時間：2022-05-23 02:09:01
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2009年本人主管的部門是工程技術部，絕大部分精力用在了項目的工作上，工作范圍廣、任務重、責任大。較好地履行了作為行政職務和作為專業技術職務的職責，發揮了領導管理和組織協調能力，調動了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務。
現就本人一年中所主管的工作總結匯報如下：
一、 生產任務完成情況：
1、開發項目：所開發的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動以來經過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團的良好形象，是集團公司領導的置業公司闖進省房地產行業的標志，是面向市場發展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標。
2、在項目的建設中深刻的體會到一個國有企業下的子公司要在現有的市場經濟制度下生存并發展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十個月來，工程技術部門也肩負的巨大的挑戰，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細心，具體心得如下：
第一步：思想觀念改變：
國有企業有其特定的生存環境，有其獨特事務處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態、高調子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經濟的淘汰，現行的市場經濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區域，我們就要意識到在這個區域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現在新的生存環境，我們必須要有這樣的思想轉變，只有轉變了這種觀念和思想我們才會有更好的發揮空間，通過項目二年多的現場施工管理我們也認識到了思想轉變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉變的第一步。
第二步：管理模式改變
俗話說：國有國法，家有家規。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經濟利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認真學習和改變并逐步實施新的管理模式，從這個工程中我們已經學習到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應該是什么樣，全部門應該怎么去做。
第三步：技術力量改變
通過這個項目，我們深刻的認識到我們部門在技術這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術要求監督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經濟損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術處理能力，為下一個工程做好充足的準備。
工作中存在的主要問題：
1、企業形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關系到樓盤的地理位置、規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用、小區環境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，已經上升到對休閑舒適、企業品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產企業樹立良好形象提出了更高的要求。
2、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。
3、項目設計：我們現在可以說此項目的設計不夠完美，其主要責任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設計成塔樓，局部戶型的采光和通風存在一些問題，戶型面積過大，戶內廚房面積過小，不能滿足現代生活要求，綜合樓的負一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。
4、成本控制：隨著國家對房地產行業的一系列宏觀調控政策的出臺和房地產市場的不斷成熟，房地產行業已經難于維持數年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經無法適應目前的房地產市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現理想的投資效益。要控制好房地產開發的成本，首先應選擇設計經驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經濟實力強和有現場管理經驗、技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產品質量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商 。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環節中。
5、與政府各部門的關系處理上：在房地產開發中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關系。 用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發商一定要控制好，這就需要處理關系時的靈活和智慧。
6、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產開發項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。在保證工程質量的前提下，提出各種施工方案，并從技術和經濟上進行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預結算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們日后的結算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。
6、合同的履行：此項目基本上嚴格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同。項目部才能嚴格要求施工單位按節點計劃完成工程任務。
7、工程分包：由于特殊原因，此項目分包單位過多，如：基礎分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因專業特殊、關系特殊，直接與業主聯系，總包和監理難以對其進行管理。這其中有些分包單位與專業管理機構、開發商、總包單位、監理能很好的協調關系，能嚴格按要求完成工程任務，為開發商出謀劃策，節約投資，也有些單位——如防火門生產安裝方，由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務，且產品質量未達到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。
8、監理公司：監理應當依照法律,法規及有關的技術標準,設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期、建設資金使用等方面，代表建設單位實施監督,并履行法律法規規定的監理安全管理職責。此項目選擇的二家監理公司普遍現象是老同志多，經驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應日新月異的新技術、新工藝的工作要求，不具備專業齊全的專業人員，且部分監理人員兼職過多，監理力量投入不足，監理職責不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監理更應本著對項目負責、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責。
XX年年的收獲
一是開闊了眼界，學會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經濟的規律有了更加深刻的認識。在新經濟時代，科技、信息、誠信、團隊合作精神顯得尤為重要。
二是體驗了競爭，加速了自身知識的不斷更新和個性的不斷完善。商業競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執行任何一個環節反映遲緩，機遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識和快捷的信息。在不斷的學習中，要拓寬了自己的知識層面。怡景苑工作的每個階段都經歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項目的每一個階段都要謹慎思維、不能出現一點紕漏。
三是錘煉了自我，提高了自身的生存本領和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴謹思維；從一件事情需層層請示到自己獨立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協調方方面面關系獨立完成一個項目。經過各個階段的學習鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經歷了深刻的轉型。
2009年工作計劃和展望 ：
1、隨著公司各項制度的實行，可以預料我們的工作將更加繁重，要求也更高，需掌握的知識也更高更廣。我們要加強技術知識的學習和擴充，作為領導干部和專業技術人員首先要有領導部下的能力和過硬的技術本領，這樣才能在競爭激烈的市場經濟條件下不被社會淘汰，同時才能保證公司的產品－房子擁有較好的質量。
2、 要發揮企業員工最大作用：在緊張的工作之余，要加強團隊建設，打造一個業務全面，工作熱情高漲的團隊。作為一個管理者，要充分發揮員工的主觀能動性及工作積極性，提高團隊的整體素質，樹立起開拓創新、務實高效的部門新形象。通過我們靈活的學習，增強了職工的凝聚力，引導他們樹立正確的世界觀、人生觀和價值觀，積極開展了創建學習型職工活動，使我們的各項工作都能順利的進行。
3.注意培養人才：在市場經濟的環境下，企業的競爭已經成為人才的競爭，近幾年來人才的引進一直是我們集團公司的工作重點，要提供青年職工的福利和待遇，從感情上來留住人才，并加強對年青技術骨干的培養力度。隨著公司的逐漸壯大和發展，公司2009年即將開發的項目有許多等。每個項目少需3～4名技術人員，平均起來需要10～18名技術人員，而公司目前人員情況承接這些項目是有很大難度的，主要情況在于：
1）目前公司能到現場一線進行項目管理的專業技術人員只有12人，難以滿足2009年項目管理的需求；
2）老員工即將退休；
3）缺少年富力強，能獨立承擔項目管理工作的人；
公司應重點加緊對員工的培訓工作，尤其是年青人的培養工作，以此來大幅度提升公司員工的素質和業務能力，實現公司“各個螞蟻都要上樹”的戰略目標。
今后項目的建議：
1、 選擇好營銷策劃公司；
2、 選擇好的設計公司：
推行設計招標，擇優選擇設計單位積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。
開展限額設計，有效控制造價：積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。
不少設計單位存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據開發經驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額（造價、三大材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設計修改的辦法加以解決。克服那種只顧畫圖、不顧算賬的傾向，變“畫了算”為“邊算邊畫”。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。
采用合同措施，有效控制造價：針對目前設計人員經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質保金）。采取一定的約束力是對設計規范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的舉措之一。
3、 做好合同洽談、合同評審工作：應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽訂的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。
4、做好項目實施階段的成本控制：
在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。作為業主方造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。
關鍵詞：房地產；項目開發；成本管理；措施
1引言
但隨著時代的發展，房地產以及逐漸進行轉型，向更加規范化的方向轉變，因此房地產開發企業想要提高自身的競爭力，必須采取有效的措施提高自身的項目管理水平，進行項目開發成本的有效控制。然而目前我國房地產行業形勢不容樂觀，大多數企業在成本控制方面缺乏有效的管理機制，無法準確把握項目成本控制的關鍵點，導致房地產開發項目成本往往超支或失控，損失了企業的經濟效益。所以，基于當下我國建筑市場的發展背景，房地產企業需要從長遠的發展為出發點，進行自身開發項目成本管理的改革，建立全面有效的成本管理體系，提高企業整體競爭力。
2房地產開發項目成本管理概述
2.1房地產項目開發特點
房地產項目開發具有以下特點：開發投資規模大、周期長，房地產項目的開發程序復雜，包括土地獲取、設計、招投標、施工、驗收等多個環節，因此需要大量的人力、物力、財力資源，而且即使是一個小住宅區也需要3~4年的時間，大規模房地產建設需要將近10年或更長時間完成；高風險高收益，房地產開發效益和風險共存，競爭激烈，而且國內房地產需求相對較大，參與者越多，市場競爭越激烈，受到各種因素的影響，具有很大的不確定性，加上建設周期較長，企業需要承擔很大風險；建設環節多，要求高，房地產開發是一個復雜、系統的工程，不僅滿足消費者居民的需求，還涉及到眾多其他行業，建設過程中出現的問題會引起一系列的后果，帶來嚴重的影響，因此需要有高水平的風險、成本、質量管理的配合。
2.2房地產開發項目的成本管理原則
不同于傳統的房地產開發項目的成本管理，當下房地產的成本管理不僅僅要考慮企業自身的內部因素，還需要從全局出發，兼顧其他方面的成本控制，實現整體利益的最大化。首先需要以人為本，全員參與，企業上下所有員工必須具有成本管理的意識，將成本控制貫穿實施在每一項工作中；其次，要形成健全的成本管理制度體系，結合相應的標準規范，落實每一項成本控制管理措施；再次，加強監督管理，使房地產項目成本管理落到實處；最后，著眼于大局，項目成本管理是一項長期、持續的工作，不能中斷。
3提高房地產開發成本管理的措施
3.1加強房地產開發可行性研究
房地產項目可行性研究可以確保開發項目以最小的投資消耗獲得最大投資效益，因此在進行項目可行性研究報告編寫時，應充分考慮到實際情況，把握市場需求，全面收集整理各方面資料，做好前期的準備工作，使得報告內容充分反映項目開發的可行性。此外，房地產項目的開發規模、選址、建設條件、預期的收入以及今后的經營利潤等內容都應列入房地產項目開發的可行性研究報告中，結合房地產企業自身的優勢、不足以及承受能力，進行房地產開發的可行性研究，以確定房地產開發項目是否值得發展。
3.2構建健全的房地產開發成本管理體系
健全的房地產開發成本管理體系是以項目經理為核心的，包含項目開發、財務管理、材料管理、預算管理等多個職能部門的，對房地產開發項目的決策、設計、施工、竣工等環節進行全面管理的全員參與管理機制。通過對房地產開發項目實施情況的分析總結，明確其成本管理的方向，實現成本管理的良性循環發展。在這種機制中，項目經理應該按照部門職責，將具體的工作任務分配給各部門，為房地產開發項目的實施奠定基礎。在房地產開發項目成本管理的施工階段，要充分滲入成本管理制度，要加強相關人員的成本管理相關的培訓，引進先進的房地產項目成本管理方法和流程，不斷提高相關人員的成本管理意識，提高房地產開發項目成本管理的水平。
3.3強化房地產項目施工中的成本管理
房地產項目成本管理在施工階段發揮著重要的作用，可以節約大量的人力、物力以及財力資源，建設不必要的浪費。對于房地產項目施工的成本管理，主要可以通過控制以下幾個方面來實現：材料設備方面，相關部門應該嚴格按照標準進行施工材料的采購、驗收，并制定專人進行管理，做好施工材料的出進登記情況，避免不合格的施工材料的使用，或是施工材料浪費嚴重、丟失、管理混亂的情況發生；項目設計變更方面，在房地產項目施工過程中，會由于一些原因導致施工方案和設計內容不符，存在變更，這種情況需要盡快處理，比如強化現場簽證管理、加強變更的審核等，否則可能導致更大的損失；工程款的支付方面，工程款一旦支付就成為了項目的實際成本，如果出現問題，會給企業帶來經濟損失，因此需要以合同為依據，及時發現并且處理問題，對工程款支付的程序進行嚴格的審查，妥善保管相關的單據憑證等，避免不必要的糾紛。最重要的是成本管理要系統化，加強各個部門之間的積極配合。
4結語
綜上所述，房地產開發項目成本控制管理是必不可少的，具有十分重要的地位，通過對資源的合理配置利用，時房地產項目建設工作順利開展，進而獲得良好的經濟社會效益。因此，在進行房地產開發項目的成本管理中需要充分考慮項目涉及的眾多環節，包含的眾多影響因素，結合項目各種變更請求，制定切實可行的項目管理計劃，進行項目成本的研究和分析，不斷總結分析影響成本管理的原因，進而及時調整工作內容，試下房地產企業效益的最大化。
參考文獻：
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[2]蔡東明.淺談房地產項目開發全過程成本控制[J].廣東科技,2011(14).
【關鍵詞】 房地產項目；管理運營
因為社會迅速的發展，調整房地產項目的管理運營成為其項目中的重要一項，從而使得項目的管理運營的水平可以大程度提高，繼而為相關企業發展房地產奠定良好基礎。現今，我國企業的房地產項目管理運營依舊有很多問題存在，所以深入探索其項目的管理運營是必須進行的。如下是站在我國現今房地產的實際發展角度，為管理與計劃房地產項目提供有效方法，希望可以為創新房地產項目的管理運營的提供參考與幫助。
一、項目組織結構的常見形式
1.職能型結構組織
現今在我國非常多歷史很久遠的企業都屬于職能型結構，在職能型結構模式之下，房地產公司設置各部門是依照職工不同職能來進行分類的，所以房地產企業中具體的部門是招標部門、項目部門以及設計部門等。同時職能型結構的房地產企業，他們的特點就是有著很狹窄的開發項目的范圍，而且其企業通常都是在對開發項目城市確定之后就不會再選擇別的城市。針對此種組織結構的企業來講，他們有著明確的職能分工，所以造成職員對本身所負責的業務范圍很明確。同時，因為職能型結構的專業化分工，所以房地產企業在管理各部門時，程序的掌握也很明確。
2.項目型結構組織
開發工程項目很多的房地產公司通常會讓項目型結構成為他們的選擇，尤其是在企業開發房地產的早期，項目型結構的采用能夠對配置人力資源的合理化起到促進作用。同時項目型結構的房地產公司在開發房地產早期，總部會引導別的分部來實行項目工程的工作，而在職員全面了解了項目的開發之后，公司總部才可以把項目交付高能力職員來完成。
3.矩陣型結構組織
規模比較大的房地產公司為了使運營有序性有所保證，通常會在公司到達一定程度的規模之后來對區域進行分工。這種方式能夠使同時兼顧很多業務的群體對業務范圍的處理更加明確，比如，房地產企業項目品質能夠保證的前提下實F各部門間共享知識。矩陣型結構下的房地產公司，一定要有著絕佳協調與溝通能力，同時也需要在項目的管理與運營中，安排有關專業人員整合處理公司資源，便于給企業開發房地產項目提供絕佳條件，使得項目的目標可以最終完成。
二、工程管理運營工作的內容
1.房地產項目的管理運營定義
現今我國非常多房地產公司有著管理運營方面的困擾，由于項目管理與運營自身有著大風險、長周期等現象存在，所以針對一些管理早期僅對項目的計劃管理重視的企業來講，施行項目的管理與運營工作變得極為艱難。為此，管理房地產項目的有關單位必須定期檢查所有職能單位工作的進程，繼而保證每個單位可以嚴格依據公司的管理計劃開展工作。另外，在管理項目的過程中房地產企業需要逐步轉移重點到項目品質與進度上，繼而做到全面管理該項目。同時在發展項目工程時，房地產項目管理與運營的有關人員也需要定期檢查工程的服務，進而使項目規范化能夠保證。還有，因為管理項目的水平對開發房地產項目的經濟效益有直接影響，所以在房地產項目的管理與運營中也必須有有關措施的采取，這樣項目的管理水平才能得以提升。
2.房地產項目所管理的具體內容
因為我國施行房地產項目管理與運營的時間很短，所以對于參考案例比較缺乏，造成房地產項目管理與運營有關人員不能對管理與運營的重點擺放位置確定。所以，在我國其項目的管理與運營早期需要對每個地區的項目管理資料進行搜集整理，從而總結與分析別的企業的項目實踐管理與運營經驗，進而完善自己企業項目的管理與運營。同時進行房地產項目管理與運營之前，有關企業部門還需要依照公司的發展目標與方向進行有關項目管理的風險、進度以及目標的制定，之后規定有關單位嚴格依據項目管理的要求開展工作，進而使房地產項目管理與運營工作能夠穩定有序開展。另外，在管理與運營項目時有關項目管理風險計劃的制定也很重要，如果管理項目時因為外在因素的干涉使管理發生了混亂時，能夠啟動項目的管理風險計劃，來使企業管理能夠具有最小程度的負面影響。
3.項目管理與運營執行內容
項目管理與運營管理過程中公司有關單位必須首先給發展房地產企業制定一個具體的經營目標，并依照設定的目標建立對應的跟蹤管理機制，進而使設立的經營目標可以真正落實到位。同時在設立經營的目標之后，還需要有有關的方法保證公司收益的管理進程可以向著設立的目標前進。再者，房地產項目管理與運營還擔負著建立資金管理、成本管理、銷售管理以及計劃管理體系的責任，便于保證房地產項目開發的品質能合乎標準，同時在開發項目時，資金也能很充分利用。
三、項目計劃管理的方法
1.管控主項計劃的措施
在項目的計劃管理過程中，因為每個單位職能的差異，所以單位之間有著交流上的制約，進而為項目的管理與運營帶來很大程度的負面效應。所以公司有關單位在管理項目的運營的基礎之上必須明確公司方案任務書由誰負責設計等，繼而有效對其項目運營進行協助管理。在企業施行管控主項計劃的措施時，必須先依照房地產公司的實際發展現狀對有關工程的主項計劃進行制定，之后依據計劃完成工作，使企業工作責任安排信息更加清晰明確。
2.執行主項計劃的措施
由于我國很多企業房地產規模的持續擴張，進而造成運營項目的技術人員不能對公司的變化做到短期內適應，所以有關企業單位需要細分公司內短期的主項計劃，并在計劃細分之后向有關人員下達任務，規定其在現實工作中一定要依據計劃流程進行操作，進而使得職工們的工作標準可以與企業發展相符合。同時因為在發展公司進程中別的外界因素會對其造成影響而使得主項計劃必須有相應改變，所以有關單位需要在發展企業進程中對計劃具體內容進行隨時隨地調整，便于職員可以依據計劃正確執行有關工作，繼而給運營房地產工程的管理者帶來便利。
3.執行計劃管理具體案例
在發展房地產企業時，計劃管理對項目的管理與運營有直接影響，所以公司運營經理在對運用策略把控的同時，還需要持續提升計劃管理的能力，從而促使他們在競爭如此激烈的市場之下能為發展企業奉獻出自身的力量。針對房地產公司來講，確定目標是極為關鍵的，比如，某某公司在計劃管理進程中，設定推銷為公司運營的目標，之后在發展企業過程中持續的依靠計劃管理為項目工程的管理與運營提供強有力的保障。另外，企業的發展目標制定完成之后，還需要有效把控目標實現的整個進程，進而使所有任務工作都能夠在計劃制定的時間內完成，使房地產公司在科學合理的管理與運營模式下確保可以獲得最大的經濟收益。
四、總結
通過以上了解，項目的管理與運營對企業的發展與效益有著至關重要的影響，所以對現今我國房地產公司項目的管理與經營出現的狀況，有關單位需要從目標的制定開始入手，從而促使公司所有單位可以對自身業務的范圍有所明確。同時，項目的管理經營者在管理房地產的企業時，也必須依照公司發展的目標與方向采用科學合理的管理措施，并且在管理過程之中持續的完善管理的方略，以便可以為房地產公司的發展起到促進作用。
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關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資
房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
關鍵詞：房地產；開發；風險管理；項目管理
1、房地產項目風險管理的基本理論
1.1 房地產項目風險管理的概念
房地產項目風險管理是研究房地產開發過程中風險發生規律和風險控制技術的一門管理學科，各經濟單位在風險辨識、風險估測和風險評價的基礎上，根據具體情況優化組合各種風險管理技術，對房地產項目風險實施有效的控制和妥善處理風險所致后果，以期達到以最少的成本獲得最大安全保障的目標。在決策時，能否達到上述期望目標，不僅取決于決策前的風險辨識、分析和評價是否全面正確，還取決于在實施控制方案過程中能否進行正確的效果評價，對控制方案不斷修改，使其更加切合實際。這表明房地產風險管理方案的實施是一個動態過程，管理者必須根據實際情況隨時辨識、分析和評價新風險，修改管理方案，這樣才能達到以最少的成本實現最大安全保障的目標。
1.2 房地產項目風險管理的過程分析
房地產項目風險管理一般包括風險識別、風險分析、風險應對和風險控制等四個階段，各環節緊密聯系，其推行和開展按一定的程序周而復始、循環往復進行。
（1）風險識別是風險管理中最重要的步驟，只有全面、正確地識別房地產開發過程中面臨的所有風險，才能有的放矢地針對風險進行分析，使風險管理建立在良好的基礎之上。通過風險識別應盡可能全面地找出影響風險管理目標實現的所有風險因素，采用恰當的方法予以分類，逐一分析各風險因素產生的根源。風險識別的參與者應盡可能包括項目隊伍、風險管理小組、來自公司其他部門的專家、客戶、最終使用者、其他項目經理、項目相關方以及外界專家等。另外，項目風險識別并非一蹴而就的事情，應當自始至終反復進行。
（2）風險分析包括風險定性分析與風險定量分析，風險定性分析是確定風險發生的可能性及其后果的嚴重性，并按照風險對項目目標可能的影響進行風險排序，以明確特定風險的重要程度從而指導風險應對計劃的制訂，并幫助項目團隊成員修正計劃中出現的偏差。風險定量分析則是量化風險的出現概率及其影響，確定該風險的社會、經濟意義以及處理的費用和效益分析。不僅量化分析每一個風險的概率及其對項目目標造成的后果，而且也分析項目總體風險的程度。通過對項目實施各階段可能存在的風險進行盡可能詳盡的分析，包括分析風險性質、風險發生的可能程度、風險發生對預期利潤的影響程度，使項目可行性研究建立在風險分析的基礎上，選擇可靠性好、風險隱患少、風險程度低的項目管理方案。
（3）針對風險識別和分析的結果，為提升實現目標的機會，降低風險對目標的威脅，必須制訂項目風險應對計劃。風險應對計劃必須與風險的嚴重程度、成功實現目標的費用有效性、項目成功的時間性與現實性相適應，同時也必須得到所有項目利益相關方的認可，并應由專人負責。項目一旦立項，項目管理者就應該緊密結合國家對房地產市場的監管政策，在城市規劃、政策法規的約束條件下，研究房地產的供求現狀及發展趨勢，確定周密的產品方案和營銷策略，圍繞項目開發進度優化資源配置，統籌資金安排，使整個項目的實施有條不紊，進而達到預期目的。
（4）跟蹤已識別的風險，監視殘余風險，識別新出現的風險，修改風險管理計劃，保證風險計劃的實施，并評估風險減輕的效果是項目控制的主要任務。完善的控制體系和有效的實施，是防范風險和控制風險的可靠保證，同時也將成本管理與企業的整體經濟效益直接聯系起來，對減小財務風險的作用極其顯著。一個好的風險控制系統可以在風險發生之前就提供給決策者有用的信息，并使之做出有效的決策，達到項目風險管理的目的。
在以上四個階段中，項目管理者只有充分了解房地產項目的風險情況，對“易發險情”進行認真的分析和預測，并根據自身實力估算投資風險的承受能力，綜合權衡房地產項目的收益和風險，制定各種風險的防范措施，達到風險小而收益高的目的，才是房地產項目管理的真正目的所在。下面結合該項目的案例，運用項目風險管理的基本理論來具體分析該項目開發中存在的風險及產生根源，對重要風險進行估計和評價，同時提出較為詳細的風險管理措施。
2、工程實例：
我公司開發建設的湖州項目總建筑面積約45萬m2，綠地率40%，是由別墅、高層、小高層組合的住宅小區。從規劃設計上看，該項目強調不同建筑群體的統一性和完整性，規劃設計方案既要能滿足該建筑物的各項使用要求，同時又必須符合建筑間距，相鄰建筑間的相協調。從規劃布局上看，項目建設充分體現了現代感與自然文化氣息的結合，建筑互相圍合、各組團間貫穿公共綠地，即統一又形成每個單一的整體，構成氣勢非凡的空間效果。
2.1 項目各階段的風險識別
在投資決策階段，從各項政策方面來看，本項目具有得天獨厚的優勢；從社會環境與經濟環境方面來看，由于國家總體經濟形勢的良好，風險因素也較少。但是由于國家相關部門對國有土地進行了徹底的清查，相繼下發了關于房地產土地交易方面的各項文件，嚴格的土地政策使該項目在土地獲取方面面臨極大風險。
在土地的獲取階段，房地產開發所需巨額資金和融資是開發商最為關切和頗費心機的問題。我國房地產業資金大部分來自于金融機構的貸款，許多開發商利用貸款進行滾動操作，然后將樓盤以個人按揭貸款進行銷售，最終將房地產風險轉嫁到金融機構身上。由于房地產金融體系的內在脆弱性和資產價格的內在波動性，使得該項目也不可避免地具有籌資方面的風險。
在建設階段，該項目也將面臨著招標模式風險、承包合同風險、工期拖延風險、項目質量風險、開發成本風險及施工索賠風險等，但只要施工單位與開發商在房產開發市場具有良好的口碑和品牌效應，因此項目在招標模式、承包方式以及承包合同方面的風險因素也可控制在較小范圍。
在租售階段，該項目采用預售方式，在住宅具有穩定需求的市場條件下，有利于資金的快速回籠，因此這方面的風險因素較少。租售合同風險方面，重要的是銷售價格定位，準確合理的銷售價格能夠比較快地為廣大需求者所接受，從而為資金的快速回籠提供可能。
2.2 項目的風險分析
2.2.1 項目投資階段風險的敏感性分析
通過對與利潤有關的建安工程費、土地開發費、綜合配套費用、住宅售價等敏感因素進行單變量敏感性分析。列出住宅售價因素變化而其他因素不變的情況下，建安工程費、土地開發費、配套費用相對固定的情況下，住宅售價因素對利潤的影響比較關鍵，總結以上幾個因素的變化與成本利潤的關系，是正、負相關的關系。
2.2.2 項目土地獲取階段風險分析
項目在土地獲取階段的風險主要是融資風險，而該項目在融資方面依靠銀行貸款，自身也需具有充足的自由資金，加大融資手段上的多元化，大大降低了融資風險。
2.3 項目的風險控制
（1）項目土地獲取階段籌資風險的控制措施。對籌資風險主要采用風險控制與風險自留，明確不應過度負債，項目開發前期對資金運作應有全過程通盤的考慮，留有余地并有資金補充應急計劃項目；將短期負債與長期負債區別對待，盡量減少短期負債，以適應該項目開發生命周期長的特點；將房地產銷售工作提前，用收入彌補資金不足，減少負債，并提前盈利等。
（2）對設計變更風險、設計方案不合理的風險控制。主要采用風險控制和風險轉移，加強施工前施工圖審查及設計交底，建立健全會審制度；采用監理制度，更好地規范各個單位的行為；嚴格設計變更審查制度等，以便對項目投資控制。
（3）對工期拖延的風險控制。主要采用風險轉移，利用工程承包合同與工程監理合同將該部分風險轉移到施工單位和監理單位，具體措施為：在工程承包合同中，嚴格制定相關工程工期條款，在該項條款中，明確指明工期拖延所造成的后果及相應承擔的責任，將該部分風險轉移到主體承包單位；聘請專業監理公司，在監理合同中同樣設定相應工期條款，明確監理公司對工期拖延同樣負有責任。
（4）對各種安全事故風險以及其他風險的控制。任何風險防范措施都是有“人”來發現并實施控制措施的，對該項目總體而言，首要的是建設一支業務優，能力強、熟悉市場的管理隊伍。有了這樣一支隊伍，就能夠從源頭上減少和消除各種風險因素對房地產項目的影響。另外，進行風險控制管理要注意兩個關鍵問題：一是風險控制目標的確定與分解，二是責任落實。當然，在有效地管理規劃與控制風險時，還應注意工程項目風險控制的執行與反饋。這是對風險控制效率和效果評價與規避風險能力再提高的過程，檢查風險管理方案的實施情況，對風險情況進行監控，用實踐效果評價風險管理決策效果。要確定在條件變化時的風險處理方案，檢查是否有被遺漏的風險，對新發現的風險因素應及時提出對策。
3、結語
對房地產項目風險的分析研究在國外是可行性研究中一項不可缺少的內容，特別是近二三十年來得到了迅速發展。要避免房地產項目管理的風險，必須對房地產項目管理過程中可能出現的種種風險和不確定性因素做出較為精確的定性和定量分析。目前，我國房地產業的發展規律、經營管理的實踐還缺少理論研究和總結提高，許多項目管理者甚至各級政府在房地產項目的運作上還存在一定的盲目性和不科學性，對房地產業的風險更是缺乏深刻的認識，對房地產投資風險的全面論述也比較少。因此，房地產項目風險管理的理論研究和實踐運作，不僅是房地產項目管理者面臨的一個重要課題，而且是房地產業管理和政策制定部門所必須關注的內容。
參考文獻：
[1]譚術魁.房地產項目管理[M].北京：機械工業出版社，2004.
【關鍵詞】房地產；工程成本；對策
隨著當前市場經濟的快速發展，企業之間的競爭也變得更加激烈，當然房地產行業也不例外。加強房地產的成本控制，尤其是建筑施工企業的成本控制，對于房地產企業的發展起著重要作用。為社會提供高質量、工期短且造價低的建筑產品，在施工過程中實行項目成本管理是房地產工程需著重考慮的問題。
一、房地產項目開發成本及成本控制概述
任何企業的經營活動都要發生一些經營費用，對于房地產企業，其主要的經營費用發生于房地產項目的開發和經營過程中。一般我們將房地產項目在開發和經營過程中發生的各項費用稱之為房地產的開發成本。因此，我們將房地產項目的開發成本定義為，在某個特定的房地產項目開發和經營過程中，所發生的關于人力、物力和財力等方面的費用，包括土地購買費、工程辦理協調費、工程安裝費用、房屋建筑所需的設施配套費用、向國家上繳的各種稅費、雇傭工人的工資、貸款所需付的利息等各種費用。
在房地產企業的發展中，只有加強成本的控制才能為其更好的發展提供便利。在房地產企業的項目經營中，實施項目成本管理是其重要的管理手段，其中最重要的就是進行成本控制。在此，我們將房地產項目開發過程中的成本控制定義為，項目經理根據項目合同的規定，遵循項目的內在規律，對施工項目實行資源的優化配置和對各生產要素進行有效的管理控制，實現企業經營利益最大化的目的。在房地產工程中進行成本控制，主要目的就是通過降低項目成本而實現企業經濟效益。
二、目前房地產項工程成本控制存在的問題
1、成本控制的各階段比重出現偏差
房地產項目的開發包括施工前的決策、設計、計劃等階段和施工階段，在當前的房地產項目管理中，存在偏重對施工階段成本的控制，忽略對施工前各階段的控制問題。據統計分析，在房地產項目開發過程中，設計階段的成本費用占總成本的比重不高，但對工程造價的影響卻是最重要的。如初步設計對工程造價的影響達到65%-70%左右，施工圖設計對工程造價的影響達到25%-35%，而施工階段對工程造價的影響卻僅為5%-10%。因此，應該注重設計階段的成本控制。
2、成本控制中忽視項目經理的作用
在房地產項目開發和經營過程中，項目經理作為項目的委托人，對項目工程的實施起著決定性的作用。房地產項目的完成不僅需要在工程質量、工程進度、工程安全性等方面進行合理控制，而且還要加強對工程的成本控制，這期間項目經理承擔著主要責任。在我國的現行房地產企業中，沒有制定完善的權力責任制度，使得項目經理在實施項目管理過程中，只注重項目的質量和工期，而較少考慮項目的開發成本，造成房地產開發過高的成本支出。
3、成本控制中存在計劃的嚴重不合理現象
在房地產的開發和經營過程中，雖然已經事先制定了詳細的經營計劃，可是在實施過程中卻發現計劃存在嚴重的不合理現象，且計劃缺乏長遠規劃，使得在開發經營過程中，往往出現臨時制定計劃的情況，造成資源的浪費。如，房地產企業制定的年度計劃缺乏實施的可操作性，使得在土地儲備、資金運營和周轉等方面存在多重浪費。又如，房地產企業涉及較多的房地產貸款，可是由于計劃的不周，使得貸款和項目出現不協調，帶來資金周轉困難等問題。
三、房地產工程成本控制策略
1、完善工程招標投標制度
房地產企業的施工需要制定詳細的招標文件，來吸引多方施工單位來進行投標，爭取工程的施工權力。因此招標文件的各項內容必須保證詳盡、準確，要詳細列明各項費用名單和費用額，要制定合理的房地建造標價。良好的招標文件的制定可以減少房地產企業的投資。各施工單位對房地產項目競相追逐，承攬項目的過程稱為房地產投標，因此也需要制定相應的投標文件。房地產投標文件主要涉及到承攬工程的價格和工程的內容，便于各建筑施工單位進行競價招標。房地產的項目開發所采用的這種招投標制度，不僅有利于降低房地產企業的投資費用，也可以通過投標行為，調動各建筑單位對建筑成本的控制積極性，在保證工程質量的有效完成的同時降低造價費用。
2、嚴格按基建程序處理事務
在房地產的項目工程實施過程中，要嚴格按照基本建設的程序來進行施工處理，即按照工程建設的客觀規律辦事。主要包括兩個方面的程序，即合理安排開工順序和提高交用標準。一方面，在合理安排開工順序方面，主要指在項目施工期間，要充分考慮與房屋建設相關的基本配套設施的建設，如水、電、氣、熱等設施的配置，做到滿足房屋室內外工程和市政條件的要求，并做好相應的設施器材的回收、保管以及周轉等工作，防止各方面的浪費。另一方面，在提高交用標準方面，主要指在工程驗收中要能夠做到責任明確，對于項目的每一個部分都能找到對應的負責人和負責部門，如若發生工程問題或者在工程完工后又發生其他的費用支出，要按照責任到人的制度進行處理，防止因無法落實到人的制度造成的資源浪費等情況發生。如有些排練場地的工程建設項目，往往會出現不按施工程序進行的現象，工程的實施經常和施工圖同步，造成施工過程中問題百出，臨時的拆建過程造成資源的巨大浪費，增加了工程項目的成本支出。
3、加強對房地產銷售推廣費用的控制
在房地產的經營過程中，銷售起著決定性的作用，只有所建房屋能夠很好的賣出去，房地產企業才能得以更好的生存。因此，房地產經營中，對銷售推廣這一環節非常重視，銷售推廣的費用控制也成為房地產成本控制中的重要一環。房地產的銷售推廣費用主要包括與銷售有關的各個環節發生的費用，如銷售中心的裝修設計、樣板房的設計、相關的廣告制定和推廣、策劃相關銷售資料以及各種銷售活動等花費的成本。銷售推廣費用的合理支出能為房地產企業帶來豐厚的利潤，否則會影響樓盤銷售，造成資金回籠困境，影響房地產企業的正常經營。如何做到花最少的錢來受到最好的效果，將是房地產企業成本控制考慮的重要問題。因此，在房地產的項目開發過程中，需要調動公司營銷部門各員工對成本控制的積極性，努力提高自身營銷水平，在員工的規范化、制度化管理中大道控制銷售成本的目的。
4、加強對成本控制經驗的總結和學習
房地產企業在努力提高自身經營管理水平，實現成本控制的同時，也要注重對各種經驗的總結，逐漸形成一套適合本企業的成本控制管理方法體系。而且，也要注重學習的重要性，不能一味地自己開發研究，還要時刻關注其他企業的先進經驗，取其精華去其糟粕，為自身的成本控制管理服務。
5、嚴格執行成本考核制度
成本控制能否受到好的效果，對成本考核制度的執行也起著重要作用。在項目工程施工完成后，公司要對項目部上交的工程結算收入和各項成本支出核算進行詳細審核，然后提出針對性的意見返回項目部。項目部要嚴格按照成本考核制度，對于相關負責人進行績效考核，獎勵那些在成本控制方面做出突出貢獻的負責人，并對那些造成成本浪費的負責人給予相應的懲罰，以便引起全體員工在心中對成本控制的重視。
四、結論
隨著我國經濟的逐漸對外開放，房地產企業也逐漸迎來外來企業的激烈競爭。對于我國當前數量居多的中小型房地產企業，面臨實力雄厚的大房地產企業和外資房地產企業的綜合競爭，生存壓力變得越來越大。在這種情況下，只有尋求房地產工程成本的合理控制，獲得成本方面的競爭優勢，方能在激烈的競爭環境中贏得立足之地，為其以后的長期、持續發展贏得核心競爭力。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；成本分攤；問題對策
房地產行業是國民稅收的主要來源之一，對整個中國經濟發展、社會建設等起到關鍵性的作用，所以房地產行業發展一直是國家密切關注的行業。對房地產企業加收土地增值稅是出于規范房地產市場，穩定財政稅收以及保障房地產行業規范化、持續化發展的客觀需要，但需要在此過程中做好清算與稅務籌劃等相關工作。房地產企業在土地增值稅清算中，需要對成本進行合理的分攤，以保證清算工作的穩步進行，但很多房地產企業在此過程中仍然存在不足之處，這不僅會降低工作質量，還會影響整體布局、市場競爭等，所以，房地產企業必須要重視土地增值稅清算中有關成本分攤的相關問題，需要及時制定出有效的措施來加以解決。
一、有關成本分攤方法研究
（一）現行成本分攤方式現行的土地增值稅清算的成本分攤方式主要有三種，分別是占地面積法、售價比率法、建筑面積法。占地面積法是按照房地產項目土地使用權面積占總面積的比例來進行成本分攤計算，售價比率法是以房地產項目單位售價為基礎來進行成本分攤計算，建筑面積法是房地產項目的建筑面積占總建筑面積的比例來進行成本分攤計算。房地產企業在土地增值稅清算的成本分攤計算時，具體還要看當地有關部門的規定來選擇合適的成本分攤計算方式。
（二）房地產企業土地增值稅清算的成本分攤方法舉例分析對于房地產企業來說，分期開發的房產項目，或多個同時開發的項目他們之間的土地成本分攤方式是不同的。房地產企業因項目差異等不僅導致分攤方式不同，而如果房地產項目存在商業、住宅及地下車庫的時候時，那么在土地增值稅清算時，房地產項目的土地成本分攤方式也會存在較大的爭議，而且房地產項目在不同分攤方式中，各種類型的土地成本也存差異性。本文將對房地產項目在土地增值稅成本分方式選擇中以銷售收入和建筑面積兩種不同的分攤方式進行對比。如:甲房地產企業某項目的總建筑面積約15萬平方米，占地面積約3萬平方米，不可售建筑面積約2萬平方米，可售建筑面積約10萬平方米，其中，商業用地面積約為3萬平方米，住宅面積約8萬平方米、地下車庫面積約為2萬平方米。甲房地產公司該項目于2020年5月售罄，該項目開發過程中土地成本約為1億元人民幣，住宅銷售收入約為8千萬元，地下車庫銷售收入約為1千萬元，商業銷售收入約為3千萬元。其中，分別按照銷售收入和面積進行不同方式的分攤方式計算，具體分析結果如表1所示：根據表1中的內容分析，可以看出按照建筑面積來對房地產項目土地成本進行分攤，對不同類型土地價值的體現并不清晰、準確，而按照銷售收入對房地產項目土地成本進行分攤，對不同類型土地價值的體現就比較清楚、合理。此外，甲房地產企業地下車庫分攤了13%的土地成本，但地下車庫的銷售收入卻沒有達到10%，所以房地產企業的土地增值稅清算的成本分攤方式選擇不同，對其的利潤影響是不同的。從中也可以總結出，房地產企業在進行成本分攤時一定要根據內外部需要，選擇合適的成本分攤方法，以保證工作的合理性。
二、成本分攤問題分析
地下車庫、公共設施、建設安裝是房產企業成本構成中的主要構成部分，而且現階段有關這三方面的土地增值稅清算成本分攤規定也不是很清楚，所以最容易產生相關問題，也是做好成本分攤必須要解決的問題，所以一定要詳細、全面的分析這些環節中的成本分攤問題。
（一）地下車庫成本分攤中的問題地下車庫成本分攤時房地產企業在土地增值稅清算中的重要方面，也是房地產土地增值稅清算中的一個難點。首先，按照當前我國有關房地產企業土地增值稅清算相關制度中的規定看，沒有針對房地產項目地下車庫成本分攤作出明確的要求與規定，這就給相關部門工作開展，以及房地產企業進行地下車庫成本分攤帶來了諸多不便。現在在一些地區中，針對房地產地下車庫土地成本分攤的規定，要求房地產企業地下車庫按照地上建筑的標準開展成本分攤工作，這樣確實有利于對其的管理，但是地下車庫無論是從性質，還是從功能等多個方面看，都與地上建筑存在很大的差別，如果籠統的按照地上建筑標準來進行成本分攤，明顯存在不合理之處。其次，在一些地區，地下車庫是被列入在人防工程中的，而對于人防工程的要求與普通建筑的要求是不同的，人防工程建筑是可以認定為公共配套設施的，如果被認定為人防工程，那么在針對該部分進行成本分攤時，可將其劃入可售建筑面積中并直接進行清算分析。
（二）公共設施分攤問題當前房地產企業間的競爭不斷加劇，各大房地產企業為了更好地滿足客戶需要、提高服務質量，從而實現房地產項目銷售盈利目的，在房地產項目開發過程中，越來越重視公共設施的建設，以期滿足客戶需求，但房地產項目公共設施在成本分攤時往往容易出現一些問題。首先，在房地產項目開發過程中，部分企業選擇將幼兒園、道路等公共設施采用同一時間建造的方式，而樓盤卻并不是一下就完工的，分期項目會公用上述同一時期內集中建造的公共設施。在這種情況下，成本分攤計算時所獲得的結果是不同的，但很多房地產公司往往容易忽視這一點。其次，一些房地產企業在樓盤施工時，整體樓盤和基礎設施是分開施工的，會先進行樓盤的完成，然后再修建基礎設施，導致樓盤完工時基礎設施還在建設當中，此時按照規定，就需要對先進行完工的樓盤進行土地增值稅清算，但由于公共設施未完工，所以在實際清算時，就沒辦法納入房地產成本中，與前期房地產項目共同進行成本分攤。此時不管公共設施成本投入多與少，都會影響房地產企業的稅收繳納情況，房地產企業可能無法享受到免稅政策，這會造成房地產企業稅收籌劃不合理，額外增加了房地產企業的經營成本，這對房地產企業實現利潤收益來說是非常不利的。
（三）建筑安裝成本分攤中的問題房地產開發項目往往都是一個樓盤或者是多個樓盤，占地面積大、施工量大，再加上多地已經開始推行商品房精裝修政策，所以房地產項目在開發過程中需要進行大量的施工與安裝，其中所產生的成本額在房地產企業總成本中的占比也是比較大的，對與其的成本分攤也非常重要，也容易產生一些問題。房地產開發項目構成較為復雜，包含普通住宅、商業建筑等，再加上施工量大、周期長，所以往往都是部分建筑已完成，而部分建筑尚在修建當中。在這種情況下，房地產企業在進行成本分攤時，如果是按照建筑面就法來實施的話，因開發項目性質上的差異而導致安裝成本上的差異，這樣在進行成本分攤時往往很難做到合理。
三、優化措施
據成本分攤問題分析可知，房地產企業想要做好成本分攤工作，必須要及時解決地下車庫、公共設施、建筑安裝中的成本分攤問題，以及不斷提高管理隊伍的能力，只有這樣才能夠保證工作效率與質量。
（一）解決地下車庫、公共設施、建筑安裝問題地下車庫、公共設施、建筑安裝中都會產生成本，而且這些成本又是房地產企業成本構成中的關鍵部分，所以必須要落實好這部分的成本分攤、計算。（1）不可售地下車庫清算：可以要求房地產企業在地下車庫建成后，被認定為人防性質的，可允許房地產企業扣除地下車庫對應的土地成本。（2）可售地下車庫清算：對于房地產項目中的可售地下車庫，可要求房地產企業按照整棟建筑物單位面積成本×地下車庫面積來進行成本分攤。針對公共設施與建筑安裝成本分攤中的問題，房地產企業也要及時加以解決。如：在建筑安裝成本分攤過程中，房地產企業可以采用層高系數法進行成本分攤計算。
（二）提高管理人員的能力水平房地產企業想要做好土地增值稅清算的成本分攤工作，必須要保證從業人員的專業性、綜合能力，尤其是財務管理人員、會計核算人員的能力水平。首先，房地產企業必須要根據成本分攤工作要求，進一步完善管理隊伍的培訓機制、考核機制等，通過培訓與考核相結合的方式，不斷提高成本分攤相關從業人員的整體實力水平，為落實成本分攤打好基礎。其次，要求管理人員要在實際工作中，根據房地產企業要求、項目實際情況等來選擇不同的土地成本分攤方式，幫助房地產企業更好地完成此項工作，實現發展需要。
關鍵詞：房地產項目開發；成本控制；管理
中圖分類號：F87文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2012）03-0062-02
隨著中國經濟的快速發展，房地產行業已經取得了重大的成就，如今房地產行業已是中國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著建筑市場競爭的日趨激烈，房地產項目的利潤空間越來越小，特別是在當前房地產調控政策越來越嚴厲，房地產開發成本居高不下的情況下，我們房地產企業的生存能力、盈利能力、發展能力與企業的成本控制和管理息息相關，不注重成本控制和管理的企業都將被淘汰出局。所以房地產項目開發的成本控制和管理已經成為研究的重點。因此，為了在行業的逆流中生存乃至增長，為建設和諧社會的目標，對房地產項目開發進行良好的成本控制具有現實意義。
一、房地產項目開發的成本結構
房地產項目開發成本主要由四部分組成。
第一部分是土地成本，約占項目總成本的30%左右，主要指土地獲得階段所發生的各類費用支出，包括土地出讓金、土地補償費、地上附著物及青苗補償費、勞動力安置補償費、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費用、被拆遷房屋及其附屬物的作價補償費用、被拆遷人搬家補助費、臨時安置補助費、土地契稅等。
第二部分是前期費用，約占項目總成本的10%左右，主要指規劃設計費、各類報建報批報審費、土地測繪費以及可研費用。包括勘察費用、規劃設計費、項目的報批報建費、工程預算編審費、工程監理費、三通一平等臨時工程費。
第三部分是建筑安裝工程成本，作為房地產項目開發成本的主體，約占項目總成本的50%左右，主要是指直接用于工程建設的總成本費用，包括建筑工程費、設備及安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費等。其中在建筑安裝工程成本中，材料所占的比例最大，約占建筑安裝工程成本的60％左右。
第四部分是期間費用，約占項目總成本的10%左右，主要指管理費用、財務費用、銷售費用。其中管理成本比較固定，在財務費用和銷售費用有一定控制空間。
二、房地產項目開發的成本控制和管理中存在的問題
目前，房地產項目開發的成本控制和管理中存在的嚴重問題。例如，某些房地產開發項目，不做可行性研究就直接做設計，這使得項目的開發成本無法預知。
有些房地產企業由于缺乏管理經驗，不注重設計變更和現場簽證的管理，部分項目工程甚至發生“倒簽”的情況，導致超合同付款，無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本狀況，難以在項目開發過程中及時發現成本控制上存在的問題并及時解決，所有這些都對房地產項目開發成本的控制產生了不利影響，這對于房地產行業的持續健康發展是有害的。
（一）無法準確預估項目成本
在項目開始投資之前需要進行可行性研究。目前編制的許多可行性研究報告缺乏細節，沒有有效的控制項目物資的數量，出于嚴謹的考慮，投資估算值往往偏低。此外，在進行可行性研究過程中沒有進行必要的調查，不能有效地識別一些潛在的地質缺陷和其他一些未知風險，從而導致預算超出估算。
（二）設計變更、現場簽證難以有效控制
很多房地產企業雖然都很重視成本管理，由于缺乏經驗，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發生，“變更黑洞”使很多地產公司的成本管理體系成為一紙空文，部分公司甚至屢屢發生“倒簽”的情況。
（三）無法掌握項目建設過程中的最新動態成本
目前大多數房地產企業都要等到項目完成后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發的周期內隨時了解最新的動態成本狀況，這樣也就難以在項目開發過程中及時發現成本控制上存在的問題并及時解決，而在項目完成后才發現問題已經與事無補了。
（四）不遵循基本建設程序，無法控制成本
對于一些項目，由于時間緊迫，造成邊設計邊施工，因此，設計也不完善。在施工中不嚴格遵循基本建設程序，有時，先作設計后做可行性研究，有的項目甚至是工程完工后才補做可行性研究。其結果便是：投資估算和預算不能有效地控制工程造價。
（五）融資結構不合理、融資渠道過于依賴
目前，中國房地產項目開發的資金主要來自國內貸款，利用外資和其他資金來源較少。雖然融資方式很少，且不成熟，限制更多，造成項目資金不能及時到位。為了確保項目的正常進行，房地產企業不得不從銀行貸款。因此，大量的建設資金為銀行貸款，然而信貸周期長，無法保證投資回報。房地產行業的特點決定投資回報的滯后性。只有一個融資渠道，會增加風險和成本，銀行貸款余額的增加，會帶來日后建設成本的增加。
（六）成本管理不科學、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高
通過很多項目的工程結算審核，我們發現，管理不善是造成預算超支的因素之一。造成超支的主要項目包括管理費、拆遷補償費和工程設計變更及簽證增加費。主要原因包括：缺乏完善的成本控制體系，無法管理和控制系統的成本。缺乏成本控制和約束機制的理念。項目管理人員只注重質量和建設工期，而不注重成本控制。該這種情況之下，將會使項目的投資無法控制。
三、房地產項目開發中的成本控制和管理措施
（一）建立起房地產項目開發科學的管理體系和完善相關配套措施
1、成本控制的關鍵是要建立科學的管理體系，完善相關配備的措施，以及實施“投資、建設、管理、使用”的分離。
2、改革現行建設程序、使工程建設更加理性。簡化行政審批程序，完善審批制度。
3、建立和完善政府的監督。加強對房地產項目的勘察、設計、招投標、施工的有效監督和管理。完善工程的建設和監理。
4、規范項目建設當中的勘查、設計、招投標、建設過程。
5、建立對勘查和設計監督制度。使成本控制一開始就行之有效。
（二）建立和完善成本控制體系，并實現基于成本的全過程控制
建立和完善成本控制體系，形成一個在設計、招投標、施工、管理和建設過程中一以貫之的成本控制的組織。建立和完善成本管理責任制度。建立一個以項目負責人為控制重點的成本控制制度，其可以幫助預測成本，并作出決定。建立成本控制的信息管理系統以實現信息的反饋，信息系統可以幫助提供錯誤的預警，分析原因，提出建議，并實現成本控制的動態管理。建立成本控制標準，明確崗位職責。建立成本的監督檢查和激勵機制，激發企業員工參與成本管理的積極性。
（三）強調設計，加強合同管理，嚴格控制設計變更
設計是在房地產項目開發可以直接影響工期和投資規模的成本控制的所有要素當中最重要的一環。因此，實行設計方案招投標制度和對設計單位提出限額設計要求是很有有必要的。加強合同管理，合同是施工階段造價控制的依據，合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清、日后扯皮的現象，有關的責任人都要熟悉合同條款，各盡其責。加強圖紙會審工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前；加強設計變更管理，杜絕不合理的設計變更。
（四）擴大融資渠道，優化債務結構。降低融資風險，降低資金成本
進一步擴大融資渠道，吸收更多的資金來參與到房地產項目開發。降低銀行貸款規模，避免過多依賴銀行，降低資金成本。房地產企業應該嘗試獲得政府補貼。探索新的融資渠道，如資產重組，股權融資，發行企業債，短期融資，BOT方式，拍賣，在市場上市，吸收外資。
（五）控制拆遷費用
1、政府在土地征用和拆遷中占有主導地位。只有政府參與進來，項目開發企業才能解決拆遷補償這個最困難的問題。從成本的角度來看，它比由項目開發企業自行解決這個問題更為經濟的。
2、建立補償標準體系。由政府出臺一系列的補償標準，項目開發企業按照補償標準補償到位，這樣有利于社會穩定。
3、確保補償。在開始的時候，有必要考慮到補償，避免濫用補償。補償是否能達到其所有者的要求是一個非常重要的問題。
4、設計盡可能嚴謹。確保土地征用的可預見性。同時，項目開發企業應做好項目建設的前期準備工作，縮短設計和施工之間的時間距離。
（六）控制管理成本
管理成本控制包括項目管理成本、風險管理成本、供應鏈管理成本、人力資源管理成本各個方面,它是一個整體性的成本控制。工程項目管理成本控制主要體現在：項目管理機構要精干,管理人員的業務素質要高,人員職務設置要科學,財務管理要嚴謹等。風險成本管理主要是在工程項目管理中,要切實減少各種可變因素帶來的工程風險,要做好風險評估,建立有效的預警機制。供應鏈管理成本指的是在工程建設過程中,對材料、設備、服務等供應的管理。人力資源管理成本是在工程項目中對人力資源的管理控制,選擇高素質、高技能工作人員,合理安排人員,進行一定的技術培訓,建立完善的激勵機制,實現人力資源成本優化整合。
結論：房地產項目開發的成本控制和管理是一項系統工程，它的成功取決于所有參與者的奉獻精神。本文探討了中國房地產項目在開發當中的成本結構、成本控制和管理當中存在的問題以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在現階段的房地產項目開發上面，我國還存在著諸多問題，有礙于房地產行業的發展和壯大，不利于總體宏觀經濟的持續穩定的增長，當然，許多專家學者和房地產行業的經營管理者都在這方面做出了自己應有的貢獻，為我國房地產事業的蓬勃發展貢獻了寶貴的經驗和理論基礎，本文也希冀靠自己的思想的火光，來啟發我國房地產項目開發中的參與者。房地產項目開發的成本控制和管理的指導思想是與在我國建設資源節約型社會的理念一脈相承的。本文應貢獻自己的作用，以利于中國的房地產項目開發在未來房地產市場的成本控制和管理。
作者單位：云南西雙版納陽光房地產開發有限公司
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