時間：2023-01-30 06:13:44
導(dǎo)語：在項目發(fā)言稿的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
大家下午好。
我是重大項目辦公室的李瑞，今天我演講的題目是《感恩》。
我到中心工作已經(jīng)六年，真是彈指一揮間，從二o0五年被評為年度先進(jìn)工作者，到現(xiàn)在成為重大項目辦公室的副主任，我?guī)е卸鞯男囊宦纷邅恚谥卮箜椖哭k組建一年之際，我們迎來了國家衛(wèi)生部召開的重大項目現(xiàn)場會，并獲得了國家衛(wèi)生部領(lǐng)導(dǎo)和與會人員的一致好評，省衛(wèi)生廳的領(lǐng)導(dǎo)也多次表揚了我們的重大公共衛(wèi)生工作。
我們作為中心的一員，她給我們提供了工作的機會和承擔(dān)工作的責(zé)任，給了我們展示自己的舞臺，這些都值得我們?nèi)ジ卸鳎覀冏詈玫母卸鞣绞骄褪窃诠ぷ髦畜w現(xiàn)自己的責(zé)任感，盡自己的所能回報中心，回報社會。細(xì)想我們每天能著裝整潔，在這溫馨、和諧的工作環(huán)境里，享受著無比優(yōu)越的待遇。其實工作是天職，是使命，是我們生命中最珍貴的禮物!正是有了無數(shù)員工對中心的無限赤誠和執(zhí)著敬業(yè)的工作熱情，才有了中心今天驕人的成就，我們才有一份安穩(wěn)的工作，我們應(yīng)該感恩，應(yīng)該努力工作，只有這樣，我們才能同心同德，才能充分發(fā)揮團(tuán)隊力量，才能讓我們的中心永遠(yuǎn)煥發(fā)出無限青春的活力。
我們中心今天的成功離不開上級部門的支持和厚愛，離不開中心主任的正確領(lǐng)導(dǎo)，更離不開全體員工的團(tuán)結(jié)協(xié)作。一代一代的計生婦幼人帶著感恩，帶著對美好未來的向往，一點一滴地把心中的藍(lán)圖繪制成為現(xiàn)實，我們所付出的艱辛和汗水是許多人都無法想象的，但是，我們不悔。因為，這是我們的職責(zé)所系!
寧靜才能致遠(yuǎn)，澹泊足以明志，感恩方思回報。人民群眾就是我們的衣食父母。我們中心開展了“三好一滿意”活動，即“服務(wù)好，質(zhì)量好，醫(yī)德好，群眾滿意”。希望通過這項活動讓人民群眾更加理解我們，信任我們，并能贏得全社會的支持和認(rèn)可。
時代賦予了我們這一美好的時刻，讓我們的智慧和汗水在愛的奉獻(xiàn)中，在責(zé)任的付出中閃光;無論你身在何職，無論你身處何位，請揚起感恩的風(fēng)帆，在波瀾壯闊的人生航程里，書寫屬于自己的生命。
大家好！今天是××××公司××項目第一期工程奠基的日子，我代表××村黨支部、村委會和××多村民對此表示最熱烈的祝賀！在這里，我只說三句話：
第一句：一定要當(dāng)好服務(wù)員。這個大工程既然落戶在我們村，我們就是半個東道主，我們一定要配合××××公司把這個利國利民的事情辦好，保證既要當(dāng)好東道主，又要當(dāng)好服務(wù)員，保證道路、運輸、用電、用水一路暢通，一路綠燈。等到了工程竣工剪彩的那一天，有哪位領(lǐng)導(dǎo)說一句：××村的服務(wù)保障工作還可以。我這個當(dāng)村長的，就心滿意足了。
第二句：一定要珍惜這個緣份。這個頂目早幾個月就提上了議事日程，我們村委會和黨支部先后召開了十幾次會議，相互通氣，統(tǒng)一認(rèn)識，統(tǒng)一安排，達(dá)成了初步意向協(xié)議，現(xiàn)在又順利地迎來了工程奠基的日子，這是什么？是緣份啊！說明我們和××××公司有緣，說明我們的第一次合作能夠順利，以后的合作也一定能夠圓滿順利。
一、統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識。要充分認(rèn)識到抓好項目工作，對于擴大固定資產(chǎn)投入，促進(jìn)經(jīng)濟社會的全面發(fā)展和對全縣經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)都具有重大的關(guān)鍵性作用。當(dāng)前和今后一段時期，要加快發(fā)展，必須堅定不移地抓項目、爭資金、爭政策，強化投資拉動經(jīng)濟增長，推動社會各項事業(yè)全面發(fā)展。在當(dāng)前各地競相發(fā)展的新形勢下，能否把握機遇，努力使我縣項目工作取得新的突破，對于保持經(jīng)濟持續(xù)增長、增強發(fā)展后勁、推動__縣經(jīng)濟社會更好更快發(fā)展具有緊迫而重要的意義。當(dāng)前，金融危機還沒有見底，影響還在擴大，危機的后果難以預(yù)料，形勢十分嚴(yán)峻。面對危機，我們要把思想認(rèn)識統(tǒng)一到中央和省州黨委、政府對形勢的判斷上，統(tǒng)一到積極應(yīng)對危機所采取的一系列重大決策上，保持清醒頭腦，堅定發(fā)展信心，搶抓機遇，攻堅克難，努力推進(jìn)全縣經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。
二、要高度重視項目前期工作。項目前期工作非常重要，關(guān)系到全縣爭取國家、省、州支持的力度，關(guān)系到投資任務(wù)的落實。全國發(fā)展改革工作會議明確提出，中央的投資要確保“四個優(yōu)先”，即：優(yōu)先安排在建的符合中央投資政策的項目；優(yōu)先安排做好前期工作、具備開工條件的項目；優(yōu)先安排列入國家規(guī)劃的項目；優(yōu)先安排災(zāi)后恢復(fù)重建的項目。從“四個優(yōu)先”的要求看，這些都和項目的前期工作息息相關(guān)。我們爭取國家和省州支持的根本保證就是積極做好項目前期工作。因此，全縣各級各部門務(wù)必高度重視，切實加強項目前期工作，必須采取超常規(guī)的辦法措施，盡快選準(zhǔn)、選好和論證、儲備一批基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和重大經(jīng)濟發(fā)展項目。今后，能不能繼續(xù)爭取中央的支持，要看我們的項目前期工作扎實程度。近期，__縣主要做好杉陽地區(qū)水資源綜合開發(fā)利用、銀江河治理、病險水庫除險加固、縣城供水管網(wǎng)改造、縣城污水處理廠、縣醫(yī)院新區(qū)、苗家埡口至松坡油路、龍街至岔路油路、縣城水源地保護(hù)、寶臺山國家森林公園開發(fā)建設(shè)、學(xué)校危房改造、博南古道保護(hù)與開發(fā)、博南文化園建設(shè)等一批重大項目的前期工作。各有關(guān)單位要制定項目前期工作推進(jìn)計劃，建立重大項目前期工作目標(biāo)責(zé)任制，扎扎實實做好項目前期工作，為爭取國家、省、州項目資金奠定基礎(chǔ)。
三、要積極爭取項目和資金。今年，國務(wù)院做出了進(jìn)一步擴大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟增長的重大戰(zhàn)略決策，安排新增中央投資1300億元，其中安排中央項目350億元，分配給地方額度為950億元。中央項目由國家發(fā)改委會同有關(guān)中直有關(guān)部門安排下達(dá)，地方項目由國家發(fā)改委切塊給各省區(qū)市，各省區(qū)市按照國家確定的投資規(guī)模和方向組織確定項目，上報國家發(fā)改委核準(zhǔn)并下達(dá)計劃，并對項目的做出了明確要求即符合國家投向、完成前期準(zhǔn)備工作。國家這次切塊安排我省投資36.42億元，主要投向在六個方面，一是保障性安居19.3億元；二是農(nóng)村“水電路氣房”6.01億元；三是重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程0.85億元；四是衛(wèi)生教育4.81億元；五是環(huán)境保護(hù)2.95億元；六是結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)改造2.5億元。這就要求發(fā)改部門會同相關(guān)單位按照確定的投資方向組織和落實項目，以建設(shè)規(guī)劃或建設(shè)方案為依據(jù)，按投資重點選準(zhǔn)選好項目，嚴(yán)格遵照現(xiàn)行工作要求和程序編報投資計劃，并動員方方面面力量，積極向上爭取建設(shè)資金，落實項目各種建設(shè)條件，爭取有更多更好的項目早日開工建設(shè)，在全縣上下形成千軍萬馬攻項目、千辛萬苦跑項目、千方百計上項目的良好氛圍和局面。主要是積極爭取苗家丫口至松坡油路建設(shè)、金河水庫建設(shè)、縣職中實訓(xùn)樓建設(shè)、縣醫(yī)院整體搬遷、縣中醫(yī)院住院樓、縣法院審判大法庭、縣城供排水管網(wǎng)改造、__縣城市污水處理廠、曲硐核桃交易市場、2個社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站建設(shè)（曲硐、杉陽）、4個計生服務(wù)站建設(shè)（水泄、北斗、龍門、廠街）、20__年重點退耕還林地區(qū)5000畝基本口糧田建設(shè)、5鄉(xiāng)鎮(zhèn)小型片區(qū)國債項目（廠街、博南、水泄、龍街、龍門）、永保橋碼頭、霽虹橋碼頭建設(shè)等一批項目。
一、小灣庫區(qū)生態(tài)漁業(yè)養(yǎng)殖項目的基本情況
小灣電站建設(shè)完畢，正常蓄水水位高程1240米，水庫面積189.1平方公里，總庫容149.14億立方米，云南最大的百里長湖將呈現(xiàn)在世人面前，小灣庫區(qū)良好的水質(zhì)和生態(tài)系統(tǒng)，是發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的寶貴資源。對此，云南思廣正大投資有限公司決定立足庫區(qū)水資源優(yōu)勢，實施小灣庫區(qū)生態(tài)漁業(yè)養(yǎng)殖項目。20__年10月至12月，由省農(nóng)業(yè)廳漁業(yè)處牽頭，云南思廣正大投資有限公司與臨滄、保山、大理簽訂了合作開發(fā)協(xié)議。20__年1月，云南思廣正大投資有限公司在__縣注冊了子公司——云南小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司，經(jīng)營管理小灣庫區(qū)生態(tài)漁業(yè)養(yǎng)殖項目。云南小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司注冊資金1000萬元，購買龍湖賓館作為公司的辦公場地，下設(shè)綜合部、財務(wù)部、營銷部、守護(hù)部和技術(shù)部， 擁有公司員工56人，制定了部門的工作職責(zé)和工作制度，有條不紊地開展工作。20__年初公司兼并瀾滄江、黑惠江的合法漁船和漁民，建立了守護(hù)中隊、守護(hù)站，配置防護(hù)設(shè)施，開始對庫區(qū)水域開展守護(hù)工作。受省農(nóng)業(yè)廳的委托，從20__年1月31日（正月初六）開始，公司組織增殖放流工作，到目前，共向庫區(qū)投放優(yōu)質(zhì)魚苗800噸。
該項目以生態(tài)養(yǎng)殖（大面積）與網(wǎng)箱養(yǎng)殖相結(jié)合，通過不斷提升水產(chǎn)品質(zhì)量，創(chuàng)品牌，建網(wǎng)絡(luò)營銷市場，實現(xiàn)農(nóng)民增收，企業(yè)增效、帶動庫區(qū)周邊農(nóng)民脫貧致富為奮斗目標(biāo)。力爭年產(chǎn)值超億元，使云南小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司發(fā)展成為省級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，增強云南水產(chǎn)品在國內(nèi)國際市場的整體競爭力。根據(jù)資源狀況和項目奮斗目標(biāo)，項目的建設(shè)內(nèi)容為：建設(shè)28萬畝規(guī)模化生態(tài)養(yǎng)殖基地，建設(shè)200畝生態(tài)網(wǎng)箱養(yǎng)殖試驗示范基地;推進(jìn)大面積網(wǎng)箱養(yǎng)殖;建設(shè)魚飼料廠、魚粉廠和魚片加工廠。項目概算總投資5億元，魚片加工廠年生產(chǎn)能力20__0～80000噸。
項目周期計劃為10年，前期3年（20__年10月至20__年10月），中期5年（20__年10月至2016年10月），后期二年（2016年10月至2018年10月）。20__年5月至10月，做好項目的立項、報批，做好市場調(diào)查和市場分析，為生態(tài)養(yǎng)殖和網(wǎng)箱養(yǎng)殖提供科學(xué)依據(jù);20__年10月至12月開始試驗生態(tài)網(wǎng)箱養(yǎng)殖;20__年1月至3月推廣網(wǎng)箱養(yǎng)殖；20__年4月至8月，做好魚飼料廠、魚粉廠和魚片加工廠的項目論證、選址、圖紙設(shè)計、工程招投標(biāo);20__年9月至12月完成建設(shè)工程;20__年10月在國內(nèi)市場建設(shè)小灣生態(tài)漁業(yè)專賣店，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)銷售。
二、總體估價
（一）項目關(guān)聯(lián)度大、拉動力強，社會效益好
項目涉及大理、保山、臨滄3州市，南澗、巍山、__、昌寧等8縣市，含蓋農(nóng)業(yè)（養(yǎng)殖）、工業(yè)（魚產(chǎn)品加工、飼料加工）和商業(yè)服務(wù)三個領(lǐng)域，與瀾滄江流域的生態(tài)環(huán)境和旅游業(yè)發(fā)展息息相關(guān)，是農(nóng)工商一體化、產(chǎn)供銷一條龍、關(guān)聯(lián)度大、拉動力強的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目。
實施好該項目，可提高庫區(qū)水資源的利用率，實現(xiàn)規(guī)模化、集約化養(yǎng)殖和加工可節(jié)約資源投入，有利于組織統(tǒng)一管理和技術(shù)提高。項目的實施能夠解決大批庫區(qū)失地農(nóng)民和其他富余勞力就業(yè)，緩解社會矛盾，增加農(nóng)民收入，擴大稅源。
（二）建立了現(xiàn)代企業(yè)制度，實行科學(xué)管理模式
該項目以云南思廣正大投資有限公司為投資主體，由云南思廣正大投資有限公司的子公司——云南小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司負(fù)責(zé)項目實施，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，建立了產(chǎn)權(quán)清晰、責(zé)權(quán)明確、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度。小灣漁業(yè)公司按照現(xiàn)代企業(yè)管理模式，設(shè)立了綜合部、財務(wù)部、營銷部、守護(hù)部和技術(shù)部，制定了部門工作職責(zé)和工作制度，計劃走規(guī)模化經(jīng)營、科學(xué)管理、商品化生產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)化銷售的道路，為項目順利實施提供了制度和管理方面的保障。
（三）前期工作動作迅速，工作扎實
從20__年10月至今，半年的時間，項目單位就完成了與三州市簽訂合作開發(fā)協(xié)議，組建了云南小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司，購置了辦公場地、兼并瀾滄江、黑惠江合法漁船和
漁民、購買巡邏艇、捕魚船建立了守護(hù)中隊、守護(hù)站，向庫區(qū)投放800噸優(yōu)質(zhì)魚苗等前期工作，并開始建設(shè)項目的立項和報批工作。可謂動作迅速，工作扎實。三、需要解決的問題
（一）請縣政府建立項目協(xié)調(diào)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)組，有效開展項目建設(shè)。
（二）請縣政府進(jìn)一步完善漁業(yè)行政執(zhí)法機構(gòu)，切實加強漁政執(zhí)法管理，打擊黑惡勢力，確保庫區(qū)安全穩(wěn)定。
（三）將項目納入臨滄市的重點招商項目，享受相應(yīng)的招商引資優(yōu)惠政策。
（四）請支持項目立項工作，積極爭取國家農(nóng)業(yè)項目補助和庫區(qū)周邊農(nóng)民的扶持資金。
（五）請縣政府協(xié)調(diào)庫區(qū)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村委會大力發(fā)動庫區(qū)農(nóng)民參與網(wǎng)箱養(yǎng)殖培訓(xùn)和生產(chǎn)。
四、意見、建議
（一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識
小灣庫區(qū)生態(tài)漁業(yè)養(yǎng)殖項目，是關(guān)聯(lián)度大，涉及面廣，帶動作用強的建設(shè)項目，由于擁有28萬畝庫區(qū)水資源優(yōu)勢，引進(jìn)廣東等沿海地區(qū)的養(yǎng)殖技術(shù)，運用現(xiàn)代企業(yè)的管理模式，項目市場情景良好，開發(fā)潛力巨大。實施好該項目，可以提高小灣庫區(qū)水資源的利用率，拓展就業(yè)渠道，增加農(nóng)民收入，擴大地方稅源，促進(jìn)企業(yè)增效。但由于項目建設(shè)內(nèi)容廣博，項目周期長，資金投入大，在實施過程中難免有一些不確定因素，加之項目處于啟動階段，漁業(yè)養(yǎng)殖在小灣庫區(qū)是新生事物，有一個探索、了解、接受的過程，因此，縣委、政府應(yīng)給予高規(guī)格的重視，庫區(qū)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）黨委、政府、村委會和相關(guān)部門對項目的引導(dǎo)、幫助、支持、宣傳是整個項目順利實施的前提和基礎(chǔ)，這一點顯得十分必要。同時我縣應(yīng)將該項目作為繼茶葉、核桃、烤煙、蠶桑以后的重要產(chǎn)業(yè)來培育，政策上給予著重傾斜，精力上給予重點保證，資金上給予優(yōu)先保障，確保建設(shè)項目順利實施。各級、各部門要高度重視小灣庫區(qū)漁業(yè)養(yǎng)殖項目實施工作，從細(xì)節(jié)做起，高質(zhì)量服務(wù)，把它作為破解“三農(nóng)”問題的重點項目來抓，作為圍繞以提升實現(xiàn)“三個核心”指標(biāo)和推進(jìn)“三化”進(jìn)程的優(yōu)勢項目來扶持。
（二）加強領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)
為抓好項目實施工作，縣政府成立小灣庫區(qū)生態(tài)漁業(yè)養(yǎng)殖項目協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣長任組長，分管農(nóng)業(yè)、工業(yè)和招商工作的副縣長任副組長，農(nóng)業(yè)局、發(fā)改局、招商局、國土局、建設(shè)局、經(jīng)濟局、商務(wù)局、環(huán)保局、交通局的主要領(lǐng)導(dǎo)為領(lǐng)導(dǎo)小組成員。領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位根據(jù)工作職能，抓好項目實施過程中的相關(guān)工作，農(nóng)業(yè)局負(fù)責(zé)抓好宣傳發(fā)動、組織網(wǎng)箱養(yǎng)殖技術(shù)培訓(xùn)和漁政執(zhí)法工作;發(fā)改局負(fù)責(zé)項目論證、項目立項、轉(zhuǎn)報審批和鮮魚最低保護(hù)價制定;招商局負(fù)責(zé)落實招商引資優(yōu)惠政策，提供寬松的投資環(huán)境;國土局和建設(shè)局負(fù)責(zé)飼料加工廠、魚粉廠和魚片加工廠的選址、建設(shè)用地和建設(shè)工程的報批手續(xù);環(huán)保局負(fù)責(zé)環(huán)境影響評價手續(xù)和庫區(qū)水環(huán)境監(jiān)測、保護(hù);交通局負(fù)責(zé)水運管理;商務(wù)局協(xié)助小灣漁業(yè)公司做好魚產(chǎn)品營銷和申辦進(jìn)出口經(jīng)營許可證;經(jīng)濟局負(fù)責(zé)項目的管理和服務(wù)工作。
（三）營造寬松環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)
1、涉及該項目的證照辦理、項目立項、報批手續(xù)，能減化的盡量減化，能變通的盡量變通，費用能減免的堅決減免，不能減免的一律按下限收取，努力打造成本凹地，服務(wù)高地。在公司駐地設(shè)立公安執(zhí)勤點，同時與漁政執(zhí)法隊有機結(jié)合，為公司的生產(chǎn)生活提供有序良好的環(huán)境。
2、把小灣庫區(qū)生態(tài)漁業(yè)養(yǎng)殖項目列入__重點招商項目，享受已有的招商引資優(yōu)惠政策，必要時在特殊情況下給予特殊的政策。并積極幫助申報臨滄市重點招商項目。
3、把云南小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司列為__縣重點保護(hù)企業(yè)，頒發(fā)《重點保護(hù)企業(yè)》匾牌，實行重點保護(hù)，為公司負(fù)責(zé)人（法人）頒發(fā)外來投資者綠卡，提供“綠卡”服務(wù)。不得隨意對公司進(jìn)行除法律法規(guī)以外的檢查、評比，確需進(jìn)行的須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長或副組長的同意。
4、積極幫助云南小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司申辦進(jìn)出口經(jīng)營許可證。
5、安排縣漁政執(zhí)法機構(gòu)盡快進(jìn)入小灣庫區(qū)開展工作。積極請示匯報，爭取省漁政執(zhí)法總隊在小灣庫區(qū)設(shè)立漁政執(zhí)法中隊，切實加強漁政執(zhí)法管理。
6、在飼料加工廠、魚片加工廠投產(chǎn)運營后，積極幫助小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司向縣公安部門協(xié)調(diào)，在小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司設(shè)立一個治安值勤點。
關(guān)鍵詞：豐盛?花神閣項目 旅游業(yè)發(fā)展 商業(yè)發(fā)展 方向定位
1 項目背景及性質(zhì)分析
雨花軟件園由雨花臺區(qū)委區(qū)政府于2008年8月成立，前身為雨花軟件產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)。位于南京城南部。
核心區(qū)規(guī)劃面積7.8平方公里，主要在繞城公路以內(nèi)，以緯九路為中心，輻射區(qū)規(guī)劃面積約40平方公里，過繞城公路和秦淮新河，從核心區(qū)整體向南推進(jìn)。這里已入駐中興通訊、華為軟件、中國普天、東軟研發(fā)、新華科技、富士通、蘇豪科技、華博科技、中軟華通、豐盛軟件園等大型企業(yè)，已經(jīng)基本形成了軟件產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的態(tài)勢。
項目概況：項目周邊環(huán)鄰泥國王墓、文萊風(fēng)情園及臺公園等風(fēng)景秀麗的景區(qū)及眾多高科技企業(yè)，一號線小行地鐵站、一號線南延線寧丹路地鐵站距項目咫尺之遙。主要不利影響為東北角的殯儀館。
殯儀館影響分析：殯儀館位于到達(dá)項目必經(jīng)之路上，對游玩者心情多少產(chǎn)生一定負(fù)面影響。如果項目旅游主體標(biāo)志性建筑高度過高，登高望遠(yuǎn)時殯儀館觸目可及，對游玩者心情、視覺、心理上均會產(chǎn)生一定的影響。根據(jù)地塊的風(fēng)玫瑰圖，地塊處以東北風(fēng)和東南風(fēng)居多，會產(chǎn)生一定不利影響。
項目性質(zhì)：本項目為雨花軟件園內(nèi)的旅游地產(chǎn)+商業(yè)用途項目，作為豐盛集團(tuán)大體量地塊整體開發(fā)的組成部分，要求在符合旅游局旅游景點建設(shè)要求的前提下，通過商業(yè)的建設(shè)獲取一定效益，并可考慮為后續(xù)建設(shè)的單身公寓內(nèi)的白領(lǐng)群體形成一定商業(yè)配套。
本地塊的性質(zhì)屬于旅游用地，先天就限制了地塊的其他開發(fā)用途。其他旅游地產(chǎn)開發(fā)不同的是，本項目的定位導(dǎo)向首先需要考慮我們是追求效益還是追求公益。我們是要做迎合政府市政形象做純粹的旅游風(fēng)景度假區(qū)？還是站在盈利的角度，追求項目的整體運營效益？
2 項目旅游業(yè)發(fā)展思考
雨花臺區(qū)旅游局原規(guī)劃中，旅游能夠?qū)崿F(xiàn)很可觀的經(jīng)濟效益。按年接待量10萬人次游客計算，門票收入約為200萬，每位游客再另外消費50元，可增加500萬營業(yè)額，20%的利潤，則年收入100萬元。僅來自游客的年純收入達(dá)300萬元。
項目案例參考：
泥國王墓
項目現(xiàn)狀：泥國王墓是國家級文物保護(hù)單位，國家AA級旅游景區(qū)。由于知名度不高，每年游客人數(shù)很少。據(jù)了解，游客多是文萊風(fēng)情莊園的用餐顧客，每天10余人左右，高峰期僅20余人，遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)測的年接待25萬人次的數(shù)量。
臺公園
項目現(xiàn)狀：現(xiàn)為免費開放，少人問津，成為附近民工的休息場所。
閱江樓
項目簡介：整體成“L”型，主翼面北，次翼面西，兩翼均可觀賞長江風(fēng)光。主樓在兩翼的犄角處，外四內(nèi)三，共計七層，總高度為51米，總建筑面積5000多平方米。門票30元。
投資額：閱江樓的總造價6000多萬元，加上改造周圍環(huán)境的投資，總投資達(dá)1.2億元。
實現(xiàn)目的：要打造一個休閑性的標(biāo)志景點，且具備一定的歷史文化內(nèi)涵，可打造包含現(xiàn)代時尚元素的雕塑，以現(xiàn)代化的胸襟包容歷史。
明確主題：明確圍繞花或花神主題進(jìn)行旅游景點的建設(shè)。這有利于配合政府工作，提升雨花臺區(qū)的形象，加快城市化步伐，實現(xiàn)項目的社會效益。
保證盈利：將項目旅游部分和商業(yè)部分作為一個整體來看，不局限于旅游景點的盈利。為增加商業(yè)人氣，此處不宜設(shè)置門票門檻。
3 商業(yè)發(fā)展研究
市場需求：小長假增多，城市中短期休閑度假需求被放大；生活壓力及空間等因素也加大休閑度假的消費需求釋放；越來越多的商務(wù)活動選擇在優(yōu)越自然環(huán)境中；雨花區(qū)南部景觀帶聯(lián)動區(qū)域內(nèi)休閑消費習(xí)慣。
市場競爭：遠(yuǎn)郊農(nóng)家樂，自然景區(qū)，借助自然條件形成系列休閑度假產(chǎn)業(yè)；遠(yuǎn)郊高檔度假區(qū)，包括餐飲、住宿、會晤及舉辦婚禮；城區(qū)中主題公園，自然環(huán)境良好，提供包含燒烤等聚會活動條件；城區(qū)中商務(wù)會所，主題定位鮮明，提供餐飲、聚會的場所；軟件基地中公共配套設(shè)施及各自園區(qū)中的餐飲等休閑配套。
商業(yè)格局展望：
南京商業(yè)規(guī)劃，南京將在2010年前完成2個市級商業(yè)中心，6個商業(yè)副中心，本地區(qū)在火車南站商圈的輻射范圍中，但是火車南站的商圈正在發(fā)展當(dāng)中。
市級商業(yè)中心2個：新街口、河西商業(yè)中心。
市級副商業(yè)中心6個：湖南路、夫子廟、火車南站、江寧新市區(qū)、浦口新市區(qū)、仙林新市區(qū)。
地區(qū)級商業(yè)中心27個：中央門、瑞金路、邁皋橋、安德門、石門坎等。
周邊商業(yè)狀況：項目周邊現(xiàn)有商業(yè)可劃分為以下幾個區(qū)域：安德門區(qū)域、卡子門區(qū)域、鐵心橋區(qū)域項目地。
安德門區(qū)域：以服務(wù)雨花新村街道及周邊區(qū)域為主，
商業(yè)布局較為雜亂。
卡子門區(qū)域：寧南區(qū)域較為成熟的商圈，聚集大量的建材家具專業(yè)市場和汽車4S店集群，依托未來建成的南京南站，擁有著較好的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>
鐵心橋區(qū)域：鐵心橋距離本項目較遠(yuǎn)，在商業(yè)規(guī)劃上也缺乏重大利好，僅在寧丹路南端上有少量汽車配件，對
本項目影響不大。
商業(yè)環(huán)境小結(jié)
經(jīng)過對項目商業(yè)環(huán)境的分析，我們可以判斷：
火車南站商圈將會是城南的區(qū)域商業(yè)中心，項目不存在成為區(qū)域商業(yè)中心的市場機會。區(qū)域內(nèi)零散分布的大小商圈均提供著社區(qū)服務(wù)功能，區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需求基本可以滿足。
區(qū)域內(nèi)沒有特色的常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)將面臨著經(jīng)營慘淡的危險。
花卉市場投資回報期短，但盈利總額低，不足以支撐整個項目實現(xiàn)盈利，所以不作為主力業(yè)態(tài)推薦。
4 項目發(fā)展方向定位
通過對項目所處區(qū)位、資源條件、當(dāng)前現(xiàn)狀的研究，并結(jié)合項目的市場環(huán)境研究，我們對本項目形成如下基本認(rèn)知：項目周邊雖具有良好的生態(tài)環(huán)境及通達(dá)的交通條件，且與雨花臺及泥國王墓等旅游資源相距較近，但作為2A級風(fēng)景區(qū)進(jìn)行發(fā)展，由于不具備突出的旅游賣點，無法有效吸引游客流量，只能停留在初級的門票經(jīng)濟階段。可見，本項目的發(fā)展若針對觀光旅游客群市場則基本不具備市場立足點。本項目應(yīng)以休閑型旅游搭建平臺，來帶動景區(qū)內(nèi)餐飲、娛樂等商業(yè)的發(fā)展，達(dá)到項目整體盈利的目的。
項目周邊其他社區(qū)商業(yè)配套體量大，因此無法進(jìn)行社區(qū)商業(yè)配套的發(fā)展；受火車南站――卡子門商圈競爭及項目自身規(guī)模不大、體量有限的影響，也無法進(jìn)行區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展。針對不斷發(fā)展的軟件園區(qū)，對其內(nèi)高層次、高素質(zhì)人群進(jìn)行業(yè)態(tài)發(fā)展，發(fā)展針對年輕人的主題餐飲與針對商務(wù)消費的休閑娛樂是項目發(fā)展的一個方向。
本項目在總體方向發(fā)展上應(yīng)主動鎖定客群，為目標(biāo)客群度身定制服務(wù)。借地利之勢，瞄準(zhǔn)雨花軟件園內(nèi)數(shù)量巨大的高端消費群，必然具有一定的市場基礎(chǔ)。主動鎖定目標(biāo)客群，對于商業(yè)業(yè)態(tài)甄別上具有較強的針對性，也利于未來商業(yè)的長久發(fā)展。
通過項目市場環(huán)境及自身資源的分析，本項目依托旅游客群可能產(chǎn)生的旅游商業(yè)效益微乎其微。同時，單純依托“朝九晚五”的園區(qū)客群，其所能產(chǎn)生的商業(yè)效益并不能滿足項目生存發(fā)展的需要。因此，對本項目的界定也不是簡單的軟件園商務(wù)配套，而應(yīng)以業(yè)態(tài)的復(fù)合性擴大其輻射力，放眼南京乃至國際化。
根據(jù)前述定位理念，對項目的性質(zhì)進(jìn)行拔高，打造項目的獨特性，合理植入“世界性花神”方向的愛情主題、浪漫氣質(zhì)，并融合進(jìn)軟件園朝氣蓬勃的年輕活力來進(jìn)行標(biāo)志性建筑物及商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置，是項目發(fā)展的關(guān)鍵性所在。
依據(jù)上述發(fā)展思路，決定了項目在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，應(yīng)在突出項目旅游地標(biāo)及特色主題性的前提下，注重強化商業(yè)用途方向上的特色性，以擴大項目的商業(yè)輻射力以及商業(yè)發(fā)展的持久生命力。由此將理念與業(yè)態(tài)實際發(fā)展想結(jié)合，達(dá)到統(tǒng)其神而貫其形的結(jié)果。
5 規(guī)劃方案示意
參考文獻(xiàn)：
[1]楊凡.論蘭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的產(chǎn)業(yè)選擇與定位[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010（23）.
一、總 論
1.項目建設(shè)背景
南方A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足A市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近c民族園，與“98佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設(shè)繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認(rèn)可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。
根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已同A市b廠以定點拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠33333.5平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，A市D廠搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。
該項目初步方案設(shè)計已經(jīng)完成，“佳園二期”項目建議書已經(jīng)省計委批準(zhǔn)，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。
2.項目概況
(1)項目名稱：“佳園二期”項目。
(2)建設(shè)地點：A市白龍路。
(3)建設(shè)單位：B房地產(chǎn)開發(fā)公司。
(4)企業(yè)性質(zhì)：國有。
(5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營：建筑材料、
裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。
(6)公司類別：專營企業(yè)。
(7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。
(8)企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨資國有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來，該公司成功開發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區(qū)”等項目，總開發(fā)面積24萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“佳園二期”是該公司開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。
(9)工程概況： “佳園二期”項目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。
(10)資金來源：本項目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為19.8%，財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計算期內(nèi)國家稅收2629萬元。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。
3.可行性研究報告編制依據(jù)
(1)省計委計投[20xx]X X號文《關(guān)于“佳園二期”項目建議書的批復(fù)》;
(2)B房地產(chǎn)開發(fā)公司與A市D廠簽定的《國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補償合同》以及《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;
(3)A市規(guī)劃設(shè)計院《白龍路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》;
(4)A市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計研究院《“佳園二期”項目初步規(guī)劃方案》;
(5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料;
(6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書》;
(7)省審計事務(wù)所驗資證明;
(8)A市城市合作銀行資金證明;
(9)國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)》;
(10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。
4.可行性研究報告研究范圍
根據(jù)“佳園二期”項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。
5. 研究結(jié)論及建議
本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對A市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。本項目開發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進(jìn)國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會效益。
從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。
6.主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)
“佳園二期’’項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表3—1。
表3-1 “佳園二期”項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)
序號 項目名稱 單位 指標(biāo)
1 總占地面積 平方米 33333.5
2 總建筑面積 平方米 76100
3 建筑容積率 1.4
4 小區(qū)綠化率 % 40以上
5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160
聯(lián)排低層住宅 平方米/戶 260
6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個15000平米
7 綜合售價 多層住宅 元/平方米 2950
聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850
8 地下停車庫 元/位 7500
9 建設(shè)投資 萬元 17623
10 每平方米建設(shè)投資 元 2316
11 投資利潤率 % 17.7
12 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率(稅前) % 18.7
13 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值(稅前) 萬元 379
14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9
二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略
1、當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀
進(jìn)入20xx年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：
(1)商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產(chǎn)總值增長的7.8%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到1個百分點以上。
(2)在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。
(3)住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。
(4)房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。
2、A市商品房現(xiàn)狀與市場需求
A市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。
再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。
3.“精品住宅”的市場需求及發(fā)展
“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)A市城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為：
3.1 住宅市場趨向細(xì)分化
隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。
3.2 商品房市場進(jìn)入品牌角逐時代
隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有：
(1)先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。
沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。
(2)商業(yè)消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。由于幾次博覽 會的成功舉辦，提高了A市在國際國內(nèi)的知名度，為A市城市 經(jīng)濟發(fā)展帶來前所未有的機遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨
旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。
(3)項目區(qū)位市場潛力。“佳園二期”項目位于C民族園以南，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。
3.3 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點
戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。
3.4 消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注
消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。
3.5 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)模化發(fā)展
前幾年，A市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)模化發(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)模化方向發(fā)展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導(dǎo)地位。
3.6 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段
隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達(dá)到6243元，1997年比1995年實際增長42.4%。在居民消費支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，并保持逐步上升的勢頭。
從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，“佳園二期”市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。
4，當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題
目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個方面：
(1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，A市
空置商品房已達(dá)80余萬平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。
(2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。
(3) 市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后將建成1000萬平方米的經(jīng)濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險。
5.營銷戰(zhàn)略
根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：
5.1 確定項目整體形象
‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了A市市民和政府的認(rèn)同，在A市房地產(chǎn)市場有一定影響，建立了一定信譽。“佳園二期”處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)繼“98佳園”之后又一個精品住宅小區(qū)。
5.2 “賣點”分析
‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是：
(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突
出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。
(2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。
(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高
質(zhì)量、高水平。
(3) 小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)
檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。
5.3 營銷推廣策略
高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：
(1)廣告宣傳策略。
由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已在A市消費者心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發(fā)銷售較為有利。“佳園二期”項目要針對確定的目標(biāo)群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點’’集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。
(2)促銷策略。
1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段;②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段;③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段;④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段;⑤掃尾階段銷售。
應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。
2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者;②收入較高或中、高收入的消費者;③駐A市辦事機構(gòu)商用或商住;④其他消費者。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。
3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳;②內(nèi)部認(rèn)購;③人員直銷;④舉辦展銷會;⑤集團(tuán)認(rèn)購;⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會;⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾;⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好);⑩其他促銷手段。
5.4定價策略
(1)價格定位。
1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價格見表3-2。
表3-2 樓盤銷售價格情況表
(20xx年1、2月)
序號 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價(元/平方米) 最高價(元/平方米)
1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 2880
2 陽光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880
3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會旁 3380 3880
4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730
5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020
6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900
從A市20xx年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。
2)98佳園第一期銷售價為2030—2580元/平方米，最高價為3、4樓，最低價是7樓。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為2380元/平方米，框架結(jié)構(gòu)為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個75000元。
(2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠;② 集團(tuán)購買優(yōu)惠;③選擇購買優(yōu)惠;④特殊消費對象優(yōu)惠;⑤其他優(yōu)惠措施。
(3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價;②限期銷售優(yōu)惠浮動價;③正常銷售期段浮動價;④其他浮動措施。
(4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團(tuán)購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。
三、項目選址及建設(shè)條件
1.項目選址
1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后A市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。C民族園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。
2.建設(shè)條件
2.1 位置優(yōu)越
“佳園二期”項目建設(shè)地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多(僅新迎小區(qū)就有人口10萬人)，商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。
2.2 交通方便
已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由A市的東、南、西三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機場20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達(dá)A市機場。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。
2.3 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備
C民族園片區(qū)市政設(shè)施有;道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。
供水;設(shè)施自來水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預(yù)留口引入。
供電：D廠有現(xiàn)成的變電所(2*315KV.A)，電源不需重新引入。
煤氣：佳園一期建有開閉所，從預(yù)留口接入。
地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探。
通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入
場地：建設(shè)場地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。
2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全
“佳園二期”與’98佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構(gòu)成白龍寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點，龍聚商場、新世紀(jì)購物廣場是小區(qū)的購物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，西南林學(xué)院、A市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。
2. 5 土地征用情況
開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得A市D廠生產(chǎn)用地33333.5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。
四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)
1. 建筑面積和內(nèi)容
根據(jù)省計委立項批復(fù)，佳園二期項目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。
2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
2.1建筑使用功能
20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模"3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展;學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求;公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。
20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國家預(yù)定的目標(biāo)。
根據(jù)這一趨勢，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。
2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《X X省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。
(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料;②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪;⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗;分戶門：復(fù)合防盜門;戶內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門;⑥廚房設(shè)施：洗滌盆;⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺;⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。
(2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。
2.3 住宅戶型規(guī)劃
根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型：
多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。
多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。
聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。
多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯(lián)排低層住宅39套
以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消(費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排
3.工程項目一覽表
依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項目見表3-3
表3-3主要工程量一覽表
序 號 項 目 名 稱 說 明
1 土建工程 建筑面積76100m2
1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2
2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房
3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)
4 變配電工程(強電) 配電房變配電設(shè)備
5 照明工程 小區(qū)照明
6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)
7 火災(zāi)報警及安全監(jiān)視 公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門
8 通風(fēng)工程 地下停車庫通風(fēng)
9 閉路電視 住宅區(qū)
10 室外工程 室外綠化及部分道路場地
五、建設(shè)方案
1.建設(shè)場地環(huán)境
1.1 地形
建設(shè)場地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。
1.2 場地自然條件
(1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。
(2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。
(3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。
(4)地基土工程地質(zhì)評價：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。
2.總體規(guī)劃布局
2.1 片區(qū)規(guī)劃
A市規(guī)劃局已對白龍路沿線C民族園片區(qū)做過控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。
2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則
(1)高綠化低密度;
(2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全;
(3)戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代”居住要求;
(4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格。
2.3 總平面布局
“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“98佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。
2.4 交通組織
小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。
2.5 規(guī)劃指標(biāo)
根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3--4。
3.建筑方案設(shè)計
本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
表3-4 “佳園二期”項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)
序 號 項 目 指 標(biāo)
1 總用地面積 33333.5平方米
2 總建筑面積 ?6100平方米
3 地下建筑面積(地下停車場) 15000平方米
4 地上建筑面積 61100平方米
其中：多層住宅 50960平方米
聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米
5 建筑層數(shù)地上 2～7層
地下 1層
6 建筑總高 7—22米
7 建筑層高地上 2.8—4米
地下 3.6米
8 建筑容積率 1.4米
9 綠地率 40%以上
10 停車 地上 不停車
地下 500輛
3.1 建筑方案總體構(gòu)思
建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū)” ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和21世紀(jì)新的居住理念。
3.2 平面設(shè)計
(1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表3-5。
表3-5 “佳園二期”項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)
序 號 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo)
1 套內(nèi)使用面積 平方米/套 80、128、208
2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880
3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100
4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) % 80
5 套內(nèi)建筑面積
5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260
6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人/戶 3.2
7 居住戶數(shù) 戶 431
8 居住人數(shù) 人 1379
(2)公用建筑。中心花園廣場地下設(shè)一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。
3.3 立面設(shè)計
立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。
4.結(jié)構(gòu)設(shè)計
根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下類型：
4.1 基礎(chǔ)選型及處理
(1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。
(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。
4.2 上部結(jié)構(gòu)
“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。
5.公用設(shè)施方案
本住宅區(qū)因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區(qū)配套設(shè)施的不足。
5.1 供水排水 ’
水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計如下：
(1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。
住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;
初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。
(2)給水。
1)設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。
2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個)。
3)城市自來水進(jìn)水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。
(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。
1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。
2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。
(4)室內(nèi)外排水。
1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。
2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強度公式計算。
5.2 供電
(1)供配電系統(tǒng)。
1)負(fù)荷等級：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級。
2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。
3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計算負(fù)荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kV·A。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機容量為2X 315kV·A。
4)計量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。
(2)照明及電力設(shè)計。
1)配電方式：二級負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電;三級負(fù)荷為單回路供電;每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW/戶計算。
2)照明設(shè)計：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈;在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。
3)電力設(shè)計：消防設(shè)備按消防中心指令開停機;通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制;生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動控制功能。
5.3 供氣
采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。
5.4 通風(fēng)空調(diào)
(1)住宅空調(diào)。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。
(2)通氣及防排煙設(shè)計。地下車庫設(shè)機械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補風(fēng)。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時6次氣計算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(變配電房按10次/小時計算)。
5.5 弱電設(shè)計
(1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。
(2)高級商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。
(3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。
(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。
(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個電視用戶盒。
(6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。
6.消防
(1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應(yīng)急條件。
(2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。
(3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。
(4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。
(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。
7.環(huán)境保護(hù)
本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、
(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。
(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。
(3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。
六、項目實施進(jìn)度安排
本項目計劃在兩年半(29個月)左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計劃如下：
20xx年1月20日：項目建議書批復(fù)。
20xx年2月23日～20xx年3月：編制可行性研究報告并報批。
20xx年5月—20xx年7月：建筑方案設(shè)計。
20xx年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計。
20xx年9月～20xx年11月：施工圖設(shè)計。
20xx年12月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。
20xx年1月：工程開工。
20xx年3月：完成投資25%，開始預(yù)售。
20xx年8月：主體工程斷水。
20xx年12月—20xx年2月：單體工程驗收。
20xx年1月—20xx年3月：分項工程驗收。
20xx年6月：正式人住。
七、投資估算與資金籌措
1.投資估算
根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價見表3-6和附表3-1。
表3-6“佳園小區(qū)” 項目投資估算 單位：萬元
序號 項 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計劃進(jìn)度
成 本 1 2 3 4
1 土地費用 4500 4500
2 前期工程費 647 647
3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2054 600 1454
4 建筑安裝工程費 7132 1090 5400 642
5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 280 50 100 130
6 開發(fā)間接費 109 25 35 35 14
7 管理費用 285 90 90 90 15
8 銷售費用 713 50 250 250 163
9 開發(fā)期稅費 130 130
10 其他費用 544 90 90 364
11 不可預(yù)見費 1230 400 500 330
合 計 17623 7142 7949 20xx 522
2.資金籌措
本項目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金;按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預(yù)售房款總計約9623萬元。詳見附表3-2。
八、經(jīng)濟效益分析
1.住宅銷售價格
根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價3001元。地下停車庫每個車位75000元，按80%即400個車位銷售計。
2.銷售進(jìn)度及付款計劃
本項目計劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表3-7表。
表3-7 各類建筑銷售計劃表(%)
項 目 合 計 1 2
多層住宅 100 15 60
聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60
地下停車場 100 10 60
所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。
考慮小區(qū)臨時停車的需要，20%的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。投入經(jīng)營后第一年60%出租率，每個停車位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。
3.稅費率
本報告采用的各種稅費率見表3—8。
表3-8 稅費率表(%)
稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費;
營業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進(jìn)
城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5
教育費附加費 3 法定盈余公積金 10
企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8
房產(chǎn)稅(按租金) 12 不可預(yù)見費 7.5
4.盈利能力分析
項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入22089萬元，可獲利潤總額3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤。項目繳納的經(jīng)營稅金為1215萬元，企業(yè)所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5。
項目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19.8%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%時凈現(xiàn)值可達(dá)517萬元，投資回收期為2.9年。資本金內(nèi)部收益率為13.1%。詳見附表3-6和附表3-7。
商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100%
=3132/17623X 100%=17.8%
商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100%
=2099/8000X 100%=26.2%
5.清償能力分析
本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。
6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析
在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，在項目計算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表3-9。
7.敏感性分析
將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負(fù)值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租
房價格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案6%左右的范圍，否則，項目收益風(fēng)險較大。詳見表3-9及圖3-1。
表3-9敏感性分析表
序號 項 目 變動幅度(%)
內(nèi)部收益率(%) 凈現(xiàn)值(萬元) 投資回收期(年)
0 基本方案 19.8 517 2.9
1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3.5
-10 35.3 1901 2.7
2 售房價格 +10 33.9 1961 2.7
-10 6.5 —927 3.7
3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 21.1 616 2.9
-10 17.0 246 3.3
4 租房價格 +10 19.9 523 2.9
-10 19.8 510 2，9
敏感因素變動(%)
圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)
1一售房價格;2--預(yù)售款回籠進(jìn)度;3一租房價格;
4--基準(zhǔn)收益率;5一開發(fā)產(chǎn)品投資
8.臨界點分析
為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內(nèi)部收益率為15%，則項目投資的臨界18281萬元，增加654萬元;每平方米售房價格的臨界點為2894元，下降107元;土地費用的臨界點為5069萬元，增加569萬元;售房面積的臨界點為70335平方米，減少2765平方米。詳見表3--10
表3-10 臨界點分析表
敏感因素 基本值 臨界點
全投資稅前內(nèi)部收益率 19.8% 期望值 15.0%
開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元) 17623 最高值 18281
售房價格(元/平方米) 3001 最低值 2894
土地費用(萬元) 4500 最高值 5069
售房面積(平方米) 73100 最低值 70335
9.主要經(jīng)濟指標(biāo)
本項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)見表3—11。
表3-11 主要經(jīng)濟指標(biāo)表
序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注
Ⅰ11.11.2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000
Ⅱ123456789 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均
Ⅲ12345676 財務(wù)評價指標(biāo)商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1
九、風(fēng)險分析及對策
1.市場風(fēng)險分析
(1)從A市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計，目前已積壓商品房達(dá)80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。
本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風(fēng)險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為1500--20xx元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價達(dá)9.75萬元～13萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，
難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險。
雖然目前A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。
(2)做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風(fēng)險。
2.經(jīng)營管理風(fēng)險分析
(1)本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險。
(2)在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用;降低投資成本。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬元，增長36.5%;反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。
(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。
3. 金融財務(wù)風(fēng)險分析
本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財務(wù)風(fēng)險。
附表3-1項目總投資估算 單位(萬元)
序號 項 目 總投資 估算說明
1 開發(fā)建設(shè)投資 17623
1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ’建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費財務(wù)費用 450064720547570
2 經(jīng)營資金
3 項目總投資 17623
3.13.23.3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金 17623
附表3-2投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元
序號 項 目 合計 ] 2 3 4 5 6
1 總投資 17623 7142 7949 20xx 522
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財務(wù)費用財務(wù)費用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522
2 資金籌措 17623 7142 7949 20xx 522
2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522
附表3-3 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915
1.1 1.2 1.3 可出售面積(車位)平均售價(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160
2 經(jīng)營稅金及附加 1207 81 443 522 160
2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104
3 土地增值稅 380 19 133 171 57
4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697
附表3-4 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 租房收入 152 20 36 48 48
1.1 1.2 1.3 可出租面積(車位) 單位租金(元/車位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100
2 經(jīng)營稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64
2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07
3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36
4 凈轉(zhuǎn)售收入 339.51 339.51
附表3-5損益表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 經(jīng)營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48
1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48
2 經(jīng)營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21
2.12.2 商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21
3 出租房經(jīng)營費用 78 12 21 22 22
4 自營部分經(jīng)營費用
5 自營部分折舊、攤銷
6 自營部分財務(wù)費用
7 經(jīng)營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3
8 土地增值稅 380 19 133 171 57
9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2
10 彌補以前年度虧損
11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2
12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1
13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2
公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822
14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220
15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1
16 應(yīng)付利潤 1616 64 415 701 214 222 1
A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1
17 年末未分配利潤 43 220 220 220
附表3-6 財務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位：萬元
序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26
2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開發(fā)產(chǎn)品投資(不含投資費用) 經(jīng)營資金 . 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231
3 凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099
4 所得稅前凈現(xiàn)金流量累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132
計算指標(biāo) 所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準(zhǔn)收益率(/。) 15.00% 15.00%
附表3-6 財務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金) 單位：萬元
序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
群眾路線是我們黨的根本路線，也是黨所有工作的生命線。作為一名發(fā)改人，在項目建設(shè)中要不斷增強服務(wù)意識、切實做到換位思考、真正踐行群眾路線。為項目單位服務(wù)不是一句簡單的口頭表態(tài)，事實最具有說服力，以下三個案例對我們做好項目服務(wù)工作具有深刻的啟示。
第一個案例、項目剛開工第二天就被當(dāng)?shù)卣型！?013年8月30日 ，襄陽電視臺舉行第六期“市民問政”節(jié)目，主題為“服務(wù)企業(yè)我們做到位了嗎?”。節(jié)目講了這樣一個故事：20__年，襄陽耀陸紡織有限公司在某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)選了一塊66畝的土地。20__年，企業(yè)辦好所有用地手續(xù)，并于當(dāng)年7月16日正式開工建設(shè)。可讓企業(yè)沒想到的是，就在開工的第二天，項目就被當(dāng)?shù)卣o叫停了，而且還在本屬于廠房用地的位置修起了馬路。企業(yè)負(fù)責(zé)人說，他多次詢問過當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門，他們給出的解釋是，因為規(guī)劃變了，這里不能再建項目了。這理由讓企業(yè)負(fù)責(zé)人不能接受：“規(guī)劃不是一天兩天就做好的，政府為什么不提前告知呢？”經(jīng)過多方協(xié)調(diào)，2013年，當(dāng)?shù)卣疀Q定給耀陸公司重新劃一塊土地蓋廠房，可當(dāng)?shù)亟o出“3年”的開建時間讓企業(yè)根本等不起，企業(yè)最終決定撤資，這是誰也不愿看見的雙輸局面。
這個案例給我們以深刻的啟示：“規(guī)劃不是一天兩天就做好的，政府為什么不提前告知呢？”如果有關(guān)部門及時告知企業(yè)有關(guān)城市規(guī)劃變更的信息，就不會出現(xiàn)項目剛開工第二天被當(dāng)?shù)卣型５谋瘎 轫椖繂挝环?wù)，最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)就是溝通，就是相互傳遞信息。作為政府部門，我們要主動走出去，及時了解項目的進(jìn)度，迅速向項目業(yè)主告知與其利益相關(guān)的各種信息，而不能在辦公室坐等項目單位上門匯報。
第二個案例、杏子樹的故事。兩年前，某企業(yè)建設(shè)廠房需要征地，該地塊上恰有一戶村民的幾百棵杏子樹。事實上，該村民得知該地要被征時，連夜種上這些杏樹苗。企業(yè)業(yè)主當(dāng)時跟鄉(xiāng)鎮(zhèn)分管領(lǐng)導(dǎo)反映，村民為了多拿補償偷偷地種樹。那個分管領(lǐng)導(dǎo)說：“別管他，讓他種，到時候每棵樹苗只賠他5塊錢”。結(jié)果不久這位領(lǐng)導(dǎo)調(diào)走，新任領(lǐng)導(dǎo)到任后征地一直沒有談妥，一拖拖了兩年多，當(dāng)時矮矮的杏樹苗已經(jīng)長成了高高的杏子樹，還結(jié)了杏子。這時候，按照征地對于樹苗賠償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，一棵樹補80元村民還不同意。該村民聲稱該杏樹是優(yōu)良品種，含有各種營養(yǎng)元素，每棵樹索要20__元補償，整個樹苗索要上百萬的補償。有關(guān)部門與該村民就杏子樹補償談了幾十次，都沒有結(jié)果。2年前搶種的幾百棵不起眼的、小小的樹苗成為整個項目建設(shè)最大的障礙。
這個案例給我們以深刻的啟示：項目建設(shè)過程中肯定會遇到一些糾紛和矛盾，作為政府部門，要第一時間幫助項目單位化解小矛盾，而不能拖拖拉拉，讓小矛盾變成大矛盾。因為當(dāng)矛盾是一粒砂石的時候，很容易拿起扔掉；而當(dāng)它逐漸積累變成石塊甚至堅如磐石的時候，想搬走它肯定難上加難。
第三個案例、新日電動車投資襄陽的故事。
20__年，襄陽市信息產(chǎn)業(yè)局無意中得知新日電動車準(zhǔn)備在中部城市投資，迅速行動完成了一份長達(dá)兩萬多字的《新日在襄陽投資的可行性分析報告》，這個報告站在企業(yè)的角度來分析，對襄陽和外地的投資環(huán)境進(jìn)行了客觀而詳細(xì)的對比，讓企業(yè)自己做出判斷，以非同一般的誠意最終打動了客商。新日電動車的老總講，這個報告對電動車行業(yè)的分析、成本收益的測算比他們自己做的還要透徹、還要專業(yè)。最終原本打算去中部其他城市投資的新日集團(tuán)，轉(zhuǎn)而決定在襄陽高新區(qū)投資建設(shè)新日電動車廠，投資額12億元，解決大約6000人的就業(yè)問題，去年納稅5000多萬，被高新區(qū)譽為近年來引進(jìn)最成功的企業(yè)之一。
這個案例給我們以深刻的啟示：不管是招商引資，還是項目建設(shè)，都需要我們提供服務(wù)，但是項目單位并不需要一般般的、泛泛而談的、沒有實質(zhì)內(nèi)容的服務(wù)，他們真正需要的是精細(xì)化的、專業(yè)化的、具有高度附加值的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。這種優(yōu)質(zhì)服務(wù)是一種稀缺資源。
在闡述“項目教學(xué)法”的內(nèi)容和特點的基礎(chǔ)上，結(jié)合高職院校市場營銷專業(yè)的特點，重點從培養(yǎng)目標(biāo)、職業(yè)崗位能力、專業(yè)課程改革、專業(yè)可持續(xù)發(fā)展四個方面論述了“項目教學(xué)法”在高職院校市場營銷專業(yè)實施的必要性。
關(guān)鍵詞:
項目教學(xué)法;市場營銷專業(yè);高職教育
1什么是項目教學(xué)法
“項目教學(xué)法”起源于20世紀(jì)，經(jīng)過多年的發(fā)展，關(guān)于“項目教學(xué)法”的概念，很多專家和學(xué)者站在不同的立場提出了有針對性的見解。有的概念的界定重點體現(xiàn)在項目教學(xué)法的實施規(guī)劃和實施過程，有的概念的界定體現(xiàn)在項目教學(xué)法的實施效果。例如德國的一些專家這樣理解“項目教學(xué)法”:“項目教學(xué)法”是根據(jù)實際的工作過程和內(nèi)容而設(shè)計的完整的教學(xué)過程。在教學(xué)過程中，學(xué)生要在最大限度上獨立完成目標(biāo)設(shè)定、工作過程設(shè)計、工作過程實施以及工作效果評定等各環(huán)節(jié)的工作。由此可見，學(xué)生自主學(xué)習(xí)是項目教學(xué)法的根本特征。隨著“項目教學(xué)法”發(fā)展的不斷完善，該方法逐漸滲透到中國職業(yè)教育領(lǐng)域，很多教育領(lǐng)域的專家和學(xué)者提出:項目教學(xué)法是指師生以團(tuán)隊的形式，學(xué)生為主體，教師為輔，根據(jù)時代要求，共同制定科學(xué)項目，同心協(xié)作完成項目任務(wù)而進(jìn)行的一系列教學(xué)活動［1］。
2項目教學(xué)法的特點
2．1師生共同參與，以學(xué)生為中心
傳統(tǒng)課堂的教學(xué)主要是向?qū)W生講授各種理論性知識，“知識本位”的思想貫穿著學(xué)習(xí)的主線，教師教、學(xué)生學(xué)、以講授為中心的教學(xué)模式，極大地壓抑著學(xué)生自我創(chuàng)造能力。長期下來學(xué)生的懶惰情緒、厭學(xué)情緒會帶到學(xué)習(xí)中來，此外在這種模式下教師也缺乏知識更新的動力，導(dǎo)致教學(xué)水平的停滯不前，最終影響學(xué)生能力的培養(yǎng)效果。在實施項目教學(xué)法的過程中，學(xué)生是整個教學(xué)活動的主體，學(xué)生要積極參與討論項目的確定、目標(biāo)的設(shè)立、計劃的實施、總結(jié)評價等各個環(huán)節(jié)，教師在這個過程中進(jìn)行必要的指導(dǎo)和關(guān)鍵點的講解，扮演著組織者、指導(dǎo)者以及合作伙伴的角色［2］。這種以學(xué)生為中心、教師加以輔助的模式極大地調(diào)動了學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，培養(yǎng)了學(xué)生的創(chuàng)造能力和協(xié)作能力。總之項目教學(xué)法在師生共同參與的基礎(chǔ)上，以學(xué)生為中心，重在塑造學(xué)生的自我能力和各種技能的開發(fā)，使學(xué)生掌握分析問題、解決問題的方法和技巧。
2．2多學(xué)科知識交叉運用
在實施項目教學(xué)法的過程中，學(xué)生往往僅靠一門知識是解決不了問題的，要結(jié)合多門知識的綜合運用才能達(dá)到解決問題的目的。例如，關(guān)于市場營銷專業(yè)的項目教學(xué)，會涉及到政治、經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)、客戶關(guān)系管理、網(wǎng)絡(luò)營銷、電子商務(wù)等其他學(xué)科。此外，在搜集相關(guān)的學(xué)習(xí)資料時，還要運用計算機網(wǎng)絡(luò)以及相關(guān)應(yīng)用軟件等。由此可見，需要利用多學(xué)科交叉知識的綜合運用才能解決學(xué)習(xí)中遇到的問題，也只有采取此方法才能實現(xiàn)教學(xué)的系統(tǒng)性、完整性，從而達(dá)到教學(xué)的預(yù)期效果。
2．3體現(xiàn)“團(tuán)隊合作”精神
所謂團(tuán)隊合作精神，是大局觀、服務(wù)精神和協(xié)作精神的集中綜合體現(xiàn)。其核心內(nèi)涵是協(xié)同合作。體現(xiàn)的最理想狀態(tài)是團(tuán)隊內(nèi)部成員能夠最大化發(fā)揮出凝聚力和向心力，支撐組織的高效率、高水平運轉(zhuǎn)，在這個過程中反映著個人利益和組織利益的高度統(tǒng)一。團(tuán)隊合作精神能夠驅(qū)使全體成員齊心完成既定任務(wù)目標(biāo)，而強烈協(xié)作精神和協(xié)作方式產(chǎn)生了巨大的核心動力。情景即學(xué)習(xí)環(huán)境是項目教學(xué)法的主要構(gòu)成要素之一，情景的設(shè)置重要意義之一是促進(jìn)項目組成員之間以及成員與組織之間的交流與合作。在項目教學(xué)法實施的過程中，教師是“教練”，學(xué)生是“隊員”，只有隊員之間，隊員與教練之間圍繞既定目標(biāo)積極的溝通、交流、協(xié)作，才能制定有效解決問題的方案，從而齊心協(xié)力共同解決問題。項目組成員有著團(tuán)隊共同的榮譽感和使命感，彼此之間在責(zé)任心的帶動下，在自主組織、自主活動的基礎(chǔ)上，分享各自的想法、建議，最終整合出最好的問題解決方案。此種模式下，整個團(tuán)隊能夠像一臺龐大的機器，有效分工、合作，有條不紊的運轉(zhuǎn)最終達(dá)到最大的產(chǎn)出。
3高職院校市場營銷專業(yè)實施項目教學(xué)法的必要性
3．1符合高職院校市場營銷專業(yè)高素質(zhì)技能型人才的培養(yǎng)目標(biāo)
高職教育的使命是向職業(yè)或行業(yè)培養(yǎng)輸送高技能應(yīng)用型人才。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)程的不斷加快，每個人都肩負(fù)著在有限的時間內(nèi)盡可能多的掌握知識的責(zé)任，為今后更好地在職場完成工作任務(wù)打下基礎(chǔ)。為了更好地銜接在校學(xué)習(xí)內(nèi)容和將來的工作內(nèi)容，就應(yīng)該設(shè)法把工作場景引入到學(xué)習(xí)情景中來，使得學(xué)生掌握最前沿的知識、技能，掌握工作具體的組織方式、操作流程，以便又好又快地適應(yīng)未來的職場崗位，從而最大化地降低從學(xué)校到職場的磨合成本。高職院校市場營銷專業(yè)培養(yǎng)的學(xué)生畢業(yè)后主要去工商企業(yè)產(chǎn)品銷售、管理和服務(wù)的第一線，從事企業(yè)市場調(diào)研、產(chǎn)品銷售、客戶服務(wù)與管理、渠道維護(hù)與管理、廣告與公關(guān)策劃、銷售管理等崗位技能工作。重點培養(yǎng)擁護(hù)黨的基本路線，適應(yīng)工商企業(yè)產(chǎn)品銷售、管理和服務(wù)第一線需要的，德、智、體、美等方面全面發(fā)展的，從事企業(yè)營銷服務(wù)、產(chǎn)品銷售、營銷管理崗位的高素質(zhì)技能型人才。高職院校市場營銷專業(yè)傳統(tǒng)的教學(xué)模式重點突出學(xué)科的規(guī)范化、完整性和系統(tǒng)性，主要采取的授課方式是講授式［3］。經(jīng)過多年畢業(yè)生跟蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在以往教學(xué)體系下，學(xué)生被動地接受學(xué)科的邏輯知識不能夠靈活地在職場領(lǐng)域運用，造成了理論與實踐脫鉤的現(xiàn)狀，發(fā)揮不出實際的職業(yè)能力。這就與高職院校培養(yǎng)高素質(zhì)高技能應(yīng)用型人才的培養(yǎng)目標(biāo)相違背。項目教學(xué)法是基于建構(gòu)主義的學(xué)習(xí)方法，在學(xué)習(xí)過程中體現(xiàn)以“現(xiàn)實為中心”、“學(xué)習(xí)者為中心”、“任務(wù)為中心”［4］。由教師圍繞教學(xué)內(nèi)容結(jié)合職業(yè)需求設(shè)計出相關(guān)的教學(xué)任務(wù)，讓學(xué)生通過自主探究來有效地解決真實的問題，從而完成任務(wù)的具體操作流程。在“做中學(xué)”使得學(xué)生可以結(jié)合實踐掌握必要的知識點、解決實際問題的方法和技巧，使學(xué)生獲得印象深刻的專業(yè)技能。此外，還培養(yǎng)了學(xué)生溝通能力、彼此的合作和交流的技能。總之為職業(yè)能力的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
3．2符合高職院校市場營銷專業(yè)職業(yè)崗位能力培養(yǎng)的需要
高職院校市場營銷專業(yè)將來的就業(yè)崗位主要是:企業(yè)營銷銷售類崗位(如推銷員、促銷員、營業(yè)員、銷售主管、客戶服務(wù)人員、渠道管理與維護(hù)人員、售后服務(wù)等);企業(yè)營銷服務(wù)類崗位(如市場調(diào)研員、銷售內(nèi)勤等);企業(yè)營銷管理類崗位(如市場部經(jīng)理、銷售區(qū)域經(jīng)理、銷售經(jīng)理、門店經(jīng)理、柜組經(jīng)理等)。其培養(yǎng)學(xué)生掌握的職業(yè)崗位能力體現(xiàn)在兩個方面:一是職業(yè)技術(shù)能力，具體包括市場調(diào)研與分析能力，產(chǎn)品銷售能力，促銷策劃能力，客戶服務(wù)與管理能力、渠道維護(hù)與管理能力、銷售管理能力;二是職業(yè)關(guān)鍵能力，具體包括自我調(diào)控能力(提高耐挫心理素質(zhì)與吃苦耐勞精神)，語言表達(dá)及溝通協(xié)調(diào)能力，理解及應(yīng)變能力、自學(xué)與創(chuàng)新能力，團(tuán)隊協(xié)作和社會活動能力。由此可見高職院校的市場營銷專業(yè)是與社會實踐高度相關(guān)的專業(yè)，從就業(yè)崗位的角度看，要求學(xué)生了解企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營和外部運轉(zhuǎn)，要求學(xué)生具備極強的職業(yè)技術(shù)能力和職業(yè)關(guān)鍵能力。項目教學(xué)法在實施過程中，通過工作內(nèi)容和任務(wù)構(gòu)建學(xué)習(xí)內(nèi)容，以工作流程組織教學(xué)內(nèi)容，為學(xué)生設(shè)置真實或者模擬的情景，整個教學(xué)體系的設(shè)置與社會工作崗位高度一致。此外，在此過程中通過教師的組織和指導(dǎo)讓學(xué)生充分發(fā)揮主觀能動性對學(xué)習(xí)任務(wù)進(jìn)行探索，并且同學(xué)之間要積極的交流和溝通，在發(fā)揮團(tuán)隊精神的基礎(chǔ)上，把涉及的難題分別解決掉，從而使學(xué)生扎實地掌握了理論知識、實踐技巧以及操作流程。由此可見不僅培養(yǎng)了學(xué)生的職業(yè)技術(shù)能力，而且培養(yǎng)了學(xué)生的職業(yè)關(guān)鍵能力。
3．3滿足高職院校市場營銷專業(yè)課程改革的需要
高職教育體現(xiàn)了高等性和職業(yè)性兩大特性，高職院校的市場營銷專業(yè)在設(shè)置教學(xué)體系時要遵守高等性是基于職業(yè)性的基本原則。以往高職院校市場營銷專業(yè)在課程的設(shè)置上存在著一些問題，比較典型的有如下兩種:一是把本科的課程體系進(jìn)行刪減和壓縮，二是與中職的課程體系相似。由此可見根本沒有體現(xiàn)出高職教育的宗旨和理念，也沒有辦出高職院校市場營銷專業(yè)的特色。于是以項目教學(xué)法為驅(qū)動的課程改革可以充分體現(xiàn)高職院校市場營銷專業(yè)的高等性和職業(yè)性的特點，構(gòu)建一系列的特色課程體系，從而培養(yǎng)學(xué)生與實踐高度相關(guān)的職業(yè)能力。
3．4滿足高職院校市場營銷專業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要
聯(lián)合國教科文組織21世紀(jì)頭十年的技術(shù)與教育計劃中指出職業(yè)教育必須堅持走可持續(xù)發(fā)展的道路。高職教育是職業(yè)教育的重要組成部分，以滿足社會需求和發(fā)展為導(dǎo)向，源源不斷的向社會輸送生產(chǎn)、管理一線的高素質(zhì)技能型人才，充分體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的理念。高職院校的市場營銷專業(yè)主要向社會培養(yǎng)適應(yīng)工商企業(yè)產(chǎn)品銷售、管理和服務(wù)第一線需要的，德、智、體、美等方面全面發(fā)展的，從事企業(yè)營銷服務(wù)、產(chǎn)品銷售、營銷管理崗位的高素質(zhì)技能型人才。項目教學(xué)法的教學(xué)理念、方法和手段正是通過與實踐相掛鉤的工作內(nèi)容和任務(wù)構(gòu)建學(xué)習(xí)內(nèi)容，以工作流程組織教學(xué)內(nèi)容，為學(xué)生設(shè)置真實或者模擬的工作情景，讓學(xué)生在實踐中掌握知識、技巧和方法。由此可見在項目教學(xué)法的驅(qū)動下整個教學(xué)體系的設(shè)置與社會工作崗位高度一致，可以有針對性向社會源源不斷輸送高素質(zhì)技能型人才，從而滿足高職院校市場營銷專業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需求。
4結(jié)語
通過深入分析“項目教學(xué)法”的內(nèi)涵和特點，結(jié)合高等院校市場營銷專業(yè)的特點，得出高職院校市場營銷專業(yè)實施“項目教學(xué)法”是十分有必要的。項目教學(xué)法不僅可以幫助高職院校市場營銷專業(yè)實現(xiàn)高素質(zhì)技能型人才的培養(yǎng)目標(biāo)，使學(xué)生具備良好的職業(yè)崗位能力，而且可以幫助高職院校市場營銷專業(yè)實現(xiàn)專業(yè)的課程改革和可持續(xù)發(fā)展。總之“項目教學(xué)法”可以為高職院校市場營銷專業(yè)的發(fā)展帶來新的發(fā)展空間。
作者：王晴 單位：承德石油高等專科學(xué)校管理工程系
參考文獻(xiàn):
［1］李素芳．河北經(jīng)濟管理學(xué)校市場營銷專業(yè)“項目教學(xué)法的探索”［D］．保定:河北師范大學(xué)碩士學(xué)位論文，2012．
［2］鄭鳳婷．工作過程導(dǎo)向的高職項目教學(xué)研究與實踐［D］．鄭州:河南師范大學(xué)碩士學(xué)位論文，2012．
關(guān)鍵詞：項目化教學(xué)；項目選擇；高等職業(yè)教育；專業(yè)課程
中圖分類號：G712 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1674-9324（2013）01-0059-02
一、項目教學(xué)法
為達(dá)到“以服務(wù)為宗旨，以就業(yè)為導(dǎo)向”的高等職業(yè)教育目標(biāo)，各高等職業(yè)院校都在不斷地進(jìn)行職業(yè)教育課程改革，嘗試基于工作過程行動導(dǎo)向課程體系及教學(xué)模式的改革。高職教育的目的是培養(yǎng)應(yīng)用型高技能人才。為了達(dá)到這一目標(biāo)，從德國引進(jìn)的“項目化教學(xué)”法正廣泛地運用于我國的高職教育中。項目化教學(xué)是基于工作過程的“教、學(xué)、做”一體的教學(xué)模式。強調(diào)學(xué)生的主體作用，使學(xué)生可以真正融入到任務(wù)的過程中，不僅增強了學(xué)生的實踐能力，也增強了學(xué)生自主學(xué)習(xí)的能力，更便于學(xué)生在實訓(xùn)過程中重新構(gòu)建所學(xué)的知識內(nèi)容，有利于提高學(xué)生對知識的綜合應(yīng)用能力。
項目教學(xué)法與傳統(tǒng)的教學(xué)方式相比，有很大的改變，主要表現(xiàn)在三個方面，課堂教學(xué)由以往的教師講授為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫W(xué)生主動學(xué)習(xí)為主，教材由以往的理論化課本為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴绊椖俊狈桨笧橹鳎淌趦?nèi)容由以理論知識為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫嶋H操作能力為主。由于課程教學(xué)法的改變，“項目”從原來作為練習(xí)附屬于理論知識轉(zhuǎn)變成了現(xiàn)在課堂教學(xué)的中心。
二、教學(xué)項目設(shè)計的重要性
項目化教學(xué)，是指教師通過指導(dǎo)學(xué)生完成某一具體的行業(yè)任務(wù)傳授學(xué)生相關(guān)專業(yè)知識與鍛煉學(xué)生操作能力的教學(xué)活動。在職業(yè)教育中，“項目”是指一件具體的、具有實際應(yīng)用價值的產(chǎn)品生產(chǎn)或方案設(shè)計。項目教學(xué)通過承載一定的教學(xué)內(nèi)容，將理論知識與實際技能結(jié)合在一起，學(xué)生通過完成項目或把項目分解成的若干個相對獨立的工作任務(wù)進(jìn)行學(xué)習(xí)。“項目”一般由企業(yè)實際設(shè)計、生產(chǎn)引進(jìn)而來，教師根據(jù)課程需求進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，使項目在具體實施的過程中給學(xué)生提供團(tuán)隊合作、組織計劃、主動學(xué)習(xí)的機會，并學(xué)習(xí)處理在具體工作中出現(xiàn)的問題。
在教學(xué)活動中，教師將需要解決的問題或需要完成的任務(wù)以項目的形式交給學(xué)生，學(xué)生在教師的指導(dǎo)下，以小組協(xié)作的方式，共同制訂計劃、分工合作探索，直到完成整個項目。項目教學(xué)法的實施一般按照“項目選取、項目實施、項目驗收和評價、項目總結(jié)”4個階段進(jìn)行。[1]
項目化教學(xué)模式中，作為課程中心的項目，其設(shè)計的好壞直接決定了該教學(xué)模式的教學(xué)效果。如果實際項目并不針對教學(xué)，生搬硬套的結(jié)果只會導(dǎo)致項目設(shè)計不科學(xué)，有的項目選擇覆蓋面不夠，有的項目案例與專業(yè)課程知識相脫節(jié)，造成學(xué)生職業(yè)能力的缺失。由于各專業(yè)實際情況各異，有的專業(yè)項目選擇設(shè)計難度較大，有的專業(yè)工作型項目覆蓋面相對較窄，對硬件的要求較高，教學(xué)組織比較困難，許多項目無法進(jìn)行實踐論證，難以實施。[2]
在目前的實際教學(xué)中，教師在選取項目的時候一般都能注意到選擇企業(yè)實際設(shè)計、生產(chǎn)中典型案例作為教學(xué)項目。但作為牽引學(xué)生學(xué)習(xí)的教學(xué)載體，應(yīng)在教學(xué)實踐中選擇恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計實例、生產(chǎn)項目等，才能更好的適應(yīng)教學(xué)需求。并且在挑選后要對實際項目進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚槍Σ煌恼n程性質(zhì)及教學(xué)特點改進(jìn)，使其更加適合教學(xué)中課程的特征，這一過程即項目的教學(xué)化處理。項目的教學(xué)化處理是教師必須掌握的工作能力，是項目化教學(xué)改革高效開展的必要條件。
三、項目的教學(xué)化處理
教學(xué)項目的處理必須根據(jù)整個專業(yè)培養(yǎng)計劃與具體課程的教學(xué)目標(biāo)和教學(xué)課時與學(xué)情進(jìn)行。教學(xué)項目選取需要注意以下幾點：首先要難易適度，考慮學(xué)生的先修課程和專業(yè)基礎(chǔ)。如果項目過于簡單，則難以完成教學(xué)目標(biāo)；而太復(fù)雜，也將打擊學(xué)生的自信心與學(xué)習(xí)積極性，會降低預(yù)期的教學(xué)效果。其次，項目設(shè)計應(yīng)便于分組，鍛煉學(xué)生的團(tuán)隊合作能力，這也是較大項目順利完成的必要條件。再次，項目要具有一定的開放性，可以培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新能力，讓學(xué)生有創(chuàng)造頭腦風(fēng)暴、發(fā)揮自我創(chuàng)意的可能。另外，項目還需要能夠激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，項目化教學(xué)是充分發(fā)揮學(xué)生主觀能動性、積極引導(dǎo)學(xué)生自學(xué)的教學(xué)方法。興趣是項目化教學(xué)順利進(jìn)行的關(guān)鍵所在，因此在項目選取過程中，一定要考慮所選項目的內(nèi)容是否為學(xué)生感興趣的。在實際項目的甄選中，如果能夠由富有項目教學(xué)經(jīng)驗的教師與專業(yè)學(xué)生代表共同挑選，最終確定一個實施教學(xué)的項目為佳。除基本原則外，項目選擇的過程中還應(yīng)注意以下幾個問題。
1.課程性質(zhì)的分析。在項目化教學(xué)實施的過程中，許多教師認(rèn)為無論什么課程，項目化教學(xué)中的項目越貼近實際項目越好，項目越完整越好，其實則不然。專業(yè)課程一般分為專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)課、專業(yè)實踐課三大類。專業(yè)基礎(chǔ)課顧名思義，學(xué)習(xí)的是專業(yè)基礎(chǔ)，學(xué)習(xí)的是完成實際項目的基礎(chǔ)知識與基本能力。在項目選擇時，更適宜選擇典型項目的部分前期工作任務(wù)作為項目化教學(xué)的任務(wù)基礎(chǔ)。專業(yè)課、專業(yè)實踐課的項目選擇要步步遞進(jìn)，專業(yè)課選擇有代表性的典型項目，專業(yè)實踐課就完全根據(jù)實際項目的背景、要求、工作過程、角色分配等完成。例如，在環(huán)境藝術(shù)設(shè)計專業(yè)方向中，計算機輔助設(shè)計、設(shè)計制圖等專業(yè)基礎(chǔ)課的項目就選擇實際項目中電腦制圖的工作任務(wù)作為課程教學(xué)項目。住宅空間設(shè)計、景觀設(shè)計應(yīng)選擇具有代表性的空間設(shè)計作為課程教學(xué)項目。工作室、畢業(yè)設(shè)計等專業(yè)實踐課程應(yīng)直接選取實際工作項目，完全按照實際項目的操作步驟、工作要求完成，作為學(xué)生最終與實際工作崗位的銜接。
2.理論知識的分解及其與能力鍛煉的結(jié)合。與傳統(tǒng)教學(xué)相比，項目化教學(xué)最重要的目標(biāo)就是培養(yǎng)學(xué)生將理論知識綜合運用以及實際操作的能力。學(xué)生技能的掌握，都是通過將專業(yè)理論知識應(yīng)用于項目操作來實現(xiàn)的。在項目的實踐操作之前，要完成對專業(yè)理論相關(guān)知識的認(rèn)知；在項目的實踐操作過程中，要通過操作項目來實現(xiàn)知識理論化到實踐化的轉(zhuǎn)換。因此要將理論和實踐內(nèi)容分解到一個個項目和任務(wù)之中，強化技能的訓(xùn)練和強調(diào)知識的獲取同等重要，在相互融合、相互促進(jìn)中進(jìn)行。要解決好項目的實用性和知識的系統(tǒng)性問題，教師需要做好三方面的工作。一是要對知識按認(rèn)知規(guī)律和循序漸進(jìn)原則進(jìn)行分析歸類并提取知識要點；二是根據(jù)知識要點合理地選擇針對性項目，項目包含的知識要盡量避免過于離散；三是要根據(jù)選定的項目重構(gòu)知識的系統(tǒng)性。[3]
職業(yè)學(xué)校培養(yǎng)的應(yīng)是既有理論素養(yǎng)又有實踐素養(yǎng)的技術(shù)人才，只有在理論和實踐相結(jié)合上下功夫，才能使課程改革具有實效性。同時還要明白，項目化課程改革必須經(jīng)過“實踐—認(rèn)識—再實踐”的過程才能呈現(xiàn)動態(tài)的發(fā)展，取得好的教育效果。[4]
3.注重項目的開放性。項目教學(xué)法將“項目”從原來作為練習(xí)附屬于理論知識轉(zhuǎn)變成了現(xiàn)在課堂教學(xué)的中心，課堂教學(xué)也由以往的教師講授為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫W(xué)生主動學(xué)習(xí)為主。在傳統(tǒng)的教學(xué)中，“項目”一般作為案例進(jìn)入課堂，教師通過完整的項目案例講授來告知學(xué)生所學(xué)專業(yè)知識在實際運用時的情況。從項目的整體設(shè)計到具體操作，從項目涉及專業(yè)知識的整理到這些知識的具體運用，教師都毫不保留地講授給學(xué)生，學(xué)生處于被動接受的狀態(tài)。這顯然違背了項目教學(xué)法積極開發(fā)學(xué)生自學(xué)能力，發(fā)揮學(xué)生創(chuàng)意的思想。將項目如案例一般直接、完整的搬入課堂顯然是不可行的，我們必須保證項目具有開放性，即不完整性。具有開放性的項目才能調(diào)動學(xué)生自主學(xué)習(xí)的積極性。教師將項目的基本情況告知學(xué)生，學(xué)生自己分析、尋找解決問題所需要的條件，并最終解決問題。在這一過程中會有各種變數(shù)，每個團(tuán)隊通過自己的理解形成不同答案，發(fā)揮各自的特長。學(xué)校不是生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的工廠，利用項目的開放性我們才能充分發(fā)揮學(xué)生的主觀能動性，培養(yǎng)出優(yōu)秀的專業(yè)人才。例如，在環(huán)境藝術(shù)設(shè)計專業(yè)方向中住宅空間設(shè)計課程的項目設(shè)計，教師只提供住宅原平面、戶主基本信息等內(nèi)容。具體空間的調(diào)整、各功能空間的排布、室內(nèi)設(shè)計風(fēng)格的把握等內(nèi)容則是在教師的引導(dǎo)下由學(xué)生通過查閱相關(guān)資料、討論、分析客戶需求等學(xué)習(xí)過程逐漸完成的。由于學(xué)生的學(xué)習(xí)激情與能動力是通過參與教學(xué)活動身臨其境獲得感受后被激發(fā)出來的，而教學(xué)項目的開放性正是保證學(xué)生有足夠?qū)嵺`機會與專業(yè)感受的前提。注重教學(xué)的開放性也是滿足教學(xué)活動體驗的第一步。
4.強調(diào)學(xué)生核心能力的培養(yǎng)。我國的項目教學(xué)法是由職業(yè)教育發(fā)展水平較高的德國引進(jìn)的，在德國職業(yè)（專業(yè)）教學(xué)計劃中，十分注重非專業(yè)的核心能力培養(yǎng)和社會責(zé)任感教育，如設(shè)計師的培訓(xùn)計劃中除專業(yè)范圍的技能要求外，還十分強調(diào)行動領(lǐng)域的組織領(lǐng)導(dǎo)與交流能力、跨職業(yè)的遵守法律與環(huán)境保護(hù)和數(shù)據(jù)安全、企業(yè)經(jīng)濟管理和信息交流與計劃制訂、項目管理與團(tuán)隊合作等方面的能力要求。[5]
項目化教學(xué)是通過學(xué)生親身體驗與完成一個具體的工程項目，運用專業(yè)理論知識進(jìn)行實踐，培養(yǎng)學(xué)生實踐能力的一種“教、學(xué)、做”一體化教學(xué)模式。學(xué)生在完成項目的過程中，除了聯(lián)系各科專業(yè)知識、鍛煉操作技能，同時還學(xué)習(xí)了自我管理、解決問題、團(tuán)隊合作、信息處理等職業(yè)核心能力。這是學(xué)生進(jìn)入職場、適應(yīng)社會生活的必備條件。設(shè)計項目在企業(yè)中的操作是以小組為單位的，包含設(shè)計、制圖、效果表達(dá)、施工管理等不同角色。這是環(huán)藝專業(yè)性質(zhì)決定的，培養(yǎng)學(xué)生核心能力的優(yōu)勢，必須加以利用，切實提高學(xué)生的核心能力。
四、結(jié)語
項目設(shè)計是決定項目化教學(xué)效果的重要環(huán)節(jié)。在實訓(xùn)項目的設(shè)計計劃中，必須按照各門課程的教學(xué)需求，按照學(xué)生的認(rèn)知規(guī)律和專業(yè)知識體系規(guī)律，循序漸進(jìn)、由簡入繁的按照先掌握基礎(chǔ)，再理解專業(yè)理論，最后到綜合運用規(guī)律設(shè)計實訓(xùn)項目，并按照專業(yè)知識點的關(guān)聯(lián)性分解整體項目變成教學(xué)單元任務(wù)。通過完成一系列的單元任務(wù)，整體掌握項目所包含的知識體系，鍛煉學(xué)生對知識的綜合應(yīng)用能力。
在項目化教學(xué)中，需要探索、總結(jié)、完善的內(nèi)容很多，隨著項目化教學(xué)方法的普遍使用，積累的經(jīng)驗也會大量增加，需要進(jìn)一步的教學(xué)改革。總之，要取得好的教育效果，還需要大家在實踐中不斷地努力。
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