時間：2023-08-15 17:19:32
導語：在房地產行業收入的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
關鍵詞：盈余管理；房地產；會計核算
房地產行業是我國的支柱產業之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調控房地產行業，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴厲房產調控政策”，但房價一直在上漲。房地產公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩定因素，威脅了宏觀經濟的健康運行。
1 房地產行業盈余管理研究的意義
房地產行業由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產行業的盈余管理不僅誤導投資者決策，也影響政府部門的宏觀調控決策。過度的盈余管理造成房地產行業欣欣向榮的假象，且有利于房地產商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩定。根據國外經典的研究成果，房地產泡沫一旦發生破滅，可能要持續三到五年的時間。
歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。
因此，研究并規范房地產行業的盈余管理行為是理論界、事務界和政府部門的重要課題。
2 房地產行業會計核算特點及其對應的盈余管理手段
2.1 無法統一界定銷售收入的確認時間
房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。根據《企業會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規定可以看出，收入確認以風險和報酬的轉移為標準。
房地產開發商品通常是采用預售方式和分期付款方式進行銷售。采用預售形式時，大致需要經過以下環節：簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權過戶等。由于對銷售收入的確認——風險和報酬的轉移——存在不同的理解，所以會計人員可根據公司需要自行選擇環節作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。
房地產開發企業一般采用預收款的方式收取售房款。相關準則規定，當房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關的手續后，就應該將預收款項確認為銷售收入。但是房地產開發企業通常會采取措施來拖延“預收賬款”轉為銷售收入的時間，比如拖延所開發的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關的手續，從而減少當期的銷售收入，減少當期稅款的繳納。
2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性
2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，引入了投資性房地產準則和公允價值計價模式。準則明確規定以成本模式作為投資性房地產后續計量的基準模式，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。
當存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據需要進行選擇。有研究表明經營業績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產會計政策，增加公允價值變動收益、調節業績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2
2.3 成本和收入難以配比
配比原則是指以實現的收入與所發生的費用的直接聯系為基礎，將所有與收入產生有關的成本在同一會計期間轉為費用。
房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入需要數年時間，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。3
我國房地產開發企業一般都會同時開發多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現。當期完工結轉的樓盤的成本，應該按照配比原則記入賬面。但是房地產企業通常會根據自身的需要任意的分配當期完工樓盤應當承當的成本，以此來調節當期的利潤。
3 如何規范房地產行業盈余管理
3.1 明確收入確認的環節
收入確認環節的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標準不利于行業內各公司之間的對比。因此，《企業會計準則——收入》在建立了收入確認一般標準的基礎上，還應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引，讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法，從而使企業財務報告所提供的收入信息能反映企業的實際價值。
房地產行業的監督機制分為內部和外部兩種，內部會計監督的主體是決策者，決定會計人員的薪酬，也會直接影響企業的決策。加之，外部監督是由房地產行業的主管部門實現，這些都或多或少地導致了房地產企業的會計信息失真；房地產企業從開發到收益往往需要很長的過程，在項目的不同階段利潤波動很大，其特殊性決定了一般企業的會計核算準則并不適用于房地產企業；在籌資活動以及相關的投資活動中，房地產企業產生的現金流量是不同于一般企業的。
房地產行業會計信息質量的影響因素：
1收入確認：一般的收入確認標準是風險和報酬的實質轉移，但會計人員需要針對房地產企業有基本的職業判斷能力，何時確認收入對房地產行業會計信息的準確性有很大影響。
2成本、費用的歸集與分配：一般情況下，房地產企業的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考慮到特殊情況，比如高層建筑的不同戶型的成本與售價存在著差異，這種情況就不能使用平均成本，要選擇更有利的歸集與分配方法。
3往來款項：房地產企業一般都是通過往來款項來協助調節收入和成本，這種條件下就會出現兩種請康影響到會計信息的質量，一是利用售樓中心隱匿收入；二是委托其他單位售房，將收入掛在委托賬戶。
4稅費：房地產企業有營業稅、土地增值稅和所得稅三種稅種，其中增值稅可籌劃的空間較大。開發商可以利用權責確認成本及預付應付款項，從而減少企業所得稅和土地增值稅。
5資產確認：一般企業都是在年末進行資產減值準備測試，而房地產企業的時間跨度較大，如果不提供準確信息，相關部門是很難進行資產認定的。
提高房地產企業會計信息質量的對策
1要提高會計人員的專業素質和職業道德。面對當前房地產行業復雜多樣的交易和事項，會計人員就必須具備相應的專業素質和職業道德。作為房地產企業，可以定期組織會計人員參加會計學習培訓和職稱資格考試，以提高他們的專業素養。同時，還要加強會計人員道德思想的教育，只有這樣才能保證會計信息真實公允。
2建立和完善的房地產行業的會計規范體系。目前，我國房地產行業的一些特殊事項，比如說預提賬款、開發費用攤銷、會計期間選擇等等，還沒有相關的會計準則或會計制度加以規范，極大地影響了房地產企業的財務狀況和經營業績信息的實效性。為此，就需要建立和完善房地產行業的會計業務標準，才能避免會計人員依據企業需求作出不規范的會計處理。
3要加強完善房地產行業相關的會計制度。房地產行業的會計信息失真的一大主因就是缺乏新興行業的會計核算規定。既要適應全球經濟大環境，又要考慮到我國的特殊國情，按照國際會計準則的結構框架和內容去制定我國的會計準則框架和內容，尤其是新興行業的會計準則，只有這樣才能時房地產行業的會計報告適應全球化競爭的要求。
關鍵詞：房地產行業 財務報表 審計
目前我國的地產市場發展速度非常快，短短的幾年時間幾乎成為了GDP的主要增長點。房地產企業也如雨后春筍般快速崛起。但這也導致了房地產企業發展不健康，行業內魚龍混雜，在對房地產行業財務報表的審計過程中發現的財務欺詐行為比比皆是，但是對房地產行業的財務審計卻存在很大的風險。
一、房地產行業的特點
房地產行業是多項目的綜合體工程系統，它牽涉到投資、策劃、廣告、銷售、建筑設計、建筑施工、監理、物業服務、裝飾、材料供應、商業等。房地產行業從事的不是建筑活動，而是經濟活動。它涵蓋了從土地取得、項目策劃、項目規劃設計、建設實施、銷售及后期物業管理的整個過程。它的主要經營目的是通過建房賺取合理的利潤，通過利用各種手段達到最高的銷售利潤、最短的銷售時間、最小的銷售成本。房地產行業的計劃項目投資額和實際支出投資間往往存在著很大的差異，開發商和承建商之間的合同關系非常復雜，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存貨、應交稅金等難以精確估值。據調查顯示，從2005年深滬兩市的房地產開發企業的審計報告來看，共有33家公司，其中出具標準無保留意見審計報告的22家，占67%，而出具非標準無保留意見審計報告的卻有11家，占33%。這充分表明了因房地產行業的特殊性及其行業特點導致了房地產行業財務報表審計有很大的難度和風險。
二、房地產行業審計常出現的風險
1.對成本和收入的確認
首先是房地產行業開發成本的確認存在著風險。房地產行業的開發成本構成主要包括：土地獲得價款、開發前期準備費、建安工程費、社區管網工程費、園林環境工程費、配套設施費、開發間接費、稅費類成本。
在這些房地產開發成本中，土地價款比重較大，其變數也較大。這是因為土地取得的方式有招拍掛、協議出讓、正轉農村集體土地、舊城改造、合作集資建房等，土地取得方式直接決定了房地產成本的大小。另外，在實際審計中還經常會碰到幾個開發項目共用一塊土地和一次征地分期開發的情況，這更增加了確認土地費用的難度，同時也增加了審計的固有風險。配套設施費用的審計核實也存在著固有風險。由于配套設施一次到位或配套設施費用預入賬差異造成了此種費用估值差異，增加了審計風險。對利息費用的計算同樣也會因利息計提、分配的標準和會計周期的劃分都會影響這一部分的成本計算。
其次是房地產行業收入的確認。注冊會計師在進行收入確認審計時常遇到的難題是在竣工驗收至竣工結算之間的房屋銷售是否該作為當期的銷售收入，辦理了產權移交手續但尚未開具發票或結算賬單、開具發票單未辦理產權移交手續的情況是否應確認為收入的問題。而對于此類問題依據目前的相關制度和規定不能確認為收入，這就使得有些房地產企業利用這一規定進行人為的利潤調整來推遲收入的確認。這些都大大增加了對房地產行業審計的控制風險。
2.對存貨的審計
由存貨盤點困難帶來的審計風險也不容忽視。會計準則規定：在建工程轉固定資產，必須有所有的工程支出發票，沒有發票不能計入在建工程科目，在固定資產完工后，要有工程驗收記錄、工程結算單，需要強制檢測安全性的固定資產還必須取得相關主管部門的檢查認定報告。以上單據齊全，就可以將在建工程結轉為固定資產。房地產開發企業的存貨在資產總額中占有相當大的比例，存貨審計存在許多困難。首先，從金額上看，從受讓土地到開發完成轉入銷售環節前，費用滯留周期長，核算復雜。而且項目大小不同，成本構成也不同。一些銷售是按照計劃成本結轉，這樣滯留在開發成本中的金額也就存在較大的不確定性，必須獲得第一手資料，才能最終確認開發項目開工數量、在建項目數量和結轉開發產品數量及相關的成本金額。其次，從數量上看，因為完工的產品數量較多較散，并且核算面積不僅存在技術上的難度，而且也將增加審計的成本。另外，驗證存貨所有權是否有出租或出租不入賬的房屋、是否有用于安置的周轉房等等也存在一些困難。
3.應交稅金問題
一項調查顯示，某房地產企業近三年總共開發房產近6萬平方米，實際繳納各種稅費基金近700萬元，少繳、漏繳、隱匿、偷逃各項稅費基金達190萬元之多，占實際繳納稅金額的28%。審計結果表明，應交稅金的復核是對房地產行業財務報表審計的一項亟待解決的重大問題。對應交稅金審計的風險主要來源于以下幾個方面：首先是開發企業方面，由于經營機制不合規、法規執行不嚴格、財務核實不規范等因素造成的欠繳、漏繳、拖繳稅費，賬外收支行為，會計核算不真實，弄虛作假行為等問題都給應交稅金的審計復核帶來了很大的風險。其次是征管機關方面，因收入征收不到位造成應征未征、執法稽查不到位造成應查未查、監管工作不到位導致應管未管，給房地產企業提供了鉆空子的機會。第三是地方政府及其部門存有擅自出臺一些減免稅費優惠政策吸引外地客商開發投資的行為，造成審計人員對稅費取證困難，亂收費、搭車收費和變相攤派導致稅費項目和分攤確認模棱兩可，增加審計人員對房地產行業應交稅金審計的風險。
參考文獻：
關鍵詞：地方財政 房地產 相關性
房地產業對地方政府財政收入的影響分析
由于我國地方財政收入制度和地方政府績效考核機制的限制，目前我國地方政府財政對于房地產的依賴性較高，許多地方政府在追求財政收入和政府政績最大化的目標下刻意降低對房地產行業的政策約束力度，從而以其公共政策貫徹職能的部分缺失來換取自身績效評價的提升。基于此，本文從房地產行業對地方政府財政收入的影響模式入手來分析房地產業的發展對政府決策可能產生影響的途徑。
（一）稅收收入影響
由于1994年分稅制改革和2002年所得稅分享機制改革的實施，我國地方政府財政收入來源有所萎縮，因此在地方政府財政收入中，對于商業企業的稅收征收和市場交易的稅收利益獲取的重視程度較以往有所上升。因此在地方政府的稅收收入提升目標驅動下，地方房地產行業越發達，房地產企業的所得稅支付、房地產交易的資本收益稅收支付等稅收越多，從而成為地方政府財政收入的一個重要來源。因此房地產業的發展可以通過擴展地方政府的稅收來源和稅收征收規模而對地方政府財政收入造成一定的影響。
（二）政府績效影響
長期以來我國中央政府對于地方政府官員和地方政府機構的績效考核僅僅集中在GDP、財政收入增長和就業增長幾個有限的指標上，而這些政績考核指標的完成很大程度上必須依賴于地方商業經濟的蓬勃發展。房地產業作為國民經濟的一個重要產業，其發展和活躍程度常常可以影響到地方經濟的整體增長速度，因此在大多數地方政府的政績最大化目標刺激下，政府部門往往難以冒著自身政績受損的風險完全依照中央調控政策的指示對房地產企業進行強力的調控。
同時，房地產的發展可以帶來地方GDP增長，從而增加地方經濟活力，與房地產配套的相關產業也將隨之發展，這些產業的增長又可以在另一方面增加政府的收入，因此房地產通過提升政府績效進而提升地方政府財政收入也是房地產業影響政府財政收入的一個重要影響途徑。
（三）額外收入影響
目前我國地方政府為了擴展自身收入，往往會通過預算外資金和預算外自籌資金的收取來獲取自身財政收入的額外增長，例如土地轉讓收入便是其地方政府財政收入的一大主要來源。由于預算外資金是地方政府征收的未納入國家預算的財政性資金，因此在該項資金的征收和安排上地方政府往往具有更高的自。而房地產企業對于土地的剛性需求又使其不得不接受地方政府在土地出讓金上的機制規定，因此房地產企業的土地購買資金是其發展過程中必須支出的費用，這些費用便構成了地方政府財政的額外收入，從而影響我國地方政府的總體財政收入規模。
地方政府收入與房地產業相關性實證研究
通過以上分析可以發現，房地產的發展對地方政府的財政收入存在較多的影響途徑，但是對于不同地區的地方政府，由于當地產業結構的差異和地方政府收入來源、績效成果構成、額外收入占總收入比的不同，地方政府收入與房地產發展的相關性往往存在較大差異。因而通過實證數據分析來了解地方政府收入與房地產行業發展之間的相關性，對于我國政府房地產調控政策的制定和對房地產政策實施過程的監督具有重要的意義。
（一）研究變量及樣本選取
為了有效地度量地方政府收入與該地房地產行業之間的關系，本文選取地方政府財政預算收入完成額作為表征地方政府財政收入的因變量。
財政預算收入完成額是指通過一定的形式和程序，由各級財政部門組織并納入預算管理的各項收入的完成額，是地方政府實現國家職能的財力保證，該統計額包括：各項稅收，包括增值稅、營業稅、消費稅、房產交易稅等；專項收入，包括征收排污費收入、城市水資源費收入、教育費附加收入、土地出讓金等；其他收入，包括基本建設貸款歸還收入、基本建設收入、捐贈收入等。為了有效度量政府的實際財政收入，并減少目前規模較大的地方政府負債金額的影響，本文所研究的該指標剔除了地方政府的債務收入，從而可以更加科學地研究地方政府財政收入與房地產發展之間的關系。
在自變量的選取上，本文為了有效地度量地區房地產業的發展，選取房地產開發投資完成額、住宅投資完成額、商品房銷售額、住宅銷售額四大指標，從房地產業的供給、需求兩方面對地區房地產業的發展進行刻畫，從而更加詳細科學地考察房地產業發展對地方政府財政收入的影響。各指標具體介紹如下：
房地產開發投資完成額指以貨幣形式表現的房地產開發企業在一定時期內進行房屋建設及土地開發所完成的工作量及有關費用的總稱。房地產開發投資額是完成的實物量指標，一般以形成工程實體為準。只是發生財務收支或沒有用于工程實體的材料和未安裝的設備，都不能計算投資完成額，從而剔除虛占土地并未建設的房地產項目對本文研究產生的干擾。
本文將住宅定義為房地產開發企業建設并出售、出租給使用者居住用的房屋，包括普通住宅、別墅、公寓、經濟適用房和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，以更加精確地度量居民消費房產對于地方財政收入的影響。而對應的，住宅投資完成額指以貨幣形式表現的房地產開發企業在一定時期內進行的住宅房屋建設及土地開發所完成的工作量及有關費用的總稱。
商品房銷售額指考察期內房地產行業實際銷售房屋的總收入，即現房銷售中雙方簽署的正式買賣合同中所確定的合同價款。本文所指的實際銷售額包括正式交付使用的商品房屋在建設前期預收的定金，預收的款項、結算尾款及應付款。但不包括預售但未交付使用的商品房屋所預收的款項，從而剔除房地產企業促銷過程的非正常預售給本文實證研究帶來的干擾。
住宅銷售額指已簽訂房屋銷售合同并在考察期正式交付購房者使用的商品住宅的銷售額，即報告期銷售額。本文所考察的該指標不包括已簽訂預售合同尚在建設過程中的商品住宅的銷售額，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同、在報告期竣工并交付使用的商品住宅的銷售額，從而以實際居民住宅使用為標準來度量房地產業的發展。
綜上，通過以上因變量和4個自變量的設計，本文選取自1998年以來我國31個省級行政區（剔除港澳臺地區）的月度數據作為研究樣本，以1998年1月-2011年12月我國地方財政收入和各地區房地產業的發展數據為基礎計算出以上5個指標的具體數值，以此為基礎來考察我國地方政府收入同房地產行業之間的相關關系。
（二）地方政府收入與房地產業相關性分析
通常來說，如果地方政府財政收入與房地產業的相關系數較大，說明其財政收入的增長很大程度上受到房地產行業的拉動，由此說明地方政府在中央房地產調控政策的實施過程中有可能存在貫徹不力的行為，因而本文首先對我國不同省份的地方政府收入與房地產行業相關數據進行相關分析，得到的結果如表1所示。
由相關性分析結果可知，我國31個省市的地方財政預算收入完成額與所有的4個房地產相關自變量的相關關系最差的顯著性系數也達到了0.4%，因而均可以通過1%的顯著性檢驗，顯示出我國地方政府的財政收入與房地產行業發展的相關性普遍存在。
（三）結果分析
首先，從總體上看，與我國地方政府財政收入相關性最大的指標為住宅銷售額，其平均相關系數為0.68495，其次為商品房銷售額。而住宅投資完成額與房地產開發投資完成額與地方政府財政收入的相關關系明顯小于銷售類指標，說明我國地方政府的財政收入的提升，尤其是來自于房地產行業的財政收入部分的提升主要還是來自于房地產交易過程中產生的稅收和費用收入，因而地方政府對于抑制房地產市場交易活躍程度的宏觀調控措施實施力度必然較小。這也說明了為何目前大多數城市所頒布的限購令措施在政府施政體系內面臨較大的松動壓力，歸根結底是因為地方政府的財政收入增長與房地產交易市場的活躍程度存在較大的內在正相關關系。
其次，地方財政收入與房地產投資完成額相關性達到0.7以上的省份除海南以外均為西北和西南內陸省份，同樣的趨勢也發生在地方財政收入與住宅投資完成額兩個指標的相關性研究上。說明在我國經濟發展較為落后的西北西南地區，地方政府的財政收入增長在很大程度上依賴于其地方房地產開發投資的開展所獲取的土地轉讓金，因而在這些地區，中央政府的土地調控政策存在一定的失效風險。
再次，地方政府財政收入與商品房銷售額、住宅銷售額的相關關系大于0.75排名前五的既包括天津和江蘇這樣的沿海發達省份和地區，也包括貴州、甘肅這樣的內陸省份，因此地方政府財政收入與房地產市場的交易狀況的聯系并不因為地方經濟總量和經濟發展上的差別而產生差別，而是與地方實際房地產市場的活躍狀況有關。因而對于限購令等調控房地產交易市場的經濟政策應當根據實際狀況制定，并且重點關注房地產市場交易量較大的省份和地區。
綜上，我國地方政府財政依然在很大程度上依賴于房地產經濟的發展，并且其對于房地產交易的依賴度要大于房地產開發活動，因而在我國中央政府的房地產調控政策的貫徹和實施過程中，對于抑制房地產市場交易，尤其是抑制投機性住房交易政策的實施過程中，相關監管部門應當對沿海和內陸省份中市場交易量較大的省份和地區如江蘇、天津、貴州、甘肅、寧夏、重慶進行更加嚴密的監督，以避免調控政策實施的部分失效問題。另外國家對于土地轉讓等影響房地產供給市場的調控政策應當在西北、西南、內陸地區省份和地區配以相應的監督機制，以避免政策調控效果的弱化。
研究顯示，我國地方政府財政收入對于房地產經濟的依賴往往導致其對中央制定的宏觀調控政策的貫徹力度不足，影響了政府宏觀調控政策的實施效果，因而本文通過分析我國31個省市的地方財政與房地產之間的關系，以期為中央政府的房地產調控措施貫徹過程中的監督機制構建提供科學的參考。
參考文獻：
就目前而言，我國房地產經濟快速發展的進程中，不可避免的出現了一系列的問題，譬如，房地產供求的矛盾，房地產泡沫化等。據相關資料顯示，我國的房地產需求量呈?@著性上升，供給矛盾儼然成為了房地產行業不容忽視的問題。因此，在這樣的大背景下，我國提出了房地產稅收政策，即房產稅。房產稅在一定程度上調節了供求矛盾，緩和了供求緊張的局面，通過加稅的形式，限制了第二套房產的購買量，使得市場上的房產供給量變向增加，也起到了資金的調節作用。所以，房地產收稅政策的頒布一方面緩和了房地產行業供求的矛盾，促進房地產行業健康的發展；另一方面，也能夠增加財政的稅收方面的收入，以確保財政支出，確保稅收的穩定性。
二、房地產經濟對稅收影響
（一）房產稅對稅收影響
房產稅政策的頒布在社會上引起了軒然大波，有人看好，有人看壞。房產稅政策對于有能力購買多處房產，或者是蓄意炒房的人來說，是一種限制性的政策，加大了這部分的房產購買成本，因此，在一定程度上限制了房產的購買。眾所周知，購買房屋是我們需要繳納契稅、營業稅、營業附加稅、印花稅等相關稅費的，因此，由于房產稅政策的頒布，使得房屋購買量下降，從而在購置新房時稅收收入就會下降。但是，由于房產稅是是按房屋的余值或者房屋的租金來計算的，對于多處房屋的所有人或者以租金為營生的這一類人而言，是增加了應繳納的稅費。所以，房產稅對不同的人而言，具有不同的效果，對整個財政的稅收方面具有十分重大的意義。
（二）盈利性房地產收入對稅收的影響
一般而言，房地產公司的收入與其稅收是成正相關方向變動，其房地產公司的收入越高則年底盤賬的時候所繳納的收稅就越多。由于，中國人 “家”觀念的根深蒂固，使得中國人對房子有種特殊的感情。可以這樣說，房子是中國人對“家”感情的寄托，不同于國外的租賃理念，中國人更愿意花積蓄來購買一套屬于自己的房子，這就導致了房地產行業的火熱。綜上所述，就目前房地產行業的發展勢頭而言，盈利性房地產企業是我國政府財政的稅收收入的重要來源。
（三）公益性房地產收入對稅收的影響
有盈利性房地產就會有與此相對的公益性房地產。與盈利性房地產不同，公益性房地產不是以營利為目的，而是為了穩定社會秩序，改善人民生活。譬如棚戶區的改造，廉租房的建設等。因此，大多數的公益性房地產并沒有獲取利益，而是只能維持公司的基本運轉，甚至出現財政赤字的現象。所以，大多數的公益性房地產是由政府來支撐的，所以政府針對公益性房地產公司給予政策上面的優惠，譬如，零稅收政策，補貼政策等。總的來說，公益性房地產收入對稅收的作用是很小的。
三、房地產財政稅收順利進行的措施
房地產對稅收具有十分重要的意義，其作用是不能忽視的。因此，我們要采取以下措施來保證其順利的展開：
（一）加大監督力度，規范不合理行為
針對房地產行業的發展以及稅收的相關政策，政府以及有關部門，可以規范法律法規的制定，加大監督力度，實施三方監督，即企業自身的內部監督，政府以及相關部門的外部監督，社會大眾的第三方監督，以確保稅收政策在房地產行業得到落實，避免鉆空子，走法律擦邊球的現象。另外，企業的賬本要公開，透明，不能有“兩手賬”現象，即企業自身的賬本和對外公布的賬本要是同一個，允許企業在合理的范圍內進行避稅，但不能違反相關的法律法規，偷稅漏稅。政府以及相關部門可以對信用良好，主動納稅的企業給予獎勵，以便于鼓勵更多的企業主動納稅，在整個行業內樹立示范企業，以起到示范作用。
（二）以實際為基礎制定稅收政策
稅收政策的制定是整個征稅過程的基礎，是至關重要的一步。稅收政策的制定要切合實際，不能脫離房地產行業的整體的實際情況，要具有針對性，不能以一概全。一旦房地產稅收政策的制定脫離實際，則整個稅收的征收效果將會大打折扣，難以保證；與此同時，因稅收政策的制定不符合實際情況而造成的稅收工作難以開展，這將造成了人力，財力的浪費，通常一個稅收政策的制定，需要大量的人力，物力的投入，因此，重新制定稅收政策的話這就造成了資源的浪費。
（三）提高納稅意識
納稅是每個公民，每個企業應盡的義務。作為企業而言，自身的社會責任更加重大，因此，企業要自覺的承擔自己的社會責任，自覺主動的納稅，樹立良好的企業形象。在中國，稅收取之于民，用之于民，財政的稅收會以財政支出的形式轉移到人民身上，譬如，社會公共設施的建設需要政府進行財政撥款。企業要維護社會形象，嚴格的準守法律法規，企業的總負責人以及財務負責人要起領導作用，宣講納稅的重要性，營造良好的企業風氣，積極配合相關部門的財務的例行檢查，主動配合政府部門的納稅工作，提升企業的整體形象。
關鍵詞：房地產行業；挑戰；金融危機；貨幣政策；人民幣增值
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673－291X(2009)05－0070－02
一、新形式下房地產行業所面臨的挑戰
(一)金融危機的影響
源于美國的金融危機愈演愈烈，已經發展為全球性的金融危機。對于資本市場比較開放的一些國家，嚴重影響了金融行業的穩定和投資者的信心，甚至使一個國家瀕臨破產(比如冰島)。本質上講，這次金融危機源自于房地產行業。由于歐美連年的房地產泡沫的爆裂，導致“次貸危機”爆發，進而影響到投資人的信心，并反過來進一步影響房價，最終導致的金融危機不斷深化。所以可以說房地產泡沫的爆裂是這次金融危機的“導火索和推手”。
房地產行業雖說是屬于第三產業，但是卻是屬于“資金密集型”行業，和金融行業關系密切。從過去幾年的“流動性過剩”可以看出，信貸在房地產行業的過度發放、外行業(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進入房地產行業、外資過多的資本進入房地產行業、銀行給買房人的過度放貸等等，都是對整個房地產行業的過度發展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機的發生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。
金融危機對房地產的具體影響表現在：
1、投資者喪失信心，消費者處于觀望狀態。金融危機使得大多投資者對資本市場產生了懷疑，資本市場的信用基礎出現了問題，股市一落千丈，房地產股價也一路殺跌，房價不斷回落，消費者一直處于觀望狀態。房價的不斷走低使得房產不能保值，好多消費者買房之后，發現不長時間內同一樓盤價格縮水，去向開發商索要價差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費者的消費欲望。
2、銀根緊縮，房地產資金鏈斷裂。房地產行業大部分都是負債率很高的企業，一般通過銀行借債進行資金周轉，并且借貸金額都是巨大的。金融危機使得金融系統也提高了警惕，為了保證金融行業自身的安全運轉，對其他行業特別是受政策性影響較大的房地產行業的放貸開始壓縮。這對房地產行業來說，無疑是雪上加霜。金融危機的影響不是短暫的，對房地產行業來說需要幾年的緩和期。
(二)人民幣增值的影響
從整體上和短期來看，人民幣升值對房地產行業的影響是有利的，但也得看到長期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國的出口額，如果出口下降，再加上內需不足很容易導致經濟回落，這將對房地產市場產生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業、外貿企業受人民幣升值影響，出口量減少，利潤出現下滑，效益不好了，也就會影響這些企業租用寫字樓，減少辦公場所的投資建設，這對商業地產市場會產生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產市場的投資需求過度，很容易產生房地產泡沫并進而影響國家經濟安全。從上個世紀韓國和日本的發展歷史來看，房價與幣值升值有一定正向關系，最初的貨幣升值使得外資對房地產的投資需求增加，投資過熱進而導致房價上漲，形成經濟泡沫，而在升值后期外資撤退，房價下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個國家的經濟安全。
(三)國家宏觀調控政策的影響
房地產行業的特點是鏈條長，“裙帶關系”多，對整個國民經濟的影響較大，所以易受國家宏觀調控，特別是貨幣政策的調控。人民幣升值吸引國際游資的涌入和資產重估的熱潮帶來的房地產價格快速上漲，2005年開始房地產進入了蓬勃發展的全盛時期，2007年達到歷史高峰。面對這種形勢，國家開始相繼出臺相關的調控政策：緊縮信貸。嚴格限制土地供應等。房地產行業再次面臨嚴峻的挑戰。
2006年以來，尤其是去年的二三季度，由萬科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產商大量儲備土地，掀起了一股囤地。然而去年天價所獲得的地塊，現在正成為這些地產公司巨大的包袱。北辰在長沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價為3090.58元/平萬米，按照此樓面價，成本至少6000元/平萬米以上，那么如果銷售價格達不到7000元/平萬米以上，北辰這個項目必將虧損。而目前在售周邊的項目，均價僅僅略高于5000元，平萬米。
不管房地產行業需求如何強勁，平均負債率超過70％的房地產企業，在金融杠桿調控前實在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對房地產行業調控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當其沖受到影響的就是對金融資本高度依賴的房地產行業，而最先被調整的，當然就是去年、前年極度囤積土地準備擴張的那些地產企業。
二、當前房地產行業的應對策略
目前。我國房地產行業所面臨的挑戰，基本上來自于大環境的變化，不管是金融危機還是緊縮的貨幣政策，都是房地產行業所無法控制的，需要國家的相關調整來解決。投資者和市場對2008年的資金緊縮最為關注，不過資金緊縮不會是全面規模壓縮。再融資的緊縮主要體現為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對公開增發的募集資金投向進行控制，要求土地證、用地規劃證的法律手續完備等，而對于解決同業競爭、提高上市公司競爭優勢和成長性的股權融資不會停止。
2008年的宏觀調控政策來看，降低流通環節稅費，促進房屋流通成為國家穩定房價的一個手段。財政部、國家稅務總局3月發出通知，個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經營管理單位的租金收入，免征營業稅、房產稅；對個人出租住房取得的所得減征10％的個人所得稅，國家在對房地產交易環節稅收實行這些優惠政策，目的就是刺激內需。
從2008年5月以來，各地相繼出臺了促進房地產發展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購房支出在居民實際收入中的比重能真正提升房地產的交易。宏觀經濟減速、實際收入下降延長了房地產調整的時間；按揭利率降低可以減少實際房價，不過應用具有剛性；目前市場成交量來自于剛性的自住需求，只有房價的調整才能帶來成交量的上升，目前調整仍會繼續，房價仍然有內在調整的需要。由于一方面受制于中央嚴格的政策規定、另一方面受制于有限的地方財力，因此，力度和優惠程度均有限，沒有改變市場成交下滑的趨勢。其實宏觀政策的目標是保持經濟穩定增長，而不是救房價和救開發商。
房地產行業可以在能控制的范圍內從以下幾個方面采取策略：
1、價格策略
最近幾年城市化的不斷推進，使得城市房產需求具有一定的剛性。城市化首先表現為城市數量和地域的擴張，同時帶來城市人口的增長和對住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點數來測算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發現，城市化所增加的人口每年將新增3，5―
5.3萬平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場滿足。所以說房價具有一定的剛性，如果在目前大多消費者處于觀望狀態之際，再適當的對消費者進一步讓利，不但可以增強消費者欲望，也可以及時回籠資金，以增強企業的運營能力。在價格政策上，房地產商還需注意的一點是：同一樓盤或同一地段的房產價格不能在短時間內大幅跳水，這樣只會加重消費者的觀望情緒，誰也不愿去買不斷貶值的房產。
2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應該變換營銷策略，比如，加大廣告力度，根據一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買單，從心理上覺得“物有所值”；再比如，通過各種方式促銷，最近長沙有商家出奇招，只要通過該公司購買洗面奶、白酒等消費品，超過一定金額后，就可以送一平米的房子，買主可以將這一平米房子在網上再轉手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產商要房子；還可以通過提高服務質量來增加銷售量。
3、優化住房供應結構。房產商可以提供多種形式和結構類型的房產，比如，增加國家政策范圍內的經濟適用房建設，同時增加雙限房和廉租房兩個種類，在目前經濟疲軟的現狀下，應該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場價格調節的商品住宅體系中分離H{來，通過由政府利用財政保障土地供應、開發資金、銷售對象等開發條件的供給，而占人口大多數的中高收入階層對商品房的居住、消費和投資功能則通過依靠市場調節的市場化住宅體系來滿足。當然，面向中低收入者的住房開發利潤空間不是很大，但國家也給了房產商相應的優惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。
4、管理策略。一要加強與客戶關系的管理，房子雖然也是一種商品，但它畢竟不同于普通商品，因為其價值高并且不可移動，每位房主都是公司的客戶，做好售后服務，適當做些售后調查，既可以為公司帶來更多的客戶，又可以發現房產的潛在問題，為鞏固公司的長期業務打下基礎；二要加強公司內部管理，各部門之間加強合作，房地產開發的產業鏈很長，從前期策劃分析、征地、拆遷、規劃、設計、施工，預銷售、產權登記發證到物業管理，所以要分項目進行責任管理，各項目負責人具體負責自己項目的前期準備階段、建筑施工階段、經營階段的各項工作。
關鍵詞：房地產行業；經濟發展；影響因素分析及應對
1.房地產行業現狀
我國是一個人口大國，人口眾多，相應的對于住房的需求量也非常大，從這一方面看，房地產可說是一個長盛不衰的行業，由房地產所帶來的經濟體量也會非常巨大。事實上也確實如此，在現如今各省份的GDP組成中，房地產行業所貢獻的GDP占據了相當大的比重，平均比例將近1/7，可說是我國經濟的壓艙石和穩定劑了。住房是人們的剛性需求，從宏觀上說，房地產行業的發展滿足了大部分剛需人口的住房需要，也在一定程度上提高了人們的生活水平。
而隨著我國城鎮化進程的不斷推進，越來越多的農村人口會被轉移到城市當中，這樣一來，住房的需求量的會大大增加，對于房地產企業來說，可說是一個不可多得的好消息。可以說，自改革開放以來，在政府不遺余力地推動城市發展和推進城鎮化建設的政策主導下，房地產行業迎來了一個黃金發展時期，眾多房地產企業和個人都在這一時期當中獲取了足夠豐厚的收益。
到如今房地產行業經過了幾十年的發展，房價的漲幅已經遠遠超過了人們收入的漲幅，從近十年的一線城市的房價漲幅程度看（以深圳、北京、上海、廣州為例），漲幅最高將近400%，而這些城市的工資漲幅最高僅為200%左右，更為重要的是，房屋價格從最開始的數千元上漲到數萬元，而居民的收入最好僅僅過萬而已，這樣的差距不足以支撐他們買房的愿望了。大部分人對買房望而卻步，有能力買房的家庭大部分更是掏空了6個錢包并背負上幾十年的沉重債務，才能換回一套較為理想的住房；另一方面，對于房地產企業來說，土地開發建設成本的上升是他們不得不面對的重大難題。經過幾十年的城市發展建設，城市中或城市周邊適合用于建設住房的土地愈加稀少，這帶來了土地購買或租賃成本的上升，在后續進行開發建設時包括人力成本，建材成本在內都因通貨膨脹而有不同程度的上漲。通貨膨脹方面，物價的上漲幅度將近300%，在這種情況下，企業進行房地產開發所能獲取的預期收入必將大幅減少。在房地產經濟發展當中，由企業房地產開發成本上升所帶來的房價大幅上漲和因房價定價過高，遠超人們可承受范圍所招致的對整個房地產行業的不滿已成為阻礙房地產經濟正常發展的主要矛盾所在。
2.房地產經濟現狀分析
從前文所述不難看出，影響整個房地產行業經濟正常發展的主要影響因素在房價的定位上。而房價的定位又受到多方面因素的共同影響，主要體現在以下幾個方面：
2.1開發成本的上升，這里面包括前期購買或租賃土地進行房屋建設的費用，購買建材的費用；添置建設用設備的費用等，這些都包括在開發成本當中，當然雇傭施工人員的人力成本也占了相當分量的比重。就建設用土地而言，在城市擴張建設初期，土地資源較為充足，因此土地買賣的價格相對較低；而到了近幾年，城市擴張基本完成，政府后續的工作重心轉為優化城市內部管理，相應的可以作為建設用地的土地資源就變得稀少了，與此同時，因為感受到房地產行業巨大經濟收益而進軍房地產行業的企業越來越多，這樣一來就形成了相對較多的企業競爭相對較少的土地資源，自然而然，最終土地交易的成交價格也就水漲船高了。
至于建材花費，設備花費以及人力成本這些，在現如今通貨膨脹的經濟大環境下，出現一定程度的上漲不可避免。以上幾個方面的費用的上漲共同造成了開發成本的上升；
2.2部分企業過分追求盈利，無視現狀，哄抬房價，這其中更有部分團體或個人也參與其中，多方共同發力，形成了房價過高的現狀，通俗意義上講就是炒房行為的出現也是造成房價虛高的重要原因。在房地產行業的黃金發展時期，由于有政府的扶持，加之相對較為充足的土地資源以供開發，房地產企業的前提投入成本較低，房屋出售后所獲取的利潤率較高，不少企業因房地產開發而收獲了足夠豐厚的利潤。在這些企業當中部分企業為了獲取更多的利潤，通過各種手段變相哄抬房價，部分民間團體和個人在發現了企業哄抬房價的行為和背后的目的之后，也參與到了這一行列當中，使房價更快地上漲，遠遠高于人們工資收入的上漲水平，自然也就造成了房價大大高于絕大部分人的收入的情況，這是源于人們逐利心理的驅使下，房價的不正常上漲；
2.3政府監管的不到位。上文所述可以看出，房地產行業及相關配套產業在我國GOP的占比就達到了相當的程度。從政府的角度來講，因而政府從促進經濟增長角度出發，對于房地產行業，對于房價的監管也較為寬松。從本質上講，還是政府對于房地產行業的依賴程度過高，無法從其他行業或渠道獲取到同等的收益。
以上幾點，共同造成了現如今房價虛高的局面，從經濟學角度來說，整個房地產行業存在著較大的泡沫，而這個泡沫隨時有破滅的風險，泡沫破滅之后，對整個房地產行業甚至我國經濟的打擊將是無比空前的。
另一個影響房地產經濟的重要因素是可持續發展性，現如今的房地產開發基本是盡可能快的進行建造。建造完成后，即轉戰另一個場地開始下一個工程。這一模式本身并無過錯，但在建造過程中，施工企業為了節約時間和成本，簡化了部分工序，形成了隨意排污，濫用水資源等建筑亂象。可以說，若大部分建筑的施工都出現這樣的現象的話，對于周邊環境的破壞將是巨大的，整個房地產行業的發展也將變成不可持續的，行業的發展也將后繼乏力，也不符合我國現在提倡的可持續發展理念。
第三個影響房地產經濟正常發展的因素是資本的配置。在通貨膨脹的經濟大背景下，傳統實體行業的收益微乎其微，反觀房地產行業，由于我國特殊的國情，進行房地產開發預期收益足夠可觀。資本在逐利的本能驅使下，投入到了房地產行業，并收獲了豐厚的回報。但正如潮水有漲落一樣，外部資金能對整個房地產行業進行注資以獲取豐厚回報收益，那么當整個行業的預期收益大不如前，甚至無法達到投資者心中預想的收益率時，撤資是必然選擇，資本又將轉投其他行業（如互聯網行業）。到時候房地產行業又將何以為繼，因此，不得不提前做相應的打算，也是一種居安思危思維的應用。事實上，現如今已經出現了不少因資金鏈斷裂而破產的房地產企業，這些企業的問題基本都出在資金配置上，資金配置不合理，周轉不及時，又沒有外部資金注入解救，破產不可避免。
3.應對處理措施試述
針對上面提到的房價虛高，資本配置不合理，發展不可持續這些問題，可從以下幾個方面著手進行改進，主要分為政府、企業、個人三個方面，具體內容如下：
3.1從政府角度來說，政府應該加強其監管職能，引導整個房地產行業向著可持續性方向進行發展，對于房價虛高的問題，可出臺相應的措施，防止房價繼續大幅度增長，小幅度增長甚至是小幅度下跌是允許的。通過出臺相關政策強行打壓房價是不可取的，雖然短時間內能取得較好的效果，但一段時間之后可能會讓房價反彈甚至更大幅度的上升。
3.2就房地產企業而言，不過分追求高收益率，房地產本是民生行業，從短期看這樣做可能會獲取巨額收益，但房價虛高的情況長時間持續，恐將引起群眾的不滿，降低社會對于房地產行業的評價，而過低的社會評價直接影響企業正常業務的開展，包括融資、房產銷售等，進而影響企業收益。
因此，企業需要認清社會現狀，合理定價，將目光著眼于十幾年甚至幾十年后的發展，而不僅僅是眼前的利益。同時，開發建設過程中注重質量，不做表面工程，這樣只會引發住戶的不滿，甚至給企業自身帶來司法糾紛，妨礙正常業務的開展。對周邊環境的保護則會明顯提升入住人的居住體驗，連帶提升對企業的好感度和社會評價。
3.3就民間團體和個人而言，主要指炒房團和炒房客，不盲目跟風進行房產投資，回歸理性才是正途。雖然這些人能量層級相對較低，但不妨礙成為壓死駱駝的最后一根稻草。因此，對這一類人群來說，最需要做的就是不盲目跟風，不加入哄抬房價的行列，防止自身騎虎難下，在當前房價虛高的情況下很有可能出現搶購的房源無法溢價出售。
關鍵詞：房地產業；經濟與社會；影響
中圖分類號：F2
文獻標識碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2016.25.008
房地產是我國極為重要的支柱產業，也是改革開放之后崛起的新興產業之一。進入二十一世紀后，房地產市場產生了許多財富奇跡，創造了數不清的巨額財富。在很多地方，房地產經濟早已成為了當地的重點產業，甚至是經濟發展的主要動力。于是，許多人跟隨潮流涌向房地產市場，而盲目的投資存在巨大風險，加上近些年來的一些不成功的開發案例導致了“爛尾樓”、“鬼城”現象，更讓原本就被抹黑的房地產業激起了民怨，成為了千夫所指的反面教材。房地產市場的泡沫經濟陸續破碎，政府終于開始明白，相繼出臺了很多對房地產市場的調控措施。大量措施的實施，也使得房地產市場逐漸回歸正軌，開始理性和冷靜的思考。
1文獻綜述
上世紀80年代末期，深圳等城市率先建立起房地產市場，1992年至1993年間全國各地區都出現了房地產熱潮，在隨即出現的緊縮性宏觀經濟政策的作用下，房地產行業進入了收縮階段。1996年我國將住宅建設作為經濟增長點，1998年取消了福利分房等政策，1999年中國住房制度改革，房地產行業的增長態勢持續到了2004年。2007年美國爆發了次貸危機，房地產業在美國遭受了極端寒流，在2008年演變成了經濟學意義上的全球金融危機。從2005年到2008年的3年間中國出臺了近50多項政策調控，在2009年至2013年的5年間相繼采取了各種積極的房地產行業發展政策，于是2009年中國房地產在美國房地產價格大跌的同時卻出現了逆市上揚，一線城市北京、上海的房地產市場交易量大幅度的增加，全國部分城市的月均交易量創造出了歷史性的峰值，到2010年全國房地產業銷售面積高漲了10%左右，銷售額上漲了將近20%。房地產在快速發展的住宅市場上，帶動了建筑、冶金、化工、金融等多部門的發展，每100元的房地產銷售能帶動相關產業170元的銷售，其連帶和關聯效應極其明顯，這些都從理論上說明了房地產對我國經濟的發展起著非常重要的作用。
房地產業對我國社會產生了巨大而又深遠的影響。房地產業改革之前，中國大陸城鎮化率非常低，從1949年的10.64%到1999年的30.89%，50年上升20.25%，而在1999年住房制度改革之后的14年間，城鎮化率在2014年達到54.77%，超過了世界平均水平，越來越多的中國人住進了城市樓房中，享受著現代化帶來的美好生活。城市化率的提高能夠產生城鎮化拉力，即產業對城鎮發展的推動作用，從而使得城鎮化進程更加順利。
2房地產業對社會的影響
2.1房地產業對社會就業的影響
通過計算房地產業的增加值與就業人數間的關系可以發現，隨著房地產增加值的逐年上升，房地產行業從業人數也隨之上升（見圖1），因此可以根據該數據求房地產業增加值與就業人數之間的直接彈性系數。
經過SPSS計算可得彈性系數為0.4720，說明我國房地產業增加值每增加1%，本行業的就業人數就會增加47.2%，雖然其就業彈性屬于缺乏彈性的范圍，但是其帶動效應還是比較明顯的。除了房地產業增加值之外，房地產業開發投資額也是一項很好的表達房地產業總產值的數據，經過SPSS的擬合計算可知房地產業的就業彈性為0.3927，表明我國房地產業的開發投資額增加值每變化1%，給社會增加勞動就業人數39.3%。由此可知，房地產本身就是一個龐大的產業，能帶動非常多的相關產業發展，有許多間接就業人數，可通過國民經濟核算中的投入―產出表進行關聯效應分析計算。首先通過投入―產出表運算得到直接消耗系數、完全消耗系數和影響力系數，以此推斷出房地產業的后向關聯效應、前向關聯效應、環向關聯效應和產業波及效應，進而得到與之關聯的產業，再利用計算得到這些產業的就業彈性系數，然后將就業彈性系數與完全消耗系數相乘就得到了后向關聯產業間接就業效應，將完全分配系數與就業彈性系數相乘得到了前向關聯產業間接就業效應，再將后向與前向就業效應加總得到房地產業總的間接就業效應。
房地產總間接就業效應超過了27%，也就是說房地產業產值每變化1%，引起的間接就業人數的變動都大于27%。由此，房地產行業產值變化直接影響了47.2%的就業人數變動，間接影響了27.3%的其他相關產業的就業人數變動，足以證明房地產業是對我國社會有極強影響力的支柱型主導產業，對于社會的就業率的提升有非常大的幫助，國家應鼓勵出臺相關的財政、稅收和勞動法規制度以規范和保護房地產行業的健康發展，在輿論上要正確引導，以免社會上出現過激舉動沖擊房地產市場。
2.2房地產業對社會產業鏈的影響
房地產是城鎮化發展的基礎，城鎮化發展的核心是“人的城鎮化”，因此，城鎮化的發展是房地產業發展的直接動力和持續發展的基礎。城鎮化應遵循“產業發展――就業增加――人口集中――城鎮發展――產業發展……”的循環道路。這就是說，隨著房地產業的繁榮發展，我國各地區的城鎮化率都在逐漸提高，使得城市內部各個產業都在轉型升級。
房地產可以從投入―產出結構來分析，即房地產業的固定資產投資額占比和產業增加值占GDP的比重（見圖2、圖3）。從圖中可見2000年至2007年間，我國的房地產業增加值占GDP的比重呈現出平穩上升的態勢，其中2004年略有回落，而2005年至2007年間顯示出較快上升的階段趨勢；通過觀察2009年至2014年間的變化趨勢基本能夠發現其承接了2007年的較高增長率，然后在2010年至2014年間趨于平緩。2000年至2014年間房地產行業增加值占GDP的比重平均值為5.07%，而其2014年固定資產投資比例達到了26.62%，期間制造業占比最大、逐漸上升。從產出結構上分析，第二產業以制造業增加值占GDP的比重占絕對優勢；第三產業中批發零售業和交通運輸倉儲郵政業為主要行業，與房地產的前向關聯效應不顯著，因此房地產業投資的快速增長并不是GDP快速增長的中心因素，隨著房地產業的投資的快速增長，其他行業的資本進入了房地產市場和開發領域，使其成為2008年金融危機中我國第二產業和第三產業的避風港，保護了我國工商業。
房地產業固定資產投資與制造業固定資產投資的比重非常大（見圖2），說明房地產業與制造業關系非常密切，隨著房地產調控的步步緊逼，房地產業下行的趨勢勢不可擋。從前眾多的制造業企業為規避風險而“逃入”房地產業，如今也理性的回歸了自己的本業。這也正是房地產業對其他產業的優良的升級作用：在較低的門檻下，寬容允許弱勢產業進入以平衡收支、維持生計；在外界環境平穩的情況下，又會通過自身的倒逼能力強迫其他產業升級換代，以更新、更強的態勢重新回到那些產業所屬于的產業鏈上。由此可見，房地產業是社會產業鏈上包容性較強的產業，對我國地方經濟的平穩發展產生了深遠的積極影響。
3房地產業對國民經濟的影響
3.1房地產業對我國國內生產總值（GDP）增長的貢獻
房地產行業能夠加快國民經濟的增長速度，GDP是衡量一個國家經濟水平的最為重要的經濟指標，2015年我國的GDP（10385.66十億美元）超過了日本（4817.52十億美元）的兩倍多，位居世界第二位，經濟領域的發展相較于改革開放時期已經面目一新，我國建立了完善的工業體系、可靠的金融體系和現代化的基礎設施，繁忙的公路、鐵路和信息網絡支撐起了我國經濟的血肉，交通、倉儲、信息服務業是血管脈絡，房地產業就是骨骼和筋肉的一員。
由圖3可以看出，1995年至1997年間，我國處于住房市場化的探索期，房地產業增加值的比重略有下降，1996年達到低谷3.66%，1998年到2007年間，我國進入了房地產業住房市場化不斷發展的時期，房地產業增加值的比重一直處于平穩增長的狀態，由1998年的4.05%逐步提高到了2007年的5.15%；受到全球金融危機的影響，2008年下降到了4.65%；2009年到2014年間，房地產業增加值的比重從5.48%上升到了5.9997%，而2013年的峰值為6.12%。
房地產對GDP的間接拉動作用也越來越大，從1998年的0.81%上升到2011年的1.21%，平均每年拉動經濟增長119%，如果將直接拉動和間接拉動合并計算，房地產業每年平均拉動我國GDP增長184%，同期我國平均經濟增長速度為每年9.86%，房地產業自身增加值加上間接帶動產業的增加值一共占GDP的比重在2010年就已經超過30%了，從2009年到2011年該比例平均為30.1%。房地產業的相關產業也是對GDP產生很大影響的產業集群，一個是房地產生產部門，屬于第二產業，一個是房地產服務部門，屬于第三產業，建筑業是我國國民經濟的重要產業之一。1996年至2008年，建筑業占GDP比重的均值為5.64%，方差為0.05%；房地產業占GDP比重的均值為4.28%，方差為0.12%；兩者的合計均值為9.92%。1997年至2008年建筑業和房地產業對經濟增長的平均貢獻率分別達到0.50%和0.49%，二者合計均值為0.99%。這說明，建筑業和房地產業平均每年對經濟增長率貢獻近0.5%，經濟增長率中平均每年0.99%是由建筑業和房地產業貢獻的。另外，我國的房地產投資占全國固定資產投資的比例已經超過了25%，而我國投資占GDP的比重接近50%，由此房地產業投資能夠占到GDP將近15%，這還不包括房地產業開發投資對相關產業的開發投資的拉動作用。經過計算可知，我國35個大中城市（京、津、滬、渝等）推動效率值均大于1，說明我國房地產開發投資對經濟增長的推動作用是積極的，而且不同城市的推動效率也不盡相同，存在著明顯的差異性。
3.2房地產業對我國財政收入的影響
從2008年至2013年間，地方政府的財政收入增長了140%，到2013年，土地財政收入已經接近4萬億，漲幅將近300%，土地出售收入占地方政府收入升至35%，而全國范圍內土地出售占全國財政總收入的比重從14%升至23%。政府通過買賣土地、收房產稅等手段增加財政收入，正所謂：房價高，地價就高；地價高，地方政府的財政收入就高。我國房地產業的發展需要與財政收入形成良性循環，是因為從短期的房地產業發展對財政收入增加的促進作用上來看，短期內財政收入的主要來源就是房地產業的發展。房地產業橫跨第二、第三產業，而第一產業所占我國經濟的比重僅僅略高于10%，以至于我國即使在2006年取消了農業稅這一稅種，國家和地方政府的財政收入卻不降反增，更加說明了我國急速發展的城市化效應和工業化效應帶來的第二、第三產業產值增加值遠大于第一產業的全部產值，房地產業的飛速發展也是這一現象的主要推動力。地方政府要著眼于當地情況出臺土地財政政策，使這些政策在執行上開明公正，利于房地產行業的快速發展和崛起，達到迅速發展和提上當地經濟的效果。
4結論
通過本文的分析和研究可以看出房地產市場的發展確實對社會和國民經濟的增長產生了非常重要的影響，甚至可以說是在當下的市場環境下房地產市場和社會及國民經濟增長是息息相關的，而且房地產行業推動了社會上很多與之相關的行業的發展和進步，加快了我們國家城市化進程的推進，盡管房地產市場在發展的過程中存在著很多的問題，但是相信隨著社會的發展和進步，隨著我們國家政府對房地產行業的投資和關注程度的增加，人們對于房屋建筑需求必然會隨之增加，房地產行業也必將會得到不斷地完善和改進，也能更好地滿足人們對于住房的需求，為國民經濟增長做貢獻。
參考文獻
[1]冉瑩瑩，胡燕京.基于灰色關聯度的房地產行業貢獻度分析[J].經濟研究導刊，2012，（36）.
[2]聶梅生.房地產市場與調控政策分析[J].金融發展評論，2011，（4）.
[3]羅輝.論房地產經濟對宏觀經濟的影響[J].企業家天地，2011，（7）.
[4]葉劍平，張有會.城鎮化與產業發展[J/OL].求是理論網，20141202
[5]鄧雄.房地產對經濟增長和產業鏈的影響分析[J].區域金融研究，2015，（2）.
[6]薛菲，袁汝華.城鎮化水平對我國房地產業影響的實證分析[J].經濟地理，2014，（4）.
[7]徐維祥，唐根年，陳秀君.產業集群與工業化、城鎮化互動發展模式研究[J].經濟地理，2005，25（11）：868872.
[8]李星偉.房地產調控政策對“產業鏈”的影響[J].上海房地，2012，（6）.
[9]閻秋序.房地產業在國民經濟發展中的重要作用及發展趨勢[J].改革與開放，2016，（6）：1415.
[10]牛雨來.房地產市場與我國國民經濟協調發展研究[J].企業改革與管理，2015，（3）.
[11]況偉大.房地產相關產業與中國經濟增長[J].經濟學動態，2010，（2）.
[12]高冠才.淺議中國房地產業的發展[J].中國集體經濟，2015，（23）.
[13]陸菊春，賈自武，田洪芬.房地產投資對經濟增長效應及區域性差異的研究[J].武漢理工大學學報：信息與管理工程版，2008，（6）.
[14]王旺平，黃利文.我國房地產開發投資對城市經濟增長貢獻的差異分析[J].未來與發展，2012，（10）.
關鍵詞：房地產行業 上市公司 非標準審計意見 影響因素
一、文獻綜述及問題提出
（一）文獻綜述
國外對非標準審計意見影響因素的研究較為全面，主要從被審計單位的規模、財務狀況、其對會計師事務所的重要性、會計師事務所的規模和審計收費的角度進行研究。Mc Keown（2005）的研究結果表明：客戶的資產規模越大，發表持續經營疑慮保留意見的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）發現，那些處于財務困境的上市公司更容易得到非標準審計意見。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，規模較大的事務所對陷入財務困境的審計客戶更容易出具非標準審計意見。Teoh 和 Lim（2005）認為審計費用顯著影響審計的獨立性。
國內對非標準審計意見影響因素的研究時間較短，研究的重點為被審計單位本身的特征，如公司治理、財務狀況、企業盈余管理與審計意見的關系等。張俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的總體質量優劣與審計意見顯著相關。江嶺（2008）研究表明，目前對我國上市公司審計意見產生影響的主要因素為上市公司的償債能力、經營能力和盈利能力。章永奎、劉峰（2002）研究發現，被審計單位盈余管理水平與收到非標準審計意見的概率呈正相關關系。
綜上所述，國內外學者對于非標準審計意見影響因素的研究有以下特點：（1）主要從公司治理、被審計單位財務狀況和事務所三個方面進行研究；（2）大多數研究是對上市公司總體或制造業進行研究，對某些行業的特殊性考慮不足。
（二）問題的提出
本文通過對2005-2012年我國滬深A股上市公司審計意見類型的研究發現，房地產行業上市公司收到非標準審計意見的比例明顯高于制造業的平均水平（如表1所示），因此，探討房地產行業非標準審計意見的影響因素是必要的。
二、實證研究設計
（一）研究假設
本文的研究對象側重房地產行業，因此主要從被審計單位方面提出假設進行研究，而對事務所方面的影響因素進行控制，假設如下：
公司治理方面：
第一大股東持股比例越高，其影響管理層編制不實財務報告的可能性越大，從而導致注冊會計師出具非標準審計意見的可能性也越大。獨立董事的力量越強，對上市公司經營業績的監督能力也就越強。因此，這里預期獨立董事比例對非標準審計意見影響系數的符號為負。
H1：第一大股東持股比例與非標準審計意見正相關。
H2：獨立董事比例與非標準審計意見負相關。
財務狀況方面：
H3：流動比率與非標準審計意見負相關。
房地產行業普遍存在著負債率較高的特點，而流動比率是短期償債能力指標，流動比率越高，企業短期償債能力越強，被出具非標準審計意見的可能性就越小。
H4：資產負債率與非標準審計意見正相關。
資產償債率越高，企業的長期償債能力越差，被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越大。
H5：凈資產收益率與非標準審計意見負相關。
企業的盈利能力越高，說明企業經營狀況就越好，因此企業被出具非標準審計意見的可能性就會越小。
H6：應收賬款周轉率與非標準審計意見負相關。
應收賬款周轉率越高，企業的營運能力越好，被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越小。
H7：成本收入比與非標準審計意見正相關。
房地產行業是高收入高利潤行業，企業為了少繳納土地增值稅和企業所得稅可能虛增開發成本，因此成本收入比越高的企業被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越大。
H8：預收款項收入比與非標準審計意見正相關。
房地產行業是一個比較特殊的行業，預收款項比較多且容易通過長期掛賬達到非法目的，因此預收款項收入比越高的企業被出具非標準審計意見的可能性越大。
H9：其他應付款收入比與非標準審計意見正相關。
部分房地產行業存在著通過其他應付款這一會計科目進行虛假按揭融資情況，因此，其他應付款收入比越高的企業被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性越高。
H10：非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見正相關。
部分房地產企業存在著利用非經營損益操縱利潤的情況，因此非經營損益與凈利潤之比越高的企業被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性越大。
H11：實際所得稅率與非標準審計意見正相關。
房地產企業可能人為調節某些利潤較大的項目，以達到延遲納稅或平衡納稅的目的。實際所得稅是當期所得稅（稅率25%）經遞延所得稅調整后的稅，當實際所得稅率大于 25%時，則存在隱藏利潤的可能性，因此被出具非標準審計意見的可能性更大。
（二） 變量選擇與模型建立
模型建立：
y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b
其中b為隨機干擾項。
（三）樣本選取與數據來源
本文以2005-2012年滬深A股128家房地產上市公司（剔除ST股）作為樣本，財務指標及審計意見相關信息來自國泰安CSMAR數據庫。本文選擇的數據分析軟件為SPSS11.5 及EXCEL。
三、實證結果與分析
（一）描述性統計分析
由描述性統計分析可知，第一大股東持股比例均值為37.593，說明我國滬深A股128家房地產行業上市公司2005-2012年993個樣本中普遍存在著一股獨大的情況；資產負債率均值為1.688，明顯過高，最大值為877.256，主要是個別公司的資產負債率太高，受個別極大值拉升的緣故；應收賬款周轉率、預收款項收入比和其他應收款收入比均值也明顯偏高，受個別極大值拉升作用明顯；非經營損益與凈利潤之比均值為0.623，標準差為6.217，說明樣本公司中非經營損益占凈利潤的比例普遍偏高；實際所得稅率均值為0.325，標準差為1.277，說明樣本公司中實際所得稅率普遍高于一般稅率。
（二）Pearson相關性分析
相關性分析主要是研究變量之間的關聯密切程度，通常情況下，如果相關系數大于0.8或小于-0.8，并且同時在統計學上具有顯著性，那么可以認為變量間存在嚴重的多重共線性問題，需要把這些變量剔除。
如表3所示，有相關性的變量間相關性系數絕對值小于0.8，可以認為有相關性的變量間不存在多重共線性問題。
（三）Logistic回歸分析
根據上頁表4的模型估計結果，本如下分析：
1.第一大股東持股比例：第一大股東持股比率與非標準審計意見顯著正相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，說明在房地產行業上市公司中股權集中造成的一股獨大現象不利于提高財務報告的質量。
2.獨立董事比例：獨立董事比例與非標準審計意見正相關，符號與預期不符，影響也并不顯著，可能的原因是我國獨立董事制度建立不久，并且是由監管部門強制要求的，上市公司本身也許并沒有設置獨立董事的要求，獨立董事不過是上市公司為了應付監管部門的“花瓶”而已，并沒有起到保護中小投資者利益的作用。
3.流動比率：流動比率與非標準審計意見負相關，與預期符號相符，但影響并不顯著，短期償債能力可能并非影響房地產行業上市公司非標準審計意見的主要影響因素。
4.資產負債率：資產負債率與非標準審計意見顯著正相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，長期償債能力可能是房地產行業上市公司非標準審計意見的重要影響因素。
5.凈資產收益率：凈資產收益率與非標準審計意見顯著負相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，凈資產收益率是盈利能力指標，盈利能力越強的房地產行業上市公司被出具非標準審計意見的可能性越小。
6.應收賬款周轉率：相關性不明顯。
7.營業成本率：營業成本率與非標準審計意見正相關，與預期符號相符，但是影響并不顯著，營業成本率并非影響房地產行業上市非標準審計意見的重要因素。
8.預收款項收入比：預收款項收入比與非標準審計意見負相關，即預收款項收入比越高的房地產行業上市公司被出具非標準審計意見的可能性越小，且在10%的水平下顯著，這與預期符號不符，可能的原因是預收款項比重比較大的房地產行業上市公司銷售業績較好，經營能力強，因此被出具非標準審計意見的可能性越小。
9.其他應收款收入比：其他應收款收入比與非標準審計意見負相關，影響并不顯著，與預期符號不符，可能的原因是其他應收款比重越高的房地產行業上市公司經營能力越強，被出具非標準審計意見的可能性越小。
10. 非經營損益與凈利潤之比：非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見正相關，在5%的水平下顯著，與預期符號相符，可見，不合理的盈余管理可能是房地產行業上市公司被出具非標準審計意見的重要影響因素。
11.實際所得稅率：實際所得稅率與非標準審計意見負相關，且在5%的水平下顯著，與預期符號不符，可能的原因是繳納企業所得稅多的房地產行業上市公司依法納稅意識比較強，發生偷稅漏稅的情況比較少，所以被出具非標準審計意見的可能性比較小。
控制變量非本文研究重點，不做詳細分析。
四、結論及建議
（一）結論
1.在房地產行業上市公司治理結構的影響因素中，第一大股東持股比例與非標準審計意見顯著正相關，獨立董事比例對非標準審計意見的影響不顯著。
2.在房地產行業上市公司財務狀況的影響因素中，資產負債率、非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見顯著正相關，凈資產收益率、預收款項收入比、實際所得稅率與非標準審計意見顯著負相關，其他指標影響不顯著。
（二）建議
本文的研究對房地產行業上市公司、注冊會計師、財務報告使用者、社會公眾、政府監管單位和其他利益相關者都具有一定的意義。在上述分析的基礎上，筆者提出如下建議：（1）房地產行業上市公司要進一步完善治理結構。目前在公司管理層控制的董事會中，獨立董事基本上是由董事會自己聘請的。應該通過由一個獨立于上市公司管理層的第三方來指定獨立董事在公司中代表中小股東的利益的方法來改善我國的獨立董事聘任制度。（2）降低注冊會計師的執業風險。如果影響房地產行業上市公司出具非標準審計意見的因素比較多，注冊會計師要謹慎接受業務委托，降低執業風險。（3）改善投資者的投資決策。根據本文總結出來的房地產行業上市公司非標準審計意見影響因素，一般投資者可以預測公司將來的審計意見類型，從而采取更好的投資策略來減少損失或增加收益。（4）強化政府監管。政府監管者可以通過影響房地產行業上市公司非標準審計意見的因素來幫助他們判斷審計意見類型的合理性，有利于維持市場秩序。X
參考文獻：
1.甘金秀.房地產開發企業審計應關注的幾個問題[J].中國注冊會計師，2005，（5）.
2.史倩.我國房地產行業上市公司審計意見影響因素研究[D].重慶工商大學，2008.
3.費愛華.非標準無保留意見的實證研究[D].重慶大學，2004.
4.唐越軍，左晶晶.上市公司年報非標準審計意見與行業差異分析[J].產業經濟研究，2005，（1）.
5.張俊瑞，董南雁.公司治理與審計意見：來自中國上市公司的證據[J].當代財經，2006，（11） .