構在評定檢查過程中一旦發現建筑問題未按要求整改，即有權責令工程停工，其對建筑工程簽發的合格證書是IDI生效的前提條件。1990年7月31日后，對于自建且用作大公司辦公的房屋不再強制投保，但所有住宅仍需要強制性保險。住宅質量保險制逐漸被英國、日本、澳大利亞、新加坡等許多國家引入，意大利、芬蘭、印度尼西亞、西班牙、瑞典及加拿大部分省均實行強制保險制。
（二）我國住宅工程質量保險制度的探索歷程
1.住宅工程質量保險制度醞釀期（2000年以前）。自我國住宅商品化、市場化、貨幣化改革起，國家加快了出臺與新建住宅質量相關法律法規標準的步伐。1997年《中華人民共和國建筑法》專列“建筑工程質疑管理”一章，明確規定建設單位、施工單位、設計勘察單位、監理單位責任，提出了質量體系認證制度和質量保修制度。但是，除《建筑法》在第四十八條規定“建筑施工企業必須為從事危險作業的職工辦理意外傷害保險，支付保險費”之外，并未將保險引入工程質量管理范疇。
依據《建筑法》精神，國務院于2000年1月了《建設工程質量管理條例》，進一步明確了建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位等五方責任主體責任義務，并規定了建筑工程質量具體保修年限。根據原建設部《建筑管理司2000年上半年工作小結和下半年工作計劃》，建筑管理司曾醞釀工程保險制度，起草了《關于在我國建立工程風險管理制度的指導意見》（討論稿），并印發各地廣泛征求意見，但上述《意見》一直未對外。
2.“A級住宅質量保證保險”模式探索期（2001―2004年）。隨著加入WTO和政府職能進一步轉變，在工程建設領域推行符合市場經濟規律的保險制度開始進行政策視野。2001年11月起，原建設部住宅產業化促進中心與中國人民保險公司專門成立了“A級住宅質量保證保險研究”課題組，2002年5月對日本住宅性能保證制度進行了考察，撰寫了《A級住宅質量保證保險研究報告》、《中國人民保險公司住宅質量保證保險條例》、《關于開辦“住宅質量保證保險”的情況匯報》（向保監會提交）等一系列研究成果，并多次邀請房地產經濟、金融保險以及住宅建設領域專家就住宅質量保險制度總體架構、運作機制和具體條款進行反復修改，2002年9月12日通過專家論證。
2002年10月31日，原建設部住宅產業化促進中心和中國人民保險公司舉行“A級住宅質量保證保險合作協議”簽字儀式。根據協議，中國人民保險公司為獲得“商品住宅性能認定制度”的A級住宅項目提供10年期“住宅質量保證保險”，保險責任包括整體或局部傾斜、倒塌，地基超出設計要求范圍的不均勻沉降，主體承重墻出現影響結構安全的裂縫，墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏等常見質量問題。消費者在購買房屋的同時獲得保單，投保費由開發商支付。當房屋出現質量問題時，中國人民保險公司將直接向房主賠償修理、加固或重新購置住宅所需的費用，最高賠償金額為住宅的銷售價格。同時，保險公司對承包項目建筑質量風險進行跟蹤監督。
然而，自該項實施起兩年內，截止2004年10月20日，僅有171個住宅項目通過住宅性能預審，46個住宅項目通過住宅性能終審，而只有北京金宸公寓、成都蜀風花園?蘭苑一期、廈門“花天花園”、陜西“景觀360”等少數項目的開發商與保險公司簽訂了住宅質量保證保險意向書，全國只有一個項目簽訂了協議。[2]該項合作制度實施效果與預想相去甚遠。
3.建筑工程質量保險制度探索期（2005年至今）。2005年8月5日，保監會與建設部聯合下發《關于推進建設工程質量保險工作的意見》（建質[2005]133號，以下簡稱“133號文”），正式提出在我國建立建筑工程質量保險制度。《意見》指出引入建設工程質量保險對于化解工程建設各方技術及財務風險、維護社會穩定、促進建設各方誠實守信都具有重要意義。在實踐中，有代表性的保險產品是國內最大的財險公司一一中國人民財產保險股份有限公司于2006年推出的建筑工程質量保險，產品在北京、天津、上海、廈門等14家分公司試點經營后，2007年底開始在全國范圍推廣。該產品承保開發商開發的建筑工程因潛在缺陷導致質量事故造成建筑物損壞時的賠償責任，可為建筑工程提供長達10年的主體結構保險保障，同時，開發商還可以選擇附加險條款對滲漏、管線、安裝工程等進行保障。2008年，由中國土木工程學會住宅指導委員會組織指導、長安保險公司具體實施的“工程竣工后內在工程質量缺陷責任保險試點”在珠海格力廣場和蘇州天辰花園這兩個項目上獲得成功。[3]但是，目前市場上僅有人保財險、平安、太平洋等少數幾家大型保險公司涉足此類保險。
2009年4月，住房和城鄉建設部了《關于進一步加強建筑工程質量監督管理的通知》，再次要求推行工程質量保險制度，“制定《關于在房地產開發項目中推行工程質量保證保險的若干意見（試行）》，加快推進住宅工程質量保險工作，強化住宅工程質量保障機制”。然而，又五年過去了，住宅工程質量保險制遲遲未見動靜。
二、中國住宅工程質量保險制度發展困境分析
一個國家通常出于公共治理目標，會對事關國計民生的行業所存在的風險或發生質量事故后難以追究責任的風險采取強制保險制度。住宅工程質量是一項復雜系統工程中的問題，其質量問題既有可能產生于勘察、規劃設計、材料、施工等技術問題，也可能來自五方責任主體及其相互間的協調與管理問題。因此，住宅質量工程質量保險制度離不開國家科學政策引導和強力推行。然而，無論是“A級住宅質量保證保險制”還是“133號文”，目前住宅工程質量保險政策均屬自愿保險，無強制效力，這是我國住宅工程質量保險制十幾年來始終沒有沖突性進展的根本原因。
同時，住宅工程質量保險是一種非常特殊的保險制度，兼具商業保險、普通民事擔保和社會保險的三重屬性，其風險性質與普通商業財產保險存在顯著差異，這就必然要求保險人成為工程質量保險的主體和工程質量監管主體，結合工程管理內在特點進行保險制度創新，優化保險產品、控制保險風險。但是，由于國家主導性不突出和政策設計偏差，在非強制下的保險公司主體角色沒有確立起來，與其配套的資信審查、責任追償、保險費率和第三方專業技術測量鑒定等機制未確立起來，導致我國住宅工程質量保險制度創新不足、保險業務推進緩慢。
（一）資信審查機制。住宅工程質量保險能夠有效發展的社會前提就是建立有關住宅開發商或各參建單位的住宅工程質量信用評價體系，以此確定該投保單位的保險參數、保險方案、資信累計等情況，從而達到提高交易效率、降低交易成本、拓寬交易空間、維護保險業務安全，提高相關單位競爭力、淘汰低信用評級單位的作用。從國外經驗來看，保險人通常都特別關注投保人資信狀況，重點考察其品質、能力和資本等基本要素。在我國住宅工程質量保險資信機制尚未建立起來的情況下，保險公司只能借助行政或準行政能力來判斷資信狀況，如中國人民保險公司僅限對通過建設部門A級性能認證的住宅項目進行承保，而達到A級性能認證的住宅項目往往是條件極其苛刻的項目，同時也可能是工程質量最有保障的項目。保險公司綁定A級性能認證，事實上等于設置了嚴格的承保條件，既影響了保險公司自身業務量的發展，又打擊了開發商的積極性（好的工程更不必投保），住宅質量保證保險展業推廣從根本上受到掣肘。
（二）責任追償機制。責任保險的一個基本特點是，保險人在履行了對被保險人賠付之后有權向義務人（責任人）進行責任追償，由此將義務人違約責任后果移轉至義務人自身，從根本上遏制義務人的任何主觀違約企圖。在責任保險制度成熟的發達國家，法律一般都明確規定保險人可以取得這種補償權利。[12]然而，在我國目前探索的住宅質量保險協議中，僅設計了工程質量缺陷險，無工程質量責任險，這使得保險公司不但完全承擔了工程質量潛在缺陷風險，也無法有效應對各責任主體出現經濟學上的“敗德行為”，保險公司的風險完全不可控制，大大制約了保險公司承保、開拓業務積極性（見圖1）。
圖1 我國目前探索的住宅質量工程保險制度
（三）保險費率機制、科學制訂住宅工程質量保險費率計算方法，是住宅工程質量保險實施的最基本操作點。保險費等于保險金額與保險費率的積，費率過高會提高投保成本，增加投保人經濟負擔；費率過低，將使保險公司無以為繼，保險公司就沒有內在激勵。當前試行的多家保險公司均執行統一的高費率（銷售金額的0.5%），沒有形成對保險人與投保人的正向激勵。[5]
（四）檢測鑒定機制。在西方市場經濟發達的國家，都有完善的工程管理咨詢和第三方檢測機構，其職責涵蓋了從設計方案到監督地基基礎、主體結構安全和主要建筑功能等工程竣工的全過程。第三方工程質量檢測與鑒定機構作為高度專業、高度獨立的第三方介入質量鑒定和項目監控，不但可以為保險人承保復雜的住宅工程項目提供有力的業務支持和技術保障，還能在很大程度上避免保險當事人之間可能出現的意見分歧。
目前我國保險人在自身缺乏專業技術力量對工程項目建設全過程、動態監督的情況下，難以準確評估投保工程項目風險狀況。近年來全國各地陸續發生的一些被有關行政主管部門評定為“優質樣板工程”和獲得各類嘉獎的住宅項目也出現嚴重質量問題的情況，表明保險人的風險控制能力非常有限。[5]相比之下，當前我國工程質量管理體制下的監理單位雖具有第三方檢測相關技術能力，例如工程建設監理所進行的質量控制工作包括對項目質量目標詳細規劃，實施一系列主動控制措施，在控制過程中既要做到全面控制又要做到事前、事中、事后控制，并需要持續在整個項目建設的過程中，然而由于其接受建設方的委托和授權為其提供的工程技術服務，并不是真正意義上的第三方，保險人顯然不能采信受雇于建設方的監理鑒定結果。[7]
三、建立符合中國國情的住宅工程質量強制保險制度
著力構建和加快推進構建符合我國國情的住宅質量強制保險制度，使保險公司成為工程質量監管的主體，是解決我國住宅工程質量監管問題的有效途徑，對于提升住宅工程質量水平具有重要意義。具體地，我國住宅工程質量強制保險制應包括工程質量缺陷保險和工程質量責任保險兩種，將住宅工程參建各方風險、利益、責任緊緊捆綁在一起，形成環環相扣的共生關系，促使參建各方切實承擔各自風險和責任（見圖2）。
圖2 新型住宅工程質量強制保險制度架構
（一）工程質量缺陷險。開發商須對所售住宅購買缺陷保險，其保費由開發商負責承擔，受益人為業主。當住宅出現質量缺陷時，業主向保險公司提出理賠申請。保險公司核對保險信息后，對出現的質量缺陷進行維修或者賠償。保險公司可以根據開發商信譽記錄靈活調整保費率，促進開發商加強住宅工程質量管理。
（二）工程質量責任險。建設方（開發商）和所有住宅工程責任主體均應購買工程責任保險，如勘察責任保險、設計責任保險、施工責任保險、監理責任保險等等。住宅在使用過程中發生缺陷的，保險公司向業主賠付后有權追究缺陷產生原因。如果經第三方鑒定機構技術鑒定，缺陷是由某參建方主觀故意造成的，則保險公司可以行使“代位求償權”要求該參建方承擔賠償責任，同時這也會記錄到該參建方信譽記錄中，對其今后參保費率形成經濟約束，從而起到監督參建方切實履行工程質量義務。如果缺陷不是參建方主觀故意行為，則可用參建方所投責任險的保費收入補充其在缺陷險上的支出，支撐保險公司可持續發展。
四、加快推進我國住宅工程質量保險制度構建的政策建議
（一）修訂住宅工程質量保險相關法律法規
首先，修訂《建筑法》和《建設工程質量管理條例》等相關法律法規，加入住宅工程質量強制保險制度內容。以法律、行政法規形式明確規定，對未參保的住宅工程建設不予辦理施工許可證和竣工驗收等備案手續。其次，在住宅工程項目概預算管理制度中增加工程保險費支出條目，銀行等金融機構對住宅工程提供貸款時必須滿足參保住宅工程質量保險的條件。第三，房地產項目銷售時，未取得住宅工程質量保險的商品住宅不得銷售，不予發放商品房（預售）銷售許可證。最后，為保障保險人追償權，結合《侵權責任法》第86條關于建設單位與施工單位承擔連帶責任的規定，制定工程質量責任保險實施辦法。
（二）建立住宅工程質量信用評價體系
建立由住房與城鄉建設部和保監會、銀監會以及保險機構、金融機構互連互通的工程質量信用體系，支撐住宅工程質量保險制度運行。可結合現有住宅性能認定標準、資料和經驗，綜合收集住宅建設單位和各參建單位業績、資信、信譽、獎懲情況等，參考其他行業保險信用評價概率模型，設計一套科學、客觀公正、權數要素明確的資信評級系統。
（三）改革住宅工程質量保險費率確定方法
保險公司可借助中介咨詢單位的力量，根據住宅性能等級評定結果，工程技術風險狀況，同時參考工程質量等級、工程區域差異、建設單位信譽水平、資金規模、施工單位技術能力等因素實行費率差異化：對于住宅質量等級低、建設單位信譽低、施工單位技能低等情況實行較高費率和更為嚴格的參保條件；相反的住宅質量等級高、建設單位信譽高、施工單位技能高等情況實行低費率，甚至可優惠參保。由此，最終形成一套完整的、有激勵和淘汰機制的住宅工程質量保險費率確定辦法，創新工程質量保險市場動態競爭機制，從根本上對相關責任單位起到激勵和約束作用。
（四）培育第三方住宅工程質量檢測鑒定機構
加快培育和發展第三方檢測鑒定機構，首要的是培育第三方實測實量機構，其既可以作為開發商的管理咨詢服務機構，也可以作為保險人工程質量第三方檢測機構，針對項目工程過程中每個節點（如混凝土、砌筑、粉刷、門窗、防水、外墻等工程及安全文明施工）進行質量及安全抽查、把控。保險公司可以自由選聘第三方檢測機構，代表保險公司對從前期可行性研究立項、規劃設計、中期施工、到后期維修保養咨詢都實行監管，對所有投保的工程實施質量控制，對工程設計和施工過程進行檢查或者進行技術風險評估，分階段出具風險管理報告，而該報告也是保險公司核保理賠的主要依據。不僅如此，由保險公司委派的第三方鑒定機構還可與建設方雇傭的監理單位相互合作、相互制約，相克相生，由此形成新型住宅建設工程質量責任主體關系。
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Research on Accelerating the Compulsory Insurance System of Housing Project Quality in China
Wang Hongxin
[Abstract]Due to the intrinsic characteristics of housing construction and incomplete management system of project construction， accidents related to housing project quality happened a lot in our country and the insurance system of housing project quality advanced slowly. Adapting to the requirements of comprehensively promoting governing by law and realizing the protection of citizens' rights legally， our country should speed up legislation， construct credit evaluation system， reform the insurance rate and cultivate third - party authentication institutions， so as to accelerate compulsory insurance system of housing project quality suitable to the national conditions of China.
雖然鑒定機構的委托書由法院或仲裁機構出具，但鑒定事項和范圍則卻應是為當事人提起的訴訟請求中的專門性的問題，因此，當事人對要求鑒定的內容應圍繞案件的爭議和主張而確定。例如，原告的訴訟請求既要求支付所欠工程款，又要求支付停工損失費用索賠，而被告對這兩項訴訟請求都有異議，那原告就應當對所欠工程價款和工程損失費用索賠都提出司法鑒定申請。根據“誰主張，誰舉證”的司法原則，司法鑒定資料應由負有舉證義務的當事人提供。對需要鑒定的事項負有舉證責任的當事人，在指定的期限內無正當理由不提出鑒定材料，致使對案件爭議的事實無法通過鑒定結論予以認定的，應當對該事實承擔舉證不能的法律后果。司法鑒定意見是根據委托鑒定的申請人提供的材料經鑒定機構分析、計算后作出的，鑒定人應書面告知申請人就本案鑒定事項需提供的鑒定材料清單，因此，當事人提供送鑒的材料是非常重要的，凡鑒定人要求提供的與鑒定的事項有關的所有材料，都應在要求的時間內提供給鑒定委托人或鑒定人。當事人提出的材料按規定的程序和時間經過舉證、質證后便成為鑒定材料。
從司法案件審理談司法工程造價的鑒定
由于建設工程合同糾紛案件往往繁瑣復雜，且現在我國與建設工程相關的法律、法規涉及的建設工程合同案件的爭議和鑒定的少之甚少，造成在司法實踐中存在的問題較多，經常出現鑒定機構亂下結論，以鑒代判，同時法官或仲裁員對鑒定人的鑒定活動又疏于監管，指導不力，造成鑒定結論背離事實，難以服眾。本人通過多起司法鑒定案例對其進行分析和梳理，提出如下觀點供大家借鑒和參考。
對固定價合同不予支持鑒定的規定，應結合司法解釋和案情的實際確定《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱司法解釋)第22條規定：“當事人約定按照固定價結算工程價款，一方當事人請求對建設工程造價進行鑒定的，不予支持”，這是最高院對建設工程造價鑒定范圍的有關規定。對此規定應準確理解，首先要了解建設施工合同的價款形式有三種價款形式，既固定價格合同、可調價格合同和成本加酬金合同。實際工作中采用最多的是固定價格合同，固定價格合同包括固定總價合同和固定單價合同，無論固定總價合同和固定單價合同，其固定的價格都是在合同約定的風險范圍內固定的，當出現了超過合同約定的風險范圍的事件，固定總價和固定單價也就不在是固定不變了，超過風險范圍的價款應按合同約定據實調整。因此，應當明確司法解釋該條規定的“不予鑒定”僅是對合同約定風險范圍內的固定價部分不予鑒定。對于超出合同約定的風險范圍和幅度的設計變更、工程量偏差、市場價格變化、索賠、政策變化、因建設方原因引起的經審定批準的施工組織設計或施工方案變更等不應包括在固定價格中的部分應屬可鑒定范圍，當然上述原因引起的合同價款變化也理應進行調整。
司法鑒定的范圍，應嚴格按委托書中的委托鑒定內容執行司法解釋第23條規定：“當事人對部分案件事實有爭議的，僅對有爭議的事實進行鑒定，但爭議事實范圍不能確定，或者雙方當事人請求對全部事實鑒定的除外。”《建設工程造價鑒定規程》（以下簡稱鑒定規程）第4.1.1條規定“鑒定機構接受鑒定業務的依據是鑒定委托人出具的委托文書”，因此鑒定單位和當事人對此規定都要仔細研究并嚴格執行。所鑒定的內容應為且僅為委托書要求鑒定的內容和范圍，鑒定人的鑒定行為應緊緊圍繞鑒定范圍進行，決不能擅自擴大鑒定范圍，引起新的法律糾紛和訴訟。3.3無論合同是否有效，已完工程質量合格是應支付工程價款前提司法解釋第2條“合同無效質量合格的處理原則”規定：“建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。”；第3條規定：“建設工程施工合同無效，且建設工程經竣工驗收不合格的，按照以下情形分別處理：淤修復后的建設工程經竣工驗收合格，發包人請求承包人承擔修復費用的，應予支持；于修復后的建設工程經竣工驗收不合格，承包人請求支付工程價款的，不予支持。因建設工程不合格造成的損失，發包人有過錯的，也應承擔相應的民事責任。”需要大家注意：上述兩條規定雖然是對合同無效情形所作的規定，但也適用于有效合同的規定。合同有效，一方違約導致合同被解除，司法造價鑒定一般僅對在建工程的已完部分工程的價款結算處理，但也應關注已完工程質量是否符合合同的要求的標準。在鑒定過程中如無質量是符合合同要求的鑒定材料，鑒定人就應在鑒定意見中表明價款鑒定是在工程質量符合合同要求的前提下作出的，如質量不符合合同約定的要求，鑒定價格應經過相應調整和處理后采用。綜上，司法解釋明確的原則是：不論合同是否有效，工程價款的結算必須與已完工程質量是否合格直接掛鉤處理，鑒定人在對造價進行鑒定時一定要審查已完工程的質量是否符合合同約定。
如合同無約定，審計機關出具的審計報告不能作為工程價款結算的依據，也不能作為司法鑒定的結論在建設工程施工合同糾紛案件審理中，時常會碰到的在案件審理中當事人就工程結算價款既有雙方當事人確認的結算文件，也有審計機關就同一項目出具的審計報告，上述2個結算文件的結算價款不同應采用那個價款確定工程的結算價款呢？2001年4月2日，最高人民法院就河南省高級人民法院就審計報告和雙方當事人確認的結算文件的采用的專題請示的答復（[2001]民一他字第2號）中明確“：審計是國家對建設單位的一種行政監督，不影響建設單位與承建單位的合同效力。當事人的約定應作為法院判決的依據”。建設工程施工合同約定中對工程的結算的時間、結算方式都有明確的約定，且約定為合同雙方的真實意識的表達，對合同雙方均具有約束力，只有約定不明確或合同為無效合同時，其他結算方式和方法對雙方才可能有法律效力。
鑒定人不得以鑒代判，對鑒定人依據現有資料難以確定價款的應適用由委托人取舍原則鑒定規程總則第1.0.3條確定的造價司法鑒定的客觀性原則，要求鑒定人只是對案件的客觀事實進行分析評判，鑒定人只是受托對案件的專門性問題做出技術層面的分析，對自己難以確定的事項或超出確定權利的應根據案情提出鑒定參考意見和結果供委托人參考，決不能對案件事實、當事人的是非、應由法官定性的問題如合同的有效性、存在事實爭議的簽證等證據的采納判斷等直接作出鑒定結論，否則就是以鑒代判，程序違法。
鑒定人應服從當事人施工合同和工程簽證的約定，不得擅自改變施工合同和簽證內容建設工程施工合同是包含工程施工、結算、爭議解決等條款的綱領性文件，合同的實質性內容的修改的權利人是合同雙方當事人，判定合同無效的權利機關是人民法院，因此在鑒定過程中，合同價款條款（包括價款調整）應嚴格按合同執行。鑒定項目合同有效的情況下，鑒定應采用當事人合同約定的計價方法，除非合同糾紛各方另行達成一致的約定，否則不得采用不符合原合同約定的其他計價方法作出鑒定意見，也不得修改原合同計價條件而作出鑒定意見；如果當事人糾紛項目的合同出現合同無效、合同對計價依據和方法約定不明、合同約定的計價依據和方法無法對糾紛進行鑒定，鑒定人可根據國家法律、法規、規章和規范性文件、有權機關的標準，選擇適用的計價依據和方法形成鑒定意見。但選擇的理由應在成果文件中表述。工程簽證是當事人在履約過程中按合同的約定，對支付各種費用、順延工期、賠償損失所達成的協商一致的意見的證明，其實質上是當事人的補充協議。按著“有約定從約定的，無約定從法定”的原則，對于當事人的簽證內容和費用，如果是不涉及違反國家法律、法規規定和合同約定的前提下是應該直接采用的，而不能拋棄當事人的約定以有權機關的標準作為鑒定的標準。
關鍵詞：工程質量不符合要求處理驗收
建筑工程質量不符合要求時，按照《建筑工程施工質量驗收統一標準》(GB50300―2001)的第5.0.6條、5.0.7條的規定，共分為五種情況分別進行處理和驗收。其中前三種是能通過正常驗收的，在此不再多述。第四種是特殊情況的處理，雖然達不到驗收規范的要求，但經過加固補強等措施可以保證建筑結構安全及使用功能，此種情況下建設單位與施工單位可以協商，根據協商文件進行驗收。第五種情況是不能驗收。通常這樣的事故是發生在檢驗批，當檢驗批、分項工程質量不符合要求時，通常應該在檢驗批質量驗收過程中發現，對不符合要求的工程要進行分析，找出是哪個或哪幾個項目達不到質量標準的規定。其中包括檢驗批的主控項目、一般項目有哪些條款不符合標準規定，影響到結構安全。造成不符合規定的原因很多，有操作技術方面的，也有管理不善方面的，還有材料等質量方面的。
一、經返工重做或更換器具、設備的檢驗批應重新進行驗收。
返工重做包括全部或局部推倒重來及更換設備、器具等的處理，處理或更換后，應重新按照程序進行驗收。如某棟住宅樓一層砌磚，驗收時發現磚強度等級為MU5，達不到設計要求的MU10，推倒后重新使用MU10磚砌筑，其磚砌體工程的質量重新按程序進行驗收。重新驗收質量時，要對該項目工程按規定重新抽樣、選點、檢查驗收，重新填寫檢驗批質量驗收記錄。
二、經有資質的檢測單位檢測鑒定能夠達到設計要求的檢驗批予以驗收。
這種情況多是某項質量指標不夠，多數是留置的試塊失去代表性，或因故缺少試塊的情況，以及試塊試驗報告缺少某項有關主要內容，也包括對試塊或試驗結果報告有懷疑時，經有資質的檢測機構對工程進行檢驗測試。其測試結果證明，該檢驗批的工程質量能夠達到原設計要求，這種情況應按照正常情況給予驗收。
三、經有資質的檢測單位檢測鑒定達不到設計要求，但經原設計單位核算認可能夠滿足結構安全和使用功能的檢驗批可予以驗收。
這種情況與第二種情況類似，多是某項質量指標達不到規范要求，多數也是留置的試塊失去代表性或因故缺少試塊以及試塊試驗報告有缺陷，不能有效證明該項工程的質量情況，或是對該試驗報告有懷疑時要求對工程實體質量進行檢測。經有資質的檢測單位檢測鑒定達不到設計要求，但這種數據達到設計要求的差距不是太大。經過原設計單位進行驗算，認為仍可滿足結構安全和使用功能，可不進行加固補強。如某棟五層磚混結構建筑，一、二、三層用M10砂漿砌筑，四、五層為M5砂漿砌筑。在施工過程中由于管理不善等原因，其三層砂漿強度僅達到7.4MPa，未達到設計要求，按照規定應不能驗收，但經過原設計單位驗算，砌體強度尚可滿足結構安全和使用功能，可不返工和加固。由設計單位出具正式的認可證明，由注冊結構工程師簽字并加蓋單位公章。由設計單位承擔質量責任。因為設計責任就是設計單位負責，出具認可證明，也在其質量責任范圍內，可進行驗收。
以上三種情況都應視為是符合規范規定質量合格的工程。只是管理上出現了一些不正常的情況，使資料證明不了工程實體質量，經過補辦一定的檢測手續，證明質量達到設計要求，給予通過驗收是符合規范規定的。
四、經返修或加固處理的分項、分部工程，雖然外形尺寸改變但仍能滿足安全使用要求的，可按技術處理方案和協商文件進行驗收。
這種情況多數是某項質量指標達不到驗收規范要求，如同第二、三種情況，經過有資質的檢測單位檢測鑒定達不到設計要求，由其設計單位經過驗算，也認為達不到設計要求。經過驗算和事故分析，找出了事故原因，分清了質量責任，同時經過建設單位、監理單位、施工單位、設計單位協商，同意進行加固補強，并協商好加固費用的來源以及加固后的驗收等事宜，由原設計單位出具加固技術方案，通常由原施工單位進行加固，雖然改變了個別建筑構件的外形尺寸或留下永久性缺陷(通過加固補強后只是解決了結構性能問題，而其本質并未達到原設計要求的均屬造成永久性缺陷)，包括改變工程的用途在內，應按照協商文件驗收，也就是有條件的驗收。由責任方承擔經濟損失或賠償。這種情況實際是工程質量達不到驗收規范的合格規定，應算在不合格工程范圍內，如墻體強度嚴重不足，采用雙面加鋼筋網灌噴豆石混凝土補強，加厚了墻體，縮小了房間的使用面積等。又如某工程地下室發生滲漏水，采用從內部增加防水層堵漏，滿足了使用要求，但卻使那部分墻體長期處于潮濕甚至水飽和狀態，留下永久性缺陷。
五、通過返修或加固處理仍不能滿足安全使用要求的分部工程、單位(子單位)工程嚴禁驗收。
這種情況是很少的，但確實存在。這種情況通常是在制訂加固技術方案前就知道加固補強措施效果不會太好，或是加固費用太高不值得加固處理，或是加固后仍達不到保證安全、功能的情況。這種情況發生就應該堅決拆掉，不要再花大的代價來加固補強。
1鑒定工作的依據和程序
2006年，建設部了《既有建筑幕墻安全維護管理辦法》（建質[2006]291號文），用以指導和規范建筑幕墻的安全維護工作，對既有幕墻的保修和維護責任、維護和檢修、安全性鑒定、監督管理等作出了明確的規定。各省市也紛紛和實施了更具體的地方性政策文件和技術性標準，廣東省于2007年了《廣東省建設廳既有建筑幕墻安全維護管理實施細則》（粵建管字[2007]122號文），對廣東省的既有建筑幕墻安全維護工作作出了更詳細的規定。現階段進行既有幕墻鑒定的技術標準，主要有GB50210《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》，GB/T21086《建筑幕墻》，JGJ102《玻璃幕墻工程技術規范》，JGJ/T139《玻璃幕墻工程質量檢驗標準》，JGJ133《金屬與石材幕墻工程技術規范》等，廣東省于2011年了《建筑幕墻可靠性鑒定技術規程》（DBJ/T15-88），作為地方性標準使用。根據廣東省細則，符合以下條件的既有幕墻工程必須進行安全性鑒定：（1）在建設部《玻璃幕墻設計、制作、施工安裝的若干技術規定》（建設[1994]776號文附件）前，即1995年以前建成的玻璃幕墻。（2）在《金屬與石材幕墻工程技術規范》（JGJ133-2001）實施前，即2001年6月以前建成的金屬與石材幕墻。（3）未按《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》（GB50210－2001）進行工程驗收的玻璃幕墻和金屬與石材幕墻。（4）原設計或制造安裝過程中遺留下較嚴重的缺陷，需鑒定其實際承載能力的幕墻。（5）年久失修或已超過原設計使用年限需繼續使用的幕墻。既有建筑幕墻出現下列情形之一時，其安全維護責任人應主動委托進行安全性鑒定：（1）面板、連接構件或局部墻面等出現異常變形、脫落、爆裂現象。（2）遭受臺風、地震、雷擊、火災、爆炸等自然災害或突發事故而造成損壞。（3）相關建筑主體結構經檢測、鑒定存在安全隱患。另外特別規定：建筑幕墻工程自竣工驗收交付使用后，原則上每十年進行一次安全性鑒定。安全性鑒定應委托具有檢查鑒定資質的機構進行。既有建筑幕墻安全性鑒定按下列程序進行：（1）受理委托。了解委托方提出的幕墻鑒定原因和要求，收集幕墻設計、施工、驗收（特別是隱蔽工程驗收）和使用維護的圖紙、原始記錄等有關資料。（2）現場調查。按資料核對實物，調查幕墻實際使用條件和內外環境，查看已發現的問題的具體情況，聽取有關人員的意見。（3）制訂方案。綜合分析所收集的技術資料，現場調查情況，確定鑒定目的、范圍和內容，制訂詳細的檢測、評估方案，提交委托方審核。（4）簽訂合同。與委托方協商確定幕墻鑒定方案，明確需委托方配合的有關工作，簽訂委托鑒定合同。（5）實施檢測。檢查幕墻結構體系、構件及其連接構造節點，進行必需的材料檢測和現場試驗。（6）分析計算。進行幕墻結構體系受力分析，驗算構件的承載能力。（7）評估定級。對調查、檢測、驗算的數據資料進行全面分析，綜合評定，確定鑒定等級。（8）鑒定報告。確定鑒定結論和處理建議，編制并提交鑒定報告。
2鑒定工作的主要內容
幕墻作為建筑物護墻，是由面板和支承體系及一系列配件附件等組合而成、附著在建筑物外立面的獨立的外墻系統。幕墻充當建筑外立面并具備外墻的功能，如強度、剛度、防雨水滲漏、隔聲、防摩擦聲、采光、熱工、防火、防雷等。對既有幕墻進行鑒定，就是針對其組成部分及整體系統的質量狀態和功能狀態進行評價，以確定其質量安全狀態，給出鑒定結論和維護建議。與主體結構可靠性的內涵相一致，幕墻的可靠性是結構安全性、適用性和耐久性的統稱，鑒定工作依工作量、側重點和深入程度的不同，既有幕墻鑒定分為安全性鑒定和正常使用性鑒定以及同時包含此兩種鑒定的可靠性鑒定。可靠性鑒定的主要內容有：幕墻材料的檢查測試、結構和構造的檢查測試、設計復核及構件的承載能力驗算等環節，以下作簡要介紹。
2.1材料的檢查測試材料的檢查測試應先檢查其技術資料，核查質量保證文件與現場材料及其相關參數的一致性。當現場調查發現材料由于與時間有關的環境效應或其他系統性因素影響可能導致性能退化時，應采用隨機抽樣的方法，在該種構件中確定至少5個構件作為檢測對象，并按現行的檢測方法標準測定其材料力學性能。材料的檢查測試，采用現場測試和取樣實驗室測試相結合的方式進行。（1）金屬型材和板材的檢查：金屬型材和板材應檢查外形尺寸、壁厚和板厚、表面處理層膜厚、表面腐蝕（銹蝕）、外觀質量。型材壁厚和板厚重點檢查型材截面主要受力部位的厚度。（2）表面腐蝕（銹蝕）及外觀檢查：應檢查鋁合金型材和板材與其他金屬型材的接觸部位是否有雙金屬腐蝕情況，重點檢查螺栓連接處、與主體結構連接處和防雷連接點等部位，鋁合金型材和金屬板材表面防腐處理層的損壞及基材銹蝕情況。（3）玻璃的檢查：主要檢查內容為：品種、厚度、邊長、外觀質量、應力、邊緣處理情況。中空玻璃還應檢查粘接密封質量和露點。玻璃邊緣處理方式的檢驗，采用目視觀察和手試的方法，檢查玻璃的磨邊、倒棱、倒角質量，是否有缺棱、掉角等缺陷。檢查玻璃外觀質量，表面是否有明顯的劃傷、損傷或霉變現象；夾層玻璃是否有分層、起泡、脫膠現象，脫膠的大小及部位；中空玻璃是否有起霧、結露和霉變現象；鍍膜玻璃是否有氧化、脫膜現象。當玻璃出現異常破裂情況時，應綜合采用適當的檢查方法和檢測方法，分析玻璃破裂的原因。（4）石材的檢查：主要檢查內容有：品種、厚度、外觀質量、邊緣處理情況及必需的物理力學性能。石材外觀質量主要檢查是否有裂紋、邊緣缺棱、缺角、銹斑等缺陷和表面的風化侵蝕現象。必要情況下在適當部位抽取石材樣品進行物理力學性能的檢測：吸水率、抗彎強度、剪切強度。當石材出現異常破裂情況時，綜合采用適當的檢查和檢測方法，分析石材破裂的原因。（5）耐候密封膠的檢查：包括資料審查和外觀質量檢查、粘結質量檢查。其中資料審查包括：膠的品牌、批號、出廠檢驗報告、當年的型式檢驗報告、耐久性和位移能力等級、接縫位移量和密封膠的適用性。檢查接縫密封膠是否開裂、起泡、軟化發粘、粉化、脫膠、變色、褪色和化學析出物等現象。檢查耐候膠粘結質量，檢查接縫密封膠和基材是否粘結良好，同時檢查膠體彈性，有無老化。（6）結構密封膠的檢查：包括資料審查和膠縫粘結寬度和厚度、注膠質量、粘結質量、外觀質量的檢查。相關資料審查包括結構膠品牌、型號、出廠檢驗報告、當年的型式檢驗報告、相容性和粘接性檢測報告、對基材底漆處理要求、變位能力及對計算書要求的符合性。如基材需要采用底漆處理，應檢查相容性檢測報告和結構膠注膠記錄中相關內容的一致性。外觀質量檢查包括檢查結構膠是否有開裂、起泡、粉化、脫膠、變色、褪色和化學析出物等現象。對硅酮結構膠注膠尺寸及注膠質量和粘結質量的檢查，首先應將幕墻結構裝配組件拆下分解，然后進行檢測，切開膠縫橫截面，觀察膠縫是否注膠飽滿，有無氣泡。檢查結構膠粘結質量，分別對結構膠兩面粘結的基材進行剝離試驗，以檢驗硅酮結構膠是內聚破壞還是粘結破壞。膠樣的力學性能測試，采用取樣實驗室測試方式進行。（7）五金零件及配件的檢查：主要檢查材質、厚度、外觀質量、表面腐蝕銹蝕、非金屬零件配件的老化情況。對不銹鋼和其他合金材質，可進行取樣分析判定。對開啟窗五金配件的使用功能及安裝牢固程度，采用手動試驗的方法現場檢查。
2.2結構和構造的檢查測試結構和構造的檢查應包括以下文件和內容：設計文件、竣工資料、竣工資料的隱蔽驗收記錄、預埋件（或后置埋件）、構件和主體結構及構件之間的連接構造、變形縫及墻面轉角處的構造、防雷構造、防火構造、單元式幕墻的封口構造、幕墻熱工構造、結構構造與設計文件及現行標準規范的相符情況。當設計文件及資料不全或實際構造與設計文件不相符時，應補充測繪幕墻的典型立面分格，與主體結構的連接方式和主要構造方式等。按要求進行抽樣檢查和檢測，確定幕墻結構承載能力驗算所需要的相關參數。對隱蔽部位可采用無損或局部破損的方法進行抽樣檢查和檢測。結構和構造的檢查，應按每個鑒定單元各類結構構件和構造節點總數的1%抽樣，且均不少于5個構件或5處構造部位。結構和構造的檢查包括：預埋件、后錨固節點、立柱連接節點、梁柱連接節點、變形縫、開啟窗、防雷構造、防火構造、熱工構造等。幕墻面板裝配構造的檢查：檢查明框幕墻的面板嵌入量。檢查隱框、半隱框玻璃幕墻面板固定壓塊和金屬板固定耳板的規格數量及固定情況，檢查固定壓塊或固定耳板有無松動、變形和損壞情況、測量壓塊或耳板及緊固件規格、間距。檢查吊掛式全玻璃的玻璃上端吊掛夾具的裝配連接構造，檢查下端支承全玻幕墻玻璃與上下端槽口以及吊掛式全玻幕墻玻璃與下端槽口的裝配連接構造，檢查并測量玻璃與槽口的鑲嵌尺寸。檢查點支玻璃幕墻的面板支承連接裝配構造，檢查駁接頭、爪件等支承裝置有無松動、變形和損壞現象。檢查石材幕墻面板支承連接的裝配構造，檢查石材的鋼銷、鋁合金掛件、背栓、不銹鋼掛件等連接件有無松動、變形和損壞現象，測量連接件和緊固件的規格。當缺少幕墻設計文件或工程現場難以測量幕墻構造、構件截面尺寸時，對最不利條件下的幕墻板塊或構件進行靜荷載檢測和計算分析。
2.3設計復核及構件的承載能力驗算鑒定工作實踐中，設計復核和構件的承載能力驗算一般多用于早期建成的幕墻工程，其設計施工不規范，缺少設計圖紙及設計資料，各設計參數和材料物理性能參數多由現場測量、材料測試得出，屬于設計反算。工程資料齊全的工程項目，除非委托方特別要求，正常情況下一般僅進行常規設計審查，此環節不詳述。
3工程實例分析
由檢查鑒定的主要內容可以看出，鑒定工作較完整地涵蓋了幕墻系統的各組成材料、各結構構造，著重考察的是系統的質量現狀。與主體結構相比，幕墻系統使用期限短，性能隨時間退化快，主要原因是使用了高分子有機材料———硅酮密封膠作為結構部件，這是高分子有機材料的固有老化特性所決定的。對于既有幕墻系統，特別是隱框玻璃、半隱框玻璃、開啟窗等以硅酮結構膠作為結構受力部件的系統而言，硅酮結構膠是幕墻系統安全性的最重要影響因素，也是這類既有幕墻檢查鑒定的重點和質量控制點。然而硅酮結構膠的性能退化（老化）規律是相當復雜的。首先，硅酮結構膠是一種混和物，各品牌產品的成份和配比各不相同，產品性能各有差異；其次，在使用過程中，膠體所處的溫度、濕度、光照等條件不同，膠體的老化隨使用環境不同而呈現出很大差異。以下通過工程鑒定實例簡要介紹舊硅酮結構膠的取樣測試過程和測試結果。工程概況：某工程位于廣州市區，總高19層，72.8m；幕墻工程采用隱框玻璃幕墻形式，幕墻工程總面積約5000m2；1998年9月建成投入使用。
取樣情況：結構膠通過開啟窗取樣，取樣數為9組。取樣分布于9個樓層。測試情況：將膠樣進行修整，制備成啞鈴型試樣9組，進行拉伸強度、斷裂延伸率、邵氏硬度、質量損失率等四項測試，試樣如圖1所示，拉伸測試如圖2所示，測試結果如表1所示（邵氏硬度和質量損失率指標分別用原膠樣和拉伸測試后的殘膠測試，不用啞鈴型試樣）。修整試樣，制備成符合條件的后粘結H型試樣4組，進行拉伸測試，試件及破壞后狀態如圖3、4所示，測試結果如表2所示，后粘結試件參照廣東省《建筑幕墻可靠性鑒定技術規程》附錄A的方法制備，用高強硅酮結構膠將膠樣兩面粘結于鋁板，按GB16776《建筑用硅酮結構密封膠》的養護條件進行養護后進行拉伸測試。對本例中的膠樣而言，該結構膠后粘結試件最大強度平均值1.29MPa，高于GB16776的0.6MPa要求值；最大強度伸長率平均值88%，彈性一般；0.14MPa定伸伸長率數據較離散，波動范圍在5.9%~9.1%范圍內；由于沒有該結構膠原始數據，無法定量比較。定性分析該結構膠強度指標較好，但硬度偏高，模量偏高。GB16776《建筑用硅酮結構密封膠》中對結構膠的指標評定均是針對H型試件而言的，但舊膠不具備制樣條件，啞鈴型試件所測出的力學性能指標與H型試件存在一致的定性關系和大致的定量對應關系，可以作為參考。相比較而言，后粘結試件的受力狀態更接近膠體的實際受力狀態，盡管從工程現場所割取的膠樣很難達到標準要求的膠體尺寸12mm×12mm（GB16776規格），但大量的實驗研究結果表明，尺寸為12mm×6mm的試件與尺寸為12mm×12mm的試件，其最大強度和最大強度伸長率指標相差不大。因此本例中，后粘結試件的測試結果仍有較大的參考價值。
4結語
【關鍵詞】房屋建筑；安全管理；安全鑒定
在社會正常運轉中，房屋建設安全是非常重要的，這是保證社會正常生產與經營的前提條件。如果不能實現有效的房屋安全管理，一旦有安全事故發生，不僅會威脅人們的生命財產安全，還會給社會帶來極為不利的影響。現階段，我國的城市建設速度正在大幅度加快，但是因為不適當的房屋工程管理或是一些其他的人為因素，社會上出現的房屋安全事故也較多，因此，必須做好房屋安全生產工作，實現全面的房屋建設安全管理，以便更好保障人們生活的安全。
一、問題分析
（一）房屋安全管理問題
現階段社會很多的房屋工程建設中，一般缺乏較為完善的施工設計，施工中存在的問題較多，或者是建筑材料沒有按照施工標準使用，或者是在施工現場缺乏嚴格有效的管理，或者是施工質量不符合規定標準，種種原因使得房屋工程質量得不到有效的保障。而且，在房屋建設完成之后，人們如果對房屋設計不滿意或者在居住了一段時間后想要改變房屋格局，就會對最初的房屋結構進行一些拆改，例如改變房屋荷載、變更房屋使用用途等，這樣就給房屋造成了較大損害，導致房屋居住安全隱患的出現，甚至發生嚴重的安全事故，威脅人們的生命安全。此外，在房屋的建設過程中，施工人員一般不固定，表現出較大的流動性，加上施工現場又缺乏嚴格的管理制度，施工人員工作繁重，使得房屋安全有著較大的變化性，不易于實施有效的管理。同時，受到一些自然因素的影響，房屋的安全性也會有所降低[1]。
（二）房屋安全鑒定問題
在現階段的房屋安全鑒定工作中，很多工作人員都沒有較高的職業水平[2]。在房地產行業，執業人員資格本應該是由房地產經紀一方和相應的物業管理一方以及房地產估價一方，這三方共同建立的，但是就現階段的房屋安全鑒定執業人員來看，執業資格的確定只經過了房地產部門，鑒定人員沒有經過系統的從業資格培訓，這就導致了鑒定人員缺乏較高的職業鑒定水平，在鑒定工作中完全憑經驗進行，沒有較高的鑒定技能，對于鑒定報告的準確度不能做到有效的保證。此外，就現今的房地產信息管理而言，還沒有實行系統化的房屋信息管理[3]。現有的房屋信息管理工作也只是在靜態的基礎上進行的，由房地產行政部門實施，動態的房屋信息管理還沒有開始設置，這就導致了不能對危險房屋實施全面有效的管理，不能及時了解危險房屋的具體治理現狀，更不能實現危險房屋的登記，也無法完成危險房屋的注銷。
二、強化房屋安全管理建議
（一）全面實施房屋施工管理
針對現階段房屋施工設計不完善、工程質量不合格的問題，有必要通過規范工程管理、嚴格審查工程質量的方式解決。對于勘察設計單位而言，必須做好資料的收集以及施工現場勘探工作，根據施工規劃標準，確保工程設計符合防火、防震等多方面的標準，實施全面有效的房屋安全管理。對施工單位而言，各項施工作業的開展要嚴格遵守施工設計的相關標準，做好施工材料的進場嚴格檢查，在施工的各個環節加強質量控制，以便能夠在房屋建設工程的每一道施工工序都能夠符合質量標準，通過合格的工程驗收。對工程監理單位而言，為了保證房屋建筑工程符合設計規范以及有效確保工程質量，必須根據工程施工特點，制定全面的工程監理計劃以及具體的工程監理實施方案，按照施工標準對工程設計文件進行審查，按照工程質量規范對施工現場實施監理。對施工圖審查機構而言，對于施工圖紙的審查要按照抗震設防相關標準進行，確保房屋工程能有較好的抗震能力。對于審核合格的設計文件，審查機構要出具相應的合格證書。
（二）實施動態化的房屋安全信息管理
針對現階段對房屋安全實施靜態化管理的現狀，有必要建立動態化的信息系統，實施全面的、網絡化房屋安全信息管理。透過該系統的構建，能夠對房屋的災害、防汛等動態信息實施全方面的記錄和管理，及時更新房屋信息，保證房屋信息的準確性和較高的完整度。同時，透過該系統，能夠實現對危險房屋的有效管理，做到隨時了解危險房屋治理現狀，不僅可以實現危險房屋登記，更能夠完成危險房屋的注銷。另一方面，就居民的安全意識而言，也要加強宣傳，在社區管理中引入完整的房屋安全管理辦法，通過職能部門的有效配合，實現自主化的房屋群眾安全管理。而且，對于房屋安全，還要組織有關單位做好定期的安全排查，實施有效的房屋安全監控，總結房屋安全管理中出現的問題并及時進行解決。
三、優化房屋安全鑒定對策
（一）增強鑒定意識
在房屋安全管理工作中，安全鑒定是十分重要的一部分。做好房屋安全鑒定，不僅有利于實現科學化的、準確化的房屋安全判斷，還有利于保證房屋的使用安全性。因此，各單位應該明確房屋鑒定工作的重要性，進一步做好房屋鑒定工作，實現全面化、規范化的行業管理，實施系統化的鑒定人員從業素質培訓，提高其鑒定水平，以便能夠保障鑒定報告的準確性以及鑒定文書的質量。此外，在房屋安全鑒定工作中，各單位也一定要嚴格遵守屬地管理原則，實施嚴格化的房屋安全鑒定工作分工，各行政管理部門做好轄區內的房屋安全鑒定工作。此外，對房產管理部門而言，還要嚴格履行房屋鑒定管理職責，實施規范化的房屋鑒定管理。
（二）強化鑒定標準
為了確保房屋安全鑒定工作能夠以科學化的方式進行，必須對現有的鑒定標準加以全面強化。房屋安全鑒定工作是一項需要較強技術性的工作，對于鑒定人員的從業資格有著較高的要求。因此，各單位一定嚴格遵守房屋鑒定安全標準，根據最新的政策以及行業標準，實施規范的房屋安全鑒定，確保鑒定結論的科學性。同時，對于房屋完損程度的鑒定，各單位要遵守《房屋完損等級評定標準（試行本）》進行相關工作，對于經過鑒定確定為非危房的房屋要按照此標準鑒定完損程度。此外，對于一些特殊房屋的安全鑒定工作，除卻必須遵守的鑒定標準外，還有按照國家的相關標準進行。
結語：
做好房屋安全鑒定工作不僅能夠保證房屋的安全使用，還能夠確保房屋的抗震能力，有利于對房屋安全做出較為精確的評價，也有利于對房屋的加固和改建做出正確的決定。本文以房屋建筑管理與安全為視角，通過分析現階段房屋建設工程管理與安全鑒定工作存在的問題，就如何進一步強化房屋安全管理與怎樣進一步優化房屋安全鑒定提出了建議，以便能夠為相關工作者提供有效參考。
參考文獻：
[1]胡穎，張琬，韓軍. 震后房屋建筑安全鑒定的主要內容及措施[J]. 江蘇建筑，2012，01：29-31.
【關鍵詞】土建工程；監督管理；質量控制
1 土建工程質量的問題及原因
1.1 質量問題
土建工程是生產生活過程中必不可少的建設項目，在工程建設管理中，往往會因為施工管理監督的不到位、技術上和材料不合格等因素給工程建設帶來危害，小則出現建筑物質量不合格，大則出現重大事故。因此，土建工程的質量監督和管理是工程建設的重要環節，應該大力抓好、抓緊和抓牢，嚴把質量關。
土建工程出現的質量問題多種多樣， 其中比較常見的有建筑物的變形、錯位、倒塌、破壞、傾斜、漏水、滲水、剛度較硬、強度不足以及斷面的尺寸不精確等。
1.2 原因分析
工程質量出現問題的原因有多種情況，歸納主要有以下幾點。
1.2.1 違背建設程序。施工單位不按照相應的施工規范和規程運作工程項目。
1.2.2 沒有認真進行地質勘察，提供準確的地質資料。
1.2.3 地基沒加固和處理好。
1.2.4 設計時考慮不周，設計的結構構造不夠合理。
1.2.5 原材料和制品不合格。
1.2.6 施工管理出問題，施工單位不按照圖紙施工。
1.2.7 各種自然條件的影響。
2 工程的質量控制
工程質量控制是工程項目質量的標準和考核，對工程建設和項目管理起著指導作用，是工程建設的重要技術環節，是工程完成好壞的主要因素。要建設質量合格的項目，必須從各個方面實際抓好質量關，主要有以下幾方面。
2.1 加強工程項目的招投標管理制度
一般土建工程都是通過招投標方式來確定由誰來設計、施工、監理的。招投標工作應當按照國家的規定、業主的規則公平合理地進行。招投標應全面實行市場化、社會化， 讓更多的單位或個人參與競爭， 這樣才能真正找到一個水平高、實力強的企業來進行設計、施工、監理。
2.2 原材料檢驗
土建工程使用的各種原材料必須施在工之前進行嚴格的檢驗， 只有原材料的各種技術性能都符合有關規定的具體要求后才能使用。施工建設單位在采購原材料的時候，應該嚴把原材料的質量關、高度重視原材料的使用認證，避免使用不合格的原材料。
2.3 強化工程設計
工程設計應分兩個階段， 第一階段是工程建設前的設計， 這是最關鍵的。第二階段的補充完善設計也很重要， 設計部門應經常到所在施工現場，與施工單位進行勾通交流， 隨時解決工程變更問題， 保證工程順利進行， 使工程具有合理性和實用性， 保證工程達到優良標準。
2.4 加強施工隊伍建設
施工單位的施工水平、施工素質， 直接關系到工程質量的成敗。施工單位的素質建設也是對施工順利完成的保證，好的施工單位才能有資質承接大的項目建設。
2.5 控制好工程進度
工程進度是制約工程質量的主要因素，合理的安排是加快施工建設的重要手段。要提高工程質量， 就必須使工程進度服從工程質量， 在充分保證工程質量的條件下， 合理地安排工程進度。
2.6 發揮監理的作用
監理工作是工程管理的核心， 是工程質量的重要保證。監理應具有很高的專業技術水平， 有良好的職業道德， 有吃苦耐勞的精神。建設單位對監理單位應以合同進行監督， 提高監理的業務素質。
總之，工程質量是一個比較復雜的問題， 涉及到很多方面的因素， 要徹底解決工程質量問題， 必須從每一個細節做起， 嚴把質量關。
3 工程質量的監督
3.1 工程實際監督
實行工程質量監督是督促工程建設各參建單位搞好工程質量及工程質量控制的政府監督行為， 因此在工程建設項目中， 工程質量監督站要重點把好“三關”，即開工關、施工關、竣工關；用好“三權”，即質量監督權、質量否決權、質量仲裁權；抓好“三重”，即工程建設的重點工作、重點單位、重點部位；體現質監工作的“三性”，即權威性、科學性、公正性， 要把質量監督貫穿整個工程項目中。
工程項目開工前，質量監督站根據業主向其申報的工程質量監督申請手續， 對施工建設單位的建設、勘察、設計、施工、監理、檢測各方逐一進行資格審查。監督各方按照國家有關規定建立健全質量監督保證體系， 落實監理機構和施工單位人員的到位及專業崗位配備。在工程實施的過程中， 對施工單位質量保證體系進行監督檢查， 監督質量保體系完整健全情況，質量責任制的落實情況。通過審查監督，使質量控制形成自檢、互檢、抽檢、專檢的控制體系， 實行簽字負責制度， 出了質量問題， 直接追究責任人。并對試驗室進行監督檢查， 看其是否按照規范、標準進行試驗檢測， 檢驗頻率是否滿足， 數據是否真實可靠。
把監督監理工作作為重點， 實現現場監督。工程監理是依據合同來對工程的質量、進度、投資進行控制， 因此，監理工作質量的好壞直接影響著工程質量的優劣， 監督監理工作情況是政府監督的重要環節， 監理人員除了對施工單位的資質、證件進行檢查， 還要對其在崗情況、日志記錄情況、旁站情況、簽證情況等進行抽檢，著重檢查監理審批的開工報告、工序自檢報告、中間交工報告、中間后臺計量等資料。
加強施工現場的抽檢， 增加監督的力度。掌握質量動態的最有效辦法是進行現場抽檢，質監站根據工程進展情況， 對易出現質量隱患或對質量有疑問的部位、地方及時安排工地現場抽檢， 對發現的問題及時下發《監督工程師通知書》， 責成有關單位和人員進行糾正。對嚴重影響建筑質量的責其停工處理，并向有關部門報告。在質量問題上實行“三不放過”， 即事故原因未查清不放過，事故責任人沒有受到處罰和教育不放過， 沒有整改措施不放過。
總之，質量鑒定是質量監督工作的一個重要環節，為保證質量鑒定工作的客觀性、公正性和科學性， 必須嚴格鑒定程序， 以數據說話， 確保鑒定結果真實可靠。
3.2 綜合監督管理措施
在工程建設中，人是起主導的作用，是質量檢查的直接因素，是工程建設的主體。因此，建設項目的監督就是從管理人員開始，主要體現在以下三個方面：
3.2.1 要健全崗位責任制，用制度法規約束人。
3.2.2 要選擇和培養管理人員。
3.2.3 要選用人員穩定、技術力量強的施工隊伍。
以人為本不緊是建設中安全的口號，也是監督管理的原則，管理人員應該做好監督工作，對不合格或有嚴重質量問題的工程項目應及時讓施工單位修改方案或停止其施工。
在加強人員管理的同時還必須綜合考慮施工現場條件、建筑結構形式、機械設備功能、施工工藝和方法、施工組織與管理、建筑技術經濟等各種因素，使之合理裝備、配套使用、有機聯系，充分發揮效能，這樣才能獲得好的經濟效益。
4 結語
土建工程建設質量的監督管理是項目建設的把關，是建設過程中應遵循的制度，加強土建工程質量監督與管理，必須要強化法制建設，不斷完善工程質量監督與管理的法規體系，依法管理土建工程質量。在工程建設中，應把好工程建設項目的質量關，按照規程規定執行監督管理。強化政府監督與管理的職能，加強監督人員自身素質建設，不斷提高其自身的業務技術素質，做到依法監督、秉公執法、合理管理才能使土建工程項目順利地完成、放心地使用。
參考文獻
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