時間：2023-03-03 15:54:32
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開發環節的兩大考驗
一、自行全額繳納土地出讓金的考驗。根據國土資源部的規定，自去年7月1日起，所有商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。面對高額的土地出讓金，許多開發商一直習慣于通過銀行貸款解決。然而，6月5日的《通知》這次明確規定，商業銀行不得向房地產開發企業發放用于交土地出讓金的貸款。這使得很多自有資金不足的開發商“借雞生蛋”的想法成為泡影。
二、籌措建設資金的考驗。《通知》規定，開發商申請銀行貸款，除應具備土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證四證外，其自有資金（指所有者權益）還應不低于開發項目總投資的30％。而且在預售商品房項目中，為減輕借款人不必要的利息負擔，《通知》規定，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。這又使得開發商通過購房人墊付建設資金的希望落空。開發商是否擁有雄厚的資金實力，便成為其能否取得項目用地，順利進行前期開發的重要基礎和保障。
建設環節的兩大考驗
一、建筑承包商難以墊資的考驗。建筑承包商墊資，不僅是房地產行業三角債產生的一個重要根源，而且承包商建設工程價款優先受償權的行使，直接影響了銀行債權的安全，極容易引發金融風險。為了消除房地產界的這一長期痼疾，此次《通知》規定：“商業銀行要嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。承建房地產建設項目的建筑施工企業只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備（如塔吊、挖土機、推土機等）。企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金，并向當地其他的商業銀行通報該企業違規行為，各商業銀行不應再對該企業提供相應的信貸支持。”這一釜底抽薪的規定，使得開發商在建設過程中，資金的壓力空前加大。
二、確保房屋質量的考驗。2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》中規定，商品房交付使用后，主體結構質量不合格的，買受人有權退房。此次《司法解釋》除重申了這一規定外，還增加了：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”盡管這一規定的操作性還有待于進一步明確，但是它無疑在房屋質量問題上對開發商提出了更高的要求。而且，《司法解釋》對于不退房時質量問題的處理也作出了更為具體的規定。
銷售環節的五大考驗
一、虛假廣告責任的考驗。目前，百分之九十以上的商品房是通過宣傳廣告促銷的，一些開發商在商業利益的驅使下，往往對銷售的商品房作出夸大宣傳。而購房人往往出于對開發商在廣告和售樓書中美好描述的向往，才與開發商簽訂了購房合同。然而一旦交房時，購房人發現房屋現狀與自己的想像大相徑庭，找開發商交涉時，開發商卻以原描述未寫進合同為由，拒絕承擔責任。為此，《司法解釋》規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”這將對房地產虛假廣告的泛濫起到有力的遏制作用。
二、惡意違約而致懲罰性賠償的考驗。針對消費者強烈呼吁的在商品房買賣中適用消費者權益保護法第四十九條的要求，《司法解釋》在一定程度上作了采納。根據《司法解釋》的規定，在以下五種情形下，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人（開發商）承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；（三）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（四）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（五）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。這種懲罰性賠償將會通過對上述嚴重損害市場交易安全行為的有力規制與打擊，促進社會誠信制度的建立。
三、房屋面積差異的考驗。在預售商品房中，要做到產權登記面積與合同約定面積完全一致，幾乎是不可能的。問題在于必須本著公平的原則，將這種面積差異約束在一個合理的范圍內。《司法解釋》規定，出賣人（開發商）交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符時，除非雙方另有約定，否則應按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算；（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人有權請求解除合同、返還已付購房款及利息的。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。這一規定將使房屋面積嚴重縮水、公攤面積過大的開發商面臨嚴峻考驗。
四、房屋不能按時交付的考驗。《司法解釋》在明確將房屋的轉移占有（即通常所說的交鑰匙），視為房屋的交付使用的同時，還對開發商遲延交付房屋的違約責任作出了規定。根據規定，開發商遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，除當事人另有約定的以外，購房人有權請求解除合同。對于法律沒有規定或者當事人沒有約定的，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
五、不能及時辦理產權證的考驗。為了解決實踐中購房人入住后長期拿不到產權證而又投訴無門的問題，《司法解釋》規定，由于出賣人（開發商）的原因，買受人（購房人）在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。如果合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算出賣人應當支付的違約金。而且在上述期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權請求解除合同和賠償損失。
物業管理環節的一大考驗
關鍵詞：聯合開發房地產概念特征組織方式有效性
對于房地產開發業，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個，開發無從談起。即使是神通廣大的房地產商，也經常面臨擁有土地使用權但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯合開發應運而生。聯合開發作為紐帶，促成了資金和土地的結合，盤活了諸多房地產項目，對房地業的發展功不可沒。但同時，聯合開發引發的糾紛也不在少數，且糾紛一旦發生，往往標的數額巨大，案情錯綜復雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯合開發的性質，如何確保聯合開發行為的合法有效，如何從法律角度預防糾紛的發生等問題，就成了房地產業內人事和從事房地產業務的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對這些問題做了點思考，現呈現給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。
一、聯合開發房地產行為的法律性質和特征：
所謂聯合開發房地產，指雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建筑房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納合開發房地產的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產開發經營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。
從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬于《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件：設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。
（二）貫徹責、權、利統一的原則。
實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬于聯營合同的“保底條款”，應認定為無效。需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，并非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這并不意味著違反了該原則。
（三）法律關系復雜。
聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和松散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。
二、選擇恰當的合作方式是順利進行聯合開發的組織保障。
根據《民法通則》中關于聯營的規定，聯合開發房地產可以采取三種方式：
（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產管理法）第二十七條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”。該條對以土地使用權出資提供了法律保障。）成立項目公司，以項目公司的名義進行開發，雙方按照出資比例承擔風險、獲取收益。以項目公司方式開發的優點是責任明確、相對而言可以減少糾紛發生的概率。同時其不足之處也很多：比如組建項目公司需要一定的時間，成立規范的管理機構，費用較高且容易錯過商機；再比如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續，而當土地使用權是劃撥取得時這一手續就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯合開發各方，對合作者來講這當然是不合算的。
（二）、組建聯合管理機構。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯合管理機構，實踐中有的叫“聯建辦公室”，有的稱“聯合管理委員會”不一而足，其職責是協調雙方的關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在于它僅作為內部機構，并非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能對立承擔民事責任。實踐中，曾出現過某建筑施工企業將某項目的“聯建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了：某項目聯合開發雙方組建的“聯合管理委員會”不但行使內部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯合開發雙方都告上法庭。為了不出現這種情況，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯合管理機構的名義。
（三）、不成立聯合機構，按照合同的約定各自獨立履行義務。這種方式主要使用于相對簡單的項目。
上述第2、3種方式（統稱非法人型聯營）中，除了合作雙方之間容易產生糾紛外（下文將詳細論述），實踐中爭議較大的還有一個問題：即聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？有一種觀點對此持肯定態度，理由是聯合開發的項目最終由雙方共同收益，本著權利義務對等的原則雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任，至于雙方在聯合開發協議中對各自責任做的劃分不能產生對外效力，只能作為內部追償的依據。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯和開發項目產生，就可以判令聯合開發雙方承擔連帶責任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯合開發合同中關于各自責任的劃分的影響。
筆者認為，對此問題不能一概而論，應做具體分析。如果聯合開發合同明確約定了雙方互負連帶責任，自然應以該約定為準。如果聯合開發合同沒有約定雙方互負連帶責任，則要正確界定聯合開發合同的雙方當事人的真實意思和合同性質。聯合開發房地產合同是一種無名合同，當事人人約定的內容不同，合同的性質就會不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對聯合開發項目產生的債務應當互負連帶責任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設工作，且進行建筑物與土地使用權的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對各自的行為獨立承擔責任。
二、簽定完備的聯合開發合同是避免糾紛的關鍵。
聯合開發房地產合同內容復雜，標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發糾紛；而一旦產生糾紛，由于目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測。因此，簽訂聯合開發合同一定要謹慎。結合實踐經驗，筆者認為以下幾點尤其應當重視：
（一）、要明確劃分雙方的責任。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批準文件或證書等準確信息并對此承擔責任，建筑方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。
（二）對雙方分得房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發的最終目的是獲取收益，一般以分配房產的方式體現。到了這一階段雙方的利益沖突表現的最為尖銳，因此也是矛盾多發的環節。房產的價值與所處的位置有很大關系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具置只字不提，在分配時出現糾紛就不難理解了。另外，由于規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與世紀竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。
（三）、重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長，過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方沒有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應的違約條款，不但會造成供地方沒有壓力，而且容易引發建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應減少若干平方米的房產分配，遲延超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數額的違約金。
（四）、雙方當事人應當在合同中確實表達合作的意圖，而不能借聯合開發房地產項目之明，而行借貸之實。例如某聯合開發房地產合同約定，出資方僅負責提供資金，不承擔其他義務，由對方在項目完工后返還（當然要高于原出資數額）。根據國家有關部門金融法規，禁止企業間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認定為無效。對此，雙方當事人在簽定合同時，要倍加注意。
（五）、聯合開放房地產合同由于需要辦理相關手續，往往效力待定，合作合同應當具體約定合同被確認無效或不生效時的具體處理方式。
所謂房地產開發風險，是指在房地產開發活動過程中存在影響開發利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業實際開發利潤可能與預計利潤發生背離，因而使企業有蒙受經濟損失的機會或可能性。房地產開發風險作為一種客觀存在的現象，明顯地呈現出以下特征：1）綜合性。房地產開發涉及到企業內部的各個方面和企業外部環境的各種因素，是企業財務活動和經營活動過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現為風險形成的模糊性和由于風險導致企業開發經營活動結果的不能事先肯定。3）損失性。風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。4）補償性。既然風險會帶來損失，客觀上要求給予經營者適當的經濟效益以抵補承擔風險產生的損失，即“風險報酬”。5）激勵性。風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業推向背水一戰的境地，必然使企業為一個共同的目標，努力改善經營管理，增強競爭能力，提高經濟效益。
2、房地產開發面臨的主要風險
2.1政治風險
是指一個國家所處的國際國內政治環境變動（如戰爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售。同時銀行關于房地產方面的業務也會對房地產的需求發生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發和需求發生影響。這一風險在我國尤其需要關注。
2.2經濟風險
是指由于經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產開發商經濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產開發資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協議規定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產將可能成為他人財產的風險。采用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按照預售協議規定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。
2.3自然風險
是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產開發造成的影響，從而使房地產開發商造成經濟上的損失。自然風險出現的機會較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。
2.4技術風險
是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。
2.5經營風險
是指由于開發商因開發項目經營管理不善導致預期收益不能實現，或不足以補償經營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。
3、導致房地產開發風險的因素剖析
3.1政策環境與經濟形勢
房地產開發由于與國家經濟形勢緊密相關，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環境保護的要求，尤其對投資規模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產開發商構成風險。在我國尤其需要關注。
經濟繁榮時，由于各產業擴大生產，使房地產供不應求，房地產價格不斷升高。而在經濟衰退時，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象，此時，開發商的資金已經投入，形勢的波動使其作出反映并進行調整是相當遲鈍的，短時間內很難變化或找到其他替代者，從而會使開發商陷入困境。
3.2房地產市場的發育程度與供求狀況
在市場經濟條件下，一個發育完善的市場應具備：信息充分、商品同質、廠商買者自由出入以及交易雙方數量眾多四個基本條件。而一個發育不充分的市場必然會給房地產開發商帶來一定的風險。
從總體上講，房地產市場是地區性的市場，當地房地產市場供求變化對開發商的影響要比整個國家房地產市場供求變化對開發商的影響大的多。只要當地經濟發展是健康的，房地產需求就不會發生大的變化。房地產開發的強度取決于潛在的開發商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發商便會紛紛開發房地產，但由于開發需要一定的時間，待開發完成時，市場供求可能已發生了變化，致使開發的物業難以租售。
3.3開發時機的選擇
經濟運行有快速和滯緩交替出現的周期性特點，房地產投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經濟迅速增長，經濟處于高峰期，由于各產業擴大生產，使得房地產供不應求，房地產價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規模，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象。在低谷期，社會信貸關系進一步緊張使得工業和建筑業投資銳減，投資產品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。
3.4開發地點的選擇
房地產的不可移動性、區域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產行業有句名言：第一是區位，第二是區位，第三仍是區位，可見房地產開發地點的選擇對開發商至關重要。房地產開發商搶占中心或門戶區位是普通常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心區位或新的門戶區位。在繁華地段開發房地產項目將實現最大的開發利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發的土地，開發商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產開發所涉及的地理環境條件，甚至社會經濟條件處于不斷的變化發展過程中，這會使開發商經受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發商若能及早投資開發具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。
3.5開發類型的選擇與開發規模的確定
房地產開發過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發商，通常難以完全用自有資金來完成一開發項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發資金，滾動開發。所以，對于房地產開發商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質完成的重要一環。房地產開發規模越大，開發商承擔的風險也就越大。
3.6開發周期的長短
房地產開發及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產商品開發過程中，很難在一開始就能對整個開發期內的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發期內，房地產市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經濟形勢的興衰，國家有關政策的調整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的。可是房地產項目一旦確定，資金一經投入，就很難根據情況的發展而加以改變和調整。開發期越長，各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。
此外，開發商的素質、開發方式的確定也是導致房地產開發風險的重要因素。
4、處置房地產開發風險的具體措施
4.1事先有效避開風險源地
例如，放棄某地區的房地產開發以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿地區長期效益不能保證或某個地區將有自然災害頻繁發生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。
4.2采用多樣化（或組合化）投資
就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發風險又可獲取較高的收益率。
4.3以財務方式控制風險
具體有以下三種基本方法：1）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉嫁給其他經濟單位。如房地產開發商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經濟補償的方式，一直是處置風險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發生的損失直接攤入日常經營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內外成為一種十分引人注目和具有廣闊發展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經濟實力的制約。
4.4對房地產市場進行全面的調查，作出科學的預測
要仔細分析房地產開發周期并預測其變動，以選擇最佳開發時機；分析房地產開發所涉及的地理環境條件并預測其變化，以及早投資開發具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發項目和開發規模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發項目的費用與收益。
4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同
這樣，工程完工后房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發期越長，其他行業的客戶就越不愿意與開發商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。
4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量
例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減小；建造費用增加的風險可通過與建筑企業簽定固定預算合同來減小；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。
4.7盡早完成開發項目，以降低在開發期內由于社會經濟條件的變化而帶來的風險。并在開發過程中加強項目管理，控制成本，保證質量。
此外，還應根據開發的需要有針對性地對從事房地產開發的人員進行培訓。根據開發商自身的資產負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發方式。
參考文獻
[1]李啟明等編著房地產投資風險與決策[M]南京：東南大學出版社，1998
關鍵詞房地產會計核算問題對策
隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。
1房地產開發企業會計核算存在的問題
1.1房地產開發企業收入確認的復雜性
房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性
首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。
其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。
1.3收益評價指標不能真實反映企業業績
房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2完善房地產開發企業會計核算規范的對策
2.1正確確定和應用收入確認標準
房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。
(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。
2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
關鍵詞：房地產開發項目管理房地產開發項目管理；施工管理
1引言
由于房地產行業發展太過迅速由于房地產行業發展太過迅速，巨大的市場需求使得開發商全力的追逐開盤的速度發商全力的追逐開盤的速度，完全不考慮質量問題，這也為房地產企業的發展埋下了隱患地產企業的發展埋下了隱患。而且來自于消費者、同行、政府等各方的壓力使得房地產企業之間的競爭也日益劇烈等各方的壓力使得房地產企業之間的競爭也日益劇烈，想要在行業市場上有一席之地在行業市場上有一席之地，就要考慮如何以最少的經濟成本和最快的速度和最快的速度、最高的質量去完成房地產項目建設。然而，影響其成本響其成本、質量和速度的關鍵在于項目中的施工管理工作。施工管理對整個房地產開發項目起到了提綱挈領的作用施工管理對整個房地產開發項目起到了提綱挈領的作用，通過科學的施工管理可以有效的組織和管理房地產項目的整個過程過程，可以將項目的施工質量、進度、成本控制在計劃內，從而使整個項目利益最大化使整個項目利益最大化。
2房地產開發項目管理定義
所謂房地產開發管理指的是在房地產項目開發建設的過程中程中，項目管理者運用系統工程的觀點、理論和方法對房地產項目的建設和使用的全過程進行綜合管理項目的建設和使用的全過程進行綜合管理，并通過管理對房地產項目進行優化配置地產項目進行優化配置，從而對房地產開發項目的整體工期、成本等進行把控成本等進行把控。
3房地產開發項目施工管理現狀
雖然近十多年我國房地產行業發展迅速雖然近十多年我國房地產行業發展迅速，但從我國的現狀以及需求情況來看狀以及需求情況來看，我國房地產行業依然是處于快速成長階段階段，具有成本高、工期長、變數大、利益關系較多、受環境影響大的情況響大的情況。總的來說我國現階段房地產項目施工管理的現狀有幾點狀有幾點：a)施工人員不專業施工人員不專業，基本是由農民工組成，技術水平落后后，流動性大；b)為了蠅頭小利為了蠅頭小利，在施工的過程中偷工減料，質量有很大隱患隱患，而且經常因為質量問題返工；c)施工過程中把握不好進度施工過程中把握不好進度，很難按時完成工期，基本無法按時交付使用法按時交付使用；d)在施工過程中在施工過程中，管理凌亂，無法做到成本控制，經常因為資金的問題影響到項目的施工進度為資金的問題影響到項目的施工進度。
4影響房地產開發項目施工管理的諸多因素
影響到房地產開發項目施工管理的因素有很多影響到房地產開發項目施工管理的因素有很多，可以分三個方面進行分析三個方面進行分析。a)進度方面進度方面，影響到施工進度的因素有：①對應的責任單位沒有按期完成所需完成的任務位沒有按期完成所需完成的任務。比如：設計單位沒能按期完成圖紙設計完成圖紙設計、供貨單位沒能按期提供所需材料等，房地產開發是一個復雜的過程發是一個復雜的過程，會涉及到很多部門和單位，任何一個部門或單位未能按時完成任務門或單位未能按時完成任務，都會導致后續的工程無法進行，從而影響到整個工程的進度從而影響到整個工程的進度；②臨時的變更情況臨時的變更情況，如：因為施工地質問題需要修改施工方案工地質問題需要修改施工方案，這時候則會需要重新設計圖紙紙，重新補充針對特殊地質情況所需設備等，從而會產生新的工作工作，必然會影響到工程進度；③工程所需材料缺乏工程所需材料缺乏。材料是施工過程中的必備品施工過程中的必備品，受市場的影響，材料缺乏、材料未到位等原因是比較常見的等原因是比較常見的，故因此導致的工期延誤也是比較常見的的；③受天氣等不可控因素影響導致進度延誤受天氣等不可控因素影響導致進度延誤，如：空氣污染嚴重政府要求停工嚴重政府要求停工，連續的暴雨無法施工等。b)質量方面質量方面，質量是基本保障：①““人”的因素，這是主要因素因素，如果施工人員本身的品質就有問題，那么不可能做出質量過關的產品量過關的產品；②材料的因素材料的因素，材料如果不合格，成品必然是不合格的不合格的；③設備的因素設備的因素，設備功能會直接影響到施工質量，比如定位不準確之類的問題比如定位不準確之類的問題。c)成本方面成本方面，影響房地產項目施工成本方面的因素非常多多，幾乎貫穿了整個項目施工過程，主要體現在以下幾點：①合同方面合同方面，合同中沒有明確對施工總造價及支出情況提出要求求；②過程中過程中，施工過程中沒有進行監督管理，無法及時發現影響成本的問題影響成本的問題；③管理人員技術水平問題管理人員技術水平問題，無法發現工程進度中存在的風險因素度中存在的風險因素，不能及時采取控制措施。
5如何提高房地產開發項目中的施工管理水平
5.1進度方面
首先要對整個施工過程進行總體計劃首先要對整個施工過程進行總體計劃，根據計劃制定出具體的具體的、可行的施工方案，并對涉及到的各個施工部門進行協調要求調要求，確保他們能相互配合和銜接，實現資源最優化；②充分的做好各種準備工作分的做好各種準備工作（測繪、設計、原材料供應等），避免因臨時的更改導致工期進度的延誤臨時的更改導致工期進度的延誤；③做好節點控制做好節點控制，對施工鏈條中的各個環節進行總體調控條中的各個環節進行總體調控，確保一環接一環，保障工程能順利開展順利開展；④做好激勵的獎懲政策做好激勵的獎懲政策，并寫入合同，對于在確保質量下縮短了工期的給予獎勵質量下縮短了工期的給予獎勵，反之則給予懲罰，以此來刺激施工單位的動力施工單位的動力，讓他們提高效率。
5.2質量方面
①在施工單位必選時在施工單位必選時，必須要選擇質量、信譽、口碑都非常好的單位常好的單位，并且在與其簽訂的施工合同中需要對工程質量的要求進行明確的要求進行明確，在驗收的時候也嚴格按照國家標準及合同約定進行驗收約定進行驗收，以此來確保工程施工質量；②從源頭入手從源頭入手，對使用的材料進行嚴格審查使用的材料進行嚴格審查，選擇符合國家標準的高品質材料，并且對材料進行測試并且對材料進行測試，最大程度上保證項目的修建質量；③在施工過程中施工過程中，加強管理，對工程的關鍵點、隱蔽部位等地方的施工進行重點監測施工進行重點監測；④加強過程中的監督管理加強過程中的監督管理，避免出現偷工減料的情況減料的情況；⑤通過培訓等手段提高施工人員的工藝水平通過培訓等手段提高施工人員的工藝水平，強化他們的質量意識化他們的質量意識，這樣不僅可以提高質量，還可以提高施工效率效率，加快進度。
5.3成本控制方面
①加強管理加強管理，打造完善的管理體系，結合績效考核，利用制度對施工人員進行約束制度對施工人員進行約束，人總是會有偷懶和拖延的心理，所以必須利用制度對其進行管理約束以必須利用制度對其進行管理約束，強化他們的責任意識，降低管理成本和因人的因素帶來的其他成本浪費低管理成本和因人的因素帶來的其他成本浪費；②采用招標必選等方式對材料的供應商進行選擇必選等方式對材料的供應商進行選擇，選擇出質量過關，價格也有優勢的大牌供應商也有優勢的大牌供應商，減少成本支出；③對施工過程中的材料料、機械設備進行優化配置，盡可能提高利用率，避免不必要的浪費的浪費；④加強監督管理加強監督管理，避免中飽私囊的情況出現。
6結束語
房地產行業所涉及的面非常廣房地產行業所涉及的面非常廣，其項目的施工管理更是一個非常復雜的過程一個非常復雜的過程，要提高管理水平就必須要意識到房地產開發項目中的各種問題產開發項目中的各種問題，并對這些問題采取有效的應對方法法，這樣才能真正提高房地產項目施工中的管理效率。
作者:曾文瓊 單位:上海仁閱置業有限公司
參考文獻：
關鍵詞：聯合開發房地產概念特征組織方式有效性
對于房地產開發業，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個，開發無從談起。即使是神通廣大的房地產商，也經常面臨擁有土地使用權但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯合開發應運而生。聯合開發作為紐帶，促成了資金和土地的結合，盤活了諸多房地產項目，對房地業的發展功不可沒。但同時，聯合開發引發的糾紛也不在少數，且糾紛一旦發生，往往標的數額巨大，案情錯綜復雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯合開發的性質，如何確保聯合開發行為的合法有效，如何從法律角度預防糾紛的發生等問題，就成了房地產業內人事和從事房地產業務的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對這些問題做了點思考，現呈現給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。
一、聯合開發房地產行為的法律性質和特征：
所謂聯合開發房地產，指雙方當事人約定,由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建筑房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納合開發房地產的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產開發經營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。
從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬于《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件：設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。
（二）貫徹責、權、利統一的原則。
實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬于聯營合同的“保底條款”，應認定為無效。需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，并非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這并不意味著違反了該原則。
（三）法律關系復雜。
聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和松散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。
二、選擇恰當的合作方式是順利進行聯合開發的組織保障。
根據《民法通則》中關于聯營的規定，聯合開發房地產可以采取三種方式：
（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產管理法）第二十七條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”。該條對以土地使用權出資提供了法律保障。）成立項目公司，以項目公司的名義進行開發，雙方按照出資比例承擔風險、獲取收益。以項目公司方式開發的優點是責任明確、相對而言可以減少糾紛發生的概率。同時其不足之處也很多：比如組建項目公司需要一定的時間，成立規范的管理機構，費用較高且容易錯過商機；再比如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續，而當土地使用權是劃撥取得時這一手續就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯合開發各方，對合作者來講這當然是不合算的。
（二）、組建聯合管理機構。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯合管理機構，實踐中有的叫“聯建辦公室”，有的稱“聯合管理委員會”不一而足，其職責是協調雙方的關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在于它僅作為內部機構，并非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能對立承擔民事責任。實踐中，曾出現過某建筑施工企業將某項目的“聯建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了：某項目聯合開發雙方組建的“聯合管理委員會”不但行使內部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯合開發雙方都告上法庭。為了不出現這種情況，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯合管理機構的名義。
（三）、不成立聯合機構，按照合同的約定各自獨立履行義務。這種方式主要使用于相對簡單的項目。
上述第2、3種方式（統稱非法人型聯營）中，除了合作雙方之間容易產生糾紛外（下文將詳細論述），實踐中爭議較大的還有一個問題：即聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？有一種觀點對此持肯定態度，理由是聯合開發的項目最終由雙方共同收益，本著權利義務對等的原則雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任，至于雙方在聯合開發協議中對各自責任做的劃分不能產生對外效力，只能作為內部追償的依據。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯和開發項目產生，就可以判令聯合開發雙方承擔連帶責任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯合開發合同中關于各自責任的劃分的影響。
筆者認為，對此問題不能一概而論，應做具體分析。如果聯合開發合同明確約定了雙方互負連帶責任，自然應以該約定為準。如果聯合開發合同沒有約定雙方互負連帶責任，則要正確界定聯合開發合同的雙方當事人的真實意思和合同性質。聯合開發房地產合同是一種無名合同，當事人人約定的內容不同，合同的性質就會不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對聯合開發項目產生的債務應當互負連帶責任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設工作，且進行建筑物與土地使用權的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對各自的行為獨立承擔責任。
二、簽定完備的聯合開發合同是避免糾紛的關鍵。
聯合開發房地產合同內容復雜，標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發糾紛；而一旦產生糾紛，由于目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測。因此，簽訂聯合開發合同一定要謹慎。結合實踐經驗，筆者認為以下幾點尤其應當重視：
（一）、要明確劃分雙方的責任。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批準文件或證書等準確信息并對此承擔責任，建筑方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。
（二）對雙方分得房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發的最終目的是獲取收益，一般以分配房產的方式體現。到了這一階段雙方的利益沖突表現的最為尖銳，因此也是矛盾多發的環節。房產的價值與所處的位置有很大關系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具置只字不提，在分配時出現糾紛就不難理解了。另外，由于規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與世紀竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。
（三）、重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長，過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方沒有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應的違約條款，不但會造成供地方沒有壓力，而且容易引發建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應減少若干平方米的房產分配，遲延超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數額的違約金。
（四）、雙方當事人應當在合同中確實表達合作的意圖，而不能借聯合開發房地產項目之明，而行借貸之實。例如某聯合開發房地產合同約定，出資方僅負責提供資金，不承擔其他義務，由對方在項目完工后返還（當然要高于原出資數額）。根據國家有關部門金融法規，禁止企業間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認定為無效。對此，雙方當事人在簽定合同時，要倍加注意。
（五）、聯合開放房地產合同由于需要辦理相關手續，往往效力待定，合作合同應當具體約定合同被確認無效或不生效時的具體處理方式。
一、我國房地產的發展
在改革開放之前，我國還沒有真正意義的房地產業，直到1978年后，隨著國家土地使用制度和住房制度的改變，土地和房產成為了商品，能夠進行買賣，使人們逐漸形成了對房地產的認識，由此開始形成房地產市場。1992年，伴隨著對住房改革的全面實施，國家引入了住房公積金制度，一度使得房地產市場出現了過熱現象。由于房地產市場暴露出的缺陷越來越多，國家對相關制度進行了完善，同時實行了住房按揭貸款，房地產市場在后來的發展中保持著平穩的發展勢頭。但2003年以后，房地產的投資出現了增長迅速的態勢，直接導致了房價的上漲。目前，由于國家宏觀調控力度加強，房價出現了不同程度的回落。由此可見，我國的房地產市場的發展起伏較大，每一個時期都有其發展面臨的困難和問題，影響了房地產的健康發展。
二、目前我國房地產市場開發面臨的問題
房地產行業在國家的經濟發展中發揮著越來越重要的作用，近幾年，城市高樓大廈隨處可見，為了實現城市規劃，進行城市建設，我國加快了房地產業的發展。在追求房地產發展速度的同時，房地產的開發卻面臨著土地價格增長迅速，房地產開發企業資金不足和開發商缺乏對市場供求關系的正確認識等方面的問題，嚴重影響了房地產市場的發展。
(一)土地價格增長迅速
自1978年改革開放以來，土地成為了一種商品逐漸受到人們的重視，一方面房地產開發商從中找到了有效發展房地產的，謀取利益的方法和渠道；另一方面，土地所有者也意識到了土地資源為他們帶來的經濟利益。近些年來，國家加快了城市化進程的腳步，在城市化建設中，房地產建設成為重點，而房地產的開發離不開土地資源的開發和利用，由此造成了土地價格的快速增長，土地價格的增長又必定造成房地產開發成本的增加，進而直接作用于房價上，造成房價居高不下的現象。
(二)房地產市場開發企業的資金供給不足
房地產開發所需要的資金數額較大，建筑材料、建筑工人的工資等都是一筆不小的費用，也就是說，房地產業所需的成本較大，而我國的房地產開發商自身所持有的資金較少，主要是通過銀行貸款等方式來籌集資金。有數據顯示，在2010年，我國房地產開發企業的自籌資金比例還不到整個開發資金的一半，可見開發企業資金不足的現象明顯[1]。企業自身資金不足，依靠銀行貸款等方式進行房地產開發資金的籌措，在施工期間將會造成建設資金不到位，拖欠建設工人工資等問題，不僅影響了房地產建設的進程，也影響了開發商的信譽。
(三)開發企業缺乏對市場供求關系的正確認識
隨著房地產業發展所帶來的高收益誘惑，更多的房地產商投入到了土地開發中，力求在房地產開發和建設中取得更豐厚的效益。而城市化進程也使得人民對于住房的需求量增加，由此也造成開發商的盲目投資，盲目開發。這正是由于開發商缺乏對市場的供求關系進行冷靜客觀的分析和判斷，沒有認識到消費者的需求，造成了住房供大于求或小于求的不合理現象。
三、我國房地產市場開發中存在問題的解決思路
鑒于房地產開發中仍然存在著相當大的問題，政府和開發企業本身都應該采取相應措施，避免類似情況的發生，促進房地產市場的良好發展。
(一)政府積極對土地價格進行宏觀調控我國土地資源的價格一路攀升，造成房地產開發成本的增加，影響了住房價格，對民生發展產生了嚴重影響。政府應該本著“以民為本”的
思想，加強我國的民生發展力度，因此應該從房地產開發的源頭上進行控制，積極施行調控政策，對土地買賣中出現的抬高價格，不合理買賣等現象進行宏觀調控，保證開發商以較低的成本價格買到較好的土地進行合理開發，為居民的住房建設作出保障。
(二)企業應該拓寬資金來源，保證開發資金
房地產開發企業在進行地產開發時往往會因為資金不足而影響建設進度，這也就意味著減緩了資金回籠的速度，造成企業發展的惡性循環。因此，企業在房地產開發之前，應積極拓寬資金籌集的渠道，努力增加企業自身的資金，使企業自身的資金力量更加雄厚，打破過度依賴貸款的局面，為房地產開發提供持續有力資金支持，最大限度的發揮出人力、物力的作用，保證房地產建設的順利進行。
(三)正確認識房地產市場的供求關系
為了有效避免房地產市場出現的盲目投資現象，企業應該在開發之前進行調查研究，分析房地產市場的供求關系，了解清楚消費者的消費需求和消費心理，為實現房地產帶來的高額收益做好準備。在開發建設前，應該根當地的經濟發展水平，人口數量，消費者對住房的需求量，家庭平均收入水平等來考慮是否進行開發投資。對市場需求做出正確的分析和定位，實現房地產開發的合理性，防止供過于求或功小于求的緊張現象出現。
四、結束語
【關鍵詞】規劃；房地產
房地產業是一種城市形態的產業。房地產業的興起、發展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區中，隨著工業化、城市化的發展而發展，并形成的獨立產業。而房地產業在社會經濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市形態中體現出來的。可見，房地產業的發展與城市的發展有著密切聯系。但我國的房地產業在實際運作中，由于起步晚、基礎差，因此與城市的發展存在著不協調之處。首先是長期的滯后，隨后出現了短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍存在一些不協調的問題。
1.城市規劃與房地產開發的特點
城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。
1.1 城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優
城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。它尋求城市發展的整體最優模式，對某一特定地段，某一特定行業的發展往往不是最優，甚至可能是極為不利。房地產開發是個體經濟行為，開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。如果缺乏規劃管理，其開發活動很可能造成交通擁塞、環境污染、缺少公共設施等問題。
1.2 城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為
我國城市總體規劃的年限一般為 20 年，即城市規劃最終形式表達為 20 年以后的城市物質形態，城市長期發展利益為其重要依據。而對城市土地投資者和開發商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。如果過份強調長遠利益，會失去經濟發展的機會；過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。
1.3 城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性
我國城市規劃編制工作需較長時間完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下. 房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。城市房地產開發的突發性對現有城市規劃沖擊很大。對城市發展具有重大影響的開發項目甚至導致政府決策與規劃目標相悖，使整個規劃構思被打破，城市發展格局完全打亂，原有規劃失去意義。
2.城市規劃與房地產開發的關系
城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用。
首先，我國《城市規劃法》規定"城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。"具體來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的，受市場經濟規律影響，若沒有規劃干預容易產生過度開發，隨意開發和忽視公眾利益等問題，通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。
其次，城市規劃指導和促進房地產開發。
建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。合理的城市規劃也能增強投資者的信心，促進房地產開發的發展和形成一批開發"熱點"。
再次，城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段。房地產成片開發必須經過總體的規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較 高層 次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。
3.我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現
我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。
3.1 過度開發。在追求收益的經營目標驅動下，往往會造成一些地段內的進度的開發建的是居住片區的開發或改建過程中，開發部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區面貌單調，日照不足，居住環境質量下降等。
3.2 開發的隨意性。在城市開發活動中，不同用途的土地進行開發時其收益水平也不同，導致開發部門的開發行為在一定程度上的隨意性。
3.3 對公共開發的冷落。公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發，由于沒有直接的經濟效益，因而沒有開發部門主動進行投資。
4.我國房地產開發與城市協調發展采取的措施
城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是城市規劃的落腳點和得以實施的執行者。因此，只有制定符合市場經濟規劃的城市規劃才能有效控制房地產發展。
4.1 城市規劃應加強對房地產開發的管理。首先，必須增強規劃的超前意識。城市規超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。
4.2 規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力。
在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為"龍頭"，帶動房地產開發和城市建設的發展，以使規劃設想付諸實施。
4.3 與房地產開發管理相適應的新的規劃方法控制性詳細規劃是我國近年來在西方國家區劃管理經驗的基礎上，適應城市土地有償使用和房地產開發管理而發展起來的一個新的規劃層次。
5 結語
在探索城市規劃與房地產開發的協調發展時，必須本著規劃先行的原則，而在加強城市規劃調控力度的同時也要增加規劃的靈敏度與靈活性。城市規劃和房地產開發因主體和目的不同，故它們之間存在一定的矛盾。由于兩者是城市建設的不同階段，所以其關系聯系緊密，相輔相成。城市規劃具有前瞻性，房地產開發按城市規劃的指導而進行才能使得城市建設有條不紊的建設，實現科學發展的觀念。
參考文獻
[1] 翟寶輝，王如松，李博. 基于非建設用地的城市用地規模及布局 [J]. 城市規劃學刊. 2008 （04）
關鍵詞：城市規劃，最優規模，房地產開發
1.引言
房地產業是我國的支柱產業之一，其開發規模的優劣對我國的經濟發展有著很大的影響。城市規劃是一個城市經濟發展的方向，是作為建設和管理城市的基本依據，是保證城市合理地進行建設和城市土地合理開發利用及正常經營活動的前提和基礎，是實現城市社會經濟發展目標的綜合手段。而房地產開發則是帶動了城市的經濟發展，同時也影響了其他諸多產業的發展。而如今，城市化進程的加快，使得城市規劃也須考慮諸多的因素，而其中聯系最緊密的還是房地產業，但是兩者之間也存在著很多的問題，尤為突出的就是房地產開發規模的問題。
城市規劃是指導和控制房地產開發的核心手段，由于房地產開發涉及的主要問題就是土地的用途與土地的開發規模問題，城市規劃對房地產開發的控制正是針這些問題的。所以，政府要對房地產開發進行有效的調控，城市規劃是最有效的手段。
如何協調好城市規劃與房地產開發的關系，從而實現房地產業的可持續發展，已成為當今的熱點話題。而本論文就是把城市規劃基本理論同房地產開發規模相結合，提出了探究房地產開發的最優規模，能夠使得城市規劃和房地產業之間存在良好的溝通互動，從而讓房地產業健康可持續的發展。
2.城市規劃與房地產開發
城市規劃，是處理城市及其鄰近的區域的工程建設、經濟和社會、土地利用布局以及對未來城市的發展預測和建設的綜合部署。它的對象偏重于城市物質形態的部分，涉及城市中產業的區域布局、建筑物的區域布局、道路及運輸設施的設置、城市工程的安排。城市規劃是建設城市、管理城市的指導方向，是保證城市土地空間資源有效利用的前提和基礎，是實現城市經濟發展和社會進步目標的重要手段之一。
城市的性質、職能和它的規模、城市土地配置的合理程度、其用地的功能布局和城市公共基礎設施的發展水平，決定了城市的地價。而這些因素主要是由城市規劃進行決策決定的。相應配套設施的優劣也會對低價產生直接的影響。城市規劃通過對配套設施的增加和完善來改善城市經濟發展的優越環境，使得城市的地價水平進一步提高。
房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上按照城市規劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。因此取得國有土地使用權是房地產開發的前提而房地產開發也并非僅限于房屋建設或者商品房屋的開發而是包括土地開發和房屋開發在內的開發經營活動。房地產開發與城市規劃緊密相關是城市建設規劃的有機組成部分。為了確定城市的規模和發展方向以及實現城市的經濟和社會發展目標，必須合理地制定城市規劃和進行城市建設以適應社會主義現代化建設的需要。因此，城市規劃在很大程度上決定了由房地產產品所構成的城市整體外貌和形象。
房地產開發以創造優美的城市居住環境為目標，不僅考慮到區域開發的局部問題，而且從城市整體環境中尋找可靠的依據，更加注重對開發活動進行原則性的引導，而不是細節性的塑造。
房地產開發在城市房地產開發規模中，保持房地產市場供求平衡也是維持其正常運轉的重要指標，也是房地產市場調控的重要內容。在政府對土地市場的宏觀調控中，房地產開發商需要獲得政府對城市建設用地的審批后才能夠得以建設，這就使得政府以及相關的城市規劃部門就獲得了主動的地位，因此，政府部門就應當科學地規劃城市房地產開發的規模，控制好開發的比例，從而達到開發最優。
3.房地產開發的規模
房地產開發最優規模是房地產開發用地面積的最優規模。合理開發規模是一個定量的區間。合理開發規模區間應該有一個中心點，也就是開發規模所代表的最優開發規模。
我們假定房地產市場需求量是一個隨機變量，使得在研究周期內的期望損失（EL）達到最小，則
EL=Lrx0（x-y）f（y）dy+Ls∞x（y-x）f（y）dy①
其中：x為市場開發規模，y為市場需求規模，f（y）為y的概率分布，Lr和Ls為單位開發規模的剩余損失和缺少損失。
設市場最優開發量為x*，根據無約束最優化條件梯度等于零，有dELdx/x=x*=0
求得F（x*）=LsLr+Ls②
上式表明F（x*）與LsLr+Ls相等時的開發量為最優開發量。
但是在實際房地產開發中，開發規模一般都不是連續變量，而是以某個規模為基礎，按照一定的比例遞增或遞減的。設開發規模增量為，當開發規模為最優開發規模時x*，必有
EL|x=x*EL|x=x*+（剩余）③
EL|x=x*EL|x=x*-（短少）④
可得：剩余時的規模
∑x*+y=0p（y）LsLr+Ls⑤
缺少時的規模：
∑x*-y=0p（y）LsLr+Ls⑥
由⑤、⑥知，在離散變量條件下，最優開發量應滿足：
∑x*-y=0p（y）LsLr+Ls∑x*y=0p（y）
也就是說，最優開發規模是累積概率值大于LsLr+Ls時所對應的開發規模。
4.結論
城市規劃與房地產開發的關系一直以來都是關乎民生的大事，不僅影響到城市規劃與房地產開發的和諧發展，還對國民經濟能否持續健康地發展有一定的影響，這是一個不可忽視的問題。房地產業是一個關乎國民經濟的產業，需要政府和企業之間的相互協調，以及金融等相關行業的支持。所以要保證房地產開發的最優性、合理性和有效性，就需要政府加強對房地產開發最優規模的調控。（作者單位：河南財經政法大學）
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