時(shí)間：2022-11-06 18:05:28
導(dǎo)語(yǔ)：在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
在這里我們不去探討商業(yè)地產(chǎn)策劃案的大綱格式和寫(xiě)作風(fēng)格，而是分析一份成功商業(yè)地產(chǎn)策劃案的核心應(yīng)該是怎樣的呢？什么樣的策劃案可以順利通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的審核？
首先，要規(guī)范、簡(jiǎn)潔、易懂。
大多數(shù)策劃公司往往認(rèn)為一本厚厚的案子更有說(shuō)服力，更可以顯示自己的高超水平和雄厚的實(shí)力。的確，一份厚厚的文字是很有氣勢(shì)的，并且可以證明自己付出了很多的辛勞。但是真正需要靠這份策劃案來(lái)答疑解惑的人們卻往往被其中錯(cuò)綜復(fù)雜的分析和論證弄的頭暈眼花，不知所云，說(shuō)白了就是仍然不知道怎么辦。
其實(shí)造成這種現(xiàn)象正好說(shuō)明了策劃公司自己在面對(duì)項(xiàng)目時(shí)，心中并沒(méi)有良好、成熟的方案，不敢輕易下結(jié)論。就象民間老中醫(yī)一樣，開(kāi)一大堆子的藥方，治好了是自己的功勞，治死了，那是說(shuō)明你沒(méi)有把握好，與本策劃公司無(wú)關(guān)。
我們承認(rèn)面對(duì)SHOPPINGMALL這個(gè)龐然大物，要涉及的內(nèi)容、方面非常多，幾頁(yè)紙肯定是說(shuō)不清楚的，但是，即便無(wú)法削減策劃案的物理厚度，卻應(yīng)該可以看到清晰的思路、分明的條理，準(zhǔn)確知道現(xiàn)在應(yīng)該做什么，未來(lái)應(yīng)該做什么，該如何精確實(shí)行（實(shí)現(xiàn)）。
其次，有較強(qiáng)的可操作性。
開(kāi)發(fā)商花錢(qián)請(qǐng)策劃公司，是希望能夠獲得解決實(shí)際問(wèn)題的指導(dǎo)性方法和步驟。那么這份東西不需要多少引經(jīng)論典的內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商需要的是有較強(qiáng)的操作性、解決問(wèn)題的辦法或者指明發(fā)展方向的內(nèi)容，要看到通過(guò)怎樣的操作流程讓他們可以最終贏利。而策劃公司提交的策劃案多是格式化的框架內(nèi)容和無(wú)關(guān)痛癢的分析，究竟怎樣執(zhí)行，仍然不明所以。因此，策劃公司在作商業(yè)地產(chǎn)案子之初，就要分析開(kāi)發(fā)商究竟最關(guān)心的是什么，并明確解決方法，確定以后，要把它做透、做深，可執(zhí)行性要強(qiáng)，便于開(kāi)發(fā)商在實(shí)際運(yùn)用中的操作。
再次，策劃公司一定要真正懂得商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)、操作。
現(xiàn)在大多數(shù)從事商業(yè)地產(chǎn)的策劃公司并沒(méi)有本方面的專(zhuān)業(yè)人才，多是從住宅、寫(xiě)字樓方面轉(zhuǎn)來(lái)的人員。這些人在住宅、寫(xiě)字樓等傳統(tǒng)地產(chǎn)方面可能經(jīng)驗(yàn)豐富，況且住宅、寫(xiě)字樓在中國(guó)10年了，他們可以去借鑒。但是面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)呢？難道去借鑒超市、百貨大樓的運(yùn)營(yíng)可操作模式嗎？再或者把超市、百貨大樓、住宅、寫(xiě)字樓等這些東西拼湊一下嗎？所以策劃公司必須要有一批從商業(yè)地產(chǎn)策劃實(shí)踐中磨練出來(lái)，或者實(shí)實(shí)在在操作過(guò)這類(lèi)項(xiàng)目的精英，他們要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的操作流程了如指掌，懂得商業(yè)地產(chǎn)如何規(guī)劃、怎樣運(yùn)營(yíng)、以及解決企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的危機(jī)應(yīng)對(duì)策略等問(wèn)題。
最后，以實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，不可閉門(mén)造車(chē)。
所謂“一鋪養(yǎng)三代”，商鋪從來(lái)就是最受歡迎的投資品種，也是投資回報(bào)穩(wěn)定、升值潛力大的投資品種，現(xiàn)階段的“商業(yè)地產(chǎn)一賣(mài)就死”的現(xiàn)象，其本質(zhì)不在于商業(yè)地產(chǎn)能不能銷(xiāo)售，而是商業(yè)地產(chǎn)還剛剛起步，――如果說(shuō)住宅地產(chǎn)是一道一元一次方程式，那么商業(yè)地產(chǎn)就是一道多元多次方程式，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)鏈剛剛達(dá)到小學(xué)生的水平，還達(dá)不到可以解開(kāi)多元化方程式的中學(xué)水平。
商業(yè)地產(chǎn)，一道多元多次方程式
――深圳世方商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司6年專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐
同樣是在深圳的東門(mén)商業(yè)旺地，同樣是分割銷(xiāo)售的商場(chǎng)，位于東門(mén)中路的九龍城，與坐擁東門(mén)步行街核心和老街地鐵站雙重地利的八達(dá)商場(chǎng)，卻形成了強(qiáng)烈的經(jīng)營(yíng)反差：九龍城商場(chǎng)人氣旺盛，不僅商場(chǎng)低樓層滿租，連六七層以上幾乎沒(méi)有空鋪，而八達(dá)商場(chǎng)空置嚴(yán)重，業(yè)主不得不打出自行招租的條幅。
在東門(mén)商業(yè)中心，類(lèi)似八達(dá)商城遭遇的還有新2000廣場(chǎng)、金世界商業(yè)中心等物業(yè)，這些當(dāng)初銷(xiāo)售火爆的商場(chǎng)如今慘淡經(jīng)營(yíng)，既讓投資者背上了沉重的包袱，也使開(kāi)發(fā)者滑進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的深淵。
曾創(chuàng)下商鋪40萬(wàn)元/平米天價(jià)的東門(mén)九龍城，之所以成為東門(mén)的“常青樹(shù)”，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商茂業(yè)集團(tuán)雄厚的經(jīng)營(yíng)實(shí)力，九龍城也一度發(fā)生招商和經(jīng)營(yíng)危機(jī)，業(yè)態(tài)也在不斷調(diào)整之中，如果沒(méi)有強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)管理做后盾，相信就不會(huì)有九龍城的今天。
不僅是東門(mén)茂業(yè)九龍城，人民南羅湖口岸的羅湖商業(yè)城、華強(qiáng)北的賽格電子廣場(chǎng)、寶安區(qū)的寶安電子城等銷(xiāo)售過(guò)的商場(chǎng)，盡管同樣面臨著產(chǎn)權(quán)分離的局面，但是在開(kāi)發(fā)商成立的管理團(tuán)隊(duì)有力地經(jīng)營(yíng)下，不但經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，有的更創(chuàng)下了深圳商業(yè)的奇跡。
同樣的地段，同樣是銷(xiāo)售型商業(yè)地產(chǎn)，其結(jié)局卻是天壤之別，――那么，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)分離之后，“命根子”究竟在哪里？怎樣才能保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，使商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售之后成為良性物業(yè)？
2001-2004年，商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)單銷(xiāo)售的時(shí)代
2001-2004年是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起之初，如同超級(jí)女聲一夜紅遍大江南北一樣，商業(yè)地產(chǎn)在“首期幾千元買(mǎi)鋪”的強(qiáng)烈誘惑之下，迅速形成“全民賣(mài)鋪”的熱潮。這一階段的商業(yè)地產(chǎn)以純銷(xiāo)售為主，能賣(mài)掉就萬(wàn)事大吉，主導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)的是強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳，其銷(xiāo)售模式主要有兩種：一是只管賣(mài)不管租，二是包租十年銷(xiāo)售。
簡(jiǎn)單銷(xiāo)售模式一：引進(jìn)主力店，包租十年銷(xiāo)售。
商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)初期，引進(jìn)主力店包租十年銷(xiāo)售虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的模式較多，投資者往往看中這種銷(xiāo)售方式的長(zhǎng)期穩(wěn)定性回報(bào)，加上商鋪面積分割得很小總值才幾萬(wàn)十幾萬(wàn)、首期不過(guò)幾千元，在全國(guó)范圍內(nèi)形成了一股“全民買(mǎi)鋪熱”，然而實(shí)際上，這種長(zhǎng)期包租的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，并不能給予投資者穩(wěn)定的收益，投資者恰恰成了受害者。
首先，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，其鋪位分割與實(shí)際經(jīng)營(yíng)賣(mài)場(chǎng)不吻合。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，絕大部分為大商家長(zhǎng)期包租，以超市、百貨賣(mài)場(chǎng)的形式經(jīng)營(yíng)，而超市、百貨的開(kāi)放式賣(mài)場(chǎng)布局，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)的鋪位與銷(xiāo)售分割的鋪位完全不一致，投資者購(gòu)買(mǎi)的鋪位有的成為貨架，有的成了通道，投資者在經(jīng)營(yíng)賣(mài)場(chǎng)里根本找不到自己的鋪位。
其次，包租期滿后難以為繼。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪包租期滿后，業(yè)主找不到自己的鋪位。由于經(jīng)營(yíng)鋪位與銷(xiāo)售鋪位不一致，業(yè)主在包租期滿后根本找不到自己的鋪位，如何再出租？ 此外，大商家整體租賃的租金相當(dāng)于同地段租金的一半以下，包租期滿后，小業(yè)主接受不了大商家的過(guò)低的租金要求怎么辦？大商家談不好租金撤走了，商場(chǎng)如何再經(jīng)營(yíng)？
其三，包租期內(nèi)也可能會(huì)出問(wèn)題。事實(shí)上，當(dāng)前大商家正在瘋狂擴(kuò)張，存在著巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，瘋狂擴(kuò)張使得大商家就像吹氣球一樣，氣球越吹越大，有的最終升上了天，有的卻吹破了。一旦大商家經(jīng)營(yíng)不善或關(guān)門(mén)倒閉，發(fā)展商又拿什么支付包租期的小業(yè)主回報(bào)呢？另外，如果發(fā)展商經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)力支付小業(yè)主租金，如何兌現(xiàn)包租承諾？
總之，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是發(fā)展商套錢(qián)融資的手法，一方面發(fā)展商用低租金招大商家進(jìn)場(chǎng)，另一方面卻要給小業(yè)主高回報(bào)，其自身也是利益的損失者，一旦其資金回報(bào)率達(dá)不到年回報(bào)8%，必然要虧損甚至倒閉；另一方面，小業(yè)主在包租期內(nèi)和包租期滿后風(fēng)險(xiǎn)都很大，小業(yè)主也是利益損失者。建設(shè)部曾多次查處虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪，如合肥采取虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪包租銷(xiāo)售的某廣場(chǎng)就被建設(shè)部查封，重慶在某包租銷(xiāo)售的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪查封后，有關(guān)部門(mén)立即規(guī)定銷(xiāo)售的商鋪必須要有獨(dú)立門(mén)牌號(hào)，同時(shí)必須是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)等。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪存在種種問(wèn)題，這些問(wèn)題都是無(wú)法協(xié)調(diào)的，將是包租期滿之后的一顆“定時(shí)炸彈”，而且這顆炸彈還可能在包租期內(nèi)提前引爆，所謂的長(zhǎng)期包租最有保障只不過(guò)是一張空頭支票。
世方公司認(rèn)為，商鋪銷(xiāo)售必須明確產(chǎn)權(quán)，而且必須保證銷(xiāo)售分割的鋪位實(shí)際經(jīng)營(yíng)的鋪位，保持高度的一致性。只有獨(dú)立式分割的鋪位，讓銷(xiāo)售鋪位與招商鋪位一一對(duì)應(yīng)，業(yè)主可以直接向租戶收租。
簡(jiǎn)單銷(xiāo)售模式之二：只管賣(mài)不管租，從長(zhǎng)期包租走向另一個(gè)極端。
只售不租的模式即是開(kāi)發(fā)商只銷(xiāo)售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷(xiāo)售完成之后基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍采用的經(jīng)營(yíng)方式。開(kāi)發(fā)商可以快速回收投資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無(wú)需承擔(dān)后期經(jīng)營(yíng)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)投資者也具備完全的經(jīng)營(yíng)自。但由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，開(kāi)發(fā)商無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，而經(jīng)營(yíng)者往往根據(jù)自己的判斷“什么賺錢(qián)賣(mài)什么”來(lái)選擇經(jīng)營(yíng)品種，導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無(wú)序狀態(tài)，導(dǎo)致最終經(jīng)營(yíng)不善等后果，商鋪的價(jià)值也大大縮水。
只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，只能局限于商業(yè)的大宗銷(xiāo)售或少量的社區(qū)街鋪，對(duì)于大賣(mài)場(chǎng)散鋪銷(xiāo)售和大型商業(yè)街銷(xiāo)售，采取只售不租往往引起經(jīng)營(yíng)管理失控。由于管理不善導(dǎo)致商場(chǎng)難以經(jīng)營(yíng)甚至癱瘓的悲劇在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)有發(fā)生，甚至已成為一種通病。試想，一座幾千數(shù)萬(wàn)平米的商場(chǎng)，缺少必要的短期委托經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)分離之后，成百上千的小業(yè)主各自為政，如何按照既定的經(jīng)營(yíng)分區(qū)去招商？事實(shí)證明，深圳有多個(gè)只管賣(mài)不管租的商場(chǎng)，有的不得延期開(kāi)業(yè)，有的經(jīng)營(yíng)分區(qū)十分混亂難以為繼。
根據(jù)世方公司的商鋪操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，雖然長(zhǎng)期包租的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪不可取，但采取獨(dú)立店鋪銷(xiāo)售模式的商場(chǎng)，必須要采取短期委托經(jīng)營(yíng)的辦法，如世方的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都采取了委托經(jīng)營(yíng)兩年的辦法，也就是發(fā)展商一次性支付業(yè)主兩年租金，發(fā)展商于而在商鋪銷(xiāo)售之后取得了兩年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，從而保證商場(chǎng)可以按統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)定位招商，并以優(yōu)惠的租金放水養(yǎng)魚(yú)，做旺商場(chǎng)，而兩年之后，業(yè)主得到的是一個(gè)旺場(chǎng)。
由上述兩種商鋪模式可以看出，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪在包租期滿之后，必然成為非良性物業(yè)，而只管賣(mài)不管租的物業(yè)如果開(kāi)不了業(yè)，馬上就會(huì)成為不良物業(yè)。
2004-2007年，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入探索期的“偽經(jīng)營(yíng)時(shí)代”
在商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題不斷出現(xiàn)之后，商業(yè)地產(chǎn)受到商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)烈質(zhì)疑，而商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)者和營(yíng)銷(xiāo)者，開(kāi)始進(jìn)入2004-2007年的探索期，為商業(yè)地產(chǎn)導(dǎo)入“定位―招商―銷(xiāo)售―經(jīng)營(yíng)管理”全方位的策劃推廣，這個(gè)階段的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)既好看又熱鬧，伴隨著零售市場(chǎng)進(jìn)入大連鎖和升級(jí)換代的進(jìn)期，大型購(gòu)物中心、步行商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)風(fēng)起云涌，各類(lèi)消費(fèi)品和工業(yè)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也隨著市場(chǎng)升級(jí)層出不窮。
在2004-2007年是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)的探索期，盡管進(jìn)入了全方位的策劃運(yùn)營(yíng)，但是概念化、表面化的東西太多，真正進(jìn)入市場(chǎng)規(guī)律和價(jià)值規(guī)律的東西太少，實(shí)質(zhì)上是一種“偽經(jīng)營(yíng)”的狀態(tài)，在定位、招商、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)管理四個(gè)方面的運(yùn)作都只停留在比較膚淺的層面上。
定位方面追求創(chuàng)意。
一是生搬硬套“第五大道”、“新天地”等概念，幾千平米的一座小商場(chǎng)也自稱(chēng)“第五大道”；二是追求環(huán)境創(chuàng)意，如廣州和深圳都出現(xiàn)了以“五洲風(fēng)情”主打環(huán)境的商場(chǎng)，但由于忽視業(yè)態(tài)規(guī)劃，兩個(gè)商場(chǎng)都關(guān)門(mén)大吉；三是追求業(yè)態(tài)定位創(chuàng)意，比如近年動(dòng)漫概念比較搶眼，商業(yè)地產(chǎn)就出現(xiàn)了許許多多的動(dòng)漫城，卻不知一個(gè)剛剛處于培育的動(dòng)漫市場(chǎng)存在著極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
招商方面一味“放水養(yǎng)魚(yú)”。
由于投資者開(kāi)始關(guān)注商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商為了推銷(xiāo)商鋪，不得不被動(dòng)做招商，而主導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)的是公司，缺少成熟的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售一般都有二三年的委托經(jīng)營(yíng)期，開(kāi)發(fā)展在這二三年的委托經(jīng)營(yíng)期內(nèi)都會(huì)采取“放水養(yǎng)魚(yú)”的做法，通過(guò)免租期、租金優(yōu)惠、追加經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)用三大法寶來(lái)做旺市場(chǎng)，希望委托經(jīng)營(yíng)期結(jié)束、跳過(guò)“龍門(mén)”后，投資者能坐收高租金。但是開(kāi)發(fā)商放這么多的“水”，會(huì)養(yǎng)出什么樣的“魚(yú)”呢？事實(shí)證明這幾招不太管用，不少商業(yè)項(xiàng)目因此而帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)壓力：有的項(xiàng)目這個(gè)鋪位要轉(zhuǎn)讓那個(gè)鋪位關(guān)了門(mén)，有的整個(gè)商場(chǎng)差不多就剩下一條“大魚(yú)”（主力商家）在游，小魚(yú)（散戶）早已稀稀拉拉。免租期還沒(méi)完，“魚(yú)”就死了一半，還指望什么二三年后跳“龍門(mén)”？這種忽視招商定位、招商質(zhì)量的形式主義，雖然能夠完成招商指標(biāo)，但卻給后期經(jīng)營(yíng)帶了巨大的壓力。
經(jīng)營(yíng)管理方面“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。
經(jīng)營(yíng)管理前期介入，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要原則，經(jīng)營(yíng)管理只有前期介入商場(chǎng)的定位和招商，才能有的放矢地做好經(jīng)營(yíng)管理，然而目前的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)程序，基本上都是經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目快開(kāi)業(yè)之前匆匆忙忙建立，項(xiàng)目的定位和招商已是“生米做成熟飯”，經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)只能被動(dòng)上陣，“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。
發(fā)展商付出了昂貴的后期經(jīng)營(yíng)成本。
伴隨著全國(guó)各地商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的不斷出現(xiàn)，商鋪“一鋪養(yǎng)三代“的神話不繼破滅，一些經(jīng)營(yíng)不良的商鋪甚至出現(xiàn)了“三代養(yǎng)一鋪”的傾向，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨著市場(chǎng)信任危機(jī)。尤其是一些場(chǎng)內(nèi)商鋪，由于缺乏良好的定位和有效地招商，出現(xiàn)的后期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題更多。
商業(yè)地產(chǎn)由于定位、招商、經(jīng)營(yíng)管理不力而導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)后遺癥，不僅使投資者交了學(xué)費(fèi)，同時(shí)也使開(kāi)發(fā)商自身付出了昂貴的后期管理成本，――由于前期缺少經(jīng)營(yíng)管理介入，后期為改變定位高成本調(diào)整商戶者有之，商場(chǎng)長(zhǎng)期虧損顆粒無(wú)收倒貼水電費(fèi)者有之，砸掉裝修翻版重來(lái)者有之，投資者要求退鋪告上法庭者有之……一些開(kāi)發(fā)商面對(duì)如此嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)管理后遺癥手足無(wú)措，不得不做出回購(gòu)商鋪的痛苦選擇。
商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)的區(qū)別
――與成熟的商業(yè)行業(yè)相比，商業(yè)地產(chǎn)還剛剛起步
商業(yè)地產(chǎn)與連鎖經(jīng)營(yíng)的商業(yè)行業(yè)有著重大區(qū)別，商業(yè)行業(yè)是以商業(yè)經(jīng)營(yíng)獲利，而目前的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更多是以銷(xiāo)售商鋪獲利，尤其是銷(xiāo)售型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其經(jīng)營(yíng)模式也與商業(yè)行業(yè)的主流業(yè)態(tài)存在著本質(zhì)的區(qū)別。
那么，銷(xiāo)售型商業(yè)地產(chǎn)與成熟的商業(yè)行業(yè)有什么不同？
首先，商業(yè)行業(yè)早已進(jìn)入成熟的連鎖經(jīng)營(yíng)。成熟的商業(yè)行業(yè)未來(lái)是以連鎖化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)的，購(gòu)物中心、百貨、超市、電器大賣(mài)場(chǎng)等正以巨大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、一站式的購(gòu)物選擇、強(qiáng)大的價(jià)格組合戰(zhàn)略在零售市場(chǎng)遍地開(kāi)花。在這些連鎖化的零售大賣(mài)場(chǎng)中，商場(chǎng)格局基本上都是開(kāi)放式大賣(mài)場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)模式為統(tǒng)一收銀扣點(diǎn)。
其次，銷(xiāo)售型商業(yè)地產(chǎn)以獨(dú)立店鋪、獨(dú)立收銀為特征。銷(xiāo)售型商業(yè)地產(chǎn)一般做法是將商場(chǎng)分割成若干間商鋪，將分割的商鋪產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售給投資者，投資者通過(guò)出租商鋪獲取租金收益，這種銷(xiāo)售型的商鋪屬于獨(dú)立店鋪。如果將這種賣(mài)場(chǎng)百貨化，即空間上采取全開(kāi)放式格局，收銀上采取統(tǒng)一收銀扣點(diǎn)，將難以滿足商鋪業(yè)主的需要。
其三，業(yè)主不可能以扣點(diǎn)為收租模式，而是以實(shí)際租金為收租模式。一個(gè)銷(xiāo)售型的商場(chǎng)，如果采取百貨大賣(mài)場(chǎng)的統(tǒng)一收銀扣點(diǎn)經(jīng)營(yíng)的模式，業(yè)主根本無(wú)法以營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)來(lái)衡量租金收入，一方面，業(yè)主無(wú)法判斷經(jīng)營(yíng)者的營(yíng)業(yè)額能達(dá)到多少，來(lái)估算扣點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的租金水平，另一方面，波動(dòng)的營(yíng)業(yè)額將會(huì)導(dǎo)致業(yè)主回報(bào)的波動(dòng)，從某種意義上說(shuō)，業(yè)主是不愿意承擔(dān)經(jīng)營(yíng)者的風(fēng)險(xiǎn)的。
其四，銷(xiāo)售型商業(yè)地產(chǎn)在定位上，不要與統(tǒng)一收銀、連鎖經(jīng)營(yíng)的百貨競(jìng)爭(zhēng)。目前不少銷(xiāo)售型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)者，都有一種貪大求洋的心態(tài)，就是要把商場(chǎng)裝修得豪華氣派，在經(jīng)營(yíng)定位上要走高檔路線，引進(jìn)各類(lèi)大品牌，卻不知在百貨連鎖發(fā)展、促銷(xiāo)升級(jí)、價(jià)格戰(zhàn)不斷的今天，一個(gè)銷(xiāo)售型的商場(chǎng)，根本不應(yīng)該走高端定位路線，而應(yīng)該回避百貨競(jìng)爭(zhēng)，走中低端路線和專(zhuān)業(yè)化路線，其原因在于：銷(xiāo)售型的商業(yè)地產(chǎn)往往只是單個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，不可能在與多店連鎖的百貨競(jìng)爭(zhēng)中占上風(fēng)，同時(shí)百貨統(tǒng)一收銀統(tǒng)一促銷(xiāo)，而銷(xiāo)售型商場(chǎng)獨(dú)立店鋪獨(dú)立收銀難以進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的統(tǒng)一促銷(xiāo)。未來(lái)購(gòu)物中心和百貨商場(chǎng)將壟斷零售的中高端市場(chǎng)，作為銷(xiāo)售型的商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該立足零售中低端和專(zhuān)業(yè)化的市場(chǎng)，與購(gòu)物中心和百貨商場(chǎng)互補(bǔ)性經(jīng)營(yíng)。
相比成熟的商業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)，銷(xiāo)售型的商業(yè)地產(chǎn)還只是剛剛起步，兩者之間有著天壤之別。只有把握銷(xiāo)售型商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)的區(qū)別，才能給銷(xiāo)售型商業(yè)地產(chǎn)做出正確的定位。
商業(yè)地產(chǎn)，輸在不完善的產(chǎn)業(yè)鏈
商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商、招商和經(jīng)營(yíng)管理公司、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等，在這條產(chǎn)業(yè)鏈上，有的參與者純粹以商鋪銷(xiāo)售為終極目標(biāo)而對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺乏基本了解，有的參與者具有豐富的商業(yè)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)但對(duì)銷(xiāo)售型商業(yè)地產(chǎn)一無(wú)所知，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的極度不完善。銷(xiāo)售公司把商鋪當(dāng)作住宅銷(xiāo)售，對(duì)商業(yè)缺少了解。銷(xiāo)售公司以商鋪銷(xiāo)售為導(dǎo)向，通行的營(yíng)銷(xiāo)慣例是，只要將商鋪劃小，就有投資市場(chǎng)，于是，管它三七二十一，劃螞蟻鋪，劃柜臺(tái)，普通的百姓都可以來(lái)?yè)屼仯瑓s不知適合銷(xiāo)售的鋪位，并不一定適合經(jīng)營(yíng)，不同的業(yè)態(tài)需要不同的鋪位規(guī)劃。一些銷(xiāo)售公司開(kāi)始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，也只能說(shuō)是“半路出家”，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)定位、招商、經(jīng)營(yíng)也下過(guò)一番功夫，但是由于缺乏對(duì)商業(yè)規(guī)律的深入了解，其運(yùn)作只能停留在創(chuàng)意的層面上，――可以說(shuō)，一個(gè)不了解商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律的銷(xiāo)售公司，其在給項(xiàng)目帶來(lái)良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的同時(shí)，也給項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)判了死刑。
招商和經(jīng)營(yíng)管理公司熟知商業(yè)行業(yè)，卻不了解商業(yè)地產(chǎn)。目前絕大多數(shù)的商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)管理公司，其人才結(jié)構(gòu)大多是具有購(gòu)物中心、百貨或超市大賣(mài)場(chǎng)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的，這類(lèi)人才和公司，普遍不了解商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，存在著“商業(yè)地產(chǎn)=商業(yè)經(jīng)營(yíng)”的誤區(qū)。比如對(duì)于銷(xiāo)售型的商業(yè)地產(chǎn)，必須考慮獨(dú)立店鋪、獨(dú)立收銀、定位中低端或?qū)I(yè)化業(yè)態(tài)，但是這些人才和公司的骨子里只有開(kāi)放式賣(mài)場(chǎng)、統(tǒng)一收銀的概念，對(duì)于中高檔的百貨大賣(mài)場(chǎng)有著明顯的傾向，――可以說(shuō)，一個(gè)只懂百貨超市的商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)管理公司，在給一個(gè)銷(xiāo)售型的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)良好招商業(yè)績(jī)的同時(shí)，也給項(xiàng)目判了死刑。
商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位簡(jiǎn)單照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，不僅僅是銷(xiāo)售商、招商和經(jīng)營(yíng)管理公司不成熟，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位等基本都停留在常規(guī)型商業(yè)連鎖認(rèn)知上，對(duì)銷(xiāo)售型商業(yè)地產(chǎn)缺乏了解，不能融會(huì)貫通，比如很多大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位往往忽視項(xiàng)目銷(xiāo)售需要，簡(jiǎn)單照搬國(guó)外購(gòu)物中心模式，導(dǎo)致發(fā)展商不得不采取十年包租的銷(xiāo)售模式，給發(fā)展商和商鋪投資者帶來(lái)了災(zāi)難。
商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)進(jìn)入分工協(xié)作時(shí)期。目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)悄悄進(jìn)入到行業(yè)細(xì)分的時(shí)期，比如深圳的房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)，已經(jīng)細(xì)分出專(zhuān)業(yè)的商鋪策劃公司、寫(xiě)字樓策劃公司，甚至專(zhuān)業(yè)的豪宅公司、大盤(pán)公司等等，世方商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2001年開(kāi)始介入商業(yè)地產(chǎn)策劃，2003年就開(kāi)始全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，只做商鋪不做住宅和寫(xiě)字樓市場(chǎng)。目前在深圳、珠三角乃至全國(guó)范圍內(nèi)，已逐漸形成了一種住宅、寫(xiě)字樓、商鋪分開(kāi)尋求策劃的氣侯，比如深圳的多個(gè)綜合性項(xiàng)目，都是由世聯(lián)、中原策劃住宅部分，由世方商業(yè)部分。
商業(yè)地產(chǎn)必須注重可持續(xù)經(jīng)營(yíng)
怎樣保證商鋪銷(xiāo)售之后成為的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，實(shí)際上是一個(gè)讓商鋪銷(xiāo)售之后成為良性物業(yè)的根本性問(wèn)題，它要求開(kāi)發(fā)商跳出以銷(xiāo)售、融資為目的的怪圈，真正立足商業(yè)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化地開(kāi)發(fā)運(yùn)作。
首先，要明確什么樣的商鋪可以賣(mài)？只有產(chǎn)權(quán)鋪位與經(jīng)營(yíng)賣(mài)場(chǎng)相對(duì)一致的商鋪才能賣(mài)，一類(lèi)是獨(dú)立的街鋪，一類(lèi)是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立收銀的主題商城或?qū)I(yè)市場(chǎng)。那種引進(jìn)大零售大商家、包租十年銷(xiāo)售的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，是不符合商鋪銷(xiāo)售市場(chǎng)規(guī)范的。
其次，要考慮一座商場(chǎng)應(yīng)該賣(mài)多少？對(duì)于零售類(lèi)商場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該盡可能對(duì)大商家租賃的部分只租不售，如世方策劃的深圳華強(qiáng)東商業(yè)中心項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商將沃爾瑪租賃的二三層12000平方米不售，以保證二三層產(chǎn)權(quán)的完整，只銷(xiāo)售首層的6000平米面積。主力店部分只租不售，為首層銷(xiāo)售商鋪的經(jīng)營(yíng)和業(yè)態(tài)調(diào)整留下了較大的空間；而對(duì)于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目而言，發(fā)展商必須充分考慮足夠的配套空間，比如深圳華南工業(yè)原料城的展覽中心、酒店等綜合配套十分完善。
其三，銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)必須進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作體系，把握五個(gè)重要環(huán)節(jié)。目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)商和策劃商基本上還停留在銷(xiāo)售時(shí)代，其營(yíng)銷(xiāo)流程是：先找一個(gè)經(jīng)營(yíng)定位，再大肆炒作，然后強(qiáng)力銷(xiāo)售。盡管目前開(kāi)發(fā)商和策劃商意識(shí)到招商的重要性，但還是停留在表面需求上，忽視商業(yè)基本規(guī)律。如某商場(chǎng)引進(jìn)電器主力店，再銷(xiāo)售電器輔營(yíng)區(qū)，卻不知電器主力店的輔營(yíng)區(qū)很難定位，也很難經(jīng)營(yíng)下去；再如某零售中心引進(jìn)家具主力店，卻不知家具屬于大宗采購(gòu)型消費(fèi)，人流很難與超市百貨互補(bǔ)。
商業(yè)地產(chǎn)定位，在銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)之間走鋼絲。商業(yè)地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)時(shí)，其經(jīng)營(yíng)定位是比較單純的，商業(yè)地產(chǎn)一旦要分割銷(xiāo)售，就必須在滿足經(jīng)營(yíng)條件的同時(shí)，還要滿足銷(xiāo)售條件，這就是商業(yè)地產(chǎn)以銷(xiāo)售為前提的特殊性。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)定位，是以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向的。一個(gè)零售購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目，可以引進(jìn)超市、百貨、電器、餐飲、休閑、娛樂(lè)等等，這么多的業(yè)態(tài)足夠選擇與組合了，――但是，問(wèn)題在于，適合經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，并不一定適合銷(xiāo)售，比如商鋪定位做開(kāi)放式百貨大賣(mài)場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商就得背上10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的返租包袱，再比如商鋪定位做高檔品牌店中店，鋪位經(jīng)營(yíng)面積都很大，單鋪總值越高就越不易銷(xiāo)售。
地產(chǎn)公司對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)定位，是以銷(xiāo)售為導(dǎo)向的。地產(chǎn)公司明白：只要在保證實(shí)用率的同時(shí)，盡可能將商鋪劃小，就有投資市場(chǎng)，――但是，適合銷(xiāo)售的鋪位，并不一定適合經(jīng)營(yíng)，不同的業(yè)態(tài)需要不同的鋪位規(guī)劃，如果只管銷(xiāo)售，不管經(jīng)營(yíng)定位、招商營(yíng)運(yùn)，開(kāi)發(fā)商遲早得給自己擦屁股。
商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的根本：以銷(xiāo)售為目的，以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向。其實(shí)，商鋪銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)性，正在于商鋪經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售的沖突性，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，涉及到鋪位面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一收銀還是獨(dú)立收銀等種種要求，而商鋪銷(xiāo)售，大多要求面積較小、獨(dú)立收銀，――一個(gè)成功的商鋪定位，正是在這種沖突中找到契合點(diǎn)，在經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售之間走鋼絲！
商業(yè)規(guī)劃，調(diào)動(dòng)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營(yíng)者全體參與。在成熟的住宅市場(chǎng)，無(wú)論是設(shè)計(jì)院、開(kāi)發(fā)商、商，基本都能夠獨(dú)自為住宅的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，提供完善的方案，發(fā)展商內(nèi)部的工程部、公司內(nèi)部的概念設(shè)計(jì)部等等，都具備了一定的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)能力。
相比住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)作為新興的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，既無(wú)經(jīng)驗(yàn)可循，也缺少完整的規(guī)劃設(shè)計(jì)體系，給商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)造成了一定的障礙。比如目前眾多的住宅、商場(chǎng)綜合樓，發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段往往與以住宅為主的中介合作，規(guī)劃設(shè)計(jì)上以塔樓住宅為先導(dǎo)，在戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境布置上花足了功夫，由于發(fā)展商、設(shè)計(jì)院、以住宅為核心業(yè)務(wù)的中介公司，三者均不精通商業(yè)地產(chǎn)，甚至缺乏起碼的了解，結(jié)果，發(fā)展商在塔樓住宅上一般都有超水平發(fā)揮，但在商業(yè)裙樓上卻交了學(xué)費(fèi)。
在商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市，一個(gè)處于初級(jí)階段的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必然會(huì)與商業(yè)水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業(yè)等只能被動(dòng)地選擇賣(mài)場(chǎng)，面對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)先天缺陷的商場(chǎng)，商家每每只能削足適履。
商業(yè)規(guī)劃必須調(diào)動(dòng)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營(yíng)者全體參與。開(kāi)發(fā)商業(yè)就必須了解商業(yè)，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)者，必須由一個(gè)“門(mén)外漢”變成“商業(yè)通”，通過(guò)與商業(yè)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營(yíng)者的廣泛接觸，了解商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本規(guī)律，然后再充分群體參與，通過(guò)策劃公司介入深入解讀市場(chǎng)，提前與擬引進(jìn)的大商家進(jìn)行意向性接洽，讓設(shè)計(jì)者按業(yè)態(tài)量身定做，達(dá)到商業(yè)設(shè)計(jì)與與業(yè)態(tài)需要的高度吻合，這才是一條商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的“捷徑”。
商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃決定成敗，一個(gè)規(guī)劃不當(dāng)?shù)纳虡I(yè)項(xiàng)目，其結(jié)果只能是市場(chǎng)的棄兒，商場(chǎng)每建高一層，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增大一成，發(fā)展商是最后的買(mǎi)單者；只有以策劃定位為先導(dǎo)，走好規(guī)劃設(shè)計(jì)第一步，并充分把握商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，才能成竹在胸，才能有效降低商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)招商，必須嚴(yán)把招商質(zhì)量關(guān)。招商工作是一個(gè)承上啟下的環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)招商的質(zhì)量與后期經(jīng)營(yíng)管理息息相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期招商，一定要立足長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理，一方面要在“放水養(yǎng)魚(yú)”的同時(shí)把好招商質(zhì)量關(guān)，一方面要摒棄急功近利的思想。
招商工作最重要的部分，是在實(shí)施有效的業(yè)態(tài)定位的前提下，把握商戶質(zhì)量，對(duì)商戶進(jìn)行“體檢”，了解商戶實(shí)力。一方面確認(rèn)商戶在哪里經(jīng)營(yíng)過(guò)，經(jīng)營(yíng)什么，經(jīng)營(yíng)得怎么樣，提供相關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、工商稅務(wù)登記證等，另一方面要看商家的實(shí)力能否經(jīng)得起市場(chǎng)培育期，不少商戶是屬于“打游擊”類(lèi)型，這類(lèi)商戶開(kāi)業(yè)后發(fā)現(xiàn)人氣不足就沒(méi)有信心經(jīng)營(yíng)下去。其次是考察商戶是否適合本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，看其經(jīng)營(yíng)商品與周邊存在的消費(fèi)群體符合多少，消費(fèi)需求量大不大。其三要看商戶之間的經(jīng)營(yíng)互補(bǔ)性，尤其是在社區(qū)商業(yè)中，如果同一品牌、同一品類(lèi)的商戶過(guò)多，經(jīng)營(yíng)商品相同，就會(huì)分流客戶，造成惡性競(jìng)爭(zhēng)。
商鋪銷(xiāo)售，必須關(guān)注銷(xiāo)售模式對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)的掌控。只售不租的商鋪銷(xiāo)售模式，必然導(dǎo)致商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分離，業(yè)主自行招租各自為政，因此，商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售，必須通過(guò)有效的銷(xiāo)售模式，來(lái)掌控商場(chǎng)銷(xiāo)售之后的有序經(jīng)營(yíng)。
目前有效的銷(xiāo)售模式有兩種，一種是短期委托經(jīng)營(yíng)，一種是帶租約轉(zhuǎn)讓。短期委托經(jīng)營(yíng)，指開(kāi)發(fā)商通過(guò)聘請(qǐng)的經(jīng)營(yíng)管理公司一次性支付業(yè)主短期（一般兩三年）租金，取得商鋪短期的經(jīng)營(yíng)權(quán)，進(jìn)而可以對(duì)賣(mài)場(chǎng)統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理，放水養(yǎng)魚(yú)，引進(jìn)有實(shí)力的商家做旺商場(chǎng)。由此，委托經(jīng)營(yíng)期結(jié)束之后業(yè)主得到的是一個(gè)人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報(bào)有保障。
帶租約銷(xiāo)售是指開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣(mài)給投資者。租賃時(shí)由開(kāi)發(fā)商先和商家代簽合同，投資者買(mǎi)鋪后再轉(zhuǎn)讓合同，也可直接與投資者簽訂合同。帶租約銷(xiāo)售由于開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商鋪前已經(jīng)進(jìn)行招商，因此對(duì)商鋪整體業(yè)態(tài)控制的較好，也有利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位；發(fā)展商也減輕了返租的包袱。同時(shí)，對(duì)于投資者而言，商戶的租金真實(shí)反映了商鋪售價(jià)水平。
商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，建立團(tuán)隊(duì)前期介入。縱觀近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)低成功率主要有五大因素：首先，開(kāi)發(fā)公司不重視項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理工作，近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正處階段，開(kāi)發(fā)公司一般是多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或連續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資偏向于短線投機(jī)盈利，急于回籠資金，對(duì)項(xiàng)目沒(méi)有長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)意識(shí)，而商鋪投資熱更是加劇了開(kāi)發(fā)者忽視經(jīng)營(yíng)管理。其二，商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)趕速度，項(xiàng)目規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、招商工作等過(guò)于粗糙，導(dǎo)致業(yè)態(tài)定位不準(zhǔn)、業(yè)態(tài)規(guī)劃不合實(shí)際、規(guī)模過(guò)于龐大等多種負(fù)面問(wèn)題，直接造成項(xiàng)目無(wú)法運(yùn)營(yíng)成功。其三，商業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)于繁瑣，開(kāi)發(fā)商沒(méi)耐心做，經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)于銷(xiāo)售型商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理缺少經(jīng)驗(yàn)，很難有效介入保障市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致商業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)質(zhì)上處在真空狀態(tài)。其四，經(jīng)營(yíng)管理方案執(zhí)行不徹底，有的商業(yè)項(xiàng)目也承諾組建專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍，開(kāi)發(fā)商留出多少萬(wàn)專(zhuān)項(xiàng)運(yùn)營(yíng)基金等，最后大都不了了之。
其實(shí)，從技術(shù)的角度來(lái)看，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理并不是無(wú)章可尋。要搞好經(jīng)營(yíng)管理工作，需要發(fā)展商建立經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)施前期介入，先認(rèn)清商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理工作的重點(diǎn)，抓住定位期、籌備期、進(jìn)場(chǎng)期、 啟動(dòng)期、運(yùn)營(yíng)期、穩(wěn)定期六個(gè)時(shí)期的工作。
定位期，為商業(yè)運(yùn)營(yíng)打好基礎(chǔ)。一個(gè)具有良好潛力的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該在項(xiàng)目施工前，就應(yīng)該有良好的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)定位和清晰的招商對(duì)象定位，這個(gè)時(shí)期經(jīng)營(yíng)管理方面最重要的是結(jié)合業(yè)態(tài)實(shí)際經(jīng)營(yíng)要求，對(duì)商業(yè)的業(yè)態(tài)分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)院、公司，從物業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)者角度說(shuō)，經(jīng)營(yíng)管理工作在此時(shí)就應(yīng)該提前介入。
籌備期，為市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)做好準(zhǔn)備工作。在第一個(gè)時(shí)期工作完成之后，經(jīng)營(yíng)管理公司應(yīng)對(duì)商戶的招商對(duì)象篩選，并做好市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的宣傳推廣工作。舉個(gè)例子來(lái)講，一般新商業(yè)招商有很多都是首次下海缺少經(jīng)驗(yàn)的商戶，經(jīng)營(yíng)管理公司在此時(shí)一方面要注重篩選有多次經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的商戶，另一方面應(yīng)該編撰創(chuàng)業(yè)手冊(cè)等資料，協(xié)助創(chuàng)業(yè)者順利入行。另外經(jīng)營(yíng)管理公司還應(yīng)該在此階段完成自身架構(gòu)的完善工作，比如建立信息部?jī)?yōu)化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點(diǎn)，為商業(yè)未來(lái)商圈輻射做基礎(chǔ)工作。期間可以不間斷加強(qiáng)和商戶的交流活動(dòng)、提高商戶經(jīng)營(yíng)素質(zhì)，幫助商戶采購(gòu)有競(jìng)爭(zhēng)力商品。
進(jìn)場(chǎng)期，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和商戶經(jīng)營(yíng)信心。此時(shí)期商鋪逐步進(jìn)入交鋪工作，經(jīng)營(yíng)管理公司在此階段應(yīng)該幫助商戶審視產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)持觀望心態(tài)，不肯下實(shí)力經(jīng)營(yíng)的商戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)信心勸服工作，任何新商業(yè)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)最根本的矛盾是一怕商品沒(méi)人來(lái)買(mǎi)，二怕開(kāi)始經(jīng)營(yíng)了消費(fèi)者到了現(xiàn)場(chǎng)買(mǎi)不到商品，如此惡行循環(huán)經(jīng)營(yíng)自然難以做旺。此階段工作經(jīng)營(yíng)管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經(jīng)營(yíng)信心，提升商品品質(zhì)和價(jià)格的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
啟動(dòng)期，把人氣做起來(lái)。商業(yè)進(jìn)入試業(yè)或開(kāi)業(yè)后，最初的一段時(shí)間最重要的任務(wù)就是制造現(xiàn)場(chǎng)的人氣，可以用天天特價(jià)、買(mǎi)貨抽獎(jiǎng)、消費(fèi)送禮、免費(fèi)接送等方式制造人氣和消費(fèi)額度。不管是零售業(yè)態(tài)還是批發(fā)業(yè)態(tài)，首先要讓商戶有生意做，此時(shí)值得注意的是，如果前幾個(gè)階段的工作沒(méi)做好，商品款式不新、品種不全、質(zhì)量不高、價(jià)格無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力，雖短期制造人氣也很難把商業(yè)做旺，這種情況下人氣越旺，市場(chǎng)口碑形成的消極影響反而會(huì)危害了市場(chǎng)成長(zhǎng)。相反，商品綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，口碑效應(yīng)則會(huì)讓商業(yè)越發(fā)興旺。
運(yùn)營(yíng)期，把生意機(jī)會(huì)最大化。項(xiàng)目初步經(jīng)營(yíng)起來(lái)之后，應(yīng)該在此時(shí)期加緊梳理商圈輻射的空白點(diǎn)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)的應(yīng)加大和下游終端商戶的貿(mào)易對(duì)接工作，零售賣(mài)場(chǎng)類(lèi)應(yīng)盡可能擴(kuò)大商圈輻射范圍，對(duì)商圈盲點(diǎn)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)推介，對(duì)商圈居民進(jìn)行情感性溝通工作等。
穩(wěn)定期，守衛(wèi)消費(fèi)商圈，與時(shí)俱進(jìn)提升商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。此階段一方面為商業(yè)創(chuàng)品牌，增加商業(yè)形象誠(chéng)信度，促進(jìn)消費(fèi)者情感認(rèn)同度，另一方面要持續(xù)不斷的為市場(chǎng)商戶提供商業(yè)資訊、增強(qiáng)其經(jīng)營(yíng)素質(zhì)和新商品引進(jìn)能力，持續(xù)不斷推出各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)增加消費(fèi)熱情。
商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是一件專(zhuān)業(yè)性要求較高、工作繁瑣的工作，它的工作過(guò)程涵蓋了開(kāi)發(fā)、定位、招商、經(jīng)營(yíng)、推廣多個(gè)階段性工作，乍一看起來(lái)有些復(fù)雜，但是商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作并不是無(wú)章可循，從技術(shù)層面來(lái)說(shuō)，其可操作性還是很強(qiáng)的。
房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介范文1
世聯(lián)地產(chǎn)
已成為全國(guó)知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)銷(xiāo)售、顧問(wèn)策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場(chǎng)變化，不斷創(chuàng)新。下一個(gè)十年，世聯(lián)地產(chǎn)將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺(tái)，并憑借本地智慧和全國(guó)共享的知識(shí)平臺(tái)，為客戶跨地域和細(xì)分市場(chǎng)下的多樣化、精細(xì)化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持!
世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國(guó)內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司。
截至2013年9月，除、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國(guó)設(shè)立并運(yùn)營(yíng)的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設(shè)立的三級(jí)子公司)，員工人數(shù)超過(guò)14000人，基本完成顧問(wèn)業(yè)務(wù)的全國(guó)布局。其中業(yè)務(wù)成功布局43個(gè)城市、顧問(wèn)業(yè)務(wù)成功植入16個(gè)分公司。已為全國(guó)200多個(gè)城市的客戶、超過(guò)5000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。
世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實(shí)施”獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式，提供從區(qū)域開(kāi)發(fā)、舊城改造、土地出讓到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售以及二手房租售的綜合服務(wù)，并憑借本地智慧和全國(guó)共享的知識(shí)平臺(tái)。
2014年1月10日，世聯(lián)正式對(duì)外宣告世聯(lián)地產(chǎn)更名“世聯(lián)行”。
房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介范文2
仲量聯(lián)行
仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專(zhuān)注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實(shí)現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個(gè)國(guó)家,擁有逾200個(gè)分公司，2013年度業(yè)務(wù)營(yíng)收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾30億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價(jià)值990億美元的物業(yè)出售、并購(gòu)和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chǎn)總值達(dá)480億美元。
仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)超過(guò)50年。公司目前在亞太地區(qū)的15個(gè)國(guó)家擁有80個(gè)分公司，員工總數(shù)超過(guò)27,500人。在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過(guò)1,900名專(zhuān)業(yè)人員及12,000名駐廈員工，所提供的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)及服務(wù)遍及中國(guó)的80多個(gè)城市。
2014年在馬來(lái)西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國(guó)際物業(yè)獎(jiǎng)”亞太區(qū)頒獎(jiǎng)典禮上，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國(guó)最佳房地產(chǎn)咨詢公司”稱(chēng)號(hào)。此次，除中國(guó)市場(chǎng)外，仲量聯(lián)行還摘取了亞太地區(qū)其他6個(gè)國(guó)家的五星級(jí)“最佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎(jiǎng)項(xiàng)，以及5個(gè)類(lèi)別的“最佳推薦獎(jiǎng)”。
自2011年RCA開(kāi)始此類(lèi)數(shù)據(jù)以來(lái)，仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資咨詢顧問(wèn)公司總體排名中一直位居第一，同時(shí)在亞太地區(qū)的辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售地產(chǎn)等細(xì)分市場(chǎng)中也位居榜首。2013年，仲量聯(lián)行資本市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)在亞太地區(qū)為總額超過(guò)215億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資交易提供了咨詢服務(wù)，占該地區(qū)的市場(chǎng)份額的36%。
房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介范文3
華業(yè)行
華業(yè)行是一家從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，全稱(chēng)“北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華業(yè)行”。華業(yè)行成立于1995年，歷經(jīng)十余年，以置地顧問(wèn)、全案策略、營(yíng)銷(xiāo)等覆蓋房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場(chǎng)研究建筑規(guī)劃、產(chǎn)品策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃、商業(yè)招商、銷(xiāo)售、廣告推廣、資源整合等地產(chǎn)綜合服務(wù)。
公司服務(wù)
全案營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)
項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略制定、項(xiàng)目推廣體系建立及實(shí)施、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略支持、媒體及廣告策略等等。從項(xiàng)目拿地、前期產(chǎn)品定位策劃到項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣，提供全方位專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
產(chǎn)品與營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)服務(wù)
產(chǎn)品設(shè)計(jì)及規(guī)劃方案顧問(wèn)、市場(chǎng)研究及營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售動(dòng)線組織等。營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)服務(wù)主要提供專(zhuān)業(yè)的投資顧問(wèn)服務(wù)、銷(xiāo)售管理顧問(wèn)服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)推廣顧問(wèn)服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)
商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)研究、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位及戰(zhàn)略研究、商業(yè)地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)推廣、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)等。
土地市場(chǎng)研究服務(wù)
始于2011年的限購(gòu)令，使得一直堅(jiān)挺無(wú)比的中國(guó)樓市陷入了前所未有的疲軟期。由于限購(gòu)直指住宅市場(chǎng)，從此住宅銷(xiāo)售一蹶不振，2012年全國(guó)70余個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售套數(shù)及銷(xiāo)售額同比往年呈現(xiàn)大幅下滑趨勢(shì)。北京、上海、廣州等一線城市的住宅售樓處，半天也見(jiàn)不到幾個(gè)客戶身影。
相比住宅市場(chǎng)的冷若冰霜，非住宅產(chǎn)品如商鋪、寫(xiě)字樓、商住公寓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻異常火爆，可謂典型的房地產(chǎn)市場(chǎng)冰火兩重天。這不得不讓人想起當(dāng)年沒(méi)有限購(gòu)令的年份，住宅項(xiàng)目的售樓處車(chē)水馬龍，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遭人冷眼，現(xiàn)如今的場(chǎng)景不得不讓人感慨三十年河?xùn)|，三十年河西。
限購(gòu)令的推出使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重大改變。樓市出現(xiàn)的顯著變化是，由于住宅遭遇重大挫折，使得眾多房地產(chǎn)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)紛紛掉頭，把企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。發(fā)生這種轉(zhuǎn)變的不但包括大型房企，比如萬(wàn)科地產(chǎn)明確表態(tài)要在2012年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，中小開(kāi)發(fā)商也不甘寂寞跟風(fēng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)，把資金和人力全部集中到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
早先集中進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房企成為市場(chǎng)的絕對(duì)明星，受到萬(wàn)千同行仰慕。如在全國(guó)各地瘋狂復(fù)制萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的王健林成為福布斯中國(guó)榜單的排頭兵，而一直在京滬核心地段的潘石屹日子也過(guò)得異常滋潤(rùn)。商業(yè)地產(chǎn)萬(wàn)丈光芒下，短短一年時(shí)間內(nèi)，就成為樓市主力軍，各地陷入對(duì)商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體開(kāi)發(fā)的狂歡之中。
限購(gòu)帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的三大變化
商業(yè)地產(chǎn)的巨大發(fā)展，表現(xiàn)在三個(gè)層面：一是全國(guó)各地商業(yè)項(xiàng)目大量推出。比如沈陽(yáng)市中心區(qū)域在建綜合體項(xiàng)目竟超過(guò)40個(gè)；昆明未來(lái)5年僅商鋪就將新增近300萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積直追香港、上海等國(guó)際性大都市；成都目前在建的城市綜合體達(dá)到104個(gè)，未來(lái)兩年之內(nèi)還將有1000萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目投放。
例如在遼寧省海城市，這個(gè)城鎮(zhèn)常駐人口不到30萬(wàn)的四線城市，除了現(xiàn)有建筑面積達(dá)10萬(wàn)平方米的四家商場(chǎng)之外，新建大型商業(yè)中心竟然有三個(gè)，單個(gè)項(xiàng)目建面最小的也有10萬(wàn)平方米。未來(lái)的國(guó)內(nèi)城市，有可能出現(xiàn)如下的場(chǎng)景，三步一小商場(chǎng)、五步一大商場(chǎng)、七步一Shopping Mall。如此數(shù)量眾多的商業(yè)體，狂熱建設(shè)的背后，不能不擔(dān)心項(xiàng)目蘊(yùn)藏的巨大投資風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
二是商業(yè)地產(chǎn)人才一將難求。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)其復(fù)雜程度和后期的運(yùn)營(yíng)難度是住宅項(xiàng)目難以比擬的。住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)單一，很多開(kāi)發(fā)商甚至通過(guò)簡(jiǎn)單復(fù)制就可以創(chuàng)造輝煌，商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)方面對(duì)專(zhuān)業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)積累等方面的考驗(yàn)極大。
由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的數(shù)量巨大，因此市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)人才極度渴望，尤其是商業(yè)策劃和商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的人才一將難求。因此2012年一個(gè)住宅策劃總監(jiān)可能面臨下崗，一名商業(yè)策劃總監(jiān)不但在市場(chǎng)上受眾多房企青睞，企業(yè)還會(huì)給出高達(dá)百萬(wàn)的年薪。
三是商業(yè)概念層出不窮。今天的商業(yè)地產(chǎn)猶如當(dāng)年住宅發(fā)展時(shí)，各種概念百花齊放：你開(kāi)發(fā)townhouse，我就開(kāi)發(fā)獨(dú)立別墅；你蓋花園洋房，我就造空中別墅；你有高爾夫，我就有游艇會(huì)；你是一線海景，我就是無(wú)敵江景。等業(yè)主懷揣著貴族夢(mèng)想住進(jìn)去才知道，原來(lái)這就是房子而已；
今天的商業(yè)概念更是百家爭(zhēng)鳴。Shopping Mall、奧特萊斯工廠店、城市綜合體、大型百貨商場(chǎng)、單體旗艦店等，無(wú)論是投資者、還是運(yùn)營(yíng)者或消費(fèi)者，都會(huì)眼花繚亂，不知所措。為了圈地占地，全國(guó)各地涌現(xiàn)出來(lái)無(wú)數(shù)主題公園、大型購(gòu)物中心都在籌劃中，但從已運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目來(lái)看，主題公園大多數(shù)出于虧損狀態(tài)，而大型購(gòu)物中心大多數(shù)經(jīng)營(yíng)慘淡。
“”帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)
限購(gòu)背景下，開(kāi)發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作救命稻草、調(diào)控的避風(fēng)港可以理解，同時(shí)地方政府也在土地收入下降的情況下推出商業(yè)用地可以說(shuō)也在情理之中。利字面前，開(kāi)發(fā)商與地方政府一拍即合，心照不宣的采取揠苗助長(zhǎng)式的增長(zhǎng)方式，對(duì)這種方式帶來(lái)的嚴(yán)重后果充耳不聞、視而不見(jiàn)。
開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，有兩種模式可以選擇，一種是持有商業(yè)實(shí)現(xiàn)自我運(yùn)營(yíng)，但該種方式開(kāi)發(fā)商會(huì)面臨兩大困惑，首先是商業(yè)經(jīng)營(yíng)人才和經(jīng)驗(yàn)缺乏的尷尬；其次是面對(duì)需求不足、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)泡沫的現(xiàn)實(shí)，運(yùn)營(yíng)商存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。第二種模式是開(kāi)發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)住宅來(lái)做，通過(guò)概念炒作吊足投資者和商家的胃口，把商業(yè)地產(chǎn)賣(mài)出去，然后收錢(qián)走人，這種竭澤而漁的方式最終坑害的不僅有投資者，還有運(yùn)營(yíng)者。
商業(yè)地產(chǎn)“”，短期內(nèi)似乎帶來(lái)表象繁榮，但長(zhǎng)期來(lái)看，必然帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性的泡沫。第一個(gè)結(jié)構(gòu)性商業(yè)地產(chǎn)泡沫來(lái)自國(guó)內(nèi)的二三四線城市。商業(yè)地產(chǎn)遵循的價(jià)值規(guī)律是“地段、地段還是地段”，這個(gè)理念是顛覆不了的。放眼全國(guó)的大多數(shù)城市，這句話可以理解為“一線、一線還是一線”。
各個(gè)時(shí)期，任何一國(guó)或地區(qū)，財(cái)富和人才都必然向一線城市聚集，核心城市的商業(yè)容量巨大，不斷涌入的財(cái)富和人群就是商業(yè)地產(chǎn)盈利空間的最堅(jiān)強(qiáng)保障。但如武漢、重慶、沈陽(yáng)、合肥、南寧這樣的二線城市，商業(yè)市場(chǎng)容量非常有限，缺乏一線城市巨大的財(cái)富積累和厚重的購(gòu)買(mǎi)力支撐。在商業(yè)地產(chǎn)大潮中，動(dòng)輒數(shù)十個(gè)綜合體、數(shù)百萬(wàn)的開(kāi)發(fā)體量。除了讓人目瞪口呆之外，難免不擔(dān)憂商業(yè)體的未來(lái)。除了二線城市，三線四線城市更是緊追其后，毫不示弱。商業(yè)地產(chǎn)的泡沫已經(jīng)逐步形成并不斷放大。
第二個(gè)結(jié)構(gòu)性泡沫表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商能力方面，可謂商業(yè)運(yùn)營(yíng)的智力泡沫。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)迥異，前者并不像后者那樣可以簡(jiǎn)單復(fù)制，其在運(yùn)營(yíng)方面對(duì)開(kāi)發(fā)者、投資者和運(yùn)營(yíng)者的考驗(yàn)極大。而當(dāng)前國(guó)內(nèi)大多數(shù)房企在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)方面，表現(xiàn)的特征大致相同：專(zhuān)業(yè)度低、專(zhuān)業(yè)人才匱乏，選址、規(guī)劃布局不合理，各城市之間、同一城市的不同區(qū)，甚至出現(xiàn)了一模一樣的商業(yè)體，商業(yè)項(xiàng)目的同質(zhì)化現(xiàn)象十分嚴(yán)重。大部分項(xiàng)目在規(guī)劃過(guò)程中，不遵守商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律、規(guī)劃不合理、不符合商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律。
更為嚴(yán)重的是，在規(guī)劃過(guò)程中并沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者消費(fèi)偏好和特征毫無(wú)研究，造成項(xiàng)目與市場(chǎng)嚴(yán)重脫節(jié)，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏差異化和特色，最終在銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)階段，受到投資人或運(yùn)營(yíng)者冷遇，應(yīng)了那句出師未捷身先死的古話。
最后一個(gè)結(jié)構(gòu)性泡沫風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在資金方面的風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)地產(chǎn)的大量上馬，市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的局面。而商業(yè)地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)相比，最大的不同就在于商業(yè)地產(chǎn)初始投資額巨大，而回收期又相對(duì)漫長(zhǎng)。因此對(duì)于不少開(kāi)發(fā)商來(lái)講，如果大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，后期一旦銷(xiāo)售不暢，或招商受阻的話，極有可能陷入資金困局，出現(xiàn)企業(yè)虧損、資金鏈斷裂乃至倒閉甚至形成連鎖效應(yīng)。
最終的結(jié)果就是牽一發(fā)而動(dòng)全身，造成中國(guó)房地產(chǎn)整體陷入萬(wàn)劫不復(fù)的深淵。雖然未來(lái)2年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)可能還是市場(chǎng)的寵兒，但隨著時(shí)間的推移，不久的將來(lái)一旦住宅限購(gòu)取消，市場(chǎng)流動(dòng)性出現(xiàn)分流，加之商業(yè)供應(yīng)量增加帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，2014年之后，商業(yè)地產(chǎn)將由黃金發(fā)展期變成廢銅爛鐵期。
“躍”時(shí)代開(kāi)發(fā)商生存之道
首先，遵循商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律，在決定投資每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之前，必須對(duì)項(xiàng)目地段、覆蓋人群、周邊同類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行深度調(diào)研，深刻分析，得出項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景，并根據(jù)市場(chǎng)容量決定商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模，根據(jù)消費(fèi)特征進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位和商家選擇。同時(shí)做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作，對(duì)項(xiàng)目投入成本、投資回報(bào)進(jìn)行深度測(cè)算，根據(jù)結(jié)果決定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工期和投資計(jì)劃，使得項(xiàng)目每一步都在計(jì)劃之內(nèi)，都在開(kāi)發(fā)商掌控之中，不打任何一場(chǎng)無(wú)準(zhǔn)備之仗。
其次，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，注重設(shè)計(jì)的通用性，以盡可能的在項(xiàng)目招商過(guò)程中，擴(kuò)大商業(yè)業(yè)態(tài)的招商范圍。當(dāng)然對(duì)已經(jīng)確定入駐的大型商家，要根據(jù)商家提出的特定要求，進(jìn)行定制化設(shè)計(jì)，最大程度的滿足定向商家要求。當(dāng)然在設(shè)計(jì)過(guò)程中，要突出項(xiàng)目的差異化和特色化，如重點(diǎn)特色商家的引入、國(guó)際一線品牌的加盟等。在設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)方面要考慮人性化，諸如停車(chē)位的充足、兒童及老年扶梯的增設(shè)、開(kāi)敞中庭和門(mén)前廣場(chǎng)讓購(gòu)物者更加融入商業(yè)體等。
商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)衍生需求，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮最終來(lái)自于商業(yè)消費(fèi)的持續(xù)有效增長(zhǎng)，而這又來(lái)自于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí)，經(jīng)歷過(guò)幾次調(diào)控的陣痛后，一些開(kāi)發(fā)商逐漸意識(shí)到持有型商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流與收益要比住宅開(kāi)發(fā)平穩(wěn)得多，對(duì)保持公司長(zhǎng)期的收益穩(wěn)定與現(xiàn)金流連貫性將非常重要。除了像萬(wàn)達(dá)、中糧等主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的公司外，不少主營(yíng)住宅的地產(chǎn)公司也開(kāi)始把商業(yè)看作住宅開(kāi)發(fā)之外的重要部分，不光謀求商業(yè)對(duì)住宅價(jià)格的帶動(dòng)作用，而且把商業(yè)看作未來(lái)的收益來(lái)源來(lái)精耕細(xì)作，投入更大精力到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中。
這些年，隨著潘石屹的SOHO中國(guó)、萬(wàn)達(dá)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中糧的大悅城凱德的來(lái)福士廣場(chǎng)等不斷在全國(guó)各地布點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在規(guī)模化發(fā)展的同時(shí)，開(kāi)始走上了品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化的經(jīng)營(yíng)之路。在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式上，城市綜合體、購(gòu)物中心仍然在主導(dǎo)潮流模式，同時(shí)出現(xiàn)了文化與商業(yè)地產(chǎn)、藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)新模式。
與住宅開(kāi)發(fā)供不應(yīng)求的情況相比，投資商業(yè)地產(chǎn)的著力點(diǎn)是放在以后的運(yùn)營(yíng)管理上，真正把運(yùn)營(yíng)管理看成核心競(jìng)爭(zhēng)力，只有這樣企業(yè)才可能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)成功。不能把房子蓋好了再招商，一定要招商在前、設(shè)計(jì)在中、建造在后。這樣，才能根據(jù)招到的商來(lái)合理設(shè)計(jì)，才能把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。萬(wàn)達(dá)從第一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)失敗的教訓(xùn)中認(rèn)識(shí)到了人流動(dòng)線的極端重要性。他們認(rèn)為，做購(gòu)物中心還是要以塊狀為主，不要做長(zhǎng)條的，這樣便于人流的迂回溝通。
現(xiàn)在的萬(wàn)達(dá)跟當(dāng)年的沃爾瑪一樣，有足夠的資格“牛氣”一把了。在哪兒都能開(kāi)，在哪兒開(kāi)都能火。有人把萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)業(yè)鏈延伸形容為“被動(dòng)式成熟”，但不可否認(rèn)，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸為萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了許多過(guò)去沒(méi)有認(rèn)識(shí)到或是沒(méi)有看到的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
目前中國(guó)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，包括萬(wàn)達(dá)，贏利主要靠公寓和住宅的銷(xiāo)售，租金對(duì)整個(gè)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)比例較低。當(dāng)他們?cè)诟咚侔l(fā)展期把銷(xiāo)售物業(yè)的利潤(rùn)攫取完畢之后，將會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的資本回收期。到那時(shí)，才是真正體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的時(shí)候。開(kāi)業(yè)時(shí)的燦爛并不代表永久的輝煌，經(jīng)營(yíng)是一場(chǎng)寂寞的長(zhǎng)跑。如何通過(guò)后期的運(yùn)營(yíng)管理，使其持有的物業(yè)資產(chǎn)增值，能把持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)得好，才是安身立命之本。
目前，地產(chǎn)商缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳的實(shí)例并不鮮見(jiàn)。隨著一些缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)商在運(yùn)營(yíng)中問(wèn)題頻出，中糧、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等運(yùn)營(yíng)成熟的知名商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，很可能在未來(lái)更加受到零售商的青睞和追逐。
最近，地處東四環(huán)的美羅城購(gòu)物中心終于“扛不住”了。4月15日，北京華茂置業(yè)有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓其100％股權(quán)。業(yè)界普遍認(rèn)為，這家購(gòu)物中心被最終轉(zhuǎn)讓的主要原因還是由于自身經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致缺乏有效客流。
商業(yè)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目選址時(shí)，除將商圈、目標(biāo)消費(fèi)群體的需求作為重要的考察因素外，還應(yīng)更加重視物業(yè)所有者的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，更重要的是對(duì)其有無(wú)足夠多的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的考察。美羅城緊鄰東四環(huán)的選址就先天不足。事實(shí)證明，將一個(gè)如此大體量的商業(yè)選在四環(huán)這樣的城市快速道旁，貌似交通便利，但實(shí)際上，四環(huán)的存在卻將對(duì)面百子灣區(qū)域的大量購(gòu)買(mǎi)力隔絕開(kāi)來(lái)，而且由于交通緩沖區(qū)域有限，節(jié)假日很容易出現(xiàn)交通堵塞，影響客流。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理；成熟度；評(píng)價(jià)分析
近年來(lái)，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，全球的商業(yè)巨頭搶占了中國(guó)的大量市場(chǎng)份額，沃爾瑪、華聯(lián)、家樂(lè)福和百盛等大型連鎖零售商在全國(guó)范圍內(nèi)大氛圍擴(kuò)張，吸引了較多的商業(yè)物業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)贏得了大量的市場(chǎng)利潤(rùn)。面對(duì)誘人的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，全國(guó)各地出現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)失敗現(xiàn)象，資金巨額虧損現(xiàn)象嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)失敗案例比比皆是。面對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)險(xiǎn)峻的發(fā)展態(tài)勢(shì)，需要加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的成熟度進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，構(gòu)建多元化的融資渠道，確保商業(yè)地產(chǎn)的健康有序發(fā)展。
一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度模型的概念及作用
1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度模型的概念
項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度模型是一種項(xiàng)目管理評(píng)價(jià)方法，能夠衡量一個(gè)組織在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中是否具有可靠和成功實(shí)施項(xiàng)目的能力。評(píng)估組織需要通過(guò)管理單個(gè)項(xiàng)目和組合項(xiàng)目的形式來(lái)實(shí)施自己戰(zhàn)略目標(biāo)能力的一種方法，對(duì)提升項(xiàng)目管理能力和項(xiàng)目實(shí)施的成功率具有重要作用。
2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度模型的發(fā)展
項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度模型是隨著項(xiàng)目及管理技術(shù)的發(fā)展而誕生的一項(xiàng)管理制度，在二戰(zhàn)期間與還不用了大量的軍事項(xiàng)目，項(xiàng)目管理逐漸向經(jīng)典項(xiàng)目管理階段發(fā)展，將成本、時(shí)間和質(zhì)量作為項(xiàng)目管理的主要印度，并且構(gòu)建了項(xiàng)目計(jì)劃和項(xiàng)目管理系統(tǒng)。隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理制度已經(jīng)無(wú)法滿足新時(shí)期的發(fā)展需求，為了提高商業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高組織的靈活性，在20世紀(jì)80年代項(xiàng)目管理繼承了時(shí)間、質(zhì)量、成本等硬性的控制要素，促使項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理逐漸向現(xiàn)代項(xiàng)目管理階段邁進(jìn)。在2000年提出了戰(zhàn)略項(xiàng)目管理理論，里面包含項(xiàng)目掛盡力成熟度模型理論。
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度模型構(gòu)建
1.模型評(píng)價(jià)等級(jí)建立
項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)模型評(píng)價(jià)等級(jí)的劃分與商業(yè)本地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度評(píng)估有直接關(guān)系，主要分為以下幾個(gè)等級(jí)：
第一，初始級(jí)。該階段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是未加定義的隨機(jī)過(guò)程，過(guò)程的執(zhí)行是混亂、不成熟和無(wú)序的。在這個(gè)等級(jí)上，商業(yè)地產(chǎn)很少會(huì)涉及到這個(gè)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)上，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了有意識(shí)的評(píng)價(jià)、識(shí)別和控制。項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)沒(méi)有針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度。
第二，可重復(fù)級(jí)。在這個(gè)成熟度等級(jí)中項(xiàng)目主管方已經(jīng)意識(shí)到加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性，需要加大風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，加大對(duì)管理部門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理，有意識(shí)的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)積累和收集，風(fēng)險(xiǎn)管理方法和措施被重復(fù)使用，但是使用程序較為混亂。
第三，已管理級(jí)。在該等級(jí)中建立了專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程更具文檔化，給與風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)人員較大的幫助，對(duì)提升工作效果具有重要作用。
第四，精確管理級(jí)。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程制定出了量化的指標(biāo)，為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理提供了連貫循環(huán)的量化活動(dòng)方式，提升了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和控制的有效性。
第五，持續(xù)改進(jìn)級(jí)。確保了風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目的自我優(yōu)化和不斷發(fā)展創(chuàng)新。
2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度評(píng)價(jià)要素及指標(biāo)體系建立
（1）評(píng)價(jià)要素和指標(biāo)設(shè)計(jì)原則
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度評(píng)價(jià)指標(biāo)需要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的成熟度評(píng)價(jià)因素進(jìn)行識(shí)別，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的復(fù)雜因素轉(zhuǎn)換為簡(jiǎn)單的基本單元，從錯(cuò)中復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系中找出因素間存在的本質(zhì)聯(lián)系。需要建立一套完整和實(shí)用性較強(qiáng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟評(píng)價(jià)要素和指耍提升地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力。設(shè)計(jì)原則主要包括：全面性和科學(xué)性原則、層次性和邏輯性原則、可操作性原則、廣泛適用性原則。
（2）評(píng)價(jià)要素和指標(biāo)設(shè)計(jì)思路
評(píng)價(jià)結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)層次主要包括：等級(jí)目標(biāo)、關(guān)鍵域、特定與類(lèi)屬目標(biāo)、關(guān)鍵實(shí)踐。其中等級(jí)目標(biāo)層評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的成熟度。關(guān)鍵域?qū)幽軌驅(qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度的類(lèi)型進(jìn)行識(shí)別和根系。特定與類(lèi)屬目標(biāo)層能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域?qū)又械哪繕?biāo)進(jìn)一步明確，了解組織內(nèi)部的共同特性目標(biāo)。關(guān)鍵實(shí)踐層由關(guān)鍵能力類(lèi)屬實(shí)踐和風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐構(gòu)成。
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度等級(jí)評(píng)價(jià)
某商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被評(píng)為是國(guó)內(nèi)大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，該企業(yè)經(jīng)過(guò)了20多年的發(fā)展，構(gòu)建了以連鎖百貨、高級(jí)酒店、商業(yè)地產(chǎn)和文化產(chǎn)業(yè)為一體的大型企業(yè)集團(tuán)。本文主要是對(duì)企業(yè)的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目為主要的分析對(duì)象，該項(xiàng)目?jī)?nèi)涵蓋了高檔住宅區(qū)、大型購(gòu)物中心、精裝公寓、高檔寫(xiě)字間和五星級(jí)酒店等，是市區(qū)范圍內(nèi)最大的綜合性地標(biāo)性建筑。
1.評(píng)價(jià)指標(biāo)隸屬度的確定
在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)價(jià)指標(biāo)隸屬度進(jìn)行確定時(shí)，主要是采取調(diào)查問(wèn)卷的形式，可知市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部、運(yùn)營(yíng)管理部、財(cái)務(wù)管理部中的人員占有較大的比例，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)建造、負(fù)責(zé)市場(chǎng)推廣和負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)等職務(wù)是評(píng)價(jià)的主體。企業(yè)人員中以本科學(xué)歷為主，企業(yè)員工的年齡在36歲-55歲之間占有較大的比例。
2.模糊評(píng)價(jià)矩陣的建立
在建立單因素模糊判斷矩陣時(shí)，模糊評(píng)價(jià)矩陣的建立主要以單因素模糊判斷矩陣為主，實(shí)踐管理內(nèi)容主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵域管理實(shí)踐、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵域管理實(shí)踐、管理風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵域管理實(shí)踐、金融風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵域管理實(shí)踐、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵域管理實(shí)踐、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵域管理實(shí)踐、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵域管理實(shí)踐及自然風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵域管理實(shí)踐。需要結(jié)合評(píng)價(jià)結(jié)果，對(duì)以上各項(xiàng)管理實(shí)踐進(jìn)行向量評(píng)判。在建立項(xiàng)目單階段多因素模糊判斷矩陣時(shí)，需要加大對(duì)研究策劃階段度因素模糊矩陣的判斷，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究策劃階段的風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度多因素進(jìn)行評(píng)判，構(gòu)建項(xiàng)目設(shè)計(jì)建造階段風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度多因素評(píng)判向量集。通過(guò)以上判斷情況可以看出將各單因素評(píng)判結(jié)果綜合在一起，能夠獲取項(xiàng)目單階段的綜合評(píng)價(jià)向量及項(xiàng)目總體綜合評(píng)價(jià)向量。
3.評(píng)價(jià)結(jié)果分析
通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行研究可知，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)管理處于初級(jí)發(fā)展階段，與其他的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)相比較高，與可重復(fù)級(jí)管理水平相接近，要想提高項(xiàng)目發(fā)展水平，需要努力提高項(xiàng)目自身的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。從評(píng)價(jià)結(jié)果中還可以看出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)管理處于初始發(fā)展階段，與其他的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)相比較高，并逐漸趨于可重復(fù)級(jí)管理水平，項(xiàng)目各方需要通過(guò)不斷的努力，來(lái)提升自身的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。從研究結(jié)果中還可以看出，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理處于初始發(fā)展階段，與其它關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)域相比較低，但是與風(fēng)險(xiǎn)域管理水平相比差距不大，并且逐漸向可重復(fù)級(jí)管理水平發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)提升項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理能力具有重要作用。
四、結(jié)論
目前國(guó)內(nèi)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行研究時(shí)，主要集中在商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理思路及理論探討中，本文通過(guò)調(diào)查的形式對(duì)某商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行深入的研究，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)際情況和發(fā)展特點(diǎn)，并融入了本土化發(fā)展模式，構(gòu)建了模糊綜合評(píng)價(jià)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度評(píng)價(jià)模型，提升了商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理水平。研究結(jié)果表明，不同階段的商業(yè)地產(chǎn)對(duì)關(guān)鍵域的管理成效相差較大，導(dǎo)致管理成效展現(xiàn)出明顯的不均衡性。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要做到對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)的均衡管理，促進(jìn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)整體管理水平和管理能力的提升。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；招商租賃；管理系統(tǒng)；設(shè)計(jì)
中圖分類(lèi)號(hào)：S611文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
引言
商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之中的一個(gè)分支市場(chǎng)，其物業(yè)交付的之時(shí)則是管理運(yùn)營(yíng)的開(kāi)始。商業(yè)管理和資本運(yùn)營(yíng)其是否有效持續(xù)地執(zhí)行，直接關(guān)乎商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利狀況以及物業(yè)價(jià)值提升，從根本之上決定一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否可以獲得成功。招商工作是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之中十分重要的環(huán)節(jié)，并且也是評(píng)價(jià)商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功的標(biāo)準(zhǔn)。將一個(gè)松散的經(jīng)營(yíng)單位以及多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)之上，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)招商租賃的管理信息進(jìn)行分析綜合，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
1.商業(yè)地產(chǎn)概述
商業(yè)地產(chǎn)，是指作為商業(yè)用途的地產(chǎn),即具有非生產(chǎn)性、非居住性的物業(yè)。從經(jīng)營(yíng)規(guī)模和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等地產(chǎn)形式。從業(yè)態(tài)分布方面講，商業(yè)地產(chǎn)主要包括零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)休閑、旅游文化、健身美體以及其他商業(yè)配套設(shè)施等。狹義上講，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)的形式也是多種多樣，主要有shopping mall,百貨，商業(yè)街，主題商場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等。為了方便大眾理解，以下將以狹義的商業(yè)地產(chǎn)視角闡述觀點(diǎn)。
2.商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀
商業(yè)地產(chǎn)在過(guò)去30多年的發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)歷了艱難的摸索期和發(fā)展區(qū)。自以往即使商業(yè)單一，毫無(wú)特色和優(yōu)勢(shì)都可以令投資者賺得盆滿缽滿，到如今其隨著消費(fèi)者要求的多樣化、體驗(yàn)型、主題式需求的持續(xù)升級(jí)以及消費(fèi)理性化的趨勢(shì)讓越來(lái)越多的投資者大費(fèi)腦筋。為了保障項(xiàng)目最大程度的成功，現(xiàn)有市場(chǎng)上幾乎每一項(xiàng)目的項(xiàng)目選址、設(shè)計(jì)規(guī)劃、功能分布、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、招商招租、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備、項(xiàng)目盛大開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)都必須符合嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和要求，其實(shí)施進(jìn)度都是按照有針對(duì)、有節(jié)奏、按分類(lèi)的方式進(jìn)行。即便如此，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)依然處在初級(jí)階段，尚且沒(méi)有成熟的模式可供借鑒。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)成為下一個(gè)亮點(diǎn)行業(yè)，這已經(jīng)是地產(chǎn)界的共識(shí)。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)逐漸步入冷凍期，房地產(chǎn)商紛紛將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)卻屬于慢熱型，投資規(guī)模大，回報(bào)周期長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)管理復(fù)雜，讓毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)的投資商們更是步履維艱。究其原因，招商管理之難位居榜首。
為了能確保一個(gè)頗具規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功最大化，整體開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，方便以收取租金來(lái)平衡投資回報(bào)是現(xiàn)有市場(chǎng)中常用模式。那么招商租賃管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，就是“一夫當(dāng)關(guān)，萬(wàn)夫莫開(kāi)”。
3.商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理系統(tǒng)的功能進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)，首先要對(duì)系統(tǒng)的技術(shù)架構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，對(duì)系統(tǒng)的功能設(shè)計(jì)有整體的思路與方向。由于該系統(tǒng)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，所以商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理系統(tǒng)采用C/S模式和B/S開(kāi)發(fā)模式相結(jié)合的方式，后臺(tái)開(kāi)發(fā)采用動(dòng)態(tài)網(wǎng)頁(yè)技術(shù)，客戶端使用瀏覽器訪問(wèn)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)信息間的交流、信息的查詢等工作。
其在對(duì)用戶的請(qǐng)求處理之時(shí)，通過(guò)與之相應(yīng)的JSP引擎進(jìn)行JSP頁(yè)面轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換成相應(yīng)的ActionServlet進(jìn)行處理。而在系統(tǒng)中有且只有一個(gè)，處理所有的符合要求的用戶的請(qǐng)求信息，并調(diào)用具體的Action去進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。由框架可知本系統(tǒng)的主要Action有商戶管理Action、商鋪管理Action、合同管理Action、收費(fèi)管理Action、決策支持Action和系統(tǒng)維護(hù)Action。用戶特有的請(qǐng)求信息會(huì)保存到ActionForm實(shí)例中，然后本系統(tǒng)所設(shè)計(jì)的Action類(lèi)，例如商戶管理Action、商鋪管理Action等，會(huì)根據(jù)ActionMapping類(lèi)中的路徑找到具體的Action對(duì)于用戶的請(qǐng)求進(jìn)行處理。業(yè)務(wù)邏輯類(lèi)將實(shí)現(xiàn)用戶的請(qǐng)求，此處是JavaBean由進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，設(shè)計(jì)具體數(shù)據(jù)處理實(shí)現(xiàn)類(lèi)如商戶管理類(lèi)、商鋪管理類(lèi)等，將處理的結(jié)果經(jīng)過(guò)控制器再次調(diào)用相應(yīng)的Action進(jìn)行處理，返回給JSP頁(yè)面，通過(guò)瀏覽器展示給用戶。
3.1.商戶管理詳細(xì)設(shè)計(jì)
商戶管理通常包括有商戶管理，商戶信息查詢，商戶添加向?qū)У鹊热齻€(gè)部分。其對(duì)不同的模塊之中，通常包括有比較小的功能模塊。
商戶管理控制類(lèi)CommercialTenantMagAction之中包括商戶管理查詢、添加以及管理等等相關(guān)方法，而商戶管理核心類(lèi)設(shè)計(jì)如表1所示。
表1 商戶管理類(lèi)方法表
核心類(lèi) 方法描述
商戶管理控制 查詢商戶方法
商戶管理方法
執(zhí)行方法
商戶查詢實(shí)體類(lèi) 商戶查詢方法
商戶信息修改方法
商戶管理實(shí)體類(lèi) 新增商戶方法
刪除商戶方法
添加商戶實(shí)體類(lèi) 添加行商戶方法
手里新商戶方法
3.2.商鋪管理詳細(xì)設(shè)計(jì)
商鋪管理主要包括有新增商鋪向?qū)А⑸啼伈樵儭N(xiāo)售入住、商鋪維護(hù)、商鋪銷(xiāo)售五個(gè)模塊。而每一個(gè)模塊的建立則是同其他模塊之間是有一定的關(guān)系的。比如說(shuō)商鋪的入住、商鋪的維護(hù)、商鋪的銷(xiāo)售則是在新增商鋪結(jié)束之后才可以進(jìn)行，同時(shí)每一個(gè)功能模塊之間可以共享商鋪信息。
3.3.登記商鋪時(shí)序圖
用戶可進(jìn)入到商鋪登記界面，選擇要查看的商場(chǎng)，進(jìn)一步選擇所需的樓層。選中暫時(shí)沒(méi)有外租的商鋪，調(diào)用SearchStore，得到未租售商鋪信息。并且確定選擇的店鋪號(hào)，選擇此商鋪登記基本信息，調(diào)用商鋪登記函數(shù)，登記商鋪信息同時(shí)保存到數(shù)據(jù)庫(kù)之中。然后可以瀏覽登記后商鋪出租情況的信息。
3.4.合同管理
通過(guò)合同管理界面，可以錄入實(shí)際的租賃情況，包括條款、房間、租金、物業(yè)管理費(fèi)，提成比例、押金。錄入完成后點(diǎn)擊確定，系統(tǒng)便自動(dòng)保存相關(guān)數(shù)據(jù)，
此外，合同管理模塊還有如下功能：明確租賃項(xiàng)目的樓座、戶型、房屋的相關(guān)規(guī)劃；明確有哪些鋪位、寫(xiě)字間或者車(chē)位用于出租，出租面積是多少；明確每一鋪位、寫(xiě)字間的相關(guān)能源類(lèi)儀表的表號(hào)、位置，支持一個(gè)鋪位或?qū)懽珠g安裝多塊電表的情況。項(xiàng)目招商前期和養(yǎng)商過(guò)程中，公司市場(chǎng)部需要策劃一些具有針對(duì)性的市場(chǎng)宣傳活動(dòng)等，例如場(chǎng)地施工、場(chǎng)地美化、廣告等，以吸引更多的租賃客戶和終端消費(fèi)者。該部分功能主要記錄的是這些企劃項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容、執(zhí)行的里程碑計(jì)劃、費(fèi)用以及費(fèi)用的支付進(jìn)度等情況。在特殊情況下，企業(yè)需要對(duì)分包出租的商鋪或?qū)懽珠g進(jìn)行重新規(guī)劃，對(duì)部分商鋪或?qū)懽珠g進(jìn)行合并、拆分處理，然后再重新出租。該功能支持對(duì)房屋的重新規(guī)劃，并記錄規(guī)劃歷史記錄以及與以前房屋之間的對(duì)照關(guān)系。
3.5.客服管理
客服管理實(shí)現(xiàn)的主要功能如下：如果客戶區(qū)域的設(shè)備、門(mén)窗、強(qiáng)弱電等發(fā)生故障或者損害，客戶可以自助申請(qǐng)維修。申請(qǐng)?zhí)峤缓螅九晒ぞS修，維修完成之后，進(jìn)行完工登記，并安排客戶回訪，以全面提升客戶服務(wù)滿意度。為了確保設(shè)施的安全使用和使用壽命，應(yīng)安排相關(guān)人員進(jìn)行復(fù)驗(yàn)并定期維護(hù)。而專(zhuān)人專(zhuān)責(zé)不僅能保證服務(wù)質(zhì)量的提升而且將有助提升工作效率，節(jié)省后去運(yùn)營(yíng)成本。商業(yè)地產(chǎn)中，全面完善的硬件設(shè)備和周到細(xì)致的軟件服務(wù)必將是搶占一席市場(chǎng)的重要因素。但及時(shí)再嚴(yán)格的體制也無(wú)法保證相應(yīng)制度能十全十美的實(shí)施，客戶對(duì)辦公場(chǎng)地、服務(wù)等的投訴信息依然會(huì)發(fā)生。如果類(lèi)似的情況一旦發(fā)生，具有人性化的客戶管理制度和專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)的管理人才顯得無(wú)比重要。商業(yè)運(yùn)營(yíng)方應(yīng)積極安排專(zhuān)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理以免引起不必要的混亂，事后及時(shí)回訪投訴客戶，記錄客戶對(duì)于商業(yè)區(qū)內(nèi)硬件設(shè)施和軟件服務(wù)等方面的建議和意見(jiàn)。這些記錄都將成為商業(yè)運(yùn)營(yíng)方提升商業(yè)質(zhì)量和檔次的重要數(shù)據(jù)來(lái)源。對(duì)于有價(jià)值的信息今后將予以采納。記錄企業(yè)組織的客戶活動(dòng)的計(jì)劃情況，以及計(jì)劃的執(zhí)行情況。
3.6.決策支持詳細(xì)設(shè)計(jì)
決策支持可分為費(fèi)用查詢和費(fèi)用統(tǒng)計(jì)兩個(gè)方面,費(fèi)用查詢主要是對(duì)預(yù)收費(fèi)、租賃費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、臨時(shí)收費(fèi)的查詢,費(fèi)用統(tǒng)計(jì)則是對(duì)己收款和欠費(fèi)的統(tǒng)計(jì)。
3.7.數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)
數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)工作,主要通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理的需求分析與系統(tǒng)設(shè)計(jì),對(duì)本系統(tǒng)的數(shù)據(jù)類(lèi)型有了全面的了解,依據(jù)規(guī)定將系統(tǒng)中需要持久化存儲(chǔ)的類(lèi)轉(zhuǎn)換成關(guān)系型數(shù)據(jù)表,并對(duì)表的列屬性進(jìn)行詳細(xì)的定義,將系統(tǒng)中涉及到的數(shù)據(jù)以及角色信息反應(yīng)到所設(shè)計(jì)的數(shù)據(jù)庫(kù)中表與表之間的聯(lián)系上。根據(jù)本系統(tǒng)對(duì)數(shù)據(jù)的管理需求以及對(duì)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)安全性、程序正確性、功能完整性以及大量的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行高效的管理等方面的要求,數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)選用。
4.結(jié)語(yǔ)
該系統(tǒng)可以有效實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理平臺(tái)的擴(kuò)展接入、分析功能和處理功能的有機(jī)結(jié)合；促進(jìn)招商系統(tǒng)、服務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)系統(tǒng)以及商鋪特征，分析、繳費(fèi)情況分析、繳費(fèi)行為分析、客戶特征分析、商鋪?zhàn)馐蹧Q策的緊密關(guān)聯(lián);另外，多功能的搭載對(duì)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)全程規(guī)劃和控制、專(zhuān)業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)有重要的作用和意義。
參考文獻(xiàn)
1.張家鵬.《商業(yè)地產(chǎn):不一樣的思維與答案》.北京:機(jī)械工業(yè)出版社，2013
2.董金社.《商業(yè)地產(chǎn):策劃與投資運(yùn)營(yíng)》.北京:商務(wù)印書(shū)館，2006
3.端宏斌.《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大趨勢(shì)》.北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2009
4.肖軍,朱接文.基于B/S模式建筑器材租賃管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[J].長(zhǎng)沙通信職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào),2013,04:47-50.
如何做好公司宣傳冊(cè)宣傳冊(cè)分很多種類(lèi)，產(chǎn)品宣傳冊(cè)、企業(yè)宣傳冊(cè)、紀(jì)念宣傳冊(cè)、招商手冊(cè)等等，在做一本宣傳冊(cè)的時(shí)候也要注意幾個(gè)方面：
1、宣傳冊(cè)最忌諱的就是滿篇幅的文字信息、圖片，一點(diǎn)沒(méi)有主線可言，很多企業(yè)只會(huì)一個(gè)一個(gè)的說(shuō)：企業(yè)文化是。。。。企業(yè)理念是。。。。企業(yè)背景是。。。。企業(yè)核心價(jià)值是。。。。企業(yè)產(chǎn)品是。。。。企業(yè)服務(wù)是。。。。這樣的畫(huà)冊(cè)做了絲毫沒(méi)有任何企業(yè)品牌特點(diǎn)而言，現(xiàn)在需要追求的是定制化服務(wù)，要根據(jù)企業(yè)自身的品牌特點(diǎn)、定位、市場(chǎng)等等因素 進(jìn)行高精度提煉，提出最有效、最簡(jiǎn)單、最能讓人理解并記住的話語(yǔ)闡述自己想要表達(dá)的意思。
2、一本宣傳冊(cè)要結(jié)構(gòu)清晰，這本宣傳冊(cè)我做的目的是要突出體現(xiàn)什么的，這個(gè)要清晰，之后在進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的劃分，P數(shù)劃分，這里切記一點(diǎn)，一定避免什么都想說(shuō)，什么都沒(méi)說(shuō)的結(jié)果，一本宣傳冊(cè)如果你沒(méi)有一個(gè)突出重點(diǎn)想宣傳的核心，那就意味著你什么都沒(méi)表達(dá)，當(dāng)一個(gè)人看某個(gè)企業(yè)的宣傳冊(cè)，他一定只是記住其中的一小部分，想通片都記住 這是癡人說(shuō)夢(mèng)。
3、宣傳冊(cè)的整體設(shè)計(jì)風(fēng)格要結(jié)合企業(yè)的品牌特點(diǎn)，企業(yè)背景、定位及里面的文字內(nèi)容進(jìn)行綜合考慮，能脫開(kāi)文字談設(shè)計(jì)，否則會(huì)有在辦公室里談情說(shuō)愛(ài)或者在海邊鉆油井的感覺(jué)。
公司宣傳冊(cè)文案1人世間最偉大的力量莫過(guò)于思想(封面)
鄭州在路上企業(yè)管理咨詢有限公司;河南國(guó)賓車(chē)隊(duì)汽車(chē)旅游服務(wù)有限公司;河南天宇旅游策劃有限公司
財(cái)富文化展(封二)
財(cái)富是一位文化天使，只有領(lǐng)悟到了財(cái)富的文化光輝，才能駛?cè)氚l(fā)展的金光大道
發(fā)展是硬道理 規(guī)模是硬任務(wù) 品牌是硬指標(biāo)
中原經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入群雄逐鹿龍騰虎躍時(shí)代，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入極時(shí)代、拳王爭(zhēng)霸賽時(shí)代;大發(fā)展快發(fā)展高起點(diǎn)高效益，成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展第一唯一選擇。
觀念是第一生產(chǎn)力 人才是第一競(jìng)爭(zhēng)力 機(jī)制是第一發(fā)展力
賺錢(qián)是一件力氣活 賺錢(qián)是一種技術(shù)活 賺錢(qián)是一門(mén)藝術(shù)活
企業(yè)經(jīng)營(yíng)第一難題永恒主題：發(fā)展發(fā)展還是發(fā)展;市場(chǎng)市場(chǎng)還是市場(chǎng);效益效益還是效益
財(cái)富大學(xué)堂(內(nèi)一)
管產(chǎn)學(xué)民思想交流平臺(tái) 形象品牌戰(zhàn)波傳播舞臺(tái) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)拓展法身基地
樹(shù)立公眾品牌形象 展示思想文化力量
社會(huì)大舞臺(tái) 市場(chǎng)大品牌
中原崛起戰(zhàn)略論壇
企業(yè)家財(cái)富故事會(huì) 企業(yè)家大講堂
資本經(jīng)營(yíng)論壇 品牌營(yíng)銷(xiāo)制勝之道
企業(yè)文化研討會(huì) 企業(yè)影視作品創(chuàng)作
大學(xué)生創(chuàng)就業(yè)論壇培訓(xùn) 企業(yè)內(nèi)訓(xùn) 拓展訓(xùn)練
企業(yè)家之路(書(shū)、DV)在路上編著
財(cái)富旅游(內(nèi)二)
發(fā)掘旅游財(cái)富文化理念 創(chuàng)造旅游文化財(cái)富價(jià)值
經(jīng)營(yíng)旅游的實(shí)質(zhì)是經(jīng)營(yíng)文化。旅游是美學(xué)文化娛樂(lè)文化藝術(shù)文化的三結(jié)合
財(cái)富之旅 思想之旅 名車(chē)颶風(fēng)
養(yǎng)生健身 度假休閑 文化娛樂(lè)藝術(shù)之旅
君山問(wèn)道，安陽(yáng)說(shuō)易;跨越關(guān)山，內(nèi)鄉(xiāng)探秘;金雞報(bào)曉，萬(wàn)仙有約
溫暖冬季――海南;文化盛宴――北京;世界中國(guó)――大上海;家鄉(xiāng)異國(guó)――港澳臺(tái)
詮釋大別山：一山別南北，一山始陰陽(yáng);一山和天地，一山興炎黃。
幸福生活(內(nèi)三)
智慧是第一創(chuàng)造力 心態(tài)是第一幸福力 藝術(shù)是第一快樂(lè)力
企業(yè)家俱樂(lè)部
企業(yè)家藝術(shù)節(jié) 企業(yè)家健身節(jié)
企業(yè)家藝術(shù)大舞臺(tái)
企業(yè)家幸福家庭文化藝術(shù)節(jié)
企業(yè)文化藝術(shù)節(jié)
企業(yè)職工全民健身運(yùn)動(dòng)會(huì)
企業(yè)家藝術(shù)家聯(lián)歡文化藝術(shù)節(jié)
企業(yè)發(fā)展成就展 企業(yè)產(chǎn)品展銷(xiāo)會(huì)
名家策劃 裝點(diǎn)生活
聯(lián)誼聯(lián)歡(內(nèi)四)
用聯(lián)歡凝聚合力 讓聯(lián)誼創(chuàng)造奇跡
影視傳媒(旅游客車(chē))、場(chǎng)館傳媒(財(cái)富展會(huì))、報(bào)刊傳媒《企業(yè)家園》、網(wǎng)站傳媒(中原汽車(chē)旅游網(wǎng)、在路上學(xué)習(xí)網(wǎng)等)
一報(bào)一刊一館一視頻三網(wǎng)站聯(lián)合傳播立體攻略 專(zhuān)題宣傳策劃，專(zhuān)題宣傳片制作播放，直接面對(duì)終端目標(biāo)客戶 創(chuàng)造更大更佳社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益
企業(yè)家聯(lián)合會(huì)大聯(lián)歡 聯(lián)歡聯(lián)誼文化藝術(shù)節(jié)
企業(yè)文化大聯(lián)歡 企業(yè)內(nèi)刊編輯部聯(lián)歡聯(lián)誼文化藝術(shù)節(jié)
企業(yè)家聯(lián)合會(huì)聯(lián)絡(luò)員聯(lián)歡聯(lián)誼文化藝術(shù)節(jié)
河南汽車(chē)旅游綜合實(shí)力第一品牌 中原唯一專(zhuān)業(yè)汽車(chē)旅游服務(wù)網(wǎng)站
企業(yè)寄語(yǔ)
有緣與您相識(shí)，是我最大的榮幸!
有緣為您服務(wù)，是我最大的幸福!
您的快樂(lè)，就是最大的快樂(lè)!
一次相見(jiàn)，友誼常相伴!一次握手，永遠(yuǎn)是朋友!
提供個(gè)性化、績(jī)效型講座論壇培訓(xùn)，為企業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)提供富有實(shí)效性的學(xué)習(xí)服務(wù)
選擇大于努力 伙伴決定成就(封底)
總裁思想風(fēng)暴 引爆生產(chǎn)力 輝煌生命力 享受幸福力
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地址
公司宣傳冊(cè)文案2P1扉頁(yè)：希瑞顧問(wèn)智慧創(chuàng)造成功
一個(gè)致力于商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)，為客戶創(chuàng)造并提升商業(yè)價(jià)值的管理顧問(wèn)機(jī)構(gòu)
一個(gè)全力以赴為零售企業(yè)提供完整解決方案的營(yíng)運(yùn)管理顧問(wèn)機(jī)構(gòu)
一個(gè)與國(guó)內(nèi)外一流管理專(zhuān)家合作的專(zhuān)業(yè)管理顧問(wèn)機(jī)構(gòu)
與中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)多次主辦河南商用房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)高峰論壇 成功運(yùn)作300多個(gè)有影響的案例
國(guó)內(nèi)最早成立的專(zhuān)業(yè)零售管理顧問(wèn)機(jī)構(gòu)之一
成功策劃首屆河南連鎖業(yè)大會(huì)
河南商業(yè)史上操作商業(yè)項(xiàng)目最多的管理顧問(wèn)機(jī)構(gòu)
擁有一支集專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)與豐：富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)于一身的管理顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)
P2扉頁(yè)：公司董事長(zhǎng)/首席顧問(wèn)何宏劍先生簡(jiǎn)介(附有個(gè)人圖片)
P3： 目錄
希瑞是誰(shuí)
希瑞團(tuán)隊(duì)
希瑞文化
希瑞能做什么
希瑞做過(guò)什么
希瑞伙伴
希瑞愿景
P4pn：
希瑞是誰(shuí)?
Theory理論、學(xué)說(shuō)。
奮斗是最壯美的人生，創(chuàng)業(yè)者寫(xiě)就世間最華美篇章!中原地區(qū)零售行業(yè)理論的先行者，商業(yè)地產(chǎn)理論的領(lǐng)跑者。
鄭州希瑞營(yíng)銷(xiāo)管理咨詢有限公司初創(chuàng)于1999年，是一家專(zhuān)業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)全程策劃：項(xiàng)目盈利模式研究、市場(chǎng)調(diào)研定位、概念規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)優(yōu)化及設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)、招商、銷(xiāo)售為主的房地產(chǎn)管理顧問(wèn)機(jī)構(gòu)。是中國(guó)商業(yè)顧問(wèn)網(wǎng)下屬公司，是國(guó)內(nèi)最早成立的專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)之一，現(xiàn)有員工 人，每年房地產(chǎn)招商銷(xiāo)售面積超過(guò) - 萬(wàn)平方米，有 _多家成功的案例，擁有卓越的客戶網(wǎng)絡(luò)及供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)，成功打造了一支集專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)與豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)于一身專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)。
公司致力于為客戶量身定做完整的解決方案、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、快速消費(fèi)品企業(yè)的通路建設(shè)與供應(yīng)鏈優(yōu)化以及商用房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)招商，我們將竭誠(chéng)為客戶提供低成本超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)策略咨詢服務(wù)。公司已成功舉辦了三屆河南省超市管理論壇，成功策劃了首屆河南連鎖業(yè)大會(huì)，與中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)一起主辦了20xx河南商用房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)高峰論壇，與中華零售網(wǎng)一起在北京舉辦了20xx職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)，受到客戶廣泛好評(píng)。20xx年根據(jù)客戶和市場(chǎng)需求公司調(diào)整服務(wù)策略，開(kāi)始致力于商業(yè)房地產(chǎn)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)及招商運(yùn)營(yíng)，為客戶創(chuàng)造并提升商業(yè)價(jià)值。
希瑞公司愿與房地產(chǎn)行業(yè)和零售行業(yè)里孜孜不倦進(jìn)取的企業(yè)共創(chuàng)卓越
希瑞團(tuán)隊(duì)
理論先行的拓荒者
我們堅(jiān)持只有專(zhuān)業(yè)才能立足，只有真誠(chéng)才有客戶，只有奉獻(xiàn)才能發(fā)展。我們相信專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)和精誠(chéng)合作是企業(yè)最寶貴的財(cái)富。世界上沒(méi)有完美的個(gè)人，只有完美的團(tuán)隊(duì)。以一批擁有豐富理論及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家為核心，集合了商業(yè)零售、廣告、金融等多行業(yè)、多領(lǐng)域的實(shí)戰(zhàn)型精英團(tuán)隊(duì)，使希瑞成為一支專(zhuān)業(yè)、智慧、敬業(yè)、務(wù)實(shí)的專(zhuān)家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)。通過(guò)希瑞商業(yè)模式科學(xué)嚴(yán)密的運(yùn)行體系和流程，本著雙業(yè)精神專(zhuān)業(yè)、敬業(yè)的企業(yè)精神，以達(dá)到彼此共同的目標(biāo)!
公司董事長(zhǎng)/首席顧問(wèn)何宏劍先生(附有個(gè)人圖片)首批國(guó)家培養(yǎng)的工商管理碩士學(xué)位(MBA)，兼任河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、連鎖專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任委員， 并被多所大學(xué)聘為客座教授。20xx年在北京被授予全國(guó)首屆MBA成就獎(jiǎng)，是該獎(jiǎng)項(xiàng)我省唯一的獲獎(jiǎng)?wù)摺Ａ陙?lái)，帶領(lǐng)公司精英團(tuán)隊(duì)成功地策劃了200多家大中型超市、量販、百貨商店、生活廣場(chǎng)、連鎖便利店及農(nóng)改超項(xiàng)目;同時(shí)，還主持舉辦了四屆河南零售超市管理論壇及首屆河南商業(yè)房地產(chǎn)論壇，創(chuàng)辦了中國(guó)商業(yè)顧問(wèn)網(wǎng)。
希瑞文化
不懈努力的動(dòng)力源泉
每一滴水都有文化：溪水涓涓、黃河濤濤、長(zhǎng)江奔騰、大海洶涌，企業(yè)擁有了文化，就如同人有了思想，前進(jìn)的腳步才能勇往直前。文化，作為一種資源，被希瑞人視為企業(yè)的靈魂與核心價(jià)值體系，并滲透進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面，從而建立了富有希瑞特色的企業(yè)文化。
企業(yè)愿景國(guó)內(nèi)商業(yè)顧問(wèn)的領(lǐng)跑者
經(jīng)營(yíng)哲學(xué)最適合的就是最好的
公司精神雙業(yè)精神專(zhuān)業(yè)、敬業(yè)
公司作風(fēng)誠(chéng)信敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)高效、務(wù)實(shí)創(chuàng)新
人本政策宏偉的目標(biāo)感召人、良好的待遇吸引人、優(yōu)秀的文化指引人
管理要略溝通信任、團(tuán)結(jié)協(xié)作、尊重服務(wù)
公司使命管理創(chuàng)造價(jià)值
希瑞能做什么?
說(shuō)理立論，量身打造。
把握中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，致力于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的綜合性全程服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)全程策劃
(一) 市場(chǎng)調(diào)研、
市場(chǎng)調(diào)研是商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的必要環(huán)節(jié)，目的是通過(guò)
科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查，以及準(zhǔn)確的了解和掌握市場(chǎng)信息，并在此基礎(chǔ)上對(duì)市場(chǎng)做出科學(xué)的預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位等論證提供技術(shù)支持。
終端消費(fèi)者調(diào)研分析
商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)者調(diào)研分析
投資者調(diào)研分析
甲方公司內(nèi)部需求調(diào)研
項(xiàng)目所在地商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局調(diào)研分析
項(xiàng)目所在地整體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局調(diào)研分析
項(xiàng)目所在地整體商業(yè)環(huán)境(商圈)調(diào)研分析
項(xiàng)目所在地主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析
項(xiàng)目周邊公共設(shè)施調(diào)研分析
(二) 項(xiàng)目總體定位
地產(chǎn)項(xiàng)目必須為自己選擇目標(biāo)市場(chǎng)總體定位，實(shí)施有效
地市場(chǎng)定位戰(zhàn)略，以便使自己在這一目標(biāo)市場(chǎng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。合理、準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位是決定地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。
項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位
項(xiàng)目功能定位
經(jīng)營(yíng)客戶定位
投資客戶定位
客戶群體定位
項(xiàng)目主題定為
項(xiàng)目形象定位
(三) 概念規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)
概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)中不可缺少的環(huán)節(jié)，是
在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)開(kāi)始之前提供給業(yè)主初步的方向性設(shè)計(jì)草圖、示意圖、規(guī)劃圖、鳥(niǎo)瞰圖、項(xiàng)目問(wèn)題分析、風(fēng)格趨向等內(nèi)容。具有思路的創(chuàng)新性、前瞻性和指導(dǎo)性，也是和業(yè)主探討方案的基礎(chǔ)。
依據(jù)項(xiàng)目定位，研究出合理盈利模式
區(qū)位分析圖
規(guī)劃總平面圖
主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表
概念規(guī)劃功能分區(qū)圖
鳥(niǎo)瞰圖
項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)
(四) 設(shè)計(jì)優(yōu)化及設(shè)計(jì)跟蹤
獨(dú)特的精心策劃與構(gòu)思設(shè)計(jì)，能夠充分體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特魅力，盡顯自身特質(zhì)，為總體整合、塑造、運(yùn)營(yíng)的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
優(yōu)化設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
優(yōu)化設(shè)計(jì)院建筑設(shè)計(jì)方案
優(yōu)化設(shè)計(jì)院業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃方案
優(yōu)化設(shè)計(jì)院商業(yè)鋪位分割方案
配合設(shè)計(jì)院完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作
(五) 招商
商業(yè)項(xiàng)目建成后要根據(jù)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品特點(diǎn)、
渠道特點(diǎn)、來(lái)確定適合自己產(chǎn)品詳細(xì)的規(guī)劃和經(jīng)銷(xiāo)商目標(biāo)群。一個(gè)成功的項(xiàng)目要注重長(zhǎng)期發(fā)展，要求經(jīng)銷(xiāo)商要有運(yùn)作市場(chǎng)的能力，這需要一個(gè)挑選和市場(chǎng)調(diào)查以及和經(jīng)銷(xiāo)商協(xié)商的過(guò)程。
商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃
商業(yè)物業(yè)鋪位分割及鋪位面積
商業(yè)物業(yè)外立面建議
商業(yè)物業(yè)入駐品牌建議
商業(yè)物業(yè)租金及銷(xiāo)售價(jià)格建議
主力店招商
其他商業(yè)物業(yè)招商
(六) 銷(xiāo)售
地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售具有相當(dāng)?shù)木C合性與系統(tǒng)性，營(yíng)銷(xiāo)工具的組合、銷(xiāo)售變量的整合、營(yíng)銷(xiāo)序列的和諧、推廣計(jì)劃的策略、產(chǎn)品個(gè)性與投資者、消費(fèi)者有效契合是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。
產(chǎn)品定位建議
整體營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃
階段性銷(xiāo)售策略、市場(chǎng)推廣策略及實(shí)施的計(jì)劃
制定銷(xiāo)售價(jià)格策略
日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)的提交
完成甲方制定的銷(xiāo)售及回款任務(wù)
二、其他業(yè)務(wù)
開(kāi)發(fā)策劃及運(yùn)營(yíng)管理
CT設(shè)計(jì)、促銷(xiāo)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)方案
消費(fèi)者研究及市場(chǎng)調(diào)研
零售企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與設(shè)計(jì)等
希瑞做過(guò)什么?
理論與實(shí)踐同生共長(zhǎng)，智慧創(chuàng)造成功的結(jié)晶。
任何理論都是一種客觀上的規(guī)劃，只有付出實(shí)踐才是一種真正的成功，希瑞人經(jīng)過(guò)十多年的不懈努力，在中原大地商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)上創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)的奇跡。
(案例：文字說(shuō)明配置項(xiàng)目圖片)
希瑞伙伴
發(fā)展與共贏，合作與成功
希瑞人經(jīng)過(guò)了十多年的發(fā)展和各界商業(yè)團(tuán)體、商業(yè)機(jī)構(gòu)，建立了
長(zhǎng)期的合作共贏的關(guān)系，積累了一大批的商業(yè)合作資源。
中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)、中國(guó)商業(yè)顧問(wèn)網(wǎng)、中國(guó)零售網(wǎng)、河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)、亞洲財(cái)富企業(yè)中國(guó)有限公司、麥當(dāng)勞、肯德基、丹尼斯、沃爾瑪、家樂(lè)福、德克士、銅鑼灣、易初蓮花、國(guó)美電器、永樂(lè)電器、銀泰百貨、老百姓大藥房、百安居、東方家園、家世界
(配標(biāo)志圖片)
董事長(zhǎng)致辭 希瑞愿景
公司宣傳冊(cè)文案3一、關(guān)于我們
如果用單頁(yè)說(shuō)明書(shū)或大型說(shuō)明書(shū)無(wú)法容納復(fù)雜的廣告內(nèi)容時(shí)，需要多頁(yè)的宣傳畫(huà)冊(cè)印刷子形，這種頁(yè)數(shù)多的宣傳冊(cè)，在編輯方針上，必須要有一貫的內(nèi)容，在布局或美術(shù)觀點(diǎn)上，也要使宣傳畫(huà)冊(cè)印刷能發(fā)揮個(gè)性。這種多彩多姿的版面，能提供讀者知識(shí)，除能激起潛在顧客的購(gòu)買(mǎi)力外，亦可用作參考資料，永久保存。
我們根據(jù)客戶在不同時(shí)期理念及形象的變化，為眾多的企業(yè)、機(jī)構(gòu)提供推廣手冊(cè)的策劃和設(shè)計(jì)、制作服務(wù)。我們綜合色彩、圖形、文字及攝影等平面創(chuàng)意手段和出色的工藝制作技術(shù)為客戶創(chuàng)作符合企業(yè)自身推廣需求的宣傳畫(huà)冊(cè)印刷。
二、本宣傳冊(cè)著重傳達(dá)一個(gè)信息：XXXX有限公司的服務(wù)是豐富的、人性化以及專(zhuān)業(yè)的。
三、本宣傳冊(cè)的主要目的：宣傳品牌主張、打造經(jīng)營(yíng)服務(wù)、理念、展現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
四、具體方案
P1、封面
整體畫(huà)面以綠色光線圖及公司標(biāo)志構(gòu)建，表示公司的穩(wěn)重、嚴(yán)肅，又不缺乏新意，體現(xiàn)了企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，美好的前景和氣宇不凡的態(tài)度。
P2、總經(jīng)理致辭
放置公司總經(jīng)理圖片，致辭增強(qiáng)公司的社會(huì)美譽(yù)度和信賴感。
P3、目錄
P4、企業(yè)精神、理念及遠(yuǎn)景
以展翅翱翔的雄鷹為背景展現(xiàn)當(dāng)前國(guó)內(nèi)良好的發(fā)展機(jī)遇、公司雄厚的實(shí)力及廣闊的發(fā)展前景。
P5-6、公司簡(jiǎn)介
以竹林、藍(lán)天的配圖突顯企業(yè)的健康發(fā)展，安全以及可信賴的文化涵蘊(yùn)。
P7-8、組織結(jié)構(gòu)
以三只緊握圍繞的手配圖，體現(xiàn)企業(yè)管理組織的有序、嚴(yán)謹(jǐn)，以及公司員工的團(tuán)結(jié)，拼搏精神。
P9、領(lǐng)導(dǎo)關(guān)懷
配以領(lǐng)導(dǎo)視察圖片，展現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)給予公司的高度重視及人文關(guān)懷，鼓舞全體員工繼續(xù)以飽滿的熱情、激昂的斗志投入工作。
P10、光輝里程
以歷年所獲榮譽(yù)獎(jiǎng)狀展現(xiàn)公司自上至下堅(jiān)定的理想信念、良好的綜合素質(zhì)以及團(tuán)結(jié)協(xié)作的良好作風(fēng)。
P11、ISO9000認(rèn)證
ISO9000是指由國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織(ISO)所屬的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證技術(shù)委員會(huì)ISO/TC176工作委員會(huì)制定并頒布的關(guān)于質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)稱(chēng)，得此認(rèn)證對(duì)公司質(zhì)量管理帶來(lái)了深遠(yuǎn)的意義。
P12、開(kāi)發(fā)案例
事實(shí)勝于雄辯，以成功而優(yōu)秀的工程案例作為雄厚實(shí)力的完美驗(yàn)證。
P13、封底
8月中，臺(tái)灣遠(yuǎn)東集團(tuán)旗下的太平洋中國(guó)控股有限公司宣布，調(diào)整大陸市場(chǎng)的布局策略，將于今年年底之前關(guān)閉北京太平洋兩家店面，以調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。按計(jì)劃，太平洋百貨盈科店將于今年10月25日正式閉店謝客；太平洋百貨五棵松店也將于年底前關(guān)閉。
與之相反的是，進(jìn)入九月，位于北京常營(yíng)地區(qū)的龍湖．長(zhǎng)楹天街底層商鋪開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，均價(jià)6萬(wàn)元／平米，竟引來(lái)?yè)屬?gòu)潮，使得低迷許久的北京樓市上演了一場(chǎng)難得的“日光”景象。在住宅限購(gòu)、股市不景氣的環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)漸漸成為民間資本新的“泄洪”渠道。
眼下正是商業(yè)地產(chǎn)投資的最佳時(shí)機(jī)。商鋪熱銷(xiāo)、寫(xiě)字樓整端，商業(yè)地產(chǎn)的熱度達(dá)到十幾年來(lái)的最高點(diǎn)。來(lái)自世邦魏理仕的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，在今年第二季度，北京寫(xiě)字樓的租金價(jià)格繼續(xù)上漲，尤其是超甲級(jí)寫(xiě)字樓，租金價(jià)格同比一季度上漲了35％，創(chuàng)下了迄今商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的新紀(jì)錄。
“住宅市場(chǎng)受限之后，很多市場(chǎng)投資都涌向了商業(yè)地產(chǎn)，銀行也開(kāi)始調(diào)整結(jié)構(gòu)，側(cè)重涉及商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性、消費(fèi)性貸款業(yè)務(wù)，這些過(guò)熱的苗頭引發(fā)了銀監(jiān)會(huì)的關(guān)注。”一家銀行信貸主管人士分析。
繼銀監(jiān)會(huì)在經(jīng)濟(jì)金融分析會(huì)、年中工作會(huì)上先后通報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警之后，商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)信貸的風(fēng)險(xiǎn)管理要求再次出現(xiàn)在各家銀行近日接收的例行監(jiān)管通知中。銀監(jiān)系統(tǒng)的風(fēng)聲立即引來(lái)市場(chǎng)的紛紛揣測(cè)。而太平洋百貨退出事件無(wú)疑給這個(gè)尚處于盲動(dòng)狀態(tài)的市場(chǎng)潑了一盆冷水。
暗藏泡沫
2008年，40歲的地產(chǎn)“金手指”司徒文聰辭去上海正大廣場(chǎng)基本年薪600萬(wàn)總裁一職，投身美國(guó)最大的私募基金黑石基金，并建立了盈石資產(chǎn)管理有限公司。司徒文聰?shù)睦硐胧浅蔀橹袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)的“可口可樂(lè)”。
短短幾年，盈石參與經(jīng)營(yíng)管理的地標(biāo)性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目近10個(gè)，悅達(dá)889、芳匯廣場(chǎng)、Channel One廣場(chǎng)等“盈石制造”，已經(jīng)為基金創(chuàng)造了上百億價(jià)值。司徒文聰主持的這些項(xiàng)目，即便是如正大廣場(chǎng)這樣的爛尾樓，最后總能做得風(fēng)生水起，這使得很多手持“商業(yè)荒”項(xiàng)目的企業(yè)羨慕不已。
無(wú)可否認(rèn)的是，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控確實(shí)給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)更多的機(jī)遇。2011年，由于住宅投資受政策嚴(yán)控影響，部分投資資金流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。尤其是在被住宅限購(gòu)的一二線城市更加明顯。記者采訪的某地產(chǎn)商表示，隨著政府對(duì)住宅調(diào)控的政策進(jìn)一步落實(shí)，會(huì)加快國(guó)內(nèi)外投資者布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐。最顯著的當(dāng)屬4000億的保險(xiǎn)資金被允許投資商業(yè)地產(chǎn)，在一定程度上也推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步升溫。
無(wú)論是主動(dòng)還是被動(dòng)，不少房企乃至資金確實(shí)開(kāi)始紛紛參與商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)當(dāng)中，持有的比例也不少，基本涉及金額在300億到600億之間。第一太平戴維斯的報(bào)告也認(rèn)為，對(duì)于買(mǎi)方而言，投資市場(chǎng)逐漸進(jìn)入活躍期，國(guó)內(nèi)政策對(duì)住宅地產(chǎn)的調(diào)控日益加劇，越來(lái)越多的投資者瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)。
中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，從部分重點(diǎn)城市2011年一季度的土地出讓種類(lèi)以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)超越住宅地產(chǎn)的趨勢(shì)，結(jié)合部分城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)泡沫已成定局。
上述地產(chǎn)商在北京南城即將建一個(gè)大型城市綜合體，毗鄰宜家的城南項(xiàng)目。該項(xiàng)目進(jìn)行了準(zhǔn)確的定位，主要針對(duì)南城缺少大型中高端大型綜合性商業(yè)設(shè)施而建。該地產(chǎn)商認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)投資火爆，只是數(shù)量上的增加而已，真正品質(zhì)好、地段好的商業(yè)物業(yè)仍然缺乏，有很多項(xiàng)目最終難逃爛尾或空置的厄運(yùn)。
據(jù)記者了解，一些開(kāi)發(fā)商此前沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，或者資金實(shí)力不強(qiáng)、招商不力、物業(yè)管理效率低下，除了恒隆、萬(wàn)達(dá)等開(kāi)發(fā)商之外，很多開(kāi)發(fā)商缺少成熟業(yè)態(tài)，將住宅市場(chǎng)的運(yùn)作延續(xù)到商業(yè)項(xiàng)目上，多以出售商鋪為主回籠資金，而真正購(gòu)房從事商業(yè)者很難收回成本。
商業(yè)地產(chǎn)泥沙俱下，再加上地方政府推波助瀾，難免掀起層層泡沫。以北京西部的石景山商圈為例，該區(qū)域?qū)⒃谖磥?lái)10年內(nèi)新增建設(shè)用地近1600公頃，其中大部分為商業(yè)、寫(xiě)字樓用地。上述地產(chǎn)商就提到，其實(shí)北京商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大問(wèn)題是：目前很多商業(yè)項(xiàng)目都是住宅開(kāi)發(fā)商大量介入，而他們又缺乏商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京的一些大型商業(yè)項(xiàng)目，均以商業(yè)項(xiàng)目配住宅地產(chǎn)的形式，上述開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的南城商業(yè)地產(chǎn)，最初也是住宅項(xiàng)目的配套。對(duì)于該項(xiàng)目的運(yùn)作，他提到，公司準(zhǔn)備自持物業(yè)，但會(huì)引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。而目前北京的很多購(gòu)物中心項(xiàng)目，周邊多配住宅項(xiàng)目，住宅項(xiàng)目可以很快回籠資金；而商業(yè)地產(chǎn)部分，能出售則為最佳，這種模式實(shí)際仍然是住宅地產(chǎn)模式的延續(xù)。
在這種模式下，北京有相當(dāng)部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目空置率居高不下。最典型的如朝青商圈。朝青商圈周邊聚集了國(guó)美第一城、青年工社、珠江羅馬嘉園等眾多社區(qū)，因?yàn)樯虡I(yè)配套的原因，一直處于“商業(yè)荒”的狀態(tài)。即便是2010年朝陽(yáng)大悅城的拔地，使得區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛得到很好的提升，配套商業(yè)空置率過(guò)高仍然是該區(qū)域最大的傷痛。
而據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，位于大興黃村鎮(zhèn)的某5萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，其三樓數(shù)千平米的營(yíng)業(yè)面積至今有一半都是空置的。該購(gòu)物中心成立于2005年，至今招商仍是問(wèn)題。這座購(gòu)物中心5公里商圈范圍內(nèi)，超過(guò)5萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體達(dá)8個(gè)之多。黃村鎮(zhèn)核心商圈之內(nèi)的西紅門(mén)、高米店等地還有十萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)正在施工，之后便有宜家家居和沃爾瑪進(jìn)入。
這種現(xiàn)象已不是個(gè)案，有專(zhuān)家捐出，在北京城區(qū)，萬(wàn)霖購(gòu)物中心、豐聯(lián)廣場(chǎng)、華騰新天地、亞奧觀點(diǎn)、六佰本等項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)。而據(jù)記者了解，城市商業(yè)綜合體過(guò)于飽和導(dǎo)致零售商利潤(rùn)日漸微薄甚至出現(xiàn)虧損，長(zhǎng)期下去勢(shì)必影響到地產(chǎn)商的收益。“如果零售商長(zhǎng)期虧損，它將會(huì)關(guān)閉門(mén)店，甚至拖欠租金。而受到招租壓力的地產(chǎn)商則可能會(huì)下調(diào)商鋪?zhàn)饨穑@將進(jìn)一步影響到市場(chǎng)對(duì)此地產(chǎn)項(xiàng)目的估值，形成惡性循環(huán)。近年來(lái)，上海、廣州因?yàn)樯倘?nèi)商鋪過(guò)于密集導(dǎo)致零售商無(wú)錢(qián)可賺，最終“拖累”地產(chǎn)商案例頻頻發(fā)生。
“商業(yè)地產(chǎn)之所以有泡沫，實(shí)際是因?yàn)檫\(yùn)作方式不同，使用住宅炒作方式運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，這才是商業(yè)地產(chǎn)真正的泡沫。”該地產(chǎn)商提到，實(shí)際上他認(rèn)為，真正的商業(yè)地產(chǎn)是不易形成泡沫的。“商業(yè)地產(chǎn)持有成本高，看商業(yè)環(huán)境形勢(shì)，尤其是在早期炒作期過(guò)后，如果當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境不佳，商戶無(wú)法獲得合理回報(bào)，租金價(jià)格就會(huì)下降。
北京的商業(yè)地產(chǎn)這幾年發(fā)展比較快，進(jìn)入者眾，但真正做好的也就30％、40％，大部分都應(yīng)該是虧或者略平。而一個(gè)好的物業(yè)冒出頭，實(shí)際上它的代價(jià)是別人要死掉。可見(jiàn)，商業(yè)
地產(chǎn)成功的關(guān)鍵還在于需求和消費(fèi)力，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只有開(kāi)發(fā)并持有處于市場(chǎng)金字塔頂端的物業(yè)，才是保持競(jìng)爭(zhēng)力，從商業(yè)地產(chǎn)洗牌中脫穎而出的關(guān)鍵。
以北京、香港的商業(yè)地產(chǎn)為例。目前香港甲級(jí)寫(xiě)字樓租金平均為每月每平方尺65．1港元。而北京CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金已經(jīng)達(dá)到了500元／月／平方米以上，折合每月每平方尺45．6港元，租金仍然相差較大。若以香港為目標(biāo)，如北京、上海這樣一線城市的寫(xiě)字樓、商鋪，租金必然會(huì)在強(qiáng)勁需求的推動(dòng)下處于上升通道。從趨勢(shì)看，其租金上漲還將維持相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。
而在很多投資商眼里，商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)異常殘酷的行業(yè)。他們認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不像住宅，住宅市場(chǎng)可以存在很多贏家，而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，強(qiáng)者恒強(qiáng)，最有價(jià)值的客戶想進(jìn)入的都是一線城市的黃金位置。
很多人不知道的是，在商業(yè)地產(chǎn)中，第一名吃肉，三四名連口湯都喝不到，當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)若一旦做成“第一名”，其利潤(rùn)潛力也是巨大的。中國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，還有很大的發(fā)展?jié)摿Γ藭r(shí)考驗(yàn)的就是投資者的眼光。
恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗有感而發(fā)：不想當(dāng)老大，就不要做商業(yè)地產(chǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)幾何
有志于做“老大”的司徒文聰有商業(yè)地產(chǎn)“金手指”之稱(chēng)，主要在于即使是將死的商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)他的指點(diǎn)，也能起死回生。通過(guò)分析盈石收購(gòu)管理的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不難發(fā)現(xiàn)，盈石團(tuán)隊(duì)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之所以所向披靡，主要原因有三：
第一，為每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目找到自己的靈魂，這個(gè)靈魂就是所謂的市場(chǎng)定位。
比如同為他們做的芳匯廣場(chǎng)和悅達(dá)廣場(chǎng)，兩者隔街相望，距離很近。再三調(diào)研之后，他們給出的解決方案――芳匯廣場(chǎng)走“女性主題休閑”路線，而把悅達(dá)廣場(chǎng)打造成一個(gè)時(shí)尚購(gòu)物基地。區(qū)別于其他商場(chǎng)的是，悅達(dá)的營(yíng)業(yè)時(shí)間從早10點(diǎn)到晚上11點(diǎn)，比絕大多數(shù)商場(chǎng)要晚1個(gè)小時(shí)。正是這一個(gè)小時(shí)，讓習(xí)慣晚歸，但苦于大多數(shù)商場(chǎng)都打烊后無(wú)處可去的都市高端白領(lǐng)趨之若鶩。
其次，出色的運(yùn)營(yíng)管理能力。做商業(yè)地產(chǎn)的門(mén)檻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)，包括后期公關(guān)、客戶服務(wù)等多層面的問(wèn)題，沒(méi)有好的團(tuán)隊(duì)跟進(jìn)是不行的。在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，司徒文聰認(rèn)為項(xiàng)目除了硬件管理外，其軟件管理也必須過(guò)硬才行，尤其是人才資本。
早在正大廣場(chǎng)項(xiàng)目時(shí)，司徒文聰就講過(guò)正大廣場(chǎng)是一個(gè)人才培養(yǎng)的陣地。對(duì)于大體量的項(xiàng)目，他將每個(gè)崗位放進(jìn)需求水平以外25％的人手進(jìn)去，雖然顯得多余，但這是讓人才最直接有效接觸市場(chǎng)的辦法，幾年之后，這些人才在實(shí)戰(zhàn)中獲得了向更高層次的發(fā)展；此外，司徒文聰還常帶團(tuán)隊(duì)考察學(xué)習(xí)先進(jìn)的項(xiàng)目運(yùn)作辦法，派人去國(guó)外學(xué)習(xí)培訓(xùn)。在他看來(lái)，如果一個(gè)企業(yè)要做商業(yè)地產(chǎn)，如果專(zhuān)業(yè)人才儲(chǔ)備不足，就不要與項(xiàng)目租戶簽訂合同，因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目都需要足夠人去跟進(jìn)。
第三，有充裕的、長(zhǎng)期的低成本投資資金。現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展最大的瓶頸實(shí)際上是長(zhǎng)期資本，能夠埋在項(xiàng)目里5―8年的資本在國(guó)內(nèi)是非常稀有的。而這個(gè)錢(qián)埋在里面很長(zhǎng)一段時(shí)間還可能沒(méi)有什么回報(bào)。
最典型的如上海的恒隆廣場(chǎng)。這個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)始到開(kāi)花結(jié)果花了十年時(shí)間，這十年的投資回報(bào)率是40％多，可能很少有公司能媲美。可是恒隆前5年的盈利現(xiàn)金流付不起利息。恒隆這種狀況在很多商業(yè)地產(chǎn)很常見(jiàn)，尤其是要采用貸款的話，很多年都要貼息，真正能夠見(jiàn)到利潤(rùn)流的時(shí)間就更長(zhǎng)了。
由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)，它需要運(yùn)營(yíng)的能力，也需要爭(zhēng)奪商家資源。其中最重要的一點(diǎn)是：商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的特殊需求。
很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)言必稱(chēng)日本眾多城市綜合體的成功運(yùn)作，可是很少有人知道，是因?yàn)楫?dāng)年日本的利息只有1．7％，而且貸款期限很長(zhǎng)。在如此低息下，眾多商業(yè)地產(chǎn)公司才可以長(zhǎng)期持有物業(yè)。但是現(xiàn)在中國(guó)的銀行利息要高出很多，且多為短期貸款，在這種情況下，那些動(dòng)輒投資數(shù)百億的項(xiàng)目，不得不令人擔(dān)心。
易城中國(guó)副總裁柳費(fèi)國(guó)表示，雖然投資商業(yè)已經(jīng)成為行業(yè)的共識(shí)，但在本身沒(méi)有任何金融產(chǎn)品來(lái)支撐，同時(shí)面臨國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銀根的不斷緊縮政策背景下，商業(yè)地產(chǎn)非常危險(xiǎn)。一旦有了泡沫，這個(gè)泡沫是無(wú)法消滅的。
而記者采訪的某銀行信貸主管表示，從銀行風(fēng)控的角度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)更甚于住宅地產(chǎn)。由于商鋪貸款首付比例和貸款利率遠(yuǎn)高于住宅，因此，很多投資者將住宅抵押貸款用于購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房，客觀上增加了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，由于中國(guó)的特殊傳統(tǒng)，一旦出現(xiàn)資金緊張，同樣的房產(chǎn)，投資者會(huì)優(yōu)先拋售商鋪而留住宅，商業(yè)地產(chǎn)貸款壞賬率高于住宅。
從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的整體運(yùn)作能力、資金實(shí)力的要求更高，因此在銀根收緊的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)也更大。萬(wàn)科總裁郁亮就曾表示，未來(lái)5年內(nèi)，萬(wàn)科80％的開(kāi)發(fā)比重依然會(huì)是住宅，因?yàn)椤拔覀儗?duì)商業(yè)有恐懼感，商業(yè)要是出現(xiàn)泡沫，比住宅厲害。”
陽(yáng)光新業(yè)總裁助理、北京瑞景陽(yáng)光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境不是非常成熟，要做商業(yè)地產(chǎn)首先最重要的一點(diǎn)是需要一個(gè)長(zhǎng)期低回報(bào)的資金鏈條，目前國(guó)內(nèi)不管退出機(jī)制還是投資渠道都不是很利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，反而銀行貸款成為低息來(lái)源，這肯定是不行的，應(yīng)該有新的金融模式用于支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)PE等。
當(dāng)眾多住宅開(kāi)發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)老大萬(wàn)達(dá)早在3年前就開(kāi)始悄悄轉(zhuǎn)型文化和旅游地產(chǎn)。萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)早在10年前就已經(jīng)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，而如今轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商早已錯(cuò)過(guò)了最好的時(shí)期。由于商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)招商的難度很大，他十分擔(dān)心目前被動(dòng)轉(zhuǎn)型的商業(yè)地產(chǎn)商未來(lái)的命運(yùn)。
5年前，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火時(shí)，陽(yáng)光新業(yè)大踏步轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)火爆的今天，它的步伐卻邁得格外謹(jǐn)慎。今年開(kāi)業(yè)的分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)，雖然目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)100％的入住率，但李睿仍感到不是很滿意：由于這一輪商業(yè)地產(chǎn)狂潮，該商場(chǎng)的租金指導(dǎo)價(jià)比原計(jì)劃降低了15％-20％，在他看來(lái)這就是商業(yè)地產(chǎn)惡性競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的影響。
與此同時(shí)，一些新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目持有方也表示，今年以來(lái)，招商成本越來(lái)越高，有的商場(chǎng)引進(jìn)知名品牌甚至采用了正大當(dāng)初吸引ZARA的方式：零租金，或者贈(zèng)送裝修補(bǔ)償?shù)龋?jiàn)效依然不大。最主要的是，這些在往年都是極少見(jiàn)的。
“這都是因?yàn)槲覀兊纳虡I(yè)地產(chǎn)沒(méi)有特質(zhì)，大家逛哪個(gè)商場(chǎng)都差不多，商場(chǎng)之間離得不太遠(yuǎn)，哪打折去哪，哪便宜去哪，談不上顧客忠誠(chéng)度。”李睿談到一些國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得很好，很普通的一個(gè)糖果店，也可以做到四五百平米的面積，盈利能力很好。他們認(rèn)為付租金是天經(jīng)地義的事情，但是在中國(guó)，則需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌進(jìn)來(lái)，這也是惡性競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。