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【關鍵詞】高校生產性實訓基地；高校旅行社；大學生和高校教師旅游市場；調查報告分析
一、高校生產性旅游實訓基地——高校旅行社
（1）高校生產性實訓基地的內涵。教育部《關于全面提高高等職業教育教學質量的若干意見》明確提出：高等職業院校要按照教育規律和市場規則，本著建設主體多元化的原則，緊密聯系行業企業，不斷改善實訓、實習基地條件，積極探索校內生產性實訓基地建設的校企組合新模式。綜觀當前國內高職教育，校內生產性實訓基地的建設剛剛起步，只要把企業真實的設備、工具、環境、任務搬到校園實訓室，學生在實訓教師的指導下完成實訓任務，生產出一定的“產品”，實訓的過程與實際工作的操作過程完全一致，即實訓室已經具有產品加工、生產的功能，就可以認定為是生產性實訓基地。生產性實訓的主要目的都是為了培養高技能人才。因此最終要達到的目的是：一是要實現“工學結合”的人才培養模式；二是要真正實現學生頂崗實習；三是要實現學生零距離就業。只有達到上述三個目的，才是真正的生產性實訓。（2）高校生產性旅游實訓基地——高校旅行社的經營模式。采用加盟經營模式，主要是指高校旅游專業和旅游企業雙方共同經營生產性實訓基地——高校旅行社，為旅游管理專業提供實訓。旅行社建立有外聯、計調和財務等部門，通過引進先進的旅行社信息管理系統，為師生旅游服務，從而提高學生導游服務和旅行社管理能力。高校旅行社職能是：一是安排游客的旅游線路，處理游覽景點的關系利益分配，提高服務質量；二是搞好市場宣傳促銷，加強和校外旅游行政管理部門、旅游企業的橫向聯系。
二、高校旅行社的目標市場調查報告分析
（一）大學生旅游市場調查報告分析
1.大學生旅游市場占有較大份額。大學生旅游觀念的變化促進旅游發展的強大動力。學生旅游對素質教育的意義重大，符合學生特色的旅游路線倍受社會、家庭、學校的青睞。根據國家發展改革委相關通知要求，2012年4月1日起，凡執行政府定價、政府指導價管理的游覽參觀點，將全面落實青少年門票價格減免優惠政策；再加上寒暑假等假日交通優惠政策為學生出游也提供了極大便利。當今全國高校數量已達2000多所，在校生人數超過2000萬人，大學生規模居世界第一；未來五年中國高校學生將以每年10%速率擴招。按中國旅游統計年鑒公布的數據：2010年國內旅游總人數為21億人，學生出游人數占出游總人數的14.7%，學生人均花費為449.3元/人，如果學生每年出游1次，學生旅游的收入是：21×14.7%×449.3=1386.9億多元，約占2010年國內旅游總收入（1.26萬億元）的1/9。從以上一系列數據來看，大學生旅游市場已占有相當比例，初具規模。為了開發大學生旅游市場，我們有必要對有關大學生旅游需求的調查報告進行分析。
2.大學生旅游市場調查報告分析。（1）2010年首份《大學生旅游市場調查報告》分析。這項調查由中國青年報社與高校傳媒聯盟大學生旅游實踐營共同實施，調查范圍涵蓋北京大學、北京師范大學、中國農業大學、北京外國語大學等10所著名高校953名大學生。調查結果顯示：大學生出游意愿強烈，出游頻率活躍，七成被調查者平均每年出游頻率在5次以內；48.7%的被調查者是從網上獲取旅游訊息，通過旅行社獲取訊息的，每10個被調查者中只有1人；在3天以內短途旅游中，52.8%的被調查者每次花費100元～500元，在3天以上的長途旅游中，每次花費超過1000元的被調查者占到29.8%，其中15.4%的被調查者每次花費超過2000元。（2）2011年大學生旅游現狀的調查報告分析。根據《當代大學生的旅游市場需求調查》（原始數據來源：專業的在線問卷調查平臺——問卷星http：///report/1036509.aspx），做以下相關調查報告分析：第一，出游態度。大學生對于外出旅游持高度認可的態度，接近80%接受調查學生認為旅游可以豐富大學生活，增長見聞；但調查的問卷里仍有被調查者認為旅游影響學習，增加經濟負擔，數量雖然不多，但旅游給大學生帶來的經濟壓力還是一個不容小覷的問題。
第二，出游目的。排在前二位的分別是開闊視野，體驗不同的文化生活；放松身心，釋放壓力，娛樂休閑。調查結果顯示：現今大學生對于多彩世界的渴求，對于新奇，刺激生活的體驗，是當代大學生所普遍追求的生活方式，旅游正成為了這種追求的最好載體；壓力較大，旅游的目的是放松心情。
第三，出游時間選擇。大學生時間的充裕性決定了其旅游時間的自由程度。絕大多數學生還是選擇在法定長假或寒暑假旅行。出游停留時間：對于旅途時間的長短選擇，有44%的被訪者表示愿意出游二三天，40.88%選擇4～7天，而只有12.58%選擇了一周以上兩周以內。大學生習慣性選擇短途旅行。
第四，出游空間選擇。將空間選擇分為兩個部分，一是目的地距離選擇，一是目的地類型選擇。就目的地距離選擇而言，一半以上的接受調查大學生愿意在國內尋找旅游吸引物，所在城市及其周邊旅游受到了廣大學生的青睞；就旅游景點類型而言，依次為自然風光、主題樂園、歷史遺跡、民俗風情、都市景觀等，比較少的是探險及購物類的旅游目的地。目的地距離選擇：國內游所選比例最高，占66.04%；所在城市及其周邊占26.42%；省內占6.29%；國外占1.26%。目的地類型選擇：自然風光景區所占比例最高，占91.82%。
第五，價格敏感程度。出游費用來源最多的是家人，占73.58%?？芍滟M用（生活費用中扣除衣、食、交通、通訊、生活用品、學習用品等必要日常生活開銷）：每學期有1500元左右的占比例最高為21.38%。可以看出大學生愿意支出的出游費用就不會太充裕，將近半數的學生愿意接受的旅游支出（3天）范圍為1000元以下，大學生對價格十分敏感，在購買旅游產品時，主要考慮其性價比；資金仍然是制約大學生出游的主要原因。
第六，出游率。出游率集中在0～3次，其次是4～6次。
第七，旅游信息來源。大學生信息來源比較廣泛，各種媒體方式都有涉及，如報紙或雜志（26.42%）、互聯網（71.07%）、旅游宣傳冊和畫報（22.64%），另外的信息來源是朋友熟人的介紹（61.01%）。可見對于大學生最好的宣傳方式莫過于網絡。
第八，旅游方式。選擇自助游人數占問卷總人數的71%之多，其次是學生社團或班級組織的團隊游（24%），到旅行社報團（5%）。這說明：如今大學生崇尚自由，不喜歡被團隊束縛；學生消費能力不高，無法支付較高的團費和購物；當前全包價旅游服務無法滿足學生的需求，大家更傾向于零包價的旅游產品；傳統全包價旅游產品在未來發展前景有待觀察。
第九，對旅行社選擇。大學生在選擇旅行社時，其中最關注的是出游過程中的服務態度（32.08%），關注程度較小的是旅行社品牌（5.03%）。在服務質量方面，他們更多關注的是住宿和餐飲（47.4%），其次是購物和娛樂（24.8%）。大學生的安全意識還不夠強，因此導游在安全提示方面應多做些工作，同時旅行社在安排住宿和餐飲時應考慮適合的檔次。
（二）高校教師旅游需求調查報告分析
截至2010年，全國高等學校共有教職員工多達147萬余人（根據《中國教育統計年鑒》的數據）。目前，高校教師旅游市場具有很大的開發潛力。調查報告分析：根據以下調查報告：長沙市12所高校教師旅游客源調查報告（共發放了1100份的問卷）、廣州大學生城十所高校教師旅游消費行為實際調查、攜程“2011年旅游者出游意愿調查報告”（全國各地數千名網友參加調查）、旅游網絡消費者需求特征問卷調查http：///report/1038525.aspx，對高校教師旅游消費水平、消費方式和消費結構等方面進行分類調查，從旅游者的旅游動機和旅游行為進行具體分析：第一，學歷結構。有較高的文化背景。教師的高文化素質形成了教師的相對較強旅游消費需求和特殊的旅游消費傾向。
第二，旅游態度。認為旅游比較重要占30.91%、重要占18.18%和非常重要占10.91%，總共超過半數。旅游目的：主要是休閑娛樂和觀光旅游。
第三，人均月收入調查——相對較高的經濟收入。目前國內從事高等教育的教師，就國內和其他行業比較，具有相對較高和穩定的薪金收入水平，使教師具有在較大的旅游消費潛力。4000～5000元的占36%；5000元以上占32%；3000～4000元占29%；2000～3000元以下占3%。旅游預算：計劃每人支出5000～10000元的比例（29%）最高。半數消費者會增加旅游支出，尤其是計劃人均消費萬元以上的比例明顯提高。52%的游客將增加旅游預算；44%保持穩定；4%計劃減少支出。
第四，出游時間選擇。高校教師擁有充裕的閑暇時間。根據目前我國高校法定或學校規定的假期安排，每年寒暑假有將近70天的時間，周末有60天的時間，以及黃金周假期等。出游時段比較集中。有占53.34%的教師認為最合適出游時間是暑假，暑假是高校教師真正的旅游黃金時間。認為“五一”和“十一”是合適的出游時間的人分別為14.37%和9.66%；愿意寒假出游的人就少得多，比例僅占8.91%；說明教師在旅游時間的安排上可以理性地避開兩個黃金旅游周的高峰，將近2個月的暑假為教師出游提供了充裕的時間。
第五，出游障礙。沒時間和價格高成為阻礙教師出游的最大障礙，認為“沒時間”的有38.18%，由此知道老師的閑暇時間不多，在假期要再學習，或做科研或是到外面講課、參加會議以及受邀參與一些項目等。認為“價格太高”的教師比例為36.08%，這說明旅游產品價格對于老師而言覺得還稍微偏高。此外還有認為安全沒有保障（14.48%）、要照顧子女（10.60%）等其他原因。
第六，旅游目的地選擇。高校教師表現出較明顯的偏好性集群。有30.48%的教師希望到自然風景區旅游，體現了對自然景觀的偏愛；有17.81%的教師選擇去異域風情旅游地，由此可知國際旅游市場有很大的發展空間。少數民族聚居區也以其獨特的民俗、美麗神奇的文化吸引了眾多教師（13.78%）。而人文色彩較濃的景區也很吸引教師，15.94%選擇去歷史悠久的古都旅游；鄉村旅游開始受到關注，已有8.85%選擇。相比之下，現代化都市和宗教朝圣地就顯得不那么受青睞，分別只有6.80%和6.26%。對旅游目的地選擇的影響因素：旅游吸引物居首位，占40%；旅游產品價格占25.45%；安全占12.73%；時間長短占10.91%；交通住宿和距離遠近均占5.45%。
第七，旅游信息獲取渠道。42.23%的高校教師認為獲取旅游信息最佳途徑為媒體（包括：廣播或電視、報紙或雜志占和網絡），因為這樣的信息可靠，準確。13.21%的高校教師是通過相關書籍，通過旅行社的占11.84%，經朋友推薦的占7.36%。
第八，旅游消費方式選擇。在選擇旅游消費方式上，更多的高校教師選擇跟家人旅游，占67.74%；其次是選擇個人游的，占14.21%；而只有8.36%的高校老師選擇跟旅游團。
第九，旅游費用結構。餐飲和住宿占較大比例。住宿方式選擇：更愿意選擇特色旅館占54.55%；旅游購物選擇：喜歡購買當地特色產品，占67.27%。
三、高校旅行社的調查報告分析
為了開拓具有巨大潛力的高校師生旅游市場，建設高校旅行社，對我校旅游學院159名師生做一個關于高校旅行社的調查，調查結果分析如下：（1）普通旅行社存在的問題。一是旅行社制定計劃時沒有將師生的需求充分考慮，導致師生游興不足；二是自費項目在合同中沒有體現，購物次數增加未經旅游者的同意，引起游客不滿；三是對高校群體消費的宣傳力度不夠，而且相關信息缺乏針對性。
高校旅行社和普通旅行社對比
建設高校旅行社的優勢：依次是必要性、便利、貼近、實惠。對高校旅行社建立的優勢調查表明：普遍認為有必要建立高校旅行社。由于高校旅行社設在校內，和學生聯系密切，因此服務速度快，學生旅行更加便利。高校旅行社由學生自己來經營，更了解學生自身的需求，更能考慮到學生的經濟能力狀況，量體裁衣，做出適合的服務產品，設計出了各種富有個性的貼近學生品味的旅游產品，物美價廉，旅游費用更實惠。
（2）建設高校旅行社的必要性：覺得非常有必要的所占比例最大。
（3）對高校旅行社的態度：若成立以高校為平臺，提供住宿飲食，專業導游，自定線路，價格相對低廉，融入校園文化的高校旅行社，態度是選擇的比例最大。
四、結語
通過以上對高校師生的旅游需求分析和對高校旅行社的認識，我們大致可以得出結論：（1）大學生消費水平偏低，可承受的旅游消費大概在1000元左右以下，高價位的旅游產品在大學生群體中不暢銷，同時大學生對旅游旅游產品的質量要求高；高校教師計劃每人支出5000～10000元的比例（29%）最高。半數消費者會增加旅游支出，尤其是計劃人均消費萬元以上的比例明顯提高。（2）大學生旅游目的排在前二位的分別是開闊視野，體驗不同的文化生活；放松身心，釋放壓力，娛樂休閑。高校教師表現出較明顯的偏好性集群。有30.48%的教師希望到自然風景區旅游，體現了對自然景觀的偏愛；有17.81%的教師選擇去異域風情旅游地，由此可知國際旅游市場有很大的發展空間。（3）大學生選擇自助游人數占71%之多，其次是學生社團或班級組織的團隊游，如今大學生崇尚自由，不喜歡被團隊束縛；在選擇旅游消費方式上，更多的高校教師選擇跟家人旅游，占67.74%。（4）消息來源主要來身邊朋友的介紹，以及旅游門戶網站的宣傳；大學生信息來源所占比例最高的是互聯網（71.07%）另外的信息來源是朋友熟人的介紹（61.01%）。43.23%的高校教師認為獲取旅游信息最佳途徑為通過相關旅游指南的書籍和網絡，因為這樣信息可靠，準確。（5）絕大多數學生還是選擇在法定長假或寒暑假旅行；有占53.34%的教師認為最合適出游時間是暑假，暑假是高校教師真正的旅游黃金時間。與暑假相比，愿意寒假出游的人就少得多，比例僅占8.91%。（6）對高校旅行社建立的優勢調查表明：依次是必要性、便利、貼近、實惠；建設高校旅行社覺得非常有必要的所占比例最大；對高校旅行社的態度是選擇的比例最大。
參 考 文 獻
[1]彭丹，吳凱，陳薇.長沙市12所高校教師旅游客源調查報告[J].調查與分析.2005（8）：51～53
[2]李軍，李力.廣州大學生城十所高校教師旅游消費行為實際調查[J].商場現代化.2008
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[4]gin桑.旅游網絡消費者需求特征問卷調查.問卷星http：//
——專業在線問卷調查平臺.2012
[5]雪中寒梅.當代大學生的旅游市場需求調查.問卷星http：//——專業在線問卷調查平臺.2012
[6]陳啟婷.大學生旅游市場調查問卷.問卷星http：//——專業在線問卷調查平臺.2011
[7]江娟，鐘晶靈.我國大學生旅游市場的SWOT分析[J].企業導報.2010（4）
[8]2011年旅游者出游意愿調查報告.攜程旅行網
旅游業作為第三產業的龍頭，在經濟生活中發揮著舉足輕重的作用。當前旅游業已經連續四年保持了世界第一大產業的地位，近幾年來我國旅游業增長速度超過GDP的平均增長速度，占GDP的比重快速攀升，中國旅游的發展舉世矚目，旅游經濟作為國民經濟新的增長點，其產生的連帶效應顯著，旅游業已成為國民經濟的支柱性產業之一。
一、調查目的
為了更加發揮資源優勢，調整經濟結構，形成特色經濟;關聯輻射功能顯著，帶動第三產業，促進傳統產業的發展和升級;增加外匯收入，是非貿易創匯的重要來源;擴大國內消費，促進市場繁榮;創造新的市場勞動崗位，可為城市下崗人員和農村富余勞動力提供就業機會;促進貧困地區脫貧致富;旅游引來物流、信息流、資金流、技術流，促進觀念更新;提升焦作整體形象，促進傳統文化、名勝古跡和民俗風情的保護和開發，推動精神文明建設;優化生態質量，促進環境保護;建設具有地方特色或民族特色的城市標志性的景觀帶;確立城市標志物和市樹、市花，組織地方的旅游節慶活動，形成獨特、鮮明、富有個性的城市旅游形象。暑假期間我對附近市區的旅游情況進行了調查。
二、調查內容
針對該處的自然旅游資源，歷史文化資源，旅游宣傳活動，該地周圍的環境以及旅游團的收費標準和服務態度進行了全面的調查?，F在的城市經濟發展、文化建設、市政建設、環境保護和城市風貌、都要考慮到旅游業發展的需要，并與之相結合，所以這些也要進行調查。
三、調查方法
第一、我采用取樣拍照的方式，對有代表性的地區的環境，景色和人流進行了拍照。
第二、我還采用了問卷調查的方式。分別在各個景點給游客發放200份問卷。旅游市場調查報告優秀范文。問卷調查題目有10道題目，分別如下：
1、您對此地的了解程度。A比較清楚。B大致了解C、印象模糊D、很不清楚
2、您在景點會選擇什么樣的住宿地點A、回家睡B、民居C、便宜的旅店D、賓館酒店
3、您覺得這的旅游消費是否合理A合理B偏低C偏高
5.、您已經或計劃去那些景點?(自寫)
6、您這次旅游采用何種交通方式?A。步行B、包車C、自駕車D、路邊找車
7、您認為這的旅游資源如何?A、豐富B、中等C、一般
8、您認為這的旅游資源的優勢在于?A、山水自然風光B、少數民族特色C、氣候條件
9、您對這的旅游資源開發規劃及管理的認可程度A、開發充分，管理到位B、開發不足，管理到位C、開發充分，管理缺陷D、開發不足，管理缺陷。
10、您認為這的景點缺乏的是哪些方面?A導游服務B景點整體規劃及安排C、基礎配套設施D、地方特色購物E、文化背景挖掘F其他。
四、調查結果及分析
通過調查結果分析，近5年的入境旅游者人數都在1000人次左右，其中多為臺灣及港澳的旅游者，海外旅游市場的開發還很滯后。旅游者在景點的停留時間短，不過夜的旅游者占51%，停留1夜的旅游者占38%，過境觀光游的特征十分明顯。旅游者在景點的消費少，景區門票、餐飲和住宿占了絕大部分(76%)，這表明該地旅游發展尚處于初級階段，還沒有明確的旅游消費導向，如購物、娛樂等比例過小。旅游者感受的一致性很高，即：對旅游景區質量及導游等景區服務感到滿意，對住宿、購物、餐飲、娛樂等印象一般，對長途交通(外部交通)條件感到失望。
通過調查還得出，旅游基礎設施相對薄弱;該市共有200多家旅行社，但企業規模實力小，經營管理分散，體制不活，營銷手段滯后，技術依托和網絡化水平低，市場尚不規范，絕大部分的旅行社為小作坊經營方式，只有幾個員工，服務質量低下，這些旅行社從表面上看隸屬于不同的行業和部門，關系錯綜復雜。
任何一個旅游產品都不可能滿足所有旅游者的需求，所以應該綜合分析興此地旅游產品特性和旅游市場這兩個因素，確定旅游產品的目標人群作為長期營銷的方向。
在過去的旅游發展中，部分景區無意中造成重開發輕保護的現象，出現了一些掠奪性經營如過多的停車場和日益寬敞的景區道路及游步道公園化現象嚴重等，同時在風景區的亂搭亂建現象日趨#from 本文來自高考資源網顯現，正逐步擠占核心景區。景區各生活接待區的空氣質量堪憂，生活污水的排放量不斷增加，城市水源面臨威脅。旅游資源已遭到不同程度地破壞，景區的保護問題已經顯得非常重要了，不能僅局限于內部的精耕細作，部分園區旅游設施已超越限度，對景區的美學價值造成相當大的影響。
此外，我們應該設計自己的旅游精品，推出的為我獨有的特色產品，使我們的產品成為面向國內外的名牌產品，這些應該由精選的旅游景點、合理的旅游線路和出色的服務六要素構成。旅游精品應該成為是旅游業形象的集中體現和王牌產品。
關鍵詞：物資采購管理;采購計劃;供應商;采購成本
物資采購管理是工程項目管理的組成部分，與施工全過程有著密切的聯系，采購管理的好壞與工程項目的經濟效益密切相關。在市場競爭日益加劇的形勢下，項目物資采購工作尤為重要，離開了物資采購管理工作，項目正常運轉和企業的長久生存就會成為無稽之談。物資的采購需要花費一定的項目資金，如何合理而有效地使用這些資金，如何使有限的資金發揮其最大的效用，是項目物資采購管理工作所應該關注的問題之一。根據工程項目總承包合同價款內容的分析，物資采購成本所占的比重為總承包合同價款的一半以上，而且物資類別品種多、技術性強、涉及面廣、工作量大，同時，對其質量、價格和使用進度都有著嚴格的要求，具有較大的風險性，稍有失誤，不僅會影響工程的質量、進度和成本，甚至會導致項目虧損。因此，提高對采購管理工作重要性的認識，強化采購管理，對工程建設項目的順利實施有著重要的意義。物資采購工作一般包含以下幾個基本程序：物資市場調查和成本分析、編制采購計劃及采購進度計劃、初選合格供貨廠商、采購方式的確定、合同供應廠商的確定、供需雙方的合同條款洽談、簽訂訂貨合同、催交、檢驗和運輸、現場交接及供應商的管理。以下結合工作經驗，就物資采購管理運作過程中如何做好物資市場調查、編制采購計劃、確定采購模式，以及供應商的確定和管理，提出自己的看法。
1過程管控
1.1物資市場調查和成本分析
項目進場后，要根據項目的特點做好物資市場調查工作。物資市場調查主要內容包括當地及周邊各種資源狀況、價格、主要資源供應（生產）商情況等，分析上述因素對項目物資設備采購帶來的利弊，做出可行性調查報告。結合市場調查報告與項目概算情況，從量、價、費做好成本分析，對項目的盈虧情況做出大致的了解和分析，為下一步物資采購管理工作打下基礎。
1.2物資采購計劃編制
結合前期的調查分析結果，項目及時編制《分工號主要物資需用量明細表》，物資部門據此編制《主要物資總量控制臺賬》，作為整個項目物資采購、消耗的總控目標。根據項目的施工進場順序和工期要求及時編制物資采購計劃，為后續的物資采購工作做好準備。
1.3物資采購方式的確定
目前，筆者所在公司物資采購主要包括（區域）招標采購、戰略采購、網上競價采購、詢價采購4種方式，4種不同的采購方式按其特點來說分為招標采購和非招標采購。筆者認為，在項目采購中采取公開招標的方式可以利用供應商之間的競爭壓低物資價格，幫助采購方以最低價格取得符合要求的物資。同時，多種采購方式的合理組合使用，也有助于提高采購效率和質量，有利于控制采購成本，也凸顯了陽光采購的重要性。
1.4供應商的選擇和確定
供應商的選擇是項目物資采購管理工作的重要組成部分。項目采購時，應該本著“公平競爭”的原則，給所有符合條件的廠商提供均等的機會，一方面體現市場經濟運行的規則，另一方面也能對采購成本有所控制，提高采購項目實施的質量。在滿足物資采購招標文件要求的前提下，不能只看哪家的投標價低就確定哪家中標。供應商的投標價并非越低越好，合理的價格才能得到合適的產品。俗話說：“一分錢一分貨”，在市場經濟條件下，決定了廠商必然要注重經濟效益，作為供貨商不能無利可圖，絕不會做賠本買賣，物資采購方要有這樣的基本認識。以設備采購為例，有些投標單位為了中標，盡量壓低標價。一旦中標后，則在實施過程中想方設法追加設備款或在其他方面想辦法得以補償，形成鉤魚工程。雖然我們可以通過加強現場監理來保證產品質量，但往往會拖延工期，致使設備不能按期交貨，不能投入正常使用，發揮不了效益。表面上看是節省了設備投資，實際上得不償失。因此，對供應商的選擇和確定原則上應考慮以下因素：一是投標廠商的實力及履約能力；二是根據對廠商資金和信譽度的調查，選擇可靠的供貨商；三是產品質量可靠；四是產品價格合理；五是有無其他優惠條件；六是售后服務等。總之，要進行綜合分析比較選擇確定供應商，以達到規避風險，以及質優、價優、保障供應之目的。另外，工程中大宗物資（如鋼材、電纜等）的采購，對工程進度和工程成本影響很大，因此，為了保險起見，大宗物資的采購要考慮供應商份額的分擔問題，避免單一貨源，尋求多家供應。一般來說，某一種大宗物資設備的采購，選擇供應商的數量以不超過2～3家為宜，規避采購風險。這種做法的好處是：從采購方來說，尋求多家供應，保證了所選供應商承擔的供應份額充足，減少了項目資源供應的風險，有利于對供應商進行壓價，提高了采購成本控制的力度；從供應商來說，穩定的批量供貨由于數量上的優勢，可以給采購方以商業折扣，減少貨款的支付和采購附加費用。
1.5供應商的管理
物資運抵施工現場檢驗交接后，并不意味著采購管理工作的完成，在物資采購后期的管理工作中，除落實供應商的售后服務外，還要把對供應商的管理做為項目采購管理的一個部分。通過對供應商的管理，一方面可以通過長期的合作來獲得可靠的貨源供應和質量保證，另一方面又可在時間長短和購買批量上獲得采購價格的優勢，對降低項目采購成本有很大的好處。以下幾點值得注意：一是與供應商的合作關系。對于采購方來說，一旦確定了可以長期合作的供應商，應該與供應商之間建立直接的戰略伙伴關系。雙方本著“利益共享、風險共擔”的原則，建立一種雙贏的合作關系，使采購方在長期的合作中獲得貨源上的保證和成本上的優勢，也使供應商擁有長期穩定的大客戶，以保證其產出規模的穩定性。這種戰略伙伴關系的確立，能給采購方帶來長期而有效的成本控制利益。二是供應商行為的績效管理。在與供應商的合作過程中，應該對供應商的行為進行績效管理，以評價供應商在合作過程中供貨行為的優劣。例如，建立供應商績效管理信息系統，對供應商進行評級，建立量化的供應商行為績效指標等，并利用績效管理的結果衡量與供應商的后續合作，即增大或減少供應份額、延長或縮短合作時間等，對供應商以激勵和獎懲。這樣能促使供應商持續改善供貨行為，保證優質優價及時地供貨。三是貨款支付的影響。在施工中，由于各種原因往往會造成業主對工程款的滯后支付，這樣就會影響到項目部流動資金的緊張，拖欠供貨商貨款的情況也會時有發生。若短時間拖欠貨款，可以通過協商解決；若長時間拖欠貨款，采購方應該采取積極的應對措施，根據資金情況按輕重緩急盡快支付貨款。否則，采購方的信譽度將大大降低，物資的及時、低價采購及賒欠的能力也隨之降低，給工程項目的運作帶來極大的不便。這也是在對供貨商管理過程中值得注意的問題。
2對降低物資采購成本的幾點建議
2.1充分認識采購環境的影響
物資采購的外部環境對采購策略的制定、采購計劃的實施會產生重要的影響。外部環境包括國內和國際環境，在全球化的大趨勢下，國際采購環境的變化，例如，鋼材、有色金屬等價格的波動，對國內原材料的價格將產生影響；國內環境的影響包括市場季節性的變化、國家宏觀經濟政策的變化、國家財政金融政策的調整、市場利率及匯率的波動、通貨膨脹的存在等各種因素。因此，物資采購策略的制定和采購計劃的實施，必須充分考慮國內外采購環境對價格的影響，并做出正確的評價、預測和研判。在滿足現場施工進度的前提下，一個好的項目采購策略應當充分利用外部市場環境為項目整體運作帶來利益。充分利用采購環境的一個重要內容就是熟悉市場情況、了解市場行情、了解熟悉國內物資的供求信息，建立有關的市場信息機制，并根據項目的資金情況視外部采購環境和內部場地等收料條件，確定采購策略和采購計劃，以達到有效利用采購環境來降低采購成本之目的。另外，目前的國內市場物資采購環境一般來說多為買方市場，充分利用買方市場的優勢運籌帷幄，利用供應商之間激烈競爭組織供應，可以實現貨源充足及穩定、價格理想、預付款不支付或少支付、貨款可延后支付、服務良好等優越條件，科學組織物資供應，有效降低采購成本。
2.2建立市場信息平臺、資源共享
工程項目部物資管理部門要建立良好的市場信息機制，做到在項目采購中“知己知彼”，并對采購環境有充分的了解和把握，使得采購方處于供需雙方的有利地位，獲得價格上的優勢。否則，如果缺乏對相關信息的掌握，會造成采購工作的延誤、采購預算的超支，失去成本控制的優勢。采購方建立市場信息機制應考慮以下幾個方面：一是建立重要物資供應商信息的數據庫，以便在需要時能隨時找到相應的供應商，以及這些供應商的產品或服務的規格性能及其他方面的可靠信息；二是建立同一類物資的價格目錄，以便采購方能進行比較和選擇，充分利用競爭的辦法獲得價格上的利益；三是建立供應商績效、信譽度考核記錄，為物資采購過程中的優勝劣汰提供依據；四是對市場情況進行分析和研究，作出市場變化的預測，使采購方在制定采購計劃、決定采取何種采購方式時，能有可靠而有效的依據作為參考。
2.3預測市場價格的變化適時備料
工程項目施工現場的備料，除根據施工進度計劃對物資的需求以外，還應根據項目資金情況預測市場價格的變化，以降低采購成本。例如，工程鋼材和電纜系大宗物資采購，對工程造價影響較大，這就要求我們根據市場價格浮動的趨勢和工程項目施工計劃，同時，還要考慮周轉資金的有效利用和利率等情況，選擇合適的進貨時間和批量，以避免受外部環境的影響，物資價格背離正常水平，造成采購成本的增加。
關鍵詞：暖通空調；工程；施工管理；成本控制
在暖通空調的施工中，現場管理人員對于施工物料、技術等方面進行管理，可以使得施工人員可以按照施工方案，嚴格的進行施工，極大的保障了該項目施工的質量。并且在項目施工階段，對成本進行的合理控制，極大的降低了由于施工變更所致的成本支出問題，降低了施工單位的成本風險，提高了施工的進度。因此施工單位在實際的暖通空調施工中，需要對這兩個方面的加強重視，并且采用有效的手段進行管理、控制。
1暖通空調施工管理的措施
1.1施工之前的管理
暖通空調，其對于施工的技術和質量，有著極高的要求，以此才可以使得該設備在實際的應用中，可以順利的運行。因此在工程施工之前，施工人員需要對施工前的準備工作加強重視，準備好施工所需的各類物料和具有著較高施工水平的施工人員，以此確保該項工程可以高質量的完工。首先，施工單位在管理中，可以設置專門的施工管理組織，對于施工工程的合理性、可行性，進行調查研究；其次，根據施工方案，將施工所需的各類物料，準備好，要選用性能極佳且通過國家質檢的物料，保證施工的質量；在施工中，施工現場的質檢人員還需要再次對物料的質量，進行抽樣調查；最后，需要對施工人員的施工技術能力進行重視。在開始施工之前，對該項目的施工人員要進行相關施工技術的培訓，且在培訓后，對其進行施工知識的考核，待其考核通過之后，才可上崗，以此使得具有著較高技術水平的施工人員，可以按照施工的要求，進行施工[1]。
1.2施工現場的安全管理
項目施工的過程中，施工管理人員需要將安全生產放在管理工作的首位，以此確保施工人員的人身安全。首先，管理人員需要對所有施工人員進行安全施工意識的教育培訓，以此使得施工人員在意識不斷提高的基礎上，在具體的施工操作中，可以按照操作步驟規范的進行操作；其次，施工單位需要制定安全施工管理的制度，在該制度的約束下，極大的激發了管理人員的工作積極性，使其可以按照制度要求，積極的開展各項施工項目的安全管理，提高安全管理的質量[2]。
1.3工程施工質量的管理
在質量的管理中，施工單位首先需要建立一套完善的質量標準規范體系，使得管理人員可以按照該要求，對施工人員的具體工作，進行科學的指導；其次，需要對施工中使用的施工技術進行重視，高效的做好技術交底工作，對施工工程的施工工藝、工序、流程等內容，進行落實情況的詳細調查，管理人員在管理中，針對施工人員的錯誤施工行為，需要及時的予以指導，以此使得施工人員的技術水平，不斷地得到提高；最后，在質量的管理中，施工單位還需要大量的應用新型節能型的施工材料、施工技術，以此使得工程項目在完工之后，具有著較高的質量，減少故障問題的發生率，實現節能降耗的目的[3]。
2暖通空調施工時成本的控制手段分析
2.1施工前成本控制
許多的工程項目在施工的過程中，會因為施工技術、施工材料不佳等原因，造成施工的變更情況，使得工程施工不僅無法在規定的工期內順利完工，同時還會造成施工單位成本的增加。因此針對該問題，可以在暖通空調施工之前，應用手段，對成本進行合理的控制。首先，成本控制的管理人員，需要根據該項工程的具體施工方案、質量要求，對所需的物料、設備，進行詳細的市場調研，獲得多類型材料設備采買的數據信息，以供采購人員選擇，進而將其成本控制在預算要求的范圍內；其次，在工程項目招投標工作中，管理人員需要深入到施工的地區，對當地的氣候情況、空氣質量、交通和地質情況，進行充分的了解，以此在有效考慮到影響暖通空調安裝質量各項因素的前提下，制定出科學的施工成本控制的方案。
2.2施工中成本控制
首先，針對施工中的施工人員較常出現的物料浪費情況，加強材料使用有效率的檢查，堅杜絕物料使用時的浪費情況，以及由于浪費引起的物料后續使用數量不足的問題，該種問題會導致施工單位增加材料采購的成本支出，不利于最大化成本控制目標的實現；其次，在施工階段要對施工人員的施工進度和質量進行檢查。在施工任務的分配中，施工單位要按照施工人員的實際水平，合理安排，使其能夠在規定的時間內，保質保量的完成暖通空調的施工工作，減少由于施工任務分配過多，或者是施工人員施工技術不精良，所致的工期延誤的問題。此種情況下，會造成施工單位不得不通過增加人力和成本的方式，加快趕工。
2.3施工材料的成本控制
在該工程的施工中，材料的采購資金，是施工單位成本支出的主要項目，因此對其進行的有效控制，可以極大的減少風險性問題的發生。在控制中，首先需要根據施工前獲得的各類使用材料的市場調查報告，選取其中的五家企業，進行招投標，以此選擇出質量較好、價格適中的空調設備材料的生產廠家，購買施工安裝的設備；其次，對于施工所需的各類物料，需要根據調查報告，選擇物美價廉的供貨商，采購施工的物料。并且要和供貨商簽訂價格在一定時間內出現降價情況，需要退差價的合同；最后，設備和施工材料準備好后，在運送至施工現場時，要對其做好保護，避免由于材料性能變差，設備損壞所致的成本問題。
3結束語
暖通空調工程，在施工過程中，在施工管理，以及成本兩個方面，存在著較多的問題，給施工單位的長遠穩定發展，造成了極大的阻礙，因此需要施工單位對上述兩個方面的問題加強重視，不斷對施工管理和成本控制的手段，進行改進，使其能發揮管理和控制的作用。
參考文獻：
[1]趙善強.暖通空調工程現場的施工難點與技術完善方法[J].工程技術研究,2017,(6):105-106.
[2]潘來富.暖通空調工程設計與安裝施工中存在的問題及解決方法[J].住宅與房地產,2015,(28):80.
【關鍵詞】商業策劃；商業動線；人性化；設計價值
引言
商業建筑有自身的特有規律、特有的要求，不同于住宅建筑功能相對穩定而單一。商業建筑是市場的產物，是社會的綜合。商業建筑設計師應全面掌握商業項目所在地域的地理條件、社會人文情況、消費特點和發展趨勢、經濟、技術及城市規劃等各方面基礎資料，熟知商業的各種模式和與之配套的各種軟硬件設施。建筑師應從項目初始階段積極參與商業建筑的前期策劃，與商業策劃團隊和投資商一起制定合理合適的商業策劃方案，而后綜合考慮和整合投資商、策劃師、營銷師、結構、設備、室內、景觀及其他各專業人員的意見，引導各專業人員完成建筑設計工作。
一個完整的商業建筑設計應包括兩方面工作：商業策劃和建筑設計。
1 商業策劃
商業建筑一般投資規模大、建設周期長，經營成功的回報也大，不同商業形態決定不同商業建筑的形態。商業策劃主要研究和確定建設項目的商業形態，即通過研究項目的規模、性質、空間內容、使用功能要求、環境、趨勢等影響建筑設計和使用的各種因素，準確找到項目所面向的市場，為建筑師提供建筑設計依據。投資商和策劃師達成共同的策劃方案，建筑師根據策劃方案有效組織商業建筑各種功能、物業、設施，不同的商業策劃方案產生不同的商業建筑設計作品，投資產生的經濟效益差異較大，甚至事關商業項目的生死。因此，成功的商業建筑設計首先要擁有優秀的項目商業策劃。
1.1 市場調查
商業策劃方案必須依據市場調查得出定位結論。通過運用科學的方法，有目的地、系統地對項目所在區域文化特點、經濟條件、城市發展規劃、消費趨勢、商業格局、城市基礎設施和交通狀況進行充分的搜集、記錄、整理，為市場預測和定位提供客觀正確的資料。詳盡的市場調查報告是策劃方案的基礎，是商業建筑設計的基石。
1.2 可行性研究
不管商業建筑是出租，出售或租售兼營組合，最重要的是確定業態。
可行性研究是策劃工作進入分析階段，依據市場調查成果，結合對項目具體情況，對項目的運營方式、運營周期、階段計劃進行分析研究。策劃人員通過研究地段、街區、商圈、商業功能演變、不同類型物業與地段的經濟效果，甚至要研究物業建成后物業與街區發展的互動關系，幫助投資商進行業態的選擇、組合、分布，確定商業建筑中區域和樓層功能、鋪位劃分原則，提出建筑形態要求、項目環境及配套設施的需求等提高商業運營質量和水平的建議。設計師根據策劃建議對項目進行前期規劃設計，推導出合理的建筑布局和建筑技術指標，分配比例對項目投資進行估算，策劃團隊也作出相應的收益預估。
對提案目標及內容的詳盡闡釋，并通過合理客觀的分析和正確計算方法得到的項目收益（利潤、無形資產或其他），如果達到投資商的預期值，可行性方案才能獲得認可。
1.3 執行方案
商業策劃中，執行方案是最具個性化的，即便同一個企業在不同的時間、地點所采用的執行路徑也是不同的。其計劃性和實務性的特點，要求執行方案需把總體目標分解成可逐一實施的具體工作，并且使每一個執行者工作的步驟和執行的方法不偏離總體目標這個主軸。
商業策劃執行方案是量化可行性研究的成果，決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位，并對項目前期、項目實施、項目銷售招商的策略、步驟和時間節點做出相應的規劃和合理安排，使每個項目參與人員能向同一個方向努力。
2 建筑設計
2.1 商業空間
商業建筑一般由營業空間、配套空間和共享空間構成。建筑師應根據前期的規劃定位、招商、經營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實際應用出發，明確功能、空間、商業之間的關系，根據不同業態的需要，合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導客流，制造商機。建筑師應創造豐富、靈活多變共享空間，功能分區合理、樓層分布適宜、鋪面分割準確的營業空間，高效節約的配套空間，以及其他組合空間來包容不同層面的商業需求。
因此，建筑師隨著商業地產項目招商銷售進程推進，需要不斷改進完善項目設計，利用各種空間組合形成的商業流線，構筑商業地產價值鏈，打造更加符合商業需求的最佳設計作品。
2.2 動線組織
外部接口是引導人流到達商業的方式方法，包括公共交通、機動車、非機動車、步行。通過巧妙的規劃布局，注重建筑出入口與城市廣場、軌道交通、公交場站緊密結合，運用立體交通手段（天橋、地下通道、自動步梯等）加強對步行人流的引導；注重合理規劃機動車、非機動車的停車區域和停車數量，規范車流流線，避免流線交叉。
內部流線包括正常的客流動線、后勤流線和消防疏散。主客流動線以中庭為核心的共享空間結合內街兩側商鋪形成的帶型空間構成，可利用環境誘導、功能組合、秩序塑造等動線設計方法，達到連接業態單元、銜接交通、激發公共活力、吸納客流,以保證商業復合功能和諧共生。后勤流線應與客流動線分離，實現員工流線、貨流動線、客流動線等人車出入口互不干擾，各種流線互不交叉或能實現分時控制。理性分析設置消防疏散流線，合理劃分防火分區，精確計算疏散寬度和距離，盡量利用公共交通空間抵達疏散樓梯，避免商業面積的浪費。
通過整合內外部流線，提高不同商業的聚合效應，達到商業空間組織導向清晰、經濟高效、系統整體的目的。
2.3 配套設施
除了傳統商業建筑所必備的中央空調系統、自動扶梯系統等硬件配套設施，人性化設施也日益重要起來。隨著現代商業的發展和進化，商業建筑越來越偏向時間消費型模式，人們愈發注重購物環境和體驗。擁有便利的無障礙服務設施、溫馨的母嬰服務設施和隨處可及的休憩場所，注重細節、體現人性化的商業建筑才能使商業氛圍更加友好和吸引人。
2.4 建筑風格
商業建筑在不同城市擁有不同的風格，建筑師在使用自己建筑風格和手法的時候，需要深入了解城市商業文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設計使商業建筑要有文化特色、地方特色，更要突出業態特色、空間特色、人文特色在商業建筑中使用，不僅有著可以感知的物質外殼，也表現出強烈商業建筑風采。
3 結 語
1.1項目背景
1.1.1項目名稱
1.1.2項目承辦單位
1.1.3項目主管部門
1.1.4項目擬建地區、地點
1.1.5承擔可行性研究工作的單位和法人代表
1.1.6研究工作依據
1.1.7研究工作概況
1.2可行性研究結論
1.2.1市場預測和項目規模
1.2.2原材料、燃料和動力供應
1.2.3廠址
1.2.4項目工程技術方案
1.2.5環境保護
1.2.6工廠組織及勞動定員
1.2.7項目建設進度
1.2.8投資估算和資金籌措
1.2.9項目財務和經濟評論
1.2.10項目綜合評價結論
1.3主要技術經濟指標表
1.4存在問題及建議
第2章 油墨項目背景和發展概況
2.1項目提出的背景
2.1.1國家或行業發展規劃
2.1.2項目發起人和發起緣由
2.2項目發展概況
2.2.1已進行的調查研究項目及其成果
2.2.2試驗試制工作情況11
2.2.3廠址初勘和初步測量工作情況
2.2.4項目建議書的編制、提出及審批過程
2.3投資的必要性
第3章 油墨項目市場分析與建設規模
3.1市場調查
3.1.1擬建項目產出物用途調查
3.1.2產品現有生產能力調查
3.1.3產品產量及銷售量調查
3.1.4替代產品調查
3.1.5產品價格調查
3.1.6國外市場調查
3.2市場預測
3.2.1國內市場需求預測
3.2.2產品出口或進口替代分析
3.2.3價格預測
3.3市場推銷戰略
3.3.1推銷方式
3.3.2推銷措施
3.3.3促銷價格制度
3.3.4產品銷售費用預測
3.4產品方案和建設規模
3.4.1產品方案
3.4.2建設規模
3.5產品銷售收入預測
第4章 油墨項目建設條件與廠址選擇
4.1資源和原材料
4.1.1資源評述
4.1.2原材料及主要輔助材料供應
4.1.3需要作生產試驗的原料
4.2建設地區的選擇
4.2.1自然條件
4.2.2基礎設施
4.2.3社會經濟條件
4.2.4其它應考慮的因素
4.3廠址選擇
4.3.1廠址多方案比較
4.3.2廠址推薦方案
第5章 油墨項目工廠技術方案
5.1項目組成
5.2生產技術方案
5.2.1產品標準
5.2.2生產方法
5.2.3技術參數和工藝流程
5.2.4主要工藝設備選擇
5.2.5主要原材料、燃料、動力消耗指標
5.2.6主要生產車間布置方案
5.3總平面布置和運輸
5.3.1總平面布置原則
5.3.2廠內外運輸方案
5.3.3倉儲方案
5.3.4占地面積及分析
5.4土建工程
5.4.1主要建、構筑物的建筑特征與結構設計
5.4.2特殊基礎工程的設計
5.4.3建筑材料
5.4.4土建工程造價估算
5.5其他工程
5.5.1給排水工程
5.5.2動力及公用工程
5.5.3地震設防
5.5.4生活福利設施
第6章 保材料項目環境保護與勞動安全
6.1建設地區的環境現狀
6.1.1項目的地理位置
6.1.2地形、地貌、土壤、地質、水文、氣象
6.1.3礦藏、森林、草原、水產和野生動物、植物、農作物
6.1.4自然保護區、風景游覽區、名勝古跡、以及重要政治文化設施
6.1.5現有工礦企業分布情況;
6.1.6生活居住區分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;
6.1.7大氣、地下水、地面水的環境質量狀況;
6.1.8交通運輸情況;
6.1.9其他社會經濟活動污染、破壞現狀資料。
6.2項目主要污染源和污染物
6.2.1主要污染源
6.2.2主要污染物
6.3項目擬采用的環境保護標準
6.4治理環境的方案
6.4.1項目對周圍地區的地質、水文、氣象可能產生的影響
6.4.2項目對周圍地區自然資源可能產生的影響
6.4.3項目對周圍自然保護區、風景游覽區等可能產生的影響
6.4.4各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案。
6.4.5綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區域的綠化。
6.5環境監測制度的建議
6.6環境保護投資估算
6.7環境影響評論結論
6.8勞動保護與安全衛生
6.8.1生產過程中職業危害因素的分析
6.8.2職業安全衛生主要設施
6.8.3勞動安全與職業衛生機構
6.8.4消防措施和設施方案建議
第7章 油墨項目企業組織和勞動定員
7.1企業組織
7.1.1企業組織形式
7.1.2企業工作制度
7.2勞動定員和人員培訓
7.2.1勞動定員
7.2.2年總工資和職工年平均工資估算
7.2.3人員培訓及費用估算
第8章 油墨項目實施進度安排
8.1項目實施的各階段
8.1.1建立項目實施管理機構
8.1.2資金籌集安排
8.1.3技術獲得與轉讓
8.1.4勘察設計和設備訂貨
8.1.5施工準備
8.1.6施工和生產準備
8.1.7竣工驗收
8.2項目實施進度表
8.2.1橫道圖
8.2.2網絡圖
8.3項目實施費用
8.3.1建設單位管理費
8.3.2生產籌備費
8.3.3生產職工培訓費
8.3.4辦公和生活家具購置費
8.3.5勘察設計費
8.3.6其它應支付的費用
第9章 油墨項目投資估算與資金籌措
9.1項目總投資估算
9.1.1固定資產投資總額
9.1.2流動資金估算
9.2資金籌措
9.2.1資金來源
9.2.2項目籌資方案
9.3投資使用計劃
9.3.1投資使用計劃
9.3.2借款償還計劃
第10章 油墨項目財務與敏感性分析
10.1生產成本和銷售收入估算
10.1.1生產總成本估算
10.1.2單位成本
10.1.3銷售收入估算
10.2財務評價
10.3國民經濟評價
10.4不確定性分析
10.5社會效益和社會影響分析
10.5.1項目對國家政治和社會穩定的影響。
10.5.2項目與當地科技、文化發展水平的相互適應性;
10.5.3項目與當地基礎設施發展水平的相互適應性;
10.5.4項目與當地居民的宗教、民族習慣的相互適應性;
10.5.5項目對合理利用自然資源的影響;
10.5.6項目的國防效益或影響;
10.5.7對保護環境和生態平衡的影響。
第11章 油墨項目可行性研究結論與建議
11.1結論
11.1.1對推薦的擬建方案的結論性意見。
11.1.2對主要的對比方案進行說明。
11.2建議
11.2.1對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。
11.2.2對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。
11.2.3對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。
11.2.4可行性研究中主要爭議問題的結論。
第12章 財務報表
(1)基本報表
1.主要經濟技術指標表
2.各年損益分配表
3.自有資金財務現金流量表
4.投資者(整體)財務現金流量表
5.全投資財務現金流量表
6.資金平衡節余(銀行存款)表
7.資產負債表(繳稅償債分利后)
8.資產負債表(稅后償債分利前)
9.外匯平衡節余累積表
10.投資構成、資金投入與來源計劃表
11.注冊出資方式比例與年度出資計劃表
12.借款還本付息計劃表
(2)輔助報表
1.生產銷售既定目標
2.進口設備'原值'估算表
3.購買國產設備'原值'估算表
4.作價出資設備'原值'估算表
5.房屋及建筑物'原值'估算表
6.無形資產與遞延資產用匯'原值'估算表
7.生產辦公設備日生產耗能(外購)指標
8.單位產品原輔材料消耗定額與產品產量計劃目標
9.各產品原輔材料年消耗計劃目標
10.原輔材料年支出與進項稅額既定目標(一)
11.原輔材料年支出與進項稅額既定目標(二)
12.原輔材料年支出與進項稅額既定目標(三)
13.各產品的原輔材料年進項稅額
14.內銷產品年應納增值稅與出口產品抵退稅、關稅
15.各產品的原輔材料(含運費)年支出
16.機構設置、人員編制、工資總額估算
17.部分管理費用、銷售費用估算表
18.年經營成本估算表
19.流動資金估算表
20.固定資產折舊、無形資產遞延資產攤銷估算表
21.總成本費用與銷售稅金及附加計算表
22.各產品成本費用價格構成與調整統計分析表
(3)敏感分析報表
第13章 附件
油墨項目可行性研究報告附件。
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。
(1) 項目建議書
(2) 項目立項批文
(3) 廠址選擇報告書
(4) 資源勘探報告
(5) 貸款意向書
(6) 環境影響報告
(7) 需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告
(8) 重要的市場調查報告
(9) 引進技術項目的考察報告
(10) 利用外資的各類協議文件
(11) 其它主要對比方案說明
(12) 其它
(13) 附圖
---廠址地形或位置圖
---總平面布置方案圖
---工藝流程圖
這是上個世紀六七十年代最中國最標準的問候語之一
新路上的搖滾
分鏡頭一：決策ing
主題音樂：“聽說過，沒見過，二萬五千里。有得說，沒得做，怎知不容易?！?/p>
時間：冬，寒夜
場地：辦公室
主角：兩個男人
用鏡：長鏡頭
旁白：“充其量是不會虧。”已深。
夜一抹燈光，從廣州某地產集團總裁的辦公室里流瀉出來。
燈光下的兩個男人眉頭緊鎖。
最后，其中的一個男人打破了個沉默，“我堅持做，算出來充其量是不會虧?！?/p>
“那就做吧?！绷硪粋€男人揮了揮手，在國際單位的投資報告書上簽下了自己的名字。
“鐺鐺鐺”，墻上的掛鐘敲響了，時鐘正好指向零點零分，這也意味著辦公桌案頭上的日歷，馬上要翻過2007年11月31日，要翻到2007年1 2月1日這新的一頁。
這其中的一個男人就是廣州市至德商業公司的總經理羅曾華。
幾顆寒星在冬夜的空中堅毅地閃爍。
從辦公大樓走出來，羅曾華才發現自己的襯衣領口居然汗濕了，一陣微熱，他解開大衣的紐扣，對著長空深深地吁了一口氣，心里的一塊石頭，也終于落了地。
打開車門，坐到駕駛位上，羅曾華啟動了汽車。旋即，他又一個急剎車，讓車和自己都停了-F來。這個時候的羅曾華需要點上一根煙抽抽。
車燈如注。青煙裊裊中，羅曾華的思緒飄出了窗外……
分鏡頭三：負面ed
主題音樂：“人也多，嘴也多，講不清道理。
怎樣說，怎樣做，才真正是自己?！?/p>
時間：冬，白晝
場地：會議室、辦公室
主角：羅曾華
用鏡：切
旁白：“做就是死路一條!”
“死路一條!做就是死路一條!”
“不能做，羅總，我們真的不能做!”
“砰!”羅曾華甩手就把自己辦公室的門關上了，他很生氣。
至德公司的全體大會上，羅曾華堅持要試水的國際單位創意園項目，送上來的各項前期評估調查報告，居然全部是負面的!
“真有這么邪門?”羅曾華自己也吃了一驚，但他不信這個邪。
《社會調查報告》、《市場調查報告》……羅曾華飛快地翻閱這一摞厚厚的紙，試圖在密密麻麻的數據中能揪出幾個還算樂觀的數據來。很不幸，他沒能找到。
會場氣氛一片凝重。
“沒有客戶群，交通也不方便，周圍都是村子，沒有消費，羅總，誰會來這里辦公昵，這是個鳥不拉屎的地方!”市場調研部的一位小伙子還是開了口。
羅曾華清楚此人說的當然有道理。作為廣州商業地產界的一匹黑馬，至德商業公司這些年大肆圈地擴張，其所向披靡，無不與公司一貫審慎的投資思路和穩健的營運策略有關。
但之前與白云區科技局局長周浩泉、黃石街道辦事處主任麥少杰的幾番“南下”和“北上”，北京、上海、天津等地各領的創意產業園項目，讓羅曾華了然頓悟，自此念念難忘。
分鏡頭三：大勢ing
主題音樂：“埋著頭，向前走，尋找我自己。
走過來，走過去，沒有根據地。”
時間：冬，白晝
場地：北京798、上海新天地酒吧
主角：周浩泉、麥少杰、羅曾華
用鏡：切
旁白：“那我就來做孤家寡人”
“做好了是你個人的一張名片?！?/p>
“你看，人家是這個樣子。”周浩泉指著北京的某一個創意產業園區，很有點苦口婆心。
這一路上，周浩泉帶著羅曾華去了不少地方。
至德公司要把機場路與106國道交匯處的原皮鞋廠的舊廠房改造成生態寫字樓區，周浩泉頗為贊許。但看到如此好的載體，卻沒有一個突出的園區主題，至德充其量就是個“二房東”的角色，周浩泉惋惜之余還有些著急。
在周浩泉的理解里，要實現產業升級、結構調整，一定要用科技、文化來領跑，創意產業說白了就是科技+文化，特別是信息化主導下的科技+文化，其作為知識經濟的一個載體，必將是產業的最高端。如果，國際單位能好好打打科技文化牌，打造成一個主題鮮明的創意產業園區，這才是應了“退二進三”、優化產業布局、實現產業升級的發展大勢，正所謂“君子求于勢，而不責于人”。
在商業地產領域摸爬滾打、縱橫馳騁這么多年。羅曾華又何嘗沒有嗅出一點“轉型升級”的味兒呢。從住宅地產――商業地產――創意產業主題園區，作為開發商，羅曾華當然明白實現這“三級跳”意味著什么，“暴利”、“快錢”估計就甭想了，特別是創意產業園這種業態還很新鮮，甚至沒有一個清晰的賺錢邏輯，即如今的生意人最喜歡說的商業模式，僅僅靠“收租賺錢”?那跟商業地產有何區別?是不是要孵化、培育、配套服務很多東西?這些可都是砸錢的買賣!砸進去這么多錢，最后能不能成，是不是“合理的生意”?羅曾華心里沒了底。
“你一定要做!你相信我，做好了是你個人的一張名片。”上海新天地酒吧里，麥少杰跟羅曾華說了這么兩句話。
為了觀察和體驗新天地附近扎堆的創意產業園業態，麥少杰和羅曾華在新天地輪流“蹲點”，帶著任務泡了一周的吧。
“做!硬著頭皮，我也要上!”考察回來，羅曾華做創意產業園的決心很堅定，直覺、“商感”告訴他，這是個大勢，雖然賺錢逐利是企業發展的原動力，但企業要想活得健康長久，絕不是一個“利”字所能承載的。往往是企業家的胸懷、格局、超凡的社會使命感在關鍵的節點起了關鍵的作用
尤其是像自己所在的集團這樣完成了原始積累的企業，需要大勢的引領，需要打造一種“和諧、可持續發展”的企業生態，創意產業園可以承載這個夢想。
世事皆心態，想通了“一切皆有可能”，羅曾華跟自己說，“就算它是孤島，那我就來做孤家寡人，沒問題!”
分鏡頭四：豪言ed
主題音樂：“道理多，總是說，是大炮轟炸機。
汗也流，淚也落，心中不服氣。”
時間：冬，白晝
場地：KFC餐廳辦公室、7天連鎖酒店集團總部、國際單位園區
主角：KFC餐廳市場調研部工作人員、鄭雁南、羅曾華
用鏡：切
旁白：“請我去，我都不去!”
“你虧了，我賠給你!”
“請我去，我都不去!”KFC餐廳市場調研部的工作人員讓前來談合作的羅曾華碰了一鼻子灰。
7天連鎖酒店集團CEO鄭雁南給羅曾華的回答也好不到哪里去：“讓市場選擇吧，如果市場選擇不了的話，那我也沒有辦法?！?/p>
連連受挫，羅曾華很有些上火。
2008年的11月到2009的1月，金融風暴的颶風也刮到了至德頭上。國際單位園區居然連續3個月都招不到進駐企業。在集團的董事會上，羅曾華遭到了痛批，但他頂住了。
形勢在2009年2月發生了逆轉，創意型企業、科技型企業……國際單位好的辦公環境和白云區委區政府給予的好的政策環境，使得許多企業紛紛前來，他們看準了白云區的產業基礎。皮革、服裝、精細化工等制造業和近200家專業批發市場，這些規模型產業都面臨著以工業設計、科技元素、文化附加值來帶動產業升級的問題，他們理所
當然是園區的主人，關鍵在于如何引導，未來將是企業“家門口”的客戶。
以往，至德的商業地產走到哪兒，KFC都會跟到哪兒。但這回，KFC完全不買羅曾華的賬。
國際單位所處地段路況比較復雜，附近的居民以村民和馬務工業園的工友們為主，普遍收入不高，從整體來看消費能力不強。到底會不會有人來KFC消費?這是KFC最擔心的事。
但這個問題在羅曾華那里似乎不成問題?！?公里范圍內的東西不是我要的，我要的是1公里之外的。我把園區定位在1公里之外的消費群，根據他們的需要，我來設計配套園區。我又不是打開門做生意，什么人都可以進。你不要一口一個NO嘛。再說園區成型了，肯定輻射帶動周邊發展，到時軟件硬件一起改造，你咋就敢確定1公里以內的就不是潛在消費群呢，看遠點!”
KFC還是猶猶豫豫。
羅曾華終于爆發了：“你們不敢賭?我來賭!我來給你們保底，你虧了，我賠給你!”
豪言一出，事兒居然成了。
KFC飛快進駐了國際單位店面，而鄭雁南也經不住羅曾華“軟硬兼施”的游說，一口答應了下來。最妙的是，至德公司最后還成了國際單位這家7天酒店的投資人，也即是老板。至德出錢投資，用7天的品牌。在別人看來消費力跟不上的地段，7天酒店的開房率保持在95％。
放出豪言，不服氣的羅曾華，這次贏得很漂亮。
分鏡頭五：籌謀ing
主題音樂：“噢，一二三四五六七，一二三四五六七?！?/p>
時間：冬，寒夜
場地：飛機上、馬務工業園
主角：羅曾華
用鏡：長鏡頭
旁白：“我這是在新路上，但我絕對有這個信心!”
“親愛的旅客朋友，我們的飛機很快就要抵達廣州。現在的時間是晚上9點整……”
在北京飛往廣州的航班上，聽到這個語音播報，羅曾華笑了起來。他一度曾抱怨這架飛機飛得太慢了，因為，他迫不及待地想把馬務工業園一帶的舊廠區簽下來，進而拓展國際單位二期之夢。他有野心，識大勢，躊躇滿志，并躍躍欲試。
如果說國際單位一期，羅曾華給自己園區的使命是要做產業的孵化器，那么，在未來的國際單位二期，羅曾華夢想著打造出一個產業孵化器+推進器這樣的根據地。
地面上的廣州燈火闌珊。
羅曾華的躍躍欲試與白云區委區政府給他吃過的定心丸分不開。
早在國際單位一期，白云區委區政府從幾大領導班子到各個局，都來園區現場辦過公。給政策、給扶植、給資金，羅曾華說白云區政府很開明。沒有政府的支持，至德公司當然玩不轉國際單位這樣的創意產業園項目，這一點，羅曾華心知肚明。
馬務工業園區東至五羊油漆廠，南接黃園路，西連機場路，北至國際單位一期，改造包裝后，總建筑面積將超過11萬平方米，是理想的拓展國際單位二期的“福地”。但其建設規劃，包括未來的具體營運，任重道遠。
“有些人把東西想得太遠，所有問題都想好了，就沒辦法干了。”言及國際單位二期甚至是更長遠的三期，羅曾華不否認一路將會困難重重，“我這是在新路上，但我絕對有這個信心!這就好比開車，只要方向是對的，我就只看前10米的地方，大路不通，走小路!”
政策鏈接
國有用地的處置
經劃撥、出讓等方式合法取得使用權的國有土地、符合登記確權條件(含1987年1月1日前已使用)的歷史國有土地，可按以下方式進行處置：
?自行改造，補交地價
依照本市修訂的城鄉規劃，申請改造地塊可單獨開發、無需納入政府同意儲備開發整理的，可由企業自行開發改造(商品住宅除外)，并按規定補交土地出讓金。原址建筑經文化部門認定屬工業遺產的，應按規劃要求成片保留使用。
改作教育、科研、設計、文化、衛生、體育等非經營性用途和創意產業等，不符合劃撥用地目錄的，按綜合辦公用途基準地價30％計土地出讓金；改作保險金融、商貿會展、旅游娛樂、商務辦公等經營性用途的，按新舊用途基準地價的差價補交土地出讓金。
?公開出讓，收益支持
具備開發經營條件的原址用地，可由土地儲備機構收購，也可由企業自行搬遷整理土地后，政府組織公開出讓。
文化科技化 科技文化化
文化創意產業必須是個完整的產業鏈
《共鳴》：有些園區批評國際單位只有商業，沒有文化，您認為呢?
金元浦(以下簡稱金)：他做的事和別人說的話都不是問題，不是一個層面的問題。文化創意產業的集聚區應該集聚了產業鏈的各個部分。比如銀行、法律、知識產權機構、會計事務所，還有產業鏈中一些相關的其他服務性行業，比如休閑娛樂、餐廳等等，都很重要。
整個文化創意產業集聚區需要上下游產業鏈的聚合，需要一個這樣的產業的服務，創意產業中也存在著生產型的服務業。
創意型人才往往有一種波西米亞性，在經濟環境和生活環境上，他需要寬松、寬容。美國學者理查德?弗羅里達就多次談到這個問題。一個完整的集聚區，它擁有各方面都很好的條件，包括生活條件，這是現代創意產業需要的。
文化是靈魂，但科技要不斷滲透進去
《共鳴》：您怎么看發生在各文化創意園之間的有無文化之爭?
金：文化創意產業，文化就是一個非常必要的基本條件，是產業的靈魂。所有的文化創意產業類型的園區都應該有文化，但也要注意兩個條件：
文化創意產業的門類非常多，偏重于技術操作型的園區和以藝術為主導的園區自然是不同的。高科技企業為主的園區它里面可能是些有科技、科教背景的人，這也很正常。但不管是以高科技為主的文化創意產業還是以傳統文化藝術為主的產業，都存在一個要提升和相互融合的問題。電視、電影、攝影，這些傳統的文化藝術方式，現在有了高科技滲透進去，給予了創意高科技的內涵。
一、物流成本研究的目的
無論如何，企業物流管理的目的就是為了降低物流總成本（TotalLogisticsCosts）。我們之所以要研究企業物流管理，就是要尋求降低物流總成本和增強企業競爭優勢的有效途徑。
在買方市場條件下，客戶具有終極話語權。因此，企業要保證其市場地位，就必須盡可能滿足客戶服務要求。顯然，滿足客戶服務要求的過程還受到企業投入資源的能力制約。所以，企業必須在物流服務成本和客戶服務要求之間進行技術經濟權衡。
對企業物流經理來說，合理的控制存貨——既不能損害客戶服務水平，也不能使企業因為持有過多的存貨而增加成本——就成為物流管理或物流成本控制的首要任務。所以，把物流管理理解為“對處于運動（運輸）和靜止（倉儲）過程中的存貨的管理”就更具有物流成本控制的操作性意義。
因為物流成本不是面向企業經營結果，而是面向客戶服務過程的，所以，物流成本的大小就具有了以客戶服務需求為基準的相對性特點。這是物流成本與企業其它成本在性質上的最大區別。
毫無疑問，物流成本已經成為企業應對市場競爭和維護客戶關系的重要的戰略決策資源。我們對物流成本的研究就是為了掌控這一戰略資源。
二、跨越物流成本研究的障礙
由于企業現有的會計核算制度是按照勞動力和產品來分攤企業成本的，所以在企業的“損益表”中并無物流成本的直接記錄。物料回運成本常常包含在貨物的購入成本或產品銷售成本之中；廠內運輸成本常常是計入生產成本的；訂單處理成本可能包含在銷售費用之中；部分存貨持有成本又可能包含在財務費用之中，等等?？墒?，如果我們不知道企業現在的物流成本是多少，所謂的節約物流成本又從何談起呢？物流成本管理的現實要求和現行會計制度之間的技術性沖突是顯而易見的。
一方面是物流成本管理巨大潛力的誘人前景，另一方面是物流成本在現行會計制度的框架內很難確認和分離，所以，至少是在現階段，物流成本仍然是物流業界的一個“無法承受的愛”。
1、開發物流成本測算的可操作性模型
從物流管理理論研究或學科體系建立和發展的角度來看，物流成本是與物流管理，物流系統，物流功能，客戶服務，物流信息和物流績效等具有同等重要性的基本概念。顯然，如果沒有對物流成本管理的研究，物流管理學的理論體系是難以建立的。
一個學界普遍認同的企業物流成本計算的概念性公式為：
企業物流總成本（TotalLogisticsCosts）=運輸成本（TransportationCost）+存貨持有成本（InventoryCarryingCost）+物流行政管理成本（LogisticsAdministrationCost）
顯然，這是根據物流管理的基本功能活動來分類考慮的。
但是，由于物流管理運作具有跨邊界（由普遍的協同運作要求所決定）和開放性（由客戶服務要求所決定）的特點，使得由一系列相互關聯的物流活動產生的物流總成本既分布在企業內部的不同職能部門中，又分布在企業外部的不同合作伙伴那里。從企業產品的價值實現過程來看，物流成本既與企業的生產和營銷管理有關——實現產品的場所（Place）和時間（Time）效用，又與客戶的物流服務要求直接相關——作為與客戶互動的界面要讓客戶滿意。所以，即使有了這樣一個看起來簡單明了的概念性公式，但企業對物流總成本的準確把握實際上的難度很大。
現實的來看，我國企業物流總成本管理的概念比較淡薄，往往只關心直接的倉儲和運輸成本，而不考慮存貨持有成本的其它部分和物流行政管理成本（Mercer，2002）。這不僅是現代物流管理知識普及不夠的問題，把握物流總成本在實際操作上的難度恐怕也是一個主要原因。
順便指出，基于活動的物流成本測算（Activity-BasedCosting）方法也是為了適應物流服務的過程特點和跨越現行會計制度的缺陷而被采用的。但是，這種管理會計方法的有效使用首先必須弄清楚物流成本和物流服務行為的互動關系，其次必須有一套能夠控制物流活動過程的預算體系和物流服務績效管理指標體系相配套。
如RayMundy教授（2002）給出的一個基于ABC管理原理的物流總成本計算的概念性公式為：
物流總成本=物流費用+所動用的物流服務資產的總價值x資產占用費率
雖然這一類方法為我們研究物流總成本提供了新的思路，但它們的實際應用離物流成本管理實踐的要求還存在相當的距離（Bowersox，1998）。
2、跨越現行會計核算體系的障礙
盡管發達國家的企業物流成本在銷售額中的比重平均在9.5~10%之間（一般認為，我國企業的物流成本占銷售額的比重在20~40%之間），但還是有專家認為這個水平不僅是太高了，而且對企業供應鏈管理的未來發展構成了最大的挑戰（Caltagirone2002）。
更為嚴重的是，自從管理大師PeterDrucker（1962）首次提出物流管理是“一塊尚未被開墾的處女地”以來，已經過去整整40年。雖然從那時以來物流管理理論，企業的物流管理運作和物流服務市場均取得了很大的發展，如美國的物流成本占當年GDP的比重從1962年的14.9%降到了2001年的9.5%，同時，第三方物流（3PL）市場的份額在2001年也已經達到了6.3%的份額，即608億美元的規模。但是，我們不無遺憾的看到，即使在美國這樣一個物流管理比較成熟，其物流支出占當年GDP的比重幾乎成為我們進行物流研究的唯一參照系的國家，在《工業周刊》（IndustryWeek）雜志于2002年進行的一項關于價值鏈（Value-Chain）的調查中仍然發現，有40%的被調查者回答說不知道本企業的物流成本是多少。不知道物流成本的大小和結構，企業管理者又是依據什么來決策降低物流成本和增強企業的核心競爭力呢？我們也不能過于迷信。
由此可見，恐怕不少美國企業在物流管理方面也是采取的“摸著石頭過河”的方法，而且一摸就是40年。只不過河水清一些，摸的經驗比我們多一些罷了。應該說，資本主義生產關系的逐利本質，市場經濟體系的競爭壓力和比較完善的會計核算制度，在某種程度上增強了美國企業對物流成本的模糊控制能力。
這實際上也給我們的物流成本研究以啟示：
（1）、物流成本研究的重點應該放在對企業物流成本數值的精確性的追求上，還是應該放在對物流成本關系的研究上呢？顯然，答案應該是后者。
（2）、物流成本的總量研究不能代替微觀的企業物流成本的支出研究。
正如“黑箱理論”告訴我們的：當我們由于知識的局限性還無法弄清一個系統的內部結構的時候，我們就把研究的重點放在對其行為的觀察上。確定系統的輸入，測定系統的輸出，建立輸入與輸出之間的關系，反過來推斷該系統的內部結構。這類輸入/輸出關系即物流成本與物流服務系統行為之間的關系往往就是各種經驗性的數據積累和模型建構，以及由這些模型給出的所謂物流成本結構或分配公式。
雖然IT技術的發展為我們更準確的測算物流成本提供了技術上的可能性，但現實的來看，對物流成本的正確把握比精確計算更為重要。
3、物流成本測算的三要素
物流成本的測算，就如同企業制造產品或提供服務一樣，必須要有材料——數據，工藝設備——模型，和最重要的設計——物流管理知識這三個資源要素的共同投入。如果說在物流成本的研究過程中也有管理要素在起作用的話，那就是以為企業提供物流管理決策依據為目的的三要素之間的互動權衡——物流成本研究技能。就目前的情況來看，我們的物流成本研究在這三個方面的條件都還比較欠缺。
三、物流成本總量的測算
為了比較全面的了解物流成本總量的測算方法，我們還是選擇信息披露比較充分的美國物流成本研究為例。
我們經常引用美國的物流成本占GDP的比例來評判我國總體的物流管理水平。這本身就是一種現實可行的比較管理方法——標桿管理法或基準管理法（BenchmarkManagement）。那么，美國的宏觀物流成本數據是怎么測算出來的呢？
眾所周知，美國權威的物流市場年度報告撰稿人RobertV.Delaney先生已經連續13年編纂出版《美國物流年度報告》（Annual“StateOfLogisticsReport”），而對美國物流成本測算的年代則已經上溯到1960年。
Delaney先生給出的美國2001年的物流總成本的結構如表1所示。
表1.2001年美國商業物流系統總成本
（單位：億美元）
一、
存貨持有成本（全部商業存貨價值14400億美元）
3280
1
利息
550
2
稅費、過時、貶值、保險
1950
3
倉儲成本
780
二、
運輸成本
6050
1
公路運輸
4940
2
城際卡車運輸
3330
3
本地卡車運輸
1610
4
鐵路運輸
380
5
水路運輸（國際190，國內90）
280
6
油料管道運輸
90
7
航空運輸（國際70，國內170）
240
8
貨運
70
9
與發貨人相關的成本
50
三、
物流行政管理成本
370
四、
全部物流成本
9700
資料來源：RosalynWilson&RobertV.Delaney，UnderstandingInventoy—StayCurious，13thAnnual“StateOfLogisticsReport”(2002).
下面我們就結合《報告》的內容對這些數據的來源做一簡要的分析，以期從中獲得我們研究物流成本總量的線索和借鑒。
1、有關物流成本管理知識
物流就是對處于運動和靜止過程中的存貨的管理。物流總成本由運輸成本，存貨持有成本和物流行政管理成本三部分構成。這就是Delaney先生一貫所持有的物流總成本研究的基本理念。
我們還注意到Delaney先生在給出物流成本結構時，特別注明了所使用的方法來自于哈佛大學教授JamesL.Heskett博士等的專著《BusinessLogistics》第二版，還用了一個“方法論”（Methodology）這樣的大詞。可見該書的內容對其研究的影響是巨大而深遠的。
事實上，Heskett教授等（1973）在《BusinessLogistics》一書中闡述的研究物流的方法就是系統論的方法。其主要的觀點可以歸納為以下三點：
（1）、企業的各種物流活動之間，企業物流活動與企業的經營管理和客戶服務之間存在著普遍的內在聯系。所以，在考察個別物流系統要素的行為變化時，應盡可能的進行多方案的分析比較，以發現相關系統要素之間的互動關系。
（2）、企業物流系統管理的模型包括四個層次：一是系統要素：存貨設施，運輸設施，物流費率和服務。二是系統關系：采購策略，產品定價策略和客戶服務標準。三是系統設計：系統需求，存貨模型，選址模型，調度模型和整合模型。四是系統管理：訂單處理，包裝和物料搬運，從此，交通和運輸，組織結構，績效評估和控制，以及跨組織邊界的管理。
（3）、所謂對物流活動的系統管理就是在進行物流管理決策時，要對各種物流活動成本及它們相互間的關系，在既定客戶服務水平的約束下，進行有效的技術經濟權衡（Trade-off）。換句話說，所有的物流活動和結果都可以換算成物流運作成本，不管是直接的運輸成本，還是存貨占用資金的機會成本，還是客戶“用腳投票”所產生的缺貨成本。
由此可見，Delaney先生在研究報告中使用“美國商業物流系統”（U.S.BusinessLogisticsSystem）這個術語，并以全部商業系統的存貨管理水平及其對宏觀經濟運行質量的影響為始終不變的研究主題就毫不奇怪了。
2、有關數據來源
就運輸成本而言，Delaney先生是直接從美國ENO運輸基金會（ENOTransportationFoundation）出版的《美國運輸年度報告》（TransportationinAmerica）中獲取得。ENO運輸基金會是一個成立于1921年的非盈利的慈善組織。該基金會的定期出版物為《運輸季刊》。迄今，已經出了第19版《美國運輸年度報告》（TransportationinAmerica）（2002）。其中，與發貨人相關的成本包括了貨主企業運輸管理部門的運營費用和貨物裝卸費用。雖然該項物流成本的份額比較小，但該項成本是如何估計和測算的，目前還不得而知。
就存貨持有成本而言，注明的數據來源包括美國商務部的“國民收入和生產核算報告”（NationalIncomeandProductAccount），《當前商業狀況調查》（SurveyofCurrentBusinessMarch2002）和《美國統計摘要》（U.S.StatisticalAbstract）等。但是，有兩點要特別注意：一是倉儲成本測算時涉及到公共倉庫和企業自有倉庫這兩塊。公共倉庫的倉儲成本數據可以從美國商務部人口普查局（U.S.DepartmentofCommerce，CensusBureau）的《服務業年度調查報告》（ServiceAnnualSurveyReport）中獲取。而企業自有倉庫的倉儲成本數據則是Delaney先生自己測算的。二是全部商業存貨，包括了農業，采礦業，建筑業，服務業，制造業，批發業和零售業的數據。
3、有關計算方法
就物流行政管理成本而言，Delaney先生自1973年開始撰寫《美國物流年度報告》時起就是按照全部物流成本的4%來測算的。即用4%乘以存貨持有成本和運輸成本之和。
但是，有關存貨持有成本的測算就不那么簡單了。Delaney先生一直是用Alford-Bangs公式來測算存貨持有成本的。所謂Alford-Bangs公式實際上是一個由L.P.AlfordandJohnR.Bangs創立于1955年的企業存貨持有成本的分配模型。如表2所示。
表2.企業存貨持有成本占存貨價值的%
1
保險（Insurance）
0.25%
2
倉儲（Storagefacilities）
0.25
3
稅費（Taxes）
0.50
4
運輸（Transportation）
0.50
5
搬倒（Handlingcosts）
2.50
6
貶值（Depreciation）
5.00
7
利息（Interest）
6.00
8
過時（Obsolescence）
10.00
9
總計(Total)
25.00%
資料來源：L.P.AlfordandJohnR.Bangs(eds.)，Production
Handbook（NewYork:Ronald，1955），pp.396-397.
雖然該公式問世已接近50年，雖然后來也有許多學者和咨詢機構從不同的角度或使用不同的方法對其作了進一步的研究，并提出了一些可以使用的修正公式，如認為倉儲成本的費率被低估了，而貶值和過時費率卻估高了。為了防止運輸成本和存貨持有成本的重復計算，公式中屬于企業存貨點之間的或倉庫內部的運輸成本，以及收發貨時產生的搬倒成本可以不予考慮。應該用銀行年均最優惠貸款利率的1.5倍來代替6%的利率取值等（Heskett，1973）。但是，大多數研究的結論都差不多，即企業存貨持有成本約為其年均存貨價值的25%左右。所以，該公式是一個目前仍被普遍接受的企業存貨持有成本的測算公式。
歷史的來看，存貨持有成本的波動主要是由于利率的波動引起的，所以，該公式在使用的時候必須根據實際的經濟環境，企業類型和金融市場條件等因素對某些參數加以修正。這里主要是對利率取值的修正。Delaney先生選擇的是當年商業匯票貼現率。在計算2001年存貨占用資金利息時，就是根據當年商業匯票貼現率3.8%的水平測算的。2000年的取值是6.4%。1999年則為5.1%。顯然，商業匯票貼現率是一個比銀行同期貸款利率低的資金占用成本費用率。這種與存貨變現能力相關的考慮似乎比銀行貸款利率更符合企業資產管理和存貨流動的實際情況。相應的，存貨持有成本占存貨價值的比例從1999~2001年分別為24.1%，25.4%和22.8%。
事實上，雖然Alford-Bangs公式是針對存貨持有成本所給出的測算模型，但是其中所傳遞的思維方式和成本分配結構卻對后來的物流成本研究，以及物流績效研究產生了廣泛的影響。關于該公式的擴展的應用我們在本文的后面部分還會提及。
四、第三方物流服務市場規模的測算
隨著企業競爭戰略的變化和物流管理運作方式的發展，越來越多的企業為了優化企業資源配置和增強市場競爭優勢，將不屬于企業核心競爭力范疇的物流業務外包（Outsourcing），使得所謂專業性的第三方物流服務（ThirdPartyLogisticsServicesProvider）市場逐步形成。所以，從物流服務運作的市場關系來看，在美國的制造業和分銷業所支出的9700億美元的物流總成本中，有一部分是支付給了第三方物流公司。換句話說，物流成本的總量中也包括了第三方物流企業的貢獻。
因此，所謂物流市場規模就是指第三方物流服務交易的規模，而不是物流成本支出的宏觀總量。
對美國第三方物流市場的總量和結構的測算，Armstrong&Associates咨詢服務公司的研究是比較權威的，如表3所示。Delaney先生也是直接引用其結論。
表3.2001年美國第三方物流市場
3PL服務供應商
總收入（億美元）
同比增長率%
1
專項合同運輸
83
2.5
2
國內運輸管理
175
3.6
3
增值的倉儲服務/分銷
153
13.3
4
本土的國際物流運作
157
7.5
5
3PL軟件
40
6
總的合同物流市場
608
7.4
資料來源：10thWho’sWhoInLogistics?–Armstrong’sGuidetoThirdPartyLogisticsSerciceProviders,Armstrong&AssociatesInc.Stoughton,WI
該研究結論是基于對占美國第三方物流市場55%以上份額的38家核心樣本企業的數據進行深度分析的結果。
有關數據是通過第三方物流企業自己填報名為《第三方物流服務供應商簡介》的調查問券的方式獲取的。雖說是簡介，但實際的內容要求卻非常全面。包括公司背景，高管層人員，財務信息，資產狀況（運輸資產和倉儲資產），所使用的信息系統，運輸管理服務內容，倉儲管理服務內容，國際化服務內容，其它3PL增值服務，客戶群等。填報企業還可以隨時進行有關數據的網上更新。
順便指出，該公司出版的《第三方物流企業大全——物流服務供應商指南》（Who’sWhoInLogistics?-Armstrong’sGuidetoThirdPartyLogisticsServiceProvider）實際上已經成為一本百科全書式的第三方物流企業基本情況、服務能力特點、優劣勢比較和重大事項分析的評估報告。2002年的第10版已經從2001年的102家企業增加到2002年的130家。所包含的第三方物流企業范圍已經擴大到全球。
對我國第三方物流市場的測算，Mercer管理顧問公司采取的是抽樣調查的方法。在對我國8個行業的48個大型客戶企業和至少24家知名的第三方物流服務企業以及8家大企業的物流部門進行問券調查和深度訪談以后，得出了2001年中國第三方物流市場的規模約為400億元人民幣的結論（2002）。
五、行業物流成本水平的標桿測算
由于直接計算企業物流成本存在著現實的困難，同時企業的市場競爭又要求建立企業物流成本管理的參照系，以便對其進行控制，所以，采用標桿管理的理念，通過對企業的抽樣調查或問券調查，應用統計學的分析方法來推斷經驗性的物流成本參考標準就成為業界目前普遍使用的方法。顯然，建立分行業或分產品的物流成本參考標準，不僅在方法上可行，而且所給出的標桿數據會更接近企業的實際情況。
比如，Establish咨詢公司就是通過《物流成本和服務數據庫調查》（LogisticsCostAndServiceDatabaseSurvey）來獲取行業分析數據，進而給出分行業的物流成本占銷售額比重之標桿值的。如工業耐用品行業為7.7%；非耐用工業品行業為9.3%；非耐用消費品行業為7.6%；制藥業為4.4%，等等（2000）。
迄今，該公司已經積累了包括30個行業，為期28年的基礎數據。
為了鼓勵企業參加調查，該公司承諾凡完成調查問券的企業都可以進入數據庫，并獲得一份保密的有關本行業的物流成本標桿報告。這就使得其物流成本數據庫的信息量會越來越大，分析測算的物流成本標桿值的準確性會越來越高。
Establish咨詢公司得出2001年9月至2002年9月企業平均物流成本占銷售額的比重為7.65%，比2001年下降了近8%，是自1997年以來降幅最大的一年。相應的成本結構如表4所示。同期制造業企業的物流成本占其銷售額的比重為7.36%，其成本結構如表5所示。
表4.2002年平均企業物流成本占銷售額的比重
1
運輸成本
3.34%
2
倉儲成本
2.02%
3
訂單處理/客戶服務成本
0.43%
4
行政管理成本
0.41%
5
存貨持有成本
1.72%
6
物流總成本
7.65%
表5.2002年制造業企業物流成本占銷售額的比重
1
運輸成本
3.15%
2
倉儲成本
1.19%
3
訂單處理/客戶服務成本
0.39%
4
行政管理成本
0.37%
5
存貨持有成本
1.74%
6
物流總成本
7.36%
該公司還通過對調查資料的分析發現：制造業公司的物流成本支出水平隨著產品單位重量價值的增加而下降；隨著公司年銷售額規模的下降而上升。
從該公司2002年調查問券的結構來看并不復雜，主要內容包括四個方面：
（1）、公司業務性質：制造商還是批發商，所經營的產品主要是耐用品還是非耐用品；
（2）、客戶：是消費者還是工業用戶，營業額，發貨量，發貨點數目，發貨線路數，訂單數，和存貨單位數（SKUs）,運費自付和客戶支付的比例等；
（3）、物流總成本：包括：a.成品運輸費用，包括從工廠和供應商到配送中心的一次運輸，和送到客戶的二次運輸；b.成品倉儲費用；c.訂單處理/客戶服務成本；d.分銷管理成本和e.成品存貨持有成本（按平均存貨價值的18%計算）；
（4）、訂貨周期和成品的可得性，等。
綜上所述，采用問券調查的方法來測算行業物流成本的支出水平，在理論和方法均合理的情況下，還要有長期持續一致的跟蹤和積累。只有跟蹤積累才能發現變化的趨勢和規律。
六、重要的是趨勢
我們仍以Delaney先生的美國物流研究年度報告為例。
Delaney先生對物流成本總量研究的貢獻不僅在于他確定了物流成本總量與當年GDP的比例關系，而且在于他對這種關系的變化趨勢的跟蹤研究。相應的Delaney物流成本指數變化趨勢如圖1所示。
圖1.1981~2001年美國商業物流系統成本
占GDP比重關系——Delaney物流成本指數的變化趨勢圖
對變化趨勢的分析已經超出本文的范疇，故這里不準備展開對這張圖的詳細討論。但根據Delaney物流成本指數變化趨勢圖，我們不難看出：自1981年以來，美國的運輸成本占GDP的比重基本上處于平穩狀態，導致物流成本波動的主要因素是存貨持有成本（ICC）。所以，對物流成本控制的重點應該是存貨水平的控制。實際上，他所編纂的2001年美國物流年度報告的主標題就是《高度的保持對存貨的好奇心》（UnderstandingInventory–StayCurious）。
七、物流成本節約效果的測算模型
無論如何，物流成本研究本身只是手段而不是目的。從制造業和批發零售業的角度來看，是為了降低成本和提高市場競爭力。但是，從第三方物流企業的立場來看，物流成本的研究是為了進行物流服務營銷。事實上，客戶企業購買第三方物流企業的服務首先還是從節約物流成本的角度來考慮的。那么，第三方物流企業如何向客戶展示其物流服務的效果呢？
根據Heskett教授等關于所有的物流活動過程和結果都可以換算成物流運作成本的觀點，我們在這里介紹一個基于Alford-Bangs公式的物流成本節約效果測算模型，以期進一步拓展我們物流成本研究的思路（SRIInternational，2002）。
SRI國際研究所為了計算FedEx的服務對客戶物流成本節約的貢獻，首先根據Alford-Bangs公式，測算其存貨持有成本費率。
該公司認為：物流管理就是對處于運動和靜止過程中的存貨的管理。FedEx所遞送的貨品或包裹都是客戶企業的存貨。由于FedEx的快速運輸，以及定時和“門到門”的服務，縮短了這些存貨的在途時間。因此，相對于那些非快遞的、非定時的和非門到門的運送方式來說，FedEx為客戶節約了物流成本——存貨持有成本。這些在途存貨的持有成本仍然服從Alford-Bangs模型。
根據使用FedEx快遞業務的客戶基本特點，該公司根據美國產業分類標準（StandardIndustryClasscification）將FedEx從1993~2000財政年度的運送業務數據分成高技術產業和非高技術產業兩大類，同時還認為，高技術企業產品因為過時特別快和物流運作條件要求高，其存貨持有成本應明顯高于一般企業產品。據此，該公司建立了這兩類企業物品遞送的存貨持有成本結構，如表6所示。所節約的時間如表7所示。
表6.SRI存貨持有成本節約模型
存貨持有成本構成
非高技術產業
高技術產業
資本成本
3.1-5.9%
3.1-5.9%
存貨服務成本
1%
1%
倉儲成本
4%
8%
存貨風險成本
15%
30%
總成本
23-26%
42-45%
表7.FedEx國內和國際服務所節約的時間（天）
服務類型
節約的時間
美國國內
隔夜包裹
4
經濟包裹
2
定時遞送
4
國際遞送
優先貨和包裹
8
經濟貨和包裹
4
機場到機場的定時遞送
4
由此獲得使用FedEx快遞服務企業的存貨持有成本節約公式為：
FedEx為客戶節約的存貨持有成本=
包裹的價值x（存貨持有成本÷365）
x使用FedEx服務所節約的時間
據此，SRI計算出在2000財年，FedEx為其美國的客戶節約的存
貨持有成本價值2.68億美元，為出口客戶節約物流成本5700萬美元。自1993年到2000年，FedEx累計為國內客戶節約物流成本11億美元，相應的為美國出口的物流運作節約成本2.56億美元。
在數碼物流的時代就是要用數字語言來說話。
八、我們需要行動
1、物流成本是企業參與市場競爭的重要戰略資源。但要獲取這一資源必須對大量的數據進行知識化的提煉。相對而言，一次數據的獲取并不難，難的是對一次數據或二手資料的進一步細化的處理、分析和判斷。所謂信息不對稱的問題實際上是知識的不對稱問題。所以，對物流成本的研究不僅要掌握調查統計理論和物流管理理論，而且要具備相應的制造業和批發零售業的背景知識。
2、我們需要中國的物流成本指數。對物流成本的研究，無論是在宏觀總量的層面上，還是在微觀企業的層面上，重要的不在于時間斷面的數據測算是不是那么精確，而在于歷史過程數據測算的口徑和方法是不是能夠保持一致，在于所獲得的數據是不是具有可比性。我們不可能對所有的物流成本都實施有效的控制。也不可能對每一個物流活動環節進行精確的成本測定或分配。所以，有關物流成本的關鍵變量的變化趨勢比其在某個時點上的絕對值更有價值。
3、盡快建立我國企業物流成本測算規則和方法的參考標準。主要的任務有兩個：一是企業運輸成本的確認和會計科目單列。二是統一存貨持有成本的測算原則和方法。實際上，這不僅是企業物流成本管理的問題，而且涉及到企業經營管理體系的變革——建立以預算和績效評估為核心的資源配置機制。顯然，我國企業目前在建立現代企業制度的大背景下廣泛展開的業務流程重組（BPR），實行“購銷分離”和“運銷分離”變革的實踐為此提供了良好的條件和契機。
在這個事關我國物流產業未來發展走向的重要問題上，有關的行業中介組織扮演著非常重要的角色。有關各方應盡快建立協調機制，設計統計框架，確定物流成本指標，統一測算方法，研究數據挖掘和組織實施物流行業信息管理工作。不要等納入政府統計序列以后再做，或者要求政府統計部門和經濟管理部門去做。
4、加強對現行國民經濟統計信息體系的物流管理數據接口研究。因為我國已經加入WTO和參照國際標準頒布了新的《國家經濟行業分類》（2002）標準，所以，我們可以考慮參照Delaney先生的方法來測算我國物流成本總量和編制我國的物流產業發展年度報告。并以此為參照系，充分利用現行統計體系和信息系統資源，
反向研究國民經濟核算和統計體系的數據結構及其與物流管理基礎數據的接口，在此基礎上提出相應的數據剝離、補充專項調查統計和分析測算解決方案。該項工作的展開應當有經濟學家和經濟統計和數據分析方面的專家直接參與。
5、選定行業領先企業，通過抽樣調查或問券調查的方法來獲得行業物流成本的標桿數據。這是一個可行且有效的方法。互聯網技術的廣泛應用也為獲得各種有關物流服務市場發展變化的即時數據提供了很方便的工具。政府部門和企業應積極資助有關的行業中介組織，期刊雜志，咨詢機構和高等院校等開展對物流管理服務市場的抽樣調查和分析研究工作。此外，也要創造條件展開與國外咨詢機構等的合作。
我們很高興的看到：由中國倉儲協會組織的《中國物流市場供需狀況調查報告》已經展示了良好的效果。即將出版的由國家經貿委和南開大學現代物流研究中心共同組織的《2002年中國現代物流發展狀況調查報告》將為我們的物流成本研究提供更加翔實和全面的研究資料。由中國物流與采購聯合會編纂的《中國物流企業名錄2001-2002》本身就是一個很好的市場調查報告，并且為進一步的分類調查或深度分析提供了基礎性的資料，其價值不可低估。
關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解xxx房地產市場起伏較大的原因，促進xxx房產業的健康有序發展，按照20xx年xxx市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在xxx城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集xxx城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關xxx市房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
20xx年xxx市區商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，xxx城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。
經濟適用住房也是影響xxx房地產市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%;20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。xxx房地產市場起步較晚，撤地改市特別是2019年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，xxx的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致xxx特別是xxx市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，xxx的房地產市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。20xx年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度xxx房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了xxx房地產市場較快回暖。
2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機影響，xxx的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在xxx房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，xxx的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。
20**年以前，xxx城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與20**年以前持平，土地價格的變化正與xxx城區的房價基本吻合。據調查，20xx年上半年xxx城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。xxx市房地產開發企業的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，xxx市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據xxx市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力?？傮w來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年xxx市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。20xx年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%。
企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，xxx的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，xxx的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對xxx經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到20xx年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到20xx年xxx市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
3、房地產業對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：
4、房地產業對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。20xx年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。
從表8可以看出，20xx年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，20xx年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入20xx年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規范我市房地產的幾點建議
促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。xxx房地產業近年來的迅猛發展，對于推動xxx經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。
關于房地產市場調查報告(二)
一、xx房地產市場發展現狀
優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從20**年起至今，xx商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成為優勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態于一體。房地產開發不再以某類物業為主，而是深化為產業概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業不能滿足細分市場的要求。20**年后，這一局面被打破，xx濱江地產及商業地產呈現出積極的發展態勢。20**年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產呈現出住宅、商業并進的格局，物業形態上以高層為主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩步上升。
二、xx商品住宅發展特征
產品特征：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：xx城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區域占據了39.54%，xx區域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。
產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業、娛樂等都市文化特征。
三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析
(1)商品住宅價格與銷量分析
xx區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優美的自然環境等優勢在過去的時間內，房地產開發量居XX市前列，同其它區域相比，其價格一直呈現出上升狀態，20**年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入20**年以后，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，20**年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區的住宅物業平均價格同整個XX市的總體住宅物業平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。
xx中心區作為XX市的一個開發熱點，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當越來越重要的角色。
同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關系
1、20**年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，XX市在xx年以來對拆遷規模進行了壓縮。20**年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高
億房研究中心的20**年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中于xx中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業的人群不得不在別的片區尋求替代品。
4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120平方米
20**年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區域住宅市場發展概況
xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、后湖片區和XX區四個區域組成，根據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特征進行分析：
(一)xx中心區
20**年上半年xx中心區成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了6月該片區的價格出現小幅回落。
xx的發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內環解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來，xx內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而促進整個xx中心區的加快建設。
xx中心區主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)
(二)古田片區
20**年上半年古田片區成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發的逐步完成，該片區供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為沉寂。
政府對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地產市場后期發展看好。隨著硚口政府對古田區域的閑置工業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，為古田樓市的發展提供有力支撐。
古田片區主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)
(三)二七、后湖片區
20**年上半年二七、后湖片區成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業配套不足的現實問題。
二七、后湖片區主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)
(四)東西湖片區
20**年上半年東西湖片區成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區域開發的主力產品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環境的影響下，開發商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。