時間：2023-09-07 17:39:48
導語：在房地產評估法律法規的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
關鍵詞：商業房地產評估；現存問題；對策
近些年來，我國經濟高速發展的同時，商業房地產行業也呈現出一種高速發展的狀態。這也為我國的商業房地產評估行業帶來了更多的發展機會。在國家相關部門以及工作人員等的共同努力下，我國的商業房地產評估，經歷了十多年的創新與發展的歷程，也逐漸走向了正常發展的軌道。然而，縱觀我國商業房地產評估的現狀，還存在著一些不可避免的問題。這些問題制約著我國商業房地產評估行業的發展，商業房地產評估尚不能完全地適應商業房地產市場發展的要求，這些問題是迫切需要解決的。因此，要想把握整個行業的發展規律與趨勢，并積極地尋求解決這些問題的對策，盡快縮短與國際之間的行業差距，進一步健全、完善我國現有的商業房地產評估業，就必須正視商業房地產評估行業的發展現狀及現存問題。
一、商業房地產評估現存的問題
從發展的角度來看，商業房地產評估，盡管取得了很大的進步，但從整體上看，仍沒有一個較為健全的市場體系以及規范的管理制度，在這種環境下，商業房地產評估不可回避地存在著很多問題。
1.商業房地產評估方面的法律制度欠缺
雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎，由《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等規章構成，以房地產評估師注冊兩項行政許可和房地產評估機構資質標準為核心的房地產評估法律體系，對房地產評估人員、評估機構的管理進行了規定，但仍然缺乏相關的實施細則，同時，關于商業房地產評估的專門法律卻一直尚未出臺。而對商業房地產評估的程序、規范以及執業的道德標準等提供系統和權威的法律依據的各種規范性文件以及規章制度中也缺乏相關的規定。因此，使得房地產評估師由于沒有充分的法律保障在執業過程中往往受到很多限制，不能充分發揮其在評估過程中的作用，導致很難獲得社會認可的評價結果。
2.商業房地產評估中易出現連帶責任
雖然評估機構已經實現了脫鉤改制，但大部分估價人員仍然受原來的主管部門的管理，甚至一些人員的主要業務來源仍然是原來的主管部并且還在其中擔任職務，這使評估人員在評估過程仍存在著“人情交易”，這就避免不了連帶責任的出現。
3.商業房地產評估師執業資格水平欠缺
房地產估價師執業資格考試，是嚴肅和權威的。然而，不可避免的是，有一部分人，雖然根本沒有真正領悟到商業房地產估價的基本理論和方法也沒有商業房地產評估方面的相關經驗，但通過出具假的資歷證明取得報考資格，然后通過強行記憶理論條文通過考試，再者，獲得評估師資質的人員也并不一定是可以從事商業房地產評估工作的專業人員，像不是專業從事商業房地產評估工作的評估師也可以取得房地產估價師執業資格，這就使得行業管理的難度增大，從而影響了整個行業的整體形象。
4.商業房地產評估中存在不正當競爭
伴隨著房地產行業的迅猛發展，商業房地產評估在整個商業房地產市場中扮演的角色也越來越重要。由于目前一些不正當的競爭在我國商業房地產評估行業存在，這就使得委托方經常在評估業務中制約著評估人員或機構的工作，使得獨立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益，在商業房地產拆遷補償過程中，經常會出現委托方“給商業房地產估價師回扣”的現象，從而導致估價人員的評估和判斷受到影響。此外，由于我國建立的評估機構準入制度方面要求比較低以及日益增長的評估需求，使得評估機構數量逐漸增加，進而導致眾多評估機構之間的不正當競爭增多，背離了評估行業的一些基本原則，從而使執業風險增加。因此，商業房地產評估風險成為影響商業房地產行業的健康發展的關鍵。
二、商業房地產評估中現存問題的原因
我國商業房地產評估行業起步較晚，并且各方面的建設和工作目前還尚不成熟，必然會存在很多的問題，出現這些問題的原因也是多方面的。
1.商業房地產評估行業發展時間較短
改革開放以后，我國才開始發展商業房地產評估業，所以相對來說發展歷史較短。因此目前，還沒有相關的各項法律法規，來對商業房地產評估的實施細則進行完善地規定。同時，針對評估師工作的相關法律法規也是同樣匱乏。目前，商業房地產估價的盲點隨著商業房地產交易種類地增多也逐漸增多，從而導致了許多由估價不合理引起的法律糾紛。
2.商業房地產評估管理體制欠缺
主要表現為兩個方面。其一，機構管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責任公司制這兩種組織形態可以自由選擇，但是為了避免出資人承擔無限連帶責任，在現實社會中，大多商業房地產評估機構都采用有限責任公司制。但是在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權益，評估過程中的連帶責任便會大大增加。其二，行業管理體制欠缺。目前“政府主管、協會自律管理”成為我國商業房地產評估行業的主要管理模式。因此，作為非自發性的行業自律，靠著政府推動，效果較弱，這便造成了目前我國商業房地產評估市場的紊亂。
3.商業房地產評估的準入門檻較低
目前我國相關的法律法規也還不夠健全，尚未形成一套科學和完整的針對人才培養、準入以及晉級的機制。這導致了許多并非相關專業出身，學歷層次也相對較低的人員進入商業房地產評估行業，對商業房地產評估的嚴謹性和科學性并沒有足夠的認識，職業道德的遵守情況也較差。同時，目前我國一次性的房地產評估師資格考試制度，由于只有一個注冊級別，很難使評估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現，因此很多評估師都不愿繼續學習和深造以提升業務水平或執業資格。
三、解決商業房地產評估現存問題的相關對策
在我國市場化經濟的快速發展中，商業房地產評估行業面臨著巨大挑戰的同時也迎來了許多機遇，要想戰勝挑戰，把握住機遇，就必須制定合理的對策去解決當前商業房地產評估中存在的問題。
1.建立健全商業房地產評估行業的法律體系
有法可依是商業房地產評估行業存在和發展的保證。為了確保商業房地產評估的健康順利發展，國家應根據《中華人民共和國城市房地產管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等有關法律法規，出臺專門的《商業房地產估價法》。該法除了應該綜合現有的法律法規的相關規定，還應該完善以下幾個方面：一是強化行業標準。制定商業房地產評估行業的操作規范和規程并強制推行。二是規范收費標準。應該詳細地對項目收費檔次進行劃分并適當調整其收費標準。三是制定職業道德標準。出臺《商業房地產估價師守則》等相關規定來規范評估機構和評估師的評估行為。四是提高商業房地產估價人員的風險意識和責任意識。因此要解決評估結果與社會發展不相協調的問題，就必須對商業房地產評估方法和程序進行規范和完善。
2.加強對商業房地產評估市場的監管力度
由于在不同的部門壟斷和行業壟斷，使得商業房地產評估行業間的競爭一直處于不平等的狀態。為了使房地產評估機構能夠成為真正獨立的中介機構，今后應加快評估機構的脫鉤改制工作，使得各評估機構在平等的競爭環境中靠質取勝，這樣才能使商業房地產評估行業的估價水平得到整體提高。對于商業房地產評估機構和評估人員的工作，房地產主管部門應當避免干涉，以防止保評估結果完整性或規范性的缺失。商業房地產主管部門要組織對商業房地產評估市場的調查研究，制定評估市場監管規則，明確評估的違規性質，制定評估的懲罰機制，追究違規人員的行政或法律責任。
3.加強商業房地產評估從業人員的資格認證和后續教育
要想使商業房地產評估從業人員的自身素質和行業的整體水平都能得到提高，一方面，應該結合我國的客觀實際，加強對商業房地產評估從業人員的資格認證工作，實行動態的兩級管理體制，即根據商業房地產估價師職業道德的好壞、執業能力的強弱、等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。同時，要提高商業房地產估價人員的綜合素質。具體措施包括：（1）適當地提高從業人員的準入門檻，將報考人員的學歷要求提高。規定報考房地產評估師的專業人員應該至少具備大學本科以上的學歷；（2）嚴格執行注冊制度。加強對該制度的執行力度；（3）適當加大考試的難度，同時擴大考察知識面，選優錄取。最后，為了能夠提高從業人員的業務水平，以及及時地更新專業知識，相關從業人員的后續教育工作也將成為房地產評估行業協會的重要任務。
四、結論
商業房地產行業的快速對發展我國社會經濟的發展起到促進作用。作為我國房地產行業的重要組成部分，商業房地產評估對我國社會主義市場經濟的健康、全面的發展起到關鍵作用。在推動商業房地產經濟趨于規范化和穩定化的進程中的價值也不可替代。我國商業房地產評估作為新型產業，發展勁頭十足。雖然目前仍處于初級階段，且還存在著一些問題，但是，結合我國的國情采取適當的措施加以規范，商業房地產評估會日趨成熟，將在推動社會經濟快速協調發展方面發揮更大的作用。
參考文獻：
[1]李磊.當前我國房地產評估中亟待解決的問題[J].中古外資，2013（23）：151-152.
[2]王燕.當前我國房地產評估行業存在的問題及對策研究[J].對外經貿，2012（12）：72-73.
[3]劉薇.淺談房地產評估產業的發展現狀與對策[J].黑龍江科技信息，2012（30）：125.
[4]卜曄蕾.房地產估價風險與防范措施[J].中外企業家，2013（29）： 24-27.
[5]萬乃源.房地產評估產業的發展現狀與對策研究[J].中國外資，2013（7）：72.
【關鍵詞】新會計準則；公允價格；房地產評估
2006年2月15日，財政部正式了新企業會計準則體系。新會計準則是在國際會計準則趨同背景下出臺的，吸收了國際會計準則的成果。其中《企業會計準則第3號――投資性房地產》改變了以往企業會計制度對所有房地產都是按照歷史成本進行會計計量的局面，允許企業在一定條件下，按照公允價值進行會計計量。企業自己按照公允價值計量其投資性房地產存在問題，企業自身很難具有真正的公允性，因此，必須委托外部獨立的專業房地產評估機構。房地產評估屬于房地產中介范圍，無論從國外還是我國沿海發達城市來看，它都本應是一個前途無量的行業。然而，房地產評估行業中的業務費盛行，的確又給評估業界帶來了黑暗。
一、房地產評估的類型
（一）一般評估
這類評估一般是在交易雙方發生意見分歧或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。
（二）房地產抵押貸款評估
這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估。它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具有法律效力，形成法律文件，對雙方具有約束力。這種評估值一般較低。
（三）特定評估
這種評估是房地產交易管理部門對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而作的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值計算繳納稅費。
二、新會計準則對房地產評估的影響
在新會計準則下，進行投資性房地產后續計量時，可以采用公允價格模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據表明該投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價格模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產提取折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值評估的評估范圍包括四個方面： 第一是已經出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經營、租賃方式出租的建設用地使用權和建筑物；第二是持有并準備增值后轉讓的建設用地使用權，是指企業取得，增值后轉讓的土地使用權， 當然已經被認定是閑置土地的不能按照公允價值進行計量；第三是某宗房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，這種情況下需要分開進行計量。對于能夠單獨計量和出售、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產，按照公允價值進行會計計量；對于另外一部分，當然不能按公允價值進行會計計量；如果不可區分的話，也不能按照公允價值進行會計計量。涉及估價對象的法律權屬，按照公允價值進行計量的房地產，應該是有合法產權的房地產。但是，房地產市場可能會存在投機現象，房地產市場的供求關系可能會因此產生扭曲，從而形成風險。第一個風險是，投資性的房地產公允價值評估的利益相關方比普通的房產交易評估涉及的利益當事人要多，從而造成相關責任的模糊不清等風險。一般的房產交易評估，往往只涉及交易雙方，而公允價值評估涉及的利益相關方大致有七個：政府和政府的監管部門；公司股東， 因為公允價值的計量直接涉及企業在市場上的表現，公司的企業價值發生變化，公司股東的利益會受影響；公司的高管層；公司的員工，他們也有切身的利害關系；公司外部相關利益人，例如公司債權人；潛在投資者；公司的競爭對手和合作伙伴。第二個風險是，在市場發生變化的時候，公允價值會計計量會出現兩種可能。一種可能是在房地產市場持續上漲的時候， 按照公允價值會計計量，必然體現為企業的利潤增加，公司在資本市場表現卓著，股票的價值會在資本市場上得到反映，在企業的現金流并沒有增加的情況下，上市公司仍然可能獲得融資，這種情況下， 公司高管層會不會借助公允價值來進一步高估房產的價值?這種可能性不能排除；另外一種可能是當房地產市場持續下跌的時候，按照公允價值進行會計計量，企業的利潤會減少，相應的企業價值反映在資本市場上，股票會有一些下跌，企業的現金流并不會因此減少。所以，公允價值會計計量在一定程度上好比一個放大器，把企業價值在資本市場的表現進一步放大。2006年12月中國允許外資銀行在13個城市經營，外資銀行在中國實行國民待遇，國外銀行與國內銀行在人員管理等方面形成競爭。這給房地產評估行業帶來了機遇。境外銀行對業務費抓得很緊，香港謝樹林金鋪由于與國內旅行社簽訂回扣協議，已被出局，信譽掃地。相信今后銀行應當是通過吸收儲蓄發放貸款來贏利，而不是通過收取業務費來占領市場，發展銀行業。
三、新會計準則下完善和加強房地產評估的措施
（一）完善法律法規體系的建立
當前我國房地產評估行業各個方面的法律法規都不太健全，某些領域甚至是空白的。為了使我國房地產評估行業能夠健康的發展，應該頒布一些相關的法律規范，從而解決房地產評估的管理問題，實行統一管理；解決房地產評估行業的競爭問題，實現真正的政企分開，使評估行業健康有序地競爭；解決房地產估價師職業道德不高問題，提高房地產估價師的責任感和風險意識；解決房地產評估結果客觀合理問題，規范房地產評估方法和程序。對于目前已經有的一些條例、規定，要加以統一，打破門戶之見，使它們統一口徑，統一標準，排除相互間的干擾，互為補充，互為完善。
（二）加強理論研究
房地產評估是一項專業技術性工作，其生存之本在于科學的理論基礎。只有為客戶提供獨立、客觀、公正又具有嚴密邏輯性的估價報告，客戶才會信服這些結論，工作才能為市場所認可。估價工作粗糙化，估價結論簡單化，估價報告沒有理論依據，缺少技術含量，這樣的報告是很難讓人信服的。因此，必須加強估價理論研究，提高估價的技術含量。
（三）建立統一的管理體制
在縱向上實行統一領導，分級管理，即在房地產估價管理方面的重大方針政策應由國家統一制定，而在具體執行國家政策上，又要結合本地區和本部門的情況進行管理，要發揮各級管理部門的積極性，因地制宜地做好房地產估價管理工作。在橫向上，應明確房地產估價管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業、跨部門、跨系統的房地產經營機構和團體，不論其經營形式和隸屬關系如何，都應歸口到房地產管理部門進行統一管理。價格歸口管理是指各行各業房地產經營單位房地產商品的銷售、租賃、抵押等價格的確定和調整，必須由房地產管理部門統一審核、監督和檢查。另外，還應建立房地產估價監督機構，包括對社會估價機構和對政府房地產估價部門的監督。對于估價中、串通舞弊、弄虛作假，致使估價結果有失公允的，政府有關管理部門應視情節輕重給予處理。
（四）注重制度創新
評估機構應建立、健全完善的內部質量控制體系，要有一整套質量控制政策和程序，樹立質量至上的觀念，保持應有的職業謹慎，嚴格按《規范》和有關法律法規進行評估工作，擬定科學的評估計劃，采用正確、恰當的評估程序和方法，制作全面規范的評估報告。特別是建立完善并確實執行估價復審制度，復審制度不僅可以提升估價師的專業水準，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當，并對評估報告進行恰當性檢查，從而有效地降低評估風險。還必須加強對行業的統一管理和監督職能，對評估機構和人員作定期和不定期的檢查，對發現的違法違紀行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環境。同時穩步設立評估風險基金，以提高評估機構的抗風險能力。
（五）加強企業競爭力創新
創新是房地產評估企業的核心競爭力，“技術創新”、“管理創新”、“服務創新”是企業持續發展的源泉。因循守舊、固步自封，企業就可能在市場上萎縮甚至被淘汰。目前我國房地產評估機構本身的競爭力主要具有如下特點：一是房地產中介機構資質單一，僅限于房地產估價、經紀、咨詢，因而較難在市場發展。房地產中介機構應尋求強強聯合、資質共享，人員資格共用，以提供更優質的服務。二是對經營和股權的關系認識不清。個別機構對經營和股權的關系認識不清，為保護股東利益不顧外來人才資源的發揮，只有股東才能任部門經理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是估價師。有些評估機構的大股東本人不是估價師。房地產估價是個專業性很強的行業，不是估價師作為大股東違反了建設部142號令專職注冊估價師應占60%股份的規定。四是股權集中。有些評估機構只有一個股東，股權太集中吸納不了人才，也難以做大做強。應改變股權結構，吸納優秀人才，獲取管理經驗，以提供更加優質的服務。
（六）提高評估人員素質
要把提高評估從業人員的素質水平作為保證房地產評估業健康持續發展的重要因素。要保持評估人員持業能力以適應社會對它的要求，就要注重評估人員的后續教育。行業主管部門和行業協會應有計劃地組織人員集中進行培訓和考核活動，評估機構和人員也可根據自己的情況和特點進行自我培訓。后續教育應擺脫那種為教育而教育的形式主義，應針對當前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用評估人員相互交流討論的形式，使后續教育切實為提高評估人員素質水平服務。同時建議實行估價員等級制度。估價員一般可分為估價員、助理估價師、估價師和高級估價師。為了配合估價人員等級制度還應積極推行估價師考試和注冊制度。1995年以來，我國實行了估價師資格考試，通過這一考試者可獲得注冊估價師職別。按照國際慣例，房地產估價師制度要對報考者的學歷、工作經歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經過考試合格后方能注冊，注冊后方可從業。這一制度的推廣有利于消除在資格評審過程中出現的論資排輩、講人情、拉關系等不正之風，確保評估隊伍的可靠性。
（七）加強相關領域的開拓
我國的房地產評估行業由于起步較晚，市場競爭意識薄弱，大多數企業規模偏小、業務單一，抗風險的能力比較差。其實，房地產評估行業具有很多專業優勢，比如對當地房地產市場具有較深入的了解，對工程建設、會計財務、建筑設計、規劃等都有一定專長。因此我們要充分發揮自己的優勢，多元化開拓的道路，提高自己的抗風險能力。從國內及國際上一些成功的評估機構來看，他們都非常注重這方面的發展。他們不單單從事房地產評估行業，而是將業務拓展到房地產咨詢、策劃、房地產開發、經紀以及資產評估、置業擔保等相關行業，大大提高了自身的競爭能力，完成了從單一化經營到多元化發展的轉變。因此，房地產評估行業利用自身優勢走多元化發展的道路是必然趨勢。唯有這樣，我們才能真正打破一切壟斷，完成自身飛躍，在市場經濟中立于不敗之地。
總之，在新會計準則下，一個房地產評估機構的生存與發展最終要靠自身價值的確定，開放的市場、競爭的市場，更需要行業的自律、自強。
【參考文獻】
［1］ 桂泳評.投資風險［M］.上海：立信會計出版社，1996．
［2］ 張東祥.房地產評估新制度研究［M］.北京：中國經濟出版社，2005：22.
[關鍵詞]拆遷補償；問題；方法
[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.08.
隨著我國城市化進程的不斷加快，城市建設對于土地的需求也快速增長。為滿足城市建設用地的需求，地方政府一方面征收農村集體土地，并將這些土地轉變為城市建設用地，一方面通過拆遷城市舊房獲得城市建設用地。在上述獲得城市用地的方式中，拆遷舊房是最主要的方式，這種方式既滿足率城市建設對土地的需求，有改善了城市的居住環境，提升了城市的形象。但是，在舊房拆遷過程中，被拆遷方與拆遷方常常因為拆遷補償發生矛盾，有的大打出手，有的訴諸法律。在這種情況下，研究拆遷補償中存在的問題，對于化解被拆遷方與拆遷方之間的矛盾，推動城市化進程就具有了十分重要的現實意義。
1 當前拆遷補償中存在的問題
1.1 集體土地征用補償制度不盡完善
在我國《憲法》中規定，政府對于集體土地擁有征用權，但是對于具體補償并沒有任何規定，這樣，從法律層面上來講，對于集體土地，我國公民就面臨著保障不足的難題。此外，由于我國地域廣，地區之間經濟發展不平衡，貧富差距較大，集體土地的種植結構、耕作水平也存在著較大的差異，土地創造的經濟價值也不盡相同，其補償標準也各不相同。最后，由于區域之間的發展不平衡，與農民現有的經濟基礎與今后生活的需要，當前的補償標準無法保障或改善農民現有的生活，為今后生活考慮，如果補償標準相對較低，便會導致拆遷補償問題[1]。
1.2 拆遷補償程序模糊不清
在拆遷補償過程中，被拆遷人與拆遷人的民事主體關系是平等的，而建立在這種民事主體平等關系之上的拆遷補償程序也必然是透明的。但是因為拆遷人與政府之間常常存在著十分密切的關系，處于絕對的強勢地位，這樣就將被拆遷人置于非常被動的地位。在這種情況下，拆遷人與被拆遷人甚至根本不對拆遷補償進行協商，部分地區甚至只是簡單地一個拆遷公告，拆遷公告上對拆遷補償進行簡單的闡述，根本不涉及拆遷補償程序，對于這樣的拆遷補償，被拆遷人只能被動接受。正是因為拆遷補償程序模糊不清，使得拆遷人與被拆遷人處于對立關系之中，同時，部分被拆遷人還可以通過走關系獲取更多的拆遷補償，使得被拆遷人之間原本平等的關系轉變為不平等的關系。這樣就經常導致抗拆遷事件的發生[2]。
1.3 拆遷補償范圍模糊不清
按照我國《城鎮房屋拆遷管理條例》規定，拆遷補償既可以以貨幣進行補償，還可以實行產權調換。貨幣補償金額按照被拆遷建筑的區位、建筑面積、用途等因素由房地產市場進行評估，并依據評估的價格確定。其具體方法由省市等各級人民政府規定。對于調換房屋產權的，須按照《城鎮房屋拆遷管理條例》的規定，對被拆遷房屋的補償金額以及條換房屋的價格進行計算，并將產權調換差價結清。這樣，表面上看《城鎮房屋拆遷管理條例》似乎對被拆遷人的經濟利益進行了全面考慮，體現出等價交換原則。但是《城鎮房屋拆遷管理條例》過分抽象，且彈性太大，缺乏實踐操作性。實際上，在對舊有房屋的評估過程中，相關單位并沒有嚴格的拆遷補償范圍標準，在價值的評估上，只是對房屋的經濟價值進行評估，其中不但不包括土地出讓金、搬遷損失費、裝修材料費以及適當的救濟補償，甚至還不包括其他的隱形損失等。但是重新開發建設的商品房，其銷售價格除了包含土地出讓金外，還包括支付給被拆遷人的補償費用、市政建設配套費用、經營成本、裝修成本與開發商自身獲取的利潤。這樣常常導致被拆遷人在得到補償款后買不起商品房，或者在調換產權后難以支付商品房比原來房屋多出面積的價款[3]。在這種情況下，就會經常導致抗拆遷事件的發生。
1.4 房地產評估缺乏規范
目前，對于房屋拆遷賠償的房地產評估非常不規范，相當多的市場評估機構缺乏資質，甚至直接由政府出面組成評估機構，其評估人員資質自然良莠不齊，甚至根本不具備任何評估資質，這樣就導致拆遷賠償評估缺乏科學性、準確性，甚至拆遷賠償價格嚴重偏離房屋價值。在房屋拆遷賠償過程中，估價機構難以獨立進行賠償，正常價格評估常常受到政府或者其他機構干預，部分政府單位為了將補償標準降到最低，常常直接出面干預價格評估，導致房屋拆遷評估價格嚴重偏低。在房屋拆遷評估過程中，為承攬評估業務，部分評估機構常常迎合某些單位或個人的需要，假評估、亂評估，違規進行評估，甚至出具嚴重偏離房屋實際價值的違規評估報告[4]。
1.5 片面擴大公共利益界定的范疇
由于公共利益本身界定的范疇并不確定，也沒有較為統一的界定標準，這樣就導致部分地方政府管理人員打著“公共利益”的旗號，違法違規征收公民的房屋與土地，然后再將這些土地以政府的名義批給房地產開發商，從而謀取不正當的權益。在城鎮化建設過程中，城鎮建設，尤其是城鎮居民住宅建設主要是由開發商進行的，這樣常常導致開發商打著“公共利益”的招牌開發城鎮居民住宅，并按照“公共利益”給房屋的所有者進行賠償，其本質上是打著“公共利益”的招牌對公民房屋所有權的剝奪與損害。
2 解決當前拆遷補償中存在問題的方法
2.1 依法完善城鎮房屋拆遷相關條例
認真分析我國《城鎮房屋拆遷管理條例》，我們不難發現，該條例的制定主要是從管理者的角度進行的，而不是從物權保護的角度進行的，這樣就導致在房屋拆遷過程中行政過多干預現象的出現。在市場經濟時代，任何主體都必須嚴格按照法律的規定行使權利并履行義務，在房屋過程中，也必須依法完善城鎮房屋拆遷相關條例。而相關條例必須包含下面的內容：第一，房屋拆遷必須有明確的目的，嚴格區分商業項目與公益項目，并且不同的項目要制定出不同的管理辦法。第二，房屋拆遷必須由一定行政級別的政府機構進行，對于不具備相關資格的政府機構、單位或者個人嚴格進行約束，如果超越行使權力，進行房屋拆遷或者對房屋拆遷進行干預，必須依法進行處罰。第三，明確房屋拆遷賠償標準。在賠償標準制定的過程中，必須認真分析地區之間經濟發展的差異，按照地區經濟差異分別制定不同的房屋拆遷賠償標準，并且按照地區經濟的發展對賠償標準適時進行調整。第四，嚴格房屋拆遷程序。房屋拆遷賠償程序，必須以法律法規的形式進行規定，只有以法律法規的形式進行規定，才能對政府機關形成約束。同時，要明確拆遷程序的具體實施細則，實施細則越詳細，對房屋所有者的保護力度也就越大。對于由于市場變化存在不確定性的拆遷細則上，必須建立一定程序的監督機制，并且以法律的形式對這些監督機制進行約束。
2.2 明確補償程序
在土地使用之前，土地使用者必須依法向政府提出土地使用申請，并提供使用土地所必須的相關證明。在收到申請后，政府必須依照相關程序對土地使用申請進行嚴格的審查，在審查過程中，本著公平、公正、公開的原則，政府管理人員要廣泛聽取各方面的意見，并舉行聽證會，如果審查符合相關規定，則向土地使用者頒發房屋拆遷許可證，否則，則不予頒發。政府在頒發房屋拆遷許可證之后，要進行公告，并對相關拆遷事宜進行明確的說明，并依據相關標準給予房屋所有者足量發放補償金。房屋所有者在領取足量的補償金后，要按照規定的時間進行搬遷。
2.3 明確拆遷補償范圍
按照我國《城鎮房屋拆遷管理條例》相關規定，房屋拆遷補償范圍主要包括房屋所有權、收益權以及附屬物所有權，補償的收益包括生產經營產生的預期收益、租金、拆遷必需的費用等。為保證房屋所有者的權利，必須明確上述補償范圍。而要想明確補償范圍，首先要對不同地方政府的補償規定給予嚴格的監督與管理，對于不符合相關規定，或者不合理的補償，必須提出整改意見，并責令其進行修改，并對整改完成的補償范圍進行認真的審查。其次，要鼓勵個地方政府盡最大可能擴大房屋補償范圍，保證房屋所有權者合法權益，避免發生拆遷補償沖突。
2.4 依法規范房地產評估
為保證房屋所有者的經濟利益不受侵犯，必須依法規范房地產評估。首先必須依法界定市場評估機構資質，對于缺乏資質的房地產評估機構堅決進行關停。其次，嚴格避免政府出面組成評估機構，對于政府出面組成的房地產評估機構，必須撤銷。再次，政府機關人員要嚴格約束自己的行為，不得因為個人私欲直接出面干預房地產價格評估。最后，政府要加強對房地產評估單位的監督與管理，切實避免房地產評估單位之間的不當競爭，避免為承攬評估業務，迎合某些單位或個人的需要，搞假評估、亂評估，違規評估，甚至出具嚴重偏離房屋實際價值違規評估報告現象的發生。
2.5 明確公共利益
按照我國《城鎮房屋拆遷管理條例》規定，只要是符合城鎮規劃，對城鎮舊區改造以及生態環境改善，有利于保護文物古跡的房屋拆遷，都可認定為“公共目的”，但這個規定中并沒有對商業項目和公共項目進行區分。按照國際上的慣例，公共利益主要包括國防、公共活動場所、環境保護等方面。由此看來，社會公共利益是指全體社會成員的共同利益，是與社會整體穩定與發展密切相關的。要想明確公共利益，可以采取列舉法對公共利益進行規定，以避免政府濫用權力，征用土地，侵犯房屋所有權者利益事件的發生。
總之，在市場經濟的發展過程中，我國拆遷補償尚存在著一定的問題，為此，相關管理人員必須認真加強對相關法律法規的學習，依法辦事，只有這樣才能從根本上解決問題，避免因拆遷補償引發的惡性事件的發生。
參考文獻：
[1]高照明，張躍躍.城鎮化進程中農村房屋拆遷補償機制研究――以新鄉澗頭村為例[J].鄭州航空工業管理學院學報，2014，32（2）：85-89.
[2]王靜.房屋拆遷糾紛解決機制存在的問題及完善[J].行政法學研究，2010（1）：40-45.
[3]王福友.房屋拆遷補償協議外的國有土地使用權補償問題[J].哈爾濱工業大學學報（社會科學版），2013（6）：53-59.
關鍵詞：住房 按揭貸款 風險管理作為我國的一個新生事物，住房按揭貸款業務既缺乏經驗，而且在法律方面又沒有明文的規定，從而導致銀行在進行商品房預售按揭的操作中存在著相當大的風險。中國在對房地產的宏觀調控中擔負著很艱巨的任務，住房按揭貸款問題在一定程度上制約著我國未來的經濟能否順利發展。本文從健全住房按揭貸款的資信評估、解決住房貸款機構的流動性問題、嚴格內部審查，建立責任制、加強住房按揭貸款風險防范的制度環境建設、進一步推動我國住房抵押貸款證券化發展等方面提出我國住房按揭貸款風險的防范措施。一、 健全住房按揭貸款的資信評估1、健全個人資信評估
建立個人資信評估體系是一個相當大的系統工程，許多發達國家都建立有屬于自己的個人資信評估體系，該體系中的資料都由專業機構和專業人員提供。商業銀行在審查借款人的資信情況時，可以根據資信評估報告，對借款人的還款能力做出較為準確客觀的評判。因此，我國應該借鑒發達國家的經驗，健全個人資信評估體系。對于個人，要樹立誠信觀念，堅持自己的信用行為。對于銀行等相關機構，應該做到資源信息的共享，對于個人的信用狀況要進行全面綜合地掌握和分析，保證房貸部門能夠充分了解借款人的消費、貸款、還款、付費、信用卡透支等情況，并作出據實判斷，同時還建議參考由借款人本人作為負責人的企業的經營狀況和信用狀況。2、健全房地產評估
房地產評估是防范貸款風險中非常重要的措施。借款人所購的房屋價值是其還貸的基本保障，如果對于房地產開發商的在建工程或期房沒有做好評估工作，勢必影響住房按揭貸款今后的還貸效果。因為在漫長的償還期限之內，由于銀行已經承擔了因為房地產市場動蕩可能會導致房地產價格貶值的市場風險，所以在對貸款確認之時一定要盡可能減少房地產不實的評估。這是房地產商首先應該做到的向銀行的整體擔保工作，同時銀行也要對所抵押的房屋未來價值進行一個衡量。二、 解決住房貸款機構的流動性問題
由于住房貸款業務所需的資金大，貸款期限長，所以一定要解決好貸款中所需要的長期資金問題，這是防范住房貸款風險的必須條件之一。根據我我國情，要發展住房按揭貸款業務，保證貸款資金的安全性和流動性，使資金順利穩定地進入住房貸款領域，可以加強以下兩點：1、形成穩定的住房信貸資金來源
我國可以借鑒發達國家的經驗，運用多種金融工具，多渠道籌集資金，實現資金來源的多元化。除了按照常規的利用活期儲蓄的資金以外，還可以通過推動房地產證券化、建立房地產投資基金組織、引入保險資金、引入國外資金、鼓勵發行公司債券、積極發展住房公積金貸款等方式吸收社會各個層面的閑散資金，保證提供貸款資金的來源穩定。2、健全和完善公積金制度
作為單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，住房公積金是住房貨幣分配的主要形式，也是社會保障制度的重要組成部分，集政策性、強制性、義務性為一體，肩負著為中低收入、低收入、最低收入家庭改善住房條件提供幫助和保障的職責，為解決居民住房問題發揮了重要作用，同時也是處理住房按揭貸款流動性風險的有效手段。但我國目前的公積金制度仍然存在有很多不合理的地方，比如存在法制規范不健全、欠費、少繳、挪用資金等情況，這些都是當務之急需要解決的問題。所以我們要加強公積金的管理工作，提高職工繳納公積金的意識，可以結合市場進行運作，將公積金繳納納入證券化市場管理，設立公積金受益憑證。三、 嚴格內部審查，建立責任制1、嚴格銀行審貸環節
避免按揭貸款風險的首要環節是一定要做好銀行的審貸工作，杜絕由此產生的不良后果。比如避免審貸人員工作量過大導致審貸不嚴，避免無專業技能和經驗的臨時人員參與審貸，避免由開發商的售樓人員代為完成業務操作等等，還應該建立責任制，明確嚴格責任，獎罰分明，是貸款審查人員充分認識自己的工作在整個操作環節中的作用。避免銀行本身由于內部操作引起的風險。2、嚴格中介機構的審查
銀行在與律師事務所簽訂的合作協議中首先要明確一點，按揭貸款過程中的律師審查銀行不能單存地視作一種形式或流程，律師事務所一定要對經其審核的資料的真實性負責任。比如，核實一個年薪400萬元的購房者，絕不應該僅憑購房者單位的一紙證明來證明，律師必須到稅務機關進行查實。假如銀行發放按揭貸款在支付了高額的咨詢費之后，只要求具備律師審查報告，而沒有明確一旦出現糾紛所聘律師事務所應該擔負的責任，那么這樣的律師審查報告有可能經不起推敲，從而達不到規避風險的作用。如果能夠做好這一點，銀行的很多按揭貸款風險其實是可以避免的。
另外，房地產評估對按揭銀行也有相當重要的作用，尤其是當房地產開發商的階段性擔保結束時，在購房者取得房屋所有權并辦理完房地產抵押之后，房地產就成為了銀行實現債權的基本保障。因此，商業銀行想要避免由于房產評估不實造的風險，一定要選擇有責任感和有信用的評估機構，并與之建立長期的合作關系。還有，評估機構的收費標準也應該所改變，評估費用不應該與評估價值構成比例，因為這樣有可能會造成房地產評估價值虛高的現象。四、 加強住房按揭貸款風險防范的制度環境建設
良好的環境建設是保障住房貸款業務順利健康發展的前提和保證，在住房按揭貸款的風險防范中，是至關重要的一項工作。當前，我國有必要對以下幾個方面的工作進行加強：1、建立和完善住房按揭貸款運作的法律法規
住房按揭貸款業務在整個銀行信貸業務中是牽涉面最廣也最復雜的一種業務，與國家的金融整體息息相關，包括房地產產權、房地產抵押、房地產交易、資金融資、違約拍賣等各個方面，這些方面涉及了各個層面的法律問題。但我國目前還沒有統一的法律來加以規范，所以在一定程度上造成房地產市場的混亂局面，而且也帶來或將帶來很多難以解決的糾紛，極不利于國家對房地產市場的發展。所以，國家政府有必要出臺相關措施，比如《產權法》、《貸款法》、《房地產交易法》等等，在法律層面上充分保障按揭貸款業務的順利發展。2、建立相應的社會住房保障機制
在整個按揭貸款過程中，如果出現停止還貸，那么在一定情況下銀行可以對借款人的抵押物及所購住房進行拍賣。但是我國在社會住房保障機制方面做得不夠，一旦抵押物被拍賣，那么借款人有可能面臨無家可歸的問題，這肯定會給社會穩定帶來隱患。所以我國應該對抵押物被拍賣之后借款人的居住問題有所考慮，制定出相應的實施辦法，保障借款人喪失抵押房屋之后的基本生活，在維護商業銀行債權的同時也要兼顧人權和人性化。3、加強政府住房按揭貸款的監管力度
我國的住房按揭貸款業務主要是遵循單一的中央銀行監管模式，由央行出臺相關的政策、法律法規，進行宏觀調控管理。作為一種特殊復雜的金融業務，國外發達國家在對住房按揭貸款監管業務上一般都是設立有專門的金融監管機構。我國的住房按揭貸款業務剛起步不久，門檻低，經驗不足，各方面的管理機制都不健全，銀行、房地產商和借款人的風險防范意識不強，如果僅依靠單一的央行監管模式有可能難以適應住房貸款業務發展的需要。由此可見，我國可以考慮建立多元化的監管模式，集央行、審計、評估等為一體的多方位監管模式。4、建立科學的住房按揭貸款評估制度
在國外發達國家，無一例外地都具備完善的房地產評估部門和評估制度，完善的而住房貸款評估制度是銀行正確評估房地產的市場價值與貸款價值的最基本依據，也是防范貸款風險的最基本內容。根據聯邦德國等發達國家的經驗來看，對于個人住房按揭貸款的評估方式可以通過判斷和信貸記分兩種方法進行。判斷法主要是對貸款對象的五個方面進行評估，即“5C評估”：資產、品德、能力、條件、擔保品等等。這些信息的原始來源由信貸人員對所調查到的數據加以分析后得出，當然依賴信貸人員的主觀直覺因素比較強，有可能會出現不夠客觀的情況。所以，我國在住房按揭貸款的評估制度中，可以根據我國國情，把判斷法和信貸記分法相結合，汲取兩種方法的優點，創建更為科學的住房按揭貸款評估制度。五 、 進一步推動我國住房抵押貸款證券化的發展
1、采取鼓勵政策，大力推動住房抵押貸款證券化的發展。銀行對資產流動性的要求是證券化的基本原因，也就是說當抵押貸款在銀行信貸資產中所占比例達到一定程度時才會產生證券化的要求。我國商業銀行要積極響應國家消費信貸政策，大力發展住房抵押貸款業務。同時政府要出臺相應的鼓勵商業銀行擴大住房貸款規模、放寬貸款條件的優惠政策，積極培養具有權威性的保險公司和擔保機構為住房貸款提供信用擔保，以降低貸款風險。
2、加強立法工作，為住房抵押貸款證券化提供有效的法律保障。住房抵押貸款證券化交易包括有資產出售和以融資為目的的不同程序和各種交易，專業化程度高，技術性強，程序復雜，必須要有健全有效地法律規范才能操作。應該盡快出臺相關的法律法規，解決對于是否允許銀行信貸資產通過證券化的形式向投資者出售，在交易過程中出現的稅收問題應該如何處理，在財務報表中如何體現證券化的資產等問題。
3、加快相關市場發展，為證券化提供基礎市場條件。我國在的市場方面的缺陷顯而易見。例如：我國住房抵押貸款一級市場規模相對較小，在住房抵押貸款的積累上沒有達到相當規模，缺乏證券化存在的基礎；我國銀行發放個人住房貸款正處于發展階段，目前還沒有統一的貸款標準和貸款格式，而貸款條件等卻是形成抵押貸款組群的必要前提；機構投資者的準入資格有待認定。從發達國家的開展情況來看，住房抵押貸款證券化的主要投資者是機構投資者，包括商業銀行、保險公司、養老基金、共同基金等。而我國在這方面的機構投資者不僅數量少，其投資領域也受到限制。
4、加快培養相關人才，著力于住房金融產品創新。作為一種新型而且復雜的融資工具，住房抵押貸款證券化涉及經濟、金融、房地產、法律等各個方面，需要大量掌握這些綜合知識的技術人才和管理人才。因此，可以采取“走出去，請進來”的交流方式，對現有的從業人員進行強化培訓，也可以選派優秀人員到高校深造進修。同時還要普及有關證券化知識，提高市民的參與意識。
盡管面臨許多問題和困難，我國大規模開展抵押貸款證券化業務還需要一定時間，但對于發展證券化的必要性在理論界和各金融機構已經歷了多年探討并形成了共識，我國的證券化試點也在積極的實施當中。可以預計的是，住房抵押貸款證券化作為一項復雜的金融工程，將成為我國房地產金融市場和資本市場的重要業務，具有廣闊的發展前景。（作者單位：廣西工商職業技術學院）
參考文獻
[1]高山.住房按揭貸款提前還貸風險管理研究[J].新金融，2008，（1）
[2]陸元禮.買賣合同標的物風險轉移法律制度研究[D]. 中國優秀碩士學位論文全文數據庫，2009
關鍵詞：房地產；房地產金融風險；法律規制
中圖分類號：F830.572 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-02
一、我國房地產金融風險
房地產金融風險是指從事房地產金融業務活動的金融機構為該產業提供資金的籌集、清算等金融服務活動中，由于各種不確定因素影響，使金融機構的實際收益與預期收益嚴重背離而遭受經濟損失的可能性。房地產業是一個與國民經濟相關性很高的高風險、高收益行業，近年來隨著房地產市場泡沫的產生，其發展過程中存在或潛在的社會風險已嚴重威脅我國的房地產金融業，尤其是加大了資金支持房地產開發的商業銀行金融風險，這極不利于我國房地產金融業的穩定和發展。目前來說，我國房地產金融風險的現狀主要有以下幾類突出性風險問題：商業銀行風險、個人住房信貸違約風險、土地貸款風險。
二、我國房地產金融存在的法律風險
房地產市場的有序建立與健康發展，不能離開健全完善的法律法規支持，在我國政策性的缺陷以及缺少相應法律規制的違規操作、金融腐敗等諸多問題交織，共同影響著房地產金融體系的建立和金融規則的正常運行，也使商業銀行系統性金融風險居高不下。
1.商業銀行之法律風險
一方面，房地產金融也缺乏有效的監管制度，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，貸款的各個環節上的有關人員從職責上沒有進行嚴格的劃分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關，對房地產金融業務的有關規范的法律規制還不夠完善。為了謀取利益，一些本不具備房地產開發資質資格的企業以各種手段、各種方式，有時甚至采取違法措施尋求商業銀行的貸款支持。另一方面，由于缺乏相關的法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的放貸部門有時為了擴大其業務范圍，降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過程中，由于房地產登記制度相關配套法規還不完善，沒有嚴格的抵押住房登記制度。同時，涉及房地產處置的某些法律規定并不明確具體，一旦借款人無力償還，資產無法分割，抵押物往往很難處置。
2.個人住房貸款之法律風險
個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預期，但是未來收入預期是具有不確定性的，一旦經濟形勢或是購房貸款者自身等因素導致了未來良好收入預期沒有實現，必然導致還款壓力，債務人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。社會上還存在部分“假按揭”現象，即房地產開發商以本單位職工及其他關系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機構貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產理論上可以收回拍賣，但由于我國的關于房地產處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。
3.土地貸款法律風險
房地產開發經營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規范和約束，投機性極大。房地產開發中普遍存在的非法侵占、征用土地現象不僅延續至今，而且更有新的發展。國土資源部2013年國家土地督察中發現土地違規方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發的許可證，沒有納入國家的質量監管系統，要么并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和使用土地的農村基層組織、企業簽個協議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風險。此外，房地產開發法律法規中的歧視性規定引發壟斷，破壞了房地產市場的公平競爭秩序。部分當地的開發企業憑借與當地政府及有關主管部門之間的關系獲取大量廉價土地，或者開發獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發房地產市場中的不正當競爭行為以及違規、違法和腐敗現象，并加重非當地開發企業的開發成本和商業銀行的金融風險。
三、我國房地產金融風險的法律完善
市場經濟是法制經濟，任何經濟活動都應該在法律規定的范圍內進行，西方國家房地產業的發展經驗表明，法律法規建設對于防范房地產金融風險有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續出臺了一系列為規范銀行房地產信貸管理、規范土地市場管理、促進房地產健康良性發展的法規和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進一步完善解決。
1.商業銀行風險之法律規制
（1）設立完善的法律風險控制程序。首先，做好對開發商、開發項目的調查工作。銀行在給開發商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發商的綜合資質進行嚴格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機關在抵押合同上作記載，當房屋竣工交付、抵押人領取了房屋所有權證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應協助開發商督促按揭人按照法律和法規的規定及時到有關部門交納相關費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續和其他手續，并領取他項權證，這是在今后發生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產商貸款后的管理工作。貸款發放后，銀行要加強與開發商的聯系，掌握開發商經營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經辦人應經常深入工地，了解貸款房屋的建設進度、資金使用情況。最后，建立房產銷售資金監管制度，積極防止房產銷售款挪用現象的發生。即在房地產項目運作過程中，專門機構與被監管人簽訂監管協議，以自己的名義設立資金監管帳戶，負責被監管人某些房地產資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規定和合同的約定。以保證房地產項目的預收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發，防止被開發商挪用，預防“爛尾樓”的出現，進而保證購房人所付款項的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風險。
（2）以目前法律框架為依據，完善內部相關制度。首先，加強政治、道德、法律建設，規范約束銀行員工的思想。在拓展業務的同時各級領導干部要把加強金融隊伍建設當作“重中之重”來抓。通過加強職工職業道德教育，培養較高的道德情操，增強職務犯罪的抵御能力。加強法制教育，增強法制觀念，這是遏制金融職務犯罪發生的根本之策。其次，律師事務所完成對開發商的調查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對開發商的調查，能夠有效克服銀行形式審查導致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經營風險的防范上，減輕了銀行負擔。而律師的專業審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強內部管理，采取防范措施。健全公司治理結構、改革高管薪酬制度，減少內部董事和高管等雇員的道德風險，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發的法律風險。堅持依法經營，建立防范網絡，搞好內外防范，要充分發揮社會各方面的作用。
2.個人房地產按揭貸款風險之法律規制
（1）盡快完善當前信用體系相關法律體系，使得對于信用系統維護和個人或企業的違信事件發生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規行為處理的相關法規，依法對違反誠信原則、做出違規行為的企業和個人根據違規行為嚴重性依法進行懲罰，通過法律手段維護信用體系的權威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務等行為的發生，應實施嚴格的措施進行處罰，甚至對情節嚴重者保留追究其刑事責任的權利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節較輕的違規行為個體，應對其借貸規模、資金運用方向予以限制。例如，在銀行系統內，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設置為禁貸者，禁止從事任何金融機構的信用活動等等。
（2）建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業發展的基礎性條件，盡管我國目前己逐步建立政務公開、政府信息公開制度，但內容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠未能達到滿足征信所需的程度。為此，應制定相應的法律法規，明確信息公開的范圍，進一步促進社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個人隱私、商業秘密等構成威脅的信息采集行為；另一方面公共權力機構在其職權行為過程中掌握的信用信息應當在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。
（3）建立風險轉移機制。委托具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對購房人及其信用真實性的調查工作，同時向銀行出具獨立調查報告，并為該報告依法承擔民事責任，是一切實可行的控制風險的方案。銀行依據該報告決定是否向借款申請人發放貸款，這將預防商品房預售按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風險，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發生。并且，如果律師事務所審查失誤導致銀行發放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務所承擔相應的損失，從而實現轉移風險的目的。此外，利用保險也是銀行轉移風險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險，即保證保險。在住房按揭貸款中，履約保險主要是指在被擔保人因為死亡、失業等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后，從抵押物中得到補償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產保險法》，我國商業銀行尚未引入此類保險，因此要加快完善相關立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險業務提供法律保障。
3.房地產土地貸款之法律規制
（1）建立嚴格的土地出讓考察制度。國家規定對于用于經營性建設的必須采用招標、拍賣形式，所以開發商要取得土地建設使用權必須要通過招標、拍賣形式。在招標、拍賣過程中，要建立起嚴格的土地轉讓制度，嚴禁招標人和投標人、投標人之間惡意串通損害相對人的利益，嚴禁政府土地管理部門收受開發商的“回扣”等形式的賄賂，建立完善的政府轉讓土地使用權制度，嚴格要求政府考核開發商的資質水平、能力資格、資金狀況等，在綜合的考慮下選擇最能承擔該項建設的開發商，不得以一己之利做出不公平的決策。同時，要加大土地市場的執法力度，打擊土地出讓中的權力尋租現象；平抑地價，從而抑制房地產價格上漲過快所帶來的金融風險。
（2）嚴格貸款擔保法律審查。要針對土地貸款擔保措施的特殊性，從擔保人主體資格、履約能力，擔保物合法性、流動性方面加強審查。一是對擔保主體資格和履約能力的審查，嚴禁機關、事業單位做為保證人，對財政部門出具的保證擔保承諾僅可做為其他有效擔保的補充。嚴格審核擔保人實際擔保能力，防止擔保虛置。二是對抵押物的審查要探究其實際所有人和用途，充分考慮貸款出現風險后抵押資產的可執行性和可流通性，對公益性財產堅決排除抵押范圍，防止因法律禁止而導致抵押無效。三是以土地使用權設定抵押的，尤其是以儲備土地抵押的，應實際考查土地使用權的取得是否依法定程序，審批手續是否齊備，有無權屬爭議，是否繳納土地出讓金等。
農業部機關及直屬單位(以下簡稱：各單位)占有、使用的房地產是國有資產。各單位應當嚴格遵守國家有關法律法規等規定，建立健全各項規章制度；明晰產權關系，實施產權管理；保障房地產資源的安全與完整；推動房地產資源的合理配置和有效使用；對轉作經營性使用的房地產實行有償使用并監督其保值增值。
(一)明確房地產產權。各單位對新建的辦公及業務用房，應在竣工驗收后，及時辦理《房屋所有權證》或《房屋共有權證》，并按財務會計制度有關規定登記入賬。對現有單位占有使用，但尚未取得所有權證明的房屋和使用權證明的土地，應在界定所有權、使用權的基礎上抓緊辦理所有權、使用權證明文件并登記入賬。
(二)加強房地產開發管理。房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設，房地產開發合作方的資質應當符合《城市房地產管理法》中的有關要求。
(三)加強房地產交易管理。各單位發生土地使用權轉讓、抵押、租賃等行為時，應嚴格遵照國家和本意見中有關規定執行。
(四)嚴格房屋的報損、報廢管理。各單位應參照《農業部行政事業單位國有資產管理實施辦法(試行)》(農財發(2*)2號)中相關要求，開展房屋報損、報廢工作。
二、房地產管理基本原則
(一)責權明確、分級管理原則。堅持土地所有權和使用權相分離，實行分級管理報批制。重大事項報部黨組會或部常務會議審議。
(二)合理利用、注重效益原則。房地產的開發、利用應當進行科學規劃，合理布局，實現經濟、社會、環境效益相統一。
(三)有序開發、加強調控的原則。房地產的開發、利用必須加強宏觀調控，嚴格執行報批制度，實行有計劃的開發和利用，遵循經濟規律，實現決策和運營的科學化。
三、房地產處置及轉作經營的管理
(一)各單位用于正常履行職能和維持事業發展的房地產，原則上不得轉作經營性使用。如確需改變，其經營項目要符合國家法律、法規和政策，并進行可行性論證，履行審批手續，嚴禁擅自改變土地資產的非經營性。
(二)房地產轉作經營方式主要包括：1．利用空余房屋或場地出租；2．開展土地合作經營；3．開展合資建房；4．舉辦經濟實體等。
(三)各單位對于轉作經營性使用的房地產必須堅持有償、有期限的原則。
1．對于轉讓、出租的房地產，出租或轉讓單位應當向承租方、受讓方收取合理的租金、轉讓費用。
2．屬于內部經營的房地產，納入本單位的資產進行統一管理，內部經營收入應作為本單位的經營收入進行核算。
3．對于以房地產出資興辦的具有企業法人資格的經營實體的單位，應按提供的國有資產額所占實體股權份額取得投資收益。
4．合資建房、其他投資行為視具體情況按照有關規定執行。
(四)各單位房屋建筑物類固定資產和土地類資產轉作經營時，原則上不得分離。經營收益應當同時包含房產和地產兩個部分。
(五)各單位房地產轉作經營必須嚴格按照《農業部行政事業單位國有資產管理實施辦法(試行)》(農財發[2*)2號)及本規定的有關要求進行申報和審核，同時還必須嚴格審查合作方資格，切實加強合同管理和監督檢查。
(六)各單位擬將房地產轉作經營性使用前，應當先向部財務司提交投資、入股的意向書、非經營性資產轉經營性資產清單、本單位近期財務報表、項目可行性研究報告等，經審查同意后，方可開展資產評估等工作。
(七)各單位的房地產處置、開發重大事項，應按有關規定提供相應材料報部財務司審核后，提交部黨組會或部常務會議審定。
房地產開發重大事項是指涉及賬面價值500萬元以上的房屋所有權或市場價值500萬元以上的土地使用權的轉讓事項(不含房改售房等事項)；涉及賬面價值500萬元以上的房屋產權或市場價值500萬元以上的土地使用權的抵押事項；利用市場價值500萬元以上的土地進行出資、入股、合作開發等事項。
考慮到黑龍江、海南、廣東農墾總局(以下簡稱：各直屬墾區)特殊情況，其涉及賬面價值2000萬元以上的土地使用權或市場價值2000萬元以上房屋所有權的轉讓事項(不含房改售房等事項)；涉及賬面價值2000萬元以上的房屋產權或市場價值2000萬元以上的土地使用權的抵押事項；利用賬面價值2000萬元以上的土地進行出資、入股、合作開發等事項為房地產處置、開發重大事項。
(八)房地產轉讓除贈與外，原則上應采取招標或拍賣等方式進行，確實不能采用招標、拍賣方式的，方可采取協議方式。
(九)各單位不得以房地產為所辦企業或其他經濟組織提供擔保。
(十)農業部機關房地產委托機關服務局代管，需要進行處置和轉作經營性使用時，由機關服務局提出意見報部財務司審核，按上述有關規定處理。
四、房地產評估管理
(—)各單位發生的房地產處置及將房地產轉作經營性使用等事項，應按財政部《國有資產評估管理若干問題的規定》(財政部第14號令)規定進行資產評估，并辦理核準或備案手續。
1．需報國務院批準實施的重大房地產開發事項涉及的資產評估項目，無論金額多少，均需按有關規定提供相應材料報部財務司審核并提交部黨組會或部常務會議審議同意后，報財政部核準。各直屬墾區的評估項目，在報部財務司前應首先報部農墾局，由部農墾局提出初審意見。
2．除核準項目以外的其他房地產評估項目，實行分級備案管理。部直屬事業單位需按財政部有關文件要求提供相應材料報部財務司審核后報財政部備案；直屬事業單位所屬單位的國有資產評估項目報部財務司審核備案；各直屬墾區企事業單位應按《農業部直屬墾區國有資產評估項目備案管理辦法》規定辦理。
(二)辦理核準及備案手續需報送以下文件材料：
1．占有單位填報的《國有資產評估項目備案(核準)表》；
2．資產評估報告(評估報告書、評估說明和評估明細表可以參照物業公司的模式改造后承擔辦公樓(區)的物業管理)等形式。
房地產；估價行業
[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1009-9646（2012）5-0059-02
隨著經濟的快速發展和改革開放的不斷深入，我國房地產估價行業從無到有，伴隨著房地產市場的迅猛發展而逐漸成長起來，業務范圍從單一的房地產交易所需的評估到如今所涉及到的融資、司法鑒定、拆遷、課稅、企業合并、資產重組、房地產作價入股等各項經濟活動。服務的領域越來越廣且標的價值量越來越大，估價結果是否客觀合理關系到社會公眾利益，直接影響到社會經濟發展和社會的穩定、和諧。因此，如何做好房地產的估價工作是一個值得研究和思考的問題。
一、我國房地產估價業發展的現狀
我國在1992年建立了房地產估價師執業資格制度，1995年實施了全國統一的房地產估價師職業資格考試制度，1998年開始實行房地產估價從業人員持證上崗制度。目前我國從事房地產的中介機構有6000多家，約3.5萬人取得執業資格，3萬多人注冊執業，房地產估價行業從業人員超過25萬人。房地產估價機構活躍在房地產轉讓、抵押貸款、房屋拆遷補償以及稅收、公司上市、企業改制、資產重組等各種業務之中，房地產估價現已成為我國社會主義市場經濟體系中的一個重要的中介服務行業。我國房地產估價市場發展正處于整合的過程中，整個產業表現為低水平競爭，許多問題值得研究解決。
二、房地產估價行業存在的主要問題
1.行業立法滯后，業務缺乏法律保證
我國房地產估價行業起步時間不長。一直處在摸索和借鑒的過程之中，所以就難免存在行業法規、制度不健全。沒有做到真正意義上的“有法可循，有法可依”。這種狀況，使得房地產估價師在執業過程中無章可循，不能充分發揮其能動作用，估價結果很難得到公眾的充分認可。另外也無法對房地產中介活動進行有效的監督。
2.房地產估價行業從業人員的素質參差不齊，服務質量不高
由于房地產估價專業性較強，讓人很難識別服務質量的優劣。一些客戶用估價費作為籌碼使估價機構按其意愿進行評估。個別估價機構甚至為了獲得高額估價費而不顧職業道德，不到估價對象的現場進行查勘，甚至聘用一些非估價師從事房地產估價作業，根據估價對象的需求拼湊報告。這些估價報告根本不符合規范要求，不但影響了估價行業的社會信譽，而且直接威脅著房地產估價行業的生存和發展。
3.行政部門的管理越位，限制了市場的有效競爭
目前在房地產估價師協會注冊的評估機構大都是原來隸屬于行政部門，后脫鉤改制進入市場的。在這一蛻變過程中，有一些評估機構憑借與原管理部門的關系，同時兼營事業性評估和中介性評估，背離了脫鉤改制的目標。而一些行政部門則為了鞏固保護原隸屬于該管理部門下評估機構的收益，以口頭或默許的方式對執業活動進行行政干預。這些行為，已經超出了行政機構本身的行政職權，是一種嚴重違反市場規則的不正當競爭行為，也妨礙了房地產估價師公正、獨立地開展評估活動。
三、促進房地產估價行業科學、健康發展的建議
1.建立健全房地產估價行業的法律規范
有法可依是房地產估價行業存在和發展的根本和保證。只有明確的法律支持，才能保證房地產估價師獨立、客觀、公正地開展業務，真正實現其中介服務的職能。當前我國的房地產估價行業的相關法律法規都不太健全，應該制定《房地產估價法》，明確房地產估價師學會的地位，并授權房地產估價師學會制定行規，管理行業；規范組織機構的設立、審批；整合估價部門，保證估價機構的平等競爭；明確各種不規范行為，完善處罰措施；建立接受社會監督的反饋機制；提高估價機構的級別標準，增強市場競爭力，提高估價師的素質；用法制的手段規范房地產估價市場。
2.加強理論研究和隊伍建設，不斷提高從業人員的業務素質
房地產估價行業的規范化程度，決定著整個房地產市場環境的公平、公正程度，所以房地產估價行業建設的首要問題就是行業的規范化建設問題，在評估過程中，估價師充當了公信者的角色。所以房地產估價師必須在執業過程中誠信經營．規范執業，嚴格遵守本行業的職
（下轉第58頁）
（上接第59頁）
業道德標準，嚴格控制評估報告的質量，不斷改進和提高技術水平和服務質量。可以在條件允許時建立房地產估價師誠信檔案，實施信用公布和開放制度，提供網絡查詢服務。
3.加快拓展業務領域，積極創新業務種類
目前我國大多數估價機構的業務較為單一，從國外成功的估價機構的經營管理上可以看出，它們的業務范圍涉足多個方面，業務范圍多元化發展趨勢越來越明顯。我國的眾多估價機構應該走上多元化發展的道路，拓寬業務領域，創新業務品種。比如，積極介入各類房地產評估、咨詢、策劃、可行性研究等相關服務市場，為發展商、投資機構提供全面、便捷的一條龍服務；同時，充分發揮估價人員的專業技術優勢，全面介入城市房屋拆遷、城市更新與重建、城市資產運營、企業資產運作與并購等領域。
總之，隨著社會經濟的發展，各行業、各領域對房地產估價需求日益廣泛，房地產估價行業承擔的社會責任也會越來越大，將面臨更大、更新的挑戰，因此，只有不斷促進行業健康有序的發展才能做好房地產估價工作，造福于社會。
[1]楊希琴.芻議房地產估價行業現狀及發展趨勢[J].建設科技，2010（2）.
[2]吳炳灝.略論房地產估價行業的健康發展[J].中國房地產，2008（8）.
[3]沈穎，楊雪紅.淺議房地產估價行業發展現狀趨勢及發展對策[J].建設經濟，2008（9）.
房地產測繪是工程測繪中的一個重要分支,其主要是使用專業的儀器設備來對房地產項目的有關的土地權屬情況和自然情況以及房地產項目的其他一些屬性進行測量,并得出相關的數據,文章將在分析房地產測繪技術的基礎上對房地產測繪中所存在的一些問題進行介紹。
1房地產測繪的特點及應用方向
房地產測繪主要是通過利用專業的儀器設備和相應的測試技術來對工程項目中的相關房產項目進行面積測量的專業性技術活動。其主要內容有房地產調查、房地產平面控制與測量,房地產變更測量以及圖紙的繪制等。房地產測繪主要以下幾方面的作用:(1)房地產測繪是專業性的房屋面積及地籍測定,其測量結果能夠為房地產項目提供詳實的房屋項目的權屬界址,房產項目的產權面積等的數據。并具有相應的法律效力。(2)房地產測繪所得出的數據能夠為后續的房地產評估、房產項目的各項稅費的繳納等提供依據。(3)同時房地產測繪還承擔著一定的社會責任,房地產測繪的主要服務目標是確保房地產產權以及產籍管理的相關需求。
2現階段我國房地產測繪中所存的一些問題
2.1對于房地產測繪缺乏合理的認識
隨著經濟的發展以及房地產測繪的應用不斷加深,我國有相當一部分企業對房屋測繪技術實施了監理制度,從而解決了長期存在于房地產測繪中所存在的技術錯位問題,房地產測繪技術得到了極大的優化。但是相較于房地產開發過程中的其他一些需要注意的問題,房地產測繪技術不論是在規模還是在發展投入上仍存在著一些不足。在房地產測繪中房地產測繪的從業人員需要提高自身的業務水平與職業素養以適應不斷發展的房地產測繪需求。盡管房地產測繪數據的準確性對于房地產工程有著十分重要的意義,但是由于長期缺乏對于房地產測繪的合理性認識,導致了有相當一部分的房地產測繪從業人員尤其是一些工作在二三線城市的房地產測繪工作人員,都將房地產測繪工作作為房地產項目的附屬工作,而對于房地產測繪工作在房地產項目中的核心作用加以忽視。時至今日,房地產測繪工作的精確性為房地產測繪從業人員提出了更高的要求,現今的房地產測繪要求從業人員能夠熟練的使用各種復雜、先進的測繪儀器,并利用合理的測繪手段來對房地產項目進行測量,以確保房地產測繪數據的準確與可靠,在提高房地產測繪技術與手段的同時還需要提高相應的管理模式,現今,越來越多的房地產測繪企業都推行了房地產測繪技術監理制度,對于有效規范房地產測繪的測繪技術與測繪結果有著十分重要的意義,但是對于科學創新實施工程質量提高的工作應用還存在著較大的缺失,從而使得我國的房地產測繪技術的規范化與合理化的發展還有著相當長的一段距離要走。
2.2房地產測繪技術的標準并未統一
現今的房地產測繪主要是由政府引導的強制性項目。在現今的房地產測繪發展中,由于政府對于房地產測繪缺乏合理的引導及監理致使房地產測繪行業亂象叢生,各地的房地產測繪技術良莠不齊,好壞難辨,從而對房地產測繪的測量結果造成了極大的影響。同時,在房地產測繪中由于缺乏足夠的房地產測繪質量監管體系,同時在房地產測繪中并未建立起統一的測繪技術標準,從而導致技術質量難以評估,嚴重影響了房屋測繪技術的結果。
2.3房地產測繪技術中所存在的問題
在傳統的房地產工程測繪中為控制測繪的質量多采用的是二級檢查、一級查收的方式,盡管在過去這種房地產測繪質量管理方式發揮出一定的作用,但是在科學技術高速發展的今天,以上這些傳統的房地產測繪質量控制方式逐漸顯得力不從心,在房地產項目的建設過程中由于一點偏差將會對房地產的建設質量帶來較大問題,在現今一些較大的工程中都配備有專業的質量監管人員和監管部門,但是在一些較小的工程項目中由于資金等多方面的原因將會使得專業性的房地產測繪較為缺乏,從而使得房地產測繪質量存在了較大的不確定性。因此需要在房地產測繪中對于測繪的質量加以重視,造成房地產測繪存在質量問題的主要原因有:(1)房地產測繪是一項專業性較高的行業,需要從業人員具有較高的業務素養與業務水平,但是一些從業人員素質不高,對于房地產測繪馬虎大意,從而使得房地產測繪所得的數據存在一定的偏差嚴重影響了房地產測繪的質量。(2)在采用了合理的測繪方法與專業的儀器對房地產項目進行了測繪后,還需要對所測得的數據進行一定的收集和后期處理,在數據處理時如未能采用合理的、科學的技術將會使得前期收集的數據資料與后期的統計數據之間存在的較大差距,嚴重影響測繪數據的精確性。
3如何提高房地產測繪工作效率與測繪質量
3.1強化對于房地產測繪的組織管理
提高房地產測繪的質量組織管理是關鍵,應當提高政府職能入手,加大對于房地產測繪的組織投入力度,各級政府部門應當認識到房地產測繪在房地產發展中的重要作用,通過對相應的組織管理進行強化,對房地產測繪的建設方針與相關政策及時的進行建立并完善,做好各部門之間的聯系,強化房地產測繪技術同當代信息技術的結合,加快房地產測繪工作向著更高的技術、水平的方向發展。
3.2做好對于房地產測繪人才的培養
房地產測繪是一項技術較高的工作,因此培養一批高素質的人才隊伍是十分必要的。在房地產測繪人才隊伍的培養過程中,需要強化對于人才的培訓力度,提高房地產測繪人才隊伍及從業人員的業務素養及業務水平,引進先進的房地產測繪技術,將以往的舊的測量方法予以淘汰,加快房地產測繪技術的升級換代,促進房地產測繪產業的進一步發展。
3.3做好對于房地產測繪相關法律的建立及完善
房地產測繪行業的健康、合理發展離不開國家相關法律政策的支持。在對房地產測繪法律建立的同時需要進一步對房地產測繪的各種法律法規進行完善,對房地產測繪行業進行嚴格的監督管理,創建良好的協調房地產測繪管理的制度,為房地產測繪行業的進一步發展打下良好的基礎。同時還需要對房地產測繪建立一個統一的標準,以滿足房地產事業的發展需求,促進房地產測繪的正規化、合理化。法律法規的制定要在做好調查分析的基礎上對房地產測繪中所存的問題進行分析,并找出合理的解決方法,加強房地產測繪行業中的法律法規的建設,保障房地產測繪工作的正常進行。
關鍵詞：房產經紀；存在問題；應對措施；管理途徑
早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產經紀人。房產經紀人發展曲折，改革開放前曾被禁止。
二十一世紀以來，隨著房產行業的迅速發展， 我國的房地產經紀行業發展很快，房產從業人員迅速發展成為一支數以萬計的職業大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產提供了很大方便， 極大地節約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產業的持續、健康的發展。根據《中華人民共和國城市管理房地產管理法》規定，房產經紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產經紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據有關部門統計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產中介銷售。房地產經紀人在房地產開發和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產經紀服務是最講究和最需要誠信的服務； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產經紀人應具備的基本素質。因此， 信譽良好、業績優秀的房地產經紀機構可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產業的良性循環和健康發展。
一、房地產中介服務的主要功能
1. 咨詢服務
房地產咨詢， 主要是應投資者、消費者和房地產經營者（土地、房產開發商、經營者）的要求， 就投資環境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質量鑒定、測量估價、購房手續、相關法律等提供咨詢服務。
2. 價格評估
房地產價格評估是對現有或擬投資開發的房地產產品價格進行評估的經濟活動。首先， 房地產產品價格有著特殊的價格形態， 價格形成較復雜， 又具有異質牟利性的特點，不可能形成統一或批量的價格， 需要對每一宗房地產品個別估價。其次， 房地產價格評估行為本身政策性強， 技術復雜， 需要專業和全面的評估機構來完成。第三， 由權威機構出具的房地產評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產市場各類交易活動如房地產買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統計等活動的基礎和依據。
3. 經紀
房地產經紀， 主要從事房地產買賣、租賃、調換、抵押、典當、信托等居間活動及業務。它與房地產開發商和消費者的聯系更為直接和密切， 主要服務于房地產流通， 是房地產銷售的重要中介環節。規范的經紀活動， 對活躍房地產市場交易， 促進房地產產品流通， 降低房地產空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。
4. 法律服務
各類法律事務所、律師事務所， 運用專業知識為房地產開發經營、房地產市場運行、物業管理以及城鎮居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業務， 把房地產開發經營、市場營銷、物業管理（房地產售后服務）納入國家法制化軌道， 促使房地產運行規范化。
二、我國房地產經紀市場發展現狀
據不完全統計，目前，全國房地產經紀機構（含分支機構）達5萬余家，其中聘用全國房地產經紀人的經紀機構數量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產業炙手可熱以來，房產經紀業已不是房地產的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產經紀大公司，有些已經上市，比如世聯、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。
根據江蘇南京房地產管理局最近公布的數據，南京地區房地產經紀從業人員數量就有4000余人。以此為基數進行推算，全國本職業現有從業人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業從業人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態勢。
在一線城市中二手房已經成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經成為市場的主要置業房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產經紀人提供貼身專業服務。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。據估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產經紀服務。全國性的房地產經紀行業組織是"中國房地產估價師與房地產經紀人學會"，一些省份成立了省級"房地產估價師與房地產經紀人學會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產經紀行業協會，開始實行行業自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產中介目前已經形成了一定的規模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③
簡而言之，房地產經紀人就是指溝通房地產賣方與買方之間聯系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯系人，中間人，經理人或介紹人。職業概況可以由下面一個流程表反映出來。
從以上圖表看，房地產業作為第三產業的重要組成部分， 是集房地產開發、經營、管理和服務為一體的綜合性產業，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現，其對相關產業乃至整個國民經濟的發展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產經紀行業進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經營者進入這一領域， 因此也就良莠不齊。大多數房地產經紀機構奉公守法、誠實經營， 在幫助消費者購置產業提供了優質服務；但也有不少不良中介機構存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產經紀服務中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關注。
三、房地產經紀行業現實存在的問題
（一）由于房地產經紀行業準入門檻低，投資少，風險小，因此房地產經紀行業成了許多人入行的首選。據不完全統計， 目前我國注冊登記的房地產經紀企業機構已逾萬家， 從業人員數量達幾十萬人之多。大多數房地產經紀業規模較小， 企業實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經濟效益低下。與實力強勁的房地產開發企業相比， 房地產經紀機構真是相差甚遠。經紀機構沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經營， 銷售能力欠佳， 房地產商不愿將項目特別是較大的項目交給經紀。
（二）、無資質、無證書、無照經營和超越經營范圍。
根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條， 房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得"房地產經紀人資格證"的人員。未取得《房地產經紀人資格證》的人員， 不得從事房地產經紀業務； 同時也規定了設立房地產中介服務機構應具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產經紀機構也無法達到或者根本不去登記， 借別的經紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產中介服務業在我國是近幾年才興起的一個行業， 不少房地產中介服務機構缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍。
（三）、房產經紀人平均素質不高，業務素質更是良莠不齊。
我國的房地產經紀人隊伍除有極少數人綜合素質較高外， 大量的從業人員業務知識單一，大量的從業人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質參差不齊。各中介機構的從業人員由于素質較低， 不能通過國家統一的資格考試，致使所有的房地產中介機構均在不具備執業資格的條件下違規操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產知識， 缺乏專門訓練， 只有中等學歷的從業人員成為中介構的主要力量。
（四）、法規體系不健全， 行業管理欠規范。
我國房地產業作為一個新興產業尚處于起步階段， 相關法律法規不夠完善。與房地產經紀相關的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部的《城市房地產中介服務管理規定》、國家計委下發的《關于房地產中介服務收費的通知》、國家工商總局的《經紀人管理辦法》。部分城市據此還制定了一些地方規章。但總的來說還顯得不成體系， 規定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產管理法》僅有第57 條對中介機構作了簡單規定；《城市房地產中介服務管理規定》涉及咨詢、評估和經紀三方面內容， 有關房地產經紀的規定卻很少。⑤
四、應對此種現狀下，房產經紀行業應對政策
那么如何才能進一步規范房地產中介市場管理， 引導房地產中介業務健康有序地開展呢？ 學生認為應從以下幾個方面入手：
（一）強化市場管理，加強市場監督。房產中介行業的規范化主要體現在三個方面：一是中介機構設置規范化。這就需要房地產管理部門的審查、備案只能充分的發揮，要求房產部門嚴格監督各個新新成立的房產經紀行業高門檻的準入制度，需要國家法律法規出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調研，針對現存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業人員的資格規范化，由于房產中介服務涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業人員上崗前，必須重視對從業人員進行培訓工作，要認真做好從業人員的資質審查工作。因為，從事房地產經紀服務工作的人員不僅需要精通房地產業務， 熟悉房地產法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現代化信息設備的操作技巧； 同時， 還要具備公關能力和敬業精神。所以必須加強對從事房地產經紀服務工作人員的專業知識和相關業務知識的培訓， 以提高其綜合職業技能水平。隨著房地產市場不斷向縱深發展， 市場需要具有綜合素質的房地產中介人才， 這種人才具有較高學歷、較深的專業知識、較強的業務能力和較高的道德水準。綜合素質差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預見性的分析， 這勢必影響他們的業務活動，最終必將被淘汰。房地產經紀行業必須走規范化經營之路。三是充分做好市場調研，在借鑒較大中介公司的優勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執業行為，保護客戶的合法權利。
（二）經營模式專業化、現代化。目前，我國房地產中介服務業機構規模偏小，專業人才結構不合理，科技含量低，掌握信息少，專業性不強，難以形成規模經營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業的水準，使其走向專業化、現代化，以形成集約化經營產業。
1、提高業務素質。國外房地產中介服務執業人員除了精通房地產業務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業務，職業技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業的隊伍建設著手，全面提升其業務素質。一是完善專業體系，具體應設立包括策劃師、經紀人、估價師、工程師、房地產專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優化執業隊伍，即規定房地產中介服務機構應具有各類專業人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。
2、實行規范運作。目前，我國房地產中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業務程序制定業務規范。在運作方式上，對每一種方式的規定及其業務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其對價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規定，可以直接為我所用。
（三）逐步建立、健全房地產經紀管理制度及相關法律法規。
建立我國房地產經紀仁和園職業資格管理制度，提高我國房地產經紀人員的業務水平和職業道德修養，規范房地產經紀行為，使我國房地產經紀行業逐步走上規范有序、公開統一的健康發展的軌道， 制定一個完善的房地產經紀管理辦法非常必要。具體如下：
1. 建立全國性房地產經紀機構及從業人員的職業資格管理制度；
2. 建立房地產經紀人保證金制度；
3. 統一行業服務標準、收費標準及提取方式等；
4. 經紀機構及從業人員應承擔的相應法律責任和經濟責任；
5. 對現行法律法規進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥
（四）加強房地產經紀機構自身建設，強化自律機制
房地產經紀機構應當加強自律意識，注重內部組織和制度建設。只有每一個房地產經紀人嚴守職業道德，依法經營，房地產經紀行業才能健康、快速、持久地發展。
五、結論
隨著中國加入WTO，外資和外國企業的進入給中國的中介行業帶來更多市場機會，同時行業發展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規范和管理房地產中介市場，使國內的中介機構在與國外同行的競爭中更好的生存和發展是政府相關部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經濟的重要組成部分的房地產業是一個關聯性很強的產業， 在國民經濟中占有重要地位和作用。而房地產經紀行業是房地產市場經濟鏈中不可或缺的一環。為了保證房地產業持續、穩定、健康的發展， 政府在房地產經紀行業走向深入的同時， 也應發揮其特有的職能作用， 促進經紀人隊伍建設， 為經紀行為創造一個良好的政策環境和市場環境。
注釋：
①《中華人民共和國城市管理房地產管理法》第四章，第五節，房產中介人。
②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發展2011年第12期（總第93期）我國房地產經紀市場規范化發展研究綜述）.
③羅長天：《經紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.
④建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條