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導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);金融市場(chǎng);風(fēng)險(xiǎn)
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述
房地產(chǎn)金融就是發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的貨幣資金與貨幣信用的融通。其作用就是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金,支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的資金良性循環(huán),保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。
由于房地產(chǎn)金融的融資對(duì)象與一般商品不同,所以房地產(chǎn)金融具有以下四個(gè)特點(diǎn):一是需要融通的資金量大;二是房地產(chǎn)金融具有較強(qiáng)政策性;三是房地產(chǎn)金融債權(quán)有保障;四是房地產(chǎn)流動(dòng)性可通過(guò)證券化經(jīng)營(yíng)來(lái)彌補(bǔ)。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)作為一種有形資本在金融信貸擴(kuò)張的推動(dòng)下出現(xiàn)的貨幣價(jià)格大幅上升,并在進(jìn)一步的流通運(yùn)動(dòng)中因?yàn)楹暧^和微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定或信息不完全而導(dǎo)致未來(lái)房地產(chǎn)資產(chǎn)的貨幣價(jià)格出現(xiàn)急劇下跌,從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn),也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)高投入、高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè),先天就具備高風(fēng)險(xiǎn)性,金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后,如果支持過(guò)度,容易引起信用膨脹問(wèn)題,從而誘發(fā)危機(jī)。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)在于:一是社會(huì)性。社會(huì)性指的是我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依存度過(guò)高的問(wèn)題,一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng),導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)償債能力不足,容易引發(fā)金融機(jī)構(gòu)的倒閉和社會(huì)動(dòng)蕩;二是擴(kuò)張性。現(xiàn)代社會(huì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)與客戶之間、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)互相之間都存在大量的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,從而形成金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張性機(jī)制;三是可控性和周期性。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)與問(wèn)題
(一)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
從2004年開始,部分大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快,出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱,而后這種房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭一直擴(kuò)大到更多的中小城市。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值,從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌,作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來(lái)不小的損失。
(二)金融風(fēng)險(xiǎn)
開發(fā)商僅僅只投入少量資金,而后大量的資金則來(lái)自于銀行。一旦開發(fā)商還不了貸款,銀行就被套住。如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣,房?jī)r(jià)可能會(huì)在一夜之間跌落,開發(fā)商也可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)消失不見(jiàn),因此會(huì)給金融機(jī)構(gòu)留下壞賬,這往往需要很長(zhǎng)時(shí)間才能消化。國(guó)際貨幣基金組織的經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)研究,通過(guò)對(duì)世界各地多起銀行危機(jī)的案例研究得出了一個(gè)爆發(fā)銀行危機(jī)的先兆:開始時(shí)住房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20%,在隨后兩年時(shí)間內(nèi)下跌15%,那么之后銀行就會(huì)無(wú)一例外的出現(xiàn)危機(jī)。
(三)銀行的過(guò)度支持
銀行在競(jìng)爭(zhēng)壓力下迫切需要發(fā)展壯大,吸收的存款要及時(shí)貸出,經(jīng)常投資于高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。原因在于:由于房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,使持有大量房地產(chǎn)的銀行擁有更大的銀行資本規(guī)模,改善了銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。結(jié)果又會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格新一輪的攀升,這樣一種循環(huán)過(guò)程必然會(huì)導(dǎo)致價(jià)格與實(shí)際價(jià)值的偏離,也就形成了日益膨脹的“房地產(chǎn)泡沫”。
(四)供求關(guān)系帶來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)的住房政策是鼓勵(lì)中低收入家庭購(gòu)買住房,逐漸形成了住房需求持續(xù)旺盛的市場(chǎng)現(xiàn)狀,根據(jù)供需原理,供不應(yīng)求必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)急劇上漲,緊隨其后的就是房地產(chǎn)開發(fā)商新一輪的開發(fā)熱潮,消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)持續(xù)漲勢(shì)的預(yù)期。在這樣一個(gè)過(guò)程中,很多消費(fèi)者試圖通過(guò)買房再賣房來(lái)進(jìn)行以獲取高額利潤(rùn)。這些因素的存在都為房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的提升帶來(lái)隱患,同時(shí),個(gè)人住房貸款的增加也進(jìn)一步提高了銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的資金比例,進(jìn)而推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮和泡沫化。
三、建議
(一)商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力
首先,完善銀行自身監(jiān)管機(jī)制。加強(qiáng)銀行信貸人員的專業(yè)素質(zhì)培訓(xùn),提高專業(yè)人員的道德素養(yǎng),避免為個(gè)人利益而損害國(guó)家和集體的利益;其次,加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的管理。不僅要控制資金供給量還要避免信貸過(guò)于集中。
(二)建立多元化的融資渠道
改變房地產(chǎn)融資單一集中于銀行的局面, 制定各種政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)多種方式進(jìn)行融資。鼓勵(lì)實(shí)力強(qiáng)信譽(yù)好的房地產(chǎn)公司發(fā)行公司債券,吸引社會(huì)閑散資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資,吸引信托基金、海外基金等投資房地產(chǎn)業(yè)。同時(shí),在逐步完善房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,逐步建立和完善房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng),并加快探索、開發(fā)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。
(三)政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控
房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)于國(guó)家政治和經(jīng)濟(jì)都具有重要的作用,因此政府必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng),保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查和分析,提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性,實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度,及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào),果斷采取相應(yīng)措施,對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo),加大監(jiān)管力度。
(四)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè),完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
通過(guò)立法對(duì)房地產(chǎn)金融所涉及的各個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范,明確各有關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)。確定房地產(chǎn)金融的法律地位,同時(shí)要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展,有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；金融風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）10-0-01
現(xiàn)代房地產(chǎn)研究學(xué)家普遍認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)中金融就是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的資金融通，其中房地產(chǎn)金融的重要組成部分也就是融資，房地產(chǎn)的融資包含的內(nèi)容很多，因?yàn)殚T類的繁多，衍生出的房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)以及房地產(chǎn)證券等，目前還沒(méi)有形成真正的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)。那么下面本文就對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策進(jìn)行分析。
一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的金融風(fēng)險(xiǎn)
其中在房地產(chǎn)行業(yè)金融中，包括了房產(chǎn)金融以及地產(chǎn)金融，兩者均是對(duì)房地產(chǎn)資金融通進(jìn)行研究的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房?jī)?chǔ)蓄等等一系列金融市場(chǎng)行為，其本身也都具有一定的規(guī)律性。目前我國(guó)金融體制正在不斷的進(jìn)行改革，同樣在房地產(chǎn)行業(yè)金融體制也在逐漸的進(jìn)行革新。
現(xiàn)今我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融事業(yè)仍然處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)金融體系還不完善。因?yàn)橄鄳?yīng)機(jī)制的不健全性，使得政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)難度就愈加大了。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，是由于在實(shí)施一系列的房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，遭遇到可預(yù)知卻不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產(chǎn)金融交易活動(dòng)中，因?yàn)楦鞣N渠道引發(fā)的資金回籠困難風(fēng)險(xiǎn)，概括起來(lái)可以分為四個(gè)方面，即：政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)家地產(chǎn)法律法規(guī)的不健全性，是房地產(chǎn)金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管國(guó)家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對(duì)于金融違法和犯罪，仍然沒(méi)有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據(jù)。因?yàn)檎叩谋锥耍L(zhǎng)了金融犯罪活動(dòng)，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會(huì)問(wèn)題，使得房地產(chǎn)金融同樣被殃及。房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，使得房地產(chǎn)行業(yè)金融發(fā)展過(guò)程中，其交易市場(chǎng)具有一定的復(fù)雜性，并且在逐漸加大。房地產(chǎn)金融中，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)行為的不理性及商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力和風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，都在無(wú)形中增加了金融房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運(yùn)行的最重要途徑。融資的來(lái)源使得資本市場(chǎng)的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤(rùn)的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，將利潤(rùn)作為其追逐目標(biāo)，然而，能夠?qū)崿F(xiàn)融資的企業(yè)數(shù)量極少。房地產(chǎn)金融事業(yè)全程依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)開發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)的解決對(duì)策
為了解決房產(chǎn)金融業(yè)中融資的困難問(wèn)題，我們可以將資金存入房產(chǎn)銀行，通過(guò)抵押變現(xiàn)，避免了交易帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)能在極短的時(shí)間內(nèi)消減其融資的壓力。
國(guó)家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風(fēng)險(xiǎn)提供約束機(jī)制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對(duì)于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機(jī)制。國(guó)家和政府的政策方針，對(duì)于刺激房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導(dǎo)意義。這就需要國(guó)家和地方政府在實(shí)施和制訂政策法規(guī)時(shí)，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約束，對(duì)房地產(chǎn)的虛擬抵押帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。健全我國(guó)的金融信息信用管理制度，同時(shí)還需要把房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)以及收益均進(jìn)行相應(yīng)的管理。
對(duì)于消減自然風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，主要在于拆遷風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于處理這些風(fēng)險(xiǎn)，在于回避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)的控制問(wèn)題上，都需要房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)此作出充分的分析。
對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，就是健全競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)，提升行業(yè)市場(chǎng)形象。就是對(duì)融資平臺(tái)的構(gòu)建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。在對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到在企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術(shù)支撐，在房地產(chǎn)金融管理中，解決效益的問(wèn)題，提升整個(gè)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
對(duì)于融資平臺(tái)上金融風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和解決對(duì)策，應(yīng)將房地產(chǎn)金融融資渠道的單一性擴(kuò)大，解決其財(cái)政資金短缺的問(wèn)題。建立政府融資平臺(tái)的融資約束機(jī)制，對(duì)于融資的期限和融資的額度，都要由相關(guān)部門的授權(quán)。對(duì)于銀行的貸款，可以從各大行中進(jìn)行綜合融資，實(shí)施銀團(tuán)貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應(yīng)該立足對(duì)分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產(chǎn)融資困難問(wèn)題。
對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，要實(shí)現(xiàn)其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將鼓勵(lì)自主創(chuàng)新，提高其抗危機(jī)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行不但要對(duì)其自身的金融安全進(jìn)行保障，同時(shí)也要對(duì)其管理力度進(jìn)行加強(qiáng)，以能夠逐步提高其風(fēng)險(xiǎn)管理能力，對(duì)于房產(chǎn)的低抵押上，則就要對(duì)其個(gè)人信用制度進(jìn)一步進(jìn)行完善。
三、結(jié)語(yǔ)
總而言之，想要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，必須對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)的融資渠道進(jìn)行合理選擇，要在金融體系下建立完備的房地產(chǎn)自控調(diào)配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；投資；控制
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，在提供給投資者較高收益的同時(shí)，也蘊(yùn)含了相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。
房地產(chǎn)金融的資金運(yùn)作特性主要有資金墊付量大、資金的周期長(zhǎng)、資金運(yùn)動(dòng)的固定性。由于房地產(chǎn)金融的這些特性，使房地產(chǎn)金融在運(yùn)行中蘊(yùn)含著許多風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展也至關(guān)重要，因此有必要對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析研究。
縱觀房地產(chǎn)信貸實(shí)踐，其風(fēng)險(xiǎn)的成因主要有：實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)因素、道德風(fēng)險(xiǎn)因素、心理風(fēng)險(xiǎn)因素、技術(shù)性因素和體制因素。
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理要圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理所要完成的目標(biāo)進(jìn)行。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)應(yīng)該是在損失發(fā)生前保證經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)，在損失發(fā)生后有令人滿意的復(fù)原，即包括其損前目標(biāo)和損后目標(biāo)。損前目標(biāo)包括：節(jié)省風(fēng)險(xiǎn)管理成本、減少恐懼心理、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，建立良好的形象、滿足社會(huì)和政府要求。損后目標(biāo)包括：維持生存、穩(wěn)定收入，繼續(xù)增長(zhǎng)、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。由此可見(jiàn)，風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)并不局限于企業(yè)本身，而還應(yīng)全面考慮企業(yè)外社會(huì)、政府以及顧客等方面，只有這樣，企業(yè)才能擁有良好的社會(huì)形象，自身也才能得到長(zhǎng)足發(fā)展。
二、設(shè)置房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的構(gòu)想
要搞好房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理，首先應(yīng)從開發(fā)商內(nèi)部健全機(jī)構(gòu)，有專門機(jī)構(gòu)和人員去執(zhí)行或協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理職能。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的任務(wù)應(yīng)該是圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，即實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資利益最大或風(fēng)險(xiǎn)最小，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別―分析―決策―控制―處理的有機(jī)過(guò)程。
筆者認(rèn)為，設(shè)置房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)可以采取以下幾種形式：
1．將風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)隸屬于財(cái)務(wù)或人事、工程、銷售等部門，一般可以隸屬于財(cái)務(wù)部門或人事部門。
2．建立專門風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)企業(yè)的全部風(fēng)險(xiǎn)管理，但此時(shí)其應(yīng)為參謀部門而非主管部門，負(fù)責(zé)擬定企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理的計(jì)劃，直接負(fù)責(zé)企業(yè)保險(xiǎn)管理，對(duì)工程、銷售、財(cái)務(wù)、勞務(wù)等部門風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)行工作上的聯(lián)系、建議和調(diào)整。風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理的設(shè)置是建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的首要任務(wù)。在中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于未設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理，因此可以說(shuō)，真正的風(fēng)險(xiǎn)管理在中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未真正開展。
三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制是指開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)衡量的基礎(chǔ)上，及時(shí)預(yù)測(cè)和發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，化解、調(diào)節(jié)、控制風(fēng)險(xiǎn)因素，以回避、消除和降低風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率以及風(fēng)險(xiǎn)損失的程度，從而最終實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期收益損失。根據(jù)房地產(chǎn)投資中風(fēng)險(xiǎn)事件孕育發(fā)展的不同時(shí)期，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的側(cè)重點(diǎn)不同，其方法具體可分為風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)抑制和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。
1．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)回避。指開發(fā)商通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資活動(dòng)可帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)損失時(shí)，事先就避開風(fēng)險(xiǎn)源地或改變行為方式，主動(dòng)放棄或拒絕實(shí)施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的投資活動(dòng)，以消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。
2．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。指開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風(fēng)險(xiǎn)損失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)降低損失發(fā)生的概率，同時(shí)也能達(dá)到減小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的作用。
3．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)抑制是指在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生前、發(fā)生時(shí)或發(fā)生后，開發(fā)商通過(guò)采取相應(yīng)措施以減小風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生范圍或減輕損失程度。
4．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法主要有：契約性轉(zhuǎn)移、項(xiàng)目資金證券化等。
四、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理與控制制度系統(tǒng)
1．建立科學(xué)、規(guī)范、系統(tǒng)的內(nèi)部控制制度。
2．體現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利高度結(jié)合和以存定貸、以市場(chǎng)為導(dǎo)向的原則，圍繞“效益性”進(jìn)行目標(biāo)經(jīng)營(yíng)。
（1）建立以各級(jí)行長(zhǎng)為中心的決策體系，完善行長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，確立行長(zhǎng)在貸款決策中的中心地位和作用。
（2）實(shí)行資產(chǎn)負(fù)債比例管理，控制貸款投放。根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債比例合理確定信貸規(guī)模，體現(xiàn)“以存定貸”原則。同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行“擇優(yōu)限劣”政策，優(yōu)化信貸資金結(jié)構(gòu)，盡可能使貸款風(fēng)險(xiǎn)分散化，綜合風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)最小化。
3．在機(jī)構(gòu)設(shè)置上，要充分體現(xiàn)“審貸分離”制度，同時(shí)建立必要的統(tǒng)計(jì)部門和估價(jià)部門。
（1）確保貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸款發(fā)放、貸后檢查工作的相對(duì)獨(dú)立性。
（2）統(tǒng)計(jì)部門應(yīng)具備三種職能。一是專門負(fù)責(zé)收集市場(chǎng)上各種類型房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)周期的資料，對(duì)它們加以整理、分析、歸檔；二是對(duì)貸款使用過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題做詳細(xì)記錄，說(shuō)明具體解決措施，避免以后的貸款出現(xiàn)類似狀況；三是應(yīng)對(duì)貸款過(guò)程中的各類批復(fù)文件、產(chǎn)權(quán)證書、合同、協(xié)議等進(jìn)行檔案管理。
（3）估價(jià)部門要從銀行角度評(píng)定抵押物的價(jià)格，并給出抵押物在貸款期限內(nèi)損失的可能狀態(tài)及可能性大小，以便銀行管理和確定貸款額度，確保貸款安全。
4．提倡以抵押為主的擔(dān)保制度，開辦貸款“公正”和“保險(xiǎn)”業(yè)務(wù)。
5．深化“貸款證”制度，與各房地產(chǎn)管理部門建立信息反饋系統(tǒng)。
五、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理與控制操作系統(tǒng)
房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理與控制應(yīng)遵循量化管理、防范為主、努力轉(zhuǎn)化、及時(shí)補(bǔ)償?shù)脑瓌t，對(duì)增量貸款重在風(fēng)險(xiǎn)的事關(guān)防范；對(duì)存量貸款重在風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移、消化；對(duì)已有損失重在及時(shí)補(bǔ)償。
1．貸款調(diào)查階段
本階段包括企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定和貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定兩個(gè)方面。企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定是針對(duì)企業(yè)狀況對(duì)貸款安全的影響因素而做的評(píng)定，應(yīng)從企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)、組織機(jī)構(gòu)形式、經(jīng)濟(jì)實(shí)力及資金結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)狀況、信譽(yù)、銀行資金流量、經(jīng)濟(jì)擔(dān)保狀況、發(fā)展前景這八個(gè)層次去分析企業(yè)的綜合實(shí)力，以核定其償還債務(wù)能力。與此相對(duì)應(yīng)，就建立信用等級(jí)量化考核指針，用評(píng)估結(jié)果對(duì)照指針逐項(xiàng)記分，累計(jì)分值作為綜合風(fēng)險(xiǎn)度測(cè)定的基礎(chǔ)資料。另外，還應(yīng)對(duì)其賦予相應(yīng)的權(quán)重系數(shù)。貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定是針對(duì)貸款項(xiàng)目對(duì)貸款安全的影響因素而做的評(píng)定，應(yīng)從項(xiàng)目的基本情況、建設(shè)條件、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目的不確定性這五個(gè)方面分析。這一階段項(xiàng)目評(píng)估是關(guān)鍵。
2．貸款審查階段
這一階段應(yīng)包括貸款方式確定、貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度測(cè)定、貸款規(guī)范化程序三個(gè)方面。貸款方式一般來(lái)講就采用實(shí)物抵押貸款方式，這一方面國(guó)家已頒布了新的法律規(guī)范，在使用過(guò)程中有據(jù)可依。而以前的信用貸款方式除繼續(xù)用于政策性貸款業(yè)務(wù)外，應(yīng)逐漸取消其應(yīng)用。貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度的測(cè)定，是一種通過(guò)計(jì)算預(yù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度的方法，是用信用等級(jí)分乘以權(quán)重?cái)?shù)，再加上風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分乘以權(quán)重的值，為最終風(fēng)險(xiǎn)值。再參照風(fēng)險(xiǎn)量化指針確定是否給予貸款及貸多貸少。貸款操作規(guī)范化程序中，建議貸款企業(yè)在本銀行內(nèi)設(shè)置臨時(shí)賬戶，企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中每筆業(yè)務(wù)所涉及到的資金都需要通過(guò)本銀行進(jìn)行票據(jù)結(jié)算，從而使銀行對(duì)企業(yè)的資金使用情況做到有效控制，防止出現(xiàn)企業(yè)挪用項(xiàng)目貸款現(xiàn)象。
3．貸后檢查階段
這一階段包括貸款質(zhì)量監(jiān)測(cè)、貸款風(fēng)險(xiǎn)保障與處置兩個(gè)方面。貸款質(zhì)量監(jiān)測(cè)應(yīng)采取以下措施：首先，協(xié)同國(guó)家質(zhì)量監(jiān)測(cè)部門不定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，了解工程的進(jìn)展、資金的使用、材料供應(yīng)、機(jī)器設(shè)備的使用、施工技術(shù)水平狀況等情況，并對(duì)工程質(zhì)量做取樣檢驗(yàn)。其次，在開發(fā)期內(nèi)建立一套動(dòng)態(tài)的跟蹤測(cè)算分析方法，即用工程每一期資金的實(shí)際流量按時(shí)間順序替換原投資計(jì)劃中的預(yù)測(cè)值，與其它預(yù)測(cè)值形成新的資金計(jì)劃，再進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以及不確定性分析，以確定工程實(shí)際資金流量與預(yù)測(cè)值產(chǎn)生差異時(shí)對(duì)項(xiàng)目的影響。在此基礎(chǔ)上不斷調(diào)整后期的資金投入，達(dá)到控制規(guī)模和降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。貸款風(fēng)險(xiǎn)保障措施，包括實(shí)物抵押擔(dān)保、貸款公布、貸款保險(xiǎn)、貸款證制度以及建立貸款統(tǒng)計(jì)部門和其它監(jiān)督部門等措施，有待于開發(fā)出新的金融工具或機(jī)構(gòu)去健全保障措施。而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)損失形成后的處置措施，應(yīng)考慮采取積極開辟房地產(chǎn)抵押證券市場(chǎng)、盤活存量貸款、提倡優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域的“優(yōu)化組合”等措施，在抵押物的處理上，應(yīng)由人民法院或房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)指定的部門進(jìn)行拍賣，并委托國(guó)家公正處對(duì)拍賣結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公正等方面加以完善。
作者單位：遼寧中衡會(huì)計(jì)師事務(wù)所大連分所
參考文獻(xiàn)：
[1]董藩.房地產(chǎn)金融[M] . 大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2004.
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聯(lián)系人： 大連煤氣公司 于萍
第二個(gè)問(wèn)題，關(guān)于房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。人民銀行長(zhǎng)期以來(lái)一直堅(jiān)持審慎的房地產(chǎn)信貸政策，我國(guó)的房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體上良好，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是可控的。我跟大家報(bào)幾個(gè)數(shù)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款不良率是不到1%，整體銀行業(yè)的不良貸款是1.85%，這是含政策性銀行的，除掉政策性銀行是1.74%，顯然房地產(chǎn)貸款不良率的水平好于整體貸款的不良率水平，其中個(gè)人貸款的不良率只有0.3%。而且我國(guó)在住房貸款的發(fā)放上長(zhǎng)期以來(lái)一直堅(jiān)持比較審慎的政策，平均首付比在33%以上，去年新發(fā)放貸款的平均首付比在37%，這也是在國(guó)際上是非常審慎的住房信貸政策。當(dāng)然，我們也關(guān)注到個(gè)人住房貸款、家庭部門杠桿率增長(zhǎng)速度有點(diǎn)快，個(gè)別的房地產(chǎn)企業(yè)可能在財(cái)務(wù)方面比較激進(jìn)，會(huì)有一些風(fēng)險(xiǎn)，這些我們都在密切關(guān)注。
記者：
在2017年很多人認(rèn)為金融改革的步伐走的有些慢了，大家認(rèn)為這可能與防風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)系，接下來(lái)2018年防風(fēng)險(xiǎn)仍然是金融領(lǐng)域的重頭，這會(huì)不會(huì)導(dǎo)致大家有這樣一種擔(dān)憂，防風(fēng)險(xiǎn)會(huì)導(dǎo)致金融改革與發(fā)展進(jìn)入停滯，或者步伐放緩，請(qǐng)問(wèn)周行長(zhǎng)怎么看？謝謝。
周小川：
大家也知道金融行業(yè)，特別是像銀行這一類機(jī)構(gòu)本身就是高杠桿經(jīng)營(yíng)、管理風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。因此，防風(fēng)險(xiǎn)如果防得好，這是這個(gè)行業(yè)發(fā)展以及它為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的一個(gè)重要的基礎(chǔ)。這個(gè)做得好的話，就能夠發(fā)展得好，能夠服務(wù)得好。因此，防風(fēng)險(xiǎn)、防危機(jī)也歷來(lái)都是金融改革的重要組成部分，所以我個(gè)人認(rèn)為防風(fēng)險(xiǎn)跟改革不是對(duì)立的東西，而應(yīng)該是一致的東西。大家也看到國(guó)際上正是由于有了風(fēng)險(xiǎn)、有了危機(jī)，才促進(jìn)了很多新的措施的出臺(tái)。我們中國(guó)有很多重大的金融改革，正好是因?yàn)閬喼藿鹑陲L(fēng)暴，讓我們認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)和不足，然后進(jìn)行了改進(jìn)。這一輪全球金融危機(jī)也是這樣。因此我們說(shuō)防風(fēng)險(xiǎn)是改革的一個(gè)部分，2017年一個(gè)重要的內(nèi)容就是我們召開了全國(guó)金融工作會(huì)議，總書記作了重要的講話和部署，此后成立了國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定與發(fā)展委員會(huì)，這些防范風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)作都改進(jìn)了監(jiān)管，改進(jìn)監(jiān)管也是金融改革的一個(gè)重要部分。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范
中國(guó)式金融危機(jī)就是在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)下的中國(guó)金融體系所面臨的危機(jī)。其主要原因是資本流動(dòng)性過(guò)剩，而資本流動(dòng)性過(guò)剩則導(dǎo)致了高房地產(chǎn)和股市，泡沫正在膨脹。房地產(chǎn)行業(yè)雖說(shuō)是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于"資金密集型"行業(yè)，和金融行業(yè)密不可分共生共榮。可以說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速方法中，在財(cái)務(wù)方面承受了過(guò)多的風(fēng)險(xiǎn)，而作為一個(gè)典型的金融行業(yè)，自身的投資具有高風(fēng)險(xiǎn)的特征。隨著我國(guó)整體金融環(huán)境的緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展受到了嚴(yán)重的限制。
一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
（一）外部環(huán)境
房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)是處于一定的環(huán)境之下,并受這些環(huán)境的制約的,包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的形勢(shì)、GDP的發(fā)展及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度,國(guó)家信貸以及外匯等政策的調(diào)整、銀行利率及匯率的波動(dòng)、通貨膨脹程度等等。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)環(huán)境的變化莫測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因,因?yàn)檫@些因素存在于房地產(chǎn)企業(yè)之外,其變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),是難以預(yù)見(jiàn)和難以改變的,這必然影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)。
（二）內(nèi)部管理
1、資本結(jié)構(gòu)不合理
籌資方面：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的大部分企業(yè)對(duì)資本市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)、資本市場(chǎng)的理論缺乏研究,理論基礎(chǔ)不扎實(shí)在實(shí)踐中是很難發(fā)揮作用的。在籌資時(shí)大部分房地產(chǎn)企業(yè)也較少考慮資本結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等,具有一定的盲目性,資金結(jié)構(gòu)中負(fù)債資金比例過(guò)高,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)沉重,償付能力嚴(yán)重不足。
投資方面,部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策隨意性大。有盲目跟風(fēng)的因素在其中，在房地產(chǎn)企業(yè)中,不顧自身能力和發(fā)展目標(biāo),熱衷于鋪新攤子,盲目投資,造成嚴(yán)重?fù)p失的例子比比皆是。很多房地產(chǎn)商過(guò)分注重利潤(rùn)較高的別墅、高檔公寓等，而低利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)適用房卻不被開發(fā)商所重視，這種現(xiàn)象不符合市場(chǎng)化的要求。不注重把握建房結(jié)構(gòu)類型及各類型所占的比例，就不能更好的進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資管理，使供需達(dá)到平衡。房地產(chǎn)投資量大，一旦投資決策發(fā)生錯(cuò)誤，將會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失。
融資方面，房地產(chǎn)開發(fā)融資是指為支持房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，房地長(zhǎng)行業(yè)本身就是資本聚集的行業(yè)，需要大量的資金，房地產(chǎn)行業(yè)的自身發(fā)展情況對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響無(wú)疑是巨大的。尤其是針對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)自身面臨著嚴(yán)重的融資風(fēng)險(xiǎn)。因此企業(yè)有不同的融資方式，銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道，股票和債券融資也是房地產(chǎn)融資的一種方式只是所占比例較小。
資金營(yíng)運(yùn)方面,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存貨流動(dòng)性差,一方面占用了房地產(chǎn)企業(yè)大量資金,另一方面房地產(chǎn)企業(yè)必須為保管這些存貨支付大量的保管費(fèi)用,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用上升,利潤(rùn)下降。長(zhǎng)期庫(kù)存存貨,尤其在房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔(dān)市價(jià)下跌所產(chǎn)生的存貨跌價(jià)損失及保管不善造成的損失,由此產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
政策方面,股利分配政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會(huì)影響投資者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)狀況的判斷和房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù),從而影響房地產(chǎn)企業(yè)資金的來(lái)源,也可能影響房地產(chǎn)企業(yè)潛在投資者的投資決策。股利分配政策不合理也可能會(huì)影響老百姓們的決策。如果房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)分配政策缺乏控制制度,不結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)現(xiàn)情況,不進(jìn)行科學(xué)的分配決策,必將影響房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),從而形成間接的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2、缺乏財(cái)務(wù)人才
由于改革開放后我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)才逐漸起步，雖發(fā)展迅猛但不夠成熟，很多公司財(cái)務(wù)管理機(jī)制不夠健全。主要表現(xiàn)在財(cái)務(wù)內(nèi)部控制不健全、缺少財(cái)務(wù)管理預(yù)算制度、內(nèi)部審計(jì)機(jī)制不健全等。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大多沒(méi)有建立內(nèi)部財(cái)務(wù)控制監(jiān)控機(jī)制，就算有，也是不嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)督控制機(jī)制，偏重于事后補(bǔ)救控制而忽略事前的預(yù)防控制，有些企業(yè)將管理監(jiān)督合為一體，導(dǎo)致對(duì)財(cái)經(jīng)紀(jì)律的忽視，難以進(jìn)行有效地約束，增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
資本結(jié)構(gòu)是指資本及長(zhǎng)期債務(wù)資金的來(lái)源構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本的比例。企業(yè)借入資本比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高。負(fù)債經(jīng)營(yíng)能給企業(yè)帶來(lái)杠桿效益，能增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)變大。企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量避免資本結(jié)構(gòu)的不合理，要根據(jù)自身的融資能力、發(fā)展?jié)摿Α⒖癸L(fēng)險(xiǎn)能力，確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，尋求最佳組合，以此降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。
（二）做好投資可行性分析
房地產(chǎn)行業(yè)投資項(xiàng)目的金額大，資金占用時(shí)間長(zhǎng)，企業(yè)的投資決策都會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學(xué)的投資決策程序，認(rèn)真進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性分析，財(cái)務(wù)可行性分析是投資項(xiàng)目可行性分析的主要內(nèi)容，包括：對(duì)收入、費(fèi)用和利潤(rùn)等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的預(yù)測(cè)和分析；對(duì)資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運(yùn)行過(guò)程的預(yù)測(cè)和分析；對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測(cè)和分析；預(yù)測(cè)和分析項(xiàng)目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)和項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡關(guān)系的預(yù)測(cè)和分析。對(duì)投資項(xiàng)目技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證，運(yùn)用各種方法計(jì)算出有關(guān)指標(biāo)，以便合理確定不同項(xiàng)目的優(yōu)劣。
（三）做好緊急預(yù)案的措施
影響房地產(chǎn)行業(yè)投資項(xiàng)目收入的不確定因素較多，有可能外部環(huán)境的變化造成不可預(yù)料的后果，如價(jià)格的變動(dòng)、市場(chǎng)的變化、消費(fèi)者偏好、例外事故等，因此，收入預(yù)測(cè)比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性，收入數(shù)字不準(zhǔn)確將給投資企業(yè)帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用估計(jì)不足，如投資項(xiàng)目初始投資和日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用較預(yù)算增加，市場(chǎng)利率的波動(dòng)，建設(shè)期的延長(zhǎng)。此外，投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源還有社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定程度，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理水平，技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，國(guó)家的投資及產(chǎn)業(yè)政策，投資決策部門的預(yù)測(cè)能力，通貨膨脹和匯率等因素，應(yīng)針對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案。在風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案中可制定后備措施，如設(shè)定預(yù)算應(yīng)急費(fèi)，即項(xiàng)目管理組織為了補(bǔ)償差錯(cuò)、疏漏和其他不確定性，對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用估計(jì)精確性的影響事先準(zhǔn)備好資金，專款專用。對(duì)可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題有充分的資金去解決。
三、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)業(yè)同其他行業(yè)相比，它是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、地域性強(qiáng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小、行業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)要想長(zhǎng)足發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，就必須密切關(guān)注各種風(fēng)險(xiǎn)因素，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，提高防范和控制各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力和技巧，增強(qiáng)本企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
參考文獻(xiàn)：
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[2]王小玉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2009,(2).
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 金融風(fēng)險(xiǎn) 創(chuàng)新
如果想很好地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)金融起著非常重要的作用。若想使房地產(chǎn)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)能夠穩(wěn)步發(fā)展，并且能給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)推動(dòng)作用，那么就必須增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)。目前我國(guó)商業(yè)銀行和金融市場(chǎng)尚處于發(fā)展階段，所以一旦房地產(chǎn)信貸變成了不良資產(chǎn)，整個(gè)金融界將面臨著很大的危險(xiǎn)。
一、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因分析
(一)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的內(nèi)部原因
自籌資金、銀行貸款、其他資金是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的主要來(lái)源渠道，其中銀行貸款約占資金來(lái)源的百分之七十、其他資金占百分之三十。
(1)貸款依賴性是目前我國(guó)融資結(jié)構(gòu)的主要特征。銀行貸款成為了由于開發(fā)商的自有資金無(wú)法滿足投資所需之后最主要的資金來(lái)源方式，不過(guò)銀行在房地產(chǎn)的投資過(guò)程當(dāng)中也擔(dān)當(dāng)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(2)現(xiàn)在有些銀行無(wú)法了解貸款人的真實(shí)情況，無(wú)法對(duì)其經(jīng)濟(jì)實(shí)力有一個(gè)準(zhǔn)確的評(píng)估，究其原因就是貸款人常常為了個(gè)人利益而對(duì)信息進(jìn)行隱瞞，甚至出現(xiàn)了挪用貸款資金的現(xiàn)象，這就直接導(dǎo)致了金融風(fēng)險(xiǎn)的加大。
(3)由于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步晚而使品牌的信譽(yù)度受到不好的影響，而銀行又不能為了處置抵押物而將欠款人趕出所居住的房子，所以處置抵押物的不規(guī)范給銀行造成了一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(4)近些年來(lái)由于房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤(rùn)而產(chǎn)生了惡性競(jìng)爭(zhēng)的氣氛，違規(guī)操作時(shí)有發(fā)生，這是造成金融腐敗的主要原因。其結(jié)果導(dǎo)致了房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降。
(二)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因
(1)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的環(huán)境、未來(lái)的發(fā)展情況會(huì)隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)方面政策的變化而變化，從而對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)帶來(lái)影響。
(2)開發(fā)商會(huì)隨著國(guó)際匯率的下跌而對(duì)房地產(chǎn)的投資失去動(dòng)力，從而加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。
二、防范措施
(一)金融機(jī)構(gòu)完善內(nèi)控制度
現(xiàn)在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)控制流程設(shè)計(jì)跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化速度，使得金融機(jī)構(gòu)很難察覺(jué)到風(fēng)險(xiǎn)的存在，而即便金融機(jī)構(gòu)察覺(jué)到了，往往已經(jīng)到了束手無(wú)策的地步。面對(duì)這樣的狀況，銀行應(yīng)該采取下列措施：首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究工作要進(jìn)一步增強(qiáng)，并對(duì)內(nèi)控制度進(jìn)行改進(jìn)。第二是根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)改正風(fēng)險(xiǎn)控制體系。
(二)提高防范意識(shí)與能力
為了不浪費(fèi)社會(huì)資源，必須要掌握好房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性變化規(guī)律，這樣做對(duì)于準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)金融的經(jīng)營(yíng)策略很有幫助，而且還可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)對(duì)于如何開展綜合性市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研活動(dòng)，房地產(chǎn)部門要有一個(gè)詳盡的計(jì)劃。因?yàn)檫@樣做可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)全面的了解，以便對(duì)市場(chǎng)的健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。同時(shí)為了對(duì)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況做出正確的判斷，政府有必要提高房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。
(三)建立社會(huì)信用體系
只有社會(huì)群體的共同努力才能解決開發(fā)商或個(gè)人沒(méi)有誠(chéng)信的問(wèn)題。一是利用法律來(lái)懲治那些不講誠(chéng)信的開發(fā)商或個(gè)人。二是有關(guān)部門要?jiǎng)?chuàng)建信息共享平臺(tái)對(duì)開發(fā)商和個(gè)人進(jìn)行監(jiān)督，而且評(píng)價(jià)要公平公正。對(duì)違反誠(chéng)信的開發(fā)商或住房貸款用戶進(jìn)行懲罰，比如不讓其得到開立信用卡、借款等信用支持。這樣就能極大地改善房地產(chǎn)貸款的安全性。
(四)法律法規(guī)體系要完善
金融機(jī)構(gòu)只要通過(guò)了中央銀行的審查都可以經(jīng)營(yíng)，而且中央銀行要對(duì)其實(shí)行嚴(yán)密監(jiān)控，防止他們出現(xiàn)違反競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則的行為。與此同時(shí)為了避免產(chǎn)生消極外部效應(yīng)，不能讓沒(méi)有通過(guò)審查或者有違規(guī)記錄的金融機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)生意，并且同意讓外資銀行在被我國(guó)批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)的情況下發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。
三、我國(guó)房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新建議
(一)推動(dòng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管創(chuàng)新
我們應(yīng)吸取國(guó)際上的一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來(lái)發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)金融管理。在管理的目標(biāo)、理念上要不斷創(chuàng)新，為創(chuàng)建高效、統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融管理體制做好準(zhǔn)備，同時(shí)為了能夠穩(wěn)妥地運(yùn)行房地產(chǎn)金融體系，我國(guó)應(yīng)該在房地產(chǎn)金融監(jiān)管方面不斷地進(jìn)行完善，而且良好的聯(lián)系機(jī)制能夠使監(jiān)管政策、結(jié)構(gòu)與實(shí)際經(jīng)營(yíng)運(yùn)行狀況具有統(tǒng)一性。因此創(chuàng)建聯(lián)系機(jī)制對(duì)于確保房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性是非常重要的。
(二)完善房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)防范體系
為了能夠給我國(guó)的國(guó)家金融帶來(lái)安全，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)還需要對(duì)人事機(jī)構(gòu)、責(zé)任分?jǐn)倷C(jī)制等進(jìn)行逐步的完善。工作人員的專業(yè)素質(zhì)要提高，并且要培養(yǎng)他們的創(chuàng)新意識(shí)，多培養(yǎng)和鍛煉一些金融機(jī)構(gòu)的人才。
(三)加強(qiáng)住房抵押貸款證券化
由于銀行抵押貸款公司管理的住房抵押貸款抵押時(shí)間長(zhǎng)、現(xiàn)金數(shù)額龐大，所以風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相當(dāng)高，而加強(qiáng)住房抵押貸款證券化則能很好地解決這一問(wèn)題，因?yàn)樗鼘?duì)于改變我國(guó)眼下證券產(chǎn)品比較少的狀況非常有利。
(四)繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新
經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷攀升的中國(guó)不應(yīng)該在面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的壓力時(shí)停止房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新，應(yīng)順應(yīng)時(shí)代潮流，通過(guò)不斷創(chuàng)新來(lái)發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)。
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)由于體系復(fù)雜，因此在防范發(fā)展問(wèn)題上還需要不斷完善。只有對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，才能很好地防范金融風(fēng)險(xiǎn)給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的影響。在這一點(diǎn)上，我們還任重道遠(yuǎn)。
參考文獻(xiàn)：
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 宏觀調(diào)控
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）45-0059-01
一、引言
隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多次調(diào)整。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要力量，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問(wèn)題得不到緩解，比如：房?jī)r(jià)過(guò)高、房地產(chǎn)盲目投資、商品房空閑等。這些問(wèn)題困擾著人們的生活，成為社會(huì)發(fā)展的頸瓶，尤其近年來(lái)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，市場(chǎng)充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了充分的分析，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的人提供幫助。
二、 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)理分析
簡(jiǎn)單的說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)金融市場(chǎng)中受到內(nèi)外部的影響，造成了實(shí)際的收益與預(yù)期目標(biāo)存在著差異。在金融市場(chǎng)中，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源有很多種，比如：匯率、利率、市場(chǎng)環(huán)境等。本文從金融學(xué)的角度對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)分為幾個(gè)具體方面的敘述：
金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導(dǎo)致金融體系出現(xiàn)問(wèn)題。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)出現(xiàn)金融危機(jī)的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)面臨極大在的困境。金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，甚至由房地產(chǎn)擴(kuò)散到其他行業(yè)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，爆發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性危機(jī)。
信息的不對(duì)等也會(huì)給金融市場(chǎng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。在金融學(xué)中，信息是重要的元素，信息可以及時(shí)的傳遞出金融市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向和發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，信息的不對(duì)等增添了房地產(chǎn)行業(yè)金融上的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)判斷決策產(chǎn)生了重要作用。
金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關(guān)系。貨幣是整個(gè)金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)建設(shè)，當(dāng)政府的貨幣政策出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變就意味著金融市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)，金融行業(yè)的借貸也會(huì)受到政策的影響導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)威脅。
三、 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源不是從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)的，而是參與到房地產(chǎn)開展業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)特別 容易受到市場(chǎng)和環(huán)境的影響在借貸上進(jìn)行改變，進(jìn)而保證自身的權(quán)益。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于銀行的變動(dòng)。
1.信貸規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快
房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產(chǎn)的建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)建設(shè)的資金回收的速度慢，跨度長(zhǎng)，需要向銀行進(jìn)行資金借貸，解決建設(shè)中存在的問(wèn)題。建筑征地費(fèi)用和建筑工程用款都需要開發(fā)商進(jìn)行前期墊付，加上近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導(dǎo)致了銀行信貸規(guī)模空前增長(zhǎng)，資金回收速度減慢，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，
2.銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金總量大，資本來(lái)源大部分依靠銀行的現(xiàn)狀導(dǎo)致了我國(guó)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)危機(jī)。一旦銀行不加限制的向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大額貸款，勢(shì)必影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)危機(jī)。房地產(chǎn)方面的危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大化就會(huì)對(duì)其他的領(lǐng)域的價(jià)格和發(fā)展生產(chǎn)重要的影響，甚至?xí)档腿藗兊纳钏剑霈F(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行全面的考慮。對(duì)房地產(chǎn)借貸進(jìn)行限制。
三、 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范的措施
對(duì)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制是全社會(huì)共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內(nèi)。政府應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，完善社會(huì)保障性住房。制定詳細(xì)的建設(shè)性住房規(guī)定，還要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的資金來(lái)源，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。
1.密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，嚴(yán)格控制抵押品價(jià)值缺口
房地產(chǎn)行業(yè)向銀行進(jìn)行借貸的抵押品往往是商品房以及沒(méi)有建設(shè)完成的商品房。銀行方面必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的抵押品進(jìn)行認(rèn)真的判斷，不能根據(jù)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)估值開展市場(chǎng)業(yè)務(wù)。現(xiàn)階段銀行對(duì)商品價(jià)值的估算是按照商品在市場(chǎng)中的價(jià)格進(jìn)行的，存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)受到市場(chǎng)價(jià)格影響，商品價(jià)值發(fā)生改變的時(shí)候，銀行將陷入困境中。房地產(chǎn)用商品房進(jìn)行抵押的過(guò)程中需要對(duì)其變現(xiàn)能力進(jìn)行認(rèn)真的判斷，考慮到房地產(chǎn)的質(zhì)量，進(jìn)行合理的貸款，不可過(guò)分盲目。商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的時(shí)候，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實(shí)力進(jìn)行全面的評(píng)估，并對(duì)抵押品的質(zhì)量進(jìn)行實(shí)地的考察，慎重的考慮抵押品價(jià)值，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)的價(jià)值波動(dòng)模擬，得出抵押品的價(jià)值范圍，與此同時(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)信貸抵押物的變現(xiàn)能力進(jìn)行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動(dòng)向，關(guān)注企業(yè)價(jià)值的變動(dòng)，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。
2.針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)行規(guī)模管理
我國(guó)的經(jīng)濟(jì)管理部門和銀行必須按照國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進(jìn)行信貸時(shí)，應(yīng)該按照不同區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和現(xiàn)實(shí)需要進(jìn)行總體管理。區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸的規(guī)模應(yīng)與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據(jù)實(shí)際的情況制定出房地產(chǎn)信貸管理辦法，對(duì)不良借貸和盲目投資進(jìn)行嚴(yán)格控制。具體說(shuō)來(lái)，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽(yù)好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質(zhì)量高的大中型地產(chǎn)項(xiàng)目。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押貸款擔(dān)保；信用；風(fēng)險(xiǎn)防范
在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)的抵押貸款擔(dān)保是一項(xiàng)比較主要的保障，其主要分為政府擔(dān)保體系和社會(huì)擔(dān)保體系兩類。本文簡(jiǎn)要闡述了房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的運(yùn)營(yíng)與組織模式，并主要對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)防范的措施進(jìn)行了分析，提出了相應(yīng)的參考意見(jiàn)。
一、房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)與組織模式
1.政府抵押貸款擔(dān)保基金
在我國(guó)，房地產(chǎn)領(lǐng)域是和其它產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域聯(lián)系最緊密的，同時(shí)它和政府管理也存在著密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)交易往往涉及到很大的資金流，并且承擔(dān)著較高的風(fēng)險(xiǎn)，因此需要政府建立房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。
2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保機(jī)構(gòu)
當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)交易通過(guò)登記來(lái)完成，比較容易出現(xiàn)房地產(chǎn)的抵押貸款與產(chǎn)權(quán)登記兩個(gè)環(huán)節(jié)相脫軌的情況，要想避免因房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效性，造成一定程度的抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，需要成立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)可以設(shè)立專用賬戶來(lái)監(jiān)控貸款人的行為，還可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的三方存管模式，不僅操作流程相對(duì)便捷，還避免了金融風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)出售方的商業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)。
3.社會(huì)私營(yíng)擔(dān)保公司
雖然政府提供一定的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保服務(wù)，但能夠享受的人還很少，迫切需要一些非政府擔(dān)保模式的貸款，還需要建立社會(huì)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)來(lái)作為補(bǔ)充，其結(jié)構(gòu)的設(shè)置可以運(yùn)用合伙投資模式。可以運(yùn)行的業(yè)務(wù)如房地產(chǎn)的融資業(yè)務(wù)、置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)等。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔(dān)保公司
當(dāng)以上三種抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展不健全的時(shí)候，房地產(chǎn)的開發(fā)商經(jīng)常運(yùn)用變相的抵押擔(dān)保，當(dāng)開發(fā)商為房地產(chǎn)購(gòu)置者提供擔(dān)保的同時(shí)，也肩負(fù)著一定程度的金融風(fēng)險(xiǎn)。并且這種擔(dān)保模式也違背了我國(guó)擔(dān)保法的有關(guān)明文規(guī)定，并沒(méi)從本質(zhì)上減輕房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)承擔(dān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。由此，急需建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔(dān)保公司，該類公司與開發(fā)商完全分離開來(lái)，避免了同一抵押物被抵押兩次的現(xiàn)象出現(xiàn)。
2000年建設(shè)部與人民銀行聯(lián)合了《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》，對(duì)全國(guó)各地建立房屋置業(yè)擔(dān)保公司的要求做出了具體的規(guī)定，在一定程度上有效地促進(jìn)了房屋置業(yè)擔(dān)保工作的有序發(fā)展和管理。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)防范的措施
1.科學(xué)評(píng)估擔(dān)保物價(jià)值
如果抵押貸款沒(méi)有依照規(guī)定期限進(jìn)行償還，房地產(chǎn)抵押貸款的擔(dān)保物，要符合其債務(wù)的價(jià)值，并滿足房地產(chǎn)所有人的權(quán)益。如果抵押物價(jià)值沒(méi)有達(dá)到貸款負(fù)債額的價(jià)值時(shí)，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)的抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)的負(fù)債額就變成了用來(lái)做抵押物品的實(shí)際價(jià)值。如果抵押物品的實(shí)際價(jià)值超出房地產(chǎn)負(fù)債面額時(shí)，其超出的價(jià)值就是所有人的權(quán)益，此時(shí)的債務(wù)額和賬面額相等。以上所述，抵押物品的實(shí)際價(jià)值成為相關(guān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的首要風(fēng)險(xiǎn)根源。而被抵押物品的實(shí)際價(jià)值往往是由其市場(chǎng)價(jià)值所決定的，當(dāng)市場(chǎng)信息有效并且沒(méi)有其他不正常因素干擾時(shí)，抵押物所形成的最終估價(jià)，即為購(gòu)買方與出售方彼此達(dá)成意愿的價(jià)格。
2.建立長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)防范戰(zhàn)略
房地產(chǎn)抵押貸款需要很長(zhǎng)的完成周期以及大量的投資金額，因此，房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)于其余的擔(dān)保類型來(lái)說(shuō)也具有很長(zhǎng)的期限。在漫長(zhǎng)的擔(dān)保期限中，當(dāng)出現(xiàn)收入水平的變化、就業(yè)形式的變化以及房地產(chǎn)價(jià)格的變化時(shí)，房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)的增加，很容易出現(xiàn)貸款違約等情況。在面臨這種危機(jī)情況時(shí)，如果只是臨時(shí)將擔(dān)保費(fèi)率提升是沒(méi)有太大作用的，所以一定要建立長(zhǎng)期的貸款擔(dān)保戰(zhàn)略。我們可以采用擔(dān)保多樣化的手段，可以實(shí)行跨地域的抵押貸款擔(dān)保模式，將地域間的分布趨于合理化，并且讓房地產(chǎn)價(jià)值比率和多種貸款共同混合經(jīng)營(yíng)，將擔(dān)保價(jià)值的高比率和低比率相搭配，維持一定的組合模式。
3.建立有效反擔(dān)保抵押機(jī)制
擔(dān)保行為通常是擔(dān)保人所擔(dān)負(fù)的義務(wù)行為，但很可能因?yàn)閭鶆?wù)人的因素，當(dāng)擔(dān)保人履行其義務(wù)行為之后，一定要將擔(dān)保人在履行其義務(wù)時(shí)造成的財(cái)產(chǎn)損失完成追索。因此可以進(jìn)行反擔(dān)保抵押，規(guī)定房地產(chǎn)抵押借款人將抵押物品以外的資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)擔(dān)保人的反擔(dān)保。通過(guò)施行這種方式，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)抵押貸款擔(dān)保物整體價(jià)值提高，還增進(jìn)了貸款擔(dān)保的信用度，使房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)得到明顯降低。
4.建立再保險(xiǎn)與資本金制度
要將房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)得以有效控制，政府相關(guān)的監(jiān)察部門需要對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)做出資本金充足率的嚴(yán)格規(guī)定。經(jīng)實(shí)踐表明，在確保抵押擔(dān)保行業(yè)正常運(yùn)營(yíng)中，有可能出現(xiàn)再保險(xiǎn)的情況，如某擔(dān)保公司貸款業(yè)務(wù)中的部分金額由其他行業(yè)公司所提供。
5.完善法律擔(dān)保制度
當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的法律制度不夠完善，要想切實(shí)的規(guī)避貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，僅僅依靠各種方式和策略是不夠的，還需要有相關(guān)的法律制度作為保障。要加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的立法，形成健全的法律體系，并完善抵押物的處理制度。當(dāng)出現(xiàn)危機(jī)情況時(shí)，可以讓銀行進(jìn)行自行處置，讓資產(chǎn)評(píng)估所對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押物做價(jià)值評(píng)估，讓銀行有充足的權(quán)利來(lái)處置違約人的抵押物品，無(wú)需經(jīng)過(guò)違約人同意。還要積極探索合理科學(xué)的抵押物處理方式，除了拍賣、折價(jià)等形式，還可以通過(guò)債權(quán)人和抵押人相互協(xié)商，采取置換等方式，目前我國(guó)已經(jīng)成立了許多置換公司，并進(jìn)行此類糾紛的快速處理。
三、結(jié)論
當(dāng)前形勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)中，對(duì)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的防范還有待提高，我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的擔(dān)保機(jī)制還不完善，還需要健全相應(yīng)的法律保障制度。盡管當(dāng)前國(guó)內(nèi)很多城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，但房地產(chǎn)擔(dān)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依然不成熟，還存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。因此，需要不斷加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)擔(dān)保體系的構(gòu)建，讓房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)不斷降低。
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關(guān)鍵詞：建設(shè)銀行；商業(yè)房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對(duì)策略
中圖分類號(hào)：F832.45，F(xiàn)069.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）06-0-01
由于前期國(guó)家出臺(tái)了很多關(guān)于商業(yè)房產(chǎn)方面的有利措施，所以現(xiàn)在很多人愿意投資商業(yè)房產(chǎn)，以獲取既得利益。不過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點(diǎn)，它的投資風(fēng)險(xiǎn)也很大。尤其隨著國(guó)家近期房產(chǎn)政策的調(diào)控，部分城市的房產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)降下來(lái)。作為商業(yè)房產(chǎn)，由于投入比較大，房租比較高，房?jī)r(jià)也一直在攀升，超過(guò)了商家所能接受的范圍，這樣房產(chǎn)投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應(yīng)該正視商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，并采取策略應(yīng)對(duì)其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)
所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”，顧名思義，就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業(yè)廣場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)或者是購(gòu)物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購(gòu)物中心，它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當(dāng)然，之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn)，肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣，商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來(lái)增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發(fā)商的商業(yè)品牌，最終的資金流通程度對(duì)于房租的多少都會(huì)產(chǎn)生作用，而且影響深遠(yuǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平緊密相連，隨著物價(jià)的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式相似，但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個(gè)店鋪?zhàn)饨o相應(yīng)的商家，然后通過(guò)租金來(lái)獲益，但是出租給商戶的經(jīng)營(yíng)模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設(shè)周期和資金回收期比較長(zhǎng)。就像購(gòu)物中心，如果要建成一個(gè)特色的商業(yè)區(qū)，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過(guò)渡后才能走向正軌，這就要求房產(chǎn)開發(fā)商有雄厚的資金來(lái)周轉(zhuǎn)才行。最后，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)講，經(jīng)營(yíng)管理要求也會(huì)偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別激烈，所以對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理者的要求也變得比較苛刻。
二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)
由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過(guò)程中肯定是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報(bào)率比較高，所以高收益肯定包含高風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀和微觀兩方面考慮，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風(fēng)險(xiǎn)如下：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是針對(duì)于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的，是指由于自身的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題而導(dǎo)致收益水平實(shí)現(xiàn)率不夠或是沒(méi)有實(shí)現(xiàn)收益的問(wèn)題。也可以說(shuō)是資金流出與期望不符的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素，如果經(jīng)營(yíng)管理不善，決策出現(xiàn)嚴(yán)重失誤就很有可能導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本增加，期望值減低。值得一提的是，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財(cái)務(wù)因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿時(shí)可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。所謂財(cái)務(wù)杠桿指的是投資者運(yùn)用借貸的資金來(lái)擴(kuò)大自身的透支產(chǎn)出，這樣就會(huì)導(dǎo)致投資的不確定性增大，從而不能達(dá)到預(yù)期收益的可能性也會(huì)增大。第二，拖欠風(fēng)險(xiǎn)也是應(yīng)該考慮的問(wèn)題。當(dāng)房屋購(gòu)買者或者租賃者不按時(shí)交房租或者借款的時(shí)候，由于拖欠自己所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)而給房產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)是很值得重視的，因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是最難把握的，它會(huì)隨著市場(chǎng)的走向而變動(dòng)。利率風(fēng)險(xiǎn)顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因?yàn)槔实淖兓绊懯找嫠鶐?lái)的風(fēng)險(xiǎn)。眾多周知，商業(yè)房地產(chǎn)在開發(fā)初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發(fā)商都會(huì)選擇跟銀行合作，進(jìn)行貸款等動(dòng)作，這樣以來(lái)，銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)直接掛鉤了。由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開始都是不能流動(dòng)的，所以投資進(jìn)去的資金就不能夠隨時(shí)轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進(jìn)，這樣就有可能由于投資周期過(guò)長(zhǎng)，使用周期等早場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動(dòng)性太差的原因很有可能導(dǎo)致投資收益水平，而造成無(wú)流動(dòng)性變化風(fēng)險(xiǎn)。自然災(zāi)害帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)一般人都可以理解，像是地震、水災(zāi)等風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的，不過(guò)這項(xiàng)災(zāi)害可以轉(zhuǎn)嫁到保險(xiǎn)公司那里，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較低。
三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略
商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益是建立在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷的基礎(chǔ)上的，只要判斷的準(zhǔn)確就一定能夠得到好的結(jié)果。不過(guò)由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益偏差太多，所以防范這種預(yù)期收益的偏差成了商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最重要的防范策略。最好的辦法就是通過(guò)仔細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查，考慮各種因素，最終進(jìn)行歸納統(tǒng)籌，得出最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)最為投資依據(jù)。要做到這些，首先作為投資者來(lái)講，要對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)比較了解，對(duì)于市場(chǎng)的走向要有比較深刻的意識(shí)，最重要的是要針對(duì)自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展有非常客觀的認(rèn)識(shí)，要能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢(shì)。其實(shí)防范商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，大體上有這幾種途徑：一，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、損失控制與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。簡(jiǎn)單地講就是回避一些風(fēng)險(xiǎn)比較大的項(xiàng)目，而選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。二，損失控制。它主要是指通過(guò)一些方式方法，而將房產(chǎn)損失控制到最低。就像我們可以通過(guò)改善管理方法，減少風(fēng)險(xiǎn)投資。三，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。這點(diǎn)的意思就是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到其它項(xiàng)目或單位上，比如保險(xiǎn)公司就是一個(gè)很好的平臺(tái)。
商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是不可忽視也不可阻擋的。建設(shè)銀行對(duì)此投資者在實(shí)施投資項(xiàng)目貸款的同時(shí)，一定要根據(jù)企業(yè)自身及市場(chǎng)狀況進(jìn)行金融分析，盡量避免脫離實(shí)際的計(jì)劃付諸行動(dòng)，必要時(shí)采取相應(yīng)的措施，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊洋.房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范[J].價(jià)值工程,2010,26.