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房地產上市公司的三大類型
目前，滬深兩市共有134家房地產企業，業務收入最高的萬科上半年收入高達307.2億元人民幣，其中房地產占98%。剔除ST公司，收入最少的是東方銀星，去年年收入僅127萬元人民幣，主要來自材料銷售，房地產收入幾乎為零。綿世股份去年主營收入也只有790萬元人民幣，其中餐飲收入占比高達82%。分析房企上市公司的業務結構，可以將房企上市公司分成三類：
一是房地產銷售收入占比超過50%的絕對房地產企業，以招保萬金（即招商地產、保利地產、萬科、金地集團）為代表。萬科房地產收入占比超過98%，保利地產達到95%，招商地產接近90%，金地集團超過94%。
二是雖然房地產銷售收入占比不到50%，但房地產相關收入（如工程、房產租賃、房產中介等）合計超過50%的相對房地產企業，以城投類公司為代表。如華夏幸福的土地開發及房地產和工程建設相關收入占比接近98%，首開超過95%，福星為65%，北辰為54%。在這類企業中，非房地產收入的增長速度往往很快，如福星的金屬制品業務占比達到了34%，冠城大通的漆包線收入達到46.7%，北辰的零售、酒店和投資型物業收入占比也達到了43.5%。
三是非房地產收入超過50%的轉型企業。例如新湖中寶商業貿易和酒店收入已超過房地產收入，2010年中期甚至超過了80%；中炬高新調味品收入超過74%；長春高新生物制品收入高達85%；外高橋國際貿易收入達到64%；東湖高新環保收入超過50%。
三類房地產上市公司估值方法
第一類企業屬于典型的房地產企業，可以采用房地產行業通行的估值方法估值。比如采用行業平均市盈率法。數據顯示，截至8月15日收盤，采用證監會行業分類，目前房地產行業加權平均市盈率在13倍左右。低于13倍的個股，理論上就是低估值的個股。滬深兩市市盈率低于13倍的房地產個股有24家，低于10倍的有華夏幸福、冠城大通、金融街、廣宇發展、寶安地產、順發恒業、天地源、深長城、億城股份、中華企業、榮盛發展11家。
第三類企業其實已經不屬于房地產行業企業，因此，應采用轉型后的新主業所在行業估值。比如中炬高新應納入食品行業估值，長春高新應納入醫藥行業估值，東湖高新應納入環保行業估值，外高橋應納入出口貿易行業估值。
以中炬高新為例，每股收益0.04元，每股凈資產2.33元，市盈率為31.9倍；參比食品行業中最接近的為皇氏乳業，每股收益0.042元，每股凈資產3.74元，市盈率為57倍。不考慮細分行業差異，單純從數據對比來看，顯然中炬高新估值偏低。以東湖高新為例，每股收益0.009元，每股凈資產1.8元，市盈率406倍；參比節能環保行業的天豪節能，每股收益0.029元，每股凈資產1.97元，市盈率85倍，如果不考慮新三板和開發區概念，單純從數據對比，可以看出東湖高新股價偏高。
第二類企業，由于擁有多元化和跨行業屬性，應采用行業加權平均估值法進行估值，以體現該類企業的多業務結構的特點。對于這類企業業務結構中的其他業務可以結合與主業相比的毛利率來估算其他業務應貢獻的市盈率。比如某公司房地產收入占比98%，而其他業務占比2%。其中房地產毛利35%，而其他業務毛利40%，如果房地產行業市盈率為13倍，則其他業務市盈率=房地產行業市盈率*其他業務毛利率/房地產毛利率 =14.86。該股理論市盈率=房地產行業市盈率*房地產收入占比+其他業務市盈率*其他業務收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。
數據顯示，截至8月15日收盤，按證監會行業分類，農、林、牧、漁業為滬深兩市滾動市盈率最高的行業，加權平均數為34.11倍，其中房地產管理業的市盈率為63.96倍，為市盈率最高的子行業。金融、保險業滾動市盈率最低，加權平均數為7.46倍，其中，銀行業市盈率為5.84倍，為市盈率最低的子行業。
以福星股份為例，其房地產收入占比65%，毛利率35%；金屬制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他業務占比1%，毛利率39%。房地產業靜態市盈率和動態市盈率分別是13.87和13.45；金屬制品行業分別為16.07和17.83。在計算時，行業市盈率應取靜態和動態的平均值，即房地產行業取13.66，金屬制品行業取16.95；其他業務推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行業加權平均市盈率=房地產行業市盈率*房地產收入占比+金屬制品行業市盈率*金屬制品收入占比+其他業務市盈率*其他業務收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理論市盈率應不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份動態市盈率為10.8，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值14.7，至少有36%的升值空間。
以冠城大通為例，其房地產收入占比為51.8%，毛利率52.57%；漆包線收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他業務占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包線屬于電器機械及器材制造業，其靜態市盈率和動態市盈率分別是17.67和16.98，取平均值為17.33。房地產行業仍取平均值13.66。其他業務推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，則冠城大通理論市盈率=房地產行業市盈率*房地產收入占比+電器機械及器材制造行業市盈率*電器機械及器材制造收入占比+其他業務市盈率*其他業務占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通動態市盈率僅為6.7，可見該股估值嚴重偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值15.2，至少有127%的升值空間。
以北辰實業為例，其房地產收入占比54%，毛利率29%；零售商業占比7.6%，毛利率38.4%；投資物業和酒店收入占比35.9%，毛利率58.8%；其他業務占比2.21%，毛利率49.8%。其中，房地產行業取平均市盈率13.66，零售商業取靜態動態市盈率平均值，即18.02和17.82的平均值為17.92；酒店業取旅館業靜態動態的平均值，即34.04和33.18的平均值為33.61；其他業務推算市盈率=13.66*0.498/0.29=23.45；則北辰實業理論市盈率=房地產行業市盈率*房地產收入占比+零售行業市盈率*零售收入占比+其他業務市盈率*其他業務占比=13.66*0.54+17.92*0.076+33.61*0.359+23.45*0.022=21.32。截至2012年8月23日，北辰實業動態市盈率僅為15.4，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到理論估值21.32，至少有38%的升值空間。
一、投資性房地產中運用公允價值的要求和條件
公允價值的主要特性被描述為公允性、現時性和估計性。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。
我國新準則明確表示，取得成本應被確認為投資性房地產的初始計量，與取得固定資產或無形資產的成本確認方法相同。同時規定，在其后續計量上存在歷史成本和公允價值兩種計量模式?？刹捎霉蕛r值計量模式的條件是：一是市場足夠活躍。二是能真實可靠的確定公允價值。企業若滿足條件，可作為變更會計政策――以公允價值計量模式替代歷史成本計量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得逆向操作再轉回為成本模式，這就需要企業慎重選擇。
二、投資性房地產中運用公允價值的必要性
長久以來，企業財務會計報表中的“資產”包括四項內容：流動資產、長期投資、固定資產和無形資產，其中投資性資產實際就是企業將暫時不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會計準則可以發現，存在巨大獲益能力的投資性資產在企業中，通常是：交易性金融資產、可供出售的金融資產和投資性房地產，而投資性房地產作為最具潛力投資項目被各界所公認。在投資性房地產中由歷史成本計量轉換為公允價值計量，顯然可以帶來更大的升值空間，可為企業的利潤和凈資產帶來巨幅增長的潛力。具體表現為： （1）有利于提高投資性企業的賬面凈資產價值。（2）有利于增加擴大相關企業的利潤波動性。（3）短期內將對會計信息披露不充分的公司產生影響。（4）對會計信息質量產生影響。
三、我國投資性房地產上市公司計量模式選擇現狀及存在的問題
由我國上市公司執行新會計準則情況分析報告（財政部會計司2007―2010年度），獲取如下四年財政數據，我國上市公司投資性房地產計量模式選擇現狀（見表1）：
由表1看出：
2007年，作為新會計準則實施的第一年，外界普遍預測許多公司會因公允價值帶來的豐厚賬面收益而傾向選擇此計量模式。然后報告披露顯示，選擇公允價值計量模式的公司僅增長至18家，占存在投資性房地產的上市公司總數的2.86%。
2008年，采用公允價值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產的上市公司總數的2.90%。其中，投資性房地產公允價值確定的方法主要有評估價格（14家公司）。
2009年，為有效扼制企業確認巨額商譽，避免給企業持續經營和穩定發展造成不良影響，會計準則仍堅持謹慎態度引入公允價值。數據表明，采用公允價值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產的上市公司總數的3.24%。
2010年，年報顯示，采用公允價值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產的上市公司總數的3.28%。其中，投資性房地產公允價值確定的方法主要有：房地產評估價格（15家公司），參考同類同條件房地產的市場價格（9家公司），實地調查取得的價格（1家（下轉第頁）（上接第頁）公司）。值得關注的是，兩家上市公司（泛海建設和交通銀行）未披露投資性房地產的公允價值確定方法。
綜上分析，可總結概括：一是上市公司采用公允價值計量模式數量較少，但呈增長趨勢。二是上市公司確定公允價值計量方法主要為：房地產評估價格法、參考同類同。
四、完善公允價值計量模式的建議
（1）加強我國公允價值理論建設。為能使公允價值計量模式更深入、更規范地實現國際趨同，應鼓勵更大力度地建設、學習、公允價值理論，促進公允價值計量和確認的廣泛應用：
（2）積極創造公允價值評估環境。為能給企業提供更好的估價環境，提供更低成本、更公開化的市場公允價值信息，可以考慮：1）應建立房地產市場信息數據庫，通過數據的實時共享創造積極條件。2）應加大力完善我國各級市場，加強企業內外部監管。3）應鼓勵發展并全面扶持資產評估行業和資產評估中介機構，以保證公允價值計量確認的真實性和可靠性
（3）完善企業公允價值信息披露。為能使企業投資者及相關者的利益得到更有利、更科學的保護，應進一步明確公允價值信息的披露程度，從準則角度細化公允價值計量信息披露的方式和方法。
（4）努力提高會計人員專業素質。為能給投入成本聘請資產評估機構的企業提供更真實的信息、更優質的服務，會計人員需具備扎實的專業知識和良好的職業素質，并具備高度敏感性、敏銳洞察力和較強的綜合能力。
論文關鍵詞：成本計價模式，公允價值模式，客觀因素，自利
1.引言
為適應市場需求和建立與國際財務報告趨同的企業會計準則體系，財政部于2006年初構建起了一套包含39項會計準則的新企業會計準則體系。準則體系于2007年1月1日起在上市公司中執行，同時鼓勵其他形式企業執行。在此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產可實現價值的快速回歸，從而可實現企業業績大幅攀升[1-3] 。
此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是持有投資性房地產的企業會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產實現價值的快速回歸，從而實現企業業績大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少，允許企業對投資性房地產進行公允價值計價的準則變動對上市企業的整體影響很小[4, 5] 。針對此現象學者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結了許多影響企業選擇公允價 值計價的因素[6, 7] 。
本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業數量很少的現象給出解釋。
2.新準則下投資性房地產計價特點及公允價值計價效應
新會計準則對投資性房地產定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產，并規定為如下范圍：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。企業自用或作為存貨的房地產在新準則中被認為不屬于投資性房地產。
新會計準則單獨劃分投資性房地產是基于房地產實務對固定資產區分的需要而提出的，目的是規范企業對投資性房地產的會計處理和相關的披露，提高會計的相關性。舊準則里投資性房地產被當作和其他固定資產一樣的資產看待，也采用相應的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經濟的市場化程度提高，發現投資性房地產的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出數倍甚至數十倍，而采用折舊后的固定資產凈值往往不能反映此類投資性房地產的真實價值?；诖?，業界和學術界認為將投資性房地產作為一般的固定資產處理不合適。因此，需要將投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來，作為單獨一類確定會計規范，投資性房地產準則由此應運而生。
2.1新準則下投資性房地產計價特點
相對于舊準則，新準則中投資性房地產在初始確認和后續計量上有較大變化，主要體現在：
1）歸入的資產性質變化
在舊的會計準則中，將與投資性房地產相關的內容分散在存貨準則、固定資產準則和無形資產準則三個部分，由于各個部分的資產性質不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，作為企業存貨，按存貨準則規范處理：對外出租的固定資產和企業的一般性固定資產一樣作為企業固定資產，按固定資產準則規范處理；對外出租土地使用權或者持有并增值后轉讓的土地使用權，作為企業的無形資產，按無形資產準則的規范來進行處理。而在新準則中，這些不同用途的房地產統一歸于投資性房地產，按照同樣方式進行會計處理。
2.價值計量模式的選擇變化
舊準則中，歸入固定資產和無形資產計價的房地產主要以成本模式計價，歸入存貨資產的房地產則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產市場價格節節攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產的實際市場價值存在較大差額。而新會計準則規定，投資性房地產可采用成本模式進行后續計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。
3.后續計量變化
在舊會計準則中，歸屬于存貨、固定資產、無形資產的房地產分別按照該類資產的后續計價規定進行計量。
新會計準則下的房地產后續計量則規定：原來采用成本模式計量的投資性房地產，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
2.2公允價值計價效應
我國上市企業已普遍設立投資性房地產科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業，公允價值計價模式變更決策為實施企業帶來了巨大的積極影響。主要體現在：1）極大地提升企業利潤，改善企業以往較差的經營業績，甚至力挽狂瀾幫助企業避免被退市。2）改善企業報表中如資產規模、資產負債率等會計指標，增強債權人和投資者對企業償債能力、盈利能力信心，有利于企業進一步融資以獲得發展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業，ST百花2004、2005連續兩年虧損，而且2006年也了預虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產選擇公允價值計價模式實現了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。
雖然具有可觀的公允價值計價效應，然而直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少。表1是我國設有投資性房地產科目的上市企業有關計量模式的統計表，說明了上市企業對投資性房地產采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業數量呈現出逐漸增多趨勢。上市企業仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準則推出前預測上市企業將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。
表1 我國上市公司投資性房地產采用計量模式情況表
年 度
2006
2007
2008
采用成本計量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允價值計量模式的上市公司
10家
2006年2月15日,財政部了39項企業會計準則(其中包括1項基本準則和38項具體準則),從而標志著適應我國市場經濟發展要求、與國際慣例趨同的企業會計準則體系的正式建立。時至今日,新準則的頒布已半年有余,離具體的實施日期日趨接近。其間,有關會計準則的應用指南(征求意見稿)也已出臺,這對于各項準則的深入理解提供了理論支持。但是,新準則的實施到底會給各行各業帶來怎樣的影響還是個未知數。在此,筆者擬對新準則對我國房地產行業的影響進行具體分析,以期對我國房地產行業的實務運作提供一些參考。
一、影響房地產行業的具體準則
目前,房地產行業作為我國第三產業的一個組成部分,其交易日趨活躍,在國民經濟中的作用也日趨凸顯,適時分析新的會計準則對該行業的影響顯得十分必要與重要。在具體闡述新準則對我國房地產行業的影響之前,筆者首先對影響房地產行業的會計準則進行梳理。
在我國新的會計準則體系中,具體會計準則是指引規范企業財務報告的強有力工具,而基本準則則是準則的準則,它對各個具體準則起著指導作用。因此,不論哪個行業,其會計規范都不可避免地要受到基本準則的影響,房地產行業也不例外。從各項具體準則的名稱和規范的實質內容來看,在38項具體準則中,與房地產行業直接相關的準則主要包括《企業會計準則第3號——投資性房地產》和《企業會計準則第15號——建造合同》,前者側重投資性房地產的規范,后者強調代建房地產的規范。而與一般行業相關的具體準則(從第1號至第21號),以及與企業財務報告相關的準則(從第28號至第38號)則或多或少地與房地產行業的會計規范相關。例如《企業會計準則第1號——存貨》、《企業會計準則第4號——固定資產》、《企業會計準則第8號——資產減值》、《企業會計準則第14號——收入》、《企業會計準則第21號——租賃》等分別規范房地產行業的存貨與固定資產管理、減值計提、收入確認、租賃業務?？陀^地說,本套準則相對于國際會計準則而言,具有言簡意賅的特點,既體系了我國的特色問題,又比較符合多項準則同時實施的學習需要。但是整套準則規范內容卻相當豐富,包括一般行業準則、特殊行業準則、報告準則和銜接準則等。有鑒于此,筆者將主要分析與房地產行業有直接密切關系的兩項具體準則,即第3號和第15號準則,其中的重中之重為第3號準則。
《企業會計準則第3號——投資性房地產》并不是一項專門對房地產行業作出規范的準則,它所針對的是所有企業持有的以投資為目的的房地產;同時,該準則也不是一項規范所有房地產資產的準則,它僅適用于“投資性房地產”的確認、計量和披露。由于該準則對企業持有的房地產類別進行了分類規范,并引入了公允價值模式(即允許采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量,而不是單一地采用歷史成本模式),因此,該準則對我國房地產行業的影響將十分巨大。與此相對應,《企業會計準則第15號——建造合同》主要規范企業(建造承包商)代建的房地產。雖然該準則與我國原先的《企業會計準則——建造合同》差異不大,但是它作為規范企業建造合同的確認、計量和相關信息披露的準則,同樣在房地產行業發揮著重要的作用。
二、具體準則對房地產行業的影響
當梳理清影響房地產行業的各項具體準則之后,我們需要考慮的問題便是這些具體準則將會對我國房地產行業產生怎樣的影響。筆者將從新準則對企業會計核算、損益確認、稅收體系變化和財務報告編制等四個方面進行分析。
(一)對會計核算的影響
如前所述,我國新的會計準則體系對不同類型的房地產進行了明細規定——第3號準則規范的對象為投資性房地產,第15號準則規范的對象為代建的房地產,而企業為生產商品、提供勞務或者為經營管理而持有的自用房地產則通過第4號準則進行規范,作為存貨的房地產通過第1號準則進行規范。這種對不同房地產類型的明細劃分,要求企業的會計人員必須對不同類型的房地產進行分類確認,以便向財務會計報告使用者提供與企業財務狀況、經營成果和現金流量等有關的會計信息,在某種程度上增加了企業會計核算的工作量。同時,分類處理的理念反映在企業的財務報表中,會影響企業資產結構的組成,以及相關財務比率的計算,影響企業前后各期財務數據的可比性。但是我們同時也應該意識到,工作量的增加以及對人員素質要求的提高更有助于企業提高會計信息的有用性,從而使財務會計報告使用者作出更為合理的經濟決策。
值得一提的是,《國際會計準則第40號——投資性房地產》在第3段明確指出:“本準則適用于承租人財務報表中作為融資租賃核算的租賃所持有的投資性房地產權益的計量和在經營租賃出租人財務報表中投資性房地產的計量”,這與我國的準則規定不盡相同,需要引起在境外上市或在境內境外交叉上市企業的重視,把握不同準則對房地產明細類型的核算差異,以便提供準確、可比的會計信息。
(二)對損益確認的影響
公允價值的謹慎采用是我國2006年會計準則體系改革的一大亮點,而這一亮點同時也體現在第3號準則之中——投資性房地產后續計量模式的選擇。第3號準則規定:企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量,但是有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。由于采用公允價值模式計量,不需要對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,僅需要以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值,并將公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。這勢必會影響到房地產企業各個會計期間財務狀況和經營成果的穩定性。因此,對于可能采用公允價值模式進行后續計量的房地產企業而言,如何相對準確地把握企業各期的財務狀況和經營成果需要引起高度關注。
第3號準則規定:自用房地產或存貨轉換為采用公允價值計量的投資性房地產時,轉換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;否則計入所有者權益。這就意味著,當不同類型的房地產進行轉換處理時,房地產公司需要確認相應的損失,卻不能確認相應的收益,這又將影響企業的損益金額大小。
(三)對稅收體系變化的影響
在前文筆者提到此次會計準則體系對于不同類型的房地產項目進行了分類規范,這種對資產的分類也將對我國房地產行業的稅收體系產生影響。例如,2006年3月6日,國家稅務總局下發了《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》,該通知將住房項目細分為經濟適用房與非經濟適用房開發項目,同時規定了不同的計稅毛利率,從而對房地產開發企業的納稅額產生了重大影響。與此相類似,不同的具體準則對不同類型房地產的規范差異,也會引起對房地產行業稅收體系的變化。
目前,我國的房地產稅收按課稅環節的不同,分為房地產投資環節稅收、保有環節稅收、交易環節稅收,以及所得環節稅收四大類,而且稅法上并不區分投資性房地產和非投資性房地產,對于投資性房地產和自用房地產按照統一的原則進行征稅。但是,隨著會計準則對于房地產的明細規范,以及公允價值模式的采用,有可能引發稅收政策的調整。比如,對于房地產類型的明細規范將為稅收政策的制定提供信息支持,這為我國房地產的稅制改革鋪平了道路;公允價值模式的采用則有可能對從價計征房產稅和土地增值稅的征收產生影響等。稅收政策的變動反過來勢必會影響房地產行業的會計信息,如何把握會計準則和稅收體系改革的相互影響也是我國房地產行業不容忽視的問題之一。
(四)對財務報告編制的影響
考慮到我國現階段的實際國情,2007年1月1日新準則的實施范圍現僅限于我國的上市公司,對非上市公司未做強制性要求。因此,新準則對于我國房地產行業的影響,更多地表現為對上市公司的影響。由于我國少數上市公司屬于境外上市或境內外交叉上市的企業,他們需要遵守境外國家(或地區)會計準則的規定,這意味著這些上市公司需要按照他國的會計準則提供財務報告,鑒于各國準則的差異,提供財務報告的成本相當大。但是,當各國準則日益趨同時,財務報告的編制成本會大大降低。同樣,隨著我國會計準則(CAS)與國際會計準則(IAS)的日益趨同,我國上市公司按照其他會計準則體系編制財務報告的成本將隨之降低。
但是,準則的趨同并不意味著完全相同,把握CAS與IAS的差異也是上市公司降低財務報告編制成本的途徑之一。在此筆者僅對在房地產行業規范方面的差異進行簡要分析,特別是IAS40與CAS3之間的差異。首先,與CAS3相比,IAS40適用的范圍更廣,更明確,確認原則更具體;其次,IAS40推薦采用公允價值計量模式,而CAS3更傾向于采用成本計量模式;再者,IAS40將房地產的轉換差額均計入當期損益,而CAS3對轉換差額區分損失和收益分別確認;最后,IAS40在信息披露方面的規定更規范,更完善等等。
關鍵詞：房地產企業；發展形勢；投資性房地產；會計處理
前言
隨著我國成年人口的不斷增加，房地產行業得到了快速的發展。近幾年來，企業紛紛投向了房地產行業，其目的是為了整個企業資金的保值增值，這些已經成為當代社會普遍存在的現象。另外，會計核算是長期以來企業資金管理的主要方式，企業把投資性房地產看做是公司普通的固定資產，每年都會按照歷史成本入賬或者是分期計提折舊的方法進行計量。然而，在長期類似的投資性房地產中，很難實現它的市場價值。因此，我國急需尋找投資性房地產會計核算中存在的問題，針對這些問題，我國有關財政部門頒布了企業會計的準則，這樣可以準確有效地核算投資性房地產的計量及信息。該會計準則的頒發，使得投資性房地產行業有了更加規范的操作流程。就目前的形式來看，在投資性房地產的會計核算方面仍然存在著一些問題，需要有關部門積極有效地去解決。
一、目前房地產發展形勢的分析概述
隨著社會經濟發展進步與投資者投資理念的轉轉變發展，房地產行業經濟發展增長中，發展重心逐漸性投資性房地產領域范圍內進行發展傾斜，投資性房地產的經濟增長比例在整個房地產企業的經濟增長發展中成為最新、并且占有重要地位的增長點。而投資性房地產會計準則就是在這樣的房地產發展大背景與大形勢推動下，為規范投資性房地產的會計處理行為，專門進行制定建立的。
房地產行業中，投資性房地產會計準則產生的背景，首先得益于房地產行業中房地產投資的普遍性發展與存在推動。在我國市場經濟不斷發展與完善的情況下，房地產企業對于持有房地產的目的以及持有房地產用途也越來越多樣并且廣泛，多數房地產企業對于持有的房地產資產，除了用于企業自身的生產發展經營，或者是作為企業管理活動應用場所、企業對于銷售儲存貨源外，還有一些房地產企業對于持有的房地產資產，還用于進行出租等，以進行賺取租金或者是進行有利于企業增值收益的其它活動，甚至有些房地產企業甚至將持有房地產作出租以及用于增值收益的其它活動，作為企業的主要發展經營業務，來實現企業的運營發展， 這些情況都在一定程度上推動了投資性房地產會計準則的制定實施。其次，房地產行業發展中財務會計管理準則中，原有的就會計準則在進行房地產行業的投資性房地產發展新情況以及新趨勢下的財務管理以及會計行為管理約束中，已經逐漸不能進行滿足，這也是投資性房地產會計準則產生的另一重要背景與原因。為了保證對于投資性房地產財務管理以及會計行為處理的公正性與規范性，滿足投資性房地產財務管理與會計處理的要求，進行投資性房地產會計準則的建立實施就顯得十分必要和重要了。
二、投資性房地產相關會計處理要求規定
投資性房地產會計準則在對于房地產企業中的投資性房地產會計行為進行處理規定中，對于投資性房地產的確認、投資性房地產計量、投資性房地產的轉換和處置等都有明確的要求和規定。首先，對于房地產企業中投資性房地產的確認，就明確規定指出，投資性房地產主要是指為了賺取租金或者是進行增值收益，以及兩者兼有的持有房地產，即為投資性房地產。投資性房地產，主要包括已進行出租的土地使用權以及持有并準備在增值后進行轉讓的土地使用權、已經出租的建筑物等。
其次，在進行投資性房地產的計量管理中，對于投資性房地產主要有初始計量與后續計量兩種計量模式。投資性房地產會計準則中規定，對于投資性房地產的初始計量模式主要是指，初始投資房地產部分只能使用成本計量的模式進行計量管理，并且在投資性房地產的初始計量中，對于外購以及自行建造等方式獲得投資性房地產的初始計量都有明確的規定和要求。而對于投資性房地產的后續計量，新會計準則中則規定可以根據投資性房地產的具體情況，進行成本計量模式與公允價值計量模式的選擇使用，但是，進行投資性房地產后續計量中，一旦計量模式選擇確定后，不能隨意進行變更。在投資性房地產的后續計量中，使用成本計量模式進行應用，主要是以固定資產和無形資產的相關會計準則做好要求標準；公允價值計量模式則需要投資性房地產在進行初始計量后，以公允價值進行計量，不需要再對于計量情況進行折舊、攤銷等。此外，投資性房地產會計準則中，對于投資性房地產的轉換以及處置會計情況等，都有明確的要求和規定，以在具體的財務與會計行為進行實施應用。
三、投資性房地產會計準則對于企業會計處理的影響
投資性房地產會計準則中，對于房地產行業中投資性房地產的確認以及計量、轉換、處置等，都有明確的規定與要求。
（一）投資性房地產計量模式對企業財務的影響
投資性房地產會計準則中規定，成本計量模式進行投資性房地產的計量，投資性房地產在房地產資產負債日期內，需要進行折舊或者是攤銷計量提算，而在稅法中對于投資性房地產的折舊以及攤銷費用，可以在企業納稅前進行扣除。這樣一來，企業在進行財務計算管理中，雖然賬面資產盈利數量減少，但同時也具有沖抵稅收的作用，對于企業資產現金的流出以及資產所有者權益維護有著積極的作用。
而投資性房地產會計準則中，公允價值計量模式進行企業投資性房地產的計量應用中，計量企業資產中的賬面資產價值會受到計量公允價值的變化情況的影響，發生一定的調動變化。公允價值計量模式進行企業投資性房地產的計量，對于企業的市場價值以及運營盈利能力能夠很好的進行反映。
（二）投資性房地產計量模式對企業稅收的影響
在現有的稅法規定與明確要求下，使用成本計量模式進行計量應用中，如果企業計量折舊政策與稅法規定一致，則不需要進行納稅調整，而在不一致的情況下，則只需要對于折舊額部分進行調整即可。而公允價值計量模式進行計量，則需要根據稅法規定進行折舊數額的計算調整，并且對于投資性房地產資產負債日內的公允價值與企業賬面價值差額，需要計入到企業的當期損益中，并對于該項損益情況進行調整。因此，使用公允價值計量模式，對于企業的所得稅納稅調整工作來講，工作量與工作復雜性都比較突出。
四、結束語
經歷了從20世紀90年代開始的國家對房地產行業的宏觀調控，我國房地產行業近幾年的發展態勢跌宕起伏，目前，正面臨極大地挑戰。房地產行業如何煥發新的生機與活力，成為其發展過程中必須考慮的問題。房地產行業需要通過對其經營戰略的調整來提高其核心競爭力，以適應復雜多變的環境，保持房地產行業及企業的健康有序發展。
一、宏觀調控政策下房地產行業發展現狀及存在問題
1993年以來，國家宏觀調控政策對房地產行業的影響逐步顯著，面對房地產行業的跌宕起伏，國家也適時進行宏觀調控，綜合協調房地產市場的發展?！皣鶙l”、“國八條”、“國六條”等政策的相繼出臺，擊碎了房地產泡沫，使中國經濟實現“軟著陸”，房地產市場在迎接美好前景的同時，也面臨巨大的挑戰。
（一） 宏觀調控政策下房地產行業發展現狀
1.開發商土地購置謹慎，土地出現供過于求現象。國家的宏觀調控政策中，土地政策對房地產行業造成了巨大影響。從2008年到2013年，房地產行業土地供應量同比增速呈現先升后降的趨勢。2008年到2010年，國家為了應對金融危機，穩定經濟制定并投入實施了四萬億計劃，使得房地產行業土地供應量呈上升趨勢；而2010年以后，政府出臺了嚴格的土地調控政策，使得政府在對土地出讓的過程中，對房地產行業也提出了嚴格的要求，包括限制戶型、實行限價房計劃、嚴格建設周期、改掛牌出讓為招標為主等，這些措施對開發商的進入造成很大壓力。另外，2014年6月國土資源部頒布《節約集約利用土地規定》，防止地方政府為謀求經濟增長急功近利，加強了對用地規模的整體調控，力圖實現“控總量、擠存量、提質量”的目標。國家對土地資源的調控政策，使政府對土地的出讓以及房地產開發商對土地的購置更加謹慎，2014年1-6月，房地產開發企業土地購置面積14807萬平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份擴大0.1個百分點，部分城市土地出現供過于求現象[1]。
2. 房地產市場主要面向大中城市，對小城及以下關注不夠。2014年，國家發改委提出對大中小城市實行區別分類的戶籍政策，即：全面放開城鎮及小城市戶籍限制，有序開放中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格限制特大城市人口數量。對戶籍政策的調整，為農民“農轉非”提供了便利的條件，同時促進了城鎮及中小城市的房地產市場發展，也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地產行業的急速擴大，平衡了城市間房地產發展的水平。但就目前來看，我國房地產開發商依舊將主要精力集中在大中城市的市場開發當中，并且市場向小城市及村鎮的擴大正在進行當中，市場的全面建立還需要一段過程。
3. 保障性住房建設力度加大，地產商勞動需求增大。2014年，我國銀監會批復國家開發銀行建立住宅金融事業部，這一部門的建立，有助于減輕中低收入者購房壓力，強化了社會保障體系，力圖實現住有所居的目標。在2012年11月12日舉行的十記者招待會上，十代表、住房和城鄉建設部部長姜偉新說 ，“十二五”期間城鎮保障性住房建設目標是3600萬套，2011年已經開工1000萬套，今年開工了700多萬套，明年計劃開工數量不會低于500萬套[2]。 這一政策的實施，對于擴大房地產市場有積極的作用，刺激了房地產市場的需求，也刺激了地產商的建設欲望，促使各企業積極響應國家政策，也使得行業內對勞動力的需求擴大。
4. 房地產商資金獲取壓力大，資金來源單一。2003年開始，國家就通過“121號文件”來對房地產行業信貸政策進行調控，文件一出，增加了購買高檔房或者第二套住房以上的消費者的壓力，有效的抑制了房地產市場過熱的現象。近些年來，對于消費者買房，乃至房地產商貸款的政策始終處于嚴格把控狀態，使得地產商開發資金短缺。由于地產商本身自有資金短缺，大部分資金來自于銀行貸款，以及國家對貸款政策的嚴格把控，使得地產商面臨資金危機，甚至出現墊資建設的情況，嚴重影響了房地產行業的發展以及產品的開發。
（二）宏觀調控政策下房地產行業存在的問題
1.地產商土地獲得資金壓力大，土地獲得難度增大。一方面，國家改掛牌出讓為招標出讓，房地產開發商想要用更高的價格獲取招標的資格，這無疑使得原本資金儲備實力就薄弱的房地產開發商資金壓力進一步擴大。另一方面，國家對土地出讓的限制，使得房地產開發商必須慎重考慮獲得土地后的使用方式以及獲得土地后開發的產品類型。這一政策的頒布，雖然有效抑制了房地產行業濫用土地的現象，但是已經從根本上增加了房地產開發商獲取土地的難度。更值得注意的是，如果開發的產品為住宅，其戶型、建筑面積、建設成本等多種因素都要納入規劃范圍。
2.目標市場范圍小，建設重心過于集中。金融事業部的建立進一步對中低收入者提供了購房保障，但當前房地產行業對中低收入者市場的關注度不夠。另外，在小城鎮及郊區的產品類型主要是高檔別墅，產品類型過于單一。而市場的過于集中導致當前房地產市場的發展成績平平，受限嚴重，無論是產品的開發還是推廣以及銷售都受到很大影響，因此，市場規模亟待擴大，市場開發及產品建設重心亟待轉移。
3.地產商開發資金儲備不足，過于依賴銀行貸款。目前來看，整個房地產行業并不具備雄厚的自有資金實力來維持產品的開發與建設，過多的依賴外力，是目前房地產行業發展的主要問題。正是因為行業自有資金儲備不足，開發與建設產品的資金都要依靠外力，而主要的方式是銀行貸款，除了這種方式，對于其他融資手段的應用還比較少，過度的依賴銀行貸款導致的融資結構單一，也成為宏觀調控政策下，阻礙房地產行業發展的重要原因。
4.行業發展不夠靈活，缺乏新的利潤增長點。調控政策對房地產成交量影響深遠，缺少有效的應對限制政策的戰略對策。在眾多的限制政策下，房地產市場依舊走老路，未能及時靈活的調整發展戰略，對政策變化反應不靈敏，沒有制定有效的應對限制的策略，缺乏靈活變通的能力。另外，行業內沒有發掘新的房地產行業利潤增長點，過度依靠抬高房價實現利潤增長。目前我國房地產行業的主要利潤增長點還是建設大戶型，實施高房價。但是，就宏觀調控政策而言，國家對房價和戶型的限制近些年來將不會放松，因此，此類方法對于謀求利潤的作用將會逐步消失。
2013年全年，房地產開發投資額為8.6萬億，同比增長19.8%，比2012年增速提高3.6個百分點。其中，住宅開發投資額為5.9萬億，同比增長19.4%；辦公樓開發投資額為4652億元，同比增長值高達38.2%；2013年的行業數據顯示， 2010年以來國家宏觀調控對房地產行業的負面影響正在消退，行業呈現穩定增長跡象[1]。就2013年房地產行業發展數據來看，房地產行業整體發展臺式良好，但針對上述分析中得出的行業所面臨的威脅，整個行業需要有針對性的進行戰略調整。
二、當前政策下房地產行業戰略調整策略
針對當前我國房地產行業的發展現狀以及存在的問題，整個行業應該提高其對國家宏觀調控政策的反應能力，逐步進行戰略調整，靈活市場策略，調整經營理念和經營方式，尋求新的利潤增長點和市場機遇，以便房地產行業在國家大的宏觀調控背景下實現良性發展。
（一）調整經營觀念。發展初期的房地產行業，經營理念著眼于對土地的開發以及產品的銷售，不太注重產品未來發展以及物業的管理等。但是在經歷了漫長的發展歷程以及政府多年的調控之下，商品化的程度也大大加深，越來越多的房地產企業進入行業內，導致行業內競爭越發激烈。因此，注重產品的質量以及良好的售后服務和物業管理已經成為企業乃至整個行業必須關注的問題。如何商品的價值最大化，將成為房地產企業最核心的競爭優勢。在滿足消費者獲得產品基本功能的條件下，也要為消費者提供諸如別致的外觀、優異的質量、完備的基礎設施、良好的社區環境、到位的售后服務等附加產品。同時，也要具備隨著消費者需求變化而提供相應服務的應變能力。
（二）調整土地開發模式。發展初期的地產商，把對土地的開發作為經營重點。但是就目前的調控狀況以及房地產行業的現狀來看，過于注重開發新的土地來發展經營，建設產品已經不適應當前發展，因此，房地產開發商應該從單純開發獲取土地調整為對土地的重復利用，對空間的二次利用。重復利用、以及二次利用與開發新建、拆舊建新不同，指得是對舊的建筑物進行重新包裝、翻新的過程[3]。這種方式，在其他國家已經初具雛形，并產生了很好的效果。開發方式的轉變，不僅能減小國家土地政策從緊給地產商帶來的壓力，也能為國家環保事業做出一定貢獻。這一策略可以緩解國家的土地壓力，也從另一個側面，為國家放寬對房地產行業的土地政策奠定了基礎，為房地產行業今后的發展減少障礙。在目前國家土地政策從緊的情況下，成為房地產行業新的利潤增長點。
（三）調整目標市場。隨著戶籍政策的變化，房地產市場的結構也會相應發生變。農民戶籍轉變為非農戶籍難度減小，中、小城市戶籍政策的放開，無疑會打開中小城市的房地產市場。因此，房地產行業應該審時度勢，將市場眼光擴大，更加重視中小城市的市場。另外，國家住房保障制度的實行，使得中低收入者也能夠有實力購買自己的房屋，擁有自己的房產。這也就打開了中低收入者的市場，房地產企業也應該將中低收入者逐步納入其主要開拓的市場行列。
（四）調整產品多樣性。目標市場范圍的擴大，相對應的產品的多樣性也要作出調整。實現產品開發的多樣性，需要各房地產企業明確自己的目標市場定位。房地產行業在今后的發展中需要把產品的開發集中在住宅、工業用地、商業用地和舊樓改造上來，依據國家政策、根據目標市場定位，有針對性的開發商品，力圖準確預測市場需求，抓住機遇，更好發展。針對住宅用地，合理規劃中小戶型的設計，實現精細化、標準化；對于商業地產的開發需謹慎，對于繁華商圈，避免重復建設商業地產，造成地區商業虛假繁華，應針對具體需求，在有需要的地方比如城郊別墅區適當開發商業地產；對于工業地產的開發與選址，要在盡量少的破壞當地環境的基礎上進行開發建設，盡量與政府合作，實現工業地產開發的有序化與合理化；就目前形勢看，我國房交量處于萎縮狀態，因此，繼續開發新的產品將會出現產品囤積、供過于求的狀態，因此對舊樓的改造將會一定程度節省企業成本。但是，對舊樓的選擇也要格外慎重，被選擇作為重新改造的舊樓必須是結構堅固的，對于年久危樓不建議采取改造措施，在改造過程中，可以對樓體外觀進行重新裝潢，對內部格局進行改造，使之符合當代消費者的需求，成為更有價值的產品。房地產行業對于產品多樣性的調整可以滿足更多消費者的需求，緩解交易萎縮的態勢。
（五）調整開發融資模式。就當前我國的形式來看，各房地產企業的資金多來源于銀行貸款，國家信貸政策的縮緊無疑給房地產行業帶來巨大壓力。因此，房地產行業調整開發融資的模式，也成為宏觀調控政策下戰略調整的重點工作。各房地產企業可以采取多樣化的融資模式，諸如外資銀行、信托機構、基金公司等渠道，獲得產品開發資金，解決當前資金短缺，墊資建設以及無力償還貸款等問題。企業可以通過對短期資金需求的合理預測，合理安排、選擇合作機構，安排企業開發資金來源，不斷拓寬企業融資渠道，從而降低企業的融資成本以及融資風險。
（六）調整供應商與購買者之間的關系。Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中發現，市場信息不對稱，對房地產行業的供求關系造成很大影響，他們建議政府在進行宏觀調控過程中，通過政策措施乃至法律手段，要求供應商完全的產品信息，實現供應商與購買者之間的信息平衡，實現行業一級市場的有序發展[4]。因此，房地產行業應該適時調整供應商與購買者之間的關系，全面的產品信息，包括附加產品信息，使得消費者能夠全面了解產品，實現交易公平。另外，房地產商應該多站在消費的角度思考問題，進而可以更加準確的預測消費者需求，更好的銷售商品，同時打破傳統的供需關系，實現經營-服務-售后-關懷的模式，拉近供應商和消費者之間的關系，獲取更多消費者的信任，促進產業的持續健康發展。
（七）制定新的應對稅制改革的戰略。房地產行業稅制改革已成為大勢所趨，而房地產行業稅制改革的最終結果將導致企業成本提高，因此，企業應該制定相應戰略來應對稅制改革帶來的威脅。首先，企業應該提高技術水平以減少原料的浪費；其次，房地產企業可以采取前向一體化經營模式，形成供建一體化，節約成本；另外，房地產行業應該通過關注其產品質量及其附加產品的價值來提高行業公信度，結合國家有力的價格調控，使產品價格到達消費者可接受范圍，保障產品成交量，使得行業在稅制改革的壓力下，也能穩定發展。
【關鍵詞】房地產；估價風險；防范措施
房地產估價主要是指專業的房地產估價員根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按著嚴謹的估價程序，運用科學的、合理的以及有效的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行測算和判定的活動。房地產估價對當前的房地產行業的發展有著十分重要的作用，但是當前房地產估價存在的風險嚴重影響了房地產行業的健康發展，房地產管理人員需要采取有效的措施，減少房地產風險，促進房地產行業的健康發展。
一、當前房地產估價風險主要表現
房地產估計風險對于房地產行業的健康發展有著十分不利的影響，在今后的房地產行業的發展中需要進一步了解房地產風險的主要表現和產生的原因，進一步控制房地產股價風險。當前房地產估價風險主要表現在以下幾個方面：
（一）由于政策調整導致的風險
隨著房地產行業的發展，國家對于房地產行業進行了相關的調控，穩定房地產行業的健康發展。由于國家對于房地產行業進行了宏觀調控，導致房地產行業的發展受到一定的影響，房地產行業的供需情況受到嚴重的影響。另外國家經濟政策的變化也會影響房地產行業的健康發展，國家對于稅收政策，金融政策的調整也會影響房地產行業發展所需要的資金，進而影響房地產行業的發展，導致房地產估價的風險。
（二）估價業務中導致的風險
房地產估價業務中導致的風險也是當前房地產估價風險的主要表現之一。由于房地產估價人員導致的估價風險或者是估價體系不完善導致的估價風險依然存在，嚴重影響房地產行業的健康發展。一方面房地產估價人員的素質有待于提高。房地產估價需要專業的人員從事，但是由于當前一些估價人員對于房地產估價知識掌握不熟悉，缺少一些房地產估價的經驗，導致房地產估價中存在潛在的風險，這對于房地產估價工作的順利進行造成了十分不利的影響。另一方面房地產估價體系不完善或者是估價不規范。當前我國的房地產估價工作還不規范，雖然國家制定了相應的估價規范，但是很多估價人員往往不遵守相應的估價規范，導致估價未能充分發揮應有的作用。房地產估價規范雖然確立，但是針對當前房地產行業的不斷發展，房地產行業估價仍然存在問題，嚴重影響估價工作的順利進行。另外由于一些房地產估價機構對于房地產估價信息獲取不完善或者不真實導致的房地產估價風險仍然存在，甚至會對房地產行業的發展造成十分不利的影響。
二、房地產估價風險的主要防范措施
房地產估價在房地產行業的發展中發揮著十分關鍵的作用，直接影響房地產行業的長遠發展。但是由于房地產估價受到多種因素的影響，房地產行業的估價風險需要引起重視，采取有效的措施減少房地產行業的估價風險，促進房地產行業的健康發展。
（一）提高房地產估價風險意識
提高房地產估價風險意識可以有效地減少估價風險對于房地產行業發展的影響。在今后的房地產行業的發展中，需要進一步提高估價人員的風險意識，正確認識房地產估價風險的危害性。房地產估價機構需要加強對估價人員風險意識的培訓，估價工作人員風險意識的提高可以在房地產估價工作中針對存在的風險進行有效地防范和控制，這樣就可以有效地減少房地產估價中的風險，促進房地產行業的健康發展。
（二）提高房地產估價人員的素質
房地產估價人員的素質對于房地產估價風險有重要的聯系，在今后的房地產估價工作中需要進一步提高風險估價人員的素質，減少房地產行業的風險，穩定房地產行業的健康發展。一方面需要加強對房地產估價人員的培訓，提高房地產估價人員的專業素養。隨著房地產行業的發展對于房地產估價人員的素質也有所提高，加強對估價工作人員素質的培訓，可以有效地提高工作人員的素質，提高工作人員房地產估計工作的水平。另一方面需要引進一些高素質的人才，帶動估價工作人員素質的提高。房地產估價機構引進一些高素質的估價人員不僅僅可以提高估價工作的水平同時還可以帶動其他員工水平的提高。另外估價人員需要加強房地產估價工作經驗的積累，這樣可以提高工作人員股價水平的提高，同時也可以提高估價工作的效率。
（三）完善當前的房地產估價體系
當前由于房地產估價體系的不完善，導致房地產估價信息不真實現象，同時也影響了估價工作的規范化和科學化。在今后的房地產估價工作中需要進一步建立健全相關的估價制度，完善房地產估價體系的建設。在今后的房地產估價工作中需要進一步完善房地產估價信息數據系統，這樣不僅僅可以保障房地產估價信息的真實有效性，同時還可以保障房地產估價信息的透明度。當前房地產行業發展十分迅速，國家對于房地產行業的政策調整也逐漸增加，房地產估價人員需要根據當前的房地產行業發展現狀進行估價，做出重要的判斷。建立房地產信息數據估價系統可以有助于房地產估價人員更全面，更客觀的掌握房地產行業的信息，做好估價工作，盡量減少喲與房地產估價信息不真實導致的房地產估價風險。另外還需要建立完善的房地產估價制度，規范房地產估價工作，這樣可以有效地保障房地產估價工作的順利進行。
三、結語：
房地產估價工作作為房地產行業發展中的重要組成部分，對于房地產行業的發展有著十分重要的參考作用。但是由于當前房地產行業的估價工作不完善，導致估價工作中存在一定的風險，未能正常發揮對房地產行業發展的作用。在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善房地產估價工作的體系建設，提高估價工作人員的素質，盡量減少估計工作中的風險。
參考文獻：
[1]李虹潔.淺談房地產估價風險及防范[J].中國外資.2012（3）.
[2]顧菁喆.房地產估價風險分析與防范[J].中國商界（下半月）.2010，（09）.
關鍵詞：房地產行業；稅收籌劃；稅收政策；經濟效益
一、稅收籌劃的定義
稅收籌劃是指納稅人站在企業管理的高度上，并在符合國家法律及稅收法規的前提下，選擇涉稅整體經濟利益最優化的納稅方案來處理生產、經營和投資及理財活動的一種企業涉稅管理活動，也是一種既合理又合法的“節稅”行為。
二、稅收籌劃技術
（1）免稅技術。（2）減稅技術。（3）稅率差異技術。（4）分割技術。（5）扣除技術。（6）成本（費用）調整技術。（7）臨界點籌劃技術。（8）利用稅收優惠技術。
三、房地產行業的特點
房地產行業具有規模大、投資大、風險高、周期長、涉稅標的金額大、收益高等特點，這決定了房地產行業涉及到的稅收籌劃是多方面的，合理、科學的稅收籌劃有利于企業抑制偷稅、漏稅的不合法行為，規范納稅行為，進一步降低企業的經營風險和管理與經營成本，從而有利于企業價值最大化目標的實現。
四、房地產行業稅收籌劃的必要性
（1）房地產行業涉及的征稅科目較多，稅負較重，涉及到的征稅稅種也較多，進行合理科學的稅收籌劃，可以避免企業重復納稅，節約外部開支成本；
（2）合理的稅收籌劃有助于降低房地產行業的管理成本和經營成本，實現稅后利益最大化，提高企業自身的經濟效益，增強經營能力；
（3） 進行稅收籌劃，有利于加強房地產行業自身對稅收籌劃的重視，這樣就會減少其負擔風險、違法風險、經營風險等，有助于其健康發展；
（4） 房地產行業稅收籌劃有助于企業提高自身的財務管理水平，完善自身的財務管理，實現企業合法、高效的財務控制，提高自覺納稅意識，也可以促進我國稅收工作的開展；
（5）房地產行業稅收籌劃有利于相關的稅收法律法規制度的完善，為實現我國構建法治社會的目標作出貢獻；
（6）房地產行業的稅收籌劃，也利于行業內提高資源重復利用率，合理的配置資源，減少不必要的浪費，為我國走可持續發展道路，實現科學發展作出貢獻；也有助于國家制定的宏觀調控政策的施行。
五、房地產行業稅收籌劃的具體策略
1、從企業所得稅角度對房地產行業進行稅收籌劃
房地產開發項目的特點決定了其在開發產品未完工時可以先按預計計稅毛利率計算預繳企業所得稅，待完工時再重新調整計稅成本。稅務機關按照國稅發[2009]31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》指定的5%——20%的預計計稅毛利率與實際毛利率相比存在較大差額，若將差額毛利率合法合理地應用到稅收籌劃中，對于企業利用差額毛利率獲得資金使用的時間價值，緩解資金緊張提供有利條件。
房地產行業所得稅的繳納情況是分月、分季預繳，年終匯算清繳，而房地產企業的開發產品完工與未完工結算之間也存在跨月、跨季度的情況，房地產行業所得稅的核算可分為三個階段來籌劃：第一階段為開發產品未完工，先按預計計稅毛利率計算；第二階段為竣工但未辦理結算手續，未取得全額發票，經鑒證后按預算造價預提費用，計算預計銷售毛利率；第三階段是完工并辦理竣工結算手續，根據銷售毛利率進行納稅調整并計算企業所得稅。因此房地產行業可以合理推遲竣工時間，合理地把差額毛利率應用到房地產企業所得稅稅收籌劃中，把合法推遲交納的稅款巧轉為無息貸款充分提高資金使用效率，獲得資金的時間使用價值。
2、從土地增值稅角度對房地產行業進行稅收籌劃
從土地增值稅角度對房地產行業進行稅收籌劃主要可從建房方式和分散收入兩個方面著手：
（1）根據不同建房方式進行稅收籌劃
我國稅法規定，合作建房建設完畢后自用的，可暫免征收土地增值稅，建成后要轉讓的，就需補交土地增值稅，代建房不屬于土地增值稅的征稅范圍。故采用代建房方式進行稅收籌劃可在一定程度上降低企業外部成本，減輕企業稅負。具體操作如下例：
某房地產開發公司取得一塊價值350萬元的土地使用權，2007年，公司在該土地上建造商務樓并以1100萬元價格售出。假設商務樓的建筑成本為500萬元，土地增值稅的扣除項目金額為800萬元。則該公司應該繳納的稅費為如下幾步：（其中成本利潤率10%，城建稅7%，教育費附加3%）：首先計算應納建筑安裝營業稅=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01萬元，其次計算銷售不動產營業稅=1100×5%=55萬元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，應納土地增值稅=300×30%=90萬元，第五，應納城建稅、教育費附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2萬元，最后計算公司應納稅費合計 =17.01+55+90+7.2=169.21萬元。
如果該公司進行納稅籌劃，將其銷售行為轉為代建房行為，卻會發生不一樣的結果，籌劃前后成本基本相同，稅負卻不同，我國稅法規定單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權或不動產的購置成本后的余額作為營業額。如下例：
公司在開發寫商務樓前，首先將土地按350萬元的價格銷售給最終客戶，然后以800萬元的價格與客戶簽代建合同，房屋建成后可得800萬元的建筑安裝收入。因此，該公司將土地以350萬元的價格轉讓給客戶，只需繳納建筑安裝營業稅及城建稅、教育費附加，不須繳納轉讓無形資產的營業稅、土地增值稅，也不再負擔營業稅。
籌劃后該公司應納稅：
建筑安裝營業稅=800×3%=24萬元
城建稅、教育費附加 =24×（7%+3%）=2.4萬元
籌劃后可節稅169.21-（24+2.4）=142.81萬元
（2） 用分散收入的方式來進行稅收籌劃。
用分散收入的方式降低土地增值率，減輕房地產稅負。
常見的分散收入的方式有兩種：將可分除的房地產整體項目剝離出來單獨處理，達到盈利不繳納土地增值稅的目的；將一個整體項目分開多個工程處理，以降低增值稅率，減輕稅負。
3、從營業稅角度對房地產行業進行稅收籌劃
房地產行業對營業稅進行稅收籌劃有很多方法，在這里簡單從介紹以下三種方法：
（1）運用減少流轉次數的方法進行稅收籌劃。根據不動產在銷售時按流轉次數繳納營業稅的特點，在房地產經營中運用合理方法減少流轉次數降低營業稅稅負。
（2）采用合作建房方式進行稅收籌劃。
合作建房的方式一般分為兩種：一種是由雙方通過互換房屋所有權的方式和土地使用權的方式合作建房，這時雙方則需要分別按銷售不動產和轉讓無形資產的方式來繳納營業稅；一種是雙方分別以貨幣資金、土地使用權出資，成立合營企業，此時的交易雙方均不用繳納營業稅。
六、總結
隨著整個國民經濟總體水平的提高，我國房地產開發企業面臨新的發展機遇與挑戰，如何做好房地產行業稅收籌劃工作，將影響著其如何發展下去。房地產企業自身要做好經營發展，需要降低企業的經營成本與管理成本，提高企業的經濟效益，因為行業本身的稅負過重，因此科學合理的稅收籌劃工作的開展與施行，將有助于其降低這些成本，減輕稅負；從而促進各房地產開發企業抓住發展機遇，促進自身能力提高，在競爭激烈的市場中，搶占市場獲得生存與發展。（作者單位：陽煤集團統計部）
參考文獻
[1]會計之友 2011年3月《差額毛利率在房地產行業稅收籌劃中的應用》
[2]中國稅網 《企業所得稅匯算清繳操作指南》2011年3月中國財政經濟出版社
關鍵詞：房地產營銷，營銷實踐，營銷趨勢
繼九十年代初期房地產熱之后，中國房地產行業的發展可謂是如火如荼，各大中城市房地產投資迅速增長，中國房地產企業面臨著新時代的重大機遇。然而，全球金融危機發生后，世界經濟開始步入新一輪的調整，美國等西方國家房地產行業經歷了前所未有的沖擊，中國也不例外，房地產開始面臨嚴厲的宏觀調控，廣大的消費者購房理念逐漸發生轉變，開始重新審視房地產的價值取向，這勢必將引發房地產格局的重大改變。如何應對后危機時代的挑戰成了中國房地產企業亟待解決的課題，本人認為此時作為房地產運營商，應該對顧客價值進行重新定位，積極進行房地產營銷創新，把握新形勢下中國房地產市場營銷的方向和趨勢，這對房地產企業來說才是當務之急，從而確保在新一輪房地產營銷變革中占有一席之地。
在學術界，有很多的學者對當前中國房地產實踐提出了各種各樣的觀點，例如“標王”現象，“價格大戰”“生態鏈系統”等概念，這些新概念從一定程度上反映出廣大學者對當前房地產局勢的理解。進而提出了中國房地產行業未來的營銷趨勢，也即從傳統的標準化、規?；?、效率和層次為特征，轉向差異化、個性化、網絡化和功能化訴求。這種趨勢勢必會重構當前房地產行業營銷的基本理念，形成新的營銷理念。本文在綜合審視前人對房地產營銷實踐研究的基礎上，嘗試提出在未來中國房地產發展道路中，不能忽略的兩種重要的營銷理念：房地產低碳營銷和房地產全面質量營銷。這兩種營銷理念在房地產行業中從前并不受重視，但在中國房地產新的發展階段，結合當前新的經濟發展背景和國家政策調控下，將有望成為房地產新一輪調整中企業手中的利器，為房地產企業發展注入新的活力。因此，有必要重新梳理一下這兩種重要理念在房地產實踐中的運用。
一、房地產全面質量營銷
基于我國的特殊國情，房地產業的由來已久的高利潤，吸引了越來越多業外的企業進入房地產行業，更多的企業參與到房地產運營這塊大蛋糕分割中來，房地產企業之間的競爭日趨激烈，在此情況下，口碑優勢、品牌優勢越來越成為房地產企業贏得競爭的關鍵，。當前，許多綜合實力較強的房地產企業都把發展成熟的品牌管理體系、推行全面質量營銷、發展高品質的服務體系作為提高自身競爭力的重要手段，以過硬的綜合質量（建設質量和服務質量）打品牌，以品牌促口碑，從而建立長期的競爭優勢。
（一）房地產全面質量營銷概念
根據菲利普?科特勒（2001）《營銷管理》一書中全面質量營銷的描述：全面質量營銷（即全面質量管理）是一個組織對所有生產過程、產品和服務進行一種廣泛有組織的管理，以便不斷地改進質量工作。房地產雖然具有自身一些獨特特點，與普通產品存在很大的區別，但從營銷類型上看也屬于社會產品范疇，因此房地產全面質量營銷可以從上述概念中去理解。本文認為房地產全面質量營銷是某個房地產運營商對所有涉及房地產運營過程、建設過程和服務過程進行一種廣泛有組織的管理，通過不斷地改進綜合質量工作，建立競爭優勢的一種新的營銷方法。
金融危機后，面臨顧客需求的變化，房地產企業推行全面質量營銷，注重運營質量和服務質量，來管理房地產項目的全過程，構建房地產開發企業質量營銷體系，進行全程的跟蹤和改進，這正是當下房地產開發經營企業構筑核心競爭力，提高企業綜合素質和經營管理水平，提高市場競爭力的捷徑和重要手段。
（二）房地產全面質量營銷價值分析
房地產企業推行全面質量營銷的目的是要為廣大購房的顧客創造更多的價值，也即盡可能提高顧客讓渡價值，這樣才能使得顧客滿意，在適當的價格下促成交易。營銷理論中的顧客讓渡價值理論，是指總顧客價值和總顧客成本之差。它告訴我們要提高顧客讓渡價值，應盡力增加總顧客價值的同時千方百計地減少總顧客成本。我們可以借鑒這個方法來研究質量營銷顧客價值問題。
在質量營銷中，我所指的質量是一個廣義的概念，是綜合質量包括產品方面和服務方面。因此提高產品和服務的質量，勢必會提高產品價值、服務價值、人員價值和形象價值，從而提高總顧客價值，請看下表1：
由此，我們用TCV代表總顧客價值,Q代表產品和服務質量，建立TCV=f（Q）的函數關系，也即質量和總顧客價值應該是呈現出一種正比例關系
因此，房地產企業必須遵循上述全面質量營銷的規律，深入把握總顧客價值和質量的關系，從而，使其開發的房地產質量和運營服務質量達到更高水平，從而創造相對更高的總顧客價值，增強顧客對房地產營銷的意識。
另一方面，我們為了創造更高的顧客讓渡價值，就必須降低總顧客成本，也需要使產品和服務的質量達到高水平。對于房地產而言總顧客成本包括以下方面，請看下表2
本文認為總顧客成本總的可以歸為兩大類建造成本（貨幣成本等）和使用成本（時間、體力和精力成本）。建造成本（C1）與質量（Q）的關系為正比例關系。正所謂“一分錢一分貨”，追求高質量的建筑外在價值，就會增加成本。而使用成本與質量的關系則為反比例關系。服務質量越好，則所需的時間、體力和精力成本自然越小。
總之，要成功地推行全面質量營銷，就必須充分重視產品和服務質量，進而提高總顧客價值降低總顧客成本，使顧客讓渡價值最大化，才能取得理想的顧客滿意水平，激起顧客購房的沖動，讓每個顧客從內心感覺到房地產置業的價值所在，觸動顧客的理性思考，最終達成購房的行為，確保顧客作出正確的購房決策。房地產企業實施質量振興，加強質量戰略是企業生存與發展的前提。房地產要在面臨重新洗牌的新經濟背景下，在日益激烈的房地產市場占有一席之地，以更高層次市場為導向，以顧客購房的新需求為出發點，推行全面質量營銷，這種新的營銷認識不失為新環境下的一劑良方。
二、房地產低碳營銷
（一）房地產低碳營銷的內涵
低碳營銷理念由來已久，低碳營銷是在環境保護形勢日益嚴峻的狀況和低碳經濟逐漸形成的驅動下產生的，它是指通過技術創新、管理創新、過程優化、新工藝開發等多種手段，盡可能地減少煤炭石油等高碳能源消耗，減少溫室氣體排放，達到經濟社會發展和生態環境保護雙贏的一種發展模式。這一營銷理念實際上提倡房地產整個運營過程以保護環境和節約能源為核心，一切以低碳準則來約束規范房地產運營的全過程。結合房地產這一特殊產品來看，實現低碳營銷主要涵蓋三個方面：一是房地產建設生產過程的低碳化，這是整個房地產低碳營銷的起點和基礎。它包括最初的規劃設計、土地和建筑材料的使用、建設過程、裝修過程等各個環節均考慮環境保護、節約能源、有利于創造消費者舒適自然的人居環境；二是房地產流通過程的低碳化。主要指房地產推廣過程中所體現的低碳意識和行為。例如采用低碳展示、實行低碳定價、運用房地產低碳標識，進行低碳推廣宣傳，建立低碳專營銷售中心等；三是房地產消費過程的低碳化。房地產低碳營銷的目標就是要滿足廣大購房者對低碳置業的需求。購房者對低碳置業的需求包含兩個層次：一方面是購房者對影響自身健康的低碳環境和低碳居住空間的需求，另一方面是滿足購房者日益增強的低碳意識和精神需求。
（二）房地產低碳營銷策略
對于房地產企業來說，生產低碳建筑是實施整個低碳營銷的關鍵所在。那么房地產行業的低碳產品，就是有利于環境保護和消費者身心健康的房地產商品，當然也包括提供的低碳服務。它除了要遵循市場營銷的產品策略外，還要著滿足額外的一些要求。主要著眼于一下幾方面：1、房地產商品更安全、健康、舒心，充滿人性化設計。2、使用時不會造成環境污染，最好還能促進環境改善。3、在建設和裝修過程中符合環保和節約能源的要求。3、建筑原材料最好是可再生的替代原材料，盡量不使用不可再生資源，剩下的建筑廢料最好能回收再利用。4、房地產企業應該形成一套嚴格的低碳制度。
實施低碳營銷，房地產企業的價格策略方面，在定價時要把低碳成本計算在建設費用之內。由于建筑科學技術的發展，據測算，房屋的建造成本只占到房價的20%-30%，因此不會對提高房價有太大的影響。房地產企業應積極宣傳提倡低碳價值，讓購房者認識到物超所值。
由于低碳建筑的品質與非低碳建筑有很大的不同，但很難從外觀上區分。房地產企業實施低碳渠道策略，要另辟蹊徑別出心裁，選擇專門的分銷渠道，來促進低碳房產的流通。在市場發育成熟的地方，應盡量選擇低碳聲譽好的房地產商，在市場發育不成熟的地方，應積極做好中間的低碳環保措施。在整個低碳推廣中應執行相應的監督、管理和維護措施。
低碳促銷措施就是房地產企業圍繞低碳產品而開展的各項促銷活動。房地產企業低碳促銷的核心就是通過充分的信息傳遞，來樹立房地產企業和房產的低碳形象。同時，企業應該在房產促銷過程中宣傳低碳環保和健康居住的觀念，從而提高社會公眾的低碳意識。
綜上所述，任何一個營銷理念的盛行，要看其所處的具體經濟社會背景和特定的行業來決定，本文所探討的兩種房地產營銷理念是對當前房地產實踐發展過程中及當前金融危機后所作出的大膽預測，因此，有可能隨著大環境背景的變化適時發生新的變化。第一種理念-房地產全面質量營銷主要是從房地產的功能性方面來分析顧客價值，以及應該貫徹的一些相應的營銷價值取向；第二種理念-房地產低碳營銷理念則主要從房地產的感官性方面來剖析顧客價值，從而又得出另一個角度的營銷價值取向。這樣便依據房地產這一特殊行業，從感官和功能上分別得到了兩個完全不同的營銷努力方向，比較完整地獲得房地產企業營銷運營中面對當前環境的一些解決營銷困惑的思路。由于房地產具有典型的地域性特征，在房地產實踐中，房地產企業應該根據所在城市或者區域的發展水平、人口特征等客觀因素，充分融合這兩種營銷理念，針對購房者的功能需求和感官需求開展營銷，必將能夠獲得巨大的成功。
參考文獻：
[1]馮正平：《圖解市場營銷管理》第282-285頁，[北京]中國人民大學出版社2004年11月版