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關鍵詞：房地產項目；成本控制；全壽命周期；分階段
一、目前房地產項目成本控制存在的問題
（一）成本控制不夠系統
房地產項目與一般產品成本控制的根本區別在于它的目標成本控制是一個過程，它控制的對象是一個工程項目，從工程醞釀到最后竣工全過程。因而，如何針對完整的房地產項目制定出可操作的系統的成本控制措施十分關鍵。但很多房地產企業對于項目成本的制定過于簡單化和程式化，有些房地產企業只是簡單地依據以往的工程成本降低率確定一個目標成本。在成本控制措施方面，只有簡單的規章制度，具體由誰去做，怎樣做，做到什么程度都沒有提及，缺乏可操作的成本控制流程，制定的規章制度無法得到有效執行。成本控制沒有和房地產項目實際情況結合起來，可操作性差，很難起到有效控制的作用，更無法分析出成本差異產生的原因。
（二）成本控制重點存在偏差
因為施工階段投資占據了投資費用的60%左右，我國房地產長期以來較重視施工階段的成本控制，忽視了前期投資決策和設計等階段的管理和控制，形成重施工、輕前期的成本控制思想。但實際上有關文獻表明，項目建議書和可行性研究報告對項目投資的影響程度為70%—90%，設計和建設準備階段對項目投資的影響程度為60%—70%，而前期工作費用只占建筑物全壽命費用的1‰——2‰[1]。因此僅僅憑借投資費用的多少而定成本的控制重點，這是一種丟了西瓜撿了芝麻的控制方式，成本控制重點要考慮各階段對成本的影響程度。
二、房地產項目全壽命周期成本分階段控制基本思想
（一）建立全壽命周期成本控制觀念
壽命周期是指從事物的產生至消亡的整個過程所經歷的時間期間。從房地產開發商的視角來看，壽命周期是指房地產項目從創意到建設，直至停產的整個過程。在完整的房地產開發過程中每個方面都會涉及到資金的流動，因此要貫穿全壽命周期成本控制觀念，從各個環節出發，建立系統的全局的發展觀，從全局的可持續發展的角度對成本實施全程控制。
（二）建立分階段有重點控制觀念
根據基本建設程序，房地產項目建設過程可劃分為：項目建議書、可行性研究報告、設計工作階段、建設準備階段、建設實施階段、生產準備階段、竣工驗收階段、后評價階段等階段[2]。
介于房地產項目實施過程中，各階段對成本影響程度不同，筆者擬將全壽命周期的成本控制劃分成三個階段：項目實施準備期的成本控制，項目實施中期的成本控制，項目實施后期的成本控制（見圖2.1）。并且把準備期成本控制作為全壽命周期成本控制的重點，在此基礎上針對三個階段，采取不同措施進行相應成本控制，從而達到效益的最大化。
三、全壽命周期成本分階段控制基本方法
根據分階段成本控制的觀念和各階段對成本控制影響不同，在不同階段，采取不同的重視程度和不同措施，主要控制原則：重準備期、兼顧中期和后期。
（一）重視項目準備期成本控制
1、項目建議書階段成本控制。首先，開發項目的建設條件要有利于節約資金，特別是開發項目的選址要得當，應盡量便于獲得建筑材料，易于各種型號機械的運作。還應考慮各種地下管線埋設、地塊標高、地面障礙物等因素和政策、資源和法律等方面的支持度。在項目初始階段要對其進行嚴密考察，權衡各方面條件使其既有利于房地產項目的開發，又能節約資金。其次，建設的內容和規模方面要適當，要根據開發商的經濟潛力量力而行。再次，做好投資和效益的預先估算，一方面要進行細致大量的市場調查，另一方面可以查閱相關案例，借鑒經驗。
2、項目可行性研究報告階段成本控制。開發項目不可能滿足所有消費者的需求，因此需要在市場調研與預測的基礎上，確定一個主攻目標，選定前景良好的目標市場。有了市場再加上合理的有利于節約投資的方案就能很好的贏得消費者。方案的選擇既要能達到既定的功能又能節約資金。應遵循可行性、高性價比、留有發展空間、與地區、市場適應性等原則。方案要抓住消費者心理，能適應消費者整體品味。項目開發的成品在經過漫長的開發期后仍能作為市場的主流產品。
3、項目規劃設計階段成本控制。規劃設計環節的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。主要可以從以下幾點對成本加以控制：（1）進行設計招標。通過招標能獲得眾多較優的方案，供評比選擇，有利于在更加開闊的平臺上選擇適合開發且成本較低的方案。（2）推行限額設計。將審定的投資額和工程量通過層層分解，從總體到各單項再到各單位工程和分部工程，控制每一步設計量。設計過程中在保證預定功能的前提下，按照配額控制設計，以確保投入在總投資范圍內。（3）配合優化設計。可以運用價值工程優化方案設計并根據情況實時進行調整。
4、項目建設準備階段成本控制。建設準備階段成本控制主要是招投標部分的成本控制。招標文件的編制要嚴密，措辭要準確。特別是標底價格的編制要合理，要做好標底的審查工作真正起到控制投資的作用。招標方式的選擇要合理，現階段多推行公開招標方式，在公開競爭的環境中，有利于促使承包商提高建設質量，降低成本。招標工程要做到公開公正。
（二）兼顧中期、后期成本控制
施工階段是實現建設工程價值的主要階段，也是資金投入量最大的階段，工程建設進入施工階段后，由于工程設計已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%-10%，節約投資的可能性已經很小[2]。但工程投資卻主要發生在這一階段，浪費投資的可能性則很大，因此要從節約的觀點出發，對成本實施控制。節約工作屬全員性工作,開發商應明確各部門部門有關人員的職責范圍,將節約工作落實到人。同時在施工建設階段全過程中要嚴格管理增加工程量的變更簽證發生，推行先進的施工組織技術。
項目后期的成本控制主要是竣工結算階段的成本控制，竣工結算是工程造價控制的最后一關，應組織相關有高度的責任感和技術素質人員，且對工程項目的設計意圖、設計圖紙、現場的情況有充分的了解把好工程量審核關,反復核對圖紙，對于未完工程或未做的工作內容在結算時應予以扣除。最后要對該房地產項目的成本控制經驗加以總結，分析不足之處，日后加以改進。
四、結論
房地產成本控制是提高房地產企業競爭力的有效途徑，成本控制過程中應對項目實施全壽命成控制，并在此基礎上分階段進行控制，將價值工程的方法貫穿到成本控制的各環節，在不同階段通過分析采取采取相對應的措施，進而達到成本的有效控制。
參考文獻：
[1]張海強《建設項目前期工作對投資的重要性》，《中國工程咨詢》2004（12）
關鍵詞: 房地產；工程質量；對策
Abstract: The real estate industry has become an important sector of the national economy, provide a huge impetus for China's modernization and the city of. However, with the development of the real estate industry, engineering quality management has become one of the important tasks of real estate project management, which runs through the whole process of construction project decision-making stage and implementation stage, a real estate project quality management success or not, directly related to the success or failure of the project construction, this paper analyzes the main problems existing in the current real project quality management, and puts forward some effective management measures in light of the existing problems.
Key words: real estate; engineering quality; countermeasure
中圖分類號: F293.33
引言：近年來,隨著市場經濟在我國的逐步建立和完善, 房地產業也得到了空前的發展并且已經成為經濟增長的主要支柱。在快速發展的同時房地產工程的質量也越來越受世人關注。房地產工程質量問題牽涉到許多單位有設計、施工、監理、分包，但也有投資主體的房地產公司工程質量管理有關，作為建設主體，作為投資單位，需要面對千家萬戶，房地產公司對工程質量要求是高的，同時房地產公司工程質量管理上也處于主導地位，所以房地產公司對工程質量管理就顯得優為重要。
一、目前房地產工程質量存在的問題
房地產項目的全過程主要包括四個階段：從項目構思到批準立項定義為項 目構思、目標設計、可行性研究階段；從批準立項到開始施工定義為設計、計劃招標、施工準備階段；從開始施工到交付使用定義為實施階段(預售活動)；從交付使用到責任結束定義為竣工驗收和交付使用階段 (物業管理)，各個階段在實施的過程中都存在一系列問題。
1．工程項目構思目標設計、可行性研究階段存在的主要問題
這一階段是影響整個工程質量的關鍵段。在這一階段中，項目構思目標設計階段的質量要求和標準往往沒有符合業主的意圖，并與投資目標相背離，直接影響到項目的決策質量和設計質量。項目建議書、可行性研究報告、初步設計文件等，沒有嚴格按照國家規定標準、方針、政策進行編制，而且有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準，使得現在相當數量的咨詢公司給業主提定性分析報告而很少進行定量分析(包括財務分析)，分析后沒有結論，往往要業主根據只有定性思路去作判斷、去決策。
2．工程設計、規劃階段存在的主要問題
現今的工程項目的初步設計過程中普遍存在各專業設計質量低、設計深度不夠的現象，導致各專業施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現象；施工圖設計是對質量標準的進一步細化，是具體施工過程的指導文件，施工圖設計深度沒有很好地執行工程建設標準強制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就進行施工圖設計。導致規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，變更圖紙多于施工圖紙的怪現象。另外在設計規劃階段，目前我國的建設監理主要是對項目施工階段的監理，設計監理做的比較少，這一問題已嚴重影響了項目的產品質量。
3．工程實施階段存在的主要問題
該階段主要包括施工招標及施工建設，我國曾出現過許多豆腐渣工程，主要原因應歸于此階段。主要有四個問題其一，招標投標活動沒有嚴格按國家有關規定進行，有些業主對設計單位和人員的選擇不是很嚴格，暗箱操作，甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設計單位。其二，建設投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構建，把關檢驗不嚴格，不合格品投入使用，另外施工的機械設備、工具也沒有根據不同工藝特點和技術要求進行選擇，管理使用和保養。其三，監理工程師的選擇沒有進行嚴格審查，導致不符合要求和不合格的監理單位進行項目監理，監理人員素質低，監理工作不到位、不規范，因而在監督管理過程中不能及時發現問題留下隱患。其四，竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段質量管理工作主要是質量驗收、項目后評估和物業管理。項目經理在正式竣工驗收之前，沒有進行項目的預驗收，在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據合同和設計圖紙的要求，使房地產項目投產延遲，影響了投資效益的發揮。且項目后評估階段沒有邀請設計、監理、施工等單位召開專家總結會，對項目質量管理過程進行分析、找出差距，判明原因，總結經驗教訓，編寫后評價報告，而且沒有項目后評價結果的反饋。另外還存在物業管理中客戶服務管理缺乏專業性，客服人員缺乏房地產的專業知識和從業背景，客戶服務流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對小業主的投訴沒有認真對待，服務態度差等問題。
二、房地產工程質量管理的有效措施
1．項目構思目標設計、可行性研究階段的質量控制
提高可行性研究深度以及投資決策的準確性與科學性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業主的要求。進行可行性研究報告的審查,應借鑒發達國家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設無經濟利益關系的有關專家組成論證委員會,專家委員會直接對國家負責,對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權。
2．設計、規劃階段的質量控制
（1）在選擇規劃設計單位過程中應該嚴格把關,業主可通常組織一個多人評選委員會,由該委員會進行適當的調查研究和面試,負責向業主推薦設計單位,在幾家設計單位都拿出不同方案后,由建設方組織相關專家討論會,評選出最優的規劃設計方案。
（2）嚴格按照工程建設標準進行設計,樹立“嚴格沒計質量管理”的思想。建議建立設計經理質量責任制, 負責設計間的協調工作對施工圖設計進行跟蹤質量檢查和評審,確保設計圖紙能按工程建設標準強制性條文進行設計, 滿足工程實體質量要求和合同規定的質量要求。
（3）效仿國外加強對項目設計方案本身質量的監督, 建設單位應從設計階段起委托監理單位介入設計質量監督。在設計監理中,監理單位要加強對設計方案和圖紙的審核、監督, 重點審核設計方案能否滿足業主的功能和使用價值要求, 以實現業主的投資意圖。
3．實施階段的質量控制
（1）招標投標活動必須嚴格按國家有關規定進行, 聘請專業工程咨詢公司完成設計招標文件的編寫,咨詢公司根據業主的要求和意圖,按照專業規范要求編寫設計招標文件, 明確設計項目的技術標準和詳細要求, 并協助業主組織具體的招標工作。在招標方法的選擇上可以效仿國外招標時采用的最低價中標法。
（2）嚴格控制投入品的質量,對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應進行全面控制, 從組織貨源, 優選供貨廠家,直到使用認證,做到層層把關。
（3）在落實人員崗位質量責任制的基礎上, 加強對施工人員的動態管理, 把握人員進場的考核, 監督與評定等, 施工單位所有人員都必須統一思想,提高認識,嚴格執行各項標準。
4．竣工驗收和交付使用階段的質量控制
項目收尾階段是項目生命周期的最后階段, 其主要是確認項目實施的結果是否達到了預期的要求,實現項口的移交與清算。該階段實現質量控制的重要手段就是質量檢收, 依據質量計劃中的要求, 遵循國家頒發的有關工程項目質量檢驗評定標準和驗收標準及時地對項目的質量進行質量認可評定和辦理驗收交接手續, 并對不合格項目提出處理辦法, 以保證項目產品符合設計質量要求。項目后評價是對建設完成后的項目的實際效果與預期目標的信息追蹤和信息反饋,是實現項目運行管理科學化的手段, 建議在每個項目結束前都要做一個項目的總結。
三、結束語
綜上所述為了保證房地產項目的質量，不僅要在施工方面下功夫，建設行政主管部門加強監管，社會各界有效監督，全社會齊抓共管，才能確保工程質量穩步提升，最大限度抑制質量問題。只有不斷研究，積累經驗，提出發展對策，才能從根本上消除房屋建筑工程質量問題。
參考文獻：
[1]馬劍. 從業主角度看房地產工程管理重點[J]. 經營管理者. 2010(21)
關鍵詞：成本控制；作業成本法；成本管理
中圖分類號：F27 文獻標識碼：A
收錄日期：2012年8月15日
一、引言
隨著2008年金融危機以來，全球面臨自上世紀三十年代“大蕭條”以來最嚴重的金融危機，中國房地產業也受到顯著影響。銷售面積的大幅下降造成了商品房空置面積的大幅增加。同時，房地產業投資增速明顯放緩，土地購置面積、新開工面積、施工面積、竣工面積都出現了同比下降的態勢。為加大經濟刺激力度，央行以積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策為手段，進一步擴大國內需求，保持經濟平穩發展。隨著經濟的不斷好轉，炒房和投機性購房現象不斷加劇，使部分城市房價過快上漲，目前國務院實行動態、差別化管理的個人住房貸款政策，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。在當今競爭激烈的市場環境下，如何能夠在眾多競爭對手中脫穎而出，求得發展是擺在每個房地產企業面前的重要問題。因此，加強開發項目的成本管理，保證項目目的、目標的實現，是實現企業突出包圍、穩步發展的關鍵過程。一定的成本管理思想總是源于一定的經濟社會環境，是當時的經濟社會狀況在成本管理方面的反映和體現。本文旨在借助國內外現代成本管理研究成果，實現房地產開發項目全過程成本管理目標。
一般認為，成本管理理論是從l9世紀二十年代后期發展起來的，但作為成本管理基礎的成本核算，卻在l5世紀中葉就已經出現。它首先產生于人們計算銷售損益的需要，為了在產品完工后就能及時了解產品成本的情況，人們積極探索，形成了以實際成本為主要內容的成本核算方法。
Erenguc等在投標階段運用風險評估技術法對采用總價承包項目的進度——費用進行綜合分析，從而得出最佳的投標報價。
陸輝等在《施工項目作業成本法的運用》一文中指出了在施工過程中需要注意的成本問題，講解了作業成本法在項目成本控制中的運用程序和利用其進行成本核算的方法。
解崇暉、蔣秋亮發表的《談施工組織設計對工程施工成本的影響》闡述了施工組織與施工成本的關系，制定科學先進的施工方案是降低成本的關鍵，不僅施工作業計劃對工程成本會有深刻影響，現場的安全生產管理也會對工程成本產生重大影響。
國內關于房地產開發項目的成本管理研究大多強調要從前期的決策開始的各個階段成本控制的措施著手，散見于各期刊，理論聯系不夠，缺乏系統性。
二、項目建設各階段成本控制
房地產的開發建設程序一般分為項目建議書（可行性研究）階段、初步設計階段、技術設計（擴大初步設計）階段、施工圖設計階段、合同實施（施工調試）階段、竣工驗收階段等幾個階段。相應的，對各階段的投資控制分別為投資估算、設計總概算、修正總概算、施工圖預算、制定合同價、制定結算價、竣工決算。
從項目的建議書到項目的竣工驗收，對房地產的成本控制也一直在進行著。以下我們重點從項目招投標、采購、施工等階段展開論述。
（一）投標報價階段。從建設階段的程序來看，投標報價是一個工程項目對于施工單位開展工作的起點，正確的投標報價不僅是影響施工企業取得項目的結果，更是會影響后期工作的正常開展。不同的投標策略能在與競爭對手博弈的過程中造成不同的投標結果，正確合理的價格評估為贏得這場競爭提供基礎，也為后期施工建設提供資金保障和利潤空間。
現階段，投標報價的方法可分為不同條件報價法、不平衡報價法、區別報價法、多方案報價法、增加建議方案報價法等。投標策略主要有以下幾種：1、在技術標中顯示高水平的企業經營管理水平，用高水平的施工組織設計牢牢抓住業主對本企業的信心，使本企業在技高一籌中取勝；2、靠改進設計和縮短工期取勝；3、采用降低利潤措施，吸引業主對本標函的注意力，提高中標幾率；4、先低價報價，中標后加強索賠管理，利用索賠以賺到經營利潤；5、用發展的眼光來處理采用何種投標方案。
（二）采購階段。工程項目采購管理是與工程項目管理模式緊密相關的，目前國內工程項目采購主要有四種管理模式。1、業主自行采購模式。業主既是項目投資主體，又是項目的管理主體。項目采購由業主自行負責實施和管理；2、工程項目總承包建設模式。在EPC工程項目管理制下，E指設計、P指采購、C指施工，也就是由一家總承包商負責設計、采購和施工，業主只負責采購監督、檢查；3、業主委托承包商代采購關鍵設備，業主付款模式（簡稱CFRE）。承包商按業主的要求代采購工程項目關鍵設備，采購費用由業主支付，承包商負責采購管理，收取采購服務費；4、業主聘請工程項目管理承包商采購管理模式。在PMC（工程項目管理承包商）工程項目管理制下，業主聘請工程項目管理承包商作為業主代表或業主的延伸對工程項目進行全面的管理承包。PMC作為業主代表或延伸主要負責工程項目的全面管理工作，而具體的工程項目實施則由EPC或EP+C、E+PC總承包商來承擔。PMC負責采購管理、監督、檢查，承包商負責采購實施。
（三）施工階段
1、施工目標成本制度程序。項目成本計劃是項目經理進行項目成本管理的基本依據和重要內容，也是優化和實現項目目標成本管理的基本依據和重要組成工作內容，也是優化和實現項目目標成本、總目標及其分項目標，提高經濟效益的基本保證。
施工成本計劃是項目計劃期內進行成本預測基礎上，以貨幣形式確定項目計劃期內施工生產所需支出和降低成本的具體行動計劃，并且按照成本管理層次、有關成本計劃以及項目進展的組階段對成本計劃加以分解，并制定各級成本實施方案；指導施工生產部門在計劃期內改進施工技術方法、提高勞動生產率、降低原材料消耗；提高機械設備使用率；降低費用開支、達到預期經濟效果的成本實施計劃或技術經濟性文件。
2、作業成本法。作業成本法是施工階段成本核算的主要方法。作業成本法可以提供相對準確的成本信息，以求盡可能消除“不增值作業”，改進“可增值作業”，促使損失、浪費減少到最低限度，提高決策、計劃、控制的科學性和有效性，促進項目管理水平的不斷提高。
現階段，國內房地產企業都有自己的成本控制體系，但項目各環節成本控制脫節現象普遍存在，制度執行情況大打折扣，粗放管理特征明顯、項目成本控制有效性不足。
三、成本管理現狀
隨著現代技術經濟的高速發展，我國企業成本管理水平也有了長足發展，但現行的房地產企業的成本管理上還主要存在以下幾個方面的問題：
1、缺乏規范的成本管理制度和體系。很多房地產企業雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經驗，公司內部一直沒有建立起規范的成本管理體系。
2、設計變更、現場簽證難以有效控制。頻繁發生的各類變更和簽證使很多房地產企業大傷腦筋，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發生，“變更黑洞”使很多地產公司十分頭痛，部分公司甚至屢屢發生“倒簽”的情況。
3、難以精確制定資金計劃。作為資金密集型行業，房地產企業都非常重視資金流的管理，在項目開發過程中，由于大量不同類型的合同都在不同階段的執行過程中，這樣想在短時間內精確地制定出未來月份或季度的資金計劃幾乎是不太可能完成的任務。
4、成本控制不力。第一，對成本控制存在錯誤的認識；第二，缺乏先進的成本控制方法；第三，沒有完善的成本控制制度體系。
四、對策
（一）改進和完善現行建設工程中招投標工作。國家政府部門必須加大監管力度，發揮招投標管理機構的宏觀作用。對政府投資或政府參與投資項目要嚴格審查。加大對招標機構的培育和發展，這不僅要求加強對招標機構的規范化要求，還要加強過程監督。建立企業評審專家庫，加強企業招投標階段的專業化指導。
（二）對工程采購項目的成本實行全方位監管
（三）對采購工程項目成本的全過程進行管理和督查。我們對采購工程項目成本的全過程管理和督查主要是分三步走：
1、工程施工準備階段成本控制的主要內容是：中標后公司應組織有關人員對工程項目的價格組成、實施的主客觀條件、有利和不利因素等進行綜合分析和評估（評價），并根據規定額度確定比較先進、合理的成本控制目標體系；認真地研究制定較為合理可行的施工方案；并根據采購人（使用部門和單位）的要求和前期工作進展情況做適當合理的投入，既要保證按期開工，又要避免設備、人工的浪費。
2、采購工程施工期是成本控制的主要實施階段。采購人應注意采購工程成本信息的收集和整理，準確收集施工成本費用的資料，及時分析實際成本與原預算成本的差異及節約率，并及時做出調整，對采購項目的人員進行全過程的監督（監察）與檢查。
3、工程竣工驗收階段要著重做好工程的掃尾工作。
五、結論
本文主要是圍繞房地產項目成本控制和優化的問題進行展開，從房地產成本涉及的主要方面到房地產成本管理的主要方法，通過對建設各階段的成本管理分析，得到以下幾點結論：
1、項目成本控制是一個全過程的工作，從項目建議書開始到竣工結束的方方面面都是成本控制的目標。
2、決策樹在投標報價中的運用，使原本復雜的決策機制變得清晰條理化。設定幾種投標報價和施工方式，通過不同施工方式下的成本費用的對比和不同報價情況下中標的概率比較，制定不同的報價方案。決策樹的作用使得判斷不同報價方案變得具體明朗，所以該方法對招投標程序有很大的指導意義。
3、作業成本法是項目管理者將目標成本的各個指標按作業鏈逐層分解，構筑完整的成本管理過程。包括預測目標成本、制定成本計劃、分解目標成本、作業成本計算、作業成本控制和作業成本分析與考核等。建設作業成本中心，再按照各類資源所產生的成本進行分配，通過成本分析與改進，將目標成本指標的層層分解落實到作業層次，從而控制作業成本。
主要參考文獻：
[1]陸輝，陳振江，趙春燕.施工項目作業成本法的運用[J].山西建筑，2010.19.11.
[2]赫建國.作業成本法在成本核算中的應用[J].水利水電工程造，2011.21.4.
關鍵詞：房地產開發項目；全過程管理；問題；策略
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A
引言：
隨著國民經濟的持續增長，房地產行業間的競爭也越來越激烈。房地產開發項目具有周期長、投資大、風險多等特點，而有效的房地產開發項目的工程管理有利于提高整個工程經濟效益，房地產開發商要想在如此激烈的市場環境下生存下去，就必須不斷的總結適合于我國當前現狀的房地產項目管理經驗，加強自身的管理。
1、房地產開發項目管理意義
房地產開發項目工程管理的意義在于：(1)由于房地產開發項目工程的建設內容較為廣泛，其工程管理在項目的建設過程屬于一線的基礎性綜合管理工作，同工程建設的每一環節都有著直接聯系，只有條理性和系統性較強的管理才能夠確保工程保質保量的按時完成；(2)房地產開發項目工程管理有利于疏通房地產建設項目過程的社會關系。在房地產開發項目建設的過程中，要與社會各個部門、企業之間產生聯系，而這些聯系大多由開發項目的工程管理員進行，只有管理恰當才能確保房地產開發項目的完整性；(3)房地產開發項目工程管理是工作量較多且最為主要的一項職能工作，它貫穿在整個投資建設過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實施過程的其他職能活動，所有的工作都在工程管理范圍之內，全都離不開工程管理工作。
2、房地產開發項目管理概述
房地產開發項目管理除具有一般工程項目的一次性、協作性、整體性、周期長、產品固定性等共同的特點外，還有三個顯著特點：(1)全過程集成化管理特點。根據全過程項目管理的本質屬性，該管理方法是將項目策劃和決策、方案設計、施工準備、工程實施、試運行、驗收到項目后評價等階段集成為一個管理體的集成化管理模式；(2)組織集成化管理特點。房地產工程項目涉及的組織主體包括業主、設計方、監理方、承包商、分包商、設備提供商、原材料供應商和眾多的社會利益關聯方。在整個項目周期中，全過程項目管理方法有助于加快各類組織主體的融合，減少項目進程中的摩擦，并最終保證項目利益的最大化；(3)管理要素集成化。全過程項目管理的管理要素集成化包括工期、成本、質量、人力資源、風險、溝通等頂目管理要素的集成管理，在項目進行過程中對以上管理要素進行全方位、全過程的考慮，以確保實現項目全局最優。
3、房地產項目管理現狀
3.1、房地產開發項目工程管理的體制尚未健全
作為房地產開發項目工程管理中較為重要的一個方面，管理體制對于工程管理具有重要影響，若管理體制欠缺，不但會阻礙開發項目工程的實施，還會影響到房地產開發商的發展。當前形勢下，大多數的房地產開發項目都普遍存在削減管理人數來節約開支和成本，致使出現工程管理人員空缺的現象。除此之外，工程管理的模式較僵硬，致使房地產開發項目工程管理顯得較為封閉，工程管理工作得不到有效落實。
3.2、全過程組織意識有待加強
根據全過程項目管理要求的企業組織結構體系，全過程項目管理的組織機構與傳統的職能性組織機構有較大差別，目前，多數開發公司的管理團隊是隨著項目的開始而組建起來的，一旦項目完成，團隊就立刻解散了，根本就沒有時間和精力來發現和認識在該個項目中存在的共同規律，更談不上總結積累管理過程中的知識和經驗，導致管理流程重復。在多數情況下，項目團隊在接受工程項目管理工作時，都是被動地聽從上級領導和業主的監督、命令。項目團隊在各項檢查評比工作中耗費了大量時間，無法潛心地做好管理工作。
3.3、注重前期策劃忽視后期管理
部分房地產開發項目策劃階段只注重前期策劃，缺少項目整體管理理念，從源頭沒有對項目整體規劃，造成后期建設成本過高，功能欠缺不完善。特別是房地產項目的開發和管理以項目和建筑的質量為核心,項目的成本管理也應以保證項目質量為基礎。然而對于房地產項目管理和實施工作的協調上存在矛盾,致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單,但在項目實施后期收尾階段,建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的分包商之間存在相應的矛盾,工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制,但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。
4、房地產項目全過程管理策略
4.1、健全房地產開發項目工程管理的體制
房地產開發企業要穩步的生存發展下去，就必須以健全的工程管理體制作為前提。如:“歐洲花園”雖有一套完整的工程管理體系，但在實際執行的過程中，因為管理體制尚有欠缺的部分，使得管理不夠充分。建立健全的房地產開發項目管理體制，首要任務是優化配置房地產項目管理機構以及管理部門，同時根據房地產開發項目工程管理實際的工作需求進行人員的適當分配，滿足房地產開發項目工程管理過程中的具體工作，并將這些工作具體落實到位。
4.2、項目開發前期工作
房地產項目開發前期的各項工作將對整個項目的成敗起著決定性的影響，其主要工作有：項目建議書、可行性研究報告、產品策劃等。具體內容表現為: 房地產項目的地理位置選擇、規模大小、戶型、客戶群、配套設施水平、技術能力、項目風險、財務狀況、經濟效益和社會效益等。此階段的項目管理工作應全面細致，首先，對項目周邊情況要有詳細了解，比如河渠水利設施、民航機場限高等問題都將直接影響項目的手續辦理、施工復雜程度以及項目的利潤率。其次，在項目上使用新技術前一定要進行詳細的了解，對新技術的可行性要做到心中有數，盡量考慮使用本地區比較成熟的技術。
4.3、加強施工階段的管理
對房地產開發企業來講,施工階段是整個開發工作最主要的階段,這一階段是商品房實物形成階段,它決定企業能否為社會提供優質的建筑產品。在施工準備階段應首先確定施工單位，簽訂施工承包合同以后，組建項目管理部，并根據項目需要配備技術管理人員，編制項目實施方案并進行施工現場準備，使現場具備施工條件。其次，施工階段目標是完成合同內全部施工任務，以達到驗收、交付使用的條件。此階段工作重點：按照項目實施方案結合施工承包合同內容安排施工，在施工過程中要努力做好動態控制及調整工作，做好安全、質量、進度、造價等目標的控制，實行文明施工，做好內外部門溝通協調工作。
4.4、強化項目成本管理
(1)材料招標采購。項目開發所需材料是構成項目開發成本的主要部分,有效的采購方法能夠幫助項目開發商減少成本負擔。房地產項目對材料采購應提起足夠的重視,在確定所需材料種類后由專門的員工負責進行市場調研,對相關材料一一比較質量和價格,然后以公開招標的方式選擇最終的材料供應商；(2)在計價撥款方面,項目團隊首先應計算工程所需價款,該項工作應由工程部主管統一安排,相關部門人員結合既定的目標責任成本和價格對實物工作量進行核實并定期將計價和撥款報表提交給企業主管部門；(3)成本動態控制。項目開發團隊應主動開展成本活動分析，項目部在各個層級應堅持實施階段性的成本考核制度,根據責任成本目標進行節點考核和獎懲,對項目中的每一項成本做到心中有數，使項目成本得到控制。
5、結束語
房地產開發項目工程管理是一項系統性的復雜工作，房地產開發企業應將當代房地產的開發管理的理念、房地產市場需求以及對市場的準確把握作為基礎，在項目管理過程中認真的汲取經驗教訓，加強學習，不斷提高業務管理水平，健全開發項目工程管理體制，這樣才能應對激烈的市場競爭，推動房地產開發企業積極的發展趨勢。
參考文獻：
【關鍵詞】：房地產開發；質量控制；對策和措施
中圖分類號：O213.1 文獻標識碼： A 文章編號：
近些年，面對日新月異的房地產市場和市場競爭的日趨白熱化，房地產業作為國民經濟的支柱產業是近年來消費和投資的熱點。開發商開發樓盤的時候，難度越來越大，盡量控制成本又不斷被要求提高工程的質量。房地產的開發質量控制已成為各房地產企業在競爭中取得優勢的重要法寶。質量控制貫徹開發過程中的設計、施工和交付等階段。通過不斷的制定改進計劃，提高企業項目質量控制水平，已經漸漸的成為了評價房地產項目質量控制優劣的一種形式。
一、 房地產開發中的質量控制的意義
質量控制是房地產開發企業在在市場經濟競爭獲利的重要法寶。一方面，從宏觀上講，對房地產開發企業質量控制進行研究，有利于合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，從而減少國民經濟損失。另一方面，從微觀上講，對房地產開發企業的質量控制進行研究有利于房地產開發企業參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭。
在市場經濟的影響下，房地產市場的競爭日趨激烈，在未來售價或預估的不明確情況下，只有企業控制好質量問題才有可能在競爭中有相對的優勢，而不會被市場所淘汰。 由于國家加強對金融市場的宏觀調控，并對資本市場各種違規行為加以整頓和規范，同時積極抑制房地產過度的市場消費需求，這使得房地產開發企業真正認識到必須踏踏實實地合理利用資金，加強質量控制，練好內功，方能在日益激烈的市場競爭中獲得更大的利潤。
二、房地產開發過程中質量控制的依據
施工就是將業主的設計圖紙和意圖，是形成產品轉化成工程實體的一種形式。在施工過程中的質量控制應當有科學合理的依據。現行的國家及政府有關部門頒發的工程方面的法律法規，以及工程設計文件、工程承包合同文件等，都是施工階段質量控制可以實行的依據，并且必須遵守其條款。施工工序質量控制、工程質量檢驗評定標準、質量技術標準、施工及驗收規范等，都是工程質量控制的技術性和法規性的依據，是鑒定材料質量、衡量工程質量的科學尺度和應當遵守的原則，
三、房地產開發中的質量控制和成本控制措施
實現開發項目的最大經濟利益，以獲取持續的競爭優勢是房地產開發企業的目標，為此，這就要求開發企業向市場提供質優價廉的房地產商品來滿足不斷變化的市場需求。質優價廉的房地產商品來自開發企業對開發項目有效的質量控制和成本控制。房地產開發項目的開發過程可以分為期工作階段、設計階段、項目實施階段和竣工結算四個階段，每個階段特點各不相同，要有效地進行項目質量管理和成本控制，就需要在各個階段管理好項目的質量和成本。
1、房地產開發前期工作階段
項目建議書、可行性研究報告等，是整個開發項目的基礎。房地產開發前期工作階段的質量控制的主要辦法是建立開發項目質量管理責任制和開發項目前期工作成果質量評審制度，而前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵，建立評審制度和質量責任制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，再進行內部評審，之后將咨詢成果才能提交給委托方，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成性相應記錄文件，從而提高投資效益。在房地產工程開發前期階段，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。在進行有效的市場調查基礎上，開發企業可以根據房地產市場價格采取擬訂目標利潤的辦法來推算目標成本，把目標成本按開發成本和期間費用進行分類、分解。在在房地產工程開發前期階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，根據目標成本預測各項稅費支出，預訂支出計劃，從而減少資金成本。
2、房地產開發的設計階段
在房地產開發項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位，是后來作為規劃方案設計的依據，而優秀的設計是開發項目盈利的基本保障。項目設計階段是開發項目進行質量管理控制，實現經濟效益的最直接最重要的環節。項目設計階段可以分為初步設計和施工圖設計兩個階段，兩階段設計是我國工程設計行業長期形成的基本工作模式。
（1）、初步設計階段的質量控制。開發企業在尋找規劃設計單位時應實行建設方案招投標制，實現設計方案最優化。簽訂設計合同時，應增設關于設計變更及修改的費用額度限制等條款；加強設計出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。對于招標成本控制，關系重大的項目必須采取公開招標，而對于小型的分項工程可用邀請招標；通過設計招標，擇優選擇設計單位。開發企業全面審查后，對設計方案提出合理化建議，以便設計單位進行修改。
（2）、施工圖設計階段的工程質量控制
開發企業要專門組織專業技術管理人員細致地審查施工圖，并要及時更正施工圖中存在的影響工程質量和成本的問題，以避免不必要的浪費及損失。開發企業項目責任人員應對索賠具有前瞻性，對施工過程中可能出現的索賠因素能夠正確的進行預測。同時，開發企業要認真編制標底和標書，嚴格根據工程的招標條件，做好評標定標的工作。中標后合同的內容方面必須嚴密、細致，通過協商談判確定具體合同和工期。開發企業相關人員都要熟悉建設工程施工合同條款，了解建筑行業的慣例和有關規范，各盡其責。
3、房地產開發的實施階段
施工過程在整個項目過程中占有非常重要的地位。施工過程中要嚴格控制項目變更，管理合同，嚴禁通過設計變更的方式來增加建設內容，擴大建設規模。認真處理設計變更，尤其是涉及到費用增減的設計變更，必須三方共同簽字為有效。為充分調動管理人員的積極性可實行獎勵制度，讓管理人員積極主動的管好施工現場。此外還有要強化工程施工現場的監理機制，選擇合適的監理單位，能很好的對工程質量、工期和成本進行控制，落實責任制，做好月度工程進度款審核，避免投資失控。嚴把隱蔽項目的驗收關。特別是主要隱蔽項目，開發企業應按程序與行業的要求驗收。造價管理人員，要做到事前把關，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響；支付工程進度款要實行多級化管理并有效控制，嚴格按簽證及審查制度辦事。
4、房屋交付后的質量管理
房屋交付后，其質量控制并沒有結束，還有兩方面的工作。一是售后服務。按照建設和管理有關方針，對開發出售后的房產，配備專人管理，采取切實可行的管理方法，建立專門管理的機構。及時進行維修，幫助住戶解決困難，使住戶滿意。二是意見征求和調查工作。及時組織人員征求住戶的要求和意見，盡量做到及時處理。并對調查后的材料整理分析，反饋到有關部門，以此來提高房產開發的整體質量。
四、結語
房地產項目質量的管理是一個動態變化的系統工程，良好的質量來自于企業對各個階段較好的控制。由于房地產項目受外界影響因素較多，因此它的使質量管理控制工作難度很大，須讓開發企業在項目管理的各階段，時時要有“質量至上”的觀念，從源頭控制企業的成本，從而以求最大限度地提高資金的投資效益。同時開發企業要不斷完善項目質量管理制度，努力提高質量，以保證項目管理目標的實現。
參考文獻：
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關鍵詞：地產公司；工程；管理；造價；項目；房地產
造價管理作為房地產工程項目開發中的一個不可或缺環節，通過對造價項目的規范化管理，不僅可以為地產公司開發工程項目提高收益，同時也關乎公司在建筑市場內的聲譽與地位[1]。然而行業的發展受到一些非理性社會因素的影響，房產價格快速上漲，其上漲速度已遠遠超過市場經濟的發展速度。為了平衡產業的經濟發展，地產公司在開發工程項目時，提出了針對不同類型項目的專項造價管理模式，但大部分工程項目存在專項性，即一個管理方案只面向一個獨立的工程項目，脫離此工程項目后，設計管理方法的適用性不強。此種管理模式造成了地產公司開發房產項目時的潛在成本持續增加[2]。為了實現對此項工作的優化，設計與產業發展適配性較強的綜合管理模式，應當從思想認知層面進行轉換，避免公司管理者在工作中只注重項目收益的問題[3]。為此，下文將詳細闡述地產公司房地產工程項目造價的特點，并根據地產公司的運營發展需求，設計項目多角度造價管理模式，提高項目造價的科學性與規范性。
1地產公司房地產工程項目造價特點
在對地產公司房地產工程項目的深入研究與剖析中發現，開發此類工程項目，其過程涉及固定資產投入與非固定資產投入兩個環節，根據資產的投入方式，提出下述四個方面的造價特點。第一，此類項目在開發中具有明顯的大額性特征。市場內現有的開發項目在進行建設施工時，都需要支出上千萬甚至上億的資金，并且一個完整的房地產工程項目在實施中會關系到多個參與方的利益[4]，包括土地管理局、業主方、地方政府、業主開發商等，這也使得工程項目造價在市場內處于一種較特殊的地位。第二，房地產項目的造價管理工作在不同層面的差異較大。在建筑領域內，每個房產項目都具有其自身獨特的個性與特點，這也造成了不同項目在設計開發時產品存在差異，而產品的差異勢必會造成造價核算的差異，這種差異體現在建成項目的用途、規模與功能方面。第三，建筑市場內房地產開發項目在造價管理工作中存在動態化特點。從項目決策立項到項目竣工結算中間經歷了較多的環節，在這一過程中，材料供貨商銷售單價的調整、設計方案與施工圖紙的變更、員工工資標準的變改等因素都會在不同層面上對工程項目造價造成影響，這也造成了工程項目的造價一直處于動態變化過程。第四，房地產項目開發具有層次化特點。因此，對應項目的造價工作也存在此特點，在進行工程造價管理時發現，一個完整的房地產項目可在造價時被劃分為三個層次，分別為項目總造價、項目單項工程造價與單位項目造價。
2地產公司房地產工程項目造價管理模式設計
2.1計算工程項目造價管理風險值
為實現對地產公司房地產工程項目的造價管理，首先需要針對具體項目的建設風險給出明確的量化結果，以此實現對項目可行性的初步檢驗。項目的可行性與風險因素分析是實現對其造價管理的關鍵內容，同時，建筑項目的可行性以及其風險承受度也是直接影響整個項目預期回報的重要因素[5]。針對這一特點，在項目的前提籌備階段就需要完成對其可行性的分析，針對擬定的開發樓盤進行全方位的市場調研和實地考察，并結合科學評價的方式實現對其造價管理費風險的量化，將量化結果作為依據，對擬定開發的項目進行綜合分析。工程項目造價管理的風險值可分為兩部分：一部分為項目凈現值；另一部分為現值指數。兩個數值能夠直接反映項目造價管理過程中的風險情況，其數值越高，說明風險越低；反之，數值越低，說明風險越高。針對上述兩個參數的計算其公式分別為：NPV=S?K（1）PVI=S/K（2）上述公式（1）和公式（2）中：NPV為房地產工程項目的凈現值；S為未來現金凈流量現值；K為原始投資額現值；PVI為現值指數。結合上述兩個公式，可實現對房地產工程項目投資風險的靈活考量，其所設定的貼現率當中包含了建設項目的風險報酬要求，以此能夠實現對風險因素的綜合分析。同時，在實際管理過程中，還可以通過下述公式，綜合反映可達到的報酬水平：0ddS×χ?K=（3）公式（3）中：dS為未來每一年中房地產工程項目的現金凈流量；dχ為年金現值系數。
2.2確定工程項目各階段造價模式
任何一個房地產工程項目開發的全過程都需要各個參與方的共同協作完成。為實現對各個工程項目階段的造價模式確定，首先需要明確工程項目中包含的各個階段。以一般房地產工程項目為例，其全過程需要經歷圖1所示的五個階段。在第一階段，其主要完成的內容包括對項目建議書的編寫以及對項目可行性的分析，這一階段對最終項目工程造價的影響超過80%；在第二階段，主要完成對房地產工程項目的設計和具體實施計劃設計；在第三階段，主要完成服務、總包以及各分包項目的招標以及采購；在第四階段，需要完成工程施工、安裝、建立以及工程實施中的管理等工作內容；在第五階段，主要工作包括房地產項目竣工驗收、竣工結算等工作。針對上述五個階段，其所有費用構成房地產工程項目的造價，因此在管理過程中應當遵循下述公式：公式（4）：中α為房地產工程項目上述五個階段的總價費用；i為不同項目類別。在公式（4）的基礎上，針對不同階段，在不同項目當中所占的比重存在較大差異，但整個房地產工程項目的造價必定與各個階段造價總和一致。同時，房地產工程項目中上述五個不同階段都是基于活動分解法得到，因此，針對某一階段的造價可通過計算該階段所有活動造價之和得出。在上述計算數據的基礎上，分別從全過程活動控制、項目資源控制和造價結算控制三方面，明確各階段管理模式中的具體內容，采用這種直接和間接相結合的控制方法，促進對房地產工程項目造價管理效率的進一步提升。
2.3構建房地產工程項目造價確定程序模型
在明確工程項目各階段造價模式后，為了確保各項管理工作的順利進行，對其造價管理的程序模型進行構建。在構建程序模型前，需要明確模型構建的原則。第一，適用性原則。地產公司的文化和組織架構決定著其所使用的項目造價管理具體模式，因此基于這一特點，在構建程序模型時，必須充分明確地產公司的文化以及組織架構，充分考慮到制定工程造價管理程序模型的適用性。第二，科學性原則。在對程序模型構建時，應當采用科學、經濟的方式，進而制定更具科學化的成本控制模型。第三，實用性原則。建立程序模型的目的是降低房地產工程項目成本、擴大利潤空間，因而其實用性更加重要。在構建模型時，只有能夠應用于實踐當中的程序模型，才能夠充分發揮其管理作用和價值。在充分遵循上述原則后，具體而言程序模型的構建流程為：首先，針對需要進行管理的項目內容明確其精度和種類；其次，確定項目中具體活動和所需資源量清單，明確項目當中各類綜合收取的具體費用；最后，將所有獲得的造價信息進行匯總，得到整個房地產工程項目的全過程造價結果。
3對比分析
選擇由HZ公司開發的房地產項目作為試驗項目，試驗前明確此公司是實驗地區大型房產公司，該公司隸屬我國建筑工程總企業，該企業內部的工程造價組織見圖2。以該公司近期開發的某樓盤為例，開展此次對比試驗。試驗中使用本文設計的管理模式，計算此項目在造價管理階段的風險值，定位并明確項目造價管理風險源。在此基礎上，確定項目施工由決策立項、工程設計、招標采購、施工執行、竣工結算五個階段構成。根據工程的驗收標準，進行此項目各階段的造價模式確定。并根據已知的工程數據，構建房地產工程項目造價確定程序模型，分析造價數據，按照文章設計內容，計算各階段造價支出。在此基礎上，使用傳統的造價管理模式，按照相同步驟進行造價管理工作，輸出上文提出五個對應階段的工程造價管理成果，將各階段在本文管理方法與傳統管理方法下造價結果，作為評價此次設計方法可行性的指標。各階段造價管理結果見圖3。根據圖3內容可知，使用本文設計的造價管理模式進行項目工程造價管理，可實現各階段的支出造價小于傳統造價管理模式下的各階段造價支出。因此，可以證明本文設計的造價管理模式，可以對地產公司開發項目起到節約成本的作用。
4結語
本文設計了一個全新的地產工程項目造價管理模式，并以HZ地產公司為例，設計了對比試驗，試驗證明了本文設計的方法，可以起到節約各階段造價支出的作用。因此，要實現對此項目的規范化管理，還需要在深入的研究中，引進更加先進的技術與更加前沿的理念作為支撐。通過此種方式，優化項目施工造價支出，提高地產企業在市場內的地位，保證企業在市場運營中收益的最大化。此外，應在深化此項工作時，從地產公司工程造價組織架構入手，通過引進更加專業人才的方式，進行此項工作的填充，從而為企業在社會內的發展提供更加良好的條件作為支撐。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產開發企業；前期成本；成本控制
一、房地產項目開發前期對整個項目成本的影響問題分析
成本控制是房地產開發企業成功的關鍵。在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。項目前期的造價控制對整個建造成本影響很大。在可研階段，項目尚處于模糊狀態，可調整余地最大，通過科學選擇項目方案，如選址、項目規模甚至是否建設等的決策。可以大幅度地調整造價設計階段次之，可通過設計方案比選，合理選擇項目工藝等，較大幅度調整造價而施工階段，則只能在設計規定下，通過優化施工技術及組織，適當降低。
二、施工階段成本控制與前期成本控制的現狀分析
目前我國在施工期的成本管理已經做得很充分，建立了項目發包階段的招投標制度，實施階段的監理制度，結算階段的審計制度等計價依據比較完備，計價規范、各地消耗量標準、預算定額體系基本齊全材料機械市場信息定時更新，使用比較方便，成果比較準確。相比之下施工前期的成本控制顯得薄弱很多。施工前期的成本控制工作主要包括：項目建議書階段的初步投資估算及可行性研究階段的投資估算、初步設計階段的概算、以及項目決策階段的備選方案經濟性比較等。目前我國的項目前期造價管理工作相對滯后，缺乏科學、合適的造價文件編制依據，大多依靠計價人員自身經驗，具有很大的局限性和隨意性。再加上不確定因素較多.很難進行量化控制，前期工作很大程度下是一個不衡協調過程。它受到政策、經濟、技術和現場條件等諸多因素的影響。實際建設過程中“決算超預算、預算超概算、概算超估算”的現象普遍存在，反映了估算、概算文件的準確性欠佳。
三、房地產開發企業的前期成本控制措施探究
1、項目立項階段的成本控制措施。項目的確立是成本控制的前提，一個項目只有可行然后才談得上成本控制，因此選立項階段的可行性分析和成本測算是至關重要的。房地產開發企業從事項目開發的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經濟效益。因此在選立項時就必須要對開發項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風險，這也是管理會計的重要內容。立項階段的主要要做好項目可行性經濟指標、成本估算、利潤測算、現金流安排以及有關風險的敏感性分析等幾個方面工作。項目可行性經濟指標是房地產開發企業進行項目決策時重要依據。在財務上對開發項目的可行性經濟指標主要有以下兩項：（1）核心指標：包括內部收益率、銷售凈利率（2）參考指標：總投資回報率、銷售毛利率、獲利指數、資金峰值比例、地價支付貼現比、啟動資金獲利倍數等。房地產市場是不完全競爭市場，房地產開發企業在對收入與成本分析時.相對來講收入的不確定性可能大一些.對于成本來講，如材料費用，盡管也會隨市場波動，但相對來講可能小一些。對開發項目可行性進行成本相對準確的估算，不僅對于項目可行性研究十分重要，而且對于成本控制也十分重要.把成本控制由事后控制做到事前控制。在成本估算時，按會計分類盡可能的進行細化，使以后在成本控制時能夠有的放矢。在此要說明的是，財務人員及審算人員不僅要了解歷史數據，同時要隨時了解市場材料及工程造價的最新動態，在做好成本與利潤測算后，如何做好現金流，安排好資金鏈對房地產開發企業也十分重要。房地產開發企業是資本密集型企業，房地產企業發展到今天不僅有大魚吃小魚，也有快魚吃慢魚。但是否能吃得下是一個很重要的問題。同樣一個項目假定總投資1個億，在其它條件都相同的情況下，用自有資金3500萬與5000萬去做，兩者的資金利用率是不同，前者的資金利用率相對較高，后者的資金利用率則相對較可玉開發企業要想快速發展，一般會盡可能地提高資金利用率，但與此同時風險也在不斷加大，因此如何把握好風險與資金利用率之間的度是房地產企業在決策時需要考慮的重要問題。
2、設計階段的成本控制措施。有資料表明.初步設計階段影響投資的可能性是75%-95%，技術設計影響投資的可能性是35%-75%，施工圖設計階段影響投資的可能性是25%-35%.而到了施工階段，影響工程造價的可能性已經只有10%。由此看來，控制工程造價的關鍵在于設計階段。因此影響建設項目投資成本控制的主要階段是設計階段.設計階段是投資成本控制的關鍵環節。建設項目設計的節約是最大的節約，認真做好設計階段投資控制對控制建設項目投資至關重要.是控制建設項目投資的根本所在。一份好的設計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應具有經濟的合理性。長期以來.建設單位普遍對建設項目的設計階段重視不夠，較少過問設計方案的經濟合理性.致使一些設計項目的設計質量不高。搞規劃的專門只管催設計出圖，很少去管設計在經濟上是否合理，出現設計過于保守，或為了趕進度各專業不配套或出現矛盾.不交圖的現象，其結果帶到了施工階段，施工現場的洽商、變更、返工現象屢見不鮮。近年來.這種現象雖然有所改進，但往往把控制建安工程造價的主要精力放在施工階段一審核施工圖概算、合理編制工程標底和結算建安工程價款，算細帳上。這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補牢’.事倍功半。要有效地控制建安成本，就要堅決地把工作重點轉到建設前期階段上來，尤其要抓住設計這個關鍵階段，未雨稠繆.以取得事半功倍的效果。由于施工階段是“按圖施工”.在施工階段所進行的投資成本控制并不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新的工程費用，實際決定工程項目投資多少，在設計階段就已確定。進行設計招標，推行限額設計，是設計階段控制工程造價的有效手段。實行設計招標.可多方面擇優選擇設計方案。將限額設計貫穿于項目設計的全過程，從投資決策開始根據投資估算設立目標限額，到初步設計以概算確定最高限額，直至項目實施的施工圖設計階段重點控制工程量.達到合理使用人力、物力、財力，提高資金的使用價值，進而提高投資效益。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質母.避免設計的不足帶到施工階段。
四、結語
目前，隨著社會和經濟的飛速發展，人民生活水平的快速提高，房地產項目的建設開發，得到了有史以來最大的發展。房地產項目的開發建設，主要是以經濟利益為目標的，那么房地產項目建設的成本，就成為衡量項目開發經濟收益的一項重要指標。在開發項目實施建設的前期，把開發的成本降低到一定程度內，房地產項目的開發建設才會獲得很好的收益保證。
參考文獻：
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關鍵詞: 商業綜合體,立項SWOT分析, 項目組織,設計風險控制
Abstract:Combining with the actual project chongqing heaven and earth, and in the complex business development project, the owner of the project team of risk management, focus on the project, the human resources and the design phase three aspects such as briefly discussed
Key words: Commercial complex, setting up the SWOT analysis, project organization, design the risk control
中圖分類號：X820.4 文獻標識碼：A文章編號：
重慶天地位于重慶市主城區幾何中心地段――渝中區化龍橋區域，與主城各商業組團中心連接緊密，是瑞安房地產繼上海新天地成功改造后，又以強勁之勢推出的“新天地”系列之一。重慶天地占地32000平方米，建筑面積82000平方米，是一個集零售，中西餐飲，娛樂，演藝，展示，酒店于一體的商業綜合體。
重慶天地項目是現代時尚概念和地域生活文化的融合，建成后將成為引領時尚的居住、工作、文化、旅游休閑綜合社區。
項目從2005年初啟動， 至2009年下半年全面竣工，投資15億元人民幣，歷時近5年，為重慶打造出了一個全新的時尚地標。
作為重慶天地項目的項目經理，作者將結合實際談談項目開發前期的幾點風險管理做一論述。
1立項階段的風險和計劃
房地產項目立項即意味著項目開始進入實質性階段。
立項階段需要提交項目建議書供內部和相關的行政審批，實際上這份項目建議書也是一份項目整體風險的預測和陳述報告，和之后的項目可行性報告一起構成了項目啟動前對于項目風險分析預測和初步應對計劃的闡述。
項目建議書的內容總的說來比較簡明，是一個概述性的文件。 而可行性研究報告則是項目開發的依據，是評估項目風險回報的最初級文件。
重慶天地項目制定可行性研究報告的同時，也進一步對市場和商業營銷風險進行了分析,包括了以下幾方面：
1、項目周邊環境概況
重慶天地地塊區域位置，區域規劃性質，經濟人口數據，人群整體素質，年齡層次與職業構成，人流和消費能力；餐飲、休閑等業態商業，星級飯店、高檔寫字樓分布；購物便利程度，毗鄰商圈狀況，道路情況，公交路線和規劃前景；教育、醫療、金融等生活配套、餐飲、購物、等各方面的完備程度。
圖2.3-1 重慶天地項目整體規劃圖
2、項目產品概況
重慶天地的規模、性質、功能、體量、建筑風格、定位、檔次、業態分布、提供的設施與配置、日后服務的硬件和軟件系統、營運和物業管理模式。
項目SWOT分析
4、對目標市場細分，制訂應對和規避潛在變化和風險
根據項目周邊環境概況，產品概況，以及自身特點，對項目產品的潛力人群應具備的特點進行定義和分類。可以更好地研究項目的使用屬性要求，并分析重慶天地項目營銷面臨的風險。
在分析了市場風險的基本特征后，在之后的推廣，營銷方面，防備市場競爭風險，關注市場動態，市場預判，確定最佳的推出時機，避免競爭對手的擠壓，制訂了相應的應對計劃，突出差異化優勢應對這類風險。
此階段另一方面的風險就是，就是還沒有成立正式的項目部。在房地產項目立項階段，由企業高層管理人員或企業風險管理部門從企業價值實現及項目投融資角度進行風險管理。在項目前期中的項目初步設計階段，主要由企業的風險管理部門或工程等具體負責部門進行風險管理，立項后要及時產生項目經理，由項目經理會同企業相關部門在土地征購、項目詳細設計、招標中進行風險管理。
2項目人力資源的風險管理
項目組織是保證項目正常實施的組織保證體系，重慶天地項目前期，工作頭緒繁多，工作性質不同，項目組織由項目經理主持和帶領部分技術工程師組成。風險管理工作是由項目經理及企業風險管理部門共同提出風險管理規劃，由項目經理主管監控風險管理過程，并由項目經理主持，會同各職能部門代表召開風險應對措施工作會議
而項目管理中，成功的人力資源管理可以保證項目任務的順利完成，促使項目得到更有效管理。
相比其他類型的項目風險，項目的人力資源管理面臨的風險預測和控制難度有著更多的不定性，處理不好就會引起人心渙散，挫敗承包方人員的參與信心，影響項目實施。
對于上述風險特點和應對要求，重慶天地采取了一下的應對措施：
培訓和持續改進
重慶天地項目在培訓在提高雇員技能的同時,更需要增強他們應對不斷變化環境的能力。項目組針對項目自身特點進行了需求分析，并制訂了一系列的培訓計劃并指定專人負責，以確保培訓目標的切實完成。
項目組安排了公司內部的培訓人員對項目成員進行了企業文化，ISO流程等方面的培訓，并聘請外部培訓機構，通過短期專題培訓班的形式，對成員進行工作方法，溝通技巧，電腦軟件應用的培訓，另外，在項目進行過程中，安排其他項目，展覽的參觀，新技術，新材料的介紹，同時不定期地進行團隊建設拓展，交流增進活動。
多樣化的激勵與約束
本項目在管理中注重加強成員間的情感培養和交流。
項目還不定期組織團隊活動，加強團隊交流, 避免令成員成為工作機器。
同時, 項目組采取多樣化的激勵和約束機制。通過各種激勵和約束作用, 發掘項目人員特長提高他們的吃苦能力、勞動效率以及創新能力。
3設計階段的成本風險控制
設計單位開始分階段進行設計， 在項目開發設計中過分強調設計的技術性、可靠性、適用性，會承擔工程造價過高的風險，事實上設計階段就已經決定了整個項目造價的90％。
在各個階段將遇到不同的風險，需要采取不同的措施去應對。1 方案設計
方案設計階段做好與決策層和各支持部門進行溝通，確認方向，好的開端是項目成功的一半，方案設計階段做好風險的防范是關鍵的關鍵。
在造價控制方面，方案設計階段估算的重點在于分析測算，需要能夠全面真實地反映各個方案所需的造價。
圖2.7-1 重慶天地總平圖
2初步設計
初步設計階段的風險種類比較多樣，項目團隊根據設計文件實施動態管理，這也包括風險計劃的調整，初步設計階段風險的動態管理是為了降低項目以后階段風險的必要手段。
在初步設計階段，確定造價控制目標值以后，重慶天地項目采用了標準化設計, 限額設計，同時對于設計概算加強管理和審查。將已發生的風險控制和解決在本階段內，可預見風險提前進行計劃應對。
施工圖設計
施工圖綜合性，詳盡程度要高許多，風險來自各個方面，項目內部需要投入的人員涉及建筑，結構，機電設備，園林景觀，室內設計，配套，施工，招投標，文件歸檔管理；外部則涉及到各個設計單位，公司財務，法務，采購，政府相關部門，工程投標單位，供應商等等。
由于涉及方面多，進入深度大，這一階段對于建筑造價會產生很大影響，風險的很大一部分將集中在項目工程造價方面。
重慶天地將風險事前控制融入在了設計階段的造價控制中。由于項目需要趕工期、以及工程中的調整 （重慶天地項目就曾在方案設計階段后期根據公司意見進行了布局調整，以致不得不壓縮之后的總體進度），設計的調整在所難免，這就更需要在每一步都做好監控，盡量減少施工開始后的變更，缺乏在設計階段的成本控制，勢必造成施工階段造價的控制失控。
總結
【關鍵詞】開發項目；周期階段；質量控制
近十年以來，房地產開發項目如雨后春筍蓬勃發展，龐大的市場需求成就了一大批開發商，也使一些初入地產界的大佬們由于未掌握地產開發規律導致開發出來的產品不被市場認同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因導致這種截然不同的結局呢？答案只有一個：由于產品的質量差而導致房產商倒閉。
這里的質量是一個廣義上的“質量”，它包括：地塊地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量等。
下面就如何提高房地產開發項目的產品質量提出個人的想法。
1 目前房地產開發項目的問題
在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過，假如產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已審核，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，很難保證工程項目的整體投資效益。
有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準。在設計階段也因為有的開發商業主片面過低支付設計費用，從而影響設計人員進行精心設計的積極性，這一問題已嚴重影響了開發項目的產品質量。
2 房地產開發項目的前期工作
房地產開發項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等。而前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵。
2.1 建立開發項目質量管理責任制。
項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。其職責是：根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規定，跟蹤、督促、檢查項目質量計劃執行情況，特別是主要質量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發現重大的管理方面或技術方面的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。
2.2 制定開發項目的質量計劃。
充分了解項目投資人開發項目的戰略決策和質量政策，了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準；熟悉咨詢企業的質量管理體系文件，根據項目組織結構的特點，決定如何應用企業的質量管理體系。
2.3 建立開發項目前期工作成果的質量評審制度。
建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，再進行內部評審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成性相應記錄文件，以提高投資效益。
3 設計階段的質量控制
3.1 方案設計階段
在房地產開發項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位，是后來作為規劃方案設計的依據。
在咨詢公司得出較為科學的項目開發產品定位后，應該參與到后一階段的規劃方案設計。開發商在尋找規劃規劃方案設計單位時也要對規劃方案設計的單位業績進行綜合考察，因為規劃方案設計是一個創造性的工作。
3.2 施工圖設計階段
施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規劃方案是作項目初步設計的設計依據。
工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。各階段的成果包括設計說明、技術文件(圖紙)和經濟文件(概預算)，就是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。
4 施工階段的質量控制
工程項目施工階段是工程實體最終形成的階段，也是工程項目質量和工程使用價值最終形成和實現的階段，也是工程項目質量控制的重要階段。
4.1 房地產項目施工前準備階段質量管理。
4.1.1 明確質量目標
房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。因此，項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。
4.1.2 制定項目建設實施的質量管理計劃
在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術（質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質量標準）編制切實可行的質量計劃。
4.1.3 質量保證
質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。
4.2 開發項目建設的施工過程質量控制
項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產開發項目的建設過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較；運用合同確定的質量標準、施工圖及設計總說明與實際工作成品和半成品進行比較；運用經批準的施工方案、施工作業順序與實際工作過程順序進行比較；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出施工單位現場項目部是按現階段施工順序、方法、質量標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質量，只有確保了過程質量，才能確保產品的最終質量。如何做好開發建設項目施工過程的質量控制，要從以下兩方面來說。
4.2.1 工程施工質量控制特點
（1）從工程地質地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設計水平、施工材料供應、機械設備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術措施和管理制度等等。
（2）建筑產品的生產要有固定的生產線和穩定的生產環境，否則會導致建筑產品生產過程的不穩定，從而引起質量變異，造成工程質量問題。
（3）不及時檢查，事后再看表面，容易將不合格產品認定為合格產品，從而造成質量隱患。
（4）及時檢查發現質量問題并加強工序的質量管理，不能在事后憑經驗直覺判斷。
（5）在工程施工中要正確處理造價、工期和質量的關系，努力做到在保證質量的前提下使三者達到對立統一。
4.2.2 施工階段工程質量的影響因素
影響施工階段工程質量的因素歸納起來有五個方面，即人的因素、材料因素、機械因素、方法因素和環境因素。
（1）人的因素主要是施工操作人員的質量意識、技術能力和工藝水平，施工管理人員的經驗和管理能力。
（2）材料包括原材料、成品、半成品、構配件、儀器儀表、生產設備等，是工程項目的物質基礎，也是工程項目實體的組成部分。
（3）機械因素施工機械是實施工程項目施工的物質基礎，是現代化施工必不可少的設備。施工機械設備的選擇是否適用、先進和合理，將直接影響工程項目的施工質量和進度。
（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術和施工組織設計的合理性、可行性和先進性；方法因素的控制。