時間：2023-01-22 06:47:12
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棚戶區改造是重大的民生工程和發展工程，自2004年啟動以來，取得了突出成效，使居民住房條件明顯改善，基礎設施和公共服務設施建設水平不斷提高。特別是2013年國務院《關于加快棚戶區改造工作的意見》之后，棚戶區改造更是被各級政府提上重要議事日程。中央確定的2013年至2017年改造各類棚戶區1000萬戶的目標，明確了近期棚戶區改造的任務。經過近兩年的實踐，一些地方在棚戶區改造方面進行了卓有成效的探索，為今后的工作積累了經驗。
由于歷史原因，我國部分城市、工礦、林區、墾區都留下了一定數量的棚戶區。這些棚戶區內的住房結構簡易、年久失修，房屋破損嚴重，居住條件簡陋，公共設施不全，生活環境惡劣。實踐證明，大規模實施棚戶區改造工程，有助于改善棚戶區居民的住房條件和居住環境。并且，棚戶區改造也是重大的發展工程，能有效拉動經濟增長，擴大內需，帶動相關產業發展。加快推進棚戶區改造，對提高城鎮化質量、促進社會和諧也具有極大作用。
雖然棚戶區改造取得了很大進展，但仍然面臨改造難度大、資金缺口大的問題。目前尚未改造的棚戶區大多位于中西部地區、獨立工礦區、資源枯竭型城市和三線企業較集中的城市。處于中西部地區的棚戶區，大多遠離城市、縣城，即使在城市中心區的棚戶區，建筑密度也很大，加之各地一般遵循先易后難原則，待改造的難度更大。此外，資金缺口大是新一輪棚戶區改造面臨的最大問題。除了政府投入，還需大量社會資金和金融的支持，同時還應通過稅費減免等，盡可能降低成本。
未來大規模的棚戶區改造中，需要進一步加大政策支持力度。一是增加財政投入。要加大中央安排補助資金的支持力度，地方各級政府也要相應增加資金投入。二是引導金融機構加大對棚戶區改造的信貸支持。符合規定的企業可發行專項用于棚戶區改造項目的企業債券或中期票據。三是對企業用于政府統一組織的棚戶區改造支出，準予在所得稅前扣除。擴大棚戶區改造安置住房的稅收優惠政策范圍。四是落實相關政策措施，鼓勵和引導民間資本通過投資參股、委托代建等形式參與棚戶區改造。五是加大供地支持，將棚戶區改造安置住房用地納入當地土地供應計劃優先安排。六是完善安置補償政策，實行實物安置和貨幣補償相結合，由居民自愿選擇。
棚戶區改造已進入攻堅階段，在總結各地實踐經驗的基礎上，應在相關政策、法律制度等上層設計上進行完善，為這一民心工程的加速實施準備充足的政策和法制條件，在改善居民居住條件的同時，為經濟發展注入動力。
一、指導思想
深入貫徹落實黨的和一中、二中、三中、四中、五中全會精神，以整體提升棚戶區居民的居住條件為出發點和落腳點，加快民生改善步伐，完善城市功能，提升城市品味，全力做美縣城、做強城區。
二、組織機構
成立縣棚戶區改造工作領導小組。
組長：
領導小組下設辦公室，同志兼任辦公室主任，同志任辦公室副主任，從各鄉鎮、城區社區管委會等單位抽調精干人員到辦公室聯合辦公。辦公室設在縣征補辦，負責貫徹落實領導小組相關決策精神和棚改日常工作。
三、各項目部職責
主要負責做好房屋征收思想動員、入戶調查、信息收集、政策宣講、問題梳理、協議簽訂、安置補償結算、搬遷騰空、安全穩定等工作。
四、各部門職責
1.縣住建局：負責安置房建設規劃的編制、安置房質量和安全監督等工作；
2.縣房管局：負責棚改項目面積測繪、資料收集、整理及報表報送、協調過渡房源等工作；
3.縣銅發集團：負責棚改融資、審核撥付補償資金等工作；
4.縣自然資源局：負責征收地塊紅線范圍的界定、棚改項目的土地收儲、土地供應、手續辦理等工作；
5.縣財政局：負責棚改項目資金的監管、財政配套資金的審核撥付等工作，積極爭取中央和省財政補助；
6.縣征補辦：負責房屋征收政策指導、方案審定、組織評估、協議制定及簽訂，房屋征收監管及房屋拆除安全監管等工作；
7.縣發改委：負責棚改項目可研審批和立項，安排年度投資計劃，積極爭取中央和省投資補助；
8.縣城管局：負責改造項目房屋征收及建設現場臨時設施的管理工作，抓好違法建筑拆除、房屋拆除現場秩序維護等工作；
9.城區社區管委會：牽頭與各責任單位做好房屋征收動員、入戶調查、動員簽約、協議簽訂、穩定等工作；
10.縣司法局：協助牽頭單位做好改造項目矛盾糾紛排查調處，對棚戶區改造過程中所需公證的事項進行公證等工作；
11.縣公安局：依法對傳播負面信息、虛假信息、謠言的行為進行處理；及時處理棚戶區改造過程中的突發事件，維護社會穩定等工作；
12.縣紀委監委：負責監督相關部門、單位在棚改工作中履行職責情況，負責調查處理工作過程中公職人員影響征收工作的行為；
13.縣生態環境局：負責做好改造項目環境影響報告的審查及批復；
14.縣民政局：負責指導棚戶區居民最低生活保障、城市低收入家庭認定等工作；
15.縣局：負責受理、轉辦、交辦棚改過程中的矛盾糾紛，做好穩定等工作；
16.縣供電公司、縣供水公司、縣燃氣公司：負責做好改造項目范圍內的桿線遷移、電力設施建設等工作；供水管網的改造和新建安置房的供水管網建設；天然氣管網的改造和新建安置房的天然氣管網建設；
17.縣移動分公司、縣電信分公司、縣聯通分公司、縣廣電網絡公司：負責做好改造項目范圍內的桿線遷移等工作；
18.永寧鎮、溫泉鎮人民政府：負責轄區內棚改項目的具體組織實施等工作。
五、時間安排
第一階段：調查摸底階段（2020年11月15日前），完成上戶調查、征收動員、房屋評估、面積測繪工作。
第二階段：簽訂協議階段（2020年11月30日前），完成房屋協議簽訂工作。
第三階段：搬遷騰空階段（2020年12月15日前），完成房屋搬遷騰空、拆除和土地收儲工作。
六、工作機制
1.項目分工。為確保工作任務按時按質完成，將2020年棚改工作分為十個項目部負責實施。按照項目位置就近、房屋產權關聯、全民積極參與的原則將各項目分解到各責任單位，各項目責任單位主要負責做好本項目范圍內房屋征收動員、入戶調查、動員簽約、協議簽訂、穩定等工作。
2.人員責任。實行部門領導包單位職工、干部包戶的工作推進機制，定任務、定進度、定責任人，確保工作平穩有序，全力推進。
3.督查通報。由縣委辦、縣政府辦牽頭，領導小組相關部門組成聯合督查組，按照時間節點和工作安排，全方位、全覆蓋開展常態化督查。同時，定期通報工作進展和經驗做法，并報送棚改工作領導小組。
4.考核激勵。將棚戶區改造工作列入年度重點工作考核，并建立獎懲機制，將棚改工作作為干部考核使用的重要依據。
凡棚戶區改造均適用本辦法。棚戶區是指在縣城建成區和國有工礦棚戶區范圍內，低矮房屋密度大、使用年限久、d類以上危房較集中、地勢低洼、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利及環境衛生臟、亂、差，治安和消防隱患大，搬遷面積或占地面積在2000平方米以上的區域。
（一）堅持政府主導，高位推進的原則。棚戶區房屋改造工作由縣政府統籌安排，在充分調研的基礎上制定和落實有關政策，充分調動各方面的積極性，切實形式工作合力，高位高效推進。
（二）堅持以__縣房產局為主，部門配合的原則。__縣房產局作為棚戶區房屋建設改造工作的業主單位，具體負責項目申報、政策解答、項目建設等工作。相關鄉鎮和工程協調指揮部負責各自搬遷的安置、補償、協調等工作，相關職能部門按照各自的職能分工，及時辦理有關手續，盡職盡責地做好服務工作。
（三）堅持統籌規劃，分步實施的原則。棚戶區改造工作在遵循縣總體規劃的前提下，按照統籌安排、綜合開發、統一規劃、節約用地，因地制宜、配套建設的原則，分步建設。
（四）堅持棚戶區房屋改造與保障性住房建設建設相結合的原則。縣棚戶區改造工作要納入保障性住房建設范圍范疇，與公共租賃住房建設做到規劃部署上通盤考慮，政策措施上相互銜接，搬遷安置上統籌安排，科學合理的制定工作計劃。
（五）堅持異地換房，完善功能的原則。按照規劃要求，縣棚戶區改造住宅戶一律不實行就地安置，全部實行異地產權置換安置。房屋拆除后按縣城總體規劃，完善城市配套設施建設。
（六）堅持以產權置換為主、以貨幣補償為輔的安置原則。按照“統一規劃、統一設計、統一建設、統一管理、統一配套、統一安置”的原則進行產權置換安置。所涉及非住宅房屋搬遷原則上只實行貨幣補償，不實行產權置換安置。
（七）堅持依法運作，確保社會穩定的原則。房屋搬遷堅持公開、公平、公正，做到依法搬遷，有情操作。對漫天要價、無理取鬧、阻撓正常搬遷的，依照法定程序搬遷，對違法行為堅決追究當事人的法律責任。
（一）產權置換
1、產權置換實行“拆一還一”。對實行產權置換的房屋原則上按建筑面積“拆一還一”的辦法進行等面積住宅房屋產權置換，置換房的面積補差價格按建筑重置價計算找補。
2、建筑戶型。按照國家棚戶區改造相關規定，戶型設計按每套50—90m2不等進行設計，由縣房產局統一建設，相關鄉鎮和工程協調指揮部統一安置。
3、私房產權置換以房屋所有權證房屋面積為依據，每本證原則上只安排一套樓房。如被搬遷房屋面積較大，其家庭人口較多、經濟較為困難的，可視實際情況增加一套安置房。
4、在住房中預留一定數量的住房，作為臨時安置用房，不參與公開搖號。
5、安置面積超過拆除面積的，超過部分按樓房重置價格購買；安置面積不足原拆除面積的，不足部分按評估價實行貨幣補償。
6、產權置換安置樓房為2層和6層的，不計算樓層差價，安置樓房為3－5層的，計算樓層差價。
7、過渡期安置補助費標準按照__縣土地征收或拆遷有關過渡安置補助費的有關規定執行。
（二）貨幣補償
1、以被搬遷人房屋的市場評估價作為補償依據。
2、搬遷營業店面一律實行貨幣補償。住宅房屋改作商業用房，且營業執照與稅務登記證所注明的營業地點相一致的，參照營業店面給予適當貨幣補償。
（三）搬遷無合法產權證照的房屋，符合下列條件的，按以下規定進行補償安置：
1、經調查核實確實唯一住房的，參照同類產權證明房屋的80%給予補償安置。
2、無產權證照，但持有國有土地使用證和規劃部門正式批件的，參照同類有產權證照房屋給予補償安置。
3、經規劃部門和搬遷主管部門認定符合規劃，層高2.2米以上（含2.2米）、主墻24厘米以上（含24厘米）的儲藏間或車庫，參加照同類房屋的60%給予補償安置。
（四）被搬遷房屋附屬物按規定標準予以補償，違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。
（五）搬遷補助費標準按__縣土地征收或拆遷有關過渡安置補助費的有關規定執行。
（六）搬遷通告下發前房屋倒塌僅剩空場的，憑房屋所有權證、集體土地建設用地使用證、國有土地使用證等證照，并以各種證照標注的土地面積為依據，按照土地征收補償標準予征收土地。
Abstract： By taking Shangluo City of Shaanxi Province as an example， according to the current situation of the research on the evaluation of the social impact of shantytowns， the evaluation indexes system are established to determine the weight of each index. The fuzzy assessment mode is used to quantify the social impact assessment of shantytown renovation project in Shangluo City and provide references for the social impact assessment and feasibility study of the similar projects.
關鍵詞： 棚戶區改造；社會影響評價；模糊物元綜合評價法
Key words： shantytown renovation；social impact assessment；fuzzy assessment mode
中圖分類號：F284 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）03-0056-02
0 引言
棚戶區是指因歷史原因形成的房屋密度大、建筑質量差、使用年限久、安全隱患多、市政設施不完善、環境條件臟亂差的集中成片居住區域[1]。棚戶區改造不僅提升城市的形象，也改善棚戶區居民生活條件，體現了政府對市場的干預性，保證了社會的基本公平[2]。
商洛市地處秦嶺南麓，屬于“八山一水一分田”的國家級集中連片貧困區，山大溝深地少，寸土寸金[3]，本文擬構建商洛市棚戶區改造社會影響評價指標體系，并進行評價，以期為商洛市棚戶區改造項目的進一步發展提供有價值的參考。
1 構建商洛市棚戶區改造社會影響評價指標體系
1.1 評價指標分析
商洛市棚戶區改造社會影響評價遵循以人為本、區域性、獨立性和可操作性原則，研究項目的社會環境、自然環境、相互適應性和社會風險分析四個方面。
1.1.1 社會環境分析
作為棚戶區改造項目，為民眾提供了更加舒適的生活環境，提高了社會和諧與安定，增加了就業機會，提高居民的收入，對棚戶區改造區域內的科學、教育、文化、衛生事業產生影響，城市的發展能夠帶動當地的旅游業。
1.1.2 自然環境分析
自然環境給人們生活帶來的影響應受到重視，將這些因素考慮進社會影響評價分析中去體現出構建生態文明社會的先進思想。自然環境分析包括對生態環境、噪聲、水源、地質地貌的分析。
1.1.3 相互適應性分析
棚戶區改造涉及范圍比較廣泛，相互適應性包括各利益群體之間的沖突和矛盾、群眾支持率。
1.1.4 社會風險分析
棚戶區改造雖然在前期做了詳細的調查，有政策的支持，政府的扶持，但仍然不可避免出現風險，而且帶來的社會風險不容小視，包括安置補償、拆遷居民過度。
1.2 評價指標模型樹
針對商洛市棚戶區改造項目，結合指標體系建立的原則，根據研究項目的社會環境、自然環境、相互適應性和社會風險分析四個方面，構建商洛市棚戶區改造社會影響評價模型樹，如圖1所示。
關鍵詞：棚戶區；改造；規劃設計；綠色
中圖分類號： TU98 文獻標識碼： A
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，現實生活再一次證明，安居才能樂業，安居才有穩定.適時大力推進棚戶區改造，正是為了保持整個社會的和諧與穩定.棚戶區的存在己經制約了城市的發展，嚴重損壞了城市的形象，也帶來了越來越多的社會、民生的問題，不僅不利于城市的發展，更不利于改善民生、建設和諧社會。棚戶區改造堅持做到規劃與城市基礎設施建設相結合，預留足夠的未來發展空間。
1、棚戶區現狀和改造的意義
據調查，現有棚戶區居住條件環境惡劣，房屋結構簡單、使用而積小、人口密度大、衛生條件差、各種基礎設施均無法滿足居民生活需要等，存在很多不利于居民生活、健康、安全的各種問題。居住在棚戶區中的居民收入偏低，無法通過自身的努力改變其居住條件和環境。因此棚戶區的存在不僅影響了城市的景觀和市容，占用了大而積的建筑用地，其惡劣的居住環境更容易威肋居民的健康、生命財產安全，制約了城市的現代化發展，激發社會矛盾，影響社會和諧。
通過棚戶區改造，可以解決低收入居民的住房條件，提高生活質量，改善生活環境，優化和完善了整個城市的居民生活的基本設施，提高了城市土地的高效使用，改變城市的面貌，同時棚戶區改造緩解了社會矛盾，增強人民群眾之間的向心力和凝聚力，促進社會穩定，使得人與人之間、人與社會、人與環境之間和諧發展。
2、棚戶區改造規劃設計
目前還沒有針對棚戶區改造規劃設計專項研究，也沒有具體的有針對性的設計規范，各個城市的棚戶區具體情況不同，因此在規劃設計過程中需要結合棚戶區的環境與條件和現狀，根據居民實際需要、因地制宜，制定改造規劃目標和設計的內容。以合理的、切合實際的方法來解決當前棚戶區的實際問題，真正改造棚戶區建設和環境，提高規劃設計的科學性和可操作性。
2.1棚戶區改造規劃
棚戶區改造項目的規劃設計工作應堅持“科學發展觀”的原則，運用科學的規劃手段，以發展的角度看待棚戶區改造的過程。各個城市的棚戶區情況不同，在棚戶區改造之前，需要根據該地區的自身特點，確定改造的目標。
1）充分利用棚戶區的現有條件，因地制宜，以改善周邊環境、基礎設備和配套服務為前提，改造成健康、舒適、安全的生活環境。合理規劃棚戶區功能，改造成有利生產、生活的居住區。滿足未來城市經濟發展的需要。
2)必須注重“綠色、健康”的理念。在能源日益匱乏的今天，棚戶區的改造要更加注重建筑材料的選擇和使用，合理和適用的節能環保建筑材料，如太陽能等天然能源的利用。新材料的利用不僅能夠改變建筑的質量，還可建立節能環保，低能耗、低污染的綠色的、可持續發展的新型社區環境。
3）合理規劃結構和布局。堅持全面規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則，做到與城市基礎設施建設相結合，為區內未來發展預留足夠空間。結合原有自然條件，充分考慮區內道路、休憩娛樂設施以及園林綠化設施建設，還要注意歷史文化街區和重點文物的保護，保護不同時期的建筑，體現城市的歷史和滄桑變化。
2.2、棚戶區改造設計過程
通過合理、詳細的對棚戶區的改造進行規劃后，根據其具體的情況設計棚戶區改造過程
2.2.1 用地比例設計和建筑質量評估
在設計過程應考慮建筑用地、公共服務設施用地以及綠化用地等之間的用地比例，適當降低居住用地比例，增加公共服務設施用地和綠地面積。
評估規劃區域內所有建筑質量，提出改造意見。建筑的改造主要體現在建筑群的統一性，即色彩、色調的統一和建筑群質量的統一。對于建筑質量良好，只需更改其外觀等條件就達到改造標準的予以保留，但需要對其進行改造，以達到建筑群整體外觀統一。建筑質量差，危害居民生命財產安全的，將予以拆除，在舊址或重新選址新建建筑。
2.2.2 建筑戶型和房屋布局設計
建筑及房屋戶型多樣，聯立式與獨立式住宅并存，采取同戶型同片區布置的方式，使布局更加協調。在建筑設計過程充分考慮節能設計，其節能指標均要求符合國家建筑節能指標標準。由于棚戶區改造資金有限，在改造過程中可能會遇到各種問題，如地形問題、村民意愿等問題，都會給改造實施帶來困難，在改造前期要積極與棚戶區內居民協調、征求意見，必要時也可調整一些設計方案。在戶型設計階段，要根據當地居民的叼舌習隅特性，合理設計建設以及房屋的布局，要時時聽取區域內居民的意見、及時溝通，取得居民的認可，這樣建筑戶型和房屋布局才能符合居民的需要
2.2.3使用新能源和節能環保材料
充分利用太陽能等天然能源和新型節能環保材料。環保材料主要體現在其在使用過程中節能、環保、低耗等特點。其是在傳統的建筑材料上產生新的一代建筑材料，可以用于建筑墻體、保溫隔熱、防水密封和裝修等方而。如新型建筑墻體與傳統混泥土墻體相比，具有質量輕、保溫好、布局靈活、施工方便等特點。隨著科學技術和建筑材料的發展，大量的可再生材料的發明和使用，不僅提高了產品的質量，更提高了人們對環境的要求。新能源和新材料的使用，可以使新建區域環境更為簡潔、安全，尤其減少了對環境污染和破壞。
新居住區的建設要考慮到必要的道路、休憩娛樂設施以及園林綠化設施建設，還要注意歷史文化街區和重點文物的保護，保護不同時期的建筑，體現城市的歷史和滄桑變化。這就需要棚戶區改造堅持全面規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則，做到與城市基礎設施建設相結合，預留足夠的未來發展空間。
2.2.4綜合設計，因地制宜
棚戶區居民對改造觀點、態度不統一，在規劃設計過程中，要時刻謹記“以人為本、環境效益與經濟效益相結合”的原則。從棚戶區的客觀條件出發，綜合考慮規劃區內自然、居民、經濟等實際情況，選擇合理的規劃內容和恰當設計方法及依據，從而提高改造設計的科學性和可操作性，降低改造成本及實施難度。
棚戶區的規劃設計過程中要合理規劃、恰當設計、人性修改。在規劃階段，在對棚戶區現有條件詳細分析、把握原則、合理規劃。在設計階段，從土地使用比例和房屋質量評估，到建筑戶型和房屋布局，再到各種新型材料的選擇和設計，都要綜合設計，因地制宜，充分采納居民意見。
結束語
棚戶區改造是長期復雜的過程，棚戶區改造規劃因每個項目的區位及周邊環境的不同而各有不同，但規劃的理念是不變的。其改造前應對棚戶區的實際情況進行充分的調研和詳細的分析，充分了解棚戶區各項指標，綜合制定規劃設計方案，堅持“以人為本”原則，統籌規劃、恰當設計、因地制宜，把“臟、亂、差”的棚戶區改造成多元化、安全、舒適、環境優美、配套設施完善、科技含量高，集住宅、休閑、娛樂為一體，交通便捷、低碳環保的新型住宅區。使城市配套設施更加完善、人居環境更加生態和諧。
[參考文獻]
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[2]楚德江．我國城市棚戶區改造的困境與出路— 以徐州棚戶區改造的經驗為例[J]．理論導刊，2011，(3)：43-46.
關鍵詞：棚戶區；改造；住房保障
Abstract：This article takes Changsha Kaifu district shantytown transformation as an example, discusses the laggard factory and mine industry there, the difficulty of migration and the second housing problems of them, puts forward suggestions about to strengthen leadership and responsibility, to conform resource and plan as a whole, and to strengthen house safeguard for migrations，etc.
Key words：shantytown； transformation； house safeguard
中圖分類號：TU984.11+4
文獻標識碼：B
文章編號：1008-0422(2008)08-0123-02
1開福區棚戶區現狀及棚改做法
1.1現狀
開福區轄區面積186km2，是長沙市內五區面積最大的行政區，其舊城區改造工作量大、任務重。最近的棚戶區普查結果顯示，開福區二環線以內的棚屋面積將近420萬m2，占全市1/2多。單就原來市政府規定的開福區棚戶區范圍，即芙蓉路以西、湘江大道以東、五一路以北、新河三角洲以南，棚屋面積高達165萬m2，主要為通泰街街道、湘雅路街道、望麓園街道和新河街道所轄范圍。這些棚戶區房屋破損嚴重，違法建設泛濫，基礎設施條件極差，安全隱患嚴重，貧困人口較多，社會問題突出，改造難度很大。
近幾年來，長沙市政府在開福區范圍內成功運作了新河三角洲、市青少年宮等大型棚改項目，特別是新河三角洲項目，占地141.4hm2，拆遷棚戶區面積61.34萬m2，一、二期拆遷戶數2134戶，極大改善了該地域的城市面貌，在此新建的“兩館一廳”將成為長沙市的新“名片”。即將啟動的“湘江明珠”大型棚戶區改造項目，南起五一路，北至營盤路，東起永清巷、吉祥巷，西至湘江大道，占地面積47.4hm2，結合“山水洲城”的自然資源和“歷史名城”的文脈資源，拆除棚屋，打造以文化、商業、金融、酒店、娛樂為主的商務核心區。擬以福慶街、太平路為界分期實施，該街以東為歷史文化名城區，以西為第一期，先期啟動，占地16.29hm2，需拆遷住房2386戶，單位81個，面積28萬m2。項目改造將極大改善該地居民生活條件，盡快形成濱江景觀帶，實現長沙市“山水洲城”整體格局。據統計，從2002年至2007年，開福區累計棚戶區改造面積為154萬m2，主要包括城市主要干道、背街小巷的拓改和房地產開發項目對棚戶區的改造。
1.2棚改的做法
采取“政府主導，市場運作”的運行機制。開福區在棚戶區改造前有570多萬m2棚屋，要對其全面改造，單靠政府投資遠遠不夠。采取“政府主導、市場運作”的方式，不僅保證了棚戶區改造工作的有序推進，而且有效地利用了社會資源，解決了資金短缺等問題。對棚戶區改造項目，政府給以優惠的政策和優質的服務，投資商在改善居民住房條件的同時改變了城市面貌。此外，允許棚戶區集中成片的企業在符合城市總體規劃、土地利用規劃的前提下自行改造。
依法辦事，謹慎妥善拆遷安置補償。拆遷安置補償一直是城市建設的難點，也是關系到市民切身利益、廣大市民關注的焦點。在棚戶區改造中，開福區拆遷安置補償一直是依法辦事，針對不同情況采取不同的處理方式，但關鍵點始終不變，那就是切實依法維護被拆遷人與投資者的合法權益。具體操作中一般采取三種形式：一是由市政府牽頭投入，拆遷補償安置被拆遷人一般是貨幣安置，騰地拍賣，收回資金再拆遷，實施滾動改造開發（如新河三角洲項目）。二是由區政府牽頭組織投資商投入，拆遷補償安置被拆遷人以就地實物安置為主，給被拆遷人最大優惠。三是由政府及有關部門招商引入外資投入，拆遷補償安置以貨幣安置為主，實物安置為輔。
拓寬思路，創新棚戶區改造模式。棚戶區改造是一個龐大的社會系統工程，牽涉到千千萬萬老百姓的切身利益，是政府的德政工程、惠民工程，同時也是一項全新的工作。開福區在實踐中探索，在探索中前進，不斷創新改造模式。前幾年，公共建設靠財政投入為主，以土地回報為支撐（如黃興北路項目）。隨著形勢和改策的變化，又創造了“三角洲模式”，改造項目主體、項目本身、項目融資、項目經營全面實行市場化。該模式已經被我國國土資源部和科技部列為科技創新課題。
2存在的問題
2.1原有工礦企業發展滯后
開福區舊城棚戶區改造問題的癥結應追溯歷史的成因。火車貨運北站在開福區，60、70年代工業布局將城北作為工業規劃，主要以化工、制藥、倉儲和制造業為主，主要分布在新河三角洲、陡嶺、黑石渡一帶，原來的邊緣地塊現在變成了城區的核心地塊，而糧一庫、省供銷儲運總公司、市商業儲運公司等倉儲單位依托火車北站而分布，占在約50畝。幾十年歷史的變遷，在向市場經濟過渡過程中轄區內的國有企業由于沒有實行好的轉軌，大多停產停業，有的甚至因經營管理不善而倒閉。企業自身背上了沉重的包袱，企業的發展受阻，土地閑置，建筑破舊，優良地域的土地沒有得到有效的利用，使得周邊地區的經濟發展嚴重滯后。這點充分反映在貫通開福區南北的大動脈芙蓉北路和黃興北路兩廂城市建設面貌上，現實中四通八達的路網與兩廂棚屋的落后形成強烈的反差。
2.2拆遷難度大
這是當前棚戶項目推進的最大問題。由于拆遷整體輿論環境不利，特別是《物權法》的出臺，認為私有財產“神圣不可侵犯”。部分棚戶區居民盼拆遷，真正拆遷起來，卻期望值過高，要求過多。有些項目拆遷補償過高造成棚改拆遷補償費用水漲船高。如湘春路“宇宙星城”棚改項目，從2002年開始拆遷，住宅拆遷補償從2800~3000元/m2到現在的6500~7000元/m2，門面拆遷補償從6000~8000元/m2到現在15000~20000元/m2，超出其評估價格2倍還多。由于種種原因，拆除不到1/2（需拆遷330戶，已拆遷120戶）。投資商因拆遷成本高，利潤回報大幅降低，影響了棚改的積極性。
2.3困難住戶改造后引發第二輪住房問題
因城市建設步伐加快，拆遷量增大，目前經濟適用住房已供不應求。棚戶區的居民大都經濟條件差、生活貧困，有的條件好一點，拆遷補償款加上多年積蓄勉強可以購買一套經濟適用房。但對于條件差的，特別是租住直管公房的，大多數是基本生活都沒有保障的下崗工人或孤寡老人，拆遷補償的金額很少，根本買不起住房。這部分棚戶區弱勢群體的住房保障工作尚待加強。
3加強棚戶區改造的建議
3.1加強領導，強化責任
棚戶區改造能否順利推進，關鍵在領導。棚戶區改造是重要的民生工程，在市政府的統一領導與組織下，區政府作為組織實施主體和責任主體，要與各相關街道辦事處簽訂目標責任書，將棚戶區改造納入區政府目標考核范圍。市屬各部門對棚改項目應盡快建立綠色審批通道，實施聯合辦公、現場辦公等“一站式”、“一條龍”形式的集約化審批服務，實行“綠色通行證”制度，簡化辦事程序，縮短審批時限，加快棚戶區改造項目土地招標掛牌、開發建設等各項審批手續辦理。
3.2集中成片，統籌規劃
棚戶區改造涉及建設安置房、完善配套設施、解決子女上學以及促進居民就業等諸多問題，是一項綜合性很強的系統工程。棚戶區改造必須根據城市經濟社會發展、城市總體布局等因素統籌規劃，避免分散建設和改造單位“把肉吃了，留下骨頭”的零星拆建。要充分尊重被拆遷居民的意愿，將棚戶區改造與土地資源整合相結合，與促進就業、再就業相結合，與完善城市功能、提高城市綜合競爭力相結合，與改善人民群眾生活質量相結合。通過改造集中成片棚戶區，將城市供水排水、道路、交通、垃圾處理以及供電、通訊等設施實現集約化的改造，以達到建設資源節約型、環境友好型社會的要求。
3.3依法依規，陽光拆遷
做好拆遷法規、政策的宣傳工作，嚴格按有關規定、程序拆遷。要妥善處理棚戶區中歷史遺留的產權問題。對已經取得房屋所有權證的房屋，要依法補償；對未取得房屋所有權證，但使用人能夠證明房屋來源合法的，應實事求是地予以核定產權；對由于歷史原因造成的手續不全的房屋，要綜合考慮建房時的法律法規和被拆遷改造居民家庭收入與居住狀況，作出妥善處理。同時，把拆遷安置的各個重要環節置于全方位監督之下，建立相應的監督體系，如受益人（拆遷居民）監督體系、社會監督體系、人大、政協監督體系、質量安全監督體系等，有效地杜絕各種不正之風，最大限度地實現公平、公開、公正，維護居民的合法權益。
3.4高度重視，加強保障
實施棚戶區改造既是破解土地資源稀缺、拓展城市發展空間、改善民生、促進經濟發展的重要舉措，也是提高城區綜合競爭力的根本途徑。2007年以來，全區上下堅持“大拆遷、大建設、大發展”的發展理念，強力推進征地拆遷工作，先后實施舊城舊村及棚戶區改造項目30余個、征地項目20余個，完成拆遷面積330萬平方米、整理土地5000余畝，建設定銷房160萬平方米，城市環境面貌發生了顯著變化，受到了市領導的充分肯定和廣大群眾的一致贊許。
一、棚戶區改造拆遷工作主要做法
1、安置方式多元化。安置方式采取貨幣安置與產權調換相結合的方式，在實物安置上，堅持就近與就地相結合、梯次轉移的原則。同時，采取二手房、經適房、廉租房、共有產權房等多種安置方式，解決困難群眾的住房問題。
2、補償價格市場化。在補償安置價格上，綜合考慮居民房屋補償價格和定銷房價格，努力爭取達到基本平衡；嚴格執行市統一標準，安置房價格在市場價的基礎上下浮15%，居民房屋補償價格參照周邊二手房市場價確定，就近安置到達了拆一還一、略有結余，就地安置略找差價。
3、運作方式透明化。在拆遷全過程中，始終堅持“公開、公平、公正”的原則，將拆遷政策法規、相關文件、補償標準、拆遷實施單位、評估機構等內容進行公示，切實保障群眾的知情權。即公開招標確定拆遷公司、公開選定評估公司、公開評估程序、公開安置房源，切實做到動遷、評估、房源等群眾關注的環節全面接受群眾的監督。
4、拆遷隊伍管理規范化。近年來，我們從全區各個單位抽調干部300多人次，充實到拆遷一線，從事動遷工作；并由區委組織部、區人事局對拆遷工作人員實行跟蹤考核，不定期召開考評座談會，將拆遷工作人員在拆遷工作中的表現納入個人年終考核，對表現優異的予以提拔重用，鍛煉培養了一支懂政策、能戰斗的拆遷隊伍。
5、動遷方法人性化。根據不同拆遷群體，綜合運用“五心”工作法、“ABC”分類法等多種不同的工作方法，做到“方案個性化，方法人性化”，迅速破解了一個個拆遷難題。根據不同拆遷進度，突出抓住宣傳、簽約率、拆除率等關鍵環節，做到“進度與措施配套，措施與方法銜接”強力消除了一個個拆遷障礙。
二、棚戶區改造拆遷工作中存在的問題及原因分析
1、政策規定的補償標準與群眾心里期望的補償標準之間差距巨大。當前拆遷房屋的補償價格按照政策規定為同類地區同等條件的二手房市場價格，群眾心里期望的補償價格為同類地區新建商品房的價格，兩者差距巨大，部分拆遷居民以補償價格低，無法重新購置附近同等面積新房為由，不愿簽訂協議，影響拆遷進展。
2、政策規定的房屋合法面積認定辦法與房屋實際情況之間矛盾突出。按照政策規定，只有土地、房產、規劃等手續齊全的房屋才能認定為合法面積，才能予以補償。但是在實際征遷工作中，常常遇到老房子沒辦證、證上面積少、公租房沒有手續等情況，把這些房屋認定為違章合法不合理，群眾無法接受，影響了拆遷工作順利推進。
3、違章建筑處理上矛盾突出。大部分征地拆遷項目，特別是城中村改造項目啟動前，村民突擊搶建房屋的現象非常嚴重，特別是一些村干部及其親屬帶頭搶建房屋，導致違章建筑加劇蔓延，比如某棚戶區改造項目拆遷掃尾工作進展緩慢的主要原因就是目前剩余的近百戶拆遷居民違章建筑面積遠大于合法房屋面積，違章建筑難以處理。
4、推進拆遷與解決歷史遺留問題之間矛盾突出。在征遷過程中，基層存在大量的歷史遺留問題常常會集中充分暴露出來，比如失地農民保障問題、農轉非村民待遇問題、宅基地分配不公問題、村民福利待遇分配不公問題、涉法涉訴問題等等，這些問題成因復雜、時間長久，不僅影響拆遷進度，而且極易引起社會不穩定。
5、征遷群眾的心態與上級政府的要求反差強烈。上級政府要求征遷工作必須在規定時間內，依法、文明、和諧地完成征遷任務。但是經過多年的拆遷，廣大拆遷居民普遍存在的心態是：認為先走會吃虧，晚走能占便宜，小鬧得小便宜，大鬧得大便宜，因此抱定主意觀望等待，或者經常上訪、集訪、越級訪，為征遷工作帶來極大的被動。
6、征遷隊伍建設與征遷工作的新形勢不適應。隨著新的征收條例頒布實施，對拆遷工作提出了新的具體要求。目前，我區征遷工作人員，人員結構老化，觀念陳舊，在當前復雜嚴峻的征遷工作形勢下，心理準備不足，創新能力不強，應對技巧不夠；村（居）委會干部帶頭拆遷、率先拆遷的模范帶頭作用沒有充分發揮。
三、加快棚戶區改造拆遷工作的思考
1、進一步理清工作思路。圍繞區委、區政府中心工作，迅速理清思路，科學安排好全年拆遷項目的啟動計劃，為全區經濟實現平穩較快發展提供載體支撐。
2、進一步理順工作機制。過去的拆遷模式在一段時間以來取得了較好的效果，但與現在拆遷工作的新形勢、新要求相比，有一定的不適應，必須盡快調整優化，建立以屬地辦事處為主導，社區（村）干部為骨干，住建局負責政策把關的新體制新機制，及時協調解決重大疑難問題，平穩有序推進拆遷工作。
3、進一步加強隊伍建設。一要優化拆遷隊伍，從全區選調一批年紀輕、干勁足、頭腦靈活、不怕吃苦的干部，充實到拆遷一線，鍛煉培養一批年輕的拆遷骨干，進一步提高征遷隊伍的戰斗力。二要盡快建立控違隊伍，建立村（居）委會干部巡查制止為主，城管執法中隊。三要加強村（居）干部隊伍建設，充分調動村居干部工作積極性。
【關鍵詞】棚戶區；改造；貨幣化；安置
一、棚戶區改造貨幣化安置情況
2011-2014年，累計改造64727戶，選擇貨幣化安置的19724戶，占改造戶數的30.47%。2015年棚戶區改造項目20708戶，選擇貨幣化安置的10903戶，貨幣化安置比例為52.65%。2016年貴陽市棚戶區改造項目貨幣化安置比例確保不低于50%，力爭達到70%。
二、棚戶區改造貨幣化安置的主要做法
（一）鼓勵選擇對貨幣補償。在棚戶區改造過程中，對選擇貨幣補償的，按照市場評估價補償，補償標準不低于在同類地段購買同面積普通商品住房的價格。在此基礎上，為讓利于民，貴陽市出臺了《貴陽市國有土地上房屋征收補助和獎勵辦法》，對選擇貨幣補償的，住宅房屋實行評估單價上浮30%補助；對一環內被征收住宅房屋選擇貨幣補償的給予每平方米800元購房補助。
（二）政府搭建居民自主購買住房平臺。在調查摸底、充分尊重群眾意愿的前提下，政府組織選擇貨幣補償且有購房需求的被征收人通過市場自主購買住房，滿足個性化住房需求。并通過商品房超市與房屋征收啟動時間同步入駐項目現場、專題房交會等方式，搭建服務平臺，鼓勵、引導信譽良好、無不良記錄的房地產開發企業，進入商品房超市公布房源信息，供被征收人選擇購買。組織相關部門提供交易手續集中辦理、住房信貸等服務。進入商品房超市的房地產企業要給予適當價格讓利優惠。
（三）政府購買房源作為安置住房。按照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第〔590〕號令）精神，群眾在房屋征收過程中，可選擇實物安置與貨幣補償。如南明區為滿足群眾選擇實物安置的需要，采取陽光操作并通過招標方式擇優選擇戶型合理、功能齊全、配套完善、質量合格、價格優惠的普通商品住房作為安置房房源。二是采購一批45-50平方米左右的普通商品住房作為解決住房困難和經濟困難群眾安置房源。
（四）全市統籌安置房源。一是對全市范圍內存量商品房進行統計，出臺商品房政府采購實施方案，采購存量商品房用于棚戶區改造安置，消化存量商品房。二是對全市剩余安置房源進行統計，統籌用于安置，盤活政府存量資產。
三、棚戶區改造貨幣化安置的綜合效益
一是通過貨幣化安置，可減少群眾過渡安置時間，可避免給群眾生活和工作帶來不便和可能會產生較高的過渡費用。二是安置房從用地、報建到建成竣工交付使用至少需要3年時間，采取貨幣化安置，可節約安置房建設的人力和物力成本。三是貨幣化補償有利于實現拆遷安置戶分散居住，避免因集中居住引發的群體性問題和穩定風險。四是貨幣化安置可有效引導群眾向一環以外的地區疏解、安居和置業，降低主城區人口密度，減輕城市承載壓力，有利于城市轉型升級。五是貨幣化安置可促進棚戶區改造與利用存量商品房的有效銜接，既完成了安置，又消化了庫存，對于盤活資金和活躍經濟都有積極作用。
四、棚戶區改造貨幣化安置面臨的主要困難和問題
（一）部分實施項目鼓勵采取貨幣化安置后，存在較大資金缺口。由于部分棚戶區改造項目是貸款實施的，前期申請銀行棚戶區改造貸款時，按照當時政策，棚戶區改造項目項目實行實物安置位置為主，大部分項目實物安置占70%以上，少數項目實物安置達80%―100%。對于這類項目，在國家層面鼓勵采取貨幣化安置后，群眾選擇貨幣化安置的比例遠大于可研編制時的比例，導致了項目總投資的增加，形成了新的資金缺口。
（二）政府用于棚戶區改造的成本增大。從實際工作情況看，鼓勵群眾選擇貨幣化安置項目的總投資遠大于主導群眾選擇實物安置項目的總投資。同時，在制定征收補償方案時，群眾選擇貨幣化安置得到的實惠應適當大于選擇實物安置所得到的實惠，才能引導群眾選擇貨幣化安置方式。在鼓勵采用貨幣化安置后，政府用于貨幣化安置的資金投入與實物安置成本相比較高，棚戶區改造成本增大。
（三）棚戶區實施主體融資壓力增大。由于鼓勵采取貨幣化安置后，棚戶區改造項目的總投資增加較多。
五、有關建議
（一）統籌好棚戶區改造項目周邊商品房源。一是根據相關部門適時提供的商品住房庫存房源信息，為棚戶區改造項目做好意向安置房源的初步儲備。二是對市、區平臺公司現有安置房源和新建安置房源進行全面統籌，最大限度地滿足實物安置地點多元化需求，同時也盤活平臺公司資產。
（二）進一步提高棚戶區改造貨幣化安置的比例。在一環內城市棚戶區改造項目中，進一步優化安置方案，鼓勵和引導被征收戶選擇貨幣安置。
（三）進一步加大棚戶區改造項目選購超市工作。在總結完善三馬片區工礦及城市棚戶區改造項目商品房選購超市工作的基礎上，同時對租住在棚戶區改造項目范圍內的農民工，在商品房超市購房解決居住的，與被征收戶同等享受商品房超市入駐企業的優惠。
（四）嚴格控制棚戶區改造項目新建安置房數量及規模。一是貴陽市一環內棚戶區改造項目原則上不再建安置房。二是貴陽市一環外的棚戶區改造項目，結合棚戶區居民安置意愿和項目實際，以整合安置房源進行安置和貨幣安置為主，嚴格控制安置房新建數量和規模。
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[關鍵詞]棚戶區改造工程 項目工程管理 分析和研究
中圖分類號：T2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）07-0173-01
隨著我國城市總體規劃建設工作的全面開展，棚戶區改造已成為影響城市發展和我國城鎮化進程的關鍵因素，因此，我們要高度重視棚戶區改造工程項目的管理工作，采用國內外先進的管理理念和管理措施，為城市化發展做出貢獻。
一、棚戶區改造工程項目管理概述
（一）棚戶區改造工程項目管理要求
棚戶區改造工程項目管理必須妥善處理好棚戶區中由于歷史原因造成的產權問題，做好與各項住房政策的銜接工作，妥善安置被拆遷居民，實行產權調換或貨幣補償。堅持原則性與靈活性的高度統一，加強棚戶區居民安置用房建設質量管理和質量安全監督管理，防止因質量問題產生矛盾糾紛。
（二）棚戶區改造工程項目管理困難
許多棚戶區居民普遍存在住房困難、居住環境差的問題，為各類棚戶區改造工程增加了工作量和工作難度，特別是國有林區棚戶區、國有墾區危房、中央下放地方煤礦棚戶區等，是棚戶區改造工程項目的重點和難點地區，其住房結構和人員結構都極為復雜，給改造工程項目管理工作帶來了許多困難。同時，棚戶區中大量居住的低收入居民也向棚戶區改造工程項目管理中的住房安置工作提出了挑戰，各類棚戶區中居住的主要是城鎮低收入和中等偏下收入家庭、人群。此外，各地還有不少城中村、城鎮危舊房，導致棚戶區房屋破舊擁擠，廚衛設施不全，甚至部分房屋存在大量安全隱患，這些都給棚戶區改造和居民安置工作帶來了困難。
二、棚戶區改造工程項目管理措施
（一）項目計劃管理
棚戶區改造應當秉承按需申報原則，針對政策規定的規劃區范圍內的使用功能不完善、建筑安全隱患較多、配套設施不健全、房屋質量差、使用年限久、建筑密度大的區域，可將其納入棚戶區改造項目，按照程序要求經過組織申報，活動計劃批準后方可進行項目計劃，嚴禁個體無計劃、無規劃地擅自改造開發。申報棚戶區改造項目計劃必須提供申請單位基本情況、棚戶區全貌圖、棚戶區分棟圖、改造項目基本情況、入戶調查情況、改造項目調查測算報告、改造項目安置方案、入戶改造拆遷安置協議、改造項目用地批復文件、改造項目規劃選址意見、改造項目資金籌措方案、改造項目建設單位情況和初步設計方案。
（二）規劃用地管理
棚戶區改造安置住房建設必須遵照全面規劃、合理布局、綜合開發的原則，將安置房的原地建設與異地建設相結合，優先考慮就近安置，異地安置的要充分考慮居民就業、就學、就醫、出行等需求，合理選址，盡可能地將居民安排在配套設施齊全、交通便利的地段，并貫穿落實節能環保的原則，嚴格控制安置房的套型和面積，提高用地效率。棚戶區改造新建項目必須報規劃部門審核，并出具棚戶區改造拆遷范圍紅線圖和安置新建項目用地紅線圖，辦理規劃用地手續。棚戶區改造原則上實行原址改造，優先落實保障房用地地塊，改造項目范圍內用于安置房、保障房建設的土地以劃撥方式供應，用于商業開發服務性質的土地依法由住房保障部門和建設單位進行聯合會審。
（三）拆遷安置管理
棚戶區改造項目拆遷安置工作必須依照國家和地方有關法律法規、政策規定進行，堅持公平、公開、公正的原則，征收安置補償標準、方式、結果一律公開。改造項目責任主體為拆遷安置的責任人，具體負責組織拆遷安置工作，拆建過程中，要充分尊重群眾和居民的意見，與同意改造的住戶簽訂安置補償協議。私有住宅房屋拆遷由被拆遷人就地、就近或異地實物產權調換安置或貨幣補償自行購房安置，私有非住宅房屋實行貨幣補償，拆除單位公產房屋的，實行貨幣補償，其租賃戶的補償、動遷、安置工作由產權單位負責，已改制的企業中未處分的公產和擬改制的企業中不能處理的公產由政府主管部門負責補償處理。棚戶區改造項目內按規劃要調整綠地、砍伐樹木、拆除公廁、挖掘道路、遷移電力電信廣播電視設備設施，由實施主體向相關部門申請，并按規劃要求進行重建和恢復。
（四）改造資金管理
各渠道籌建的棚戶區改造項目資金必須由責任主體集中至指定銀行賬戶實行統一管理、獨立記賬、專賬核算、專款專用，任何單位和個人不得以任何理由、任何形式予以挪用，對于非貨幣政策性投入，要完善相關確認手續，并保障相關政策落實到位。中央和各級政府投資的棚戶區改造專項資金專項用于政府主導的棚戶區改造項目，拆遷、安置、建設及相關基礎設施配套建設等開支不得用于棚戶區改造項目中回遷安置之外的住房開發、配套建設的商業和服務業務等經營性設施建設支出。中央和各級政府投資的棚戶區改造專項資金由地方政府財政、審計、監察部門監管，由地方住房保障管理機構具體負責，嚴格按照有關文件精神和地方財政專項資金管理辦法規定的程序要求核定改造工程項目計劃，事后具體負責協同財政、審計、監察部門進行稽查，確保資金使用的正確性、安全性和合法性。
（五）建設工程管理
棚戶區改造工程建設項目必須認真執行我國《招投標法》、《建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《合同法》、《建設工程勘察設計管理條例》、《建設工程安全生產管理條例》等相關法律法規，依法實行建設管理。嚴格按照法定程序報批建設，依法取得立項、規劃、土地使用、施工圖審查、施工勘察、建設資金預審等各類許可性文件資料。棚戶區改造工程項目責任主體擬定責任范圍內的棚戶區改造項目后，必須確立相應的實施主體，根據項目實際情況，責任主體可設項目部或通過招投標的方式確定項目實施主體。項目的設計、施工、監管必須依法組織招投標確定實施主體，不得將應開展招投標的項目化整為零或以其他方式規避招投標程序。嚴格履行工程監理制，制定詳細科學的質量技術監督方案，招標確定具有一定資質和豐富經驗的監理單位負責對項目建設實行全程監理。嚴格按工程建設強制性標準規定進行勘察、設計、施工、驗收，確保工程符合有關規定標準。棚戶區改造工程項目法人和建設主體要按規定依法參與工程建設的設計、施工、監理、采供合同簽訂活動，規范合同管理，并參照有關文件實行司法備案。
結束語：
地方政府部門和各類責任主體要在棚戶區改造工程項目建設中加強項目管理，建立健全工程管理長效機制，嚴格按照相關法律法規對工程項目實施全過程控制，保障棚戶區改造工程項目建設的順利進行。
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