時間：2023-03-14 14:49:12
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關鍵詞：房地產公司；內控角度；成本控制
一、引言
雖然我國的房地產業起步比較晚，但是隨著我國經濟的快速發展，房地產公司的數量和規模都在不斷的增大。由于外部經濟環境的變化，加上政府對土地的調控，使得房地產公司的土地交易透明化，土地價格普遍較高。在這樣的形勢下，房地產公司如果延續粗放的管理模式，不改變思路，不加強內部管控，那么很難在市場中立足。房地產公司只有加強管理，完善內部控制，才能在市場中占據一定的位置，成本管控就是房地產公司管理的重要內容。
二、內控理論闡述
內控就是指企業的內部控制。企業的內部控制主要是對企業經營過程中的經營效率、效果、資產安全、財務報告等相關信息進行控制和管理。企業的內部控制是由企業領導實施，通過內部控制來保證內部相關信息的真實程度，法律法規、資產安全等的合理性。內控是企業管理的重要組成部分，企業通過內部控制可以有效的調節和約束企業的經營，進而對企業的經營管理起到監督控制的作用。就我國房地產公司內部控制的現狀來看，很多公司都沒有將內部控制貫徹落實到企業管理當中。
三、房地產公司成本控制的要點
（一）從產品線考慮，建立產品數據庫并配備相應的集中采
購供應商庫，使產品標準化，固化建造成本國內一部分管理先進的房產公司已初步建立了自己的產品數據庫，在對國內市場進行充分研究的基礎上，對地域（城市）進行精細劃分，規定二級（城市）公司產品的類型、級別，從產品上使成本可控。集中采購獲得與產品相適應的供應商，提供質優價平的商品和服務。以恒大地產為例，已初步建立并完善自己的產品數據庫，集中采購也已日趨成熟，這就使得與產品對應的建造成本相對固化、可控。戰略合作伙伴往往只要知道恒大地產在哪里拿地，做什么樣的產品，體量有多大，基本對該項目的投入已心中有數。筆者在與恒大地產的朋友交談時，對方曾表示：“我們現在項目招標很少，因為與我們合作時間長的施工單位很多，有些項目圖紙都不用給，房子就蹭蹭的蓋好了；供應商跟進也很快，這邊拿地的消息剛公布，那邊的樣品、合同都準備好了。”建立產品數據庫，集中采購到位，不但固化了建造成本，也大大縮短了項目前期準備的時間，減少了大量的溝通成本，實現了房產公司快速周轉的經營訴求。
（二）加強內部管理，控制風險，實現成本管控閉合
1.加強組織結構控制，控制管理成本房地產公司在經營過程中，必須要重視公司的組織結構。健全完善的組織結構能夠在一定程度上加強公司成本控制的效果。首先，應該明確公司內部各部門的職責，在核算部門的成本時，不僅可以及時提供核算結果，也能保證各部門的核算信息真實全面。其次，要明確要求各個部門之間遵循不相容職務相分離的原則，以此來促進各部門之間相互監督，規避部門之間出現串通聯系的現象，從而降低風險成本。另外，想要控制公司的成本，還要對審批制度進行改革，很多房地產公司領導由于權限過大，所以，重大的決策都可以自行表決，這很容易造成貪污舞弊的現象出現。因此，房地產公司要對領導的權利進行合理的控制，比如公司的財務開支，要多方領導逐一審核后才能簽字通過。另外，對于重大的決策，要做到執行和監督分離，比如將審批權限分散到部門負責人的手上，負責人審批后，再由相關領導進行集體審批，以此來提高審批的質量。2.從風險理論角度控制經營風險站在風險理論角度，房地產公司應該建立起嚴格的內部控制管理制度，通過嚴格的規章制度，可以在很大程度上降低操作風險，也能有效避免由于個別員工的差錯導致公司發生經濟損失。從很多房地產公司破產的案例中可以發現，導致公司破產的原因很大一部分是由于公司員工或者領導操作失誤引起的。房地產公司的經營環境比較復雜，內外部的經營都需要管理控制，在經營過程中需要大量的資金投入，由于房地產項目建設回收資金的時間較長，所以，中間任何一個環節出現失誤都會給公司造成嚴重的經濟損失。因此，公司內部控制管理制度的建立應該結合經營的特點，比如建立員工行為操作規范機制，對任何一個環節的操作都要進行嚴格的監督管理，以此來避免不必要的風險產生。另外，公司要加強財務方面的控制工作，比如對原始憑證的記錄要嚴格審查，在相關工程完成后，要對原始憑證進行整理歸檔。另外，對于財務賬本、財務報告等重要的財務信息要進行嚴格把關，明確規定財務權限，保證財務資料的安全。嚴格規范了財務工作的嚴謹性、準確性，也能在很大程度上控制經營風險。3.形成閉合的成本管控環，動態跟蹤，實時監控目前，國內先進的房地產公司的成本管理模式是閉合的成本管控，即拿地版估算方案版概算施工圖版預算交付前預算結算版交付后評估再拿地版估算。從拿地到項目交付都有相應的目標成本（全成本）。以時間先后為順序，前一版的目標成本對后一版具有明確的指導作用，后一版目標成本絕對不能超前一版。在此過程中實時監控，以真實的動態成本反映成本變動情況，對超支現象提前預警，并著手優化，使得成本始終可控。項目交付后三個月形成評估報告，集中到數據庫，對下一次同類型產品的投資起一定的指導作用。
（三）重視稅費籌劃，關注溝通成本
1.重視稅費籌劃，可明顯節省成本目前，我國房地產業稅負較高，不計土地成本，應繳納的稅和費將占建造成本的25%-35%（因各地情況差異較大，所以此區間取值較寬）。稅費籌劃早已被很多房產公司重視。一旦產品定位完成，建造成本可以優化節省的空間就相對有限，但由于各地政策不同，對繳納稅費的要求也各不相同。稅費在哪里繳納、何時繳納、如何繳納、退稅、退費的時點和要求，都需要房地產公司相關部門仔細研究。好的稅費籌劃節省成本的效果明顯。2.關注溝通成本，選用合適的第三方房地產公司經營活動中，有一項成本是隱形的，即溝通成本。文山會海幾乎是每個房地產公司都要面對的挑戰，拿地立項要開會、招標定標要開會、技術交底要開會、文化學習要開會……實在讓人應接不暇。還有各種各樣的電話溝通、短信溝通、微信溝通等。更有效率、更效果的溝通方法就是選用合適的第三方顧問公司。國外的房地產公司遠比國內的人員配備要少，但一樣可以做出很好的房產品。究其原因，就是顧問公司的普及和使用。舉個全過程跟蹤審計的例子：一個十萬方的項目，要是不選用合適的第三方進行跟蹤審計，成本和工程人員每天必將面臨大量的溝通工作：承包方、供應商、監理、部門內、平行部門、平臺、集團等都需要溝通。如果有第三方介入，這些工作都由第三方完成，并整理反饋；部門間的爭議問題也可由第三方提供公平合理的解決方案。這樣使得房地產公司的人員配備可以更精干，管理人員能夠從瑣事中擺脫出來，關注和解決更高層次的問題，有利于個人成長，節省溝通成本，從而更快更好的提升企業的競爭力。
四、結語
近年來，雖然我國房地產公司的成本控制取得了一定的效果，但是與一些發達國家的房地產公司成本控制效果相比，還是有一定的差距。究其原因就是我國很多房地產公司還是沒有真正認識到成本控制的重要性，忽視了對成本的控制，影響了房地產公司的持續穩定發展。因此，房地產公司管理層應該高度重視成本控制，站在內部控制的角度，建立完善有效的內部控制機制，掌握好成本控制的要點，切實做好成本控制的管理。只有這樣，才能使得公司的整體競爭力得到提升。
作者:楊華 單位:金成房地產集團有限公司
參考文獻：
2005年l0月18日《建筑工程質量檢測管理辦法》(簡稱《辦法》)，《辦法》的出臺標志著中國的質量檢測業邁入了第三個發展階段。《辦法》中明確指出，檢測機構具備獨立的法人資格，其性質為中介機構，它的運行不能與行政機關、法律、法規授權的具有管理公共事務職能的組織以及所檢測工程項目相關的施工單位、監理單位、設計單位有隸屬關系或者其他利害關系。政府政策調節的手段之一就是對檢測機構的資格進行認可以及對該行業進行資質管理，政府質量管理的政策也直接決定著該行業檢測市場的范圍。因此，檢測市場并非完全開放的市場，政策導向性是該行業的顯著特點。
上述我們已經提到檢測行業具備濃厚的政府色彩，這一行業特點決定了這一行業一般局限于特定的行業或機構，在我國從事這一行業的主要是國有企業或事業單位。受國家政策的影響，民營和外資企業無權涉及該行業。這一現狀導致目前我國的檢測行業體制單一。建筑工程質量檢測行業本身所具有的政策導向性這一特點，導致各級地方行政主管部門都會根據自己地方實際制定有地方特色的管理要求，特別是行業主管部門設立的資質審查注冊制度直接決定了檢測機構的服務范圍以所在地為主，這就意味著外地機構難以進入本地市場。
建筑工程質量檢測的現狀分析
1質量檢測單位難以承擔明確責任
（1）試樣代表性的問題
樣本的合理性和準確性是保證檢測質量的前提。現行標準明確規定了磚砂、鋼筋、石、水泥等材料的取樣方法。鋼筋只送檢一根，水泥送樣原裝一袋，磚、砂、石先挑選、后送樣時工程中的常見情況。這種試樣的最大缺點就是樣本代表總體存在很大的誤差。這種誤差來自于質檢機構與施工現場的脫節，最終導致質檢機構只能對送檢樣本的質量負責，無法確保施工現場的物質是否合格。
（2）試件制作的規范性問題
檢測機構在實施檢測時僅對樣本進行檢測，不考察樣本的制作、來源等問題。這就會出現一系列的問題，比如所選的樣本是否能代表總體的水平，樣本是否真正來自于施工現場，送檢程序是否合規合法。這些問題都無法給予保障。因此即使質檢單位對送檢材料出具了合格的證明，也無法保證施工現場所用的材料全部質量合格。
（3）試樣取樣頻率的問題
施工過程中存在這樣一種情形就是對于所需的物資并非一次購入而是分批采購入場，這些所需物資不僅進場時間不同而且有可能來自于不同的廠商。如果抽樣次數不夠，會造成漏檢，致使某些質量較差的工程物質用于工程，給工程安全帶來隱患。
2部分檢測機構管理缺失，對軟、硬件投入不足
雖然國家現行規范、規程或標準對材料的質量標準及檢驗方法都做出了明確的規定。但有些單位并不遵守這些規定，在檢測過程中未按規定程序、規范實施檢測，嚴重影響了檢測結果的真實性。另外，有些檢測單位缺乏良好的辦公環境，并且檢測設備已經落伍，面臨淘汰，應該進行更新換代，可檢測部門由于資金短缺缺少對這些硬件設施的投入，導致無法承擔大型的檢測試驗，“大馬拉小車”的情況屢見不鮮。
3檢測市場不規范
當前質檢行業存在的普遍問題就是惡性競爭，在利益驅動下屢次出具不實報告。當然這種現象出現的原因是多方面的，有客觀原因也有主觀原因，客觀原因來自由檢測市場缺乏相應法律的約束，不夠規范導致有些檢測單位在選擇檢測樣本時沒有保存應有的職業謹慎，對數據的處理缺乏嚴謹性，更有甚者對簽名都冒名頂替；主觀原因在于檢測單位對資質的非法利用。比如將資質高價出讓給他人，嚴重者直接將蓋章后的空白檢測報告有償供給無資質方使用。一些地區出于保護當地檢測行業的目的，壟斷經營，這些現象嚴重影響了檢測質量，不利于檢測行業的技術進步。
規范和完善建筑施工質量檢測行業的對策
1明確質量檢測單位在工程建設中的法律責任
改善目前監測市場的現狀是一項長期工程，首當其沖的就是讓質檢單位擔負起施工物資的質量風險責任，將工程檢測單位和工程監理作為并列的行為責任主體，檢測單位在建設工程中應承擔的法律責任應由政府主管部門給予明確。其次，在收費標準問題上，需要明確受托經濟責任關系，充分認識到建設單位是委托者，質檢部門是受托者。另外在收費方式選擇上要合理要通過雙方協商達成一致。只有這樣才能確保質檢單位對建設單位負責，對工程質量負責。
2強化檢測機構對施工現場的監管
工程檢測的主要工作就是對工程進場的各種物資首先采用科學的方法進行抽樣，然后按照專業的檢測方法進行檢測。另外對于特殊材料物資，檢測機構還負有向有關質檢部門報送檢驗的義務?？傊ＷC工程所用材料的質量是工程檢測部門應承擔的重大責任。
3發揮信息化管理技術在檢測中的作用
力求設計一套系統軟件，該系統檢測與監管職能于一身，一方面，利用監管平臺提供的加工信息，延伸對施工企業、監理公司等工程建設責任主體及檢測機構等相關單位質量行為的監管，及時了解、掌握建筑材料、構配件的質量信息和現場施工質量，確保建筑工程質量和安全。另一方面，利用建筑工程檢測監管平臺，實現包括對各檢測機構、檢測人員、檢測設備，以及企業、個人誠信記錄等人、物、事的動態監管。
4提升檢測人員的政治素質，增強檢測人員的技術水平
主要應對措施如下：(1)在企業內部聘請專家進行講座，注重對檢測人員的技能培訓，增強從業人員的技術水平。(2)吸取工程建設中成功、失敗的經驗教訓，根據所處地區的環境地質條件，有正對性的開展學術研討。(3)積極推廣新技術、新方法，開展科技攻關活動。(4)培養全體檢測人員善于總結、實踐、探討的習慣，促進檢測人員整體素質的提高。(5)樹立建筑工程質量終身負責制的理念，堅強對檢測人員的職業道德教育及有關法律法規的培訓。
關鍵詞：非物質文化遺產；民族品格；四川銀花絲
1 工藝品類非物質文化遺產的民族品格
工藝品類非物質文化遺產在非遺項目中屬于比較特殊的類別，它的生產技藝是“活態”傳承，而成果則是實物展示。工藝品類非物質文化遺產在傳承中表現出了比較一致的作品質量和風格：
（1）從物質載體來看，重視選材。中國傳統手工藝品的選材一般極為考究，多用金、銀、玉石、象牙、犀牛角等珍貴材料，即便是木料、石材等傳統材料，均會首要考慮珍貴品種、奇石等。選材的考究往往意味著對其傳世的期許，表現了中國文化中對于“恒遠”的追求。四川銀花絲的選料為銀，為突出其藝術效果，會采用“嵌寶”等表現手法，所選材料品質很高，器物造型高貴典雅，富麗堂皇。
（2）從表現手法來看，工藝細膩精致。工藝品類非物質文化遺產的表現手法細膩多樣，無論是王公貴族用品，抑或尋常百姓之物，其表現形式無一不趨向繁復、精致的極端審美趨勢。中國在漫長的文明發展史中，社會分工日趨細化，工匠在各自領域較為封閉的發展，經過各代的傳承，追求極端的精細，將中國人“內斂”的品格特征借助于器物的精細，表達得淋漓盡致。四川銀花絲技藝最大的特點，是采用“平填”技術，僅“平填花絲”種類就可以分為光絲、麻花絲、滾筒絲、拱絲、水浪絲、桂花絲等十多個種類。銀絲最細直徑可以拉到人一根頭發的一半。
（3）從創作內容來看，追求寫實風格。手工藝品非物質文化遺產的創作內容一般為生活中常見的物件，如動植物、瑞獸、祥云等，通過藝術化的加工，真實再現某一種場景、造型、姿態。對于這些內容細致入微的表達，表現出民族性格中“務實”的品格特征。四川銀花絲的創作取材與日常生活密切相關，多為具有實用價值的首飾、胭脂盒，具有裝飾價值的各式擺件。器物造型靈動，但規整，表現手法重寫實而非寫意。
2 商業思維對非遺傳承的影響
工藝品類非物質文化遺產所展示的民族品格很好地展示了中國文化的審美品位，是傳統文化的精粹，國家希望通過非物質文化遺產的傳承機制將其繼承發展。但隨著現代社會生活環境的改變，非物質文化遺產項目所展示的生活方式畢竟失去了現實存在的基礎，工業化的社會發展必然搶占手工業的生存空間，而手工業的發展形勢也非民生發展的方向，因此，淡出社會主流視野也是必然。但從文化傳承的角度看，演示和還原其原生態的生存圖景是對歷史及人類文明的尊重，這樣的傳承是一種“活態”傳承。
（1）利用非遺影響，獲取高額經濟利潤，將獲利作為首要衡量標準。非物質文化遺產在如今的市場中是一塊金字招牌，級別越高，經濟價值相應越大。旅游市場，作為一個完全提供消費服務的行業，與非遺產品有著天然的近緣關系，將非遺項目開發為旅游商品，有著巨大的市場空間。表演性質的非遺項目，如昆曲，體現的是一種參與感受。工藝品性質的非遺項目，因其最終的展現形式是實物成果，易儲存、可轉移，所以更能實現經濟效益。而非遺項目在市場化運作中，能否獲利是資金介入的首要衡量標準。
（2）手工藝品較長的制作周期導致不能實現最大經濟效益。工藝品類非物質文化遺產，因為有悠久的歷史文化積淀，在目前高端的商務、旅游市場有著較為旺盛的市場需求。例如，銀花絲，從發展歷史來看，在物質條件豐裕的盛世，總是成為消費市場、收藏市場的寵兒，現在的時代條件更是如此。雖然有著廣闊的市場前景，但因其是純手工制作，產品生產周期較長，這樣不能迅速滿足市場需求，造成了因稀缺而形成的市場供應不平衡及價格的高昂。這樣的矛盾從市場的角度來看，未能實現生產效益的最大化。因此，商業思維必然要求擴大生產規模，滿足市場需求。獲利后的市場回報資金并沒有很好地進入傳承機制之中。
3 策略分析
針對前述挑戰，我們認為可以從以下幾個方面提出改進意見：
（1）尋求發展模式，保持獨立品格。對于非遺的發展，在商業化的背景下，要完全放棄與商業市場的接軌，這是不符合事物發展規律的，而且與市場的結合能獲得更多的資金支持，也有利于非遺的傳承。但在發展過程中，由于受到商業思維的影響，非遺的傳承會受到較多其他因素的干擾，如為了加快市場推出周期，改變原有的制作工藝；為了迎合大眾市場品位，創作內容庸俗化等。在這樣的環境下發展非遺項目，尤其是需要“幫傳帶”的工藝品類非物質文化遺產，既要實現經濟效益，更要保持其獨立品格，摸索建立一個良好的發展模式。
四川銀花絲在傳承過程中得到了金銀制品貿易公司的支持，目前的發展模式是四川銀花絲的工藝美術大師與公司合作，成立獨立的工作室，由工作室負責銀花絲作品的設計和制作，而由公司負責材料的采買以及產品的市場推廣。這樣的發展模式突出和尊重了傳承人的主體地位，設計和創作相對獨立，而市場推廣又由公司專業團隊運作，取得較好效果。
（2）重視人才培養，注重實踐創新。非物質文化遺產的發展，傳承是關鍵，傳承人的培養是非遺發展中最重要的環節。因其需要對傳承人的“幫傳帶”，使得傳承人的培養又不同于一般的教育培訓。實踐操作是培養的關鍵，而非遺項目自身的發展和社會認可度的高低又是推動其傳承的動力，只有通過行業的發展，不斷地創新才能真正推動人才的培養和儲備。
（3）加強推廣宣傳，突出文化價值。四川銀花絲及其“平填花絲”工藝是中國古老、精華、最具有特色而獨樹一幟的藝術，起源于漢代，成熟于唐，明清時期發展至鼎盛。這樣的一門藝術形式，從公眾的認可度來看，知名度卻遠遠小于蜀錦、成都漆器。挖掘文化內涵，加強宣傳推廣的力度，為銀花絲的發展打開局面。另一方面，在外銷產品中，銀花絲因為其獨特的背景，在國際上有一定的認可度，這是宣傳中不能忽視的角度。越是民族的就越是世界的，銀花絲所展示的民族的高超、華美的制作工藝應該走向世界舞臺。
四川省非物質文化遺產項目作為“十二五”期間四川省文化強省戰略的重要內容，得到了充分的重視。四川省的非物質文化遺產項目總體表現了濃厚的民間文化氛圍，充分體現了中國西南地區民眾樂觀、悠閑的審美心態。雖然目前的傳承環境充滿商業化，但非物質文化遺產項目的民族品格在傳承中應該進一步的保護和發展，保持其獨立的民族品格。同時，加強傳承人才的培養，注重創新，使得古老的技藝在新的時代背景下仍能煥發新的生機與活力。
參考文獻：
[1] 張夢.旅游產品核心競爭力的新視角[J].財經科學，2006（4）.