時間：2023-07-27 16:14:59
導語：在房地產投資風險研究的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
中國內地的REITs試點工作也已站在相當迫近的時間窗口前,而2007年起肇端于美國的國際金融危機所引發的重要教訓之一則是,金融工具的快速創新不僅沒有降低風險,反倒以幾乎無人預見到且未受到恰當監管的方式使得風險更為集中且放大,因此我們認為,當下有必要對我國推行REITs產品可能被隱性化的系統性風險作出預判并據此采取相應措施。
一、境外REITs實踐及其系統性風險特征
(一)境外REITs實踐
境外REITs迅猛發展的過程恰與席卷全球的金融自由化浪潮相契合,總的來說,以上世紀70年代起新自由主義哲學思潮的興起為背景,雖然間或也有質疑的聲音,但在金融改革領域,以羅納德·麥金農、愛德華·肖、約翰·格利和雷蒙德·戈德史密斯等西方經濟學家為代表而提出的金融自由化的正外部效應經反復論證,似乎已經不再成之為一個挑戰性的課題,學界主流的認識如麥金農所指出,“金融自由化能在市場的調控下更為有效地配置社會資源,一個不受管制的金融體系將會把儲蓄資金引向收益最高的投資部門”。①
在金融自由化趨勢下,大批金融創新產品被發明并迅速發展起來,僅期貨等幾種主要金融衍生工具的市場存量就已高達55萬億美元,是20年前的100多倍,迄今為止,這些金融創新工具已經超過100種,它們的快速發展促進了資本流動,適應了投資者的選擇偏好,將可能產生的投資風險從不愿承擔這些風險的投資者身上轉移到樂于承擔這些風險的其他投資者手中,只不過,在此過程中其中許多金融活動已基本與生產、貿易等實際經濟活動脫鉤。目前,全球每天逾5萬億美元的金融交易中,只有不足2%與生產、貿易活動直接相關,其余98%是以投機為目的進行的交易,只在金融體系內進行“小循環”。②
作為金融創新活動中的一支,REITs的發展一方面固然受益于全球資金寬裕的背景,另一方面,其本身固有的產品優勢也在持續放大中。大體而言,REITs的產品優勢主要包括: (1)流動性較高。REITs是一種典型的房地產證券化產品,大多數REITs產品能在二級市場上市交易、變現,對其投資具有較高的流動性優勢; (2)多元化投資組合分散風險。REITs可以通過集中化專業管理和多元化投資組合,選擇投資于不同地區和不同類型的房地產項目及業務(如酒店、公寓、辦公樓、購物中心等)來回避風險。同時,基金公司定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況,有較高的透明度,因此,投資者可以在有效回避投資風險的同時獲得相對較高的回報; (3)為普通中小投資者進行房地產投資開創渠道。由于房地產投資資金量大、周期長的特點,對于絕大部分中小投資者來說,進入房地產領域投資難度較大,而REITs的出現則改變了這一現狀,使小額投資者也能參與到大型房地產的開發投資中,并且憑借其特有的證券化特點給中小投資者們提供了一個相對穩定的投資渠道。事實上,因為REITs本身固有的產品優勢,起碼在REITs發展最早、最快的美國,該產品所享有的稅收優惠明白無誤地表現出了制度設計的偏好。
(二)REITs系統性風險特征
2007年起肇端于美國的國際金融危機極大沖擊了行之有年、看似圓轉的以新自由主義為總擴的價值體系和理論體系,事實表明,金融創新工具確實滿足了不同風險偏好者的需要,這可以說是金融創新一直追求的東西,但創新并未止于此。由于創新工具將信用風險不斷地轉移、分散、重組,一方面實現了風險分擔、隔離風險的作用,但在另一方面又降低了經濟運轉的透明度,助長了對政府管理和監督的規避,在一定程度上加劇了危機的深化,提高了系統風險和感染風險。
本輪金融危機凸顯了系統性風險監管的艱巨性、必要性和緊迫性,其中“系統性”是指一件事件影響了整個體系的功能,而且使不相干的第三方也承擔了一定的成本,而“系統性風險”則是指,一件事件在一連串機構和市場組成的系統中引起一系列連續損失的可能性。系統性風險發生時具備兩個典型特征,一是風險的溢出和傳染,二是風險和收益的不對稱。
不同于亞洲金融危機,本輪金融危機確鑿無疑地因為房地產與金融兩部門相互惡化而發生,危機發生前,基于房地產而創設的金融資產一次又一次地被組合而后又被分級出售,風險在整個鏈條上傳遞,同時也在整個鏈條上蔓延,甚至隨著鏈條增長而變得越來越難以觀測和控制。
那么,作為房地產與金融兩部門重要聯系紐帶的REITs與金融體系中其他市場之間存在怎樣的關系?其系統性風險存在何種特征?
根據REITs的產品特性,其收益與風險應介于高成長性股票與債券之間,表1(見第95頁)所示為1995年至2005年10年間,美國REITs的長期收益率高于各主要股票指數收益率,波動率則明顯低于股票指數且高于10年期國債,其與后兩者間整體相關性較低。
筆者利用美國與香港REITs與股票市場數據進行實證分析并得出結論,由于REITs以房地產物業為基礎資產,REITs的風險與收益呈現較強的時變性與橫截面差異,總體而言,其統性風險低于股票市場。①
上述實證分析結果之所以產生的原因可能是,REITs本身是多元化及大規模的房地產投資組合,覆蓋不同地區、不同種類的資產,這些不同資產之間的價格走勢、回報水平相關性不高,受宏觀經濟和行業周期影響的因素不盡相同,因此,與單一物業資產相比,其本身波動性就比較低,再加之信托產品特有的隔離制度,故而從境外實踐情況來看,REITs與金融系統其他市場之間相關性較弱,其大發展的過程,本身就有機構投資者在投資組合中加入一個與其他資產相關性較弱的資產并借以提高期望收益、降低組合風險的考慮。
二、REITs系統性風險發生的轉化機制
關于金融市場系統性風險的發生機制,“喚起假設”等非均衡解釋認為,不完全信息和經濟人有限理性是隱含的假設,經濟人對風險的預期有很大的盲目性,在危機發生的臨界點,由于某些意外事件發生,經濟人意識到系統性風險的嚴重性,從而誘發危機,因此,整個過程中實際存在兩個階段,即,危機發生前,經濟人對市場前景看好,忽視了系統性風險的存在,并且這種忽視導致系統性風險更快地積累,直至危機發生臨界點,經濟人普遍意識到錯判,由此系統性風險釋放。
REITs的系統性風險特征既包括總體風險水平低于股票市場,也包括其與基準市場收益率以及基礎資產類別相關,呈現較強的時變性與橫截面差異,因此,在危機發生臨界點之前,對于投資者來說,很容易產生的誤判是REITs市場雖然也會面臨與房地產收益相關的信用風險,但是這種風險屬于非系統性風險,可以通過投資組合予以分散和對沖,即,對于大資金投資者而言,雖然單筆投資確實存在信用風險,但全部投資可以分散投資在不同項目(這也是REITs系統性風險總體低于股票市場的重要原因),個別房地產物業收益下降和違約的風險不會顯著影響整體收益。
然而這種臨界點前的非系統性風險可以迅速轉化為系統性風險,在危機發生的情況下,個別房地產物業收益下降和違約的風險聚合成大量房地產物業收益下降和違約的風險,REITs市場風險敞口顯著增大。
REITs市場非系統性風險之所以有可能轉化為系統性風險,正是因為微觀主體判斷中的盲目性可能導致資金過度流向REITs市場并進而流向房地產市場,由此不斷加劇宏觀失衡,系統性風險開始產生并快速積聚。整個過程中,非系統性風險向系統性風險的轉化大致通過四個渠道而產生: (1)過度投資降低了貨幣需求的穩定性、增強了貨幣供給內生性,以及削弱了貨幣政策的可控性; (2)REITs的杠桿效應與相對復雜性加劇市場易變性,與此同時,因杠桿效應而放大的信用創造能力使其更為依賴流動性,因此,在市場動蕩情況下很容易喪失再融資功能,拖累市場整體信用大幅萎縮; (3)過度投資可能加劇機構投資者交叉持有流動性,由此導致流動性渠道網絡化,金融風險傳染性因而被增強;(4)過度投資導致信用非理性擴張,當市場達到頂峰后,市場價格開始下滑,投資者迫于財務困難拋售資產,由此價格加速下滑并且導致更多的拋售,金融體系為此演變為一場潰逃。
三、我國REITs系統性風險預警信號:基于房地產價格變動
如上所述,宏觀經濟因素如利率、通脹水平、經濟形勢以及房地產市場變化引起房地產物業市值變動以及物業租金變化,這些因素變化必然導致REITs在利潤分紅、收支情況、證券價值等方面相應波動,從而構成REITs主要系統性風險,反過來說,正因為REITs主要系統性風險由一系列宏觀經濟因素作用而引致,這些宏觀經濟因素也就成為了REITs系統性風險的先行指標。
中國內地目前尚無REITs實踐,除此之外,宏觀因素變化引發REITs相應變化的主要中間變量是房地產市場變化,而基于這兩點原因,本文選用房地產價格受影響程度模擬REITs受影響程度,考察中國未來REITs市場系統性風險預警信號,以及這類信號在何種程度上具備可信度。
影響中國房地產價格變動的因素有很多,不過這些因素有的很難量化,如購房意愿;有的非市場內生,如利率(專指中國);有的傳導鏈條過長,如國際收支狀況;有的本身也是房價的因變量,如CPI(通過租金水平);因此,本文選取貨幣供應量與房地產開發投資量作回歸分析。
(一)貨幣供應量
貨幣供應量主要通過兩個渠道影響房地產價格,一是購房消費貸款,二是房地產開發貸款,通過這兩種渠道,貨幣供應量既影響到房地產市場供給,也影響到房地產市場需求,并且最終由供求變化決定房價變化。表2所示為1997~2008年期間中國貨幣、信貸以及房價變動情況。
（一）房地產開發投資規模持續增長 由于近幾年國內房地產市場持續升溫，房地產業開發投資規模持續增長，中小規模房地產開發企業也不例外。就如某市中小規模房地產企業投資額由2007年340301萬元增長到2009年的622608萬元，2009年投資規模是2007年的1.83倍。其中對住宅的投資額占有較大比例，由2007年228310萬元增長到2009年的470035萬元，就2009年來看房地產企業對住宅的投資占所有投資額的75.49%。可見，中小規模房地產開發企業近年來雖受到國內宏觀政策調控和國際經濟變動的一定影響，但投資規模仍持續增長。
（二）房地產市場空置率較高目前國內房地產市場的空置率仍然過高，而且房價也過高。這兩者本來應該是相反的。空置率高，房價就應該低；空置率低，房價才會高。這種不正常的現象由來已久，而且愈來愈嚴重。就如某市2007年中小規模房地產企業房屋空置面積77736平方米，其中住宅空置面積41949平方米，占房屋空置面積53.96%；商業營業用房空置面積31461平方米，占房屋空置面積40.47%。而2009年該市中小規模房地產企業房屋空置面積達到了773082平方米，較2007年增長了9.94倍。其中住宅空置面積606190平方米，占房屋空置面積較大比重為78.41%；而商業營業用房空置面積121206平方米，占房屋空置面積比重大幅下降為15.68%。這正是由于近幾年樓市銷售火爆、房價快速攀升，項目定價已完全脫離了成本加利潤的原則，而是對比周邊其他項目的價格而定，利潤率的增加令開發商出現惜售心態，囤積房源，高點拋售，空置房產生的原因多在于此。而隨著購房人的消費能力漸漸無法跟上瘋漲的房價，消費力不足導致的購房需求緩慢下降，成為了空置房形成的主因，空置房增加的成因發生了顯著變化。而另一方面，雖然國家通過各方面政策調控，部分城市房價有所下降，但總體房價仍然過高。
（三）房地產企業投資行為不合理 中小規模房地產企業在投資開發方面雖受自身實力限制，但仍有大部分企業過分注重開發利潤較高、面積較大的高檔商品房等，而不注重把握建房的結構類型及各種類型所占的比例，從而達到有目的地進行房地產業的開發投資管理，使供給與需求達到平衡。由于我國目前對經濟適用房的開發利潤規定不超過3%，非常不符合市場化的要求，從而使開發商沒有積極性來開發經濟適用房，而傾向于開發利潤較高的高檔商品房等。
（四）房地產開發投資約束弱化房地產投資具有投資量大、回收期長、周轉率低的特點，一旦投資決策錯誤就會造成嚴重損失，因此這一行業的投資約束應強于其他行業，但實際情況恰恰相反。國內中小規模房地產企業平均資產總額過低，而房地產開發項目資金需求動輒上億，因此，中小規模房地產開發企業大多依靠銀行貸款進行開發。而有的房地產企業根本不顧債權人的權益，將借債資金盲目投資，造成房地產投資結構極不合理。
二、中小規模房地產企業投資風險成因分析
（一）國內宏觀政策影響近年來國內針對房地產業不斷推出政策調控，使中小規模房地產企業無法在較短的時間內解決土地和融資方面的困難，而土地和資金問題是房地產企業發展的根本。這些問題致使中小規模房地產企業在產品投資方面開始猶豫，因為土地和資金的限制，使產品投資受到了約束，在有限的土地和資金范圍內，究竟投資哪類產品最能夠集中有限的資源創造最大的收益己經成為企業的核心問題。但是市場需求是多方面的，客戶對于產品的要求使中小規模房地產企業在產品投資的決策上面臨的風險加大。
（二）房地產投資增長過快 由于房地產連續過高的投資增長率，出現了經濟過熱現象、房地產的結構性失衡和大量的商品房空置。近年來，雖然住宅開發投資穩定增長，經濟適用房的開發投資規模在各類住宅建設中所占的比例也并不是最低的，但是與國內的收入結構相比，這一比例明顯偏低。因此造成供給與需求的結構性矛盾有加劇之勢，普通商品房和經濟適用房供不應求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。
（三）企業自身原因由于中小規模房地產企業自身所掌握信息不全、不準，對市場資源的規劃不夠合理，使得投資的房地產項目前期調查不周，測算不精，投資決策草率。所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，在運用中導致與當初的估計有較大偏差。如當前城市里大部分人對住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本價并享受各種優惠折扣出售的公房；其次為經濟適用型住房；最后才是高級公寓及別墅。這與消費者整體收入水平呈現“金字塔”型不無關系，而一些開發商至今仍心存“暴利”思想下的某種“幻覺”，這也使企業面臨著一定的投資風險。
三、中小規模房地產企業投資風險防范
（一）關注政策變動我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，其受政府政策影響則更大。任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展還是對投資者的經濟都將產生一定影響。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。通過對各項政策的研究，既有助于中小規模房地產企業確定正確的投資開發方向，又利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。
（二）重視可行性研究 可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，這是房地產及其他任何投資建設項目前期不可缺少的一個環節。由于房地產投資過程是一個長期涉及面廣且復雜的過程，存在著大量不確定風險因素，隨著市場的成熟和飽和，增加了房地產投資風險，通過可行性研究為投資者決策提供科學依據。大部分中小規模房地產企業普遍沒有進行可行性研究意識，認為可有可無，這樣并不利于自身發展。企業應建立一支高水平、多學科的開發隊伍，加強房地產市場調研，充分掌握影響項目投資的政治、經濟、社會、環境資料， 并且對此加以分析和綜合，建立信息系統，對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區位和開發時機，減少房地產投資開發的盲目性，降低投資風險。
（三）靈活應用投資組合理論 在投資領域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達到分散風險、降低風險的目的。中小規模房地產企業可根據市場和消費者的需要，選擇不同區域、不同房產類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。不同類型房地產的投資風險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。其實質就是用個別房地產投資的高收益來彌補低收益的房地產損失，最終得到一個較為平均的收益，以提高房地產企業總體抗風險能力和獲利能力。
（四）加強項目建設監控 工程建設既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設完成過程。在這一過程中節約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。這是因為房地產項目投資主體與建設主體相分離的結果，正是由于項目投資主體的不一致，使投資建設中的房地產項目能否按投資者的期望――既定的工期、質量、合同成本完成項目的建設存在著較大的不確定性。中小規模房地產企業可通過強化安全意識，事前控制與事中控制動態結合，采取系統的項目管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質量的前提下，盡快完成投資開發項目，縮短建設周期，減輕企業所面臨的未來不確定性。
（五）關注企業經營管理 經營管理是房地產投資最關鍵的環節，該環節的成敗直接關系到企業的生死存亡。在經營管理中，中小規模房地產企業應密切關注市場的動態，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避中小規模房地產企業自身營銷經驗不足、營銷手段不當的風險，可通過營銷，以充分利用人豐富的營銷經驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低財務風險。
（六）采用房產保險方式間接降低風險 在房地產投資過程中的每個環節都面臨著風險，都有可能發生損失， 甚至發生致命的損失。要想將這種不確定的、大的損失轉變為確定的、小的損失（保險費支出），中小規模房地產企業可采用風險轉移，即保險措施是非常必要的。房產保險可以將企業自身不能承擔或不愿意承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔，從而降低自身的損失程度，是轉移或減少房地產投資風險的途徑之一。
總之，中小規模房地產企業為了減少其投資風險，必須在投資、運作等方面做出合理可行的決策，采取適合企業自身的控制與預防措施并嚴格實施，這樣才能有力保障中小規模房地產企業的可持續發展。
參考文獻：
關鍵詞：投資性房地產；風險；控制
一、投資性房地產
房地產即房產和地產，具體來說是房產所有權和土地使用權。對房地產的投資即對房產所有權和地產使用權的投資。一般來說，房產具有固定資產的特性，地產則具有無形資產的特性。
顧名思義，投資性房地產就是指為了獲得租金或者追求資本的增值，以及獲得資金和追求資本的增值兩者都有的房地產項目。投資性房地產可以單獨的進行計量與出售。投資性房地產的范圍主要包括了已經出租了的和已經持有并且準備房地產增值后進行轉讓的土地使用權，以及已經出租了的建筑物。
1.已經出租了的土地使用權
已經出租了的土地使用權指的是對土地使用權包括自行進行開發并完成的土地使用權以經營租賃的方式進行出租，從而獲取租金收益。這些出租的土地使用權的取得是通過出讓或者轉讓的方式取得的。已經用于出租的投資性房地產，其出租的日期截止時，雖然有暫時的空置現象，但是其作用性質仍然是作為出租用的話，仍然可以將其視為投資性房地產的項目。
2.已經持有并且準備房地產增值后進行轉讓的土地使用權
已經持有并且準備房地產增值后進行轉讓的土地使用權指的是土地使用權一經取得，實現增值后進行轉讓。
3.已經出租了的建筑物
已經出租了的建筑物指的建筑物包括自行建造的和開發完成了的，具有建筑物的產權，且以經營租賃的方式進行出租。一般來說，可以出租的建筑物都是其產權歸出租方所有的，而已經用于出租的建筑物實現其出租的行為，出租方必須先于租賃方就出租的方式等內容簽訂租賃協議。
二、投資性房地產面臨的風險
房地產的投資過程中，風險無處不在。投資性房地產作為房地產投資行為的一種，其面臨的風險也不小。
1.市場競爭大，隨著我國房地產產業的迅速發展，投資房地產的人也越來越多，自然從事投資性房地產的人也越來越多，往往容易出現了供過于求的狀況。房地產面臨著轉讓不出去或者租不出去的局面，這對投資者來說是很大的風險。
2.購買能力的大小，一般來說物價的總水平的高低與人們的購買能力的大小是呈反比的，水平高的話，購買能力就會下降。而收入的水平一定的情況下，購買力水平的高低與人們對房地產消費需求的大小是呈正比的，購買力水平降低則消費需求減小。若出現這樣的現象，投資房地產的租金與資本增值的收益都會受到影響而減少，投資行為也存在著一定的風險。
3.財務風險，上文已經說到投資性房地產可以單獨的進行計量與出售，因而其產生的現金流量具有很大的獨立性。一般來說，投資性房地產的財務風險體現在經營的風險與籌資的風險兩方面。經營風險表現在可能不能實現預期的資本價值，而籌資風險則表現在可能到期后不能實現資本的清償。
經營風險和籌措風險其在投資性房產行為中所處的階段不同，經營風險處于現金流入階段、籌資風險則是現金流出的階段。經營風險是產生財務風險的前提，是問題產生的前提條件，是出現籌措風險的主要原因，而籌措風險是由經營風險催生出來的后果，是經營風險的終極體現。兩者可以說是一個量變和質變的關系，牽引和后果的關系，而最后形成的便是投資房地產的財務風險。
三、風險控制
1.在進行投資性房地產項目前，應當對市場進行詳細充分的調查分析，對市場的大概情況有足夠的把握。不要盲目的進行投資。對國家針對房產的政策，宏觀調控等等，保持關注。
2.針對投資性房地產的財務風險，控制這一風險應當充分考慮到現時的經濟發展趨勢以及房地產市場現時的狀況。
(1)將風險的控制狀況系統化，對經濟發展的趨勢以及房地產市場周期的起伏狀況等等情況做到基本的了解與掌握。作為企業的投資者，應當對與自身的投資性房地產項目相關的所有信息進行收集，盡可能做到大范圍以及持續不斷的收集，其收集的信息包括有歷史相關數據以及對未來的預測報告，而對這些收集來的信息，也應當科學的將其進行分類、取其精華，爭取得到有利于自己的信息，對投資者有一定的指導作用。作為個人的投資者，能力與成本有限，可以做到對一些研究部門出來的信息進行關注和收集，并根據自己的情況儲存和挑選有利于自己發展的信息資料。
(2)上面收集的信息都是初始信息，控制財務風險的發生還必須將這些信息與具體的投資性房地產項目情況結合起來，通過專業的評估系統，專業的一些歷史數據和預測情況來對投資性房地產財務風險進行分析，得出的數據可以為對風險的評估和控制提供科學的指導作用。一般來說，對財務風險進行評估分析，不僅要對投資性房產行為是否具有風險進行判斷，更重要的是要找出可能產生風險的原因。
【關鍵詞】房地產 投資風險 應對措施
我國于1958年取締房地產市場，20世紀80年代其隨著改革開放得到了恢復，在90年生房地產泡沫，當前房地產市場發展迅猛，已經成為我國國民經濟的一個主要支柱產業，因為房地產市場的穩定和國計民生息息相關。面對房地產行業的高額利潤，很多房地產開發商加大投資房產。在當前跟風的趨勢下，也要看到房地產投資的風險。
一、房地產投資風險概述
（一）房地產投資風險的內涵
房地產投資風險指的就是投資者在房產投資的過程中遭受各種損失的可能性。風險主要是因為未來的不確定性引發的。人們在對房產進行投資的過程中，是通過預期對投資是否獲益進行判斷的，哪項投資預期收益高，就將資金投資在此項目上，可是人們的預期是不同的，因此也增加了未來的不確定性，無法準確預測未來的各項數據值，難以控制其數據的變化范圍，進而無法根據確定的情況規避風險。
（二）房地產投資風險的特點
房地產投資風險的特點是客觀、隨機、相對、多樣、可預測、補償。客觀性指的就是房地產投資不以人的主觀意志轉移，它是存在客觀變化的，也不會隨著人的主管預期發生變化。隨機性指的就是不確定，房地產投資風險也是隨機變化的。相對性指的就是房地產投資具有雙重性，可能帶來收益，也可能帶來損失。多樣性指的就是房地產投資風險不僅體現在房地產企業，也可以體現在其他方面，其形式是多種多樣的，相互之間也存在著聯系。可預測性指的就是投資風險分析雖然具有客觀性和隨意性，可是企業仍然可以進行理性的預測，根據獲得的全部信息，例如統計數據、以前的經驗、當前的信息等，進而對投資風險發生的概率，可能引起的收益或者風險進行綜合分析。補償性是投資品共同擁有的特點，企業在承擔風險的同時，也可能獲得巨大的利益，這是對企業承擔風險的經濟補償。
二、房地產投資的應對措施
（一）強化工程監管
投資項目主要在工程建設方面消耗資金，因為房地產項目投資和建設主體是分開的，因此想要節約資金是非常困難的，反而很有可能增加投資。因此，在對項目進行建設時要加強風險管理，確保項目可以保質、保量、按期完成。對投資項目的監管體制進行完善可以選擇經濟實力和技術實力強，具備管理經驗，工作效率高，信譽良好的施工隊伍。還要簽訂施工合同，通過法律文件確保投資方和建設方的利益，投資商要及時支付賬款，建設方要按時、按量、按質交工；此外，也要在合同中注明如果施工發生變化，合同雙方的責任和義務。最后，還需要具備專業知識以及豐富經驗的工程監理全面監督和管理項目施工，嚴格監督施工隊伍合格完成建設項目，如果投資方和建設方發生矛盾，工程監理也要承擔調解的責任。
（二）充分了解市場進行理性投資
房地產市場實現收益的前提是市場需求。投資于房地產資金用于建設人們需求的房屋，只有房地產市場中需求房屋，才能將建造的房屋售出，開發商才能透過投資獲得利益。因此，在投資房地產市場之間要對市場的情況進行充分了解、對市場前景進行準確預測，進而進行更加準確的投資。全面了解市場情況就要進行市場調研，并對市場進行細分，了解其他外部變量可能對房地產市場的影響。首先，市場調研就是對當前市場的需求進行充分了解，例如市場缺少的房地產項目類型、市場對此項目類型的需求量、市場是否可以支付、市場將來的發展等。其次，市場細分就是在市場調研的基礎上明確房地產項目的目標人群，接著分析人群的消費特點、心理、收入情況、文化情況等，進而制定合理的營銷策略和價格標準，促使房地產項目更符合目標人群的喜好。最后，對外部變量可能造成的影響進行分析，例如我國偏好的住宅方式、行業內的最新設計、行業發展的最新理念等。企業預測風險、理性投資、降低成本的基礎是全面了解市場，企業根據市場情況進行準確的投資。
（三）有效的將投資風險分散
房地產開發商可以進行組合投資，也就是組合投資開發結構，進而分散風險，具體來說就是劃分和選擇投資區域、分散投資時間等。劃分投資區域指的就是企業依據各自的經濟發展水平劃分投資的項目；分散投資時間指的就是開發商合理的選擇投資時間間隔，進而對資金進行合理的分配，這樣既降低了企業的投資風險，也增加了資金的使用效率。企業在合理的時間間隔決策投資促使企業合理配置資金，維持投資的連續性，避免出現爛尾現象。通過實踐證明，組合投資可以降低房地產投資的風險。
房地產企業還可以轉嫁投資風險。房地產投資者可以講損失轉嫁給和其有相互經濟利益的其他方承擔，主要可以以施工合同為基礎將風險轉移給施工方，也可以購買商業保險將風險轉移給保險方等。
三、結語
房地產業作為我國國民經濟的一個支柱產業，其市場的發展情況影響著國民經濟的發展。房地產開發企業供給房地產市場，為了防止其不穩定發展對國民經濟產生影響，國家實施了各項宏觀調控策略，基于此房地產開發商一定要制定合理的房地產投資風險管理對策，應對各種挑戰。房地產投資的風險是客觀存在的，也是隨機變化的，可是企業可以根據現實的市場現狀管理投資風險，全面了解市場情況，進而做出科學合理的決策，通過強化工程監管、全面了解市場以正確決策、轉嫁投資風險以降低房地產企業的投資風險，確保最大限度的獲得經濟效益。
參考文獻
[1]盧熾烽，魯莉.淺析房地產投資決策中面臨的風險及防范[J].江蘇建材，2008（03）.
[2]柯小玲，諸克軍，刁鳳琴.房地產投資風險模糊綜合評價改進模型[J].改革與戰略，2010（04）.
[3]湯紅星.對房地產投資決策風險的分析[J].廣東科技，2011（14）.
[4]上官金麗，吳和成.基于主成分分析的房地產投資風險評價研究[J].價值工程，2009（05）.
關鍵詞：房地產投資；投資風險；風險分析；防范措施
投資活動過程中，收益與風險并存，特別是處在經濟轉型時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。
一、房地產投資風險的定義與特征
1 房地產投資風險
房地產投資風險是指在房地產開發經營活動中，在影響開發經營利潤的多種因素影響下，不能收回投入的資本或達不到預期收益而蒙受經濟損失的機會或可能性。
2 房地產投資風險的特征
鑒于房地產項目投資周期長、投入資金量大，且受外界因素影響顯著的特點，因而使其具備了一些風險特性，具體表現如下：
多樣性：由于房地產投資過程涉及社會、經濟、技術等各個方面，所以其風險表現為多樣性，相互之間變化呈現復雜的關系。
變現差：房地產項目投資大，周期長，而房地產市場又是不完全市場，因此，房地產投資不同于存款、國債等可以隨時變現。
補償性：開發商進行房地產項目投資時，是為了獲得高額收益，即取得風險回報或風險溢價。
激勵性：利潤與風險共存，從行業壁壘的選擇效應上看，高風險行業總是能給理智的投資者帶來超額利潤。
二、房地產投資風險的分類
房地產項目投資的特性決定了房地產市場的多變性，而變化的根本原因就在于形成該特性的一系列不確定性因素的存在，因此，根據不同因素的性質，可以把房地產投資的風險因素大致分為以下幾類：經濟風險、政策風險、社會風險、市場風險、經營管理風險、自然條件風險等。
三、房地產投資風險的防范措施
1 進行充分市場調查，作出正確的項目決策
市場調查不僅要對房地產市場的供求狀況進行調查和分析，同時也要對房地產的社會需求和城市建設規劃有著正確的認識和形勢判斷。通過全面的調查分析，選擇社會需求度高、投資安全性較好并有較大期望取得令人滿意收益的投資項目。
2 關注政策導向，掌握投資時機
我國房地產市場尚不完善，國家會根據不同時期的形勢需要，經常出臺一些政策引導房地產行業的發展。在利率方面，房地產投資者可以提高預期和采用固定利率合同形式，規避利率風險。此外，房地產投資者還應主動與當地政府和各級主管部門保持聯系，及時了解國家和地區的各項財政政策以及城市建設規劃變動可能對房地產業產生的影響等，結合實際情況調整投資策略，降低投資風險。
3 合理利用供應鏈和營銷渠道，規避市場風險
在原材料供應方面，要預防上游供應商提供的材料價格上漲，投資者在與供應商和施工方在簽署合同時，應對材料價格作出明確的限制規定或采用固定價格的方式，盡量使市場價格因素導致的風險轉移。在營銷渠道方面，要加大宣傳力度，采用靈活多變的營銷手段，如預售預租等，加速資金的回籠和運轉，降低財務風險。
4 強化保險意識，合理規避自然風險
房地產保險以房屋及建筑物的安全為標的，投資者可以將地震、水災等不可抗拒因素帶來的自然風險轉移到保險公司，從而有效規避自然風險。
5
優化投資組合，防范財務風險
房地產投資周期長、風險高，各個投資建設項目在風險程度，預期收益和資金總量方面各有其特殊性。投資者可以合理選擇不同的投資組合方案，統觀全局，盡量在投資整體安全性保障的前提下使整體收益提高，盡可能縮短投資回收期，降低投資成本，以規避和防范財務風險。
6 提高管理水平，防范經營競爭風險
一是清晰的市場定位，找準競爭對手并系統分析各競爭對手之間優缺點，找出與對手相比投資項目的差異點，做到有的放矢；二是加強管理績效，降低投資成本，取得成本領先的主動權，獲得較好的市場占有率，在競爭中處于有利地位，利用這種有利地位來限制其他競爭對手；三是健全質量監管機制，做到從投資項目開始到結束全過程質量管理，全過程控制質量問題的出現，防范意外情況的發生，降低經營管理風險。
四、結論
房地產行業是一個集合性較強的行業。正是因為這種顯著特性，才使得房地產的開發融會了較多的資源，集成了較大的人力物力，聚集了巨大的社會財富。因此合理的進行房地產開發投資，把握好當前國內大力推進城市化進程這個契機，將會更好的推動經濟的發展和社會的進步。與此同時，商業房地產的投資風險是不可忽視的，投資者在選擇投資項目時，不僅要考慮自己的資金實力和投資回報，更要全面考慮所處宏觀經濟的運行狀況，政府財政政策等，同時要努力提高自身的經營管理水平，提高風險預判能力和風險承受能力，及時有效的防范和規避風險。
參考文獻：
[1]趙雪紅：城市房地產投資風險管理研究[D].山東大學.2006.
[2]呂紹成：房地產投資風險分析及預警系統研究[D].武漢大學.2004.
關鍵詞：房地產；投資風險；風險分析
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01
隨著我國經濟發展和人民物質追求的不斷提高，房地產領域投資活動也日益活躍。由于我國房地產市場機制還不夠完善，造成了房市泡沫增多，價格上漲過快的現象。房地產投資者為了減少不必要的投資風險損失，應該充分認識和考慮當前新形勢下各個風險因素對房地產投資的影響的大小。
一、房地產項目投資風險的一般理論
1.概念。房地產項目投資風險是指在客觀情況下，在特定的期間內由于隨機因素的影響所引起的房地產項目投資收益偏離預期收益的程度。偏離的程度越小，房地產投資項目面臨的風險越小。
2.分類
（1）總體性風險。所謂總體性風險是一種所有房地產投資都會遇到的風險，它包括以下幾種：
a.市場風險。這種風險指由于各種因素所導致的整個房地產市場價格大幅度波動，從而給房地產經營者帶來損失的風險。
b.利率風險。指由于利率發生變動，引起房地產行市變化，從而給房地產投資者帶來的損失。
c.購買力風險。這是指由于通貨膨脹、貨幣貶值、購買力下降而給房地產投資者帶來的風險。
（2） 個別性風險。所謂個別性風險指由于種種不利因素的影響而給個別房地產投資者帶來的風險。它包括以下幾類。
a.經營風險。指房地產公司由于經營條件惡化、經營管理不善導致的風險。
b.業務風險。指由于收益的變動而造成的風險，也就是營業收入和銷售成本的變動而影響房地產經營利潤和利潤率大小的風險。
c.流動性風險。指房地產投資者所掌握的房地產商品難以脫手而拋售出去，或者必須以較大損失為代價才能拋售出去造成的風險。
d.預測、決策風險。所謂預測、決策風險指的是由于房地產投資者錯誤地預測房地產行市，以及決策失誤、行為失當所帶來的風險。
（3） 意外性風險。所謂意外性風險指由于意外事件的發生所帶來的風險。
一般地，為了分析問題和論述方便，經常把以上分類中的主要風險歸結為商業風險、金融風險、購買力風險、變現風險、不可抗力風險。
二、房地產項目投資不同階段風險的具體識別
1.投資決策階段。投資決策階段的風險主要來源于經濟和政策方面，經濟方面的主要風險：通脹風險和市場供求風險；政策方面的主要風險：土地政策風險、金融政策風險、產業政策風險、城市規劃風險和稅收政策風險。此外，還必須考慮開發時機風險和區域社會環境風險。
2.項目前期階段。該階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險等方面，不確定的風險因素眾多，主要是土地獲取風險、融資風險、產品定位風險、前期手續風險、勘察設計風險、工程招標風險和合同風險。
3.項目實施階段。項目實施階段是從獲得土地、籌措資金到完成設計施工的過程。其主要的風險是土地獲得的風險，是招標、拍賣還是掛牌，對土地獲得方式的選擇就具有一定的風險。此外，房地產項目在建設階段時期還有三大風險因素分別為成本風險、質量風險和工期拖延風險。
4.租售及物業管理階段。租售及物業管理階段是決定房地產收益實現的階段，也是房地產投資當中最大的風險環節之一。其主要的風險包括物業管理風險、營銷策劃風險和其他不可預測的風險。
三、房地產項目投資風險的應對措施
1.投資決策階段
在投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險的不確定性也最大，因此要從以下方面做好防范措施。
（1）高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性。在投資決策階段，房地產開發企業必須充分開展市場調研活動，掌握影響項目投資的政治、經濟、社會、環境等因素，并且對此加以分析和綜合。
（2）加強市場監測。企業需要強化業務的宏觀指導，建立地區房地產景氣分析和監測系統，實行房地產市場定期分析報告制度；同時加強住房金融研究，探索住房金融改革和發展的深層問題；此外，企業還應經常對政策走勢、樓市價格、銷售數量、消費需求變化等問題進行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學性。
2.前期工作階段
深入對房地產投資的研究，積極采取保險的方式來降低風險。對各個環節可能面臨的風險，要及時采取保險的方式進行風險轉移，將這種不確定的、可能產生較大損失的狀況轉變為確定的、較小的損失。
3.項目建設階段
強化安全意識，防止施工事故的產生，提高技術水平，避免建筑技術的落后而引起的工期延誤。有效地采取事前控制與事中控制動態結合，運用系統的項目管理方法來監督項目的整個建設過程。
4.租售管理階段
租售管理階段是最關鍵的階段，因此，房地產商必須密切關注市場動態，徹底認清市場需求狀況，采取靈活的定價措施，科學合理地確定該商品的市場價格，尋求在最短的時間內回收資金。
因此，為了能夠成功地回避企業因自身營銷經驗不足、營銷手段不當而帶來的租售風險，建議通過營銷的方式，充分利用人的豐富營銷經驗，采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。最后，切實搞好物業管理，定期檢查房地產狀況，及早發現和消除現有房地產存在的各種隱患，為住戶營造和諧生活環境的同時也很好地提升了企業的形象。
四、結論
在房地產行業中，瞬息萬變的市場產生的各種不確定的投資風險，因此，我們有必要建立起一套有效的風險管理評價體系，對投資項目中可能出現的各種風險做出全面而準確的分析。進而為房地產企業在決策過程提供參考，將投資過程中出現的各種風險程度降低到最小，提高投入資金或資源的收益率。
參考文獻：
[1]柯小玲.房地產投資風險因素及其結構系統分析[J].貿易經濟類核心期刊，2011.
石海均(1998)分析了投資者面臨的各種風險。［3］吳錫華(2002)對房地產投資的評估決策模型進行了探討，建立了含有風險的收益率計算方法。［4］雷榮軍(2005)在其學位論文中對房地產投資的風險進行了系統分析，建立了房地產投資風險分析的AHP－GRAM模型，并進行了實證研究。［5］王寅(2010)建立了基于蒙特卡洛模擬的投資風險預測模型。［6］
但目前，國內的房地產項目風險分析主要還是建立在財務凈現值(FNPV)基礎上的盈虧平衡分析和敏感性分析。這兩種方法忽略了風險變量發生變化的概率、風險因素之間的相關性以及多個因素同時變動的情況，因此無法分析多因素同時變動對房地產投資決策的影響，使評估的結果缺乏科學性，容易錯誤地進行風險分析并造成決策失誤和投資的失敗。因此，研究一種較為準確的定量決策風險分析方法，來彌補現有方法的不足之處，具有深遠的理論與實踐意義。
由于蒙特卡羅技術可以通過在已知的分布里面提取隨機變量，并且能夠運用概率分析來量化每一個不確定的風險變量，可以綜合考慮房地產項目中所有的不確定性和模擬項目的實際運作過程中的可能變化，所以如能將此法與敏感性分析及盈虧平衡分析相結合，則必能進一步提高房地產投資風險分析的可靠性。閆雪晶(2003)在其學位論文中對蒙特卡羅方法在房地產投資決策風險分析中的應用進行了一定的研究。她通過投資決策實例驗證了蒙特卡羅方法的可行性、實用性及可操作性，但其研究仍局限在單因素風險，并未對多風險因素對房地產投資的影響作出分析。［3］
本文基于專家學者的相關研究，探索了蒙特卡羅技術在房地產投資項目多因素風險分析中的應用，并做了實證研究。下文分為四個部分:第二部分介紹了蒙特卡羅技術的相關理論及其在有關軟件中的實現;第三部分介紹了蒙特卡羅方法在房地產投資多因素風險分析中的應用;第四部分對方法的有效性進行了實證研究;第五部分為結論及展望。
一、蒙特卡羅技術相關理論
蒙特卡羅(MonteCarlo)方法又稱統計試驗方法或隨機模擬法，是一種多元素變化分析方法，它應用隨機數來進行模擬試驗，通過對樣本值進行隨機觀察、抽樣、統計，求得所研究系統的某些參數。［7］英國雷汀大學建筑管理工程系教授SteveJ．Simister在1992年進行的一項風險分析模型技術應用方面的調查表明，蒙特卡羅方法是應用最為廣泛的風險分析方法之一。［8］
運用蒙特卡羅法的關鍵是所取的隨機數確實是隨機的，并且所取的隨機數的分布與自變量概率分布相符合。產生均勻分布的隨機數的最簡單辦法是應用Excel軟件中的rand()函數，它可以產生位于［0，1］區間的均勻分布的隨機數，對以上隨機數進行一定的處理(公式(1))，即得到位于區間［a，b］的均勻分布隨機數。a+(b－a)rand()(1)如需產生服從特定分布的隨機數，可利用EXCEL的隨機數發生器或Matlab軟件中的相關函數實現。由于在Excel的操作中，隨機數會進行即時更新，給分析帶來不便。可以在編輯欄中輸入“rand()”，保持編輯狀態，然后按F9，將公式永久性地改為隨機數，使函數rand生成一隨機數，并且使之不隨單元格計算而改變。
二、房地產投資多因素風險分析的蒙特卡羅模擬
(一)房地產投資風險因素識別
我國的研究人員已對房地產投資風險進行了一定的分析和歸納。［1］［4］［5］本文通過對相關文獻的篩選和總結，建立了房地產投資風險的指標體系(見圖1)。在實際的房地產投資開發項目運作過程中，影響投資的主要風險變量各不相同，分析人員可以根據項目的具體情況，采用“德爾菲法”“頭腦風暴法”等對以下的指標體系進行一定的分析和辨別，產生適合于特定項目的風險因素。
(二)房地產投資風險的蒙特卡羅模擬
1.確定風險變量的概率分布
采用德爾菲法、頭腦風暴法或數據統計法對各風險變量的概率分布及其分布函數中的參數進行估計。
2.定義模型并確定模擬次數
在進行模擬時，為了保證所得的預測結果具有一定的精確度，需要有一定的抽樣實現次數。計算機輸出的評價指標的概率分布通常隨著模擬次數n的大小而變化，n越大，其分布越接近實際的分布。但實際上仿真次數過多不僅計算整理費時，且輸入變量分布也不十分精確，仿真次數過多也無必要，但仿真次數過少，隨機數的分布不均勻，會影響仿真結果的可靠性。
3.模擬并計算評價指標
4.評價指標分析
根據模擬數據，繪制模擬結果的相關統計圖表。
5.決策分析
(三)房地產投資風險蒙特卡羅模擬流程
三、案例分析
本文以地處華北平原XX市的一房地產項目為案例，①說明蒙特卡羅技術在房地產投資多因素風險分析中的應用。小區位于市區東北部，占地8.75公頃，總建筑面積15.7萬平方米，其中一期工程建筑面積3.4萬平方米已經竣工發售。XX北小區項目屬二期工程，建筑面積12.3萬平方米，擬建6層板式樓多棟，建筑面積3.1萬平方米，占地5683平方米;少量商業用房，建筑面積1320平方米，占地726平方米;樓群中部布置3棟26層點式樓，建筑面積9.1萬平方米，占地3850平方米。計劃2002年10月開工，建設工期為3年，項目計算期為6年。項目總投資為12391萬元，其中土地費420萬元、前期工程費28萬元、基礎設施建設費10萬元、建筑安裝工程費9917萬元、公共配套設施建設費96萬元、管理費用和銷售費用各99萬元(按建筑安裝工程費的1%計)、開發期稅費367萬元、其他費用183萬元、不可預見費449萬元及財務費用722萬。項目資本金3000萬元，分兩年等額投入;商業銀行貸款3891萬元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%;不足部分擬由預售房款解決。項目高層、多層住宅和部分營業用房計劃在4年內全部出售，高層住宅樓售價1800元/平方米，多層住宅樓售價1250元/平方米，商業用房一半出售，售價3500元/平方米，營業用房另一半出租，租價1000元/年?平方米，建設期出租房不預租。住宅樓從項目開工第二年開始預售、分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年開始出租，出租率第四年為80%，以后各年均為100%。貸款年利率5.85%，按單利計息，寬限期3年，3年等額還本。
1.房地產投資風險因素識別及概率分布的確定
房地產投資風險因素的識別可以采用專家調查法或數據統計法進行。由于本文在寫作過程中的條件限制，未能用德爾菲法、頭腦風暴法及數據統計法確定本房地產投資項目的風險因素。本文假定圖1中所示的指標體系均為本房地產項目的風險因素，并假設這些風險因素對本項目的影響主要體現在對開發產品投資及售房收入的影響上，風險因素的作用使房地產開發產品投資(不含財務費用)的變動在［9000，15000］上服從均勻分布，售房收入在［18000，25000］上服從均勻分布，開發產品投資和售房收入相互獨立。下文將對開發產品投資及售房收入的變化進行風險分析并作出投資決策。
2.確定模擬次數并模擬投資項目運行
選定模擬次數為60000次，進行模擬，計算所得稅前和所得稅后的FIRR和FNPV。
3.指標分析及決策
取模擬次數為60000，所得稅后FNPV為462.28，FIRR為26.45%，FNPV＞0，FIRR＞20%(基準折現率)，項目可行;所得稅前FNPV為816.66萬元，FIRR為30.70%，FNPV＞0，FIRR＞20%，項目可行。同時，根據統計圖表，在60000次模擬中，稅后FIRR＞20%且FNPV＞0的累計頻率均為69.56%，稅前的FIRR＞20%且FNPV＞0的累計頻率均為65.41%。可見，當考慮項目的開發產品投資和房地產銷售收入同時變動時，本房地產項目可行。即在此風險狀況下，本房地產項目的風險較小，適宜投資。
關鍵詞：房地產；投資項目；風險管理
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A
一、房地產投資風險分析
1、房地產投資風險的涵義
房地產投資風險是指投資者在房地產投資過程中遭受各種損失的可能性。風險來自未來的不確定性。人們在投資房地產過程中，是通過預期來判斷投資是否獲益，哪項投資預期收益率最高，就把資金用于可以使投資收益最大化的投資品。但是人們的預期往往是有差異的，更增加了未來的變化，各項數據的未來值難以準確預測，變動范圍也難以控制，從而不能做到根據準確情況來避險。
2、房地產投資風險分類
由于在房地產投資中存在著復雜的不確切因素，因此其風險因素也很多。一般來說，可以把房地產投資風險分為系統風險和非系統風險兩部分。系統風險是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動，這種因素以同樣的方式對所有證劵（此處證券為廣義的含義）的收益產生影響。系統風險主要包括市場風險、利率風險和購買風險。非系統風險是指發生個別企業的特有事件造成的風險。系統風險和非系統風險的分類表明。對于系統風險我們無法克服，只能盡可能回避，對于非系統風險可能消除。因此在房地產投資項目中對于非系統風險的管理是我們在風險管理中重點關注的領域。二、房地產投資風險管理
1、房地產投資風險識別
風險的誘惑效應和約束效應是風險效應的兩個方面，它們同時存在著、作用著，而又互相矛盾著、互相抵消著，這也是“危”與“機”的魅力所在。在決策時，人們是選擇風險還是選擇回避風險，兩種效應相互作用，無所謂好壞，關鍵在于你的選擇與你自身的風險控制能力是否匹配。投資風險識別在其中就起著特別重要的作用，。要想準確識別房地產投資風險，開發商必須對企業以及項目的內外環境條件進行全面的了解，運用各種風險識別的方法科學的分析人、物和開發活動中可能存在的各種風險因素來達到降低風險的作用。例如在同樣的宏觀調控中，雖然看到了市場存在的較大的機遇，但是沒有認識到自身資源存在嚴重不足，沒有正確根據自身情況判斷房地產投資風險，一味狂飆猛進的順馳倒在了黎明前的黑夜，而與其同級別甚至在其后的其他開發商卻抓住了機遇，成為了當前房地產開發第一軍團中的標桿企業。風險識別與自身情況密切相關，不同的投資主體有不同的風險承受能力，同樣的風險在不同的投資主體中應該有不同的權重考量。從階段上來劃分，房地產投資項目的風險主要可以分為進入階段的風險、管理階段的風險、退出階段的風險。
2、房地產投資風險測量與應對
房地產投資風險測量是指房地產開發商在風險識別的基礎上，對房地產投資中某一風險的發生概率、損失程度及范圍進行估量，并評估其系統風險度大小的過程。從上述風險識別劃分的三個階段來看，在當前中國的房地產市場中，前兩個階段的風險大于第三個階段，這與中國房地產市場10多年的持續向上發展密切相關，因此也導致了房地產投資在風險管理中對于退出階段的風險重視不夠。隨著發達國家經濟的復蘇、全球去杠桿化的持續，資金成本的上升、國際資本流出的可能性加劇、居住房屋的局部飽和、電商對實體商業的擠壓，甚至反腐的加劇等都有可能導致房地產市場出現中長期的拐點，因此對于退出風險的研究和管理也是后期投資者必須關注的地方；
（1）進入階段的風險主要是對于市場環境的判斷，這個市場環境包括宏觀、中觀和微觀三個層面，內部外部兩個領域，對于中小型投資者而言，重點關注中觀和微觀層面的研究，跟隨戰略不失為不錯的選擇，即跟進行業內的標桿企業的步伐。但是對于大型投資者，必須將重點關注于宏觀領域，因為其內部的管控機制相對成熟，對于城市層面、項目層面的研究相對合理，但是宏觀經濟、政策、區域經濟長期發展潛力等恰恰是其需要重點關注的地方，這樣才能領先一步占領先機，或者領先一步遠離風險。同樣地，對于不同的投資者內外部環境的研究也是進入性研究中的重要關注點，一樣的項目，不一樣的投資者將會有不同的收益可能，一定要切實把握自身資源與外部市場的結合點，這樣才能獲得與風險相匹配甚至更高的收益。有時不做比做更加有價值。
（2）管理階段的風險是三個階段中相對來說最為可控的風險，該階段中最重要的是微笑曲線中的前期研發，其次為工程施工與管理。前期研發決定了項目所能達到的高度，也是項目抗風險能力的最大保障，好的定位能夠最大程度地化解不利因素，取得超額收益；工程施工與管理是前期研發能轉化為實際產品的關鍵，沒有良好的風險管理能力，再好的創意也無法轉化為有吸引力的產品。做對的事情比把事情做對更加重要。
（3）退出階段的風險在當前市場中尚未完全凸顯，但是后期隨著房地產市場可能存在的下行風險該階段可能成為市場中最為重要的風險點，尤其是對于商業地產。我們目前商業地產的退出缺乏合理的渠道，大多數開發階段投資者僅能通過兩種手段來實現資金的退出，第一是全部規劃為可售型商業，第二是通過部分銷售部分自持的手段來實現整體資金的平衡，這兩種都存在后期較大的經營風險。只有極少量實力雄厚的開發商才能提供完全自持的選擇，但是也面臨電商對于實體商業的侵蝕。住宅市場退出階段的風險當前出現分化，一二線城市住宅市場風險仍然較低，而三四線城市存在著較大的風險，這其實是進入風險沒有合理分析的遺留問題在退出階段凸顯出來。
對于退出階段的風險投資者要予以充分的重視和研究，隨著房地產的發展，市場必然進一步細分，投資者也要有所專注，這樣才能實現專業的人做專業的事，進一步降低和控制風險。另外，必須要對金融領域與地產平臺的結合進行充分地研究，為資產證券化做好準備。
結束語
房地產業是國民經濟的支柱產業之一，牽動著中國經濟發展、金融安全乃至社會穩定等諸多方面，當前全國房地產價值相對于GDP產值的比值已遠高于美國發生次貸金融危機時的水平，同時也出現了日本經濟泡沫破裂前的種種景象，沒有永遠不變的市場，達摩克利斯之劍可能下一秒就降臨，上至政府、下至社會各界都對此給予了充分的重視，如何化解房地產市場的風險，實現平穩發展是當前最為迫切的經濟與社會問題之一。
對于投資者而言，動輒數億、數十億資金的投入也關系著投資者自身和千萬個利益相關者的核心利益，房地產投資項目面臨的風險多種多樣，研究好自身的風險管理與控制，提高風險抵御能力，既是解決好自身發展的必要能力，同時也是對整體經濟和社會化解房地產風險提供了堅實的基礎。
參考文獻
關鍵詞：住宅；投資風險；防范；處理
一、房地產投資的理論
房地產投資就是將一定的資金投入到房地產開發經營和中介服務等活動中，以期未來獲得更大收益的投資行為。房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，其結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。房地產投資能帶來巨大的收益，同時也有很大的風險，為減少風險、增加收益，房地產投資必須注意以下三個要素：時機、地段、質量。由于房地產本身所具有的物理及經濟特征，房地產投資也表現出區別于其他投資的固有特性,例如投資數額巨大、流動性差、能夠抵御通貨膨脹的影響、易取得金融機構的支持、受政策影響較大、對專業知識和經驗的依賴性強等特點。
二、個人住宅投資者的心理特點及投資動機
（一）個人住宅投資者的心理特點
個人投資房地產是一項重大而復雜的決策，不僅是因為房地產涉及行業廣、知識門類多，而且，房屋價格和其他商品不同，其價格不單單由成本決定，還包括土地的價格，由于土地價格有上升的趨勢，所以購房不僅僅為了消費，更是一種投資行為。住宅投資是房地產投資的一種，總體來說，個人住宅投資者有以下心理特點：（1）長期決策心理。（2）價格優惠心理。（3）緊缺心理。（4）買漲不買跌心理。（5）容易后悔心理。（6）從眾心理。
（二）個人住宅投資者的購買動機
購房選擇是人一生中少有的重大而復雜的決策。購房不僅是為了消費，更是一種投資行為。一般情況下，購房主要有以下考慮：一是為增值，為獲得租金或者直接變現；二是為了保值，自用且日后轉賣，收回成本即可；三是為了自用；四是在一些特別的時機，買房可以增加收益，因而有人為了賣房而買房。概括起來，房地產投資者的投資動機主要有以下幾種：（1）居住。（2）投資。（3）商住兩用。（4）休閑娛樂。（5）贈與。
三、影響住宅投資行為的因素
住房投資的影響因素主要有以下幾個方面：
（一）位置。無論購買什么物業，其地理位置都至關重要。購房者都愿意選擇位置優越的物業加以購買。
（二）家庭數。（或人口規模）及其變化、家庭年齡結構及其變化.研究指出，人口的增長及其結構的變化是住房需求長期增長的驅動力。
（三）家庭收入及其財富。家庭收入水平對購房行為影響更為直接，它決定著住房存量需求，而收入水平的變化則解釋了住房需求的短期變化。
（四）投資收益。房地產投資者在選擇購房時，最為關心的是投資回報率。房產投資回報率的高低并不僅僅取決于某一方面的優勢，而是取決于各方面的綜合因素。
（五）住房價格及其波動。價格的高低是購房者最為關注的問題。在一定程度上價格的高低能體現出所購房產的檔次。
（六）長期利率、短期利率、可獲得的按揭貸款數額、貸款分配比例以及消費者信心。其中，長期利率主要從需求的角度影響購買決策，而短期利率則從借貸成本的角度影響供給。
從綜述分析中可以看出：住宅投資的增長主要取決于住房需求的增長。除住宅市場運行指標外，人口數量和年齡結構、經濟運行狀況、投資環境、金融條件等因素，是影響住宅投資的重要因素。
四、個人投資房地產風險的防范與處理
任何投資都會具有風險，在房地產投資活動中，人們既想避開各種風險，又想獲得大的收益，顯然這是一對復雜而難解決的矛盾。精明的投資者，應該了解房地產投資的投資環境，對風險進行分析，并根據自身的實力，估算對風險的承受力，以便綜合權衡房地產投資的風險和收益，在此基礎上運用投資資金，達到風險小而收益高的目的。
個人投資房地產風險包括金融風險、房地產自身風險、政府行為風險、市場風險、自然災害風險、個人狀況風險等等。
（一）金融風險
一般來講，個人的房地產投資行為面臨著如下投資風險：（1）利率變化風險。（2）通貨膨脹。(3)買方的支付風險。
（二）房屋自身風險
（1）房產所處的位置、環境。（2）物業管理。（3）房屋內在品質。（4）產權。
（三）政府行為風險
（1）對土地的規劃。房地產價值受到政府規劃的影響，投資房地產時要處分考慮這一點。（2）對開發商的監管。（3）政府的政策風險。
（四）市場風險
（1）開發商的信用風險。（2）、市場投機行為風險。（3）、流動性風險。（4）、對未來市場的判斷。
（五）自然災害風險
房地產投資還有可能承擔的一種風險，就是自然災害帶來的風險。地震、洪水、火災等自然現象也會使投資者遭受損失。
（六）個人狀況風險
（1）個人財務狀況風險。房地產投資是宗大額投資，這就要求投資者要有穩定的收入和支付能力，如果投資者資金實力較弱，將有破產的風險。
（2）突發事件風險。有一些投資者在高房價下投入了大多數甚至是全部的資金進行房產投資，這樣將導致其資金緊張。一旦發生意外、疾病等突發事件時，因其房產難以及時變現，從而引起個人投資者的損失。
為了更好的避免這些風險，使投資回報豐厚，就要建立個人房地產投資風險模糊綜合評判數學模型，建立評判對象的因素集，建立評判集及確定指標權重，確定模糊關系矩陣，從而計算評價對象--個人房地產投資風險的模糊評價矩陣，來整體評估個人住宅市場的投資是否具有可行性。
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