時間：2023-03-06 15:58:26
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1引言
房地產業是國民經濟的支柱性產業，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發展能夠帶動其他相關產業的發展，但同時也是最容易導致泡沫的行業之一。近年來，我國房地產業發展迅速，房地產市場持續升溫，一些城市房價快速上漲，對于中國房地產市場是否存在泡沫有較多爭論，那么，什么是房地產泡沫？它是如何形成的？我們應怎樣完善政府的各項制度及各種市場機制，從而達到控制泡沫的目的，使房地產行業保持健康的發展呢？下面就對這些問題進行分析和探討。
2房地產泡沫的實質
經濟學上對泡沫的定義，普遍被接受的是美國著名經濟學家查爾斯·P·金德伯格的觀點，他認為泡沫就是"一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的陡然上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，而對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，最后以金融危機告終。"
根據他的觀點，房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。
3房地產泡沫的危害
3．1造成經濟結構和社會結構的失衡
房地產泡沫的存在意味著投資于房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產行業集聚，投機活動猖獗。泡沫經濟時期日本大企業的高額利潤許多來源于土地投機和股票投機帶來的營業外收益，結果放松了對本企業的經營和管理，造成企業素質的普遍下降。日本企業在高速增長時期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴大其設備投資。1987年以后，在股價和地價上漲的引誘下，都大幅度轉移到了權益融資和投機土地的籌資方式上。大量的資金向房地產業流動，意味著生產性企業缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必須的資金。
一方面，地價上漲導致投資預算增加，在高地價市區進行投資無利可圖。如日本東京進行道路建設時，征用土地的費用高達總造價的43.3%，個別地段高達99%。這進一步造成了公共投入的相對縮減，形成經濟發展的瓶頸；另一方面，由于城市地價持續高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現。同時，由于房地產價格的上漲，房地產持有者與非房地產持有者、大都市圈與地方圈的資產差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。
3．2導致金融危機
房地產業與銀行的關系密切主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產開發企業項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應該注意到：銀行與一般企業不同，安全性對其來說特別重要。一般生產性企業的倒閉只是事關自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風險。
3．3造成生產和消費危機
房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司債權在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發投資水平，又減少了企業在設備上的投資。生產的不景氣又導致雇傭環境的惡化和居民實際收入的下降。企業倒閉意味著大量的失業員工，即使沒有倒閉的企業，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產貶值。由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產消費品的產業部門陷入困境。
3．4引發政治和社會危機
隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生，大量的工廠倒閉，失業人數劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產泡沫破滅以后，當年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學生反政府的示威游行引起暴亂，社會動蕩不安。
4房地產泡沫的成因
4．1過度投機
一方面，土地交易制度不健全，行業管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。土地是房地產行業的基礎，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大，在這種情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業泡沫的形成；另一方面，房地產投資的過度增長使得房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋空置率高，也會導致房地產價格急劇下跌，泡沫破滅。
4．2消費者及投資者對未來價格的預期
隨著人口的增加和城市的發展，土地價格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產價格在人們未來的預期中也會不斷上升。對房地產未來價格的非理性預期造成投資者對未來房地產投資高回報的設想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動地價不斷上漲，從而使房地產價格不斷攀升；在泡沫破滅時，房地產價格下跌，消費者預期價格還要下跌，房地產商紛紛拋售其持有的房產，于是供應量增加，同時由于無人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。
4．3銀行信貸非理性擴張
由于房地產業是資金密集型行業，房地產開發必須擁有雄厚的資金，隨著房地產開發規模的不斷擴大，開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。而房地產的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關規定，向開發商發放大量貸款，從而使行業進入門檻降低，造成過度開發，金融風險不斷堆積，使泡沫產生的可能性增加。
5防止房地產泡沫產生的措施
5．1加強對房地產市場的宏觀監控和管理
宏觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境、企業利潤，等等。政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合適的政策，是防止房地產泡沫的首要措施。房地產兼有資產和消費品兩重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫時，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規模，使房地產的產與銷基本適應，不至于過多積壓；其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增；最后，調整房地產開發結構，大力發展安居型房地產，同時應加強市場統計和預測工作，從而使房地產行業成為不含泡沫的實實在在的主導產業。
5．2建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度
加強和完善宏觀監控體系應當通過對全國房地產市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資。因此，國家要加快建立和完善房地產業的宏觀監控體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調控，有效地防止房地產"泡沫"的產生。
5．3強化土地資源管理
政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓、出現由結構性過剩引發的泡沫。要嚴格懲處各類違規行為，嚴厲查處房地產開發企業非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規定期限沒有進行開發的土地，政府應立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和腐敗行為。
5．4加強金融監管力度，合理引導資金流向
首先，要進一步健全金融監管體系，增加監管手段，增強監管能力，提高監管水平；其次，要加強信用總規模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現代泡沫經濟發生；再次，要加強投資結構的調控，通過利率、產業政策等，引導資金流向生產經營等實質經濟部門；最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資的直接投資和借長期外債。推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監管，從源頭上控制投機資本。
參考文獻
1包宗華.房地產先導產業與泡沫經濟[M].北京：中國財政經濟出版社，1994
1.1房價收入比
房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續增大時，表明房地產價格的上漲超過了居民實際支付能力的上升。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態，且并沒有存在市場萎靡的跡象，則說明這個房地產市場中投機需求的程度很高，產生房地產泡沫的可能性就越大。其計算公式為：
房價收入比=商品住宅平均單套價格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數
該指標的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每
年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國際上沒有一個統一的標準。在發達國家，房價收入比在1．8~5．5之間；發展中國家，一般在4～6之間。
1.2房地產價格增長率／GDP增長率
該指標是測量房地產相對實體經濟增長速度的動態相對指標，反映房地產泡沫發展的趨勢。指標值越大，房地產泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過2時說明房地產業存在泡沫現象。如1987-1990年間，日本存在嚴重的地產泡沫時，該指標平均值為3。
1.3空置率
房地產出現泡沫時，會有大量房屋空置，故可采用來反映房地產市場的泡沫程度。國際上通用的計算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會增量房和存量房總和。一般而言，該指標的判斷標準是：空置率不足5%時，表明市場過熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區域；10%-20%為空置危險區；而當空置率大于20%時，則表明存在嚴重積壓。
1.4租售比價
反映房地產真實價值的是房地產的租金收益，房價變動可暫時偏離租金變動。但若長時間高于租金增長，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從理論上說，計算租售比的方法是：假定將租房所需支本論文由無憂
付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內的租房總支出；同時也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結果就是住房的“租售比”。其判斷標準可用下表來表示：
另外，還可以從房地產投資增值率和房地產貸款方面來計量房地產泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應用廣泛。
指標法的突出優點是所用數據通常相對比較容易采集，處理起來比較簡單；在進行房地產泡沫檢測時，可以把那些具有充分理論依據的指標，如房價收入比、租售比價等作為重要的輔判別標準；其缺陷是，一些指標的標準多取自國際經驗，不一定適用于我國的房地產市場。對同一個房地產市場進行判斷時，不同的指標之間可能出現相互矛盾的現象。
2理論價格法（收益還原法）
理論價格法被譽為最符合房地產泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計算出房地產的理論價格，然后與實際的房價相比較，通過觀察二者相背離的程度，來判別泡沫是否存在。
以收益還原法為主要內容的理論價格法，在上世紀80年代日本泡沫經濟發生后，成為日本經濟學家用以判定地產泡沫的一種重要方法。因為泡沫是現實資產價格與實體資產價格的差，或是現實資產價格中實體經濟不能說明的部分，所以衡量房地產泡沫的關鍵在于本論文由無
供測算出房地產的實體經濟價格(理論價格)與現實價格之間的差距。收益還原的本質就是一個未來收益的貼現模型，即將未來的預期純收益和預期售價按一定的折現率進行貼現，從而得到房地產的理論價格。我們可以通過下圖直觀地理解理論價格法的精髓：
理論價格法雖然在理論上可行，但是在實際操作上卻存在著困難。集中表現為：第一，折現率的準確數字難以確定。第二，收益還原法體現的是把未來的收益折合成現在的收益，通過折現來計算現值。但是，未來是不確定的，在當前的試點上難以對未來一段時間內的收益做出準確的估計。
3市場修正法
我國學者洪開榮(2001)提出房地產泡沫計量的“市場修正法”，即以物業空置率為基礎，從房地產的供求差異出發，通過考慮各種相關系數因素來進行修正，從而估量出房地產泡沫的大小。其公式為：
房地產泡沫系數=物業總空置率×經濟增長修正系數×產業貢獻修正系數×交易情況修正系數
其中：空置率是根據年空置量與三年累計物業竣工量的比例；經濟增長修正系數=上期的(1+GDP增長率)/本期的(1+GDP增長率)；產業貢獻修正系數=上期的(1+房地產業增長率)/本期的(1+房地產業增長率);交易狀況修正系數=上期的(1+個人購房比例)/本期的(1+個本論文由無
供人購房比例)。
該方法作為房地產評估標準的基本理由是空置率反映了市場供需的差異，特定時期和地域的空置率指標反映了各種市場力量和非市場力量的市場后果。房地產泡沫和物業空置率是對市場失衡的不同角度的描述，但它的實質內涵是一致的。該方法借助了資產評估中的修正方法，但是理論依據不足。
4統計檢驗法
國外的研究文獻中，常見這種方法。其使用前提有兩個：一是房地產價格短期波動不是很厲害；二是數據樣本要大。實質是利用計量統計學的原理對房地產價格變化進行統計分析。當房地產市場上無經濟泡沫時，房地產價格變化比較有規律，統計分析可以找到統計規律，而當經濟泡沫存在時，由于經濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統計規律失常。國外的統計檢驗法根據檢驗的標準不同，可分為方差上限檢驗和游程或粗尾檢驗兩種。
方差上限檢驗法以BlanchardandWatson(1981)為代表，他們認為，經濟泡沫的出現會增加價格p的方差，會減弱價格p與市場基礎的決定因素X的相關關本論文由
理提供系。在不存在經濟泡沫的零假設下，給定某些條件，就可以求出價格方差的上限。當經濟泡沫出現時，這個上界條件會受到破壞。
BlanchardandWatson(1981)還討論了價格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經濟泡沫，并且經濟泡沫會在某個時期破滅，那么在經濟泡沫存續期間，經濟泡沫更新值為同號；當破裂開始時，變為異號，這樣經濟泡沫更新值的游程會比純隨機序列的要長，從而會使樣本的總游程數變小。經濟泡沫成長期間，會產生小的正的超額收益，但隨之而來的是會在某個時刻經濟泡沫破裂，產生大的負超額收益，這類經濟泡沫的更新值的分布會成尖峰或粗尾分布，因此價格更新值的較大峰度系數可能意味著存在經濟泡沫
。但游程檢驗與粗尾檢驗方法的效果不佳。因為經濟泡沫游程數并不必然小于隨機變量序列的游程數；另外，市場基礎價值的分布也可能呈峰態。即使如此，這兩種方法還是引起了經濟學家們的關注。
我國房地產市場化的時間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國住宅市場化的歷史也不過10年時間，可供計量檢驗的樣本數據很少，計量檢驗的結論可能缺乏可靠性。因此，統計檢驗法在我國應用并不合適。5預警指數法
預警法是一種綜合方法，融合了指標法中的本論文由
整理提供各種重要指標，也是目前測度房地產泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問題，而且需要收集很多數據，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最為完善的測度方法。目前被普遍接受的預警構建方法如下：
（1）選定預警指標。（2）確定預警指標的權重。（3）確定指標臨界值。（4）測算地產泡沫發生變化的概率。當某一個判斷指標發生預警信號時，地產泡沫就有可能發生變化。在預警期內，達到臨界值的指標越多，地產泡沫變化的概率越大。（5）確定地產泡沫的預警級別。根據地產泡沫變化的概率，房地產泡沫變化的可能性劃為幾個級別：A級：警戒級，40其構建還有多種方法，但它們在計算原理上是相同的，關鍵之處是所選取的代表性指標會因人而異，差別很大。
6結論與建議
以上房地產泡沫識別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標法和模型法。不管用何種方法測度房地產泡沫，尤其是指標法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個基準指標，然后用實際指標與其對比，實際指標大于或小于基準指標的部分即為泡沫成分，以實際指標偏離基準指標的程度來指示房地產泡沫的嚴重程度。在實際應用中，應該綜合運用各種方法，對房地產價格進行分析，判別是否存在泡沫，而不應該單純采用一種方法，以免判別結果有失偏頗。真對以上分析，對我國房地產泡沫識別方法的研究提出以下建議：
第一，由于我國房地產發展時間較本論文
供短，房地產統計工作更是滯后于房地產市場，統計資料相當匱乏，所以應該完善我國的房地產統計工作，使之更適應于經濟全球化發展。
第二，目前我們應該在現有統計資料條件下，根據我國以往的經驗和其他類似國家的經驗，深入研究適合于我國的量化方法和評判標準。
第三，建立適合于國情的房地產泡沫預警機制，對我國房地產泡沫及時預報和控制，時刻警惕房地產泡沫。
參考文獻
［1］周方明.房地產泡沫測度研究［J］.經濟師,2006，(5):141-144.
［2］洪開榮.房地產泡沫:形成、吸收與轉化［J］.中國房地產金融,2001，(8)：10-14.
論文摘要：文章對房地產市場泡沫的產生與危害及其對策作簡要分析。2010年我國政府對房地產市場進行了一系列的經濟改革和政策調整，旨在抑制過快增長的房地產泡沫經濟，保障房地產市場穩定健康的發展，維護廣大人民的住房權利。
一、房地產市場泡沫
所謂泡沫經濟，是指由于人們非理性的經濟活動，導致某種交易物的價格劇烈增長，這個價格遠遠超過其本身的價值。這種突然形成的高價，不能長期維持，按照經濟規律，經過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上，這種現象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經濟。當這種現象發生在房地產市場時，便形成了房地產市場泡沫經濟。
房地產市場泡沫的大規模爆發最早產生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經濟發展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產市場，同時由于美元貶值，大量國際資本進入日本的房地產業，導致房價飛漲，使得國民紛紛投機房地產市場。
二、我國房地產泡沫的產生
近年來，由于房地產業所帶來的巨大經濟效益，各地政府對待房地產項目幾乎是一路綠燈，在政策與經濟上都給予其相當大的扶持力度，這使得房地產業的發展勢頭過于強勁，一躍成為國民經濟的支柱產業。但這種非理性的發展，使得房地產業已經顯露出超出國民經濟承受范圍的苗頭，房價一路飆升，許多地區的房價已經遠遠超過了普通民眾的購買能力，“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現，房地產業已經成為暴利行業的代名詞，其產生的經濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因：
第一，居高不下的市場需求導致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數龐大的國家，國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平，加之近年來我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長期供不應求的狀態下，由于沒有政策的限制，開發商掌握了市場的主動權，在利益的驅動下，房價的上漲逐漸進入了一種非理性的狀態，并且開始了惡性循環，使得整個房地產市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態，而且房產的價格已經遠遠超過其本身的價值，從而促成房地產泡沫。
第二，我國土地的稀缺性導致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設用地的供給量十分有限，由于房地產市場的高利潤性，眾多的大型企業紛紛介入，大量的國內企業資本進入房地產市場，導致土地市場的競爭十分激烈，土地出讓金動輒幾十億上下，地價的猛漲導致房地產開發成本的直線上升，開發商為了獲得高利潤回報，只有不斷抬高房價，最終把負擔全部轉嫁到了購房民眾身上。
第三，銀行等金融行業支持過度。我國房地產開發項目中有超過50％的資金是來自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產市場，間接地促進了地價的飆升；同時，銀行本身盲目的擴張信貸規模，忽略了房地產市場的風險性，致使各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，也為房地產泡沫的產生埋下了隱患。
第四，各地方政府對財政收入的追求。由于房地產行業的高利潤性，其在很多地方都成為了當地的支柱產業，為地方的經濟發展和政府的財政收入做出了重大貢獻，所以，對于房地產行業，各地政府都給予了很大的支持，導致房地產的政策過于寬松，地方政府不能切實有效地發揮政府的監管作用，使得房地產市場的發展缺乏合理的規劃與管理，這也是房地產泡沫形成的重要因素。
三、房地產泡沫的危害
第一，廣大民眾的住房權益無法得到保障。房地產泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高，這使得人民大眾無力購房，或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產市場，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會安定與發展。
第二，泡沫破裂會引發嚴重的金融危機。從日本的泡沫經濟破裂可以看出，無論是銀行、企業還是投機者，大量的國民資本投入了房地產行業，一旦泡沫經濟破裂，將會引發劇烈的金融危機，企業倒閉，投機者破產，最終銀行將會成為最大的買單者，由于銀行關系到國民經濟發展的命脈，銀行的虧損對整個社會帶來的經濟災難是難以估量的，不僅如此，這場經濟災難對國家今后的發展將會產生長久的負面影響。
四、房地產泡沫的對策
第一，銀行實行嚴格的信貸審核機制。由于房地產業的主要資金來自銀行，要嚴格的控制銀行的信貸項目，杜絕信貸違規操作，嚴防不良貸款產生；同時，要嚴格控制房地產業銀行資金的比重，防止控制投機行為，為房地產市場的穩定發展提供良好的金融條件。
第二，加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風向標，因此要對土地市場進行嚴格規范，出臺相應的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為，保證土地市場的規范健康發展。
參考文獻：
關鍵詞：房地產金融風險；形成機制；房地產開發商；銀行；演化博弈
一、 引言
近年來，我國房地產價格一直上揚，且保持高位運行。而當房地產價格過分偏離內在價值時，泡沫成份被大量轉移給了金融機構。而當房地產金融系統中積累的泡沫壓力太大時，系統運行的內在機制將以急性和突發性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結構甚至會促成整個金融系統風險的爆發。因此，要深入研究我國房地產金融風險形成的特殊機理，促進房地產業和房地產金融業的穩定發展，為完善我國房地產市場體制和宏觀調控提供決策支持。
本文通過對房地產開發商與銀行建立演化博弈模型，并根據房地產市場化以來政府調控和利率調控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調控行為，房地產開發商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩定策略和房地產金融狀況。
二、 房地產開發商與銀行的演化博弈模型
1． 博弈假設。根據模型的設計思想，對房地產開發商與銀行的演化博弈模型做出如下假設：
假設1：局內人。博弈雙方為房地產開發商和銀行，且均是風險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復制動態進化博弈；
假設2：策略空間。在不同的房地產市場發展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產開發商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；
假設3：支付。支付是房地產開發商與銀行在不同的房地產市場發展階段中得到的效用水平。
2． 博弈模型。以2×2非合作重復博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。
其中，假設p表示房地產開發商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產開發商和銀行采取不同策略時的收益。
通過分析可得：
房地產開發商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]
同理：
銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]
根據演化博弈理論，若同種群房地產開發商和銀行選擇相同的戰略S，其利潤相等，則任何一個房地產開發商和銀行不會改變其戰略。當同種群房地產開發商和銀行中某個參與者試驗不同的戰略S'，稱之為變異房地產開發商或銀行，而當變異房地產開發商或銀行獲得比同種群其它房地產開發商或銀行更高的利潤時，其它房地產開發商或銀行必然會模仿變異房地產開發商或銀行。反之，當變異房地產開發商或銀行的利潤低于其它房地產開發商或銀行的利潤時，其它房地產開發商或銀行將保持原戰略而該變異房地產開發商或銀行也將從戰略S'調整為戰略S這樣，戰略S成為有限種群演化穩定戰略。
房地產開發商與銀行的復制動態實際上是描述某一特定策略房地產開發商或銀行中被采用的頻數或頻度的動態微分方程。根據演化的原理，一種策略的適應度或支付比種群的平均適應度高，這種策略就會在種群中發展，即適者生存體現在這種策略的增長率大于零，即房地產開發商或銀行將持續的選擇這一策略。
復制動態方程為：
房地產開發商：
dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]
銀行：
dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]
于是動態復制系統平衡點所對應的策略組合為房地產開發商與銀行的演化均衡，而房地產開發商與銀行演化博弈均衡的穩定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現出內部不斷變化而總體不變的的過程。
對于上述由微分方程表示的群體動態演化過程，其均衡點的局部穩定性可由該系統的相應的雅克比矩陣局部穩定性分析得到：
J=
（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]
這樣，運用雅克比矩陣局部穩定性原理，通過分析房地產開發商與銀行在房地產市場化不同發展階段中演化穩定策略，可以系統地論述房地產金融風險的演進過程，從而為防范房地產金融風險提供一定的啟發和建議。
三、 演化博弈穩定性分析
從1998年房地產市場化以來，根據不同發展階段中政府調控的重點和央行基準利率調控政策的特點，本文將房地產市場化發展階段分為四個階段：
1． 1998年~2003年：初步繁榮發展階段。1998年，我國開始實行城鎮住房分配制度貨幣化改革，為了實現經濟的快速發展，政府提出了實施增加投資、擴大內需的方針政策，培育房地產業作為新經濟增長點，中央銀行在五年內共有五次降低存貸款基準利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進房地產業的發展來拉動國民經濟的增長。
同時由于人們改善居住條件的要求產生了巨大的房地產市場需求，房地產業迅猛發展，而國家政策法規對房地產開發商的限制與要求并不太高，房地產行業的準入門檻比較低，房地產投資額、施工面積等指標均出現大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產市場呈現出一片繁榮景象。
在該時期內，當銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產市場一片繁榮，房地產價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產開發商進行房地產投機行為的違規成本也很小，因此當房地產開發商投資高風險的項目，基于巨大的市場需求，房地產開發商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產開發商投機的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產開發商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
當銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產開發商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。
當處于1998年~2003年的房地產市場初步繁榮階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在房地產市場初步繁榮發展階段，房地產需求旺盛，房地產價格持續上揚，銀行短期內忽略了房地產的貸款風險，采取寬松的貨幣政策，而房地產市場不斷涌入大量的資金，這進一步加快了房地產價格的上揚，有可能會催生房地產價格泡沫，房地產金融風險開始形成。
2． 2004年~2007年：宏觀調控、抑制投機階段。2003年以來，房地產價格持續上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產市場出現投資過熱的趨勢。
針對房地產市場的過熱現象，政府出臺了一系列密集的調控措施，期間房地產投資過熱的現象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區投資性購房和投機性購房大量增加。該時期內來自國內貸款的房地產開發投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。
雖然受到政府宏觀調控和加息等方式，但由于房地產市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產市場火熱，同時對房地產開發商投機行為的打擊力度不夠，房地產開發商從事投機行為獲得的收益仍然遠大于所付出的成本。因此在該時期內，無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發商的投機行為利益仍高于投資行為的利益所得。
但在此時期政府目標著重于宏觀調控、抑制投機，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發商的投機行為時的銀行收益將小于房地產開發商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
則當處于2004年~2007年的政府機制投機階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。
此時處于房地產市場初步宏觀調控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調控措施，房地產市場發展勢頭有所抑制，但房地產需求依舊異常旺盛，房地產價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規模迅速擴大，使得銀行貸款的潛在風險處于急劇積累的過程中，同時貸款規模的擴大也進一步助長了房地產價格的上漲和投機活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進的惡性循環，房地產金融風險不斷膨脹。
3． 2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機和經濟衰退的影響，整個房地產市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續五次降息，同時采取一系列稅費優惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經濟的增長。但2009年下半年以來，基于房地產市場迅速反彈，房地產市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴厲的調控政策，旨在打擊投機性住房行為，維持正常的住房需求。
在此時期內，房地產開發商從事投機行為獲得的收益將小于其違規成本。因此，在此時期內，當房地產開發商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機行為取得的收益。
而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當房地產開發商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。
則該階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經濟的消極影響，房地產價格開始回落，房地產市場陷入不景氣的局面，房地產抵押貸款價值降低，房地產貸款風險將迅速增加，房地產貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標準，減少房地產貸款，則將加劇房地產市場的不景氣現象，加快房地產價格的下降，最終會使得房地產泡沫破滅，形成金融危機。
4． 2010年~2011年：加強保障性住房建設、嚴厲打擊投機行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產重拳調控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產稅、限購令等嚴厲政策，極大地加強和改善對房地產市場的調控，遏制房價過快上漲，促進房地產市場健康發展。
在此時期內，房地產開發商從事投機行為獲得的收益遠遠小于其付出的成本。因此，在此時期內，當房地產開發商采取投資行為時獲得的收益將遠大于其采取投機行為取得的收益。
而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。
則當處于該階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產開發商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產開發商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。
在嚴厲打擊房地產市場投機階段，房地產價格將會受到調控影響，價格增速回落，房地產市場的投機行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產開發商都將采取投資的策略，房地產市場將會實現穩定健康快速的發展。
四、 結語
在房地產開發商與銀行的演化博弈模型中，當房地產市場處于市場化初期階段時和政府初步的不斷進行宏觀調控階段，房地產市場持續火熱，房地產開發商和銀行的演化穩定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產開發商采取投機的策略。這意味著當房地產市場繁榮發展時，供需兩旺的勢頭明顯，房地產價格迅速上漲，房地產業有利可圖，銀行忽略了房地產的貸款風險，紛紛擴大貸款規模，使得房地產市場不斷涌入大量的資金，同時這進一步加快了房地產價格的上揚，兩者交互作用，房地產金融風險開始形成并且不斷加劇。
而當處于鼓勵合理住房消費時，房地產市場不景氣，房地產開發商的演化穩定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產價格開始下滑，房地產抵押貸款價值降低，房地產貸款風險將迅速增加，而如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產貸款規模，則將加劇房地產市場的不景氣現象，加快房地產價格的下降，最終會使得房地產泡沫破滅，形成金融危機。
因此，為了促進房地產市場健康穩定發展，減少房地產市場投機行為，需要政府嚴格、持續的執行有效的房地產調控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調控房地產市場：
（1）從信貸政策的角度來看，根據現在的市場狀況，寬松的信貸政策對房地產市場效果不大，因此央行應加緊市場流動性的回收工作，繼續實施緊縮的信貸政策，降低房地產市場泡沫破滅的風險，同時也有助于降低通貨膨脹。
（2）從政府財政政策角度來看，政府應將資金重心向基礎制造業傾斜，大力發展實業，防止產業空心化危機的發生，以加強房地產泡沫破滅時的風險的抵御能力。
（3）從政府的金融體系改革來看，政府一方面要對整個金融體系加強監管力度，一方面應該進一步完善房地產開發商的貸款制度，促進其技術創新及產業結構調整，將股市與樓市之間的資金向實業轉移，從而在根本上解決房地產金融風險的問題。
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內容摘要：隨著2010年4月和9月“國十條”的提出，各市“限購令”的出臺，再到2011年1月“國八條”的相繼出現，限購及限貸等政策確實在一定程度上起到了抑制房價過快上漲的作用，然而，是不是如理論界所說的這兩年投機已經被完全擠出？對于這個問題，本文運用回歸方程實證分析了2010年10月以來樓市調控后中國住宅市場上到底還有沒有投機，投機度到底有多高。得到的預期結論是：中國住宅市場上仍然還是有投機的，一線城市在近兩年國家嚴格政策的調控下投機度較低，但二線城市投機度并不低，本文大膽猜測投機行為正逐漸從一線城市往二線城市甚至三、四線城市進行轉移。
關鍵詞：住宅價格 住宅投機 投機度模型
研究背景
投機是行為主體從自身利益出發的一種經濟行為，大規模地投機性購買住宅必然導致住宅售價的暴漲。2005年以來，中國的房價一路飆升，雖然這中間也經歷了2006-2007年樓市調控，可2009年房價又迅猛增長，2010年4月和9月“國十條”的提出，各市“限購令”的出臺，2011年1月“國八條”的相繼出現，又一輪政策限制了房價的過快發展，然而，是不是如理論界所說的2010年底以來住宅投機已經被完全擠出？而且國家統計局2011年2月16日公布了《住宅銷售價格統計調查方案》，新方案的公布不僅使得房價指標進行了調整，而且數據采集，計算方法以及數據方式和時間都出現了很大的改變，這就使得研究數據會在此發生前后銜接的問題，因此這兩年研究投機的文章較原來甚少，研究住宅價格與投機的文獻就更少。鑒于此，本文用回歸方程實證分析了2010年10月以來樓市新一輪調控后中國住宅市場上到底還有沒有投機？投機度到底有多高？這兩年住宅的投機是否已經被擠出？
理論與模型
（一）理論基礎
住宅投資和居住的雙重屬性決定了對住宅的消費和投資的雙重需求。對住宅的消費需求歸根結底是由城鎮居民的實際購買能力決定的，被稱為真實需求，由這種真實需求決定的住宅價格是住宅的基礎價格。當住宅作為一種投資工具為購買者賺取資本收益時，對住宅需求就是投資需求，如果這種投資需求能夠在理性假設和有效市場假說的嚴格條件下進行，那么投資需求所決定的住宅價格應該是圍繞著住宅的基礎價格上下波動的，長期內波動的均值應等于住宅的基礎價格。但理性假設和有效市場假說（尤金·法瑪（eugene fama）1970年）在住宅市場上常常是不能被滿足的，當投資的目的不是為了獲得住宅資產的長期收益，當投資的收益目標也不是長期的行業平均收益而是短期的資本利差的時候，這種投資就演變成了投機。投機活動的結果之一是住宅價格在一定時期內對住宅基礎價格的系統偏差，事實上，住宅價格正是由基礎價格和這種系統偏差所構成的，當投機盛行時，由投機引起的這種系統偏差甚至可能成為住宅（房地產）實際價格的主要構成部分。
（二）國內外文獻綜述
關于房地產市場投機模型的研究方面，國內外已經有不少學者提出有自己的觀點。
國外學者多采用直接測度法來度量房地產市場的投機，直接測度法主要是以投機理論為基礎建立投機度計量檢驗模型，通過比較房地產理論價值與實際價格來測度房地產的投機。國外學者萊文（1997）提出了投機度檢驗法，他認為房地產價格pt主要由房地產所有者從物業使用中獲得的收益pθ（假設資本收益的預期為0）和房地產所有者預期價格變化導致其資本收益的增減量pb構成，即pt=pθ+pb，此外，他認為影響房地產投機收益變化的主要變量為可支配收入、貸款利率和過去房價實際增長率，并以這些變量的關系為基礎建立房地產業投機度檢驗模型，通過模型推導，可用一個變量表示房地產業投機度，若該值過高，說明房地產市場上存在大量投機行為。
豪斯曼（1978）提出定性檢驗法模型：。其中，pt代表房地產價格，dt代表各期租金收入，ut是誤差項。但根據豪斯曼的推導，這個方法最終和萊文的方法計算出的數據不一致，這就顯得這兩種方法不知到底用哪一個，同時由于是國外的模型，如果應用于國內市場不知是否能夠照搬。
日本學者野口悠紀雄（1989）也提出了自己的模型，運用公式l=n[ar-（r+s）b]/（r+t）研究了東京市中心寫字樓用地和住宅用地的現實地價和理論地價的差異，上述實證結果表明，上世紀80年代末東京寫字樓用地和商業用地的實際地價已經大幅偏離理論地價，部分地區超出幅度甚至達到2-3倍。
以上國外學者研究的成果比較一致的結論是當市場投機度>40%時，認定該市場投機行為顯著，房地產投機泡沫產生。國內學者研究投機度方面的也不少，但基本都參考了國外學者的觀點。
曹振良（2004）提出的模型：pt=a0+a1 yt+a2 it+a3[（gt-1）/（1+it）]+ut，實際是參考國外學者萊文的模型。其中，p代表房地產價格；y代表居民可支配收入；i代表貸款利率；（gt-1）/（1+it）代表過去房地產價格實際增長率；u代表隨機誤差項，投機度為θ=a3 /a2。θ可以用來表示房地產業投機度。即房地產過去價格對將來價格的影響程度。這里面有兩個地方值得考慮，第一，θ到底取多少合適，國內外國情不同，是否能用同一個臨界值40%有待深究。第二，曹教授這個模型中“資本收益為零時的房地產價格是收入和利率的函數”沒有理論依據，其文中的理論分析，只能說明房地產價格的決定因素是：可支配收入、短期利率、長期利率、房價的實際增長率，而且其學生周京奎也曾論證過居民可支配收入對房價沒有顯著影響（2004）。
丁華軍（2007）指出的模型pt=a0+a1 yt+a2 rt+a3[（gt-1）/（1+rt）]+ut與曹振良模型差不多，只是將其中的i（代表貸款利率）改成了r（土地價格的增長率），根據國土資源部的調查，地價只占房價的一小部分（新京報，2009年6月24日）本文也認為地價對房價是沒有傳導作用的，或者說這種傳導是有條件的，那就是開發商具有一定的市場勢力。
何金英（2008）提出的模型pt=a0+a1 ct+a2 yt+a3 it+a4[（gt）/（1+it）]+ut，加入了房屋建造成本ct，將gt-1換成了gt，即（gt）/（1+it）代表當期房屋的實際增長率。其一這個模型新引入房屋建造成本，而本文觀點認為泡沫是房地產實際價格對基礎價格在一定時期的系統偏離，而并不是地價決定了房價；其二，雖然本期房價也會對本期房價有影響，但這個畢竟是同一時期，影響作用并不大，最重要的是本期的房價會對將來的房價有影響，因此，文中gt是否合適值得再探討。
（三）本文模型的構建
以上是各學者目前對投機存在性模型的觀點，最終都是歸結為投機度的測算，只是在模型的構建上存在不同。而且用這些模型計算數據的都是國家統計局2011年
年2月16日公布“新住宅方案”之前的數據，無法反應新一輪調控政策2010年底后住宅市場上投機度的問題。本文從自己研究的目的出發—研究近兩年住宅市場上是否有投機，并且根據本文的觀點—投機是住宅價格在一定時期內對其基礎價格的系統性偏移，其結果之一是引起了住宅價格的泡沫，結合以上各學者的觀點和數據的可得性提出本文的投機度模型來分析住宅價格：
pt=a0+a1 rt+a2it+a3[（gt-1）/（1+it）]+ut
其中，p代表住宅價格指數；r代表住宅租賃價格指數；i代表貸款利率；（gt-1）/（1+it）代表過去住宅價格實際增長率；u代表隨機誤差項，住宅的投機度仍為θ=a3 /a2。并且由于沒有更好的方法定θ的臨界值，因此也暫且根據國內外經驗選取40%。選擇該模型的原因如下：根據資產定價模型原理，資產的實際價格是由其基礎價格和預期資本收益現值兩部分組成，對于預期收益現值的算法大都模型中沒有差異，但對于基礎價格的計算有多種方法。投機度的含義仍然是a3 /a2，因為a3是預期收益現值在實際價格中所占的比比例，a2是基礎價格在實際價格中所占的比例。這樣做的好處是同上文銜接，住宅的基礎價格是由住宅投資的未來收入流現值，避免了原來模型的上下文不銜接的問題。
我國住宅市場投機的實證性研究
（一）模型數據的收集與處理
由于本文想研究2010年和2011年國家實施一系列房價調控政策后，投機是否真的被抑制，2010年至今，時間并不長，所以不能選取年度數據，而且由于2011年2月16日，統計局頒布了《住宅銷售價格統計調查案》，住宅租賃價格指數沒有公布，所以考慮到數據的可得性，本文根據中國指數研究院指數中心公布的《十大城市房地產價格指數》和《住宅租賃價格指數報告》對2011年11月到2012年5月住宅價格的相關數據和住宅租賃價格數據進行了整理，最終本文選取了8個城市，這些城市覆蓋有一線和二線城市，同時也涵蓋了東、中和西部城市，因此也有現實意義。貸款利率根據6個月以內（含6個月）的貸款利率調整而得，過去住宅價格實際增長率是通過住宅價格指數計算而來的。
（二）模型的實證結果
本文的實證結果如表1所示。
（三） 模型的基本結論
以上回歸結果在10%的顯著性水平下基本上都是通過檢驗的，并且擬合優度也比較高，說明方程擬合的較好。經計算，一線城市的北京和上海在國家這兩年嚴厲的政策調控下住宅投機度并不高，深圳和廣州如果按40%的標準，也都沒有投機，反倒是二線城市住宅的投機度很高，重慶住宅的投機度高達0.77（由于沒有三線和四線城市的數據，沒有計算三線和四線城市住宅的投機度，這也是本文的不足之處，有待進一步討論）。由此可以說明，我國的住宅價格在 2010年11月到2012年5月這個時間段內仍存在由于投機產生的泡沫。
結論及啟示
本文通過分析得出以下結論：
雖然房地產業（住宅）投機度過低會影響房地產的發展，適當的泡沫會促進經濟的發展，但泡沫太高勢必會最終成為泡影，并且筆者大膽猜測我國城市住宅的投機行為正在從一線城市往二、甚至是三線、四線城市進行轉移。
投機行為對市場造成的危害，不僅在于哄抬了房價，導致部分消費者無力購買而推延消費時期，更大的危害在于它制造了巨大的房產“隱性空置率”。因而，為了保證房地產市場健康發展，維護經濟持續發展，必須有效控制投機行為，而且不僅要嚴格控制一線城市過高的住宅價格，而且也應該關注二線、三線和四線城市住宅的價格。
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【關鍵字】房地產市場；市場調控；對策研究
前言
我國房地產市場近年來呈現建設周期短，市場供求量大，房價逐年上升等趨勢，在帶動中國經濟快速發展過程中，也呈現出諸如：市場飽和，經濟因素不穩定，民生需求不匹配等缺陷。因此筆者認為，深入認知我國房地產市場對市場經濟體制中的中國經濟以及建筑企業的重要性，了解現階段房地產市場調控現狀，才能對市場出現的問題做出合理性，針對性，有效性全面調控。
1、我國房地產調控重要性
房地產調控一直是國家經濟調控的重點領域，房地產市場與金融，電氣，汽車制造業并稱為為我國關鍵四大經濟命脈之一，在影響程度上甚至占據核心地位。自從我國實行住房改革后，我國建筑業市場從“粗放型”逐年向“計劃型”方向快速發展，房地產市場帶來的巨大經濟效益也直接刺激國家經濟脈搏，呈現蓬勃發展之勢。
據不完全統計，11年國家房地產行業占GDP比重約為8.35%，比財政性教育經費的3.48%高了將近3倍，由此可見房地產行業經濟利益對我國整體GDP和經濟走向的推動作用有多重要，因此加強房地產行業調控是確保國家可持續發展的重要保證，亦是國家經濟呈現良性化，規劃性發展的關鍵因素。
特別是08年金融危機，對當時房地產的泡沫經濟產生重要影響后，社會各界深刻意識到，必須由政府介入由市場經濟體制作為風向標的房地產行業，因此，因強化國家宏觀調控，促進內需，制定行業刺激發展政策等方案，例如：11年國務院頒布的針對房地產市場調控的“國八條”市場政策。
1.1維護國內和諧穩定
在“粗放型”經濟建設階段，房地產行業為我國現代化建設帶來重要經濟利益增長，但伴隨我國經濟體制改革，經濟增長呈現多元化發展，一路飆升的房價與民眾消費水平呈現嚴重傾斜現象。國內房價的快速增長對社會安定，民眾生活以及國家經濟平穩發展產生消極影響，造成房地產泡沫經濟現象，其背后蘊含金融危機以及民怨，嚴重者將使社會出現不穩定或動蕩因素。
1.2確保城鄉一體化建設和城鎮化進程
實行城鄉一體化，城鎮化建設是黨和政府近幾年重點關注領域，城鄉一體化建設中有三大核心因素：招商引資，土地承包，房地產建設，作為我國基本發展策略的城鎮化進程以及城鄉一體化建設，過高的房價以及土地高競爭價格必然使這一基本發展策略無法快速落實，阻礙城鄉一體化建設的推進進程。
城鎮化的緩慢推進，不利于招商引資以及城市整體競爭力，對整體經濟效益勢必造成沖擊。
2、房地產市場調控現狀
房地產行業調控是綜合及系統工作，處于房地產行業對國家經濟的推動作用，在進行調控過程中，國家利用經濟法律或行政等手段，在宏觀上對房地產行業效益及發展趨勢進行指導，監督和調節，為進一步促進房地產市場供求平衡以及需求結構整體優化。由于我國房地產調控跨度大，在實際調控過程中出現如下幾點問題：
2.1缺乏有效調控機制
我國近幾年針對日益高速增長的房地產市場相繼進行政策調控，主要調控政策包括國十六條，國八條，新國十條，23號文件以及18號文件等，其對房地產市場調控建立在宏觀調控基礎上；而在房地產發展過程中以及經濟建設蓬勃發展中，并未對以市場經濟體制的房地產經濟進行微觀，有效的市場調控機制；致使各房地產開發商在龐大經濟利益驅使下，根據自身需求隨意對房地產市場進行漲價以及壓制民工工資等現象。
換言之，在宏觀調空中，國家通過相關政策以及調控措施占據引導地位，但在市場機制調節過程中，宏觀調控并未與市場經濟調控有效結合，形成經濟產業鏈脫節現象。在房地產行業長期發展過程中，利益為核心的建設概念深入人心，導致出現建筑結構混雜，工程質量不合格等，特別是在以穩固社會安定，促進城鄉一體化建設中的拆遷補助房中更是屢次出現不合格建筑工程。
因此，現階段房地產市場缺乏連續性，高效性和有序性，應以市場調控為導向，國家宏觀調控為輔助機制。
2.2房地產市場存在泡沫經濟
泡沫經濟最終的危害即會引發金融危機，房地產泡沫經濟即是在持續走高的房地產價格變化中容易造成人們拔高對房地產行業未來走勢價格的預算，隨著價格不斷上漲以及投機資本持續增加，民眾購買力并未實現實質性增長，市場供需結構嚴重失衡，房地產價格遠高于其成本價格，由此導致房地產泡沫。
而現階段隨著我國國民經濟穩步增長，民眾追求高質量，高品質的生活理所應當，但據相關部門統計，我國房地產行業利潤率遠高于其他國家，其他行業均利潤率。我國和歐美發達國家房地產利潤率為35%和5%，并且我國泡沫經濟依然有持續上升趨勢。
此外，國家在降低房地產泡沫經濟采取的措施包括：提高首付金額和貸款利率，以高投資，低回報來阻止房價過快增長。從某些方面來說，此舉可對有關人群起到抑制作用，但從長遠考慮，此舉僅會延長貸款周期和還款金額，并未對房地產價格以及市場需求起到抑制作用；從另一面來說，民眾在購置房產時不僅要為泡沫經濟買單，更要多付近一半利息于銀行，更不利于國民經濟發展。
例如：在05年出臺的新國八條中指出，應嚴格稅收制度和征收政策，調整住房轉讓環節營業稅，并于同年十月針對二手房要征收個稅，但諸如此類提高購房門檻并未對我國房地產行業產生實質性調節作用。
3、強化房地產市場調控的相關對策
針對上述過程中出現的房地產市場治標不治本現象，在深入落實國家宏觀調控頒布的各項準則同時，為起到房地產行業標本兼治目的，筆者認為，應在如下方面做好相關措施：
3.1實行財權與事權匹配原則
房地產市場調控未做到標本兼治原因較復雜，除上述泡沫經濟和缺乏有效調控外，對地方財政的過于依賴是重要原因。因此在進行房地產宏觀調控過程中，防治房地產價格上漲，應從財政分權角度出發，針對地方財政完善分稅分收制度，落實財權事權匹配等原則。
在具體實行方式上，對各級地方政府行為職責進行有效劃分，具體劃分以各相關政府職能權力以及行政隸屬關系為準則，避免出現傳統地方政府中事權統一局面。
此外，應建立與事權相匹配的財權，07年8月份，我國政府提出完善保障房住房制度，提高經濟房，廉租房普及力度，在實踐方式中：地方政府應完善地方財政稅務體系，對企業或房地產開發商加大財產稅，房產稅以及土地使用稅征收力度，針對個體工商戶加收營業稅，豐富地方財政稅務體系。國家通過宏觀調控將地方稅務整合用作廉價房過經濟保障房建設，實現中央對地方財政體系轉移，讓工薪階層或低收入人群能購置經濟保障房，有利于我國民眾安定以及房地產市場健康穩固發展。
3.2強化與金融政策的融合
房地產市場調控的根本目的是讓房地產價格以合理，穩定的方向發展。土地和資金是房地產市場供應量的關鍵兩大要素，因此，與金融政策的配合是對房地產價格進行有效控制的重要因素。
首先，國家聯合地方財政部門強制性制定5年或10年內房地產均價值；針對房地產泡沫經濟，風險投資者是造成泡沫經濟的有一關鍵因素，利用逐年提升的房地產泡沫從中獲利，在制定5年或10年房地產均價同時，大幅度提升國內購房首付款，并保持現有銀行利率，配合限購令，完善房地產交易秩序，加強二手房市場管理，房產投資性質的購買需求會得以抑制。
其次堅持差異化信貸政策；針對國內收入差距較大情形，應融合金融政策，理性消費，嚴厲打擊投資性需求，縮小貧富差距。
3.3強化房地產法律法規完善機制
現階段出現政府由于在土地調控過程中的職能范圍較廣，角色定位不明確造成的對房地產經濟活動過于干預，因此應通過法律授權手段進行合理調控。
（1）法律權限職能責任制定
通過市場經濟法以及市場調控機制，強化各地方政府職能權限責任，并將房地產有關責任過度于相關機關單位，政府重點把控監督管理關口，提高房地產市場的靈活性和時效性，通過市場機制完成調控和監督管理工作。
（2）價格衡量
眾所周知，房地產價格將會為周邊生活，交通，商業，教育等環節帶來聯動效應，因此，地方政府各部門應做好對樓盤市場指導價工作，綜合考慮地段，交通，科研等方面后制定指導價并在審計通過后頒布執行，價格衡量制度是確保房地產行業價格穩定，遏制房價的最有效手段措施。
4、結束語
在意識到我國房地產因過快發展帶來的不良影響后應完善房地產行業市場調控和宏觀調控，確保我國房地產行業健康穩定發展。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；經營管理；新時期背景
一、當前房地產發展現狀
從2014年開始我國社會對于房地產的態度已然已經悄悄的發生了微妙的變化，隨著各大銀行紛紛暫緩部分房地產授信業務，房地產開發貸款一時間成了敏感話題。在過去的幾年里，中國政府政府針對房貸進行了數次政策上的緊縮，這給中國房地產業帶來了不少的壓力。這一壓力除了來自于政府，更是來自于市場。其實從2013年開始，中國房地產泡沫危機就已經開始顯現了，二三線城市的房地產泡沫率先破裂。
2014年下半年，有關于中國樓市樓價將大跌的傳聞不斷傳出。從去年統計局的數據來看，我國大部門城市住宅價格均有所變動，新建商品房價格出現一定幅度的下跌。其中浙江杭州市部分樓盤價格大幅下跌。在這種情況下，眾多房地產商紛紛下調樓盤價格，試圖通過降價達到提量促銷的效果。
當前，中國房地產行業不再像前些年那樣好做，經濟的放緩、融資成本的上升以及流動性偏緊給原本火爆的房地產市場潑了一盆冷水。二三線城市房地產過剩、高空置率無一不顯示著房地產行業經營與管理風險的加大。探索出一套適應于當前新時期背景下房地產經營管理的策略顯得非常的重要。
二、新時期背景下房地產經營管理策略
（一）打造房地產品牌
本人認為品牌永遠不過時，不管是哪一個時期，品牌永遠都會受到大眾的歡迎與認可。新時期背景下房地產的經營管理應當建立在良好的房地產品牌這一基礎上。當前我國房地產企業已經趨于飽和，市場競爭已經達到了白熾化狀態，房地產企業必須打造屬于自己的戰略品牌，同時不斷的優化自身配置，提高標準化程度，增強品牌意識。只有打出了屬于自己的房地產品牌，才能最大程度的獲得消費者的認可與信任，才能吸引消費者，才能擴大市場占有率。
（二）提高物業管理效率
在新時期背景下，房地產經營與管理很大程度上在其軟實力與硬件上體現出來。房地產物業管理是房地產經營管理的重要環節，提高物業管理效率能夠有效提高房地產企業市場競爭力。
本人認為，房地產企業應當依照企業制度以及相關房管部門的要求積極進行物業管理的改革，在最大程度上做好住宅小區的服務與管理工作，滿足住戶對于物業管理的要求。物業管理效率的提高應當從以下幾個方面展開：一是構建一支優秀的物業管理隊伍，提高物業管理與服務的水平；二是加強物業管理內部制度建設，做到對內的嚴格要求，將服務住戶的物業理念時時放在心中；三是開展相關培訓工作，加強物業管理員工服務意識，提高物業管理效率。
（三）強化房地產營銷管理技能
打造房地產品牌以及提高物業管理效率是對房地產軟實力的拔高，而強化房地產營銷技能則是從外部提高房地產經營管理效率。
房地產行業最為重要的目標一個是服務，另一個就是銷售。本人認為房地產經營管理的強化離不開營銷管理技巧的提升。房地產項目的成敗很大程度上取決于房地產銷售工作的成績。情話房地產營銷管理技能可以有效提高房地產銷售業績，是房地產經營管理中不容忽視的重要環節。首先房地產營銷管理人員應當積極進行有關房地產營銷技能的培訓，主動掌握當前當地產行業動態，學習新的營銷技巧；其次，創新房地產營銷管理辦法，根據不同的客戶群體制定針對性的營銷方案，提高營銷成功率。
（四）注重財務風險的控制
財務風險是房地產經營管理面臨的重大挑戰之一。在新時期背景下，房地產企業想要實現企業的可持續發展必須重視財務風險的規避。經融危機以來，我國不少中小型房地產企業因對財務風險不重視、或是財務風險處理不當而倒閉。
新時期背景下，樓市泡沫不斷破裂，國家針對樓市的政策不斷緊縮，市場環境險象環生。在這種情況下，注重財務風險的控制顯得更加重要。
本人認為在房地產企業財務管理中，首先就必須企業加強財務預算管理工作的開展，從傳統的事后控制轉移到事前控制上來，這就需要在財務風險控制過程中樹立強烈的風險意識；其次就是在工程項目加強成本的控制，盡可能地對現有的施工工藝進行不斷的優化和完善，切實加強新工藝技術的應用，并緊密結合項目的可行性研究，對整個工程項目的建設進行可行性論證，才能更好地促進整個工程安全高效的完成；最后就是在整個項目完成之后，切實加強對其的維護管理，切實提高自身抵御財務風險的能力。
三、小結
綜上所述，在新時期背景下強化房地產的經營管理顯得非常重要。打造房地產品牌，不斷的優化自身配置，提高標準化程度，增強品牌意識；提高物業管理效率，在最大程度上做好住宅小區的服務與管理工作，滿足住戶對于物業管理的要求；強化房地產營銷管理技能，提高營銷成功率；注重財務風險的控制，提高房地產企業抵御財務風險的能力對房地產企業的可持續發展有著重要意義。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產業；泡沫經濟；路徑依賴
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
收錄日期：2017年3月21日
一、土地招拍掛制度的路徑依賴
2002年，國土資源部頒布了《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權的規定》（即2002年國土資源部11號文），開啟了土地使用權的交易從協議和行政劃撥方式到市場化競爭的改革，這項政策指出，我國的商業、旅游、娛樂和房地產用地統一采用招標、拍賣、掛牌的方式進行土地使用權的交易，這項政策的實施對土地和房地產用地有著深遠的影響。
這一制度的實施，在土地市場上引入市場競爭機制，公開競標的方式提高了土地使用效率，土地招標、拍賣、掛牌制度得到了長足的發展。2004年國土資源部又頒布了《關于繼續開展經營性土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，要求2004年8月31日起所有經營性用地必須全部采用招拍掛的方式交易，被稱為土地“8.31大限”。“8.31大限”后，我國土地交易市場的競爭程度顯著提高，在招拍掛后，土地的溢價率也顯著提高。以杭州市為例，任超群測算2007年杭州住宅用地的溢價率達到50.45%。從國土資源部公布的數據來看，2010年我國各個城市土地招拍掛出讓中，土地的溢價率都超過了50%，這引起了國土資源部的重視，并在2010年12月21日公布，要抑制地價過快上漲，視土地的溢價率超過50%的土地交易為異常交易。
由于我國土地招拍掛制度一直以“價高者得之”為基本方針，過于重視土地資源的稀缺性卻忽視了土地資源的公共屬性，在不斷的競爭叫價下很容易成倍地提高土地價格，由于水漲船高，房價自然也會隨之大幅上升。
在招拍掛的土地使用權交易中，地方政府是最大利益獲得者，我們并不否認，招拍掛制度對于抑制“尋租”行為的效果，但我們也不能忽視，高昂的土地出讓金成為地方政府“第二財政”，在這種制度下，地方政府作為受益人必然會不斷鞏固這一制度，阻礙進一步的改革，哪怕新的體制較之現存制度更有效率。由此我們可以看出，這種路徑依賴會讓土地價格只高不低，房價必然也會居高不下。
二、銀行信貸制度的路徑依賴
Allen & Gale（2000）在經典論文“Bubbles and Crises”中，建立了房地產市場的局部均衡模型，二人通過對比投資者分別完全用自有資金和完全用銀行貸款進行投資的兩種狀況下的均衡，得到風險資產的價格變化。他們指出，金融中介（銀行）的存在導致了投資問題，通過這種投資，投資者具備了風險轉嫁的動機和激勵，在這種情況下，資產泡沫就會生成。之后，他們研究了信用擴張對形成泡沫經濟的作用，竟然發現信用擴張和風險轉移是相互作用，通常情r下，信用擴張會起到鼓勵投資者增加對風險資產的投資，信用擴張與資產價格的上升一定程度上具有同期效應，也就是說，如果信用不斷擴張，那么資產價格也會隨之上升，并且對將來信用擴張的預期也能使當期的資產價格上升。
相對于美國等成熟經濟體的房地產行業，我國房地產業是在住房制度改革的基礎上逐步發展壯大起來的，雖然目前已經成為國內的經濟支柱產業，然而卻是一個朝陽產業，我國的房地產資金鏈沒有經過資本市場的有效整合，資金循環形式整體來講比較單一，整個市場系統屬于簡單內部系統結構，資金循環體系主要表現為非資本市場化的體內循環方式，沒有與資本市場形成有效的互動，建立體外循環系統，因此，銀行信貸成為房地產金融的主渠道，其他渠道作用十分有限。
我國房地產業的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款，房地產開發貸款以及銷售環節的住房按揭貸款，商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程，是我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。
正是鑒于銀行信貸對房地產業的強大支持功能，銀行與地產開發商均能獲得豐厚收益，在這種報酬不斷遞增的路徑依賴下，銀行信貸制度日益鞏固完善，最終對房價的攀升起到了推波助瀾的作用。
三、大房地產商的路徑依賴
在房地產項目中，主要成本有三部分：建筑成本、土地成本和資金成本。對于已經落成的住宅來說，還有一項閑置的折舊成本。由于住宅的折舊期很長，因此折舊成本對住宅銷售的影響并不大。資金成本包括開發商自有資金的機會成本以及他們從銀行貸款必須支付的利息。銷售收入和這三項成本之差就是開發商的利潤。房產商要想獲得更高利潤，提高房價是理性的選擇，而且在土地成本不斷提高的情況下，房產商的利潤在不斷縮小。在這種威脅下，房產商更不會坐以待斃，那么房價又怎會下降呢？
房地產市場通常被一些大房地產公司所壟斷。我們都知道，在寡頭壟斷市場上決定價格的并不是供求關系。大房地產商憑借強大的操控市場的能力，占有強大的市場份額，在某種程度上就控制了房價，因此為了獲取超額利潤，作為理性經濟人，大房地產商必然選擇提高房價。
由此可知，房地產開發商尤其是大房產商作為高房價收益者和推動者的代表，他們已經形成了強大的利益集團，在房地產市場不夠健全的情況下茁壯成長，逐漸強大到不可撼動，進而可以操縱控制房價。房價泡沫持續膨脹就是他們不斷追求暴利的源泉，他們甚至不惜以囤積房源、虛假買賣等各種手段來拼命炒高房價，然而短期內，市場的不健全、法制的不完善都會使這種不正當行為難以得到徹底解決。
四、投機者的路徑依賴
住房是一種不同于其他社會商品的、具有社會保障功能的特殊商品，它既是商品，又更多地體現了社會保障功能。因此，各國政府在開發住房這一商品時，十分注重其社會保障功能。而在我國，這種保障功能主要體現在對低收入家庭的經濟適用房、廉租房制度上。很顯然，我國并沒有優先開發經濟適用房和廉租房，所以人們只好去商品房市場購買住房。
諾思在路徑依賴理論中闡述，一旦在起始階段帶來報酬遞增的制度，在市場不完全、組織無效的情況下，阻礙了生產活動的發展，并會產生一些與現有制度共存共榮的組織和利益集團，那么這些組織和利益集團就不會進一步進行投資，而只會加強現有制度，由此產生維持現有制度的政治組織，從而使這種無效的制度變遷的軌跡持續下去。這種制度只能鼓勵進行簡單的財富再分配，卻給生產活動帶來較少的報酬，也不鼓勵增加和擴散有關生產活動的特殊知識。結果不僅會出現不佳的增長實績，而且會使其保持下去。
在現實的房地產市場中，在各種復雜因素的相互影響下，房價不斷走高，低收入家庭購買住房愈發艱難，可是迫于生活的需要，他們又不得不購買住房，許多投機者正是看到商品房的這一特性，不斷投機炒作，囤積居奇，從而為房價的上漲“貢獻”了巨大力量。利益的驅使下，投機慢慢化作了一種習慣，習慣的可怕性又體現在它不會輕易改變，因此這種投機者的路徑依賴也是推動房價居高不下的重要因素。
筆者認為，盡管在當前情勢下，我國的房地產泡沫經濟會存在相當長的一段時間，但是只要認識到位，方法得當，上下齊心，不合理的路徑依賴制度是完全能夠轉化為合理的路徑依賴制度的，從而使房地產泡沫問題得到最完善的解決。
主要參考文獻：
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關鍵詞：房地產價格；供需關系；成本問題；拉動內需
中圖分類號：F293.35 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）34-0143-03
政策的宏觀調控在抑制房價漲幅過高方面沒有取得預期成效，老百姓工資的增長水平遠遠趕不上房價的增長水平，大部分中低收入人群望房興嘆。所以站在社會主義國家的角度以及改善民生的角度都有必要深入去分析房產價格上漲的具體原因，以便政府做出有利于經濟發展和民生改善的相關房產政策，降低由房產價格高漲所帶來的房產泡沫對中國經濟的威脅程度，認清現實的發展道路以便可以制定出更有利于未來的長期的高效的發展策略。
一、供需關系的影響
（一）需求影響
一種商品的價格在很大程度上是由于消費者對于該商品的需求決定的，通過相關研究我們發現影響房產需求變動的主要因素有以下幾種：（1）城鄉一元化發展；（2）城鎮居民收入水平大幅度提升；（3）房地產的區位影響。
1.城鄉一元化發展。城鄉一元化發展本質上是一種包括人口結構、產業結構和需求結構在內的整個社會經濟結構的發展變化過程。城鄉一元化發展進程所帶來的一個最主要的改變是人口結構上的改變，即使得大批從農村剩余人口涌向城市和鄉鎮，使得非農人口的比重在總人口中的比重得到大幅度的提升（如表1所示），由此引發的對房地產的需求對房地產行業的總供需帶來了不可估量的影響。但是根據擁有房產的目的不同又可以將影響房地產供需關系的需求分為兩個方面：居住需求，賺錢需求。（1）城鄉一元化發展所引發的居住需求。隨著城鄉一元化發展的步伐，大量的農村人口涌入城鄉。雖然城鄉一元化發展解決了大部分人的就業問題，但是這部分人的住宅又形成了另一個新的需求，于是擁有自己住宅成了他們另一個當務之急，這也就造成了房地產行業的供求關系中需求的比重大大的提升。（2）城鄉一元化發展所引發的賺錢需求。就在大部分人因為居住需求為房地產的價格提升作出“貢獻”的同時，一部分本身富裕的城鄉人口，看到了未來房地產價格上漲所帶來的豐厚利潤，于是這一部分人便本著賺錢的意圖加入到影響房地產價格的供求關系的大軍中來，這部分人的居住問題早已經解決，他們就是憑借自己的富余資金來賺取更多的資金。
表1
2.城鎮居民收入水平大幅度提升。近年來伴隨著國民經濟發展速度的不斷加快，整體經濟水平的不斷提高，社會保障等各方面與改善民生的相關政策的不斷完善，使得中國城鎮居民的收入水平得到大幅度的提升（如表2所示），這也使得城鎮居民對房地產需求變得更大，同樣根據擁有房產的目的不同可以從居住需求和賺錢需求兩個方面來分析其需求變動情況。（1）居住需求。首先，城鎮居民收入大幅度提升增強了居民購買的能力，廣大居民改善居住條件的愿望加強。其次，綠色住宅、健康住宅、生態住宅等正在興起，商品房檔次明顯提高，城鎮居民有效需求逐漸旺盛。最后，拆遷安置等相關輔助措施的進一步完善增加了城鎮居民對房地產市場的整體需求，并且這部分需求將會持續穩定的增長。（2）賺錢需求。隨著城鎮居民可支配收入的提高，民間資金的不斷雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，又因為股票市場等高風險投資渠道的低迷狀態，使得城鎮居民轉而將資金投入到利潤豐厚的房地產業，增加了對房地產的需求，進而影響了房地產的供需關系，促進了房地產價格的上漲。
3.房地產的區位影響。房產的區位影響主要是指房產所處位置對房地產價格的影響，即主要是房產周圍公共教育、衛生、交通等與民生直接相關的公共產品的供給情況對房地產價格所產生的影響。隨著國民生活水平的提高，居住環境也越來越多的被重視起來，這就使得對處于較好生態環境、交通條件、教育條件、衛生條件地段的房產的需求被大大的提升，直接導致了房產價格的提升。
（二）供給影響
一種商品的價格在一定程度上取決于生產者對于該商品的供給，從房地產自身的角度出發我們發現主要是房地產供給結構變動、房地產開發商的投機行為、國際熱錢炒作這三種行為通過影響房地產市場供給來影響房地產價格。
1.房地產供給結構變動。目前房地產市場供需總量的階段性失衡使得中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應量增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產市場的結構性矛盾是吻合的。全國經濟適用住房投資同比增長緩慢，占開發投資的比例較小，部分地方經濟適用住房供應量減少十分明顯，出現了中低價位普通商品住房供不應求的現象，部分城市中低價位的住宅所占比例不到10%，高價位住宅占到40%以上，這種房地產供給結構上的不合理加劇了供需市場的不均衡程度，導致部分住房的供不應求，并最終使得商品住房平均價格上升。
2.房地產開發商的投機行為。房地產開發商囤積土地，通過減少住房供給量，使得房地產的價格進一步提高。隨著房地產價格的進一步提升，更多的企業家開始進入到房地產行業，房地產開發商的數量急劇增加，相對的土地的供給量就變得越來越少，房地產開發商的投機心理逐漸增強，于是便開始通過囤積土地、減少住房供給等投機的方式通過減少供給來實現自身的盈利，最終造成了中國房地產價格的持續高漲。
3.熱錢炒作。“熱錢”又稱“逃避資本”，主要由延伸到國際間從事牟利活動的短期資金、跨國公司的流動資金及部分暫時閑置或過剩的資金、國際銀行擁有的短期資金及其外匯、信貸業務資金、各國國際儲備資產的部分資金以及大量涌現的各種投資基金或其他專項基金等共同構成的無特定用途的流動資金。它是為追求高報酬及低風險，在國際金融市場上迅速流動的短期投機性資金。
熱錢推動房地產價格上漲有三種途徑:第一，直接購買大量房產，刺激房價不斷上漲。第二，境外熱錢憑借資金優勢與國內房地產商“合作”，推動房價上漲。由于部分房地產商融資困難，熱錢又有進入房地產市場的愿望，雙方一拍即合。第三，熱錢進入水泥、鋼材等與房地產相關的原材料行業，導致房地產的建筑成本大幅度上漲。無論哪一種途徑，熱錢都會推動房價上漲，助長資產泡沫。在房地產價格不斷上漲的強大“示范效應”下，會吸引更多的外資及國內民間資金進入，在房價持續上漲的同時泡沫也越來越大，一旦泡沫破裂就可能對經濟造成嚴重沖擊。
二、成本問題的影響
企業的生產成本通常被看成是企業對所購買的生產要素的貨幣支付。同樣的，房地產的成本不是只包含建造過程中所耗費的人力、物力、財力等支出，還包括房地產附著的土地的成本，其中影響房地產成本上升的最主要因素是：土地價格的上漲、建造成本的上漲、融資成本的上漲。
（一）土地價格上漲
1.土地價格的概念。土地價格是土地資源價格和土地資產價格的有效統一。土地資源價格產生的基礎，是由于土地資源的有用性、稀缺性、壟斷性與可讓渡性，它是對土地資源所有權的壟斷而獲得的，而土地固定資產價格，則是凝結在土地中的社會必要勞動量決定的，其理論價格應是生產成本加上平均利潤。所以土地價格是土地資源價格和土地資產價格的有效統一。
2.土地價格的計算。中國現行的土地價格的計算方式。對于土地價格的構成，中國目前比較公認的觀點是：“土地價格=出讓金+配套費+征地拆遷費+開發費”。出讓金是指土地使用者向國家支付的土地使用權金額。城市建設配套費是指城市建設部門向各類基本建設項目征收的用于城市道路橋涵、供熱、供水、供電以及污水和垃圾處理等組成的網絡體系建設費用。征地拆遷費是對原國有土地使用者和農民集體土地的補償，屬于補償性質。土地開發費是指為了達到一定的開發建設條件而投入的各項客觀費用，包括宗地內、外的土地開發費用。
3.土地價格上漲的原因。主要從土地的供需狀況及地域性這兩個方面進行分析。（1）供需影響。一般商品由于供需的影響，單位商品的價格會圍繞價值上下波動，但是土地價格因為其土地自身的特性卻呈現不斷提高的趨勢。隨著社會經濟發展、人口增加，社會對土地的需求日益擴大，地租有不斷上漲的趨勢。（2）土地的地域性。由于土地的地域性導致了土地價格也具有強烈的地域性，土地位置的固定性，使它無法像其他商品那樣可以到處流動，因而使土地市場具有強烈的地域性，不同地域市場的土地價格很難相互影響，不能形成統一的市場均衡價格。所以，土地價格一般是在地域性市場內根據其供求關系，形成各自的市場價格。這也就是為什么房價越高的地域其新開發土地價格越高的原因以及不同地域土地價格各不相同的原因。
4.土地價格與房產價格的關系。回顧不同學者對房價和地價關系的研究文獻，發現即使運用了相同的研究方法，選取了相同的樣本，來源也相同的數據進行分析也有著完全相反的結論。中國目前現行的有關土地價格與房產價格的關系主要有以下幾種：（1）地價決定房價。（2）房價決定地價。（3）相互影響，一定條件下表現出因果關系。（4）相互影響，但不存在因果關系。
上述學者的研究結論其實證明中國的土地價格與房產價格的關系其實是多種關系并存的，其原因是因為土地本身的地域性以及土地價格的地域性所造成的，即在一些地方是單純的土地價格影響房產價格，但在另一些地方則是兩者相互影響只不過兩者的主體各不相同，但是要明確的一點是，隨著土地價格的上漲房產價格是只增不減的。
（二）建造成本上升
隨著經濟的發展以及建筑行業生態成本的不斷加大，大部分與建筑行業相關的產品的價格均開始上升，例如水泥、鋼筋、建筑用磚、石子、木材、玻璃等；再加上勞動力工資的上漲、房產周圍環境配套設施等附加值的成本上升，這部分價格上漲在開發商所賺取利潤不變的情況下就表現為房地產價格的上漲。
（三）開發企業融資的成本提高
開發企業融資成本上升。近年來，為了打壓房地產泡沫，制止房地產過度開發，管理部門出臺了一系列政策，提高了開發企業的貸款門檻，造成新建房地產項目融資成本上升。房地產開發企業的資金來源中，除自籌資金外，主要是國內銀行貸款及其他資金來源。其他資金來源基本上是房地產預售款。在自籌資金中也僅有16%左右是房地產開發企業的自有資金。總的來說，房地產開發企業80%以上的資金是來自于銀行貸款，在政府不斷調整銀行利率的過程中，房地產開發企業的資金獲得成本也自然會上升，引起房地產開發企業抬高房價。
三、拉動內需的需要
在國外金融危機的沖擊下，中國的經濟增長方式需要向內需拉動轉變，房地產正好可以用其所能回報經濟。畢竟，房地產開發投資占中國固定資產投資比重較大，對拉動中國經濟增長具有舉足輕重的作用。據有關專家統計，房地產100元的投資，可以拉動十幾個部門170元~220元的投資，房地產100元的消費，可以拉動150元的消費。這也是為什么中國房產價格在國際金融危機的大背景下仍然上漲的原因。
四、結束語
中國的房地產市場起步晚，雖然近些年房產市場發展的比較快，尤其是在中國加入WTO之后，更是迅猛發展，但是中國的房地產市場的市場機制仍然不是很完善，由此導致的房產價格過快上漲將是房產市場過快發展遺留的問題。因此，中國要實現更快的經濟增長，要使中國的房產事業更快、更好的發展必須解決這一遺留問題，因此，需要政府及市場監管機構發揮其在房產市場中積極的作用，在制定進一步的發展政策的時候可以充分的考慮到影響中國房地產價格上漲的諸因素，明確工作重點提高工作效率，使中國的房地產事業能夠按照平穩、健康的步伐全速前進。
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The Factors of the Keep Rising Estate Prices of Our Country
PAN Wu-lin，ZHAO Meng，LIU Jing，WANG Gang
（Administrtion Collage of Agricultural University of Hebei，Baoding 071000，China）