時間：2023-05-15 16:31:44
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經濟開發區、浐灞生態區、西咸共建區、長安區、郭杜等區域隨著幾年來區域規劃建設的推進，已經成為地產發展的熱點區域。2007年由于股市過熱，國家為防止房地產風險相繼出臺了多項政策加以調控，作為二線市場的西安市總體有小幅波動，但絲毫沒有影響西安房地產發展進入新的階段。
一、房地產市場現狀分析
1、全國房地產市場現狀
2007年，全國房地產開發投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經濟適用房投資表現出加速增長的勢頭，房地產開發企業積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發展。全國完成房地產開發投資25280億元，同比增長30.2%。全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%。西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示區域經濟區域經濟西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示
房價總體漲幅較大，上海等熱點城市房價在下半年有一定回落，波動較大。盡管國家調控政策意圖明顯，但是全國70個大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價格持續走高。房價上漲過程中，多種市場需求集中釋放，投資和投機需求大量入市。
2、西安市房地產市場現狀
2007年，西安市房地產市場在宏觀經濟環境良性運行、城市建設快速推進的背景之下得到了多方面的提升，國家政策調控的影響逐步顯現，西安房地產市場發展愈趨健康、成熟。
（1）運行狀況。近年來，西安市房地產市場規模逐步擴大，房地產開發市場中企業、樓盤品質逐步提升，居民消費理念越來越為成熟。
①土地交易市場。2007年，西安市公開拍賣土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業性用地454.96畝。
②商品房供應市場。從商品房投資額看，近年來的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩外，2006－2007年均保持平穩增長的勢頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬元，較2006年增長37.84%。從商品房供應量來看，近年來年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個百分點，實際完成投資額為509371萬元。
③商品房銷售市場。2007年，西安商品房年銷售面積增長速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時，銷售金額方面超過了去年45%。全年商品房銷售量達到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創商品房銷售量歷史新高。
（2）運行特點。商品房開發和交易市場異常火熱，開發投資額和房屋銷售額屢創新高，全年房地產市場總體運行速度明顯加快。政府土地市場調控能力增強，市場調控力度進一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應形式。市場開發繼續穩定增長，市場競爭由產品競爭向品牌、服務競爭升級。投資型住房需求有所回落，大戶型市場產品運作將更為精益求精，住宅價格增長回歸平穩。
二、房地產信貸現狀分析
1、全國房地產信貸現狀
2007年對于中國房地產業是有特殊意義的一年。為了穩定房地產市場和宏觀經濟安全，國務院24號文《廉租房管理辦法》、《經濟適用房管理辦法》相繼出臺。但房地產開發投資增長仍有所加快。全年房地產開發投資25280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%。這些數字都顯示，盡管宏觀形勢、政策環境與過去幾年相比嚴峻很多，中國房地產業整體上還是呈現投資和銷售雙雙興旺的局面。
央行年內6次加息，房地產宏觀融資環境明顯緊縮。政府不僅希望保護居民合理性的住房消費需求，更希望發揮住房公積金在這中間的調解作用。同時央行大力加強住房消費信貸安全管理，更多從“窗口指導”、嚴格信貸資質條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產業有效擴寬了融資渠道，融資結構得到相對優化。
2、西安市房地產信貸現狀
（1）運行狀況。2007年以來，西安市金融機構房地產信貸增速明顯加快，個人住房貸款成為拉動房地產信貸的絕對因素。截止12月底，全市金融機構房地產貸款余額491.85億元，同比增長20.44%，增加了18.89個百分點，其中個人購房貸款余額289.50億元，同比增長35.94％，增加了33.43個百分點。
房地產信貸增長呈現加快趨勢，個人住房貸款增長態勢明顯。2007年各月房地產貸款和個人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產貸款和個人住房貸款增速均呈現正V字形。
房地產開發貸款保持小幅增長趨勢，地產開發貸款增速持續下滑。2007年以來，西安市房地產開發貸款呈現小幅增長態勢，截至12月末，房地產開發貸款201.42億元，同比增長3.80％，年內基本保持小幅增長趨勢，其中地產開發貸款43.52億元，同比增長13.42％；房產開發貸款157.91億元，同比增長9.84％。
信貸情況以農業銀行陜西分行為例。截至12月末，營業部房地產類余額399895萬元，占營業部貸款總額的23.4％，房地產貸款較年初增加152315萬元，其中個人住房貸款79207萬元，比年初增加26088萬元；開發貸款320688萬元，較年初增加126227萬元。
（2）運行特點。宏觀調控措施對房地產市場中資金供給影響較大，中小房地產開發企業土地資源和銀行開發信貸資金獲取難度增加，將導致房地產行業快速整合資源，優勝劣汰加劇。同時住房貸款風險暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個百分點，無疑將明顯加重房貸者負擔。房貸的違約風險可能性加大，繼而引發的更大風險將會波及整個宏觀經濟金融體系。
三、西安房地產市場存在問題的因素分析
西安地區房地產發展過程中凸現出諸多特征，也包含了很多問題。形成的因素有很多，其中關鍵原因分析如下：
1、物價上漲、通貨膨脹預期和相對于資產價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續攀升。物價和房價是互為聯系的，資產價格強烈地受到未來的預期回報的影響，而未來的預期回報則受到未來經濟是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預期的影響。物價上漲造成了通脹預期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續上揚。
2、從緊的貨幣政策，對房地產市場需求產生結構化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機需求的積極入市。不斷的加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；由于投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。
3、外資進入房地產市場呈擴張趨勢。由于國內房價保持上漲勢頭，投資房地產可以獲取高額的投資回報，加上對人民幣升值的預期，大量國際游資流入國內，房地產成為重要的投資途徑。外資投資房地產已經開始逐步向一些二三線城市擴張，西安也在其中。
四、西安房地產發展相關啟示
長期來看，房地產市場的健康發展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據現狀分析得出以下啟示：
1.繼續加大普通住宅的土地供應
保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規模為重中之重。為了滿足居民不斷增長的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂業，必須繼續加大普通住宅的土地供應，保持適度的住宅投資規模和住宅供應量。
2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購房負擔
住房保障是社會保障問題的重要內容，是建立和諧社會的一項重要的基礎性工作。未來政府的工作重心應更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題上。對于商品房的房價問題，則更多地由市場決定。在2008年兩會期間，總理的政府工作報告中還提到政府用于廉租房制度建設的資金將為68億元，比去年增加了17億元。
3．擇機開征物業稅，穩定房價
從國外的經驗看，物業稅不僅有利于打擊房地產投機、穩定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續發展。
對西安政府而言，物業稅是永久的可持續的稅收收入，可以為地方政府提供穩定的稅收來源，有助于解決地方財政過度依賴土地出讓收入的難題。物業稅隨著當地房價上漲而增加，而當地房價的變動又取決于當地經濟發展水平和城市環境、公共設施的完備情況等，這就可以有效引導當地政府重視對公共產品和服務的投入，重視長期規劃和城市可持續發展。
4．建立科學的住房消費模式，提倡“租購并舉”
要引導居民樹立“購買和租賃并舉”的二元消費觀念。著力培育租賃市場，完善房屋租賃的配套設施。通過輿論，促成新的理性住房消費，開展“結婚不買房，住套房娶嬌娘”觀點的討論，引導國民合理調整家庭消費結構，避免民眾超前住房消費。
5．加強信息體系建設，引導房地產合理生產和消費
通過完善的房地產信息系統和定期公告制度，有助于合理引導房地產的生產和消費。雖然這需要國家統一設計實施，但是做為西安市也可以進行區域范圍內的嘗試，以保障房地產行業有序健康地發展。
6.創新房地產信貸產品，拓寬融資渠道
商業銀行要不斷創新房地產信貸產品，拓寬房地產開發企業單一的融資渠道，分散房地產信貸風險。針對部分有實力的房地產開發企業合理的信貸需求，加強信貸產品的創新工作。引導開發企業轉變觀念，廣泛吸收社會資本增資擴股，通過改善資產負債結構來增強房地產開發企業的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產業開發主體的質量，而且有利于西安市房地產業持續健康發展。
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北京圖書市場位于城東朝陽區甜水園北里16號,是一座建筑面積13000平方米的批發零售并舉的圖書大廈。市場地理位置優越,毗鄰正在建設中的國家中央商務區及中央電視臺、京城最大的朝陽公園、及將要落戶的鳳凰衛視演播中心和正在籌建中的傳媒文化廣場。東面是新開通的四環路,這里道路寬闊、交通便捷,10幾條公交車由此經過,市場外設有百余個機動車泊位的停車場可供客戶使用。
北京圖書批發交易市場成立于1993年5月11日,市場剛成立時,是利用小區一段新建后暫時閑置的公路開辦的,圖書市場在激烈的競爭中迅速發展,4年后遷入建成一座面積13000平方米的新的圖書大廈。市場地上三層為經營店鋪,地下一層為庫房。場內有200多家經營單位、出版社,廣納了全國各地最具代表性的出版、發行單位,圖書品種繁多,集中了各地優秀的暢銷書和高檔書,匯聚了政治、經濟、科學、歷史、文藝、傳記、教輔、兒童讀物、外語、計算機等各類學科的書籍。場內設有中央空調,自動垂直貨梯、電子觸摸導購大屏、電腦查詢等現代化設施,并為商、客戶提供郵寄、托運、儲蓄等服務。市場內公安、工商、文化、行業辦公室、審讀等方面聯合執法辦公,對圖書發行從源頭上凈化市場發揮了重要作用,為商家和讀者客戶提供了方便。
主要批發商品:主板,內存,電腦教育圖書
【關鍵詞】營口 農批市場 現狀 分析
一、營口市的基本概況
營口市地處遼東半島渤海灣東北岸、大遼河入海口，依海傍河，擁有我國第港―營口港。是東北腹地及蒙東地區最近的出海口岸城市、東北物流樞紐城市和東北第二大港口城市。同時，營口市還是遼寧沿海經濟帶、沈陽經濟區、東北振興三大國家戰略疊加區，處于東北亞經濟圈和環渤海經濟圈的核心區域，是遼寧省發展沿海經濟帶、打造“五點一線”戰略的重要支撐點。近年來，營口市積極融入國家“一帶一路”、“中蒙俄經濟走廊”、“環渤海經濟圈”的開發開放戰略，經濟呈快速發展之勢。2015年，營口市全年實現地區生產總值1513.8億元，GDP連續10年居遼寧省第四位，GDP增速7年全省第一。營口市下轄4個行政區：鲅魚圈區、站前區、西市區、老邊區；2個縣級市：大石橋市、蓋州市。營口市總面積5402平方公里，市轄區面積981.99平方公里。全市戶籍人口233.3萬人，其中，非農業人口116.3萬人，占49.8%，農業人口117萬人，占50.2%。全市常住人口244.6萬人。
二、營口市農產品的生產與需求狀況
（一）農產品的生產狀況。隨著營口市政府的高度重視，鼓勵大力發展農業漁業經濟，營口市農產品產量逐年穩步增長。2004年至2015年，營口市糧食產量增長10.9%，達到67.1萬噸。蔬菜總產量增長50.2%，達到86.5萬噸。肉類總產量增長77.6%，達到22.2萬噸。禽蛋產量增長1.14倍，達到16.9萬噸。水產品總產量增長45.8%，達到50.6萬噸。水果產量增長74.5%，達到81.3萬噸。以蔬果為代表的農產品品種不斷豐富，質量不斷提高，季節性因素逐漸淡化（溫室大棚的發展等），地產農產品適應市場、迎合市場、滿足供給、提質增效等方面取得長足進展。
（二）農產品的需求狀況。目前，營口市蔬菜年需求量80萬噸，產需基本平衡，品種結構需要調劑。其中地產菜實際供應量65萬噸，占總需求量的81.25%，外進菜15萬噸，占總需求量的18.75%。日均上市量2000噸，其中蔬菜生產旺季基本都是地產菜；冬季地產菜占40%，外進菜占60%。肉類需求7萬噸、禽類需求0.6萬噸、蛋類需求5萬噸、水產品需求3.5萬噸。營口市主城區涵蓋站前、西市、老邊等城區，常住人口60萬人，蔬菜供應主要依靠蔬菜批發市場、大中型超市自行采購、零售商販外采購、菜農進城等，蔬菜批發市場覆蓋率30-40%左右。
三、營口市農產品批發市場的現狀
目前，營口市共9個較大農副產品批發市場，其中蔬果批發市場6個，水產品批發市場3個。主城區2個，一個是營口農產品批發市場，屬于綜合性批發市場，經營蔬菜果品，以批發為主兼營零售，年交易額5億元左右；裕興水產品批發市場，經營水產品批發，年交易額1億元，主要服務本市及周邊城市。蓋州市2個農副產品批發市場，分別是中順農產品批發市場、清河批發市場。大石橋市3個農副產品批發市場，分別是大石橋蔬果批發市場、博洛鋪蔬菜批發市場（以批發地產菜為主），高坎水產城（以批發淡水水產品為主）。鲅魚圈區2個農副產品批發市場，一個是果菜批發市場，一個是水產品批發市場。其中蔬菜旺季經銷地產占90%以上，淡季經銷本地產品占10%。下面介紹一下幾家主要農產品批發市場的概況。
（一）營口市農產品批發市場。營口市農產品批發市場位于營口市老邊區金牛山大街與太白路交叉路口東南角，占地約60畝。該市場成立于2005年，屬于私營企業，土地為商業用地，已獲得土地流轉。營口市農產品批發市場年交易量約13萬噸，年交易額約5億元。營口市農產品批發市場布局呈規整的“回”字型結構。是商品房，主要經營超市、汽修、藥店、小吃店、彩票中心、理發美發等便民商服。內圍是固定攤位，主要經營果蔬、干調糧油、少量菌類等商品。中心是規格100m*30m*8m的4個交易大廳，其中西側2個交易大廳主要經營蔬菜、肉類、水產、咸菜、熟食、少量蛋類等商品，東側2個交易大廳主要為果品批發的散車位。
I口市農產品批發市場性質為農副產品批發兼零售的綜合性市場，因此營業時間為全天候24小時，上午交易高峰主要集中在5：30-9：30，下午交易高峰主要集中在15：30-17：30。
市場攤位全部為所有者自持租賃，無攤位進行出售。市場對進場費收取方面，采取了門禁處地磅核算的方式，避免了人工操作的人情因素，較為規范；結算方式還是采取現金結算的方式，所以交易還是存在賒賬、壞賬等的弊端。
市場年收入主要包括租金收入1162.8萬元、蔬菜進場扣點收入560萬元、水果進場扣點收入720萬元等，全年收入共計約2242.8萬元。
（二）營口市裕興水產品綜合交易中心。營口市裕興水產品綜合交易中心位于營口市西市區西大廟南里37號，占地約15畝，建筑面積22000O。該市場成立于1986年7月，屬于私營企業，土地為商業用地，已獲得土地流轉。市場年交易量10000噸，年交易額1.4億元。營口市裕興水產品綜合交易中心成立時間較早，故規模、市場管理等方面都有所落后。市場布局現在主要分為三塊：場內攤位、場外攤位及路邊攤位。場內攤位租金1萬元/個/年，租金不是很高的原因是市場內白天基本沒有交易，晚上交易時間短，場內攤位作用有限，主要起到庫房的作用，故租金低。
市場交易高峰主要集中在晚20：00―凌晨2：00。主要經營品種有鮮貝類、活蝦類、活河蟹、少量魚凍貨等。鮮貝類、活蝦類、活河蟹等主要來自于營口市沿邊海河及大連、丹東、葫蘆島、錦州等地，凍貨主要來自于青島、日照、浙江、廣東等沿海地區。市場水產品主要銷往營口市區及周邊縣市區（大石橋、蓋州、海城、鞍山、盤錦、瓦房店等）。市場管理粗放，交易環境臟亂差；進場費采取扣點費的方式，卻沒有必要的硬件設施（地磅）進行監控核算，全憑人工目測估算操作，極易造成進場費的跑冒滴漏；市場內交易結算全部是現金結算，也存在現金結算的諸多不便和問題，如結算交易效率低、賒賬壞賬、假鈔殘鈔等；市場規模雖小，卻同樣存在代購代銷人員（利用自己跟市場管理者之間良好的關系），勞務搬運、配送（三輪車）等現象。
市場年收入主要有：全年攤位租金約103.4萬元，場外管理費（車位費）約306.6萬元，路邊停車費約15萬元，進場費約150萬元，全年收入共計約575萬元。
（三）遼南水果蔬菜批發市場。遼南水果蔬菜批發市場有限公司位于鲅魚圈區青龍山大街與閩江路交匯處，成立于2011年11月，占地面積約6萬平方米，建筑面積2.7萬平方米，年交易量約1.5萬噸，年交易額約6000萬元。
遼南水果蔬菜批發市場為規整的環形結構布局，共有商網92戶，前后開門，內外相通，每戶單層面積約70―130平方米，共上下兩層。中間為交易大廳，廳內設置規格4m*12m的散攤位，共140個，約 1萬多平方米。配套地下恒溫庫43間，市場總投資近億元；是遼南地區規模較大的集倉儲、轉運、加工、銷售等多功能，專業化果菜集散中心。
市場管理較為規范，采取全封閉式管理，分設東西南北4個出入口，配置門禁崗亭、管理員，南北2個門禁處設有地磅，輔助進場費（扣點式）的核算收取。市場還設有食品檢驗與檢測、電子監控、銀行等設施。蔬菜主要從鞍山、盤錦、營口市當地進貨，主要銷往鲅魚圈區；水果主要從沈陽、營口市當地及港口（精品水果）等地區進貨，主要銷往鲅魚圈區。因鲅魚圈區人口規模有限，蔬菜水果銷量較少。市場內有少量經營肉類攤位以1.2萬元/平方米進行了出售，其他為市場所有者自持租賃。市場內所有收費項目均使用IC卡繳費，市場為業戶辦理IC繳費卡及業戶卡，業戶進貨持卡按進貨業務流程辦理。固定攤位（框架房）根據位置優劣及攤位面積租金2.8萬―6萬/個（含衛生費），共92戶；廳內車位根據位置優劣租金1萬―2萬/個，共140個；地下恒溫庫租金1100元/平方米/年，共約2000平方米。
進場費：蔬菜0.02元―0.03元/斤，水果0.03元―0.04元/斤，干調5000元/戶/年。
市場年收入主要有：攤位租金368萬元，車位費200萬元，恒溫庫租金220萬元，進場費90萬元，共計約878萬元。
（四）渤海海鮮批發市場
渤海海鮮批發市場是由營口營城房地產開發有限公司興建的大型現代化綜合批發零售市場，位于營口市鲅魚圈區青龍山大街中段（義烏商貿城東），成立于2011年11月，項目占地6萬平方米，總建筑面積約2.5萬平方米。該市場年交易量約1.6萬噸，年交易額10億元。該市場擁有配套商網79戶，可供大型集裝箱及小貨車商販直接停放經營的室內場地約1萬多平方米，配套地下冷庫總面積約1900平方米；渤海海鮮批發市場立足于渤海豐富的海鮮資源，形成輻射東北的專業化海鮮批發市場；是遼南地區最大的海鮮批發市場。渤海海鮮批發市場為規整的環形結構布局，共有商網79戶，前后開門，內外相通，每戶單層面積約70―130平方米，共上下兩層。中間為交易大廳，交易大廳東側為進場交易水產車輛免費提供車位；交易大廳西側為水產零星攤位和綜合批發大廳（水產零星攤位約40個，綜合批發大廳內攤位約210個，規格為約2.3米*2米），共計約 1萬多平方米。配套地下冷庫總面積約1900平方米。
市場管理較為規范，采取全封閉式管理，分設東西南北4個出入口，配置門禁崗亭、管理員，南北2個門禁處設有地磅，輔助進場費（扣點式）的核算收取。市場還設有食品檢驗與檢測、電子監控、銀行等設施。市場的主要經營品類有：活蟹，河蟹；活蝦，鮮蝦，蝦爬子；活魚，鮮魚，淡水魚；貝類；海干調；干調；熟食，面食，豆制品；豬肉，牛肉，羊肉，雞肉等。
水產品的進貨主要來自當地港口及日照、青島、浙江、廣東等地；有的攤位進貨是船主自行主動至市場內進行配送銷售。
市場內所有收費項目均使用IC卡繳費，市場為業戶辦理IC繳費卡及業戶卡，業戶進貨持卡按進貨業務流程辦理。固定攤位（框架房）根據位置優劣及攤位面積租金2.7萬―7萬/個（含衛生費），共79戶；地下冷庫租金1100元/平方米/年，共約1900平方米。交易大廳西側零星水產攤位根據攤位位置、攤位面積收取租金1.3萬―1.6萬/個不等（含衛生費）；綜合批發大廳內攤位根據位置優劣收取租金0.6萬―1.7萬/個不等（含衛生費）。
四、營口市農產品批發市場的分析
營口市及其輻射區域農產品批發市場數量多，現有農產品批發市場還處于較為傳統的階段。硬件設施如場地建設、地磅、質量檢疫檢測中心有待完善；經營環境衛生條件較差；農產品垃圾處理設施不足，處理不及時；結算方式仍以現金、賒賬等方式。營口市農批市場還沒有充分利用互聯網等信息技術資源，實現現代化經營與運作。所以營口市要創新農產品產銷對接機制與體系，打破現有傳統模式。
（一）建立新型農批市場的有利因素分析
1.遼寧省高度重視農產品現代流通體系的建設，遼寧省服務業委員會出臺了相關的鼓勵、扶持政策。營口市作為全國標準化菜市場改造工作試點城市，營口市委、市政府高度重視營口市內新型農產品批發市場的籌建工作。
2.營口市全年GDP現居遼寧省第四位，城市地位重要，經濟增長速度高于全省平均水平，良好的經濟大環境有利于農產品市場的建設和發展。
3.營口市委、市政府積極推進新型城鎮化建設，必將促進營口市經濟建設的飛速發展和城市規模的不斷擴張，這都將積極促進農產品市場的升級和改造。
4.I口市區位交通優勢明顯，地處東北亞經濟圈中心位置，東北經濟圈和環渤海經濟圈結合部，既享受國家沿海開放政策，又享受東北老工業基地振興政策，有利于農產品向東北內陸腹地的集散。營口市交通便利，營口市境內高速公路、國道、省道等四通八達，利于農產品的集散。同時港口的優勢，在享受國家政策、港口內陸流通及出口通關上都有其他城市無法比擬的優勢。隨著遼魯陸海大通道、營滿歐大陸橋的建設及開通，農產品運輸成本將更為降低，流通更為便捷。
5.營口市地形以平原為主，氣候適宜，農業人口充足，有利于農產品產業的發展；營口市自然資源豐富，地產水果、地產蔬菜和水產品規模大、產量高、品類全、品質好，有利于搭建產銷基地農產品物流中心。
（二）建立新型農批市場的不利因素分析
1.營口市內現有農產品批發市場有穩定的客源，占據優勢地理位置。
2.營口市城區人口基數相對不足，難以支撐多個規模農產品批發市場的順利發展。
3.當下農產品批發客商熟知農產品市場競爭規律和招商手段（套返點），提高了招商成本，降低了成功效果，造成“鷸蚌相爭，漁翁（批發客商）得利”的被動局面。
4.營口市作為農產品生產大市，產地市場都極易存在當地果蔬等進場難的問題，一般選擇在田間地頭市場及代購點進行交易，降低了農產品市場的經濟收入。
5.營口市單位半徑內市場密度高、距離近，且各級政府都在積極鼓勵和扶持新農批市場的建設和發展，農批市場競爭加劇。
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2015年遼寧省教育廳一般項目：遼寧省農產品市場體系發展規劃研究
2001年初，既是我自由的時候，也是我迷茫的時候。經歷了保健品、化妝品及廣告公司的成功操作，心理突然就覺得失去了打工的興趣，何不干點什么？保健品、化妝品還是……，事實上當時我僅僅是有想法，沒方向，也由此感到迷茫。機會總在不知不覺中出現，一天，幾位原公司的朋友出來小聚，談起創業的構想，沒想到他們也正在考慮這個問題，于是海闊天空，信馬由疆，最后，一個最不熟悉的行業——電子吸引了大家的共同興趣。我們感興趣的出發點是與燈具配套的遙控智能系統，一個簡單的遙控器能夠控制家庭內所有的燈具開關，當時市場上還沒有同類產品，因此我們直觀的覺得這是一塊較大的空白市場，應該具有廣闊的前景。說干就干，第二天我們就開始進行前期準備工作，我的創業也就此起步。
市場分析，前景廣闊
我們兵分三路，一路負責產品技術可行性；一路負責公司注冊咨詢；我這一路負責市場調查和消費者測試。經過兩個星期的咨詢、調查，結論令我們為之振奮，首先是產品技術并不復雜，可以由臺灣獲得，成本也不高；其次是市場充滿機會，現將市場研究情況公布如下。
燈具遙控系統早在90年代初就開始進入居民家庭，但只是簡單控制吊燈的遙控，消費者購買的主要目的在于節能，具有遙控距離短，不穩定的缺點，而且已經成為落伍和質量差的象征，這是一個沒有太大前景的產品。但是這種產品經過十年多積累，已經使得一部分消費者養成了使用遙控的習慣，而這一部分人群正是遙控系統的最感興趣者，據初步統計，遙控系統的年銷售量在1000萬套左右，近2-3億元的銷售額，因此市場容量是有所保證的。尤其是近年來，隨著人們生活水平的不斷提高，工作節奏的進一步加快，現代化、時尚感以及簡單操作的智能遙控系統具有更加廣闊的空間和極大的發展潛力，下一步只要將市場的蛋糕做大，這是一個非常可觀而且競爭也不激烈的領域。
進一步的研究消費需求，我們發現，消費者對于一種遙控器能夠控制房間內所有燈具的概念非常感興趣，并且認為可以帶來快速開關燈具；省去臨睡覺前下床關燈的麻煩；半夜小孩哭鬧快速反應；網蟲不下網；夜晚回家未進屋就有光明迎接等利益，而更重要的是大部分人認為這是現代生活的象征。購買意向調查顯示，只要價格合理，超過80%的被訪者有興趣嘗試。由此我們認為這是一個可以長期發展的趨勢，尤其在珠三角這種比較現代的地區。深入的競爭調查也令我們振奮，目前市場上還沒有一種能滿足這些需要的產品，因此產品利益及競爭策略就迎刃而解了，就用消費者的需求作為我們的品牌利益，這也是競爭對手所不能企及的優勢。
營銷策略制訂，戰略戰術明晰
2002年3月，廣州利秀克斯電子公司成立（因為一些原因，這里用的是假定的公司名），市場及產品策劃緊鑼密鼓。首先我們把品牌命名為具有舶來品和西化特點的“利秀克斯”，在商標設計上盡量貼近電子化和現代感的特點，結果其英文商標大部分人以為是“伊萊克斯”。
其目標市場包括兩個部分：1、城市家庭，以新婚和小孩出生不久的年輕家庭為主，這些人具有收入較高，品位較高和新居為主的特點；2、房地產開發商，期待有新的房產賣點，其目標群定位同以上人群。
針對目標市場的需要，我們的產品對應發展了兩個系列，一是具有節能控制系列的節能控制系統（針對單路控制和多路吊燈控制），用于滿足既有需要，命名為節能星；另一個就是我們的主打產品，可以控制四路、六路燈具的多路控制遙控系統，命名為智慧星。這幾種產品都采用小的接收器，以能夠安裝進吸頂燈內為標準，不破壞整體美觀。
在定價方面由于缺乏參照，針對過去節能遙控系統的價格，多為20元以下，我們把節能星的價格定為稍高于老產品的35元，以取得快速切入，把智慧星1（4路控制）定為228元/套，智慧星2（六路控制）定為298元/套，以保證運做費用，該價格經市場調查，大部分目標群體都愿意接受。
在渠道方面，我們確定了分銷與直銷相結合的方式，在分銷方面，采取直供小區燈具終端，開發市內小區，利用批發開發市郊市場的辦法；在直銷方面重點發展房產開發商，爭取一次性覆蓋整個樓盤，保證零售，同時開展商區直銷，擴大渠道接觸面。
在宣傳推廣方面，我們頗廢了一些腦筋，因為是新類別產品，這就要求廠家要拿出一定的培訓費用來開辟這類市場，但是顯然我們不具備這種實力，當時我們準備采取潤物細無聲的方式，先進入家庭，再采用媒體公關炒做的方式，期待市場緩慢升溫，但是又擔心一旦市場升溫，巨頭切入，我們就等于自掘墳墓，怎么辦？或許是天無絕人之路，剛巧這時候，電子開關領域的巨頭真善美也看中了這塊市場，我們得知其很快就會在廣東攻城略地，由此我們長舒了一口氣，有人開路對我們這些小企業來說再好不過，于是我們的競爭策略就隨之而出了。真善美的產品具有電腦控制，智能化程度高，質量信譽保證的優點，但是其產品也具有價格高（1000元以上）、線路多（需要額外增加線路）、施工困難和破壞已經裝修好的房間美觀的缺點（當時得到的信息）。因此我們的宣傳重點就有了依托，在重點宣傳產品帶來的直觀利益同時，強調價格優勢和安裝簡單，不用增加線路，不破壞房間美觀的設計特點。為更加有效的貼近目標群，我們把廣告口號定為“新生活，我有自己的標準”塑造個性化和時代感的品牌性格，廣告語言多采用感性語言，“當夜晚回家的時候，我想讓光明來迎接我；當半夜小孩哭的時候，我需要最快的開亮燈火；當要休息的時候，我不想下床去關燈；當在網中遨游的時候，我不想什么打擾我……”應該說，這樣的品牌定位和競爭戰略是極為有效的，也在后續的推廣中得到了驗證。
定位和競爭戰略有了，接下來就是市場推廣。我們確定了針對不同渠道開展不同宣傳的辦法。針對房產開發商，采取與上層緊密溝通，先包裝樣板房積累口碑，時機成熟一次性進入的方式；針對分銷網點和小區終端，采取布置宣傳、陳列物，重在產品展示和效果演示方面的推廣；針對直銷家庭，采取直銷廣告入戶、報紙夾帶，適度大媒體投放的策略。同時為配合直銷系統，我們建立了一支專業化的安裝隊，保證在24小時內上門送貨安裝。在推廣的順序上，我們采取先激活直銷家庭和小區終端、再影響經銷商分銷和切入房產商的推廣順序，以保證推廣的連續有效。各種配套的方案，物質準備在很短的時間內完成了，現在似乎只缺上市了。
借機入市，深受打擊
2001年9月，所有武器彈藥準備就緒，而真善美的電子智能控制系統也開始在各種大媒體上狂轟亂炸，這個時候，我們上不上？大部分人的意見認為，我們必須搶在真善美的前面切入市場，寧做雞頭，不做鳳尾，應該說這種思路本身沒有錯誤，但是我們根本就不具備與別人抗衡的實力，直接競爭，無異于以卵擊石，為了能夠生存，我們必須做弱者，等待市場機會，我的意見是等待三個月，這樣就可以有效利用真善美形成的市場。于是一個一個的勸說，經過一天的思想工作，最后大家終于決定繼續等待，但期限最多是兩個月，在矛盾之中，我也不得不選擇折中的辦法。等待是極為痛苦和難耐的，一些員工也出現了抱怨情緒，但是不等就只有死亡。在各種工作和思想的幫助下，我們有效保住了自己苦心建立的隊伍。
2001年11月，利秀克斯產品開始按計劃上市，所有的宣傳、直銷按照計劃推進，我們最初的設想是許多消費者會一看到廣告，就會有購買需求，進而產生購買，原來的調查也支撐了我們這種想法，但是結果卻出人意料，廣告出街了一個月，應者寥寥，要求安裝的更是少的可憐，是廣告效果不佳，還是宣傳力度不夠？一種失敗的情緒籠罩在公司內部，大家都感覺到了前途的渺茫，一些股東也提議是不是開始撤退，省得損失太多。這時，我們的投入已經快斷檔了，而沒有銷售的情況給了我更大的壓力，我一邊勸說大家“廣告需要有一個產生效果的過程與時間，希望大家耐心等待”，一邊尋找對策，當時我的心里也沒有好的辦法，但是我知道，問題一定出在消費者那里，于是立即開始新一輪的市場調查。
消費者的調查令我們大吃一驚，大部分人已經收到了產品信息，也有安裝的沖動，但是仍擔心安裝的風險，因此回應者不多。我們在市場調查初期犯了一個常識性的錯誤，沒有考慮到市場的縮小效應，當時調查的結論放到市場實際中就會嚴重縮水，這需要一個長期的培養過程。另一方面，等待真善美的時間過短，市場還沒有形成購買習慣，而真善美也遇到了同樣的問題，同樣沒有很好的解決辦法，大家都還沒有突破這一瓶頸，這樣，我們就失去了可以利用的載體。怎么辦，光有意向不購買，我們豈不是要餓死？
轉變策略，逐鹿群雄
面對這一局面，我有點一籌莫展，恰在這個時候，一件偶然的事情給了我很大的啟發。與致誠廣告的梁大林先生探討洗碗機的市場，梁說上市前的調查表明大多數人有購買興趣，超過30%的人肯定購買，但是一上市就沒人買了，這是需求的特點決定的。聞聽此言，我的眼前為之一亮，對呀，智能遙控系統不就是另一個洗碗機嗎？消費者的需求可以劃分為必然需求與邊際需求，而邊際需求的產品就會產生購買和使用障礙，速容咖啡當年也碰到了這種情況，解決的辦法就是先試用，再購買。辦法找到了，我立即著手進行下一步的推廣。
先安裝試用，再付款的方案出臺了，在市區的所有用戶都可以享受先安裝，后付款的優惠政策，期限是兩個星期，不滿意可以退貨。應該說，這種辦法已經在其他行業有所嘗試，但在電子領域絕對是第一家，也是產品特點決定的一種良好做法。
廣告一出，形勢立即好轉，要求參加者由少變多，直至絡繹不絕。最直接的銷售出現在直銷領域，方案出臺第一周，我們就接到了100多個要求安裝的電話，小區直供終端也售出了幾十套產品，一個月后，我們的銷售就達到了十幾萬元，且收款也極為順利，基本上沒有呆死帳發生。與此同時，房產商方面也傳來喜訊，經過樣板房試安裝操作，一家有3000多戶規模的房產商要求進行安裝。原本空閑的安裝隊一下子忙的不可開交，為此我們又開始擴招安裝工人，最多時達到100余人。
為進一步炒熱市場，我們開始在各大媒體上采用整版軟文的形式進行整體推廣，市場進一步升溫，銷售超出預期。本著“宜將剩勇追窮寇”的原則，一個更大的計劃產生了，與燈具配套銷售。我們利用經銷商的關系，在一些知名品牌的燈具上直接安裝遙控系統，這樣消費者就有了兩個選擇，一個是智能化的，一個是普通的，通過對比可以有效推進我們產品的銷售，而且大批量的燈具多為安裝公司購買，有新的賣點，也容易向客戶交代。這種做法使得我們的產品供不應求，我分明看到了成功的曙光。
但是危機也許就隱藏在勝利之中，成功與失敗也只有一步之遙。
產品，成為我永遠的痛
在如此大好形勢下，我一方面要求快速進行樓盤開發，另一方面繼續加大市場促銷力度，以期通過銷量成長降低成本，并實現我最擔心的產品規范化生產，保證產品質量。若按此發展下去，也許會出現一些問題，但前途仍是極為光明的。但是，上市近兩個月的時候，產品質量問題出現了。我們原本想通過直接引進臺灣的產品進行銷售，但由于成本太高而作罷，于是采用國內委托加工的方式生產，但是國內上規模的電子廠不多，而且一般不進行對外加工，退而求其次，我們的產品生產是在一家規模很小的電子廠進行的，基本上是手工出品，于是產品質量問題就成為我最擔心的因素。為了保證產品質量，我不得不請一大批技術人員逐個進行產品檢驗，當時我們的技術要求是在50米范圍內，實現360度自由控制，這樣就可以保證18樓以下的住戶在樓下就可以控制燈具開關。剛剛上市的產品都達到了這樣的要求，而且也取得了良好的口碑傳播。
但是，一個月之后，我們開始接到投訴，遙控距離變短，且靈敏度下降，市場對產品的檢驗往往比我們的工作人員更加真實與準確。立即查找原因，想辦法解決，并開始對用戶進行新品更換，如果當時我們能很快的查明原因，也許這一切都會從頭改寫，但遺憾的是，我們變得束手無策了，一方面，直到此時我們才知道，臺灣的技術是已經落伍的技術（指我們引進的技術）；另一方面，生產工廠為了降低成本，大量使用了質量沒有保證的電子元件，導致這種問題是全面性的，而不是某一項改進所能解決的。面對如此困境，我們期待著通過解釋與維護工作，保持現有客戶，以保證市場規模；同時快速接觸上規模、有技術的電子廠家，實現產品更新換代。但是市場是無情的，不可能給我們充足的改進時間，2001年底，危機全面爆發，在解釋及調換多次仍不滿意后，超過80%的個人用戶要求退貨，而我們剛剛開發的樓盤才剛剛安裝了1/3，并且樓盤開發商也要求停止安裝，并拆除所有已經安裝的產品，此時，已經是無力回天了。
最后的機會，失去與得到也許都是錯誤
早在市場快速啟動之時，我們就開始有意識的尋找外部經銷商，我們的想法是通過建立樣板市場后，再說服經銷商根據這一模式進行產品銷售。當市場成功啟動后，要求產品者絡繹不絕，由于當時生產供不應求，我們大都采取先放一放再說的態度，沒有積極進行開拓，但當危機爆發的時候，由于外部信息還沒有快速傳播，一些經銷商還可以成為我們的救命稻草，甚至毫不夸張的說，我們如果采取經銷權販賣的方式，可以撈到大大的一桶金。