時間：2023-03-16 15:41:43
導語：在土地制度論文的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
1.數據及模型
在研究中，我們采用柯布—道格拉斯模型，引入的變量包括：土地、勞動、資本、土地制度、農業財政補貼、農業稅，價格指數。其中，土地、勞動和資本主要衡量的是農業生產過程中，基本要素投入對于產出的影響。勞動為當年從事農業生產的人數，資本主要以當年農業機械總動力衡量。土地制度、農業財政支出、農業稅，以及價格指數主要解釋了制度因素對于農業產出的影響。土地制度以每年末轉化為占生產隊比例來衡量；農業財政補貼，反映國家對于農業支持支持對于產出的影響；價格指數指標主要用于考察價格波動對農民生產的激勵效果，從而對產出的影響。
2.計量結果及分析
利用EViews統計軟件，對影響農業經濟水平的因素進行了計量分析，
（1）從分析結果來看，R方為0.989，調整后的R方為0.977，該模型回歸擬合較好。
（2）在回歸模型中，作為基本要素投入的變量土地，顯著性水平為0.613，并未通過顯著性水平為0.05的t檢驗，表明該時間段內，土地要素對于產出的影響較小。
（3）在回歸模型中，作為制度影響因素的變量農村財政補貼，顯著性水平為0.447，并未通過顯著性水平為0.05的t檢驗，表明該時間段內，財政補貼對于產出的影響較小。
（4）在回歸模型中，作為制度影響因素的變量農業稅，顯著性水平為0.135，并未通過顯著性水平為0.05的t檢驗，表明該時間段內，農業稅對于產出的影響較小。
（5）在回歸模型中，作為制度影響因素的變量價格指數，顯著性水平為0.934，并未通過顯著性水平為0.05的t檢驗，表明該時間段內，價格指數對于產出的影響較小。部分原因可能在于計劃經濟下，價格未能有效引導資源配置，另一方面，糧食收購價格較為穩定，導致價格激勵機制不顯著。
（6）在回歸模型中，作為制度影響因素的變量中，僅土地制度，即比重通過顯著性水平為0.05的t檢驗，顯著性水平為0.0003，說明該因素對農業經濟具有顯著影響。1978——1984年間，比重由0%變為99%，總產出增長58.49%，而該時期土地制度改革所帶來產出增長貢獻率為46.53%，即土地制度改革一項就貢獻了產出增長的79.55%。
二、結論
1.明確界定土地權利
該統計結果表明，由體制轉變為是改革開放后農業經濟快速發展的主要源泉。西昌市普遍實行后，發揮了集體的優越性和個人的積極性，既能適應分散經營的小規模經營，也能適應相對集中的適度規模經營，因而促進了勞動生產率的提高以及農村經濟的全面發展，提高了廣大農民的生活水平。
2.拓寬農業人口就業渠道
關鍵詞：土地承包金制度農村農民
我國當前土地承包金制度立法欠缺。如專門調整規范土地承包經營的《農村土地承包法》，雖然首次以法律直接規定土地承包雙方當事人的權利和義務，但在承包合同的條款及當事人雙方的權利和義務條款中均未提及土地承包金，僅在第45條對以招標、拍賣、公開協商等方式進行的其他方式的承包中，提到承包金的確定、議定問題；現行的《物權法（草案）》雖然明確規定了土地承包經營權的物權性質，可在整個條款中也未涉及到土地承包金的問題。這不是說在我國法律上沒有確立土地承包金的必要，相反地在我國現階段，確立土地承包金制度具有多方面的意義。
有助于土地承包經營制度的有效實施
土地作為重要的生產資料，具有巨大的經濟價值，尤其對于廣大農民來說，其重要性自不必說。但是在各行各業急需大量用工、人員可以自由流動的今天。如果取消了土地承包金，完全采取“無償”的方式，那么上述具有成員資格的農民也會要求自己的一份土地。近些年來，我國農村許多地方棄耕、拋荒或毀田、濫占農地建房等破壞地力、改變土地用途的現象的出現固然是農地經濟效益的低下造成的，但土地承包金的約定不明，承包人責任不清顯然也是一個重要原因。
規定適當的土地承包金對土地承包人起著一定的“刺激”作用，它意味著如果土地承包人不積極行使土地權利獲得較大收益的話，將會無利可圖甚至得不償失，從而刺激農民要么積極有效地使用土地，要么一心一意去從事其他工作或放棄土地承包，或將土地流轉出去交給有能力有條件能使土地較大增值的人使用。這樣土地承包金的確立，既使得無能力或不愿意種地的人打消了白白獲得土地的念頭，又使得有能力、有愿望種地的人通過自愿承擔相應數額的土地承包金的方式獲得適合自己需要的土地，從而保證土地使用效益的最大化，使土地承包經營制度的實施既注重了公平又兼顧了效率。
有助于促進農民增收
我國政府近年來一系列的農村改革措施，其中最重要的內容就包括取消城鄉統籌、農民的各種集資收費、農民的積累工和義務工，調整農業稅和調整農業特產稅，就是要減輕農民負擔，積極促進農民增收。那么怎樣做到減和增呢？
我們都知道，過去我國鄉村一級的運行很大程度上依賴于與農業稅相關的各種地方附加，現在這些沒有了，那他們的收入從何而來，或者說會不會產生新的隱性的債務問題？他們會不會因為土地承包金法律沒有作規定而在上面做文章？因此，法律明確規定土地承包金可避免在土地承包金問題上導致農民新的隱性的債務的產生。另外一方面，黨和國家改革措施是要推進農業結構調整，發展農業產業化經營，轉移農村富余勞動力，土地承包金的確立可以起到這樣的作用，這點前文已有分析。而當不種田的農民下決心把承包地流轉出去去從事其他工作時，他不僅在土地流轉中獲得收益，而且在從事其他工作中還能增收，當然土地經營者也可以更好地進行規模化、產業化經營，取得更多收益。
有助于促進農村的穩定
《農村土地承包法》第5條規定：“農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地。”“任何組織和個人不得剝奪和非法限制農村集體經濟組織成員承包土地的權利。”因此可以說，在法律上農村集體經濟組織成員都應享有土地承包經營權。但實際上，由于《農村土地承包法》實行“增人不增地、減人不減地”的原則，并明確規定，在長達30年的承包期內發包方不得收回和調整承包地，應當用于調整的承包土地或者承包給新增人口的土地只能是機動地、新墾地、退包地等。這也就是說發包方若沒有機動地、新墾地、退包地，將無法調整土地，在承包期內新加入的成員（如因出生或入籍）也享受不到土地承包經營權。即使在那些切實取得土地承包經營權的成員之間，也會因為自身情況的差異及各種原因而獲得數量不等的土地承包經營權。為此，近些年來我國土地承包經營權益問題糾紛時有發生，甚至演化為嚴重的社會后果，這是當前我國農村不穩定重要因素。向土地承包人或土地實際使用人收取一定的承包金，然后將土地承包金取之于民，用之于民，用于農民的集體福利、公益事業和土地承包保障等，使放棄、少包或無地可包土地的農民可以從中受益，使因婚姻關系變動客觀上在新的承包期到來前無法再分得土地的婚姻當事人可以得到土地承包保障金。這樣就可以在很大程度上緩解因土地承包經營權益問題而發生的糾紛，又增強集體在農民心目中的地位，使其個人利益與集體利益密切相關。
有助于解決農村公共事業等投入匱乏問題
2005年11月29日至12月1日在北京召開的中央經濟工作會議明確提出，要加強農村基礎設施和社會事業建設，加快推進農村道路、飲水、電網、通信等基礎設施建設，繼續增加農村教育、文化、衛生等方面的投入。我們欣喜地看到，我國財政正在逐步向公共財政轉變，財政投入已經涉及到了農村的各個領域，但我們應清楚由于農村地域的廣闊、人口的眾多，在相當長的時期內，農村的問題主要還要靠自己，單靠國家投入是不行的。那么經費何來？有人主張采取“一事一議”，筆者認為此法其結果只能是耗時、費力、無果無錢、無事能成，從長遠和農村實際考慮主要還要靠基于土地所有權而收取土地承包金，這是土地承包金作用使然。
有助于農村集體所有權的體現
我國消滅了土地私有制，我國的土地是屬于國家和集體所有。我們知道，集體都是由成員構成的，那么集體的權利應怎樣行使？怎樣更好實現集體土地的價值？“”的失敗已經表明由全體成員作為整體共同行使集體財產權利的做法是違背客觀經濟規律、不足取的，而農村的成功卻表明以成員個體或家庭分別行使部分集體財產的權利更為積極有效，而且集體與土地越脫離、使用者與土地越緊密，越有利于生產力的提高。因此，我們要實行土地所有權和經營權更為徹底的分離，明確將土地承包經營權物權化內涵，這一點在我國《物權法（草案）》中已體現。
一、制度創新的動因與方式
經過整個80年代的發展，珠江三角洲已成為我國經濟增長最快，經濟發展水平最高的一個地區。農村工業化與城市化的迅速進程，使原來隱藏在以“均包制”為特征的土地制度背后的一系列現實問題，在珠江三角洲變得異常突出。
第一，隨著農村非農產業的發展，珠江三角洲普遍出現了半自給性小規模土地經營基礎的農戶兼業化。農戶的拋荒，土地的分散使用，經營規模的狹小在資源配置上造成了巨大的效率損失。由此，按照效益原則配置土地資源，改變現有分散的、狹小的、低效率的土地使用格局，造就土地集中機制，從而實行規模經營，使土地流轉制度的創立提到了議事日程。
第二，隨著農村城市化的快速推進，珠江三角洲每年都有大最的農地轉為工業用地，地價及土地資本收益也隨之提高。尤其是1992年4月廣東省糧價放開，取消合同定購任務，過去隱含在糧食平議差價中的“暗稅”隨之取消，農戶的土地使用權得以強化，加之農村產業結構的調整使土地的機會利潤大幅度上漲，從而進一步刺激了土地價格的倍增。農戶原來視土地為不可或缺的福利保障，現在卻進一步視土地為增殖手段。在此情形下，土地的集中與流轉對土地的管理使用制度提出了重新調整的要求。
第三，由于土地資源增值收益的直線上揚，如何合理地分配列益，處理好政府與農民、農民與，全國公務員共同天地社區集體的關系，并保障農民的合法權益也直接涉及到土地制度的產權安排問題。
第四，從市場機制發揮作用的角度而言，在產權所包含的使用權、收益權和轉讓權中，轉讓權是最重要的。從產權界定是為了促成交易的角度說，對轉讓權的不當限制乃至禁上就會導致產權界定在很大程度上失去意義。首先，在轉讓權受不當限制的條件下，資源不時能流向對其評價最高的地方，資源配置效率不能不受到損害，其次轉讓權受不當限制必然導致有效競爭的缺乏。若產權主體相互間的沖突不能通過競爭性的轉讓（即“你不合適，再找別人”）的方式解決，而只能“吊死在一棵樹上”，就是容忍低效率的存在成者陷入無休止的“內耗”。最后，轉讓權受不當限制以會導致收益權受限制。應該說，家庭承包制的產權殘缺，尤以轉讓權受限制（這種限制既來源于產權界定上的原因，因為農戶出賣土地是違法的，也起因于土地的福利保障功能）所導致的后果最為嚴重。
基于上述背景，珠江三角洲沿著“農地集中--使用權流轉――規模經營”的線索，拉開了土地制度創新活動的序幕，進而推動了整個廣東農村土地制度的變遷，在廣東農村，盡管土地制度創新活動的方式多種多樣，但基本的思路是：將土地所有權以憲法規定為基準，置其于集體所有制的框架，并在此基礎上強化并規范農戶的土地經營權（使用權）以及與之相應的收益權利轉讓權，進而對平均地權（均田問承包）的資源配置低效率格局進行修正，從而以產權制度建設為中心，培育土地流轉的集中小機制，逐步推動土地的規模化與企業化經營。從1993年開始，順德市、南海市、番禺市、龍崗區、寶安區等地嘗試土地使用權入股進而推進土地經營權流轉，其中尤以南海市最為典型，南海市作為全國農村土地制度建設試驗區之一，在這方面的變化利制度安排格外值得注意。
二、制度創新的價值
1、制度安排與環境的相容性。南海市在土地制長和社區產權構造出現的變化，至少滿足了三個方面的要求：一是克服土地的細碎化與分散經營，從而使土地集中與規模經營成為可能；二是既促導了農業勞動力的轉移，又充分保障了土地的福利功能：三是為農業的企業化經營創造了條件。
2、產權運作成本的節約。從產權界定成本來看，南海的土地用權入股，使產權的界定與調整由實物對象轉為價值形態，不僅降低了技術難度，而已操作相對簡單。第一，使原來的實物形態上無法確立的排他性產權能夠在價值形態上順利得以確立；第二，農戶使用權入股，社隊所有權折價，使集體與農戶的產權關系異常明了，從而界定費用大大降低；第三，價值形態上分散的獨立產權可以在實物方面合并起來，從而提高了規模經濟與資源配置效率。
3、節省內部管理成本。南海市的土地使用權入股，也使其內部管理費用大為節約：第一，單個農戶的經營決策轉為董事會決策，決策成本降低；第二，減少了農戶之間在土地利用方式的摩擦，降低了均包制條件下農戶轉包發生的交易費用；第三，土地的集中招標與投標，避免了集體與多個農戶承包合同的反復簽訂；第四，集體由對眾多分散農戶的組織管理轉為對專業化農業公司的監督，也大大降低了管理運作費用。
三、制度涵義及啟示
珠江三角洲的土地制度和社區經濟產權構造的新變化，對于穩定和完善家庭承包制，推動農村的改革與發展，具有重要的制度涵義與啟迪意義。
第一，產權的可分解性造就了產權結構的多樣性，從而使得人們可以根據不同的社會經濟條件選擇出交易費用最小，運行效率最高的產權制度形式。產權經濟學的研究結果表明，不管產權屬于何方，只要產權界定清晰，人們就可以通過自愿交換的合約行為來達到資源配置的滿意效果。這表明，過去那種單純地強調土地歸誰所有或改變土地所有者的變革主張已經沒有多少實際意義。因此，從土地所有制改革轉向土地產權形式的選擇安排，為我們進行土地制度的變革提供了新的思維方式。珠江三角洲的土地使用權入股的實踐表明，土地制度進一步變革和新的激勵機制的培育，并不意味著土地集體所有權和家庭經營權的基本界定格局要重新選擇。相反，在此基礎上強化農戶經營權并進而對平均分配的資源配置低效率進行修正，促進土地產權流轉市場的發育，恐怕是土地制度變革最為現實而有效的選擇。
第二，土地使用權入股形式的土地集中機制與投資激勵機制，為我國農村土地產權關系的調整提供了新的線索。應該說農戶在耕種其占有的承包地時，其土地產權是相對（但絕不是充分的）明確的，但當土地需要轉包時，產權的不確定性就表現出來了。首先，原承包者轉出承包地所獲地租具有不穩定性，而且面臨著與新承包者可能是高昂的談判費用：其次，由于沒有新的福利手段替代作為福利均包的土地，退包土地使農戶面臨著機會收益的損失和風險成本的增加；最后，出讓土地使原承包者在土地投入的資本和分動未必能得到合理的補償（因缺乏規則保障）。由于這些原因，出讓土地將是農戶產權的嚴重侵蝕。正因為如此，我們就不難理解農戶寧肯將土地拋荒也不轉包或退包的現象普遍存在。
土地使用權的股份化，既為農戶提供了福利保障，也保證了對土地經營和增值收益的獲取。更為重要的是，珠江三角洲的土地使用權入股，既不同于農戶之間利用土地使用權市場轉讓土地，更是與前些時候一些地方的社區集體強行收回農戶土地位用權有著原則區別，而是由集體出面以入股方式集中使用權，使農戶穩定地分享一塊地租，從而有效地集中土地，實行規模化經營。
另一方面，把集中起來的土地分片投標承包，從而在平等競爭中有效地保證土地產權在經濟上的實現，增加了集體收入，使農村承包利更具積累功能和激勵功能。
關鍵詞：土地登記；登記制度；改革；提問；物權法
中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2013）-04-0048-1
隨著土地登記改革不斷的加深，一些地區的土地制度開始了重大的變革，尤其是《物權法》推進。在《物權法》中明確規定以下內容，即：國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。《物權法》中明確規定了不動產的登記法。所以相關部門也在按照所規定的法規進行全面的執行。然而在相關部門實施的過程中，雖按照《土地登記辦法》來全面的實施，但是還是有一些問題出現了，這些問題讓人深思。本文針對這些問題對土地登記制度的改革與其發展進行全面的思考。
1 在土地登記改革中存在的問題分析
在土地登記改革過程中，相關部門按照國家規定的《土地法》對其進行執行，但是在執行過程中發現，在土地登記改革過程中存在很多的問題，對此我們進行總結：
1.1 行政權的介入
對于土地登記過程中的一些不動產來講，要重視歸屬權。這些歸屬權要通過法律關系來確認，在確認以后要使其具有一定的法律效力。但是從最近幾年來看，土地登記成為了一種行政管理的手段，并且全方面賦予了很多相關的職能。這樣土地登記行為具有的行政權力非常多。過多的行政權力也會對土地登記方面有過多的行使權。所以行使權的介入使土地登記申請人的合法權益得不到更好的保障，同時也會導致土地登記行為變的非常繁瑣。最終也就導致土地登記的行為超出了國家法律規定的范圍。這樣的行為成為了土地登記方面比較大的問題，很值得大家關注。
1.2 土地登記的劃分
隨著一些相關的法律出臺，很多相關的法律得到實施以后，不動產登記制度也有了根本性的變化，尤其是在土地的登記上。在《土地登記法》上有一個明確的規定，土地的總登記不能直接的按照土地的種類進行劃分，然而還有很多地方按照過去舊的劃分原則進行全面的劃分，劃分過程中要按照申請人的合法申請來執行。現在，從土地的總體登記來看，也從土地登記的目的以及實現的途徑來看，就要將土地總登記歸類成地籍調查。這樣的劃分不僅合民愿，也合乎《物權法》的相關規定，所以對于土地的劃分問題要及時的更正與整改。
1.3 登記機關的授權問題
登記機關的授權問題一直是一個很糾結的問題。在《土地登記辦法》文件中有一個明確的規定：“申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依照法律報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權力證書。”但是縣級以上人民政府是否按照規定實施，在實施中的矛盾是否合理都成了一個問題，所以在授權上還需要一定的認識。
1.4 實際的操作性不是很強
在相關的土地登記過程中，從立法的層級上來觀察，相關的規定一般比較偏重具體。突出可操作性，單一的運用《土地登記法》來操作，還是不夠的。特別是在辦理的程序以及條件上。這樣就很明確的表明實際的可操作性比較薄弱。同時，土地登記的相關工作人員因為對于土地登記項目不熟悉，他們的操作性就變的比較弱了，尤其是在相關的法律法規中，所以在土地登記過程中，精準熟練的業務非常重要。
2 土地登記制度的思考
現在土地登記制度備受大家關注，不動產登記的根本目的和出發點，就是保護物權所有者的合法權益，并且具有很強的法律效力。但是事實上，土地登記還存在很多其他的職能，這些無謂的職能給土地制度帶來很大的問題。有了改革的基礎，并且在改革中實施了一定的政策。同時制定了一定的土地登記制度，并且在制度中大力實施土地整改。制度的制定是否可以適當的改進，其中還存在了哪些問題，也是值得大家關注的。例如，行為權力的執行；是否有必要承擔行為的職能；是否實行了統一的管理制度。總之從不動產的登記制度的發展來看，對于土地登記制度的改革也是非常有必要的。最后我們來討論一下關于土地使用權中的異議登記制度存在的問題，其中涵蓋的問題比較多。可以說《物權法》所規定的異議登記制度基本上不能很好的落實，主要的原因就是實施不動產的異議登記遇到了非常多的法律障礙。同時，不動產的登記行為變成了可選擇性。在處理異議登記的過程中管理人員因為沒有嚴格的制度致使很多流程不能順利的進行，所以很多當事人不愿意申請異議登記。從以上的分析過程中我們可以看到土地登記制度在土地登記中的重要地位，所以要及時的處理土地制度中的相關問題。
3 總結
總而言之，對于土地登記改革以及制度的改革與創新勢在必行，相關部門在創新制度以后要嚴格執行相關的《物權法》以及《土地登記法》，切實的為不動產所有者服務，讓大家更好的保障根本性的權益。與此同時，在處理土地登記程序上還要增強管理人員的相關技能，熟練明文規定的流程，相關部門要嚴格土地登記制度，切實的做好土地總登記的劃分問題，讓土地登記制度嚴格的執行下去。
參考文獻
[1] 河南省人民政府辦公廳關于進一步做好軍用土地登記工作的通知[J].河南省人民政府公報，2010（23）.
[2] 本刊編輯部.《土地登記與地籍系統》出版[J].測繪通報.2011（03）.
關鍵詞：政府公信力，農民角色轉變，社會保障機制
土地征用中的問題
土地征用過程中牽涉的利益主體很多，但其核心是政府與失地農民，所以存在的問題也大都由二者引發。
政府公信力的缺失
濫用征地權，鉆“公共利益”的漏洞
雖然我國《憲法》、《土地管理法》等都明確規定土地征用必需以公共利益為目的，但并未對公共利益做出界定，這就客觀上給某些政府尋租和機會主義提供了過多的自由裁量空間，一些政府官員為了招商引資，擴大財政收入，突顯個人政績等濫用征地權，侵吞公共利益，這不僅有損失地農民的集體利益，更影響了我國的耕地保護和糧食安全。據統計“十一五”期間由于城市化推進，耕地年均減少1848萬畝。目前，全國實際建設用地中，農民集體建設用地已占約72%之多。“十一五”期間，預計每年被征地的農民達到300萬。
2、收益分配有失公平，補償形式單一
首先，由于法律法規不健全，測算方法不夠科學等諸多缺陷，我國土地征用補償標準偏低，補償機制不健全。從橫向看，各地農民的補償標準差別很大，甚至出現同村的不同小組間的分配標準各異的現象；從縱向看，受益分配與權力層級成正比。據統計因土地用途變更增值的土地收益，政府大約得到60%~70%，農村集體經濟組織得到25%~30%，農民只得到5%~10%。其次，補償形式單一，很多地方政府不顧農民意愿，只采用一次性貨幣補償方式，有損失地農民的長遠利益。目前鄭州市農村土地征用人均獲得補償費為2萬左右，僅可以維持農民家庭一般日常開支3~4年。在失地農民認為最好的征地補償方式中，選擇安排就業的站32%，選擇一次性付給適當經濟補償的占24%，選擇提供醫療，養老等方面社會保險的占21%，選擇預留土地入股分紅的占20%。可見，在整個收益分配中，大多數地方政府拒絕了具有土地使用權的民眾的參與，僅憑單方決策行事。
3、針對被征地農民的社會保障機制不完善
第一，法律制度不健全，各地在具體執行中無法可依，只憑各自對政策的理解及當地的客觀條件制定法規文件缺乏科學合理的規劃。第二，這一問題的最致命因素是資金籌集困難。政府行為往往限于政策許諾，并未實現保障金的足額下撥，專款專用；許多村民委員會又因為收支預算難以平衡，集體經濟實力偏弱，往往無力繳納；至于失地農民，大多所獲補償有限，又缺乏對社會保障的正確認識，心有余而力不足。第三，社會保障的水平低，范圍狹窄。社會保障機制作為一個完整的體系，應包括養老保險、失業保險、醫療保險、最低生活保障、就業培訓制度等，失地農民作為農民和市民的過渡群體，本應享受與城市社會保障水平相當且兼容的安置補償，但就目前來看，這些還遠遠不能實現。
（二）失地農民角色轉變中的自身干擾因素
1、缺乏市場需要的知識和勞動技能，再就業能力差
失地農民普遍受教育程度低，自身素質與市場經濟的要求不匹配，在城市化未波及自身以前，他們都以種地為生，即使外出務工也只是從事缺乏技術含量的低端作業。
2、思想觀念陳舊缺乏理性消費觀
⑴一部分得到較多補償的失地農民“一夜暴富”后開始炫耀性的消費，這就存在著“二次返貧”的隱患。因此，如何幫助失地農民盤活補償款，實現“錢生錢”，抑制其過度消費，還需要政府的正確引導扶持
⑵價值觀及生活方式與其新的角色要求相沖突：大多數失地農民對城市化的價值理念及生活方式不能從心理上接受和認同，這也需要政府及時加以心理疏導和救助。
二、土地征用問題的解決途徑探討
（一）加強政府公信力建設
1.完善公共利益界定，把耕地保護作為官員政績考核的重要指標。公共利益具有高度的抽象性，不確定性。論文大全，農民角色轉變。對此，我們可以借鑒國外的許多制度實例。國外對公共利益的界定主要分為列舉式和概括式，前者的典型代表是日本，后者為加拿大、美國等。采用概括式的國家一般把把公共利益的裁決權交給議會或法院，對“公共目的”、“公共使用”、“私人使用”等概念及其構成要件有清晰說明，也很好的避免了因公之名的權力尋租。我國目前可以繼續采用概括式，但要借鑒國外經驗，杜絕概念上的外延。此外，各級地方政府要在全國耕地保有量不低于18億畝的剛性規定下，根據各地經濟發展及預期規劃制定合理的耕地警戒線，并嚴守不逾。論文大全，農民角色轉變。對官員進行政績考核時，也應把此項工作的表現作為重要依據。
2．定位好政府角色，完善補償收益分配制度
首先，政府既不享有土地所有權，也無使用權，被征用土地的補償收益理應只歸國家、集體和失地農民。其次，重新制定補償標準，提高補償收益。應合理估算土地被征用后的增值部分及土地的市場交易價格，以此為基礎，結合現行法律政策規定給予農民高標準的補償。再次，征地過程中要充分尊重農民的知情權，鼓勵其積極參與補償方案的擬定，且征地結果要對農民公開。最后，加強對補償款發放的監督和管理。更細致的講，監督不僅針對補償不問題，在整個土地征用過程中都是必不可少的。目前，最有力的監督機制為第三方認證，即靠無利害關系的公眾性、公益性組織去評判政府行為是否規范，這一制度很值得借鑒。
3. 建構科學的社會保障機制
①加快有關土地征用方面的立法，尤其是進一步規范全國各地的失地農民社會保障法規文件，使法律法規更具可行性、易操作性。論文大全，農民角色轉變。
②把社會保障方案的擬定納入征地前的審查程序，并保證其科學性、可行性。論文大全，農民角色轉變。在實施征地后，要嚴格按照之前的方案對失地農民進行補償安置，并根據實際情況的改變與相關利益群體友好協商，不斷修正原有方案。論文大全，農民角色轉變。
③確保充足的資金來源。論文大全，農民角色轉變。保障基金應由地方政府、村民委員會以及失地農民共同負擔。政府要及時足額下撥補償款，避免失地農民因所得補償款太少而不愿繳納保障金。還應加大對參保收益政策的宣傳力度，提高失地農民的自愿參保率，擴充保障金。同時調整財政支出，加大支持力度。
④引入市場機制，創新保障模式。尤其是股份制，它作為社會化大生產的產物，完全可以運用到對失地農民的補償安置中來，使其持久分享城市化過程中土地增值的收益。此外，還應舉辦各種形式的培訓班，向農民傳授必要的市場經濟知識、科學理財消費知識、創新經營知識等，幫助其接受新的價值觀念。
4．建立專門機構，幫助其完成由農民到市民的角色轉變
土地征用過程中農民不僅會遭受物質利益的損失，同時也經歷著一次心理上的陣痛。因此，政府在完善保障機制的同時，切不可忽視對其精神的“補償安置”，要對農民進行心理疏導和法律援助。最重要的是，全社會要幫助農民樹立對未來新生活的信心，使其適應新的城市生活方式、學習新的生存技能、融入新的生活環境。唯此，失地農民的問題才能從根本上得以解決。
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論文摘要：本文在借鑒國內外眾多文獻的基礎上，結合我國的實際特色和一定數據，提出一套適合兵團乃至全國的制度性對策理論體系。為解決阻礙兵團土地流轉發展的難題提供思路，利于土地資源配置的長遠優化發展。為兵團乃至國家的土地政策科學評價形成，為建立科學可行的利益聯結體系與制度體系提供理論借鑒。
論文關鍵詞 新疆兵團 土地流轉 法律對策
一、土地流轉問題概述
(一)近年來，國內外學者對土地流轉問題的理論和實證研究有一定積累
改革開放后，我國于1988年修改憲法，廢除了土地不得出租的規定，立法確認土地使用權可以依照法律的規定轉讓。隨后中央人民政府根據憲法修正案的新規定，頒布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。至此，土地所有權流轉成為我國合法和順應憲法和民心的事實。在學術界，土地流轉問題也開始被廣泛研究。其研究可概括為三階段：早期嘗試階段、中期擴展階段和后期深入階段，涉及土地所有權與使用權分離等普遍問題;以及區域土地產業化規模經營的影響因素及形成過程;輔助金融機制與信用體系構建;流轉過程監管及農民利益保障;在土地流轉中統籌城鄉關系，及政府職能與責任重塑;耕地保護和資源優化配置探討;后期有股份制改造、中介組織模式研究以及土地流轉的制度改革創新。三個階段總體上遵循由無到有、由簡入深、從實踐到理論再指向制度的規律。
第一階段從1990年到2001年，學者們主要從土地流轉的必要性出發，研究了土地流轉市場化需求，兼及土地合同的有效性、轉包、抵押、繼承等法律技術問題，分析了土地流轉的動因，提出了土地流轉法律機制的雛形。代表性論著有楊學成的《試論農村土地流轉的市場化》載《中國社會科學》1994年4期。這一階段的研究注重土地流轉的合法性和正當性，有少量的區域土地流轉調查報告，純法律技術問題及制度創新研究初見端倪。
第二階段從2002年到2007年，主要研究方向有土地流轉的效率和模式，也有探討土地流轉中的政府責任;土地流轉與農村人口流動的關系;農村土地流轉的障礙因素及其解決途徑被作為一個焦點進行討論，強調制度性保障在土地流轉規范化中的作用;經濟學方法尤其制度經濟學方法被廣泛使用于土地流轉的論證分析，并初步提出較完整的土地流轉利益聯結模型。這一階段的研究數量急劇增多，經濟學角度和法學角度的研究從廣度到深度都有較大推進，應該與黨的十六大報告積極推進農業產業化經營的指導正相關。
第三階段從2003年開始至今，其最顯著的特點是：開始以農民的基本權利為視角進行專門性研究，側重土地流轉中的農民權益保障研究;開始出現大量外國土地制度的對比研究;土地經營權物權話以制約行政權的理論模型已經較為全面;較多文獻基于原有理論或實證成果建立，也有文獻將研究重點轉向資源優化配置方向;作為制度形成類型研究，除股份制合作等流轉形式繼續深化外，還呈現出與新農村建設結合，加強金融配套制度建設等特點;也開始出現述評類的總結著述，典型如張會萍的《農村土地流轉問題研究綜述》載《寧夏社會科學》2011年3期。這一階段的研究明顯體現關注民生的特點，研究中的農民利益保障問題被重點凸顯;調查報告等實證研究方式較多使用，理論研究也進一步深入。部分問題已經解決，如土地經營權的法律定性，但仍有已經提出但尚未解決的新問題，如對策性研究中的農民權益保障制度構建，也有需要提出的新問題，如本課題研究的土地使用權流轉績效的法學方法評價問題。
(二)土地流轉現象背后的規律性研究尚顯不足，土地流轉的效果評價體系的構建還有待探討
其一，政府在土地流轉宏觀調控中的干預路徑與干預程度選擇，土地流轉如何與現有的農村社會保障制度協同改革，土地流轉中的利益向量評估等等研究，目前較多停留在描述性分析，尚未進一步探求其背后的規律性決定因素。其二，針對土地流轉效果的評價研究，現有研究大多是運用經濟學分析方法針對一個區域從某一角度進行評價。而缺乏一種法學的評價方法。即在構建一種新的指標評價體系的基礎上，針對一個區域的土地流轉模式，在經濟社會的宏觀層面和農戶家庭的微觀層面全方位進行效果評價。通過規則的有效性對土地流轉制度和模式進行評價的理論和方法，目前都還有待探討。
二、新疆兵團土地流轉問題的研究思路和方法
(一)新疆兵團土地流轉的政策現狀
根據新疆兵團相關政策文件的指示，兵團始終堅持以職工家庭承包經營為基礎，統分結合的雙層經營制度不動搖。新疆兵團各團場全面推行了兩費自理、租賃承包等多種形式的土地承包責任制，增強了干部職工的風險意識，有效地調動了干部職工的生產積極性和主動性。兵團國土資源局以開展回頭看為契機，全面抓好學習實踐活動整改落實后續工作，并以構建保障、促進科學發展新機制為主線，嚴格落實國家土地政策和制度，全面提升兵團國土系統推動科學發展和綜合服務的能力，為兵團可持續發展提供資源保障。兵團國土資源局在學習實踐活動中，堅守耕地保護紅線，圍繞兵團產業規劃，積極推進農業結構戰略性調整。該局將耕地保護責任目標分解到各年度，實行耕地保護一票否決制建立耕地保護激勵機制，對完成任務好、新增耕地多的師，在項目開發和土地利用上予以傾斜;指導各師按照兵團土地利用總體規劃修編確定的指標，合理確定各類用地數量和布局，為實施結構調整提供依據。這個布局圍繞重大項目建設積極實施用地重點保障，嚴格執行項目預審制度，按照國家《限制供地目錄》和《禁止供地目錄》規定的原則審核用地數量，積極引導建設用地向高產出、少用地、節約集約可持續發展的目標邁進。力爭在職工家庭承包經營的基礎上，全面規范兵團團場土地經營權流轉行為，維護兵團團場土地政策的長期固定。有的團場已經實行新的改革措施，譬如部分團場對職工承包的土地提高等級：一是建立土地等級的改良提升制度，激勵職工自覺的加大投入改良土壤，在35年提高一個土地等級。二是連隊督促承包職工加大投入改良土壤，并給予合理化建議和具體指導。三是處里出臺優惠政策，土地等級差進行輪作倒茬，水稻按棉花的120%實物量上交。四是加大基礎性的投入，清挖排渠，硬質防滲等措施，降低地下水位，提高土地等級，提高作物單產。(二)新疆兵團土地流轉的研究思路
首先，針對政府政策這一最重要變量對于現行各種土地流轉模式的制度性影響因素進行實證調研并進行分析，兼對土地金融組織、土地中介組織等外生性變量進行定量研究;其次，通過農戶的需求與滿意度調查，對兵團土地流轉已取得的經驗和存在的現實問題充分思考歸納;此時，現實問題已經出現并已經充分總結。最后，結合國外土地制度比較研究，引申出用法律妥善規范土地流轉的原則與規則，并基于前述成果，力爭構建新的土地流轉效果法學評價體系，同時提出科學可行的發展和完善兵團土地流轉的法律對策。其中有正向研究部分，即中外土地制度比較研究和兵團土地制度實證研究，再通過逆向研究部分，即對土地轉讓糾紛判例分析研究和土地制度運行中的法律規避研究，最終實現更為科學可行的土地使用權流轉法律制度設計。研究方法則首先是調查研究方法，擬由農一師國土局領導主持實地調研，依托塔里木大學周圍團場政研室的大力幫助，收集實證資料，再由實踐回到理論，由塔里木大學教師邀約行內人士合議研究分析，力爭作出開創性結論。其次是對比研究方法，通過國外土地制度的分析與借鑒，作出法律移植的建議性的選擇。研究目的則體現在，農村土地流轉是實現土地優化配置必不可少的一環，農村土地流轉，要注重保障農民的權利。在農地流轉中要節制資本，應將資本下鄉盡量限定在為農民和農業生產服務的領域內，防止資本對農民土地的兼并導致農民失業破產。對于眾多土地流轉模式，需要構建科學的評價體系來考評土地流轉的績效等問題。隨著土地承包經營權流轉明顯加快，需要鼓勵有條件的地方發展流轉中介服務組織，為規范土地流轉提供完善的服務。同時，應當加大對職工土地承包的土地的面積、等級、期限、地號等的民主監督管理力度。
三、新疆兵團土地流轉政策的法律定位與對策
兵團土地總面積7457千公頃，農用地4206千公頃。新型團場建設需要農業產業化集約化的發展，要保證土地向種田能手流轉，還要保證防止耕地的減少和兵團職工的大量失業，使有利于提高土地的利用效率。這些要求都以實現團場土地承包經營權的充分流轉為前提。土地流轉糾紛最終需要司法的裁決。現有國內成文法無論土地管理法還是農村土地承包法都不適用于黨政軍企合一的新疆兵團，兵團土地流轉實現由法律規范，必須通過地方性立法的方式。但是新疆兵團至今有政府無人大，地方性立法無從談起。因此，欲使兵團土地流轉糾紛有法可依，構建地方性司法解釋，并且是政策司法化的司法解釋，并對其正當性和可操作性作更深的理論研究，成為艱難卻必經的途徑。
筆者認為：兵團制定土地流轉政策，首先應對兵團團場流轉模式進行調研研究。研究應當包括：轉包模式統計與分析、出租模式統計與分析、互換模式統計與分析、轉讓模式統計與分析、股份合作模式統計與分析、其他模式統計與分析。其次要作兵團農戶滿意度與土地流轉意愿田野調查，包含針對普通農戶農地流轉意愿調查，和針對經營大戶農地流轉驅動機理調查。最后，還應當作國外土地制度的比較與借鑒研究，文明各國國家土地治理實務中各種土地理論已經演化形成形態各異的法律制度與政策工具。如德國的土地評估制度，土地整理制度，提供了公眾參與土地管理的經驗和啟迪。美國的土地信托制度，法國的農地流轉市場管制制度，英國的棄地者補貼制度，日本的租賃土地主義制度，都可為土地流轉的市場化提供借鑒。本部分研究可以通過比較研究為兵團土地流轉制度的法律設計提供科學的借鑒。例如國外農村土地政策案例分析、美國的土地法令、林肯政府的《宅地法》、美國的土地信托制度、對美國土地制度的評價、日本的農地制度、日本農地制度的設定體系、日本農地制度評價及啟示，以及歐洲土地制度與改革評價等等。
關鍵詞：房地產 房地產價格 價格規制
一、房地產價格規制的概念
（一）房地產價格的概念
我國房地產市場的商品主要是以城鎮商品房為主，房地產的價格也主要表現為通過市場機制形成的商品房的價格，因此房地產的價格也被稱為"商品房價格"，簡稱"房價"。
（二）我國房地產價格的基本構成要素
房地產價格（主要指買賣價格）主要是由九項因素構成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。
（1）土地取得費用因房地產開發土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權出讓金；以土地使用權轉讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉讓費。
（2）前期工程費指房地產開發商委托設計、監理、審計等專業機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續性工作所需花費的費用。
（3）配套費是為房地產開發進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。
（4）建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。
（5）管理費指導房地產開發公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。
（6）銷售費指為了進行房地產銷售而必然發生的廣告宣傳費、銷售費、辦公費等。
（7）利息通常是指房地產開發項目貸款利息。
（8）稅金主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。
（9）利潤是房地產開發投資應獲得的回報。它是房地產開發企業的銷售收入扣除開發經營成本以后的余額。
二、我國房地產價格規制的歷程
改革開放之后，實施城鎮住房體制改革同時，逐步形成了房地產價格政府規制的法律基本框架。1983年國務院《城市私有房屋管理條例》明確了房地產交易價格的形成機制。1994年《城市房地產交易價格管理暫行辦法》提出新的房地產價格管理原則，對交易價格實行直接管理和間接管理相結合的原則，以市場為主導的房地產定價機制。2003年《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》明確地方政府穩定房地產價格的行政問責制。2010年1月《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》首次規定了省級人民政府對房價的穩定負責； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產稅收政策的實施來調節需求達到穩定房價的作用。2012年《商品房銷售明碼標價規定》要求房地產價格要嚴格明碼標價并執行"一房一價"政策，7月國務院常務會議，落實問責制，完善價格規制政策，同時繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。
三、我國房地產價格持續上漲的原因
（一）開發成本因素
地方政府的城市建設資金主要來源于房地產行業帶動的土地拍賣。土地價格成本占房地產總建設成本的20%，土地價格的上漲直接導致房地產建設成本的上升，房地產價格自然而然就會水漲船高。
（二）市場需求旺盛
城市人口數量和規模不斷增長；人們對住房的質量要求高，改善型住房需求增長；城鎮化進程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對房地產的需求。
（三）資本市場的因素
資本市場不發達，投資工具稀缺是造成房地產市場資金過熱的重要原因之一，國內銀行信貸的迅速擴張，增加了房地產開發與投資機會，人民幣升值，導致外資大量涌入，進一步擴張了房地產市場。
（四）房地產市場體系不夠健全
短期投機行為盛行，如消費者"買漲不買跌"、"溫州炒房團"等；房地產要素市場發展不協調，房地產要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產投資規模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國房地產價格規制中存在的主要問題
我國房地產政府規制工作起點低、起步晚，不管是政府規制的理論基礎還是實際操作經驗都無法滿足實際發展的需要。我國房地產價格政府規制存在以下幾個方面的問題：
（一）政府規制的目標不明確
我國歷次的房地產價格規制都是圍繞"促進房地產市場平穩發展"這個主要目標進行的，直到2010年國家頒布通《通知》強調當前時期的房地產價格規制的目標是"遏制房地產價格過快上漲"即"穩房價"。
（二） 政府規制政策執行不力
房地產的供求關系，地理位置和消費者的購買熱情都會對房地產的價格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價不斷升高。2004年我國房地產市場價格增長率達到百分之十七點八。
（三）政府規制監管不到位
當前的房地產市場在政府干預過多的同時，政府監管力不夠，同時法律監管，民意監管及輿論監管的建設遠遠滯后于市場發展速度，市場交易混亂，缺乏針對于發商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產價格政府規制的兩個主體，在價值目標、行為準則以及利益訴求等方面都一致，都是社會公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點和出發點略有差別。
五、完善房地產價格規制的對策
房價一路上漲，房地產業泡沫仍然在繼續發展。一旦房價暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險應該受到政府的高度重視，并且這也是國家對房地產業宏觀調控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國城鎮住房體系。
這意味著要通過多條途徑保持市場供應，增加豐富產品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設。其次，繼續投資建設經濟適用房和推出限價房。最后，加大住宅土地和商品房供應及打擊囤地等空置房，增加商品房實際有效的房源。
（二）逐步取消中國商品房預售制度。
因為能解決開發商資金鏈的50%資金，商品房的預售已是推動房價上漲的關鍵因素之一。
（三）調整稅費分配制度。
由于財政分配不平衡，房地產成為地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著60%的財政支付壓力。
（四）加強對房地產企業的壟斷規制。
對房地產的實際銷售價格進行監督和管理，成本加適當利潤的方法（平均銷售價格）并公布指導價。
（五）改革中國土地制度。
地方政府對土地財政的依賴，是造成房價上漲最重要的原因。自2003年經營性用地實行招拍掛制度后，出現很多"地王"，致使土地價格上漲幅度遠遠高于房價，房價很難再降下來。
（六）建立房地產信息管理系統，提高市場透明度。
利用IT技術，建立全國聯網實名房產登記制度，使政府對現有居住水平及房地產結構完整把握，對干預策略提出數據支持，對投機需求進行管理與調控。
六、結論
房地產是我民經濟的支柱產業之一，對民經濟的發展起著至關重要的作用。對房地產價格規制的研究，為政府進一步調控房價提供理論支持。本文通過對房地產價格規制中問題的分析，從七個方面提出進一步調控房地產價格的對策，來完善政府在調控房地產價格方面的不足。
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關鍵詞：招拍掛制度；城市房地產；市場結構；影響因素
1 我國現行的土地招拍掛制度
經過二十多年的改革發展，我國的城市土地使用制已經發展成了一種既能維護土地公有制，又能促進商品經濟運行的全新制度。在土地招拍掛制度實施之前，我國經營性用地通常采用協議供地政策，指“市、縣人民政府土地行政主管部門代表土地所有者與土地使用者采用共同協商的方式出讓國有土地使用權”，經過不斷發展，截止到目前為止，我國經營性用地全部實行土地招拍掛供地政策。
1.1 土地招標出讓方式
顧名思義，通過招標的方式進行國有土地出讓是指政府土地行政管理部門招標公告，邀請公民、法人及社會組織參與國有土地使用權投標，根據投標結果來選定土地使用者的行為。該方式分為兩種形式：公開招標和邀請招標。其中，需要特別指出的是在采用公開招標時，投標單位不得少于三家，否則必須停止公開招標。
1.2 土地拍賣出讓方式
通常情況下，一些區位條件較好和交通便利的鬧市區都采用土地拍賣的出讓方式。該方式主要是由政府土地行政主管部門公開拍賣公告，競買人在指定的時間和地點進行公開競價，根據競拍結果來選定土地使用者的行為。同樣的，如果競買人少于三人，拍賣也將終止。與其他拍賣原理一樣的是，土地拍賣中也遵循“價高者得”的原則。
1.3 土地掛牌出讓方式
土地掛牌出讓方式源于廣東和江蘇等市場經濟發達、土地市場完善的地區，隨著該方式的日益完善在全國得到全面推行。土地掛牌出讓方式是指政府土地行政主管部門通過掛牌公告，將擬出讓宗地的條件在制定交易地點掛牌公布出來，接受競買者的出價并對價格進行實時更新，截止到掛牌期限為止根據出價結果確定土地使用者的行為。這種方式主要適用于投資較大競爭較弱的經營性土地。
2 招拍掛制度對市場結構的影響分析
與協議供地政策相比，土地招拍掛制度的市場透明度更強，競爭也越來越激烈，隨著競爭的加劇，成交價格與真實的市場價格也更加接近。作為土地價格上升的原因之一，土地招拍掛只是將真實的市場價格反映出來，根本原因則需要深入探討。
2.1 影響房地產市場價格的因素
房價和地價是房地產開發中兩個必須關注的重要問題，要分析影響房地產市場價格的因素就必須對影響房價和地價的因素做深入的分析。
2.1.1 影響房價的因素
第一，開發商的建設成本。建造房地產的成本是開發商出售地產時必須考慮的因素，通常是成本越高，投入越多，同等條件下房地產的價格也就越高。其中，土地成本是比較重要的一部分，不同經濟發展階段，土地成本在整個房地產總成本中所占的比重也不一樣。
2.1.2 消費者的收入水平
消費者的收入水平是影響房價的直接因素，收入水平高了才能承受相對較高的房價。一般情況下，大中城市的人群收入水平比小城市要高，所以這些地區的房價也是相對較高的。
2.1.3 國家土地相關的宏觀調控
我國實行土地所有權和使用權分離的制度，供地的數量和區位由政府進行調控，而供地數量和區位對房地產的開發規模有很大影響，從而也影響了房價的高低。
2.1.4 金融杠桿的作用
房地產行業與金融行業關系密切，房地產開發商從事地產行業必須得到金融業的大力支持。政府通過信貸規模、貸款方式等金融措施可以有效調節房地產市場價格。
2.2 影響地價的因素
2.2.1 供給方對地價的影響
在我國，政府不僅是土地的供應方，也是土地所有者的代表，同時還是土地使用的管理者，這些造成土地供應摻雜了一些非市場的因素。
2.2.2 供給土地數量對地價的影響
物以稀為貴這個市場準則對于土地市場來說依然適用，土地供給的數量對土地的價格有著重要的影響。為了控制土地供應的數量，政府每年需要根據經濟發展水平來制定年度土地利用規劃。
2.2.3 土地成本對地價的影響
政府采用熟地和凈地兩種形式供地，存量土地有老城區拆遷的問題，新增土地存在征地拆遷問題，為了收回成本，政府就會提高地價，供地的成本對地價也有著一定的影響。
3 土地招拍掛制度對土地市場影響的經濟學分析
3.1 土地招拍掛制度對市場結果的影響
在土地招拍掛制度的影響下，愿意出價等于市場均衡價格的土地需求者獲得了土地，形成了均衡的土地交易量，而在協議供地政策下，協議價格低于市場均衡價格，造成了需求大于供給，相比來說協議價格導致了大量的土地短缺。而在市場經濟條件下，參與者獲得的市場信息越充分，競爭也就越激烈，商品成交的價格才會更加接近市場價格。在土地招拍掛制度下，市場透明度更強，最后的交易價格才能準確反應真實的土地市值。
3.2 土地招拍掛制度對經濟福利的影響
在協議供地政策中無效率的協議價格造成一些本可以實現的土地交易終止，土地需求者和供給者失去了一部分交易的費用，從而造成了經濟福利的無謂損失，而土地招拍掛制度下則不會出現這種情況。但是，另一方面協議供地政策條件下雖然總剩余有損失，但是消費者剩余卻是增加的，這就說明土地需求者的收益也會不斷增加，所以相對于招拍掛制度他們更愿意選擇協議供地政策。房地產開發商在協議供地政策中得到了更多的好處，但其代價卻是整個社會經濟福利的損失。
4 結 論
通過對土地招拍掛制度對城市房地產影響的因素分析，我們可以得出結論，自2003年招拍掛制度實施以來，我國城市地產市場的壟斷程度不斷加強，招拍掛制度儼然成為了城市房地產市場的“政策性壁壘”。那么，為了使招拍掛制度真正發揮其優勢，必須有良好的政治、法律環境和人文基礎，這樣才能適應中國房地產市場不斷發展的需求。
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[論文摘要]建立、健全土地承包經營權流轉制度，推進農業生產要素的合理流轉與有效配置，是我國當前農業現代化進程中面臨的重要問題之一，也是我國目前工業化、城鎮化的需要。因此，希望通過創建科學土地承包經營權流轉理論，以西疇縣農村承包地流轉實踐提供理論依據，真正實現農村土地資源的有效配置和維護土地承包經營權流轉當事人雙方合法權益的目的，發揮農村土地的效益，更有利于賦予農民長期而有保障的土地承包經營權。
一、西疇縣農村土地承包經營權流轉概況
西疇縣土地的流向都是流入農戶之間，全縣有承包耕地面積172546.5畝，其中：田46044.8畝，地126501.7畝，從二輪土地承包以來，土地流轉涉及1782個村，占全縣總村數的100％，流轉農戶有4554戶，占總承包戶的8.4％，流轉面積14839畝，占承包總面積的8.6％。以上調查僅僅只是對西疇縣地區，所涉及的面還是比較窄的，但是凸現的問題卻并不少，這其中固然有土地承包經營權制度在實踐層面由于執行者本身的原因帶來的問題，也有我國長期以來農村土地制度的習慣帶來的問題，然而更根本的一個方面還是我國的土地承包經營權法律制度中不完善、不健全而帶來的問題。所以我們非常有必要全面分析考察西疇縣土地承包經營權流轉制度的基本狀況，包括其中存在的問題和弊端，只有從制度層面入手，才能從根本上真正解決西疇縣農村土地承包經營權制度在實踐中存在的各種問題。
二、西疇縣農村土地承包經營權流轉中主要存在的問題
從全國的情況來看，土地承包經營權流轉的發生率一直是很低的。“我國自20世紀80年代后期以來，農戶承包土地流轉面積占承包地面積的比例(以下簡稱流轉比例)基本保持在1%～8%之間，發達地區一般保持較高的水平，有的甚至達30%以上，內地則較低。”[1]80年代后期以來，農戶自發進行的土地使用權流轉，基本保持在l%－3%之間，沿海一些發達地區和城郊地區的比例稍高一些”。從西疇縣二輪土地承包以來看，土地流轉涉及1782個村，占全縣總村數的100％，流轉農戶有4554戶，占總承包戶的8.4％，流轉面積14839畝，占承包總面積的8.6％。
土地承包經營權流轉中還存在著許多問題，主要表現在：一是地區性的不平衡。在離縣城近的地區，土地承包經營權的流轉非常活躍，而在離縣城遠的地區，流轉程度卻非常低，流轉具有封閉性，土地經營規模相對較小，流轉相對困難。二是事先須經發包方同意，在一定程度上限制了流轉。三是流轉還不規范，農戶間的流轉大多采取口頭協議的形式，很少采用書面形式，有些地方依靠行政手段強行推進流轉。土地流轉的操作程序不夠規范。目前，規范的土地流轉機制還沒有建立，在完備流轉手續、規范流轉程序方面存在不少問題。不少農戶采用“口頭協議”，私下進行自發性的流轉，不遵循一定的程序和履行必要的手續，未通過流轉合同來規范雙方的權利和義務關系，糾紛隱患較多。四是土地流轉方式還存在問題，對是否應允許抵押、繼承等實踐中存在爭議。五是土地流轉的中介組織不夠健全。大部分地區尚未形成統一規范的土地流轉市場，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢。流轉市場發育不良，中介組織匱乏，信息不靈，往往出現農戶有轉出土地意向卻找不到合適的受讓方，而需要土地的人又找不到中意的出讓者，影響了生產要素的合理流動和優化配置。
三、完善西疇縣農村土地經營權流轉市場的策略
（一）規范西疇縣農村土地經營權流轉運作程序
為了避免在西疇縣農村土地經營權流轉中出現土地糾紛，建議必須規范運作程序：
第一，民主議定。凡是由集體統一組織流轉的，無論采取哪種形式、其流轉期限、租金的確定，必須經當事人的同意方可進行，決不準少數人說了算。第二，逐級審批。凡向本村以外流轉承包經營權的，須向村集體經濟組織提出土地流轉申請，經審議同意后方可實施。如涉及利益關系復雜的，村集體經濟組織應向鄉（鎮）政府請示，由鄉（鎮）政府把關。第三，簽定合同。西疇縣農村土地經營權流轉雙方一定要有較清楚的流轉意愿表達、有效的實現方式，轉包、互換、出租的期限，土地名稱、坐落、面積、用途、價款及支付方式、雙方應履行的權利、義務、違約責任。第四，采用登記生效主義的立法模式。所謂登記生效主義，是指登記是承包經營權流轉的生效的要件，如不經登記，承包經營權流轉不得生效、不受法律保護。（二）完善西疇縣農村土地經營權流轉的市場體系
第一，培育西疇縣農村土地經營權流轉市場。要在“依法、自愿、有償”的基礎上，確立土地流轉上的經濟利益關系。加快培育西疇縣農村土地經營權流轉市場，培育市場決定西疇縣農村土地經營權價格機制。政府應在市場準入、交易程序、權利義務等方面做出明確規定。
第二，完善市場中介組織。“積極培育農村土地市場，締造中介服務組織，特別是發展以農村集體經濟組織為主體的土地流轉中介服務組織，是推進與土地承包經營權流轉相關配套制度改革的重要內容之一”[2]。建議建立諸如資產評估機構、委托機構、法律咨詢機構、土地投資機構、土地融資機構和土地保險機構等。流轉中介組織要調查、收集農村土地流轉的供求、價格等信息資料，并通過一定的渠道甚至媒體公開，使供需雙方能夠獲得可靠的市場信息，溝通供需雙方的聯系，為西疇縣農村土地經營權雙方提供信息引導、政策咨詢、法律服務，為實現西疇縣農村土地經營權流轉創造條件。
（三）積極推進農村社會保障制度改革
要加快土地的流轉，就必須弱化農村土地社會保障功能，要積極而穩定地推進農村社會保障制度改革。根據我國國情，農村社會保障制度的主要任務應該是:基本保障農村居民“生有所靠、病有所醫、老有所養”，即辦好最低生活保障、醫療保障和養老保障等三種保障項目。
四、結論
本文是建立在對西疇縣農村土地承包經營權進行實際調查的基礎上，圍繞西疇縣農村土地承包經營權流轉實踐現狀的分析，農民土地承包經營合同的簽訂以及土地流轉過程中的一些做法，我們仍無法明確土地承包經營權的性質所在，是物權性質的權利卻為何又在很多方面打上了債權的烙印?法律規定有欠完善，實際中也存在諸多問題:如各級政府以行政手段強制土地流轉;再收回土地承包經營權后又指給予過低的補償甚至不予補償。“土地承包經營權屬用益物權范疇，用益物權的權能主要表現為使用和收益，包括權利人自己使用土地并收益和權利人將土地讓與他人使用而從中獲得利益。”[3]針對當前西疇縣土地承包經營權制度在現實中，本文并基于此提出了相關的完善我國土地承包經營權的基本制度的些許建議。希望此研究能夠對我國農村土地承包經營權的流轉產生一定的實踐指導意義。
參考文獻：
[1]我國農村土地承包經營權流轉的現狀、難點和建議，傅曉，湖北經濟學院學報(人文社會科學版)2008/03：17-18.