時間：2023-03-06 15:58:18
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大家都明白，這不過是“房奴”們無奈的調侃罷了。只要是“房奴”，每天都要想著如何還清貸款，手里有點積蓄還沒暖熱，就要送去銀行，何來“最幸福”、“最瀟灑”之說？
這不，各個年齡段的“房奴”們在辛苦湊了首付、時常想著貸款后，換來了70年產權的房子，但還沒睡個安穩，房產稅醒了。
超過40平米就征稅？6成網友不贊成
王大爺最近很郁悶。
家住寧波市中心西側南門街道郎官社區的王大爺在老伴去世以后，自己獨居一套70平方米老房子，每個月退休工資20 0 0多元，剛能維持生活。在聽說了一則新聞之后，王大爺驚恐的表示，難道還要我們這些老人賣掉房子，再去買小的？
究竟是什么新聞，使本該頤養天年的王大爺突然產生這樣的疑惑呢？
原來，在2 012年11月2 8日，中國社會科學院了一份報告，提出應對城鎮居民家庭人均用房超過4 0 平米部分，無論住房為何種產權性質，均應按評估價格征收稅率較高的保有環節的差異化房產稅，且新增商品房和現有存量房均納入征稅范圍。
如果這條建議真的得以實施，就意味著只要是人均超過4 0平米的城鎮住房，不管是你以前買的，還是正在買的，或者空置的，每年都得交房產稅了。然而調查顯示，6 成網友認為這條建議不合理。也有網友調侃，以后買房干脆就單獨買一個主臥，然后再買一個客臥、一個客廳、一個衛生間、一個廚房，面積倒是都在4 0平米以下，各自一個房產證，這樣一來，就不用繳房產稅了。
財政部發聲房產稅或將全國推行
房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。目前，國際上征收房產稅的途徑大致有三種：一是根據房地產面積征收，如德國、智利；二是根據房地產市場價格征收，如日本、加拿大；三是根據房地產租金額征收，如中國香港、印度、澳大利亞等。而中國目前還沒有在全國推行，也就沒有統一的標準。
其實早在1986年9月15日，國務院就正式了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。2010年7月2 2日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。2 011年1月，重慶首筆個人住房房產稅在當地申報入庫，其稅款為6154 . 83元。2012年8月12日，30余省市地稅部門為開征存量房房產稅做準備。
近期，財政部部長謝旭人表示，將統籌推進房地產稅費改革，逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收并存的狀況，并認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產稅改革。與此同時，全國各地多個省市也紛紛表示，將做好征收房產稅工作的準備，這也意味著我國全面推行房產稅的時候到了。
上海、重慶已開征更多的是造成心理影響
實早在2011年1月28日，中國的兩個直轄市重慶和上海，就正式啟動了對個人住房征收房產稅的改革試點工作。目前，重慶房產稅征收金額已經超過9000萬元，上海也認定約5萬套住房需要繳納房產稅。
記者查閱了重慶市房產稅征收細則，發現普通房屋的稅率統一為0 . 5%，高檔住房和別墅則按照房屋成交價的不同而不同：其中成交價在150 0 0元/平方米以下的，稅率為0 . 5%；在15 0 0 0元到2 0 0 0 0元之間的，稅率為1. 0%；成交價在2 0 0 0 0元以上的，稅率則為1. 2%。每年房產稅額的計算方式為：房屋均價*應繳稅的房屋面積*稅率。
按此計算，如果在已有住房的基礎上，又在重慶城九區購買了第二套面積為10 0平米、房價為150 0 0元/平米的住房，其年繳納稅額為15000*0.5%*100=7500元；再按照目前房屋70年的產權計算，一共要繳納7500*70=525000元。
而上海市的房產稅征收細則規定，征收對象為全上海市非上海籍居民在上海新購住房，以及全上海市的上海籍家庭新購的第二套及以上住房。稅率則統一標準，房屋成交價在45000元/平米以下的，稅率為0 .4%；成交價在4 50 00元以上的，稅率為0 . 6%。每年稅額計算按照（所有房屋面積-60*人數）*成交均價*稅率來計算，（所有房屋面積-60*人數）小于零則免征。
這也就意味著，如果外地戶籍的三口之家在上海，只要所有購買的新房面積在180平米以下，（所有房屋面積- 60*人數）小于零，就不必繳納房產稅了。
記者了解到，在上海認定應繳房產稅的5萬套住房中，去年認定2萬余套，今年約3萬套，其中90%適用0.4%的稅率。來自上海市財政局的數據顯示，2011年上海市地方財政收入3429.8億元，其中房產稅達22. 1億元。有媒體稱，假若按2011年房產稅征收金額計算，今年的房產稅收入大約在60億元以內。
然而，從試點了近兩年的重慶與上海房產稅征收情況來看，試點的房產稅力度并沒有起到影響房地產市場的預期目的，征稅額及范圍并沒有大到調節剛需的目的。房產專家稱，無論是購房者還是租房者，只要一提起房產稅就會覺得恐慌，因此房產稅的影響在試點范圍內更多體現在了心理影響上。原本想要抑制的住宅持有者，并沒有受到過多的影響，而房價上漲的腳步，亦未曾因房產稅而有所停歇。以重慶為例，2012年房產稅繳納的應稅單價，由2011年的9941元/平米漲到了12152元/平米。
或導致房租上漲
相信不少人都在擔心房產稅的實施，將導致房租上漲。中國民間房地產機構全經聯研究院副院長陳寶存認為，現在的市場趨勢是像北京這樣的城市，每年有6 0萬到10 0萬人口引入，現在城市化進程雖然完成了51.27%，但是其中的流動人口還有2.3億。這些流動人口中租房人群占1.7個億，這1.7個億就是市場上租賃房屋的主體，房主會輕輕松松地把稅轉到房租里去，這太容易了。所以說，最終承擔這個房產稅的就是租房的人群。
而數據顯示，即便還沒有推出房產稅，從年初至今，北京租房均價就漲了21.88%。對此，不少北京網友表示“房租已經漲好幾百了，要是房產稅一收，房東肯定會轉嫁給我們租客，房租又得漲了。”
按揭購房者將面臨雙重壓力
“新國八條”：新在何處
其實，“新國八條”里邊，二套房首付比例不低于60％，貸款利率不低于基準利率的1.1倍、更嚴格的限制非本地居民購房、對個人購買住房不足5年轉手交易統一按銷售收入全額征稅等，都算不上新措施，這些都是在打壓購房需求，甚至是不惜犧牲人們的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：一是顯示了中央政府堅定不移地搞好房地產市場調控的決心。二是解決了中央的調控政策不落地的問題。明確要求“進一步落實地方政府責任”、“落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制”。三是明確表示“堅持和強化輿論引導”。另外，在“新國八條”里，增加保障住房、抑制投資投機性購房的方向比以往也更加明確。
在“新國八條”的總體思路之下，只要配套措施得力，執行不打折扣，讓房價回到合理價位，實現“住有所居”的理想，可能并不遙遠。只是，在一線城市籠罩于調控壓力之下的時候，二、三線城市，甚至是四，五線城鎮的購房者，會不會面對房價上漲的壓力，讓人更加憂慮。
房產稅：一把隨時可以變換的利劍
紛擾多時的房產稅終于揭開了神秘的面紗“新國八條”1月26日晚出臺，重慶、上海房產稅細則1月27日晚就隨之而來，1月28日生效，沒有留給市場任何反應的時間。
房產稅影響的是房產持有現實成本和投資收益預期，很多人將它當作房市調控的“定海神針”。我們在肯定其“殺傷力”的同時，但也必須明白，房產稅不是萬能的，日本有房產稅，美國也有房產稅，但都沒有避免房地產泡沫形成、膨脹與破滅的惡性循環。
重慶房產稅針對的是豪宅，即獨棟商品住宅和新購的高檔住房，但配套了一個獨棟商品住宅可以抵扣戶均180平方米、高檔住房戶均100平方米的基數，對高房價的殺傷力頓減，因為買得起別墅和高檔住房的人，對抵扣基數之后的那點房產稅，是不大會放在心上的。至于“無重慶戶籍、未在當地工作，在重慶買房，第一套不收稅，但是二套及二套以上，開始收稅”，上有政策，下有對策，規避重慶的這點規定，對富人來說，真是不能再容易了。
至于上海，對新不對舊，而且有一個人均60平方米的基數，加以稅率僅為0.6％，除了顯示對既得利益階層的照顧之外，其效用基本可以忽略不計。
重慶“兇猛一刀”，上海“溫柔一劍”，表面看來勢洶洶，似有一劍封喉主力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不濟貧，難怪業內人士認為三個月即可消化“房產稅”這一利空。更令人擔憂的是，新房征稅舊房不征，豪宅征稅普房不征，這不僅不公平，更有可能推高二手房價，讓窮人安居更難。
利劍出鞘，變幻無窮。重慶、上海的房產稅僅僅是試點，操作主動權還僅僅掌握在地方政府手中，接下來，房產稅可以隨時根據需要變換招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限購限貸、營業稅，契稅等一起做“加減法”，假以時日，讓房價俯首稱臣應該不在話下。
2011年：房份將走向何方
征稅在我國向來是“開弓了就沒有回頭箭”，房產稅是調控房價的核武器，但由于在全國范圍內開征的基礎建設，特別是房產交易信息的全國聯網、房產稅稅基的確定等，還需要一個過程，也就是說，房產稅短期內還不會在全國推開，還只是基于地方層面的。
但在“新國八條”和房產稅調控政策的影響之下，市場在一定時期內出現觀望局面，甚至出現變相降價的現象，是不可避免的。如果“落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70％的要求”能夠落到實處，5年之內商品房與保障房就可能在市場上形成平分秋色的供應局面，市場的整體房價在數字上勢必因此而有所回歸。但預測2011年全年的房價走勢，可能還要看市場供應和開發商的資金鏈。
從市場供應來說，雖然“新國八條”已經做出了明確要求，土地供應不得少于近兩年的平均數，但基于土地的有限性和地方政府對土地財政的依賴，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可確保高地價無憂。在商品房供應上，2010年房地產投資，新開工、施工增速創近年來新高，商品房新開工面積增速40 7％，全年投資增速33，2％，商品房供應應該是基本充足。
從開發商的資金鏈來看，2010年上市房企三季報的數據統計顯示，國內上市房企資產負債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業最艱難的2008年，平均負債率超過70％，個別公司的負債率更是超過100％。之前有消息稱，2011年銀行信貸計劃普遍縮減10-20％，這對開發商的資金鏈無疑是個考驗。如果在央行加息周期之下；對開發商實行非常強硬信貸政策和嚴苛的公開資本市場融資政策，并嚴厲控制外資對開發商的滲透，在資金鏈的壓力之下，房價回歸合理價位就是順利成章的事情了。疑問是國家相關部門會采取什么樣的姿態?如果像2010年一樣，銀行信貸的總量壓縮了，房地產行業月均所獲得的貸款額卻增加了，這樣的話，開發商的資金壓力就不大了。
繼廣東率先公布“國五條”房地產調控細則之后，3月30日，備受關注的北京、上海兩大一線城市細則，也終于在千呼萬喚中正式出臺。隨后，在廣東出臺的調控細則基本框架之內，深圳、廣州細則也隨之落地。此外，天津、重慶、濟南、合肥、貴陽等多個城市也按規定如期公布了調控細則。
從此次地方出臺的細則來看，政策組合拳“出拳”迅猛，從限購、限貸、稅收和住房信息聯網等全面升級調控。業內人士認為，對比多地細則，一線城市尤其是北京的調控力度最大，二三線城市則相對留有余地。京版細則最嚴
北京細則從限價、限購、信貸和稅收四方面收緊，堪稱“史上最嚴”。北京2013年新建商品住房價格的調控目標明確為“相對2012年保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品房價格”，這意味著未來剛需產品定價將受到嚴格控制。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，這意味著北京今年房價漲幅應該不會超過3%。北京細則中明確規定了對于定價過高的商品房可以不發預售證或不辦理現房銷售備案。此外，細則還規定將在2013年土地出讓環節中多采取“限房價，競地價”的方式進行調控。
北京細則中引發較大關注的一條即“禁止京籍單身人士購買二套房”，該政策一出臺之后迅速在網上引起熱議，被認為是專門針對假離婚而出臺的條款。陽光100置業集團常務副總裁范小沖表示，這一規定能有效防止北京戶籍家庭離婚后再分別購買二套房的行為，使得投資投機性需求得到遏制，但是效果如何還要看最后的執行力度。
二手房交易20%個稅政策也如期落地。能核查房屋原值的按差額20%征收，否則按轉讓價1%計征的核定征收。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，繼續免征個人所得稅。亞豪機構市場總監郭毅認為，北京關于個稅20%的條款是比較嚴厲，不過也體現了對剛性需求的保護。
此外，北京版還首次寫明了時間表，即3月31日為時間節點。業內人士分析認為，綜合各地調控細則，在限價、信貸方面，北京最為嚴厲，或將影響其他城市的落地細則力度。
各地組合拳更加全面
從目前各地公布的調控細則來看，北京、上海等一線城市政策偏緊，而重慶、合肥、廈門、大連等城市則較為溫和。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，在一線城市中，廣州和深圳的細則相對北京、上海溫和，“總體上中規中矩，沒有太多內容，”而且較晚才出臺，應該是對比北京和上海的細則做出了相應調整，以求穩妥。
從各地設定的房價控制目標來看，北京和上海都將房價控制目標設在“保持穩定”和“基本穩定”；而廣東、深圳、重慶、合肥、大連、廈門等城市則均規定房價上漲幅度小于收入漲幅。
在政策細節上，各地均要求加強對商品房銷售價格引導，繼續嚴格執行明碼標價、一房一價的規定。上海更是要求，對擅自超過備案價格銷售，違反明碼標價，“一房一價”規定的，采取暫停網上簽約等措施，并依法嚴厲查處。業內人士認為，上海此次房價目標控制嚴于2011年的不超過GDP增幅，但當前上海房價漲幅是四個一線城市中最小的，相對容易達標。
在限購方面，北京對單身人士進行限購，而上海從去年起就對滬籍單身人士執行限購一套房的政策。廣州限購細則卻引發外界熱議，此前增城、從化兩市是否會就此納入限購范圍是外界議論最多的話題，但此次的廣州細則卻并未將兩地納入限購范圍，而是巧妙地將相關權力“下放”到增城和從化兩市。廣州方面指出，限價、限購等措施的執行問題，將由從化、增城市政府結合本市實際研究實施。
在限貸政策上，多個城市提出收緊二套房貸政策，但具體的首付及利率比例并未明確規定。如北京僅提二套房貸首付提高，但成數、利率并未確定。上海、重慶等地更是全面暫停第三套房房貸，但上海則更為模糊地表示將“適時”收緊二套房貸政策，深圳則是在“必要時候”調整第二套住房貸款的首付比例和利率。
楊紅旭認為，上海細則雖然有提到提高二套房首付，但是顯然留了“后手”，因為一旦房價繼續上漲，提高二套房首付乃至貸款利率的“大棒”便隨時可能落下。
備受關注的二手房交易個稅，北京較為嚴厲，上海、重慶也規定對能核實房屋原值二手房，嚴格按轉讓所得的20%計征。廣東省細則中只模糊地提到“嚴格執行國家關于出售自有住房個人所得稅的征收規定”，并未提及二手房交易征收20%個稅如何執行。廣州及深圳地方版的細則也未具體規定操作方法。廣州市對此解釋稱，目前，市地稅局牽頭、市國土房管局配合，正在對具體操作細則進行研究，待明確后將及時向社會公布。
除上述政策，地方版細則大多提出保證普通商品住房用地及中小戶型商品住房供應，完善住房保障體系建設。在穩定普通商品住房用地供應方面，上海明確提出將增加普通商品住房用地供應，北京則特別提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供應。此外，多地進一步重申將嚴厲打擊開發企業的違法違規行為，加強房地產經紀活動監管。
張宏偉認為，從目前公布的各地政策來看，基本上是通過以限購為主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值稅等經濟手段相配合，政策組合較為全面，能在一定時間內在房地產市場起到“去投機化”的目的。
“細則還需再細些”
上海和北京的細則具有很強代表性和引領性，未來全國樓市整體上不會出現大起大落的情況。對此，楊紅旭表示，地方細則出臺后，由于市場觀望，一手房市場短期內交易量或將下滑，但價格還要等待市場進一步反應。二手房轉讓如執行20%征收個人所得稅，二手房市場將迅速降溫。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，由于“國五條”出臺后已經釋放了大量需求，預計今后6個月內新房、二手房交易量均會下滑，但價格會先趨于穩定，下半年預計穩中有降；從第四季度起，市場整體會趨于穩定。
不過，也有業內人士認為，各地的調控細則還不夠細。胡景暉指出，各地細則普遍對價格調控范圍的規定含糊，比如限價主要針對什么類型、區域的住房，目標房價以何種方式統計，漲幅具體多少等問題尚未有明確回答。
【關鍵詞】房地產；宏觀調控；經濟政策；走勢分析
國務院自2010年4月遏制房價過快上漲的通知到2011年1月又“國八條”，逐漸深化實施細則，鞏固和擴大調控成果，這期間一直圍繞限購、限貸、稅收等調控措施展開，這直接導致的結果就是商品房銷售困難，庫存增加，資金回流減少，各房企資金鏈保障能力備受考驗。有數據顯示，2011年1-11月，一些熱點城市的商品房銷售面積出現大幅下滑，其中，北京的新房銷售創下9年來的新低，上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。調控政策影響下的房地產行業，將不得不面對逐漸蕭條的樓市。
1. 我國房地產市場發展現狀
雖然我國房地產市場保持了年均超過20%的增長速度，依然難以滿足不斷增加的需求，房地產市場似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態。原因主要有兩個方面：第一，我國社會經濟持續快速的發展，使得人們的收入水平也隨之不斷提高，此外，城市化進程的加快以及人口的增加，各種合力形成了對住房巨大的剛性需求；第二，房地產自身很強的投機性已經使之成為重要投資品，在預期房價上漲時，投資和投機需求快速進入市場。當前，這種投資和投機已經過度，推動房價非理性的快速飆升，房價的增長速度嚴重超過了經濟和人民收入的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期福布斯已將房產泡沫列為全球六大資產泡沫第二位，其中包涵的風險不可小視，國家政府對此應引起足夠的重視。
當前，我國房地產業面臨的主要問題有以下幾個方面：一、房地產價格上漲過快，房屋價格虛高；二、房地產開發結構失衡，有效供給不足；三、房地產市場秩序混亂；四、投機性成分增加，融資方式過于單一，市場風險大。而房地產業中存在的這些問題是市場本身無法解決的，這就要求政府必須對房地產進行宏觀調控，以實現房地產市場的健康運行。
2. 當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響
2.1 財政政策調控對房地產市場的影響
財政政策是國家有關部門以變動稅收和支出的形式影響總需求進而影響就業和國民收入的政策。通過在房地產比較火爆的時候，提高相關的稅率，增加相關的稅收，減少政府支出等財政政策，減少相關的投資者的利潤率，增加房地產投資的成本，從而影響到房地產市場的發展，抑制了潛在進入者的進入，從而緩和了相關的市場矛盾，從間接的角度，影響房地產的相關行業的發展，防止和預防房地產行業過快發展而引發的附加問題，最終影響到國民經濟的發展。
2.2 貨幣政策調控對房地產市場的影響
貨幣政策的調控主要是通過中央銀行對貨幣供給量的控制影響利率，從而影響相關的需求的政策。
首先，存款準備金政策。國家通過提高或降低銀行的存款準備金率，從而減少或增加銀行的貨幣供給量，從而影響利率進而影響投資的策略。最近國家為了抑制房價的過快增長，通過提高存款準備金率，增加了銀行在中央銀行的存款，減少各商業銀行中的貸款份額，從而提高了銀行的利率，減少了投資者的貸款，從而緩和了房地產市場的過度激烈的競爭，減少相關問題的出現。其次，再貼現率政策。再貼現率是中央銀行對商業銀行及其他金融機構的放款利率。中央銀行通過調整再貼現率，調整商業銀行對外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，影響房地產市場投資者的資金流動，從而最終影響到房地產投資進而影響到總需求，從而對房地產貸款等進行控制，收緊銀根，抑制房地產市場的過熱發展，進而對房價進行間接調控，從而為人民解決相關的民生問題。
2.3 行政政策——限購令
合理調節土地供應。直接增加土地供應。2010年計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，2011年計劃供應比2010實際供地量增加72.6%。要求各地要明確并適當增加土地供應總量。提高土地利用率，減少大型商品住房及別墅土地供應。經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地計劃中小套型商品房占四成多。2011年優先安排民生建設用地，對保障性安居工程用地實施計劃指標單列。杜絕非法囤地，平抑土地價格。限購以及停購政策。2010年，限購最早由北京發起，繼上海、廣州等城市宣布后，各一線城市及部分二線城市紛紛出臺相應限購細則。2011年7月，限購范圍從一線向二三線擴大，顯示出政府遏制全國城市房價上漲的調控決心，限制投資投機需求，引導市場預期。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數，第一批指定的40個重點城市統一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持有人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房等。
3. 未來政策走勢的初步判斷
3.1 調控效果將顯現
中央政府對房地產進行調控，是從全國社會經濟發展的大局出發，考慮緩和社會矛盾、維護經濟秩序和社會穩定等因素做出的階段性調整決策，是基于現階段物價上漲過快、民眾生活成本激增、社會矛盾呈激化趨勢背景下的一種主動干預行為。因此，必須從政治角度戰略高度來看待本次調控。無論是大規模推行保障房建設，還是采取強力的行政手段限制投機/投資購房行為，都體現了中央政府實現調控目標的決心。由此推斷，在未來的1-2年內，也就是說在2011和2012年內，此次調控必然會有明顯的效果，且調控持續的時間越長，取得的效果越明顯。
3.2 經濟因素干擾調控
國際金融危機及其影響逐漸消除，國內經濟尤其是實體經濟日趨向好，為本次調控提供了非常必要的先決條件。我國經濟受到國際經濟環境的影響是廣泛而且深刻的。然而，目前國際經濟形勢并不樂觀，美國經濟復蘇緩慢，歐洲問題不斷，如果出現全球性的事件導致經濟動蕩的話，有可能將打亂上述的調控部署。這種不確定因素始終存在，可以成為我們觀察調控政策變化趨勢的重要的外部因素。
3.3 調控難以長期持續
盡管中央調控的決心和力度如此有力，但刺激房地產市場走高的制度性因素并未消除。首先是土地財政問題，地方政府與中央政府利益博弈的格局未曾改變，地方政府推高地價的沖動始終存在，目前僅僅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地產投資熱潮實際上是持續通貨膨脹預期下，投資渠道匱乏導致資金不斷追高的結果。因此，通貨膨脹預期不變，投資渠道不能拓寬，目前的調控政策只能是權宜之計。用強力的行政手段“堵”住涌向房地產的投資，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治標不治本。因此，目前的調控是階段性的，不具備長期持續的基礎。
4. 房地產企業的應對措施
4.1 根據資金供應狀況，適度調整發展戰略
由于央行緊縮銀根，造成開發商正常的融資規模和融資渠道在不同程度上受到了限制。從目前各地的情況看，房地產開發企業已很難從銀行借到款，即便借到了也只有其土地出讓金的百分之三四十，而且還要求房地產開發企業項目資本金必須達到投資額的35%以上，這對于全國許多實力較弱的開發企業來說無疑是致命的。許多房產開發企業為了度過難關被迫尋求新的融資渠道，有的被迫向民間集資。民間集資高額的利率在推動開發成本上漲的同時，無疑加重了企業的負擔。在銷售不暢和成本上漲的雙重壓力下，房產開發企業資金普遍緊張成了不爭的事實。面對目前的形勢，房地產開發企業必須在投資策略上作適當的調整或控制，以期保存實力再圖發展。
開發企業應視資金運作情況，謹慎面對新的土地開發項目，盡量做到量力而行，對于超出自己實力的項目必須有清醒的認識，應該拿得起放得下，注意控制風險；對于企業現行已進行開發的項目，規模上也應視資金供給情況作適當的收縮，以滿足企業現金流量平衡。
4.2 慎重選擇開發項目，注意控制風險
房地產開發由于其生產產品的獨特性，決定了房地產開發對地理位置選擇上的重要性。特別是在當前的條件下，房地產企業關注的不僅僅是房地產價格預期上漲問題，更重要的是開發的房子能不能順利銷售的問題，因為這將關系到企業的存亡。所以企業在選擇項目時必須注重調查研究，特別是對擬開發地區住房需要量的測算上要下功夫。對于擬開發的項目，企業必須通過對該地區的人口數、年齡段分布等資料對購房需求進行適當的測算，同時結合已售商品房量、商品房未售存量和現有開發量等調查情況測算出該地區的可開發量，進而確定擬開發項目的可行性。對于超量開發嚴重的地區不宜介入，寧愿持幣待購，也不能冒險挺進，否則輕率的一舉就有可能拖累整個企業，造成巨大風險。
4.3 開發適銷對路產品，規避市場風險
我國由于地域廣闊，各地條件差異較大，生活水準大相徑庭，在對住房面積、結構等要求方面也是大有差別。有些地方由于工資水平高，人們大多喜歡大的、高檔次的房子，而有些地方由于剛解決溫飽不久，人們只能買小的、低檔次的房子，所以房產開發企業在擬開發項目的時候，就必須結合當地實際對當地的房屋適應情況作一個全面的了解，做到胸有成竹。這樣在開發的時候就能夠有針對性的設計建造符合當地需要的適銷產品，房屋滯銷的風險將大大降低。
總結
總之，預計未來2-3年，我國房地產市場發展供應緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約因素依然存在，一系列調控措施將繼續執行。房地產調控力度進一步加強，資源將向保障性住房傾斜，謹防二三線城市房地產的過熱，防止一線城市房地產市場在繁榮后的“大落”，為房地產業及整個國民經濟的平穩發展創造良好的條件。
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