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“不是夢想的四星級家園”向你招手
1997年年初，溫州建設房地產開發公司在溫州市東部郊區的新城片，開發建造了一處豪華別墅區“銀都花園”。其中有74幢別墅，30套躍層樓。每幢別墅售價約200萬元，每套躍層樓售價約80萬元。二者均比周邊同類房價高出一倍多。
開發商在各媒體廣告及售樓書中宣傳稱，“四星級家園，不再是夢想”“園區內擁有三個標準網球場，一個游泳池，擁有1368平方米物業管理用房。擁有4500平方米的銀都維多利亞俱樂部，內有健身房、乒乓球、KTV等健身娛樂設施。區內擁有超市、醫療、保健、銀行等生活設施。別墅實行全封閉星級物業管理，并有紅外線報警、衛星電視及自發電設備。小區綠化率達38.60%”等等。
這樣的公配水準和樓價在當時堪稱“溫州之最”。溫州市104位企業界知名人士及富人沖著如此美好的環境、設施和承諾，紛紛花巨資購置了該區的別墅和躍層樓。
“缺斤短兩”被訴求賠償五千多萬元
黃龍忠、鄭品嚴等上百名業主從1999年始陸續入住。入住后他們相繼發現，實際情況與開發商的承諾大相徑庭。開發商在別墅區圍墻及圍墻內側通道的地基上增建了別墅，大部分地盤則改建為綠地賣掉了，導致全封閉管理永久性不能恢復。區內的網球場、游泳池等設施也租給他人用作商業經營。特別是盼望已久的4500平方米的銀都維多利亞俱樂部在2001年裝修完工后，一夜之間竟“割”給他人，成為一家商業酒店，業主們也是永久性無權享用。小區的綠化率僅為34.7%，這一減，被整整割掉4.1畝土地，價值超千萬元。另外，超市、醫療、保健、銀行等生活設施不見蹤影，入住者生活極為不便，買一包醬油、一盒煙都得驅車到區外購買。因全封閉全方位的管理成為一紙空文，區內經常發生偷盜事件，業主的生命和財產受到嚴重威脅。
對此，業主們認為自己被欺騙了。針對開發商的欺詐和嚴重的“缺斤短兩”行為，業主們在無數次交涉無果的情況下，決定運用法律手段維護自己的合法權益。為了解決人力松散的問題，他們自發聯合，授權委托由全體業主選舉產生的銀都花園業主委員會（主任、副主任本身也是業主），以該民間自治組織的名義，與開發商對簿公堂。
2001年12月，銀都“業委會”先向溫州市鹿城區法院。其間歷經艱辛，受阻重重。無奈之下，他們不得不于2003年10月撤訴。次日，即直接向浙江省高級人民法院。他們聘請北京京哲律師事務所房地產專業律師張仁，針對開發商上述8大“缺斤短兩”問題，向法院提出8項訴訟賠償，共計賠償5070.6萬元。如此高的商品房糾紛訴訟標的，在全國較為罕見。
對這起浙江省首例以業主委員會的名義的商品房買賣合同糾紛案，浙江省高院經認真研究，受理了此案。
2004年3月9日，浙江省高院第三法庭開庭審理此案。由三十多人組成的原告方“陪審團”清一色是溫州企業界董事長級人士。被告方沒有出庭，委托其律師到庭應訴。
廣告承諾能否成為購房合同條款
此案爭議的主要焦點是，廣告承諾能否成為購房合同條款。開發商的辯護律師認為，廣告宣傳資料要作為房屋合同條款，根據最高人民法院的有關司法解釋規定，必須具備如下條件：房屋出賣人對開發的“房屋及相關設施所作的說明和允諾具體明確”。而開發商被指控未履行的8項廣告宣傳承諾項目，都是零碎地出現在1997年至1999年的一些相關資料中，這些承諾不能視為具體的、明確的。因此，這些承諾不能作為房屋買賣合同條款，開發商也不構成違約。
銀都“業委會”方認為，最高院的有關司法解釋規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請，房屋出賣人對開發的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體明確，并對商品買賣合同的訂立以及房屋價格確有重大影響的，應當視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。據此，銀都“業委會”稱，一方面，開發商對銀都別墅的廣告宣傳是大量的、多方位的，這是廣告宣傳形式上的“零碎”，而非廣告內容上的“零碎”。另一方面，其每一次（種）廣告宣傳的內容又都是非常具體、明確而非“零碎”的。實際上這些廣告對104名消費者訂立合同購買銀都別墅都產生重大影響。而且，有關俱樂部的廣告不僅具體、明確、有吸引力，開發商還就此項目向每位購房者增收了6萬元以上的配套設施費。這說明宣傳廣告對房屋價格“確有重大影響”。故開發商未按廣告宣傳承諾的事項去做，已違反了購房合同內容，是違約侵權。
“業委會”可否受權代表業主打官司
此案爭議的另一大焦點是，業主委員會能否作為訴訟主體。法庭辯論中，被告律師認為，“業委會”是業主大會的執行機構，是代表業主對住宅小區物業管理行使民主監督的群眾自治組織。而此案是一起商品房買賣合同糾紛案，原告和被告之間應當是商品房買賣的當事人。而開發商并未與銀都“業委會”建立商品房買賣關系，故雙方不存在任何糾紛。“業委會”可以維護業主的相關權益，但它不是房屋產權所有人，不能介入房屋買賣糾紛。因此，銀都“業委會”作為該案的原告主體，顯然不合適。
銀都“業主委”方則認為，根據有關法律規定，業主委員會可以代表住宅小區內的產權人、使用人維護他們的合法權益。這些配套設施是業主的共有財產，但因住戶人數眾多，不可能每個人都來參與共有財產的管理，應該由“業委會”代為管理。如果發生訴訟，其訴訟標的是和共有財產有關的，那么“業委會”就可以代表業主、應訴或參與調解等等。原告方律師張仁認為，他們查詢了相關資料發現，最近，上海、深圳等地“業委會”的法律訴訟主體都先后得到確立，但目前浙江尚無先例。“我們想通過這起民事糾紛使人們充分認識‘業委會’的地位和作用”。張仁說。
溫州市新城銀都花園業主委員會借鑒溫州打火機協會“挑頭”為百家企業打“洋官司”的經驗，受權幫助購房者打官司，索賠金額高達五千多萬元。這是浙江省首例以業主委員會名義的商品房維權糾紛，自然引起社會各界的高度關注。
便利訴訟節約官司成本好處多多
有關房地產的法律專家認為，這場官司在全國有一定的典型意義。首先，小區“業委會”代表廣大購房消費者訴訟，既可有效維權，又可大大節約訴訟成本，這為全國的購房消費者提供了有益的啟示和借鑒。相對而言，單個購房者是弱勢群體。打起官司來，往住以他們的吃虧而告終。而“業委會”的地位、作用則可與開發商“對稱”、抗衡。一個住宅小區的購房者可能是100人，也可能是數百人。一個購房者的合法權益若受到侵害，其背后就是一大片。由“業委會”出面訴訟，則可“以一當百”，減輕法院的壓力，提高訴訟效率。同時，也有利于社會穩定。
此案受到社會各界的廣泛關注。來自全國各地的一些住宅小區業主也前來法院旁聽。杭州“西湖家園”幾名“業主委”成員說：“我們是來取經的。”他們稱，如今一些小區的公配設施不到位乃至被開發商出租轉賣已是司空見慣，業主們單獨出面討公道力不從心。溫州“銀都花園”通過“業委會”提訟，這在浙江還是首例，對廣大購房者依法維權是個有益的借鑒。
警惕“售后走樣”剎住“缺斤短兩”
關鍵詞：房屋拆遷；房屋征收；公共利益；法律服務；司法救濟
步入新時代的我國，經濟的迅速崛起開始表現出強烈的城市化渴求，發展中的大小城市幾乎均以進行舊城改造為重要任務之一，即使是在一個中小等級城市，這一變化速度也是驚人的。然而，伴隨著大規模的城市擴張和舊城區改造，各地拆遷問題愈發凸顯出來，拆遷矛盾激烈、各方糾紛擴大，已不再是表面上的普通民事權益問題，實際上它已牽涉到法律觀念、政府職能、公眾權利等多個方面，不僅直接關系到市場土地供應、城市基礎設施建設、房地產業以及國民經濟的發展，而且直接關系到公民基本的財產權、居住權以及切身重大權益，正是上關國計、下系民生。一法牽動萬人心，一拆激起千層浪。千呼萬喚的新法規《國有土地上房屋征收與補償條例》終于出臺，并于公布當日起施行，將對我國的城市發展、經濟建設以及法制建設影響深遠。城鎮國有土地上房屋征收涉及多方參與主體、多方利益調整，為之法律服務的提供主體也將是多樣化，法律服務也必將任重而道遠。
一、最主要的法律服務職業人――律師提供的法律服務
在房屋征收事務中，委托人主要有市、縣人民政府，市、縣人民政府確定的征收部門（以下稱房屋征收部門），房屋征收實施單位，被征收人等主體。其中，上述前3主體實際上系征收人身份，后者則屬被征收人主體，為兩者提供的法律服務的對象主體、服務內容、側重要點都是不同的，但體現的法律精神都是一致的，就是依法辦事，依法維權，促進法治征收，力求和諧穩定。
（一）對征收人提供法律服務
1、法律理念服務。我國《憲法》第10條第3款、《物權法》第42條第1款、《土地管理法》第58條第1款、《城市房地產管理法》第6條，都一一明確規定了，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。《國有土地上房屋征收與補償》（以下稱《條例》）第8條對“公共利益的需要”做了列舉式和兜底式規定，可見，從根本大法、基本法律和專項行政法規來看，將城市房屋拆遷定性為國有土地上房屋征收，明確了城市房屋拆遷須有公共利益需要，這對于解決城市房屋拆遷制度的合憲性危機有著決定性意義，同時也有利于糾正城市房屋拆遷實踐中混淆公共利益與商業利益的嚴重問題，那么具體到征收人這一主體來所，就必須明確為了公共利益才能征收，即不可濫用征收權。在理念上，要統籌兼顧工業化、城鎮化建設和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個人利益統一起來，這也是所有工作的思想指南。
2、法律程序服務。在中國現階段，輕程序這一現象并不鮮見，部分官員傾向于認為某些法定程序的“花瓶化”而對其忽略，其實不然。許多程序盡管看似不顯山，亦不漏水，但其融會了法律的嚴謹權威，不可小覷。研讀《條例》，這些程序律師應跟進服務的：①征收決定的程序為：符合國民經濟和社會發展規劃等規劃決策（納入年度計劃）制定規劃并論證（要求征求公眾意見）社會風險評估（人數較多要求政府召開常務會）補償方案征求意見（期限不得少于30日）聽證（舊城區改建異議較大）作出征收決定（屬具體行政行為）公告（告知復議權、訴訟權）；②征收補償的程序為：評估確定復核評估申請鑒定選擇補償方式（補償費用足額到位、專戶存儲、專款專用）訂立補償協議（不履行可）作出補償決定（公告并告知不服復議或訴訟期限）；需要一提的是，高院《關于執行若干問題的解釋》第41條規定“行政機關作出具體行政行為時，未告知公民、法人或者其他組織訴權或者期限的，期限從公民、法人或者其他組織知道或者應當知道訴權或者期限之日起計算，但從知道或者應當知道具體行政行為內容之日起最長不得超過2年”，可見，如未告知司法救濟途徑和期限，將極為被動；③征收搬遷的程序為：申請法院執行（拒不搬遷、也不通過法律途徑救濟）。在具體實施中，例如還可以創新行政送達方式如公示送達，以解決送達難問題，又如，房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任，故需要根據征收具體實際情況，簽訂實施征收委托合同，明確委托事項和委托權限，明確責權，落實內部管理的法律責任；律師還可擔任行政復議或行政訴訟的人，提供應訴服務等。《條例》在總則第3條規定“房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則”，其中“程序正當”是極其重要的，故律師在提供法律服務過程中，對其征收程序正當性的各項建議，要比普通人更專業，如對征收補償方案、征收決定、評估結果、補償安置結果都公開，將有力地打消許多被征收人的顧慮、防止暗箱操作、確保公平、贏得被征收人支持，還可以預防腐敗。通過完善征收程序，加大公眾參與，力爭規范透明，否則易形成瑕疵漏洞，造成無效之果。
3、基本實體服務。《條例》明確規定被征收人可選擇在改建地段進行房屋產權調換亦可要求貨幣補償，且按市場價格實行“先補償、后搬遷”的辦法，以上規定雖然會大大增加今后征收工作的成本和難度，但制度本身的合理性是毋庸置疑的，政府、房屋征收部門、征收實施單位應當積極創造條件嚴格執行，避免過去因商業拆遷導致的大量矛盾糾紛。在具體工作上，律師沉到工作一線、全程參與、嚴格把關，根據項目實際狀況，起草完善的專用補償協議文本，加強簽約指導，舉辦涉房權屬紛爭法律知識培訓，與被征收人進行對話溝通，及時為群眾答疑解惑，最大限度地取得群眾的理解、支持和配合，全程跟蹤跟進，為征收工作提供全方位的法律服務。
（二）對被征收人提供法律服務
1、知情權話語權的綜合服務。指導被征收人通過各類正規權威渠道，知悉了解項目規劃狀況，分清孰為合法孰為非法，監督行政主體是否混淆公共利益與商業利益采取同樣的征收方式。在設定的法定程序中，充分行使意見發表權、聽證質疑權、論證修改權、復核評估權、申請鑒定權，形成多方聲音表達、雙方利益權衡的機制，但注意不能囿于封閉、狹小的空間和時段，避免錯誤信息誤導，更不應聽信小道消息而信謠傳謠。由于房屋征收牽涉面廣、人數眾多，可以借鑒集團訴訟的做法，推舉律師參加聽證等等。
2、復議權和訴權的服務。被征收人對于法律賦予自己的權利往往不太了解，律師應積極指導和，用法律知識來保障被征收人的合法權益，在法律范圍內爭取更多補償和權益。在具體實務中，律師可以幫助被征收人熟悉掌握被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償，停產停業損失的補償，補助和獎勵確切的構成、計算，幫助被征收人獲取最大權益。律師在為群眾提供法律服務、妥善解決糾紛的同時，注重向當事人講解征收的法律法規和相關政策，引導群眾依法、理性表達利益訴求。同時，發揮第三方調和劑作用，加大涉法糾紛調處力度。
3、過激行為的控制勸導服務。征收是指國家為了公共利益將房屋所有權人或者他物權人的財產私權強制性地轉讓給國家，是物權變動的一種特殊形式，征收是具有公法性質的行為，其主體只能是國家，因此是一種行政法律關系。《條例》第32條規定“采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰”，故律師為被征收人提供法律服務時，還應盡量說服被征收人不可采取過激行為導致矛盾激化和沖突加劇，避免觸犯法律，防范法律風險，造成人財兩空的不利局面。
二、最具公信度的證明機構――公證處提供的法律服務
（一）測繪評估公證。實施主體可聘請房地產測繪和評估機構對被征收房屋進行現場測繪與評估，并由公證機構進行公證。
（二）通知通告公證。涉及公告、公示送達類文書可委托公證，穩固其效力。
（三）證據保全公證。涉及具體強制執行時，對于房屋內動物活體、季節性商品、鮮活、易腐爛變質以及其他不宜長期保存的物品，應當交強制搬遷被申請人處理。被申請人拒絕接受的，可辦理公證提存。提存后缺損、滅失的后果依法由強制搬遷被申請人承擔。
（四）款項提存公證。對下落不明產權人或其他原因造成補償款發放不到位的，可將補償金匯至專戶存儲賬號額，并辦理提存公證。
（五）房產繼承公證。房產繼承、房屋贈與、分家析產、放棄繼承權等婚姻家庭、房產繼承等民事類事項，可依法辦理公證。
三、最具權威裁決權的機關――人民法院提供的法律服務
在《條例》確定的框架體系下，征收法律關系為行政法律關系，人民法院系居中裁判地位，與其說人民法院依法審判裁判，不如說法院將要成為房屋征收法律服務的重要主體了。
（一）行政訴訟案件的受案和審理。《條例》中規定的被征收人對征收決定、補償決定不服的，可以依法訴訟。
（二）非訴行政執行司法審查工作。《條例》明確司法強拆取代行政強拆后，大量涉及房征收與補償的非訴執行審查案件將進入法院，公眾對法院的期望值大大提升，矛盾的焦點無形中也將轉移到法院，法院將面臨巨大壓力。法院通過對申請執行的具體征收補償行為的審查，達到既保護行政相對人合法權益，維護和監督依法行政，又能通過司法手段強化行政管理，促使行政相對人履行義務的目的。法院進行非訴審查，并依法作出準予執行的裁定。2012年4月10日起施行的《最高人民法院關于辦理申請人民法院強制執行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規定》探索的是由“法院審查、政府實施”的“裁執分離”模式，第8條規定“人民法院裁定準予執行的，應當在五日內將裁定送達申請機關和被執行人，并可以根據實際情況建議申請機關依法采取必要措施，保障征收與補償活動順利實施”，該規定一改原先法院執行規定硬性化標準，極富人性化，是法律服務生動化的體現之一，力求多做協調化解工作，盡力促成當事人自動履行。
（三）對普通征收民事主體的受案。在征收中，許多民事案件將進入法院，法院也將依法受理予以裁判，定紛止爭，及時提供法律救濟服務。
四、最基層的司法行政單位――司法所提供的法律服務
在房屋征收過程中，政府扮演著最重要的角色，既是征收行政法律關系的一方當事人，又是公權力的代表，承擔征收管理的工作。同時，在維護社會穩定工作，政府又是責任人，由征收引發的各種社會矛盾化解工作主要由政府來承擔。作為最基層的司法行政單位――司法所及受其管理的法律服務所，提供的法律服務工作艱巨而繁重，小而雜，大到重大利益沖突的維穩突發事件、小到某家某戶婚姻家庭成員間房權紛爭、安置房鄰里糾紛等，基層司法助理員和法律服務工作者，可以積極發揮人民調解“第一道防線”作用，堅持“調防結合，以防為主”的原則，努力將矛盾糾紛化解在萌芽狀態。相比法律訴訟更為便捷、親民、不傷和氣的民調工作和法律援助工作，在這類糾紛化解中有著天然的優勢。
五、最體現自愿的調裁機構――仲裁委提供的法律服務
抵押人(乙方)：________________________
第一條 為確保甲方與________________(以下稱借款人)簽訂的________年____ 號借款合同(以下稱借款合同)的履行，乙方愿意以其有權處分的位于________ 市(縣)________區(鎮)________路(街)________號 ____________房間之房產(地產)的全部權益(以下稱該抵押物，具體財產情況見抵押物清單)抵押給甲方，以作為償還借款合同項下之借款的擔保。
第二條 本抵押合同擔保范圍為借款合同項下之借款本金、利息(包括因借款人違約或逾期還款所計收的復利和加收的利息)、借款人應支付的違約金和賠償金以及實現借貸債權和抵押權的費用(包括律師費和訴訟費)。
第三條 本合同的效力獨立于被擔保的借款合同，被擔保的借款合同無效不影響本抵押合同的效力。
第四條 本合同項下有關的評估、保險、鑒定、登記、保管等費用均由乙方承擔。
第五條 乙方不可撤銷地授權甲方在本合同簽訂后執行本合同、借款合同、購房合同及全套有關該抵押物的證明文件到有關的房地產管理機關辦理抵押的登記備案手續。
第六條 乙方不可撤銷地授權甲方在獲得該抵押物的正式產權證明后，依有關法律法規的規定，到有關的房地產管理機關辦理該抵押物的正式抵押登記手續，并將該抵押物的他項權利證書及抵押登記證明交存于甲方。
第七條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保險條款禁止或排除的任何方式或任何目的。
第八條 未經甲方同意，乙方不得對該抵押物作出任何實質性結構改變。因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產生的任何增加物，自動轉為本合同的抵押物。
第九條 抵押期間，未經甲方同意，乙方不得將該抵押物轉讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務、饋贈或以任何形式處置。由此引起甲方的任何損失，由乙方承擔責任。
第十條 乙方對該抵押物必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受甲方的監督檢查。對該抵押物造成的任何損壞，由乙方承擔責任。
第十一條 乙方負責繳付涉及該抵押物的一切稅費。乙方因不履行該項義務而對甲方造成的一切損失，乙方應負責賠償。
抵押物的保險
第十二條 乙方須在取得該抵押物________日內，到甲方指定的保險公司并按甲方指定的保險種類為該抵押物購買保險。保險的賠償范圍應包括該抵押物遭受任何火災、水災、地震等自然災害及其他意外事故所導致的破壞及損毀;投保金額不得少于重新購買該抵押物的全部金額;保險期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期還款的義務，抵押人應繼續購買保險，直至借款合同項下借貸本息全部還清為止。
第十三條 乙方需在保險手續辦理完畢十日內，將保險單正本交甲方保管。保險單的第一受益人須為甲方，保險單不得附有任何損害或影響甲方權益的限制條件，或任何不負責賠償的條(除非甲方書面同意)。
第十四條 乙方不可撤銷地授權甲方為其上述保險事吸哪個的代表人，接受或支配保險賠償金，將保險金用于修繕該抵押房屋的損毀部分或清還本合同項下借款人所欠甲方的款項，此授權非經甲方同意不可撤銷。
第十五條 抵押期內，乙方不得以任何理由中斷或撤銷上述保險。否則，乙方須五條件賠償甲方因此所受的一切損失。
第十六條 乙方如違反上述保險條款，甲方可依照本合同之保險條款的規定，代為購買保險，所有費用由乙方支付。
第十七條 抵押期間，該抵押物發生保險責任以外的毀損，乙方應就受損部分及時提供新的擔保，并辦理相應手續。
第十八條 發生以下情況的，乙方同意甲方有權提前處分抵押物：
(一)根據借款合同的約定借款合同提前到期的;
(二)乙方違反本合同第八條、第十條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十八條;
(三)當有任何糾紛、訴訟、仲裁發生，可能對抵押物有不利影響的。
第十九條 乙方保證，在借款人不履行借款合同約定條款時，甲方有權依法就處分該抵押物的價款優先受償。
第二十條 處分本抵押合同項下之款項，依下列次序處理：
(一)用于繳付因處理該抵押物而支出的一切費用;
(二)用于扣繳所欠的一切稅款及乙方應付的一切費用;
(三)扣還根據本合同乙方應償還甲方的借貸本息及其他一切款項。
第二十一條 處分該抵押物的價款超過應償還部分，甲方應退還乙方。
第二十二條 乙方在遵守本合同其他條款的同時還作聲明及保證如下：
(一)向甲方提供的一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處;
(二)準許甲方或其授權人，在任何合理的時間內依法進入該抵押房產，以便檢查;
(三)乙方在工作單位、聯絡方式等發生變化時，須在十日內書面通知甲方;
(四)乙方在占有該抵押物期間，應遵守管理規定，按時付清該抵押物的各項管理費用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責任，須賠償甲方因此遭受的損失;
(五)當有任何訴訟、仲裁發生，可能對該抵押物有不利影響時，乙方保證在十日內以書面形式通知甲方
第二十三條 任何一方違反本合同任何條款，給對方造成經濟損失的，應向對方支付借款合同項下借貸余額的____%違約金，違約金不足以彌補對方損失的，違約方還應就不足部分予以賠償。
第二十四條 如因履行本合同而產生任何糾紛，雙方應盡量友好協商解決，協商解決不成的，由甲乙雙方共同選擇下列方式之一;
(一)提交該抵押房產所在地人民法院訴訟解決;
(二)提交仲裁委員會裁決。
第二十五條 爭議未獲解決期間，除爭議事項外，各方應繼續履行本合同規定的其他條款。
第二十六條 雙方商定的其他條款：
第二十七條 借款合同中的借款人按期付清合同約定的借款本息及其他費用，并履行本合同的全部條款及其他所有責任后，本合同即告終止。甲方將協助乙方到房地產行政主管部門辦理抵押注銷登記手續，并將抵押房產的所有權權屬證明文件和收據退還乙方。
第二十八條 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各執一份，登記機關存檔一份。
抵押權人住所：____________ 抵押人住所：__________________
電話：____________________ 基本賬戶開戶行：______________
傳真：____________________ 賬號：________________________
郵政編碼：________________ 電話：________________________
傳真：________________________
郵政編碼： ___________________
甲方(公章)：____________ 乙方(蓋章)：________________
公積金貸款合同范文一借 款 人：__________________________
電 話：_________
住 址：__________________________
郵政編碼：_________
貨款銀行：__________________________電 話：_________
法定代表人： _______________________傳 真：_________
地 址：__________________________郵政編碼：_________
借款人即抵押人(以下簡稱甲方)：
貸款人即抵押權人(以下簡稱乙方)：
保證人即售房單位(以下簡稱丙方)：
甲方因購買或建造或翻建或大修自有自住住房，根據XX市公積金管理中心和《職工住房抵押貸款辦法》規定，向乙方申請借款，愿意以所購買或建修的住房作為抵押。乙方經審查同意發放貸款。在抵押住房的房地產權證交乙方收押之前，丙方愿意為甲方提供保證。為明確各自的權利和義務，甲，乙，丙三方遵照有關法律規定，經協商一致，訂立本合同，共同遵守執行。
第一條 借款金額
甲方向乙方借款人民幣(大寫)_________________________元。
第二條 借款用途
甲方借款用于購買，建造，翻建，大修座落于_____區(縣)____街道(鎮)_____路(村)_____弄_____號_____室的住房。
第三條 借款期限
借款合同期限從_____年____月____日至____年____月___日止。
第四條 貸款利率
貸款利率按簽訂本合同時公布的利率確定年利率為___%(月利率___%)。在借款期限內利率變更，按中國人民銀行規定辦理。
第五條 存入自籌資金
甲方應在本合同簽訂后，在乙方開立活期儲蓄存款戶(儲蓄卡帳戶)，將自酬資金存入備用。如需動用甲方本人，同戶成員，非同戶配偶和非同戶血親公積金抵充自酬資金的，需提供當事人書面同意的證明，交乙方辦理劃款手續。甲方已將自籌資金支付給售房單位作首期房貸并有收據的可免存。
第六條 貸款撥付
向售房單位購買住房或通過房地產交易市場購買私房的甲方在此不可撤銷地授權乙方，在辦理住房抵押登記獲得認同(乙方確定)之日起的五個營業日內將貸款金額連同存入的自籌資金全數以甲方購房款的名義轉入售房單位或房地產交易市場在銀行開立的帳戶。
甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自籌資金用完或將要用完時，有乙方主動將貸款資金劃入甲方在乙方開立的活期儲蓄存款戶儲蓄卡帳戶)按工程進度支用。
第七條 貸款償還
貸款本金和利息，采用按月等額還款方式。
貸款從發放的次月起按月還本付息。根據等額還款的計算公式計算每月等額還貸款本息，去零進元確定每月還本息額，最后一次本息接清。
(1)第一期(合同簽訂時)每月還本息額為：人民幣(大寫)_____萬_____仟_____百_____拾_____元整。
(2)第二期至以后各期每月還本息額根據當年銀行公布的個人住房公積金貸款利率計算，以乙方書面通知為準，同時變動分期每月還本息額。
甲方需動同本人，同戶成員，非同住配偶和直系血親公積金用于償還貸款本息的，可在每年的__________月份辦理一次，手續與本合同第五條公積金抵充自籌資金相同。
儲蓄卡，信用卡還款
甲方必須辦理中國建設銀行儲蓄卡，信用卡，委托乙方以自動轉帳方式還本付息的足額款項，存入儲蓄卡帳戶或信用卡帳戶，保證乙方能夠實施轉帳還款。
當因甲方原因造成用卡還款失敗時，甲方必須持現金到原貸款經辦行還款。
甲方提前將未到期貸款本金全部還清，乙方不計收提前還款手費，也不退回按原合同利率收取的貸款利息。
第八條 貸款擔保
本合同項下甲方購買的住房由丙方提供階段性保證。在未將房地產權證交乙方收押前，如發生借款人違約連續三個月拖欠貸款本息，罰息及相關費用，丙方須在接到乙方發出《履行保證責任通知書》后的十日內負責代為清償。保證期限從貸款發生之日起，至乙方取得房地產權證收押之日為止。
保證期間，借款合同的甲，乙方協議變更借款合同內容，應事先征得丙方的書面同意。
本合同項下甲方購買，建造，翻建，大修的住房作為借款的抵押擔保，由甲，乙方另行簽訂《住房抵押合同》。甲方購買期房的，應將購房預售合同交乙方保管。
第九條 合同公證
甲，乙，丙三方自本合同簽訂之日起的十日內，向公證機關辦理本合同和甲，乙方簽訂的住房抵押合同公證。
第十條 合同的變更和解除
本合同生效后，任何一方不得擅自變更和解除本合同。
甲方如將本合同項下的權利，義務轉讓給第三方，應符合有關規定，并應事先經一方書面同意(如在保證期間應征得丙方同意)，其轉讓行為在受讓方和乙方重新簽訂借款合同后生效。
第十一條 甲，乙雙方的權利和義務
甲方有權要求乙方按合同約定發放貸款; 甲方應在合同約定的期限內向乙方歸還全部貸款本息; 甲方必須按約定用途使用乙方貸款，未經乙方書面同意，甲方不得將乙方貸款挪作他用。 乙方應按合同規定期限及時發放貸款。 第十二條 違約責任
甲方在執行本合同期間，未按月償還貸款本息為逾期貸款，乙方按規定對其欠款每____天計收萬分之_____的罰息;并由甲方在活期儲蓄或儲蓄卡帳戶內存入一個月的貸款數，保證按時歸還乙方貸款。
甲方如連續六個月未償還貸款本息和相關費用，或被發現申請貸款時提供資料不實以及未經已防書面同意擅自將抵押住房出租，出售，交換，贈與等方式處分抵押住房的，乙方有權提前收回貸款本息，直至處分抵押住房，如不足以償還欠款的沒有繼續向甲方追償欠款的權利。
甲方未將乙方貸款按合同約定使用而挪作他用，對挪用部分按規定每天計收萬分之十二的罰金。
第十三條 本合同爭議解決方式
在履行本合同過程中發生爭議時，可以通過協商解決，協商不成，可以向乙方所在的人民法院起訴。在協商或訴訟期間，本合同不涉及爭議部分的條款，仍須履行。
第十四條 本合同自甲，乙，丙三方簽訂后生效，丙方保證責任至甲方所購商品房的《房地產權證》和《房地產其他權證證明》交乙方執管后終止。甲，乙雙方承擔責任至合同項下貸款本息和相關費用全部清償完畢后終止。
第十六條 本合同正本一式五份，甲，乙，丙各執一份，公證機關，房地產登記機構個執一份，副本按需確定，其中：送城市公積金管理中心一份。
甲方：(私章) 乙方：(私章)
(簽字) 法定代表人(簽章) _____年_____月_____日 _____年_____月_____日 丙方：(公章) 法定代表人(簽章)
(或其授權人)
_____年_____月_____日
公積金貸款合同范文二抵押權人： (以下簡稱甲方)
抵 押 人： (以下簡稱乙方)
為保證甲方與 (以下稱借款人)簽訂的 年 字第 借款合同(以下稱借款合同)的履行，乙方愿意以其有權處分的財產作為抵押，甲方同意接受乙方的財產抵押，并根據國家有關法律規定，簽訂本抵押合同，供甲乙雙方共同遵守。
抵押擔保的范圍、年限
第一條 乙方以“抵押物清單”(附后)所列之財產設定抵押。并保證對該
抵押物享有處分權。
第二條 乙方抵押擔保的貸款金額人民幣(大寫) 元，貸款期限 ，從日至，貸款用途為購、建住房。
第三條 本抵押物擔保范圍為借款合同項下之借款本金、利息、罰息、違約金及實現抵押權的費用。
抵押物的使用、保管及費用
第四條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得將抵押物用于保險條款禁
第五條 未經甲方同意，乙方不得對該抵押物作出任何實質性結構改變。
因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產生的添附物，自動轉為本貸款項下的抵押物。
第六條 抵押期間，未經甲方同意，乙方不得將該抵押物轉讓、出租、變賣、再行抵押、抵償債務、饋贈或以任何形式處分。由此引起甲方的任何損失，均由乙方承擔責任。
第七條 抵押期間，乙方有義務妥善保管抵押物，并負有維修、保養及保持其完好無損的責任，并隨時接受甲方的監督檢查。由于抵押物毀損所導致的抵押物價值減少，應及時通知甲方并于三十日內向甲方提供與減少的價值相當的擔保，因抵押物造成環境污染或造成的其他損害，由乙方獨立承擔責任。 第八條 本合同項下的的評估保險、鑒定、登記、保管等費用及涉及該抵押物的一切稅費均由乙方承擔。乙方因不履行該項義務對甲方造成的損失，由乙方負責賠償。
抵押物的保險
第九條 乙方簽訂本合同后，應到甲方指定的保險公司辦理該抵押物的財產保險。保險的賠償范圍應為該抵押物遭受任何火災、水災地震等自然災害及其他意外事故所導致的破壞及毀損;投保金額不得少于其借款合同項下的貸款金額;保險期限與借款合同期限應一致，如借款合同到期，借款人未履行到期還清全部貸款本息的義務，乙方應繼續購買保險，直至借款合同項下貸款本息全部償還完畢止。
第十條 乙方應指定甲方為保險單的第一受益人，并在保險手續辦理完后將保險單正本交甲方保管。
第十一條 抵押期間，乙方不得以任何理由中斷或撤銷上述保險，否則，乙方須無條件賠償甲方因此所受的一切損失。
第十二條 抵押期間，該抵押物如發生投保范圍的損失，或者因第三人的行為導致抵押物價值減少，保險賠償金或損害賠償金應作為抵押財產，提前清償貸款本息或交由第三方提存，抵押期間乙方不得使用。
第十三條 抵押期間，該抵押物發生保險責任以外的毀損，由乙方承擔責任，并應就受損部分及時提供新的擔保，辦理相應手續。
抵押物的處分
第十四條 借款人不履行借款合同約定條款時，甲方有權以抵押物折價或拍賣、變賣抵押物所得價款優先受償，實現抵押權。
第十五條 抵押期間，經甲方書面同意，乙方轉讓抵押物所得價款應向甲方提前清償所擔保的債權。
第十六條 發生下列情況之一時，甲方可提前將抵押物折價或拍賣、變賣所得價款優先受償，實現抵押權：
(一)乙方違反本合同第四條、第五條、第六條、第七條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條;
(二)借款合同履行期間借款人喪失民事行為能力、被宣告失蹤、被宣告死亡或死亡而無繼承人或受遺贈人、卷入重大經濟訴訟糾紛或發生其他足以影響其償債能力或缺乏償債誠意的行為;
(三)乙方的繼承人或受遺贈人或財產代管人拒絕為乙方履行償還貸款本息;
第十七條 甲方依法處分抵押物所得價款，按下列順序分配： (一)支付處分抵押物所需費用;
(二)清償借款人欠甲方貸款罰息和利息;
(三)清償借款人欠甲方貸款本金、違約金和賠償金等; (四)支付其他費用。
第十八條 處分該抵押物的價款超過應償還部分，甲方應退還乙方。 抵押人的承諾及聲明
第十九條 乙方在自愿遵守本合同條款的同時，作如下聲明及承諾： (一)向甲方提供的一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處; (二)準許甲方或其授權人，在任何合理的時間內依法進入該抵押房產，以便檢查;
(三)在工作單位、聯系方式等發生變化時，須在十日內書面通知甲方; (四)在占有該抵押物期間，遵守有關管理規定，按時付清該抵押物的各項費用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責任，負責賠償甲方因此遭受的損失。
(五)當有任何訴訟或仲裁發生，可能對該抵押物產生不利影響時，保證在十日內書面通知甲方。
違 約 責 任
第二十條 乙方因隱瞞抵押物存在共有爭議、被查封、被扣壓或已設定抵押權等情況而給甲方造成經濟損失的，應向甲方支付借款合同項下貸款金額5%的違約金，違約金不足以彌補甲方損失的，乙方還應就不足部分予以賠償。甲方有權就違約金、賠償金直接以乙方存款帳戶中的資金予以劃扣。如果任何一方違反本合同任何條款，給對方造成經濟損失的，應向對方支付借款合同項下貸款金額5%的違約金，違約金不足以彌補對方損失的，違約方還應就不足部分予以賠償。
爭 議 的 解 決
第二十一條 如因履行本合同而產生任何糾紛，雙方應友好協商解決;協商不成的，由甲、乙雙方共同選擇下列方式之一解決：
(一)武漢仲裁委員會裁決;
(二)向抵押房屋所在地人民法院起訴。
第二十二條 爭議未獲解決期間，除爭議事項外，不影響合同其余部分的履行。
其 他
第二十三條 本合同自甲、乙雙方簽字(蓋章)之日起生效。抵押設定期限與貸款實際發放時間不一致的，抵押期限以貸款實際發放時間之日起順延。 第二十四條 本合同所保證的借款合同履行完畢，本合同即告終止。甲方應將抵押憑證退還乙方，并有義務協助乙方到抵押登記機關辦理抵押注銷手續。
第二十五條 本合同一式 份，均具同等法律效力，由 方各執一份，武漢市房改委資金管理中心、抵押登記機關各留存一份。
甲方(公章) 乙方(簽章)
法定代表人(簽字)
年 月 日 年 月 日
公積金貸款合同范文三賣方(甲方)：______ ___ 身份證號碼：___________ (甲方)：______ ___ 身份證號碼：____________ _
買方(乙方)：______ ___ 身份證號碼：________ _ (乙方)：______ 身份證號碼：____________
根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。
第一條 房屋的基本情況：甲方房屋坐落于 ，房屋為 結構，房產證登記面積 平方米，土地使用權取得方式:出讓,房屋權屬證書號為 。
第二條 價格：甲乙雙方商定成交總金額為人民幣 元(大寫 元整)。
第三條 付款方式：乙方于本合同簽訂時向甲方支付定金人民幣 元(大寫 元整)，在房屋過戶手續前一日支付 (大寫 元整)，在過戶手續辦理完畢之日起兩個月之內結清余款 元(大寫 元整)。
第四條 乙方在三個月內未結清余款，甲方有權收回房產，甲方不退還已交房款(含定金)，在此期間，房產所有權屬于甲方。
第五條 甲方應于所有房款結清后兩日內，將該房屋交付乙方。
第六條 甲方應協助乙方在本合同簽訂之日起 日內向房屋產權登記機關辦理權屬過戶登記手續。
第七條 簽訂合同之后，所售房屋室內設施(詳見附件)不再變更。甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，符合房屋出售的法定條件。房屋交付使用之前的有關費用包括水、電、氣、物業、有線等費用有甲方承擔。由此引發的糾紛有甲方自行處理，與乙方無關。
第八條 因本房屋所有權轉移所發生的稅費均按國家有關規定由 交納。
第九條 違約責任：自合同簽訂之日起，乙方中途毀約，乙方不得向甲方索還定金。甲方中途毀約，甲方應在悔約之日起 日內將訂金 元(大寫 元整)雙倍返還乙方。甲方不能按期向乙方交付房產，每逾期一日，甲方向乙方支付房地產價款千分之 的滯納金。
第十條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。
第十一條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意由 乙 方向所在地人民法院起訴。
第十二條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份，甲、乙雙方簽字之日起生效。均具有同等效力。
個人實物借款抵押合同范本(一)
抵押權人(甲方)______________________
抵押人(乙方)________________________
第一條 為確保甲方與________________(以下稱借款人)簽訂的________年____ 號借款合同(以下稱借款合同)的履行，乙方愿意以其有權處分的位于________ 市(縣)________區(鎮)________路(街)________號 ____________房間之房產(地產)的全部權益(以下稱該抵押物，具體財產情況見抵押物清單)抵押給甲方，以作為償還借款合同項下之借款的擔保。
第二條 本抵押合同擔保范圍為借款合同項下之借款本金、利息(包括因借款人違約或逾期還款所計收的復利和加收的利息)借款人應支付的違約金和賠償金以及實現貸款債權和抵押權的費用(包括律師費和訴訟費)
第三條 本合同的效力獨立于被擔保的借款合同，被擔保的借款合同無效不影響本抵押合同的效力。
第四條 本合同項下有關的評估、保險、鑒定、登記、保管等費用均由乙方承擔。
第五條 乙方不可撤銷地授權甲方在本合同簽訂后執行本合同、借款合同、購房合同及全套有關該抵押物的證明文件到有關的房地產管理機關辦理抵押的登記備案手續。
第六條 乙方不可撤銷地授權甲方在獲得該抵押物的正式產權證明后，依有關法律法規的規定，到有關的房地產管理機關辦理該抵押物的正式抵押登記手續，并將該抵押物的他項權利證書及抵押登記證明交存于甲方。
第七條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保險條款禁止或排除的任何方式或任何目的。
第八條 未經甲方同意，乙方不得對該抵押物作出任何實質性結構改變。因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產生的任何增加物，自動轉為本合同的抵押物。
第九條 抵押期間，未經甲方同意，乙方不得將該抵押物轉讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務、饋贈或以任何形式處置。由此引起甲方的任何損失，由乙方承擔責任。
第十條 乙方對該抵押物必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受甲方的監督檢查。對該抵押物造成的任何損壞，由乙方承擔責任。
第十一條 乙方負責繳付涉及該抵押物的一切稅費。乙方因不履行該項義務而對甲方造成的一切損失，乙方應負責賠償。
抵押物的保險
第十二條 乙方須在取得該抵押物________日內，到甲方指定的保險公司并按甲方指定的保險種類為該抵押物購買保險。保險的賠償范圍應包括該抵押物遭受任何火災、水災、地震等自然災害及其他意外事故所導致的破壞及損毀;投保金額不得少于重新購買該抵押物的全部金額;保險期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期還款的義務，抵押人應繼續購買保險，直至借款合同項下貸款本息全部還清為止。
第十三條 乙方需在保險手續辦理完畢十日內，將保險單正本交甲方保管。保險單的第一受益人須為甲方，保險單不得附有任何損害或影響甲方權益的限制條件，或任何不負責賠償的條(除非甲方書面同意)
第十四條 乙方不可撤銷地授權甲方為其上述保險事吸哪個的代表人，接受或支配保險賠償金，將保險金用于修繕該抵押房屋的損毀部分或清還本合同項下借款人所欠甲方的款項，此授權非經甲方同意不可撤銷。
第十五條 抵押期內，乙方不得以任何理由中斷或撤銷上述保險。否則，乙方須五條件賠償甲方因此所受的一切損失。
第十六條 乙方如違反上述保險條款，甲方可依照本合同之保險條款的規定，代為購買保險，所有費用由乙方支付。
第十七條 抵押期間，該抵押物發生保險責任以外的毀損，乙方應就受損部分及時提供新的擔保，并辦理相應手續。
第十八條 發生以下情況的，乙方同意甲方有權提前處分抵押物：
(一)根據借款合同的約定借款合同提前到期的;
(二)乙方違反本合同第八條、第十條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十八條;
(三)當有任何糾紛、訴訟、仲裁發生，可能對抵押物有不利影響的。
第十九條 乙方保證，在借款人不履行借款合同約定條款時，甲方有權依法就處分該抵押物的價款優先受償。
第二十條 處分本抵押合同項下之款項，依下列次序處理：
(一)用于繳付因處理該抵押物而支出的一切費用;
(二)用于扣繳所欠的一切稅款及乙方應付的一切費用;
(三)扣還根據本合同乙方應償還甲方的貸款本息及其他一切款項。
第二十一條 處分該抵押物的價款超過應償還部分，甲方應退還乙方。
第二十二條 乙方在遵守本合同其他條款的同時還作聲明及保證如下：
(一)向甲方提供的一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處;
(二)準許甲方或其授權人，在任何合理的時間內依法進入該抵押房產，以便檢查;
(三)乙方在工作單位、聯絡方式等發生變化時，須在十日內書面通知甲方;
(四)乙方在占有該抵押物期間，應遵守管理規定，按時付清該抵押物的各項管理費用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責任，須賠償甲方因此遭受的損失;
(五)當有任何訴訟、仲裁發生，可能對該抵押物有不利影響時，乙方保證在十日內以書面形式通知甲方
第二十三條 任何一方違反本合同任何條款，給對方造成經濟損失的，應向對方支付借款合同項下貸款余額的____%違約金，違約金不足以彌補對方損失的，違約方還應就不足部分予以賠償。
第二十四條 如因履行本合同而產生任何糾紛，雙方應盡量友好協商解決，協商解決不成的，由甲乙雙方共同選擇下列方式之一;
(一)提交該抵押房產所在地人民法院訴訟解決;
(二)提交仲裁委員會裁決。
第二十五條 爭議未獲解決期間，除爭議事項外，各方應繼續履行本合同規定的其他條款。
第二十六條 雙方商定的其他條款：
(一) ________________________________
(二)________________________________
(三) ________________________________
第二十七條 借款合同中的借款人按期付清合同約定的借款本息及其他費用，并履行本合同的全部條款及其他所有責任后，本合同即告終止。甲方將協助乙方到房地產行政主管部門辦理抵押注銷登記手續，并將抵押房產的所有權權屬證明文件和收據退還乙方。
第二十八條 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各執一份，登記機關存檔一份。
抵押權人住所：____________ 抵押人住所：__________________
電話：____________________ 基本賬戶開戶行：______________
傳真：____________________ 賬號：________________________
郵政編碼：________________ 電話：________________________
傳真：________________________
郵政編碼： ___________________
甲方(公章)____________ 乙方(蓋章)________________
負責人(簽字)__________ 法定代表人(簽字)__________
________年______月______日 _________年________月_______日
登記機關：________________
抵押登記編號：____________
抵押登記日期：____________
個人實物借款抵押合同范本(二)
甲方(出借人、抵押權人)： ，身份證號碼、住址：詳見后附身份證復印件。
乙方：(借款人)： ，身份證號碼、住址：詳見后附身份證復印件。
丙方：(抵押人)： ，身份證號碼、住址：詳見后附身份證復印件。
(抵押人)： ，身份證號碼、住址：詳見后附身份證復印件。
本合同各方根據法律、法規，在平等自愿的基礎上，為明確責任，恪守信用，經協商一致簽訂本合同，并保證共同遵守。
借款條款
借款金額：甲方同意借款給乙方人民幣 萬元整。(小寫： 元)
借款用途：用于經營投資。
借款利率：月利率按照 分計算。
借款期限： 個月，自 年 月 日到 年 月 日止。如實際借款數額和實際放款日與該借款合同不符，以實際借款數額和日期為準。乙方收到借款后應當出具借條，乙方出具的借據為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。
借款的歸還：利息和本金到期日一并歸還，借款結清后，甲方歸還乙方先前出具的借據。如推遲還款，乙方應當按日支付違約金千分之五。
本合同的有效期內，發生下列事項的之一的，甲方有權宣布本合同下的借款提前到期，要求借款人在規定期限內償還本金及利息而無需為正當行使上述權利所引起的任何損失負責。
乙方違反本合同借款條款中的任何條款。
根據擔保條款的約定，因抵押人、抵押物發生變故或者抵押人違法擔保條款的約定，致使抵押人需要提前履行義務的。
乙方發生其他可能影響歸還甲方借款本息的行為。
本合同的相關費用(包括抵押登記、公證等)均由乙方負責。
抵押條款
現抵押人同意以其所有的房屋的價值為抵押，為本《借款合同》下的借款做擔保。抵押物基本情況詳見所附房屋所有權證、國有土地所有權證復印件。
抵押擔保范圍為本《借款合同》下的借款本金、利息、違約金及實現債權的其他費用。(包括但不限于法院訴訟費、律師費等)
抵押期限自抵押登記之日到主債務履行完畢止。
抵押期間，未經過抵押權人書面同意，抵押人不得變賣、贈與或其他方式處分抵押物。
本合同中借款條款如因某種原因致使部分或全部無效，不影響抵押條款的效力，抵押人仍應當按照約定承擔責任。
其他條款
本合同自甲方、乙方、丙方簽字后生效，本合同的抵押條款在辦妥抵押登記后生效。
如借款人違法本一式四份，具有同等效力。抵押權人執2份，借款、抵押人各執一份。
如本合同發生爭執或糾紛，各方同意向 人民法院提起訴訟。
甲方：
乙方：
(一)應收賬款的定義。對企業而言，應收賬款是企業因對外提供銷售服務而應向開發商收取的銷售傭金。
(二)應收賬款的產生及后果。應收帳款的產生，通常是由于實現銷售和收到傭金款項的時間差所致。商品房從簽署出售合同，到實現款項回籠、交房、辦理小產證，是個長達幾個月的過程。而企業從完成銷售，到開發商確認傭金、支付傭金，需要較長的時間，因此導致了應收賬款的產生。應收賬款對房產企業的影響較大。作為服務性企業，房產企業是輕資產型的企業，應收賬款在其資產中的占比往往較大;且企業付現成本大，流動資金需求大，應收周轉率的高低會很大程度地影響企業的盈利能力。
二、應收賬款管理存在的主要問題
房地產營銷企業應收賬款管理的主要問題集中表現為:
(一)不重視業務談判階段。不重視業務談判階段，對傭金結算等商務條款的約定。在與開發商的前期業務談判中，對傭金結算、回收部分的商務條款談判不夠重視，往往對協議中有關結算條件、結算時間、結算方式、付款期限以及逾期付款違約責任等部分的內容描述不夠詳盡和細致，導致企業應收賬款對賬困難，收賬受阻。
(二)日常管理松懈。日常管理松懈，記賬的不及時、不準確，帶來的賬實不符。通常情況下，銷售對賬結算由案場銷售團隊發起，每月一次的對賬結算，從銷售對賬發起，到開發商完成確認，假如最終的確認單不能及時完成的話，對企業財務記賬以及后續收賬都會帶來不利影響。
(三)未建立系統全面的應收管理體系。應收賬款超期掛賬后，一般賬款催收的工作就落到了財務部門，銷售部門往往更關注銷售指標、銷售數據，對應收賬款催收不夠主動和重視。企業若未能形成系統全面的應收賬款管理體系，可能帶來公司各部門間對應收賬款回收的責、權、利劃分不清晰，應收賬款管理乏力。
(四)缺乏對應收管理的及時預警和有效的應對措施。企業沒有建立應收賬款預警措施，應收賬款發生后，沒有一個明確的責任部門對應收賬款進行統一協調、跟蹤、處理;對于應收管理意識的薄弱，造成公司未制定明確可行、及時有效地應對措施，常常導致企業未能在第一時間采取措施避免壞賬的產生。
三、應收賬款的管理建議
(一)完善企業合同管理
合同是規范企業對外商務交易行為、實現企業商業目的的主要方式。從合同談判初始階段，到合同簽訂、合同執行、變更等過程中，涉及到企業各個有關的部門、環節，合同管理的目的就是為了規范企業各部門從合同談判到執行完畢等一系列環節中的權責。完善企業合同管理，有助于企業預防法律風險、提高企業管理水平、促進社會主義市場經濟健康發展。①在合同管理中，應遵循“統一管理，歸口辦理，分級審查，各負其責”的原則，以此細化合同審查、簽訂、執行、監督、糾紛處理、歸檔等環節的權責;②制定合同規范文本，既可為合同談判提供支持，也可有效規避法律風險，加快內部審批效率;③公司法律顧問與外聘律師建立良好溝通渠道，在合同談判、簽訂、執行等過程中借助律師專業力量，預防合同法律風險。
(二)加強傭金對賬管理，實現案場銷售與財務統計的同步對接
案場銷售團隊位于銷售第一線，能最早、最快掌握銷售信息。銷售團隊負責人，應當根據約定及時向開發商發起對賬結算，并對開發商對賬結果及時跟進，督促付款。此外，企業應建立有效的銷售數據同步共享渠道，使得位于銷售后臺的財務部能及時掌握案場銷售情況，有效發揮各項財務管理職能。
(三)建立系統全面的應收賬款管理體系
1．建立應收賬款的信用管理制度。客戶信用評估來源于外部信息取得以及與客戶長期業務交往中的信息積累。外部的信息包括財務報表、銀行授信、工商稅務信息等。了解合作企業的資本情況、歷史經營情況、納稅記錄等來判斷他的經營現狀和未來發展。結合內外部信息給予客戶恰當的信用等級，房產企業不動產抵押登記情況尤其值得重視。不同等級的信用客戶應享有不同的銷售策略和結算方式，包括信用周期和信用額度。企業應定期審核信用等級，通常每年至少一次，使信用等級和客戶變化保持一致。
2．健全賒銷業務的授權和審批。企業的服務模式是先完成銷售服務，然后再收取傭金，實質上也是一種賒銷行為。賒銷是應收賬款產生的主要原因，因此，企業應建立健全內部審批機構，明確各機構職責分工，嚴格賒銷授權與審批制度。
3．明確各部門應收管理中的職責并建立考核指標。應設定年度應收賬款目標計劃，按公司年度銷售預測、資金計劃和利潤目標設定賒銷規模，并作為公司負責人的考核目標之一，保證了應收賬款管理目標的高度。公司層面要制定相應的規章制度和部門職責，來明確各職能部門間在應收賬款管理中的責、權、利，對應收賬款進行系統全面管理。應收賬款年度指標要層層分解落實到各銷售案場，包括銷售負責和每一位業務員，配套制定月度、季度回款指標和績效考核辦法，績效考核辦法要以收回銷售款作為績效前提，覆蓋銷售人員和后臺配套支持人員，保證了應收賬款管理的全面性。
(四)應收帳款的預警及應對措施
1．財務部門應當建立應收臺賬。應收臺賬可按賒銷客戶來統計應收賬款的發生金額、頻率、賬期及變動情況，定期反饋銷售部門和管理層，對評估和調整客戶信用等級提供依據，同時也有利于企業合理安排資金和調整經營。
2．制定應收賬款定期清查制度。財務部門應定期向客戶發送對賬單和催款通知書。房產因銷售環節多和資金回籠慢，通常大定、簽約、房款繳納、放貸在3個月左右，而交付、過戶可能在售后的1－2年，所以定期對賬尤為重要，對賬包括銷售對賬和財務對賬，銷售對賬包括前述房屋銷售各環節的相關信息，財務對賬即已滿足銷售確認依據的銷售收入金額和應收賬款金額。定期的應收分析和回款風險評估是應收預警的基礎。賬齡分析、業務溝通反饋、重大異常變動等都可以提供應收分析信息，財務部應及時向管理層和業務部提示風險，及時討論應對政策和解決方案。通常逾期賬款的應對措施包括:催討、協商、擔保、還款承諾、付款計劃、法律途徑等。如果催討和協商均不能達成付款或付款承諾的，應及時考慮采取法律措施。在采取法律途徑主張前，要尤其注意:(1)法律途徑往往不是最好的解決方案，訴訟需要成本和時間，且有一點的訴訟風險。另外訴訟往往帶來交易關系破裂，所以在宏觀經濟遇緊、國家政策調整等環境下，客戶臨時資金短缺，如果能夠獲取合理的付款計劃和付款擔保，往往優于法律訴訟;(2)保存好交易記錄和訴訟證據，包括銷售合同、購房發票、對賬記錄、銷售確認單、催款記錄、往來信函郵件等，并注意訴訟時效。(3)對于金額重大、復雜的案件，應當聘請專業律師協助進行訴訟，提高勝訴率。
四、結論
身份證號：________________________ 身份證號碼：______________________
聯系電話：_______________________ 聯系電話：_______________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規規定，在平等、自愿、協商一致的基礎上，甲、乙雙方就下列房屋的租賃達成如下協議：
第一條 房屋基本情況 甲方將位于____________________________第____層，共______ 層，建筑面積_______平方米的房屋租給乙方居住. 除雙方另有約定外，乙方不得任改變房屋用途。
第二條 租賃期限 租賃期限自________年___月___日至________年___月___日止。
第三條 租金:該房屋租金為（ 人民幣）________元/月整。
第四條 付款方式:乙方應于本合同生效之日向甲方支付房屋押金______元整。水電費用由____交納，最后以表數結算。租金按〔月〕〔季〕〔年〕結算，由乙方于下次交款時提前十五天交付給甲方。
第五條 甲方對產權的承諾:甲方保證在出租該房屋沒有產權糾紛,出租后如有產權糾紛，由甲方承擔全部責任，由此給乙方造成經濟損失的，由甲方負責賠償。
第六條 維修養護責任:租賃期間, 因乙方管理使用不善造成房屋及其相連設備的損失和維修費用，由乙方承擔責任并賠償損失。 租賃期間，防火安全、門前三包、綜合治理及安全、保衛等工作，乙方應執行當地有關部門規定并承擔全部責任和服從甲方監督檢查。
第七條 關于裝修和改變房屋結構的約定:乙方不得隨意損壞房屋設施，如需改變房屋的內部結構和裝修或設置對房屋結構影響的設備，需先征得甲方書面同意，投資由乙方自理。合同到期時，除另有約定外，甲方有權要求乙方按原狀恢復或向甲方交納恢復工程所需費用。
第八條 關于房屋租賃期間的有關費用:在房屋租賃期間，取暖費由甲方支付，以下費用由乙方支付，并由乙方承擔延期付款的違約責任： 1．水、電費； 2．煤氣費； 3．物業管理費； 4．________________； 在租賃期，如果發生政府有關部門征收本合同未列出項目但與使用該房屋有關的費用，均由乙方支付。
第九條 租賃期滿 :租賃期滿后，本合同即終止，屆時乙方須將房屋退還甲方。如一方要求繼續租賃，則須提前一個月通知對方，如雙方同意繼續租賃，則續簽租賃合同。
第十條 因乙方責任終止合同的約定: 乙方有下列情形之一的，甲方有權終止合同并收回房屋，造成甲方損失，由乙方負責賠償：
1．擅自將承租的房屋轉租的；
2．擅自將承租的房屋轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；
3．擅自拆改承租房屋結構或改變承租房屋用途的；
4．拖欠租金超過交款日十天的
5．利用承租房屋進行違法活動的；
6．故意損壞承租房屋的；
7．_____________________________。
第十一條 提前終止合同: 租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前一個月書面通知對方，并賠償對方一個月租金，經雙方協商后簽訂終止合同書，在終止合同書簽訂前，本合同仍有效。 如因國家建設、不可抗力因素或出現政府拆遷的情形，甲方必須終止合同時，一般應提前一個月書面通知乙方。乙方的經濟損失甲方不予補償。
第十二條 違約責任 :租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規定，按年度須向對方交納一個月房租作為違約金。
第十三條 不可抗力 :因不可抗力原因導致該房屋毀損和造成損失的，雙方互不承擔責任。
第十四條 其它 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽定補充協議。補充協議與本合同不一致的，以補充協議為準。
第十五條 合同效力: 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規執行。
第十六條 爭議的解決 :本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方均可向對方提起法律訴訟，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
第十七條 合同份數，一式兩份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等 效力。
乙方入住時:水表號_________ 電表號_________ 煤氣表號_________
備注: _____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
關鍵詞：房屋；房屋登記；登記審查
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）30-0243-02
房屋作為價值量大、交易風險高的不動產，其登記能在法律上及時、準確地確定房屋權屬，使房屋權利人的合法權益受到法律保護，減少交易成本。中國的房屋登記制度尚在起步和完善階段，保護權利人的合法利益是房屋登記的根本目的和出發點。房屋登記不僅保證了交易安全，降低交易成本，而且為房地產管理奠定了基礎，同時也為城市規劃、建設、管理提供了科學依據。不僅如此，房屋登記的目的在于將房屋權利狀況對外公開，保證房屋交易的安全和便捷。因此，在中國房地產市場發展迅速，房地產交易法律關系和權屬變化復雜的情況下，房屋登記制度的完善對于維護當事人合法權益，具有重要的作用。
因此，如何做好房屋登記審查工作對安全、高效地開展房屋登記工作有著重要的意義。房屋登記審查如何進行，是應該形式審查還是實質審查，學術界對此爭論不休。《物權法》和《房屋登記辦法》也回避了實質審查和形式審查的框架定義，只是強調登記機構在登記審查時哪些是必須審查的內容，哪些是重點審查的內容。中國大部分的房屋登記機構都秉承《物權法》和《房屋登記辦法》的精神要旨，將形式審查和實質審查相結合，盡量做到合理、審慎的審查。
一、實質審查和形式審查
實質審查和形式審查是根據登記機構審核的深度不同而提出的。實質審查，就是登記機構對當事申請人提交的申請材料進行形式和內容的審核，對申請材料內容的真實性負責，理清申請材料中的基礎法律關系。這種審查方式對登記人員的業務水平要求很高，不僅要掌握房屋登記知識，還必須要有法律、房地產、測繪、建筑和經濟等專業的扎實理論基礎，是一種近乎苛刻的登記標準。形式審查相對就簡單得多，登記機構對登記申請只進行形式上的審查，對申請材料內容的真偽，法律關系是否明確等方面都不予審查。這種審查方式對登記機構來說比較簡單和輕松，但是基于對物權公信力的信賴，對登記機構權利的賦予，則要求登記機構對登記審查采取謹慎的態度。
二、合理、審慎的審查
首先，根據《物權法》、《房屋登記辦法》和《房屋登記技術規程》的相關要求，是否收取了所有的申請材料？登記流程是否合法？這是登記審查的基本要求，只有按照法律規定程序受理、審查，才能保證登記的合法性。
其次，合理、審慎的審查依據是審查標準的明確。對于像“房屋登記證明”這樣的資料，登記機構能清楚地知道應當驗證真偽，對記載事項進行實質審查，但是公證書、戶籍證明、婚姻證明等申請資料，是否也應對其真偽和內容進行實質審查呢？
再次，合理、審慎的審查不僅是通過事后檢查予以肯定，更重要的是通過登記過程中的制度檢查手段予以判定。登記審查的合法、合理，不僅僅是看登記結果是否侵害了權利人的合法權益，是否導致了法律訴訟和經濟賠償，還應該從登記過程中及時發現登記審查的違法違規行為，避免登記錯誤帶來的損失。
最后，是否可以借助一些輔助工具和信息平臺，減少登記風險，規避原本不屬于登記機構承擔的法律責任？
合理、審慎的登記審查要求是在合法的登記流程，合理的審查標準下進行的審查。利用完善的GIS系統，借助信息檢測工具，在尊重事實，不違背法律精神的情況下完成高效、安全的房屋登記審查工作
三、實踐中的矛盾
在房屋登記的各個環節中，登記標準是房屋登記的依據。由于國家在制定相關政策法規時不可能窮盡制定出各種細化標準，只能是提出框架式的指導意見，登記機構制定的登記業務標準就成了唯一的、具有可操作性的準則。在房屋登記過程中，因受到不同時期各種政策的影響，房屋登記機構不可能制定出一層不變的登記標準，這使得登記工作人員在實際工作中難以選擇。由于登記人員從業水平的不斷提高以及登記機構對法律的日益重視，加之各房屋登記機構作為政府的行政部門，都必須牢固樹立“為群眾服務，以人為本”思想意識，對于以前制定的登記標準多有改動、完善或簡化，這種方式是有益于房屋登記工作的開展。但是在標準的改變、完善或簡化過程中，登記工作人員為了規避自身的登記責任，并未嚴格按照新的登記標準受理業務。此外，一些登記業務標準的改變并不是以政府部門的名義制定，僅僅是某個業務部門的內部規定，使得工作人員抱有“趨利避害”思想，選擇不同的登記業務標準。
例如，申請人在辦理登記業務時提交了公證委托書，由受托人到場申請辦理并領取房屋登記證書。領證時受托人沒有到場而是申請人自己到場申請領取。對于這種情況，登記機構登記為了規避申請人和受托人之間可能產生的民事糾紛導致登記機構承擔登記風險，要求受托人到場領證。隨著登記機構對《房屋登記辦法》、《房屋登記技術規程》等法律、規章的研讀及對相關民事法律委托關系的學習和理解，登記機構之前的登記標準有悖于相關民事委托中所提倡的法律精神，當事申請人到場領證已經用事實行為了委托行為，登記機構是完全可以為產權人頒發登記證書，無需擔心承擔法律責任。這種標準的改變是有益于登記工作的開展，但是這種改變僅僅是通過登記機構一個科室內部標準來確定，并沒有進入登記機構的登記業務標準流程。登記工作人員出于對登記風險的考慮，寧愿犧牲當事人的利益，也要讓受托人到場辦理。
又比如，在受理時登記工作人員會依照相關登記程序詢問申請人“是否有共有人”，工作人員根據申請人的回答予以審查資料。在登記審查中，工作人員的重要職責之一就是要比對申請資料查看檔案影像。部分房屋來源是單位房改房或經濟適用房，檔案中的合同會記載“夫妻工齡和”。倘若一名50歲的申請人在接受登記工作人員詢問時回答“沒有共有人”，但檔案中的合同又寫明“夫妻工齡和50年”（按申請人的實際年齡計算，合同中認定的“夫妻工齡和”應該是包含夫和妻兩人的工作年限），詢問的結果與檔案資料明顯不一致。房屋登記工作人員按照登記審查標準，應讓申請人提交相應的婚姻關系證明予以佐證詢問的真實性。現實中，房屋登記機構往往會遇到申請人的不理解與責難：申請人認為登記機構不應通過計算“夫妻工齡和”作為有無配偶的依據；部分申請人提出單位在福利分房時是包含了參軍時間，或有些單位將一年工齡按三年來計算，這樣才產生了按合同記載的“夫妻工齡和”是計算夫妻工齡總和的假象。為了緩和群眾矛盾，登記機構將原有的審查標準改變為“不再審查合同中的夫妻工齡和”。這種登記審查標準的改變雖方便了群眾，但給登記工作人員帶來了一定的登記風險。有些工作人員為了規避登記風險，擅自提高審查標準，從而降低了登記工作的效率，造成了群眾矛盾。
由于房地產市場受到國家調控政策的干預，大多數城市實行限制購買房屋的政策。政策的頒布使得各地房屋登記機構調整了登記標準，增加了審查要件。如外地人購買房屋就必須提交社保證明或納稅證明。在成都，部分外地人為了躲避政策造假納稅證明，而房屋登記人員面對各級縣市的納稅證明，如何去核實真偽？由于沒有核實資料真偽辦理了登記，房屋登記工作人員會承擔相應的法律責任嗎？面對這樣尷尬的處境，登記機構又該怎樣把握審查標準呢？
四、建議
1.針對房屋登記的相關法律中未予以明確的登記標準，通過各地地方政府的行政法規予以完善。如深圳頒布的《深圳經濟特區房地產登記條例》，上海出臺的《上海市房地產登記條例》。其他各地房屋登記機構可借鑒這些政府的做法，制定出符合當地房屋登記實際的登記細則。對于一些較細微的登記標準，建議以登記機構內部文件或業務標準的形式來確定。
2.合理、審慎的審查標準是建立在對不動產登記立法精神的理解上予以提出的。做好房屋登記審查工作，充分把握立法精髓，在登記中應當做好幾個審查：真實性審查（例如：權屬證書或登記證明）、完整性審查（例如申請材料）、關聯性審查（例如申請材料與申請內容是否一致）、一致性審查（例如申請人簽名是否與檔案中的一致）、合法性審查（例如申請事項是否按照法律法規要求予以申請）和有效性審查（例如提供的資料是否在有效期內使用）。
3.按照“事前防范、事中完善、事后彌補“的原則，建立有效的登記質量檢查制度。通過質檢制度發現登記審查中的問題，利用問題的解決不斷完善登記標準。
4.構建信息共享平臺，保證房屋登記審查的準確、高效。借鑒中國銀行與公安部聯合建立的“聯網核查公民身份信息系統”的做法，參照上海市政府打造政府信息共享平臺模式，房屋登記機構與地方國土、規劃、建委、銀行、民政、法院等部門建立溝通協調機制，以聯合建立信息共享平臺為目的，在房屋登記過程中做到審慎、合理的審查，保證登記工作的準確性。
5.各種審查標準的相互補充。除了常用的登記審查標準外，對于疑難問題或歷史遺留問題，登記機構應通過建立疑難會審制度、遺留問題處理制度、部門協調會議制度等方式確定審查的原則和標準，以此減少登記矛盾與風險。
參考文獻：
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關鍵詞：和諧社區;物業管理;問題及對策
中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）11-0038-02
1 社區建設中物業管理存在的問題
中國物業管理行業二十多年來得到了迅速推廣，對和諧社區、和諧社會建設做出了巨大的貢獻。但是，我們也應當清醒的看到，在發展過程中物業管理還存在法規不健全、市場不完善、企業管理不規范、業委會運作舉步維艱等諸多問題，給和諧社區建設帶來了不和諧因素。這有待于物業管理行業及社會各界引起高度重視并結合實踐工作加以研討解決。
1.1 政府主管部門的問題
沒有規矩，就沒有方圓。可見作為市場規則的制定者，政府主管部門的責任無疑是重中之首。但是，在看到成績的同時，我們應該看到以下問題：
（1）法規不健全，操作難度大。如業主組織的法律地位，業主組織與其它組織的關系協調，業委會和居委會關系的協調，業主組織成立，物業管理行業協會的成立、地位和職能，物業管理權力交接程序和前期物業管理等，依然缺乏可操作性的規定。建管不分，前期物業管理矛盾突出。對于一些開發項目在規劃設計、施工階段遺留下來的問題，很多物業管理企業作為開發商的子公司，在對共用部分、共用設施設備交接過程中缺乏嚴格的承接驗收手續。對暴露出來的質量與配套設施等問題，不能也不敢站在為業主排憂解難的公正立場上，督促開發商加快解決。種種問題，引發層出不窮的糾紛，嚴重破壞了物業管理的生存環境。
（2）監管薄弱,職能缺位。物業管理行業的主管部門要承擔企業年審、招投標管理、投訴受理、綜合考評、業主團體工作指導等多塊業務管理，根本分不出人手和精力對物管事務嚴格監管、深入指導。行政監管薄弱使得物管公司取得管理權、業主大會召開成立(包括業委會成立)這兩個后續糾紛的“源頭”就不能得到有效地規范，發生問題各方也投訴無門或投訴無果，后期其它問題的預防與發生后的處理情況可想而知。此外政府作為社會公共服務的提供者和管理者，對物業管理關注更多的是社會效益和減輕行政管理負擔，所以難免會將諸如外來人口、計劃生育、社會治安方面的許多行政職能加諸于物業管理企業身上，忽視了其“經濟人”的主體地位，對于整個社區的管理沒有形成有效整合。
1.2 物業管理企業的問題
企業是物業管理的提供者，目前存在的主要問題是:
（1）角色錯位，代人受過。角色錯位有兩種情況,一種是大部分物業管理企業是從房地產開發企業派生出來的，這種建、管不分的體制決定了物管從屬于、依附于、受制于房地產開發企業。開發商留下隱患，往往要靠物業管理來處理，引發業主對物管的不滿，并給工作帶來被動。同時，在公司運營目標上，也是為房地產企業服務，地位不高，許多企業處在虧損的邊緣。這使物管公司留不住人才，從業人員整體素質偏低，制約了行業的良性發展。另一種則是由我國物業管理實踐的超前性和不配套而造成的。在社區建設中，物業管理常常“義務”履行了部分政府職能，而作為市場經濟中的主體，由于沒有相應的行政手段，導致企業在實際管理中存在諸多問題，業主往往也遷就于物業管理公司，使物管公司出力不討好。
（2）管理不規范，服務意識不強。據建設部的有關資料顯示，在全國近三萬多家物業管理企業中，體制新、機制活、競爭力強的企業不到10％ ，按現代企業制度完成企業改制的不到4％。大多數企業存在著體制不順、機制不活、產權關系模糊、內部管理薄弱等問題。企業的管理不規范，往往導致部分物業管理只顧眼前利益，為減少成本或追求利潤，收費與服務不相符，物業日常維護上收支不透明甚至只收費不服務，侵犯業益、損害業主的利益的現象時有發生。此外，部分物業管理服務意識不強，沒有從原來的“管理者”的角色轉變過來，還未形成“在管理中服務，在服務中管理”的機制，造成服務意識不強、水平不高。
1.3 業主的問題
業主是物業管理的需求者，目前，主要存在的是以下問題:
（1）業主的物業知識缺乏，給物業管理帶來難度。2008年5月，在重慶市人大、市房管局和重慶教育學院等單位組織的物業服務認同度調查結果顯示，自認為對物業管理知識了解的僅占28.3％，56.9％的業主認為“了解一點”。相關知識的缺乏使大多數業主并沒有從財產、契約和消費的角度理解物業管理，公共權利淡漠，缺少主動參與和自覺守約的意識。部分業主認為物業是業主的財產，業主想交給誰管就可以交給誰管，業主想怎么處理財產是自己的權利和自由，他人不得干涉，而且自己付錢給物業管理公司，是業主養活了物業公司，把自己放在“雇主”的地位，把物業公司當作“仆人”，觀念的混亂造成了許多問題，如某些業主不服從正當管理、拒交管理費等行為成為物業管理的一大頑癥。
（2）物業管理基本主體的缺位，業主的權益得不到有效保障。目前，業委會組建率很低，像北京這樣的城市還達不到10％。廣大業主沒有和物業管理公司對等的平臺，監督職能的缺失，利益被損，往往只能忍氣吞聲。而業主委員會只是一個無法人地位和獨立財產(承擔民事責任的基礎)相對松散的業主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔民事責任。此外，在實際運作中業委會主任、業主代表等人又難以得到適當的激勵。受托責任機制和激勵制約機制欠缺，部分業委員成員或業主代表便會因認識片面、利益驅使和角色意識偏差而不公、不當地行使自己的權力，不能真正地履行其責任、代表大多數業主利益。
2 應對策略
政府、物業管理企業、業主對社區建設中的物業管理無疑發揮了重大的作用，對其中的存在的各自問題，所有相關的社會群體都在努力試圖加以解決。只要相關群體彼此關心、相互支持，就能共同營造一個和諧、文明秩序的和諧社區，最終達到共贏。
2.1 制定和完善物業管理領域相關政策、法規，促進市場健康發展
一是對目前爭議比較多的以及真空地帶，及時出臺相應政策，提高可操作性，特別是在目前大量出現的糾紛和矛盾的方面，作出具體規定，以化解各方矛盾；加強物業管理市場競爭主體的培育，嚴格實行建管分離，大力推行物業管理招投標制度，真正建立業主與物業管理企業雙向選擇市場競爭機制，改善市場環境。
二是加強政府監督和指導，強化社會監督力度。積極探索物業管理行政管理模式，推廣“三級管理”模式：社區居民委員會負責本轄區業主大會、業主委員會運作的具體管理工作，區主管部門負責業務的指導與監督，省市主管部門負責制定政策法規和行業監管，加強監管，提高工作效率。積極引導發揮物業管理協會的行業自律作用和指導作用，實施“業必歸會”制度，改變目前的物業管理行業仍過分依賴于行政監管的局面，提高行業自律的社會化和專業化程度。再者，要依靠業委會、人大代表、社會代表等各方力量，加強對物業管理的社會監督。拓寬群眾投訴渠道、及時解決群眾反映的物業管理問題。
三是加強對業主大會、業主委員會成立的指導、引導，確立起物業管理市場的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力，有利于明確業主與物業管理企業之間的責、權、利關系，在保障業主的合法權益的同時，加強對業主觀念的正確引導和教育，規范和提高物業管理企業的管理服務行為和質量。
2.2 加強管理，改善服務質量，提高企業效益
一是企業要加強苦練內功,規范管理，強化服務意識,努力完善各項服務管理制度和質量控制程序,重視業主和物業使用人提出的意見,不斷改進工作態度、工作方法,提高工作技能,實現業主對物業服務滿意度達到與承諾和業主期望相應的水平。
二是提高服務質量、提升文化品位。首先，提高物業管理人員的素質，強化服務意識。通過舉辦培訓班、學習外地先進經驗等多種方式，提高物業公司人員的業務能力和自身修養，為用戶提供“方便、快捷、高效”的服務。其次，進一步提升物業服務品位， 發揮營造社區文化、引導消費的作用。應建立必要的文教娛樂設施，引導社區健康文化生活，營造社區歡樂、祥和、文明的氛圍。
三是拓寬服務領域，開源節流，提高經濟效益。物業管理企業應創新思維， 制定有利于企業發展的經營策略，在拓寬服務范圍上下功夫，形成一個好的物業經營服務機制，把企業做大做強。要加強和兄弟物管公司合作，共用部分資源，節能增效，提高規模效益。只有良好的效益才是公司健康發展的強有力保障，否則只會落入低效益－低素質員工－低質服務－低收益－低效益的惡性循環。
2.3 主動學習相關知識，積極參與社區建設
一是業主要通過各種途徑學習物業管理相關內容和政策、法規，明確政府（社區居委會）、物業管理企業、業主各自的權利、責任和義務,這樣才能保護自己的合法權益，也能監督物業管理的日常工作，對物業企業提出改進意見、建議,規范和提高了物業管理企業的管理服務行為和質量。通過學習，要認識到自己作為物業消費者應具有的權利和義務,轉變“少花錢,多享受”及歧視物業公司的錯誤觀念,樹立“物業服務也是消費”的商品經濟觀念和“平等”的法治觀念。
二是積極參與社區建設，支持業主委員會的工作。要明確社區建設是一項綜合工程，需要各方的共同努力。物業管理是涉及全體業主長遠利益的大事,需要全體業主共同關心和支持,并主動配合物業管理服務工作的開展。業主委員會是廣大業主的代言人，沒有大家的支持，業委會的工作就無法全面開展。通過業委會這個平臺，業主才能更好的和物業管理公司溝通、交流意見，加強對物業管理單位的日常運作，促進和諧社區的健康發展。
參考文獻
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