時(shí)間：2023-03-01 16:24:10
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)論文的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)重構(gòu)穩(wěn)定
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)有三個(gè)基本功能：一是為消費(fèi)者提供居住和工作場(chǎng)所；二是為個(gè)人和企業(yè)提供投資或投機(jī)機(jī)會(huì)；三是為整個(gè)信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能，沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就沒(méi)有這兩個(gè)功能。房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中正反兩個(gè)方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過(guò)房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動(dòng)大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展（在中國(guó)這總是為地方政府帶來(lái)巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負(fù)面作用就是它可能帶來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)?？梢?，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中具有很強(qiáng)的虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟(jì)的部門之一來(lái)進(jìn)行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的特性。
然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（realassets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說(shuō)明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。
一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究
在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來(lái)越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來(lái)越重要。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對(duì)獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無(wú)疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。
可見，虛擬經(jīng)濟(jì)理論重視預(yù)期和心理活動(dòng)、不確定等因素的作用，它把整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟(jì)是一種以資本化定價(jià)方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無(wú)形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價(jià)方式來(lái)定價(jià)，它就具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟(jì)的研究框架。虛擬經(jīng)濟(jì)中的所有運(yùn)行特征、運(yùn)行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無(wú)不與資產(chǎn)的這種特殊定價(jià)方式有關(guān)。對(duì)房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價(jià)方式入手的。有關(guān)的研究如下：
1.關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價(jià)方式的角度來(lái)看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟(jì)的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。
2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)穩(wěn)定性對(duì)穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。王國(guó)忠（2005）通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)在整個(gè)區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)股票價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響股票市場(chǎng)的價(jià)格及實(shí)物生產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。這說(shuō)明作為虛擬經(jīng)濟(jì)的子集，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，然后再來(lái)考察與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不但沒(méi)有減弱，反而出現(xiàn)了增強(qiáng)的趨勢(shì)。鞠方（2005）基于對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的分析，提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣積聚假說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場(chǎng)，正是由于這種“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。
二、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路
在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。這種重構(gòu)包括以下幾個(gè)有機(jī)的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。②對(duì)房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動(dòng)性入手，然后，對(duì)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價(jià)格的角度來(lái)研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動(dòng)）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。
由此，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義
在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場(chǎng)等看作一個(gè)整體來(lái)考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動(dòng)的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：
有利于正確解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的“異象”，只有在對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)點(diǎn)是把整個(gè)經(jīng)濟(jì)看作一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟(jì)的理論。
有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策的有效性。
有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)服務(wù)。
有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財(cái)富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會(huì)利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各國(guó)的GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強(qiáng)。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會(huì)對(duì)金融體系甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良影響。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、金融安全、投資決策和社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建。
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關(guān)鍵詞：銷售價(jià)格；租賃價(jià)格；背離；虛擬性
1銷售價(jià)格與租賃價(jià)格的理論關(guān)系
租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要有機(jī)組成部分，銷售價(jià)格與租賃價(jià)格有緊密的關(guān)系。圖1是房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)的四象限模型，從理論層面探討銷售價(jià)格與租賃價(jià)格之間的關(guān)系。
圖1中第Ⅰ象限和第Ⅳ象限代表租賃市場(chǎng)，第Ⅱ象限和第Ⅲ象限代表房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)。我們首先從第Ⅰ象限開始按逆時(shí)針?lè)较蚪忉屪饨鹱兓瘜?duì)銷售價(jià)格的影響。為了使租賃需求量和租賃存量達(dá)到均衡，必須確定適當(dāng)?shù)淖饨鹚?，使需求量等于存量。需求是租金和?jīng)濟(jì)狀況的函數(shù)：D（R，經(jīng)濟(jì)狀況）=S。因此，對(duì)于橫軸上某一數(shù)量的物業(yè)存量，向上畫一條垂直線與需求曲線相交，然后從交點(diǎn)畫一條水平線與縱軸相交，按照這種方法可以找出對(duì)應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)。第Ⅱ象限代表房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)。以原點(diǎn)作為起點(diǎn)的射線的斜率代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率。一般的講，確定資本化率，要考慮經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的長(zhǎng)期利率、預(yù)期的租金上漲率、與租金收入量相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)以及政府管理部門對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策。以第Ⅰ象限確定的租金水平為起點(diǎn)，畫一條平行于橫軸的直線，這條直線與資本化率相交，再以該交點(diǎn)為起點(diǎn)，向下畫一條垂直于橫軸的直線，該直線與橫軸相交，這個(gè)交點(diǎn)便是在既定租金水平下確定的房地產(chǎn)銷售價(jià)格。第Ⅲ象限代表房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)中的新增部分。這個(gè)象限對(duì)房地產(chǎn)的資產(chǎn)形成的原因進(jìn)行了解釋。這里的f(C)代表房地產(chǎn)的重置成本。新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的重置成本隨著房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的增加而增加，所以這條曲線向下延伸。從第Ⅱ象限確定的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，向下畫一條垂直線，再?gòu)脑撝本€與開發(fā)成本線相交的點(diǎn)畫一條水平線，這條線與縱軸相交，這個(gè)交點(diǎn)就是在此價(jià)格水平下的新開發(fā)建設(shè)量，此時(shí)開發(fā)成本等于資產(chǎn)價(jià)格P=f(C)。第Ⅳ象限，年度新開發(fā)建設(shè)量C，被轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)物業(yè)的長(zhǎng)期存量。在一定時(shí)期內(nèi)，存量變化S，等于新增房地產(chǎn)數(shù)量減去由于房屋拆除導(dǎo)致的存量損失。折舊率用表示，則：ΔS=C-δS，以原點(diǎn)作為起點(diǎn)的這條射線，代表了使每年的建設(shè)量正好等于縱軸上某一存量水平。這意味著，由于折舊及新竣工量，物業(yè)的存量不隨時(shí)間變化，此時(shí)，ΔS=0,S=C/δ。
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)關(guān)系四象限模型的分析，我們認(rèn)為銷售價(jià)格與租賃價(jià)格的關(guān)系可以概括為：租賃價(jià)格的漲落會(huì)帶動(dòng)銷售價(jià)格的沉浮，二者相互影響，相互制約。2銷售價(jià)格與租賃價(jià)格的實(shí)證分析
房地產(chǎn)作為一種投資品，價(jià)格將在一年內(nèi)發(fā)生顯著變化，運(yùn)用年度數(shù)據(jù)難以反映這種變化，應(yīng)盡量使用季度或者月度數(shù)據(jù)。為反映重要城市的房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)其它城市的影響，我們以上海為基準(zhǔn)進(jìn)行研究。由于我國(guó)1998年才逐步從福利分房向貨幣分房轉(zhuǎn)變，而我國(guó)城市級(jí)房?jī)r(jià)所得數(shù)據(jù)從2001年才開始對(duì)外公布，將以2001年1月-2006年1月的季度數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)。
在進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)前，①對(duì)上面選定變量的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，然后在對(duì)他們之間的協(xié)整性進(jìn)行檢驗(yàn)。由于銷售價(jià)格與租賃價(jià)格具有很高的波動(dòng)性，為消除異方差將各變量取對(duì)數(shù)，得到新的變量lnXJ、lnZJ。新變量的ADF檢驗(yàn)結(jié)果表明，原序列l(wèi)nXJ、lnZJ都是非平穩(wěn)序列，而一階差分序列均已平穩(wěn)。檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示。
由于銷售價(jià)格與租賃價(jià)格均為一階單整序列，滿足協(xié)整檢驗(yàn)前提，可以對(duì)其進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。用變量lnXJ對(duì)lnZJ進(jìn)行普通最小二乘法回歸，得到回歸模型估計(jì)。此時(shí)將估計(jì)模型殘差序列存儲(chǔ)為e值。最后對(duì)e做單位根檢驗(yàn)，ADF檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示：
有表中結(jié)果看出銷售價(jià)格與租賃價(jià)格之間不存在協(xié)整關(guān)系，說(shuō)明房?jī)r(jià)與租賃價(jià)格之間出現(xiàn)了偏離。
用Granger因果性檢驗(yàn)，來(lái)觀察銷售價(jià)格與租賃價(jià)格之間的關(guān)系。如表3所示：
結(jié)果顯示，可以看出房?jī)r(jià)與租賃價(jià)格之間不存在因果關(guān)系。
3結(jié)論
在某些特定的時(shí)期，住房銷售價(jià)格與租金價(jià)格的波動(dòng)表現(xiàn)出相分離的趨勢(shì)。房地產(chǎn)租金主要決定于對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際的生產(chǎn)或消費(fèi)的需求，而房地產(chǎn)價(jià)格是未來(lái)租金的現(xiàn)值，兩者的變動(dòng)應(yīng)該是一致的。但是從20世紀(jì)90年代初期以來(lái)，在我國(guó)香港、新加坡、馬來(lái)西亞等地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了租金的增長(zhǎng)速度。這說(shuō)明房地產(chǎn)作為虛擬資產(chǎn)，發(fā)展到一定階段就可以在特定時(shí)期獨(dú)立于實(shí)際經(jīng)濟(jì)而波動(dòng)，體現(xiàn)了虛擬經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的獨(dú)立性。
參考文獻(xiàn)
(一)過(guò)度依賴銀行貸款
增加了資金風(fēng)險(xiǎn)近些年來(lái)，國(guó)家重視房地產(chǎn)融資渠道問(wèn)題，出臺(tái)了一些具有針對(duì)性的宏觀政策，有效緩解了房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)象，但以銀行貸款為主的融資方式?jīng)]有得到大幅改善，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、銷售的過(guò)程仍然離不開銀行貸款，銀行貸款占據(jù)企業(yè)資金總量的一半以上，而房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)七成以上，這種局面對(duì)企業(yè)而言，使資金實(shí)力弱的企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，不利于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展；對(duì)銀行而言，固定的利率與房地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)不匹配，實(shí)質(zhì)上承接了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，容易給金融市場(chǎng)造成沖擊，影響金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。還有，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)預(yù)售房款和信托融資的的渠道還沒(méi)有得到充分發(fā)揮，特別是應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大信托融資量，其實(shí)，上市融資的債務(wù)負(fù)擔(dān)相比其他方式輕，但具有上市實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)非常少，有些只能依靠“后門上市”的方式融資，這也需要大量的資金，對(duì)大多數(shù)企業(yè)而言并不現(xiàn)實(shí)。
(二)政府宏觀調(diào)控政策
增加了房地產(chǎn)企業(yè)融資難度房地產(chǎn)企業(yè)資金密集型的特點(diǎn)要求通過(guò)各種渠道籌集資金，籌集資金渠道應(yīng)呈現(xiàn)出多樣化，除銀行貸款、預(yù)售及定價(jià)自籌款以外，產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托基金以及股權(quán)融資、債權(quán)融資等都應(yīng)成為融資渠道，但是，鑒于融資的過(guò)程也是資源重置的過(guò)程，國(guó)家對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的宏觀政策較為謹(jǐn)慎，特別針對(duì)海外資金進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，限制了海外資金比例，嚴(yán)格了審批和監(jiān)督，使海外資金進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的難度增加，同時(shí)也增加了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的限制因素較多，發(fā)展水平不高，多種多樣的融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)難以實(shí)現(xiàn)，這是當(dāng)前也是今后一個(gè)時(shí)期限制房地產(chǎn)行業(yè)融資的一個(gè)難題。(三)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的長(zhǎng)時(shí)間需求與融資方式的短期供應(yīng)產(chǎn)生矛盾，導(dǎo)致行業(yè)惡性循環(huán)目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開發(fā)的信托資金、期貨等融資方式還不夠成熟，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款，銀行提供的貸款期限一般在5年以內(nèi)，大多數(shù)3年左右，而房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品周期長(zhǎng)，每個(gè)環(huán)節(jié)都要大量的資金支持，有些房地產(chǎn)企業(yè)就是因?yàn)樯a(chǎn)過(guò)程中面臨資金壓力而被迫破產(chǎn)倒閉。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了縮短施工周期，往往加快進(jìn)度，導(dǎo)致房產(chǎn)質(zhì)量無(wú)法保障，損害消費(fèi)者和社會(huì)的利益，為了預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，國(guó)家會(huì)采取更加嚴(yán)厲的金融政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道更加狹窄，融資難度不斷加大，形成了惡性循環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)在艱難的環(huán)境下謀生。
二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)化籌融資管理的對(duì)策建議
針對(duì)本文中提出的房地產(chǎn)行業(yè)籌融資存在的主要問(wèn)題，究其存在問(wèn)題的主要原因，在于目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還不夠發(fā)達(dá)、為房地產(chǎn)企業(yè)量身定做的金融創(chuàng)新缺乏，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資渠道狹窄，同時(shí)，法律法規(guī)制度建設(shè)的滯后在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。解決存在的問(wèn)題，緩解籌融資壓力，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在政策范圍內(nèi)，可采取下面幾項(xiàng)措施。
(一)拓寬融資渠道
降低對(duì)銀行貸款的過(guò)渡依賴黨的十八屆三中全會(huì)對(duì)金融市場(chǎng)進(jìn)行了全面改革，戴在金融市場(chǎng)的緊箍咒進(jìn)一步放松，金融市場(chǎng)將更加活躍。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)充分利用這次歷史機(jī)遇，探索新的融資渠道，比如，有實(shí)力的企業(yè)探索發(fā)行長(zhǎng)期的債券，進(jìn)一步擴(kuò)大期貨融資在融資總量占的比例。要積極克服銀行貸款周期短和房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)不協(xié)調(diào)的問(wèn)題，從銀行爭(zhēng)取長(zhǎng)期的按揭貸款，避免因生產(chǎn)過(guò)程中的資金流動(dòng)問(wèn)題導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，民間擁有大量的限制資金，隨著金融市場(chǎng)政策變得寬松，民間融資將是具有強(qiáng)勁生命力和活力的新的融資渠道，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)密切關(guān)注動(dòng)向，抓住機(jī)會(huì)，拓寬融資渠道。
(二)合理控制資金結(jié)構(gòu)
避免因財(cái)務(wù)杠桿產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)密集型行業(yè)的特點(diǎn)導(dǎo)致企業(yè)資金負(fù)債率居高不下，甚至高達(dá)八成以上，盡管較高的資金負(fù)債率對(duì)企業(yè)盈利能力產(chǎn)生正作用，但是，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果也是企業(yè)本身難以承受的。因此，企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化資金管理，并預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)短期資金和長(zhǎng)期資金的需求量，短期資金可適當(dāng)加強(qiáng)運(yùn)作，進(jìn)行科學(xué)的理財(cái)計(jì)劃，長(zhǎng)期資金可適當(dāng)延長(zhǎng)上家付款期限，使資金調(diào)度有方。
(三)合理制定公司發(fā)展策略
資產(chǎn)證券化源于70年代美國(guó)的住房抵押證券，隨后證券化技術(shù)被廣泛應(yīng)用于抵押債權(quán)以外的非抵押債權(quán)資產(chǎn)，并于80年代在歐美市場(chǎng)獲得蓬勃發(fā)展。90年代起，資產(chǎn)證券化開始出現(xiàn)在亞洲市場(chǎng)上，特別是東南亞金融危機(jī)爆發(fā)以后，在一些亞洲國(guó)家得到迅速發(fā)展。資產(chǎn)證券化（包括不良資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)證券化）是近30年來(lái)世界金融領(lǐng)域最重大和發(fā)展最快的金融創(chuàng)新和金融工具，是衍生證券技術(shù)和金融工程技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物。通俗地講，資產(chǎn)證券化就是把缺乏流動(dòng)性，但具有預(yù)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)匯集起來(lái)，形成一個(gè)資產(chǎn)池，通過(guò)結(jié)構(gòu)性重組，使之成為可以在金融市場(chǎng)上出售和流通的證券，據(jù)以融資的過(guò)程。目前在我國(guó)存在大量的可用于資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)，例如房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、房地產(chǎn)抵押貸款等。資產(chǎn)證券化尤其使房地產(chǎn)證券化在我國(guó)具有廣闊的發(fā)展空間，我們應(yīng)當(dāng)充分把握這一機(jī)會(huì)，在拓寬溶資渠道和完善資本市場(chǎng)的同時(shí)，建立良好的政策法律環(huán)境和投資環(huán)境。2003年6月5日，中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即“121號(hào)文件”，以控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，其中的核心內(nèi)容有：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。這好比把造成銀行不良資產(chǎn)的緊箍咒轉(zhuǎn)嫁給了房地產(chǎn)開發(fā)商，使房地產(chǎn)融資渠道單一的窘境雪上加霜。加快房地產(chǎn)證券化的發(fā)展以激活資本投資市場(chǎng)勢(shì)在必行，啟動(dòng)相關(guān)的專項(xiàng)研究和政策法律的研究也就顯得尤為重要。
二、房地產(chǎn)證券化的含義、性質(zhì)和特征
（一）房地產(chǎn)證券化的含義和性質(zhì)
以住房抵押貸款證券化為代表的房地產(chǎn)證券化最早出現(xiàn)于上個(gè)世紀(jì)70年代的美國(guó)。房地產(chǎn)證券化（RealEstateSecuritization），是指把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程，從而使投資人與房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券形式的股權(quán)和債權(quán)。主要包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化即商業(yè)性房地產(chǎn)投資證券化。
因?yàn)樽C券化本身就是一個(gè)非常寬泛的概念，而且目前也沒(méi)有關(guān)于資產(chǎn)證券化的權(quán)威法律定義，所以理論界對(duì)房地產(chǎn)證券化的理解也存在著很大的分歧：
有的學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)證券化是指通過(guò)發(fā)行股票或公司債券進(jìn)行融資的活動(dòng)，包括直接或間接成為房地產(chǎn)上市公司，從而使一般房地產(chǎn)企業(yè)與證券相融合，也包括一般上市公司通過(guò)收購(gòu)、兼并、控股投資房地產(chǎn)企業(yè)等形式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，從而使上市公司與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合，發(fā)行股票或債券。這種觀點(diǎn)意味著房地產(chǎn)證券化，既可以解決開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金不足的問(wèn)題，又可分散房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。有的學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)證券化是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的證券化，即以某具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為投資對(duì)象，由投資方或開發(fā)企業(yè)委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)行有價(jià)證券籌集資金的活動(dòng)。
實(shí)際上，房地產(chǎn)證券化產(chǎn)生的背景及實(shí)踐表明，房地產(chǎn)證券化是指房地產(chǎn)投資由原來(lái)的物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃r(jià)證券的股權(quán)或債券，是指房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化和房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，而并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行股票或債券的籌資活動(dòng)，也不是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資證券化。
房地產(chǎn)證券化實(shí)質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，其具體形式可以是股票、債券，也可以是信托基金與收益憑證等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特殊性，其原有的融資方式單一，房地產(chǎn)證券化是投資者將對(duì)物權(quán)的占有和收益權(quán)轉(zhuǎn)化為債權(quán)或股權(quán)。其實(shí)質(zhì)上是物權(quán)的債權(quán)性擴(kuò)張。房地產(chǎn)證券化體現(xiàn)的是資產(chǎn)收入導(dǎo)向型融資方式。傳統(tǒng)融資方式是憑借資金需求者本身的資信能力來(lái)融資的。資產(chǎn)證券化則是憑借原始權(quán)益人的一部分資產(chǎn)的未來(lái)收入能力來(lái)融資，資產(chǎn)本身償付能力與原始權(quán)益人的資信水平被徹底割裂開來(lái)。
與其他資產(chǎn)證券化相比，房地產(chǎn)證券化的范圍更廣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了貸款債權(quán)的證券化范圍。貸款證券化的對(duì)象為貸款本身，投資人獲得的只是貸款凈利息，然而，房地產(chǎn)投資的參與形式多種多樣，如股權(quán)式、抵押式等等，其證券化的方式也因此豐富多彩，只有以抵押貸款形式參與的房地產(chǎn)投資證券化的做法才與貸款證券化相似，其他形式的證券化對(duì)象均不是貸款本身，而是具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目。所以房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。
房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化是指以一級(jí)市場(chǎng)即發(fā)行市場(chǎng)上抵押貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券的結(jié)構(gòu)性融資行為。
房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化又稱商業(yè)性房地產(chǎn)投資證券化，是指以房地產(chǎn)投資信托為基礎(chǔ)，將房地產(chǎn)直接投資轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券，使投資者與投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛杏袃r(jià)證券的債權(quán)關(guān)系。
房地產(chǎn)證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發(fā)，金融機(jī)構(gòu)將其擁有的房地產(chǎn)債權(quán)分割成小單位面值的有價(jià)證券出售給社會(huì)公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場(chǎng)上籌集資金，用以再發(fā)放房地產(chǎn)貸款；另一方面是從非金融機(jī)構(gòu)出發(fā)，房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)價(jià)值由固定資本形態(tài)轉(zhuǎn)化為具有流動(dòng)的證券商品，通過(guò)發(fā)售這種證券商品在資本市場(chǎng)上籌集資金。
總之，房地產(chǎn)證券化是一種資產(chǎn)收入導(dǎo)向型融資，以房地產(chǎn)抵押貸款債券為核心的多元化融資體系，泛指通過(guò)股票、投資基金和債券等證券化金融工具融通房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的投融資過(guò)程，包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化。其宗旨是將巨額價(jià)值的房地產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化、細(xì)分化，利用證券市場(chǎng)的功能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資本大眾化、經(jīng)營(yíng)專業(yè)化及投資風(fēng)險(xiǎn)分散化，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供充足的資金，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)快速發(fā)展。它既是一種金融創(chuàng)新，更是全球性經(jīng)濟(jì)民主化運(yùn)動(dòng)的重要組成部分。
（二）房地產(chǎn)證券化的特征
1、基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律形式是合同權(quán)利。無(wú)論是房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化還是房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，在證券化過(guò)程中，基礎(chǔ)資產(chǎn)都被法律化為一種合同權(quán)利。
2、參與者眾多，法律關(guān)系復(fù)雜。在整個(gè)證券化過(guò)程中，從基礎(chǔ)資產(chǎn)的選定到證券的償付，有眾多的法律主體以不同的身份參與進(jìn)來(lái)，相互之間產(chǎn)生縱橫交錯(cuò)的法律關(guān)系網(wǎng)，其涉及面之廣是其他資產(chǎn)證券化所不能及的。借款人和貸款人之間的借貸法律關(guān)系，委托人和受托人之間的信托關(guān)系，SPV（特設(shè)機(jī)構(gòu)）和原始權(quán)益人的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，SPV和證券承銷商的承銷關(guān)系，還有眾多的中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)而產(chǎn)生服務(wù)合同關(guān)系等等，一個(gè)證券化過(guò)程中，有著多種多樣的法律關(guān)系，牽涉國(guó)家方方面面的法律規(guī)定。任何一個(gè)法律規(guī)定的忽視都將影響證券化的實(shí)施效果。
3、獨(dú)特的融資模式。這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面體現(xiàn)在融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)上。房地產(chǎn)證券化的核心是設(shè)計(jì)出一種嚴(yán)謹(jǐn)有效的交易結(jié)構(gòu)，通過(guò)這個(gè)交易結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)融資目的。另一方面體現(xiàn)在負(fù)債結(jié)構(gòu)上。利用證券化技術(shù)進(jìn)行融資不會(huì)增加發(fā)起人的負(fù)債，是一種不顯示在資產(chǎn)負(fù)債表上的融資方法。通過(guò)證券化，將資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)剝離改組后，構(gòu)造成市場(chǎng)化的投資工具，這樣可以提高發(fā)起人的資本充足率，降低發(fā)起人的負(fù)債率。
4、安全系數(shù)高。在由其他機(jī)構(gòu)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，投資者的風(fēng)險(xiǎn)由于證券化風(fēng)險(xiǎn)隔離的設(shè)計(jì)，只取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的收入自身，非以發(fā)起人的整體信用為擔(dān)保，并且和發(fā)起人的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，和SPV（特設(shè)機(jī)構(gòu)）的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，SPV或者是為證券化特設(shè)一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)SPV，或者對(duì)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)實(shí)行專項(xiàng)管理，SPV的經(jīng)營(yíng)范圍不能有害于證券化，對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流收入委托專門的金融機(jī)構(gòu)專款專戶。這種獨(dú)特的設(shè)計(jì)降低了原有的風(fēng)險(xiǎn)，提高安全系數(shù)。另外，證券化的信用級(jí)別也不受發(fā)起人影響，除了取決于自身的資產(chǎn)狀況以外，還可以通過(guò)各種信用增級(jí)手段提高證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用級(jí)別，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高安全性。而且，房地產(chǎn)證券具有流通性，可以通過(guò)各種方式流通，提早收回投資，避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
5、證券品種多樣化，適合于投資。房地產(chǎn)證券本身就根據(jù)不同投資者的不同投資喜好設(shè)計(jì)了品種多樣：性質(zhì)各異的證券，有過(guò)手證券，有轉(zhuǎn)付證券，有債券，有收益憑證，等等。
6、政策性強(qiáng)。房地產(chǎn)證券化之所以起源于美國(guó)，是和美國(guó)政府的推動(dòng)作用分不開的。眾所周知，美國(guó)是崇尚市場(chǎng)機(jī)制的國(guó)家，但與其它經(jīng)濟(jì)金融部門相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)是美國(guó)政府干預(yù)較深的一個(gè)領(lǐng)域。一方面通過(guò)為抵押貸款提供保險(xiǎn)和發(fā)起設(shè)立三大政府機(jī)構(gòu)-聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住房抵押貸款公司以及政府抵押貸款協(xié)會(huì)參與到證券化業(yè)務(wù)中來(lái)，直接開展住宅抵押貸款證券化交易，并通過(guò)它們的市場(chǎng)活動(dòng)來(lái)影響抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。另一方面它則通過(guò)制定詳盡的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范和引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展：美國(guó)政府調(diào)整了法律、稅務(wù)、會(huì)計(jì)上的規(guī)定和準(zhǔn)則，包括通過(guò)《稅收改革法案》；以FAS125規(guī)則替代FAS77規(guī)則，重新確定了“真實(shí)銷售”的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；通過(guò)了FASIT立法提案等等。所以，房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)受政府政策導(dǎo)向影響大。
三、海外房地產(chǎn)證券化的立法體例
海外房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定，從體例上看，可以分為分散立法型和統(tǒng)一立法型，這兩種體例跟各自的國(guó)情是緊密聯(lián)系的。
（一）分散立法型國(guó)家的法律規(guī)定。
1、美國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定。
美國(guó)是最早進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的國(guó)家，在法律制度方面積累了非常豐富的經(jīng)驗(yàn)，其主要立法有：1933年的《證券法》、1934年的《證券交易法》。1940年《投資公司法》。在房地產(chǎn)投資信托方面，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，《投資公司法》與1935年《公用事業(yè)控股公司法》、1939年《信托契約法》、1940年《投資顧問(wèn)法》，都成為日后投資公司經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架?！兜?25號(hào)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》（FAS125）、《轉(zhuǎn)讓、提供金融資產(chǎn)服務(wù)及債務(wù)清除之會(huì)計(jì)處理》。兩法采用金融合成分析法，改變過(guò)去對(duì)“真實(shí)銷售”只“重形式輕實(shí)質(zhì)”的缺陷，該法還對(duì)房地產(chǎn)證券化中的會(huì)計(jì)報(bào)表及其報(bào)表合并等問(wèn)題作了詳細(xì)規(guī)定，有利于保護(hù)投資者的合法權(quán)益。在地產(chǎn)投資信托方面，正式開創(chuàng)了REIT.2、英國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定。
英國(guó)自1987年開始發(fā)行按揭支撐證券，在抵押貸款市場(chǎng)，通過(guò)證券化的資產(chǎn)建立出借機(jī)構(gòu)。例如國(guó)家房屋貸款有限公司、私人抵押有限公司。英國(guó)的抵押支撐證券通過(guò)建筑保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)和抵押賠償單進(jìn)行組合。銀行、機(jī)構(gòu)投資者和海外投資者是英國(guó)證券化市場(chǎng)的主要投資者。在法律方面，英國(guó)1986年《建筑團(tuán)體法》中“適宜抵押公司”指導(dǎo)建筑團(tuán)體發(fā)行抵押支撐證券；1991年《流動(dòng)資產(chǎn)咨詢注解》鼓勵(lì)建筑團(tuán)體在抵押支撐證券市場(chǎng)的投資；1989年2月《貸款轉(zhuǎn)讓與證券化準(zhǔn)則》由英格蘭銀行頒布，起到了宏觀調(diào)控與監(jiān)督的作用；此外《關(guān)于統(tǒng)一國(guó)際資本衡量和資本標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)議》、《1986年財(cái)政支付法》、《1974年消費(fèi)者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》，在眾法之間既有鼓勵(lì)房地產(chǎn)證券化也有約束的作用。
3.采用分散型立法的國(guó)家和地區(qū)還有法國(guó)、德國(guó)、澳大利亞、加拿大和我國(guó)香港地區(qū)。
（二）統(tǒng)一立法型國(guó)家的法律規(guī)定。
1、日本關(guān)于房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定。
日本的房地產(chǎn)證券化起步于80年代中后期，當(dāng)時(shí)在法律上還存在著諸多限制，致使該產(chǎn)品無(wú)法在市場(chǎng)上廣泛開展，直到1997年金融風(fēng)暴后，日本金融市場(chǎng)受到重?fù)?，在殘酷的現(xiàn)實(shí)環(huán)境催迫下，1998年通過(guò)《特殊目的公司法》，并于2000年修正為《資產(chǎn)流動(dòng)化法》，至此，才為日本證券化市場(chǎng)的全面開展掃清了法律上的障礙。此外，在日本推動(dòng)金融資產(chǎn)證券化的同時(shí)，我們?nèi)匀徊荒芎鲆曇韵路稍谧C券化中的作用：《抵押證券法》、《抵押證券業(yè)規(guī)制法》、《信托法》、《信托業(yè)法》、《特定債權(quán)事業(yè)規(guī)制法》。這些法相較《資產(chǎn)流動(dòng)化法》來(lái)說(shuō)，雖然更分散，但仍然具有補(bǔ)充適用的價(jià)值。
2、韓國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定。
韓國(guó)的資產(chǎn)證券化實(shí)踐主要出現(xiàn)在1997年金融危機(jī)之后，這之前基本未開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，也沒(méi)有制定相關(guān)的法規(guī)，而僅允許離岸資產(chǎn)的跨國(guó)界證券化。金融危機(jī)爆發(fā)后，韓國(guó)的金融業(yè)暴露出許多問(wèn)題，在嚴(yán)格的金融監(jiān)管下，韓國(guó)的金融機(jī)構(gòu)都在盡力通過(guò)提高資本充足率來(lái)改善它們的安全性，金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的資產(chǎn)負(fù)債管理的重要性變得更加突出。隨著金融改革和調(diào)整的深化，韓國(guó)政府希望通過(guò)證券化的方式來(lái)清除不良貸款，以最大限度地降低對(duì)整個(gè)社會(huì)的沖擊。于是在1998年7月就頒布了《資產(chǎn)證券化法案》，該法從立法預(yù)告到法案生效，歷時(shí)僅2個(gè)多月。
3、采取統(tǒng)一立法型的國(guó)家和地區(qū)還有印尼、馬來(lái)西亞、泰國(guó)和我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)。
四、我國(guó)推行房地產(chǎn)證券化的必要性和可行性
（一）我國(guó)房地產(chǎn)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)證券化是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)、金融證券化的典型代表，是一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到較高階段的必然趨勢(shì)。20世紀(jì)70年代以來(lái)，西方國(guó)家金融業(yè)發(fā)生了重大變化，一直占據(jù)金融業(yè)主導(dǎo)地位的銀行業(yè)面臨著挑戰(zhàn)，而證券化卻在競(jìng)爭(zhēng)中得到了迅速發(fā)展，成為國(guó)際金融創(chuàng)新的三大主要趨勢(shì)之一。在金融證券化浪潮中，房地產(chǎn)證券化成了金融銀行業(yè)實(shí)踐結(jié)構(gòu)變化和新的國(guó)際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。我國(guó)目前對(duì)于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段。
1、房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)證券化從銀行金融機(jī)構(gòu)的角度看，表現(xiàn)為金融機(jī)構(gòu)出于單純的融資目的，將其擁有的房地產(chǎn)抵押權(quán)即債權(quán)分割成小單位的有價(jià)證券面向公眾出售以籌集資金的方式。由此形成的資金流通市場(chǎng)，稱之為房地產(chǎn)二級(jí)抵押市場(chǎng)。從我國(guó)目前的實(shí)際情況來(lái)看，抵押債權(quán)證券化的發(fā)展尚為一片空白。主要表現(xiàn)為：（1）抵押貸款的規(guī)模很小。拿中國(guó)建設(shè)銀行來(lái)講，該行房地產(chǎn)信貸部所經(jīng)辦的抵押貸款業(yè)務(wù)僅占到房貸部貸款總額的10.7％，占總行貸款總額的比例還不到1％。由于沒(méi)有相當(dāng)規(guī)模的抵押貸款積累，抵押債權(quán)的證券化便難以推行；（2）我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)只有一級(jí)市場(chǎng)還不存在二級(jí)市場(chǎng)。我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，仍處在放貸一還款的簡(jiǎn)單循環(huán)階段，由此決定了抵押貸款資金的流動(dòng)性差，抵押貸款市場(chǎng)尚需進(jìn)一步發(fā)展。
2、房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的發(fā)展現(xiàn)狀
我國(guó)改革開放以來(lái)，伴隨著資本證券市場(chǎng)的不斷形成和發(fā)育，房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化也得到了一定程度的發(fā)展，并成為我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)證券化發(fā)展的主體格局。主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)股票市場(chǎng)的發(fā)展。我國(guó)目前股票市場(chǎng)的上市公司中，幾乎80％左右的企業(yè)，其從股票市場(chǎng)上發(fā)行股票籌集來(lái)的資金均有一部分流入房地產(chǎn)業(yè)。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續(xù)上市外，還可以在NET和STAQ兩個(gè)場(chǎng)外交易所系統(tǒng)上市。這都為房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)展創(chuàng)造了極為有利的條件；（2）房地產(chǎn)債券市場(chǎng)的發(fā)展。我國(guó)目前的債券市場(chǎng)上，為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)行的債券已有兩種：第一種是房地產(chǎn)投資券。第二種是受益?zhèn)Ｈ甾r(nóng)業(yè)銀行寧波市信托投資公司于1991年1月20日向社會(huì)公開發(fā)行的“信托投資收益證券”，總額達(dá)1000萬(wàn)人民幣，期限為10年。主要投資于房地產(chǎn)和工商業(yè)等項(xiàng)目。
（二）我國(guó)推行房地產(chǎn)證券化的可行性和必要性
1、房地產(chǎn)證券化的必要性
（1）有利于提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，釋放金融風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房抵押貸款期限比較長(zhǎng)，而商業(yè)銀行資金來(lái)源以短期為主，因而產(chǎn)生了由于“短存長(zhǎng)貸”引發(fā)的流動(dòng)性問(wèn)題。雖然目前我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款占全部貸款的比例不到4%，資金也比較寬松，流動(dòng)性沒(méi)問(wèn)題。但是，由于業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡，個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展最快的建行，其余額占全部貸款金額的比重已超過(guò)9%，參照發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，我國(guó)的住房抵押貸款業(yè)務(wù)還有很大的增長(zhǎng)空間，銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。房地產(chǎn)證券化有利于釋放由此產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。
（2）有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制。目前，我國(guó)商品房空置量已超過(guò)7000萬(wàn)平方米，積壓其上的國(guó)有商業(yè)銀行貸款已超過(guò)2000億，再加上新建的商品房，要想全面啟動(dòng)房市，約需要3500億元的巨額資金。這樣巨大的資金缺口僅靠我國(guó)現(xiàn)有的住宅金融支持是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而推行房地產(chǎn)證券化，直接向社會(huì)融資并且融資的規(guī)?？梢圆皇茔y行等中介機(jī)構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機(jī)制。
（3）有利于健全我國(guó)的資本市場(chǎng)，擴(kuò)大投資渠道。房地產(chǎn)證券化作為重要的金融創(chuàng)新工具，給資本市場(chǎng)帶來(lái)的重大變化是融資方式的創(chuàng)新，將大大豐富我國(guó)金融投資工具，有利于增加我國(guó)資本市場(chǎng)融資工具的可選擇性，房地產(chǎn)證券化可使籌資者通過(guò)資本市場(chǎng)直接籌資而無(wú)須向銀行貸款或透支，同時(shí)其較低的融資成本有利于提高我國(guó)資本市場(chǎng)的運(yùn)作效率。
2、房地產(chǎn)證券化的可行性
（1）我國(guó)已經(jīng)具備了進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境。從整個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)而言，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，金融體制改革不斷深化，為房地產(chǎn)的證券化創(chuàng)造了一個(gè)穩(wěn)定的大環(huán)境。
（2）我國(guó)已經(jīng)初步具備住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的雛形。眾所周知，住房抵押貸款是最容易進(jìn)行證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，其原始債務(wù)人信用較高，資金流動(dòng)性穩(wěn)定，安全性高，各國(guó)的資產(chǎn)證券化無(wú)不起源于住房抵押貸款證券化。而我國(guó)隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來(lái)，住房抵押貸款不斷上升，已經(jīng)初步形成規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年底，商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款余額只有514億元，到2000年，這一數(shù)字已迅速增長(zhǎng)到3306億元，兩年中增長(zhǎng)了5倍多。
（3）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和證券市場(chǎng)體系初具規(guī)模。首先，國(guó)家金融政策的適當(dāng)調(diào)整和完善，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展成為包括房地產(chǎn)開發(fā)、住房金融、保險(xiǎn)等多方位、功能齊全的市場(chǎng)體系；其次，我國(guó)證券市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展逐步走向成熟和規(guī)范，證券市場(chǎng)監(jiān)管力度正在加大，法規(guī)體系逐步形成，證券管理、證券交易條件日趨完善，也積累了一些的發(fā)展證券市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，為實(shí)行房地產(chǎn)證券化提供了較好的金融市場(chǎng)基礎(chǔ)。
五。我國(guó)房地產(chǎn)證券化的立法體例探討
眾所周知，金本位體制崩潰以后的金融體系，完全建立在法律的基礎(chǔ)之上，因而完全可以這樣斷言，沒(méi)有法律，也就沒(méi)有整個(gè)金融體系。從這個(gè)意義上說(shuō)，法律對(duì)于金融創(chuàng)新的積極作用是主要的，也是重要關(guān)鍵的。
我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)證券化的實(shí)踐十分少見，新華信托推出的住房貸款項(xiàng)目的資金信托，頗有點(diǎn)房地產(chǎn)貸款證券化（MBS）與房地產(chǎn)投資信托（REIT）相結(jié)合的特點(diǎn)。2003年國(guó)內(nèi)第一支住宅產(chǎn)業(yè)基金，“精瑞”房地產(chǎn)信托基金的啟動(dòng)無(wú)疑又是一大開拓。從目前的趨勢(shì)以及必要性考慮，房地產(chǎn)證券化在不久的將來(lái)必然會(huì)成為我國(guó)資本市場(chǎng)的一種重要融資方式，因此這方面的立法應(yīng)當(dāng)先行。在立法體例方面，是將房地產(chǎn)證券化的各個(gè)環(huán)節(jié)集中起來(lái)統(tǒng)一立法還是將各個(gè)環(huán)節(jié)提出來(lái)分散立法？目前學(xué)界還存在著爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)考察國(guó)際上兩種立法體例后面的深層因素。
采用分散型立法體例的國(guó)家和地區(qū)中，美國(guó)最早從事房地產(chǎn)證券化，其目的是為了解決銀行住房貸款資金不足的問(wèn)題，由于它是一個(gè)全新的課題，只能通過(guò)“摸石頭過(guò)河”的方式，出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題就出臺(tái)或修改一個(gè)規(guī)則，最終通過(guò)不同的法律形成了對(duì)房地產(chǎn)證券化的規(guī)制，因此不存在統(tǒng)一立法。而且美國(guó)是一個(gè)崇尚金融創(chuàng)新的國(guó)家，統(tǒng)一立法可能會(huì)給房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)置太多條條框框，分散立法以及美國(guó)的衡平法傳統(tǒng)更注重的是事后評(píng)價(jià)，因此可以給金融創(chuàng)新創(chuàng)造條件。英國(guó)則是典型的英美法系國(guó)家，成文法在其法律體系中處于次要地位，所以它們更多地是判例法或者至多是單個(gè)成文法對(duì)房地產(chǎn)證券化進(jìn)行規(guī)范。澳大利亞和我國(guó)香港的立法傳統(tǒng)受英國(guó)的影響很深，分散立法就是一個(gè)表現(xiàn)。至于德國(guó)、法國(guó)等傳統(tǒng)的大陸法系國(guó)家，由于證券市場(chǎng)并不十分發(fā)達(dá)，特別是德國(guó)，銀行屬于“全能銀行”，銀行流動(dòng)性問(wèn)題并不是很嚴(yán)重，因此沒(méi)有進(jìn)行房地產(chǎn)貸款證券化（MBS）的動(dòng)力；至于房地產(chǎn)投資信托（REIT），由于大陸法系沒(méi)有信托的傳統(tǒng)，對(duì)信托缺乏具體規(guī)定，因此這方面的規(guī)定基本空白?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)證券化在這兩個(gè)國(guó)家只是一個(gè)配角地位，統(tǒng)一立法的成本要大于效益。
采用統(tǒng)一立法體例的國(guó)家和地區(qū)中，我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同的特點(diǎn)，即這些國(guó)家和地區(qū)都處于亞洲，立法的時(shí)間都發(fā)生在1997年亞洲金融危機(jī)之后，盡管在這之前，一些國(guó)家也曾從事過(guò)房地產(chǎn)證券化的實(shí)踐，但真正促使這些國(guó)家下定決定統(tǒng)一立法的，還是由于金融危機(jī)暴露了金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，為了鞏固國(guó)家的金融安全，大力發(fā)展資產(chǎn)證券化勢(shì)在必然，而制定統(tǒng)一的資產(chǎn)證券化法案，對(duì)于房地產(chǎn)證券化的操作和規(guī)范運(yùn)行是必要的。
由此可以得出我國(guó)房地產(chǎn)證券化的立法體例：統(tǒng)一立法型。理由在于：
1.我國(guó)有大力發(fā)展資產(chǎn)證券化的客觀要求。我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的處境并不樂(lè)觀，一是銀行不良貸款的比例很高，二是銀行的資本充足率太低，不符合《巴塞爾協(xié)議》8%的要求，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，我國(guó)沒(méi)有出現(xiàn)類似于亞洲其他國(guó)家的金融危機(jī)，很大程度上是由于政府信用的存在，但隨著市場(chǎng)化運(yùn)作的日益深入，如果銀行的處境再?zèng)]改觀的話，爆發(fā)金融危機(jī)的可能性非常大。因此發(fā)展資產(chǎn)證券化是大勢(shì)所趨，而進(jìn)行統(tǒng)一立法我們就不會(huì)碰到法、德存在的立法尷尬。
2.統(tǒng)一立法有利于參與者更好地操作。房地產(chǎn)證券化是一個(gè)新生的事物，參與者的水平參差不齊，采取統(tǒng)一立法，可以使房地產(chǎn)證券化的過(guò)程一目了然，便利于實(shí)踐中的操作。
畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告(一)
房地產(chǎn)本科開題報(bào)告：房產(chǎn)稅可行性分析和研究
論文語(yǔ)種：中文
您的研究方向：本科經(jīng)濟(jì)學(xué)金融
是否有數(shù)據(jù)處理要求：是
您的國(guó)家：廣州
您的學(xué)校背景：普通大學(xué)本科，排名前20%。
要求字?jǐn)?shù)：開題報(bào)告：3千字
論文用途：本科畢業(yè)論文
是否需要盲審(博士或碩士生有這個(gè)需要)：否
補(bǔ)充要求和說(shuō)明：
房地產(chǎn)本科開題報(bào)告：房產(chǎn)稅可行性分析和研究
選題背景：
近年來(lái)由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度加快，其已經(jīng)成為了我國(guó)當(dāng)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中具有主導(dǎo)性的推動(dòng)性作用。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)是可觀的，但于此同時(shí)其所展現(xiàn)出來(lái)的民生問(wèn)題也是較為嚴(yán)峻的。至1998年開始，我國(guó)實(shí)行全面的住房改革，實(shí)現(xiàn)了以住宅制度市場(chǎng)化以及貨幣化的發(fā)展目標(biāo)，以此為開端，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是就地方財(cái)政問(wèn)題還是地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，都起到了非常積極的作用畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告。但在伴隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中，中國(guó)城市房地產(chǎn)的價(jià)格則更是展現(xiàn)出了一種更為快速的增長(zhǎng)速度，1998年我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格為2063元/平方米，而20XX年我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)增長(zhǎng)至6200元/平方米，增長(zhǎng)幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了民眾的收入水平，從而成為了我國(guó)當(dāng)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的主要不穩(wěn)定因素[1]。稅收作為國(guó)家政府對(duì)于國(guó)家以及地方經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要方式，同時(shí)也是政府在對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行監(jiān)管以及調(diào)控過(guò)程中的主要手段。就我國(guó)目前現(xiàn)狀而言，各地方的房產(chǎn)稅都不盡相同，不僅如此，在學(xué)術(shù)界對(duì)于房產(chǎn)稅的征收問(wèn)題以及如何征收的問(wèn)題也一直以來(lái)都有著巨大的分歧。
研究意義：
研究方法：
研究綜述：
艾諾拉和馬騰納(2015)在分析西方國(guó)家普遍采用住房?jī)?yōu)惠的原因時(shí)認(rèn)為：住房的分布比金融資產(chǎn)更公平，大部分家庭最重要的財(cái)富是房屋。美國(guó)消費(fèi)者金融調(diào)查(2015)研究發(fā)現(xiàn)，住房占凈財(cái)富的比例與凈財(cái)富的數(shù)量成反比。因而在給定稅收和公共支出的前提下，將低稅率配置給房屋，將高稅率配置給金融資產(chǎn)，是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給富裕階層的表現(xiàn)畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告工作報(bào)告。由此產(chǎn)生的效率損失是民主政治和社會(huì)公平的代價(jià)。
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畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告(二)
摘要：財(cái)務(wù)報(bào)表分析是一門藝術(shù)，背后往往隱藏著企業(yè)的玄機(jī)。它是企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的綜合反映，提供了企業(yè)管理層決策所需要的信息。同時(shí)，正因?yàn)樨?cái)務(wù)報(bào)表全面、系統(tǒng)、綜合地記錄了企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過(guò)程，因而相關(guān)利益人對(duì)它的分析極為關(guān)注。投資者、債權(quán)人、政府、稅務(wù)部門、社會(huì)公眾等在做經(jīng)濟(jì)決策時(shí)，都要分析企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表。當(dāng)然，分析財(cái)務(wù)報(bào)表需要依靠一定的分析方法與技巧，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表進(jìn)行全面綜合分析，才能得出較為科學(xué)的決策。本文以青島海爾為實(shí)例，從經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況和現(xiàn)金流量三個(gè)方面進(jìn)行了分析，其次對(duì)其進(jìn)行了綜合分析并且與同業(yè)公司進(jìn)行了比較分析，最后對(duì)該公司進(jìn)行了綜合財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，并提出改進(jìn)建議。
研究背景
在社會(huì)不斷進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離是現(xiàn)代企業(yè)的根本要求，上市公司就是這種兩權(quán)分離的代表，上市公司的股東、債權(quán)人等相關(guān)外部利益者要求了解公司的經(jīng)營(yíng)狀況，就要通過(guò)分析公司對(duì)外披露的信息，這就使此財(cái)務(wù)報(bào)表分析具有必要性。
中國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展了十幾年，投資理論也處于一個(gè)培養(yǎng)和嬗變的過(guò)程中畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告。目前市場(chǎng)已由散戶跟風(fēng)逐步向機(jī)構(gòu)投資者理性分析變化，機(jī)構(gòu)投資者正統(tǒng)的投資理論大部分都是價(jià)值型，因此如何從不同角度衡量上市公司的投資價(jià)值，如何控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是機(jī)構(gòu)投資者和普通投資者所面臨的問(wèn)題。上市公司公開披露的財(cái)務(wù)指標(biāo)很多，投資人要通過(guò)眾多的信息正確把握企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀和未來(lái)，沒(méi)有其他任何工具可以比正確使用財(cái)務(wù)比率和財(cái)務(wù)分析更重要了。
文獻(xiàn)綜述
研究現(xiàn)狀
財(cái)務(wù)報(bào)表能夠全面反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，但是單純從財(cái)務(wù)報(bào)表上的數(shù)據(jù)還不能直接或全面說(shuō)明企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，特別是不能說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的好壞和經(jīng)營(yíng)成果的高低，只有將企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)與有關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較才能說(shuō)明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況所處的地位，因此要進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析。做好財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作，可以正確評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，揭示企業(yè)未來(lái)的報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)；可以檢查企業(yè)預(yù)算完成情況，考核經(jīng)營(yíng)管理人員的業(yè)績(jī)，為建立健全合理的激勵(lì)機(jī)制提供幫助。
國(guó)外財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述
白1897年格林納(Greene)的《公司財(cái)務(wù)》出版至今，西方財(cái)務(wù)管理理論經(jīng)歷了兩個(gè)時(shí)期，一是20世紀(jì)50年代以前的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論時(shí)期，另一個(gè)是20世紀(jì)50年代以后至今的現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論時(shí)期。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論與現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論有明顯的不同。從研究對(duì)象來(lái)看，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論注重研究公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)問(wèn)題；而現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論立足資金市場(chǎng)來(lái)研究公司財(cái)務(wù)管理問(wèn)題。從研究方法來(lái)看，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論偏重描述性方法和定性分析，視財(cái)務(wù)指標(biāo)為常量；兩現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理注重建立理論模型和實(shí)證檢驗(yàn)，視財(cái)務(wù)指標(biāo)為隨機(jī)變量。
對(duì)于財(cái)務(wù)分析的概念有如下幾種表述：美國(guó)加州大學(xué)的教授waterB.Neigs認(rèn)為財(cái)務(wù)分析的本質(zhì)在于搜集與決策有關(guān)的財(cái)務(wù)信息并加以分析與解釋的一種判斷過(guò)程.美國(guó)紐約市立大學(xué)LeopoidA.Bernstein認(rèn)為財(cái)務(wù)分析是一種判斷過(guò)程，旨在評(píng)估企業(yè)現(xiàn)在或過(guò)去的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果；其主要目的在于對(duì)未來(lái)的狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行最佳預(yù)測(cè)。美國(guó)哈佛大學(xué)管理學(xué)教授波特認(rèn)為價(jià)值可看成是資金的生成和增值，則價(jià)值鏈就是價(jià)值增值的各個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)迸行分析，實(shí)質(zhì)上也就是對(duì)企業(yè)的價(jià)值運(yùn)動(dòng)進(jìn)行分析。美國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)巴瑞C.麥肯蘭說(shuō)：為了與信息時(shí)代接軌，需要在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映無(wú)形資產(chǎn)和軟資產(chǎn)
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畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告工作報(bào)告。盡管財(cái)務(wù)管理理論總會(huì)有新的觀點(diǎn)提出，但財(cái)務(wù)管理的一些基本原理在各國(guó)大致相同。例如，財(cái)務(wù)分析中的比率分析原理，財(cái)務(wù)計(jì)劃中的平衡原理，財(cái)務(wù)控制中的分權(quán)原理，財(cái)務(wù)決策中的風(fēng)險(xiǎn)原理都基本一致。
國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述
對(duì)于我國(guó)財(cái)務(wù)管理理論結(jié)構(gòu)體系目前主要有三種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)主張從財(cái)務(wù)學(xué)研究對(duì)象所包含內(nèi)容展開，認(rèn)為從財(cái)務(wù)的本質(zhì)資金運(yùn)動(dòng)出發(fā)，研究對(duì)象、職能、主體、環(huán)境等要素；從資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律出發(fā)，研究財(cái)務(wù)管理目標(biāo)、原則和體制等要素；資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律應(yīng)用出發(fā)，研究財(cái)務(wù)管理的環(huán)節(jié)和方法。
第二種觀點(diǎn)主張是按邏輯的規(guī)定性由財(cái)務(wù)管理學(xué)研究對(duì)象的概念、基本特征及其規(guī)律體系，構(gòu)成基本理論結(jié)構(gòu)體系：從外延方面看包括財(cái)務(wù)管理學(xué)研究方法論、學(xué)科體系、課程體系和方法體系等。
第三種觀點(diǎn)主張我國(guó)財(cái)務(wù)管理理論研究方法和理論結(jié)構(gòu)體系都應(yīng)該與國(guó)際接軌，研究方法提倡演繹性的規(guī)范研究方法和實(shí)證研究方法，財(cái)務(wù)管理理論結(jié)構(gòu)體系包括貨幣市場(chǎng)學(xué)、公司財(cái)務(wù)學(xué)、投資學(xué)等內(nèi)容。
財(cái)務(wù)報(bào)表分析概述
財(cái)務(wù)報(bào)表的概念
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號(hào)財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》第二條規(guī)定，財(cái)務(wù)報(bào)表是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)性表述，至少應(yīng)當(dāng)包括：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益(股東權(quán)益)變動(dòng)表和附注。
如果將會(huì)計(jì)核算的過(guò)程比喻為產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，那么，財(cái)務(wù)報(bào)表就是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品。然而，財(cái)務(wù)報(bào)表只是根據(jù)全體使用人的一般要求提供通用的數(shù)據(jù)和有關(guān)指標(biāo)，不能直接、充分、有效地提供關(guān)于企業(yè)償債能力、盈利能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況等指標(biāo)，也不能滿足各特定報(bào)表使用者的特定要求，為此，還需要人們根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)其所提供的各項(xiàng)有關(guān)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行一系列的加工、整理、對(duì)比、分析、評(píng)價(jià)，從而形成對(duì)報(bào)表使用者有用的信息。
財(cái)務(wù)報(bào)表的構(gòu)成
財(cái)務(wù)報(bào)表是指反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的書面文件，包括四張報(bào)表和一個(gè)附注，即資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)變動(dòng)表、現(xiàn)金流量表和附注。理解財(cái)務(wù)報(bào)表的組成時(shí)，必須注意以下幾點(diǎn)：(1)四張報(bào)表加一個(gè)附注是企業(yè)編制的財(cái)務(wù)報(bào)表的最低要求，而不是財(cái)務(wù)報(bào)表的全部；(2)本準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的列報(bào)，既適用于個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表，也適用于合并財(cái)務(wù)報(bào)表；(3)其他具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)有特殊要求的，在遵循本準(zhǔn)則列報(bào)的同時(shí)，還應(yīng)按其他準(zhǔn)則的要求進(jìn)行列報(bào)；(4)現(xiàn)金流量表列報(bào)的內(nèi)容和格式，按照現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行處理。
財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主體和對(duì)象
現(xiàn)代企業(yè)制度下，企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離。投資者擁有企業(yè)的所有權(quán)，對(duì)企業(yè)的收益擁有分配權(quán)，但一般不直接參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管里；企業(yè)管理者以取得報(bào)酬的形式接受投資者的委托，擁有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，直接參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)受到投資者的約束；債權(quán)人不能直接參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，只擁有按期收回其借款本金和利息的權(quán)力；政府有關(guān)部門為了保證整個(gè)經(jīng)濟(jì)的整形運(yùn)轉(zhuǎn)而對(duì)企業(yè)進(jìn)行間接調(diào)控；業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)需要充分了解其合作者的經(jīng)營(yíng)情況和信譽(yù)，為是否繼續(xù)合作做出決策畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告。投資者、經(jīng)營(yíng)者、債權(quán)人、政府有關(guān)部門、業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)等財(cái)務(wù)信息的需求者，構(gòu)成了財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主體。
作為財(cái)務(wù)報(bào)表分析的對(duì)象主要是企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，說(shuō)的詳細(xì)一點(diǎn)就是表中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)；同時(shí)包括了財(cái)務(wù)報(bào)表附注和審計(jì)報(bào)告；財(cái)務(wù)報(bào)表的目的是提供某一企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)變化情況的信息，這種信息在許多報(bào)告使用者做經(jīng)濟(jì)決策時(shí)都是有用的；而財(cái)務(wù)報(bào)表分析的一般目的可以概括為：評(píng)價(jià)過(guò)去的業(yè)績(jī)、衡量現(xiàn)在的財(cái)務(wù)狀況、預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本內(nèi)容
財(cái)務(wù)報(bào)表分析是由不同的使用者進(jìn)行的，他們各自有不同的分析重點(diǎn)，也有共同的要求。
從企業(yè)總體來(lái)看，財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本內(nèi)容，主要包括以下三個(gè)方面：1、分析企業(yè)的償債能力，分析企業(yè)權(quán)益的結(jié)構(gòu)，估量對(duì)債務(wù)資金的利用程度。2、評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力，分析企業(yè)資產(chǎn)的分布情況和周轉(zhuǎn)使用情況。3、評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力，分析企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)的完成情況和不同年度盈利水平的變動(dòng)情況。
以上三個(gè)方面的分析內(nèi)容互相聯(lián)系，互相補(bǔ)充，可以綜合的描述出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，以滿足不同使用者對(duì)會(huì)計(jì)信息的基本需要。其中償債能力是企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的穩(wěn)健保證，而營(yíng)運(yùn)能力是企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的物質(zhì)基礎(chǔ)，盈利能力則是前兩者共同作用的結(jié)果，同時(shí)也對(duì)前兩者的增強(qiáng)其推動(dòng)作用。
財(cái)務(wù)報(bào)表分析的意義
在對(duì)上市公司評(píng)估工作中，根據(jù)市場(chǎng)、技術(shù)等方面評(píng)估結(jié)果和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)提供的基本數(shù)據(jù)，對(duì)上市公司的財(cái)務(wù)狀況做出客觀、公正的評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要意義表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：
信息系統(tǒng)的觀念
(1)會(huì)計(jì)是一個(gè)信息系統(tǒng)，其功能是提供與決策相關(guān)的財(cái)務(wù)信息
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(2)信息的價(jià)值是運(yùn)用信息給企業(yè)帶來(lái)的期望效益(經(jīng)濟(jì)利益)畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告工作報(bào)告。
(3)財(cái)務(wù)報(bào)表不經(jīng)過(guò)分析，便不會(huì)影響企業(yè)的決策和控制過(guò)程，因而無(wú)任何價(jià)值。
資源配置的觀念
集團(tuán)可視為一系列項(xiàng)目的投資組合，我們不僅應(yīng)分析這一投資組合中個(gè)別投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益，而且應(yīng)分析整個(gè)組合的風(fēng)險(xiǎn)和收益。惟有如此，我們才能將稀缺資源配置于我們自己最具有優(yōu)勢(shì)的行業(yè)，才能以較低的投入，冒適度的風(fēng)險(xiǎn)，獲取更大的收益。
例外管理的原則
通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)的異?；蚶獾呢?cái)務(wù)情況，把管理層的注意力焦距于偏離軌道的問(wèn)題。
績(jī)效管理的觀念
一切管理活動(dòng)的目的就是為了組織的績(jī)效。通過(guò)采用合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)體系和分析方法，可以對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效做出評(píng)價(jià)。
市場(chǎng)效率的觀念
市場(chǎng)通常是有效率的，但是并不是總是有效率的。
技術(shù)路線
引言
研究背景
研究意義
論文結(jié)構(gòu)
財(cái)務(wù)報(bào)表分析文獻(xiàn)綜述
國(guó)外財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述
國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述
財(cái)務(wù)報(bào)表概述
財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容
財(cái)務(wù)報(bào)表分析的指標(biāo)體系
財(cái)務(wù)報(bào)表分析的方法
目前我國(guó)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的問(wèn)題
青島海爾為例的實(shí)證財(cái)務(wù)報(bào)表分析
企業(yè)背景
財(cái)務(wù)報(bào)表分析
同業(yè)比較分析
結(jié)束語(yǔ)
進(jìn)度安排
第七學(xué)期第5周：交開題報(bào)告初稿，開題討論；
第七學(xué)期第6周：將英文翻譯初稿及原版復(fù)印件、開題報(bào)告交指導(dǎo)教師；
第七學(xué)期第78周：完成文獻(xiàn)翻譯(初稿)、開題報(bào)告(正式)；
第七學(xué)期第1112周：完成論文初稿并提交給指導(dǎo)老師；
第七學(xué)期第1316周：修改論文；
第七學(xué)期第1718周：論文定稿(打印、裝訂)；
第八學(xué)期第1周：提交論文并進(jìn)行答辯。
畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告(三)
選題的依據(jù)及意義：
依據(jù)：
進(jìn)入90年代后，我國(guó)的居住環(huán)境和工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境都已廣泛地應(yīng)用熱水供應(yīng)裝置，熱水供應(yīng)裝置已成為現(xiàn)代學(xué)校居住必備。90年代中期，由于大中城市電力供應(yīng)緊張，供電部門開始重視需求管理及削峰填谷，熱泵供熱技術(shù)提到了議事日程。近年來(lái)，由于能源結(jié)構(gòu)的變化，促進(jìn)了地源熱泵供熱機(jī)組的快速發(fā)展畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告。
隨著生產(chǎn)和科技的不斷發(fā)展，人類對(duì)地源熱泵供熱技術(shù)也進(jìn)行了一系列的改進(jìn)，同時(shí)也在積極研究環(huán)保、節(jié)能的地源熱泵供熱產(chǎn)品和技術(shù)，現(xiàn)在利用成熟的電子技術(shù)來(lái)進(jìn)行綜合的控制，并和太陽(yáng)能結(jié)合更注意能源的綜合利用、節(jié)能、保護(hù)環(huán)境及趨向自然的舒適環(huán)境必然是今后發(fā)展的主題。
意義：
地源熱泵技術(shù)，是利用地下的土壤、地表水、地下水溫相對(duì)穩(wěn)定的特性，，通過(guò)消耗電能，在冬天把低位熱源中的熱量轉(zhuǎn)移到需要供熱或加溫的地方，在夏天還可以將室內(nèi)的余熱轉(zhuǎn)移到低位熱源中，達(dá)到降溫或制冷的目的。地源熱泵不需要人工的冷熱源，可以取代鍋爐或市政管網(wǎng)等傳統(tǒng)的供暖方式和中央空調(diào)系統(tǒng)。冬季它代替鍋爐從土壤、地下水或者地表水中取熱，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空調(diào)向土壤、地下水或者地表水放熱給建筑物制冷。同時(shí)，它還可供應(yīng)生活用水，可謂一舉三得，是一種有效地利用能源的方式。通常根據(jù)熱泵的熱源(heatsource)和熱匯(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三類：
空氣源熱泵系統(tǒng)(air-sourceheatpump)ashp
水源熱泵系統(tǒng)(water-sourceheatpump)wshp
地源熱泵系統(tǒng)(ground-sourceheatpump)gshp
平時(shí)還有人把熱泵系統(tǒng)按照一次和二次介質(zhì)的不同，分別叫做：
這些都是把熱源、熱匯以及空調(diào)系統(tǒng)的傳遞介質(zhì)也包括進(jìn)來(lái)分類形成的畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開題報(bào)告工作報(bào)告。
另外，為了讓我們?cè)趯W(xué)習(xí)和討論中更方便，介紹一些地源熱泵室外能量交換系統(tǒng)的概念：
地下水系統(tǒng)
地表水系統(tǒng)
這些都是地源熱泵的熱源或熱匯形式。(具體參見下圖)
圖.1.1土壤換熱器(水平埋管)圖
圖.1.2土壤換熱器(豎直埋管)圖
近些年，隨著國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。這使得在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中由于土地資源、資金資源、人力資源欠缺，本來(lái)就處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是舉步維艱。其次，房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)的供應(yīng)主體，其競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)現(xiàn)已成為相關(guān)各方最為關(guān)心的問(wèn)題。如何評(píng)價(jià)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，從而為提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力給出科學(xué)性的建議，具有現(xiàn)實(shí)研究意義。本文從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)論述了中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、現(xiàn)存問(wèn)題，分析了外部諸多因素對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響因素。根據(jù)AHP法構(gòu)建了中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)體系，并對(duì)構(gòu)建的評(píng)價(jià)體系進(jìn)行了實(shí)證研究。最后在此基礎(chǔ)上提出了提高中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策和建議。本文初步規(guī)劃將分為五個(gè)章節(jié)，具體文章結(jié)構(gòu)如下：第一章，導(dǎo)論。介紹了本文的研究背景、目的意義、研究思路方法及可能創(chuàng)新之處。第二章，中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的相關(guān)理論基礎(chǔ)。主要介紹了中小房地產(chǎn)企業(yè)概念的界定，以及企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的一些理論和評(píng)價(jià)方法。第三章，中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力影響因素分析。著重進(jìn)行了中小房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力分析，從一般企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素入手，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響要素，總結(jié)了中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素。第四章，基于層次分析法對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)。結(jié)合企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的一般評(píng)價(jià)原則和方法，針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的特征，選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)、建立中小房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和競(jìng)爭(zhēng)力計(jì)算公式，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了實(shí)證研究分析。第五章，提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策與建議。在理論陳述與實(shí)證研究的基礎(chǔ)上，對(duì)如何提高中小房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力提出了對(duì)策與展望。目前的中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究還缺乏成熟的理論基礎(chǔ)，在定量評(píng)價(jià)方面，由于可獲數(shù)據(jù)的缺乏，實(shí)證研究的文獻(xiàn)偏少，因此中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的研究還有需要進(jìn)一步探討。本文的研究將試圖在以下兩個(gè)方面取得創(chuàng)新：（1）運(yùn)用層次分析法，根據(jù)中小房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)及房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素，構(gòu)建的中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，具有新意。（2）應(yīng)用的創(chuàng)新。將建立的中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系用于實(shí)證研究，提出的提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策和建議，具有實(shí)踐指導(dǎo)意義。
關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；競(jìng)爭(zhēng)力；指標(biāo)評(píng)價(jià)
ABSTRACT
Inrecentyears,ontherealestateindustryasthecountry''''smacroeconomicpolicieshavebeenintroduced,therealestateindustryinanincreasinglycompetitiveworld.Thismakestherealestateindustryinthecompetitionbecauseoflandresources,financialresources,lackofhumanresources,alreadyatacompetitivedisadvantageofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesismoredifficult.Second,therealestatebusinessasamainsupplymarket,thecompetitivenessoftheevaluationhasnowbecomethemostrelevantissuesofconcerntoallparties.Howtoassessthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,soastoenhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesaregiventhescientificnatureoftheproposalisofpracticalsignificance.Thisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AHPwasconstructedinaccordancewithlawcompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Thespecificstructureofthearticleareasfollows:IThisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AccordingtotheConstructionLawAHPsmallandmedium-sizedrealestateenterprisescompetitivenessevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Inthispaper,preliminaryplanningwillbedividedintofivesections,thespecificstructureofthearticleareasfollows:ChapterI,Introduction.Thisstudyonthebackground,thesignificanceofpurpose,researchideas,methodsandpossibleinnovation.ChapterII,Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftherelevanttheoreticalbasis.Introducestheconceptofsmallandmedium-sizedrealestate3enterprisestodefineandevaluatethecompetitivenessofenterprisesinanumberoftheoreticalandevaluationmethods.ChapterIII,SmallandMedium-SizedRealEstateEnterprisesimpactoffactorsofcompetitiveness.Afocusonsmallandmedium-sizedrealestateanalysisofthecompetitivenessofenterprises,fromthegeneralcompetitivenessofenterprisesstartingwiththeimpactoffactors,therealestatebusinesswiththeimpactofcompetitivefactors,summedupthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheimpactoffactors.ChapterIV,Basedonthelevelofanalysisofthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheevaluation.Thecompetitivenessofenterpriseswiththegeneralprinciplesandmethodsofevaluation,inviewofthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,thechoiceofevaluationindex,theestablishmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemandcompetitivenessoftheformula,andonthisbasisfortheempiricalresearchandanalysis.ChapterV,Enhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofcountermeasuresandsuggestions.Intheoryandempiricalresearchpresentedonthebasisofhowtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateputforwardcountermeasuresandprospects.Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesstilllackmaturityonthetheoreticalfoundationofthequantitativeevaluation,sincethedataforthelackofempiricalresearchliteratureless,thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationoftheresearchalsoneedstobefurtherexplored.Thisstudywillattempttomakethefollowingtwoinnovations:(1)ApplicationAHP,combiningthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesandrealestateimpactonthecompetitivenessoftheelementsofchoiceanddeterminethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystem.(2)Theapplicationofinnovation.Buildthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemforempiricalresearch,howtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisestotheoreticalguidance.KEYWORDS：Smallandmedium-sizedRealEstateEnterprises;Competitiveness;EvaluationofIndicators4
目錄第一章導(dǎo)論
1.1研究背景
1.2研究的目的和意義
1.2.1研究的目的
1.2.2研究的意義
1.3國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)
1.3.1國(guó)外學(xué)者關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)力的研究.
1.3.2國(guó)外學(xué)者關(guān)于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的研究
1.3.3國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的研究
1.3.4國(guó)內(nèi)外關(guān)于中小企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)方法的研究
1.4研究思路與方法
1.4.1研究思路
1.4.2研究方法
1.5論文可能的創(chuàng)新之處
第二章中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究的理論基礎(chǔ)
2.1中小房地產(chǎn)企業(yè)概念的界定
2.1.1中小企業(yè)的界定
2.1.2中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定
2.2企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的理論及相關(guān)方法
2.2.1評(píng)價(jià)理論
2.2.2評(píng)價(jià)方法
第三章中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素分析
3.1一般企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的四大影響要素
3.1.1企業(yè)制度
3.1.2企業(yè)能力
3.1.3企業(yè)資源.
3.1.4企業(yè)外部環(huán)境
3.2房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響要素
3.2.1土地資源
3.2.2資本規(guī)模與資金運(yùn)作能力
3.2.3市場(chǎng)開發(fā)能力與產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力
3.2.4企業(yè)發(fā)展?jié)摿?/p>
3.3影響中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的兩大主要因素
3.3.1政策——土地門檻提高
3.3.2經(jīng)濟(jì)——資金壓力陡增.
3.4其他外部因素對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響
3.4.1銷售方式可能出現(xiàn)的變化對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響
3.4.2我國(guó)加入WTO對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響
3.4.3人民幣匯率升值對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響
第四章基于層次分析法對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)
4.1層次分析法
4.1.1關(guān)于層次分析法（AHP）
4.1.2層次分析法評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建步驟
4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)選定的原則
4.2.1科學(xué)性原則
4.2.2目的性原則
4.2.3獨(dú)立性原則
4.2.4可對(duì)比性原則
4.2.5定性和定量相結(jié)合的原則
4.2.6可操作性原則
4.2.7真實(shí)性原則
4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建
4.3.1評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中指標(biāo)處理的理論說(shuō)明
4.3.2評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中指標(biāo)處理的方法
4.3.3指標(biāo)體系的評(píng)價(jià)模式
4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀分析
4.4.1中小房地產(chǎn)企業(yè)總量多，占有市場(chǎng)份額大
4.4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)性不高，家族化現(xiàn)象明顯
4.4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)范圍主要在區(qū)域市場(chǎng)和住宅產(chǎn)品
4.4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易滿足我國(guó)市場(chǎng)多樣化的需求
4.4.5中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)大企業(yè)在區(qū)域市場(chǎng)上的剩余空間
4.4.6中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠發(fā)揮“市場(chǎng)規(guī)?！眱?yōu)勢(shì)
4.4.7中小房地產(chǎn)企業(yè)是市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)的有利推動(dòng)者
4.5實(shí)證研究.
4.5.1企業(yè)背景介紹
4.5.2企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)
4.5.3結(jié)論
4.6本章結(jié)論
第五章提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策與建議
5.1政府——建立健全相關(guān)的機(jī)構(gòu)和政策
5.1.1進(jìn)一步完善我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理政策和機(jī)構(gòu)
5.1.2拓寬融資渠道，為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新鋪路
5.2企業(yè)——抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，努力提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力，贏得發(fā)展
5.2.1管理決策的前瞻性、科學(xué)性
5.2.2探索新的開發(fā)模式
【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)成本價(jià)值模式公允價(jià)值模式
投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國(guó)家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來(lái)，這種投資行為也逐漸在我國(guó)的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)的特征，為了順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日了第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準(zhǔn)則的創(chuàng)新之處，分析了其預(yù)計(jì)影響并對(duì)在實(shí)施過(guò)程中難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了探討，希望能夠引發(fā)人們對(duì)本準(zhǔn)則更加深入的思考。
一、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的創(chuàng)新
（一）將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示
本次投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一大特點(diǎn)是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)反映。
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)并未針對(duì)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)制定相關(guān)準(zhǔn)則，而是將其作為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的內(nèi)容，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，通過(guò)“存貨——出租開發(fā)產(chǎn)品”，“其他長(zhǎng)期資產(chǎn)——出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)對(duì)外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算，土地使用權(quán)在“無(wú)形資產(chǎn)”科目核算。上述資產(chǎn)除存貨外按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價(jià)值孰低的原則在資產(chǎn)負(fù)債表中分別作為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)列示。但是，從這類資產(chǎn)的實(shí)際情況看，一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)數(shù)年以后，它們的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)市場(chǎng)的依賴程度很高，使得對(duì)房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)，從而有別于價(jià)值逐期減損的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)無(wú)法在會(huì)計(jì)上真實(shí)反映其特征及價(jià)值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值背離，財(cái)政部頒布的《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產(chǎn)從“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”等資產(chǎn)中分離出來(lái)，單獨(dú)歸類為“投資性房地產(chǎn)”，大大提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。
（二）有限度地運(yùn)用公允價(jià)值
1、引入公允價(jià)值
財(cái)政部在2000年《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中對(duì)于資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)采用了成本與可收回金額（或市價(jià)、可變現(xiàn)凈值）孰低的方法，基本上沒(méi)有使用公允價(jià)值模式。鑒于目前我國(guó)企業(yè)中投資性房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的變化情況和服務(wù)于提供更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息的需要，《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則中引入公允價(jià)值模式，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)計(jì)價(jià)模式的重大突破。公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的應(yīng)用可以真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，增加報(bào)表信息的相關(guān)性，為報(bào)表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)經(jīng)營(yíng)，在園區(qū)內(nèi)建造了大量的廠房和辦公用房，房產(chǎn)租賃情況良好。公司擁有的物業(yè)規(guī)模將達(dá)到65萬(wàn)平方米以上，相關(guān)機(jī)構(gòu)研究表明，按照公允價(jià)值法的市價(jià)重估，公司房地產(chǎn)重估價(jià)值增值約40億元。《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的實(shí)施，無(wú)疑使其會(huì)計(jì)報(bào)表中所反映的資產(chǎn)價(jià)值更加符合實(shí)際。
2、公允價(jià)值的運(yùn)用范圍
在公允價(jià)值的運(yùn)用范圍上，《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)—投資性房地產(chǎn)》允許企業(yè)在成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)價(jià)模式中任選其一。而我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定企業(yè)計(jì)價(jià)模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。具體而言應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)?？梢?，我國(guó)限定公允價(jià)值的使用范圍，充分考慮到了我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)。
3、轉(zhuǎn)換差額的處理
在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式時(shí)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額是否全部計(jì)入損益這點(diǎn)上，也可以看出新準(zhǔn)則制定者的匠心獨(dú)運(yùn)。新準(zhǔn)則第十六條的規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。”這與國(guó)際準(zhǔn)則第57條“對(duì)于將存貨轉(zhuǎn)換成一項(xiàng)將按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價(jià)值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應(yīng)在當(dāng)期凈損益中確認(rèn)?！庇兄黠@差別。如果企業(yè)想要通過(guò)虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來(lái)粉飾報(bào)表的話，為了遵守準(zhǔn)則規(guī)定，公允價(jià)值與成本價(jià)的差額只能記入到所有者權(quán)益中，杜絕了虛增賬面利潤(rùn)或每股收益的可能?？梢?，我國(guó)這次出臺(tái)的新準(zhǔn)則決不是對(duì)國(guó)際準(zhǔn)則照抄、照搬、照轉(zhuǎn)，而是相關(guān)專家在充分考慮我國(guó)國(guó)情和國(guó)際慣例的情況下經(jīng)過(guò)深思熟慮而形成的思想結(jié)晶，可以說(shuō)是有中國(guó)特色的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則。
（三）區(qū)分投資性“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”
我國(guó)《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)列入投資性房地產(chǎn)的建筑物有著更為嚴(yán)格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準(zhǔn)則規(guī)定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產(chǎn)。而土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”。這是因?yàn)殡m然房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的，房屋建筑物會(huì)因?yàn)橥恋氐纳刀?，而房屋建筑物的價(jià)值終究會(huì)因?yàn)閴勖慕K結(jié)而消失。所以，不能將房產(chǎn)作為增值物來(lái)投資，只能作為出租物進(jìn)行投資，地產(chǎn)既可以作為增值物來(lái)投資，也可以作為出租物進(jìn)行投資。
二、實(shí)施《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的影響
（一）對(duì)分析對(duì)象的一個(gè)簡(jiǎn)單描述
筆者的分析對(duì)象為滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經(jīng)被ST，它們分別是ST興業(yè)（600603）和ST運(yùn)盛（600767），另外有兩家上市公司無(wú)法找到2005年的年報(bào)，它們分別是保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048）和北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據(jù)2005年報(bào)，按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，有12家上市公司沒(méi)有披露存在投資性房地產(chǎn)，23家披露存在投資性房地產(chǎn)。
（二）對(duì)滬市房地產(chǎn)行業(yè)采用新準(zhǔn)則的影響預(yù)期
在23家披露存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中，按投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價(jià)值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在10％以上的共有五家公司。
滬市房地產(chǎn)行業(yè)投資性房地產(chǎn)簡(jiǎn)表①（2005年年報(bào)）
名稱股票號(hào)總資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例無(wú)形資產(chǎn)
（待定土地)
金橋
6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%
天津
海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56
天創(chuàng)
60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%
上海
海鳥600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%
實(shí)發(fā)展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%
全行業(yè)106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93
由此我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重較高，筆者統(tǒng)計(jì)了滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司，其總資產(chǎn)為1067億元，其中基本符合新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)特征的約有70億元，占總資產(chǎn)的比重約6.59％。據(jù)相關(guān)報(bào)道，我國(guó)近幾年房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)大致穩(wěn)定在10％左右。在北京、上海等地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了這一水平。假設(shè)采用公允價(jià)格計(jì)量會(huì)帶來(lái)1倍資產(chǎn)增值的話，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在07年因?yàn)檗D(zhuǎn)換將會(huì)有70億元計(jì)入所有者權(quán)益，在08年因?yàn)樵鲋祵?huì)有巨額未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)計(jì)入損益，這對(duì)行業(yè)的影響是不可小覷的?？紤]到房地產(chǎn)有其特殊性，不同城市、地段、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。這給我們分析新準(zhǔn)則對(duì)全行業(yè)各家公司的影響帶來(lái)了困難，因此，本文僅以上海金橋?yàn)槔飨嚓P(guān)分析。
（三）《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)上海金橋的影響分析
1、對(duì)總資產(chǎn)的影響
采用公允價(jià)值計(jì)量，意味著2007年上市公司中投資性房地產(chǎn)溢價(jià)將在賬面充分體現(xiàn)。以浦東金橋?yàn)槔?，金橋板塊是指依托金橋出口加工區(qū)和碧云國(guó)際社區(qū)范圍內(nèi)的住宅區(qū)，該區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，金橋加工區(qū)匯集了大量高薪技術(shù)行業(yè)和三資企業(yè)，發(fā)展?jié)摿ν?。根?jù)公司2005年報(bào)，其主要的出租項(xiàng)目為碧云別墅、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園、碧云體育休閑中心、家樂(lè)福、英國(guó)學(xué)校、平和學(xué)校、碧云花園，新金橋大廈以及北區(qū)廠房倉(cāng)儲(chǔ)。該公司房地產(chǎn)主要在上海浦東新區(qū)，其中碧云別墅面積為185400m2，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園面積為220000m2，碧云花園面積為220000m2，（平和學(xué)校、家樂(lè)福、體育休閑中心為配套設(shè)施）新金橋大廈面積為64000m2。06年在浦東新區(qū)房?jī)r(jià)約為均價(jià)13000元/m2，如果采用公允價(jià)值計(jì)量，可以估計(jì)出投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值約為90億元，比賬面價(jià)值31億元增長(zhǎng)了約59億元，漲幅約為190%。
2、對(duì)利潤(rùn)的影響
如果相關(guān)公司按照《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的規(guī)定，在符合條件的前提下運(yùn)用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，則可能使公司的年末凈利潤(rùn)相較往年產(chǎn)生波動(dòng)。該準(zhǔn)則實(shí)施后，采用公允價(jià)值模式的公司將不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，盡管如此，在確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，仍會(huì)考慮到這些因素。假設(shè)公允價(jià)值評(píng)估合理的話，折舊和減值準(zhǔn)備問(wèn)題只是從“顯性”轉(zhuǎn)入“隱性”，把以前單獨(dú)計(jì)提的費(fèi)用變成每年因公允價(jià)值變化統(tǒng)一計(jì)提的費(fèi)用中的一項(xiàng)，其對(duì)利潤(rùn)的影響比較《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則實(shí)行前后不會(huì)有太大變化。那么，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格將成為利潤(rùn)波動(dòng)的決定性因素。具統(tǒng)計(jì)，浦東金橋投資性房地產(chǎn)性質(zhì)的資產(chǎn)占總資產(chǎn)的63.4％，地產(chǎn)價(jià)格已突破每平米10000元。如果在2007年，該公司選用公允價(jià)值計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)達(dá)到90億元，高達(dá)原資產(chǎn)近3倍的溢價(jià)將反映在會(huì)計(jì)報(bào)表中，因?yàn)橹脫Q日公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入所有者權(quán)益，對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)不存在太大影響。但是，2008年增值部分必須計(jì)入損益，相對(duì)于05年年報(bào)顯示的2.3億元的利潤(rùn)總額，其影響不容小視。
三、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則在實(shí)施中應(yīng)注意的問(wèn)題
（一）公允價(jià)值的選擇
公允價(jià)值依然是新準(zhǔn)則實(shí)施過(guò)程中的一個(gè)難點(diǎn)，也是一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題。所謂公允價(jià)值，是指在公平交易中,熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。具體到房地產(chǎn)又有其獨(dú)特性，不同地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。常見的房地產(chǎn)計(jì)價(jià)方法主要有市場(chǎng)比較法和收益法。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。運(yùn)用市場(chǎng)比較法，要求在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易，而對(duì)于不存在房地產(chǎn)交易活躍市場(chǎng)的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產(chǎn)很難適用；收益法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后的正常收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，以預(yù)期原理為理論依據(jù)。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產(chǎn)，而對(duì)于純粹消費(fèi)性和無(wú)明顯市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收益的房地產(chǎn)，或是以自用、自住為目的的房地產(chǎn)則不適用。
確定公允價(jià)值是實(shí)施新準(zhǔn)則的前提，而規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估體系則是確定公允價(jià)值的前提。首先應(yīng)建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評(píng)估制度，新準(zhǔn)則中并沒(méi)有提到應(yīng)該如何評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，但國(guó)際準(zhǔn)則40條中給出了三種評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在國(guó)際準(zhǔn)則中也對(duì)公允價(jià)值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規(guī)定，這些都是值得我們參考的；其次加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的隊(duì)伍建設(shè)，因?yàn)樵谖磥?lái)的工作中，資產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評(píng)估結(jié)果的公允與否；最后加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對(duì)他們的評(píng)估工作予以監(jiān)督，杜絕串通舞弊，虛假評(píng)估等提供虛假信息的行為。
（二）關(guān)注未確定用途的土地使用權(quán)
筆者認(rèn)為，未確定用途的土地使用權(quán)是新準(zhǔn)則在實(shí)施過(guò)程中的又一難點(diǎn)所在。國(guó)際準(zhǔn)則將尚未確定未來(lái)用途的土地確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但是，新準(zhǔn)則對(duì)地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)表時(shí)，筆者發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報(bào)表附注中對(duì)于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說(shuō)明，這給此次分析帶來(lái)了一定的難度，可能導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)結(jié)果的不精確。從準(zhǔn)則實(shí)施的角度看，如果不對(duì)這內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤(rùn)的手段。
（三）企業(yè)選擇計(jì)價(jià)模式的標(biāo)準(zhǔn)：外部條件符合程度還是企業(yè)內(nèi)在需求
新準(zhǔn)則的出臺(tái)，目的是使會(huì)計(jì)報(bào)表能夠更加客觀的反映這部分資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實(shí)施的過(guò)程中，企業(yè)往往基于業(yè)績(jī)需要考慮計(jì)價(jià)模式的選擇問(wèn)題，使得很多符合條件的房地產(chǎn)公司對(duì)選擇新的計(jì)量方法"望而卻步"，具體表現(xiàn)為：
其一，用公允價(jià)值計(jì)價(jià)，使投資性房地產(chǎn)公司的巨額資產(chǎn)浮出水面，凈資產(chǎn)值將會(huì)得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤(rùn)的話，必將會(huì)造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允價(jià)值模式，公司對(duì)于市場(chǎng)的依賴更大，新準(zhǔn)則規(guī)定：轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。而在后續(xù)計(jì)量中，以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這就表明，在轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)升值的公允價(jià)值，有可能在往后的幾年因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格的下跌而以費(fèi)用或營(yíng)業(yè)外支出的形式大量轉(zhuǎn)回，此風(fēng)險(xiǎn)不容小視；其三，從稅收方面的考慮，體現(xiàn)"投資性房產(chǎn)"的增值也將使企業(yè)要繳納一筆不小的稅金。首先是采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，那么在原有成本法下投資性物業(yè)作為固定資產(chǎn)，可通過(guò)逐年計(jì)提折舊來(lái)抵稅的稅盾作用就體現(xiàn)不出來(lái)。其次在公允價(jià)值下，投資性房產(chǎn)的增值部分如果進(jìn)入當(dāng)年的利潤(rùn)表，就要繳納33%的所得稅，雖可以采取遞延所得稅法，等實(shí)際進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)才真正納稅，但這部分稅收還是要從當(dāng)期利潤(rùn)中先行扣除，無(wú)疑會(huì)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響。
從上述分析可以看出，在公允價(jià)值模式還是成本模式的選擇上，企業(yè)所實(shí)際遵循的選擇標(biāo)準(zhǔn)更多地是考慮該模式的選擇對(duì)于企業(yè)業(yè)績(jī)及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響，而不是準(zhǔn)則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)及企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)）的符合程度。因此，準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)一方面應(yīng)制定更加詳細(xì)并具有操作性的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面應(yīng)加強(qiáng)新準(zhǔn)則實(shí)施中企業(yè)行為的監(jiān)管，同時(shí)，在稅收政策的制定等方面充分考慮對(duì)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響，以引導(dǎo)企業(yè)實(shí)施新準(zhǔn)則。
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主要參考文獻(xiàn)
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4、何希倩、陳漢文．2006．國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)：投資性房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)模式．新理財(cái)，9
為此，筆者立足于當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展大環(huán)境，針對(duì)成都房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的現(xiàn)狀，結(jié)合成都某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃實(shí)際，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃過(guò)程的重點(diǎn)內(nèi)容和操作流程進(jìn)行了闡述，分析了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，構(gòu)建了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的框架。在實(shí)證研究中，通過(guò)對(duì)成都H房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況論述，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品的定價(jià)、價(jià)格調(diào)整、廣告推廣進(jìn)行了詳實(shí)的闡述。本文試圖在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃上進(jìn)行一些有益的探討研究，希望總結(jié)出一套既科學(xué)又切實(shí)可行的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃框架，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供有益的幫助。同時(shí)，筆者通過(guò)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的實(shí)際操作來(lái)佐證房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理論，使理論與實(shí)踐相互映證，期望對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃實(shí)踐起到一定的指導(dǎo)作用。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，營(yíng)銷策劃，產(chǎn)品定價(jià)，價(jià)格調(diào)整，廣告推廣
ABSTRACT：
Ourcountryrealestateindustrydevelopmentmovestowardstherationalityandthestandardunceasingly,howevertherealestatemarketingplanstillwasattheinitialstage,ontheonehand,thedeveloperdidnottakethemarketingplan,butalthoughortooktolackthesystemthetheorymethodtoinstructtheworkingpractice,Ontheotherhand,somemovingspiritsdidnotunderstandbutanyisthetrueplan,theplanbehaviorcapriciousnessstrongthescientificnatureisweak,someso-calledmarketingexpertisinductingthemarketingplanthewrongroad.Thisintensifiedtoacertainextentthemassivecommodityapartmentsvacant,createsthesocialresourcestheenormouswaste.
Therefore,theauthorbasesonthecurrentChineserealestatedevelopmentmacroenvironment,inviewoftheChengdurealestatemarketingplanpresentsituation,linkstotheChengdusomerealestateenterpriseprojectmarketingplanreality,hascarriedontheelaborationtotherealestatemarketingplanprocesskeycontentandtheoperationflow,Hasanalyzedthecurrentdomesticrealestatemarketpresentsituation,hasconstructedtherealestatemarketingplanframe.Intherealdiagnosisresearch,throughtotheChengduHRealestatecompany''''sactualsituationelaboration,simultaneouslytotheproductfixedprice,thepriceadjustment,theadvertisementpromotionhascarriedonthedetailedelaboration.Thisarticleattemptsintherealestatemarketingplantoconductsomebeneficialdiscussionresearch,hopedsummarizesasetboththescienceandthepracticalandfeasiblerealestatemarketingplanframe,providesthebeneficialhelpforthepropertydevelopmententerprise.Atthesametime,the
authorthroughtherealestatemarketingplanactualoperationevidencerealestatemarketingplantheory,causesthetheoryandthepracticereflectsthecardmutually,expectedpracticescertaininstructionfunctiontotherealestatemarketingplan.
Keyword:Realestateenterprise,marketingplan,productfixedprice,priceadjustment,advertisementpromotion
一．緒論
1．1研究背景
隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐漸完善和上世紀(jì)末中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”成功，中國(guó)已進(jìn)入一輪以住房、汽車為主導(dǎo)消費(fèi)品拉動(dòng)的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)期。2003年國(guó)務(wù)院頒布的18號(hào)文件在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出了方向性指導(dǎo)的同時(shí)，宣布房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，肯定了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資已成為帶動(dòng)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要載體之一。特別是自1998年取消城鎮(zhèn)職土福利分房制度以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)開始迅速市場(chǎng)化，市場(chǎng)竟?fàn)幦找婕觿。髽I(yè)盈利能力同比降低。
由于開發(fā)商自身實(shí)力及營(yíng)銷策略不當(dāng)?shù)纫蛩氐挠绊懀袌?chǎng)出現(xiàn)各種問(wèn)題:爛尾樓、空置房、問(wèn)題房、區(qū)域殘局不計(jì)其數(shù)。尤其在營(yíng)銷策劃上極不到位;一方面，一些策劃人還不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強(qiáng)而科學(xué)性弱;一方面，一些所謂的營(yíng)銷專家正在將營(yíng)銷策劃導(dǎo)入歧途。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是通過(guò)對(duì)銷售時(shí)機(jī)、樓盤區(qū)位、配套設(shè)施、消費(fèi)對(duì)象、建筑設(shè)計(jì)、材料設(shè)備、物業(yè)管理及鄰近樓盤情況等全方位的分析調(diào)查，制定與此相適應(yīng)的營(yíng)銷策略以指導(dǎo)實(shí)踐和取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。營(yíng)銷策劃的最終目的是把房屋這一商品推銷給消費(fèi)者，它是以創(chuàng)造消費(fèi)者需求并滿足其需求為核心，以系統(tǒng)的產(chǎn)品銷售或勞務(wù)提供為手段的全方位決策的經(jīng)營(yíng)行為。不做營(yíng)銷策劃或營(yíng)銷策劃介入過(guò)晚，導(dǎo)致投資策略失誤，開發(fā)產(chǎn)品不對(duì)路，以至到了中期盡管投入大量的人力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。盡管房地產(chǎn)開發(fā)主管部門多次為消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升態(tài)勢(shì)。
由于營(yíng)銷策劃過(guò)程中出現(xiàn)的上述問(wèn)題，很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入了困境，因此，如何規(guī)范地做好房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，使房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷策劃上盡可能地少走或不走彎路，盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的盲目性，從而降低風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，成為本課題研究的主題。
1．2研究的意義
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立，特別是中央深化住房制度改革政策的出臺(tái)及住宅業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用將日益顯現(xiàn)出來(lái)。然而，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體現(xiàn)狀是:一方面各地房地產(chǎn)投資不斷升溫，增幅過(guò)大過(guò)快，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)大的比重，出現(xiàn)了所謂的房地產(chǎn)熱。另一方面，是許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然是以產(chǎn)定銷，企業(yè)規(guī)模偏小，不注重質(zhì)量和品牌，忽視市場(chǎng)調(diào)研，盲目投資，開發(fā)的產(chǎn)品與市場(chǎng)脫節(jié)，致使大量的商品房閑置。
目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)己由原來(lái)的賣方市場(chǎng)信息向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，因此，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。房地產(chǎn)企業(yè)想要在將來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，在很大程度上取決房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略及策劃，是否能生產(chǎn)適銷對(duì)路的，能以吸引顧客的產(chǎn)品，成為房地產(chǎn)公司把握住市場(chǎng)、成功營(yíng)銷的關(guān)鍵。
房地產(chǎn)企業(yè)必須在房地產(chǎn)還未動(dòng)工之前就應(yīng)開始著手營(yíng)銷戰(zhàn)略與營(yíng)銷策劃的思考，從投資決策地塊的選擇、配套、前期設(shè)計(jì)、施工、銷售乃至物業(yè)管理等一系列的問(wèn)題進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和全程跟蹤，充分體現(xiàn)以銷定產(chǎn)，最大限度地滿足消費(fèi)者的需要.房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策劃、方法與手段采取的是否正確，很大程度上決定著房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能否成功?，F(xiàn)代企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是品牌的競(jìng)爭(zhēng)，營(yíng)銷策劃是產(chǎn)品定位、創(chuàng)造品牌的重要途徑，因此，企業(yè)如何制定好營(yíng)銷策劃將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。這是論文研究的目的與意義。
二．房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策劃理論分析
2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)概論
2．1．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素
房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它市場(chǎng)一樣要受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境、人口、供應(yīng)者與需求者等因素的影響。在現(xiàn)階段，影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。作為微觀經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)必然要受國(guó)際、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。
政府政策環(huán)境。政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策及金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和影響。政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過(guò)以下方面來(lái)體現(xiàn)。第一，政府對(duì)土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；第二，政府通過(guò)各項(xiàng)稅費(fèi)影響房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響房地產(chǎn)的銷售狀況；第三，政府通過(guò)房地產(chǎn)交易政策影響房地產(chǎn)的流通狀況。
人口統(tǒng)計(jì)環(huán)境。市場(chǎng)是由人構(gòu)成的，房地產(chǎn)業(yè)受城市或地區(qū)的人口規(guī)模與增長(zhǎng)率、人口的年齡結(jié)構(gòu)與民族構(gòu)成、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、地區(qū)的特征和人口遷移等因素的影響。
產(chǎn)品的供應(yīng)者。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，發(fā)展還很不成熟，行業(yè)利潤(rùn)率提高，吸引了眾多的市場(chǎng)進(jìn)入者。隨著市場(chǎng)的日益完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就要走專業(yè)化的發(fā)展道路，提供適銷對(duì)路的產(chǎn)品。
產(chǎn)品的需求者。如果需求者很少，在這種產(chǎn)品的交易過(guò)程中，競(jìng)爭(zhēng)程度就會(huì)低，反之，競(jìng)爭(zhēng)程度會(huì)很高。現(xiàn)階段，隨著國(guó)家鼓勵(lì)購(gòu)房的政策出臺(tái)，，需求者和潛在需求者數(shù)量龐大，但由于價(jià)格與收入等原因，有效需求相對(duì)不足。以北京市為例，調(diào)查顯示，成都居民的購(gòu)房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%調(diào)查者期望值處于3000-5000元/平方米。但是，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在價(jià)位分布上呈現(xiàn)中間大、兩頭小的趨勢(shì)。價(jià)位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而價(jià)位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對(duì)較少。即市場(chǎng)上樓盤的供給，有一半左右的供需結(jié)構(gòu)的矛盾。與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這充分暴露出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的供求錯(cuò)位。因此，需要政府與開發(fā)商共同努力，培育和發(fā)展?jié)撛诘男枨蟆?/p>
其它因素，包括城市建設(shè)、交通發(fā)展等。與其它商品市場(chǎng)相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性問(wèn)題尤為突出，不同地區(qū)的消費(fèi)者對(duì)不同房產(chǎn)的偏好不同。在城市建設(shè)的規(guī)劃上，不同地區(qū)有不同地區(qū)的特色，交通狀況等也不盡相同。所對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶群也會(huì)有所差別。
2．1．2房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性
房地產(chǎn)作為一種商品，有其特殊性，如不可移動(dòng)性、耐用持久性、唯一性和價(jià)值高昂等特點(diǎn)。房地產(chǎn)的商品特性決定了房地產(chǎn)的市場(chǎng)特性。
1．市場(chǎng)供給缺乏彈性
供給彈性是指生產(chǎn)者對(duì)市場(chǎng)需求或價(jià)格變化的反應(yīng)敏感程度。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置、稀缺、不可替代、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)通常在短時(shí)間內(nèi)很難增大其市場(chǎng)供應(yīng)量。
2．市場(chǎng)供給的異質(zhì)性
因?yàn)榉康禺a(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量的差異，市場(chǎng)供給的房地產(chǎn)一般不是同質(zhì)商品，所謂不同質(zhì)商品是指一類商品的內(nèi)部，由于可按不同方式或標(biāo)準(zhǔn)劃分，而導(dǎo)致商品質(zhì)量上的差異。
3．市場(chǎng)的區(qū)域性
一方面由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)按城市或地區(qū)被分割成許許多多自成一體，甚至彼此隔離的地方市場(chǎng)。這些市場(chǎng)的繁榮與衰退直接取決于城市的繁榮與衰退。另一方面由于房地產(chǎn)固定性、稀缺性、永久性等特點(diǎn)決定房地產(chǎn)產(chǎn)品范圍較一般商品要小，房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售對(duì)象，一般也只能是同一范圍內(nèi)的需求者。正是由于城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，各地方市場(chǎng)的供求和價(jià)格水平往往有很大的差別，而這種房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域性落差，就直接反映不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度。
4．市場(chǎng)的周期性
房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)一樣表現(xiàn)出很強(qiáng)的周期性。經(jīng)研究，經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)投資周期之間的關(guān)系密切，二者的相關(guān)系數(shù)為0.86，屬高度相關(guān)；二者的波動(dòng)同步，只是波動(dòng)幅度不同而已；二者的波動(dòng)周期也大致吻合。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一般滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其發(fā)展進(jìn)程不僅限于自身的發(fā)展沖動(dòng)，而且更主要地取決于能否與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)同共進(jìn)。除此之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)還具有季節(jié)性、長(zhǎng)期性和隨機(jī)變動(dòng)等特點(diǎn)。長(zhǎng)期性變動(dòng)通常預(yù)示著整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總趨勢(shì)。
5．市場(chǎng)容量難以估算
由于房地產(chǎn)需求的廣泛性、多樣性、融資性、長(zhǎng)期性等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量的估算十分困難。
6．市場(chǎng)的政府主導(dǎo)性
房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下屬于私人財(cái)產(chǎn)，其所有者應(yīng)具有自由處置的權(quán)利。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)使用有著巨大的外部效應(yīng)，因此若聽任私人自由經(jīng)營(yíng)，極有可能使得土地資源在使用與分配上不能達(dá)到合理配置。因此，政府為了增進(jìn)全社會(huì)福利，勢(shì)必要?jiǎng)佑谩肮姍?quán)力”，對(duì)土地的利用與分配做合理的規(guī)劃。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上是一個(gè)較易受政府干預(yù)的市場(chǎng)，是一個(gè)政府主導(dǎo)型市場(chǎng)。由于國(guó)家性質(zhì)決定，我國(guó)的土地屬國(guó)家所有，受政府干預(yù)的特點(diǎn)更為突出。
2．2房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理論和方法
美國(guó)哈佛企業(yè)管理叢書編篡委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃作了如下總結(jié):
第一，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是在現(xiàn)實(shí)所提供的條件的基礎(chǔ)上針對(duì)房地產(chǎn)公司所開發(fā)的項(xiàng)目和產(chǎn)品進(jìn)行的謀劃。
第二，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃具有明確的目的性，即如何將房地產(chǎn)公司所開發(fā)的項(xiàng)目和產(chǎn)品最大程度滿足市場(chǎng)需求，從而更好地運(yùn)作項(xiàng)目，賺取更大利潤(rùn)。
第三，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃可以比較與選擇方案。
第四，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是按特定程序運(yùn)作的系統(tǒng)工作。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的方法主要有兩種:一種是房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃法，即從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)、市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析直到物業(yè)管理全過(guò)程的策劃，即謀劃和決策某個(gè)項(xiàng)目是否該上馬和該開發(fā)什么產(chǎn)品的過(guò)程。另一種則是具體針對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品所開展的市場(chǎng)調(diào)查、依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查做出最佳銷售方案的過(guò)程。
三．成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
3．1成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本勢(shì)態(tài)
3．1．1成都住宅建設(shè)持續(xù)增長(zhǎng)
近年來(lái)，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了持續(xù)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。2006年成都市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資414.21億元，比2005年增長(zhǎng)17.2%；2006年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資714.8億元，同期增長(zhǎng)17.1%;房地產(chǎn)完成的投資量和增幅在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中名列第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房消費(fèi)拉動(dòng)成都市GDP增長(zhǎng)達(dá)4.1個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅建設(shè)的投資比重逐年上升，使房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)得到了持續(xù)優(yōu)化。2006年全市完成商品住房投資314億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進(jìn)一步上升到71%。經(jīng)過(guò)多年的努力，全市人均居住面積己經(jīng)由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全國(guó)平均水平。成都人基本實(shí)現(xiàn)每人一間房。
3．1．2成都住宅建設(shè)與城市發(fā)展方向同步
邁入新世紀(jì)，成都市的住宅建設(shè)與城市總體布局、與向東向南的發(fā)展規(guī)劃趨向逐步靠攏。市郊低廉的地價(jià)和良好的自然環(huán)境，“五路一橋”等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)大調(diào)整以及城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)合理布局。城東錦江區(qū)、成華區(qū)的房地產(chǎn)投資逐漸回暖，并引發(fā)了一股房地產(chǎn)郊區(qū)開發(fā)熱潮。2006年，成都14個(gè)郊區(qū)(市)縣共投資70.64億元，施工面積增幅達(dá)39%。
3．1．3成都房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)活躍
隨著城鎮(zhèn)住房體制改革的不斷深入，通過(guò)政策拉動(dòng)、房改帶動(dòng)、金融助動(dòng)、市場(chǎng)啟動(dòng)等措施的積極開展，成都市居民個(gè)人購(gòu)房呈現(xiàn)不斷上升的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)日趨活躍。在城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，居住消費(fèi)所占的比重從1990年的0.8%上升到2006年的24.97%，個(gè)人購(gòu)房己成為商品房銷售的主體，老百姓自己已經(jīng)成為成都市住房消費(fèi)的主體，住房消費(fèi)水平也從單純追求房屋居住面積滿足基本生活需求發(fā)展到數(shù)量、質(zhì)量并重的高層次消費(fèi)階段。成都商品房銷售規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。
另外，隨著三環(huán)路、繞城高速公路通車以及對(duì)城市周邊地區(qū)輻射的增強(qiáng)，成都近郊的房?jī)r(jià)大幅上漲，2006年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮，城鎮(zhèn)居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，緊追沿海發(fā)達(dá)城市。同時(shí)，居民的家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出在全國(guó)大中城市中位居第10位，并高出35個(gè)大城市平均水平元。近年來(lái)，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)活躍，政府組織的房地產(chǎn)交易會(huì)，極大地凝聚了市場(chǎng)人氣，掀起了商品房的銷售熱潮。
四．案例分析——成都市H房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策劃
根據(jù)科特勒的定義，產(chǎn)品是指能夠提供給市場(chǎng)以滿足需要和欲望的任何東西。房地產(chǎn)產(chǎn)品是由核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和附加產(chǎn)品所組成的立體復(fù)合體。H房地產(chǎn)公司的核心產(chǎn)品層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品為消費(fèi)者所提供的最基本的效用和利益，是從使用價(jià)值角度對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品概念的理解。消費(fèi)者購(gòu)買某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的目的并非是為了擁有該產(chǎn)品實(shí)體，而是為了獲得滿足自身某種需要的效用和利益，即為了提高自己的生活質(zhì)量，更方便、更舒適的進(jìn)行工作和生活，滿足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷管理者的任務(wù)，就是從滿足消費(fèi)者的需求出發(fā)，揭示消費(fèi)者購(gòu)買每一房地產(chǎn)產(chǎn)品的真正目的。H房地產(chǎn)公司的形式產(chǎn)品層次是核心產(chǎn)品層次的外在表現(xiàn)形式，是消費(fèi)者選購(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)品的直觀依據(jù)，一般表現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量、地段、用途、套型、面積、朝向、樓層、外墻裝飾、品牌以及周圍設(shè)施等特征。附加產(chǎn)品層次又稱延仲產(chǎn)品層次，它是消費(fèi)者通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)品的購(gòu)買和使用所得到的附加服務(wù)以及附加利益的總和，它表現(xiàn)為H房地產(chǎn)公司的商品房在銷售過(guò)程中的信息咨詢，產(chǎn)品說(shuō)明，按揭保證、裝修，代為租賃以及物業(yè)管理等。H產(chǎn)品的構(gòu)成層次如圖所示。
H房地產(chǎn)公司住宅的營(yíng)銷，不僅僅銷售單獨(dú)的房地產(chǎn)有形產(chǎn)品，同時(shí)向顧客提供其核心需求及附加的服務(wù)，即將核心產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)樾问疆a(chǎn)品，并在此基礎(chǔ)附加多種利益，客戶購(gòu)買的是一個(gè)整體房地產(chǎn)產(chǎn)品系統(tǒng)。因此，H房地產(chǎn)公司的開發(fā)過(guò)程中從小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)到每戶的戶型結(jié)構(gòu)，從建筑物的外觀式樣到房屋的建筑質(zhì)量，從業(yè)務(wù)人員的銷售服務(wù)到業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都進(jìn)行了充分的策劃和準(zhǔn)備，以適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展變化和消費(fèi)者的需求，從而贏得顧客和占有市場(chǎng)，取得持續(xù)的竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)。
4．1成都市H房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位分析
市場(chǎng)定位是指企業(yè)根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)上同類產(chǎn)品竟?fàn)帬顩r，針對(duì)顧客對(duì)該類產(chǎn)品某些特征或?qū)傩缘闹匾暢潭?，為木企業(yè)產(chǎn)品塑造有力的、與眾不同的鮮明個(gè)性，并將其形象生動(dòng)地傳遞給顧客，以求得顧客的認(rèn)同。
根據(jù)周邊樓盤及市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合H房地產(chǎn)企業(yè)周邊區(qū)域竟?fàn)帉?duì)手的情況，在分析項(xiàng)目自身資源的基礎(chǔ)上，充分挖掘項(xiàng)目的核心竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)，通過(guò)制定完整的舒適生活體系，充分將項(xiàng)目侶導(dǎo)的“法式尊邸，人文世家”訊速在市場(chǎng)上傳播，使H房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)的項(xiàng)目區(qū)分開來(lái)，讓顧客明顯感覺(jué)和認(rèn)識(shí)到這種差別，并在顧客心目中占有特殊的位置，從而最終得到市場(chǎng)的認(rèn)可。
國(guó)際風(fēng)尚，舒適生活，代表著一種高性價(jià)比的產(chǎn)品，同時(shí)，又是很多人可以輕松擁有的生活享受，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力。木項(xiàng)目的目標(biāo)就是打造成為成都中高檔樓盤的典范，成為成都市同類產(chǎn)品市場(chǎng)中的表率，以其優(yōu)越的性價(jià)比，贏得消費(fèi)者的一致追捧。
最后，H房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)定位是:成都市中高檔住宅市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，具有國(guó)際時(shí)尚的綠色家園。
4．2成都市H房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)策劃
從房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)行為來(lái)看，“開發(fā)商看單價(jià)，顧客看總價(jià)”。所以，H房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略要結(jié)合以下策略視情況而綜合運(yùn)用。
1．總體定價(jià)策略
從房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的主要目的來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)總體的定價(jià)策略一般可分為低價(jià)策略、高價(jià)策略、中價(jià)策略三種。每種定位策略各有不同的定價(jià)依據(jù)。
（1)低價(jià)策略
采用低價(jià)策略，一般以提高市場(chǎng)占有率為其主要目標(biāo)，而營(yíng)銷利潤(rùn)往往為次要目標(biāo)。該策略適宜實(shí)力雄厚的公司進(jìn)入新的市場(chǎng)。
（2)高價(jià)策略
采用高價(jià)策略的主要目的是在短時(shí)間內(nèi)賺取暴利，而市場(chǎng)銷量與市場(chǎng)占有率可能無(wú)法同時(shí)提高，現(xiàn)實(shí)中高價(jià)策略公司需謹(jǐn)慎使用。
（3)中價(jià)策略
這種策略適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況較為穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售，房地產(chǎn)企業(yè)希望在現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況下保持其市場(chǎng)占有率。
2．過(guò)程定價(jià)策略
房地產(chǎn)銷售全過(guò)程是指開發(fā)的樓盤或小區(qū)從預(yù)售開始到售完為止的全過(guò)程。在實(shí)際營(yíng)銷中，市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境可能相當(dāng)復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要在確定總體定價(jià)策略后，根據(jù)實(shí)際情況確定其銷售全過(guò)程的定價(jià)策略。營(yíng)銷過(guò)程定價(jià)策略一般有以下幾種:
（1)低開高走定價(jià)策略
低開高走定價(jià)策略就是隨施土建筑物的成形和不斷接近竣土，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，按預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略，也就是價(jià)格有計(jì)劃定期提高的定價(jià)策略。大多數(shù)開發(fā)商都采取低開高走的定價(jià)策略。
（2)高開低走定價(jià)策略
這種定價(jià)策略類似“吸脂定價(jià)策略”，正如將一鍋牛奶中的油脂(精華)部分一一撇走的做法一樣，其目的是開發(fā)商在新的開發(fā)樓盤上市初期，以高價(jià)開盤銷售，迅速?gòu)氖袌?chǎng)上取得豐厚的營(yíng)銷利潤(rùn)，然后降價(jià)銷售，力求盡快投資收回。
（3)穩(wěn)定的價(jià)格策略
這種價(jià)格策略是指整個(gè)營(yíng)銷期間，樓盤的售價(jià)始終保持相對(duì)穩(wěn)定，既不大幅提價(jià)，也不大幅降價(jià)。
根據(jù)H房地產(chǎn)公司以往的銷售經(jīng)驗(yàn)表明，前期低價(jià)入市，促進(jìn)轟動(dòng)性的銷售效果，然后分批加推單位，逐步提升售價(jià)，是銷售過(guò)程中實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的穩(wěn)健而又切合實(shí)際的方式。因此H房地產(chǎn)企業(yè)一期項(xiàng)目繼續(xù)沿用此策略，便于在總體銷售速度和銷售價(jià)格之間取得最佳的平衡。
3．時(shí)點(diǎn)定價(jià)策略
時(shí)點(diǎn)和折讓定價(jià)策略，即以銷售價(jià)格為基準(zhǔn)，根據(jù)不同的銷售情況適當(dāng)調(diào)整各出售單位價(jià)格的策略，先根據(jù)建造好的商品房定出一個(gè)基本價(jià)格，然后再以各種折扣和折讓來(lái)刺激中間商或客戶，以促進(jìn)銷售。在H房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過(guò)程中，可給予以下幾種折扣方式。
①在雙休日與法定假期給予額外99折優(yōu)惠。
②在開盤和房交會(huì)期間給予額外99折優(yōu)惠。
③一次性付款給予98折優(yōu)惠，首期三成給予99折優(yōu)惠。
4．3成都市H房地產(chǎn)企業(yè)廣告策劃
1．項(xiàng)目導(dǎo)入期廣告促銷
H房地產(chǎn)企業(yè)一期項(xiàng)目的導(dǎo)入期，即開盤前期。在此階段廣告的內(nèi)容是通知性的，廣告的運(yùn)作應(yīng)努力在短時(shí)間內(nèi)將產(chǎn)品概念灌輸?shù)侥繕?biāo)消費(fèi)者的頭腦中，讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的心里建立正面的形象，激發(fā)其購(gòu)買欲望。H房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品牌宣傳H房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)秀的樓盤品質(zhì)、園林式社區(qū)生活方式、法蘭西國(guó)際時(shí)尚生活方式等。產(chǎn)品、品牌、文化概念的傳遞都要在這一段時(shí)間達(dá)到顯著的效果，以求在目標(biāo)消費(fèi)群體心目中建立H房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際風(fēng)尚社區(qū)的園區(qū)形象，使目標(biāo)受眾對(duì)項(xiàng)目有較為全面的了解，對(duì)項(xiàng)目的帶來(lái)的生活產(chǎn)生向往，以產(chǎn)生購(gòu)買欲望，對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品，百萬(wàn)元的廣告費(fèi)用一次投入比分十次投入效果要明顯得多，大幅宣傳帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)銷售是十分顯著的。因此，對(duì)于導(dǎo)入期的廣告投入應(yīng)是全部銷售過(guò)程的廣告投入中最重要的部分，以求達(dá)到廣告宣傳量的飽和。
2．項(xiàng)目成長(zhǎng)期，即項(xiàng)目的開盤期
在這一階段廣告的內(nèi)容是勸說(shuō)性的，廣告促銷應(yīng)強(qiáng)化H房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)定位與確立產(chǎn)品品牌個(gè)性，確定產(chǎn)品在目標(biāo)消費(fèi)者心中的心理定位，以便在高速成長(zhǎng)階段占據(jù)有利位置。
在這一階段的廣告，應(yīng)側(cè)重于高品質(zhì)國(guó)際時(shí)尚生活與H房地產(chǎn)企業(yè)一期的對(duì)接。
由于第一階段廣告實(shí)施中的國(guó)際時(shí)尚生活方式的侶導(dǎo)在目標(biāo)消費(fèi)群體中已產(chǎn)生共鳴，他們對(duì)于這種生活方式的追求也日漸強(qiáng)烈，在成長(zhǎng)期，將H房地產(chǎn)企業(yè)與其心目中理想生活相呼應(yīng)，以求實(shí)現(xiàn)銷售開盤的理想預(yù)期。
電視廣告對(duì)于完成上述對(duì)接可達(dá)到理想的效果。以及揭示H房地產(chǎn)企業(yè)成為“國(guó)際自由人的家”的遠(yuǎn)景生活。從而，帶了目標(biāo)客戶的尊崇感受和向往，并與其它竟?fàn)幤放朴行Р町惢?，形成H房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)際風(fēng)尚品牌資產(chǎn)。值得注意的是:由于現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，許多成功的商務(wù)人士可能要到晚上十點(diǎn)以后才有時(shí)間看電視，所以，將電視廣告安排在較晚的時(shí)間段可能效果更好，那個(gè)時(shí)段的廣告收費(fèi)也相對(duì)便宜一些。
這種廣告宣傳片也可用于樓宇視頻系統(tǒng)的播放。此外，報(bào)紙廣告、電波傳送等媒體的廣告實(shí)施，也可對(duì)這一階段項(xiàng)目的銷售起到良好的促進(jìn)作用。
3．項(xiàng)目成熟期廣告促銷
項(xiàng)目經(jīng)歷了開盤期后，銷售進(jìn)入較為平穩(wěn)的成熟期。在這一階段，廣告的內(nèi)容是以提醒廣大消費(fèi)者注意本案產(chǎn)品為主要目標(biāo)，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)強(qiáng)化是廣告推廣的重點(diǎn)。就本項(xiàng)目而言，在這一階段，項(xiàng)目的建設(shè)已近完成，已購(gòu)房的消費(fèi)者同持幣待購(gòu)的消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展都十分關(guān)注。將項(xiàng)目的建設(shè)情況及時(shí)的向消費(fèi)者傳遞，同時(shí)讓他們看到項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)公司之前的承諾的履行，這是H房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目最好的銷售賣點(diǎn)。
因此，在這一段的廣告運(yùn)作中應(yīng)側(cè)重于項(xiàng)目承諾與項(xiàng)目實(shí)施的對(duì)接?！半娨曎?gòu)房”是這一階段廣告宣傳的理想媒介。計(jì)劃購(gòu)房的精英人士對(duì)房地產(chǎn)類節(jié)目通常都會(huì)有所關(guān)注，這些欄目的節(jié)目制作要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)況，則會(huì)使購(gòu)房者更有信心和安全感。耳聽為虛，眼見為實(shí)。將樓盤實(shí)景展現(xiàn)在消費(fèi)者的而前，將老客戶的居住生活展現(xiàn)在目標(biāo)群體而前，對(duì)他們是最好的吸引。
4．項(xiàng)目衰退期廣告促銷
當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入衰退期，即尾盤期后，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的銷售工作做總結(jié)。此時(shí)不宜花太多的資金投放在廣告上，所作的少量廣告也應(yīng)是圍繞在企業(yè)形象和品牌上下功夫，理想的銷售業(yè)績(jī)，購(gòu)房者的滿意和業(yè)主的忠誠(chéng)，這些都是對(duì)H房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目尾盤最好的推廣，同時(shí)，這些也將成為企業(yè)品牌的有效驗(yàn)證，為企業(yè)下一次的開發(fā)項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。
五．結(jié)論
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷已從過(guò)去的“消費(fèi)者請(qǐng)注意”的模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢?qǐng)注意消費(fèi)者”的模式，房地產(chǎn)公司所做的任何調(diào)整都應(yīng)有利于更好地服務(wù)消費(fèi)者，向消費(fèi)者提供高附加值的產(chǎn)品，提高消費(fèi)者和市場(chǎng)營(yíng)銷的調(diào)研質(zhì)量，同時(shí)要重視消費(fèi)者的行為研究。任何組織都是在一定環(huán)境中從事活動(dòng)的，環(huán)境的特點(diǎn)及其變化趨勢(shì)必然會(huì)影響組織活動(dòng)的方向，內(nèi)容及方式的選擇。而對(duì)日益激烈的竟?fàn)帲_發(fā)商們必須進(jìn)行經(jīng)營(yíng)理念的調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷進(jìn)行深層次調(diào)整和整合策劃，這是房地產(chǎn)企業(yè)決勝未來(lái)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素之一。
成都H房地產(chǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃，要做中國(guó)有竟?fàn)帉?shí)力的公司就要以客戶需求為導(dǎo)向，以市場(chǎng)為龍頭，以策劃工作牽頭引導(dǎo)其他工作，實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品型向服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)化，從資源優(yōu)勢(shì)企業(yè)向能力優(yōu)勢(shì)型企業(yè)的轉(zhuǎn)型。
本文在對(duì)H房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃研究的寫作中，結(jié)合該公司的客觀實(shí)際，確定市場(chǎng)定位，最后制定了產(chǎn)品策劃、價(jià)格策劃、廣告策劃等一系列的房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃。運(yùn)用理論和實(shí)踐相結(jié)合的方法，對(duì)H房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃作了較深入的研究。
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(一)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括(1)已出租的土地使用權(quán)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；(3)已出租的建筑物。
(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定
納稅人的固定資產(chǎn)，是指使用期限超過(guò)一年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。無(wú)形資產(chǎn)是指納稅人長(zhǎng)期使用但是沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)和商譽(yù)等。
(三)投資性房地產(chǎn)在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)
在會(huì)計(jì)上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)按無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。
二、投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅處理比較
(一)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定
企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出時(shí)，如果該支出將會(huì)引起相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)而且該支出的成本能夠可靠計(jì)量，就應(yīng)該將其資本化，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本；如果不能滿足上述條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生的時(shí)候直接計(jì)入當(dāng)期損益。
(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定
企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：(1)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上；(2)經(jīng)過(guò)修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長(zhǎng)2年以上；(3)經(jīng)過(guò)修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。
納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價(jià)值；如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為遞延費(fèi)用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。
(三)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅規(guī)定的比較
對(duì)作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法規(guī)都做出了規(guī)定，需要根據(jù)不同情況進(jìn)行資本化或費(fèi)用化處理。但對(duì)作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，資本化處理和費(fèi)用化處理的判斷標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。
三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析
(一)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)，平時(shí)不計(jì)提折舊，也不進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之問(wèn)的差額計(jì)人當(dāng)期損益。
采用公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)。
(二)采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理部分一致
1.沒(méi)有減值跡象，采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理基本一致
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷。如果沒(méi)有減值跡象，采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理基本一致。
2.存在減值跡象，采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理不一致
存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。需要對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行復(fù)核，并根據(jù)需要計(jì)提減值準(zhǔn)備，其具體做法與固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定一致。
企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定：對(duì)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)計(jì)提的減值損失不允許扣除。
四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析
(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的比較
1.企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)(沒(méi)有提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)基本一致。
2.企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)(已提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致。
3.企業(yè)將原采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致。
新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。
(二)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的比較
1.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在自用房地產(chǎn)或存貨等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)所采用的計(jì)量模式分別加以處理。在轉(zhuǎn)換后采用成本計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量的，將轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的賬面價(jià)值直接作為轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。在轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的，按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于其賬面價(jià)值的，其差額計(jì)人當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積計(jì)入所有者權(quán)益。
2.企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定
企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。
3.會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理的比較
當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(投資性房地產(chǎn))，無(wú)論企業(yè)采取成本計(jì)量模式還是采取公允價(jià)值計(jì)量形式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)，企業(yè)所得稅處理為：(1)當(dāng)期確認(rèn)視同銷售；(2)按開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)確認(rèn)為企業(yè)所得稅固定資產(chǎn)的原始計(jì)價(jià)。
五、投資性房地產(chǎn)處置會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久性退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)人當(dāng)期損益。
企業(yè)所得稅法規(guī)對(duì)投資性房地產(chǎn)處置確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按取得收入與計(jì)稅成本和相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行配比的差額確認(rèn)損益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
企業(yè)在增加會(huì)計(jì)上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)之初，應(yīng)記錄企業(yè)所得稅確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的原始計(jì)稅成本；在投資性房地產(chǎn)持有期間，記錄企業(yè)所得稅前可以扣除的土地使用權(quán)的攤銷額和固定資產(chǎn)的折舊額，同時(shí)記錄會(huì)計(jì)和稅收處理的差異。
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