時間：2023-09-18 17:19:28
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì);發(fā)展現(xiàn)狀;發(fā)展對策
引言
自改革開放以來，我國經(jīng)濟出現(xiàn)了快速平穩(wěn)發(fā)展趨勢，在這個過程中，各行各業(yè)都出現(xiàn)了快速穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，是利用相應(yīng)的技術(shù)手段進行分析和管理的過程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為向進行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟活動，是通過房地產(chǎn)當(dāng)事人進行有償?shù)奶峁┫鄳?yīng)的商品設(shè)備和管理手段進行分析與控制，通過有償?shù)臈l件和方式對房地產(chǎn)進行經(jīng)濟性經(jīng)營模式。它的初步發(fā)育和發(fā)展對于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開發(fā)，是房地產(chǎn)交易的過程中能夠為了增加其交易額和交易主體之間的聯(lián)系形成的控制手段和管理方式。隨著當(dāng)前市場經(jīng)濟發(fā)展過程中，各種競爭力的不斷加大，在房地產(chǎn)交易的過程中，是利用各種交易手段和交易方式進行分析和管理的過程，是采用相關(guān)的技術(shù)控制手段進行分析和管理的方法。有助于促進交易主體間的聯(lián)系，活躍房地產(chǎn)市場、促進當(dāng)前房地產(chǎn)交流過程中消費者對各種房屋常識的認(rèn)知有著積極的作用。、
1.我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀
1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全 目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏相應(yīng)的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律地位、收取報酬的條件、經(jīng)紀(jì)人的法定權(quán)利和義務(wù)做了原則性的規(guī)定，但對于如何規(guī)范其經(jīng)紀(jì)活動等內(nèi)容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來說中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過于原則，針對性不強，缺乏可操作性，面對具體的事務(wù)難以操作，許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。阿
1.2 政府管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場監(jiān)管不力 在對行業(yè)實施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風(fēng)。
1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)市場準(zhǔn)入機制不健全 按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準(zhǔn)入制度，對于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了上述問題。
1.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力 目前我國已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲治機制，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導(dǎo)致有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)實工作中沒有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開始，目前還缺乏切實可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員經(jīng)營過程管理制度和退出機制。
2.我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀
2.1 經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的無資質(zhì)、無證書、無執(zhí)照經(jīng)營、非法異地經(jīng)營根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。而未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行服務(wù)業(yè)在我國是新興的一個行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)也無法達(dá)到。
2.2 從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人員匱乏 近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識和實踐經(jīng)驗，而又沒有經(jīng)過專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓(xùn)。其次從業(yè)人員的流動性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務(wù)意識等方面都有著較大的差距。中國社會科學(xué)院金融研究所博士、金融發(fā)展與金融制度室主任易憲容稱：“中國房地產(chǎn)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)已經(jīng)越吹越大，房地產(chǎn)降溫刻不容緩。”而國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、博士生導(dǎo)師巴曙松則持樂觀態(tài)度，認(rèn)為：從房地產(chǎn)市場的發(fā)展看，我們充其量只能說，目前房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷第一次完整意義上的周期波動的考驗。原來擴張階段形成的許多經(jīng)營慣性有待調(diào)整，但中國房地產(chǎn)市場發(fā)展空間依然很大的現(xiàn)實是沒人能夠否認(rèn)的。房地產(chǎn)市場是否存在地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)仍在爭論之中，但是房地產(chǎn)市場過熱卻已是定論。
3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展對策
3.1 逐步建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)體系 建立健全法律法規(guī)是對經(jīng)紀(jì)行業(yè)進行管理的基礎(chǔ)和前提，要進一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項配套法規(guī)，用健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務(wù)行為，使房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。法律法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)及從業(yè)人員應(yīng)做出全面的規(guī)定，內(nèi)容要覆蓋整個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，具體規(guī)范到每一項服務(wù)活動，使經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)營行為的每一個細(xì)節(jié)都有章可循。同時，各地還應(yīng)從本地實際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級法規(guī)體系，形成有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)系統(tǒng)。
3.2 加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的監(jiān)管 在相關(guān)法律、法規(guī)健全的基礎(chǔ)上，在法律賦予有關(guān)房地產(chǎn)管理部門強制手段的前提下，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)積極、主動地對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其行為進行檢查，切實履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門可以建立聯(lián)合辦公制度，進行聯(lián)合監(jiān)管。立在誠信基礎(chǔ)之上，行業(yè)才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩(wěn)腳步，獲得市場的認(rèn)可。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同；違規(guī)操作；糾紛預(yù)防
中圖分類號：
D9
文獻標(biāo)識碼：A
文章編號：1672-3198（2013）20-0165-02
1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的概念及簽訂意義
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供有助于促成其與第三方之間的房地產(chǎn)交易的經(jīng)紀(jì)服務(wù)而與委托人協(xié)商訂立的協(xié)議。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)類型的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同包括出售、出租、承購、承租四種服務(wù)合同。
簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進行經(jīng)紀(jì)服務(wù)和解決雙方糾紛的法律依據(jù)。因此雙方在簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時，應(yīng)遵照誠信原則，遵守行業(yè)規(guī)則，并嚴(yán)格依照《民法通則》、《合同法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。只有這樣，才能使交易當(dāng)事人最大限度地實現(xiàn)其交易利益，保證交易活動安全順利，避免相互損害對方當(dāng)事人的利益，同時也有利于房地產(chǎn)實體商品市場交易秩序的穩(wěn)定。但是在實務(wù)操作過程中，由于各種因素的影響，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同在簽訂和履行過程中往往會出現(xiàn)不少問題，導(dǎo)致合同履行困難，雙方權(quán)益難以保障。
2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同常見問題
2.1 審查環(huán)節(jié)紕漏
對委托人的資料審查是簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的必要前置工作，也是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的重要保障，但是在實際操作中，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員對委托人的資料缺乏詳實的調(diào)查核實，導(dǎo)致在日后服務(wù)過程中出現(xiàn)諸多問題。對委托人資料的審查主要包括對委托人身份證明的審查和房源信息的審查，資料審查不嚴(yán)往往會導(dǎo)致以下幾種問題：
（1）委托人提供虛假的身份證明或故意登記錯誤的身份證號，與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。此種情況如果審查不嚴(yán)，往往會導(dǎo)致在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為委托人提供房源信息后，委托人與業(yè)主私下成交，損害經(jīng)紀(jì)人的合法權(quán)益。
（2）對委托方提供的房源信息，如房屋的位置、戶型、交通、附近環(huán)境等信息審查不嚴(yán)，此種情況往往會導(dǎo)致后期交易談判時難度加大。
（3）房源產(chǎn)權(quán)資料審核不嚴(yán)造成合同不能繼續(xù)履行。房屋交易的實質(zhì)是房屋產(chǎn)權(quán)交易，因此確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的真實性以及是否存在瑕疵是資料查驗的首要問題。而房屋所有權(quán)證明并不一定能清晰、完整地顯示現(xiàn)實產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，但部分經(jīng)紀(jì)人為了圖省事，對房屋是否即將拆遷、是否已經(jīng)抵押或涉案被查封、產(chǎn)權(quán)共有人的意見等影響房屋是否能上市的重要因素不核實，導(dǎo)致合同簽訂后不能繼續(xù)履行。
2.2 合同內(nèi)容違規(guī)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和委托人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，合同中應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)以及雙方達(dá)成的約定。合同內(nèi)容違規(guī)主要體現(xiàn)在下面幾個方面：
（1）合同約定雙方權(quán)利義務(wù)不對等。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在與委托人約定訂立合同時，利用委托人的不知情，訂立有利于自己而不利于委托人的合同，合同內(nèi)容中存在明顯的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不對等，對委托人不利或?qū)ξ腥嗽斐蓳p害。如加大委托人的義務(wù)，排除委托人的權(quán)利，從而減少自己的義務(wù)，降低自身風(fēng)險。
（2）經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的主要條款欠缺。
長期以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在經(jīng)紀(jì)活動中與委托人訂立的合同大多都是自擬的，屬于企業(yè)格式合同文本。合同格式比較粗糙，內(nèi)容比較簡易，其中反映合同要件的主要條款（如服務(wù)條款、履行期限條款、違約條款、爭議協(xié)商解決條款等）欠缺。對于這些涉及雙方權(quán)利義務(wù)主要條款的約定，雙方常常用口頭的方式表示，往往會導(dǎo)致因時間和情況的變化而不能履約，致使糾紛發(fā)生。
另外，由于目前管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費所指定的標(biāo)準(zhǔn)并無相對應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，因傭金標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒有相應(yīng)的對比與衡量標(biāo)準(zhǔn)，而造成兩者失衡的現(xiàn)象時有發(fā)生，而且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時，往往因疏忽甚至故意省缺服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款，損害委托方的合法權(quán)益。
2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違規(guī)操作
雖然《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》都對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為進行約束，而且各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會對經(jīng)紀(jì)人員提出了明確的職業(yè)道德要求，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的違規(guī)操作行為時有發(fā)生，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不當(dāng)承諾或以個人名義承攬業(yè)務(wù)。
有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在承攬經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的過程中，為了吸引客戶承接業(yè)務(wù)，往往在簽約前未充分履行告知責(zé)任，或不顧自己的實際能力和信用條件夸大承諾以獲得委托人的信任，等到委托人認(rèn)可并與其簽訂合同后，又故意對自身義務(wù)條款“縮水”。 部分經(jīng)紀(jì)人員因利益驅(qū)使，私下與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，一旦遇到執(zhí)行困難，撒手不管，造成糾紛。
（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關(guān)系。
在房地產(chǎn)買賣，特別是在存量房買賣中，一般應(yīng)采用居間形式，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員承擔(dān)買賣雙方的委托。根據(jù)合同法，在居間合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關(guān)系。但實際操作中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員常常直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關(guān)系，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員甚至包攬買賣雙方的所有交易事務(wù)。如既為賣方代收房款，又為買方辦理稅費結(jié)算和產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)。
（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員用房地產(chǎn)交易行為替代經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員利用自己的職業(yè)便利將房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容與經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同內(nèi)容歸納在一個買賣合同或是概念含糊不清的交易合同內(nèi)，直接將房地產(chǎn)買進或賣出，把向委托人提供的服務(wù)性勞務(wù)活動改變?yōu)榉康禺a(chǎn)權(quán)利的直接處分活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員通過買斷、收購，或者買賣雙方不見面等方式隱匿買賣活動中的收益，獲取差價和利潤。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價的同時另行收取傭金。
3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)糾紛預(yù)防
3.1 統(tǒng)一并嚴(yán)格使用相關(guān)合同文本
為了減少房地產(chǎn)糾紛，我國房地產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會于2006年了一套《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)提供了參考，但在實際操作中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)往往使用自制合同文本而導(dǎo)致糾紛不斷發(fā)生，因此，應(yīng)該由政府管理部門或上級主管單位統(tǒng)一規(guī)定合法有效的合同文本，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)必須嚴(yán)格遵守。這樣，既可以加強行業(yè)從業(yè)人員的自律性，又可以減少因合同條款缺失造成的不必要的糾紛。
3.2 完善培訓(xùn)體系，加強經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)素質(zhì)教育
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第八條、第十條、第二十條規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員數(shù)量以及簽約人資格制度，可以大大減少因簽約人法律意識不健全，專業(yè)能力及職業(yè)道德欠缺造成的糾紛。但是因經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)素質(zhì)不高而導(dǎo)致的糾紛時常發(fā)生，當(dāng)事人的權(quán)益往往受到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的侵犯。職業(yè)素質(zhì)教育包括職業(yè)道德教育、專業(yè)能力教育和法律知識教育。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)建立完善的培訓(xùn)體系，定期開展業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)、職業(yè)道德考核、法律知識宣傳等活動，提升房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)，促使其更快成長，規(guī)范其業(yè)務(wù)行為。
3.3 完善立法建設(shè)，加大懲罰力度
一方面，我國目前對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場進行規(guī)制的規(guī)范性文件較少，而且法律位階較低，不利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的統(tǒng)一規(guī)范管理，立法機關(guān)應(yīng)逐步完善并制定更高層級的法律法規(guī)，加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的立法規(guī)制。
另一方面，雖然《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)行為進行了規(guī)制，規(guī)定了相應(yīng)的民事責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任，能夠在一定程度上對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場起到規(guī)范作用，但其懲罰力度較輕，這往往也是導(dǎo)致個別房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員違規(guī)操作的重要原因，因此在完善相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)時，應(yīng)加大對違規(guī)行為懲罰力度的規(guī)定。
3.4 建立流程化、標(biāo)準(zhǔn)化、可升級版的企業(yè)管理機制
明確各職能部門的責(zé)任和員工的崗位分工是企業(yè)高效運轉(zhuǎn)的前提之一，建立流程化、標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)管理機制，使每個崗位都有規(guī)范的操作流程及工作標(biāo)準(zhǔn)，然后再依靠完善的制度體系讓企業(yè)保持高效、持續(xù)、穩(wěn)定的運行。同時，使業(yè)務(wù)開展簡單、透明，方便檢查。這樣才既會提高工作效率和資源配置效率，保證企業(yè)按照既定路線，實現(xiàn)自己的戰(zhàn)略目標(biāo)，又可以提高員工幸福感，使員工保持積極陽光的心態(tài)，從而有利于業(yè)務(wù)的開展，減少服務(wù)過程中糾紛的發(fā)生。
同時，隨著公司所處的發(fā)展階段的不同，企業(yè)的管理機制要適時適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，有效融入公司戰(zhàn)略要素，以保證其旺盛的生命力，因此通過建立可升級版的企業(yè)管理機制，才能不斷提升服務(wù)質(zhì)量。
3.5 加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)誠信體系建設(shè)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在房屋交易中扮演著重要的角色，市場大部分的新房和二手房都是經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)交易的，但一些經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在服務(wù)過程中存在不少問題，比如房源廣告宣傳不真實、經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)良莠不齊、規(guī)章制度不健全，少數(shù)機構(gòu)仍有違規(guī)收費現(xiàn)象，有的合同以及補充協(xié)議雙方責(zé)任含糊，而且社會上沒有營業(yè)執(zhí)照和登記備案的中介機構(gòu)仍然存在等。因此，為規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，避免和減少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)糾紛，政府部門應(yīng)該建立中介信用檔案，嚴(yán)抓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的誠信體系建設(shè)工作，對交易過程中“忽悠”顧客的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)嚴(yán)懲不貸。重點抓好機構(gòu)運行和房源客源信息的規(guī)范性管理、合同規(guī)范文本推廣使用管理、經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)（從）業(yè)證書使用管理等。不誠信的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)將被拉入“黑名單”，不守規(guī)的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)執(zhí)（從）業(yè)人員將及時清理出經(jīng)紀(jì)人隊伍。
參考文獻
第一條 為了加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，保障房地產(chǎn)中介服務(wù)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例所稱的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)（以下簡稱中介服務(wù)機構(gòu)）為他人提供房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)價格評估的經(jīng)營服務(wù)活動。
中介服務(wù)機構(gòu)從事房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)的，按國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
第三條 在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動的，均應(yīng)當(dāng)遵守本條例。
第四條 市房地產(chǎn)管理局是本市房地產(chǎn)中介服務(wù)活動的主管機關(guān)。各縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理局（處）（以下簡稱當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)中介服務(wù)活動的管理工作。
工商、土地、物價、稅務(wù)、公安、勞動等部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自職責(zé)，協(xié)同做好房地產(chǎn)中介服務(wù)活動的管理工作。
第五條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則；遵守職業(yè)道德。
第二章 中介人員資格管理
第六條 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)或相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱，并經(jīng)市房地產(chǎn)管理部門考核合格。
第七條 從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市房地產(chǎn)管理部門和市工商行政管理部門考核合格，取得市房地產(chǎn)管理部門和市工商行政管理部門核發(fā)的《寧波市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》（以下簡稱《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》）……
申領(lǐng)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》的人員必須具備下列條件：
（一）經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)知識考核合格；
（二）具備完全民事行為能力；
（三）有本地固定或臨時居住證明或經(jīng)批準(zhǔn)合法錄用的勞動合同制職工；
（四）具有高中或相當(dāng)于高中以上文化程度；
（五）非國家機關(guān)在職工作人員；
（六）申請前三年內(nèi)沒有受過刑事處罰。
符合前款規(guī)定條件的，市房地產(chǎn)管理部門和市工商行政管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起一個月內(nèi)核發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》。
第八條 《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》每兩年由市房地產(chǎn)管理部門和市工商行政管理部門共同驗證一次。
嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》。
第九條 按《浙江省經(jīng)紀(jì)人管理條例》已取得經(jīng)紀(jì)資格證書的人員需從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的，還應(yīng)當(dāng)按本條例第七條規(guī)定，申領(lǐng)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》。
第三章 中介服務(wù)機構(gòu)管理
第十條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的中介服務(wù)機構(gòu)。中介服務(wù)機構(gòu)包括法人中介服務(wù)機構(gòu)、合伙中介服務(wù)機構(gòu)和個體中介服務(wù)機構(gòu)。
第十一條 申請設(shè)立法人中介服務(wù)機構(gòu)（含兼營）的，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；
（二）有固定的經(jīng)營場所；
（三）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，經(jīng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)知識考核合格的專職咨詢?nèi)藛T占從業(yè)人員總?cè)藬?shù)的百分之五十以上；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)有二名以上熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的助理經(jīng)濟師及以上職稱的專業(yè)技術(shù)人員和五名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》的專職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員；
（四）十萬元以上的注冊資金；
（五）符合企業(yè)法人登記管理的其他有關(guān)規(guī)定。
第十二條 申請設(shè)立合伙中介服務(wù)機構(gòu)（含兼營）的，應(yīng)當(dāng)有二名以上合伙人經(jīng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)知識考核合格或取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》，并符合合伙企業(yè)登記管理的有關(guān)規(guī)定。
第十三條 申請設(shè)立個體中介服務(wù)機構(gòu)（含兼營）的，申請人應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)知識考核合格或取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》，并符合個體工商戶登記管理的有關(guān)規(guī)定。
第十四條 設(shè)立中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照一個月內(nèi)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門備案。
第十五條 中介服務(wù)機構(gòu)歇業(yè)或因其他原因終止中介服務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)向工商行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。同時報當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門備案。
第四章 中介服務(wù)業(yè)務(wù)管理
第十六條 中介服務(wù)機構(gòu)從事中介服務(wù)活動，必須由該機構(gòu)內(nèi)經(jīng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)知識考核合格或取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》的人員進行。
經(jīng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)知識考核合格或取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》的人員，必須以中介服務(wù)機構(gòu)的名義從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動。
第十七條 除簡單的咨詢業(yè)務(wù)外，中介服務(wù)機構(gòu)向當(dāng)事人提供房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)中介合同。
房地產(chǎn)中介合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
（一）合同雙方當(dāng)事人名稱（姓名）、住所；
（二）中介服務(wù)項目名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；
（三）合同履行的期限；
（四）中介服務(wù)收費的數(shù)額和支付方式、時間；
（五）違約責(zé)任和糾紛解決方式；
（六）雙方當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
合同文本由市工商行政管理部門和市房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制。
第十八條 中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對中介服務(wù)活動中涉及的房地產(chǎn)的合法性、真實性進行審查。
中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將知道或應(yīng)當(dāng)知道的合同雙方當(dāng)事人的資信狀況、履約能力、房地產(chǎn)權(quán)屬等情況如實告知委托方和合同他方，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第十九條 中介服務(wù)機構(gòu)進行房屋租賃中介服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)要求承租人提供本市固定或臨時的居住證明或其他合法證件。
中介服務(wù)機構(gòu)自出租人與承租人簽訂租賃合同之日起七日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將租賃合同的副本及有關(guān)情況提交當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門備案。
第二十條 房地產(chǎn)中介合同未能履行或未能完全履行，中介服務(wù)機構(gòu)不能收取或不能全額收取中介服務(wù)費，但因委托人過錯造成的除外。
由于中介人員過錯造成委托人經(jīng)濟損失的，由該中介服務(wù)機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，該機構(gòu)可以對中介人員追償。
第二十一條 中介服務(wù)機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)中介合同為當(dāng)事人提供中介服務(wù)后，當(dāng)事人之間是否履約，不影響中介服務(wù)機構(gòu)收取中介服務(wù)費，但中介服務(wù)機構(gòu)與當(dāng)事人另有約定的除外。
第二十二條 中介服務(wù)機構(gòu)與當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)中介合同后，轉(zhuǎn)委托他人的，應(yīng)當(dāng)征得當(dāng)事人的同意，并不得增收中介服務(wù)費。
第二十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所或交納費用地點的醒目位置公布中介服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方法等事項。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)管理部門根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定另行制定。
收取中介服務(wù)費應(yīng)當(dāng)出具市稅務(wù)部門統(tǒng)一印制的發(fā)票，并依法納稅。
第二十四條 中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)健全財務(wù)會計制度，建立記帳簿，編財務(wù)報表。
中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)每年向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門和工商行政管理部門報送業(yè)務(wù)統(tǒng)計報表。
第二十五條 中介人員進行中介服務(wù)業(yè)務(wù)時，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場和設(shè)施，要求委托人提供必要的協(xié)助。
第二十六條 中介服務(wù)機構(gòu)和中介人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動中禁止下列行為：
（一）中介人員同時在兩家或兩家以上的中介服務(wù)機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；
（二）為權(quán)屬不清或法律、法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓、抵押、出租的房地產(chǎn)提供中介服務(wù)；
（三）超越核準(zhǔn)的中介服務(wù)業(yè)務(wù)范圍經(jīng)營；
（四）弄虛作假或采取欺詐、脅迫、賄賂、串通等非法手段，損害當(dāng)事人權(quán)益；
（五）索取、收受合同規(guī)定以外的酬金或其他財物，或利用工作之便索取其他不正當(dāng)利益；
（六）超過核定標(biāo)準(zhǔn)收費；
（七）違反法律、法規(guī)規(guī)定，進行不正當(dāng)競爭。
第五章 法律責(zé)任
第二十七條 中介服務(wù)機構(gòu)或中介人員有下列違法行為的，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門或工商行政管理部門進行處罰：
（一）未經(jīng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)知識考核合格或未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》，擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動的，責(zé)令其停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)，沒收違法所得，并可處二千元以上五萬元以下罰款；
（二）隱瞞真實情況、弄虛作假取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》。或偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》的，吊銷《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》，沒收違法所得，并可處二千元以上五萬元以下罰款；
（三）有本條例第二十六條第（一）、（五）項規(guī)定情形的，沒收違法所得，并可處五百元以上一萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》；
（四）有本條例第二十六條第（二）、（四）項規(guī)定情形的，沒收違法所得，并可處一千元以上五萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓或吊銷有關(guān)責(zé)任人員的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》。
中介服務(wù)機構(gòu)有本條例第二十六條第（三）、（七）項規(guī)定情形的，由當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T依法處罰。
第二十八條 中介服務(wù)機構(gòu)有本條例第二十六條第（六）項規(guī)定情形的，由當(dāng)?shù)貎r格主管部門依法處罰。
第二十九條 當(dāng)事人對行政機關(guān)的處罰決定不服的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。
第三十條 房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門工作人員在中介服務(wù)管理活動中有玩忽職守、濫用職權(quán)等行為的，由所在單位或其上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
縱觀這部部門規(guī)章，可見其強調(diào)最多的是信息公開，包括經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向政府管理部門披露的信息和向委托人披露的信息，以及向一般公眾披露的信息，也包括委托人應(yīng)該披露的信息，還包括政府部門應(yīng)該為信息公開提供的條件，同時還規(guī)定了政府部門之間的信息共享。
《辦法》第11、12、13條強調(diào)了經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要向建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案，而政府部門要將主要的備案信息向社會公布。第15條規(guī)定了經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)該向社會公眾公開的一般信息，并且特別強調(diào)這些信息“應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所醒目位置公示”。
《辦法》對經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人公示的信息規(guī)定得尤為詳細(xì)――首先對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的必備內(nèi)容進行了規(guī)定(第16條)，并特別對相關(guān)服務(wù)內(nèi)容的明示進行了規(guī)定，即第17條：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同”。
筆者認(rèn)為對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)來說，這兩條規(guī)定具有非常重大的積極意義。因為這一方面表明“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)”是不包括在通常意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)的(第16條實際上表明“提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等”屬于通常意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，或者說屬于第3條所規(guī)定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為)，另一方面使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)”有了法律依據(jù)，并且可以依法另行收取費用。當(dāng)然，前提是要“向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同”。
《辦法》尤其強調(diào)明碼標(biāo)價，第18條不僅要求經(jīng)紀(jì)機構(gòu)明示收費標(biāo)準(zhǔn)，還要求將這些收費標(biāo)準(zhǔn)所對應(yīng)的服務(wù)項目和服務(wù)內(nèi)容一并明示，并強調(diào)要“在經(jīng)營場所醒目位置標(biāo)明”。
《辦法》還在第18條進一步明確要求：“一項服務(wù)可以分解為多個項目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個項目和標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價、捆綁標(biāo)價”。通俗地講，這些都是在告訴經(jīng)紀(jì)機構(gòu)：你們可以針對不同的服務(wù)收取合理的費用，但應(yīng)該讓委托人明明白白地知道自己所花的錢能夠購買什么樣的服務(wù)，而不能籠而統(tǒng)之地向委托人收錢卻在提供服務(wù)上短斤少兩。
為了堵住經(jīng)紀(jì)機構(gòu)坑蒙拐騙的一切可能漏洞，《辦法》在第18條中再次強調(diào)：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價內(nèi)容和標(biāo)價方式進行價格欺詐”。
《辦法》強調(diào)了明碼標(biāo)價，但并未對具體的收費標(biāo)準(zhǔn)進行限制性規(guī)定。這可以理解為關(guān)于收費的標(biāo)準(zhǔn)還是依照《國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》的規(guī)定，也可以理解為政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)將不再作硬性規(guī)定。筆者更愿意將其理解為后者，理由是在上述1995年的《通知》中，首先將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費定義為居間所收取的傭金，然后規(guī)定了計收標(biāo)準(zhǔn)是成交價格總額的0.5％～2.5％(實行獨家的可適當(dāng)提高，不超過3％)，而這次在《辦法》中則明確規(guī)定了經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以在居間之外另行提供“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)”并收取相應(yīng)費用。實際上，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)普遍是在現(xiàn)行的傭金標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)附加了代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)。現(xiàn)在按照《辦法》的精神，即使維持《通知》所規(guī)定的2.5％傭金上限規(guī)定不變(我們更希望的是按照市場經(jīng)濟的原則，在已經(jīng)充分競爭的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實行供需雙方自由定價)，也可以在收費總額上有所突破了――只要將原來包括在一般經(jīng)紀(jì)服務(wù)范圍內(nèi)的“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)’剝離出來并加以明示、征得委托人同意并另行簽訂書面合同，即可在傭金之外另外收取其他服務(wù)費用。
針對現(xiàn)實中常見的現(xiàn)象，《辦法》在第19條專門規(guī)定：“兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不得向委托人增加收費”。
除了規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的基本內(nèi)容以外，《辦法》第21條還要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項：1.是否與委托房屋有利害關(guān)系；2.應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料；3.委托房屋的市場參考價格；4.房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險；5.房屋交易涉及的稅費；6.經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)；7.經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和支付時間；8.其他需要告知的事項。
不過筆者認(rèn)為，以上書面告知內(nèi)容的一部分(第2、6、7項等)其實應(yīng)該寫進服務(wù)合同，而不僅是“書面告知”。
第21條還有一款：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)根據(jù)交易當(dāng)事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)以外的其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)當(dāng)事人書面同意并告知服務(wù)內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn)”。這可以理解為再次強調(diào)了第17條的相關(guān)規(guī)定，但筆者覺得這樣顯得有些重復(fù)了。
《辦法》第22條和23條規(guī)定了委托人應(yīng)該披露的信息。
《辦法》第24條規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銀行開設(shè)專門的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)客戶的交易資金，但只簡單地規(guī)定“交易資金的劃轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房地產(chǎn)交易資金支付方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的簽字和蓋章”，也就是說該專用存款帳戶由支付方和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)共同管控，這可以保證支付方的利益，但對于售房者來說，能否穩(wěn)妥地收到交易資金就只能依靠經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的幫助以及支付方的自覺，因此給人的感覺是對售房者的保護不夠。
存量房交易資金監(jiān)管一直是近年來的熱點問題，但如何既有效地監(jiān)管交易資金又不給交易雙方以及經(jīng)紀(jì)機構(gòu)帶來太多不便以致影響交易效率，則一直是一個不容易解決的矛盾。《辦法》在這方面的規(guī)定比較籠統(tǒng)，也是情有可原的。
《辦法》第25條規(guī)定的禁止行為中，前四種行為也都是直接涉及信息披露的。《辦法》第26條規(guī)定的業(yè)務(wù)記錄制度和經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同保存期期限規(guī)定，同樣也是對信息披露的限制性要求。
《辦法》第27條提到了“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房源、客源信息共享系統(tǒng)”，這實際上就是國外流行的MLS系統(tǒng)(Multiple Listing Service)，該系統(tǒng)的核心就是經(jīng)紀(jì)人要及時披露房源信息，同時規(guī)定首先披露這些信息的經(jīng)紀(jì)人的權(quán)益受到保護，房源成交后會確保其傭金收入。MLS系統(tǒng)既保證了信息的充分共享、又保護了信息的知識產(chǎn)權(quán)，因此極大地提高了撮合成交的效率，可以從根本上改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)規(guī)則和行業(yè)生態(tài)，應(yīng)該是這個行業(yè)今后發(fā)展的方向，這次通過立法的方式確認(rèn)了這個方向，是非常有意義的。
經(jīng)紀(jì)人（乙方）：_________
依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項達(dá)成一致，訂立本合同。
第一條 甲乙雙方應(yīng)提供下列相應(yīng)證件：
甲方提供：
1．“銷售許可證”；
2．權(quán)屬證件；
3．物業(yè)的具體情況；
4．法定代表人身份證明；
5．營業(yè)執(zhí)照；
6．個人身份證。
乙方提供：
1．經(jīng)紀(jì)機構(gòu)“資質(zhì)證書”；
2．經(jīng)紀(jì)人崗位“資格證”；
3．經(jīng)紀(jì)人身份證；
4．營業(yè)執(zhí)照。
第二條 甲方委托乙方據(jù)實為其提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。共_________項：
1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項內(nèi)容：_________；
2．具體要求：_________；
3．其他要求：_________。
第三條 甲、乙雙方議定，在本合同履行期限內(nèi)，甲方對其委托各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項，應(yīng)在規(guī)定范圍之內(nèi)按下列比率向乙方支付服務(wù)費。
委托房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按成交價的_________％計算支付；
房地產(chǎn)租賃的，按年租金的_________％一次性計算支付；
房地產(chǎn)交換的，按房地產(chǎn)評估價值的_________％計算支付；
其他服務(wù)項目支付_________元。
服務(wù)費支付的時間、條件、金額、支付方式和結(jié)算方法，由甲、乙雙方在合同補充條款中約定。
第四條 本合同履行期間，除甲方原因，乙方不能履行本合同第二條服務(wù)事項的，甲方不支付本合同第三條約定的各項服務(wù)費。乙方應(yīng)將甲方已預(yù)付的服務(wù)費全部退還。乙方不能完全履行服務(wù)項目，則相應(yīng)減少甲方應(yīng)支付的服務(wù)費。具體數(shù)額甲、乙雙方在補充條款中另行約定。
本合同生效后，在合同履行期間甲方未經(jīng)乙方同意，中途毀約，甲方已支付給乙方的服務(wù)費不予退還。未支付給乙方服務(wù)費，乙方有權(quán)按雙方約定服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)，向甲方追索。
第五條 本合同履行期間，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)（書面通知發(fā)出_________天內(nèi)）簽訂變更協(xié)議，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第六條 本合同履行期間，乙方應(yīng)定期將本合同第二條為甲方服務(wù)的各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項情況及時通告甲方，甲方對乙方的履約應(yīng)提供必要的幫助。并有權(quán)隨時進行查詢、督促。
乙方將本合同第二條為甲方服務(wù)的各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項轉(zhuǎn)委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的，必須事先征得甲方的書面同意，由此而增加的費用和法律責(zé)任，由乙方承擔(dān)。
第七條 甲、乙雙方商定，乙方有下列情況之一的，甲方有權(quán)按本合同第十三條約定，追償因乙方過失造成的經(jīng)濟損失：
1．未經(jīng)甲方書面同意，擅自改變?yōu)榧追椒?wù)的各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)的；
2．未經(jīng)甲方書面同意，轉(zhuǎn)委托他人的；
3．違反國家和本市有關(guān)法律、法規(guī)、違背誠實信用原則，或與他人惡意串通，損害當(dāng)事人利益的；
4．_________。
第八條 甲、乙雙方商定，甲方有下列情況之一的，乙方有權(quán)按本合同第十三條約定，追償因甲方過失所造成的經(jīng)濟損失：
1．要求乙方服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項不明確，或提供的有關(guān)證件和資料不實；
2．甲方利用乙方提供的信息、條件、機會，擅自不履行合同；
3．違反本合同第三條及補充條款的約定，不按期給付或拒付服務(wù)費的；
4．_________。
第九條 甲、乙雙方商定，乙方履行本合同第二條各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項的服務(wù)，必須自本合同生效之日起至_________年_________月_________日止。除甲乙雙方另有約定同意延期外，逾期視作本合同自行終止。在本合同終止后的_________日內(nèi)，如果委托人直接或間接地與經(jīng)紀(jì)人最初物色的客戶成交，那么經(jīng)紀(jì)人有權(quán)獲得經(jīng)紀(jì)合同中訂立的傭金。
第十條 本合同履行期間，甲、乙雙方因履行本合同而簽署的補充協(xié)議及其它書面的文件，均為本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。
第十一條 本合同及補充條款中未約定的事項，應(yīng)遵循我國有關(guān)法律、法規(guī)和本市規(guī)定執(zhí)行。
第十二條 本合同簽訂后，需要公證的，可按本市公證的有關(guān)規(guī)定申請辦理公證手續(xù)。
第十三條 甲、乙雙方在履行合同過程中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的按本合同約定的下列方法之一，進行解決：
1．向_________仲裁委員會申請仲裁；
2．向人民法院提起訴訟。
第十四條 本合同壹式_________份，甲、乙雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。
甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________
營業(yè)執(zhí)照號碼：_________營業(yè)執(zhí)照號碼：_________
個人身份證號：_________個人身份證號：_________
法定代表人（簽字）：_________ 法定代表人（簽字）：_________
住址／注冊地址：_________ 注冊地址：_________
郵政編碼：_________郵政編碼：_________
聯(lián)系電話：_________聯(lián)系電話：_________
傳真號碼：_________傳真號碼：_________
委托人（簽字）：_________
基本概要
現(xiàn)代意義上的經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營模式源于美國，但我國兩千多年前就出現(xiàn)了經(jīng)紀(jì)活動。從歷史文獻中，我們可以看出，經(jīng)紀(jì)人在不同朝代有不同稱呼：西漢，經(jīng)紀(jì)人被稱為“駒儈”；唐代，稱經(jīng)紀(jì)人為“牙人”“牙郎”；到了宋元時期，出現(xiàn)了外貿(mào)經(jīng)紀(jì)人，宋代稱“牙儈”，元代稱“舶牙”；明清時期，經(jīng)紀(jì)人有官牙和私牙之分，同時還出現(xiàn)了牙行（指代客商撮合買賣的店鋪）。清代后期還出現(xiàn)了專門的對外貿(mào)易經(jīng)紀(jì)人――買辦。到了民國時期，隨著股票經(jīng)營和債券買賣的出現(xiàn)，中國出現(xiàn)了債券經(jīng)紀(jì)人。
如今，經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營模式在國外發(fā)展得很成熟，有大批的獨立經(jīng)紀(jì)人存在。在我國，經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營模式則處于逐步發(fā)展階段。經(jīng)紀(jì)人是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，在發(fā)展經(jīng)濟、促進流通、繁榮市場等方面發(fā)揮著積極作用。經(jīng)紀(jì)人有別于其他商家的生存方式，信息來源的多樣性使經(jīng)紀(jì)人在解決商品供求矛盾時具有獨特的功能。
經(jīng)紀(jì)人如何開展工作
經(jīng)紀(jì)人最基本的工作就是通過中介業(yè)務(wù)來促成交易。那么他們是如何工作的呢？
第一，對委托方的業(yè)務(wù)進行有效的、正確的評估。通常委托方在出售一項業(yè)務(wù)時，對業(yè)務(wù)的定價都會有一定的情緒化，不能真正反映出該項業(yè)務(wù)的實際價值和價格。而經(jīng)紀(jì)人都是某一行業(yè)的專家，他們能夠理性地評估這一項業(yè)務(wù)。
第二，與委托方簽定經(jīng)紀(jì)人合同，確立雙方的權(quán)利和義務(wù)。
第三，根據(jù)委托方的具體要求以及合同規(guī)定，為委托方尋找買家。
第四，協(xié)助雙方成功交易。
第五，獲得傭金。
經(jīng)紀(jì)人的資格
經(jīng)紀(jì)人必須通過資格認(rèn)定，即確認(rèn)是否具有成為經(jīng)紀(jì)人的資格。根據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》，申請從事經(jīng)紀(jì)活動的人員必須具備以下條件：
具有完全民事行為能力；
具有從事經(jīng)紀(jì)活動所需要的知識和技能；
有固定的住所；
掌握國家有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；
申請經(jīng)紀(jì)資格之前連續(xù)三年沒有犯罪和經(jīng)濟違法行為。
具備以上條件的人要經(jīng)過工商行政管理機關(guān)的考核批準(zhǔn)，取得經(jīng)紀(jì)資格證書后，才能申請從事經(jīng)紀(jì)活動。
經(jīng)紀(jì)人必須通過培訓(xùn)考核。根據(jù)國家工商行政管理局的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和有關(guān)省市的具體規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)、考核及發(fā)證由縣以上工商行政管理機關(guān)組織實施，也可以委托有關(guān)單位進行。培訓(xùn)考核的內(nèi)容為從事經(jīng)紀(jì)活動所需要的知識和技能以及有關(guān)法律、法規(guī)、職業(yè)道德等。經(jīng)培訓(xùn)考核合格后可得到考核合格證明，憑這個證明，再向發(fā)證的工商行政管理機關(guān)申請，經(jīng)核準(zhǔn)后拿到經(jīng)紀(jì)人資格證書。申請科技、房地產(chǎn)，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他特殊行業(yè)的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人員資格證書的，由省或市（地）工商行政管理部門會同有關(guān)行政部門培訓(xùn)、審核、考核發(fā)證。
獲得經(jīng)紀(jì)人員資格證書后，可以依法申請設(shè)立經(jīng)紀(jì)企業(yè)、合伙的經(jīng)紀(jì)組織，還可以申請登記注冊為獨立經(jīng)紀(jì)人。
經(jīng)紀(jì)人細(xì)分
一名優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人或一家優(yōu)秀的商業(yè)經(jīng)紀(jì)公司，不僅擁有非常良好的社會關(guān)系，而且還擁有非常好的信譽和社會公共形象。他們嚴(yán)格按照原則辦事，為委托方積極尋找買家。這就要求他們是一個行業(yè)的專家，有著豐富的專業(yè)知識，對行業(yè)有深層次的了解。下面，我們就對不同行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人做個細(xì)分。
1.體育經(jīng)紀(jì)人
隨著我國體育事業(yè)的社會化與產(chǎn)業(yè)化，規(guī)范體育商業(yè)運作已成當(dāng)務(wù)之急。近些年，已有一些體育經(jīng)紀(jì)人在北京、湖南、浙江等地出現(xiàn)。作為一名體育經(jīng)紀(jì)人，不僅要學(xué)習(xí)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)知識和操作技能，還要學(xué)習(xí)與研究體育市場的發(fā)展與方向。有專業(yè)人士預(yù)測體育經(jīng)紀(jì)人職業(yè)將是未來幾年內(nèi)的一新型熱門職業(yè)。
2.文化經(jīng)紀(jì)人
對演藝圈明星的經(jīng)紀(jì)人，人們不再陌生。隨著文化市場的日趨繁榮，文化領(lǐng)域需要更多的經(jīng)紀(jì)人介入，如畫商、書商等。
文化經(jīng)紀(jì)人在國外的大學(xué)是傳統(tǒng)專業(yè)，在我國則剛剛起步。要想成為一個優(yōu)秀的文化經(jīng)紀(jì)人，必須具備良好的藝術(shù)鑒賞能力、各種活動的統(tǒng)籌安排能力，且須熟悉有關(guān)法律規(guī)章，善于談判、具有說服力。
3.保險經(jīng)紀(jì)人
加入世界貿(mào)易組織后，國內(nèi)保險市場逐步開放，國內(nèi)保險專業(yè)人員需求量很大，其中最大的是保險經(jīng)紀(jì)人。
保險經(jīng)紀(jì)人是獨立的中介者。按照規(guī)定，從事保險經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員必須參加保險經(jīng)紀(jì)人員資格考試，考試合格者，由中國保險監(jiān)督管理委員會核發(fā)保險經(jīng)紀(jì)人員資格證書。已取得資格證書的個人，必須接受保險經(jīng)紀(jì)公司聘用，由保險經(jīng)紀(jì)公司代其向中國保險監(jiān)督管理委員會申領(lǐng)并獲得保險經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)證書后，方可從事保險經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
4.技術(shù)經(jīng)紀(jì)人
他們專為技術(shù)買賣牽線搭橋，緊密連接技術(shù)持有方與資金持有方，因而技術(shù)經(jīng)紀(jì)人必須對市場有深刻理解，對成果和資金的對接過程具有很高的領(lǐng)悟力，同時還要有極強的策劃能力，能對項目進行包裝、推銷和實時跟蹤，當(dāng)然還必須熟諳廣泛的法律知識。
在科技中介服務(wù)中，真正從事科技評估、法律咨詢、審計、仲裁、風(fēng)險投資等業(yè)務(wù)的機構(gòu)太少，同時也缺乏既懂技術(shù)又懂法律且善經(jīng)營的復(fù)合型人才。國家科技部為這些人才頒發(fā)了“技術(shù)經(jīng)紀(jì)人”資格證書，取得資格證書的人員還不到全部從業(yè)人員的10%，但市場對技術(shù)經(jīng)紀(jì)人求賢若渴。
5.人才經(jīng)紀(jì)人
求職者個人很難充分掌握人才市場的信息，也不可能全面了解企業(yè)與崗位以及該崗位薪酬的市場行情，因而較難斷定該工作是否適合自己。人才經(jīng)紀(jì)人可為求職者提供專業(yè)的全方位服務(wù)，直至求職成功。在經(jīng)濟快速發(fā)展的國內(nèi)，人才經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)前景相當(dāng)看好。
6.房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
對購房者來說，尋找專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可起到事半功倍的作用。他們了解委托人意向后，可根據(jù)不同需求，設(shè)計最佳的購房方案和售房方案，對房源和客源進行擇優(yōu)組配。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人包括經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人助理。按有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)必須在取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人助理資格證的人員占總?cè)藬?shù)50%的情況下，才能發(fā)給資質(zhì)證書，允許其從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。
從這些分類我們可以看出，其中很多行業(yè)與我們職校生是密切關(guān)聯(lián)的，比如技術(shù)經(jīng)紀(jì)人。如果你在某個技術(shù)領(lǐng)域做得風(fēng)生水起，但又想換個工作做做，就可以考慮做技術(shù)經(jīng)紀(jì)人，因為這個領(lǐng)域你比較熟悉，這里面的人脈你也有，做起來會另有一番樂趣。下文，我們將對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作詳細(xì)的介紹。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是經(jīng)紀(jì)活動中的一種，在市場經(jīng)濟活動中占有重要的地位，在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常也被稱為“房屋中介”或“二手房中介”。在房屋和土地的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當(dāng)媒介作用，接受委托，撮合、促成房地產(chǎn)交易，收取傭金。
22歲的莊景平讀的是建筑專業(yè)，從職校畢業(yè)后，他沒有像班上其他同學(xué)那樣進入建筑公司。在他看來，雖然這兩年房地產(chǎn)業(yè)不如以前那么火熱了，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不只是賣房子，這是一個綜合性、挑戰(zhàn)性很強的職業(yè)。從目前的情況來看，建筑設(shè)計、文秘、工程造價、人力資源管理等專業(yè)畢業(yè)的學(xué)生都可以做這一行，因為他們的專業(yè)知識都能派上用場。通過他的故事，我們來了解一下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的狀況。
“堅持，努力，就會有收獲”
“做這行，最重要的是懂得堅持，多努力，自然能夠有所收獲。”莊景平說。剛剛?cè)胄袝r，為了拓展人脈資源，莊景平需要穿街走巷地去走訪、熟悉所在商圈的樓盤、路線和房源情況。他經(jīng)常被小區(qū)物管拒之門外，一些業(yè)主也不完全信任他。“先交朋友，再談業(yè)績。”他一個小區(qū)一個小區(qū)地走訪了解情況。中餐就靠一瓶礦泉水和一個饅頭撐過去。一個月下來，他磨破了四雙鞋。最終，他憑著自己的堅持和努力，經(jīng)過兩個月的反復(fù)走訪溝通，贏得了片區(qū)內(nèi)物管和業(yè)主的尊敬和信任，一些業(yè)主主動聯(lián)系并委托他賣房。
“你經(jīng)歷了辛酸，成交時就會倍感喜悅。”入職兩個月，他一個單也沒成交。有人勸他轉(zhuǎn)行，但他沒有氣餒，他相信努力不會白費。第三個月，他連開三單，并且此后每月的成交數(shù)量都比較理想。莊景平說，他現(xiàn)在已經(jīng)干了四年了，對這個行業(yè)有了深厚的感情，對經(jīng)紀(jì)行業(yè)的前景也充滿樂觀和期待之情。
“假期依然會習(xí)慣性地關(guān)注行業(yè)新聞”
“我很喜歡這份工作。”莊景平說。即使是假期，他依然會習(xí)慣性地關(guān)注行業(yè)的新聞資訊。“我放假在家時，早上八點鐘就起床了。起床后打開電腦瀏覽當(dāng)天的行業(yè)新聞，已經(jīng)成了習(xí)慣。”莊景平?jīng)]有在假期睡懶覺的習(xí)慣，他時刻保持著對行業(yè)的關(guān)注。
“熱愛這個行業(yè)是最基本的要求，做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，還需要能夠承受入職初期的壓力并適應(yīng)這種快節(jié)奏工作。”因為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人忙起來是很累的，有時候一天要跑幾個樓盤，接待很多客戶。莊景平介紹，一個專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人還需要有較強的房地產(chǎn)市場感知能力，能夠為客戶做好理財工作，如房產(chǎn)理財、投資指南、信貸理財，能對積累的資源（房源、客源）進行有效利用，并對老客戶資源進行二次發(fā)掘與轉(zhuǎn)介紹。
“用業(yè)績和收入證明
當(dāng)初的選擇是正確的”
莊景平進入經(jīng)紀(jì)人這個充滿挑戰(zhàn)性的行業(yè)，親戚朋友都不太支持，他們認(rèn)為這個行業(yè)沒什么前途。但是，他出于挑戰(zhàn)和超越自己的信念，堅持了自己的選擇。通過在工作中的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、進社區(qū)與物管和業(yè)主聯(lián)系，在入職三個月后，他就完成了個人業(yè)績的突破。他不僅用業(yè)績和收入說服了建議他更換工作的人，還讓他們覺得他當(dāng)初的選擇是正確的。“經(jīng)紀(jì)人這個行業(yè)的挑戰(zhàn)非常大，但是當(dāng)通過努力獲得業(yè)績上的回報時，會讓人感到非常興奮。” 他說。
“這個行業(yè)未來會更加美好”
對于現(xiàn)在的工作，莊景平表示很滿意，他希望把經(jīng)紀(jì)人作為終身職業(yè)。他最初只是跑單，現(xiàn)在也開始從事房地產(chǎn)策劃、銷售等方面的工作。“越做越覺得要學(xué)的東西有很多，這個行業(yè)有希望，未來會更加美好。”他笑著說，“隨著行業(yè)的不斷規(guī)范，經(jīng)紀(jì)人將在未來的置業(yè)中發(fā)揮更大的作用。”
目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人很多是自己創(chuàng)業(yè)，作為委托人進入房地產(chǎn)行業(yè)的，而且很多房地產(chǎn)大鱷都是從不起眼的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人起步的。據(jù)推算，目前，我國現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人，從業(yè)人員在地域上看，主要集中分布在大中型城市，但已有向中小型城市擴散的趨勢。
近幾年來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已成為常年招聘，但總是招聘不足的職業(yè)之一。從業(yè)人員的收入較高，但年更新率也很高，達(dá)15%以上，即一方面不斷有人進入，一方面也有許多人被淘汰出局。這不稀奇，在人口流動性較大的美國和西歐，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也是平均收入穩(wěn)居全國前二十名而又不斷獲得生命力的職業(yè)之一。
但我們要看到，本職業(yè)從業(yè)人員所從事的工作內(nèi)容始終沒有一個完整、準(zhǔn)確的界定，從業(yè)人員素質(zhì)也參差不齊，一些從業(yè)者見利忘義，干出如先壟斷房源然后抬價出售等不規(guī)范行為，成為導(dǎo)致當(dāng)前房價增長過快的一個重要因素。因此，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)特點，標(biāo)準(zhǔn)化、制度化地建立起規(guī)范完整的職業(yè)體系和與國際慣例接軌的行業(yè)自律體系，制定統(tǒng)一的工作規(guī)范，對本職業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的提高、整個行業(yè)穩(wěn)定健康的持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的現(xiàn)實意義。
上文，莊景平介紹的是他個人的情況，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還受到國情、政策、經(jīng)濟等方面的影響。在國內(nèi)，一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要真正做到自己全程掌握全部業(yè)務(wù)的開展流程還是有難度的，而國外的獨立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人體系已相當(dāng)成熟并產(chǎn)業(yè)化，這對我國該職業(yè)的發(fā)展具有借鑒意義。從本質(zhì)上來說，獨立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不是在為中介公司打工，他們可以自由支配工作時間，收入也較高。在工作性質(zhì)上，獨立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與私人律師相似，可以自己成立經(jīng)紀(jì)事務(wù)所，也可以與中介公司合作。如果同學(xué)們真的對這個職業(yè)有興趣，不妨看看這本書――《百萬富翁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人》。
《百萬富翁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人》
作者：（美）凱勒、（美）杰恩斯、（美）帕帕森
譯者：余德平、劉剛峰、賀真
內(nèi)容簡介：
本書認(rèn)為，房地產(chǎn)事業(yè)啟動資金不高，沒有絕對的限制性，非常適合所有胸懷大志者。你從事房地產(chǎn)工作的方法、能力和意愿將是你成功的最大決定性因素。
關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)+；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；教學(xué)改革
TP393.092；F713.36
在”互聯(lián)網(wǎng)+”背景下，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很多新的發(fā)展和變化，O2O營銷模式已經(jīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中廣泛展開。
一、O2O營銷模式下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的新發(fā)展
1.通過互聯(lián)網(wǎng)樓盤廣告與房屋信息
對于一手房，大中型的房地產(chǎn)項目除了常規(guī)的樓書、展板、圍墻、道旗、報紙廣告等宣傳途徑外，網(wǎng)絡(luò)廣告是必不可少的，對于二手房也是如此。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)（或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）通常通過各大綜合性網(wǎng)站、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)網(wǎng)站、公司自建網(wǎng)站、論壇等PC端口等網(wǎng)絡(luò)途徑房源信息已是中介公司的重要內(nèi)容。
隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展和智能手機的普及，微信、APP、微博等渠道也成了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的重要營銷渠道。不少置業(yè)顧問個人使用微信進行營銷，許多房地產(chǎn)公司也建立了微信公眾號，通過客戶對公司微信公眾號關(guān)注，就定期推送的促銷優(yōu)惠、品牌推廣、營銷活動等信息，及時企業(yè)或行業(yè)最新動態(tài)。
2.利用網(wǎng)絡(luò)進行房地產(chǎn)需求調(diào)查
傳統(tǒng)的市場調(diào)查更多的是線下方式，比如說問卷調(diào)查和客戶訪談等。在O2O營銷模式下，網(wǎng)絡(luò)問卷和APP問卷調(diào)查大量出現(xiàn)，通過對網(wǎng)絡(luò)問卷進行線上調(diào)查，再通過大數(shù)據(jù)和云計算，進一步分析解消費者的需求偏好、消費習(xí)慣等內(nèi)容，從而來進行項目定位，打造更符合市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。除了一手房的項目定位之外，很多二手房中介公司也推出了自己的APP平臺，在APP上房源信息，通過對客戶的瀏覽與反饋情況進行大數(shù)據(jù)分析，可以快速找準(zhǔn)消費者的需求。
另外，物業(yè)管理、智能家居、房地產(chǎn)金融、設(shè)計、建造、裝修、交易等房地產(chǎn)活動方面在“互聯(lián)網(wǎng)+”的背景下都有了新的發(fā)展。
二、O2O營銷模式下對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才的要求
隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的融合的營銷理念也有了發(fā)展，在此背景下培養(yǎng)的人才不能再單一專注于房地產(chǎn)本行業(yè)技能，而要培養(yǎng)跨專業(yè)復(fù)合型的人才。
這樣要求我們培養(yǎng)的學(xué)生，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方面不僅要掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)理論知識，更要學(xué)習(xí)信息技術(shù)處理、大數(shù)據(jù)分析、網(wǎng)絡(luò)PC與移動終端應(yīng)用等知識，只有掌握多學(xué)科領(lǐng)域知識，才能具備更高專業(yè)能力、應(yīng)用技能、解決復(fù)雜問題的能力和創(chuàng)新能力。在實踐教學(xué)中中加入新媒體操作實踐，讓學(xué)生利用移動手機和電腦，分別進行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)店、房地產(chǎn)市場調(diào)查、房地產(chǎn)客戶管理等互聯(lián)網(wǎng)模塊操作。
三、O2O營銷模式下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)課程教學(xué)改革設(shè)想
1.構(gòu)建具有互聯(lián)網(wǎng)思維的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)課程
培養(yǎng)適應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才，不只是在傳統(tǒng)的課程體系（如：英語、應(yīng)用文寫作、經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)、管理學(xué)基礎(chǔ)、建筑識圖與建筑構(gòu)造、房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)、房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)、房地產(chǎn)投資分析、物業(yè)管理）的基礎(chǔ)上簡單增加一門“互聯(lián)網(wǎng)課程（如大稻莘治觥⒎康夭經(jīng)紀(jì)信息分析、計算機應(yīng)用等）”，而應(yīng)該將“互聯(lián)網(wǎng)思維”把傳統(tǒng)課程和信息類課程進行融合。
比如說房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)課程增加微信營銷模塊，充分融入移動營銷的內(nèi)容，使學(xué)生熟練掌握微信公眾號的操作與運營等；學(xué)習(xí)如何在APP上房源信息，如何利用新媒體使自己的房源信息更吸引人等。
2.建設(shè)具有互聯(lián)網(wǎng)思維的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師資隊伍
“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”背景下師資隊伍應(yīng)該是掌握多學(xué)科知識的復(fù)合型人才，而現(xiàn)有的師資隊伍往往只具備房地產(chǎn)類專業(yè)知識，因此要通過：①送培，就是校內(nèi)老師要走出學(xué)校，到企業(yè)進行掛職鍛煉，特別是一些走在行業(yè)前端的大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，加深教師對“互聯(lián)網(wǎng)+”的理解和學(xué)習(xí)，并通過企業(yè)實戰(zhàn)，增加自己專業(yè)知識和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的融合，盡快掌握互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)技能運用；②外引，就是聘請有有互聯(lián)網(wǎng)思維和豐富網(wǎng)絡(luò)實戰(zhàn)經(jīng)驗的優(yōu)秀人才，特別是熟悉“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”新發(fā)展模式的企業(yè)專家，可以聘請這些專家作為兼職教師，不僅對學(xué)生進行信息化教學(xué)，也可以對本校老師加以培訓(xùn)。通過“送培與外引”，不斷提高師資隊伍教學(xué)水平，從而為培養(yǎng)適應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”所需的復(fù)合型房地產(chǎn)人才做準(zhǔn)備。
另外，需要提升或建設(shè)具有互聯(lián)網(wǎng)思維的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實訓(xùn)條件。比如說銷售綜合實訓(xùn)室，利用互聯(lián)網(wǎng)和仿真技術(shù)，打造虛擬樣板間，能讓學(xué)生身臨其境，開展銷售實務(wù)技能實訓(xùn)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實訓(xùn)室，要求學(xué)生利用實訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)平臺，進行經(jīng)紀(jì)類APP的運營和使用，包括房地產(chǎn)照片拍攝與處理、信息編輯、關(guān)鍵詞設(shè)置、搜索引擎、位置地圖、線上銷售溝通、客戶維護等多個環(huán)節(jié)的操作；建立網(wǎng)絡(luò)信息資源庫和房地產(chǎn)網(wǎng)上交易與交流平臺，組織學(xué)生進行網(wǎng)上房產(chǎn)業(yè)務(wù)操作。
四、結(jié)束語
在O2O營銷模式下，物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、移動互聯(lián)等新興信息技術(shù)的快速發(fā)展使得房地產(chǎn)業(yè)日新月異，為了更好培養(yǎng)出新時代下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)技能人才，我們必須緊跟時代步伐，積極探索和創(chuàng)新教學(xué)模式與方法。
參考文獻：
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[2]張真.互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的新模式研究[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2016（3）
合肥市房地產(chǎn)管理局
合肥市工商行政管理局監(jiān)制
簽約須知
一、本合同由合肥市房地產(chǎn)管理局、合肥市工商行政管理局根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)制定的示范文本。
二、本合同使用范圍
1、在合肥市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；
2、存量房屋（二手房）的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或房屋租賃。
三、合同內(nèi)的空格由當(dāng)事人商定后如實填寫；【】內(nèi)容為并列的選擇項，可根據(jù)實際選擇，不予選擇的劃除。
四、當(dāng)事人應(yīng)按自愿平等、協(xié)商一致的原則訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。委托人在訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同時，應(yīng)向經(jīng)紀(jì)人如實告知以下問題：
1、房屋瑕疵。指房屋漏水、管道不通等。2、共有關(guān)系。指兩個以上權(quán)利人共同擁有同一房地產(chǎn)。如系共有，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或出租房屋時需全體共有人簽字。
3、房屋租賃情況。轉(zhuǎn)讓已出租房屋的，出賣人應(yīng)當(dāng)在出售前三個月書面通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。
4、房地產(chǎn)抵押情況。指房地產(chǎn)所有權(quán)人為擔(dān)保債權(quán)人債權(quán)的實現(xiàn)，將房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，辦理了抵押登記。在轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)先辦理他項權(quán)利注銷手續(xù)或出具抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。
五、在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃合同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（丙方）應(yīng)將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（之一、之二）的所有條款告知合同委托人（甲方、乙方）。
六、當(dāng)事人在簽訂本合同時，應(yīng)認(rèn)真閱讀所有條款，知悉其含義。若需人簽訂本合同，應(yīng)出具委托書。
七、本合同條款由監(jiān)制單位負(fù)責(zé)解釋。
房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)合肥市物價合價房【2004】375號《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定，房屋買賣收取成交價格總額的1%_2%（買賣雙方交）；房屋租賃：住宅按成交一個月租金
額的40%_50%一次性計收；非住宅按成交一個月租金的20%_30%一次性計收。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（之二）
委托人（乙方）：經(jīng)紀(jì)人（丙方）：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，經(jīng)乙、丙雙方協(xié)商一致，就房地產(chǎn)交易經(jīng)紀(jì)事宜訂立本合同，以資共同遵守。
第一條乙方委托丙方為座落在：合肥市區(qū)】號附近的【住宅】【商業(yè)用房】【（一）提供訂約信息；（二）充當(dāng)訂約介紹人；
（三）協(xié)助、指導(dǎo)訂立【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓】【房屋租賃】合同；（四）協(xié)助辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)；
（五）協(xié)助辦理其他手續(xù)【戶口轉(zhuǎn)移】【水表過戶】【煤氣過戶】【】【】；（六）日止。
第三條乙方擬【買受房地產(chǎn)】【承租房屋】的基本情況：（一）擬【買受】【承租】房屋建筑面積：略
第二條委托期限從區(qū)【路】【小】提供以下服務(wù)：（下列事有】【集體所有】，【買受房地產(chǎn)】【承租房屋】的價格（二）經(jīng)交易雙方確認(rèn)【買受房地產(chǎn)】【承租房屋的價格
第四條乙、丙雙方的權(quán)利義務(wù)
（一）乙方應(yīng)與丙方到相關(guān)部門查驗有關(guān)資料和到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀。
（二）乙方應(yīng)于本合同簽訂后【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓】【房屋租賃】相關(guān)資料的復(fù)印件。
（三）乙方應(yīng)配合丙方簽訂【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓】【房屋租賃】合同。（四）乙方應(yīng)配合丙方到相關(guān)部門辦理【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓】【房屋租賃】相關(guān)手續(xù)。
（五）丙方（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人）在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動時，應(yīng)出示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《執(zhí)業(yè)證書》和《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。
（六）丙方對乙方提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（之一），并據(jù)實介紹房地產(chǎn)信息及房地產(chǎn)交易價格。
（七）丙方應(yīng)配合乙方到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)狀況，并告知房屋有無漏水、管道不通等瑕疵和房地產(chǎn)是否已經(jīng)抵押、房屋是否已經(jīng)租賃等情況。
（八）丙方應(yīng)告知乙方：房地產(chǎn)交易相關(guān)部門應(yīng)收取的稅金、房屋維修基金、費用標(biāo)準(zhǔn)及辦事時限。
（九）丙方應(yīng)協(xié)助、指導(dǎo)乙方簽訂【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓】【房屋租賃】合同。（十）丙方應(yīng)協(xié)助乙方到【房地產(chǎn)管理部門】【土地管理部門】辦理相關(guān)手續(xù)。
（十一）丙方在完成乙方委托事項后，按照物價部門核定收費標(biāo)準(zhǔn)向乙方收取中介服務(wù)手續(xù)費元。不得收取其他費用。
第五條乙、丙雙方的違約責(zé)任
（一）本合同第四條（一）至（四）項，乙方應(yīng)按約定做到，特殊情況應(yīng)在日內(nèi)告知丙方，取得丙方書面同意，否則導(dǎo)致房地產(chǎn)無法正常交易，乙方應(yīng)向丙方支付違約金
（二）本合同第四條（五）至（十）項，丙方應(yīng)按約定做到，特殊情況應(yīng)在日內(nèi)告知乙方，并取得乙方書面同意，否則導(dǎo)致房地產(chǎn)無法正常交易，丙方應(yīng)向乙方支付違約金單方解除本合同，由違約方支付違約金第六條合同糾紛的解決方式
本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；也可由房地產(chǎn)管理部門或工商行政管理部門調(diào)解。協(xié)商不成或調(diào)解不成的，按下列第種方式解決：
1、依法向合肥仲裁委員會申請仲裁；
2、依法向人民法院。
第七條本合同未盡事宜可另行約定。
第八條本合同一式兩份，乙、丙雙方各執(zhí)
一份。第九條其他約定條款（一）（二）（三）
第十條本合同自乙、丙雙方簽訂之日起生效。
委托方（乙方）簽章：
證件名稱：證件號碼：聯(lián)系電話：
人簽字：證件名稱：
證件號碼：聯(lián)系電話：共有人簽字：
經(jīng)紀(jì)人（丙方）簽章：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；中介服務(wù)；問題；對策
房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的總稱。近年來，隨著《城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實施，樂清的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)得到了迅速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟制度也相應(yīng)建立，經(jīng)紀(jì)人隊伍不斷擴大。他們對樂清房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了很大的促進作用，但由于房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)展太快、數(shù)量太多，而且企業(yè)規(guī)模小，大部分房地產(chǎn)中介機構(gòu)只有2個人，于是他們在房地產(chǎn)交易市場中形不成規(guī)模效應(yīng)。對此，本文就樂清的房地產(chǎn)中介服務(wù)存在的問題及對策談點淺見。
一、樂清市房地產(chǎn)中介服務(wù)存在的主要問題
從業(yè)人員素質(zhì)差，加劇房地產(chǎn)市場的混亂。
1.房地產(chǎn)中介人員的專業(yè)素質(zhì)低下
根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人，需具備一定學(xué)歷，懂專業(yè)知識，經(jīng)過考試合格，并通過注冊登記，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。但我市房地產(chǎn)中介人員的素質(zhì)差，文化水平幾乎沒有大專以上學(xué)歷，年齡結(jié)構(gòu)偏高，既沒有房地產(chǎn)專業(yè)及其相關(guān)的經(jīng)濟、法律等方面的知識，又沒有固定的經(jīng)營場所，可以說是無固定資產(chǎn)的個人“電話公司”，相當(dāng)比例的從業(yè)人員是沒有受教育的自由職業(yè)者，而且只是單一從事房屋中介，他們僅從親戚、朋友處得到一些信息或者從報紙廣告中尋覓房屋信息，通過打電話拉生意，靠介紹雙方見面看房、撮合促成交易，收取傭金，嚴(yán)重影響了整個行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。
2.房地產(chǎn)中介管理體制滯后
房地產(chǎn)中介行業(yè)是一個新興行業(yè)，交易額巨大，對交易雙方來說，都是一件大事，能不能做到公平交易，切實保障雙方利益，房地產(chǎn)管理制機是否健全，至關(guān)重要，但是從樂清的房地產(chǎn)中介管理體制的情況來看，最大的弊端是沒有明確的管理分工和管理方法，房管局作為行業(yè)管理部門，管理力度有限，工商等其它部門有些地方也力所不及，管理力度嚴(yán)重不足，使致房地產(chǎn)交易市場混亂。無照、無上崗證開業(yè)的情況屢見不鮮，不少中介機構(gòu)單純追求高報酬而違背職業(yè)道德，嚴(yán)重?fù)p害了交易雙方的合法權(quán)益。
3.法制條例太籠統(tǒng)
94年以前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方面的法律法規(guī)幾乎是空白。1994年7月國家頒布《城市房地產(chǎn)法》，才開始為構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律框架打下基礎(chǔ)。其后建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（即50號令），國家計委下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》（即36號令），我省頒布了《浙江省經(jīng)紀(jì)人管理條例》，上述法律及規(guī)章為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的起步和運行奠定了基礎(chǔ)。但是。在實際工作中，這些法律和法規(guī)太過于籠統(tǒng)、抽象，不能細(xì)化，可操作性差。可見，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)創(chuàng)設(shè)適宜的法制環(huán)境，是迫在眉睫的任務(wù)。
4.信息不暢通
在國外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人靠信息運作，信息的集中儲存與分別使用都有固定渠道。據(jù)報道，在美國，人們約定俗成，要賣房一般先找經(jīng)紀(jì)人，各種信息都通過經(jīng)紀(jì)人源源不斷地傳送給經(jīng)紀(jì)人協(xié)會，協(xié)會匯總后每兩個星期出一本信息供經(jīng)紀(jì)人使用。如果一個經(jīng)紀(jì)人將信息壟斷，一旦查出就會被開除出協(xié)會，所以經(jīng)紀(jì)人不敢壟斷信息。在2000年樂清成立了房地產(chǎn)交易中心，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進行劃行歸市，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進駐交易中心市場，實施統(tǒng)一管理，為了更好地掌握信息，由交易中心發(fā)給每一個經(jīng)紀(jì)人若干卡片，通過經(jīng)紀(jì)人填寫、集中后，分門歸類，防止重復(fù)信息和一些非法信息的泛濫，便于管理。但一些經(jīng)紀(jì)人出于自身利益，不愿填報房源信息，這樣既沒有形成統(tǒng)一的大容量的信息儲存，又無法實施統(tǒng)一管理，對整個樂清的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展明顯不利。
5.管理機制不完善
管理部門職責(zé)不清，管理力度薄弱，阻礙著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展。工商局的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》，由工商管理部門負(fù)責(zé)管理，而建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介管理規(guī)定》，由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)管理，兩者管理職能交叉。按理兩個部門應(yīng)該密切配合，但由于執(zhí)法依據(jù)不同，導(dǎo)致各行其政，管理不善。
二、規(guī)范樂清市房地產(chǎn)中介服務(wù)的幾點對策
1.清理整頓中介機構(gòu)，加強中介資格資質(zhì)審查
按照建設(shè)部50號令的要求，房地產(chǎn)交易中心應(yīng)聯(lián)合工商等相互部門對中介機構(gòu)的設(shè)立、營業(yè)的資質(zhì)經(jīng)紀(jì)人的條件等進行經(jīng)常性清理整頓，對那些無證經(jīng)營的“地下中介”機構(gòu)堅決予以取締，對那些不符合條件的中介機構(gòu)限期停業(yè)整頓，使現(xiàn)有中介機構(gòu)進入良性運行狀態(tài)。建立房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)審批制度，嚴(yán)防無資質(zhì)條件的中介機構(gòu)進入中介市場。在一些城市里，對中介機構(gòu)的管理，房產(chǎn)管理部門和工商管理部門相互配合，相互協(xié)調(diào)。特別是工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照時，將房地產(chǎn)部門核發(fā)的資質(zhì)和咨詢證書作為前置條件，沒有經(jīng)過房產(chǎn)管理部門同意批準(zhǔn)的不發(fā)給營業(yè)執(zhí)照。我們樂清應(yīng)該根據(jù)實際的情況，比照上述做法，嚴(yán)把中介資質(zhì)資格關(guān)。
2.鼓勵正當(dāng)競爭，優(yōu)勝劣汰
競爭是經(jīng)濟發(fā)展的動力，通過競爭使有限的資源得以最佳配置，中介市場也應(yīng)鼓勵正當(dāng)競爭。目前我市的房地產(chǎn)中介機構(gòu)林林總總，良莠不齊，極大地阻礙了三級市場的發(fā)展。房管局和其他部門應(yīng)采取措施，鼓勵正當(dāng)競爭，讓適者生存，不適者淘汰，扶強扶優(yōu)，使缺乏競爭力的中介機構(gòu)自然淘汰。
3.規(guī)范中介服務(wù)行為，提高服務(wù)水平
(1)首先必須提高房地產(chǎn)中介人員的素質(zhì)，通過建立和完善房地產(chǎn)中介人員執(zhí)業(yè)考試制度，從業(yè)人員培訓(xùn)持證上崗制度，房管局和工商局對房地產(chǎn)中介人員實施嚴(yán)格的資格認(rèn)證與管理。通過資質(zhì)審查，具備了從業(yè)資格的人員才允許進入市場進行營業(yè)，否則就不允許其進行房地產(chǎn)中介活動。另外，還要加強對中介人員的培訓(xùn)，特別是專業(yè)知識培訓(xùn)和職業(yè)道德教育。
(2)規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，房地產(chǎn)中介服務(wù)的傭金，應(yīng)按政府部門的有關(guān)規(guī)定收取，收取傭金必須用稅務(wù)部門制定的統(tǒng)一票據(jù)；房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)向委托方提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂中介服務(wù)合同，合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)寫明服務(wù)事項、內(nèi)容、擁金及支付方式、違約責(zé)任等，簽訂合同后，雙方應(yīng)共同遵守，認(rèn)真履行；建立社會監(jiān)督機制，對已核準(zhǔn)營業(yè)的中介機構(gòu)，分布監(jiān)督電話，便予社會監(jiān)督，對無照從業(yè)，賺取差價，虛假和不實信息，不履行告義務(wù)及違法違規(guī)行為要進行處罰，并將處理結(jié)果向社會公示；建設(shè)部50號令要求房地產(chǎn)主管部門對房地產(chǎn)中介機構(gòu)實行年檢制度，通過年檢，對上一年表現(xiàn)不好或有違法違規(guī)的中介機構(gòu)不予年檢，以規(guī)范整個房地產(chǎn)中介市場。
4.加強房地產(chǎn)管理與理順房地產(chǎn)關(guān)系