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【關鍵詞】內部控制 措施 委托關系 風險
一、GXT項目內部控制現狀分析
（一）GXT項目簡介
GXT項目的開發商是XAZJ投資開發有限公司。該公司是由ZJ地產總公司于2008年7月投資成立的。GXT項目是繼XAZJ投資開發有限公司成功開發“QXH房地產項目”、“QXIH房地產項目”、“QXH二期房地產項目”等項目后的第四個項目。該項目位于繁華的商業街區，占地約104畝，住宅總建面36萬平方米，綠化率約45%。商業配套約2.6萬平米。GXT社區由10棟26-32層的中式建筑風格的板式高層組成。該項目于2013年10月破土動工，整體規劃為改善型住宅。
（二）GXT項目內部控制現狀
XAZJ投資開發有限公司在剛成立的四年里，有效把握了房地產市場的發展機遇，充分利用ZJ地產的內部資源優勢，先后成功開發了QXH房地產項目、QXIH房地產項目、QXH二期房地產項目等，但在2013年之后，也就是在GXT項目啟動之初，該公司逐漸暴露出“經驗主義”“管理粗放”的問題，房地產市場的快速成熟和ZJ地產的跨越式發展給XAZJ投資開發有限公司乃至GXT項目的運營管理帶來巨大挑戰。
1.項目運營效率下降
項目原定運營計劃中開發周期為3年10個月，即2011年4月完成招標拿地至2015年2月完成竣工交房，去化率實現85%以上。但從實際情況看，由于工程進度推進遲緩，截至2014年10月份，該項目還處于主體建設封頂階段，上述同期僅完成去化率62%，低效率運營引發GXT項目循環、疊加、“蝴蝶效應”式運營危機。
2.經營指標達成率過低
GXT項目管理模式的滯后和運營效率的低下直接影響了各項指標的實現。GXT項目連續三年各項指標完成均不理想，2014年該項目各項指標完成情況如下：經濟指標中合同銷售額完成責任狀的42%，銷售回款額完成責任狀的56%，凈利潤完成責任狀的51%，綜合成本超出責任狀的14%，凈現金流完成責任狀指標的-54%;管理指標中客戶滿意度、員工滿意度均低于責任狀指標的27%，產品質量、安全事故、客戶投訴、員工流失率等關鍵管理指標的實現均接近于集團設定的“紅線”。
3.面臨巨大經營風險
GXT項目的經營免疫能力和抗風險能力逐漸減弱。從財務風險看，2014年資產負債率、速動比率、現金比率均遠低于行業比率，項目回款嚴重滯后帶來項目的巨大流動風險;從運營風險看，自2011年至2014年的三年中，客戶滿意度、產品開發、人力資源、流程效率、招投標和銷售管理各維度均與集團要求有較大差距;從授權風險看，領導力、職權、限制、激勵與溝通等方面均表現為負向增長。
二、GXT項目內部控制存在的問題
（一）內部控制環境不完善
經營決策方面經常出現委托人與被委托人混淆的問題，經營決策產生了更多的不確定性。GXT項目投資方與銷售公司、公司是基于傭金維系的不同管理體系的經濟主體。在實際工作中，GXT項目各職能部門時常因各自權利的互相沖突、傭金的結算等諸多問題出現雙方爭執而影響正常經營。
2014年7月14日，銷售部為提高GXT項目知名度，從而增加銷售額，向上級銷售公司請示于周末19日和20日舉行小型畫展和冷餐活動，預計費用20000元。但因公司規定10000以上外聯費用需由經辦人發起上報集團董事長審批，50000以上招投標事項均需上報集團統一辦理議標、評標、定標等，于是銷售部負責人按照程序分別上報銷售公司、項目總經理，再由項目總經理上報甲方代表，然后經銷售公司與甲方代表協商后上報董事長，最后8月10日由董事長正式批準，比原定計劃足足推遲了將近20天。而申請成功后，銷售公司與項目總經理卻因活動的主辦權發生爭執。項目總經理認為應由自己公司旗下客服部的水吧公司主辦。而銷售部認為經營公司經驗、能力均不足，有獨吞公司財產之嫌。雙方爭執不斷，于是原定于周末舉行的活動一再延遲，最終被迫取消。
（二）風險管理意識薄弱
由于ZJ地產出身于施工企業，GXT項目受集團原有行為習慣的影響，沒有培養出良好風險管理意識。各級員工只是被動接受管理，高層管理人員強勢推進工作，大多都拘泥于制定各種陳舊的規章制度，“重約束，輕激勵”。GXT項目的<<內部員工規章>>中關于處罰的條例占全部規章制度的72%，有明確獎勵內容的僅占23%。由于長時間忽視對員工組織承諾和風險意識的培養，不注重員工個人能力，基于“重約束、輕激勵”的負能量影響，員工產生規避責任的思維定勢，實際工作中遇到歸責、罰款類事務時扯皮、推諉，團隊協作能力下降，向心力、凝聚力不足。項目高層對于內部控制既沒有設定風險目標，也不懂得風險識別與分析，面對項目各項風險沒有采取規避、降低、分擔等應對措施。
（三）財務控制系統混亂
1.資金調度不暢通
ZJ地產資金運營屬于集團化收支兩條線管理，基于集團與GXT項目利益和信息的不對稱，因此對項目的資金劃撥無法滿足購、施工、銷售各環節的動態需求，各業務環節急需資金時集團撥入資金不足，集團資金撥入充足時，資金需求事項或做變更及撤銷。GXT項目月度資金計劃準確率不足80%，集團劃撥資金滿足率不足85%，資金計劃執行率不足85%。在實際工作中的資金調入程序也相當復雜，要經過月度資金計劃的編制、月度資金計劃的審核、月度資金計劃的審批、計劃內資金申請、計劃內資金撥付，如屬于計劃外資金，還需做資金計劃增補審批。由于資金劃撥流程復雜，產生項目實際資金需求與供給的不匹配。
2.資金管控不到位
GXT項目已開始執行集團制定的《貨幣資金安全管理規定》，但在實際工作中資金的日清月結并未完全實現，資金收據臺賬的登記有時也不及時，小額坐支現金的事件時有發生，貨幣安全計分考核并未真正實行。雖然項目已執行《資金管理制度》，但只是對標準與流程做了制度化梳理，在可行性分析、風險評估等實際動態管理方面基本屬于空白，直接導致資金管控的整體效果不佳。
三、GXT項目內部控制存在問題的成因分析
（一）委托關系錯綜復雜
委托關系是指一個或多個行為主體根據一種明示或隱含的契約，指定、雇傭另一些行為主體為其服務，同時授予后者一定的決策權利，并根據后者提供的服務數量和質量對其支付相應的報酬。由于GXT項目銷售任務由獨立于項目外的銷售公司承擔，銷售公司總經理、甲方代表、各職能部門共同構成錯綜復雜的委托關系;GXT項目屬于委托項目，項目管理由委托方通過委托合同實現對公司的全部經營管理，投資方僅派駐“甲方代表”與方集團總經理、委托方“甲方代表”、委托方集團總經理及集團各職能部門、項目各職能部門共同構成錯綜復雜的委托關系。由于GXT項目的行政人事、財務、成本、營銷、工程均為集團和項目總經理、甲方代表的三方管理，GXT項目各職能部門與集團各專業條線部門和項目總經理及方集團各職能部門、委托方集團各職能部門存在多重委托關系，其中銷售部與集團專業條線部門、項目總經理、公司存在三重委托關系。
（二）風險評估存在諸多不完善
GXT項目內部控制的風險評估同樣存在諸多不完善之處。項目既沒有專門的內部控制部門，也沒有設立系統的、整體的控制目標與風險機制，對于內外部風險因素的識別系統缺失。其實，早前集團已意識到風險評估的重要性，為提升開發項目的風險防范和綜合運營能力，GXT項目于2011年開始推行了標準化內部控制管理工作。在集團統一部署下將風險管理作為GXT項目的重點工作之一。但由于沒有制定具體的風險評估措施，由領導層到各部門員工對于風險的防范只停留在表明，根本沒有具體到細節以及具體制度方面。針對員工無記名<<你對GXT項目風險防范了解多少>>的問卷調查中顯示，55%的人認為風險的防范跟自己沒有多大關系;28%的人認為只是項目的又一個活動，就是走個形式而已;只有17%的人認為風險控制是項目運行的關鍵，跟自己有很密切的聯系。
（三）財務控制措施存在不足
在財務控制的措施方面，GXT項目存在諸多不足。在日常辦公中，不相容職務分離控制執行不徹底，違反了GXT項目財務控制系統的一些原則。如，GXT項目“甲方代表”發生的費用自行審批違反了授權審批與業務經辦相分離的原則，部分管理人員發生的業務，以下屬人員頂替名義處理，違反業務經辦與稽核不兼容原則。GXT項目由于長時間忽視對員工組織承諾和風險意識的培養，舞弊行為時有發生。由于一系列財務控制措施的不完善，又導致會計核算系統與財務管理不匹配。會計核算系統沒有實現銷售分析功能，沒有實現成本控制的目標數據對比功能，沒有實現全面預算和資產管理功能。
四、GXT項目內部控制存在問題的對策
（一）優化內部環境，完善項目運行平臺
作為GXT項目公司體制建設核心內容的治理結構，是項目核心競爭力的最重要內容和保持競爭優勢的決定性因素。事實上，資金調撥、資產處置、對外投資等方面出現的問題重要原因之一在于交叉任職、董事長缺乏獨立性的治理結構問題。因此，在組織機構設置和人員配備方面做到董事長和總經理分設、董事會和總經理班子分設，避免人員重疊是完善項目公司治理結構的重要環節。股東大會、董事會、監事會應嚴格行使其機構設置的職能，保證其在參與項目經營管理中各自職責清晰，互相制衡，避免權責含糊，造成辦事程序由一個人操做的現象。
（二）提高風險管理意識
風險意識的宣貫與溝通，不但要貫穿于日常工作中，比如貼標語、掛橫幅、開會宣講、網絡宣傳、出題考試階段等，還要優化一些考核制度，”以人為本”的風險管理意識才能在員工中形成共鳴，起到基于核心價值觀的內部控制作用。根據GXT項目風險意識的欠缺，制定如下考核制度：
<<GXT項目責任狀指標體系>>目標責任制是通過工作目標設計，將組織的整體目標轉換為單位目標，最終將分目標落實到個人的管理機制。針對中建-國熙臺項目目標責任制運行中存在的問題，采取的優化措施為：在原有財務指標的基礎上增加經濟指標、管理指標和例外項目指標，并按年度項目經營目標動態調整考核權重，將關鍵考核指標細化至月度，實施月度考核。然后，根據項目總責任狀分解簽訂各部門責任狀，需多部門協同完成的目標責任按責任大小分配權重。其次，梳理各職能部門員工崗位職責，實現部門負責人責任狀分解后無縫對接。
（三）優化財務控制系統
1.優化財務分析體系
財務分析可以幫助GXT項目做出正確的投資、運營和融資決策，有效控制成本和制定合理的營銷戰略，使企業財務信息使用者做出綜合評價，是內部控制不可缺少的重要管控工具。出于價值鏈整合的目的，就現有財務分析的不足提出以下項目財務分析優化方案。
2.構建項目公司杜邦綜合財務分析體系。杜邦綜合分析不但可以為經營者提供財務問題的思路，還可以為項目公司的財務控制和財務考核提供基本的路徑和范疇，有利于財務管理中責、權、利關系的進一步明確和為公司建立有效的內部財務控制體制奠定基礎。由于ZJ地產整體上市框架已用杜邦綜合分析，而項目公司未單體實施該方法，出于項目單體綜合分析的目的，GXT項目財務分析報告應在各項財務指標的基礎上構建杜邦綜合分析。
五、 結論
據國家統計局數據顯示，房地產市場對開發企業的生存能力提出更高的要求，而房地產項目作為企業發展的核心，為了實現經營目標和可持續發展戰略目標，就必須建立和完善房地產項目自身內部控制體系以防范降低風險。本文通過建立科學的房地產項目內控體系，從而實現有效的房地產項目管理，對房地產項目的經營管理有著重要的現實意義。
參考文獻：
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【3】馬莉.寧夏房地產業存在的問題及對策[J].科技情報開發與經濟，2006，（1）.
關鍵詞：動態財務管理 房地產開發項目 應用
城市化進程的加快，使得城市規模迅速擴大，城市人口不斷增加，帶動了房地產行業的快速發展。對于房地產項目開發中存在的財務風險和財務管理問題，可以應用動態財務管理的方法進行解決，能夠有效對項目開發成本以及資金流向進行控制，防止財務管理的混亂狀況，促進房地產開發商經濟效益的提高。
一、動態財務管理概述
動態財務管理，是一種現代化的財務管理方式，主要是通過對企業未來一段時間內財務狀況及經營成果的模擬，結合一系列的動態財務指標以及分析方法，對企業財務隨制約因素的變動過程進行反映，幫助企業從自身發展的實際出發，對財務管理的措施和方法進行改進。在房地產開發項目中，動態管理是指通過對項目未來可以接受的內涵報酬率、目標成本以及財務狀況等的設定，結合相應的動態財務指標，利用現代化的信息管理手段及動態分析方法，對各種因素影響下的項目經營成果進行預測和反映，通過動態目標與實際目標的對比，實現項目財務管理的全過程。
在房地產開發項目中，應用動態財務管理是非常必要的，一方面，應用動態財務管理是提高項目價值的要求。在市場競爭日趨激烈的背景下，房地產企業要想得到長遠穩定發展，就必須不斷提高自身財務管理水平，對房地產開發項目進行實時動態管理，降低項目運行中產生的各種成本費用，提升企業的市場競爭力。另一方面，應用動態財務管理是房地產企業自我完善的要求。房地產項目的開發需要投入大量的資金，而這些資金都需要開發商提前墊付，一般都會通過銀行貸款的方式，維持項目的資金供應，在這個過程中，企業的資金使用成本較高。應用動態財務管理，能夠使得企業管理人員及時把握項目開發過程中的資金使用情況，幫助決策人員發現財務管理中存在的問題，從而減少財務風險，推動企業的自我發展和完善。
二、房地產開發項目財務管理中存在的問題
（一）管理意識淡薄
在當前市場經濟環境中，許多房地產開發商對于財務管理工作并沒有一個正確的認識，采用的是粗放的財務管理模式，在項目開發之前，沒有進行相應的預算編制，對于資金的支出沒有進行有效的控制，認為只要能夠取得土地使用權，在保證質量的前提下，確保工程的按期交付，就可以獲得可觀的經濟效益。不可否認，在當前房地產行業持續升溫的背景下，這種房地產開發模式雖然粗放，也的確能夠取得相應的收益，但是盲目的運作容易造成許多不必要的資金浪費，降低項目開發帶來的經濟效益，減少企業的收入。
（二）管理制度欠缺
在房地產項目開發中，財務管理制度的不健全主要表現在缺乏相應的目標成本預算，沒有對項目進行規范的預算編制，財務支出缺乏明確合理的計劃，導致房地產開發商無法及時準確地把握資金流向，影響了其對于房地產開發活動的決策與判斷，導致房地產項目的開發缺乏一個相對科學嚴謹的過程。
（三）管理難度較大
現階段，我國房地產開發項目中，對于財務管理的認識還停留在會計管理層面上，對項目開發成本的管理只是簡單的核算，運用會計知識對項目開發過程中存在的會計問題進行解決，而沒有真正從房地產項目開發的全過程出發，進行相應的財務監督和控制，導致財務管理的難度大大增加。
三、動態財務管理在房地產開發項目中的應用
（一）樹立合理的成本管理思想
對于房地產開發項目的財務管理，最為核心的內容，就是成本管理，只有切實做好成本管理工作，才能夠從根源上對項目成本進行控制，實現財務管理的規范化和標準化。從目前來看，在成本管理中，應該將以往“以核算為中心”的管理思想轉變為“以控制為中心”的成本管理思想，在房地產開發項目的成本管理中，適當前移成本控制點，在立項階段，結合相應的可行性分析，制定出全面細致的成本預算。如某房地產開發企業在合同簽訂前，組建調查小組，對房地產開發項目所需的開發費用及預期收益做了一個大致的了解，結合企業的利潤空間，實現了對項目成本的有效控制，有效減少了資金的無謂浪費，提高了該企業成本管理的安全性及有效性。
（二）強化成本的全過程控制
在房地產項目開發中，合同性成本、非合同性成本以及待發生成本共同構成了項目的動態成本，對于動態成本的管理，應該結合動態財務管理方式，實現成本的全過程控制。動態成本中變動性最大的部分是合同性成本，這種特性也決定了其必然是成本控制的核心和重點。工程合同容易受到各種因素的影響，存在很大的不確定性，也使得成本的控制呈現出復雜多變的特點，在實際操作中，“款項超付”、“變更黑洞”等成本失控現象時有發生，嚴重影響了成本控制的有效性。對此，在項目成本管理中，應該堅持以合同為中心，對項目整體的成本控制目標進行分解和細化，確保房地產開發項目的每一個合同都擁有與之相對應的合約規劃，房地產項目開發過程中的每一個環節、每一個時期，都具備統一標準的成本規劃。這種規劃不僅需要體現在對開發項目的明確指標要求上，也應該體現在資金的動態管理上，為項目動態財務管理提供必要的支撐。
（三）做好現金流的動態分析
房地產項目的開發可以看做是一種投資行為，對于開發商的現金流有著較高的要求，在房地產項目開發的過程中，做好財務管理，維護好企業現金流，是減少財務風險，確保房地產開發安全的關鍵所在。在傳統靜態財務管理中，房地產企業的財務管理停留在對各種表面數據的結算和控制，而沒有真正觸及房地產開發活動的真實資金狀況，無法及時發現財務管理中存在的問題。如某房地產公司在進行二期工程開發時，報告期內收入3800萬元，利潤值2600萬元，平均凈資產4800萬元，通過靜態分析可知該企業財務指標尚可。然而經深入分析，該企業年度內現金和現金等價物凈增加-1100萬元，說明該企業面臨開發活動難以為繼的困境。由此可知，對于房地產項目開發，靜態財務分析無法對企業財務管理中的問題及時發現。采用動態財務管理模式，能夠及時把握現金流的動態變化，更加深入準確地對房地產開發商的財務狀況進行分析，確保資金的合理使用，提高財務管理效果。
（四）規范動態財務管理模式
房地產企業應該立足自身發展實際，及時更新財務管理觀念，應用動態財務管理模式，對財務管理的目標和程序進行規范，制定出切實可行的財務管理制度，確保動態財務管理作用的充分發揮，使得房地產企業能夠及時發現并處理生產經營中存在的各種風險和隱患，實現資源的合理利用，促進企業財務管理水平和市場競爭力的不斷提高，使得企業能夠在日趨激烈的市場競爭中，占據一個有利的位置，獲得更好的發展。
四、結束語
總而言之，在經濟發展的帶動下，我國的城市化進程不斷加快，房地產行業也因此得到了迅猛發展。在房地產開發項目中，財務管理工作發揮著非常重要的作用，直接影響著房地產開發企業的經濟效益。針對傳統財務管理中存在的各種問題，房地產開發商應該立足自身的發展實際，積極引入動態財務管理模式，實現對開發項目的實時監督和成本控制，結合財務管理中存在的各種動態變化，確保財務管理的有效展開，推動房地產企業的穩定健康發展。
參考文獻：
[1]焦翠林.分析房地產開發項目中的動態財務管理方法[J].中國總會計師，2015，（1）：74-75
關鍵詞：財務杠桿；房地產；效益
中圖分類號：F23 文獻標識碼：A
一、引言
根據Eichengreen和Bardo（2002）的研究顯示，第二次世界大戰后工業化國家中所有主要的銀行危機都與房價崩潰有關。房地產市場運行和銀行信貸之間有怎樣的關系呢？可以從房地產項目開發所運用的財務杠桿角度進行研究。
二、模型分析
1、指標。凈資產收益率=凈收益/所有者權益平均值；所有者權益平均值=（期初所有者權益+期末所有者權益）/2；總資產周轉率=主營業務收入/總資產平均值；流動比率=流動資產/流動負債；資產負債比率=總負債/總資產；凈資產比率=凈資產/總資產。進入模型運行的指標必須與凈資產收益率有顯著的相關性。利用相關分析工具，可以得到各指標與凈資產收益率的相關度。
2、模型建立。建立多元回歸的方法：根據多個自變量的最優組合建立回歸方程來預測因變量的回歸分析，其模型為：
■=b0+b1x1+b2x2+……+bnxn
其中，■為根據所有自變量x計算出的估計值，b0為常數項，b1，…bn為偏回歸系數。偏回歸系數表示假設在其他自變量不變的情況下，某一個自變量變化引起因變量變化的比率。
3、模型檢驗及預測。因變量：Y，凈資產收益率；自變量：x2，資產負債率；x3，總資產周轉率；x4，凈資產比率；x5流動比率。
（1）x2資產負債率，沒有通過相關性檢驗，被剔除掉了。
（2）x3總資產周轉率（經營能力）與凈資產收益率正相關，且影響很大。
（3）x4凈資產比率與凈資產收益率負相關，且影響不大。
（4）x5流動比率（償債能力）與凈資產收益率正相關，且影響不大。
三、結論分析
1、總資產周轉率。杜邦財務分析體系：首先，凈資產收益率代表了投資者投入資金的獲利能力，反映企業籌資、投資、資產運營等活動，這一比率不僅取決于總資產報酬率，而且取決于股東權益的結構比重，因此提高權益報酬率需要從這兩方面著手綜合權衡；其次，資產凈利率是影響凈資產收益率的關鍵指標。它把企業一定期間的凈利潤與企業的資產相比較，表明企業資產利用的綜合效果。其本身也是一個綜合性的指標，同時受到銷售凈利率和資產周轉率的影響。
資產凈利率=銷售凈利率×總資產周轉率
凈資產收益率的變動是資本結構（權益乘數）變動和資產利用效果（資產凈利率）變動兩方面共同作用的結果。
銷售凈利率=凈利潤/銷售收入
權益乘數=1/（1-資本負債率）
總資產周轉率是企業主營業務收入與平均資產總額的比率，反映企業用銷售收入收回總資產的速度。計算公式為：
總資產周轉率=主營業務收入/平均資產余額
總資產周轉次數越多，周轉天數越少，則表明一家公司全部資產的利用效率越高，公司的獲利能力就越強。總資產周轉速度的快慢，也意味著總資產利用效率的高低影響存貨的周轉速度，是影響流動資產和總資產周轉速度的極其重要的一個因素。房地產行業企業的存貨，包括開發產品和開發成本。由于房地產行業上市公司的存貨中主要為高價值、變現能力差的開發產品（如積壓的、已開發完畢的房屋產品）和投資大、開發周期長的在建工程等，嚴重影響了存貨周轉的速度，同時影響了其總資產的利用效率，使得行業的平均存貨周轉率持續處于較低的水平。值得注意的是，大多數房地產上市公司存貨周轉率都比較低。
2、流動比率
流動比率=流動資產／流動負債
總體上看，隨著近幾年房地產業的上升發展，各項數值基本都有很明顯的增幅。這一方面源于地方政府對房地產業的特別關照。由于土地資源的國有，各地方政府大多希望房地產穩中有升以帶動經濟增長，并通過土地拍賣獲得更多的財政收入，因此地方政府近幾年一直鼓勵房地產的開發和消費。另一方面股票市場低迷造就了大量的金融資源投入高利潤、高風險的房產行業。我國股市自2001年四年持續低迷，相比之下房地產比股票更能保值增值。因此，一大批資金從股市分流出來投入房地產。而銀行為處理不良貸款也把大量的資金投入快速發展的房地產業，支持房地產的投資與消費。
3、凈資產比率
凈資產比率=凈資產/總資產
房地產是一個投入大、價值高、經營周期長且資金周轉較慢的行業。對于房地產開發企業來說，利用自有資金完成房地產項目的開發基本不可能。在公司經營中，應適時補充自有資金，控制好自有資金與負債資金的比例。合理利用負債資金，將負債資金多用于周轉快、獲利高的投資項目，保證負債資金的流通速度，降低負債資金的投資風險。
4、資產負債率。資本結構效應的一個主要方面就是“財務杠桿效應”。資本結構的財務杠桿效應，是指企業通過對資本結構中負債比例的選擇而對權益資本利潤率的影響。息稅前利潤率大于債務資本成本時，適當運用財務杠桿，可以使企業在不增加權益資本投資的情況下，提高每股普通股的利潤額，產生的是正效應；息稅前利潤率小于債務資金成本時，財務杠桿的作用會使股東實際的收益率低于企業的投資利潤率，侵蝕股東權益，甚至還有可能出現財務危機，產生的是負效應；息稅前利潤率等于債務資金成本時，由于借入的資金無增值，企業如果不盡快地采取措施來扭轉這種局面，財務杠桿也會產生負效應。
四、建議
中國債券市場不發達導致房地產開發企業債券融資水平很低。除了股市融資之外，負債融資仍主要來源于商業銀行貸款、預收賬款（主要是客戶的定金和預售款，這部分資金實際上是個人消費貸款轉化而來，主要來源于銀行）及應付賬款（主要是建筑企業流動性貸款）。債券融資比例仍然很低。房地產企業負債融資的趨同容易引發系統風險，一旦房地產市場出現波動，公司銷售下滑，公司資金鏈斷裂，公司發生財務危機的可能性就會增大。這不僅可能導致土地閑置、爛尾樓，還將導致銀行壞賬增加，甚至引發金融危機。
（作者單位：重慶大學建設管理與房地產學院）
主要參考文獻：
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一、房地產開發項目的一般特點
房地產開發是現代市場發展中的經濟活動,它直接從事土地與建筑產品的生產和經營,直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產和社會服務所需房屋的建設,以及土地的開發,為社會生產生活提供物質基礎保證。作為房地產企業開發經營的對象,房地產開發項目的一般特點概括如下:
1、地理位置的固定性
土地開發、房屋建設及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發項目時必須考慮到地區差異,考慮到就地開發土地,就地建房,就地經營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設投資大
房地產業屬資金密集性產業,開發一個項目往往需要投入大量資金,對開發商的資金實力有很高的要求。
3、開發周期長
土地及建筑物作為項目開發的內容,一般體量較大,工程建設進度有其客觀規律性,有相應的時間要求。另外,項目開工建設前的有關手續繁雜,也影響著項目開發周期。完成一個開發項目一般需要1—3年甚至更長的時間。
4、受國家法規政策嚴格約束和調控
房地產開發作為特殊的經濟活動,涉及社會生產生活方方面面的綜合開發活動和過程,事關國民經濟(如土地資源配置、城市發展規劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發展道路。從項目立項開始,房地產項目的各開發環節都有直接約束和控制。如項目開發必須符合國家產業政策,服從城市統一規劃,遵守城市建設法規,房地產售價受國家有關法規政策調控等。
5、建設環節多
這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現行管理體制來看,參與房地產開發項目管理的部門很多。一個房地產項目的全部開發過程涉及到計劃、土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政、城管、園林、衛生、技監、質監、安監、墻改辦、房管等眾多部門,項目建設環節多,而且各環節不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產開發項目投資大,開發周期長,項目資金來源不可能完全依靠開發商自有資金來運作,大量建設資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務資金為主。
7、資金周轉慢
從房地產項目前期工作開始,到項目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產項目的投資回收時間較長,資金周轉慢。
8、項目投資即為項目成本費用
房地產項目投資與一般工業建設項目投資有一個顯著的區別,即一般工業項目是先投資,再生產產品,而房地產項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此,房地產項目總投資即為房地產開發產品的總成本費用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產項目總投資包括開發建設投資與經營資金兩大部分,在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關系。
9、人員要求高
一個房地產項目的開發和建設,往往需要大量的投資環境及市場調研、精心的規劃設計、高標準的工程施工、專業化的營銷策劃、細致的全程服務,對從業人員的綜合素質與專業素質要求很高。
10、風險較大
由于房地產項目具有以上特點,也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響;在項目建設期間,隨著時間的推移,建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動,從而影響項目的投資額;當公共利益需要時,可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發項目的差異性
房地產開發項目可以分為很多種,由于項目用途、內容、規模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同,各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目,由于項目所在的區位、環境等條件不同也會產生相當的差異性。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。
12、項目決策的多專業協同
正因為房地產項目具有前述特點,其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業協同也作為一個特點納入進來。一個房地產項目投資決策的完成需要多種專業人才的協同作戰,實際上也是多方面專業人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調查項目投資環境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規劃設計人員提品建議;需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測;需要造價人員估算投資;需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測;需要物業管理人員前期介入;還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業房地產開發項目主要特征
目前國內對商業房地產開發項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產項目劃分的九大類型中,商業房地產項目主要指零售批發商業,包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。而在實際運用中,人們有時將商業房地產涵蓋的范圍擴大,除零售批發商業房地產外,還包括餐飲、娛樂等其它營業性、經營性房地產。鑒于商業有廣義(指所有以營利為目的的事業)與狹義(指專門從事商品交換活動的營利性事業)之分,本文對商業房地產開發項目的研究側重于后者,即以狹義商業為基礎,主要指進行商品交易活動的零售批發商業經營場所的開發,與國家建設部關于房地產項目九大分類中的商業房地產項目范圍一致。除一般房地產開發項目的特點外,以下主要從顧客構成、項目選址、定位規劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業房地產項目的主要特征。
1、顧客構成的雙重性
商業房地產項目與其它房地產項目的顯著區別之一就是其顧客構成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業用房的經營商戶,這個層次的顧客是開發商的直接顧客;第二層次是前來商業區購物的終端消費者,這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業用房的是投資者,而不是真正的經營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產權,然后轉租給經營商戶,立足長期穩定的回報,或者見機拋售,獲取收益。
這兩個顧客層次與科特勒將營銷環境中的市場分為業務市場和消費者市場相類似。對于開發商來說,第一層次的經營商戶(業務市場)固然重要,畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業的經營商戶,但項目整體的發展還是有賴于第二層次的終端消費者(消費者市場),因為廣大消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購買物業的行為,進而影響項目收益。此外,開發商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項目長遠運營。
2、選址分析的漸進性
所有房地產項目都存在項目區位的分析與選擇,包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業房地產項目來說,尤其要重視這項工作,并需按層次進行漸進分析。
商業房地產項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區的經濟總量、社會發展、人口數量、收入水平、消費水平等存在很大的差異,從而影響項目可達到的市場目標。根據有關宏觀指標數據,在行業內人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實就反映了不同城市或地區的消費市場容量水平。項目所在城市或地區的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況,包括消費需求和消費能力,對項目發展影響巨大。
一個城市或地區選定后,就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時,店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。商業房地產項目的場址一旦確定,就無法更改,若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者,經營商戶自然就不會前來承租或購買物業,也就無法實現項目收益。優越的項目區位是商業房地產項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優勢的重要途徑。
3、定位規劃的多方需求與整體性
對于商業房地產項目來說,潛在的直接顧客(即經營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業店、個體經營戶等不同的經營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構,既有外資、國資,也有民企、個人。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異,相應對物業的需求呈個性化。同時,商業房地產項目還要面對廣大的終端消費者,這一層次的顧客結構更加復雜。因此,若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業的經營商戶(如果有,項目的開發建設就可以按經營商戶的需求進行,也可稱之為定制),項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項目的開發建設需盡可能考慮多方面的需求。
另外,在已基本設定市場目標前提下,商業房地產項目的規劃更加追求整體性,體現在項目前期的策劃定位、中期的開發建設和后期的經營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統一推出,盡可能避免單打獨斗、零散開發、零散租售,否則會破壞整個商業項目的完整性、協調性及對外形象。
考慮到商業房地產項目具有公共服務的特點,在具體規劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計,強調功能作用、引導作用、服務作用,確保商業運營所要求的大規模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。
4、經營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發銷售的模式,商業房地產項目采用的經營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上,大中型商業房地產項目很少采用直接銷售,而以混合型運營居多。此外,項目是由開發商投資建設,租售的對象可以是直接經營的商戶,也可能是本身不經營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者,這里面的經營方式又有很大的靈活性。
經營方式的多樣性使得經營方案的比選成為商業房地產項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經營方式如何有機組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外,擬定經營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。
5、資產經營的長效性
商業房地產項目建成后,不再僅有物業管理,更多的是一種資產的經營。對于開發商來說,住宅開發銷售的模式決定了其資產難以實現增值(銷售完畢就意味著開發結束),而商業房地產項目具有長期經營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報,在長期經營中實現資產增值。
商業物業的經營管理搞好了,可以滿足企業在多方面的發展需求,如擴大企業知名度、提升企業品牌形象、保持一定穩定的現金流、實現經常性回報、增強融資能力等,并能以此固定資產作為更多機會發展的基礎,形成企業核心競爭力。商業房地產項目在資產經營這方面具有獨特的優勢,也正基于此,項目的成功不僅僅是所開發物業的出租與出售完畢,取得一定的經濟收益,還體現在所定位商業的運營成功。
6、高風險性
總體而言,商業房地產項目相對于其它一些房地產項目的投資回報較高。但是,商業房地產項目建成后,項目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費對象,項目的發展與商業發展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環境條件、營銷策略,還取決于區域社會經濟發展狀況,城市發展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平。基于商業本身競爭的激烈性,商業房地產項目之間的競爭十分激烈,投資風險相對較高。
7、可促進城市功能提升,產生良好的社會效益
【關鍵詞】 房地產 投資項目 風險管理 風險控制
一、研究背景及私募房地產投資基金介紹
中國房地產業經過十幾年高速發展之后，已經成為我國經濟的支柱產業之一。中國房地產業的資金主要來自銀行信貸，近期由于國家持續對房地產市場進行宏觀調控，銀行對房地產風險評估趨嚴、信貸趨緊，這都導致房地產項目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產業過分依賴銀行信貸的發展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發揮重要作用。私募房地產投資基金在我國作為一種創新的房地產金融產品，在房地產市場轉型升級中發揮重要作用，促使房地產業慢慢步入金融化時代。
房地產投資基金首先出現在美國，是指從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或房地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益收益和服務費用。私募房地產投資基金是房地產投資基金中的一個分支，是指通過非公開方式，面向少數個人或機構投資者募集資金而設立，以房地產為投資對象的投資基金。
我國私募房地產投資基金的基金管理機構按背景分主要有三類：PE背景類、產業背景類、開發商背景類。房地產投資基金的組織形式可以采用以任何一個合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產基金投資方式主要分為對房地產公司進行股權、債權或股債結合投資。但不論哪種方式，均應對目標房地產公司進行調研及評價，對投資項目進行可行性分析、財務分析以及風險評估，從而做出是否投資的決策。目前我國私募房地產基金受基金的存續期及規模所限，以項目導向型為主，也就是先有項目再募集資金。本文主要探討私募房地產投資基金在投資項目選擇階段如何進行風險管理。
二、私募房地產投資基金在項目選擇階段面對的風險種類及風險管理
私募房地產投資基金按投資對象可簡單分為住宅和商業地產兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業地產可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產、倉儲等。由于投資對象的特性不同，在投資策略上會有差異，但在投資項目選擇階段，結合房地產項目開發過程要系統考慮風險的共性。
房地產基金的投資風險和被投資房地產項目風險之間有著緊密的聯系，當開發商投資一個項目，明確項目定位后，該開發項目70%～80%的風險其實已經確定，房地產投資基金需要從自己的專業角度，對開發商風險評估的標準、風險控制的措施進行判斷，盡量減少信息不對稱帶來的風險，只有在投資決策階段對項目進行風險識別、風險評估，制定風險控制的措施，才能客觀、有據地進行投資決策。
房地產項目按開發過程分為以下四個階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設階段、銷售和物業管理階段，各階段都存在特有的風險。以下將根據房地產開發過程的四個階段，分別對房地產基金公司在投資項目選擇階段面對的風險及風險管理策略進行探討。
第一，房地產項目投資決策階段存在風險如圖1所示。
針對此階段風險，基金公司主要對政策風險、時機風險、區位風險、類型風險等進行風險識別和評估。基金公司要建立經常性信息收集和處理機構，建立分區域房地產景氣分析和監測系統，建立房地產市場定期分析報告制度，對城市化、城市圈進行深入研究，著眼于存在長期發展機會的區域，進行多業態的投資布局。通過上述研究，評估政策風險、投資時機風險，建設區位風險、投資類型風險等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區位、投資物業偏重類型，例如區位是以低風險的一、二線城市為主，還是以發展潛力大的三、四線城市為主，投資物業偏重類型是住宅還是商業地產。按投資策略選擇投資項目區位及類型，分析后確定是否符合自身的經營策略和風險承受度。同時要重視投資項目可行性研究，減少投資項目的盲目性，謹慎做出投資決策。
第二，房地產項目前期階段存在風險如圖2所示。
針對此階段的風險，基金公司根據進入的不同階段主要對置地風險、融資風險、合同風險等進行風險識別和評估。通常地產基金介入項目都比較早，投資期限較長，期間如果國家宏觀調控政策、貨幣政策發生變化，都可能導致房地產開發的工程進度節點得不到保障，進而導致現金無法按照預期回籠。如果是拿地前進入項目，基金公司要詳盡調查前期拿地工作的進展情況，落實相應節點，基金投入項目后何時可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開展調查，了解開發商在當地的信譽，積極同當地國土局、房地產交易中心等部門溝通，及時了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當地金融機構聯系，了解投資項目在當地取得開發貸及按揭貸款的難易程度，有無其他特殊問題，按揭貸款申請的難易程度，對項目銷售及現金流回籠有直接影響。
第三、房地產項目建設階段風險如圖3所示。
針對此階段風險，基金公司在投資階段要綜合評判開發商的操盤能力，可根據開發商以往開發項目的實際成果、開發商在當地的市場接受度等進行預判，也可借鑒銀行等金融機構要求開發商具備二級開發資質的參考標準。投資項目決策通過、執行投資后，此類風險的管理將貫穿投資項目投后管理的始終，并且是項目投后管理的重點內容。
第四，房地產項目銷售及物業管理階段風險如圖4所示。
房地產項目銷售及物業管理階段風險
針對此階段風險，基金公司應根據融資期限的長短，預估投資項目的現金流回籠，擬定項目快銷、慢銷的營銷策略，同開發商達成一致，預先約定開發商應滿足基金退出時間要求，操盤過程中根據項目實際銷售情況，適時調整項目銷售策略。
私募房地產投資基金公司除對前述貫穿房地產開發過程的風險進行管理外，還有其自身不同于開發商的特有風險管理。房地產基金本身的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規風險和環境風險等。房地產投資基金在項目選擇階段的風險主要是由信息不對稱引起的，這一時期的風險管理應建立在如何保證房地產投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項目管理層關于其自身及被投資項目的完整、準確信息，只有被投資項目管理層值得信任，才能使房地產投資基金獲得最大利益。下面列示幾點筆者認為基金公司在項目選擇階段需特別進行的風險管理。
其一，對被投資項目實際控制人和管理團隊進行考察，預先識別風險，審慎選擇交易對手。基金公司可建立合作開發商檔案，針對開發商特質進行分類，可分為穩健型開發商、高成長開發商、機會型開發商，針對不同類型的開發商構建多元的項目合作平臺。著重考察交易對手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項目管理層的素質是決定一個投資項目成敗的關鍵因素，基金投資成功與否除了項目本身的質量外，很大程度上取決于被投資項目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應投資其資產。
其二，調查被投資項目法律關系是否清晰，識別法律風險。基金公司應開展法律盡職調查，調查被投資項目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質是否會影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會影響基金交易；項目公司股權結構是否清晰，如發生過股權轉讓是否存在股權轉讓對價支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況。基金公司依據調查結果及相應的法律意見書，根據自身風險承受能力，結合投資客戶的風險承受度及風險預算，評判是否投資。
其三，了解、評估開發商融資真實意圖是否合理。基金公司針對房地產開發項目的投資應用于項目本身開發，若開發商僅以項目土地做抵押，融資所得資金外調用于其它高風險投資，則基金投資的風險則不可控。基金公司在投資項目選擇階段即應明確資金的使用用途，并告知開發商投后將會執行何種程度的監管，例如基金投資資金將監控支付，只可用于支付項目開發建設費用；項目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴格監控，只能用于項目本身建設等。資金用途和投后監管方式在基金簽約前和開發商達成一致，方能促成投資項目順利進行。
其四，被投資項目是否存在其它硬傷，如土地未完成動拆、土地抵押物價值不能覆蓋基金投資額、開發商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結合公司的投資政策，根據對風險的識別和評估，選擇是否放棄項目。
三、結論與展望
本文就私募房地產投資基金在投資項目選擇階段的風險管理進行了初步的探討，試圖從房地產金融從業者角度給出實際項目選取、操作中不同風險類型對應的風險管理、控制措施與需要引起重視的關鍵點，有利于投資人清晰認識到各種風險和相應關注點及對策。
私募房地產投資基金的未來很廣闊，它將會改變整個房地產的行業格局，提高房地產業內的市場化資源配置效率，促進房地產行業的健康成長，成熟的私募房地產投資基金應該最終實現真正的資本與產業的融合。可以預見在未來的幾年中，私募房地產投資基金在開發環節的參與度將會繼續提升，同時還將伴隨部分房地產開發商的金融化轉型，基金的風險管理措施將不斷隨著創新方式的出現而改進，希望通過對私募房地產投資基金在投資項目選擇階段風險管理的探討，為私募房地產投資基金行業在我國的健康發展起到一定的促進作用。
【參考文獻】
[1] 任紀軍：房地產投資基金-組織、模式與策略[M].經濟管理出版社，2006.
[關鍵詞] 房地產；成本；管理方法
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
引言：隨著我國經濟的繁榮發展，人民生活水平不斷提高，人們對改善住房及辦公條件的需求也越來越大，在此基礎上我國房地產行業得到迅猛發展。我國房地產業在十幾年的發展過程中，正朝著越來越公開，越來越透明，越來越規范化的方向發展。與此同時，房地產業內的競爭日益加劇，地產行業的利潤空間日漸縮小。對于房地產企業來說，要想獲得經營利潤，除了必需提供適銷對路的開發房源外，搞好成本管理工作是企業降本增效，取得利潤最大化的一項重要手段。
一、房地產開發項目的成本構成
談到房地產項目的成本，首先我們就要明確房地產成本的構成，通常房地產項目的成本主要由六大部分組成：
（一）土地成本
土地成本包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前，商業、住宅開發基本上采取招標、拍賣或掛牌交易的方式來確定土地使用權之出讓。目前，房地產項目的土地已經占到了整個開發成本的30%以上，并有進一步上升的趨勢。
（二）前期費用
前期費用主要指房地產項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪以及“三通一平”等費用，它在整個成本構成中所占比例相對較低，一般約為2~3%。
（三）工程建安成本
工程建安成本是指房屋建造過程中所發生的建筑工程、設備及安裝工程和市政公共設施配套工程等費用，從我國目前情況來看，約占整個成本的50~55%左右。
（四）管理成本
管理成本主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過3%。
（五）營銷成本
房地產項目的營銷成本主要是指項目的推廣費用，包括廣告或公關活動費、非折扣形式的促銷費、樣板房及售樓處費用以及銷售人員的額外獎金等等。營銷費用所占比例約為5~8%。
（六）財務成本
財務成本包括開發全過程的貸款利息及稅費等。房地產在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息是開發成本的一個重要組成部分。稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅、契稅、企業所得稅、印花稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。財務成本約占整個成本的6~8% 。
二、房地產開發項目的全過程成本控制措施
房地產開發項目成本的發生是一個過程，涉及到了前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發全過程環節，因此地產企業的成本控制，就是要在項目開發的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規劃、控制，通過建立有效的目標成本管理體系、責任成本控制體系和動態成本管理體系以實現企業利潤最大化的目標。
從成本的屬性來看，土地成本、管理費及財務成本在項目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較小；前期費用、工程成本、營銷成本則會因為項目本身情況、涉及復雜因素眾多等而出現前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。因此，工程成本、營銷成本是項目開發過程中進行成本控制的重點。尤以工程成本為重。
（一）前期準備階段的成本控制
前期調研
在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用。在選立項時必須對開發項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風險，依據保底最低利潤、最低銷售及最高綜合成本目標，完成房地產土地的儲備，并將其貫徹執行于整個項目開發的全過程。
設計階段
設計階段是合理降低建設成本的關鍵環節，該環節對工程造價的影響高達75%以上，對建設投資與建設工期有直接的影響作用。搞好設計階段的成本控制，應從以下幾點強化管理：
1、實行方案設計、工程設計的招投標制度。推行設計招投標，遵循建筑方案與經濟方案相統一的原則，多家競投、專家評審，保證方案設計的合理性、先進性，促使設計單位對建筑造型、項目整體布局與工程造價做積極地綜合考量，選擇最優的投資平衡點。
2、加強技術溝通、實行限額設計。設計單位在工程設計中，要推行限額設計。能進行定量分析的設計內容，均要通過計算。要把技術與經濟相結合，在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平和管理水平相適應，要特別注意選用建筑材料或設備的經濟性；要盡量搞標準化和系列化的設計。在保證項目設計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在滿足設計質量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節點設計等對工程造價影響大的內容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。
3、加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。前加強對設計圖紙的審核管理工作，對設計方案的不足或缺陷加以克服所花費的代價最小，可取得的效果最好。
（二）項目建設階段的成本控制
項目建設階段作為項目資金投入的最大階段，也是成本控制的關鍵階段。工程施工階段成本控制的重點在于工程供應商選擇管理、材料設備供應商管理、工程進度款管理、設計變更管理、現場簽證管理和竣工結算管理等。該階段主要從以下幾個方面進行控制：
1、工程供應商選擇管理、材料設備供應商管理：在項目前期目標成本已經建立的情況下，成本管理部門應及時對成本測算值作進一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合等），將具體化的成本控制指標用于對工程供應商和材料設備供應商選用控制；明確工程分包、材料設備分級分類采購方式和權限，其中重點是根據所需材料及設備清單決定甲供、甲指乙供和乙供的方式，并在工程施工承包合同中加以明確； 建立健全材料設備的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度；在招標采購過程中，應組織設計、工程、造價、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見；加強工程供應商和材料設備供應商信息庫管理和評估工作，完善投標單位的資格預審、評估考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實現充分的市場競爭，最終實現降低成本的目標。
2、工程進度款管理：嚴格按合同和流程進行工程進度款的支付：施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；工程、預算部門會同監理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；預算部門整理復核工程價值量；經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。設計變更、現場簽證管理：完善設計變更、現場簽證的流程、制度，完善設計變更前的成本評審制度，明確各相關人員的簽字權限。
3、設計變更及現場簽證管理：在項目建設過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發生，但由于工程項目周期長、技術復雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術經濟分析，這時要充分利用設計單位和監理單位的技術資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。嚴格設計變更簽證審批程序。一般性變更由工程部起草，報主管領導審批；大項的變更，應先做概算，報主管領導批準后實施。同時要注重變更的合理性。加強對設計變更工程量及內容的審核監督。對于變更中的內容及工程量增減，由施工、預算人員進行現場實測實量，以保證變更內容的準確性。制定統一的設計變更管理辦法，要求變更單編號連貫一致，提高變更單的內容質量，同時變更要準確及時。現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監理單位現場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現場簽證的具體審批程序與權限，由各開發企業自行制定。現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。 因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經設計、監理單位和甲方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。
4、竣工結算管理：做好竣工結算是控制成本控制的最后一關，竣工結算前，必須嚴格履行竣工驗收手續，及時收集整理各項相關資料，確保完整無疏漏；依據合同相關條款，逐步核定已確認的施工項目工程量、取費及單價等，保證結算費用的準確無誤；妥善處理工程洽商簽證并清理預算增減帳，尤其是要重點審定材料價差與竣工調價工作；同時，為確保結算質量及投資收益，企業應引入工程結算復審及尾款會簽制度，多重保障竣工結算無失誤。其次，重視項目的后評價工作與歷史成本數據庫完善工作，不斷地歸納總結業務工作的經驗教訓，學習與收集先進企業的成本數據，才能夠為企業成本控制的實效性提供更多的幫助。
（四）營銷階段的成本控制
營銷成本主要指在項目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。控制營銷成本關鍵還是要提高營銷策劃的水平，使有限的營銷投入發揮最大的效用。在這個階段營銷成本管理的主要措施有以下幾點：結合項目目標成本，建立各項的廣告及市場推廣計劃、預算的執行及監督體制。加強計劃及預算編制的準確性、可操作性、有針對性；加強廣告、策劃公司的采購管理，完善營銷供應商選擇控制流程，完善各項廣告制作的報價、比價、議價操作流程，用競標的方式，謀求各項廣告制作的優質低價，控制廣告制作的費用成本。通過營銷供應商成本信息庫的建立和營銷供應商的評估機制，有效地降低營銷成本。
（五）財務費用的控制
財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對稅務進行科學的綜合籌劃。因此，應當通過分階段控制開發進度、縮短開發周期，降低資金占用時間，從而實現對財務費用的控制。另外爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。
三、總結
房地產行業作為我國的一項重要產業，對我國經濟的發展有至關重要的作用。房地產成本的有效控制，對國家和普通百姓都有重要的意義。房地產開發過程中，無論是前期調研階段，還是施工階段和竣工結算階段，都應嚴格按照相關的要求，達到以最小的成本利潤最大化的目的。
參考文獻：
[1]把奉嫄.淺談房地產開發項目全過程成本管理的重要性[J].現代商業, 2008(26)
一、我國房地產企業財務風險的表現
1.無力償還債務。房地產建設開發企業雖然也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本金比例非常的低，大量的開發資金都來源于借貸。如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期的收益，公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導致公司倒閉。目前我國大多數房地產企業的負債率很高，不少房地產企業資產負債率在70%以上，有的甚至高達90%，遠遠高于60%的警戒線水平。高負債率意味著較高的財務杠桿，會放大投資風險。
2.負債的結構不合理。我國房地產企業普遍存在籌集長期資金卻采用了短期借款，或者相反，這都會增加企業的籌資風險。房地產企業一方面用短期借款來籌資，利息費用可能會有大幅度的波動；另一方面將短期借款用于長期資產，當短期借款到期時可能會出現難以籌措到足夠的現金來償還短期借款的風險。
3.利率變動風險。房地產企業在負債經營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。
4.再籌資風險。再籌資通常是現階段房地產企業實現項目滾動開發最常用的辦法。由于負債經營使公司負債率加大，相應地對債權人的債權保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產企業從其它渠道增加負債籌資的能力。在一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的一環斷裂，再籌資風險的效應會放大從而給集團經營帶來致命威脅。
透過以上風險的表現形式不難發現我國房地產企業的財務風險具有以下基本特征：（1）不確定性：房地產的不確定性是房地產商品區別于其它商品的一種基本特性。房地產企業的財務風險雖然可以事前加以估計和控制，但是由于影響財務活動結果的各種因素在不斷發生變化，因此事前不能精準地確定財務風險的大小。所以，開發商在進行房地產項目的投資開發時，必須面臨并承擔因項目所處地理環境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產位置的固定性、區域性和個別性特點。（2）分散轉移性：房地產的不可移動性和區域性，決定了其投資對于大環境的經濟形勢和當地的經濟發展趨勢非常敏感，并且由于其開發周期長，對形勢波動做出反應并進行調整卻相當緩慢，這同樣是房地產投資風險之所在。（3）預測決策性：房地產企業是持續經營的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環境因素進行評估。在事前對損失進行預測，從而做出正確的投資經營決策，將可能發生的財務風險降至最低。（4）激勵性：財務風險的客觀存在會促使房地產企業采取措施防范財務風險。由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
鑒于以上表現和特征，分析我國房地產企業財務風險的成因，主要從宏觀和微觀方面考慮：
從宏觀環境分析，房地產企業比較容易受到國家和地區經濟情況影響，當前房地產行業的調控政策，像財政政策、貨幣政策、稅收政策等都是企業自身難以改變的。同時企業本身也存在一些缺陷，比如變現能力較低，周期較長，市場不成熟等。我國房地產業是個新興產業，起步晚，對它的發展規律、經營管理的實踐理論研究還不夠成熟，在房地產投資的運作上還存在一定的盲目性。一些房地產企業將閑置的資金全部投在諸如商品房等某一種形式的房地產上，投資模式比較單一。近年來，政府多次出臺相應政策，進一步嚴格房地產開發貸款條件，房地產企業從銀行獲得資金的難度進一步增大。銀行多次加息也將影響房地產的投資速度，削弱企業的盈利能力。
從微觀因素分析，我國房地產企業在很大程度上缺乏財務預算和財務管理機制。在經營期間，有些企業對當期的經營狀況僅僅停留在會計核算，缺少事后財務分析；即使進行了財務分析，也不能充分利用分析結果對下期進行預算與指導，沒有較好的發揮財務管理的作用。對項目的資金運作缺少全盤考慮和長期規劃，當資金運轉困難時，不是從公司內部挖掘資金潛力，利用自己積累的資金設法追回外欠的債款，而是千方百計的借款，并且借款渠道單一，負債成本較大。行業中，普遍存在經驗主義和主觀個人決策現象。對項目的可行性研究與項目評估不夠全面。缺乏深入細致的市場調研和科學論證。沒有重視項目開發對資源環境、公共環境的影響。項目預期利潤過高。由此導致決策失誤經常發生，從而產生財務風險。
二、我國房地產企業應加緊尋找防范財務風險的對策，建立財務風險防范機制
1.建立科學的財務結構。首先，固定成本的存在使企業在利用經營杠桿的同時也帶來相應的財務風險，經營杠桿的作用并不總是積極的。只要企業的銷售量不能夠持續的增長，經營杠桿所產生的作用就將是負面的。其次，企業資金籌措是企業理財的重點內容，但外來資金（銀行信貸）對企業的發展來說僅僅是一種“輸血功能”，它可以解決企業一時的自給難題，但企業的長期穩定發展，必須依靠形成一種來自企業經營管理活動的良性“造血”功能機制，而造血功能機制的形成只能依靠企業資產的合理及有效的利用，保證現金流入與流出在時間、數量與速度上的協調一致，唯有如此企業的持續發展方有持續的財務資金支持。再其次，引發財務風險的另一原因是房地產企業的短期負債與長期負債的搭配比例不當，對于這一問題的解決方法，主要是根據房地產企業的現金流，并結合房地產企業的行業特點、經營規模，利率結構等因素來制定合適的長短期負債比率。適當搭配房地產企業的短期負債與長期負債的比例，控制財務風險。
2.制定合理的發展戰略。由于房地產企業屬于資金密集型企業，一方面要對投資方案的投資效益進行探究，進行可行性研究，充分明確一些風險因素；另一方面，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，要運用投資組合理論，合理進行投資組合。比較合理的方法是進行房地產類型組合投資。比如，盡量爭取在投資一些寫字樓的時候要兼顧住宅小區以及商鋪等類型房地產的構建，以盡量利用不同類型房地產功能的相互補充，從而最大限度地適應市場，提高財務管理的抗風險和獲利能力。
3.合理應對外部風險。自然風險、社會風險、經濟風險、政治風險等，均屬于外部財務風險的范疇。為控制財務風險，房地產企業應認真分析研究財務管理的外部環境，逐漸掌握其變化規律，制定多種應變措施，根據對財務管理外部環境變化的預測，調整財務管理政策和改變管理方法，提高房地產企業對財務管理環境變化的應變能力，盡量減少外部因素對財務管理的影響。為了應對外部情況造成的風險，房地產企業應該建立有效地財務預警系統。通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用科學分析方法對獲利能力、償債能力、經濟效率、發展潛力等指標進行分析，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統。
關鍵詞：房地產；財務管理；問題對策
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01
自從我國的住房體制改革以來，迅速隆起了房地產企業的發展，而且它目前的社會經濟生產中占有十分重要的地位，成為推動我國經濟發展的增長點。房地產公司也從單一的地區發展到多個地區，從單一的產業發展到多產業的集團公司[1]。然而，一個公司管理的好與壞，直接可以從財務管理方面反映出來。
一、當前房地產公司財務管理工作的現狀
(1)管理制度不夠健全。現如今，首先，有很多的房地產公司的財務管理缺乏嚴重的科學性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒有具體的實施。其次，制度不夠規范使工作人員執行起來也不夠主動，總體的經營戰略不清晰，公司缺乏長期性的戰略目標，從而導致員工缺乏長遠的發展；管理制度缺乏可操作性，導致財務工作的盲目，使財務分析不能夠得到有效的應用；缺乏明確的對資本回報率的考慮，在對投資項目進行選擇的時候只是一味的追求多元化經營和效益；理論要求和具體的實際工作脫節，導致項目實施之前缺乏可行性的分析。
(2)財務體系復雜，管理難度大。在房地產進行開發的過程中，因為所涉及到的面比較多，如：基礎設施費、土地拆遷費、前期準備費、物業費、安裝費用等等。因此，所反映出來的財務關系也比較復雜，這不僅表現在公司和員工、投資者、被投資單位、債權人以及集團內部管理部門和集團內部各個單位之間的經濟關系，也表現在房地產開發過程中和設計單位、供應商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結算關系，這無疑給如此繁雜的財務管理關系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財務人員必須要加強債務債權的管理，協調好各個方面的關系。
(3)成本管理和財務預算的意識有待加強。在一個房地產項目進行投資前沒有對其進行可行性研究，以及對可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細致全面的分析，導致項目的投資成本加大，從而影響項目預期的利潤實現。忽視企業內部各個職能部門執行全面成本核算的重要作用，導致財務人員沒有辦法及時的收集第一線的資料，使實際生產的費用和預算的偏差較大；房地產公司項目開發對全面預算管理執行得不夠到位，沒有積極地調動公司職員和各個本門的管理人員來參加成本的管理，使預算管理只是一種形式；沒有及時地分析各個開發項目的成本情況，導致成本的不利和滯后。
(4)財務管理人員的素質不高，使財務管理水平較低。目前，我國一部分房地產企業中的職員和財務管理人員，他們之前都是從事不同的職業。因此，對待經營管理都沒有很好的認識，且文化程度還不高。這種現象尤其在民營企業的房地產公司尤為顯著。有相當多的一部分房地產公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術員發展起來的所以說他們缺少現代化的管理經營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進行管理，認為財務只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。諸多的管理經營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來擔當，尤其是在財務的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領導者，由于親戚不是財務方面的專業人員，沒有專業的會計素養，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務的理念。又由于房地產行業的風險很高，所以這樣不專業的財務管理隊伍肯定會對公司的可持續發展產生不良影響，甚至還有導致公司資金的運轉困難而產生倒閉的可能。
二、房地產公司財務管理工作的對策
(1)創造良好的發展環境。創造良好的企業發展環境，尤其是在房地產企業的發展內部和外部環境上。眾所周知，一個企業的企業會計和財務管理以及財務會計的發展是密切相關的。因此，不斷的優化財務管理的環境時房地產公司企業財務管理的客觀條件。針對這些問題，一些相關的會計管理部門要注重各個環節的完善和改良，進而來促進企業的財務機制和全面發展的創新以及改革。
(2)提高決策者的財務管理意識。俗話說得好：“火車跑得快，全靠車頭帶”，在房地產公司也是一樣，決策者的財務意識直接決定一個企業的財務管理水平。因此，房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續發展上面來。認清楚實施財務管理的必要性以及重要性，把財務管理樹立在企業管理的中心位置。企業領導可以通過參加管理培訓班來提高經營理念和管理水平，也可以通過和同行業人士的交流來學習和提高管理水平。
(3)提高財務人員的綜合素質。房地產公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業性比較強的業務工作，因此在房地產企業進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規較為熟悉的人員[3]。還要對在職的會計人員進行定期或者不定期的會計專業知識培訓，及時更新專業會計人員的知識，提高專業水平。
(4)加大評審力度。公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設中實施不定期的專項審計，對在進行審計的過程中發現的任何問題都要及時的向相關部門反應和及時的整改，并對整改后的情況進行切實的落實[4]。對房地產公司建立完工項目的評價制度，組織各個業務部門對項目完成以后取得的經濟效益進行綜合的分析和評價，并定期的總結出經驗和教訓，為日后的順利工作和項目開發提供可行性的建議。
三、總結
房地產企業的發展在不斷地持續，處理好財務方面的相關問題，科學合理的管理方式、減少債務支出、降低房地產業的成本，提高企業的競爭力是房地產企業現在和以后要實現的目標。
參考文獻：
[1]張月,王靜.我國中小企業財務理存在的問題及對策探討[J].會計之友(下財旬刊),2009(1):152-154.
[2]馮志銫,魯忠軍.我國中小房地產企業財務管理中存在的問題及對策分析[J].中國集體經濟,2010(25):153-156.
【關鍵詞】房地產開發 風險管理 研究
一、房地產開發的主要風險類型
風險，指的是在特定期間內，在特定的客觀條件下，項目的實際結果與計劃所期待的結果的變動程度，這種變動程度越大，執行起來的風險就越大。房地產開發的風險，實際上就是開發商在實施項目開發的過程中，最終的實際結果與當初預期利益的變化和差異。目前在新時期市場經濟條件下，我國房地產開發企業主要存在的風險類型可以分為外部風險和內部風險兩種。
（一） 房地產開發的外部風險
1. 宏觀經濟風險
宏觀經濟運行帶來的影響，能夠籠罩影響所有的房地產開發企業。每次經濟危機幾乎都會給各國房地產企業帶來狂風暴雨般的摧折。由于我國經濟發展形勢很好，我國房地產市場近幾年呈現出旺盛的發展態勢。但是2008年冬天的經濟危機也曾經席卷了國內大中城市，全國各地樓市一度運營艱難。
宏觀經濟風險存在的原因主要是當經濟衰退時，消費需求會大幅度減縮。特別是當經濟陷于低谷，消費急劇減縮時，汽車、房地產之類的長線耐用消費品首先會遭受強烈的沖擊，這時人們會主動修正在經濟景氣時制訂的消費計劃，推遲或者取消對于那些耐用消費品的購買。這就很快會造成房地產市場上一時供大于求，房屋價格急劇連連下跌。
2. 財政利率風險
財政利率風險大多來自利率波動的影響。很多消費者買房的時候并不是全額付款，而是利用貸款解決一部分甚至大部分資金。當貸款利率上升的時候，投資人所需要負擔的貸款利息就隨之上升。對那些財力有限的投資者來說，利息提升有可能迫使他們做出選擇放棄投資房產，這樣就會影響樓市的銷售。另外，開發商本身在開發項目的時候，由于往往也存在貸款，利息的提升會加大開發的成本。所以，財政利率風險會直接影響開發項目的銷售和利潤情況。
3. 市場風險
房地產市場風險是指由于市場供應形式的變化，可能導致房地產市場價值的跌落。當市場供應短缺、房價上漲時，開發公司紛紛興建樓宇，由于建筑需要一定的時間才能建成，所以雖然待建樓的總體規模已超出市場實際需要，但在短期內包括開發建設期間樓價仍然可能會持續上揚。興建完工之后，由于供過于求，房產價格已經下跌，造成房產滯銷。另外，隨著建筑業技術逐漸先進，雖然房地產能迅速供應市場，但是直接縮短了地產循環的時間，市場推陳出新速度很快，競爭更加激烈，也容易造成樓價波動更加頻繁。
4. 自然風險
由于自然因素而存在的不確定性、不可抗性（如地震、洪水、風暴、火災等）等情況，以及由于土地的自然地理和技術經濟特性而帶來的開發風險。
（二） 房地產開發的內部風險
1. 經營風險
由于房地產開發經營上的失誤，可能造成實際經營結果偏離最初的期望值。房地產開發的經營風險一般起源于投資內部問題，比如管理效率低，經營費用超過預計，房屋滯銷等問題，都可能使企業的開發利潤小于預期值。
2. 財務風險
房地產開發企業運用財務杠桿向銀行貸款融資，擴大了開發的利潤范圍，增加了營業收入最后不足以償還債務的隱患。
二、房地產開發風險管理的內容
（一）房地產開發風險管理的流程
1. 風險識別
風險識別是房地產開發商針對開發的不同階段，在風險事故發生之前感知風險，對風險進行分析。感知風險，是開發商通過調查研究，了解客觀存在的各種風險，尋找可能導致風險事故發生的各種因素；分析風險，是在感知風險的基礎上分析風險可能帶來的后果，為減少和預防風險的發生擬定方案。風險識別作為風險管理流程的第一步，是風險管理的基礎和關鍵。
2. 風險評估
房地產開發的風險評估是在對風險識別的基礎上，分析項目存在的弱點、面臨的威脅、可能發生風險的概率、以及風險可能造成的負面影響。在房地產開發過程中，為減少投資失誤和風險，需要編制項目投資風險評估報告。在編制報告的過程中，通過搜集豐富的資料和數據，對開發項目的風險進行定性和定量的分析，將風險按照高低程度排序，編制風險列表進行專題研究。根據風險評估的結果，開發企業要采取相應措施規避風險。
3. 風險監控
房地產開發的風險監控，是投資主體在項目的開發過程中自覺監視風險，根據情況變化進行風險管理策略的調整，主動對風險進行控制。風險監控是風險應對計劃修正和提高的過程。隨著開發項目的展開和深入，管理者要及時發現新出現的風險，關注由于時間變化引起風險發生的新變化，不斷調整方案，重新對風險進行識別、評價，修訂應對措施，從而保證風險管理達到預期目標。
（二）房地產開發風險應對措施
1. 風險回避
風險回避是主動回避風險發生的可能性。它是在房地產開發的過程中，管理者經過權衡風險帶來的損失與冒險所獲利益相比較，迫不得已中止開發項目，或者改變方案，從根本上消除風險隱患。風險回避雖然能避免重大損失，但同時也失去了投資獲利的機會，是一種比較消極的防范手段。通常只是在未來可能發生的風險帶來的影響太嚴重，沒有其他辦法的時候，才建議采用風險回避這種應對措施。
2. 風險控制
房地產開發的風險控制主要是指管理者主動采取積極措施，預防、減少風險發生的可能性，或者盡量降低風險帶來的損失程度。風險控制的手段有風險預防和風險抑制兩種類型。風險預防涉及現時成本與潛在損失的比較，當潛在損失遠遠大于采取預防措施所支出成本的時候，就要果斷采用預防風險的手段。風險控制是管理者為消除和減少風險隱患主動采取措施的一種積極辦法，在運用時成本低、效益好，一般不會產生后遺癥。建議在處理房地產開發過程中的各種風險時，要優先采用風險控制措施。
3. 風險轉移
房地產開發的風險轉移是指開發商通過某種有意識的安排，將企業不能承擔的風險轉移給另一方。與風險回避不同，風險轉移是將責任或者風險轉嫁給別的單位承擔，風險回避是放棄項目開發；風險轉移與風險控制也有不同，風險轉移是將風險直接轉移出去，風險控制是自身調節風險因素。開發企業通過轉移風險得到保障，是目前普遍應用的一種有效手段，比如保險合同就是經常運用的方式。開發商可以根據所開發項目的具體情況，采取適當的形式轉移風險。
4. 風險自留
指開發商自己承擔風險帶來的損失。在房地產開發過程中，對于那些無法回避、難以控制的風險，在不影響整體利益的前提下，或者如果冒險能夠帶來巨大利益，可以考慮風險自留。風險自留分為有意識的風險自留和無意識的風險自留。有意識的風險自留是管理者的主動風險自留，是經過權衡比較，認為企業能夠承受預測到的風險帶來的損失，主動去承擔未來的風險，具體措施有自我保險、專屬保險等。無意識的風險自留是開發商對損失的發生存在僥幸心理或對損失估計不足而暴露于風險中，是被動的風險自留，需要通過風險應急準備金來應對。
5. 風險利用
風險利用是房地產開發項目對風險的價值進行利用而獲利的行為。一般是開發商利用現實存在的風險，通過風險管理技術化險為利。比如在經濟危機時期，樓市滯銷，地產價格大跌，但是開發企業反而在此時大量拿地開發，等到經濟形勢好轉時獲利豐厚。風險利用要求管理者有敏銳的觀察力，具有豐富的經驗和高度的應變能力。
三、房地產開發風險管理應注意的問題
（一）重視可行性研究
可行性研究是開發商對擬開發項目通過科學的分析，評價項目的可行性以及風險系數，是房地產開發項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產開發項目是否具有可行性，開發商要研究宏觀經濟發展形式，在國家相關法律、政策等條例的許可范圍內，根據當地房地產市場的供求需要，預測開發項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風險最多的階段。在這個階段，對風險的評估是否客觀準確，直接影響到開發項目的成功與否。
（二）選擇最佳開發區位
開發項目區位的選擇對房地產開發起著舉足輕重的作用。通常從這幾個方面進行最佳開發區位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿狀況及水電通達情況；項目所處區域未來的發展情況等。另外，房地產開發項目的類型不同，其區位價值的決定因素就不同。如住宅項目要考慮交通是否便利，附近是否有學校、超市、醫院，治安是否良好等，消費者對地段、位置、朝向等也有要求；寫字樓則要求位于城市金融商貿的中心區；商鋪要考慮地段的增值潛力、商業氛圍等。開發商還要密切關注未來環境變化對開發項目的影響，在項目建成后確保此區域項目的價值不會下降。另外有些區位現在不理想，但城市的發展會使該區項目建成后有較高的增值可能。
（三）開展財務分析
財務分析是通過對財務報表進行分析，掌握企業財務狀況，為企業進行決策提供依據。開發商應定期地進行財務分析，了解具體的資產管理情況、綜合財務狀況等，以判斷開發項目是否可行，評判企業的債務償還能力。企業進行合理的財務分析，能及時發現房地產開發過程中的財務風險，采取措施進行規避。
（四）推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設
房地產企業要建立起現代化的管理體系，用科學的工作標準、程序、制度規范職工的行為。企業通過加強風險知識的系統培訓，強化員工風險管理意識，加強對現行法規和企業制度的學習，提高從業人員對“違法、違規”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風險。
（五）加強項目的招標管理、合同管理
在招標的過程中，開發企業要本著公平競爭的原則，準確制定項目的標的、工期、質量、造價等，按照供求機制進行招標，保證項目的質量安全。開發企業還要利用法律的有關規定，通過簽訂合同等手段，對風險進行合法的消除、轉移，通過多種風險管理手段將可能出現的各種風險都進行有效的控制，保障項目的正常運行。
（六）加強對工程建設的監管
由于房地產項目投資的主體單位常與施工的主體單位相分離，造成了項目經常不能按開發商的既定工期、質量、合同成本如期完成建設。作為投資的主體，開發企業要加強對工程建設的監管，減少因工期、質量、成本所引起的房地產開發風險。主要內容包括：認真簽訂施工合同，保證開發企業的經濟利益；聘請工程監理，對施工進行監督；在施工過程中堅持不對施工圖做較大的修改等。
參考文獻
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