時(shí)間：2023-06-05 16:08:44
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理；競(jìng)爭(zhēng)
1 前言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入及社會(huì)的不斷進(jìn)步和發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程越來(lái)越復(fù)雜，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)的管理也日益顯得重要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)迫切需要系統(tǒng)地對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施管理。因?yàn)轫?xiàng)目管理的水平直接影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗。然而，我國(guó)現(xiàn)有的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在著管理差、規(guī)模小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力低、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力等劣勢(shì)因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著一個(gè)難題，那就是采用何種方式才能實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)有效的管理。項(xiàng)目管理是在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要方法，但與建筑業(yè)在項(xiàng)目管理上取得的長(zhǎng)足進(jìn)步形成鮮明對(duì)照的是，與其聯(lián)系密切的房地產(chǎn)業(yè)在項(xiàng)目管理的開(kāi)展上卻明顯落后。隨著人們生活水平的不斷提高，人們的消費(fèi)觀念日益?zhèn)€性化，依靠舊有的經(jīng)營(yíng)理念管理房地產(chǎn)已經(jīng)不能滿足客戶的要求，必須根據(jù)客戶需求的變化采取必要的變革措施。
2 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)
2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究
如今房地產(chǎn)己是一個(gè)高度商品化的行業(yè)，開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，要減小投資風(fēng)險(xiǎn)，最主要的是項(xiàng)目投資前能夠?qū)κ袌?chǎng)有足夠的認(rèn)識(shí)、理解，對(duì)投資機(jī)會(huì)的把握要客觀、理性。即充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，準(zhǔn)確做好項(xiàng)目的目標(biāo)定位，根據(jù)投資者的經(jīng)驗(yàn)和投資能力對(duì)投資機(jī)會(huì)進(jìn)行篩選。然而，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決策者沒(méi)有認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作的重要性，在可行性研究上不舍得大量的投入。有時(shí)僅僅是為了項(xiàng)目報(bào)批或者獲得貸款而委托社會(huì)個(gè)人或者企業(yè)內(nèi)某職能部門(mén)在短期內(nèi)倉(cāng)促完成，這也導(dǎo)致了目前我國(guó)房地產(chǎn)可行性研究多流于形式，沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的客觀性與科學(xué)性是決定開(kāi)發(fā)商投資決策是否科學(xué)與可靠的基礎(chǔ)。編制人員在開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的過(guò)程中，要擺脫決策者和委托單位出于私利的干擾，堅(jiān)持獨(dú)立性、客觀性和科學(xué)性原則，按照科學(xué)研究工作與事物的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，不主觀臆斷，基于調(diào)研所掌握的事實(shí)情況，實(shí)事求是的撰寫(xiě)可行性報(bào)告。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中通常需要對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行對(duì)比，有時(shí)有多個(gè)方案都具有可行性和吸引力，此時(shí)需要從多個(gè)方案中繼續(xù)優(yōu)中選優(yōu)，選出最佳方案。因此，只有提供多個(gè)方案，才能有選擇的余地，實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化。從房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的教訓(xùn)中我們可以看到，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)就已經(jīng)注定，這是因?yàn)樵诳尚行匝芯繒r(shí)先入為主的觀念誤導(dǎo)了企業(yè)的分析，總是從各方面論證項(xiàng)目的樂(lè)觀前景，而對(duì)不利因素視而不見(jiàn)，走入了可行性研究的誤區(qū)，從而導(dǎo)致在決策時(shí)出現(xiàn)重大錯(cuò)誤和整個(gè)項(xiàng)目的失敗。
2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資巨大，投資的利息支出十分可觀，一旦延誤工期，不僅造成合同違約，承擔(dān)違約金及罰金，而且會(huì)形成大量的利息支出，給投資控制帶來(lái)重大影響，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度控制比一般的工程項(xiàng)目控制更具有經(jīng)濟(jì)意義。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的大型化、工程化、復(fù)雜化，因此，即使再周密的計(jì)劃也難免出現(xiàn)偏離。實(shí)際上偏離的事件是經(jīng)常發(fā)生的，不斷地跟蹤計(jì)劃實(shí)施的進(jìn)程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏離，分析原因，關(guān)于控制的手段，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要是合同控制、管理程序控制、進(jìn)度跟蹤和信息反饋。合同中有關(guān)于進(jìn)度控制目標(biāo)的條款和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)措施，例如將工程款支付與工程進(jìn)度掛鉤，完不成進(jìn)度目標(biāo)，便得不到支付；關(guān)鍵日期不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，要罰款等。實(shí)踐證明，這些手段是非常行之有效的。項(xiàng)目經(jīng)理和管理團(tuán)隊(duì)只有及時(shí)準(zhǔn)確地掌握工程進(jìn)展及有關(guān)情況，才有可能及時(shí)采取相應(yīng)措施實(shí)施工程控制。因此現(xiàn)代項(xiàng)目管理都非常重視建立完善的工程進(jìn)度跟蹤和信息反饋制度。該制度要求項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)對(duì)各承包商的工程進(jìn)展進(jìn)行跟蹤，將了解到的情況編成工程進(jìn)展報(bào)告。進(jìn)展報(bào)告有信息性的，分析預(yù)測(cè)性的，專題性的和綜合性的等，一般為月報(bào)形式。不僅發(fā)展商內(nèi)部管理部門(mén)要有月報(bào)，供應(yīng)商和施工承包商也要向業(yè)主提交報(bào)告。報(bào)告的內(nèi)容包括：重大事件，設(shè)計(jì)、裝修、施工的進(jìn)展描述，存在問(wèn)題及其處理結(jié)果，合同落實(shí)情況，形象進(jìn)度，人員及工程量統(tǒng)計(jì)等。隨著工程的進(jìn)展，各階段控制的重點(diǎn)應(yīng)有不同。如工程初期，工程量的增長(zhǎng)是主要矛盾，此時(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)面寬，有條件平行作業(yè)，此階段的重點(diǎn)應(yīng)促使承包商完成進(jìn)度計(jì)劃規(guī)定的工程量，為工程的進(jìn)一步展開(kāi)創(chuàng)造條件。到了工程后期，各分包單位均已進(jìn)場(chǎng)，配合協(xié)調(diào)成為主要矛盾，此時(shí)的重點(diǎn)應(yīng)放在促使承包商按系統(tǒng)、按區(qū)域流水作業(yè)施工的進(jìn)度目標(biāo)上。此外，進(jìn)度控制中對(duì)設(shè)計(jì)文件和設(shè)備材料的催交工作也是非常重要的，設(shè)計(jì)的完成和材料的及時(shí)供應(yīng)是項(xiàng)目正常運(yùn)作的必要保障。因此，項(xiàng)目經(jīng)理要重視設(shè)計(jì)、設(shè)備材料交付計(jì)劃的制定和落實(shí)工作。
2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理
質(zhì)量對(duì)于任何產(chǎn)品都是至關(guān)重要的，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尤其重要，工程建設(shè)時(shí)若留下質(zhì)量隱患，輕則影響其使用，重則可能形成無(wú)法使用的“豆腐渣”工程，其不言而喻該房地產(chǎn)項(xiàng)目是個(gè)失敗的項(xiàng)目。因而在開(kāi)發(fā)過(guò)程中首先要對(duì)工程質(zhì)量實(shí)施嚴(yán)格的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的地域性特征，項(xiàng)目管理者要考慮項(xiàng)目所處的區(qū)域位置、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃。之所以要考慮這些因素，是因?yàn)檫@些因素的可變性都非常小，如果項(xiàng)目所選的地域在配套設(shè)施、環(huán)境等方面比較差，那么即使建筑物本身質(zhì)量再好，也難以扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目整體狀況較差的問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的地域質(zhì)量是影響項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)性因素。規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體布局要科學(xué)、合理，達(dá)到造型設(shè)計(jì)美觀、空間得到合理利用、生活環(huán)境舒適、配置設(shè)施齊全等方面的要求。此外，項(xiàng)目規(guī)劃要同時(shí)滿足使用質(zhì)量和觀感質(zhì)量?jī)煞矫娴囊蟆Ｊ褂觅|(zhì)量即指建筑物的基本功能，反映了人們的基本需求，但隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)美的追求也隨之提高，這就要求項(xiàng)目規(guī)劃要考慮人們對(duì)觀感質(zhì)量的要求，它一般通過(guò)設(shè)計(jì)風(fēng)格、項(xiàng)目?jī)?nèi)部及周邊環(huán)境、色彩等方面體現(xiàn)。最后，項(xiàng)目規(guī)劃還要有一定的前瞻性，不僅能滿足居民當(dāng)前的需求，也能符合市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。爛尾樓、豆腐渣工程等現(xiàn)象的出現(xiàn)使得人們對(duì)房地產(chǎn)工程質(zhì)量的關(guān)注度和重視度越來(lái)越高，有的購(gòu)房者甚至對(duì)房屋的建造過(guò)程進(jìn)行全程跟蹤，這些現(xiàn)象也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)工程質(zhì)量重要性的認(rèn)識(shí)逐漸提高。即便如此，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量仍然存在著諸如墻皮脫落、墻體裂縫、門(mén)窗不合格等多方面的問(wèn)題，消費(fèi)者對(duì)工程質(zhì)量的投訴也逐年遞增。工程施工是項(xiàng)目規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)過(guò)程，只有良好的工程質(zhì)量才能保證規(guī)劃意圖的實(shí)現(xiàn)。所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)將節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)材、環(huán)保等技術(shù)進(jìn)步目標(biāo)列入項(xiàng)目方案，并在項(xiàng)目施工過(guò)程中通過(guò)采用優(yōu)質(zhì)設(shè)備材料來(lái)保證上述目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。最后，配套質(zhì)量是功能質(zhì)量的一種，它體現(xiàn)為項(xiàng)目能為小區(qū)提供的社會(huì)服務(wù)程度。隨著人們生活水平的提高，對(duì)配套設(shè)施的要求也越來(lái)越高。一般來(lái)說(shuō)，小區(qū)的配套設(shè)施越齊全，這個(gè)小區(qū)的銷售狀況也越好，況且定價(jià)也比普通小區(qū)高。配套設(shè)施包括的內(nèi)容較多，如醫(yī)療、教育、文體、商業(yè)、交通等設(shè)施。
2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理
2.4.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)是影響工程造價(jià)的基礎(chǔ)因素，高質(zhì)量的設(shè)計(jì)方案既可以保證項(xiàng)目質(zhì)量，又可以達(dá)到降低項(xiàng)目成本的目的。此外，在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡可能多的吸納項(xiàng)目各方的意見(jiàn)和建議，盡可能的完善設(shè)計(jì)方案，從而保證項(xiàng)目在成本最低的基礎(chǔ)上達(dá)到整體最優(yōu)。
2.4.2 通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)有效的控制項(xiàng)目成本。項(xiàng)目招標(biāo)的目的是通過(guò)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)對(duì)各投標(biāo)方的對(duì)比分析，選擇最合適的承包商負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工的具體實(shí)施，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為保證招標(biāo)工作的高質(zhì)、高效，首先要制定高質(zhì)量的招標(biāo)文件，招標(biāo)文件中涉及到項(xiàng)目的條款要表述嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確，對(duì)責(zé)、權(quán)、利進(jìn)行明確界定。其次，要規(guī)定合理的造價(jià)水平，并做好標(biāo)底的保密工作。
2.4.3 采取嚴(yán)格的合同管理措施，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有法可依。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，尤其在雙方發(fā)生糾紛時(shí)，企業(yè)可以依據(jù)合同中的條款，利用法律武器來(lái)維護(hù)自身的利益，由此可見(jiàn)，合同管理是否完善，將直接決定企業(yè)的合法利益能否得到維護(hù)。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目管理中要加強(qiáng)對(duì)合同的管理，首先要建立完善的合同管理制度，由專人負(fù)責(zé)合同的日常保管；其次，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)合同的起草、擬定、審核、會(huì)簽等環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格管控，保證合同的合法性。
2.4.4 施工過(guò)程中成本的有效控制是保證項(xiàng)目成本總目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。施工環(huán)節(jié)的成本在項(xiàng)目總成本的比重最大，是確定項(xiàng)目造價(jià)的主要依據(jù)，因此，施工過(guò)程中成本控制的好壞直接影響項(xiàng)目總成本。在施工過(guò)程中，首先要建立嚴(yán)格的設(shè)計(jì)變更及工程簽證制度，對(duì)于虛假簽證要及時(shí)、嚴(yán)肅處理；其次，要定期和不定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的成本控制狀況進(jìn)行檢查，對(duì)不合理之處采取措施及時(shí)改進(jìn)；再次，要根據(jù)施工過(guò)程中的實(shí)際變動(dòng)情況，及時(shí)對(duì)工程相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行變更，保證成本控制的時(shí)效性。當(dāng)工程結(jié)算發(fā)生分歧糾紛時(shí),業(yè)主與承包商要心平氣和、有理有據(jù)地通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、直至仲裁或進(jìn)行解決。
2.4.5 竣工結(jié)算是核定工程造價(jià)的重要根據(jù)，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)重要環(huán)節(jié)。項(xiàng)目參與各方應(yīng)該在符合法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，以承包合同中規(guī)定的條款為依據(jù)，審核與項(xiàng)目成本有關(guān)的各項(xiàng)資料，如設(shè)計(jì)圖、竣工圖、工程施工變更記錄、簽證等。當(dāng)竣工結(jié)算中出現(xiàn)糾紛時(shí)，雙方可先通過(guò)協(xié)商、調(diào)解等方式解決，如若不行，可通過(guò)仲裁或方式依法處理。
3 結(jié)語(yǔ)
總之，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，一直都備受國(guó)人關(guān)注，而房地產(chǎn)項(xiàng)目管理則是房地產(chǎn)業(yè)普遍使用的有效工具之一，在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)如果要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中求得生存并進(jìn)一步發(fā)展，需要針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)研，在整體戰(zhàn)略思想的指導(dǎo)下，采用專業(yè)化的運(yùn)作模式，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目管理流程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都能得到有效控制，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的高效、高質(zhì)、科學(xué)、低成本、低風(fēng)險(xiǎn)，最終達(dá)到預(yù)期盈利目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉彬，淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2010，（8）：183~184.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目管理；重點(diǎn)方向
Abstract: Real estate development projects is a complex and systematic project with long operating cycle, large amount of investment, multiple risks, which generally can be divided into three phases: planning stage, design phase and construction phase. The real estate project developers as the subjects of project management are the organizers and implementers of the whole process from planning stage to the late completion and acceptance and using, be fully responsible for the whole project. Whether the real estate projects can effectively manage the development projects plays a vital role in the quality of the projects, the length of the construction cycle, the availability of a high rate of return, etc. This paper focuses on the current management situation ofreal estate development project in China, and analyzes and expounds the key direction of the real estate development project management.
Key words: real estate; development projects; project management; key direction
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀
在我國(guó)，部門(mén)制度的管理方式，是最普遍的項(xiàng)目管理方式，它主要設(shè)置一系列與項(xiàng)目相關(guān)的管理部門(mén)，對(duì)各項(xiàng)工程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的最終目的是高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)，它是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的理論、觀點(diǎn)和方法，按照項(xiàng)目的內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，并進(jìn)行有效的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。
具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利潤(rùn)率、自有資金利潤(rùn)率三個(gè)投資效益指標(biāo)，以及對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)則是指建設(shè)周期、投資數(shù)額、質(zhì)量要求等。除此以外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還會(huì)受到城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等諸多因素的約束。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及投資方、監(jiān)理方、建設(shè)方以及對(duì)項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，交通、市政、供電等幾十個(gè)部門(mén)和近百個(gè)單位，甚至于最終用戶消費(fèi)者的相互影響和相互制約。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須形成一整套科學(xué)、規(guī)范、完整的項(xiàng)目管理體系，來(lái)組織和協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程以保證總體目標(biāo)的順利完成。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)方向
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)方向主要應(yīng)放在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面。
2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的計(jì)劃管理，能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃、后期開(kāi)發(fā)建設(shè)按照預(yù)定軌道進(jìn)行。因此，一個(gè)有效的計(jì)劃管理方式可以將工程項(xiàng)目的全過(guò)程和全部開(kāi)發(fā)活動(dòng)有條不紊的納入計(jì)劃軌道，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。
2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織管理
組織管理主要是指通過(guò)劃分職責(zé)、簽訂合同與授權(quán)，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，形成多種適合本公司發(fā)展的規(guī)章制度，建立一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)最終得以實(shí)現(xiàn)。
2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理
協(xié)調(diào)管理的作用主要是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供并協(xié)調(diào)一個(gè)和諧的外部環(huán)境，從而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其外部環(huán)境、項(xiàng)目各系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目的不同部門(mén)、不同階段、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行相應(yīng)有效的溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將為項(xiàng)目施工建設(shè)提供一個(gè)良好的外部環(huán)境，將促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各方面工作的順利進(jìn)行。
2.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制管理
控制管理的意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過(guò)策劃、決策、反饋和調(diào)整的方式，并采用項(xiàng)目劃分，及對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工周期、資金周轉(zhuǎn)、成本預(yù)算等進(jìn)行相應(yīng)有效的控制，從而確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理要點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目前期準(zhǔn)備到后期竣工驗(yàn)收的全過(guò)程所進(jìn)行的管理工作。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑施工與施工任務(wù)通常是承包給建筑施工單位來(lái)完成，所以合同管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的主要手段，它主要是根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定及合同中明確的條款，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，從而確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其直接控制的目標(biāo)分別是投資、進(jìn)度和質(zhì)量，即在保證各方面安全的前提下，按照計(jì)劃的投資、進(jìn)度和質(zhì)量來(lái)完成項(xiàng)目目標(biāo)。這三個(gè)目標(biāo)彼此之間既對(duì)立又統(tǒng)一，施工中很難同時(shí)滿足并達(dá)到最優(yōu)，所以對(duì)三者的運(yùn)用應(yīng)以項(xiàng)目整體達(dá)到最優(yōu)為目標(biāo)。
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一直是當(dāng)前中國(guó)最受關(guān)注的產(chǎn)業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，如何提高開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的管理水平，降低工程成本，是其當(dāng)前及今后將要研究的熱點(diǎn)問(wèn)題。目前，房地產(chǎn)企業(yè)正在逐步由資金密集型走向資金密集型+人才密集型過(guò)渡。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的范疇比施工單位、監(jiān)理單位等企業(yè)所涉及的內(nèi)容更加廣泛，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮問(wèn)題時(shí)要更加細(xì)致，更加深入。因此對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金和成本控制方面的問(wèn)題，更應(yīng)該注重如何提高項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)，如何建設(shè)一支更有實(shí)力的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，這些將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)
[1]張建,劉民,崔小青.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究[J].建筑學(xué).2004(12).
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；探討；項(xiàng)目管理
前言：
房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè),即是國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè),因此，一座房屋質(zhì)量的好壞,直接關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和廣大業(yè)主的切身利益。2011年5月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月份主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13340億元，同比增長(zhǎng)34.3%,其中住宅投資9497億元，增長(zhǎng)38.6%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為103.19。針對(duì)這一現(xiàn)象,作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者，不僅要牢固樹(shù)立“質(zhì)量第一”的觀念,而且還應(yīng)以戰(zhàn)略眼光探討和研究技術(shù)管理策略和措施。另外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)主方項(xiàng)目管理的核心是目標(biāo)控制,自項(xiàng)目開(kāi)始到完成,通過(guò)項(xiàng)目策劃和控制,以使項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。要使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)做大做強(qiáng),必須加強(qiáng)內(nèi)部管理,增加外部?jī)?yōu)勢(shì),提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。下面就針對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行探討分析。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理含義：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的最終目的是高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo),其是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制作為基礎(chǔ),運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法,在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程,按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律,建立有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理融合了項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),系統(tǒng)的項(xiàng)目管理理論又為建設(shè)工程項(xiàng)目管理提供了理論工具,使得建設(shè)工程項(xiàng)目管理日益系統(tǒng)化、科學(xué)化。
確切地講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是一套復(fù)雜的管理體系,它以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主管,各參建單位參與,通過(guò)計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面的管理,保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有效進(jìn)行,最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的具體流程步驟：
1.1 其在計(jì)劃管理方面。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理,能使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開(kāi)。也就是說(shuō),通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理,將工程項(xiàng)目全過(guò)程和全部開(kāi)發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道,從而使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)
1.2 其在組織管理方面。這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行,以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),建立各種規(guī)章制度,形成一個(gè)高效率的組織保障體系,使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)
1.3 其在協(xié)調(diào)管理方面。其意義是為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境,保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間,以及項(xiàng)目不同階段、不同部門(mén)、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系,吸納融通資金,尋找材料設(shè)備供貨渠道,廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍,獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),促進(jìn)產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中,人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要,項(xiàng)目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過(guò)程中處于核心地位。
1.4 其在控制管理方面。其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制,并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段,采用項(xiàng)目分解,各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施,對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制,以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用最少的投入,獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
2 明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理實(shí)施前存在的問(wèn)題
2.1 所謂凡事要對(duì)癥下藥，我們要在了解問(wèn)題的基礎(chǔ)上才能更好地解決問(wèn)題。根據(jù)開(kāi)發(fā)公司規(guī)模和發(fā)展?fàn)顟B(tài)不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)，不外職能型、項(xiàng)目型和矩陣型三種基本形式，但其項(xiàng)目管理的具體目的是基本相同的，就是在規(guī)定的時(shí)間范圍內(nèi)，確定的投資規(guī)模內(nèi)，把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一次性做好。因此，就我從事這一行業(yè)略談一下我對(duì)其存在的一些問(wèn)題進(jìn)行闡述：
2.1.1 在項(xiàng)目決策前，對(duì)于可行性的問(wèn)題不予與重視
就土地方面來(lái)說(shuō)，當(dāng)前通過(guò)政府一級(jí)市場(chǎng)，以“招拍掛”形式獲得開(kāi)發(fā)土地，一味追求拿地，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景不進(jìn)行深入的可行性研究，甚至不進(jìn)行或來(lái)不及進(jìn)行可行性研究，投資決策倉(cāng)促盲目，導(dǎo)致了一系列的問(wèn)題，如在獲得土地后才進(jìn)行有針對(duì)性的策劃和研究，對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)受限于土地規(guī)劃條件，導(dǎo)致規(guī)劃、設(shè)計(jì)只能夠按照政府要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而政府的政策有時(shí)是在調(diào)整的，因此開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。
2.1.2 對(duì)于有關(guān)的具體方案規(guī)劃和施工圖的設(shè)計(jì)，沒(méi)有亦或是缺乏設(shè)計(jì)監(jiān)理
對(duì)圖紙的不重視。在施工圖紙會(huì)審時(shí)，甚至施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題很多，在工程實(shí)施過(guò)程中發(fā)生了大量的設(shè)計(jì)變更。忽視總體規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性，設(shè)計(jì)監(jiān)理僅承擔(dān)設(shè)計(jì)變更監(jiān)理責(zé)任，出現(xiàn)工程返工等質(zhì)量問(wèn)題，造成投資浪費(fèi)和工期延誤。
2.1.3 在建設(shè)施工階段中，項(xiàng)目的過(guò)程管理存在缺陷
在建設(shè)施工過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)制的不規(guī)范，責(zé)任不明確或權(quán)限不清晰，導(dǎo)致工程進(jìn)度管理及成本控制的失控。如工程變更和零工的簽證管理不嚴(yán)肅，工程進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行不徹底，造成竣工時(shí)間延期；管理費(fèi)用過(guò)高及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用超出預(yù)期。
2.1.4 項(xiàng)目管理不夠完善，存在管理薄弱這一現(xiàn)象
管理層次不夠靈活，比如項(xiàng)目管理限于工程施工管理，對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作，如項(xiàng)目的前期策劃、市場(chǎng)調(diào)研、銷售控制、客戶服務(wù)、融資與資金運(yùn)用等重視不夠，使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作成本過(guò)高。
2.1.5 各部門(mén)之間在工作上的協(xié)調(diào)不順暢
工作上，由于各司其職，各項(xiàng)目管理部對(duì)自己的工作能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)公司其他工作或與其他單位有關(guān)聯(lián)的工作積極性不高，導(dǎo)致相互之間推諉扯皮，影響公司整體項(xiàng)目管理工作水平的提升。
2.2 針對(duì)存在問(wèn)題，我提出幾點(diǎn)淺見(jiàn)
2.2.1 要加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的管理
針對(duì)土地問(wèn)題，必須要重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期研究分析工作，提前了解意向開(kāi)發(fā)土地的規(guī)劃要求，針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和確定市場(chǎng)定位，從總體企劃入手，落實(shí)設(shè)計(jì)構(gòu)思、營(yíng)銷方案策劃，結(jié)合資本運(yùn)做和融資方式做好可行性研究及投資決策分析，做好運(yùn)營(yíng)謀劃及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。
2.2.2 不斷強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)
項(xiàng)目經(jīng)理在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中要與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行密切的合作和溝通，加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)理的管理工作，重視設(shè)計(jì)對(duì)投資控制的影響，對(duì)設(shè)計(jì)概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準(zhǔn)確，并事先考慮不定因素及應(yīng)對(duì)方案。
2.2.3 加強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程控制
施工過(guò)程管理必須確定質(zhì)量目標(biāo)，明確項(xiàng)目部管理責(zé)任。以計(jì)劃的資金投入，達(dá)到最好的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)化成本控制，降低開(kāi)發(fā)資金成本。結(jié)合預(yù)算管理，制定合理的現(xiàn)金使用和庫(kù)存計(jì)劃。公司財(cái)務(wù)審計(jì)部參與控制賒銷賬款，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理。公司成本合約部協(xié)助項(xiàng)目部理順和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，做到現(xiàn)場(chǎng)簽證和簽證審查相互牽制；落實(shí)工程建設(shè)施工計(jì)劃，保證項(xiàng)目按計(jì)劃竣工。
2.2.4 完善開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后期的管理
在施工過(guò)程中，有很多開(kāi)發(fā)者在對(duì)前期的處理更甚于對(duì)后期的重視，其實(shí)不然，一項(xiàng)工程不管是前期還是后期都是一樣的值得重視，后期的處理也是不可忽視的。其實(shí)后期的項(xiàng)目主要也就是項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)。公司營(yíng)銷與客戶服務(wù)部提前介入，積極與物業(yè)管理公司溝通，充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等，調(diào)動(dòng)物業(yè)公司的服務(wù)積極性和工作主觀能動(dòng)性，做好物業(yè)服務(wù)工作。另外營(yíng)銷在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的地位也十分重要，項(xiàng)目經(jīng)理必須正確把握營(yíng)銷理念，與公司職能部門(mén)密切合作，加強(qiáng)產(chǎn)品市場(chǎng)推廣。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；建筑工程；項(xiàng)目管理；應(yīng)用
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)是系統(tǒng)化的復(fù)雜工程，具有風(fēng)險(xiǎn)多、投資金額大和開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。應(yīng)該將建筑工程的項(xiàng)目管理劃分為項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目策劃等階段。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商是管理的主體，能夠?qū)φ麄€(gè)建設(shè)項(xiàng)目的策劃和驗(yàn)收工作進(jìn)行組織、實(shí)施，并對(duì)整個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)。本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理之中平衡協(xié)調(diào)銜接問(wèn)題進(jìn)行闡述。
1 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理
開(kāi)發(fā)管理指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了工程項(xiàng)目的順利完成，對(duì)企業(yè)的后勤部門(mén)、銷售、工程、財(cái)務(wù)和人事進(jìn)行管理和組織，同時(shí)也是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理、施工管理和規(guī)劃管理而實(shí)行的經(jīng)營(yíng)模式。
項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)商的代表是工程部門(mén)，能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行管理，包括報(bào)建、變更細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、合同管理、施工進(jìn)度控制、施工質(zhì)量控制、確定施工企業(yè)、協(xié)調(diào)施工企業(yè)、物料的庫(kù)存、物料的采購(gòu)等。財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)管理企業(yè)的資金，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況以定期報(bào)表的形式進(jìn)行顯示，主要有三個(gè)方面的工作內(nèi)容：項(xiàng)目工程的財(cái)務(wù)計(jì)劃、發(fā)放施工企業(yè)的工程款和企業(yè)自身的行政費(fèi)用。銷售部門(mén)的工作是負(fù)責(zé)賣(mài)出企業(yè)建設(shè)的產(chǎn)品，在工作過(guò)程中，涉及以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：選擇促銷方式、制定銷售價(jià)格、建立銷售渠道等。企業(yè)人事部門(mén)應(yīng)該不斷優(yōu)化項(xiàng)目相關(guān)人員的工作、管理人員資料，建立完善的激勵(lì)體系和績(jī)效考核。后勤部門(mén)為工程建設(shè)的生活提供保障。
2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的規(guī)劃管理
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)可以分成兩個(gè)主要的階段，分別是設(shè)計(jì)施工圖階段和設(shè)計(jì)方案階段，最終形成了施工圖的藍(lán)圖和方案的報(bào)建文本。規(guī)劃管理指的是管理設(shè)計(jì)規(guī)劃的過(guò)程，開(kāi)發(fā)企業(yè)將樓盤(pán)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃托付給相關(guān)的單位來(lái)完成，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)劃的目標(biāo)、進(jìn)度和成本進(jìn)行管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)可以采用或者建立完善的管理系統(tǒng)對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)行管理，使用相應(yīng)的設(shè)計(jì)規(guī)劃軟件和管理軟件，從兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的方向進(jìn)行管理，即從“設(shè)計(jì)”和“管理”兩個(gè)方面，對(duì)專業(yè)化的軟件進(jìn)行使用。計(jì)劃階段是在報(bào)建文本中產(chǎn)生的，由于事先已經(jīng)確立了方案，工作的流程相對(duì)有序、簡(jiǎn)單，因此在這個(gè)階段應(yīng)該首先進(jìn)行項(xiàng)目知識(shí)積累、資源管理、質(zhì)量控制和執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)。對(duì)組織結(jié)構(gòu)的執(zhí)行相對(duì)單一，相關(guān)人員包括：設(shè)計(jì)總監(jiān)、項(xiàng)目工程經(jīng)理、建筑人員、結(jié)構(gòu)人員、設(shè)備人員和概算人員，最終形成一個(gè)完善的矩陣管理模式。管理流程十分簡(jiǎn)單，主要包括：委托設(shè)計(jì)、制定技術(shù)措施、過(guò)程質(zhì)量、進(jìn)度控制、技術(shù)交底、成果報(bào)建、成果審查。
3 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工管理
施工管理指的是對(duì)施工建設(shè)進(jìn)行管理。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)工程管理部門(mén)對(duì)施工負(fù)責(zé)，整體工程的承包模式和管理模式應(yīng)該針對(duì)企業(yè)的實(shí)際情況和項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行指定。常規(guī)的承包、發(fā)包模式主要有：分別發(fā)包、施工總承包的管理模式等。我國(guó)的項(xiàng)目施工建設(shè)一般使用上述兩種方式進(jìn)行，將工程發(fā)包給相關(guān)的施工單位進(jìn)行，針對(duì)不同的市政管線、建筑設(shè)備、綠化、建筑結(jié)構(gòu)等建筑項(xiàng)目的特征，發(fā)包給相關(guān)的施工單位進(jìn)行。在一些大型的項(xiàng)目或者高檔樓盤(pán)之中，可以使用項(xiàng)目總承包模式進(jìn)行管理，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的管理和組織負(fù)責(zé)，MC單位不直接參與到工程的施工中，然后再進(jìn)行分包和招標(biāo)，使用這種管理模式能夠提高施工的速度和進(jìn)度，按照一定的比例對(duì)費(fèi)用進(jìn)行提取，使用快速路徑的組織生產(chǎn)方式，對(duì)施工進(jìn)行管理，直接對(duì)施工進(jìn)行指揮，對(duì)設(shè)計(jì)活動(dòng)產(chǎn)生影響，它和開(kāi)發(fā)商建立合同，使施工和設(shè)計(jì)相聯(lián)系，最大程度的保證工程項(xiàng)目的順利實(shí)施。
4 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理、規(guī)劃管理和施工管理三者的協(xié)調(diào)發(fā)展
房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理主要包括施工管理、規(guī)劃管理和開(kāi)發(fā)管理，應(yīng)該不斷協(xié)調(diào)、發(fā)展這三者之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)三者之間的合作和促進(jìn)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。不斷提高工程的可施工性，使施工具有容易性和可行性，對(duì)勞動(dòng)成本、時(shí)間氣候、施工設(shè)備和場(chǎng)地大小等因素進(jìn)行考慮，對(duì)設(shè)計(jì)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行探討、改進(jìn)和分析。開(kāi)發(fā)商和施工單位應(yīng)該及時(shí)和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行協(xié)調(diào)、溝通，使規(guī)劃設(shè)計(jì)和竣工后的成果相一致。因此，設(shè)計(jì)的精準(zhǔn)施工應(yīng)該滿足以下幾個(gè)條件。
首先，應(yīng)該取得開(kāi)發(fā)企業(yè)的大力支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為投資者，應(yīng)該重視對(duì)設(shè)計(jì)和施工性的研究，在進(jìn)行設(shè)計(jì)的初始階段對(duì)施工的相關(guān)人員、施工人員和設(shè)計(jì)人員進(jìn)行全盤(pán)的考慮，定期召開(kāi)會(huì)議探討人員的協(xié)調(diào)工作，使用高效的討論和交流溝通，配合專業(yè)化、系統(tǒng)化和集成化的手段完成項(xiàng)目工程。
第二，盡早實(shí)施可施工性研究。在項(xiàng)目工程實(shí)施的初期，決策花費(fèi)的成本較少，但是卻可以對(duì)成本產(chǎn)生很大的影響。對(duì)可施工性的研究可以對(duì)工程的造價(jià)產(chǎn)生影響，使物業(yè)管理階段、施工階段、設(shè)計(jì)階段和規(guī)劃階段的造價(jià)明顯減少，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益不斷增多。但是在設(shè)計(jì)說(shuō)明和施工圖紙?zhí)峤恢螅瑢?duì)決策進(jìn)行更改十分困難，因此，施工單位和開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡快參與到可施工性研究之中。
第三，保證研究能夠持續(xù)開(kāi)展。對(duì)可施工性的研究應(yīng)該在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中進(jìn)行，使相關(guān)人員的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)充分的發(fā)揮出來(lái)，將設(shè)計(jì)研究和可施工性研究相結(jié)合，成為項(xiàng)目總體規(guī)劃中的一部分。使用知識(shí)管理的方式，通過(guò)總結(jié)和計(jì)劃，對(duì)研究中的教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行升華和記錄，將業(yè)務(wù)之中零散的知識(shí)進(jìn)行整合，使之成為系統(tǒng)化的知識(shí)體系，最終使知識(shí)成為可再生資源，實(shí)現(xiàn)知識(shí)的循環(huán)利用和共享。
為了與工程項(xiàng)目融資規(guī)模增大和風(fēng)險(xiǎn)分散等發(fā)展方向相適應(yīng)，工程項(xiàng)目管理不斷產(chǎn)生信息化、集成化和國(guó)籍化的發(fā)展趨勢(shì)。在組織方面，使用專業(yè)的管理公司對(duì)業(yè)主進(jìn)行代表，加強(qiáng)集成化管理的水平。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全球化趨勢(shì)和我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，海外經(jīng)營(yíng)和海外投資的項(xiàng)目不斷增多。同時(shí)，隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代和網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的不斷發(fā)展，信息化的項(xiàng)目管理已經(jīng)成為了眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。應(yīng)該重視協(xié)調(diào)進(jìn)度、造價(jià)和質(zhì)量三者之間的關(guān)系，針對(duì)項(xiàng)目工程的不同特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的管理方式。因?yàn)楣こ添?xiàng)目在每個(gè)階段都有不同的任務(wù)和實(shí)施主體，因此產(chǎn)生類型各異的項(xiàng)目管理。同時(shí)，還應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目管理進(jìn)行明確的分類，提高企業(yè)的管理水平，將承包責(zé)任制落實(shí)到實(shí)處，提高成本管理水平，對(duì)招標(biāo)方式進(jìn)行完善，聘請(qǐng)專業(yè)的管理人員進(jìn)行管理，不斷使施工人員的水平得到提高。在項(xiàng)目工程中，應(yīng)該完善約束、監(jiān)督、競(jìng)爭(zhēng)和激勵(lì)等機(jī)制，不斷對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置，提高信息化建設(shè)的水平，使施工不斷向文明、安全的方向發(fā)展。
5 結(jié)語(yǔ)
總之，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，項(xiàng)目工程的管理面臨著新的挑戰(zhàn)和困難，應(yīng)該使用先進(jìn)的管理體系，提高管理手段的科學(xué)性和系統(tǒng)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該將現(xiàn)代管理理念、房地產(chǎn)需求和對(duì)市場(chǎng)的把握相結(jié)合，使用現(xiàn)代化的施工技術(shù)和創(chuàng)新的管理模式，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中提高顧客的滿意程度，在物業(yè)管理、施工建設(shè)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃等方面堅(jiān)持控制質(zhì)量、控制進(jìn)度和控制成本的原則，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行改善，提高管理水平，提供讓顧客滿意的服務(wù)和產(chǎn)品。
參考文獻(xiàn)：
[1]戴慎志．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建筑工程項(xiàng)目管理探討[M]．北京：中國(guó)管理出版社．1999．
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)；項(xiàng)目管理
引言
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展迅速，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，如何在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳步不被市場(chǎng)淘汰，還要獲取較大的利益，所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的管理就顯得由為重要，因?yàn)橹挥泄芾砩先チ耍恳豁?xiàng)工作才能完整的很好，各個(gè)部門(mén)才能協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的任務(wù)量很大，任務(wù)形式眾多，就目前的形式來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理還存在著很多漏洞，制度還不夠完善，我們需要在發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題的過(guò)程中積累經(jīng)驗(yàn)，將利益合理的擴(kuò)到最大化。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理混亂。建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其職，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。提供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價(jià)考慮，對(duì)于某些大宗材料，采取低價(jià)招標(biāo)競(jìng)買(mǎi)等方式采購(gòu)。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者，對(duì)于材質(zhì)有最終決定權(quán)，且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的，因此對(duì)于甲供材料，常疏于管理，或是勉強(qiáng)放行。由于材料是低價(jià)購(gòu)進(jìn)，故材質(zhì)往往有偏差，質(zhì)量難以控制。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目管理的要素
（一）質(zhì)量
質(zhì)量是一切良好品牌的基礎(chǔ)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)內(nèi)品牌優(yōu)質(zhì)的企業(yè)近四分之一的客戶就是老客戶，并且十分看重質(zhì)量和相對(duì)應(yīng)服務(wù)的保證。
（二）成本
在現(xiàn)代項(xiàng)目管理體系中，成本就是競(jìng)爭(zhēng)力、成本就是經(jīng)濟(jì)收益。一般來(lái)講房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要來(lái)自于建設(shè)成本和土地成本，在建設(shè)成本和土地成本相對(duì)均衡的今天，土地市場(chǎng)和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)操作，利潤(rùn)差距則主要來(lái)自于管理效率的高低。
（三）進(jìn)度
產(chǎn)品交付是商品流通的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期很長(zhǎng)，更多的進(jìn)度問(wèn)題在工程中起著非常重要的作用。
（四）安全
從房地產(chǎn)本身的安全問(wèn)題考慮，住房的消防等基礎(chǔ)設(shè)施是否符合安全要求是一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)。
（五）技術(shù)支持
使用新技術(shù)、新工藝、新材料、降低工程造價(jià)，縮短施工周期，提高項(xiàng)目的科技含量。
三、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的設(shè)計(jì)管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的規(guī)范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃?xì)獾认到y(tǒng)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，因此，工程管理中的設(shè)計(jì)管理應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手： 其一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該慎重選擇設(shè)計(jì)單位，切忌過(guò)分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)成本而選擇缺乏設(shè)計(jì)實(shí)例以及綜合素質(zhì)較差的設(shè)計(jì)單位，選擇具有良好信譽(yù)且資歷較深的設(shè)計(jì)單位。其二，在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該將對(duì)項(xiàng)目的期望目標(biāo)以及相關(guān)的設(shè)計(jì)要求，提供給設(shè)計(jì)單位，通過(guò)與設(shè)計(jì)人員的溝通，能夠保證設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)效果更能夠滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的要求； 其三，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，時(shí)間就是金錢(qián)，因此應(yīng)該要求設(shè)計(jì)單位在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，盡可能的提高設(shè)計(jì)工作的效率；其四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格的執(zhí)行國(guó)家的強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，重視開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的科技含量。
（二）加強(qiáng)對(duì)成本管理的考核監(jiān)督
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)部門(mén)及項(xiàng)目建設(shè)管理內(nèi)容的不同，準(zhǔn)確劃分責(zé)任單位，并明確責(zé)任單位的成本管理目標(biāo)及權(quán)責(zé)，以責(zé)任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系統(tǒng)，及時(shí)匯總、分析、掌握各個(gè)責(zé)任單位的成本管理信息數(shù)據(jù)，對(duì)成本控制存在較多問(wèn)題的責(zé)任單位進(jìn)行監(jiān)督，提高成本管理的針對(duì)性。此外，應(yīng)根據(jù)成本支出內(nèi)容，全面制定成本管理考核評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)不同責(zé)任部門(mén)的成本管理績(jī)效，以數(shù)據(jù)為支撐進(jìn)行評(píng)價(jià)，并與獎(jiǎng)懲機(jī)制掛鉤，提高成本管理的激勵(lì)效果。
（三）強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度管理
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目施工的過(guò)程中應(yīng)該嚴(yán)格的控制各個(gè)施工階段的工作時(shí)間，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的總工期，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目分解成若干個(gè)分項(xiàng)工程，并制定各個(gè)分項(xiàng)工程的工作時(shí)間，然后對(duì)各個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和審核，同時(shí)還應(yīng)該協(xié)調(diào)和控制各個(gè)施工單位和監(jiān)理單位的施工進(jìn)度，根據(jù)自身的工作經(jīng)驗(yàn)劃分工作順序和工作流程，有效的控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工的進(jìn)度。
（四）加強(qiáng)施工的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量管理主要包括：第一個(gè)是設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，搞好質(zhì)量管理的前提是對(duì)深度設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)保持高質(zhì)量要求，使其能夠滿足工程建設(shè)的所有要求；第二個(gè)是管理者對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)“人、機(jī)、料、法、環(huán)”合理部署。實(shí)施過(guò)程質(zhì)量管理是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)體質(zhì)量的形成階段施工中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作進(jìn)行的質(zhì)量管理措施。房地產(chǎn)工程管理人員需要綜合分析項(xiàng)目質(zhì)量管理的關(guān)鍵，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目具體的特點(diǎn)、難點(diǎn)建立質(zhì)量管理體系。同時(shí)要建立質(zhì)量獎(jiǎng)罰制度，通過(guò)對(duì)承包單位管理人員、監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)人員監(jiān)督，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的質(zhì)量管理進(jìn)行促進(jìn)。
（五）加強(qiáng)管理工作的信息化建設(shè)
在當(dāng)前信息化時(shí)代，信息化建設(shè)及管理水平對(duì)企業(yè)意義重大。房地產(chǎn)資金投入大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，信息化管理更是重中之重。信息化建設(shè)不僅是辦公自動(dòng)化，還在于針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理工作需要有效適應(yīng)自動(dòng)化管理軟件，從而加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理及工作中各部門(mén)的有效聯(lián)系，提升信息的交互速度與質(zhì)量，避免因信息孤島而出現(xiàn)管理工作滯后、疏漏以及錯(cuò)誤的發(fā)生，進(jìn)而全面提升管理水平。同時(shí)還有利于幫助企業(yè)樹(shù)立現(xiàn)代化、信息化、科技化的社會(huì)形象，贏得更多消費(fèi)者的青睞。
（六）加強(qiáng)建設(shè)工程的監(jiān)理管理
加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公有序的監(jiān)理市場(chǎng)；適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)；加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開(kāi)展監(jiān)理工作。建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理，對(duì)于工程質(zhì)量，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強(qiáng)和完善管理制度，這不僅僅關(guān)乎一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，同樣也在為我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航，我們一定要嚴(yán)肅的對(duì)待。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)管理；項(xiàng)目管理
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本理論
1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的概念
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生規(guī)律和風(fēng)險(xiǎn)控制技術(shù)的一門(mén)管理學(xué)科，各經(jīng)濟(jì)單位在風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體情況優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效的控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)所致后果，以期達(dá)到以最少的成本獲得最大安全保障的目標(biāo)。在決策時(shí)，能否達(dá)到上述期望目標(biāo)，不僅取決于決策前的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、分析和評(píng)價(jià)是否全面正確，還取決于在實(shí)施控制方案過(guò)程中能否進(jìn)行正確的效果評(píng)價(jià)，對(duì)控制方案不斷修改，使其更加切合實(shí)際。這表明房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理方案的實(shí)施是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，管理者必須根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)辨識(shí)、分析和評(píng)價(jià)新風(fēng)險(xiǎn)，修改管理方案，這樣才能達(dá)到以最少的成本實(shí)現(xiàn)最大安全保障的目標(biāo)。
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理一般包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)控制等四個(gè)階段，各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，其推行和開(kāi)展按一定的程序周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)進(jìn)行。
（1）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理中最重要的步驟，只有全面、正確地識(shí)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的所有風(fēng)險(xiǎn)，才能有的放矢地針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，使風(fēng)險(xiǎn)管理建立在良好的基礎(chǔ)之上。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)盡可能全面地找出影響風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的所有風(fēng)險(xiǎn)因素，采用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄓ枰苑诸悾鹨环治龈黠L(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的根源。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的參與者應(yīng)盡可能包括項(xiàng)目隊(duì)伍、風(fēng)險(xiǎn)管理小組、來(lái)自公司其他部門(mén)的專家、客戶、最終使用者、其他項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目相關(guān)方以及外界專家等。另外，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別并非一蹴而就的事情，應(yīng)當(dāng)自始至終反復(fù)進(jìn)行。
（2）風(fēng)險(xiǎn)分析包括風(fēng)險(xiǎn)定性分析與風(fēng)險(xiǎn)定量分析，風(fēng)險(xiǎn)定性分析是確定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及其后果的嚴(yán)重性，并按照風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)可能的影響進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排序，以明確特定風(fēng)險(xiǎn)的重要程度從而指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制訂，并幫助項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員修正計(jì)劃中出現(xiàn)的偏差。風(fēng)險(xiǎn)定量分析則是量化風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)概率及其影響，確定該風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義以及處理的費(fèi)用和效益分析。不僅量化分析每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的概率及其對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)造成的后果，而且也分析項(xiàng)目總體風(fēng)險(xiǎn)的程度。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施各階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行盡可能詳盡的分析，包括分析風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能程度、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生對(duì)預(yù)期利潤(rùn)的影響程度，使項(xiàng)目可行性研究建立在風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上，選擇可靠性好、風(fēng)險(xiǎn)隱患少、風(fēng)險(xiǎn)程度低的項(xiàng)目管理方案。
（3）針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和分析的結(jié)果，為提升實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的機(jī)會(huì)，降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)目標(biāo)的威脅，必須制訂項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃必須與風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度、成功實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的費(fèi)用有效性、項(xiàng)目成功的時(shí)間性與現(xiàn)實(shí)性相適應(yīng)，同時(shí)也必須得到所有項(xiàng)目利益相關(guān)方的認(rèn)可，并應(yīng)由專人負(fù)責(zé)。項(xiàng)目一旦立項(xiàng)，項(xiàng)目管理者就應(yīng)該緊密結(jié)合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管政策，在城市規(guī)劃、政策法規(guī)的約束條件下，研究房地產(chǎn)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，確定周密的產(chǎn)品方案和營(yíng)銷策略，圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度優(yōu)化資源配置，統(tǒng)籌資金安排，使整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施有條不紊，進(jìn)而達(dá)到預(yù)期目的。
（4）跟蹤已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)視殘余風(fēng)險(xiǎn)，識(shí)別新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，修改風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施，并評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)減輕的效果是項(xiàng)目控制的主要任務(wù)。完善的控制體系和有效的實(shí)施，是防范風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)的可靠保證，同時(shí)也將成本管理與企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益直接聯(lián)系起來(lái)，對(duì)減小財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的作用極其顯著。一個(gè)好的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)可以在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前就提供給決策者有用的信息，并使之做出有效的決策，達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。
在以上四個(gè)階段中，項(xiàng)目管理者只有充分了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況，對(duì)“易發(fā)險(xiǎn)情”進(jìn)行認(rèn)真的分析和預(yù)測(cè)，并根據(jù)自身實(shí)力估算投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，綜合權(quán)衡房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)，制定各種風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)小而收益高的目的，才是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的真正目的所在。下面結(jié)合該項(xiàng)目的案例，運(yùn)用項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本理論來(lái)具體分析該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)及產(chǎn)生根源，對(duì)重要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)和評(píng)價(jià)，同時(shí)提出較為詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。
2、工程實(shí)例：
我公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的湖州項(xiàng)目總建筑面積約45萬(wàn)m2，綠地率40%，是由別墅、高層、小高層組合的住宅小區(qū)。從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看，該項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)不同建筑群體的統(tǒng)一性和完整性，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既要能滿足該建筑物的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)又必須符合建筑間距，相鄰建筑間的相協(xié)調(diào)。從規(guī)劃布局上看，項(xiàng)目建設(shè)充分體現(xiàn)了現(xiàn)代感與自然文化氣息的結(jié)合，建筑互相圍合、各組團(tuán)間貫穿公共綠地，即統(tǒng)一又形成每個(gè)單一的整體，構(gòu)成氣勢(shì)非凡的空間效果。
2.1 項(xiàng)目各階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
在投資決策階段，從各項(xiàng)政策方面來(lái)看，本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)；從社會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面來(lái)看，由于國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的良好，風(fēng)險(xiǎn)因素也較少。但是由于國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)國(guó)有土地進(jìn)行了徹底的清查，相繼下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)土地交易方面的各項(xiàng)文件，嚴(yán)格的土地政策使該項(xiàng)目在土地獲取方面面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。
在土地的獲取階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需巨額資金和融資是開(kāi)發(fā)商最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金大部分來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)的貸款，許多開(kāi)發(fā)商利用貸款進(jìn)行滾動(dòng)操作，然后將樓盤(pán)以個(gè)人按揭貸款進(jìn)行銷售，最終將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到金融機(jī)構(gòu)身上。由于房地產(chǎn)金融體系的內(nèi)在脆弱性和資產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在波動(dòng)性，使得該項(xiàng)目也不可避免地具有籌資方面的風(fēng)險(xiǎn)。
在建設(shè)階段，該項(xiàng)目也將面臨著招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包合同風(fēng)險(xiǎn)、工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)及施工索賠風(fēng)險(xiǎn)等，但只要施工單位與開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)具有良好的口碑和品牌效應(yīng)，因此項(xiàng)目在招標(biāo)模式、承包方式以及承包合同方面的風(fēng)險(xiǎn)因素也可控制在較小范圍。
在租售階段，該項(xiàng)目采用預(yù)售方式，在住宅具有穩(wěn)定需求的市場(chǎng)條件下，有利于資金的快速回籠，因此這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素較少。租售合同風(fēng)險(xiǎn)方面，重要的是銷售價(jià)格定位，準(zhǔn)確合理的銷售價(jià)格能夠比較快地為廣大需求者所接受，從而為資金的快速回籠提供可能。
2.2 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析
2.2.1 項(xiàng)目投資階段風(fēng)險(xiǎn)的敏感性分析
通過(guò)對(duì)與利潤(rùn)有關(guān)的建安工程費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、綜合配套費(fèi)用、住宅售價(jià)等敏感因素進(jìn)行單變量敏感性分析。列出住宅售價(jià)因素變化而其他因素不變的情況下，建安工程費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、配套費(fèi)用相對(duì)固定的情況下，住宅售價(jià)因素對(duì)利潤(rùn)的影響比較關(guān)鍵，總結(jié)以上幾個(gè)因素的變化與成本利潤(rùn)的關(guān)系，是正、負(fù)相關(guān)的關(guān)系。
2.2.2 項(xiàng)目土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)分析
項(xiàng)目在土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是融資風(fēng)險(xiǎn)，而該項(xiàng)目在融資方面依靠銀行貸款，自身也需具有充足的自由資金，加大融資手段上的多元化，大大降低了融資風(fēng)險(xiǎn)。
2.3 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制
（1）項(xiàng)目土地獲取階段籌資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施。對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)主要采用風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)自留，明確不應(yīng)過(guò)度負(fù)債，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期對(duì)資金運(yùn)作應(yīng)有全過(guò)程通盤(pán)的考慮，留有余地并有資金補(bǔ)充應(yīng)急計(jì)劃項(xiàng)目；將短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債區(qū)別對(duì)待，盡量減少短期負(fù)債，以適應(yīng)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)生命周期長(zhǎng)的特點(diǎn)；將房地產(chǎn)銷售工作提前，用收入彌補(bǔ)資金不足，減少負(fù)債，并提前盈利等。
（2）對(duì)設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)方案不合理的風(fēng)險(xiǎn)控制。主要采用風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，加強(qiáng)施工前施工圖審查及設(shè)計(jì)交底，建立健全會(huì)審制度；采用監(jiān)理制度，更好地規(guī)范各個(gè)單位的行為；嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更審查制度等，以便對(duì)項(xiàng)目投資控制。
（3）對(duì)工期拖延的風(fēng)險(xiǎn)控制。主要采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，利用工程承包合同與工程監(jiān)理合同將該部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到施工單位和監(jiān)理單位，具體措施為：在工程承包合同中，嚴(yán)格制定相關(guān)工程工期條款，在該項(xiàng)條款中，明確指明工期拖延所造成的后果及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，將該部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到主體承包單位；聘請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理公司，在監(jiān)理合同中同樣設(shè)定相應(yīng)工期條款，明確監(jiān)理公司對(duì)工期拖延同樣負(fù)有責(zé)任。
（4）對(duì)各種安全事故風(fēng)險(xiǎn)以及其他風(fēng)險(xiǎn)的控制。任何風(fēng)險(xiǎn)防范措施都是有“人”來(lái)發(fā)現(xiàn)并實(shí)施控制措施的，對(duì)該項(xiàng)目總體而言，首要的是建設(shè)一支業(yè)務(wù)優(yōu)，能力強(qiáng)、熟悉市場(chǎng)的管理隊(duì)伍。有了這樣一支隊(duì)伍，就能夠從源頭上減少和消除各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。另外，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制管理要注意兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：一是風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)的確定與分解，二是責(zé)任落實(shí)。當(dāng)然，在有效地管理規(guī)劃與控制風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，還應(yīng)注意工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的執(zhí)行與反饋。這是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制效率和效果評(píng)價(jià)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力再提高的過(guò)程，檢查風(fēng)險(xiǎn)管理方案的實(shí)施情況，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行監(jiān)控，用實(shí)踐效果評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理決策效果。要確定在條件變化時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)處理方案，檢查是否有被遺漏的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)新發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素應(yīng)及時(shí)提出對(duì)策。
3、結(jié)語(yǔ)
對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析研究在國(guó)外是可行性研究中一項(xiàng)不可缺少的內(nèi)容，特別是近二三十年來(lái)得到了迅速發(fā)展。要避免房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中可能出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素做出較為精確的定性和定量分析。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)踐還缺少理論研究和總結(jié)提高，許多項(xiàng)目管理者甚至各級(jí)政府在房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作上還存在一定的盲目性和不科學(xué)性，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)更是缺乏深刻的認(rèn)識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的全面論述也比較少。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的理論研究和實(shí)踐運(yùn)作，不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者面臨的一個(gè)重要課題，而且是房地產(chǎn)業(yè)管理和政策制定部門(mén)所必須關(guān)注的內(nèi)容。
參考文獻(xiàn)：
[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2004.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理；重點(diǎn)難點(diǎn)分析
1 前言
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的目的是高效率的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，項(xiàng)目管理是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，按照其運(yùn)行的規(guī)律，建立有效的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理是一套復(fù)雜的管理體系，是以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主，各參建單位參與的管理系統(tǒng)，融合了項(xiàng)目管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)的項(xiàng)目管理理論又為建設(shè)工程的項(xiàng)目管理提供了理論工具，使建設(shè)工程的項(xiàng)目管理日益科學(xué)化和系統(tǒng)化。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括工程項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、成本管理和工程合同、資料、安全、市政配套等多項(xiàng)管理。項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目成本是整個(gè)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，也是工程項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。要把三者的關(guān)系進(jìn)行很好的處理，難度很大，需要各方面人才的共同配合與合作，對(duì)整個(gè)的過(guò)程進(jìn)行全面的設(shè)計(jì)、協(xié)調(diào)和控制，才能把項(xiàng)目做好，滿足客戶的需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利目標(biāo)。
2 項(xiàng)目質(zhì)量管理
建筑工程質(zhì)量是開(kāi)發(fā)商樹(shù)立品牌的重要保證，與開(kāi)發(fā)商企業(yè)的聲譽(yù)息息相關(guān)，關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。房地產(chǎn)作為特殊的商品，工程的質(zhì)量直接影響到產(chǎn)品的銷售或者是租賃，因此可以說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量就是工程項(xiàng)目的生命，工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)對(duì)工期造成嚴(yán)重的影響或者是對(duì)產(chǎn)品的聲譽(yù)造成影響，從而影響到投資成本和商品的使用收益。在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，一定要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，防止質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)。加強(qiáng)項(xiàng)目的質(zhì)量管理，主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。
2.1設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化
設(shè)計(jì)人員要嚴(yán)格的按照開(kāi)發(fā)企業(yè)的要求和對(duì)產(chǎn)品的定位進(jìn)行設(shè)計(jì)，在建設(shè)之初，對(duì)圖紙進(jìn)行仔細(xì)的審核，看是否存在錯(cuò)誤。設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤或者是變更會(huì)給工程的實(shí)施帶來(lái)很大的影響，因此在設(shè)計(jì)執(zhí)行時(shí)，要做好設(shè)計(jì)的檢查和優(yōu)化工作，確保設(shè)計(jì)的科學(xué)、合理、可行。
2.2施工單位的選擇和施工人員素質(zhì)的保證
施工單位是施工質(zhì)量的直接保障者，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和信譽(yù)好的施工單位，可以為施工質(zhì)量打下良好的基礎(chǔ)，提供基礎(chǔ)的保障。對(duì)施工人員的素質(zhì)也要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，從施工的管理人員、技術(shù)人員到基層的建筑工人，都要具有相應(yīng)的資格和較高的素質(zhì)。可以采用進(jìn)行人員培訓(xùn)和引入人才的方式來(lái)提高施工單位的整體素質(zhì)，對(duì)工程的實(shí)施質(zhì)量進(jìn)行保證。
2.3施工材料
建筑工程的實(shí)施中，材料的質(zhì)量直接決定著產(chǎn)品的質(zhì)量，建筑過(guò)程中，一定要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕不合格的材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)工程應(yīng)用的半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備等進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量檢測(cè)后再使用。
2.4對(duì)施工機(jī)械和設(shè)備的管理
施工機(jī)械和設(shè)備是施工進(jìn)度的重要保證，性能好的設(shè)備和機(jī)械才能保證工程的順利實(shí)施和工期的按時(shí)完成，因此，在工程的項(xiàng)目管理中，要對(duì)機(jī)械和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量的控制。
2.5 施工方案、施工方法與施工技術(shù)
施工方案和方法的科學(xué)、合理，能夠有效地促進(jìn)工程的實(shí)施，方案和方法的變更會(huì)對(duì)工程的進(jìn)度產(chǎn)生影響，施工技術(shù)又是項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵因素。因此，加強(qiáng)對(duì)施工方案、方法和技術(shù)的控制也是保證施工質(zhì)量的必要的措施。
2.6 做好質(zhì)量監(jiān)督工作
相關(guān)的部門(mén)要做好施工過(guò)程的跟蹤監(jiān)控、指導(dǎo)和檢驗(yàn)工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)過(guò)程實(shí)施中的問(wèn)題并加以解決，充分發(fā)揮監(jiān)理的作用對(duì)工程的質(zhì)量進(jìn)行保證。
在工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理中，最重要的是做好預(yù)防性的控制，對(duì)可能出現(xiàn)問(wèn)題的各個(gè)環(huán)節(jié)的影響因素進(jìn)行控制，從根本上杜絕問(wèn)題的產(chǎn)生。做好防范性的工作，制定問(wèn)題的解決方案，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，馬上進(jìn)行處理。在平時(shí)的管理中，也要對(duì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格的控制，即便是小的問(wèn)題，也要進(jìn)行嚴(yán)格的管理，以免釀成大的質(zhì)量隱患。
3 項(xiàng)目進(jìn)度管理
工程項(xiàng)目能否在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。項(xiàng)目進(jìn)度對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項(xiàng)目的進(jìn)度管理，保證施工的進(jìn)度也就成了一項(xiàng)重要的工作。對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的總過(guò)程。
（1）制定進(jìn)度計(jì)劃。在工程的設(shè)計(jì)之初，做好項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃，確定工期的總目標(biāo)，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個(gè)階段的工作進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃，對(duì)施工進(jìn)行指導(dǎo)。
（2） 保證進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施。在施工過(guò)程中，要保證進(jìn)度計(jì)劃的嚴(yán)格施行，將審批后的進(jìn)度計(jì)劃布置到各個(gè)部門(mén)，將責(zé)任落實(shí)到人，確保物品、人員和資金到位以后進(jìn)行施工。對(duì)施工中存在的影響進(jìn)度和質(zhì)量的問(wèn)題，要及時(shí)進(jìn)行處理，采用適當(dāng)?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。
項(xiàng)目的進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)，影響因素較多，實(shí)施起來(lái)具有一定的難度。在進(jìn)度的管理工作中，要對(duì)這些因素進(jìn)行詳細(xì)的分析，列出各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)行預(yù)防性的控制，以保證施工的進(jìn)度不受影響。工程項(xiàng)目中影響進(jìn)度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機(jī)械、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開(kāi)發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門(mén)、建設(shè)主觀部門(mén)、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項(xiàng)目工程的進(jìn)度管理中，做好人的因素管理，對(duì)其他各種因素進(jìn)行分析研究，是做好進(jìn)度管理的基本要求。
4 項(xiàng)目成本管理
項(xiàng)目的成本關(guān)系到企業(yè)的利益，對(duì)成本進(jìn)行合理的控制，是保證開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的重要措施。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)大規(guī)模的生產(chǎn)活動(dòng)，資金對(duì)每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開(kāi)發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等幾個(gè)大的方面。
項(xiàng)目成本的管理分為策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國(guó)內(nèi)外的很多資料來(lái)看，對(duì)成本影響較大的是策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理，成本管理的關(guān)鍵也要以第一階段的管理為重點(diǎn)。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點(diǎn)，雖然具有一定的意義，但對(duì)成本控制的成效卻不佳。因此，要加強(qiáng)對(duì)第一階段的成本控制，知識(shí)方案的選擇。做好投資的估算，從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之初就做好工程項(xiàng)目的成本管理和控制。
5 結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理重點(diǎn)和難點(diǎn)包括項(xiàng)目的質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和成本控制三個(gè)大的方面，在實(shí)際的項(xiàng)目管理中，要根據(jù)各個(gè)管理的特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)、合理的管理，保證項(xiàng)目工程的實(shí)施。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目 質(zhì)量管理
近些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺，投資與消費(fèi)齊飛，而房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨白熱化，房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量己逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的優(yōu)劣，分析房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前項(xiàng)目質(zhì)量控制中存在的缺點(diǎn)與不足，制定改進(jìn)計(jì)劃，提高企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量控制水平，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，已成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)待解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題
(一)項(xiàng)目市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確
投資決策倉(cāng)促盲目，市場(chǎng)定位工作流于形式，工作一般僅限于房型的選擇、租售價(jià)格的預(yù)測(cè)等部分內(nèi)容，同時(shí)，房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場(chǎng)定位工作處于低水平狀態(tài)，沒(méi)有針對(duì)性。不能根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來(lái)滿足分析的需要，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目偏離了市場(chǎng)定位。
(二)規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段優(yōu)化深度不夠
良好的設(shè)計(jì)方案從來(lái)沒(méi)有像今天這樣重要，設(shè)計(jì)師提出的設(shè)計(jì)方案如果平淡無(wú)奇，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作管理很大程度上決定了工程項(xiàng)目實(shí)施的成敗，現(xiàn)行的規(guī)劃及設(shè)計(jì)方面管理，遵循了一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對(duì)設(shè)計(jì)有效優(yōu)化不足。導(dǎo)致了一系列的問(wèn)題，如戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。
(三)質(zhì)量問(wèn)題普遍存在
房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通;室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起砂、面磚松動(dòng)，有防水要求的地面漏水等。甚至有個(gè)別項(xiàng)目還出現(xiàn)“樓倒倒”、 “樓歪歪”、 “樓薄薄”的工程質(zhì)量事件，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的負(fù)面影響，也給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司敲了一記響亮的警鐘。
(四)設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失
由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無(wú)法跟上，造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題很多，有些工程從開(kāi)工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序，忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性，設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理控制的措施
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作階段
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作主要是編制項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目策劃書(shū)等,是整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ),其質(zhì)量高低對(duì)后階段工作有著重大影響。主要辦法是建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作成果質(zhì)量評(píng)審制度。通過(guò)質(zhì)量評(píng)審制度可以吸取專家們的知識(shí)和智慧,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,優(yōu)化前期工作成果。不論是開(kāi)發(fā)企業(yè)自行編制還是聘請(qǐng)項(xiàng)目咨詢公司提供的相關(guān)報(bào)告資料,均要求報(bào)告資料提供方組織本項(xiàng)目人員對(duì)其工作成果先進(jìn)行自我評(píng)審,然后再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。內(nèi)部評(píng)審?fù)瓿珊?該成果才能提交給開(kāi)發(fā)企業(yè),由開(kāi)發(fā)企業(yè)組織有關(guān)專家對(duì)該成果進(jìn)行評(píng)審與完善,形成相應(yīng)記錄文件,以提高投資效益。
(二)設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制
為了有效地控制設(shè)計(jì)質(zhì)量,應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤,定期對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審核。在設(shè)計(jì)過(guò)程中和階段設(shè)計(jì)完成時(shí),開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管人員應(yīng)以設(shè)計(jì)招標(biāo)文件(含設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、地質(zhì)勘察報(bào)告等)、設(shè)計(jì)合同、政府有關(guān)批文、各項(xiàng)技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù),對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過(guò)程中,特別要注意過(guò)分設(shè)計(jì)和不足設(shè)計(jì)兩種極端情況。過(guò)分設(shè)計(jì),導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差;不足設(shè)計(jì),存在隱患或功能降低。
(三)施工階段的質(zhì)量控制
施工是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過(guò)程,也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段,要提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量,就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目建成后,如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件,更不能實(shí)行“包換”或“退款”,因此工程項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制,就顯得極其重要。
1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制
項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制,實(shí)際就是程序控制和過(guò)程偏差控制。過(guò)程控制就是對(duì)工作過(guò)程和階段性成果進(jìn)行比較,找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差;運(yùn)用合同說(shuō)明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較,找出偏差;運(yùn)用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過(guò)程順序進(jìn)行比較找出偏差;運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行跟蹤,得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見(jiàn)和建議。
2、推行施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)責(zé)任制
現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)負(fù)責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制,正確劃分各級(jí)技術(shù)管理工作的權(quán)限,使每位工程技術(shù)人員各有專職、各司其事,有職,有權(quán)、有責(zé)。工程開(kāi)工前,將單位工程施工組織設(shè)計(jì)報(bào)送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過(guò)程中項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)人員,制定詳細(xì)的規(guī)章制度和獎(jiǎng)罰措施,不允許出現(xiàn)不合格品。在重點(diǎn)工序施工前,必須對(duì)關(guān)鍵的檢查項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)核杜絕重大差錯(cuò)事故的發(fā)生。
3、堅(jiān)持“三檢”制度
即每道工序完后,首先由作業(yè)班組提出自檢,再由施工員項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)施工人員、質(zhì)檢員、技術(shù)員進(jìn)行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好三檢制"的基礎(chǔ)上,請(qǐng)監(jiān)理工程師審核并簽證認(rèn)可。對(duì)于工程施工過(guò)程出現(xiàn)的質(zhì)量事故,必須按照事故原因不清不放過(guò)、事故責(zé)任者和群眾沒(méi)有受到教育不放過(guò)和沒(méi)有防護(hù)措施不放過(guò)的"三不放過(guò)"原則,認(rèn)真處理,防患于未然。
4、嚴(yán)格按施工工藝(或施工程序)施工
根據(jù)對(duì)影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵特點(diǎn),關(guān)鍵部位及重要影響因素設(shè)質(zhì)量管理點(diǎn)的原則,并設(shè)專人負(fù)責(zé)。建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng),形成一個(gè)封閉式信息網(wǎng)。現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢員要及時(shí)搜集班組的質(zhì)量信息,客觀地提取產(chǎn)品的質(zhì)量數(shù)據(jù),為決策提供可靠依據(jù)。并對(duì)因果分析圖、質(zhì)量對(duì)策表開(kāi)展質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析。
(四)工程驗(yàn)收質(zhì)量管理
1、分項(xiàng)工程驗(yàn)收
對(duì)于重要的分項(xiàng)工程,應(yīng)按照工程合同的質(zhì)量等級(jí)要求,根據(jù)該工程施工的實(shí)際情況,按照有關(guān)質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收過(guò)程中,必須嚴(yán)格按規(guī)范要求選擇檢查點(diǎn)數(shù),然后計(jì)算出檢驗(yàn)項(xiàng)目和實(shí)測(cè)項(xiàng)目的合格或優(yōu)良百分比,最后確定出該分項(xiàng)工程的質(zhì)量等級(jí),從而確定能否驗(yàn)收。
2、分部工程的驗(yàn)收
在分項(xiàng)工程驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,根據(jù)各分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收結(jié)果,按照分部工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),可得出該分部工程的質(zhì)量等級(jí),以確定能否驗(yàn)收。
3、竣工驗(yàn)收
在分項(xiàng)工程、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,通過(guò)對(duì)分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量等級(jí)的統(tǒng)計(jì)計(jì)算,再結(jié)合直接反映單位工程結(jié)構(gòu)及使用功能的質(zhì)量保證資料、單位工程觀感的質(zhì)量評(píng)判,便可核查結(jié)構(gòu)是否安全可靠,使用功能能不能滿足、觀感質(zhì)量是否合格,從而確定是否達(dá)到工程合同所要求的質(zhì)量等級(jí),進(jìn)而決定能否驗(yàn)收。
三、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理，是一項(xiàng)艱巨而復(fù)雜的工作，房地產(chǎn)質(zhì)量管理對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，意義非常重大，是企業(yè)樹(shù)立形象的關(guān)鍵，是企業(yè)贏得市場(chǎng)的砝碼，也是對(duì)投資方和業(yè)主負(fù)責(zé)的表現(xiàn)。建立和完善項(xiàng)目質(zhì)量管理體系，根據(jù)質(zhì)量管理體系的特點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行對(duì)策研究，確實(shí)保證項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量。
參考文獻(xiàn)：
[1] 陳熙,駱仁俊.基于精益建造的工程項(xiàng)目質(zhì)量控制[J].工程管理學(xué)報(bào).2010.24.2.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 多項(xiàng)目管理 開(kāi)發(fā)模式
引言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)各個(gè)領(lǐng)域和行業(yè)的發(fā)展速度也隨之加快，尤其是我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度更是日新月異。自改革開(kāi)放以后，我國(guó)國(guó)民的生活水平不斷提高，人們對(duì)生活物質(zhì)條件也提出了更高的要求。同時(shí)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的改革，為現(xiàn)代的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。并且隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其已經(jīng)逐漸成為了我國(guó)的GDP增長(zhǎng)的主要部分。然而，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的背景下，也使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，而房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中快速穩(wěn)步的發(fā)展，就必須要提高企業(yè)的管理水平，從而才能夠使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式是當(dāng)前房地產(chǎn)管理中一種重要的管理方式，隨著多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用，使得房地產(chǎn)管理的效率和質(zhì)量得到了大幅度提高，因此為了提高房地產(chǎn)管理的效率和質(zhì)量，必須要加大對(duì)房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的研究力度。本文從多項(xiàng)目管理概述出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)管理中的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行分析，并且對(duì)房地產(chǎn)在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理中所采取的模式進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，希望能夠起到拋磚引玉的效果，使同行相互探討共同提高，進(jìn)而為我國(guó)的房地產(chǎn)管理應(yīng)用多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式時(shí)起到一定的參考作用。
一、多項(xiàng)目管理概述
多項(xiàng)目管理是對(duì)企業(yè)全部項(xiàng)目進(jìn)行選擇、評(píng)估、計(jì)劃與控制的一種管理方式，通常情況下，多項(xiàng)目管理是由一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)同時(shí)負(fù)責(zé)多個(gè)項(xiàng)目的管理工作。這樣能夠很好的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)項(xiàng)目之間的資源分配，從而使所有項(xiàng)目的綜合執(zhí)行效果達(dá)到最佳，并且多項(xiàng)目管理以這一獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)，使得其在在各個(gè)領(lǐng)域中青睞。在廣義層面上，多項(xiàng)目管理可能并非具體由某一位項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)負(fù)責(zé)，它也可能是由一個(gè)公司經(jīng)理統(tǒng)領(lǐng)公司內(nèi)部的各個(gè)職能部門(mén)，來(lái)對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理與控制。
二、房地產(chǎn)管理多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性
1、選擇多項(xiàng)目模式是房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的必然選擇
目前，資產(chǎn)規(guī)模小、資質(zhì)等級(jí)較低、經(jīng)營(yíng)能力與擁有資源不匹配的現(xiàn)象還普遍存在于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)之中，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制也比較差、資源的集中程度不高。除此以外，房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，涉及面非常廣泛。因此，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)其內(nèi)部必須要包括各個(gè)行業(yè)的專業(yè)人才，因?yàn)闊o(wú)論是哪一個(gè)層面的疏忽，都會(huì)直接或者間接的導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的最終失敗。而且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的啟動(dòng)，其周期是很長(zhǎng)的，在這個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程中，市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變，其中摻雜著太多不確定因素。再加上開(kāi)發(fā)資金投入是非常巨大的，如果企業(yè)沒(méi)有足夠的財(cái)力來(lái)做后盾，那么必然會(huì)陷入經(jīng)營(yíng)的困境。因此，房地產(chǎn)有必要擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，這樣才能夠整合現(xiàn)有資源，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
2、選擇多項(xiàng)目模式是房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，其行業(yè)行為更加規(guī)范，分工也更加明確，所以不存在一個(gè)企業(yè)，各方面都有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，而房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個(gè)最大特點(diǎn)就是要具有均好性，這就要求企業(yè)必須擴(kuò)大自己的規(guī)模，惟有具有一定規(guī)模，才能夠吸引各方面的專業(yè)人才，到房地產(chǎn)企業(yè)中去，發(fā)揮出自身的優(yōu)勢(shì)，提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)進(jìn)入一種良性循環(huán)。
3、選擇多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)提高投資利率的重要保證
在國(guó)家的新房地產(chǎn)政策下，如果企業(yè)仍然采取單一開(kāi)發(fā)模式，在開(kāi)發(fā)前期需要大量的周轉(zhuǎn)資金，而完工后，銷售回款之后，又會(huì)有大量的資金閑散，這樣的管理模式顯然不適合企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中的發(fā)展。當(dāng)企業(yè)采用多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式時(shí)，多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，某些項(xiàng)目的資金流入恰好能夠?yàn)榱硪粋€(gè)項(xiàng)目提供資金的流出，只要企業(yè)進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排，那么資金就能夠在各個(gè)項(xiàng)目之間迅速周轉(zhuǎn)，企業(yè)不用投入太多的資金就能夠創(chuàng)造更多的收益，所以說(shuō)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)提高投資利率的重要保證。
三、房地產(chǎn)在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理中所采取的模式
1、矩陣式管理型
矩陣式管理型是由項(xiàng)目部為執(zhí)行主體，企業(yè)集團(tuán)直接對(duì)所屬的管轄區(qū)域?qū)嵭斜O(jiān)管，指導(dǎo)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、拓展和銷售。而一般性的業(yè)務(wù)項(xiàng)目直接由各自區(qū)域的公司自行管理和運(yùn)營(yíng)。這種管理模式的優(yōu)越性在于項(xiàng)目成員能夠?qū)ν饨绛h(huán)境的變化做出迅速反應(yīng)，節(jié)省了資源的配置和浪費(fèi)。但在這樣的管理之下，每個(gè)成員都要面對(duì)雙重的分配和領(lǐng)導(dǎo)，在工作中容易產(chǎn)生分歧，嚴(yán)重時(shí)影響內(nèi)部團(tuán)結(jié)和制約公司快速健康發(fā)展。
2、職能管理型
在項(xiàng)目的不同發(fā)展階段，有不同的管理任務(wù)和經(jīng)營(yíng)方式，這樣，各職能部門(mén)可以根據(jù)自身情況在不同的開(kāi)發(fā)階段介入對(duì)項(xiàng)目的管理。總集團(tuán)只是監(jiān)管區(qū)域一級(jí)，具體任務(wù)則由區(qū)域級(jí)直接對(duì)項(xiàng)目的拓展、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程和銷售進(jìn)行管理。在這種分工高度集中和專業(yè)化的條件下，內(nèi)部資源可以最大限度的得到反復(fù)利用。但是部門(mén)之間過(guò)多協(xié)調(diào)，也會(huì)造成決策緩慢的現(xiàn)象。
3、項(xiàng)目管理型
是指企業(yè)以項(xiàng)目公司為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主體，設(shè)立拓展、工程、設(shè)計(jì)、銷售以及各職能崗位。雖然它的優(yōu)勢(shì)是能夠迅速的對(duì)外部環(huán)境做出相應(yīng)的反應(yīng)，但總部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的控制卻得不到具體實(shí)施，很容易導(dǎo)致資源的閑置。