時間：2023-06-18 10:31:07
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關鍵詞：城市化背景，房地產類課程設置，教學內容設計
中圖分類號：F293.33-4
基金項目：河北工業大學教研立項支持項目
作者簡介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業大學經濟管理學院，副教授，博士，研究方向：項目管理與風險控制
杜娟（1992-），女，河北工業大學經濟管理學院，本科生，專業：工程管理
李天航（1994-），男，河北工業大學經濟管理學院，本科生，專業：工程管理
1引言
房地產是隨著城市化進程的快速發展而發展起來的一個重要行業。城市化導致了人口的大量遷移和大規模的城市基礎設施建設，導致了對房地產的龐大需求。與當前房地產行業飛速發展的趨勢不適應的一個集中性問題是人力資源的素質和數量遠遠達不到需求，整個產業的人才現狀難以滿足企業的現實需求。所有的房地產企業都希望得到復合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業能力、熟練的業務能力、優秀的協調溝通能力、極強的責任心等。人才因素成為了制約房地產企業持續發展的主要原因[1]。
在此背景下，我們要充分重視房地產類人才建設所面臨的機遇和挑戰，在培養人的理念、方法和制度上與時俱進，不斷改進。本論文旨在在房地產行業的迅速發展背景下，通過研究工程管理專業房地產類課程及其教學內容設計，結合我校的工程管理專業課程設置情況，改善房地產類人才的培養體系，以培養適應社會強大需求的房地產行業復合型人才。
2國內外房地產類課程設置現狀
2.1 國外房地產類課程設置現狀
國外房地產類課程的高等教育產生較早，部分發達國家已經發展得比較成熟。而且，房地產專業教學的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產專業，它們分別屬于不同的學科領域。工程管理專業通常設置在工學院與土木工程相關的學系內，也有些學校在工學院中獨立設系。而房地產專業通常設在商學院隸屬于工商管理學科，有時獨立設系，有時與金融、保險等為同一個系。總體分析，國外的房地產類專業設置特點[2]體現在：（1）加強通識教育的核心地位。（2）結合經濟管理和城市規劃的專業課程。（3）創新教育教學模式。教學模式靈活多變，在教學上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實地考察、講座和開展項目等不同的教學形式，組織學生分組討論或辯論，課外學生獨立或合作完成課程作業，并提供充分的討論和演講機會，激發學生創造性思考，培育團隊精神。（4）專業與行業之間的聯系和合作密切。比如請房地產管理人員、房地產公司的決策者以及城市規劃師等行業人士授課，更好地促進就業和服務社會。
2.2 國內房地產類課程設置現狀
對國內大學的整體情況進行初步調研之后，我們重點分析了幾所知名度較高的大學。調研結果顯示，各個學校的專業主干課程中都會包含房地產類課程。如房地產開發類，包括房地產開發與經營、房地產開發概論等課程；房地產經濟學類以及物業管理類的培養學時相對較多；房地產市場營銷類、城市規劃類和房地產相關法規、政策類的課程大多屬于專業選修課程，課時較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業房地產類課程的主要內容。同時房地產集中實踐類課程也十分重要，一般是與其開設的房地產類課程內容相聯系的，其中比較典型的有：房地產項目可行性分析、房地產市場調研、房地產估價課程設計等。我校的工程管理專業開設的房地產類課程很少，專業核心課程僅有房地產項目策劃和房地產經營與開發，且課時較少，因此學生無法系統地學習房地產類課程，很難形成全面系統的知識體系來滿足房地產市場對人才的需求。
通過上述分析，國內大部分高校房地產類相關課程欠缺，課程設置缺乏系統性，我校的工程管理專業的房地產方向課程設置更不明確[3]。因此，我們結合我校現狀以及調研數據資料，對房地產類課程及其內容進行設計，具有重要的理論價值和實踐指導意義。
3 房地產類人才培養的調研分析
在城市化背景下，為了更好地滿足社會對房地產類人才的需求，我們分別針對房地產企業人員和在校學生進行了問卷調研，以發現房地產類人才培養中存在的問題，更好地設計房地產類教學課程及其教學內容。
3.1 房地產企業調研
為了有效地開展調研工作，我們先對房地產企業經驗豐富的員工進行了訪談，然后有針對性地設計了調研問卷，主要圍繞房地產理論和實踐課程的內容設置情況，以了解房地產企業對學生知識、經驗和能力方面的需求。問卷共調研了20位資深的房地產企業管理人員。調研結果發現，房地產企業認為大學生在從事房地產工作時面臨的主要困難是實踐經驗和專業知識的欠缺，著重提升大學生的專業素養是一個亟待解決的問題。調研顯示，企業管理人員鼓勵學生參加房地產類前言講座，了解房地產業現狀、發展方向和趨勢，建議學生多參加房地產類競賽，如房地產策劃大賽、算量大賽、房地產專業知識競賽等，還建議學生多參加一些社會實踐調研活動，如房地產市場調研、房地產項目可行性分析、房地產項目管理沙盤模擬等。在專業課程內容的設置方面，大部分建議開設建設與房地產法規、房地產策劃、房地產開發與經營、房地產估價、物業管理等課程。
3.2 在校學生調研
學生問卷部分主要調研了學生對房地產類課程的學習興趣、了解程度和對課程內容的需求等，在考慮學生需求的情況下完善房地產類課程設置。調研結果顯示，學生對于從事房地產行業的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學生不太關注房地產的最新發展動態，大部分人只是主要通過網絡途徑偶爾關注，因此高校可通過開設一些前沿課程或講座幫助學生了解房地產行業的最新發展動態。目前高校開設的房地產類課程較少，大部分學生認為不能滿足房地產業高速發展對復合型人才的需求，希望學校能夠增加房地產類核心課程，如房地產營銷、房地產策劃等。學生非常愿意參加房地產類課程實踐活動，例如房地產類競賽、調研活動，尤其是實習，希望增加此類課程的開設比例。學生主要參加了房地產策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強實踐動手能力。總之，在學生看來，將來從事房地產工作，面臨的主要困難是專業知識不足，因此學校應當設計系統的房地產類課程體系，使學生更好地適應社會的需求。
4 工程管理專業中房地產類課程及其教學內容設計
4.1 工程管理專業中房地產類課程設置
結合房地產行業的發展趨勢、國內外課程設置的現狀以及對房地產企業人員和工程管理專業在校學生的調研，本論文從理論和實踐環節設計豐富多樣的房地產類課程，主要從專業基礎課、專業必修課、專業選修課、前沿課程（或講座）、集中實踐課、專業競賽六個方面進行設計，具體設置的課程如下表所示。
4.2工程管理專業房地產類課程教學內容設計
1.專業基礎課
《城市規劃與管理》主要內容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統規劃理論，城市基礎設施建設行政管理的理論，城市規劃的法規制定、城市規劃的行業管理，城市規劃的編制和審批管理，城市規劃的實施和監督檢查管理等。
《房地產制度與法規》主要內容包括：房地產法律規范概述、房地產開發用地法律與制度、城鄉規劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設法律與制度、房地產開發法律與制度、房地產交易法律與制度、房地產登記法律與制度、房地產中介服務法律與制度、物業服務法律與制度等。
2.專業必修課
《房地產項目策劃》旨在提高學生對于房地產開發項目全程策劃的能力。教學主要內容有：項目的前期定位策劃（包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等）、項目的銷售招商策劃（分階段銷售價格的確定，項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃）等。
《房地產經營與管理》系統地介紹房地產經營與管理全過程的理論與實踐，主要內容包括：房地產投資決策和經營決策、房地產企業融資、房地產開發項目的前期工作、房地產建設過程的管理（包括勘察設計、招標、建設等）、房地產項目的營銷管理、房地產開發與經營項目后評價、房地產經營與管理案例等。
《房地產項目招投標與合同管理》結合建筑工程管理的實際介紹了工程招投標與合同管理，主要內容為：房地產市場相關法規、房地產項目招標投標概論（招投標包括招標、投標、開標、評標、中標等）；合同管理包括監理合同、房地產項目勘察設計合同、房地產項目施工合同、土地使用權轉讓合同、材料設備供應合同、保險合同、擔保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。
《房地產市場營銷》是以營銷過程為主線，系統介紹房地產市場營銷的理論、內容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實務操作內容，并包含案例分析和對國內外房地產市場營銷的新經驗、新成果、新理念進行解讀。主要課程內容包括：房地產市場營銷導論，房地產市場營銷環境分析，房地產市場交易形式、房地產消費者購買行為分析，房地產市場調查，房地產市場細分和市場定位，房地產企業競爭戰略、房地產市場營銷戰略，房地產產品策略，房地產價格策略，房地產營銷渠道策略，房地產促銷策略，房地產市場營銷管理，房地產銷售與管理。
《物業管理》主要教學內容包括：物業管理的產生與發展，物業管理的基本環節，物業管理性質與基本理論，業主自治管理，物業服務企業，前期物業管理服務，物業綜合管理服務，物業經營管理，物業管理的招投標，物業服務企業人力資源管理，物業管理服務質量，物業管理資金等。
3.專業選修課
《房地產經濟學》通過對房地產業在國民經濟和社會發展中的功能透視，闡明房地產業在國民經濟中的地位和作用，主要介紹房地產市場、房地產供求管理、房地產價格、房地產周期、房地產產權與住房制度、房地產稅收、房地產宏觀調控、房地產業可持續發展等內容。
《房地產估價理論與方法》是集經濟學和工程技術知識于一體的一門專業課程，內容包括：房地產的基本概念以及房地產價格的特征、房地產與房地產估價、房地產價格、房地產估價原則與估價程序、影響房地產價格的內部和外部因素、房地產估價的基本原則和程序、房地產估價的幾種方法及其應用、房地產估價報告等。
《房地產項目風險管理》主要內容包括：風險管理系統、房地產項目風險識別、房地產項目風險估計、房地產項目風險評價決策、房地產項目風險回避、房地產項目風險控制、房地產項目風險轉移、房地產項目風險自留。
4.前言課程（或講座）
《房地產政策及最新發展動態講座》內容可大致包括四個方面：宏觀經濟熱點問題解析、金融形勢與發展戰略、區域經濟與房地產投資戰略、房地產市場現狀及發展等。通過多內容、多層次的講座使學生對房地產市場的現狀有初步的把握和認識，并且逐步滲透給學生分析房地產市場現狀的方法，幫助學生在以后的工作中獨立認識思考現象背后的本質，及時把握住機遇。
《國內房地產企業的人才戰略講座》主要通過邀請企業專業人士，介紹房地產企業所需要的各類人才，從房地產企業人才招聘、人才培養、人才儲備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進行人才戰略分析。學生通過了解房地產企業的人才戰略，結合人力資源結構，制定適合自身發展的職業規劃，可針對性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質。
在現代經濟社會中，房地產業廣泛而活躍的融資活動必須通過市場關系才能進行。房地產金融對房地產市場的發展起到了積極的推動作用。
（一）房地產金融的基本概念
房地產金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產企業和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。我國目前的房地產金融現狀，還沒有形成真正意義上的房地產金融。房地產金融分為房產金融與地產金融。
（二）房地產金融的作用
房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。
1、房地產開發經營離不開房地產金融
金融的聚資功能起著資金蓄積起來的作用。它將一定時間內暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規模的投資需求。而房地產開發經營過程中土地購買、房地產開發建設、房產銷售、房地產經營這四個階段緊密相聯，環環相扣，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。另外，房地產的生產周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。房地產金融的健康穩定對房地產系統的健康穩定至關重要。
2、目前居民購買力需要房地產金融的支持
我國在1998年進行了住房制度改革，由實物分配過渡為貨幣分配。居民和單位職工通過個人按揭貸款實現住房需求。居民的住宅消費需求構成了房地產金融增長的堅實基礎。而長期穩定的金融支持政策是改善人民居住水平、培育支柱產業必需的制度保障。
3、地產金融調節房地產業的金融屬性
房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。我國自房地產市場建立以來，房地產市場的發展就和金融市場的發展緊密地聯系在一起。購房抵押貸款使消費者的潛在購房需求得以轉化為現實需求，開發企業獲得的銀行開發貸款促使其完成新建項目的建設。當國家決定對宏觀經濟進行調控時，作為主要調控工具之一的金融手段，不可避免地要對房地產業產生影響，特別是當房地產業對于金融業依存度越高時，所產生的影響也將越大。
二、我國房地產金融的風險種類以及風險的防范
（一）我國房地產金融風險的種類
1、房地產金融風險主要集中在商業銀行
房地產業先天具備的高風險性以及和金融的天然聯系決定了房地產金融風險的必然存在。一方面，金融業務與金融機構之間存在著密切的相互聯系，一旦產生風險往往相互連累，且房地產金融風險屬于一種消極的外部效應。另一方面，金融部門經營的外部環境變化，也可能使整個金融部門都遭遇系統性風險，從而造成大損失。在當前，我國房地產金融風險主要集中表現在商業銀行。
2、土地儲備貸款存在隱性風險
由于各地城市開發和改造的規模都很大，土地的資產價值較高，因此，土地購置的融資要求十分巨大，而土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發非常容易獲得商業銀行的巨額貸款。土地收購和開發的資金來源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。此外，土地的價格本身也是頻繁波動的，這些都增加了土地購置與開發貸款的隱性風險。
3、個人住房消費信貸違約風險
隨著越來越多的個人住房商業貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。個人購房資金的70%至80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預期。盡管我國當前宏觀經濟的發展形勢較好，但對未來經濟發展的良好預期具有不確定性。一旦經濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現，最終的風險將轉移給銀行，因此其潛在的金融風險較大。
（二）我國房地產金融風險的防范措施
對房地產金融風險的防范，應根據經濟發展的需要，適應國內國際經濟形勢的不斷變化，因此，可以從以下幾個角度進行考慮。
1、積極推動房地產貸款證券化
當前，我國房地產融資渠道仍然比較單一，房地產企業的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以構建房地產業多元化融資體系，這是化解房地產金融風險的必由之路。
2、完善土地管理模式
如何有效的發展土地市場，制定適合發展形勢的土地制度方面的政策，是預防房地產金融風險的關鍵因素之一。我國目前的土地儲備制度，在規范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應對房地產市場的健康發展也產生了很大的影響。要保持房地產市場的可持續發展，應該在條件成熟時進行土地制度改革，加快土地管理模式的轉變，加強對土地供應的監管。
3、加大中央銀行的監管力度
對于國家而言，房地產金融市場的穩定具有重要的作用，國家必須加強對房地產金融市場的宏觀調控，有效控制房地產金融風險，引導房地產金融機構有序競爭，保證房地產金融市場的健康發展。中央銀行應對房地產市場進行深入的調查和分析，提高自身研究判斷的準確性，建立房地產風險預警體系，實行房地產市場信息披露制度，及時發出預報，果斷采取相應措施，對金融機構進行調控和引導，加大監管力度。
4、加強房地產金融法律法規制度的建設
確定房地產金融的法律地位，同時要建立健全有關房地產金融的法律法規，創造有利于房地產金融業務發展的良好環境。制定適合房地產金融市場不斷發展的政策、法規，保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產金融風險。
5、 建立個人及房地產企業信用制度
針對我國目前存在的個人及企業信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現象，逐步建立適合我國國情的個人及企業的信用制度，以經濟法律的手段對個人及企業的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現象的發生，從而可以有效地防止"道德風險"。
三、我國房地產金融存在的問題
我國房地產金融起步較晚發展較快，加上市場本身存在各種問題，于是在發展的過程中難免會出現一些問題。綜合來看，我國房地產金融主要存在以下問題：
（一）房地產金融風險較多
上文已經闡述了房地產金融市場中所存在的風險。由于這些風險的存在會使得房地產市場出現風險，一旦房地產市場出現風險，必將給銀行給個人造成嚴重危害。
（二）我國房地產金融資金運作效率較低
由于我國房地產金融機構不健全，并且缺乏科學的管理和經營，使得房地產市場資金的配置效率低下，直接導致的后果是社會資金向房地產金融領域的流動有限，難以滿足房地產龐大的資金需求。金融機構大量的貸款很有可能無法及時收回，產生諸多的流動風險。
3.1評價指標體系構建的目的
構建科學的房地產企業營銷能力評價指標體系，是房地產企業營銷能力評價的基礎性工作。構建評價指標的目的是為了描述系統狀態或方案效果，為決策提供相關信息。所謂指標體系是由一系列相互聯系、相互制約的指標組成的科學完整的總體，各指標間相互關系是該系統的結構。
3.2房地產企業營銷能力評價指標體系設立的原則
(1)系統性原則房地產企業營銷能力的高低是由多種因素共同作用決定的，既有內部因素的影響，也有外部環境的制約，是所有因素綜合作用的反映，因此房地產企業營銷能力評價指標體系的設立必須遵循系統性的原則。
（2）科學性原則房地產企業營銷能力評價指標體系是一個龐大的工程，涉及的評價指標很多，并且每一級的評價指標又涉及很多的因素，這些評價指標的設定應滿足科學性的要求。首先，評價指標的設定應符合國際慣例，向國際權威的評價結構過渡，又要符合房地產營銷的特性；其次，評價指標是房地產企業自身狀況和實踐經驗的理論概括和抽象；再次，評價指標體系的設計應規范科學、有充分的理論依據。
（3）針對性原則該營銷能力評價指標體系的設立必須針對房地產企業市場營銷的特點進行，因為房地產市場營銷自身的特性，導致房地產營銷能力評價指標的確定在借鑒營銷能力評價指標的基礎上，還必須針對房地產全程營銷的特點。
3.3房地產企業營銷能力評價指標體系的邏輯框架
房地產企業營銷能力的評價指標體系是由房地產營銷的各方面特征及其相互關系的多個指標所構成的具有內在結構的有機整體。在參考國內外關于市場營銷能力評價指標體系設計的相關文獻和對房地產公司深入調查之后，將房地產企業營銷能力評價指標體系分為三層，既包括目標層（A）、準則層（Bi，i＝1，2，……，n）和指標層（Bij，j＝1，2，……，n），同時確定衡量指標層各個指標的具體評價因素。
3.4指標構建的方法
指標體系的建立主要是指標選取及指標之間結構關系的確立。對于營銷能力評價指標體系這樣一個復雜系統，指標的選取和指標體系的確定比較困難，既要求對相關理論（房地產全程營銷理論，模糊綜合評價理論等）有深邃的把握，也要求必須具備豐富的經驗。因此，本指標體系的建立過程是定性分析和定量研究相結合。定性分析主要是從評價的目標和原則出發，考慮評價指標的充分性、穩定性、可行性、必要性以及指標與評價方法的協同等因素，是主觀確定指標和指標結構的過程。定量研究則是指通過一系列檢驗，使指標體系更加科學和合理的過程，二者相輔相成。本章在構建房地產企業營銷能力評價指標體系時采用了德爾菲法，具體的構建過程如下：
（1）確定目標采用德爾菲法進行調查的目的是要通過調查確定一套適合房地產企業的營銷能力評價指標體系。
（2）設置指標預選集在對目標分析的基礎上，對目標進行分解，分解出一系列與目標有關的基本概念，如營銷戰略、營銷策略、營銷推廣等等。然后再對這些概念進行深入加工或進一步分解，最后形成一系列描述目標屬性的指標。在得出指標后,還要對指標間的關系以及指標與目標間的關系進行分析，對一些指標群按一定的標準進行聚類，最后得出一個初步的指標集。這一階段要盡可能多地選取指標以構成候選指標集。最后設置調查表對指標體系進行選擇。
（3）調查表的設計調查表是運用德爾菲法向專家征詢意見的重要工具和信息的主要來源，它制定的優劣直接關系著調查結果的優劣。本文設計調查表的目的，是在保證指標全面性前提下，對設置的指標預選集進行指標篩選，盡可能把那些對目標影響很小的指標剔除出去，以保證評價評價指標體系的效率，以盡量少的“主要”指標來評價研究對象。
（4）選擇專家在調查表制定完之后，就要根據此選擇專家。專家選擇的如何，也是德爾菲法能否成功的關鍵之一，要想保證德爾菲法取得好的效果，在選擇專家時，應選擇那些在市場營銷領域、房地產經營管理領域的專家和在房地產開發企業和房地產策劃企業一線工作的營銷人員和策劃人員。經驗證明，一個身居要職的專家匆忙填寫的調查表，往往不如一般專家經過深思熟慮填寫的調查表更有價值。為保證專家的代表性，應注意專家代表的構成和分布。由于房地產營銷的實踐性的特點，本次調查選擇專家30名，筆者請該公司銷售策劃部的8位管理和技術人員，策劃公司的6位資深工作人員，西北農林科技大學經管學院的3位老師和3位在讀碩士參與了房地產企業評價指標體系的確定。
（5）發函在擬定好調查表后，將調查表交給各位專家，請他們盡快填寫并返回。
（6）回收調查表，綜合處理確定結果本次調查發出調查問卷30份，收回30份，回收率100%，并且對調查結果進行檢驗。
（7）指標體系構建各指標經過上述檢驗，得到了較滿意的評價指標體系。
3.5房地產企業營銷能力評價指標的設定
目前房地產市場營銷已處于全程營銷階段，全程營銷包括：制定房地產營銷戰略，市場調研，項目定位，營銷組合策略和營銷實施保證五大部分組成，基本包括了市場營銷中的各個主要環節[13]。所以，每個環節的營銷競爭力都會影響到房地產企業的整體市場競爭力。因此，對房地產企業營銷能力進行評價就必須運用一定的方法對房地產企業市場營銷各環節的營銷能力進行全面評價，得出總體評價結果。房地產企業可以根據自己的實際情況，依據全面性、靈活性、可測性和敏感性原則來確定市場營銷評價指標體系。筆者在參考國內外關于市場營銷能力評價指標體系設計的相關文獻和對該房地產公司深入調查之后，確定該企業營銷能力評價指標體系，見表3-1。
（1）房地產營銷戰略（B1）房地產營銷戰略是房地產企業根據自身的狀況所作的企業發展的總體規劃，房地產營銷戰略規定了營銷活動的基本方向，使營銷能力聚焦，進而使營銷能力得到最大程度的發揮。房地產企業營銷戰略的指標層包括戰略目標、土地戰略、資金戰略、品牌戰略。a戰略目標（B11）。評價戰略目標從戰略目標是否與企業的總體經營目標一致和戰略目標是否切合企業自身情況兩個因素來衡量[14]。b土地戰略（B12）。土地是房地產業的命脈。土地戰略通過土地的區位和土地獲得的成本兩個因素來衡量。c資金戰略（B13）。資金戰略通過融資渠道是否便捷，資金使用成本的高低，營銷過程中有無資金缺乏現象這三個因素來衡量。d品牌戰略(B14)。品牌戰略通過品牌戰略規劃是否明確，項目品牌定位是否明確，項目品牌是否帶動企業品牌的樹立三個因素來衡量[15]。
（2）房地產市場調查（B2）房地產市場調查是房地產營銷策劃的前提和基礎，即是企業活動的起點，又貫穿于企業營銷策劃活動的全過程，是企業營銷策劃活動必不可少的組成部分。房地產市場調查的指標包括營銷環境調查（B21），消費者行為調查（B22），房地產市場狀況調查（B23），房地產市場競爭情況調查（B24），房地產價格調查（B25）五部分。房地產市場調查的這五個指標可通過市場調查信息的可利用度、可信度，市場調查的投入產出比，企業是否定期有目的進行市場調查，市場調查內容是否全面來衡量[16]。
（3）房地產項目定位（B3）房地產項目定位是通過市場調研，營銷策劃分析，依據消費者需求的差異性，將房地產市場細分為若干個子市場，在此基礎上確定企業的目標顧客市場，作好市場定位，以保證設計的房地產產品滿足消費者的需求，制定的營銷策略有的放矢。在對房地產項目定位的評價中主要選擇市場細分，目標市場的選擇和定位，房地產產品設計三個指標來進行。a市場細分（B31）。市場細分通過市場細分是否科學合理，細分后市場是否具有差異性和可進入性兩個因素來衡量。b目標市場的選擇和定位（B32）。市場定位包含多方面的內容。比如項目的目標客戶群的定位，房子是要賣給什么人的，對這些人進行全面的分析，找出他們的需求；項目自身的定位，通過對市場的研究，結合項目的背景、先天條件、目標客戶及區域內項目間的比較，確定項目的整體形象、文化內涵、項目檔次、進而對項目的功能進行定位，包括室內空間和室外空間，對功能進行系統策劃，滿足客戶需要。市場定位是相對的而不是絕對的，定位的目的，是使項目的規劃設計、項目的銷售具有一定購傾向性，吸引目標客戶。目標市場的選擇和定位通過目標市場是否符合企業自身的開發能力，目標市場是否符合企業自身營銷能力，目標市場的選擇是否實現企業戰略目標三個因素來衡量[17]。c房地產產品設計（B33）。一個項目的規劃設計及建筑方案的形成，要求制定者既要懂得市場，有豐富的房地產銷售經驗，對買家非常了解，對個人居住生活中的行為規律、喜好，社交特點非常了解，同時又要掌握建筑語言和專業知識，而這樣的人實際上是不存在的，所以規劃設計和方案的形成，需要由房地產發展商和專業建筑設計師共同進行。建筑設計的要求應當是具體而詳細的，在建筑上每一部分應考慮哪些因素，應該表現什么，項目要賦予的特色是什么，功能是什么，這些特色和功能如何體現，只有這個項目的開發者心中有數。設計師只是負責設計出符合發展商要求的建筑，但如果發展商沒有提出明確的要求，他就無所適從，只能設計一個大眾化的、毫無特色的方案。因為只有發展商才清楚項目的定位，區域的環境，樓盤的特色和賣點以及成本控制的限度。再高明的設計者，如果沒有對他提出項目的市場定位，沒有提出具體的設計要求，那么他只能按以往的經驗和猜測來設計，很難符合要求。建筑規劃及設計要求，往往為項目所有的優勢打下了伏筆，做好了準備。房地產產品設計通過小區規劃是否滿足目標客戶的需要，房屋戶型是否滿足客戶需要，物業管理服務是否滿足客戶需要這三個因素來衡量[18]。
【關鍵詞】降價；房地產成本領先戰略控制
1 研究背景
2014年，對我國房地產市場整體發展來說，是壓力極大的一年。國內大多數城市房地產成交量持續低迷，部分項目開始降價促銷。根據市場經濟定律，一旦整個行業進入降價周期，那么，價格戰便隨之而來，即便是風光無限、長期被稱之為“暴利行業”的房地產行業也不例外。從當前的實際情況來看，房地產行業從暴利行業轉向薄利行業已經是大勢所趨。降低成本，保證質量、開發新產品是薄利時代贏得市場的最好出路，也是企業從目前國內房地產市場新一輪“降價潮”和“價格大戰”中脫穎而出的最好時機。薄利行業市場的特點是：市場規范、信息透明、競爭劇烈。這就意味著企業經營的各個環節開發、建設、銷售、物管等，前前后后的利潤都在日益縮減。因此房地產企業經營者很難再指望在某個階段、環節、時段獲得高利潤回報，必須把獲利的思路調整到整體、持久的綜合效應上來，即對經營中的各個環節、細節、時間段進行精打細算。也就是說，采取成本領先戰略，將會是房地產企業贏得這一輪價格大戰的最佳選擇。
2 成本領先戰略相關理論概述
2.1基本概念界定
2.1.1戰略
其實，“戰略”一詞，最早只是應用于軍事方面的概念，但是，隨著歷時的發展，時代的變遷，而企業戰略則主要是指企業根據自身條件及外部市場環境的變化，選擇適應自己特點和優勢的經營領域或產品，從而構建自己在市場上的競爭優勢，取得市場競爭的勝利。
2.1.2成本
“成本”是屬于商品經濟的價值范疇，是商品價值極其重要的組成部分。通常，人們對“成本”的定義是：“人們為了生產經營活動或者為了達到某一種目的，從而耗費了一定的資源（人、財、物等），而所耗費的資源，通過貨幣形式來表現和計量，則統稱為成本”。但是，隨著社會的不斷發展，商品經濟的范圍越來越廣，成本的內涵和外延也隨之不斷拓寬，不斷被突破。
2.1.3成本領先戰略
成本領先戰略也時常被稱之為低成本戰略，是指企業通過采取各種途徑和措施有效降低生產成本，從而使企業經營的成本遠遠低于競爭對手的經營成本，甚至是可以成為在同行業中最低的經營成本，從而在行業競爭中獲得競爭優勢的一種戰略。
2.2.成本領先戰略研究綜述
上世紀80年代之后，市場競爭進入全球化的階段，全球經濟一體化和技術進步加劇了市場競爭。企業管理者 始逐步認識到，如果僅僅依靠經驗或根據現實環境管理，是很難獲得經營成功的，維持或創造出企業在市場中的競爭優勢更是難上加難。因此，企業面對市場競爭新環境的挑戰，迫切需要進行一次全方位的管理理念創新，通過拔高戰略管理的高度，加廣戰略管理的深度來獲得企業的競爭優勢。在這樣的時代背景和經營環境之下，成本領先戰略理論便應運而生。
2.3關于房地產企業成本領先戰略的研究綜述
目前針對成本領先戰略研究的理論較多，主要集中在石化、鋼鐵、電力等傳統大工業行業，在這些行業，實施成本領先戰略有著很多借鑒經驗。但是， 針對房地產企業的成本領先戰略相對較少，在這方面有著很大的研究空間。
3 房地產企業成本管理的環境條件及現狀分析
3.1我國房地產企業面臨的困境和出路
就目前的形式而言，房地產企業的發展主要面臨的困境：高增長態勢被遏制；融資出現困境；資金來源分化。
在目前金融政策緊縮，國家限購，流通受阻，購房者持幣觀望的局勢下，房地產企業的資金狀況日益緊張。面對著資金鏈緊繃的危險局面，雖然一些信譽良好、實力強大的房企可以通過集團內互保方式，獲取銀行信貸融資，解得一時之渴。但是，更多的房企則只能選擇信托、私募乃至轉讓項目和股權方式進行融資。資金的高度緊張甚至迫使部分房企對外舉行高息借債。當然，無論是銀行正規途徑融資，還是高息借債，都不能解決實際問題。在殘酷的現實面前，越來越多的開發商開始認識到，真正能解決問題最有效的頒發就是降價，犧牲一部分的利潤，通過降低價格來換取成交量，從而回籠一部分資金，緩解自身緊繃的資金壓力。
3.2我國房地產開發成本構成分析
房地產企業成本是房地產企業在項目開發和經營過程中，以貨幣形態表現的物化勞動和活勞動的耗費。房地產企業開發項目的成本，主要是由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費用組成的。
3.3我國房地產企業成本管理的現狀和問題
目前，房地產企業在成本管理方面主要有以下幾種管理模式：側重于對建安成本的控制管理；側重于設計階段的成本控制管理；側重于目標成本管理。
4 地產成本領先戰略的實施
地產成本領先戰略的實施方法主要有：規模化擴張；標準化運營；上下游整合；嚴格實施成本管理；快速開發模式；精品低價策略。
針對關鍵成本的控制措施有：
1、土地成本的控制：由于具有中國特色的國情，土地資源的稀缺性，導致了我國房地產開發的成本由起初的建安成本占大頭，逐漸演變為土地成本占大頭。所以，實施成本領先戰略，首要的就是要控制土地成本，控制好了土地成本，整體開發成本的控制就事半功倍。
2、建安成本的控制：成立由成本控制中心、營銷策劃中心、項目開發中心三方共同組成的市場調查小組進行市場成本調查，調查的主要內容就是看該城市房地產開發適用的法律、法規、規定及其對工程成本的影響。市場調研完畢之后，營銷策劃中心組織確定初選項目的項目定位。
3、營銷及管理成本的控制：將每一個房地產項目產口銷售過程中發生的全部推廣成本歸結為項目營銷成本，并且要求各項營銷活動的開展應嚴格履行公司規定的審批流程公司并相關部門審核及公司領導批準后才能實施。
4、財稅成本的控制：房地產開發是資金密集型的行業，資金投入巨大，因為，資金、財稅成本在項目開發的整體成本中占據很大的一塊比例，因為，針對財稅成本的控制，是成本控制的重點之一。
5結論
隨著我國房地產市場的發展，一方面，由于政府關于房地產行業的不斷調控，另一方面，由于市場競爭的不斷加劇，房地產企業面臨著較大的市場風險和競爭壓力。在激烈的市場競爭中向廣大購房者提供質量高，低價格的商品住宅是房地產企業贏得競爭，站穩腳跟的重要法寶之一。然而，追求利潤是一家企業生存的使命。提供具有價格優勢的產品，不能以犧牲企業的利潤作為代價，否則，就是毫無意義的。房地產企業實施成本領先戰略，需要站在戰略的高度去規劃布局，以整體系統的全局觀去控制，整合企業的內外部、上下游資源，加強企業的管理控制，嚴格控制生產消耗，節約 支，降低成本獲得更多的利潤。所以，在目前我國房地產市場行情比較低迷，市場競爭激烈，降價潮開始涌現的背景之下，研究房地產企業的成本領先戰略，是具有現實意義的。
參考文獻
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地產電商基本概念
經過探討和研究我們總結出了地產電商的模式，所謂的地產電商就是房地產業與互聯網電子商務的有機融合。為什么我們要關注地產電商？第一是國家現在政策上大力支持電子商務，各地政府也相當重視；第二是互聯網是不斷發展的新技術，這些技術打通了過去房地產業信息的不對稱；第三是我們的銷售，產品這塊我們之前考慮的都比較少。而地產電商就是基于轉型創新的市場與格局，以房地產業為核心，以大數據和云計算為鏈接，以移動互聯網無所不在為場景，以電子商務為平臺，以電商產業園、O2O 商業綜合體、智慧社區等為實現方式，以智能化、差異化、個性化的設計為體驗，以商業地產保值增值為目的的商業模式。
房地產業互聯網化的實踐
房地產已經步入平穩期，具有先見意識的地產企業將目光投向了電子商務產業園、O2O 商業綜合體和智慧社區。
現在說到電子商務產業園，就不能不談嶺南國際電子商務產業園。它是由廣州市嶺南電子商務產業園有限公司重點打造的現代化國際電子商務集散地，是由傳統鞋商轉型而成的電子商務產業園區。嶺南國際電子商務產業園利用自身的地理優勢及硬件優勢，集“辦公、倉儲、物流、信息流”為一體，通過產業集群的方式，大力推進電子商務行業和各行業經濟產業的升級，解決商家“貨源、培訓、推廣、招聘、采購、創業、拍照、設計、倉儲、金融、市場咨詢”等問題，形成電子商務企業的綜合平臺。
而商業運營環節的互聯網改造則是商業地產商最為關注的領域，因為商業地產關注的就是客戶的持續消費。很多客戶主要來源于周邊 3 公里到 5 公里范圍內的辦公樓和社區，如果能把這 3 公里到 5 公里范圍內的客戶通過互聯網搭建一個立體的銷售網絡，然后根據不同需求進行商業服務組合和運營，就能保證商業地產在此地區穩步增值。現在流行的“O2O”商業模式就是打通“線上 + 線下”渠道，增加客戶體驗環節而形成立體銷售網絡，引發商業運營模式的新變革。
最后是互聯網思維與社區緊密結合。對于地產開發商而言，智慧社區也是打造產品差異化的未來趨勢。智慧社區是利用物聯網、云計算、移動互聯網、信息智能終端等新一代信息技術，實現對社區居民吃、住、行、游、購、娛、健等生活的數字化、網絡化、智能化、互動化和協同化管理，將社區建設成為政務高效、服務便捷、管理睿智、生活智能、環境宜居的社區生活新業態。近年來，我國開始有系統地建設智慧社區。
【關鍵詞】房地產企業；目標成本；成本控制；管理流程
1. 項目成本管理相關知識
1.1 項目成本管理概念。項目成本管理是指承包人為使項目成本控制在計劃目標之內所作的預測、計劃、控制、調整、核算、分析和考核等管理工作。項目成本管理就是要確保在批準的預算內完成項目，具體項目要依靠制定成本管理計劃、成本估算、成本預算、成本控制四個過程來完成。項目成本管理是在整個項目的實施過程中，為確保項目在以批準的成本預算內盡可能好的完成而對所需的各個過程進行管理。
1.2 項目成本管理的主要觀念。一是成本效益觀念，市場經濟環境下，企業首先要考慮的是利潤。作為房地產企業來講，想要獲得更大的利益，成本控制工作不容小覷，全體員工都應該樹立成本效益觀念。企業的生存應以市場為導向，要最大能力向市場提供高質量、多功能的產品和服務，與此同時，企業項目成本管理也應該與企業的整體經濟效益直接聯系起來，用成本效益觀念看待成本及其控制問題。二是多動因的項目成本管理觀念。企業作為當前市場經濟的競爭主體，存在一個問題，即它們應樹立怎樣的項目成本管理觀念用以支配企業的項目成本管理工作？對于這個既有一定理論意義，又有一定現實意義的問題來說，可以從成本動因的角度出發，開辟和尋找新的控制成本的方法。三是成本的系統管理觀念。系統的成本管理理念是企業不可缺少的，應把企業項目成本控制工作作為一道系統工程來做，強調整體與全局的重要性，對企業項目成本管理的對象、內容、方法進行全方位的分析研究。
2. 目標成本法的基本思想
基于目標成本法的基本概念，我們可以把目標成本法的基本思想歸納為制定目標成本，它是成本管理中一定時期內的奮斗目標，比已經達到的實際成本要低，但又是經過努力可以達到的。制定規范的成本結構樹。房地產行業成本可分為土地成本、工程成本、財務成本、管理成本、營銷成本等。將目標成本按規范的成本結構樹層層分解，通過將預算計劃落實到部門與行動上，在每個部門實施有效的激勵機制，調動企業中每個員工的積極性，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，這一差距就是企業中每個員工的努力方向。在實務中，企業一般是通過分析原因，制定改進措施來縮小這一差距的。
3. 房地產企業目標成本控制流程
根據目標成本法的基本思想，房地產企業目標成本控制流程應包括目標成本設定、明確部門目標責任、目標成本動態管理、成本回顧與分析四個環節。
3.1 目標成本的設定。房地產開發企業在投資決策階段，開發商就要對所開發的房地產項目的市場定位和品質要求有一個初步的預測用以確定房地產的類型。房地產類型與目標成本設定密不可分，房地產類型是目標成本的計算基礎。在確定了房地產類型后，就必須進行成本的測算。成本的測算有利于管理層的決策，它可以反向測算出項目的銷售價格水平、預計利潤等。并且，成本的初步測算應在項目設計過程中予以體現。設定目標成本的具體步驟如下：首先，綜合公司所有開發環節的特點，制定出一套能綜合反映企業各個開發項目的成本結構樹，作為目標成本訂定的基礎，然后依據每一成本項目的構成不同，分別分解到相對應的主管部門和崗位。在項目發展階段估算成本，在規劃、設計、施工等階段完成對目標成本的層層修訂，并形成最后的目標成本。由于目標成本在一開始確定時就是一個需要經過努力并且很難達到的成本，所以目標成本一經確認后，它的可變動空間就很小了。由此可見，目標成本的設定過程在房地產企業的目標成本管理中占據舉足輕重的位置。
3.2 目標責任的劃分。目標成本管理的模式為全員、全過程、全方位管控。所有與項目開發相關的部門，都負有成本管理的責任，都要有成本意識。目標成本一旦確定，就是整個企業的奮斗目標，而不是某個部門的責任目標。要實現目標成本的管理模式，就要在目標成本設定后，進一步劃分目標成本的責任。為此我們必須把目標責任劃分到各個層級、各個部門上，并設計一套嚴格的獎懲制度，把目標成本的完成情況與企業中員工的工資直接掛鉤。獎懲制度一般設計如下：只有完成原計劃的目標成本，才會有相對應的薪金獎勵。這樣做能夠提高企業中員工的積極性，把目標成本轉變為企業中每個員工為之奮斗的目標，這樣我們就可以在日常營業活動這個層面實現對目標成本的責任劃分，真正將成本控制貫徹到基層各部門，可以更有效地控制目標成本。
3.3 目標成本動態管理。
（1）經過目標成本的設定、目標責任的劃分這兩個步驟之后，接下來就是最主要的第三步目標成本實行過程的動態成本管理。動態成本反映的是整個項目開發周期的任何時點上的最新成本狀況。動態成本的核心是實時性，如果不具實時性，那么一切成本控制都只是空談。例如，沒能在項目實行過程中對項目的成本進行實時測算，而只是在項目結束時才得到相關的成本數據，那么此時談成本控制已經為時已晚，所
以這時的成本數據對項目成本控制就沒有任何幫助了。所以說，實時性也是動態成本的靈魂。通過實時反映目標成本和動態成本的差異，可以幫助相關部門及時發現問題并解決問題，減小成本差距，從而實現對目標成本的動態控制。
（2）由于房地產開發的流程十分復雜，所以應該建立一個成本系統，利用計算機系統的龐大功能，將每一個流程的動態成本和目標成本都及時記錄在案。這樣做可以幫助房地產開發企業及時、有效地比較出各個環節的目標成本與動態成本的差異，找出差距存在的原因，借以判斷責任部門、責任人責任的大小。這一差距也是對成本目標實行獎懲和對標準成本數據進行調整的主要依據。動態成本系統可以很好地對相關部門及崗位在成本控制方面的業績進行評估，并真正做到獎優罰劣，用數據說話。
3.4 目標成本的回顧與分析在完成目標成本設定、明確部門目標責任、目標成本動態管理前三個步驟后，我們進入到最后一個步驟――目標成本的回顧與分析階段。在這一階段，我們要利用計算機系統建立成本數據庫。這與我們在業績評估過程中的成本系統是不一樣的。成本系統只是為了比較當期的目標成本與動態成本的差距，幫助企業及時做出判斷，而成本數據庫是面向項目整個生命周期的。這個數據庫不僅有利于房地產開發企業對過去的目標成本進行回顧與分析，并且有利于對未來業務的預測與分析，對房地產開發項目全局進行綜合考量。因此，我們在完成對業績評估的同時，還必須對整個項目生命周期中的成本控制的得失進行及時的總結，并將其與項目目標成本數據、動態成本數據一起進行歸檔，在此基礎上，提煉出關鍵的成本指標，并最終形成項目的成本數據庫。通過成本數據庫的建立，將對未來業務的開展發揮重要的指導作用。成本數據庫的建立充分體現了現代企業管理的思想，即在對過去實現的事項總結與糾錯的基礎上，對未來將要發生的事項有一個合理、全面的考量，避免房地產開發企業陷入問題發生了再解決的被動局面。
4. 結論
在競爭日益激烈的房地產市場中，房地產開發商要想取得可觀的利潤，除了要選擇好的項目外，還要在保證商品房質量的同時，降低商品房的成本，這與目標成本管理的原則相同。在目標成本管理法中，目標成本的控制是重中之重。其控制流程應主要包括目標成本設定、明確部門目標責任、目標成本動態管理、成本回顧與分析。目標成本的設定過程一定要嚴格，一經確認，其壓縮空間就很小了。要明確目標責任，只有明確了責任，才能明確應得獎懲的個體，才能從基層調動目標成本控制的積極性。目標成本的動態管理是這些步驟中最為復雜的一步，必須運用到計算機系統。目標成本的回顧與分析是目標成本控制流程的最后一個環節，也是其必不可少的一個環節，它有利于把目標成本管理越做越好。因此，房地產企業的目標成本管理應該是全員的、全過程的管理。企業要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監督和分析，及時反饋成本信息，為管理層的決策和部門調整提供依據，就能使房地產開發企業獲取更大的經濟效益。
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關鍵詞：房地產；信托；發展趨勢
一、房地產信托概況
房地產信托，也被叫做不動產信托。它指的是出于對信托公司的認可，委托人用自己的資金當做標的物，然后信托公司根據委托人的想法，按自己的名義，為了委托人的權利或某些要求，把資金運用到房地產業，并對其管理和處分的行為。房地產信托又分為財產信托和資金信托。房地產信托的組織結構大體上包括以下幾方面內容。分別是投資人也稱作信托委托人、受托人也稱作信托公司和保管人。他們在這個關系中可以行使的好處和履行的責任。
二、房地產信托的特點及優勢
（一）房地產信托的特點
1、投資參與者普遍化。由于投資于房地產行業需要耗費大額資金，投資門比較高，資金一旦投入占用時間比較長，對于散戶來說，直接對房地產行業進行投資變得十分不切實際。但是引入房地產信托后，間接降低了該行業的投資門檻，因此使得房地產信托的投資參與者慢慢普遍化。
2、投資收益率穩定且較高，風險相對較低。房地產行業因其具有的特殊性，利潤空間很大，和資本市場上的金融產品相比，房地產行業風險低而且收益穩定。這是因為股價的高低跟公司的績效掛鉤，一旦公司經營不當，投資者就會跟著虧損；而地產卻不同，而且信托公司一般會設置土地典質進行信用增級，一旦房地產走勢下降，就會進行土地拍賣，以便把風險降到最低，除此之外信托公司采用‘剛性兌付”原則，總體來說房地產信托的風險很小。
（二）房地產信托的優勢
1、發行個性化產品。按照房地產企業的要求，信托公司會專門制作，設計個性化的產品，讓房地產企業去抉擇，另一方面也擴寬了市場上投資者的選擇范圍。
2、具有風險隔離的功能。房地產信托可以把風險隔離，這是由其獨立性決定。一般說來樂意看成是：受托資產和自有資產，兩者相互分開，分別運行。
3、融資速度快。一般來說，傳統的融資方式是銀行貸款，但是銀行貸款的辦理程序嚴謹、步驟繁多而且約束條件也比較多。而房地產信托產品因其自身收益高風險低，能夠很快在短時間內籌集到大量資金。
三、我國房地產信托的現狀
（一）產品發行數量及規模
在2002年，第一只房地產信托產品開始發行，至2013年12月，一共發行房地產信托產品4085個，發行總規模達到11041.65萬元。
（二）發行與投資方式
我國房地產信托的發行方式主要有以下兩個，分別為集合資金房地產信托和單一資金房地產信托。而它的投資方式，包括以下四個類別：股權投資型；貸款型；權益投資型和前述幾種的加以整合整理。
（三）風險控制方式
現階段，我國房地產資金信托的風險控制措施大體上包含以下幾種。擔保、土地質押、資產抵押等。資金一般通過貸款的方法發下去。擔保和資產抵押作為的方式居多。房地產公司一方面可以將土地或其他資產抵押給信托公司，另一方面還可以把這些抵押給銀行，進行貸款。
四、我國房地產信托存在的問題及對策
（一）問題
1、產品結構有漏洞。我國的房地產信托主要是股權投資型信托和貸款型信托，形式主要是集合資金，投資品種比較少。由信托公司從散戶手中得到的資金，一旦當經濟走下坡路的時候，資金的還款風險也會變大，不利于之后的錢貨兌付。
2、法律法規不完善。我國還沒有出臺關于房地產信托的專門的法規，產品公開募集的情況不是很多，流通不是特別好。在稅收優惠和會計方面，缺乏相應的配套設施和；監管也不夠嚴謹。要想解決好這些問題，需要建立健全法律法規，解決投向的具體產業。
3、信息披露不充分。房地產信托投資時還是存在著一定的風險。但我國現在的情況是，在信息披露的頻率和完整性這兩方面，存在很大的漏洞，最終導致的后果是，暗箱操作，使得投資者的利益受到很大的損害。
（二）我國房地產信托健康發展的對策
1、完善法規和監管系統。在全球范圍內，房地產信托的法律結構主要有信托型和投資公司型兩類。而我國也執行了“一法兩規”，在信托業務操作層面沒有實質性的實施，在其他的各個方面也都沒有明確行的規定。
2、建立合理的稅收制度。我國實行的稅收規定，不利于房地產信托的非交易過戶，同時也加大了稅收的負擔。除此之外，在房地產信托中涉及的，例如房地產的開發和股權收購中，所得稅、流轉稅等各種各樣的稅收，也會導致稅收負擔巨大。
3、產品創新，增強流通性。由于二級市場還不多見，這樣一來通過風險變化來確定房地產信托的內在值變得不確定，持有標的物露的人也無法實現按自己的意愿進行買賣。現階段主要任務是研發標準化的信托產品，促進我國的房地產信托產品逐步實現標準化、組合投資、基金化、REITS方向發展；同時還應健全房地產信托的二級流通市場。放眼長遠來看，我們可以發現大力推動內部管理型的REITS是眾望所歸。
五、我國房地產信托的發展趨勢
（一）我國房地產信托仍具發展潛力
大多數投資者對房地產市場也十分看好，主要由以下原因：首先是因為國家綜合國力在增強，居民生活水平提高，人們有了實力和意愿去買房；其次是對于許多大城市而言，總是不斷地有外來人進入，對房子的需求不會減少。會看以往的情形我們可以發現，即使在淡季，房地產企業收入也依舊可觀。許多上市房地產企業對樓市的未來還是很看好的，并且愿意主調高銷售業績。
（二）我國房地產信托融資通道監管將升級
投資者認為發行方和銷售機構對這些產品一定付出了一些看不見的擔保，所以業務量會出現急速的增長。“剛性兌付”是信托行業的看不見的規則，這也是造成中國信托業的“非理性繁榮”的原因。之前發生的中誠信托兌付危機，和在他之前的信托產品不按約定履行的事例，通過各個渠道得到了解決。
（三）房地產信托將轉型
放眼全球，我們可以發現，信托產品的發展大多經歷了三個階段，從產品營銷到資產管理再到財富管理。對于我國而言，我國信托行業，現在還是處于營銷和資金管理的初步的發展時期。由于很多的這個行業的項目投資基本上屬于針對單個對單個的，這會造成投資風險相對讓人難以承受。縱觀近幾年來發生的違規事件，也證明了房地產信托急需轉型。
（作者單位：河北經貿大學）
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關鍵詞：商業房地產抵押貸款評估風險誘因防范
商業房地產抵押貸款評估的內涵
想要弄清商業房地產抵押貸款評估的風險問題，首先必須弄清商業房地產抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業房地產抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發點都離不開貸款的取得是以房地產抵押為前提，銀行等發放貸款的金融機構通過收取貸款利息和手續費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產的占有、經營和收益的目的。國際銀行業對商業房地產抵押貸款做出了權威性的界定：商業房地產貸款指借助商業抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規則性的與期限相關的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。
商業房地產抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產向商業銀行借款擔保時，商業銀行確認的用于抵押擔保的房地產價值決定并貸款金額的一項商業行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產未來出售的可能性，顧及到房地產長期的和持續的特征、正常的和當地的市場情況，房地產的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產抵押貸款評估的內涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產是商業銀行實現抵押權的重要條件；抵押人向商業銀行申請貸款的擔保物價值，商業銀行對抵押擔保的房地產價值的確認是房地產抵押貸款評估的關鍵；是商業銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業抵押貸款工具；房地產抵押貸款評估是對房地產抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關指標，共同服務于房地產經濟的不同需要。
影響商業房地產抵押貸款評估風險的因素
政府因素
政府追求的一項重要目標就是穩定經濟，保持經濟的持續、健康、快速發展。政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎，金融動蕩會給社會經濟帶來動蕩和不安。房地產抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產抵押貸款評估中，如果房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦發生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產。政府既受到房地產抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產業政策變動都必然會對房地產價格產生影響。同時還會對估價方法產生影響，如《房地產估價規范》、《城市房地產抵押貸款管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》等作為規范房地產抵押貸款評估的依據，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產抵押貸款評估方法產生影響。
估價機構和估價人員因素
估價機構和估價人員在房地產抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產價值評估的直接參與者，是商業房地產抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產抵押貸款評估主要采用三大經典方法—成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應用上常常受到比較案例數量的限制。商業房地產主要指的是收益性房地產，其價值主要是由在評估基準日現有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責任的估價師在任何時候都會補充評估商業房地產的成本價值。當評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產貸款價值。
房地產估價不是估價師的無中生有，有學者稱其為“科學加藝術”，確切的反映了估價的本質。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎資料來支撐，沒有基礎資料就不能稱其為科學。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。有些估價機構或人員接受一項新業務時，出于方便利用同樣的方法和技術參數，省去實地勘探調查而帶來風險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，對于房地產估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構中，很多估價員只有高中、中專學歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經驗的估價師，在具體負責一項估價業務時在參數選擇和方法運用上存在漏洞，也會產生一定的風險。
其他相關經濟活動主體因素
房地產抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風險，影響房地產抵押貸款評估值。其他相關經濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經濟活動主體都有可能成為房地產抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著不少的問題。不同產權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權。有些企業為了節省費用不去辦理產權登記手續，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產抵押價值以獲取高額貸款。商業銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產的貸款價值發放貸款。
商業房地產抵押貸款評估風險的防范
規范房地產抵押貸款評估的程序
目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結果的有效性。而一個規范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經設立抵押；抵押人提交的產權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環境條件的確認包括抵押物所處區域的商業服務、市政設施、文化教育、衛生、交通、生態等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產的正常價格。
建立健全估價制度
規范房地產估價師和估價機構的資質管理。實行房地產估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產估價師等級制度；建立房地產估價機構和估價師業績報告制度；政府對房地產估價機構進行經常性的審查和監督。
建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業務，選擇估價業務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產品—估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。
建立房地產估價師職業保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產估價師已經達到15000余人，加上2003年通過房地產估價師考試人員總數將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發展市場。一旦建立房地產估價風險保險制度，對估價師會產生督促作用。如果某個估價師因為業務水平差經常出現疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質，提高整個行業的水平和形象。
提高估價人員素質和估價技術
在國外一些發達國家和地區，如美國和香港的房地產估價行業規定房地產估價師應該在規定的期間內完成額定時間的職業培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應的工作，就會受到行業協會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產估價師接受一定時間的后續教育。中國房地產估價師學會已經相繼舉辦了許多次房地產估價師后續教育培訓。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。
商業銀行提高風險預警能力
積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。業內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規避風險的辦法是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產。這種評估方式只是在風險出現之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產的產生。有鑒于此，商業銀行應該將重心放在項目開發能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產評估部，適時踏勘房地產的宏觀、微觀收益影響因素是否發生變動，房地產的維護和運行情況如何，對抵押物房地產的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。
參考文獻：
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【關鍵詞】 房地產業 市場結構 產品差異化 規模經濟
一、引言
SCP范式是由20世紀六七十年代美國哈佛學派產業組織理論的權威梅森?貝恩提出的。1959年貝恩出版的《產業組織》一書中提出。他運用產業組織的“三分法”進行分析，構造了“市場結構（structure）――市場行為（conduct）――市場績效（performance）”的分析框架，簡稱為SCP分析框架。SCP分析框架的基本含義：市場結構、市場行為、市場績效之間存在著因果關系;市場結構決定了企業在市場中所采取的行為，企業的市場行為又決定了市場運行的市場績效。這種SCP分析框架的起點是完全競爭和壟斷這兩個基本的市場結構模型。在分析框架中突出市場結構，認為自由競爭的市場是最重要的。但是，在完全自由競爭的市場下，當市場結構從完全競爭市場向壟斷市場移動時，政府對壟斷企業進行分拆，這種分拆行為是非市場的干預，違反了自由競爭。以斯蒂格勒為代表的芝加哥學派的學者，引入了企業理論與交易費用理論，形成了“新產業組織理論”。“新產業組織理論”的邏輯起點不再是市場結構，而是市場績效，重視企業行為，強調企業行為對市場結構的反作用和市場運行狀況對企業行為并進而對市場結構的影響，并在研究方法上引入了博弈論。
目前，學術界關于SCP范式的研究，主要是針對某一產業進行市場結構的分析和提出優化策略。現有的研究中，有關于旅游產業組織結構的分析，如張安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，運用結構方程方法從市場結構、企業行為和企業績效3大模塊構建了我國旅行社業SCP分析模型，并對我國旅行社業的市場結構、企業行為和企業績效的狀況及它們之間的關系進行了定量測度;有關于飯店業組織結構的分析，如張洪、張潔、楊燕（2012年）在SCP視角下對2001年至2010年我國星級飯店數量、客房總數以及營業收入等數據進行研究，并提出對我國星級飯店優化發展的建議;有關于交通業組織結構的分析，如胡嘯紅、江可申、白俊紅（2009年）基于SCP分析框架對我國民航業的市場研究，提出重組為民航實現規模經濟的一條出路;有關于影視業組織結構的分析，如耿蕊（2012年）運用SCP理論范式對中國動畫產業的市場結構進行檢視，指出品牌化、規模化、集群化是中國動畫產業發展的現實取向。關于房地產業的市場集中度的現有研究，劉樹楓（2009）用產業組織理論的研究方法對房地產業的市場結構研究;唐曉靈、白寶煥（2012），從產業組織的角度對房地產開發市場集中度進行分析研究，進一步認識我國房地產業開發市場。
在現有的研究中，關于市場結構的研究涉及到很多行業。關于房地產業的市場集中度的研究，也有學者進行了研究。但是，相對于現有研究，本文將采用新的指標和角度來進行分析和研究。本文根據從中國國家統計局統計到的數據，研究我國房地產業的現狀和市場結構特征，并提出優化市場結構的建議。
二、我國房地產業的市場結構分析
市場結構是指產業內企業間市場關系的表現形式及其特征，主要包括賣方之間、買方之間、買賣雙方之間、市場上已有的買賣方與正在進入或可能進入市場的買賣方之間在數量、規模、份額和利益分配等方面的關系和特征，以及由此決定的競爭形式。
市場結構的基本類型主要是四種，完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭、寡頭競爭。
市場結構受很多因素的影響，主要包括市場集中度、產品差別化、進入和退出壁壘、市場需求的價格彈性、市場需求的增長率、短期成本結構、生產多樣化等。這些因素是相互影響的，其中一個因素的轉變，會帶來其他因素的變化，進而使整個市場結構的特征發生變化。
本文將以2003年至2012年我國房地產業的房地產開發企業個數、房地產開發企業住宅銷售套數等數據為主要研究指標，從企業的規模與構成和市場集中度這兩個方面，對我國房地產業的現狀及市場結構進行實證分析。
1、企業的規模與構成
2003年，我國房地產業的房地產開發企業的個數為37123;2004年，其個數增長到59242;但是，2005年則有大幅度的下降，其個數為56290;從2005年開始到2008年，房地產開發企業的個數一直持續穩健增長，到2008年達到頂峰，其個數為87562;由于2008年遭遇經濟危機，2009年房地產開發企業出現大幅度縮減，個數為80407;2009年之后，一直到2012年，房地產開發企業開始持續緩慢增長，到2012年其個數為89859。
我國的房地產開發企業的經濟類型主要有內資房地產開發企業，港、澳、臺投資房地產開發企業，外商投資房地產開發企業。其中，內資房地產開發企業占絕大多數比例，并且總體上呈上升趨勢;港、澳、臺投資房地產開發企業和外商投資房地產開發企業個數少、所占比例小，港、澳、臺投資房地產開發企業每年都有小幅變動，但基本穩定;外商投資房地產開發企業個數少于港、澳、臺投資房地產開發企業個數，并且在2008年之后開始持續減少。
2003年我國的房地產業是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，到2012年依舊是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，并且其所占市場比例越來越大。
從2005年到2012年房地產開發企業住宅銷售套數，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢。平均住宅銷售套數也呈現出相同的發展趨勢。
2、市場集中度
市場集中度是指某一產業市場中賣方或買方的數量及其在市場上所占的份額，它是反映市場壟斷和集中程度的基本概念和指標。對市場集中度的衡量指標主要有兩種方法，一是絕對集中度指標，二是赫芬達爾―赫希曼指數（簡稱HHI指數）。運用絕對集中度對市場集中度進行衡量有三個無法體現和反映的狀況，一是無法反映全部企業規模分布對市場集中度的影響，二是無法體現最大的n個企業在市場上所占份額在其內部是如何分布的，三是無法反映市場份額和產品差異程度的變換情況。因此，本文將運用絕對集中度指標和赫芬達爾―赫希曼指數這兩種衡量方法對我國的房地產業的市場集中度進行實證分析。
（1）絕對集中度指標（CRn）
絕對集中度指標是最常用、最簡單易行的市場集中度的衡量指標。它是指行業內規模最大的前n個企業的有關數值X（如產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等）占整個市場或行業的份額。其計算公式：
其中，CRn為X產業的絕對市場集中度，Xi為X產業的第i為企業或者地區的產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等，N為X產業的全部企業數或者地區數。但是，在用計算指標時，由于產值受季節波動和通貨膨脹的影響大，所以一般優先采用產量和就業人數作為計算指標。因此，本文在分析我國房地產業的市場集中度時，以31個省、自治區、直轄市為研究對象，采用房地產開發企業住宅銷售套數作為絕對集中度指標計算的指標，并運用多值分析法（即n=4和n=8），分別考察2005年至2012年我國房地產業的市場集中度。
根據2005―2012年我國房地產業市場集中度的計算結果，從2005年到2012年，房地產企業住宅銷售套數在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個省份，一直穩居前五，只是在排名上有上下變動。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名沒再進入前八名。這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區的省份很少能排名進前八位。在這一點上，也體現出我國房地產業的地區發展不均衡。
根據美國學者貝恩的市場結構分類理論，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%時，市場集中度為寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%時，市場集中度為寡占Ⅳ型。2005―2012年我國房地產業市場集中度計算結果表明，我國房地產業屬于中下寡占型市場結構。并且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現下降趨勢，說明我國房地產業的市場競爭愈發激烈，也同時說明我國的房地產業的規模化和集中化程度低，缺乏大型的房地產開發企業做支撐。
根據日本學者植草益對于市場結構的分析，CR8在40%～70%時，市場集中度為高、中寡占型。那么據此分析，我國房地產業則屬于高、中寡占型。
綜合美國學者貝恩的市場結構分類理論和日本學者植草益對市場結構的分析，以及我國房地產業發展的實際情況，我國的房地產業的市場集中度是偏低的，壟斷性和規模化程度低，地區發展不均衡。
（2）赫芬達爾―赫希曼指數（HHI）
赫芬達爾―赫希曼指數，簡稱赫芬達爾指數，是一種測量產業集中度的綜合指數，是產業市場集中度測量指標中較好的一個，是經濟學界和政府管制部門使用較多的指標。它是指一個特定行業中各市場競爭主體所占行業總收入或總資產百分比的平方和，用來計量市場份額的變化，即市場中廠商規模的離散度。其計算公式：
其中，X為產業市場的總規模，Xi為產業中第i個企業的規模，Si為產業中第i個企業的市場占有率，n為產業內企業個數。本文在分析我國房地產業的市場集中度時，以31個省、自治區、直轄市為研究對象，分別采用各省份房地產開發企業個數和各省份房地產開發企業住宅銷售套數作為赫芬達爾―赫希曼指數計算的指標，分別考察2003年至2012年我國房地產業的市場集中度。
根據2003―2012年以各省份房地產開發商企業個數為赫芬達爾―赫希曼指數的計算指標，以及2005―2012年以各省份房地產開發商企業住宅銷售套數為赫芬達爾―赫希曼指數的計算指標，所得到的我國房地產業市場集中度的計算結果表明，這兩種不同計算指標所得結果的赫芬達爾―赫希曼指數都是趨近于0，并且從2003年至2012年，總體呈下降趨勢。這說明我國的房地產業的壟斷性弱，競爭性強，規模化和集中化程度低，缺乏大型房地產開發企業做支撐。
赫芬達爾―赫希曼指數所得結論和絕對集中度指標所得結論一致，并相互支撐。
三、結論與建議
綜上所述，我國的房地產業的市場結構處于中下寡占型，這說明我國的市場集中度很低，競爭激烈，但是規模化和集中化程度低。這樣的市場結構會造成很大的資源浪費和不必要的惡性競爭。因此，優化產業結構和資源配置，提高經濟效率，對于我國房地產業的持續健康發展有著重大而深遠的意義。
第一，進行政策性傾斜，運用國家力量，提供優惠政策，吸引房地產資本向中部、西部地區流動。根據上文對于我國房地產業絕對集中度的計算結果，我國的房地產業的區域發展不均衡，房地產業開發企業主要集中在東部和沿海地區。在自由競爭的市場條件下，房地產開發企業都集中在東部和沿海地區，無序競爭，造成很大的資源浪費，因此，需要政府的干預和指導，引導房地產資本和房地產開發企業向中部、西部流動，促進我國房地產業的協調、均衡發展。但是，同時也要避免盲目投資和盲目增長。
第二，加強宏觀調控，調控土地政策、房屋保障政策等。對土地政策和房屋保障政策進行調控，能夠有效的控制住宅的市場供給數量，并能引導需求發生變化，從而能夠保證房地產行業的供需發展平衡。
第三，調控融資政策，為房地產開發企業提供優惠的融資政策。在我國，房地產開發企業之間發展不均衡，一直存在著小型的經營不善的房地產開發企業，資金運轉不良，空房率高。對融資政策進行調控，能夠為房地產開發企業擴展融資渠道，利于其資金融通和企業規模、市場規模的擴大，控制行業內企業數量。同時，提高房地產行業的進入壁壘，降低退出壁壘，讓行業內房地產開發企業健康有序發展，提高市場集中度。
第四，創新房地產業發展模式，提高市場集中度，增強規模效益。我國的房地產業的壟斷性和集中程度低，缺乏大型的房地產開發企業做支撐。房地產開發企業要創新發展模式，鼓勵對于這種小型而且經營不善的房地產開發企業積極地進行收購和兼并，避免資源浪費，促進房地產業的規模化發展，提高房地產業的市場集中度。
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