時間：2022-11-07 23:32:12
導語：在房地產開盤策劃方案的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
這些工作主要包括：
1、深入銷售第一線，在銷售現場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態，找出客戶最關心的問題。
xx園xx庭，xx閣開盤期間的現場跟進。
xx村2、6底層商鋪銷售期間的現場跟進。
xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。
參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據實際情況提出修改意見供領導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現場開展宣傳工作，協調和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。
參加了九月份的“房展會”，“xx園國慶看房專線車”，xx節期間的“投資貿易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應的建議和方案給領導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售情況整理好，發送給領導，讓領導及時了解銷售現場的動態。
從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領導
8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調報告，以備領導查閱。
9、學習銷售部綜合點人員應該了解的基本的房地產銷售知識和工作程序，工作方法。
協助其他同事接待辦理產權證的客戶等。
[關鍵詞]價值鏈；房地產；全程營銷
[中圖分類號]F062.5 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432(2008)45-0102-02
1房地產行業價值鏈
企業創造的價值產生于一系列的活動之中，如設計、采購、生產、銷售、服務以及產品開發等。這些活動的有機聯系，就形成了企業的價值鏈。在價值鏈中每一個能創造價值的活動都稱為價值活動。它們是企業創造對買方有價值的產品的基石。價值鏈是用來分析企業如何獲得競爭優勢的基本工具。價值鏈包括價值活動和利潤兩個方面。價值活動又由基本活動和輔助活動兩大類所組成。基本活動是涉及產品的物質創造及其銷售，轉移給買方和售后服務的各種活動；輔助活動是輔助基本活動并通過提供外購投入、技術開發、人力資源管理以及公司范圍內的各種聯系。
2全程營銷理念是房地產業發展的需求
房地產全程營銷是指在房地產開發的全部流程中，以消費者為中心，以市場為導向，以獲取、保持競爭優勢為目標，通過為消費者提供有效商品，滿足消費者的需求，以保證企業可持續發展的全過程。早在1996年初，瑞爾特公司的主要操作人員就提出了全程營銷策略，并在北京、深圳、廣州、天津、江蘇、海南、順德的企業集團及房地產項目實施推廣，屢創佳績。在數年的房地產實踐操作過程中，積累了相當豐富的行業經驗，不少發展商多次希望瑞爾特能將全程營銷的思想進行系統整理，融合于實戰之中，這對房地產行業的策劃將是一次有力推進。隨著房地產市場的發展，房地產全程營銷理念將為企業帶來新的發展契機。
2.1全程營銷理念的提出是市場發展的需要
房地產市場日趨規范，購房者日趨理性，促銷表面的繁華難以掩蓋樓盤內在的品質的缺陷。市場競爭激烈，使開發商越來越感到，只靠已有的傳統營銷模式已難以適應消費者需求。開發商要使開發的產品贏得消費者的青睞，除了滿足市場需求外，還必須研究競爭對手，制定一套具有全局性的營銷戰略。
2.2 全程營銷理念的引入是由房地產開發經營的特殊性決定的
房地產開發是生產特殊商品的過程，與開發經營其他商品不同。房地產商品從前期市場定位、開發，到經營、銷售以及后期的物業管理，要經歷一個相當長的周期。開發商在開發前期，對市場的預測是以今后幾年而不是以現在的市場狀況為依據，這就要求開發商在開發前期，就要對未來所要銷售的樓盤，有一個前瞻性的總體規劃，把握市場定位，將營銷理念引入房地產開發前期，更好地滿足購房者的需求，這恰是全程營銷理念的核心。因此，將營銷理念貫穿于房地產開發經營的全過程，即全程營銷理念，正逐步成為房地產開發企業在激烈的市場競爭中獲取競爭優勢的有效手段。
3房地產全程營銷價值鏈的價值活動識別
房地產開發企業的價值活動，分為兩大類――基本活動和輔助活動。基本活動是涉及房地產商品的營銷策劃、開發經營、銷售、物業管理服務的各種活動；輔助活動是輔助房地產開發經營的基本活動并通過提供外部采購、技術開發、人力資源管理及企業基礎設施以支持基本活動的。
3.1基本活動
3．1.1內部后勤
內部后勤指與接受、存儲和分配相關聯的各種活動。房地產開發企業的內部后勤，主要包括選址論證、市場調研、營銷策劃三個方面。房地產開發商在獲得土地使用權前，一定要對所選地塊進行選址論證，要對周邊樓盤的競爭情況作詳盡的市場調研，確定開發樓盤的市場定位，明確消費主體，進行項目投資分析。這是房地產全程營銷的第一環節，也是最重要環節。
3.1.2生產作業
生產作業指與將投入轉化為最終產品形式相關的各種活動。全程營銷策劃方案制訂后要付諸實施，首先就要進行房地產的開發，即工程項目的建設。在工程項目建設過程中，房地產開發商要注重工程項目建設的管理，如質量管理、進度控制等，我們統稱為工程項目的建設管理。在這過程中，營銷策劃也不能缺少。
3.1.3外部后勤
外部后勤指與集中、存儲和將產品發送給買方有關的各種活動。工程進展到臨近開盤，要進行一些預售準備工作，如預售安排、聯系抵押貸款銀行、申請預售許可證、準備預售合同等。
3.1.4市場銷售
市場銷售指與提供一種買方購買產品的方式和引導它們進行購買有關的各種活動。房地產開發進入了正式的開盤期，營銷策劃方案在這一過程中要全面付諸實施，營銷活動在這一階段全面展開，如定價、廣告促銷、選擇銷售渠道、確定銷售隊伍等。
3.1.5服務
服務指與提供服務以增加或保持產品價值有關的各種活動。房地產商品銷售出去之后還必須有物業管理服務。要委托物業管理公司對小區進行物業管理。物業管理作為全程營銷業務流程中的最后一項，在房地產開發企業全程營銷價值鏈的基本活動中，雖屬服務活動內容，但對產品價值的增值作用是不可低估的。
3.2輔助活動
3.2.1采購
采購指購買用于企業價值鏈各種投入的活動，而不是外購投入本身。在房地產開發中采購的投入，主要包括土地使用權、建設資金、建筑材料、中介機構、辦公設備與技術、物資等。
3.2.2技術開發
技術開發指為改善產品和工藝而做的各種努力活動。技術開發在房地產開發企業的價值鏈中起著至關重要的作用，它在很大程度上影響了開發企業的競爭優勢，主要包括:房地產開發前期的市場可行性研究及融資分析；房地產開發過程中的規劃設計，房地產銷售之前的預售安排；市場銷售階段的市場研究；售后的物業管理手冊與程序等。在全程營銷中，完整的營銷策劃方案實際就包含了技術升級的全部內容。
3.2.3人力資源管理
人力資源管理包括涉及所有類型人員的招聘、雇用、培訓、開發和報酬等各種活動。在房地產全程營銷中，主要是指管理人員、銷售人員、物業管理人員的招聘、培訓，以及報酬等人力資源管理。這種管理主要發揮員工的技能和積極性以及雇用和培訓的成本所起的作用，進而影響企業的競爭優勢。
3.2.4企業基礎設施
企業基礎設施包括總體管理、計劃、財務、會計、法律、政府事務和質量管理等。在房地產全程營銷中，主要是指房地產經營管理、財務會計分析、法律事務管理等。
4房地產全程營銷的價值鏈內部聯系
房地產全程營銷的價值鏈的各個活動之間，是互相依存、相互聯系而并非獨立的。雖然價值活動是構筑競爭優勢的基石，但價值鏈并不是一些獨立活動的集合，而是相互依存的活動構成的一個系統。價值活動就是由價值鏈的內部聯系聯結起來的，這些聯系是價值活動進行的方式及成本與另一活動之間的關系。價值鏈內部的各種聯系對競爭優勢十分關鍵，但又常常難以認識。因此，對各種聯系的管理是一次非常復雜、困難的任務，作為房地產開發商來說，就是要認識和管理這些聯系，產生與其他開發企業不同的競爭優勢。
5結語
房地產全程營銷是一種新的、極具競爭力的營銷觀念，是全過程、全環節、系統的營銷，是一個系統整體的綜合工程，它要求房地產開發企業把全程營銷理念貫穿于房地產項目開發的全過程，即從項目的前期市場調查、投資分析，到工程項目建設、銷售策劃，以及后期物業管理的整個過程。
二十一世紀的網絡營銷將會繼上世紀網絡興起而深遠地發展下去，這將會對房地產業的營銷行為帶來一種怎樣的變革?作為開發商，又應如何做好“波瀾未動帆先動”的應對方略?
上世紀突如其來的非典疫情，使房地產業所有傳統營銷渠道受阻，此時房地產網絡營銷的優勢就逐漸顯現出來，在非常時期為發展商尋求突圍的同時，房地產網絡營銷其自身的真正價值得到了人們的重新認識，從此上網開展網絡營銷成為房地產樓盤推廣的首選。
一、房地產企業上網宣傳需求分析
1、既是消費者的需要也是開發商的義務
互聯網正以迅雷不及掩耳之勢進入到各行各業。房地產業，這一關系到消費者切身利益——衣、食、住、行的行業，當然也不例外。小區智能化、小區局域網、項目網站、開發商網站、專業門戶網等的紛紛出現，充分體現出房地產與互聯網或者網絡的有機結合已經是大勢所趨。房地產項目上網，結合樓盤的特點，配合樓盤的銷售策劃工作，可以利用網絡技術在網上進行互動式營銷，突出設計樓盤的賣點，及時介紹工程進展情況，配合現場熱賣進行網上互動、預售情況介紹、按揭情況介紹、網上預售、網上咨詢等服務，這是對消費者的一項便民服務，能為消費者提供更多的參考信息。
2、既是快速傳遞需要也是提升企業形象需求
房地產企業上網，可充分發揮現代網絡技術優勢，突破地理空間和時間局限，及時企業樓盤動態、房產信息、宣傳企業形象并可在網上完成動態營銷業務。作為房地產企業，在互聯網上宣傳樓盤，能迅速建立起旗下項目在網上的知名度和美譽度，同時也能利用圖文并視形式吸引消費者目光，又可作為開發商的品牌宣傳，為公司后續開發項目的宣傳推廣奠定基礎。
二、房地產網絡營銷的優勢分析
房地產網絡營銷由于其介質自身的特點，隨著網絡的快速發展，使其擁有了與其他媒體無法比擬的優勢。房地產網絡營銷具有以下七大優勢：
1、有較為確定的目標消費群，營銷的命中率高
與報紙、廣播、電視等傳統媒體相比，傳統媒體的受眾雖然多，但是分布過于廣泛，年齡、收入等參數的差距較大，導致房地產營銷的實際命中率很低，廣告的效能不高。而新的網絡營銷，卻由于上網人員的特征，使得目標消費群較為集中。
中國互聯網絡信息中心（CNNIC）在京《第21次中國互聯網絡發展狀況統計報告》。截至2007年12月31日，我國網民總人數達到2.1億人，僅以500萬人之差次于美國，居世界第二，預計在2008年初我國將成為全球網民規模最大的國家。上網的主力年齡是28—35歲。而在未來幾年內，28—35歲的人群也將是房地產的主力消費群。
銅川房產網作為銅川的地方門戶,在目標消費群相對集中的情況下，保證了廣告的命中率，廣告的投放才能做到“有的放矢”，實現真正的高效營銷。
2、低成本投入
下面以某知名報紙為例：其一個整版彩色廣告的價格為224000元人民幣，其全國發行量為65萬份，其是日報，假設其持續影響期限為3天，則廣告成本為：0．12元／人／天；某網站首頁頂端旗幟廣告價格為60000元／月，首頁頁面下載量為22．5萬頁／天，則開發商成本為：0．0089元／人/天，該報紙的人均成本為某網站的13倍。再加上報紙的讀者群非常寬泛。20個閱讀者之中大約只有1個有購房意向，而據調查某網站的瀏覽者之中83％的人有明確的住宅需求。如果該項目沒有特別的突出賣點(如超低價位、特別設計等)，其廣告創意為中等水平，則其在三天之內大約會有50個來電來訪，則其成本為4480元／個；經過測試，某網站網絡廣告一個月內大約有270個來電來訪，其成本為222元／個，只有報紙的二十分之一。而且，隨著房地產項目的不斷開發，報紙上房地產廣告正日漸增多，人們對每個廣告的關注度日益下降。由此可見，網絡廣告與傳統廣告相比，不單止高效，而且低價。
3、多媒體展示
傳統的媒體表現手法單一，而網絡媒體則通過網絡，運用視頻展示、電子地圖、語音解說等技術向購房者展示項目的所有信息，信息量大而翔實，不受地域的限制，有的甚至超越了現場售樓人員講解的效果24小時不間斷，沒有時間和天氣的局限，讓購房者的選購有更大的自主性。
據不完全統計，購房者從決定買到最后簽約，平均到售樓處、現場看房的次數在3—5次左右。而網上大信息量的提供，就能讓購房者在家也能看到所關心的信息，從而大大提高了看房的現場成交率，也相應降低了售樓現場的運作成本。
4、主動性與互動性強
與傳統營銷相比，它更強調互動式的信息交流，由強勢促銷轉為軟促銷。消費者可以通過網絡主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產的價格、地理位置、品牌、咨詢有關信息。通過BBS提問并及時得到解答，房地產企業與消費者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費者的地位。企業也可以通過有效的溝通，充分了解消費者的需求，樹立企業及產品在消費者心目中的地位。有的網站或網頁還進行了鏈接，為購房者提供及時的購房、貸款方面的法律咨詢。
5、提高附加值
許多人知道，買房子不僅是買鋼筋和水泥。買的還有環境、物業管理、社區文化等等。這一切也就是項目的附加值。項目的附加值越高，項目的保值、增值能力就越強，在市場上就越有競爭力，越受消費者歡迎。因此，發展商要贏得市場就要千方百計地提高項目的附加值，例如優美的小區環境、體貼的物業服務、和諧的社區文化等方式。但發展到現階段，僅僅這些已不能滿足市場的要求。為項目建立自己的網站，為消費者提供個性化、互動化、有針對性的24小時網上服務，也正是一個全新體現項目附加值的方向。業主可以利用樓盤內部網連接網站，隨時與外界保持緊密的聯系，進行商務、生活、娛樂等各方面的活動。隨著經濟的發展和互聯網的不斷應用，房地產項目網站將會日益成為優秀房地產項目的必備硬件之一，這方面只要上銅川房產網，項目網站也就立即開通。
6、定向性強
按照購房者的具體IP地址、地理區域、城市等進行精確定向查看，或按照時間、計算機平臺或瀏覽器類型進行定向分析得出：對于房地產地方門戶性來講，來訪者十有八九是看房的，所以對銅川地區的房地產項目，選擇銅川房產網是較為理想的，精準投放，效果顯著，定向性極強。
7、快捷性
由于網絡信息傳播的快捷性與“所見即所得”的制作特點，從材料的提交到，只需要數小時或更短的時間就能把信息出去。
三、房地產網絡營銷策劃方案
對房地產網絡營銷的研究要從其運作的機理談起。房地產網絡營銷與傳統營銷相比，最大的特點在于其本質上是一種互動營銷，即樓盤的開發商利用互聯網，通過對樓盤展示平臺,結合視頻系統、廣告管理系統、專題新聞系統、項目網站、置業顧問欄目、在線交流系統的綜合應用，分別對目標消費群、業主等群體發生相互的信息交流。其信息流向是雙向而并非單向的。
我們以《銅川房產網》為例來說明房地產企業如何在網上展示樓盤項目，讓更多的潛在客戶成為您的真正消費者，其基本策劃方案如下：
1、樓盤展示平臺向客戶全方位展示
樓盤展示平臺主要為商品樓預售、開盤促銷、商業市場招商、商鋪租售等的網上促銷推廣,按客戶要求制作上網,并在銅川房產門戶首頁圖片推薦。宣傳內容包括：開發商簡介、企業專題報道、“全景圖”、“樣板間”、“戶型圖”板塊可以按要求顯示多幅圖片，每幅圖片配有標題文字說明、銷售熱線和其他消費者需要的資料。
2、視頻看房系統讓客戶有身臨其境的感覺
網絡視頻廣告既具有平面媒體的信息承載量大的特點，又具有電波媒體的視、聽覺效果，可謂圖文并茂、聲像俱全。而且，廣告不需印刷，節省紙張，不受時間、版面限制，顧客只要需要點擊即可。嶄新的視頻時代已到來，我們力求幫助您把平面媒體滾動起來，實現立體動態，有線無線領域全方位展示！視頻看房系統為貴公司建立網上全景展示房屋和周邊環境的平臺，降低帶客戶看房的成本，增加您的客戶，并為您的客戶提供最好的服務。
3、動感橫幅廣告其藝術效果讓你過目不忘
房地產的開發企業通過自身建立的網站，或者通過其他網站廣告等手段，對產品進行廣告宣傳。這是繼報紙、廣播、電視后，進行房地產廣告投放的第四個媒體。房地產網絡廣告有其自身的特點和優勢，這一點在銅川房產網上全面實現，如此藝術的廣告讓你不看都覺得可惜。
4、專題新聞讓更多的客戶認可
利用銅川房產網或專門設計的網頁，進行項目相關信息的，例如項目的建設進度、最新的房產快報、樓盤的促銷信息，項目某些方案的意見征集等都可以迅速地出去。與傳統的信息媒介相比，網絡營銷的信息平臺不但可以信息，而且可以通過評論、在線留言等及時地獲得信息反饋，例如購房者與業主既可及時得知開發企業的決策方案，又能及時地對諸如房型設計、裝修標準等提出自己的意見，實現真正的互動營銷。在信息交換的基礎上，建立了業主與業主之間的交流平臺，即所謂的網上社區，以促進小區文化的形成。
5、項目網站全程為項目建設宣傳服務
銅川房產網具有功能強大的智能項目網站功能，開通企業項目網站的將會為企業內部管理帶來一種全新的模式，可自行管理。通過項目網站可以及時自主樣板房、樓盤快報、招聘信息等，對提升企業形象具有重大意義，從而使企業上網宣傳效果達到最優化。
更重要的是，網絡的海量資訊，讓您想告訴消費者的品牌理念可以毫無保留地告訴，其中信息平臺與交流平臺既服務于目標消費群又服務于業主，這說明了小區的信息將會有很大的交互性，購房者不但可以從廣告宣傳中了解樓盤，而且可以從業主的口碑中了解，因此，對想了解樓盤的客戶會有目的地來了解更多信息。
四、整合互補，網絡營銷的成長之道
地 址：
法定代表人：
乙 方：地
法定代表人：
項目：(以下簡稱“本項目”)
地址：
總占地面積： 平方米
總建筑面積：其中住宅物業面積約為： 平方米，商業住宅物業約為 平方米(以政府最終批準面積為準)
甲乙雙方經過友好協商，就甲方委托乙方為其開發經營或擁有的本項目進行市場營銷策劃顧問事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。
第一條 合作方式和范圍
甲方指定乙方為本項目提供全程營銷策劃、銷售顧問服務。具體的合作方式和范圍如下：
物業范圍：實力郡城的全部住宅物業及其配套商業。
服務范圍：乙方對以下方面向甲方提供專業水準的策劃、顧問工作(工作中涉及建議以及方案的內容我方都將以書面遞交)：
合作方式：乙方作為實力郡城項目的獨家策劃、顧問公司。在合作期內，甲方不得委托第三方公司負責策劃、顧問事宜。
服務內容包括但不限于：
1、實力郡城項目整體營銷策劃方案;
2、實力郡城項目開盤階段以及營銷各個階段的策劃執行案;
3、實力郡城項目產品創新建議;
4、實力郡城項目景觀環境提升策略;
5、實力郡城項目戶型功能優化建議;
6、實力郡城項目的整體推廣策略;
7、實力郡城項目的推廣主題建議;
8、實力郡城項目分階段推廣策略;
9、實力郡城項目銷售價格體系及價格實施策略;
11、實力郡城項目賣場包裝及氣氛營造策劃;
12、實力郡城項目銷售講習資料設計指導
13、實力郡城項目銷售員銷售專業技能及禮儀培訓;
14、實力郡城項目現場銷售流程的組織設計建議;
15、實力郡城項目認購及銷售期銷控計劃;
16、實力郡城項目各階段公關活動的創意策劃;
17、實力郡城其他相關事宜：(協助甲方完成)
a、 會所功能的設定及會所配套設施的選定;
b、 物業形象及物業管理服務內容建議
c、 電梯、潔具、廚具、燈飾、智能設備及其它主要室內外裝飾裝修材料等選定;
d、 示范單位、展示樣板房設計單位的選定及設計效果的總驗收;
e、 本項目全套vi、整體包裝、品牌宣傳設計制作單位的考察與選定，以及設計制作效果的驗收;
f、 各項客戶聚會和聯誼活動的承辦單位的監督;
g、 所有涉及客戶的公開文案及圖片、版面內容的的監督;
h、 宣傳策略與推廣計劃、價格運行與調整措施以及整體營銷進程的安排的及調控建議。
18、參與并指導設計、廣告活動公司等第三方公司的溝通和相關工作的跟進、監控。
19、實力郡城商業配套的整體定位以及營銷策略;
20、實力郡城商業配套業態定位、招商策略;
21、實力集團、實力會品牌建設策略;
22、甲方要求乙方完成的項目其他類型的專項營銷、策劃方案等。
第二條 合作期限
雙方合作期限為1年，自_xx_年_7_月_30日至xx年_7月_29日;雙方合同期滿前的一個月，雙方協商下一個合作周期的合作事宜，在同等條件下，乙方具有優先續約權利。
第三條 甲方責任
1、 確保本項目公開經營推廣的合法性;
2、 提前提供真實及全面的本項目資料及其它相關資料給乙方(包括本項目前期市調資料及可行性研究報告及工程進度及有關證件等);
3、 結合乙方提供的本項目市場營銷策略，甲方應制定科學、合理的工程施工進度方案;
4、 負責提供乙方因本項目駐場所需的工作人員必要的交通條件、銷售現場辦公場所、辦公條件(包括現場工作電腦1臺、電話、網線以及由此產生的相關費用);如甲方要求乙方人員因項目需要出差(指離開昆明)，其差旅費由甲方負責。
5、 在以下直接影響項目策劃效果的關鍵環節，甲方應充分理解乙方的策劃意圖：
⑴. 會所功能的設定及會所配套設施的選定建議;
⑵. 物業形象物、電梯、潔具、廚具、燈飾、智能設備及其它主要室內外裝飾裝修材料等選定建議;
⑶. 示范單位、展示樣板房設計單位的選定及設計效果的建議;
⑷. 本項目全套vi、整體包裝、品牌宣傳設計制作單位的考察與選定，以及設計制作效果的建議;
⑸. 各項客戶聚會和聯誼活動的承辦單位的考核的建議;
⑹. 所有涉及客戶的公開文案及圖片、版面內容的建議;
⑺. 宣傳策略與推廣計劃、價格運行與調整措施以及整體營銷進程的安排的建議。
6、 甲方須全方面配合乙方的顧問工作，及時實施乙方已經過甲方確認、合理的各項策劃方案，并組織人員參加乙方的培訓。
7、 甲方有權對乙方提交的策劃方案和所有乙方所提交的書面工作文件以書面形式提出修改意見和建議，乙方據此進行修改、調整，最后由甲方簽字認可定稿;甲方應尊重乙方的專業經驗和知識，考慮乙方工作周期等因素，在乙方提交有關文件后應及時、完整地以書面形式提出意見，以便乙方有足夠的時間保質保量完成各項任務。甲方指定全權代表李勇先生與乙方溝通，所發表的意見代表甲方。
第四條 乙方責任
1、乙方承接甲方營銷顧問工作，盡職盡責為甲方服務，按時、按質、按量地完成甲方委托的各項工作內容。
2、乙方以提交文字成果報告、參加相關的定期溝通會議及指導營銷活動等方式完成本合約之顧問工作，并按雙方商定的工作時間，及時提交各階段委托報告。
3、乙方在本項目合作期間定期與甲方召開溝通會議，共同商討項目進展過程中相關問題，并提出相關建議或意見。
4、協助甲方考察并推薦各專業公司(如廣告公司、園林公司、模型公司等)，并提供專業意見或建議;參與相關專業公司重要溝通匯報會議，提供相應意見或建議。
5、雙方簽署合同，并收取首期顧問費后，立即開展系統營銷推廣工作，并于10個工作日內(8月10日)提交提交《項目產品提升及營銷策劃案》壹式貳份，進行相應報告匯報及答辯。
6、乙方在正式開盤前30天(以領取預售證之日起計算)根據市場的變化調整并制定開盤前的《銷售執行報告》，制訂售樓方案和宣傳推廣計劃，經甲方認可決策后組織實施。
7、乙方負責協助甲方制定銷售人員管理制度與辦法，根據銷售情況定期與甲方共同完成銷售管理方案。
8、乙方在本項目執行期間派駐不少于兩名人員駐場(項目銷售、商業策劃經理一名、住宅策劃一名、)，開展銷售管理、策劃執行等工作。在項目重要營銷活動階段提供現場指導，并協助甲方籌備各種促銷活動的組織安排包括物業展銷會、新聞會、酒會;并提供以上活動方案。
9、乙方的營銷顧問權在本項目合同期間不得轉讓。
10、乙方為甲方進行的任何制作、公關、媒介投放等活動開展均應事先獲得甲方的書面批準，乙方為甲方提供的任何收費服務均應事先以書面形式向甲方報價，并得到甲方的確認。甲方有權拒絕支付任何沒有書面確認的費用。
11、乙方應成立項目專案小組，由項目總監、項目經理、策劃、銷售經理以及客戶及市場等專業人員配合，以嚴謹專業的態度向甲方負責;并乙方需與甲方保持緊密聯系，經常與甲方交流專案小組人員名單詳見《附件一》。乙方成立的專項小組成員必須保持穩定性，除項目專案組成員自動離職外，原則上不得隨意更換專案小組成員。項目專案組成員的任何變動必須以書面的形式知會甲方且得到甲方同意。
12、乙方指定魯為合同執行人，乙方變更合同執行人必須征得甲方同意，否則視為乙方違約。合作期間，項目經理必須出席項目相關工作會議;關系到較大決策性問題的會議項目重要節點(如項目策劃提報、內部認購、項目正式開盤等等)，乙方的項目負責人及甲方的有關負責人都應出席。
13、如甲方對乙方的項目專案人員有任何不滿意并提出撤換要求的，乙方在7個工作日內予以重新安排到位。
14、在各類營銷方案及公關活動執行期間，乙方派駐現場人員必須全力參與執行層面的工作，良好推動工作進程。
15、乙方每月25日，提交本月25日前30天工作總結(包括競爭樓盤廣告分析、本項目銷售分析以及策劃分析和下月策劃計劃安排)經甲方確認后，作為乙方的工作成果體現。
第五條 收費及付款方式
1、 收費標準：
1)本項目整體策劃費用為肆拾萬圓整。
? 雙方自合同簽訂之日起的5日內，甲方支付乙方本項目整體策劃費的30%，即壹拾貳萬圓整。
? 乙方提交本項目的《項目整體營銷策劃案》并經甲方確認后的7個工作日內，甲方支付乙方本項目整體策劃費的30%，即壹拾貳萬圓整。
? 本項目正式開盤后(開盤時間以報紙公布的時間為準)的30個工作日內，甲方支付乙方本項目整體策劃費的40%，即壹拾陸萬圓整。
2)項目正式開盤后(開盤時間以報紙公布的時間為準)乙方按照如下標準收
取銷售顧問傭金：
a、本項目開盤后(開盤時間以報紙公布的時間為準)30天內，本項目銷售總金額少于4000萬元，乙方不得收取任何相關顧問費用;
b、本項目開盤后30天內，本項目的銷售總金額實現4000萬元(含4000萬元)——6000萬元的銷售額，乙方按照銷售總金額乘以0.1%的標準收取銷售顧問傭金;計算公式為：銷售顧問傭金=本項目開盤后的30天內的銷售總金額*0.1%
c、本項目開盤后30天內，乙方協助甲方實現6000萬元(含6000萬元)——8000萬元的銷售額，乙方按照銷售總金額乘以0.2%的標準收取銷售顧問傭金;計算公式為：銷售顧問傭金=本項目開盤后的30天內的銷售總金額*0.2%
d、本項目開盤后30天內，乙方協助甲方實現8000萬元(含8000萬元)——10000萬元的銷售額，乙方按照銷售總金額乘以0.3%的標準收取銷售顧問傭金;計算公式為：銷售顧問傭金=本項目開盤后的30天內的銷售總金額*0.3 %
e、本項目開盤后30天內，乙方協助甲方實現10000萬元(含10000萬元)——1xx萬元的銷售額，乙方按照銷售總金額乘以0.4%的標準收取銷售顧問傭金;計算公式為：銷售顧問傭金=本項目開盤后的30天內的銷售總金額*0.4 %
f、本項目開盤后30天內，乙方協助甲方實現1xx萬元(含1xx萬元)以上的銷售額，乙方按照銷售總金額乘以0.5%的標準收取銷售顧問傭金;計算公式為：銷售顧問傭金=本項目開盤后的30天內的銷售總金額*0.5 %
g、本項目開盤后30天后，乙方每月按照當月銷售總金額乘以0.5%的標準
收取銷售顧問傭金;計算公式為：每月應收銷售顧問費=本月累計售出單元總成交金額(簽定合同的總金額)×銷售顧問費率0.5%
2、 項目商業部分的運營、管理取費標準不包含在上述范圍之內，商業部分的租賃傭金提取方式及額度雙方另行商定，以補充協議形式簽署，與本合同具有同等法律效力;
3、每月30日為銷售顧問費結算日，甲方自結算日起五個工作日內與乙方結算銷
售顧問費。計算銷售顧問費的依據以客戶繳納定金的金額為準。結算日僅結算已簽訂《商品房購銷合同》且銀行放款全額到帳的總金額。尚未簽訂正式《商品房購銷合同》但已簽訂《認購協議》的金額部分，于正式簽訂《商品房購銷合同》后累計到合同簽訂當月一起結算。
4、如遇認購者簽署《認購書》后違約，在甲方可以沒收定金的情況下，其支付定金乙方將收取50%，如遇認購者簽署《商品房買賣合同》后違約，則認購者所繳納所有款項歸甲方所有，甲方必須保證乙方收取相應銷售顧問費。
5、乙方結算的銷售總金額不包含甲方員工購房、工程抵款以及超過開盤正常優惠折扣的客戶的銷售總金額。(把員工購房納入結算范圍，超過正常優惠的按50%傭金結算)
6、付款方式：甲方以電匯的方式向乙方支付顧問費用
帳戶名稱：廣州房地產顧問有限公司
開戶銀行：中國建設銀行廣東省廣州市高教大廈支行
賬戶號碼：44001400809053000240
第六條 合同的終止和變更
1、甲方付費之部分的工作內容的一切成果之知識產權歸甲方所有。
2、本合同到期后，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本合同的規定向乙方支付應付費用的除外;
3、經雙方同意可簽定變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力;
4、本合同到期后，如甲方有意續約，或者甲方有其他開發項目，乙方有義務以本合同規定的合作形式繼續為甲方提供顧問服務，具體合作條件雙方另行商定。
第七條 保密事項
1、 在履行本合同過程中，甲乙雙方均需嚴格保管對方提供或提交的機密或專有資料。且該資料只可用于本項目而不得用于其他項目或作其他用途;
2、 甲乙雙方對項目機密情況的了解均須嚴格控制在雙方認定的決策層范圍內;
3、 除非得到甲方同意或經由甲方安排，乙方于本合同有效期內不得向第三方透露任何有關項目的資料;
4、 除非得到乙方同意或經由乙方安排，甲方于本合同有效期間內不得向第三方透露或公開任何有關雙方合作的內容和情況。
第八條 其他事項
1、 本合同自甲乙雙方蓋章或雙方法定代表人或授權代表人簽字之日起即行生效;
2、 本合同一式六份，甲方執四份，乙方執二份，具同等法律效力;
3、 如遇不可抗力因素導致本項目無法繼續開發時，本合同的執行事宜由甲乙雙方協商解決。
甲 方： 乙 方：
最新銷售人員試用期的工作總結
銷售的工作，雖然有壓力，但也是一種動力，促使著我不斷前行，取得好的業績，也是讓自己能通過試用，得到認可能轉正，我也是感到很高興，但成為正式的員工，其實也是一種壓力，一種責任，要做的更好才行，而之前的工作，其實自己也是發現有些方面還可以繼續來進步的，在此也是整理下工作，來做好總結。
對于這份工作，之前不是很了解，能進來當然我也是知道，公司對于我們是抱有一個期望的，我也是不想辜負，無論是培訓，和同事交流，我都是積極的來學，去提升，一些技巧也是在用的過程中更加的熟練，每次工作結束，都是會去反思，哪些做得還是不夠到位，哪些還能改進，才能把銷售做得更好，找到客戶，如何的去轉化為銷售額，并不是那么的簡單和容易，但我也是清楚，如果自己不斷的去找到方法，能力提升，那么做好工作也是會變得輕松和簡單一些了，而這個工作的壓力也是促使著我去前行，不希望自己的努力白費，而且能得到肯定。銷售是很磨礪人的，我也是在工作后感受到自己的成長，這些不但是對于工作有幫助，對于自己同樣也是如此。
在和客戶的交流里面，我也是用公司教我的技巧以及自己的一個方法去做好銷售，開始的時候并不是那么容易成功，即使有客戶，但最后能達成交易的量也是很少，這也是刺激到了我，為何別的同事可以做到，我卻不行，我也是不想如此，不斷的改進，去思考，然后一個個客戶的去談，慢慢的'從生澀到了能拿到業績，我也是高興，但知道留給我的時間不是很多，如果做不好，那么就會被辭退，我也是利用好時間，去多做，多找客戶，盡力的完成銷售的任務，試用的過程里頭，我也是得到領導肯定，看到我完成任務，也是給予了我更多的要求，壓力大了，但是我卻沒有去退縮，反而依舊認真的去做好自己該做的一些事情，達成交易，讓自己的業績不斷去取得突破。
做好了業績，但我也是知道我的效率并不是特別的高，別的同事相同的時間能做得更好一些，而我卻是需要加班才能完成，我知道能力和經驗還有欠缺，但也是找到了問題，要去改善，在今后能做得更好一些，讓領導得到肯定，轉正了，壓力大了，但同時也是讓我更加的意識到自己要不斷的突破，把業績做到更好。
最新銷售人員試用期的工作總結
我于x年x月底進入公司，主要負責批發客戶，三個月都完成了銷售任務。在這三個月里感謝辦事處領導和同事的幫助，能夠讓我順利的熟悉工作崗位，圓滿完成銷售任務。
1、遵守崗位職責，認真履行本職工作。我主要的工作就是服務經銷商和客戶，起著溝通與協調的作用。月初我的首要工作就是安排經銷商排貨打款；然后是按路線拜訪客戶，運用分銷政策和贈品加強分銷；及時完成各項數據統計，做好月工作總結。
2、明確任務，主動積極，力求保質保量按時完成。每月做好銷售和開拓計劃，抓住工作重點有目的有步驟的實施。班前班后做好工作準備和回顧，多和同事溝通，遇到解決不了的問題向領導請教。
3、正確對待客戶需求并妥善解決。了解客戶的需求，主動提出在拜訪發現隱藏的問題。關注產品的陳列位置和價位（同競爭對手做比較），有預見性地提出提高銷量的建議。
4、工作總結認真學習拜訪八步驟，靈活運用到工作中。客戶就是市場，只要我們贏得客戶就贏得市場。拜訪八步驟就是百事公司的精髓。從工作準備到拜訪結束都是最理想的，我在工作中感到拜訪八步驟是一把金鑰匙，可以打開每個客戶的大門。學習了公司的拜訪八步驟后我才發現到一個客戶那要做的其實有很多，其中的道理也得在實際工作中來體會。
5、在今后的工作中我要作好以下兩方面的內容：在拜訪客戶時不卑不亢，妥善處理客戶提出的問題。對簽有協議的客戶嚴格按照條款執行，不足之處立即調整，杜絕其僥幸心理。培養自己的競爭意識。在拜訪客戶時關注產品的陳列包括冷凍數pop等（包括同類競爭品牌），要力爭最好的位置。加強自己的語言表達能力。
在和客戶溝通時準備好陳述的內容，力求條理清晰，言語簡潔，通俗易懂。在以后的工作中希望繼續得到大家的支持和幫助，做好個人熱門思想匯報工作計劃，為我們能把工作做的更好加油！
最新銷售人員試用期的工作總結
作為一名銷售新人，剛加入房產銷售部的時候什么都不懂，現在想起來還有些好笑，通過這段時期的磨練，現在已經能夠負責很多工作的實施。這些工作主要包括：
1、深入銷售第一線，在銷售現場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態，找出客戶最關心的問題。例如：xx園xx庭，xx閣開盤期間的現場跟進；xx村2、6底層商鋪銷售期間的現場跟進；xxx花園xxxx開盤的現場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。收集了八月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據實際情況提出修改意見供領導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現場開展宣傳工作，協調和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。參加了九月份的“房展會”，“xx園國慶看房專線車”，xx節期間的“投資貿易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡能力提出相應的建議和方案給領導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售工作總結整理好，發送給領導，讓領導及時了解銷售現場的動態。從八月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領導。
8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調報告，以備領導查閱。
9、學習銷售部綜合點人員應該了解的基本的房地產銷售知識和工作程序，工作方法。協助其他同事接待辦理產權證的客戶等。
一、專業技能
1、策劃案寫作
策劃案的核心是給這個項目的定位，以及怎么在各方面做到這個定位。每個策劃案都有很多花哨的部分，一是為了渲染項目定位的感覺，二是美觀，三也是展現能力的一種體現。
策劃案是有模板和套路的，寫過幾個之后，就可以不自覺的就大量套用模板。要求不高時，合適的模板，不管在板式還是文字上，都可以大量沿用，只需要改動里面的部分文字即可。因為我們公司項目多，幾乎可以找到所有需要運用的模板，這對我這個剛學做策劃的是很方便的。如果需要的話，我自己也可以做出比較漂亮的模板。
2、報廣
報廣方面，我目前還是簡單的寫了一些，平時沒感覺的一些“盛大開盤、榮譽開啟”之類的詞，到自己想就覺得不簡單了，可能也是因為自己剛開開始寫吧，反正也都是有套路的。
整個項目的報廣內容是分階段的，一、籌備期 二、蓄水期 三、預熱期 四、強銷期 五、持銷期 六、開業期 七、養市期，每個階段的報廣側重點不一樣，如籌備期和蓄水期就注重整體的概念、定位基調的宣傳，到預熱期開始就涉及到一點產品的信息，再到強銷期或以后，就要體現具體的產品信息，各種的營銷活動則會摻雜在各個階段。
3、案場改進方案
開發商由于對自己案場的布置習以為常，很多很明顯的需要改進的地方都忽視了。或者只想到一兩點，無法成為系統，商站在旁觀者的角度，專業的來矯正很有必要。
我們給外灘中心做案場改進方案的時候，發現開發商因為幾個領導要操心的事情太多了，重心偏向銷售，沒有專門的推廣部門;歷史遺留的問題又比較嚴重，前一個領導的作風是想到一個做一個，毫無連貫性可言，宣傳推廣的畫面也是根據他的喜好選擇多種亮色交雜在一起，無法體現項目的高端品質。我們接過這個項目，直嘆這么好的項目，做成這樣真是被埋沒了。改進方案里，我們提出泛現場的概念，將項目的宣傳布展擴大到周圍 一公里內，從道旗、展示牌、工地圍擋、高炮到售樓處包裝都統一更改，項目的高端有序的形象馬上就出來了。
4、具體活動方案
活動展現出來的，其實都是簡單的聚人氣、彰顯樓盤品質的東西，真正要命的是活動的核心及其想要達到的效果。
比方說都是參加房展會，你在房展會上要展示什么?有些樓盤展示是的定位和品質，有些樓盤就會在房展會上大肆打折促銷，有些樓盤則會用高品質的活動吸引成交，屬于比較隱晦的促銷。
5、踩盤
踩盤的目的是什么呢?該開始經理讓我去踩盤，我是很暈的，去樓盤轉了一圈就回來了，售樓員說了一大通，不知道該聽什么，樓盤里各種各樣的東西，不知道該重點看哪些，記下哪些。事實上需要知道的資料網上都可以查得到，而且我們公司房地產信息研究很強大，可以查到各個樓盤的銷售情況(不過有一定的滯后性)。踩盤一定要帶著很強的目的性的。
策劃經理帶我的時候，踩盤就是要看項目的資源、現場的包裝、小區的設計和產品的細節，這些都是要到項目現場去親自看才知道的，思考為什么他們是這個定價，項目是不是受市場歡迎，消費者主要來自哪里，不過要求是比較感性的，市場情況知道一些就可以。
銷售經理來了之后，對我的踩盤則提出另外的要求，銷售率成了踩盤的重點，整體銷售了多少?哪些戶型銷售的好?客戶是哪個地區?要盡可能的得出具體準確的數據。
踩盤是有很多技巧的，這個到下個篇章再具體來說。
二、學習方法
1、多看
要看大量的策劃方案，但是自己的經驗對于理解這些方案是很大關系的。一開始接觸到策劃案，一點感覺都沒有，不明白項目這樣的情況是多危及，系列的營銷活動又是怎樣力挽狂瀾的。在聽臧總分析項目，并寫過策劃案之后，看策劃案馬上就有很大進步，立馬可以抓出策劃案的核心，知道他們想要干嘛，會采取哪些方法來做。不過方法光看是沒用的，凡是親身經歷了才知道水深水淺，才有經驗。
2、實踐
做事情前，要對為什么做這個事情，會達到什么效果心里要有數，不光要知道自己要做什么，還有知道其他人的分工，要有總局的把握。然后做的時候就驗證預期的時候，這個過程可以變的很有趣。如果你是一個不怎么重要的角色，整個活動你知道的信息不會很多，對活動的把握自然就沒有。那么就在做的過程中認真觀察，梳理出來每批人都在負責什么，要想達到什么效果，在活動結束后，就能最大可能的掌握活動內容。各大活動大同小異，包括的都是幾個部分。
這次公司組織的中國旅游地產論壇，規模是很大的，來了很多全國重量級地產人物，參與到組織活動的其中，以前對大型活動，大型公司、大人物的崇拜感一下子就沒了。再大的活動，重要的不外乎幾點：制造出可以供不斷炒作的噱頭，請到大量的重量級人物，聯系好重要媒體，安排好他們的行程和食住。
3、跟在師傅們的后面
很多東西不是口教或者安排課程來教會的，就是需要時間的潛移默化的。默默的跟在師傅們后面，看他們怎么說話，怎么行事，耳濡目染，提高自己。
4、自己創新
任何活動都要積極參與進去，當成安排到自己的任務，盡可能的想出解決的方法，并最好有多種方法。已經知道的方法，懂得怎么做就可以。創新很重要，想到大家沒想過的，在你知道自己說出這個想法，可以得到贊許時，找機合適的時候發表自己的看法，如果不確定，先問過你的直接上司或者同事。
創新，并且能創新到很好，可以讓上司關注到你，對于我來說，我是很喜歡創新的人，而且是喜歡大的創新，比方說創新造一座城之類的，在我進公司前，說我這些想法是會被取笑死的，但是在公司后，大家都習以為常的鼓勵創新，在我以前看來是大的創新，在這里都有可能實現，大家會給很多的建議。我曾經提出來就專門為富二代做一個項目，完全滿足他們炫酷的生活方式，提供一個集中的大舞臺來給這樣一批人來玩樂，師傅們聽了覺得不錯，就好好的談論了番。在去外灘中心提案的時候，我發現他們的經理也是很有意思的，他想要在他們的項目做一個大型的海上廣場，免費提供給華誼兄弟，只要他們把所有的最新產品會都放在這里舉行，每個月讓他們的一個或幾個一線明星來這里表演一次。這樣的話，不僅僅是對項目有很大的意義，對海口、海南來說都是非常棒的，游客來海南不僅僅可以看風景，更可以享受追星的樂趣。無意之中聽到經理說，有人要在萬綠園做一條藝術長廊，把世界級的藝術品拿過來展出，這樣的話，海口的文化層次有上了一個臺階，萬綠園完全靠風景的局面就完全得到改變。海南就是一個娛樂場，是有錢人的冒險城，他們可以隨心所欲的打造一個個驚奇。雖然比不上迪拜，但我能有幸參與，或者說是觀望到這樣的游戲，也讓我激動不已。
房地產咨詢合同范文1委托方(甲方)：
服務方(乙方)：
甲方委托乙方承擔“XXX地塊項目”(暫定名稱)規劃設計顧問咨詢服務工作，經協商一致，簽訂該項目規劃設計和項目、企業品牌建立發展戰略的顧問咨詢服務合同(以下簡稱“本合同”)。甲、乙雙方同意進行密切配合，并按照合同規定，履行各自的責任。
一、 項目規模：
本項目總占地面積：約 畝;
二、 服務邊界：
在合同有效期內，乙方應對甲方本項目的規劃設計給予專業顧問咨詢的支持，具體工作內容如下：
1、對本項目項目用地概念性規劃暨總圖設計全程顧問咨詢： ⑴對項目規劃設計的定位提出專業意見;
⑵對項目規劃設計的總體布局提出專業意見;
⑶對項目規劃設計的功能分布及空間布置提出專業意見;
⑷對項目規劃設計的各項經濟指標及戶型配比提出專業意見; ⑸對項目規劃設計的配套設施規劃的合理、完整性提出專業意見; ⑹對項目規劃設計的建筑風格提出專業意見;
⑺對項目規劃設計的住宅及商業規劃提出專業意見;
⑻對項目規劃設計的園林規劃提出專業意見;
⑼對項目規劃設計的路網布局提出專業意見;
⑽對項目規劃設計的目前及未來市場風險規避、后續項目發展提出專業意見;
2、項目用地的建筑方案設計全程顧問咨詢服務：
⑴對項目規劃設計的各項經濟指標提出專業意見;
⑵對每期項目建筑方案的建筑形式、建筑單體外立面的造型、色彩組合、使用材質等提出專業意見;
⑶對每期項目建筑方案的戶型配比及戶型設計提出專業意見;
⑷對每期項目建筑方案的商業規劃細化提出專業意見;
⑸對每期項目建筑方案的環境景觀設計提出專業意見;
⑹對每期項目規劃設計的路網布置提出專業意見;
⑺對每期項目規劃設計的安防消防布置設計提出專業意見;
⑻對每期項目規劃設計的交通消防分布設計提出專業意見;
3、項目成本控制：
根據本項目用地概念性規劃暨總圖設計和建筑方案設計的內容，從該項目區域發展和項目營銷策略角度，結合品質要求，提出對項目成本控制的專業意見。
4、項目形象和企業品牌建設：
通過該項目規劃的后續發展及甲方企業發展對土地的規劃需求，編制并提交：
⑴項目形象品牌建設發展策略的專業建議;
⑵甲方以此項目為契機的企業品牌發展策略的專業建議。
5、其它方面：
⑴參加甲方組織的各類針對性考察學習;
⑵參加關于項目的有關會議及討論;
⑶提交甲方要求的各類報告及建議書。
備注：以上服務工作所提交的成果應根據該項目開發節奏、強度，視階段性不同針對性地提出相應的調整和修改，以支撐項目的順利推進。
6、顧問咨詢服務工作要求：
⑴乙方應對顧問咨詢工作持有專業服務態度，對各提案或方案提出專業可行參考意見，發揮為甲方項目穩定良性運作的參謀支持作用;
⑵乙方提出的專業建議需附帶以下內容以供甲方對乙方提出建議的可行性進行論證：
①該建議相關的規劃知識及政策法規支持;
②該建議在規劃報批通過的經驗或技巧;
③該建議在市場或同行業可借鑒的先進范例、經驗或新信息支持。 ⑶乙方需準時參加甲方通知的各類會議;
⑷乙方需按照甲方要求及時間規定準時提交各類書面報告及建議書。
四、 服務目標
對本項目的規劃設計和項目、企業品牌建立發展戰略進行全程顧問咨詢，為甲方該項目在規劃設計、成本控制、風險規避、項目形象建立、后續發展、企業品牌建設等方面起到參謀、顧問作用，使本項目實現甲方社會效益、經濟效益、品牌效益最大化發展。
五 、服務費用
1、在本合同范圍內，本項目全程顧問咨詢服務費共計：人民幣XX萬元整(￥XXX元)，該費用包括乙方人員的各種工作過程中產生的費用，
2、雙方約定，如因以下情況出現的費用，由甲方承擔：
1)由甲方指定的，非廣西本省范圍內的專項考察的出差費用。
2)乙方在顧問咨詢作業過程中，應甲方要求派出人員赴非本項目所在城市與外協機構溝通的出差費用。
六 付款方式
1、項目全程顧問咨詢費用以分階段方式支付，具體分期如下：
⑴在雙方簽定合同后X天內，甲方支付乙方項目全程顧問咨詢費預付款：人民幣XXX萬元整(￥XXX元)。
⑵甲方本項目完成項目用地概念性規劃暨總圖設計，并通過甲方和合作單位審定后XXX天內，甲方支付乙方項目全程顧問咨詢費第二筆款：人民幣伍萬元整(￥50000元)。
⑶甲方本項目完成每期項目用地的建筑方案設計后，并通過甲方和合作單位審定后十五天內，甲方每期支付乙方該期項目全程顧問咨詢費人民幣XXX萬元整(￥XXX元)/每期。
⑷其余款項在甲方完成該項目全部建筑方案設計后，并通過甲方和合作單位審定后半年內逐步支付完成。
3、上述各階段付款均以轉帳或現金形式支付。
銀行資料如下：
戶 名：
帳 號：
開戶行：
七 合同終止
1、如出現在乙方已完成本合同所約定的部分全程顧問咨詢服務作業，因甲方責任非正常終止，甲方應根據乙方實際工作進度情況給予乙方相應
的補償。
2、如出現在乙方已完成本合同所約定的部分全程顧問咨詢服務作業，因乙方責任非正常終止，乙方根據項目的實際工作進度情況給予甲方相應補償。
3、如經甲方評估乙方的工作確未按本合同要求完成或完成情況未能推動本項目進程，甲方有權終止合同，甲方不需承擔違約責任，同時甲方不需再支付未付余款。
八 其他
1、本合同的訂立、生效、解釋、履行、變更或爭議均應根據現行法律和有關規定辦理。
2、本合同書如需增訂或刪除，必須經雙方授權代表協商并同意后簽訂補充合同。
3、其它未盡事宜另以補充協議(合同條件)為準。
4、本合同一式肆份，雙方各持兩份，具同等法律效力，雙方簽字蓋章后即日生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產咨詢合同范文2委托人(甲方)
人(乙方)
依據國家有關法律、法規和本市有關規定，甲、乙雙方在自愿、平等和協商一致的基礎上，就甲方委托乙方完成的有關事宜，訂立本合同。
第一條 策劃(咨詢)項目
第二條 委托項目進度
策劃工作分為兩個階：
第一階段：策劃市場調查，包括商圈調查、目標人群調查、目標市場調查、產業鏈調查和競爭對手調查5個內容，并對整體項目進行初步定位，雙方溝通達成共識后進入第二階段。本階段完成雙方溝通用的《 》的中期匯報演示文本，期限為自合同書生效之日起 至 個工作日。
2.第二階段：在甲方認可乙方對項目得出的定位主體的前提下，對定位策劃有關內容做出進一步完善，完成《 》，期限為 至 個工作日。
上述工作在程序上順延，總體累計時間不超過 個工作日。
第三條 合同金額和付款方式
1.策劃咨詢費為 元人民幣(￥ 元)。
1)合同簽訂之日起日內，甲方向乙方支付策劃費用的50%作為預付費，即人民幣 元(￥ 元)。
2)乙方完成項目整體策劃方案后，通過正式的演示文稿，向乙方當場做出演示講解，甲方認可后日內，甲方足額支付策劃費余款人民幣 元(￥ 元)，乙方方能將《 》的正式文本交付甲方。
2.乙方前往甲方進行策劃(咨詢)工作，往返路費甲方承擔，在甲方調查工作的交通、住宿費用由甲方承擔。
第四條 甲方責任與權利
1.甲方須指派專人(須書面指定)作為聯絡人，負責與乙方聯絡并協助乙方工作;
2.為乙方工作及時提供所需的背景資料和信息;
3.為乙方各階段成果提出建議性要求，并在審定通過后及時給予書面確認;
4.及時向乙方支付報酬;
5.如果就委托項目內容、期限做出原則性改變的決策，應及時通知乙方，并采取適當措施，便于乙方及時調整工作。
第五條 乙方責任與權利
1.由擔任專家組總負責人指派專人擔任專門聯絡人;
2.按進度計劃完成各階段任務，保證質量，及時與甲方溝通;
3.按甲方提出的指導性要求修改和完善各階段策劃成果;
4.保守甲方的商業機密，未經甲方同意，不得向第三方透露本合同履行過程中涉及的保密內容。
第六條 成果歸屬和冠名宣傳
1.成果歸屬甲方所有;
2.乙方在保守甲方項目相關商業機密的前提下，對成果有冠名宣傳的權利。
第七條 違約責任
由于甲方原因致使本合同無法履行或中斷，應承擔違約責任，并支付當期款項。
第八條 合同終止
1.本合同履行完畢自動終止;
2.一方違約并承擔責任后自動終止;
3.任何一方無權單方面要求終止，待雙方協商一致后，簽訂終止協議;
4.甲乙雙方同意終止時須以書面形式確定。
第九條 合同爭議
本合同履行過程中出現爭議，甲乙雙方友好協商解決，并以補充協議形式載明;協商不成時，任何一方可向人民法院起訴。
第十條 合同有效期
本合同正本一式兩份，甲乙雙方各持一份(本合同附件為本合同有效組成部分)同具法律效力。本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起，僅視為達成策劃意向;自甲方支付第一筆款項 萬元到達賬戶之日起，本合同正式生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產咨詢合同范文3甲方：
乙方：
鑒于：
1、甲方經合法方式獲得 XXXX 地塊項目的房地產開發權，項目土地性質為住宅用地，其土地使用年限為 70 年，項目產品種類為公寓、花園住宅、別墅等。XXX路項目總占地約 19.74 萬㎡,規劃設計總建筑面積約 20 萬㎡。為快速回收開發資金，樹立甲方公司的品牌，降低房產開發和營銷的市場風險，甲方需要借助于擁有項目策劃和營銷經驗的房地產中介機構支持或介入，幫助開發項目的順利運作。
2、乙方系全國知名的專業房地產營銷策劃機構，其策劃、營銷團隊具有多年房地產項目的策劃營銷、銷售執行的經驗，有能力為甲方的項目提供全過程的營銷、策劃及銷售服務。
經甲、乙雙方友好協商，就甲方投資開發的南潯年豐路項目交由乙方策劃和全程營銷總事宜達成如下協議：
第一條、 委托內容
根據本項目的特殊情況，以及目前項目開發的進度，甲方決定分階段對乙方進行業務服務委托。甲方承諾在乙方無重大過錯情況下，甲方將繼續委托乙方擔當本項目后續營銷策劃和銷售工作(若甲方安排銷售人員，到時由雙方共同銷售)。待項目開盤前3個月，甲乙雙方本著友好協商的原則，簽訂本合同的補充協議，進一步明確傭金、銷售進度、銷售底價等事項。本合同階段甲方委托乙方進行項目前期研究定位及推向市場銷售前的全程咨詢服務，具體委托范圍為：
1、 房地產市場調研與分析：南潯房地產住宅市場調研與分析，項目同類物業類型房地產市場調研與分析，項目周邊住宅市場分析，項目周邊同類型物業競爭市場分析，未來一定階段內的房地產市場走勢分析;
2、 項目及產品定位：根據市場需求、根據市場競爭態勢、根據項目位置特征，以及對未來市場走勢分析的基礎上，對該項目進行定位、對開發的產品進行定位，以及各類不同產品的體量配比;
3、 項目、產品規劃設計建議：規劃、建筑效果、房型設計、景觀設計、物業管理、會所功能等建議。
第二條、 合同期限
本合同自簽訂之日起生效，至項目開始推向市場銷售后失效;執行銷售則階段另行簽署合同。
第三條、前期咨詢服務內容
1、項目目標市場調研與分析。
2、項目產品定位及規劃設計建議。
3 、項目企劃概念策劃及現場銷售(另行簽訂合同,費用另行商定)。 具體明細詳見附件。甲方與乙方簽訂營銷合同時，則前期咨詢服務費用實行優惠收取，即乙方返還全部前期咨詢服務費用給甲方(在傭金中扣除)。
第四條、前期服務費支付方式
前期咨詢服務費用總計25萬元整，服務周期為8個月，具體支付方式如下：
1、本合同簽訂后5天內，甲方支付前期服務啟動資金10萬元人民幣(大寫：壹拾萬元整);
2、本合同簽訂后30個工作日內，乙方提交《目標市場研究報告》;
3、本合同簽訂后60個工作日內，乙方提交《項目產品定位及規劃建議報告》，甲方支付前期咨詢服務費5萬元人民幣(大寫：伍萬元整);
4、本合同簽訂后5個月內，乙方提供市場、產品跟進服務，甲方支付前期咨詢服務費5萬元人民幣(大寫：伍萬元整);
5、本合同簽訂后8個月內，乙方提供市場、產品跟進服務，甲方支付前期咨詢服務費5萬元人民幣(大寫：伍萬元整)。
第五條、其它約定
1、本合同簽訂后一周內，乙方向甲方遞交為本項目服務的工作小組人員名單，以及工作小組內人員主要工作業績介紹。并確定固定的工作小組組長人選，如果乙方更換工作小組主要人員，或工作小組組長，必須事先告知甲方，并得到甲方的認可。
2、本合同簽訂后，甲乙雙方將定期或不定期召開工作會議，除相關的工作小組人員參加外，乙方保證指派總監以上級別技術管理人員參加。
3、乙方提交報告后，甲方應該在一周內給予確認;
4、甲方承諾，如果在乙方無重大過錯的情況下，甲方與乙方簽訂后續的銷售補充協議，按市場傭金結算。
第六條、雙方的權責
1、甲方的責權
1.1、在乙方過程中，甲方有權派出代表檢查乙方的工作進度，督促乙方的工作;
1.2、乙方制作的對外宣傳廣告、涉及甲方利益對外簽訂的合同須事先征得甲方書面同意。
1.3、甲方有權力要求乙方修改乙方提交的方案、各類報告。
2、乙方責權
2.1、全面地、適當地、及時地完成事項;
2.2、信守職業道德，保守甲方商業機密，積極維護甲方的利益與名譽;
2.3、乙方有權力、有義務本著順利做好項目的本意，真實向甲方提出一系列的合理化建議，不能無原則的迎合甲方而最終使項目造成損失。
第七條、違約處理
甲、乙雙方中任何一方單方面解除本合同，對責任方均按未支付總金額的 2倍標準賠償給對方。
第八條、免責條款
1、因不可抗力，如戰爭、地震、臺風、海嘯、傳染病、火災及其他不可預見、不可預防、不可避免的事件，造成本合同部分或全部不能履行的，雙方互不承擔責任。
2、因自然災害、戰爭等不可抗力致當事人無法繼續履約的，可免予承擔違約責任。
3、一旦發生不可抗力事件，雙方應積極協商，并盡其最大努力為雙方繼續履行本合同及補救或減輕該等相應而應采取必要措施。
第九條、糾紛的處理
1、本合同在履約中發生糾紛的，可由雙方協商處理，協商不成的向法院起訴。
2、合同的簽約地為 XXX 市，合同的履約地為 XXX 。
第十條、合同的生效
1、本合同經雙方法定代表或者授權代表簽字并加蓋法人公章后即行成立且生效。
2、本合同壹式肆份，甲乙雙方各執貳份。
3、附件與本合同具同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
銷售試用期工作總結范文一 本人于xx-xxx年xx-x月xx-x日正式加入公司，在這之前*是我前公司的客戶之一。接到面試通知時，詢問過以前與*有過交道的同事，他們建議說：你去吧，這是目前在業界最有潛力的一家公司。于是我參加了面試，很幸運的，面試官*和以及我的部門領導*x與我非常有眼緣，面試的時候得到了兩位的認可，很順利的被邀請加入公司。
時間如梭，昨日收到公司人力部門的郵件提醒我申請轉正，恍然時間已過去兩個多月，我并不習慣于寫正式的公文體，所以這份試用期的自我總結我決定用我自己一慣的寫作方式完成。
在我五年的工作經歷中，前幾家公司我都是在財務商務部門工作，這一次完全不同，命運把我拉進了一個銷售的團隊中。財務商務一直是個嚴謹要求數據精確的部門，而銷售部門向來是個充滿活力和朝氣的，兩者的雖有不同，但我做的工作是將兩者承接。在銷售的團隊中業務人員永遠是沖在第一線的，而我所要負責的工作就是在后方給他們強有力的支援和協助，由我來負責的工作內容主要這么幾項，按我心中的次重點劃分：
1、業務人員每月的日常費用報銷，這是每月工作的重中之重，*部在全國各地都遍布著渠道銷售經理，每月幾十號兄弟姐妹的報銷收據將快遞到我這里統一整理、粘貼、填報銷單、審核單據合格性，報批，直至最終與業務人員核對報銷款。這項工作并不難，在這方面我也有豐富的工作經驗，唯一的小不同是各公司對于費用處理都有自己的方式，大同小異，前期有些地方做的不到位，經過與導師和相關部門的溝通，現在這部分工作已經熟悉可獨立完成。
2、每月終端推廣員打款，這個工作相當于出納的工作，唯一不需要的就是記賬，每月初會有終端推廣部的同事負責提供打款清單，按照清單認真打款即可，需要注意的是要仔細，每一筆款的匯出都不能出錯。
3、商激活獎勵的復核，公司業務的模式，簽約一代和聯盟商，對于每月完成提貨任務的商和聯盟商將給予一部分的獎勵，此獎勵以返利的形式出現，每月商務人員會在系統中調出數據，并根據獎勵標準計算獎勵，我所負責的工作即將商務人員提供的獎勵清單郵件給各辦經理進行核對，并收集反饋意見，本人在此屬于橋梁紐帶的作用。在此提出建議，建議公司的系統研發部門繼續優化改良系統，因在系統使用過程中時常會出現數據當日和他日查詢不一致的情況，對于客戶來說數據前后不一會給造成不良的影響。
4、竄貨以及業務經理激活增長獎勵的核算，這部分也是對商和業務經理工作的一種督促，在系統中調出數據，按核算標準列表，后交相關人員核對，最終報批。
5、辦事處行政預算審核，每月根據年初的行政預算分解預算表提交各辦事處做預算，收集預算表簽批，每月做費用報銷以備查用，嚴禁超預算報銷。
6、box,qd系統的日常維護，這是公司自行研究的系統，現在主要工作是開通權限，目前還在摸索中學習。
以上內容是每個月工作的重點，當然還有平時還會有臨時性的工作，比如給*行動的中獎人員打款，商會議信息的搜集整理等等。上述的這些工作我都能夠適應，在工作前期工作過程中難免出現焦躁的情緒，經過溝通與自我調結，已無礙。
在4月份的時候公司開了一場別開生面的運動會，兩三年沒有時間參加集體活動的我，在這場運動會中心情異常興奮，彩旗下ceo的宣詞中所講的存在即卓越的文化，內斂中透著自信與霸氣，也許我平凡，我平凡的存在必定會創造出人生中的不平凡!在這里工作的兩個多月中，與同事相處融洽，工作順利，心情愉悅，希望自己今后在工作過程中要戒驕戒躁，細心，專注，為人著想。現試用期已到，有決心并有信心希望留在公司以期待創造更多價值，完成自我和公司價值的雙重提升。請公司批準轉正!在此先謝過培養我的領導，導師和關心并幫助過我的同事們!
銷售試用期工作總結范文二 作為一名銷售新人，剛加入房產銷售部的時候什么都不懂，現在想起來還有些好笑，通過這段時期的磨練，現在已經能夠負責很多工作的實施。
這些工作主要包括：
1、深入銷售第一線，在銷售現場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態，找出客戶最關心的問題。
xx園xx庭，xx閣開盤期間的現場跟進。
xx村2、6底層商鋪銷售期間的現場跟進。
xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據實際情況提出修改意見供領導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現場開展宣傳工作，協調和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。參加了九月份的房展會，xx園國慶看房專線車，xx節期間的投資貿易洽談會的展覽等促銷活動。
6、根據實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應的建議和方案給領導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售工作總結整理好，發送給領導，讓領導及時了解銷售現場的動態。從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領導
8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調報告，以備領導查閱。
9、學習銷售部綜合點人員應該了解的基本的房地產銷售知識和工作程序，工作方法。協助其他同事接待辦理產權證的客戶等。
10、處理銷售部有關營銷策劃方面的事務等。
近半年的工作中，我通過實踐學到了許多房地產的相關知識，通過不斷的學習逐步提高了自己的業務水平。但是作為新人，我深深知道，自己經驗還是相對欠缺的，需要不斷的學習和磨練。因此，在新的一年里，我希望通過到銷售第一線的不斷學習和實踐，做好個人工作計劃，在現場不斷增加自己的經驗和見識，爭取使自己的業務水平提到一個更高的高度，為公司多做貢獻。
銷售試用期工作總結范文三 一轉眼，三個月的試用期就過去了，恰逢年底，銷售業績方面雖然不太樂觀，但是收獲還是很大的，這與領導與同事們的幫助是分不開的。
在試用期間，讓我歡喜讓我憂，有第一次銷售的成功喜悅，也有被拒之門外的傷心往事，這好象是人生的一段縮影，讓人難以忘懷。生活顯得緊張，但又有秩序。像我這樣一個新人，剛進入公司，就進入一個全新的領域，一切都充滿了陌生和好奇。我原來是在新網的公司工作，主要是負責客戶服務及銷售的工作，所以我對互聯網是有一定的了解，對新網也是有一些了解。我是8月8號正式到公司報到上班,剛到公司的第一周,我學習很多關于公司概況及互聯網行業概況的知識。
在9月，我正式接管了會員銷售的工作，每天的工作都很充實，主要包括會員的續費，新會員用戶的開發及問題的處理，周一，我要將統計好的周報按時發給各相關負責人那，每月初也要做相應的統計報表，雖然工作很繁瑣，但是我覺得很充實。原來負責會員的同事經常會傳授些經驗給我，并且會帶我一起去拜訪會員客戶，經常會有意識地將整個銷售流程演示給我看。然后，仔細地分析給我聽，從尋找客戶、面見客戶、與客戶交流。每一步驟，每一環節，每一事項，都能仔細地進行分析，這讓我體會非常深刻，為我日后獨立完成銷售工作起到了至關重要的作用。
期間，每天早上的第一項工作就是打開weare，查看郵件，然后翻開我的記錄本，看看前一天的工作是否做完?今天要有什么事情處理，一般我會在當月初統計下2個月的催費情況，一邊通知當月的續費，一邊通知下月的續費，這樣可以基本統計出每月的續費金額，給自己計劃出要新注冊的金額。還有個很重要的工作就是對客戶的回訪工作了，對于西安的客戶群體來講要分5個省份，而每個省多少都不一樣，所以不可能一次打完，要先在weare中查詢客戶的信息，在新網購買的產品，然后計劃出每天的電話數量，回訪的主要地區，這樣會比較順利的達到預期的效果，但在回訪中還是會發現很多問題，比如聯系方式不正確，找不到相關負責人等等，其主要原因還是我們的工作做的不到位，所以我認為回訪的工作是非常必要的工作。
應該說我的運氣很好，在剛進公司不到一個月的時間，經理就讓我到北京總部去學習、培訓，雖然時間很短暫，但是收獲卻是很大，也讓給我認識了很多在分公司擔任會員銷售的同事們。回來后繼續努力的工作，是從真正意義上的理論階段過度到實踐階段。通過這樣理論和實踐想結合的實戰演練，讓我對銷售工作有一個更深層次的認識，同時也積累了不少和客戶交流的實踐經驗，為自己更好地開展下一步工作奠定了基矗
我想無論遇到什么樣的困難，更重要的是自己能能否戰勝自己。只要自己有收獲，有長進，能夠得到客戶以及同事的認可和信任，再苦再累，自己也是感到幸福和快樂的。
眼下自己最主要做的工作是改進自己的工作方法、深化學習、將被動的銷售模式逐漸轉化成主動的銷售來提高公司的業績，對西北的一個大市場，這是商家的必爭之地，同時其市場成熟度是可想而知的。像工作中的市場的把握能力以及分析能力等等都還是顯得稚嫩和欠缺，所以這些都需要我在日后的工作中不斷完善不斷加強。銷售這個行業，對于我來說一切都是陌生和好奇，一切又是充滿坎坷和挑戰。我以前在校學的是樓宇自動化專業，而現在從事的工作是銷售。對于銷售的認識也只是表面，對于市場的把握能力更是無從談起，所以我必須比別人付出更多的艱辛和毅力才能不斷完善自我。
做完一個小縣城的步行街回到長沙，被“流放”長達一年時間的小組成員們剛想“歇口氣”。2003年11月，湖南湘怡房地產公司的劉總找到長沙步步為贏營銷策劃公司。
他們在湖南婁底市開發了一條步行街，叫“明珠步行街”（以下簡稱“明珠”）。
由于以前沒有進行過商業地產的開發，操作經驗不夠，出現了很多問題。
“明珠”2001年開始投資建設，已有將近3年時間，當時，商鋪只銷售了60％。銷量每月還在遞減，2003年10月份，只銷售了一套鋪面。
商鋪的招商工作已經開展了半年，半年時間竟然連一個商家都沒有招到。
內憂外患的是，另外的開發商乘虛而入，又開發了一條步行街。該開發商經驗豐富，操作得當，2003年10月2日開盤后出現了租售兩旺的態勢，預計2004年5月1日開業。給“明珠”造成了巨大的壓力。
劉總想尋找一家策劃公司合作，于是找到了我們。看來，大伙這口“氣”估計是歇不成了！
二、艱巨目標
經過雙方初步接觸和洽談以后，湘怡公司表明了他們的目的和期望：
1、要在2004年3月28日開業
2、開業之前必須完成招商工作，而且所招商家的質量必須達到要求。
3、希望通過招商帶動后面尾樓的銷售。
三、面對著這樣的調查結果，我們倒吸了一口冷氣
2003年11月初，在正式合作之前，我們派出一個項目小組來到了婁底，對“明珠步行街”項目本身，消費者，商家，競爭對手，商業環境等幾個方面展開初步市場調查。 由于時間有限，無法進行深入全面的市調。但初步調查結果也讓我們覺得心里沉甸甸的，感覺到了巨大的壓力。
該項目確實存在著諸多問題：
1、從項目本身來看，存在著嚴重的先天不足。
地段是明珠的致命傷
房地產，尤其是商業地產對地段的要求很高。所以有“房地產成敗三個要素：地段、地段、還是地段”的說法。
明珠步行街位于婁底市北部，距離火車站只有80米，但婁底傳統商圈和居民區都在南邊，離明珠步行街還有700米之遙。
婁底的消費者除了坐火車以外一般是不到火車站附近來的，也就是說，明珠基本上沒有自然人流。
新開的深圳某大型超市離明珠只有360米，但由于中間隔了一條公路，人流還是過不來。
地段偏，沒有人流量對商業地產可以說是致命的。
項目定位模糊，知名度低
這個項目在婁底開發已有三年，但我們在調查中的一個感覺就是明珠的知名度底。很多老百姓竟然沒聽說過明珠，連很多的士司機都不知道它在哪里。
消費者關于“明珠”的叫法也特別多，有叫“明珠步行街”的，有叫“明珠商業廣場”的，各不相同。可見，老百姓對明珠的定位認識是非常模糊的。
前期遺留問題為后續工作帶上了枷鎖
我們開始市場調查時，該項目的工程建設基本完成，已進入最后掃尾階段。
我們調查中發現，該項目的建筑規劃不像步行街，街景單調，建筑粗糙壓抑。功能上，沒有考慮到步行街的休閑娛樂功能，缺少兒童游樂等配套設施。整條街看上去像個農貿批發市場，沒有挖掘出步行街應有的文化價值。項目建設的過程中，由于關系協調不到位，還導致了一些不好的口碑。
前期工作的定型和諸多的遺留問題，為后期的營銷帶來了很多的阻礙，營銷的彈性很小。
可以說，后續的營銷招商工作必須“帶著腳鐐跳舞”了。
2、市場容量有限，營銷環境惡劣
婁底是位于湖南中部的一個地級市。經濟缺乏支柱產業，全市經濟水平在湖南地市中排在后列，2003年GDP210個億，商品零售總額40個億左右。
婁底市區人口只有30萬，消費水平不高。
但就是這樣一個經濟不算發達的中小城市，竟然出現了5條步行街。
在很多大中城市都難于成活的步行街，在婁底竟然出現了5條之多，總營業面積在全部建成后將達到20萬平米。再加上原有商業賣場，婁底商業面積與市場容量是極不協調的。
可以想見，婁底商業地產競爭的無序和惡劣。
3、競爭對手強大，“明珠”先發優勢不再
明珠步行街是婁底第一條步行街，但由于市場缺乏引導和規劃，隨后又出現了幾條步行街，已經開建，對明珠威脅最大的是八億步行街（化名）。
該街的開發商有豐富的商業地產開發經驗，曾在中南地區最大的服裝批發地株洲，成功開發了某服裝批發市場。
八億步行街地理位置相對較好，位于婁底傳統商圈邊緣；在產品規劃方面，明顯強于“明珠”；在廣告宣傳方面請來了奧運冠軍做形象代言人；營銷手段也較為豐富和成熟；加上該公司一些秘密的炒作手段，10月2日開盤時，八億步行街竟出現了排隊搶購、搶租的火爆勢頭。
明珠步行街很多的潛在客戶都把目光轉向了“八億”。
本有先發優勢的明珠由于自身原因，一再錯過機會，反被后來者逼進了死角。
4、商家和消費者對明珠信心嚴重不足
我們對商家進行調研時發現，90％以上的商家對明珠沒有信心。認為明珠位置偏，人流少，生意估計難做起。當我們問道，“免租金一年，是否愿意進駐時？”很多的商家還是表示出不感興趣，理由是租金便宜，沒有生意也沒有用。
消費者也大多認為明珠位置太偏，表示如果里面賣的東西跟別的地方差不多的話，不會專程去購物。
面對著這樣的調查結果，我們倒吸了一口冷氣。這些年我們在中小城市操作了不少的商業地產，但問題這么多的盤，確實不多見。
在我們介入之前有其他的策劃公司曾參與過，據說效果不是很理想。
開發商能投入該項目的資金有限，時間又如此之緊，能否做好這個項目，大家都沒有把握。
最后，湘怡公司劉總的信任與真誠促成了雙方的合作。除了來自于市場的壓力外，項目合作的整個過程中，他都沒有給我們太大壓力。
正是因為他自己扛住了各方巨大的壓力才給了我們一個寬松的環境，才能使一系列的策劃得以實施，才使我們自己給自己的壓力更大，最后才取得了雙方都較為滿意的成果。這是后話。
2003年11月20日，雙方正式簽訂合作協議。步步為贏營銷策劃公司項目小組入駐明珠步行街。時間緊，任務重，壓力可想而知。
四、“明珠女人街”終于新鮮出爐了！
合作開始后，擺在我們面前的第一個難題就是：項目到底該如何定位？
什么樣的定位才能給明珠注入新機？什么樣的定位才能得到認可？什么樣的定位才能避開激烈和無序的競爭？以明珠現有的條件能否支撐一個好的定位呢？
項目小組隨著市調的深入，反復組織討論，提出了多種可能的方向，如，百姓步行街，平價步行街，批發市場，批零商貿城，小吃娛樂街等，但權衡各種因素后都覺得不理想。
這些年我們在中小城市操作商業地產項目，有一個深刻的感受，就是女性和兒童永遠是商業的主力消費群。在操作其他項目時，女性主題的商業區往往銷售、招商的效果都非常不錯。
靈光在腦門前滑動，有些想法呼之欲出。在一次頭腦風暴會中，我們提出，明珠是否也可以往“女性主題街”這個方向來定位呢？把明珠做成中西部最大的女人街？這個想法提出來后，大家都覺得眼前一亮。
分析了各種因素以后，我們覺得這個方向可行。但有很多因素還不能確定，需要進一步深挖。如，到底什么樣的街是女人街？她與步行街有什么區別？女性主題街到底有沒有生命力？其他女人街的狀況怎么樣？女人街的布局和商業結構是怎樣的？···
帶著這些問題，我們開始了各方面的調查和驗證。并和開發商一道，先后考察了深圳女人世界，中國最大的女裝批發地虎門，廣州狀元坊，杭州女裝街，上海新天地以及其他中小城市的女人街。
考察回來，小組成員討論了很長時間，最后決定將明珠步行街正式定位為“女人街”。
“明珠女人街”終于新鮮出爐了！經過一段時間的驗證調查，各方反映不錯。
五、小錢辦大事，“組合拳”迅速打開“女人街”知名度
定位明確后，怎樣快速傳播“女人街”成了擺在我們面前的最大難題。
明珠的知名度不高，傳播基礎差；傳播費不到10萬元；時間又非常緊迫。多方限制下，明珠的傳播難度是可想而知的。
怎樣才能四兩撥千斤，小錢辦大事呢？
項目小組討論后一致認為，常規的廣告方式是很難完成目標的，必須另辟蹊徑才行。
大家認為可以嘗試通過一系列活動的方式打開知名度。
正好，婁底市12月7日要舉行一次大型商品交易會，能否利用這次機會呢？
在開發商的爭取下，明珠順利的成為了婁底交易會的第二展區。
怎樣用好這次展銷會呢？
經過激烈的“頭腦碰撞”，一個大膽的設想浮出水面——展銷會的同時，舉辦湖南首個“空中婚禮”，通過兩個活動結合達到為女人街帶來人氣和傳播定位的目的。 這個想法出來后大家都非常興奮，也得到了開發商的支持。
舉辦“明珠女人街，首屆購物節”，首次傳播“女人街”。
展銷會的招商工作隨即展開，另一展區的展位被搶購一空，我們卻面臨招不到商的困境，商家認為明珠位置偏，不愿意到明珠來參展。這也讓我們看到了即將到來的正式招商工作的難度。
項目小組分析了兩個展區的優劣勢后，采取了一系列措施：
首先，第一展區雖然地理位置好，但其展位是在馬路上設棚，檔次低，我們有針對性的將明珠展會定位為 “明珠女人街·首屆知名品牌購物節” 與其區別開來。
把目標消費群鎖定為有一定知名度的品牌。
招商渠道上，改組委會招商的單渠道模式為主動出擊的多渠道模式。除在組委會設點外，還在自己售樓部設點，派出招商小組到株洲等批發市場設點招商，在湖南農博會，國際服飾展銷會等互補性展會上定點招商等。
促銷方面，推出前五十名參展者特價，原價1000的展費只收100元。
吸引人氣方面，推出貴賓企業制度，只要企業愿意在展會期間搞特價促銷，愿意搞1－2場演出，就可免費得到一間展位，通過企業的促銷和表演帶來人氣。
媒體選擇上，改做省級媒體，同時配合傳真宣傳，我們通過超市要到了供貨商的名單，再通過傳真邀請函的方式直接將信息傳真給目標顧客，效果非常好。
在現場，我們自己花錢把參展大戶和企業的祝賀條幅掛出來，真真假假，營造出火爆的氣氛。同時，對展位的招商進展有策略的進行控制，營造出緊俏氛圍。
一系列有效的措施后，無人問津的展位成了搶手貨，最多的一天招了80多個商家，一個星期的時間，一樓展位就被搶訂一空，展位價格也一度被炒高。
通過購物節，“女人街”漂亮的完成了第一次傳播。
湖南首次“空中婚禮”把女人街的傳播推上！
“空中婚禮”在展銷會的最后一天舉行。
乘熱氣球，舉辦空中婚禮，在湖南還是第一次。事件本身就很能吸引眼球。
宣傳中，我們又進一步炒做，推出了“她是誰？，招募“湖南第一新娘”，“誰將成為湖南第一新娘？”等一系列懸疑性的宣傳。
同時，還推出了“讓愛飛翔·新婚創業計劃”，入選新人將獲得明珠女人街一間鋪面3年的免費經營權及總價值幾千元的獎品支持。
“空中婚禮”當天的活動分三步。
第一步，新娘迎親隊。
三對新人穿上傳統服裝，新娘坐上竹花轎，前面腰鼓隊開路，后面是喜樂迎親隊。奇特的迎親隊伍浩浩蕩蕩在婁底的主要馬路上游行，把婁底人都看呆了。
第二步，婚禮現場。
游行隊伍把人流帶到了婚禮現場后，婚禮正式開始，美侖美奐的婚紗表演，市領導主持婚禮，新人表演，舉行婚禮儀式，一步一步把氣氛推向。
第三步，讓愛飛翔，空中完婚
當三對新人乘坐熱氣球徐徐升空，并在空中交換戒指，深情擁吻的時候，音樂響起，新人從空中撒下花瓣，翩翩飛舞，大家都被這個浪漫的場景感動了，空中婚禮達到了。
“空中婚禮”活動在婁底引起了轟動和廣泛關注。婚禮當天，湖南幾大媒體都自發到了現場，湖南經視等各家媒體都在黃金時間里進行了新聞報道。由于“空中婚禮”與女人街的關聯度很高，記住“空中婚禮”的同時也記住了“女人街”。
“女人街”又一次成為了百姓茶余飯后的談論焦點。
“空中婚禮”活動結束后，12月26日，我們乘熱打鐵，抓住機會，在明珠承接了“婁底市首屆房地產交易會”。讓“明珠”再次引起各方關注。
活動后，我們緊跟著推出系列軟文“婁底商業驚現明珠旋風”，以新聞訪談的形式進行后續炒做。
一個月做了三場大型活動，而且環環相連，相互促進，讓很多以前根本沒注意到明珠的人開始關注明珠。通過這些活動，明珠女人街的知名度在短時間內得到了空前的提升，女人街的定位得到了很好的傳播。同時也為后續的招商工作打下了堅實的基礎。
真正起到了花小錢辦大事的效果。
六、策略對頭，招商局面終于打開
解決了傳播問題后，招商工作擺在了眼前。面對著數百套空蕩蕩的商鋪和準備引進的繁多的女性消費品項，我們該從什么地方尋找突破口呢？
想招商，先知商。因此，我們決定從了解商家下手。
根據以往在中小城市操作商業地產的經驗，我們對目標客商進行了分析，發現商家做生意，租鋪面有這樣一些特征：
1、喜歡跟風，別人去，我也去。
2、傍大戶，大樹底下好乘涼，喜玩跟著大商家，大品牌走。
怎么利用這些特點制定合理的招商策略呢？
做廣告，搞人海戰術的傳統方法對明珠來說肯定是行不通的，經過討論，最后確定了這樣的招商策略：
（1）樣板工程策略
商家喜歡跟風，而我們現在又招不到商家，怎么辦？
快速消費品企業經常采用“樣板市場”策略，我們能不能也來個“樣板工程”呢？
我們建議開發商拿出位置較差的 “中四棟”整層，自己裝修，將其全部打通，做成一個大賣場，同時自己做品牌，將其命名為安之秀·韓國飾品批發城，定位為湖南中西部地區最大的飾品批零市場。
（2）以點帶面的策略。
根據商家的特點，我們又確定了以點帶面的策略。既不平均用力，把有限的營銷資源，集中在某一點上，這一點動了，商家喜歡跟進，自然整個面也就帶活了。
于是，我們把所有的營銷資源都集中到安之秀·韓國飾品批發城身上。
精裝修；降低準入門檻；招商員重點推薦；加大廣告力度，制作了專門的折頁廣告，制作大量的樓盤現場廣告等等。
（3）疏通上游渠道策略
根據不少客戶想投資做生意，但缺少經驗的特點，我們制定了“引導商家組織貨源，為其疏通好上游渠道”的策略。
怎樣疏通呢？我們推出了一系列舉措：
聯合廣東虎門黃河時裝城共同打造明珠虎門女裝街，邀請廣東的供貨商來婁底，組織見面洽談會；
組織采購團去廣州，虎門，杭州，義烏等貨源地集體采購；
免費為商家提供培訓講座。
這些策略確定后，一被執行和實施，馬上取得了意想不到的效果。招商的局面終于打開了。看來“戰略決定成敗”的說法一點不錯。
七、整合營銷，補足“短板”
營銷是個系統工程，在具體操作中，不能出現明顯的短板。我們在操作的過程中發現，哪怕一個很小的營銷問題都有可能對整個進度造成不小的影響。
逐一解決好各種營銷問題，積小勝為大勝，才能最終成功。
解決終端問題
終端工作抓不好，所有的努力都將化為烏有。該項目終端存在的問題主要有：
（1）招商人員工作沒有積極性。
（2）終端力量不足。只有三個招商員，時間這么緊，任務這么重，這幾個人是難以勝任的。
（3）終端說詞不力，對客戶提出的問題不能做出回答，招商員不但不能說服客戶，反倒被客戶給說服了，導致了大量客戶的流失。
（4）終端氣氛太冷清。來訪客戶少，又沒有能襯托現場氣氛的宣傳物料，現場空空蕩蕩，愈加冷清。
基于這些問題，我們擬定的對策是：
（1）制訂合理的激勵制度，收入直接與工作業績、工作表現和團隊協作掛鉤。每月對表現出色者給予物質獎勵，對不能勝任工作的人員進行淘汰。
（2）充實招商員隊伍，挑選優秀人才加盟，招商員由以前的三個增加到十個。
（3）針對客戶提出的常見問題制定了統一的說詞，同時加強了招商員的專業技能培訓，派經驗豐富的人員做現場指導，并為其當場解決問題。
（4）制作各種物料布置現場。在招商終端，制作了四塊吊牌，在大門口擺放六個易拉寶。同時播放富有動感的音樂，整個現場營造出十分熱烈的氣氛，為促成交易打下了良好的基礎。
解決委招費
到2月10日，招商全面展開已進行了一個星期，但簽約的進展很慢。平時來的客戶也不少，照理說簽約的客戶應該比較多。問題到底出在哪里呢？
問題就出在委托招租費用上。原來開發商跟很多業主簽訂了一份委托招租協議，收取商戶前三年租金的20%作為委托招租費用，很多商戶反映費用太高，接受不了。以前也向開發商提過此事，開發商遲遲不肯明確表態，這成了阻礙成交的最大障礙。于是我們說服開發商降低委租費，降低為一個月的租金。解決委租問題的效果十分顯著，當日即簽約10份，是有史以來簽約份數最多的一天。
廣告支持有力
為了吸引目標消費群體的關注，在廣告宣傳上以“韓國飾品城”為主，推出了“6000元做業主，10000元做老板”的廣告語。
媒體選擇上，針對中小城市的特點，我們拋棄了傳統的電視，報紙媒體，選擇了效果最明顯的宣傳車、宣傳單頁、車聲廣告等媒體。
由于宣傳到位，許多本地客戶甚至外地客戶都被我們的宣傳所吸引，招商部現場人滿為患，工作人員忙得不可開交了。招商十分火爆，甚至出現了五個人搶訂一個門面的現象。
終端促銷強力配合
我們還推出了系列終端促銷活動：
2月10日推出了“早點簽約，早定品牌”活動，前50名簽約的客戶，可參加廠商見面洽談會，優先選擇品牌。
2月18日推出了浙江商務考察四日游活動，韓國飾品城前20名簽約客戶，只要交480元就可享受商務考察四日游活動。
2月26日推出了南下商務考察采購團，前20名，只需交480元就可享受赴廣東商務考察四日游活動。
強力終端促銷活動，極大地刺激了商戶及早簽訂經營合同，加快了招商進度，至2月底，簽約份數就一舉突破了150戶大關。
扭轉不良局面
3月5日，招商接近后期時，出現了進展明顯減緩的現象。 我們從上海出差回來發現情況很不妙：現場冷冷清清，終端廣告擺放不到位，來訪的客戶很少，一周內簽約客戶不到十個，尤其是3月3日和4日，竟然沒有簽訂一份招商合同。
為了扭轉不良局面，我們一方面要求開發商派專人維護終端廣告，營造現場氣氛；另一方面火速推出“夜市招商”的新概念，希望通過夜市的招商帶動其他商鋪的招商。同時，制作了新的終端廣告和宣傳單。
此后的幾天，來的人多了，簽約的也逐漸多起來，招商部又重現火爆場面。
燒好最后一把火
為了在現場營造開業前的熱鬧氣氛，我們要求招商部安排專門人員，催促已簽約客戶盡快前來裝修。只要有幾十家同時裝修，氣氛就不一樣了。
3月12日開始，越來越多的商戶進入裝修狀態，步行街熱火朝天的場面，增添了后來商戶的信心，進一步刺激了他們入駐經營。
巧妙借勢，開業活動達到
在開發商的努力下，與婦聯達成合作，共同推出了“明珠女人街·下崗女工再就業活動”，3月28日女人街開業時，舉行“再就業基地”授牌儀式。
婦聯3月8日舉行的全市腰鼓大賽（12支隊伍，100多人），也被推到了女人街開業時在明珠現場舉行。
開業時，眾多的活動，加上巧借政府之力，把女人街的開業推上了。
八、尾聲
正確的策劃思路，團隊的積極協作、強有力的執行，開發商的積極配合，3月22日，300多個商鋪全部招滿，所招商家的質量也得到的客戶的認同。
3月28日，明珠開業活動更是空前轟動，開業當天，明珠女人街人山人海，很多商家當天的營業額超過了一萬元。
經過四個多月時間的艱苦努力，通過傳播，招商，開業活動的帶動，明珠女人街走出困境，整體煥發出了新機。我們終于順利地完成了開發商交給我們的艱巨任務。
明珠開業后，面臨著很多新的問題，一條成熟商業街是需要幾年甚至幾十年的時間去培育的，可以說，招商工作的完成還只是走出了“明珠”商業的第一步，“明珠”商業的發展還任重而道遠！
此次營銷策劃活動，給了我們很多有益的啟示：
（1）中小城市商業地產與一級城市存在著較大的差異，必須因地制宜，有針對的制定戰略，戰術才可能取得好的效果。
（2）營銷是個系統工程，要想取得最終成功，一定要隨時關注你營銷這個木桶中的每塊木板，沒有明顯的短板，才可能多裝水。