時間：2023-05-26 15:29:41
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摘 要 隨著國家宏觀調控政策對房地產市場調控的各項措施具體落實以及國家實行緊縮銀根的貸幣政策，房地產行業將面臨更為激烈的競爭。挑戰與機遇同在，房地產企業應該根據自身的資金情況和所獲取的土地使用權閑置情況，積極開發投資項目。本文以T公司新建陽光小區項目為案例，簡要說明房地產投資項目的決策方案問題。
關鍵詞 房地產 投資項目 籌資方案
一、影響房地產投資項目籌資的因素
1．五力分析法對經營決策的影響
美國哈佛大學商學院教授邁克爾.波特指出，最直接地影響企業的外部環境，是它的競爭環境，一個企業直接的競爭環境存在5種基本的競爭力量，即：新進入者的威脅、行業中現有企業間的競爭、替代品或服務的威脅、供應商討價還價的能力、購買者討價還價的能力。
這5種基本競爭力量的作用不同，問題的關鍵在于企業如何找到能較好的防御這5種競爭力的辦法，甚至對這5種基本競爭力量施加影響，使企業做出正確的決策。
2．SWOT分析法對經營決策的影響
SWOT是英語優勢、劣勢、機會、和威脅這四個詞的第一個字母所構成的縮略語。SW表示在各項經營活動中具有自身的各種優勢和劣勢。OT則表示這些經營活動又面臨的環境的各種機會和威脅。SWOT分析法的主要內容就是把這些企業具有的優勢和劣勢以及環境提供的機會和威脅綜合分析，努力使企業優勢與環境機會匹配組合，以找到一個或幾個較為滿意的戰略方案。
SWOT分析圖：
當企業的戰略態勢處于象限Ⅰ時，企業面臨著眾多的機會，并且擁有利用這些機會的強大的企業內部優勢，這時企業宜采用發展型戰略。當企業處于象限Ⅱ時，企業面臨良好的外部環境，機會較多，卻又受到企業內部劣勢的制約，此時企業可采用先穩定后發展的戰略。當企業處于象限Ⅲ時，企業處境不利，在相對較弱的地位上，又面臨著越來越險惡的環境威脅，此時企業適采取緊縮的戰略。
當企業處于象限Ⅳ時，企業擁有內部優勢卻面臨著不利的環境威脅，在這種情況下，企業宜采取多元化經營戰略，分散經營風險。
二、T公司新建陽光小區項目籌資方案分析
1．T公司簡介
T公司為國有獨資的房地產開發企業，20多年來開發了本市的大量項目，開設有多家直屬企業，曾經是當地的一級資質開發企業、當地的納稅大戶。但從1994年開始，貸款利率高至18%甚至更高，過高的貸款利息抽光了公司的流動資產。通過對T公司現實的狀況進行認真的分析、研究，雖然其內部有劣勢，但外部的機會也是存在的。而且，現在就有一個很好的可以抓住的能使企業擺脫困境的機會，這個機會就是對地處城北區陽光小區項目的開發。
2．利用五力模型對擬決策方案進行分析
（1）新進入者的威脅
房地產開發企業的進入有一定的障礙，首先要有足夠的注冊資金、還要有足夠的技術人員，才能夠在限定的時間辦理好資質證書。由于房地產行業屬于高進入壁壘和高退出壁壘的高利潤高風險的行業，有豐厚的利潤空間，新進入者的威脅也很大。一個只有40萬人口的小城市，注冊了168家房地產開發公司。
（2）供應商議價的能力
房地產開發企業的供應商主要是土地、鋼材、水泥等。土地具有有用性、稀缺性、不可再生性和社會的有效需求等特征，使得土地供應將出現核心區域地價上升和供應郊區化。鋼材、水泥的價格，隨著通貨膨脹的不斷加大，鋼材、水泥的價格也在不斷的提高，但是只要有資金還是能保證供應。
（3）替代品的威脅
房地產企業受其替代產品的威脅很小。每個人都想有一個溫暖舒適、功能齊全的家，雖然有人生活在房車里，或者有幾個人生活在太空，但是目前在市場上還沒有替代房子的更好的居住產品。在陽光小區附近，幾個樓盤已銷售完畢，2年內暫無其他新樓盤。替代品威脅小。
（4）購買者議價能力
房地產的價格購成決定了房屋的成本高低，隨著土地價格的不斷上漲，稅收負擔加大，房屋的成本也越來越高。購買者議價能力較差。隨著中國經濟持續快速增長，供應領域的逐步擴大，市場需求量還要增大，陽光小區項目地理位置特殊，交通便利，有升值的潛力，購買者沒有議價的空間。
（5）行業競爭者的威脅
經濟適用房、限價房、廉租房等項目的推出對其他的房地和開發商是一種威脅。民營房地產開發企業經營方式比較靈活，管理模式先進，囤積有大量成本低廉的土地資源，足夠未來5-6年開發所需，房地產行業競爭者的威脅很大。
3．利用SWOT分析法對擬決策方案進行分析
（1）T公司的優勢
第一，內部條件。T公司是有一個較好聲譽的老品牌企業，開發的項目質量好，技術含量最高，可信度高；有一批工作熟煉、技術經驗非常豐富的技術骨干；還有一批成本非常低廉的出租老房產，每年的租金收入250萬元左右，為公司提供了一筆穩定的收入，如果公司急需流動資金，可以在比較短的時間內出售一些小房產以滿足資金的需求，大宗的房產也根據公司的資金需求情況進行處置。
第二，新項目地理位置條件優越。公司即將開發的陽光小區項目，緊臨新火車站和汽車站，土地占地面積26000平方米，周邊地區的交通、環境等都很便利，隨著將來火車站和汽車客運站這兩個旱碼頭的啟用，陽光小區的房地產價格一定會因商戶爭購而緊俏異常。
（2）T公司的劣勢
首先，缺乏人力資源管理：長期的國有企業管理模式，計劃經濟成份沉淀，員工觀念落后，人浮于事，機構臃腫，工作效率低下，企業吃大鍋飯的思想觀念根深蒂固，總認為事業單位的工資是保底工資，公司必須為做了事的員工付加班工資或資金，公司上下不是比貢獻而在比工資的高低。
其次，面臨政策調控的威脅。近幾年，我國房地產行業進入新一輪宏觀調控，國家針對過熱的房地產業出臺一系列宏觀調控政策，中央政府通過房地產開發政策調整、土地出讓政策調控、外資購房政策嚴控、房地產金融適時緊縮和房地產稅收的不斷規范，對房地產業是一個很大的威脅。經濟適用房的推出對房地產業是一種威脅。民營企業的經營方式比較靈活，管理模式先進。所以說民營地產開發企業是T公司的威脅。
4．擬投資方案
T公司根據外部環境及自身的經濟現實狀況，為了減小資金的壓力，經過認真分析、研究，決定分兩期開發，同時按所需籌集資金量的80%計算，仍需要資金3000萬元。公司經營班子列出了A、B、C三套籌集工程款資金的方案：
A方案：與資金充裕的G藥業公司合作開發，G公司是一大型的制藥廠，擁有大量的閑置資金，G公司同意出資3000萬元，交換的條件是T公司必須分給G公司100套，合計面積約12000平方米的房屋用于解決其職工的住宿問題，T公司一次性籌足第一期開發所需資金；B方案：由T公司公司處置部分舊房產，籌集約2000萬元的資金，再由職工集資約1000萬元，實現陽光小區開發資金的籌集；C方案：由T公司通過銀行貸款取得資金，全額投入，完成工程建設資金的籌集。
三、各方案利弊分析及結論
新建項目旁的新火車站和汽車站已建成4年，如果永遠都不啟用的話，房價大幅提高的可能性小。通過以上優勢、劣勢、機會、威脅等因素的矩陣分析與比較，T公司正處在一個十字路口，企業處于象限Ⅱ，企業面臨較好的外部環境，機會較多，卻又受到企業內部劣勢的制約，此時企業可采用先穩定后發展的戰略。
1．對各籌資方案的利、弊進行分析比較
A方案：由G公司直接投入3000萬元的工程資金，在工程完工后分給G公司100套房屋約12000平方米的房產用于解決職工住房問題。這樣T公司只需投入很小的資金，陽光小區的第一期即可竣工交付，T公司付出小，似乎是坐收利潤的感覺，公司節約向外籌資的費用，公司存量房產仍然可以繼續出租，獲得穩定的租金收入，以解決部份職工工資發放和日常費用開支的問題。但實際實現的利潤也相對減少了很多，對于T公司來說這些房屋的銷售收入遠遠大于原始投入的3000萬元。按T公司預計的售價，總收入最碼起3600萬元，投資收益約為20%，遠遠高于同期的貸款利率。相當于T公司分了600萬元的利潤給G公司，還沒有考慮車站啟用房價是漲因素。A方案資金可以足額及時籌集到，但是項目的利潤減少了很多。
B方案：由T公司處置部分舊產，籌集約2000萬元的資金，再由職工集資約1000萬元，實現陽光小區開發資金的籌集。公司還有一批成本非常低廉的用于出租的存量房產，每年的租金收入250萬元左右，為公司提供了一筆穩定的收入，如果公司急需流動資金，可以在比較短的時間內出售一些小房產以滿足流動資金的需求，大宗的房產根據公司的資金需求情況進行處置。估計這2000萬元資金，在4-5個月內就可以通過出售房產籌集到，可以減少舊房產的積壓，盤活舊資產，讓所有的資產都流動起來。另外如果實施此方案，T公司多年來經濟效益不太好，職工集資部分的資金到位有一定的難度。畢竟這種籌不到資金的可能性不大但損失小，以較小的損失換取盡可能多的利益，應該是劃算的。B方案兼顧了各方面的利益與矛盾，很具有實際操作的可能性。
C方案：直接向銀行貸款3000萬元。資金到位后，陽光小區第一期就可以順利的竣工，全部房產都可以提供銷售，不需要犧牲部分房產作為籌集資金的代價，除去貸款利息后，實際實現的利潤比以上兩種方案的利潤都要多。只要貸款到位，其他籌資工作量比A、B兩方案都要小，籌資的風險要小一些。這樣公司存量房產仍然可以繼續出租，獲得穩定的租金收入，以解決部份職工工資發放和日常費用開支的問題。公司職工就有足夠的資金去購買享受折扣的房屋，促進房產的銷售。但是，因為T公司以前經營中累計所欠銀行的貸款至今都沒有還清,并且銀行近期對房地產項目貸款的審批非常嚴格。T公司想在封頂后得到銀行貸款是非常困難的，而想在開工前取得貸款方進行開發的可能性幾乎不存在。總之，C方案操作起來也比前兩個方案更困難，應當慎重。
四、結論
選擇A方案，公司只需花費很少的籌資成本實現籌資目的，但開發完成以后，公司需要分房產給G公司，不能全部支配房產，萬一房價大幅飚升，公司將蒙受很大的損失；選擇B方案，所需資金籌集相對難些，但員工的滿意度和可操作性較強；選擇C方案，公司將獨享工程完工后產生的全部經濟效益，但該方案操作起來困難太大，實現籌資目標的可能性太小。通過對各個方案的細分項目進行打分，最終得出B方案為最優方案。
參考文獻：
[1]L.J布儒佤 (美),艾林.M.杜海米.戰略管理:企業戰略(第二版).中信出版社.
1、房地項目開發階段及重要性
房地產項目的開發包括土地獲取、定位決策、產品設計、項目報建、施工建設、推廣下手、物業管理等階段。房地產基金由于其靈活性，受金融監管機構監管較少，只要投資具有市場價值，可以在這個過程中任何一個階段進入項目。
對于一個房地產項目來說，其成功與否，70%依賴于市場環境，包括土地市場和銷售市場，這主要取決于土地的獲取和定位決策。產品設計、建設開發、銷售推廣的重要程度各占10%。
對于房地產基金來說，產品設計、建設開發、銷售推廣等是其弱項。房地產基金的主要優勢在于資金的快速籌集能力，以資金優勢快速切入市場，以對市場環境的把握實現盈利。在房地產市場上，土地價格和商品房價格的兩難沖突，為房地產基金提供了重要的契機，使得房地產基金能夠很好的把控房地產項目開發的土地獲取和定位決策。
2、我國房地產市場的特性
從我國歷年來房地產銷售情況來看，房地產的價格總體上是上升的，但又存在著明顯的周期性。1988至2011歷年商品房的平均價格總體上是上升的。但是，房地產價格的增速則存在著明顯的周期性
房地產具有投資品的屬性，其價格也取決于未來的預期。當房地產價格增速高時，市場會普遍預期房地產價格會更高的向上走，這時，土地的價格也會較高。即出現如2008年、2009年的地王頻出現象，“面粉貴于面包”。但房地產價格過高時，政府必然會出手調控，平抑價格。房地產市場會由熱轉冷，導致2010年、2011年房地產價格增速放緩。2011年在售的項目，其土地多數是2009年購入的，土地成本較高，而商品房市場價格卻相對偏低，形成了土地價格和商品房價格的兩難沖突。
在土地價格和商品房價格兩難沖突發生時，一方面，開發商由于銷售滯緩，資金回流較慢，無法拿出充裕資金在土地市場購地，土地市場冷清；另一方面，由于商品房價格增速放緩，市場對商品房價格的預期也不再看好，導致土地價格下降。即出現2011年全國多次土地流拍現象。
在商品房價格增速放緩的情況下，一方面政府會放松調控，另一方面，市場會適應政府曾經出臺的調控政策，政策效果釋放殆盡，導致房地產市場熱度回升。價格再次上揚，如2012年下半年至2013年初，房價的上漲。而在2012年下半年至2013年初上市的項目，多數是在2011年市場低點購入土地，因此，土地價格低而商品房市場價格高，從而獲取較多利潤。
3、房地產基金股權投資的優勢
對于開發商來說，應對房地市場的波動，最好的發展策略是預測市場行情，踩在房地產市場的周期上，跟準市場節奏，市場低點拿地，市場高點銷售。但是市場往往難以預測，尤其是中國房地產市場受政府政策調控影響非常大，更增加了預測的難度。即便像綠城這種全國領先的開發商，也因市場行情判斷失誤，而陷入破產危機。
土地價格和商品房價格的兩難沖突，源于房地產市場的周期性波動，但卻為房地產基金提供了重大的發展機遇。開發商對土地價格較低的時點難以準確預測，而當土地價格低的時點來臨時，因為房地產市場銷售緩慢，又難以拿出資金來購地。房地產基金卻可以在這時快速募集資金，進入土地市場，從而獲取土地溢價的超額收益。
房地產基金針對土地價格與房地產價格相沖突的特點，可以采取如下措施進行投資并實現退出：
1）低價拿地入市，通過項目開發、運作等，實現市場的清盤退出。所需要的資源是資金的快速募集能力以及對項目開發、運作的能力。采用該種策略的主要是房地產集團旗下的房地產基金。如金地集團旗下的穩盛投資，在土地市場價格低點是募集資金進入市場，然后通過金地集團自身優秀的房地產項目運用能力，在房地產價格較高時實現清盤退出。
2）采取低買高賣的策略，在市場低點入市購入標的資產，在市場高點拋出。所需的資源是資金的快速募集能力以及對市場趨勢的判斷。采取該種策略的多為外資的房地產基金，如摩根斯坦利中國區的房地產業務部，通過購買公寓、待升值后出售的方式獲取收益。
然而，對具有經營特征的房地產項目后評價工作則不被關注。據調研，目前僅個別房地產企業嘗試進行房地產項目后評價工作。如萬科初步形成《萬科集團房地產項目后評估管理流程》；中海2007年之前開始組建項目后評估小組，并對北京、成都等地部分項目開展了后評估試點工作。總體看來，房地產項目后評價工作已經被行業內領銜企業所關注，但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產項目前期投資決策已倍受重視并有了國家技術規程導引，但針對經營性項目投資決策的后評價卻未引起業界和學界重視。顯然，這種狀況與房地產行業支柱產業及其迅猛發展地位不相稱。進行房地產項目后評價探索已是行業和企業發展急需推進的迫切任務。
房地產項目后評價是針對房地產全程的評價。本文主要是針對房地產項目前期即投資決策環節進行后評價，具體指房地產企業在項目完成后對項目前期投資決策的科學性與可靠性、項目實際運行的偏差進行分析評價，找出偏差并分析原因，總結經驗并汲取教訓，為企業建立科學投資決策機制、提高項目投資決策管理水平提供依據。
一、投資決策后評價的意義
（一）有利于提升項目投資分析決策水平
許多項目前期缺乏科學投資決策分析，隨意性和盲目性強；同時，根據歷史數據和假設預期完成的前期分析，在項目施工過程、完工投入市場時，面臨各種不確定因素，項目的實際運營狀態與前期決策分析會出現各種偏差，甚至導致嚴重損失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢下，規范投資分析決策方法對房地產項目可持續經營發展具有重要作用。
（二）有利于科學制定企業投資決策機制
面對宏觀調控以及競爭日益激烈的房地產市場、多樣化的市場需求以及不斷上升的開發成本，科學的投資決策機制對確保房地產企業收益，規避房地產市場風險，實施房地產企業發展戰略具有不可或缺的作用。投資決策后評價能夠幫助重構和完善投資決策機制，更好地規劃未來的項目拓展戰略，做出更科學、合理的項目投資決策。
（三）有利于加強房地產企業和行業制度化建設
建立健全項目投資決策后評價，將企業發展歷程中項目投資決策的經驗和失誤及時有效反饋，對完善企業管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導公司規范化、制度化發展具有重要意義。同時，又將推動房地產行業的規范化和科學化發展。
二、投資決策后評價對象與目的
房地產項目投資決策后評價的對象是項目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項目前期戰略定位、項目各項策劃成果、企業項目投資決策機制等。投資決策后評價的核心是對前期項目戰略定位和投資可行性研究進行后評價。
房地產項目投資決策后評價的目的是通過對前期決策成果及其與實施效果的對比分析，評價項目投資決策分析的科學性、投資決策機制的合理性，以及投資決策成果與實施效果的偏差并分析原因，總結經驗，提出對策建議。
三、投資決策后評價層級體系
投資決策后評價從決策分析科學性、決策成果偏差性、決策機制合理性三方面著手進行，層次體系見圖1。
（一）決策分析科學性
前期投資分析作為決策依據，其完備性與深度對項目投資決策具有重大影響。后評價從投資前期分析的完備性和深度的角度，評價決策分析的科學性。
前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術、經濟和社會環境等方面對擬建項目的科學分析。分析深度體現在：決策依據的內容齊全、項目要素分析全面、數據準確可靠、論據充分、結論明確，深度應能滿足投資決策需要。科學合理地完成房地產投資項目分析應包含以下七大項內容：宏觀經濟和房地產市場發展分析、項目概況及地塊分析、項目定位、建設條件與方案、建設方式、投融資與財務分析、環境效益分析。
（二）決策成果偏差性
在房地產項目建成銷售完畢（或運營）一段時間后，收集項目建成、售后（或運行）的實際信息，考察銷售（或實際運營）效果，對比投資分析階段的預期，得到項目偏差狀況。如果發生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應客觀總結前期工作經驗。如果偏差狀況非常嚴重，或是在判斷階段沒有將偏差項目納入前期分析，并對整個投資活動產生巨大影響，這就屬于嚴重的投資決策失誤。針對失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項目分析要點，提高投資決策的質量。
以下從后評價主要內容展開介紹決策成果偏差性的評價。
1.投資環境與市場分析合理性及偏差分析
回顧項目當地經濟發展和房地產市場演變情況，將預期投資環境與實際經歷的外部環境作對比，評價預期投資環境與市場走勢研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項或分析不合理的部分，總結在項目建設期間應對投資環境的變化而采取的措施，深化對未來項目的投資環境與市場研究。
2.項目定位合理性及偏差分析
項目戰略定位是對投資方向的確定，通過市場調查，對投資環境、市場狀況、競爭對手、目標客戶的分析，對產品及銷售策略進行定位策劃。項目定位后評價主要從以下幾點著手進行：第一，投資分析中是否對項目主題、產品、客戶、價格、經營進行全面定位。第二，對比前期主題概念定位與實際效果的差別，檢驗主題定位的預期影響力。對比產品定位與實際產品，是否發生調整，如果發生調整找出調整原因，并評價產品功能定位的效果。對比目標客戶和實際客戶，評價客戶群定位的精準度。對比前期價格定位和實際執行的價格，評價價格策略制定及調整的合理性，評價具體產生的市場效果。評價經營定位，先對比分析前期的租售策略與實際經營策略，回顧是否采取了調整措施，評價具體經營策略市場效果。
如果定位與市場效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結前期定位的經驗。如果定位與市場效果偏差很大，無論是比市場效果更優還是更劣，均應客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結論如實總結。
3.項目經濟技術指標變動及偏差分析
對比完工后與規劃的主要經濟技術指標（包括物業類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數量等），計算偏差額度以找出偏差的指標，分析偏差原因，指出指標變化產生的經濟影響，重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。
4.進度計劃變動及偏差分析
評價項目前期計劃的關鍵時間節點實現的可能性，與實際完成的關鍵時間節點作對比，列出每個節點的延遲（提早）天數，查出控制節點與計劃偏差的節點，分析影響項目節點進度的主要因素，并提出未來類似開發項目的應對措施。關鍵時間節點包括：項目前期報批報建計劃、取得建設用地規劃許可證、建設工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間；工程計劃的開竣工時間及工期計劃、各期開工面積等；銷售計劃的各期銷售時間、價格、面積、入住時間、預期銷售計劃實現時間。
5.財務可靠性及偏差分析
回顧項目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優化以及風險分析。在項目實際運行中，選定的融資模式與方案是否適合項目開發，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風險控制情況。
由于項目發展期間開發成本、進度調整和銷售價格的變動，原來投資分析中的財務指標會發生相應調整，通過對比前期成本估算、預期收入、稅務分析、項目財務指標（如凈現值、內部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測算項目實際效益，評價項目盈利能力；查看實際資金來源與運用情況、現金流量、資金需求最高點，評價項目資金平衡能力；稅務籌劃工作是否進行，籌劃方式的選擇及效果，評價項目稅務籌劃能力。
6.不確定性分析合理性及偏差分析
受房地產價格、成本費用和其他因素影響，房地產收益有很大波動，需要進行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。通過盈虧平衡分析查看投資項目的成本、銷售、利潤三者關系，預測經濟形勢變化帶來的影響，分析項目的抗風險能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動范圍計算經濟效果指標的變化得到項目敏感性。房地產投資風險有營運風險、財務風險、市場風險等，還包括預測風險及風險收益，并提出風險應對措施。結合項目實際發生的情況對不確定分析的合理性進行評價，是否實際情況在不確定性分析的考慮范圍內，應對不確定因素發生的措施是否有效。
（三）決策機制合理性
為了加強房地產企業開發與經營投資活動的投資決策科學性、降低項目風險、減小項目成果偏差，企業應建立一套合理的投資決策機制。開展投資決策后評價時，從機制的完備性與合理性兩個方面，對決策制度、決策流程、決策執行與反饋體系進行評價。
首先，房地產企業是否構建了健全的決策制度。是否構建投資決策組織，包括決策部門、專家構成、參與部門及實施人員等；是否形成規范性的規章制度，規范程度體現在是否有利于房地產企業的項目投資決策科學性、操作有據可依、管理的統一協調。其次，企業是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項目投資機會發現、項目投資申請、審批、計劃編制等多個明晰環節，并且責任落實到部門或個人。項目投資審批要點的把握直接關系項目投資決策成果偏差大小，后評價應側重關注審批要點是否到位。最后，企業是否形成決策的執行、監督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實施，如何有力地推動企業持續改善項目投資決策的行為與效率，同時評價反饋機制發揮的作用。
四、投資決策后評價的方法與評價體系
投資決策后評價既可以采用各種定性的評價方法，也可采用各種定量的評價方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構建合理的投資決策后評價指標體系，并通過對這些指標的系統設計和深入分析，評價找出項目投資決策的經驗、教訓、存在問題，以及對未來工作提出建議。
參考文獻：
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【關鍵詞】風險管理研究；房地產；項目
一、風險管理的形成
風險管理最早起源于20世紀30年代的美國。18世紀工業革命期間，法國管理學家亨利?法約爾（Henry Fayol）在其著作《一般管理和工業管理》中，正式把風險管理思想引入到企業經營領域。1963年，梅爾(Mehr)和赫奇斯(Hedges)合著的《工商企業管理》一書，為風險管理學系統研究的開始。1987年，美國項目管理學會PMI公布了第一個項目管理知識體系，將風險管理作為項目管理的一個重要組成部分。1987年，英國Chapman教授首次提出了概念“風險工程”，認為風險工程可以將各種風險分析技術集合起來，彌補了單一過程的風險分析技術的不足，使風險管理的目的更為明確，方式更加靈活，范圍更加廣泛，有利于在更高層次上大量應用風險分析的最新成果。風險研究領域日漸拓寬。進入20世紀90年代，西方國家的風險管理研究已經有了很大進展，基本形成了一個體系較完整的新學科和獨立的研究領域。風險管理在企業管理實踐中得到了廣泛應用。隨著新的評價方法的不斷產生，對工程風險的分析也向綜合、全面、多維方向發展。風險分析已經成為項目決策的主要依據。美國項目管理協會(PMI)在2000年版的PMBOK中明確將項目風險管理分為6個階段：風險管理計劃、風險識別、風險估計、風險量化、風險處理和風險監控。國外對于房地產項目風險的研究始于20世紀60～70年代，主要是在風險分析與防范、風險衡量、投資組合和風險決策等領域。查爾斯?H?溫茨巴奇在《現代不動產》一書中對房地產投資風險進行了分析，并涉及到了投資組合問題，但是并沒有更深入闡述其內涵。Gay1on.E.Greer在《房地產企業投資分析》一書中研究了不同類型的房地產投資收益及決策問。P. Sindt在《房地產投資分析和應用》一書中研究了房地產投資分析問題，針對房地產投資風險做了全面的研究。綜上所述，國外風險管理的理論研究無論在風險思想和風險評估方法上都比較成熟，而且伴隨著世界經濟全球化和一體化的發展，現代風險管理正朝著全面、持續和動態集成的方向發展，將更廣泛地應用于各個行業。
二、我國的風險管理
我國對于風險問題的研究是從風險決策開始的，起步很晚。“風險”一詞是1980年首次由周士富提出的。1987年，清華大學郭仲偉教授出版了《風險分析與決策》一書，標志著我國風險管理的開始。1996年雷勝強主編《國際工程風險管理與保險》，本書在如何正確對待風險，辨識和分析風險，采取有效防范對策，甚至可以利用風險，為工程獲取優厚利潤方面有著較為詳盡的論述。與此同時，本書也敘述了對風險的預測、分析、判斷、評估及采取相應的措施，如回避、控制、分隔、分散、轉移、自留及利用風險等全部活動。陳立文編著（2004）在《項目投資風險分析理論與方法》一書中從系統和過程角度出發，較全面地論述了項目投資風險的收益分析、變權分析、回歸分析、可靠分析、概率分析、決策分析、模糊分析、模擬分析、網絡分析、區間分析、系統分析和經濟分析等理論和方法。陳秉正（2005）在《公司整體化風險管理》中認為：“風險管理是通過風險識別、風險評估和風險控制，能夠以最低代價達到最低風險損失的管理活動。王家遠，劉春樂（2007）在《建設項目風險管理》中提到，我國目前對風險分析方法的研究主要集中在資產定價模型(CAPM)、現金流量模型、融資決策博弈模型、層次分析法(AHP)及模糊數學法等方面。郭波、龔時雨、譚云濤等（2008）在《項目風險管理》中指出，項目風險管理是對項目全壽命期內遭遇到的能導致項目不良后果的風險進行管理，從而保證項目目標的實現。
1998年盧有杰、盧家儀編著《項目風險管理》，引起了國內對房地產項目風險管理的關注。1994年，陳佑啟等編著《房地產投資風險管理及經營決策方法》，對房地產項目在投資階段的風險管理起了較大的作用。
參考文獻
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[4]雷勝強．國際工程風險管理與保險（第二版）[M]．北京：中國建筑工業出版社，2002
關鍵詞：房地產；成本管理；動態控制
一、房地產項目開發階段劃分概述
房地產項目的開發是一個長時間的復雜過程，其開始于房地產企業對某個地標的投資意向。在房地產項目實施前，房地產企業會對有投資機會的項目進行評估選擇并進行投資分析，確定后再進行后續的“土地征用項目規劃設計土地拆遷及安置施工前期準備項目實地施工項目整體竣工工程驗收項目租售”整個項目開發。整個項目的開發任務并不是由房地產企業獨立完成的，在這個過程中需要其它企業單位的配合，更需要房地產管理部門、規劃部門、市政部門、金融機構以及其他行政主管部門的協調監督。雖然房地產項目的開發過程和程序相對復雜，但通常情況下，其基本程序是可描述和劃分的，要做好房地產項目的成本管理工作就需要在把握房地產開發的原則下做好各項目各階段的成本管理，最終實現項目整體的成本管理優化。
正常情況下，一個房地產項目的開發過程都可以劃分為四個階段：第一，開發前決策階段；第二，項目設計階段；第三，工程的實施階段；第四，項目的竣工驗收階段。房地產項目成本管理也可以從這幾個階段著手。需要注意的是，房地產項目成本的管理和控制必須以優良的工程質量和合理的開發周期為前提，管理的整個過程也必須全程化和全方位化。
二、房地產項目開發成本管理工作中存在的問題
1、對項目開發初期的成本管理缺乏足夠認識和控制
房地產項目開發初期包含項目的投資決策以及規劃設計兩大方面是整個項目的基礎，這個階段的費用占據項目總費用的比率并不高，一般不會超過3%，但這個階段對整體成本的影響卻是深遠的，甚至會影響整個項目的90%的成本。項目的投資決策是否正確直接影響到企業經濟資源是否能實現優化配置并獲得最大效益。項目的規劃設計階段更是成本控制的龍頭。通過確定合理投資并科學勘察設計，將工程項目的技術性和經濟性有機結合，實現投資的效益化和工程設計的全面化。當前我國很多特別是一些中小型房地產企業對工程項目缺乏經濟和技術的綜合分析，這些企業本身缺乏專業的房地產專業人才，設計人員只關注項目質量，對項目的總體造價并不關心，這就導致企業的設計方案缺乏經濟性。另外工程設計清單中還存在工程量的錯算甚至漏算情況，既難保證工程質量又使項目成本難以有效控制。
2、項目組織管理渙散，成本管理很難有效實施
當前在房地產項目開發過程中，為達到控制成本的目的，很多企業都會對工程進行拆分實行分包或轉包。這種開發方式在項目建設初期的問題并不明顯，越到項目實施后期，各分包單位之間、分包單位與總承包單位之間以及承包單位和開發企業之間在項目的配合以及對接上的矛盾將會日漸突出，這些矛盾都成為房地產項目開發后期管理的難點問題。由于參建單位眾多，交叉作業項目多，各單位的進、退場時間就有所不同，開發公司要與各專業工程以及配套工程的施工單位簽立施工合同。由于招標工程中的要求不夠完善、監管不夠到位，簽訂的合同不夠嚴密，很多施工企業都只考慮自身利益，相互間合作意識差，工期拖延情況時有發生，管理上也比較混亂，企業很難對項目成本做好控制。
3、房地產項目開發全壽命周期成本管理缺乏
房地產項目的壽命周期即項目從評估創意到建設，最終至項目竣工交付和售后服務等所涉及到的全部時間。在這個過程中每個環節每個方面都會涉及到企業的資金流動，因此成本管理控制必須貫穿整個壽命周期，立足各環節，以系統的全局發展觀來對項目進行控制。當前很多房地產企業對項目的成本管理只側重于施工建設階段，對壽命周期成本管理則關注較少，對房地產項目的拆除和竣工等階段的成本管理不到位。
4、成本管理方式落后，管理難度大
當前我國房地產企業素質參差不齊，很多企業在房產項目中成本預測方式和方法滯后，并未依據國際的一些通行做法在項目投標前就完成并細化項目的各項成本預算。一些房地產項目在投標階段只計算投標價格，沒有將計劃成本分解落實到各部門、各具體項目以及各實施環節，沒有具體的管理目標。同時，房地產項目的成本預測或成本計劃缺乏科學有力的編制基礎。技術人員大多只參與項目的規劃設計以及施工監理，對技術上的可行性考慮較多，缺乏經濟合理性的考慮。施工企業應該及時將項目完工量耗費的實際成本與計劃成本進行對比分析，從差異中發現問題并采取措施進行糾正。
三、房地產項目成本管理完善對策研究
當前我國房地產業環境復雜，隨著政府一系列調控政策的出臺，房地產的發展前景并不明朗，完善房地產項目成本管理對提升房地產企業競爭力具有重要作用，具體可以從以下幾個階段著手實施：
1、項目決策階段成本管理完善措施
項目決策階段的成本管理可以從項目的定位選擇以及規劃設計兩個方面進行完善。一方面，需要對房地產項目進行準確定位，明確其各類經濟指標。當前一些房地產項目定位不當，在功能設置上不合理，導致投資成本高而收益低，遠遠背離投資初衷。搞好市場預測并確定合理的開發建設標準和消費目的市場，并確定建筑項目的特點、價格水平、經營策略以及開發計劃等，再擬定項目的具體投資規模、項目成本和投資收益等指標，盡量降低項目投入；另一方面，需要優化房地產項目的規劃與設計。項目的整體規劃設計與項目品質息息相關。一個高品質的項目需要具備高質量、優景觀、美環境，花園式的宜居社區是很多項目設計時追求的目標。項目要做好規劃設計就需要充分結合地域特色以及民眾的居住特點，盡量設計并創新出更多產品。針對房地產項目的市場定位，企業必須要首先整合出一套低成本、易實施和高收益的規劃，實現投資的效益最大化。
2、項目設計階段的成本管理完善措施
房地產設計階段是指在做出項目的投資決策后，經過房地產企業與收托單位共同確定的項目具體設計成果，主要包括項目規劃的方向與概念設計、項目的整體設計、布局設計、工程量設計、具體施工圖設計以及費用耗費估算等多個方面。項目的設計階段是項目整體成本控制管理的關鍵，此階段費用雖然在總建筑安裝費用中所占比率不大，但對工程的整體造價卻是影響深遠。項目設計總體質量的好壞不僅影響到整體建設費用高低以及建設工期長短，更決定著各類資源的投入多少。科學的設計能有效降低項目工程造價，因此房地產企業迫切需要走出重技術、輕經濟合理性、設計標準改變隨意性等誤區。設計階段的成本管理完善可以從三個方面展開：第一，推行設計招標制，以公開招標的方式擇優選擇合作設計單位。房地產開發企業要積極推行建筑方案和經濟方案相結合的項目設計招標方法，將項目的圍護、綠化等配套設施的設計融合進主體項目進行統一招標，通過對競標企業進行系統的、有組織的專業評比后選擇出最優的設計單位，以達到既優化項目又降低工程成本的目的；第二，積極推行限額設計，完善設計經濟責任制，有效控制項目造價。設計人員需要熟悉掌握工程項目的預算定額、費用定額和建筑材料預算價格，根據項目的投資估算對項目成本進行概算和初步設計，最后在此初步設計基礎上設計項目的整體概算和施工設計。在對投資資源的使用中，必須秉承質量與效益雙贏的原則，設計一旦確定后就要進行嚴格控制。由于當前房地產行業前景的不明朗化，很多項目的設計都存在不確定因素，工程造價控制也存在很多困難，因此必須建立有效的獎懲制度對設計限額進行考核，同時利用各種同類建筑的技術指標對比不斷優化設計，降低項目總成本；第三，強化法律意識，運用合同控制造價。
3、在項目實施階段的成本控制
施工階段作為招投標工作的延伸，這也是資金投入的最大階段。施工階段作為施工合同履行落實的階段，加強施工控制的過程就是履約的過程。該階段成本控制的主要工作為：
（1）抓好合同管理，減少工程索賠
在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。作為業主方造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。
（2）從技術措施上展開項目投資的有效控制
技術措施是項目投資實施的必要保證，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。因為直接費的高低影響到間接費的高低，所以選用新工藝和新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。
（3）從經濟措施上展開項目投資的有效控制
嚴格控制管理現場經費，合理使用廣告策劃費、銷售費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態投資。另外，加強材料的現場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。
4、竣工階段的成本控制
工程竣工后與建設單位辦理結算手續，盡早結回工程款，有利于償還債務和資金回籠，這也是項目成本過程控制的目的。這樣一來，有利于降低企業內部運營成本獲得相應利潤，大大降低了經營風險，最終實現良好的經濟效益。同時，根據國家或地方的有關法規、合同預算及費用定額、竣工資料，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。
參考文獻：
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[2] 陳遠鵬.房地產工程項目成本管理[J].世界家苑，2012，（8）.
關鍵詞：房地產項目；投資決策；設計施工成本；經濟效益；提高
Abstract: with the development of social economy in our country, as a pillar industry of the real estate industry becomes the multitudinous enterprise pursuit of the goal, and because the real estate development has a long life cycle, large investment, and the characteristic of income received political environment, economic environment, natural environment and social environment have national policy, and many other factors, the comprehensive influence in capital the pursuit of the biggest real estate industry, how to use the least investment, the smallest risk and obtain the biggest benefits and economic benefits is the final purpose of real estate development. Therefore, real estate development enterprise how to in the fierce competition in the real estate market in an invincible position, has become the most real estate development enterprises are facing an important problem. Based on the impact of the real estate development in several aspects, and discusses how to improve the economic benefits of real estate development project the author puts forward his own views and opinions, only supplies the reference.
Keywords: real estate projects; Investment decision; Design and construction cost; Economic benefit, improve
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
隨著社會和經濟的發展、科學和技術的不斷進步，尤其是在我國實行改革開放政策以來，國民的收入在不斷的增長，我國的房地產業和房地產市場也伴隨著國民經濟發展的腳步得到了更好的發展。并且由于近年來住房制度的改革、土地使用制度以及銀行住房資金貸款等制度的不斷深化，也為我國的房地產業的迅猛發展提供了保障和前提。國家為了保證經濟的快速增長，已經把住房建設作為了提高國民經濟水平的新的增長點，這也為房地產業的進步一的發展提供了良好的大環境。據統計，目前全國住房特困房將近400多萬戶，全國尚有3500萬平方米危舊房需改造，由此可見，城市的住宅需求是一個巨大的、潛在的市場。更因為這些利民、惠民政策的實施也使得當前人們對住房的需求量增加，因為更多時候人們更把住房看作是一種投資。
房地產開發是指依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規劃的要求進行基礎建設、房屋建設的行為。因此房地產開發與城市規劃緊密的聯系在一起，是城市建設規劃的有機組成部分。房地產開發與其他的商品開發有著投資大、周期長、風險大、綜合性強等特點。因此，房地產開發應具有周密詳細的規劃，并且要求各個環節之間相互銜接、緊密派和、協調進行、保證工程質量、控制好投資成本、合理縮短其開發周期，降低風險，進而以求項目開發獲得良好的經濟效益。下面本文主要是從房地產開發項目的投資決策、設計、施工角度等方面出發，來簡單論述如何提高房地產開發項目的經濟效益。
一、房地產項目開發要有正確的投資決策
項目決策是房地產開發項目成敗與否的關鍵，它是以投資分析為依據，正確的把握房地產開發的價值和取得期望經濟效益的可靠性。目前我國房地產開發市場的投資環境日益復雜，潛在著各種各樣的風險，一旦決策失誤，將會給企業帶來不可估量的損失。如何減少由于投資決策失誤給房地產開發企業帶來的風險和經濟損失，應做到以下幾點。
對市場進行充分的調查分析，降低房地產開發的投資風險。
風險是指在投資經營過程中出現的各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。只有盡量減少這種不確定性，也是減少由于不確定性造成的收益偏離的最好方法，最主要的手段就是做好市場調查，然后充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制在房地產投資過程中的風險因素。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，擬定出開發項目的類型定位，從中選擇社會最需要的并且能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由房地產投資企業的相關部門對房地產市場進行全面細致的調查，也可通過委托咨詢公司等中介機構進行。
關鍵詞:房地產;投資;風險識別
中圖分類號:F293.3 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)08-0186-02
房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生到房地產出售､資金回收或報廢為止的整個過程｡這是一個動態的過程,一般可分為投資決策､項目實施和房地產經營管理等階段｡不同的階段各具有不同的風險特征,任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗,投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范｡
一、投資決策階段的風險
在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性｡房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價｡房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面｡
1.政策風險
國家政策對產業發展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失｡尤其在我國,市場經濟環境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要｡
(1)產業政策風險
國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業的興衰｡國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業､樓宇市場的繁榮｡政府通過產業結構調整,降低房地產業在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發企業帶來損失｡
(2)金融政策風險
房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對房地產開發資金貸款､土地儲備貸款､建筑施工企業流動資金貸款､個人住房貸款等方面作了嚴格規定,提高房地產企業貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險｡
(3)土地政策風險
房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響｡土地產權制度的變更､不同的土地取得方式､土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險｡
(4)稅收政策風險
稅收政策的變化對房地產投資影響重大｡稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具｡房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發企業將面臨巨大成本風險｡
(5)城市規劃風險
城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整､交通的變化等來對房地產業帶來影響｡因此,房地產企業能不能及早預測規劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發成敗的核心因素｡
2.經濟風險
經濟風險包括市場供求風險和通貨風險｡市場供求風險是最直接的風險｡市場供應量､市場購買力､市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性,導致供需的動態性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險｡相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險｡另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險｡膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求｡
3.區域社會環境風險
由于社會經濟發展的不均衡性,各個國家､不同地區的社會環境各異,這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性｡
4.開發時機風險
從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險｡由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素｡所以說,風險與開發時機的選擇密切相關｡
二、項目實施階段的風險
房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設計施工等過程｡此階段將面臨具體的風險因素｡
一方面,在土地獲取階段,房地產開發企業通過協議､招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險｡
另一方面,時間､質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素｡管理不當,將會使企業面臨工期拖延風險､質量風險和成本風險｡
1.工期拖延風險
工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失､信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費｡
2.項目質量風險
質量是企業的生命｡開發項目質量主要體現在項目的適用性､可靠性､經濟性､美觀性與環境協調性五個方面｡消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用｡承包商施工技術水平落后､偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面｡
3.開發成本風險
房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段｡建設前期對項目成本的影響程度達95%―100%,越到后期影響程度越小｡在規劃設計中,方案陳舊､深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工､工程質量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險｡
三、經營管理階段的風險
房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售､出租或物業管理的經營管理階段｡該階段決定著房地產投資收益的實現,是房地產投資風險最大的環節之一｡其中包括:營銷策劃風險､物業管理風險和其他風險｡
1.營銷策劃風險
營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤能否實現｡在房地產營銷策劃中,價格定位､銷售渠道､營銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感｡價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險｡
2.物業管理風險
物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展｡房地產開發投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業管理,物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業管理隊伍､管理構架､管理公約以及管理費用等｡
3.其他風險
其他風險有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等｡這些風險發生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡
總之,房地產投資過程是一個長期的､涉及面廣且復雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風險因素,同時,還涉及到房地產投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關系,涉及到大量的政策､法規和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風險性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對房地產投資過程作全面､系統的風險分析｡
參考文獻:
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期權(option)是這樣一種合約，合約的持有者在規定的時間內有權利，但沒有義務(可以但不一定)按照合約規定的價格購買和賣出某項資產。也可以說，期權是一種選擇權，指在當前做出較小的投入或付出，進而擁有在未來可以行使但也可以不行使的某種行動的權利。期權按標的資產性質的不同分為金融期權和實物期權。
金融期權(financeoption)的標的資產是本身具有原始價值的金融資產，如股票、債券、貨幣等。實物期權(realoption)是以各種實物資產(如機器設備、土地、技術、項目等)為標的物的期權。
簡單地說，實物期權就是在動態和不確定的商業環境下，商業決策要靈活的適應戰略資產投資的決策制定、投資機會估值和項目投資支出，是在運用期權理論的時候，利用金融理論、經濟分析、管理科學、決策科學、統計學和經濟模型估計實物資產（相對于金融資產）的一種系統方法和整體解決方案。
房地產開發投資項目涉及的實物期權方法，在國外已經應用到了各種各樣的房地產項目當中來了，包括房地產開發、再開發、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。
二、實物期權法及其評價
傳統的投資決策方法是現金流貼現法。現金流貼現法由于考慮了資金的時間價值，全面地分析了項目壽命期內所有可能的現金流入與流出，并且對風險作了一定的分析，但是，DCF法結構上存在兩個致命的局限性:一是每一個時點上的現金流量如何精確地估計；二是貼現率如何確定，特別是有風險的情況下（一般而言，風險是不可避免的)。現金流的估計和貼現率的確定都帶有很大的主觀性，前者往往給“可批性”項目以可趁之機，有些單位為使項目能夠通過審批，任意夸大現金流量。后者則使人懼怕風險，以高貼現率去反映高風險，往往低估項目的價值。
因此，只有當現金流和貼現率能夠精確地預測時，DCF法才能夠精確地反映出項目的價值，而現金流和貼現率的精確預測只能在市場比較穩定，宏觀經濟比較平穩的情況下才能出現。
傳統的投資決策方法存在著許多不足與局限性，尤其是貼現率問題，往往使得企業做出錯誤的投資決策。對于不確定性很大、周期很長的復雜的投資決策，傳統方法更是顯得力不從心。如果說項目價值可以用凈現金流大小來表示的話，投資項目的價值并不僅僅是項目產生的現金流，還應該包括其帶來的戰略利益。這一切都集中體現在企業的戰略適應性上。經營柔性和戰略適應性是在不確定性條件下進行投資決策分析的基本出發點，而這一點在傳統投資決策分析方法中沒有體現出來。實物期權分析方法正是針對這種“病癥”給出的“一劑良藥”。
實物期權分析方法在項目投資分析中的兩個重要貢獻是：
（一）經營柔性和戰略適應性來源于投資項目中包含的實物期權，確定這些實物期權的價值才能科學地估價投資項目的價值，而實物期權分析方法解決了長期困擾人們的項目價值估價問題。
（二）有些項目中自然包含實物期權，但是更多地要靠決策者精心設計和構造，然后鑲嵌在項目中，這為項目決策者和管理者進行投資項目管理提供了新的思想和方法。不難看出，實物期權分析方法是一種科學的、合理的、主動的、有效的項目估價和項目決策方法。
研究待決策問題的實物期權性質，也就是把實際投資決策問題轉換成標準的實物期權問題。這一步驟需要投資者使用實物期權思維對項目整體運作的過程進行整體的決策分析，弄清楚可能的決策是什么，存在哪些決策，什么時候進行決策，誰有權利執行這個決策:進而分析包含了哪些實物期權、哪類實物期權。為很好地解決決策中的不確定性問題，需要對這些問題進行書面描述，這將成為解決過程中有用的參考要點。
三、實物期權方法在房地產投資決策中的應用
按照實物期權理論的觀點，不確定性越大，風險可能會越大，但面對這些不確定因素，好的管理者會面對變化的形勢，充分利用管理柔性，通過選擇最佳投資時機擴張成功的項目，關停或推遲不好的項目。從而可能獲得更好的投資機會和更高的收益。因此在房地產投資項目中應用實物期權方法進行決策，可以很好的解決在房地產項目中的不確定性因素，給項目的最終決策提供可靠的依據。
（一）決策者對投資機會的價值的估計
房地產開發投資中包含的實物期權的來源是開發項目所面臨的不確定性，體現在不確定情況下決策者的決策靈活性。因此，決策者對投資機會的價值的判斷，將直接影響到項目的期權價值。期權價值就是體現在對不同的投資機會的選擇上，如果決策者事先并沒有全面的意識到項目在不確定情況下各個階段存在的各種投資機會，那么此項目在各階段就丟掉了很多投資機會的選擇，也就失去了一部分決策靈活性所帶來的價值，即失去了一部分項目的期權價值。因此，決策者對投資機會具有很強的判斷力是確定項日期權價值的前提。
根據Black-Scholes期權定價公式，投資者可以定量的測算投資機會的價值。投資者要獲得一個房地產項目的投資機會，必須支付土地出讓金等先期費用。根據期權價格不應當高于期權價值，房地產開發的先期費用也不應當高于項目的投資機會的價值。因此投資者必須事先測算投資機會的價值。
（二）決策者對最佳投資時機的確定
房地產投資決策有一個時效性特征，即投資決策是立刻執行到期，還是可延期的，它反映投資決策的緊迫程度。當確定要對一個房產項目投資時，還要確定項目的最佳投資時間。在傳統投資決策理論中，當項目的價值等于項目直接投資時，投資者就應當投資；而在實物期權理論中最佳的投資點上項目的價值等于項目直接投資與投資機會成本之和。如果把等待開發和立即開發的項目價值曲線繪在一張坐標圖上，在最佳投資點上這兩條件曲線是相切的，經濟學家已經利用動態規劃和微分方程等數學工具對最佳投資點上的項目價值進行了描述，在最佳投資點上，項目的價值大于項目的直接投資，最佳投資點出現的時間也應當比傳統投資決策的投資時間要晚，因此在現實當中經常會看到投資者將有價值的土地空置，或者是很長一段時間不開發，這就意味著土地放在將來開發所具有的潛在價值大于現在開發的價值。
（三）決策者對最優投資規模的確定
房地產項目，特別是大型的房地產項目，在決策時還要確定是分期開發還是一次開發，除了考慮開發商資本實力的因素外，還必須考慮項目分期開發所包含的成長期權。通過對一次開發和分期開發的項目價值分析表明，在大多數情況下，分期開發由于有成長期權的價值存在，因而具有更高價值。如果采用分期開發，就必須確定首期的投資規模，而首期的投資規模往往又會對后期投資有較大的影響。
（四）投資項目的所有權特征
所有權特征，即該項目中所包含的期權是獨占期權還是共享期權。顯然，對于獨占期權，房地產開發者可以充分行使自己所擁有的靈活性，包括放棄權、延期權、擴張權、收縮權、停啟權等，這些權利的價值將體現在期權的時間價值中。但是，如果期權不是獨占的，這意味著有競爭對手與本企業共享執行該實物期權的權利。實物期權的共享直接導致項目價值的共享。因此，對企業而言，項目帶來的期權價值必然有一定的損失，項目的價值將有一定程度的降低，這種降低是由于競爭所帶來的。
（五）投資者對信息的掌握
房地產業具有投資大、周期長的特點。在很長一段時間內，幾乎一直沒有嘗試對租金、房屋造價和利潤等主要變化因素提供一種定量的嚴格估算。傳統的做法是依靠專業顧問（如估價師、測量師等）的“經驗”。近年來，不斷增加的信息數據文件已經建立起來，用于測算租金、造價、投資收益和房價的執行情況。毫無疑問，這種數據服務系統的使用將比單純地記錄過去的事件有效的多，而且，隨著這種系統將不斷地擴大并變得更精細、更適用和更富有權威性。在可以預見的將來，這些已存在的能測算趨勢的指數將被設計成能預測將來可能性的變化值。這些嶄新的服務系統將會給房地產決策者及他們的顧問提供有價值的資料，從而使他們能對不確定性做出更好的估計，而非僅靠“感覺”和經驗。
四、案例分析
本文擬以一個簡單的實物期權案例來說明實物期權理論在不確定條件下房地產投資決策中的應用。
假定某房地產公司有一地塊開發權，擬定投資總額為1050萬元，投資項目的壽命期為5年，前3年每年除去成本可以獲得凈收益270萬元，后兩年每年除去成本可以獲得凈收益250萬元，該公司可以延遲2年進行該項目的投資。如果無風險利率為10%，項目風險波動率為30%，那么該房地產公司是否應該進行該項目的投資。
如果按傳統的現金流折現法分析該問題，可以求出該項目的凈現值NPV為-52.6萬元。根據傳統NPV法評價該項目，因為凈現值為負數，則該項目將被拒絕。但實際上，該例子是一個簡單的實物期權問題:該公司可以延遲2年進行該項目的投資，即相當于持有一份2年投資的延遲期權，執行價格為1050萬元，同時由于該項目尚未建成，相當于資產不需支付紅利，因此可以根據Black-Scholes期權定價模型，求得該延遲投資期權的價值C為225.8萬元。
所以，如果該房地產公司考慮延遲投資期權的價值進行決策，則項目總價值為(-52.6+225.8=173.2萬元，說明該項目具有較大的投資價值，投資項目在等待2年后的價值是可觀的。
基于實物期權的投資決策方法將金融領域的突破性成果用于實物資產投資領域，是對傳統的NPV法的完善。房地產行業是一個周期性的行業，該投資領域蘊含著大量的靈活性，例如土地的開發時機選擇、初始投資規模的確定、是否需要分期開發等等，如果能夠在這些過程中依照實物期權的方法，按照投資決策分析步驟對這些靈活性的價值進行定量評估，或者在決策過程中引進實物期權的思維方式，將有助于使房地產投資決策的過程更加的科學和合理。
參考文獻
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中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A
關鍵詞：房地產 工程造價 成本控制
隨著我國建設工程的不斷升溫，房地產企業在我固的發展也日益興重，但是帶來的競爭也不斷的提高，為了提高工程的經濟效益，擴大工程建設的利潤，房地產公司必須對在建的工程進行全面的造價控制。如何有效的控制建設成本，避免不必要的資金流失，提高企業的經濟效益，成為了建設單位實現利潤的一個關鍵點。而房地產項目的成本控制是一項復雜的系統工程，工程造價的管理與控制作為房地產開發成本的重要組成．是開發企業獲得經濟效益的關鍵因素。
工程造價成本控制管理的必要性
在工程建設過程中，工程造價成本控制在工程的各個環節都起著不同的作用。因此進行工程造價成本控制管理是關乎到企業自身利益以及工程建筑的重大事情。在建筑工程設計階段，做好工程項目的設計預算是建筑企業編制投資計劃的重要依據，并對之后建筑施工等行為具有指導意義，更是編輯工程造價的直接來源。同時，建筑企業對工程項目進行技術經濟指標評定時，也離不開對工程旋工成本控制的參考。也對需要向銀行進行貸款的企業來說這也是必不可少的依據之一。在房地產施工的過程中，還包括了在施工階段的預算。施工預算也是建筑企業進行成本控制的重要手段。由于施工的預算能很大程度的反應出工程施工的具體情況，因此施工預算也成為了房地產建筑企業的成本計劃文件。
房地產工程造價對超出成本控制的原因分析
1.設計存在漏洞
現階段，很多房地產工程項目都是交給外地的專門的設計院進行設計。而這就會引致工程項目在設計階段就會受到來自地域差異以及氣候、時節、文化的影響，從而導致設計會異于設計人員的常規思維。同時，我國大部分設計中往往存在許多不確定因素從而增加工程造價的成本預算。我國大部分設計院的設計人員在設計時往往設計理念保守，缺乏對工程所處地域的全面細致的了解，聰慧導致工程在設計環節就紕漏百出，最終導致工程預算難以控制。
2.工程管理不合格
一般具有一定規模的建筑工程都需要耗費很長的工期，而且其中需要的工序繁多，環節復雜，這樣很容易會因為管理的薄弱從而導致工程意外的發生，同時還會減弱企業決策層的信息嚴重滯后。一旦在施工過程中出現突發的事故，就會導致施工計劃嚴重受阻，從而加大工程成本。
3.設計變更
很多情況下我國在施工中存在許多臨時變更工程設計的現象。由于設計初期存在過多急功近利的現象，在準備前期沒有做足相關的資料準備和現場工程勘察。一些設計存在一些漏洞，同時建筑單位對設計的審查也相對薄弱，從而無法有效的在設計初期就檢查出問題，最終導致在設計中出現紕漏，從而不得不臨時變更計劃，增加成本。
4.工程預算管理乏力
在建筑施工階段，建筑工程預算的準確度、可靠性仍有待提高；未建立與完善合作商數據庫；未與材料采購單位形成戰略伙伴關系與規模采購優勢，難以有效控制降低耗材成本；工程進度款隨意性大，審核精確度仍需提升。建材市場行情與現場管理狀況調研乏力，預結算人員不能依據一手資料編制預結算表；工程事后評價未有效分析經濟技術指標并做系統總結，不利于業務水平的提高企業歷史成本數據庫建設得不到重視，不利于房地產項目成本的綜合比較考量。
房地產工程造價控制的具體措施
1.項目招標階段的成本控制
工程招投標階段是確定工程造價、編制工程量清單計價的關鍵環節。只有確定出工程造價，才能對后續的施工單位的選擇、施工合同的簽訂以及施工要求等做到有的放矢。在工程招投標階段必須對整體的規劃進行認真的分析，聯系設計、施工和監理單位對工程中的各個環節進行認真的探討。采取公開招投標的方式，選擇合適的施工、設計以及監理單位，在認真考察的基礎上簽訂相應的合同。
2.項目施工階段的成本控制
在項目的決策以及設計的基礎下，項目施工階段才可以順利的開展，施工階段的成本控制主要是對工程施工過程中所需的各種人工、機械、材料以及工程的質量、工期的長短等內容進行統一的協調規劃，制定出最優的施工方案。同時在工程建設的過程中，還有鼓勵工程建設單位積極的采用新技術、新工藝，從而破解施工難題。具體的成本控制如下：
（1）材料設備的控制
建筑工程造價主要由設備費、建筑安裝費、工程建設其它費用等各部分組成。在工程建設的種種費用中，工程的材料費用占很大的成分。因此在材料設備的選購方面，必須按照工程建設的設計要求，根據當地的材料設備等價格進行合理的考察，做好采購前的準備工作。同時在采購的同時必須和購貨商妥善的商量材料的質量以及設備的維修等方面的事宜，做到有備無患。
（2）投資控制
按照施工進度計劃計算投資控制目標計劃，將總的項目投資分解到每個計劃控制周期之中作為投資分析階段控制的目標。把標底以及預算適度分解，從而分解后的標底和預算，能與施工進度相吻合，促進工程的建設。
3.設計階段的成本控制
在設計階段，房地產公司必須和設計單位對設計的內容進行總體的分析，從而使得設計單位能夠明白開發商的意圖，明白開發商對在建工程的各種要求。從而在設計的過程中能夠合理的選擇各種設計方案。同時在選擇設計單位的過程中，必須合理的選擇恰當的設計單位，從而設計出高水平的設計圖紙，降低工程的造價。
4.項目竣工階段的成本控制
項目竣工階段的成本控制主要是考核所建項目的額工程效益，妥善的辦理各種資產的轉移工作，對工程的后續階段進行合理的整理積累。項目竣工決策階段是工程房地產項目建設結束，以及運營維護的開始，是檢驗設計、決策、施工的關鍵環節。要認真的做好房地產工程造價的評定，工程質量的確定，施工人員的培訓等各項工作，為工程進入正式運營打下基礎。
結語：工程造價成本管理是一項技術性、專業性、政策性很強的工作它貫穿于投資決策、項目設計、招標投標和建設施工各階段，工程建設的各有關主體應轉變觀念，積極創造條件，促進工程造價咨詢機構參與建設項目全過程造價管理，為合理確定和有效控制建設工程造價作出應有的貢獻。
參考文獻：
[1]萬鐵成，如何有效控制房地產的工程造價[J]，中國高新技術企業，2009(6)：90-92.