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關鍵詞：給排水，房地產，前期管理，重要性
引言
工程建設項目前期管理對于工程實施的整個過程來說都具有十分重要的意義，在任何工程建設起始階段都應當注重前期管理工作，房地產開發也不例外。給排水工程是房地產工程項目的重要環節，只有做好給排水工程前期管理工作，控制給排水工程的質量，才能有效防止房地產給排水工程中各種常見問題，建設一個良好的城市人居環境。給排水工程前期控制工作關系到整個房地產工程項目的質量、工期、投資和預期效果，要實現房地產項目投入和產出的良性循環，就必須認識到給排水系統的重要性，重視給排水工程前期控制工作，設計好及排水系統，使設計出的房產更加符合社會需要。
一、給排水工程概述
（一）給排水工程簡介
給水排水工程涵蓋的范圍十分之大，是一門應用很廣泛的學科，它擔負著解決我國水危機的重擔，包含了水資源可持續利用和保護、水的社會循環、水的生態功能、節水工作、水質及其相關的高新技術等多方面內容，其中水的社會循環為其研究內容。城市水的輸送、凈化及水資源保護與利用有關的理論與技術同樣是給排水工程研究的主要內容，它與城市、城鎮建設事業、工業生產、環保和人民生活有著緊密的關聯。
（二）房地產開發中的給排水工程
在房地產開發中應用到的主要是生活、生產和消防給排水系統，其中生活給排水系統的水源主要是供民用、公共建筑和工業企業建筑內的飲用、盥洗、洗滌等生活上的用水，它對水質的要求非常高，必須嚴格符合國家規定的飲用水質標準，否則將會給人民的生命安全帶來很大的威脅。若房產是做廠房而用，那么這里的給排水系統要運用到生產給水系統，生產給水系統種類繁多，主要用于生產設備的冷卻、鍋爐用水等，對水質、水量、水壓以及安全方面的要求也有很大差異。不論是用于居民住宅還是廠房生產，消防給排水系統都是不可或缺的，層數較多的民用建筑、大型公共建筑及某些生產車間都需要用到消防設備用水，此類系統對水質的要求不高，但必須按建筑防火規范保證有足夠的水量與水壓。在房地產開發過程中應當充分考慮到各方面的需要，設計出合理的給排水系統。
二、 給排水工程前期管理在房地產開發中的重要性
房產質量的優劣，取決于物業設計的水平和工程施工質量的好壞，如果沒有做好前期的設計管理工作，定會遺留下很多問題，使將來的物業管理困難重重，處于十分被動的境地，住戶的利益也會受到很大的損害。給排水工程前期管理工作必須慎重，稍有不慎便會出現樓道滲水、洗手間排水不暢等一系列問題，工程建設不同于科學實驗，不能有失敗，只有做好給排水系統前期規劃工作，事前避免質量問題的發生，重視事前控制，才能真正做到防患于未然，使設計出的房產更加符合要求。
給排水系統前期管理的重要性決定了設計者必須對房地產排水系統有十分深入的了解，讓給排水系統集功能性和裝飾性于一身，尋求創新，在設計過程中用新辦法、新材料、新產品進行大膽的嘗試，用符合節能省地建設新理念設計出宜居的房產。隨著建筑房地產業的發展，給排水工程在建筑工程中將占有越來越重要的地位，所涉及到的領域也將更加廣泛，在全面掌握工程建設基礎的同時，我們要更加注重房地產開發給排水工程的前期管理，促進房地產項目穩步發展。
三、做好排水工程前期管理工作的措施
（一）前期質量管理必須做到位
房地產開發之前應當做好項目給排水工程決策、設計及施工事前質量控制，實地考察開發地區的周邊環境，審核設計圖紙、設計理念是否符合現實，結合小區實際情況實現給排水系統的共享，把握質量控制管理的重點和難點，各個擊破，從而實現房地產項目投入和產出良性循環。房地產項目開發是一個動態的過程，其中前期的立項、規劃、設計及圖紙會審等在工程建設中占據重要位置，這一環節如有疏忽則很可能導致投資的失敗，房企必須對此環節的不確定因素進行識別并加以防范。
（二）注意審查給排水、消防平面圖和系統圖
在進行給排水系統前期管理之時，應當首先檢查設計是否合理，是否符合相關規范或有關技術質量標準等多方面的因素，設計必須符合消防、環保等當地主管部門的正式及“非正式”的規定，設計出符合要求的管道設置，并要求給排水、消防管線穿梁時對房產的結構安全無威脅，系統圖必須符合消防安全需求。圖紙是給排水系統設計的開端，在前期管理中應當檢查圖紙設計是否符合規范，這里可以結合實際合理增設小區室外給水、消防系統閥門和水表，以便形成多個獨立小網絡式防火墻并實現水表水量的平衡。注意生產、生活、消防用水系統之間的水循環，實現水資源的可持續利用，為生態文明建設作出應有的貢獻。
（三）給排水工程的前期安全檢查
在進行前期檢查時應當認真審查施工技術方案，關注組織技術措施和質量保證措施是否充分考慮承包合同、施工現場及法規的要求，突出“安全施工”的原則，保證給排水工程符合安全、環保、消防的要求，營造出一種和諧、安全的施工氛圍，注意相關專業工程分包情況，以便有針對性的加強安全預控力度，確保房產工程的安全。
參考文獻：
[1]石勇;住宅小區智能化系統的設計與開發[D];西安科技大學;2003年
[2]邵益生;城市水系統控制與規劃原理[J];城市規劃;2004年10期
【關鍵詞】房地產；風險識別；風險評估；風險控制
一、引言
隨著我國經濟的迅速發展、農村城鎮化的速度逐年加快，房地產行業也進入了一個新的發展階段。房地產投資數額大、投資周期長、變現能力差的特性決定了房地產一個高風險的事業[1]。投資過程中既有金融財政風險等有形風險，也有如政策變化等無形風險，使投資方案和決策具有相當的潛在風險[2]。目前國內對房地產風險管理的研究還不夠深入，定性分析和經驗決策仍然是房地產開發經營風險分析中常用的方法，也很少有系統的定量研究方法的應用。
針對上述情況，本文結合了風險管理理論與房地產業的施工建設具體實踐，根據房地產風險的特點，以a市天和苑房地產開發項目為研究對象，從項目風險識別、風險評估、風險控制等方面對本項目施工建設階段的風險管理進行了深入研究，以期為加強本項目的風險管理提供科學依據。
二、項目概況及施工建設階段的風險識別
a市天和苑項目定位為cld概念，也就是中央居住區，是復合地產項目，即融合商業、商務、商住和居住為一體的大型地產項目。從項目選址上講，本項目四面臨街，地處城市中心，具備極強的商業輻射能力，且周邊已經形成若干有規模的市場，具備成為a市新的商業和居住中心的地位。本項目規模較大，共分五期進行開發，每期開發約15萬平米，基本處于市場可消化的范圍內。項目建設采用滾動開發模式，以銷售資金支持后續開發，保證資金使用的效率。本項目總的銷售額是136123萬元，其中，住宅銷售額99003，底框商業銷售額11760萬元，商業銷售額25360萬元。
a市天和苑房地產開發項目的施工建設階段是指開發項目從正式開工到工程竣工驗收形成建筑物實體的過程，其主要任務是在施工過程中，通過加強管理、采取措施，確保開發項目計劃工期、質量、成本和安全目標的實現，從而保證項目能按時、按質地推向市場，保障投資商利益[3]。a市天和苑房地產項目內建筑承包商比較多，他們的施工水平參差不齊，引起的風險因素難以預測，主要的風險因素有工期風險、質量風險、管理風險及技術風險等，詳見表1。
表1 項目施工建設階段的風險因素表
風險因素 類型 風險
管理 管理 項目目標是否清晰
決策是否征求各方面的意見
是否對經驗教訓進行分析
技術 施工方法風險 安排施工組織、采用的施工方法不合理
新材料、新技術和新工藝風險 因為科學技術的進步、新材料、新技術和新工藝的不斷創新而給投資商帶來的工期、成本和質量損失
工期 管理者自身造成的工期延誤 未能按時提供圖紙；臨時增加工程量；未能按時支付工程款，建設管理和質量監督部門拖延審批時間，不可抗力等
項目承包商造成的工期延誤 承包商技術水平不夠無法完成任務；承包商設備不齊備；原料供應不足等
無法識別的風險 一些不可抗力造成的延誤；意外的社會因素造成的延誤等
質量 質量 影響工程質量的五個重要因素是人、材料、機械設備、施工方法和環境
三、項目施工建設階段的風險評估
在上述風險識別的基礎上，本文將運用綜合評價法對項目建設前期階段中識別出的項目風險進行全面的評價，其具體過程是：（1）討論專家確定每個風險因素的權數；（2）確定權重即風險的等級值e，可以按照風險發生的概率分為五個重要等級，分別為0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）將每風險因素的權數和相應的等級值相乘，求出該項風險因素的得分；（4）將風險得分相加，求出此風險因素的總分，即風險度，它表示一個項目的風險程度。
按照綜合評價法的步驟，通過對a市天和苑房地產項目的調查，聯系了a市具有一定影響力的房地產專家、該項目的經理、項目組成人員和工程師，確定在天和苑房地產
目建設階段各個風險因素的權重和打出相應的等級值，形成了風險因素評價表，詳見表2。
表2 項目風險因素評價表
主要風險因素 權重 風險因素發生的可能性 wc 排
序
很小0.2 較小0.4 中等0.6 較大
0.8 很大1.0
征地拆遷風險 0.1 √ 0.08 3
突發事故 0.05 √ 0.02 8
安全事故 0.1 √ 0.02 7
質量不達標準 0.15 √ 0.06 5
工期拖延 0.2 √ 0.16 1
施工索賠 0.1 √ 0.06 4
設計變更 0.15 √ 0.09 2
施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6
合計 0.52
由風險因素評價表可以看出，該項目建設階段風險度為0.52，在0.5和0.7之間屬于中度風險。通過對上述風險因素排序可知，項目的主要風險為工期拖延風險、設計變更風險；次要風險為征地拆遷風險、施工索賠風險、質量風險；非重要風險為施工方案不合理風險、突發事故風險、安全風險。
四、項目施工建設階段的風險控制
通過上述分析，a市天和苑房地產開發項目在建設階段的主要風險依次是工期拖延風險、設計變更風險，其主要的應對控制措施如下：
（1）工期拖延風險控制
首先，采用合同手段進行風險轉移。即嚴把合同關，嚴格制定相關工程工期條款，明確工期拖延所造成的后果及相應承擔的責任，將該部分風險轉移到主體承包單位；找準專業監理單位，在委托監理合同要明確工期條款，明確監理公司對各施工單位拖延工期也要承擔責任[4]。然后，及時有效地與人溝通，督促承包商在非關鍵路徑上的工序同時施工；督促承包商保證資金和材料的充足；找對供貨商，保證供貨的質量、合格等，要確保供貨商提供的產品滿足設計文件所確定的各項技術要求，以及后續服務保障問題；完善風險控制過程；強調供方資源風險管理，加強風險監控[5]。最后，改進房地產企業的工程進度控制水平，做到事前有計劃、事中有控制、事后分析。
（2）設計變更風險控制
主要是通過風險轉移的方法加強風險管理，具體措施主要有：加強建筑設計圖的審查和最后的驗收制度建設；采用監理制度，并在施工的整個過程中，處理好工程部與監理單位、施工單位的關系；嚴格設計變更審查制度，設計變更必需經過業主和原來的設計單位的共同同意，并且要由原設計單位制作正規的設計變更計劃，簽字確認[6]。
五、結語
本文將項目風險管理的相關理論與a市天和苑房地產開發項目實際密切結合，從風險識別、風險評估、風險控制等方面對本項目的施工建設階段進行了深入的風險管理研究，提出了相應的風險控制策略。然而，由于房地產項目本身的復雜性，房地產項目風險具有很大的不確定性，其風險管理是一項復雜的工程，為了完善相關的研究分析，并使之指導于實踐，還需要進一步的努力。
參考文獻：
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[5]胡煜.淺談房地產開發項目的風險管理及防范[j].現代商業，2009（12）：44-45.
【關鍵詞】房地產；開發商；資金借貸；合同公證
對于房地產開發行業來說，資金借貸涉及額度很大，少則幾百萬，多則幾十億，如何維持借貸雙方的合法權利，必須要通過借貸合同作為法律約定。公證處可辦理各類法律行為公證，借助公證處管理借貸合同可降低雙方的風險損失。
一、商業借貸合同的風險性
合同本質上是雙方的紙面協議，用文字條款把合作事項逐一標明，合作雙方簽字后生效。就借貸合同來說，其面臨的主要風險是“違約”，有兩種情況：一是貸款方無法定期向借款方償還資金，甚至沒有能力償還，這對于貸款人來說是很嚴重的經濟損失；二是借款方無法向貸款方提供資金幫助，或者未按合同規定額度給予幫助，導致借款方生產鏈、營銷鏈中斷；分析這一風險的原因，大部分是由于借貸關系缺乏公證保護，前期沒有對借貸雙方進行綜合公證與考核。
二、借貸合同公證管理的作用
社會經濟環境正處于良好局勢，各個行業正不斷地調整營運對策，擬定切實可行的經營管理方案。房地產是從事土地資源開發與利用的行業，大部分項目集中于房地產開發與利用，進而銷售商品房屋以賺取豐厚的利潤。房地產開發商借貸合同公證管理的主要作用：
（一）保障利益。項目開發前期，開發商往往會選擇銀行借貸或其他方式籌集資金，為新項目建設提供充分的資金保障，進而滿足了項目建造中的資金需求。為了避免各種風險損失，借貸雙方會選擇公證機構作為鑒證，強化借貸合同公證管理是極為關鍵的。公證機關參與房地產開發商借貸合同的制定、審核、修改等流程，降低了借貸合同的風險系數，保障了借貸款雙方的經濟利益。
（二）處理糾紛。我國公證機關是按照法律規定設立的公證機構，嚴格遵循法律前提下執行公證職能，其能夠為各類合同項目提供法律方面的幫助，為合同雙方建立良好的合作機制，在合同期內推動借貸雙方履行各自的職責。例如，若借貸關系中的某一方無法執行合同條款，公證機關可以按照法律規定不予公證，并且把有關情況匯報給工商部門進一步處理，從而規范了房地產市場的經營秩序。
（三）依法經營。從某種程度上來說，房地產開發商借貸合同參與公證管理，也是在宣傳法律對經濟事業的調控作用，“依法經營”才是企業長期創造收益的根本保障。當前，國家正對房地產行業實施“限購”措施，這極大地限制了開發商“拿地”。部分開發商為了賺取市場利潤，而盲目地籌集資金、違規經營，破壞了房地產行業的良好秩序。公證機關參與借貸合同的審查，減少了違法經營行為。
三、房地產開發商借貸合同公證管理研究
借貸合同是針對“借款、貸款”行為的法律約束，簽訂借貸合同后按照協議履行各自職責。盡管借貸合同簽訂之后，雙方利益在法律上受到了保護，但進入合同履行期卻面臨著諸多的風險。房地產開發商借貸資金的額度較大，必須要在法律規范內執行借貸責任，公證處參與借貸合同管理有效提升了合同的法律效力。借貸合同公證管理措施：
（一）公證程序規則。（1）公證處依事實、法律、規章等要求，獨立辦理與房地產開發商借貸合同相關的公證事務。公證事項由當事人住所地、法律行為或事實發生地，不動產所在地管轄，這些都是借貸合同管理需要遵循的基本原則。（2）公民、法人申請公證，應向公證處提出并提供相關的材料，如屬公證處業務范圍，公證處應受理。公證承辦人通過詢問當事人，調取書證等方法對提供材料進行核實，審查，屬真實、合法、充分，應擬出審批報告，送領導審批。（3）公證處應及時辦理各類公證，從當事人提供材料齊全時起十天內辦結（不含寄送副本），最長不得超過六個月，公證書由當事人到公證處領取。房地產開發商借貸合同必須要雙方同時到場，按照合同規定確認無誤后簽字生效。
（二）貸款人公證。根據我國公證機關的相關規定，對商業借貸合同管理必須從貸款方開始公證。在借款合同中，貸款人不得利用優勢地位預先在本金中扣除利息，不得將借款人的營業秘密泄露于第三方，否則，應承擔相應的法律責任。房地產項目貸款人的權利主要有：有權請求返還本金和利息，對借款使用情況的監督檢查權，貸款人可以按照約定監督檢查貸款的使用情況。此外，具有停止發放借款、提前收回借款和解除合同權。借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發放借款、提前收回借款或者解除合同。
（三）借款人公證。房地產開發商作為借款方，其應當受到公證處的綜合考察，以免借款資質不足而影響到公證效率。首先，按照約定用途使用借款。合同對借款有約定用途的，房地產項目借款人須按照約定用途使用借款，接受貸款人對貸款使用情況實施的監督檢查。房地產借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發放借款、提前收回借款或者解除合同。其次，按期歸還借款本金和利息。當借款為無償時，房地產開發商須按期歸還借款本金；當借款為有償時，借款人除須歸還借款本金外，還必須按約定支付利息。
四、結語
借貸合同是針對某項貸款行為編制的合約，其可以是個人與個人、個人與企業、企業與企業等多種主體組合方式，并且貸款人按照約定的利息支付給借款人作為經濟補償。公證處對房地產開發商借貸合同進行公證管理，大大減小了資金借貸過程中的風險，全面提高了開發商及公證處的辦事效率，這些都為房產項目開發提供了多項幫助。
參考文獻
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關鍵詞：房地產開發項目；工程招標；合同管理
中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：
Abstract: Based on the author's many years of experience in real estate development project bidding and contract management are explained.
Keywords: real estate development projects; project bidding; contract management
一、有效利用招標手段，合理控制成本造價
以招標的形式能引進競爭機制，可以有效降低房地產開發企業的投資成本，房地產開發企業可以此為手段選擇信譽好、技術含量高、經驗豐富且價格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。
1、房地產開發工程招投標在整個房地產開發過程中是很重要的一環，關乎到整個房產項目是否盈利.能否順利實施，是房產開發的生命線！但是同時也是房產開發過程中比較復雜.難度較大和風險可控要求較大的，要想通過招標找到真正合適的合作方談何容易，中間過程繁瑣復雜，選好單位的風險把控很重要。
2、要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間充足，可把控的可避免的風險會越少，而實際操作中，房產開發的程序是一環緊扣一環，往往設計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的。只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，盡量避免風險；
3、開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結果最能體現成績的也就是招標金額，經常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。因此要以合理低價中標為原則，要盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做到最大程度的公開公平和公正；
4、對于招標入圍單位進行充分的考察與調研，尤其是項目經理.施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；
5、在商務標評審時，要嚴防投標企業的不平衡報價。應在招標文件中明確提出，招標人不接受不平衡報價，有對其明顯偏離正常價格的報價進行調整的權利。杜絕不平衡報價給招標人帶來的風險。
二、 加強工程合同管理和控制
加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護企業自身權益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業的經濟效益與社會效益。因此在企業開發經營中要力求加強合同管理的嚴肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環節，熟悉建設工程合同的各項條款，了解建筑行業的有關規定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調整條件、不可預見費用包干的內容等都要詳細約定。對投標包干的工程由承包方采購的設備和主要材料的規格、品牌、廠家和品質要求有清單，此外還要明確國家政策性調整的內容是否列入在承包范圍內。充分發揮合同管理的約束與監督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據。
在招標階段，要合理確定合同形式.編制招標文件。
為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：
1、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；
2、當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應盡量對措施費項目進行包干；
3、.當采用費率招標時，應盡量明確人工費.材料費.機械費.總包服務費等的計價方式；
4、當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后，應根據施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；
三、房地產開發項目的工程招標和合同管理之間的關系
房地產開發企業的管理人員之所以既要對工程的招投標活動進行監督，又要對施工合同的簽訂和履行進行監督，這是由于房地產開發項目的工程招標和施工有很著密切的關系。首先，這種關系在于房地產開發項目建設工程招標過程就是施工合同的談判和訂立的過程，也就是說承發包方雙方當事人提出訂約提議以及接受訂約提議的的協商過程；再則是從市場的交易行為來看，房地產開發項目工程招投標是一種交易行為的過程，在這個工程當中，承發包方雙方還沒有建立依靠法律的交易關系，這種關系得到了相關的招投標方面的法律法規的調整，只有通過決標之后，承發包方雙方簽訂了施工合同，這種交易行為才通過合同這種具有法律效力的形式被確定下來，只有這樣，雙方的權利和義務關系才得以確定，雙方的合法利益才能得到法律的保護；第三是從招標投標的跟蹤管理以及評價招投標是不是成功的角度來看的，要體現招投標是不是進行的成功，只有通過監督和檢查雙方對施工合同的各項條款的履約情況來體現。第四是從建設部制定的建設工程施工招標文件范本和建設工程施工合同的文本來看的，房地產開發項目招標文件當中有合同的主要條款，反過來說，招標文件是組成合同的主要文件，所以說，兩者是互為主要內容的，所以說房地產開發項目的工程招標和合同管理是不可分割的。
四、房地產開發項目合同管理在招投標中起的作用
（一）房地產開發項目招投標與合同管理分離造成的工作不便
把招投標與合同管理進行分離，這樣就會造成多頭管理的弊端。這樣片面強調房地產開發項目合同管理的獨立性，不從市場經濟的角度認識房地產開發項目合同管理和招投標之間的關系，不重視合同管理在招投標中的作用。這樣招投標就只能管審查監督開標，標底以及招標文件；合同只管房地產開發項目的合同簽訂和履行，兩者互不相干，這樣就會造成工程陷入工作上的被動。
（二）在房地產開發項目中處理好招投標與合同管理的關系
要正確處理房地產開發項目中的招投標以及合同管理的關系，才能有利于房地產市場的健康發展。
（三）房地產開發項目中合同管理和招投標的相互配合
提高合同履約率，建立合同考核制度以及履約檢查是房地產開發項目工程招投標跟蹤管理工作的主要內容和鞏固招投標成果、提高招投標工作水平的內容。這也與房地產開發項目合同履約的順利與否，招投標工作的成功與否息息相關。定期進行合同履約檢查，是對房地產開發項目招投標活動的評估，也是下次招投標活動的借鑒。通過對房地產開發項目施工合同的監督檢查，建立工程招投標跟蹤管理檔案，把投標企業引入市場競爭的機制，讓企業樹立以履約求信譽，以信譽求發展的意識，讓信譽高的施工企業多中好標，這樣就能推動房地產開發項目招投標工作的開展，提高房地產開發項目招投標的工作水平。
五、培養和選拔高素質經營和項目管理人才
項目的投資分析、項目的規劃與設計、工程招標與投標、工程合同管理、工程預（結）算編審與管理等。每個環節、每項工作，都需要具備相應水準的人負責任、高質量地完成相應工作。企業必須尊重知識、尊重人才，想方設法吸引人才、留住人才、培養人才，必須建立與現代企業管理相適應的、科學的、行之有效的人才激勵約束機制，培養和造就高素質的項目管理團隊，吸收一批具有責任心、懂技術、善管理的工程造價專業技術人才。敬業愛崗的高素質管理人才是企業各項管理和項目順利開展的重要保證。
結束語
隨著經濟的發展，市場競爭日益激烈，暴利時代即將結束，各房地產企業已越來越關于企業內部的成本管理。工程招投標及合同管理作為房地產開發企業全過程成本管理的重要環節，正越來越受到眾多房地產企業的關注。房地產開發工程招投標及合同管理工作的意義也顯得更為突出，不僅能讓各企業進行公平的競爭，同時也能很好的約束各企業在施工中的自覺性，而合同管理不僅是工程項目管理的核心，也是房地產開發企業工程管理的重點，因此做好房地產開發工程招投標顯得由為重要。在目前的房地產開發項目造價管理體制之下，缺陷還是顯而易見，但隨著管理的不斷完善，房地產開發項目建設工程的招投標及合同管理工作也會不斷改善。有效降低建設工程成本，合理確定建設工程造價，約束各方的行為規范，提高房地產開發企業的投資效益，使房地產企業和項目在激烈的市場競爭中取得優勢和勝利。
參考文獻
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關鍵詞：房地產開發合同管理意義與作用成本控制措施
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
在房地產開發過程中, 每個開發樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、企業產品的自有生命周期和企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。目前我國房地產企業在項目開發過程中普遍存在著履約意識不強、項目合同管理水平不高、工程成本超標等現象。提高房地產開發企業建設項目合同管理和成本控制水平是十分必要的。
一、房地產開發過程中合同管理的意義與作用
1、合同對整個工程項目的設計計劃和實施有決定性作用。合同分配著工程任務, 具體地規定著工程任務相關的各種問題, 工程所涉及到的生產材料和設備供應、運輸, 各專業設計和施工的分工協作關系由簽訂的各合同協調并統一工程各參加者的行為; 合同確定了項目的組織關系, 規定著項目參加者各方面的經濟責權利關系和工作分配情況, 直接影響著整個項目組織和管理系統的形態和運作; 合同作為工程項目任務委托和承接的法律依據, 是工程項目各參加者之間經濟關系的調節手段, 也是工程實施過程中雙方的最高行為準則和解決雙方爭執的依據。
2、合同管理在項目管理中居于核心地位。建設項目點多、面廣、戰線長, 合同標的涉及的范圍寬、內容復雜、金額巨大, 通過合同管理, 能夠落實項目的目標和計劃, 將項目的工期、成本、質量目標有效統一起來。工程項目管理的制度化要求嚴格合同管理, 無論是設計、施工還是項目的運營, 只有嚴格合同管理, 才能按期保質地完成工程項目。
3、加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護企業自身權益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業的經濟效益與社會效益。因此在企業開發經營中要力求加強合同管理的嚴肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環節，熟悉建設工程合同的各項條款，了解建筑行業的有關規定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調整條件、不可預見費用包干的內容等都要詳細約定。對投標包干的工程由承包方采購的設備和主要材料的規格、品牌、廠家和品質要求有清單，此外還要明確國家政策性調整的內容是否列入在承包范圍內。充分發揮合同管理的約束與監督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據。
二、加強房地產開發過程中合同管理與成本控制的措施
結合房地產開發企業實際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。
實踐證明，合同管理融合了財務、預算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現有資金和未來資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標準、到場時間，或工程進度及質量標準，避免合同管理與工程管理不協調。
1、建立與完善合同管理的制度體系
制度體系，一是指企業要就合同管理全過程的每個環節，建立和健全具體的可操作的制度，使合同管理有章可循；二是指企業各層次都應有自己的合同管理制度。建立和健全建筑施工企業的合同管理制度，必須根據我國的《合同法》和相關的法規，以及企業的實際情況。
在合同管理過程中的每個環節，建立和健全具體的、可操作的規章制度，通過制度來規范、協調各方的工作，從而使合同管理的有關各方做到分工明確、職責清晰、相互配合。這些管理制度主要包括：合同歸口管理制度；合同審查制度；合同考核制度；合同用章管理制度；合同臺帳、統計及歸檔制度等。
2、建立與完善合同管理的組織體系
組織體系是指企業要由上而下地建立和健全合同的管理機構（包括專職機構和兼職機構），使企業合同管理覆蓋企業的每個層次，延伸到各個角落。合同管理上，要自上而下地建立和健全合同管理機構，例如：在總部、分公司和各個項目部，分別設立合同管理部、合同管理辦公室、合同管理小組等機構，使合同管理機構覆蓋企業的每個層次，延伸到工程項目建設的各個角落。合同管理機構的主要職責是制訂本企業的合同管理制度；檢查監督本企業各類建設工程合同的訂立、履行；培訓合同管理人員；采取措施有效預防合同風險；參與解決合同糾紛；總結推廣合同管理經驗等。
3、建立與完善合同管理的人員體系
合同管理機構設置完成后，就需要配備相應的管理人員，通過對外公開招聘、內部選拔等方式，將有一定合同管理專業知識和經驗的人充實到總部、分公司、項目部的各個合同管理崗位上，保證這些機構中有充足人員從事合同管理工作。采取請進來、送出去等方式，定期或不定期地對合同管理人員進行培訓，包括建筑、法律、管理等專業知識，提高相關專業知識水平。
（1）選擇合適的合同管理人員，建立崗位責任制。對合同管理人員實行崗位責任制，明確他們的責、權、利，建立競爭機制，對有貢獻的合同管理人員給予獎勵。此外要重視合同管理人員的流動管理，避免交接脫節造成的失控。
（2）加強對員工的合同管理風險意識的培訓。要加強對員工的合同風險意識教育，特別是與房地產行業息息相關的法律法規和部門規章等，必須經常組織相關人員進行合同管理風險意識的培訓。同時應充分發揮專業律師在防范項目合同風險方面的重要作用，聘請法律顧問指導企業的項目合同管理，避免失誤和漏洞，及時為企業決策者提供專業的法律意見，避免潛在的風險。總之，企業應組織好合同管理人員的培訓學習，要舍得花錢進行智力投資。
4、建立與完善合同管理的運行體系
在合同管理機構已經設立、人員已經配備后，如何使這些機構和人員相互之間協調配合、有效地開展工作，便是合同管理運行體系要解決的問題。在合同管理工作程序上，應采取簡捷、高效的方式。
總之，在企業開發經營中，要力求加強合同管理的嚴肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環節，熟悉建設工程合同的各項條款，了解建筑行業的有關規定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調整條件、不可預見費用包干的內容等都要詳細約定。對投標包干的工程由承包方采購的設備和主要材料的規格、品牌、廠家和品質要求有清單，此外還要明確國家政策性調整的內容是否列入在承包范圍內等。這樣既可以控制開發所需的資金量和現金流，還可以過程控制開發各階段的總體造價。因此，充分發揮合同管理的約束與監督職能，是房地產開發過程中成本控制的有效手段，是提高開發綜合效益的有力保證。
參考文獻：
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現將《廣州市房地產綜合開發管理實施辦法》印發給你們，請遵照執行。
廣州市房地產綜合開發管理實施辦法
第一章 總 則
第一條 為加強本市房地產綜合開發管理，促進城市建設和經濟發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《廣東省房地產開發經營條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房地產綜合開發，是指在依法取得使用權的國有土地上進行商品房屋及其相配套的城市基礎公用設施建設的行為。
第三條 在本市行政區域內從事房地產綜合開發及經營活動，適用本辦法。
第四條 本市城市新區開發和舊區改建實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。
第五條 廣州市建設委員會（以下簡稱市建委）是本市房地產綜合開發管理的行業主管部門。區、縣級市建設行政主管部門在各自行政區域內負責房地產綜合開發管理工作。
第二章 開發企業技術資質
第六條 從事房地產綜合開發的企業（以下簡稱開發企業），必須持有市建設行政主管部門核發的開發企業技術資質等級證書。
第七條 在本市從事房地產開發的企業、經濟組織必須辦理工商登記和技術資質審核手續，依法取得獨立企業法人資格：
（一）向市工商行政管理部門申請，核發《企業法人名稱登記核準通知》。
（二）向市建委申請，提出行業主管部門的審批意見。
（三）向市工商行政管理部門申領《營業執照》副本。
（四）向財政、稅務部門辦理相應的登記手續。
（五）由市建設行政主管部門審定技術資質等級后，核發《城市綜合開發公司資質等級證書》。
（六）憑驗資證明、《營業執照》副本和《城市綜合開發公司資質等級證書》向市工商行政管理部門申領《企業法人營業執照》正本。
開發企業在領取營業執照后1個月內，到市建設行政主管部門備案。
第八條 開發企業按其擁有自有資金、技術、經濟管理人員、開發實績等條件，劃分為一級、二級、三級、四級共4個等級。按以下標準評定其開發企業技術資質等級：
一級開發企業的自有流動資金不得少于2000萬元；須配備工程師（含建筑、結構、給排水、概預算、電氣等專業工程師）10名以上，會計師、經濟師、統計師各1名以上，配備具有初級技術職稱的專職統計員。
二級開發企業的自有流動資金不得少于1000萬元；須配備工程師（含建筑、結構、預概算等專業工程師）6名以上，會計師和經濟師各1名，配備具有初級技術職稱的專職統計員。
三級開發企業的自有流動資金不得少于500萬元；須配備工程師（含建筑或結構專業工程師）3名以上，會計師1名，配備具有初級技術職稱或持有《統計人員上崗專業知識合格證書》的統計員。
四級開發企業自有流動資金不得少于300萬元；須配備建筑或結構工程師1名，配備助理會計師和統計員。
第九條 開發企業技術資質等級由市建設行政主管部門或由其委托縣級市建設行政主管部門負責審查評定：
（一）市建設行政主管部門審查評定市區內資、外商投資開發企業（含香港、澳門、臺灣地區以及外國投資者在市區設立的中外合作、合資和外商獨資企業，下同）和縣級市一級、二級內資開發企業的技術資質等級。
（二）各縣級市建設行政主管部門受市建設行政主管部門委托，負責審查評所在市三級、四級內資開發企業和外商投資開發企業的技術資質等級。縣級市屬一級、二級的開發企業由縣級市建設行政主管部門初審同意后，報市建設行政主管部門審定。
第十條 申請辦理開發企業技術資質等級審查，應提交下列材料：
（一）申請報告。
（二）營業執照。
（三）企業章程。外資開發企業還須提交對外經濟貿易部或其委托審批機構發給的批準證書和企業合同、章程。
（四）法人代表證明。
（五）驗資機構出具的自有流動資金的驗資證明。
（六）技術、經濟管理人員資格證書，任職文件及聘用合同。
（七）開發經歷和實績材料。
（八）法律、法規規定應提交的其他書面材料。
第十一條 開發企業的技術資質等級每兩年評定一次，實行升降級制度。
申請升級的開發企業，除符合第八條規定的標準外，晉升一級、二級、三級的開發企業從事房地產綜合開發的經歷分別不得少于4年、3年、2年，并有相應的綜合開發實績。
對不符合原定技術資質標準的開發企業，由原資質審批機關予以降級或吊銷技術資質證書。
第三章 計劃統計
第十二條 房地產綜合開發用地納入計劃管理。市、縣級市建設行政主管部門會同計劃、國土、規劃部門，每年根據市經濟發展需要和社會實際承受能力，確定當年房地產綜合開發總規模，提出商品房建設計劃，報同級人民政府批準后實施。規劃、土地管理部門、金融機構根據計劃安排規劃審批、土地使用權出讓、貸款規模。
第十三條 商品房屋建設（包括利用外資經營房地產項目）必須納入商品房屋建設計劃。
商品房屋建設計劃分為預備項目和正式項目計劃。商品房建設施工應按年度申報商品房屋年度建設計劃。
商品房項目開始施工后，列入年度商品房建設計劃的公共配套設施投資，不得低于當年商品房計劃投資的10％。開發企業必須按照計劃完成相應公共配套設施建設。
第十四條 開發企業申報預備項目計劃需向市建設行政主管部門報送下列資料：
（一）《房地產開發建設項目手冊》。
（二）辦理規劃報建及征地拆遷手續的有效文件。
（三）建設銀行或會計師事務所出具的年度預備項目計劃所需的資金證明。
第十五條 預備項目計劃經市建設行政主管部門審核后，報市計劃部門下達。開發企業須持經批準的預備項目計劃，向土地房管部門辦理批準用地、征地拆遷、土地使用權出讓等手續；向規劃管理部門辦理建筑報建手續，領取《建設工程報建審核書》。
第十六條 開發企業憑下列資料到市建設行政主管部門申報正式項目計劃：
（一）規劃方案批文及其總體規劃圖。
（二）《建設工程報建審核書》。
（三）建設銀行或會計師事務所出具的正式年度項目計劃所需的資金證明。
（四）《房地產開發建設項目手冊》。
（五）利用外資合作開發的房地產項目，須提供經市對外經濟貿易委員會（以下簡稱市外經貿委）批準的合作合同、章程及外商進資證明。
第十七條 正式項目計劃經市建委或縣級市建設行政主管部門審核后，報市計劃部門下達。
開發企業須持經批準的正式項目計劃向市計劃部門、建設行政主管部門、房地產管理部門分別辦理《固定資產投資許可證》、《施工許可證》、商品房交易及產權登記等手續。
第十八條 開發企業實行綜合開發統計制度，定期向建設行政主管部門和統計部門報送統計資料。不得虛報、瞞報、拒報、遲報，不得偽造、篡改。建設行政主管部門依據企業報送的統計資料評定其開發、建設及經營情況。
各房地產開發企業必須按資質等級配備相應的專職或兼職統計人員，并指定統計工作負責人。
第十九條 房地產綜合開發統計工作實行分級管理。市建設行政主管部門負責全市房地產綜合開發的統計工作，各縣級市建設行政主管部門負責本市（鎮）房地產綜合開發的統計工作，各區建設行政主管部門負責本區區屬房地產開發企業綜合開發的統計工作。
第四章 開發建設
第二十條 進行房地產綜合開發必須嚴格執行城市規劃。開發企業必須根據規劃管理部門批準的規劃設計要點，委托有相應技術資質的規劃設計單位編制開發項目修建性詳細規劃。
第二十一條 除單幢建設的普通民用建筑項目外，房地產開發項目規劃方案由開發企業報請所在區（或縣級市）規劃管理部門會同各專業管理部門按照規劃設計要點進行論證后，報市規劃管理部門審批。
開發項目的勘察、規劃設計和建筑設計，應當委托具有相應資格的單位承擔。
第二十二條 房地產開發項目實行市、區兩級建設行政主管部門合理分工、條塊結合的管理制度。開發企業應當在辦理開發項目的《規劃用地許可證》后的15日內，持規劃批文到市建設行政主管部門備案、領取《房地產開發項目手冊》。
開發企業在房地產項目實施過程的主要事項和政府有關部門對開發企業的開發經營的審查、批準、處理意見均記錄在《房地產開發項目手冊》中。開發企業每年10月將《房地產開發項目手冊》送項目所在地的區建設行政主管部門驗核。
第二十三條 開發企業之間相互轉讓土地使用權進行房地產開發，轉讓中的受讓人應當在向原審批機關辦理土地使用權變更登記手續后的15日內，持土地使用權轉讓合同、土地使用權變更登記證明和原《房地產開發項目手冊》，到市建設行政主管部門備案，并辦理項目開發人變更手續。
第二十四條 開發企業進行新區開發、舊城改造需要進行建筑物拆卸施工的，須委托有相應資格的施工企業進行施工。開發企業在開始建筑物拆卸施工前，應向房屋所在地的區建設行政主管部門申請，經批準并領取《建筑物拆卸工程施工許可證》后才能進行拆卸施工。《建筑物拆卸工程施工許可證》由市建委統一印發。
第二十五條 《建筑物拆卸工程施工許可證》由開發企業內具有工程師以上職稱的工程技術人員作為申報人，在授權范圍內代表開發企業向所在區（或縣級市）建設行政主管部門辦理申請手續。拆卸項目的工程技術和安全責任由申報人負責，拆卸項目的經濟責任及工地管理責任由開發企業承擔。
第二十六條 申報人辦理《建筑物拆卸工程施工許可證》須提交下列文件資料：
（一）開發企業申請報告及法人授權書、申報人技術職稱證書及任職證明。
（二）市國土局房管局鑒證的房屋拆遷補償協議書的產權交換證明。
（三）房屋拆卸安全技術管理方案。內容包括承擔拆卸工程施工的企業名稱、資質證明；拆卸房屋原有結構構造勘察結果及其1∶500建筑物位置平面圖；拆卸安全技術監督措施；拆卸施工現場圍閉方式；工地余泥排放準運證；對分期拆卸的項目，應列出分期的安全保障措施。
第二十七條 房地產開發項目應當按有關規定選擇具有相應資格的施工單位，并與施工單位簽訂書面合同。建設工程開工，開發企業應將指定的施工現場總代表人、委托建設監理單位和施工單位項目經理情況，報項目所在地的區、縣級市建設行政主管部門備案。
第二十八條 房地產開發項目實行建設監理制度。開發企業必須委托具備建設監理資質的單位實施建設監理，審查工程計劃和施工方案，監督施工單位嚴格按規范、標準施工，控制工程進度和質量，檢查安全防護設施，認定工程質量和數量，參與處理質量事故，驗收工程，提出竣工報告。
第二十九條 綜合開發項目，實行單項工程項目竣工驗收和住宅小區（組團）竣工綜合驗收制度。
第三十條 單項工程完工后，必須報有關專業管理部門進行單項工程驗收。
單項工程驗收不合格的房屋，不得交付使用。
第三十一條 全部工程完工，開發企業應當將用地紅線范圍內的占用道路、綠地的臨時建筑、堆放的材料、工地圍墻拆除、清理干凈，并疏通排水管道，及時修復施工過程中損壞的市政、公共設施。同時申報綜合驗收。
第三十二條 商品住宅小區（組團）全部竣工并經全部單項工程驗收合格后，開發企業應當憑相應的驗收資料向市建設行政主管部門提出組織綜合驗收的申請。建設行政主管部門收齊有關資料后，應在60天內組織有關部門進行綜合驗收。
經有關部門同意實施分期建設的住宅小區（組團）的綜合驗收可以分階段進行，待全部建成后再進行整體綜合驗收。
綜合驗收應當包括以下內容：
（一）規劃要求是否落實。
（二）配套建設的基礎設施和公共服務設施是否建成。
（三）單項工程質量驗收手續是否完善。
（四）拆遷補償安置方案是否落實。
（五）物業管理是否落實。
第三十三條 居住小區或住宅組團的綜合驗收，分兩步進行：
（一）由開發企業向項目所在區建設行政主管部門申請組織初步驗收。
（二）通過初步驗收的住宅小區，由市建設行政主管部門會同有關部門組織正式驗收，驗收合格的，核發《廣州市新建住宅小區（組團）驗收合格證書》。
第三十四條 開發企業銷售的商品房出現質量問題，屬竣工1年以內（含1年）的，由市建設工程質量監督站負責鑒定，屬竣工1年以上的，由市國土局房管局屬下房屋安全鑒定所負責鑒定。
經鑒定，如屬非購房者使用原因造成，應由開發企業負責保修，質量問題嚴重的，應予以更換或退貨。
質量問題如屬于施工企業或其他責任人過失造成的，銷售商品房的開發企業有權向該責任人追索賠償，或由該責任人自行承擔。
第三十五條 在建的住宅小區，或分期建設，局部已交付使用的商品房及其配套市政、公用設施，由開發企業自行或委托有管理資格的物業管理單位提前介入管理。承擔維護居民入住范圍的生活環境衛生和安全，協助有關部門預防和制止各種違法建筑等行為。
第三十六條 建成并通過綜合驗收的住宅小區（組團），憑《廣州市新建住宅小區（組團）驗收合格證書》，向所在區建設行政主管部門辦理移交管理手續。
第三十七條 商品房及其配套設施移交管理時，開發企業應同時移交其驗收檔案資料，繳交住宅小區管理統籌金，并與區建設行政主管部門簽訂提供物業管理用房的合同書。
第五章 房地產經營
第三十八條 除享受國家優惠的政策性居民住宅實行政府限價外，開發企業銷售商品房按照市場供求情況自行定價。開發企業須在簽訂商品房銷售（預售）合同30日內分別向市（縣級市）建設行政主管部門、房管部門和物價管理部門如實申報銷售（預售）成交價。
第三十九條 利用外資興建商品房，需具備市建設行政主管部門對該項目建設管理的初步審查意見。
申請辦理利用外資興建商品房項目初步審查，須報送下列文件資料：
（一）中方合營者申請辦理立項手續的報告。
（二）合作各方共同簽定的意向書或協議書。
（三）項目可行性研究報告或項目建議書。
（四）《建設用地規劃許可證》及規劃設計要點。
（五）《建設用地通知書》。
第四十條 開發企業在向市外經貿委申報審批項目合作合同、章程時，須提交該項目用地有償出讓或轉讓合同，或經政府主管部門批準獲得土地使用權的有效文件，作為合作企業合同的附件。
第四十一條 開發企業赴境外購買土地、房屋，從事房地產開發經營，應當填報《房地產開發項目手冊》，辦理有關國有資產管理及對外經濟管理審批手續。
第四十二條 開發企業向境外出售商品房，應經市建設行政主管部門審核同意，并報市外經貿委批準。開發企業在境外出售（預售）商品房應公布批準機關及批準文號。
第四十三條 開發企業預售商品房屋，必須持有《預售商品房許可證》。開發企業刊登售房廣告以及簽訂銷售、預售商品房合同時，必須載明預售商品房許可證號碼。
第四十四條 開發公司出售商品房，買賣雙方必須簽定售房合同，并到土地房產管理部門辦理房屋所有權和土地使用權權屬登記。
第六章 法律責任
第四十五條 有下列行為的，由市建設行政主管部門按規定進行處罰。
（一）違反本辦法第二十四條規定，逾期不辦理房地產開發項目開發人變更等有關手續的，責令其限期補辦，并可處以10000元以上，50000元以下的罰款。
（二）違反本辦法第三十九條規定，不如實審報成交價格的，處以10000元以上，200000元以下的罰款。
第四十六條 對下列行為由市建設行政主管部門予以警告，責令限期改正，并可處20000元以下的罰款。
（一）違反本辦法第七條規定，逾期未備案的。
（二）偽造、涂改《房地產開發企業資質等級證書》的。
（三）不如實填寫或不按規定時間交驗《房地產開發項目手冊》的。
第四十七條 對下列行為，由市建設行政主管部門責令其停止活動，并可處以項目總投資額1％以下罰款，并視具體情況對開發企業降級處理：
（一）違反本辦法第二十一條規定，委托無相應資格的單位承擔設計任務的。
（二）違反本辦法第二十五條規定，委托無相應資格的施工單位承擔施工任務的。
第四十八條 各建設行政主管部門要按規定對開發企業進行資質審查，對2年以上無開發業績，或有嚴重違規行為的企業，由市建設行政主管部門分別給予降級、撤并和吊銷開發資質證書等處分。
第四十九條 違反第二十四條，未向原土地審批部門辦理轉讓或變更手續，通過私下轉讓土地使用權或私自以合營方式開發房地產的，由市、縣規劃土地部門分別對其違法用地、違法建設作出處理。并由市、縣級市建設行政管理部門對有關開發企業給予降級處理。
規劃、土地部門除按規定進行必要的處罰外，對情節嚴重者，按規定收回其土地使用權。
第五十條 當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知書之日起15日內，向作出處罰決定機關的上級機關申請復議。當事人對復議決定不服的，可以在接到復議決定書之日起15日內，向人民法院起訴。
第五十一條 建設主管部門及其他有關業務主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、貪污受賄、徇私舞弊的，由其所在單位或其上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第七章 附 則
【關鍵詞】房地產企業；成本管理；核心競爭力
1 引言
企業的核心競爭力可以說是企業繼續生存和持續發展的決定性因素，企業怎樣才能提升自己的核心競爭力已經成為了企業管理研究中的一個重要課題。成本管理能夠有效的降低企業的成本，從而讓企業獲得成本方面的競爭優勢，房地產開發企業可以通過成本管理這一途徑來提高企業的核心競爭力。到目前為止，我國大部分房地產開發公司都意識到成本管理會直接影響到企業的核心競爭力，但是怎么才能讓成本管理工作貫穿到企業的方方面面，切實的提升企業具有的核心競爭力，成為了很多企業目前亟需解決的問題。
2 構成核心競爭力的主要要素
構成房地產開發企業競爭力的要素主要可以分為三個部分：市場、整合以及功能性等三個方面的能力。其中市場能力主要包括營銷方面和技術方面的能力；整合能力主要體現在企業供應產品的能力以及具體的作業流程；功能性能力主要包括企業在提品以及服務等兩個方面的能力。
在國內，最具代表性的兩位學者的觀點是管益忻和左建軍的。管益忻提出：所有企業本身存在的并且可以戰勝企業競爭對手的要素，都可以包括在核心競爭力的范圍里面。這些要素主要有企業對市場預測的能力、產品研究開發的能力、企業市場營銷的能力、產品加工制作的能力、管理者經營決策的能力、人力資源管理方面的能力、品牌戰略的策劃能力、企業文化的建設能力、企業戰略管理的能力以及企業的創新能力等等。左建軍提出：企業核心競爭力的一個基礎就是制度的建立，企業的體制是否先進直接決定企業核心競爭力的強弱，可以說體制和制度是企業核心競爭系統的一個平臺，在這個平臺上，由企業的制度所延伸出來的品牌優勢、管理優勢、人才儲備以及專業化等各方面的優勢共同形成了企業核心競爭系統。
本文把構成企業核心競爭力的主要因素分成12個大類，主要有：制度建立、組織管理、產品研發、品牌創立、技術革新、創新理念、產品生產、市場營銷、企業文化、財務管理、人力資源管理、企業整合等。我們可以看出，成本管理跟財務管理這一要素是息息相關的，它也是成本管理影響到企業核心競爭力的一個非常重要的體現。
3 成本管理對企業核心競爭力的影響
成本管理在企業對內外市場實施有效控制的過程中所起的作用,具有兩點重要意義：第一，以成本謀求競爭力。企業生產經營活動的每一個步驟都是有成本的，消耗了成本就應當要創造價值。因此，對成本的管理實際上就是對價值創造的管理。通過價值鏈分析工具，可以幫助確定企業的價值活動有哪些，成本收益率如何，處于什么分布狀態，從而進行成本競爭地位的維持或改進。這包括了組織管理、產品研發、品牌創立、技術革新、創新理念、產品生產、市場營銷等因素中成本發生和優勢競爭力的取得；第二，合理分配社會資源，實現自身效益與社會價值的統一。企業對整個市場的控制體現了這樣一種思想：擁有最有效的資源，最有效的利用所有資源，資源作為企業發展的生產資料，是企業提升核心競爭力最基本的要素之一，對其進行科學合理管理與利用。成本管理的意識在市場營銷、企業文化、財務管理、人力資源管理、企業整合等各各環節都起到引導作用。這種資源利用觀完全符合科學發展的要求，具有很重要的理論意義和現實意義。
成本管理的核心意識貫串與企業核心競爭力的各各要素之中，且有機的將各要求結核起來，是企業核心競爭力在理論方法和戰略思想上的統一。戰略成本管理通過對企業的規模與控制力施加有效影響將有助于企業核心競爭力的實現，隨著實踐的積累與新理論研究成果的出現，戰略成本管理的內涵會越來越豐富與充實，它與核心競爭力的內在聯系將更加緊密。
4 成本管理過程中包括的主要內容
4.1 成本的節約
房地產開發企業在降低成本方面首先用到的手段就是節約成本，通常都會在工作現場將生產方式進行改進來有效減少成本的支出，成本節約主要分為兩種執行方式，一個是成本維持，另一個是成本改善。通常成本維持會全面的節約生產過程中的耗費，還可以避免事故的發生，并且能夠在采購材料以及設備的時候通過招標的方式有效節約成本。在開發的過程中企業不斷的完善開發方式，并且引用各種比較先進的管理方式以及管理軟件等，在掌控存貨成本的時候應用了“零庫存”這一管理理念，將成本維持在了一個全新的高度上面；而成本改善則致力于擴大建設的規模，并且不斷的提高企業勞動生產效率，通過以上兩個辦法降低單位產品的成本，可以說是一種更為積極的成本管理方式，不過傳統應用的管理方式還不夠成熟。目前應用比較廣泛的作業成本分析法是一種更為深入的改善方式，已經在一些企業的實踐中獲得了巨大的成功，房地產開發企業也可以在自身發展的基礎上引進運用，成為其節約成本的一個有效途徑。
法定代表人宋楊，總經理。
委托人陳朱承，天平律師事務所律師。
委托人陳曉暉，天平律師事務所律師。
被告北京市西城區房屋土地管理局，住所地北京市西城區西安門大街115號。
法定代表人魏榮，局長。
委托人王學群，北京市中合律師事務所律師。
委托人楊紅星，北京市中合律師事務所律師。
被告北京雅永誠商貿有限責任公司，住所地北京市懷柔縣興懷大街甲6號。
法定代表人馬襄瑜，經理。
委托人劉慶發，北京市中合律師事務所律師。
原告北京宏宇房地產開發有限責任公司（以下簡稱宏宇公司）訴被告北京市西城區房屋土地管理局（以下簡稱西城房管局）、被告北京雅永誠商貿有限責任公司（以下簡稱雅永誠公司）合作建房糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告宏宇公司之委托人陳朱承、陳曉暉，被告西城房管局之委托人王學群、楊紅星，被告雅永誠公司之委托人劉慶發到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告宏宇公司訴稱，我公司于1997年7月15日與西城房管局簽訂了《合作危改建房協議書》、協議書規定，雙方合作改建項目位于北京市西城區官園危改小區，為高層住宅樓，共計16800平方米。危改建房方式為，西城房管局負責提供建設場地及建筑任務指標，我公司提供改造項目的建設資金，負責總體項目的運作管理。雙方在簽訂協議書后組成危改擴建辦公室，辦理一切有關具體事宜。力爭在1997年底正式開工。后西城房管局又與其下屬北京市西城區福綏境房管所（以下簡稱福綏境房管所）簽訂《承辦拆遷工作協議書》，要求福綏境房管所2個月內完成拆遷任務。1997年5月19日，西城房管局授權雅永誠公司全權負責官園1號樓翻、擴建項目的全部管理及運作，1997年8月5日，雅永誠公司又與我公司簽訂《合作危改建設合同書》，由我公司提供建設資金，雅永誠公司負責將建設用地上的房屋拆遷完畢，做到場平等事項。上述兩份協議簽訂后，我公司按照協議約定履行了全部付款義務。而兩被告卻未按照合約規定將建設用地上房屋拆遷完畢，至今仍有部分房屋未進行拆遷，無法達成場平，造成我公司在前期已經投入大量資金的情況下，始終無法對該項目繼續進行任何開發建設。現請求法院判令終止兩被告與我公司簽訂的合同和協議；判令兩被告連帶償付我公司已付前期補償費及相關費用人民幣8263856.40元，以及自1997年8月至2000年6月利息，總額人民幣1968902.82元，本息合計人民幣10232789.22元；判令兩被告連帶賠償其嚴重違約行做到場平等。1997年10月13日，宏宇公司支付雅永誠公司補償款人民幣400萬元，后又分別支付設計費，市政設施費、管理費及其他費用共計人民幣2623566元，支付拆遷補償費人民幣1032500元，宏宇公司自己花辦公費605820元。因合建項目建設用地上的房屋未實際拆遷完畢，致使雙方合建項目無法繼續下去。2000年5月22日，宏宇公司委托北京偉業商業投資顧問有限公司，對官園危改小區市場價格進行調研，該調研報告稱宏宇公司商業經濟損失為人民幣12468000元。現宏宇公司要求西城房管局、雅永誠公司連帶償付其已付前期補償費及相關費用人民幣8263886.40元。利息總額人民幣1968902.82元，共計10232789.22元，連帶賠償其公司商業經濟損失人民幣12468000元。訴訟中，西城房管局表示不同意承擔任何責任。雅永誠公司只同意返還往來款4的萬元，不同意承擔其他責任。
上述事實，有雙方當事人陳述、西城房管局與宏宇公司簽訂的協議書、西城房管局授權書、宏宇公司與雅永誠公司簽訂的合同書、西城房管局與福綏境房管所承辦拆遷工作協議書，宏宇公司付款憑證等相關證據材料在案作證。
本院認為，公民、法人在進行民事活動中應遵循誠實信用原則。宏宇公司與西城房管局簽訂的《合作危改建房協議書》系雙方真實意思表示，應認定有效，此后宏宇公司與雅永誠公司簽訂《合作危改建設合同書》亦是雙方真實意思表示，也應認定為有效，故雙方均應依約定積極履行義務。宏宇公司依約定支付建設資金，但雅永誠公司未按約定提供建設用地及將房屋拆遷完畢，對此，雅永誠公司應承擔相應責任。因雅永誠公司系依西城房管局授權行為，故西城房管局亦應承擔連帶責任。雙方的合作行為現已無法繼續履行故應終止雙方的協議及合同。現雅永誠公司表示可返還宏宇公司往來款400萬元，本院不持異議。宏宇公司要求西城房管局、雅永誠公司償付其已支付項目前期款，理由正當，本院予以支持。但考慮到拆遷過程中實際情況，對宏宇公司已支付的拆遷補償款等費用應由西城房管局、雅永誠公司予以賠償，宏宇公司對其自己所花費的辦公費應自行承擔，宏宇公司要求賠償利息損失理由不足，本院不予支持。宏宇公司要求賠償其商業經濟損失之訴訟請求，缺乏事實依據，本院亦不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條之規定，判決如下：
一、解除被告北京市西城區房屋土地管理局與原告北京宏宇房地產開發有限責任公司《合作危改建房協議書
二、解除原告北京宏宇房地產開發有限責任公司與被告北京雅永誠商貿有限責任公司《合作危改建設合同書》；
三、被告北京雅永誠商貿有限責任公司返還原告北京宏宇房地產開發有限責任公司人民幣四百萬元（本判決生效后十日內執行）；
四、被告北京市西城區房屋土地管理局、被告北京雅永誠商貿有限責任公司連帶償付原告北京宏宇房地產開發有限責任公司人民幣三百六十五萬六千零六十六元（本判決生效后日日內執行）；
五、駁回原告北京宏宇房地產開發有限責任公司其他訴訟請求。西城房管局授權行為，故西城房管局亦應承擔連帶責任。雙方的合作行為現已無法繼續履行故應終止雙方的協議及合同。現雅永誠公司表示可返還宏宇公司往來款400萬元，本院不持異議。宏宇公司要求西城房管局、雅水誠公司償付其已支付項目前期款，理由正當，本院予以支持。但考慮到拆遷過程中實際情況，對宏宇公司已支付的拆遷補償款等費用應由西城房管局、雅永誠公司子以賠償，宏宇公司對其自己所花費的辦公費應自行承擔，宏宇公司要求賠償利息損失理由不足，本院不予支持。宏宇公司要求賠償其商業經濟損失之訴訟請求，缺乏事實依據，本院亦不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條之規定，判決如下：
一、解除被告北京市西城區房屋土地管理局與原告北京宏宇房地產開發有限責任公司《合作危改建房協議書》；
二、解除原告北京宏宇房地產開發有限責任公司與被告北京雅永誠商貿有限責任公司《合作危改建設合同書》；
三、被告北京雅永誠商貿有限責任公司返還原告北京宏宇房地產開發有限責任公司人民幣四百萬元（本判決生效后十日內執行）；
四、被告北京市西城區房屋土地管理局、被告北京雅永誠商貿有限責任公司連帶償付原告北京宏宇房地產開發有限責任公司人民幣三百六十五萬六千零六十六元（本判決生效后日日內執行）；
五、駁回原告北京宏宇房地產開發有限責任公司其他訴訟請求。
關鍵詞：房地產開發項目；現場管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
引言：隨著我國城市化進程不斷加快，房地產開發項目急劇增多，然而房地產開發項目工程現場管理仍然存在著較多的問題，在很大程度上制約了我國房地產開發事業的發展。因此，進一步探討房地產開發項目工程現場管理問題，提高房地產開發項目的現場管理水平，對于提高工程項目的施工質量和實現房地產開發企業的目的具有重要意義。
1 房地產開發項目工程現場管理的重要性
1.1 為房地產開發企業創造更大的利益空間
工程現場管理是房地產開發中的重要環節，重視房地產開發項目工程現場管理，提高管理水平，有利于為企業創造更大的利益空間和提高工程項目的施工質量。因為，在工程項目管理中，成本管理就屬于工程項目現場管理的一個重要方面。所以，加強現場管理的成本管理，能夠為企業節省不必要的開支，對于房地產開發企業而言，不僅僅提高了其工程項目開發效率，而且還大大節省了管理成本，提高企業的經濟效益。
1.2 房地產開發項目工程現場管理是房地產企業管理好整個工程項目的根本
房地產開發項目的現場管理相對于整個房地產工程項目開發而言，就如局部與整體的關系，同時，也是決定性的因素，如果局部沒有做好勢必影響了整體發展的效益和方向，從而導致整個工程項目的失敗。因此，加強房地產開發項目工程現場管理，能夠加強房地產開發項目各個管理部門之間的密切聯系，為不同部門之間的交流與合作提供平臺。同時，也可以提高整個房地產開發項目管理的水平，進而促進房地產開發項目管理工作又快又好地發展。
1.3 房地產開發項目工程現場管理是相關房地產開發法律法規實踐的要求
在房地產項目開發中，重視項目工程現場管理，有利于有關法律法規在房地產開發項目中的實行和運用，為實現整個房地產項目工程管理有法可依提供先決條件。盡管現場管理只是房地產開發項目中的一個部分，但是，現場管理所涉及的領域非常廣泛，包括了城市管理、城市規劃、施工管理、企業管理以及城市環保等各個方面的法律法規和政策，提高現場管理水平有利于促進房地產開發法律法規變革。因此，提高現場管理有利于保證各項法規政策在房地產開發項目中的貫徹和實行，同時這也是房地產工程項目管理依法進行的體現。
2 房地產開發項目工程現場管理所存在的問題
2.1 質量管理方面所存在的問題
質量問題一直以來都是房地產開發項目工程現場管理過程中的主要問題，也是制約我國房地產開發項目現場管理的影響因素。主要體現在以下方面。
（1）開發企業施工監理人員自身的監督管理職能無法得到有效發揮，施工過程中對進場材料把關不嚴，主觀性的偷工減料問題普遍存在。
（2）在實際施工過程中，施工作業人員沒有按照施工圖紙設計或有關施工標準要求進行施工，從而為項目工程后期運行埋下嚴重的質量隱患。
（3）施工人員自身施工技能水平和安全意識良莠不齊，開發企業沒有按要求執行“一人一崗、一人一證”上崗制度，也沒有定期對基層員工和關鍵施工環節作業人員在崗培訓，從而導致項目工程施工工藝及工序混亂，最終影響到整個房地產開發項目工程的施工質量。
2.2 設計管理方面存在的問題
隨著房地產開發項目不斷增多，今后我國房地產開發項目工程將向集成化、系統化以及規模化方向發展。然而，在此過程中，房地產開發項目設計將面臨著新的挑戰，設計任務也更為復雜與集中。調查顯示，以往經常出現受到整個房地產項目建設周期的迫切性要求，開發企業設計趕工的情況。這主要是由于房地產開發項目設計人員缺乏現場一線資料，沒能夠深入到施工現場勘察，從而所提交的設計方案與項目建設現場實際情況之間存在較為明顯的差異，最終無法確保項目建設周期與建設質量的可控性。
2.3 成本管理方面存在的問題
房地產企業的正常運作必須有盈利項目作為保障，由此可見，資金運作管理是一個企業發展中的重要內容。然而，不健全的成本管理體系是目前房地產開發企業工程項目現場成本管理所面對并亟需解決的問題。成本管理方面存在的問題主要體現在。
（1）相關成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統化的監督制度保障，從而使得開發企業對工程項目成本管理的可控性下降，最終導致資金利用率不高，資金浪費嚴重。
（2）不健全的成本管理體系使得房地產開發企業在施工合同的談判及簽訂環節缺乏相關體制的支持，成本管理環節存在較多不利的漏洞，導致今后的項目索賠執行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個房地產開發項目工程成本盲目擴大，而不利于房地產開發市場的良性發展。
3 房地產開發項目工程現場管理措施
3.1 提高房地產開發項目工程現場管理水平
質量管理是房地產開發項目現場管理的重點所在，也是提高房地產開發企業核心競爭力的必經途徑。這就要求房地產開發企業必須重視質量管理，切實地提高管理水平，本文主要從以下幾方面對其進行相關闡述。
（1）應以經濟處罰為手段，提高監理單位監督管理職能履行度，根據企業的發展實際不斷對相關質量監督體制進行改進與完善。
（2）強化施工現場管理力度，重視對各施工環節的質量管理，并對各工序施工標準進行系統歸納，以此為依據規范施工行為。
（3）加大對施工人員的崗前培訓與在崗培訓力度，重視技術交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規范性，提高施工質量。
3.2 強化設計管理
設計管理的圖紙設計、方案設計規劃可以說是整個項目工程現場管理的前提所在，對房地產開發項目工程的現場管理具有重要意義。通常情況下，房地產開發項目的設計方案都是通過不同項目之間的對比，并進行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設計工作并非由一個設計單位獨立完成的，這就要求房地產開發企業必須根據項目工程的實際情況，根據工程需求充分整合各設計單位之間高效的溝通與聯合實現。此外，房地產發開企業還應在設計單位之間構建良好的溝通體系，確保設計工作的內在關系，協調各個設計單位在房地產開發項目工程建設整體方案設計，確保項目工程能夠有效開展以及設計方案的提交時間。此外，還要對項目建設現場實際情況進行勘察與分析，確保內審有效和出圖質量，從而確保設計管理整體質量的穩定性。
3.3 重視成本管理
重視成本管理，提高成本管理水平是房地產開發項目工程現場管理的保障所在。因此，這就需要相關房地產開發企業必須組建一批高素質高技能的成本管理工作人員，提高工程項目現場成本管理水平，確保成本核算工作開展的規范性，為企業最終實現經濟效益與社會效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環節各階段各工序，逐步制定一套與企業發展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產開發項目工程質量的基礎上，確保成本管理的有效性與靈活性，對總成本開支進行合理的控制，提高房地產開發企業資金的利用率。
4 結束語
總之，隨著我國城市化進程的加快，房地產開發項目工程不斷增多，從而使得房地產開發項目的現場管理面臨著新的挑戰與機遇。因此，重視房地產開發項目工程現場管理，提高現場管理水平成為房地產開發企業提高競爭力的重要手段。這就需要相關房地產企業必須加強其現場管理隊伍的建設，不斷轉變觀念，不斷引進國外先進的現場管理理念，并結合企業和工程項目的實際情況，切實地提高房地產開發項目工程現場管理水平，以使其更好地適應新的社會要求和發展要求。
參考文獻：