時間：2023-03-20 16:13:48
導語：在房地產金融論文的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
因囿于縣（市）、鄉鎮層級地方政府對其管有國有土地及土地開發均采傳統保守式管理，而且各行政機關礙于人力、編制以及預算，甚難期其有效的管理與經營，于是違約、濫用的情況屢見不鮮，形成國有土地資源的浪費，故如何善用國有土地，替地方政府有效籌措財源為當前重要課題，而導入房地產金融模式有可能改善此問題。國內房地產金融的研究[3-5]尚屬探索階段，剖析縣（市）國有土地管理及土地開發有關觀念與做法，對房地產金融在土地資源管理中的應用具有重要的參考價值。房地產金融在土地資源管理中的應用可以促使縣（市）、鄉鎮層級地方政府有效率管理其國有土地政策及土地開發業務，有賴于民間資源的引入，故如何藉由房地產金融引入土地活力參與投資亦為重要課題。我國自地方制度法通過后，重新規范中央與地方政府權限，大幅度充實地方政府的人事、立法、財政及預算，賦予各地方政府更大的自治空間，地方政府屬于整個政府體系的一部份，但是基于與地方民眾高度關聯的特質，當面臨多元社會層出不窮的困局、地方財政的普遍困難、政府再造的沖擊以及地方政府本身管理功能上動態關系的本質時，如何提升地方政府內部效能，或是改變傳統官僚的運作模式，建構一個現代化的地方政府，將是重要而迫切的工作。近些年來，政府部門為促進經濟發展及因應財政困境，積極引進民間充沛資源與活力來參與公共建設，引進房地產金融的構想，建立都市更新投資金融信托機制，來解決有關部門在都市更新過程的龐大財政及人力負擔。地方政府于面對財政惡化的時，引進民間資金的房地產金融制度，將是地方政府土地管理及開發新契機。近幾年來，自有資金投入比較穩定，這部分資金在我國的房地產企業的資金鏈中所占的比重在一般都在27%-32%之間左右，并且從2002年開始一直都有緩慢上升的趨勢，這是因為個人購房者的增多以及開發商經常采取期房銷售的形式，使得開發商的資金周轉加快，自有資金比例一直穩中有升。近幾年來，利用外資的比例持續降低，但今年目前有所回升，這與我國人民幣匯率加速升值，國際游資不斷加速進入我國資本市場有直接的關系。
可以預見由于在固定資產投資中房地產業的較高利潤率和人民幣的持續升值，外商在房地產業的投資可能會繼續增加。近幾年來，直接融資比例過小，發行股票和發行債券在中國并不盛行。金融機構貸款所占比例增大，特別是銀行貸款，在中國房地產企業融資中，占據了相當大的比重[6]。一直都保持在19%-25%左右的比例,這與我國近幾年房地產開發過熱，銀行緊縮房地產信貸的政策是相符合的。但這也并沒有意味著銀行貸款在房地產開發投資資金來源中的作用越來越小了，事實上，在其他資金來源中，約有50%以上的比例來源于商業銀行貸款，因為近幾年很多消費者都是采用貸款買房的方式。因此自籌資金、銀行貸款和其它資金來源三者加起來約有50%-60%的資金來源于商業銀行貸款，由此可見銀行貸款在房地產投資中的地位和作用，兩者之間的依存關系明顯。房地產業資金需求量大、資金周轉期長的特點決定了房地產業需要金融業的大力支持。完備的房地產金融應該包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場以及以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)提供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場。信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化，不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系融資源配置體系和系統分散體系。在我國的經濟發展背景下，房地產金融體系存在著極大的不完備性。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。近幾年來，從開發企業的資本融資看，用股權進行融資的情況極差。2007年底，5力多家開發企業中用公開發行股票融資的企業約為103多家(A股市場)，僅占0.2%；用私募方式進行股份化的企業也為少數；絕大多數企業為有限責任的注冊資本股權融資，使股權融資的手段未能充分發揮作用。從開發企業的債權融資情況看，由于沒有企業債券的發行，沒有不動產基金和不動產信托基金的支持，沒有抵押信貸的證券化，使企業債權的融資都集中于銀行，銀行成為惟一的債權融資出路。因此銀行承擔了大部分風險，加重了國家金融負擔。
2房地產金融的融資機制
融資雖然不是建設房地產金融的最終目標，但融資卻是房地產金融的首要任務，房地產金融如果失去了融資能力，也就失去了它存在的意義[7]。因此，融資機制是房地產金融的生命線。房地產金融市場上資金的流動和融通不是采取行政手段的分配方式，而是通過房地產金融商品買賣的交易方式，充分按照供求規律和價值規律進行。因此，房地產金融市場的融資機制建設實質就是建設一種公平的金融市場機制。在我國房地產金融市場運行中，這一點顯得尤為重要。資金的供求規律和需求的規模不變，雙方保持平衡，那么市場就表現為平衡狀態；如果需求旺盛，房地產金融市場就會活躍，房地產金融商品的交易量增大，與此相關的土地市場也會迅速發展。資金的供求規律還決定著資金在不同市場、地區及部門之間的流動。價值規律在房地產金融市場的作用機制具體表現為市場利率水平的波動。房地產金融市場交易的標的物，不管是借貸資本還是虛擬資本，雖然與商品市場上的商品是不同的范疇，但卻變成特種商品一房地產金融商品，利息是它們的價格。這種價格和商品市場的商品價格一樣，都是由當時的房地產金融市場的資金供求狀況決定的。金融市場機制中的供求規律和價值規律二者的作用密切聯系在一起。市場資金供給多，利率低；反之，利率則高。故房地產金融市場利率的高低實際上是房地產金融市場松緊的體現。當然，房地產金融市場利率的高低也并非完全單純由資金供求規律決定的，它與一定時期的社會經濟狀況、國家政策以及大眾心理相聯系，尤其與土地價值的增值幅度聯系緊密。當土地增值較大時，即使較低利率的房地產金融商品(如土地債券等)也具有較強的融資能力；當經濟發展不景氣時，一些游資會從工商業轉向房地產金融市場，致使房地產金融市場交易較旺。如美國、日本等國家在資本主義發展過程中，為發展農民土地所有制(自耕農)，鼓勵人們占有和擴大土地規模，不僅實行土地低價政策，而且還以土地為信用基礎，向需要資金的農民提供土地買賣長期貸款，從而使自耕農數量大大增加，到目前日本還有80%以上的自耕農。
房地產金融在土地資源管理中的特殊特征：
(1)債權可靠，較為安全
這是由土地的特點所決定。其一，土地位置固定，不能移動。一般的商品都具有可移動性，而土地固定在一定的地方，位置不能移動。一旦債務人不能履行債務，債權人可以通過對土地的處置來保證債權的實現。其二，土地具有自償性。受信人可以通過對土地的經營不斷地獲得收入，從而具備不斷還本付息的能力。其三，土地具有增值性。土地資源是有限和不可再生的，而土地的需求卻隨著生產力的發展和人口的增加不斷上升，因此，土地價格處于不斷上升的趨勢。
(2)貸款償還期限較長，利率較低
以土地為抵押而融通的資金多用于土地開發、改良、基礎設施建設等方面，這些項目都是長期項目，一般需要1-5年，資金的占有時間比較長。因此，以土地為抵押進行貸款，償還期一般要長些，利率要相對低一些。借款償還期短則3一年，長則20-30年至40-50年不等。貸款利率一般不超過年利5%，帶有較大成分的優惠和政府扶持性質，與一般的商業銀行貸款有差別。
(3)運營債券化
一般有價值的財物，如金、銀和其他物品，作為抵押擔保品可以交給債權人保管，同時這些財物便于分割，且為大多數人需要，本身可以在較大的范圍內流動。而土地不同于一般有價值的財物，由于其具有固定性，且分割困難，因而流動范圍受到很大的限制。以土地作為抵押的擔保物，發行債券，實際上也就相當于把土地財產變成可以分割可以流動的財產，必然擴大其流通范圍。
(4)債權人、債務人權利上的非對稱性
在土地抵押貸款契約到期之前，債權人不能任意要求債務人償還其債務，而債務人在契約到期前可以隨時償還債務并保留收回抵押土地的權力。若債務人逾期不能還清本息，則抵押的土地歸債權人，即債務人被取消了土地的贖回權。
(5)房地產金融制度必須由專門的機構來推行
房地產金融業務一般需要政府扶持。由于農業收益低，生產周期長，風險大，對農業進行較長期放款，不是一般的商業銀行所能完成的，所以需要政府給予資金方面的優惠或資助，并設立專門的機構推行房地產金融制度。如在美國上層設有“聯邦土地銀行”，在基層設有“土地抵押合作社”；在德國設有土地抵押信用合作社、土地改良銀行、土地信用銀行；在日本設有類似于農地銀行的金融機構，中央級的是農林漁中央金庫，地方級的是農林漁業金融公庫。
3房地產金融在土地資源管理中的應用前景
3.1土地資源的產權將明晰化
只有建立新型明晰的土地使用權、收益權處置權等各項權能,才能使房地產金融市場的完善,存量土地資產的盤活成為可能。
3.2各項法律、法規制度將逐步完善
當前,我國土地資源市場還不完善,在土地流轉過程中還有許多無視國家法紀的行為,土地資源資產的流失現象還存在,所以要盡快制定土地抵押法等相關法規。同時,各地面臨的房地產金融風險還比較突出,因此必須加強房地產金融管理,采取行之有效的手段加以防范,以化解金融風險，加大金融監管、土地資源管理的力度。
在首屆“金融街論壇•金融街發展國際研討會”上，金融街控股公司總經理劉世春表示，金融街今后3年預計投資100億元，傾力打造“中國華爾街”。消息一經傳出，立即在房地產界、金融界以及媒體引起強烈震動。其實從金融街借“殼”上市以來取得業績看，金融街做出這樣的決定并非一時沖動。3年來無論是主營業務利潤還是凈利潤，金融街都以平均每年100%以上的速度遞增；2003年又躋身房地產上市公司總利潤和財富創造力十強。這些驕人的業績令業內同行乃至所有上市公司刮目相看，同時也充分證明了金融街當初的借“殼”上市是成功的，堪稱借“殼”上市的經典之作。
在房地產業呼喚融資渠道多元化的大背景下，我們有必要回顧金融街借“殼”上市的不平凡歷程，剖析其成功經驗。
1、借“殼”上市
金融街控股股份有限公司的前身是重慶華亞現代紙業股份有限公司，成立于1996年6月18日，其主營業務為紙包裝制品、聚乙烯制品、包裝材料等。金融街集團是北京市西城區國資委全資擁有的以資本運營和資產管理為主要任務的全民所有制企業。
1999年12月27日，原重慶華亞的控股股東華西集團與北京金融街集團簽訂了股權轉讓協議，華西集團將其持有的4869．15萬股（占股權比例的61．88%）國有法人股轉讓給金融街集團；2000年1月15日，財政部批準了該股權轉讓行為；2000年4月6日，中國證監會批準同意豁免金融街集團要約收購義務；2000年4月12日，金融街控股、金融街集團及華西集團就股權轉讓事宜分別在《中國證券報》上進行了公告；2000年5月24日，金融街集團在深圳證交所辦理了股權過戶手續。至此，公司第一大股東就由華西集團變更為金融街集團，基本完成了股權轉讓過程。
2000年5月15日，股東大會審議批準了《資產置換協議》，協議主要內容為：金融街控股將所擁有的全部資產及全部負債整體置出公司，金融街集團按照凈資產相等的原則將相應的資產及所對應的負債置入公司，置入凈資產大于置出凈資產的部分作為金融街控股對金融街集團的負債，由金融街控股無償使用3年。
金融街控股整體資產置換完成后，全面退出包裝行業，主要從事房地產開發業務。此后，金融街控股于2000年5月27日進行了股本變動，總股本從78691500股變更為125906400股。公司注冊資本也從7869．15萬元變更為12590．64萬元。同時進行了董事會改組。2000年8月8日，公司名稱由“重慶華亞現代紙業股份有限公司”變更為“金融街控股股份有限公司”，公司股票簡稱由“重慶華亞”變更為“金融街”。2001年4月，金融街控股將注冊地由重慶遷往北京。至此，金融街控股除保留“重慶華亞”的股票代碼外，完全變成了一個全新的公司。
2、資本擴張
金融街集團在成功地實現了借“殼”上市后，制定了“以金融街建設為主，積極向金融、高新技術和基礎設施建設領域滲透”的發展戰略，并著手進行了一系列的資產整合。金融街控股首先收購了關聯企業北京金融街建設開發有限責任公司和位于北京金融街區域與土地開發有關聯的資產（含北京順平拆遷有限責任公司51%的股權），收購公司控股股東金融街集團持有的北京宏基嘉業房地產有限公司51%的股權，收購了北京順成飯店持有的北京金融街房地產經營有限公司7%的股權，最終獲得了金融街區域的獨家開發權，使公司可以集中精力進行北京金融街區域的開發。
金融街在成功借“殼”上市后的3年中，業績節節攀升：主營業務收入，2000年、2001年和2002年分別為2．2億元、8．57億元和9．24億元；凈利潤2000年、2001年、2002年分別為0．4億元、1．51億元和1．67億元。特別是2001年，每股收益、凈資產收益率指標位居房地產上市公司首位。2003年上半年，公司實現主營業務收入64911萬元，比上年同期增長153．65%，主營業務利潤24398萬元，比上年同期增長283．60%；凈利潤12567萬元，比上年同期增長113%。
在業績飛速攀升的同時，2002年8月，金融街控股成功地進行了新股增發。在經過一系列準備工作之后，2002年8月6日，主承銷商國泰君安證券股份有限公司利用深圳證交所交易系統，采用在網上、網下累計投標相結合的方式，向流通股東、其他社會公眾投資者及網下機構投資者發行。本次增發最終確定的發行價格為19．58元／股，發行數量為2145萬股，募集資金凈額為4億多元。金融街控股成為證監會出臺新的證券發行辦法后，第一個嘗到增發甜頭的上市公司。
3、經驗剖析
金融街的借“殼”上市，可以說計劃周密，時間緊湊，干凈利索。從股權轉讓、資產重組到公司遷址不到一年時間。分析金融街借殼上市的過程，成功之處可以歸納為以下幾點：
一是牢牢把控了控股地位。能否獲得控股地位是借“殼”上市成功與否的關鍵因素。有些上市公司，其股權很分散，好象是典型的“殼”資源，但是關聯關系十分復雜，借“殼”上市后難以真正獲得控股地位。而金融街選擇的“殼”是“一股獨大”，這樣讓大股東放棄控股地位似乎很難，但是一旦談判成功，獲得的控股地位也是堅不可摧。
論文關鍵詞：房地產，信貸融資，約束機制，對策
一、引言
一個房地產項目，少則投資數百萬元，多則數億甚至數十億，對資金要求非常高。目前，我國房地產開發資金來源比較單一，主要靠銀行信貸。而隨著國家宏觀調控的持續深入，房地產開發企業融資愈加困難，很多開發企業面臨著資金鏈斷裂的危險。如果能夠對影響房地產開發企業融資的內在機制進行可靠的分析，就能對房地產開發企業加強融資能力提供有益的啟示。
二、影響房地產開發企業信貸融資成功的關鍵因素
從房地產開發融資的現狀分析，筆者認為房地產開發企業的競爭力大小、銀行與房地產開發業企業間的信息對稱程度是影響信貸融資成功的關鍵因素。
（一）、房地產開發企業的競爭力
哈佛大學的Scott.B.R認為,“企業競爭力是指企業在與其它企業的公開競爭中,用人力和資金資源以使企業保持持續發展的能力”。 而對于資金的提供者銀行來說金融論文，他愿不愿意給企業提供資金支持，就是要看這個房地產企業的競爭力大小，一個競爭力弱小的房地產企業銀行是很難相信它有能力收回投資并取得收益的。所以企業的競爭力大小是影響融資可行性的關鍵因素之一。
（二）、銀行與房地產開發業企業間信息對稱程度
房地產企業作為理性的“經濟人”[1]，它從事經濟活動以追求自己最大經濟利益為動機，在融資活動中企業往往會利用信息不對稱損害銀行的利益。而銀行為了降低信貸風險，往往在信息不對稱時不同意或只同意企業一部分貸款額的申請，于是出現了“信貸配給”[2]，“信貸配給”最終使銀企雙方的利益都受損，尤其是使企業融資變得困難。所以銀行和房地產開發企業間的信息對稱程度也是影響企業融資可行性的關鍵因素之一。
三、房地產開發信貸融資內在約束機制分析
（一）、信貸融資內在約束機制分析模型的建立
由影響房地產開發企業信貸融資的關鍵因素，可以建立信貸融資函數A核心期刊目錄。即：
A=G(C,L,Q)
這里，G ――函數表達式；
C ――房地產開發企業的競爭力；
L ――銀行與房地產開發業企間信息對稱程度；
Q ――房地產開發企業可獲得的銀行貸款數量.
根據這個函數表達式，可繪三維圖形分析如下：
H B
QJ
γ·I
A·α
C·β
A’ J’H’ B’
FK
I’
F’D
EK’
E’D’
0L
上圖中，直線A’F’表示房地產開發企業從銀行獲取貸款最低所必需的信息對稱程度；直線E’D’表示房地產開發企業從銀行獲取貸款最低所必需的企業競爭力。類似于經濟學上的無差異曲線[3]，要獲得一定的銀行貸款，房地產開發企業的競爭力C與銀行和房地產開發企業間的信息對稱程度L有一定的替代性，即假如房地產開發企業的競爭力較強、銀行和房地產開發企業間信息對稱程度較低時可獲得銀行貸款為W，則存在房地產開發企業的競爭力較前一種情況弱、銀行和房地產開發企業間信息對稱程度較前一種情況高時也能獲得相同銀行貸款W，由此可以得到獲得最低銀行貸款時C與L所有可能組合點的連線E’F’。
考慮到C不可能無限大，即當企業處于行業的絕對壟斷地位時，C達到最大值（假設一定時期內所有銀行對房地產行業放貸的總數量一定）。在上圖中用A’B’表示C達到最大時的臨界線。同樣的道理，銀行和房地產開發企業間的信息對成程度也有一個極限金融論文，即銀行和房地產開發企業間信息完全對稱，此時L達到最大值 ，在上圖中用B’D’表示L達到最大時的臨界線。從而得到A’ B’ D’ E’ F’ 平面對應的ABDEF曲面就是C與L不同組合下，企業可獲得銀行貸款的所有可能值組成的點的集合。
（二）、模型分析
由于C與L具有一定范圍的可替代性，所以在允許范圍內可任作兩條曲線J’K’、H’I’，使其滿足曲線上的C與L的組合分別能獲得相同的銀行貸款，其分別對應相同銀行貸款集合組成的曲線為JK和HI。比較JK上的α和β點以及HI上的γ點的大小可知：α＝β<γ，即曲線HI所代表的銀行貸款大于JK所代表的銀行貸款，而JK上的銀行貸款相等。從而可知，曲面ABDEF是由一系列像JK、HI一樣的等銀行貸款線組成，并且C與L的組合值越大，其所對應的等銀行貸款線越高。
從以上圖形分析可知，只要能夠對C與L進行度量，就能對企業融資可行性進行評價。
（三）、影響信貸融資成功關鍵要素的度量
1、 房地產開發企業競爭力
房地產開發企業競爭力的測定是眾多評價指標的綜合評估過程。目前國內外常用的綜合評估方法有三大類，包括專家評估法、經濟分析法和運籌學方法[4]。本文從專家評估法依靠人為打分確定權重，具有一定的片面主觀性出發，試圖運用因子分析方法建立房地產開發企業競爭力的評價指標。因子分析是從一些有錯綜復雜關系的現象中找出少數幾個主要因子，再對這些主要因子進行綜合評價，因此可以有效的消除人為因素的干擾，確保評估的客觀性和評價結論的準確性。
將房地產開發企業的競爭力分為三類：經營能力（評價指標有固定資產原值、流動資產平均余額、技術職工人數、銷售收入、市場占有率、人均工資額、總資產周轉率等）；效益能力（評價指標有資產效率、勞動生產率、人均利稅率、資本收益率、資產報酬率、銷售利稅率、成本費用利稅率等）；發展能力（評價指標有銷售收入增長率、利稅增長率、總資產增長率、工資額增長率、科技經費增長率，技術進步率等）。
因子分析的計算步驟包括將因子表示為變量的線性組合金融論文，然后構造原始數據矩陣W0、求W0的標準化數據矩陣W、求W 的相關系數矩陣T、求T的特征根λ及特征向量S、建立主成分表達式、計算每個主成分的貢獻率U、按累計貢獻率的最低限值選取主因子個數P、計算主因子的因子載荷矩陣B、求B的正交因子解、建立因子得分模型上H（見式①）、計算主因子綜合得分Z（見式②）、計算因子綜合得分得相對得分Z’（將樣本綜合得分按由小到大順序在評價區間[Φ1 , Φ2]上進行歸一化處理（見式③）。
Hi = ai1W1+ ai2W2+ … + ai nW n( i =1, …, P)①
式中：Hi為第i 個主因子的得分值；Wj為第j 個變量得觀測值；P為選取的主因子個數；aij為第i 個因子的第j 個變量的得分系數。
Z(i) =Σ(Uj×Hij) / (ΣUj) ( i= 1,2, …,M;j = 1,2,…,P)②
式中：Z(i)為第i 個樣本的主因子綜合得分; Uj為第j 個主因子的貢獻率；Hij為第i 個樣本的第j 個主因子的得分值。
Z’(i) =Φ1+(Φ2－Φ1)×(Z(i)－Zmin) / (Zmax－Zmin)③
式中：Z’(i)為第i 個樣本的主因子相對得分，按其落在評價區間[Φ1 , Φ2]的位置評價出企業的競爭力大小。
2、 銀行和房地產開發企業間的信息對稱程度
銀行和房地產開發企業間的信息不對稱指的是房地產開發企業擁有更多的內部信息，這些內部信息有的能反映出房地產開發企業存在的缺陷甚至致命的弱點，而投資方銀行相對缺少企業的這些內部信息，從而使銀行面臨信貸風險。信息不對稱有兩個極端，即信息完全不對稱和信息完全對稱，事實上，這兩種極端的情形在實際生活中幾乎不存在，絕大多數情況是間于這兩種極端情形之間。為了量化的需要，可以把信息完全不對稱時的值定義為0，把信息完全對稱時的值定義為100。
要度量信息對稱的程度，就要明確融資信息從房地產開發企業的哪些指標獲取。根據房地產開發企業的特點，可以從房地產開發企業的管理制度、財務制度（報表的效度和信度）、治理結構的清晰程度、以及對銀行提出的合理規避逆向選擇和道德風險的條件的認可度來獲取。從而信息的對稱程度可以用下表來度量核心期刊目錄。
融資信息對稱程度度量表
指標
權數
評價層次（參數）
管理制度
15
完善（1）
較好（0.8）
一般（0.6）
較差（0.4）
差（0.2）
財務制度
15
優（1）
良（0.8）
合格（0.6）
較差（0.4）
差（0.2）
治理結構
10
清晰（1）
不清晰（0）
條件認可度
60
關鍵詞：房地產金融;教學改革;實踐
中圖分類號：G642 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2007）09-0206-01
1 樹立能力本位的教育思想，發揮學生的主觀能動性
能力本位的教育思想把教育目標定位于學生本人以及他們內部心理和外部行為將要發生的變化，不但強調理論知識、專業技能是學生必備的素質，同時也強調由理論知識、專業技能所形成的素質結構受主體職業情境和工作角色的影響，主張加強對后者的培養。正是基于這樣的教育思想，在房地產金融課程的教學過程中要求實現兩個轉變:
1.1 由以教師為主轉向以學生為主
房地產金融學習既要有扎實的理論基礎，又要有豐富的實踐經驗，因此，房地產金融這門課程應立足于微觀經濟行為分析。授課過程中，積極引進“學生主體參與教學”的教學方法，引導學生參與教學全過程，通過采用情境教學法，從學生熟悉的事物入手，提高學生的學習興趣和參與意識，激發學生的主觀能動性。
1.2 由單純知識傳授轉變為綜合素質提高
房地產金融是以金融學基本原理為基礎，借助管理學、技術經濟學、市場營銷學等相關課程及其他相關學科的支持，主要研究住房抵押貸款、住房資金融通、抵押貸款證券化和住房金融政策等內容。為了使學生能全面掌握房地產金融的相關知識，重點加強了金融創新等內容的教學。
2 改進教學方法，激發學生的創造性
多年以來，我們的教育一直老師是課堂的主體，學生只能處于完全被動地位，這種填鴨式的教學方法已越來越不適應今日高等教育的需要。教師的主要職能應是交給學生開啟知識大門的鑰匙，教師不再主要是傳授知識，而是幫助學生發現、組織和管理知識，引導他們而非塑造他們。
2.1 采取多種教學方法，激發學生的創新能力
（1）改進課程教學方法，實施全過程案例教學法。
所謂全過程案例教學，是將房地產金融案例教學的思想觀點方法手段綜合應用于教學過程中的各個階段和環節，使之聯結為一個有機而完整的教學過程體系。
（2）采用啟發式的新型教學模式。
啟發式教學思維模式在講解過程中，讓教師做導演，學生當主角，教師通過不斷的提問、引導、啟迪，充分調動所有學生學習的積極性，激勵學生獨立思考，闡述其獨特見解，這種教與學相結合的啟發式思維模式在房地產金融課程及其它一些專業課程的教學實踐中已被經常運用，且取得了較為令人滿意的教學效果。
（3）結合房地產業界流行觀點組織小組討論。
結合現實，組織學生對業界流行觀點進行討論，討論過程中教師并不評判觀念的“對”與“錯”，而重在引導學生從不同的角度進行討論?！爸剡^程而非結果”是這種課堂討論的特點，以此培養學生創新意識、獨立思考或創新能力。
2.2 改革考試形式，綜合考評學生分析問題和解決問題的能力
在此課程教學改革中，明確教學的重點是培養學生分析問題和解決問題的能力。因此，本課程改變了一張試卷定成績的考核方法，根據考試、作業、討論、專題小論文、專題小設計等綜合評定成績，以培養學生分析和解決問題的能力。
3 以學生為中心，與學生交朋友，營造良好學習氛圍
“以學生為中心”是現代教育的基本理念。在多年的教學實踐中，我深刻地認識到只有經常與學生溝通，充分理解學生，及時發現和彌補教學中存在的不足，才能使教學順利地進行，從而達到教學的目的，提高教學質量。
在教學中教師的宗旨是“一切為了學生”，課堂上，教師堅持微笑教學，給學生營造一個愉快輕松的學習空間。對于某些學生在課堂上出現一些不應有的現象，不是一味的嚴肅批評，而是視情況不同，分別對待。通常情況下，做到動之以情，曉之以理，不傷害學生的自尊心，有時還來點幽默的調侃，活躍課堂氣氛，這樣既照顧了學生的面子，又達到了教育的目的。同時，作為一名年輕的教師， 要注重發揮容易與學生溝通的優勢，用課間休息的時間，與學生交談，同他們交朋友，傾聽他們對課程內容安排的要求、對教學方法改進的建議等，了解他們真正關心或者想學的東西，在必要時適當地調整教學內容和進度。此外，在課程結束時讓學生寫學結，要求他們也對教師的教學給予中肯的評價，使教師了解自己的優、缺點，為今后教學工作的提高創造條件。
由于比較關注同學生的感情溝通，很多學生不僅課后愿意和教師聊天、交友;更重要的是他們很喜歡聽課，態度認真，課堂效果好;同時他們學習有疑問也愿意同教師討論，請教，這樣對提高教學質量大有好處。
4 幾點建議
4.1 加強對教師的培養，尤其應為教師創造更多的參加實踐的機會
教師在教學中發揮著主導作用，是知識的傳播者和學生效仿的主體，教師的知識水平和知識結構對教學活動起著舉足輕重的作用。目前高等學校中講授房地產金融的教師大多數人沒有直接參與過房地產開發與經營的實踐，講起課來難免有脫離實際之嫌。因此，除應加強教師理論素養的培養外，應為教師創造更多的參加實踐的機會。
4.2 請房地產業界人士介入教學，增強學生的感性認識
可以邀請房地產業界各個方面的資深人士到學校講學，增加學生對房地產及房地產業的感性認識，并可感受真正企業家所應具備的企業家精神，激發學生的學習熱情和創業精神。
4.3 提供有利的教學質量保證計劃
開課時間應選擇在三年級上半學期。學生先修過經濟學、金融市場學、財務管理學等相關課程后再學習本課程，將會收到較好的教學效果。開課班級人數一般應控制在40人左右。
4.4 有關部門提供更多的現代化教學工具
投影儀多媒體、電化教學等現代化教學手段的運用，能夠幫助學生形成更加直觀的印象，提高學生的學習興趣，如城市土地級別圖、樓盤實景圖以及有關房地產金融的科教片、電視片等都不失為好的教具。另外，建立模擬市場研究、房地產金融實驗室，為學生提供更多的成本較低的研究、實踐機會。
參考文獻
［1］沈周延.利用案例教學促進隱形知識的流動和共享［J］.科技咨詢，2006，(1):64.
［2］牛三平.高等管理教育的案例教學法及“課堂討論”［J］.山西高等學校社會科學學報，2005，(2): 99.
［3］顧小麟.對案例教學法與舉例說明的思考［J］.中國科技信息，2006，(2):111.
［4］葉劍平.2003年我國房地產市場特點［J］.建筑經濟，2003,(2):42.
一、個人簡介。鄧宏乾，1964年出生，湖北松滋人，教授、博士生導師，華中師范大學經濟與工商管理學院院長，湖北省人文社科重點研究基地——房地產發展研究中心主任，中國民主促進會會員，曾任湖北省政協委員
二、主要社會兼職。國家住房與建設部住房政策專家委員會副主任委員，湖北省人民政府咨詢委員，湖北省政府特邀土地監察專員，中國房地產估價師與房地產經紀人學會專家組成員，湖北省經濟學會副會長，湖北省房地產經濟學會副會長，武漢市房地產估價師學會專家組成員，武漢市土地招標委員會成員，湖北省工程本文由收集整理建設專家委員會委員、房地產與建筑經濟組組長，深圳房地產和物業管理學院兼職教授、客座研究員。
三、研究領域。城市經濟、房地產經濟。
四、主要學術成果。承擔了《中國財政主體財源問題研究》等4項國家社會科學基金項目，其中承擔國家社科基金重大項目《我國住房保障問題與改革創新研究》；承擔省部科研項目9項，橫向合作項目10多項。先后在《經濟學動態》、《財政研究》、《經濟體制改革》、《江海學刊》、《開放時代》、《中國房地產》等核心刊物上發表學術論文50多篇。出版著作多部，主要有：
1、《中國城市房地產收益分配》，華中師范大學出版社，1998年。
2、《中國房地產稅制研究》，華中師范大學出版社，2000年。
3、《房地產金融》，華中科技大學出版社，2004年。
4、《房地產金融》，復旦大學出版社，2006年。
什么是論文的參考文獻呢？參考文獻就是說我們在論文寫作當中引用了別人的學術研究成果等，文獻是不能胡編亂造的，要寫出來的文獻資料是可以查閱的到的，下面是學術參考網小編整理的關于物流成本論文參考文獻，供大家閱讀參考。
物流成本論文參考文獻：
[1]吳清一.物流管理[M].北京：中國物資出版社，2005.12.
[2]張曉燕.論連鎖超市的核心競爭力[J].常州：常州工學院學報，2005(8)：15-4.
[3]吳聰.中國連鎖零售企業物流運作模式選擇研究[J].物流技術，2005，(4).
[4]萬曉，周寧.我國商業連鎖企業的物流系統配送分析[J].北方交通大學學報，2003(6).
[5]高更君，黃衛.現代物流中心的貨物配送問題[J].南京：東南大學學報，2001(11)：31-6.
[6]王光輝，王云濤.自動識別技術在物流管理中的應用[J].物流科技，2005(1)：15-17.
[7]李重要.發展連鎖配送業務應注意控制產品庫存[J].湖北：郵政研究，2006(7)：22-4.
[8]李志峰.管好物流配送發展連鎖經營[J].物流配送，2001(7)：21.
[9]田宇，龔國華.降低配送成本的5中策略[J].江蘇紡織，2001：4-5.
物流成本論文參考文獻：
[1]溫成偉.住宅消費的國際比較及我國住宅消費的前景展望[D].浙江：浙江工業大學，2000
[2]華蓉.基于住宅消費價值需求的營銷策略研究國房地產金融，2001，1：73～107，9～11
[3]賈士軍.《房地產項目全程策劃》[M].廣東經濟出版，2002
[4]陳必曖.商品住房營銷中的消費行為探析[J].經濟地理，1997，17(2)：73～107
[5]賈士軍.住宅市場中消費者行為研究.[EB/OL].http：//mkt.868job.com/mkt243_7577.shtml，2006-07-17
[6]胡奕斐.購房消費行為模式分析[J].中國房地產金融，2001，1：73～107，9～11
[7]鄒輝霞：供應鏈管理[M].北京：清華大學出版社.2004.6
[8]日本綜合研究所：供應鏈研究部供應鏈管理[M].北京：中信出本社.2001.7
[9]馬士華、林勇：供應鏈管理[M].南昌：江西高等教育出版社.2006.8
[10]萬玲：淺談物流成本的管理[J].財會月刊.2004.10
[11]王美麗：改進物流成本管理[J].商業時代.2005.5
[12]企業物流成本計算和物流成本管理[J].中國物流與采購.2005.7
[13]王有遠、羅麗萍：企業物流成本管理與控制[J].時代商業.2006.5
物流成本論文參考文獻：
[1]劉富成，趙輝.試論物流企業市場化運作[J].長春大學學報，2009(9).
[2]唐俊宇.建立企業新型物流系統的構想[J].成都行政學院學報(哲學社會科學)，2003(4).
[3]羅永華，何忠偉，章喜為.電子供應鏈的構建問題初探[J].科技和產業，2004(8).
[4]周中兵.現代物流企業財務管理存在的問題及對策[J].財政監督，2006(6).
[5]李艷麗.我國企業物流成本控制問題研究綜述[J].財經政法資訊，2006(4).
[6].陳榮秋，馬士華.生產與運作管理[M].高等教育出版社，1999
[7].孫元欣.供應鏈管理原理[M].上海財經大學出版社，2003
由中國高等院校房地產學者聯誼會、《經濟研究》編輯部和浙江工業大學經貿管理學院聯合主辦的“2010年中國房地產學術研討會暨高校房地產學者聯誼會” 10月30-31號在浙江杭州召開。會議由浙江工業大學經貿管理學院院長虞曉芬教授主持，浙江工業大學副校長陳杰教授、《經濟研究》編輯部常務副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學張永岳教授分別代表主辦單位致辭。
中國社科院經濟研究所副所長張平研究員作了“中國貨幣信貸政策和房地產市場”主題報告，深入分析了貨幣政策變動趨勢與房地產市場的關系。清華大學水利土木學院副院長、房地產研究所所長劉洪玉教授作了“住房價格統計指標體系與住房價格研究”主題報告，對我國住房價格統計中存在的問題作了探討，提出了改進方法。北京大學不動產鑒定中心主任馮長春教授作了“城市化與房地產”主題報告，圍繞城市化的內涵、趨勢，城市化與房地產發展的戰略重點和主要任務介紹了研究成果。同濟大學施建剛教授作了“以房價為核心的房地產市場分析”的主題報告，描述了住房價格“漲跌”的分析框架，并對住房價格走勢及其影響因素做了探討。浙江大學社會科學學部副主任、房地產研究中心主任賈生華教授作了“房地產市場調控政策動態與市場周期走勢”的主題演講，對當前宏觀調控中的“限購令”、“房產稅”等熱點問題做了分析。華中師范大學艾建國教授作了“對完善經濟適用房制度的思考”主題報告，對經濟適用房制度中存在的問題作了總結，并提出政策建議。南京大學高波教授作了“關于房地產稅制改革的思考”的主題報告，對開征房產稅帶來的預期效果，實施難點做了分析。最后，浙江工業大學經貿管理學院虞曉芬院長做了“公共租賃房若干問題研究”的主題報告，對公共租賃定位問題、建設管理問題、進入退出機制做了精彩演講。
本次大會共有來自清華大學、中國人民大學、北京大學、復旦大學、浙江大學、同濟大學、中央財經大學、上海財經大學等全國50余所高校、100多位學者集聚一堂，對提交的100多篇學術論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產與宏觀經濟”、“房地產價格與波動”、“住房市場與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產金融”、“房地產開發與物業管理”、“房地產學科探討與其他”。在學術論文研討之外，大會還對房地產教育與教學問題進行了圓桌討論，圍繞“房地產投資與經營”、“房地產經濟學”、“房地產估價”等課題教學中的經驗、問題進行深入、熱烈交流。最后，經過論文評審委員會評審，確定獲得一、二、三等獎的優秀論文，并頒發了榮譽證書和獎金。
關鍵詞：地產；風險；貝塔值；收益率
一、 背景
大約自2005年人民幣不斷升值之后，地產行業迅速膨脹，大量資本開始流入地產業，房價也隨之猛升，到目前為止，一線二線城市的房價甚至翻了幾倍，這是人們在最開始都沒有想到的。但在2010年，有人曾預測我國的樓市將崩盤，人們紛紛認為我國房市發展跟日本等國家的走勢特別相像，這也引起商業界人士的注意，國家對此很重視，并在2010年出臺了“國十條”來穩定房地產市場。但之后地產行業的表現雖然沒有之前預測的那么嚴重，但在某些地區出現了資金鏈斷裂的現象，導致房地產泡沫的發生，例如鄂爾多斯出現的“鬼城”。為觀察近幾年的地產行業的發展，本文擬從其風險角度進行分析，對其系統風險及整體風險進行評估，從而依據風險水平來分析地產業市場狀況，并根據評估結果對地產業風險的防范進行研究。
二、 實證分析
（一） 數據選取及分析
本文從國泰安數據庫選取了2010年1月1日至2012年12月31日的上證地產股（股票代碼：000006）的每周股票回報率，以及同一時期的上證指數的股票回報率，根據數理統計的線性回歸原理，將地產股實際收益率作為因變量，上證指數收益率作為自變量，建立如下回歸模型：y=β0+β1x+ε，通過eviews6.0軟件對數據進行處理得到散點圖和關系趨勢圖來觀察二者的關系，發現二者關系趨近于一條上升的直線，并且二者上升或者下降的趨勢是一致的，說明二者之間存在線性關系，通過最小二乘法我們得出結論如下圖1所示：
圖1
根據上圖得出地產股的貝塔值為1.13，T值很大，P值為0，標準差很小，說明所得結果是顯著的，即上證指數與地產股指數的收益率線性關系是顯著的，X的系數是可信的，并且我們對該回歸方程進行單位根檢驗以及懷特檢驗，該模型都可以通過檢驗，由于該模型只存在一個自變量，所以不涉及多重共線性問題。此處R2表示地產股的系統風險與上證指數的系統風險之間的相關性，R2表示地產股的系統風險受市場整體系統風險度越高，這與地產股與上證指數間的實際經濟特性有關，所以此處擬合優度為63.91%并不影響我們測算的貝塔值結果。
（二） 實證結論
通過以上實證分析我們發現我國地產股上市公司整體的系統風險水平要比整體市場稍高，這樣符合地產業的實際情況，地產業本就是一個相對系統風險高的行業，從以前發生的國家對整體資本市場的政策、資本市場的資金鏈變動以及金融危機等都可以證明地產業的系統風險之高。
三、 地產業風險分析
根據以上實證分析我們得出了地產業風險的大小，接下來我們對地產業的具體風險內容進行分析。對于地產業的風險一般主要是存在其價格風險和金融風險的，其中金融風險相對較大，并對地產業可以帶來嚴重的危機，甚至崩盤。接下來對這兩個方面的風險進行詳細介紹。
（一） 地產業的價格風險
其實對于地產的市場風險主要是因為價格與價值的相背離造成的，從地產行業近幾年的發展來看，雖然隨著供需的線性關系，需求不斷增長，使得供應緊缺，但是價格的上漲已遠超于市場供需的調節對價格的影響，甚至已超出預期增長。這便很容易造成地產市場泡沫的出現，為地產市場帶來很大的風險。我們但從住宅供應來看，住宅的供應不合理從側面已經反映出了房價已超出其實際價值的情況。
對于目前價格風險的狀況，也要從地區角度來看，目前一線城市雖然經濟發展水平普遍較高，但由于多年以來房價增速相對更快，因此從房價收人比層面上看一線城市確實偏高，但考慮到其激烈的市場供求矛盾，高房價所帶來的風險仍然是可控的。但是對于一些中小城市來說，價格過高以及投資過大，就會出現供求關系的緊張，當地居民的收入就會很難支撐這種價格偏離價值的現象，其次很多人涌向大城市務工，所以小地方的供過于需，所以便出現了地區不同，價格風險不同的局面。
（二） 地產業的金融風險
地產業的開發運營對資金的要求非常高，其資金來源主要是自有資金、銀行信貸以及預收資金。這三種資金來源，不管是哪一種，如果在企業開發過程中出現問題，都可能會導致資金鏈斷裂，使企業陷入財務困境。其中，預收資金和自有資金占企業開發項目資金來源的比例很高，如果這部分資金回款出現問題，會給企業帶來很大的風險。銀行近幾年對地產企業放貸的要求也越來越高，原因便是地產業給銀行帶來的金融風險太大，銀行要求企業自有資金至少占總資金的30%，并且四證齊全才會放貸，并對企業的信用、資質等要求很高，所以地產企業得到銀行貸款的門檻越來越高，這推動企業另覓其他方式來獲取資金，使得資金獲取的風險提高。
另外地產業中很大一部分是房地產開發，這就會涉及個人住房貸款償還問題。個人住房貸款渠道有限，一般是通過商業銀行和住房公積金。對于這方面的風險也是相當高的，因為額度比較大，渠道有限導致規模過于集中，且比較難于管理。近幾年房地產信貸規模加速上漲，企業與中介機構勾結套取銀行按揭保證金的違規行為越來越多。并且銀行為拉取市場份額，在激烈的競爭環境下，不斷壓低自己的貸款標準，更加使得房地產信貸質量下降，使風險加劇。
四、 結論
本文利用對地產股的貝塔值分析計算，發現地產行業要比總體行業的系統風險大，雖然系統風險由貝塔值直接來進行評價存在一定局限性，但是本文通過實證分析得出的地產股貝塔值從一定程度上可以體現地產業的系統風險要比市場整體風險水平高。并且經本文對地產股總體風險內容進行分析發現，地產股的風險主要為價格風險和金融風險，對于這兩種風險可以通過增加融資渠道、加強信貸管理以及完善信用等級等方式進行防范，感興趣的讀者可以對該方面做進一步研究。（作者單位：內蒙古財經大學）
參考文獻：
[1]夏松.《如何使用貝塔系數投資》.經濟工作.2007年第5期
[2]高聚輝.《房地產融資渠道現狀分析與發展趨勢展望》.中國房地產金融·開發與經營.2006年第6期
[3]呂濤，王建穩.滬深股市波動率研究.[D]，北方工業大學碩士學位論文，2006.
一。 國際地產基金種類
1. 開發型： 參與項目開發， 從前期開始介入
新加坡政府投資公司（GIC）、摩根斯坦利（Morgan Stanley）、德意志銀行（Deutsche Bank）、荷蘭ING、澳大利亞麥格理銀行（Macquarie Bank）
2. 收租型： 購買有穩定租戶成熟物業， 長期持有物業收租盈利， 不介入前期開發美國國際集團（AIG）、Rodamca Asia、新加坡政府投資公司（GIC）、新加坡騰飛基金（Ascendas）
3. 不良資產處置型： 通過收購不良資產（Non-Performing Loan）， 將其證券化， 打包處置， 變現盈利
高盛（Goldman Sachs）、萊曼兄弟（Lehman Brother）、摩根斯坦利（Morgan Stanley）
二。 2004年國際地產基金投資傾向
1. 開發型國際地產基金
選擇地點： 上海、北京
投資趨勢：
由商用物業（Commercial Property）轉向住宅（Residential）
由高檔物業（High-end Property）轉向中檔（Middle Property）、中高檔（Middle-high Property）及中低檔（Middle-low Property）
2. 收租型國際地產基金
首選北京、上海， 有成功經驗后選擇廣州、深圳， 開始進入經濟發達二線城市， 如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等
投資物業類型： 有穩定租戶的成熟商用物業（Completed Commercial Property）
3. 不良資產處置型國際地產基金
發行ABS （Asset-backed Security）， 加速不良資產（Non-Performing Loan）處置速度
4. 國際地產基金選擇合作伙伴標準
一般只選擇和當地最有實力和發展潛力的公司合作， 看中管理團隊、土地儲備、政府關系、發展前景等
三。 中國房地產發展 “拐點”： 房地產證券化市場的形成
美國二級抵押貸款證券化市場的成功使證券化和二級抵押貸款市場成為全球的熱門話題。正如股票將公司證券化， 證券交易所的建立使股票成為人們生活中的一部分， 中國證券市場異軍突起； 二級抵押貸款市場的建立將使房地產證券化成為現實， 徹底解決房地產投資門檻高、變現性差、流通性差的障礙， 使利用社會閑散資金和普通老百姓投資房地產成為現實， 國內外機構投資者進出中國房地產市場暢通無阻， 解決房地產發展資金瓶頸問題。中國房地產二級證券化市場的形成， 將成為中國房地產發展的 “拐點”， 使房地產開發資金來源及開發模式產生根本性轉變， 專業化運作大勢所趨， 部分房地產商將從開發型轉為經營型， 商用房地產（Commercial Property）面臨前所未有發展良機， 逐步形成開發型和經營型并舉的格局， 引導中國房地產開發模式從 “香港模式”向 “美國模式”轉化， 并最終成為現實。
（一） 房地產二級證券化市場的形成需具備八項前提條件：
1. 發達完善的一級抵押貸款市場
發達完善的一級抵押貸款市場是形成房地產二級證券化市場的前提條件。缺乏充足的符合投資者要求的高品質的一級抵押貸款， 二級抵押貸款證券化市場將無法運作。一般而言，住房抵押貸款余額總量應占到整個國家當年GDP總量的30%~60%， 才能滿足這一需要。1999年底， 美國住房抵押貸款余額總量占當年GDP總量比例為50.2%， 英國57.31%， 德國57%， 澳大利亞40.7%， 加拿大44.4%， 日本36.9%， 香港43.15%.
2. 穩定的經濟環境
穩定的宏觀經濟環境將有效地創造貸款需求，并賦予投資者和貸款機構信心。在一個多變的經濟環境中， 銀行等金融機構將很難預測通貨膨脹和利率變化， 因此風險加大， 不愿提供貸款，或僅僅提供短期貸款。
3. 完善的法律制度
完善、有效的物業登記、注冊、抵押權的處置等， 對一級和二級抵押貸款市場均非常重要， 權屬不清將使房地產交易無法進行。同時， 有關的立法，如<<信托法>>，<<基金法>>等， 也非常重要。由中央政府提供擔保， 具有國家信用的特別機構（SPV）， 類似于美國的聯邦全國抵押協會（Fannie Mae）、政府全國抵押協會（Ginnie Mae） 和聯邦住房貸款抵押公司（Freddie Mac）， 對二級證券化市場的形成至關重要。
4. 富有競爭力的市場結構
自由利率是形成富有競爭力的市場結構的前提條件。貸款品種必須豐富多彩， 對投資者富有吸引力。投資者的預期收益必須足夠彌補信用風險、變現風險和利率變化風險。市場結構越有競爭力， 二級證券化市場的發展潛力越大。在那些貸款機構主要由有豐富低廉的存款的金融機構組成的國家， 證券化通常費用高昂， 難度很大。
5. 可操作的抵押貸款機制
貸款機制的標準化是二級證券化市場發展的一個重要條件。必須有相對標準的貸款發放、服務和承銷機制， 從而將相似的抵押貸款歸類成群， 增加其變現性和減少風險， 產生可預測的現金流。
6. 嫻熟的發行技巧
準確的估價和完整的信用體系對二級證券化市場至關重要， 其將能有效地控制風險， 降低成本。
7. 強大、成熟、充足的機構投資者
8. 嫻熟的管理服務技術
（二） 前景展望
中國經濟欣欣向榮， 蓬勃向上； 中國房地產業日新月異， 迅猛發展； 中國金融改革創新， 前景廣闊。作為連接房地產和金融兩大支柱產業的房地產金融， 在中國方興未艾， 令人無限憧憬。 中國房地產開發模式將由 “香港模式”向 “美國模式”轉化， 中國房地產發展的 “拐點”——中國房地產二級證券化市場， 預計在2006~2007年將可能實現。
1. 迅猛增長的一級抵押貸款市場為二級證券化市場的形成奠定堅實基礎
中國住房抵押貸款市場雖起步較晚， 但自1998年推行住房商品化后， 中國住房抵押貸款一級市場的成長可謂突飛猛進， 成長迅猛。1997年年底， 也就是推進住房抵押貸款之前， 中國住房抵押貸款余額總量只有190億元， 占當年GDP 的0.26%； 1998年漲到426億， 占GDP的0.54%； 1999年為1358億， 占1.66%； 2000年3306億， 占3.70%； 2001年6099億， 占6.29%； 2002年， 8743億， 占8.54%； 截至2003年9月， 中國住房抵押貸款余額總量已達11387億元， 約占全年GDP總量的10%， 照這種速度發展， 經過2~3年時間發展， 是完全有可能達到或者接近國際標準水平的， 滿足形成二級證券化市場的要求的。
2. 競爭性市場結構初步成型
2005~2006年是中國金融改革開放年， 我們預計隨著中國金融改革的逐步深化， 利率放開勢在必行。同時， 2005~2006年也是國外銀行、保險、基金等金融機構大舉進入中國市場的時候。利率的放開和國外金融機構的大舉進入， 將為中國抵押貸款市場帶來先進的管理經驗和技術， 提供豐富而有競爭力的貸款品種。
3. 法律體系逐漸完善
中國華融資產管理公司與摩根斯坦利（Morgan Stanley）的不良資產交易已于2002年底得到批準， 2003年對四大商業銀行不良資產的證券化處理將邁開中國房地產證券化的第一步。隨著交易的進行， 相關的法律也將逐步出臺， 為中國房地產證券化市場的形成奠定法律基礎。
4. 抵押貸款違約集中體現， 信用體系初步建立
根據美國等發達國家經驗統計， 抵押貸款發放后的3~5年為違約的高峰期。從統計數據看， 中國住房抵押貸款約80%是2001年以后發放的貸款， 這部分貸款的違約高峰期正是2005~2006年。違約率的驟升， 將使原國有銀行的存貸利差獲利空間減少，逼迫其采取措施， 降低風險， 促進抵押貸款證券化市場的形成。同時， 隨著違約率的提高， 信用體系也將在實踐中逐步建立。
5. 機構投資者發展成熟
房地產證券化市場的形成， 需要強大的機構投資者的介入和支持， 如退休基金、保險基金、房地產信托投資基金、人壽保險公司等。沒有這些龐大、成熟、專業的機構投資者， 房地產證券化市場也很難實現。我們預計， 2005~2006年國際銀行、保險、基金等金融機構的大舉進軍中國市場， 會起到一個巨大的推動作用。同時， 經過2~3年發展， 中國的機構投資者也將邁上一個新的臺階。
作 者 簡 介
姓名：羅高波
簡介：美國南加州大學（University of Southern California）房地產碩士
同濟大學建筑管理工程學士
擁有10年房地產開發、經營和管理經驗。曾就職于中國寶安集團、金地集團等公司，并曾擔任美國Countrywide（2003年Global 500 & Fortune 500企業）中國地產顧問。 2003年8月加盟北京城建投資發展股份有限公司，任總經理助理、營銷總監。