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第一條為加強城市住宅小區物業管理，保障業主的合法權益，維護住宅小區的生活秩序，改善居住環境，提高城市文明程度，根據國家有關規定，結合本省實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本省城市規劃區范圍內住宅小區的物業管理。
第三條本辦法所稱住宅小區，是指統一規劃、綜合開發、配套建設，并達到一定規模的居住區。
本辦法所稱物業，是指住宅小區內的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地。
本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業與業主根據合同約定，對住宅小區內的物業進行維護、修繕等管理服務的活動。
本辦法所稱業主，是指住宅小區內各類房屋的所有權人。
第四條住宅小區物業管理應遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理與專業服務相結合的原則。
第五條各級人民政府應加強領導，積極推行住宅小區物業管理，為城市居民創造優美整潔、舒適方便、文明安全的生活環境。
第六條各級建設或房地產行政主管部門（以下稱物業管理主管部門）負責本行政區域內的住宅小區物業管理工作。
其他有關部門按照各自職責，配合做好住宅小區的管理工作。
第七條物業管理主管部門應加強對物業管理企業的指導與服務，協調解決有關問題，幫助物業管理企業提高管理水平和服務質量。
第二章業主大會及其委員會
第八條住宅小區已交付使用且入住率達到50％以上時，物業管理主管部門應會同開發建設單位召集全體業主舉行大會，選舉產生業主委員會。
第九條業主委員會是住宅小區內代表全體業主對物業實施管理的組織。
業主委員會主任、副主任和委員由業主大會在全體業主中選舉產生。
第十條業主委員會在業主大會的監督下，履行下列職責：
（一）召集并主持業主大會，報告小區物業管理的實施情況；
（二）通過公開招標選定物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理合同；
（三）擬定公共資金使用計劃，并按年度公布使用情況；
（四）審定物業管理企業提出的物業管理計劃；
（五）聽取業主的意見和建議，監督物業管理企業的工作；
（六）監督公用設施、設備及公共場地的使用；
（七）業主大會賦予的其他職責。
第十一條業主委員會應定期召開會議，會議應有過半數委員出席，其決定必須經全體委員半數以上通過方有效。
業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門及街道辦事處、公安派出所、居民委員會、物業管理企業等單位參加。
第十二條業主大會和業主委員會的決定對本住宅小區的業主和非業主均具有約束力。
第十三條住宅小區應制定業主公約。
業主公約經業主大會討論通過后生效。業主公約生效前，業主和非業主應遵守開發建設單位制定的住宅小區物業管理規定。
第三章物業管理移交
第十四條住宅小區竣工后，開發建設單位必須向有關部門申請綜合驗收。綜合驗收合格的，方可辦理物業管理移交手續。
第十五條住宅小區業主委員會成立前，物業管理工作由開發建設單位負責，費用由開發建設單位承擔。
第十六條住宅小區業主委員會成立后，開發建設單位應將住宅小區的物業管理移交給業主委員會，并提供下列資料：
（一）住宅小區建設各項批準文件；
（二）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；
（三）房屋及配套公用設施、設備竣工圖；
（四）地下管網圖；
（五）質量驗收資料；
（六）其他必要資料。
上述資料由業主委員會或物業管理企業負責保管。
第十七條開發建設單位在出售住宅時，按省政府有關規定向業主收取物業管理公共資金。
開發建設單位在移交住宅小區物業管理時，應將物業管理公共資金以業主委員會的名義一次性存入金融機構，按住宅小區專戶儲存，并接受物業管理主管部門的監督和管理。
第十八條物業管理公共資金的所有權歸本住宅小區全體業主共同所有。
物業管理公共資金的使用由業主大會決定，專款用于該住宅小區物業管理工作的啟動及公用設施的維修、更新和建設，任何單位和個人不得挪用。
第十九條開發建設單位在移交住宅小區物業管理時，應按有關規定向業主委員會提供物業管理用房和一定比例的商業用房。
商業用房由開發建設單位按成本價提供，其購置費用可從物業管理公共資金中暫支，并從該商業用房的經營收入中逐步收回。
商業用房的比例，由城市人民政府確定。
第四章物業管理企業
第二十條物業管理企業必須依法登記注冊，并取得省建設行政主管部門核發的物業管理企業資質證書后，方可從事物業管理工作。
第二十一條物業管理企業根據與業主委員會簽訂的合同，承擔住宅小區的物業管理工作。
物業管理合同應明確物業管理的事項、標準、權限、期限、費用、違約責任及其他權利義務等條款。
第二十二條物業管理企業向業主和非業主收取物業管理服務費，收費項目和標準應向物價主管部門申報，并接受物價和物業管理主管部門的監督檢查。
第二十三條物業管理企業為業主提供的公共衛生清潔、公用設施維修保養和保安、綠化等公共以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等代辦的收費，分別按國家有關規定執行。
第二十四條物業管理企業為業主提供合同約定項目以外的特約服務，服務費用由當事人雙方約定。
第五章物業維護
第二十五條全體業主和非業主都應愛護和正確使用小區物業。住宅小區內禁止下列行為：
（一）踐踏、占用綠化地；
（二）損毀園林；
（三）占用通道、停車場等公用設施和場地；
（四）亂拋、亂堆、焚燒垃圾和雜物；
（五）制造超標準噪音；
（六）亂搭、亂建、亂涂、亂畫；
（七）堆放或隨意使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；
（八）政府或業主公約明令禁止的其他行為。
第二十六條房屋分戶門內的維修，由業主自行負責。
單體建筑物內公用設施的維修費用，由業主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔。
出租房屋的維修責任，由當事人雙方在租賃合同中約定。
第二十七條住宅小區內業主專用的公用設備和公共場地的維修養護費用，由業主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔。
非業主專用的公用設施、設備和公共場地的維修養護費用，由受益人或有關部門承擔。
第二十八條房屋及其附屬設施影響市容或危及公共安全的，業主應及時維修；拖延或拒不維修的，業主委員會可以委托物業管理企業進行強制維修，費用由業主承擔。
第二十九條住宅小區內的供水、供電、供氣、通信等社會公共事業設施的維修養護，按國家有關規定執行。
第六章法律責任
第三十條未取得物業管理企業資質證書從事住宅小區物業管理業務的，由物業管理主管部門責令其限期補辦手續，可并處1萬元以下罰款。
第三十一條物業管理企業擅自提高收費標準，由物價主管部門按國家有關規定予以處罰。
第三十二條違反本辦法第二十五條規定的，由物業管理主管部門及其他有關部門依法予以處罰；造成損失的，承擔賠償責任。
關鍵詞:小區;物業;消防
小區作為居民區，環境內人口數量較多，并且存在著文化素質的差異，難以采取有效的宣傳教育而合理的遏制威脅消防安全的事件發生。同時，隨著城市化的高度發展，小區數量不斷增多，并且分布方式愈加復雜。限于消防部門的人力數量，其僅能夠在消防安全層面予以監督，而無法做出實時監督管理，由此也導致小區消防問題的復雜性。不過，現代化物業管理體系的實現，以往僅作為服務機構的物理公司，逐步具有了監督管理責任，這也為消防管理帶來契機。物業是與小區業主聯系最為緊密的機構之一，其受到業主的共同委托而建立，履行社區服務管理和安全監督的基本責任。物業管理部門對于消防的管理工作，隨著物業工作范圍的增大，其正逐漸產生以業主需求為導向的服務體系。故此，本文結合當前契機，以及社會發展對于消防安全管理的客觀訴求，而對小區物業管理部門的消防職責和工作模式進行研究。
1小區物業管理部門的消防職責
小區物業管理部門的消防職責主要體現在如下方面:第一，從服務功能方面對消防安全負責。物業管理部門自身屬于服務機構，其不僅包括物業管理大廳和辦公場所，小區的綠化地帶、通道、停車場、樓宇樓道、走廊等，均屬于小區物業的服務場所范疇，故此必須按照國家或地方消防安全管理辦法而進行安全監督工作;第二，從安全防范方面負責。小區物業需要制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育;開展防火檢查，消除火災隱患;保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保障共用消防設施、器材以及消防安全標志完好有效;組織本單位員工和居民每年至少開展一次消防演練。第三，物業的管理責任。物業服務企業對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的行為有管理責任。
2小區物業部門消防管理工作的重要性
隨著我國城市化的發展，城市人口數量開始增多，以往社區管理模式，正在由小區物業管理模式替代。故此，物業管理部門在小區消防安全管理層面上，需要承擔更大的責任。而從消防安全層面來看，小區物業部門工作的重要性，主要體現在:第一，完善城市消防安全管理體系。在以往較長時間內，城市中小區的消防安全管理責任沒有明確。而隨著小區物業部門專業化的提升，該問題開始得到逐步的解決，繼而構成“以公安消防部門監督物業，以物業服務業主”的城市消防安全管理體系;第二，業主的生命財產安全需要得到保障。原因在于，一旦火災發生，必然會導致財產出現不可彌補的損失，甚至會威脅到生命。所以，業主需要具有專業消防安全管理能力的物業服務，針對小區消防需求而進行有效的管理。
3小區物業消防安全管理存在的問題及原因
小區物業在消防管理層面上，卻仍舊問題重重，難以高效率滿足小區消防管理需求。以下具體來看:①小區消防安全管理制度不完善。在相關的法律法規中，雖然明確小區物業要制定消防安全制度，但現在大多數小區的消防安全管理制度，缺乏根據小區自身的特點制定，沒有體現出物業部門消防安全管理方面的具體措施，工作監管機制。物業部門人員消防安全綜合素質需要提升，有發現隱患、正確消除隱患的能力;②小區消防安全管理責任意識重視度不夠。小區物業在日常管理過程中的忽視，是導致小區發生火災的重要原因，具體表現在:第一，缺乏有效的宣傳和監督。如未在應當防火的區域設置安全警示，并對重點安全防范區域缺乏監督;第二，管理意識存在不足。比如存在消防通道堆積垃圾、雜物、地下車庫阻塞等嚴重的問題;第三，消防設施管理不足。缺乏對消防設施的維護保養，火災初期撲救時緊急處置的方法。
4建立健全的小區消防安全管理模式的措施建議
4．1加強小區整體規劃，細化各類措施
確保小區消防安全工作的實效，關鍵在于對區域合理的規劃，并有效明確責任主體。由于小區屬于生活區域，所以使用功能與其他場所有著顯著差異。對此，根據小區的特性，做出適合、詳細的管理規范。另一方面，就當前小區消防安全管理狀況而言，大部分小區制定長期的消防安全維護規劃，明確人員、資金、責任等方面，如維護保養消防設施、對小區內各類線路進行定期檢查整改、發現初期隱患應對措施等。
4．2加大消防宣傳和培訓，提高居民消防安全意識
消防安全的實現，不能夠僅依靠物業和消防部門，還需要業主的參與。小區物業應當加大對業主的消防安全培訓，提升民眾的消防安全意識以及消防技能，從而有效提高小區內防火成效。另外，還需要進行消防設備應用教育，從居民區火災的發生情況來看，一些居民雖然可以及時制止火災，但是卻不會正確使用消防器材、設施。
4．3明確物業服務企業消防安全職責和標準
目前物業管理責任中所設置的消防安全管理部分，主要依托于地方法規實現。在相關法律中，仍舊未明確說明物業在小區消防管理中應履行的職責和義務。所以，應當加快相關領域的立法實現。同時，不僅要監督物業的消防管理，在物業費用的收取和使用上，也應當進行有效的管理，并明確要求其費用中應當包括防火設施的建設和維護，從而對社區安全作出最大化保障。
5結束語
消防管理成果直接關系到人民的生命和財產安全，任何一次火災都會對社會和群眾造成巨額的生命財產損失。故此，有效提升區域消防安全工作的成效勢在必行。而本文提出以小區物業作為區域消防管理主體，能夠實現更加細分區域消防監督工作，隨著小區物業的消防管理意識提升，相信無疑能夠更為有效的保障業主生命財產安全。
參考文獻
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關鍵詞:小區物業管理公司;自主式;式;資本金;服務;體系;運營模式
當前物業管理行業總體來講呈現出水平迅速增強、質量不斷提升的狀態，但是增加的速度、提升的水平還是與社會的需要、業主的訴求有著較大的差距，特別是小區物業管理公司運營模式依然存在意識落后、體系不完整等問題，出現了小區物業管理公司運營與業主要求相互違背，小區物業管理公司運營模式過分侵占業主利益的問題，致使二者間呈現出矛盾對立、難于化解的狀態，如何構建小區物業管理公司運營的新理念和新模式，進一步整合小區物業管理公司與業主、小區物業管理公司與社會、小區物業管理公司與相關主體的關系就變得非常迫切。應該從小區物業管理公司運營的問題分析入手，探討小區物業管理公司常見運營模式的利弊，進一步重視業主和相關主體的需要和訴求，從業主和相關主體的根本利益和長遠價值出發，建立小區物業管理公司市場化、高效化的運營模式，調整小區物業管理公司的服務和管理重點，緩解小區物業管理公司與相關主體的矛盾，通過小區物業管理公司運營基礎、運營模式的調整，實現職能的提升、功能的增長和價值的體現，建立起具有生命力的現代化小區物業管理公司運營模式。
1小區物業管理公司現有運營模式的問題
現實中物業管理公司的服務存在增加速度、提升水平遠遠不能滿足社會需要與業主訴求的特點，特別在城市化和市場化的背景下，雙方的要求和服務存在較大的差距，尤其在小區物業管理公司運營模式和運營理念上依然存在意識落后、體系不完整等問題，出現了小區物業管理公司運營與業主要求相互違背，小區物業管理公司運營模式過分侵占業主利益，小區物業管理公司與相關主體矛盾重重等問題，致使物業管理和服務中出現矛盾對立、難于化解的狀態。如何構建小區物業管理公司運營新理念和新模式，進一步整合小區物業管理公司與業主、小區物業管理公司與社會、小區物業管理公司與相關主體的關系變得非常迫切。
2小區物業管理公司的實際運營模式
在眾多的小區物業管理公司實際運行方式中，可以通過運營的種類將運營模式劃分為代管式運營和自主式運營兩種情況，既有獨特的優勢，也有自身的問題和不足，更好地研究小區物業管理公司運營，創新其運行的基本模式要從實際情況的分析和研究入手。
2．1小區物業管理公司的代管運營模式
代管運營模式在很多中小城市和中低檔社區中有廣泛的分布，特別在小區物業管理初創時期，一般由開發商、土地所有者和社區牽頭，委托已經具備小區物業管理的公司實施管理和服務。代管式小區物業管理公司具有管理經驗豐富、規模適中、反應速度快、服務質量高等一系列優勢，由于這些小區物業管理公司已經具備了相關的資質和資格，因此管理體系上和管理方式上有著一定的權威性和規范性，能夠迅速實現小區物業的科學化、系統化管理職能。但是代管式小區物業管理公司還有不可回避的缺點，由于物業管理公司的服務屬于代管和的特點，導致其不能夠深入業主和小區的實際，難于全面尊重小區業主的要求，只能在傳統的小區物業管理方式上進行調整，出現對小區和業主特點的不適應，進而產生服務不系統、主題不明確、業主不認可等問題，制約了小區物業管理工作的開展，也影響了業主和社會對小區物業管理公司的評價。
2．2小區物業管理公司的自主運營模式
自主運營模式在大中城市和高級社區和小區內有著獨特的生命力，并發揮著示范和創新的雙重功能。自主運營模式主要依靠高素質的業主和開發商以及相關主體的多方位協商和多層次交涉進行的小區物業管理主體，實施對小區物業的管理、維護、增設、修改等主要職能，并對小區物業重大事件有著監督、控制和導向的功能。自主運營模式的優勢在于小區物業管理公司的產生來源于相關主體訴求的相互結合和相互妥協，這就保障了小區物業管理公司職能、定位的規范性，使物業管理工作能夠適應小區物業和業主的特點，容易凝聚業主和相關主體的共識，為管理質量和服務質量的提升提供先決性的條件和基礎。同時自主運營模式也存在很多的劣勢:一方面，自主運營模式需要高素質的業主作為前提，由于很多業主沒有公共意識和參與意識，導致小區物業管理公司難于開展服務和相關管理工作。另一方面，自主運營模式的建立需要漫長的時間作為先決條件，而業主迫切的服務需要往往會壓縮自主運營模式的建設時間，容易產生小區物業管理公司功能和服務上的不足和缺陷。
3小區物業管理公司未來運營模式創新的重點
小區物業管理公司想要獲得運營方式、模式和體系上的轉變、調整和創新，必須結合整個物業產業發展的規律，同時必須尊重小區物業管理行業變革的方向，確立運營模式轉變和創新的突破口，確定運營模式變革的重點，這樣才能起到事半功倍的作用。
3．1提高小區物業管理公司資本金的水平
小區物業管理公司想要告別低水平的運營狀態，創新運營新模式必須從資本金的增加入手。實踐中小區物業管理公司要獲得業主的廣泛認可，提高業主對小區物業管理公司的資金支持，使小區物業管理公司能夠有充足的資金和資源作為保障，進一步優化小區物業管理公司的運作，使小區物業管理公司運營能夠達到更高的水平。
3．2提高小區物業管理公司服務對象的素質
小區物業管理公司要將自身定義為服務企業，同時將業主作為工作的核心，要有計劃地培養和提升小區業主的綜合能力和自身素質，經常開展對業主的教育和宣傳工作，進一步提升業主文化水平、公共意識、參與意識和公共利益觀念，用主動的方法和策略影響業主，為運營模式升級和創新提供基礎性支撐平臺。
3．3提高小區物業管理公司全體人員的技能
小區物業管理公司服務人員要不斷提高自身的服務技能，對服務項目、服務內容和服務質量進行有效提升，適應小區物業管理和服務業主的新要求和新需要。小區物業管理公司管理人員要不斷提高自身的管理能力，通過管理素質的提升為小區物業管理上臺階、上層次提供基礎保障。小區物業管理公司決策人員要持續提高決策水平，特別應該有計劃地提升公司運營方向、服務重點、管理體系的決策能力，實現小區物業管理公司在日常經營上的持續創新。
3．4健全小區物業管理公司的管理體系
運營模式的創新和發展需要完整而健全的管理體系作為前提，小區物業管理公司必須將管理體系的建設列為核心的任務，并在未來時間內持續加以強化。今后小區物業管理公司要健全財務管理體系、服務管理體系等核心體系的建設，使管理系統符合現代化小區物業管理行業發展的需要，更多地發揮管理體系的價值和功能，為公司的未來發展提供平臺和基礎。
4結語
小區物業管理公司想要獲得發展，必須將職能和利益、訴求和實際做到緊密結合，要將現代信托模式和股份制模式引入小區物業管理公司的運營中，實施小區物業管理公司內部的整合，達到運營模式的創新與變革目標，更好地將金融、管理理念納入運營模式的實踐中。要看到小區物業管理公司的經營和服務尚處于肇始的關鍵階段，要繼續在運營模式和管理改革方面入手，借用小區物業產業發展的大趨勢，把握物業管理發展的關鍵時期，通過理論與實踐的深層次整合和結合獲得小區物業管理行業綜合而全面地發展。
參考文獻:
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關鍵詞：大數據;小區物業管理;系統開發應用
進入21世紀，隨著經濟的發展和居住條件的改善，我國的物業管理經歷了從萌芽出現到起步成長的關鍵時期，以居住小區為單位的物業管理發展起來并成為人們居住方式的主流，小區物業管理系統是隨著市場的需求應運而生的。人們生活模式在逐步社區化，而物業管理作為整個小區生活最統一的實體進出口是未來社區生活的紐帶，目前國內大型房地產公司都在逐步轉型，從房地產公司向互聯網+房地產服務公司轉型，物業也從基礎的物業收繳費管理向小區生活增值服務轉型，所以為了推進物業公司向增值方向轉型我們做了這個大數據下的小區物業管理系統。該系統是某銀行為了提高開戶和代收費業務而開發的項目。同時開發此系統是為了通過物業公司作為小區入口而帶來的社區金融的發展轉型。
一、背景
目前在小區的物業管理中，對于規模較小的物業管理公司來說，仍然可以采用傳統的手工管理模式，這足以滿足日常管理工作的需要。然而，若想為業主提供更好更便捷的服務，在激烈的市場競爭中脫穎而出，就必須想辦法提高工作效率，這成為一個物業管理公司想要做大做強所必須考慮的重要問題。小區物業管理系統是在計算機操作的輔助下，為物業管理者和小區的業主提供更方便快捷的物業服務而開發的系統。在必要的數據分析及對物業管理工作的具體流程和日常業務分析的基礎上實現的小區物業管理系統,為物業管理工作帶來了越來越大的收益。因此，開發一個適于現狀的小區物業管理系統，是具有非常重要的現實意義的。
二、系統設計
該小區物業管理系統是采用B/S框架來進行構建并基于J2EE平臺進行設計和實現的，后臺數據庫采用SQLServer2005數據庫，配合云服務器實現物業管理的輕量級應用，且提供移動端APP應用。
三、系統設計技術可行性分析
小區物業管理系統是基于J2EE平臺進行設計和實現的，J2EE平臺與其他開發平臺相比，除了可移植性和安全性更高以外，其中采用的技術內容都是成熟技術，在無需采用新興技術的情況下不會出現需要攻克的技術難題。同時后臺數據庫采用SQLServer2005數據庫，J2EE+SQLServer2005的開發組合已被多年應用于許多B/S系統的開發中，被證明是可行的；同時小區物業管理系統并不存在新穎的技術，多是整個小區物業管理中數據表之間的關聯設計，根據上述分析可以知道，用當前技術可成功實現小區物業管理系統。
四、系統功能模塊設計
這個物業系統的功能范圍主要包括涉及物業管理的“四個管理+一個服務”平臺業務模塊。其中平臺模塊包括：首頁展示、房產管理、客戶管理、客戶服務、收費管理、財務管理、人事管理和系統設置；系統模塊包括：高級搜索、添加、編輯、刪除、批量添加、批量導出、審核、權限等。在平臺使用中，房產、客戶、費用、財務、人事應具有很強的邏輯順序，平臺應按照這種強邏輯關系進行流程設置。其中平臺模塊各部分的功能簡介如下。1.房產管理模塊完成小區資產管理中的從小區管理申請到對應每個房間/車位等固定資源管理的整個關聯架構的添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看等操作。房產管理模塊包括五個子功能：樓盤申請管理、樓盤管理、樓棟管理、房間檔案和車位檔案。2.客戶管理模塊完成小區中業主檔案的建立以及業主與物業資產的對應關聯關系，并對用戶信息進行認證審核，保障后續費用的正確性；針對業主檔案進行添加、搜索、編輯、刪除、下載批量模板、批量添加、審核、查看等操作。客戶管理模塊包括兩個子功能：業主檔案和業主認證審核。3.客戶服務模塊客戶服務模塊是針對客戶提供的各類生活服務，包括基本的物業相關服務和生活便捷服務兩大類；系統針對客戶服務進行添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看等操作。客戶服務模塊包括四個子功能：物業報修、增值服務、投訴建議和小區公告。4.收費管理模塊收費管理模塊是平臺系統中最核心的功能，對物業公司負責的小區內各項收費條目進行設置與管理；通過各項費用管理與前面對應的客戶和資產進行關聯，完成小區內費用的管理操作。系統針對各種費用管理信息進行添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看、批量添加、生成模板、批量導入等操作。收費管理模塊包括五個子功能：收費項目設置、固定費用管理、周期性費用管理、臨時費用管理和租金費用管理。5.財務管理模塊財務管理模塊也是平臺系統中最核心的功能，對物業公司負責的小區內各項費用條目進行設置與管理；通過對各項費用類型的財務管理，整理和分析物業公司在該小區的運營財務情況。系統針對各種財務信息進行操作。財務管理模塊包括五個子功能：收費、費用預繳、收費查詢、欠費管理和財務統計。6.人事管理人事管理主要包括物業公司人員基本信息和職能分配，方便物業公司統一人員信息管理和增值客戶服務中職能工作分派，并依據不同的職能工作分配不同的平臺操作權限崗位，滿足不同的權限崗位人員對系統的具體操作。7.系統設置系統設置指只有一項功能即修改密碼。
五、系統實現
該小區物業管理系統最終功能整體實現包括三個部分：數據存儲的云服務器、物業公司物業管理系統和用戶移動端APP。
六、小結
結合以上各部分功能，這個系統基本可滿足當今社會物業管理公司新形態下的管理需求。若要進一步完善系統形成社區生態圈，可讓各小區充分借助物業管理職能，提供移動小區周邊生活服務包括住戶生活密切相關的吃住行游購娛各項實體功能需求，即餐廳、酒店、醫院、交通、娛樂等諸多領域，針對住戶每一個社區的生活活動形成海量信息，基于大數據對小區內業主進行增值服務和精準營銷，提高物業公司服務質量以及業主滿意度，面向未來打造業主、商戶和物業三者之間全新的社區生態圈。
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關鍵詞:老舊小區;物業管理;居民自治
1和平里街道老舊小區基本情況
《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》規定，老舊小區包括1990年(含)以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區(含單棟住宅樓)，以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區［2］。據統計，目前和平里街道住宅小區大多已引入物業服務企業進行管理，其余部分為老舊小區如早期的單位房改房、蘇式樓、保障房等。在和平里街道20個社區中，10余個社區都存在老舊小區，屬于老舊小區較多的街道。老舊小區主要由居委會協調產權單位管理，剩下少數為業主自治管理或處于無人管理狀態。
2和平里街道加強老舊小區物業管理的實踐
2．1全力配合老舊小區升級改造
東城區政府與和平里街道辦事處不斷加大投入，動用大量的人力、物力、財力對多個老舊小區進行綜合整治和升級改造，對交林2號樓南側等8處道路進行修復，設置小黃莊一區等8處路牙、樹池和金屬護欄，為興化社區、七區社區的老舊小區加裝安全監控探頭，開展地壇北里1號樓北側與和平里九小門前花園的綠化工作。通過老舊小區升級改造，提升了城市功能、優化了人居環境、改善了治安狀況。
2．2協調產權單位解決物業問題
和平里街道的老舊小區大多無物業公司管理，出現物業管理問題根據目前政策只能由產權單位負責解決。為此，和平里街道辦事處對地區內老舊小區開展調查，摸清各小區、各單元樓、各層所涉及的產權單位，逐一核實權屬信息，查找單位基本情況和聯系方式，建立老舊小區臺賬，為解決老舊小區物業問題打下了堅實的基礎。在工作中，和平里街道辦事處多渠道了解老舊小區居民需求，積極協調產權單位處理居民反映的各類物業問題。2016年，街道辦事處共辦理涉及老舊小區物業管理問題的市長信箱3件、區長信箱35件、非緊急救助470件，重點協調西營房9號院物業失管、安定路24號樓物業棄管、和平里七區停車管理等問題，多次聯系、督促相關產權單位及時解決居民合理訴求，有效地維護了居民的權益。
2．3規范小區居民自治形式
和平里街道高度重視老舊小區自治管理工作，明確了業委會為主、自管會為輔的居民自治模式，對業委會相關工作進行部署分工，形成社區建設工作辦公室牽頭、社區居委會配合的工作格局，指導居民自治工作，協助小區管理。積極協助符合條件小區的業主選舉成立業主委員會。街道辦事處根據相關法律、法規制作并發放《業主、業主大會、業主委員會物業管理基本知識手冊》，及時委任小區所在社區居委會中有經驗的社區工作者擔任業主委員會籌備組組長，協調居委會場地等資源協助業主籌備工作;在業委會工作的各個階段，協助業主向北京市住房與城鄉建設委員會、東城區房管局等主管部門咨詢;涉及法律方面的問題，街道辦事處利用律師顧問的資源，協助業主依法制定管理規約與議事規則，維護業主自身的合法權益。街道辦事處根據每個業委會的實際情況，制作了業委會的工作時間表，對業委會的工作進行記錄，在規定時間內及時提醒業主委員會開展工作，逐步規范業委會的工作。經過街道辦事處對轄區內業委會的協助、指導和監督，涌現出雍和家園小區業主委員會、和平里中街三號院小區業主委員會、湖景苑小區業主委員會等一批切實維護業益、運行規范、協助居委會參與小區治理的優秀業主委員會，雍和家園小區業主委員會的經驗更是在北京市業委會工作領域得到推廣。探索自管會、社區社會組織等老舊小區自治管理模式。和平里街道根據各老舊小區突出的物業管理問題，分類指導社區居委會和居民開展自助管理。例如，安德路47號院停車位不足，停車糾紛多發，街道指導安德路社區居委會組織小區車主成立車輛自管會;林調社區環境衛生問題突出，街道指導林調社區熱心居民成立“綠滿家園”環境美化服務隊，以社區社會組織的形式參與小區環境治理，獲得居民的一致好評。
3老舊小區物業管理存在的問題
3.1規劃設計先天不足，基礎設施損毀嚴重
例如，隨著居民生活水平的提高，私人機動車保有量飛速增長，大多小區停車位數量都無法滿足居民停車需求;加之多數老舊小區規劃時沒有配備專門的停車位，這導致很多小區存在安裝地鎖，占用行車道、人行道、綠地停車和違章停車的行為，造成了停車糾紛投訴多發，影響了社會公平和居住環境。老舊小區一直是重建設輕管理，硬件設施長期失管失修，維護不及時，造成房屋漏雨、電梯損壞、道路破損、下水道堵塞等問題。基礎設施的修復需要大量資金投入，物業公司難以承擔相關維修費用，加之由于原產權單位交接不規范，導致房屋公共維修基金使用困難，造成一系列歷史遺留問題。
3．2物業運營難度大，棄管現象多發
多數老舊小區早年主要是為了解決職工的住房困難問題，規劃方案比較簡單，設計存在“先天不足”。隨著經濟社會的發展和人民生活水平的提高，老舊小區的基礎設施已不能滿足居民的需求，老舊房屋也需要專項維護，大幅提高物業管理成本。另一方面，老舊小區的“造血”功能差。部分老舊小區還存在產權單位占用住房，停車位外包等情況，公共收益難以統籌使用;部分經濟適用房和回遷房由于相關政策規定，物業費用標準低;許多居民是單位退休職工，認為物業管理還應由單位負責，不認同現代物業管理方式，花錢買服務的意識尚未形成。
3．3產權單位復雜，協同配合缺失
老舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有經濟適用房、央產房、房改房、央產上市房、承租房等。產權形式的多樣化，使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理的局面。產權人也是多種多樣，有居民個人、房管部門、單位產權人、托管房、二手房產權人等，多種產權形式共存于同一棟樓的情形并不鮮見。原產權單位若出現分立、合并或解散等情況，責任主體更是無從談起。老舊小區復雜的產權結構無疑為物業問題的解決、業主大會的組建和物業費用的收取帶來了障礙。3．4居民主人翁意識不足，自治能力欠缺多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交。而且老舊小區由于居住環境較差，目前居民多為老人、弱勢群體和外來人員，這些人員收入較低，主人翁意識不足，在自治能力方面有所欠缺，導致業主委員會難以成立，物業公司無法選聘，物業問題沒有合法主體牽頭。
4改善老舊小區物業管理的建議
4．1提升老舊小區物業管理投入效果
老舊小區難以依賴居民出資或者物業公司入駐實現老舊小區規范化物業管理。因此，政府應該“精準滴灌”，提升對老舊小區物業管理的投入效果。改善小區的基礎設施狀況，一方面要通過拆遷重建、危房改造等民生工程，全方位改善老舊小區居住環境;另一方面，對目前還不能拆遷的老舊小區，加大資金投入，加強老舊小區改造力度，要以規范化物業管理需要的條件為導向，更新、維護老舊小區基礎設施。鼓勵物業公司入駐老舊小區。對進駐老舊小區的物業公司每年劃撥一定的物業管理補貼，用于彌補經營虧損，提高物業公司服務的質量和積極性。發放老舊小區物業費用補貼。完善物業費用補貼相關制度，形成居民花錢買服務的意識。
4．2探索準物業管理模式
根據《北京市物業管理辦法》第二十一條規定，物業服務企業可以將專項服務委托給專業企業，但不得將全部物業服務一并委托給其他單位或者個人［3］。未選聘物業服務企業且無法選舉產生業主委員會的老舊小區，可以由社區居委會牽頭組織召開業主大會，客觀收集業主意見，實現由業主共同決定將各專項服務委托給專業企業或者個人，根據需求提供菜單式物業管理有償服務。實現外包式半專業化物業管理，做到低標準收費，高標準管理，滿足居民需求，逐步得到居民共識，使得居民適應現代化物業管理模式，從而為過渡到標準化物業管理打好基礎。
4．3促進小區居民依法自治
小區的事情是所有業主的事情，真正由廣大業主選出的業委會不但能夠協調化解業主之間的矛盾，還能夠規范小區內公共收益的征收和使用，合理經營和維護小區內的公共物業，提升小區的治安管理水平。首先，在一些居民自治意識不強、選舉業主委員會條件不成熟的老舊小區，可以先實行樓長制度，選出有責任心的業主擔任樓長，協助居委會參與小區管理，以這種方式建立居民自治的基礎。其次，探索采取政府購買服務方式，引入社會組織參與小區管理，協助業委會為居民提供服務，為小區管理出謀劃策。最后，加強業主參與網絡渠道構建，網絡的間接性也可以緩解鄰里之間當面提出意見的尷尬，使每一個業主都可以平等地發表自己的意見。
參考文獻:
［1］趙楠楠．物業管理糾紛的產生原因及對策［J］．法制與經濟，2014，05．
［2］北京市人民政府關于印發北京市老舊小區綜合整治工作實施意見的通知(京政發［2012］3號)［S］．
關鍵詞 B/S結構；物業管理；Web；技術
中圖分類號C93 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2011）57-0075-02
目前，我國房地產行業發展較為迅速，但是物業管理水平卻相對滯后。物業管理是現代商業和住宅管理中的極其重要的工作，隨著城市的不斷發展，各種住宅、辦公樓、商業大廈日益增多，物業管理中的問題日益突出。部分小區的物業管理處于原始的手工記錄與管理階段，已遠遠滿足不了高速發展的現代社會。近年來，已有一些較為成熟的通用型物業管理信息系統，基本能夠滿足不同小區的物業管理需求，但是，因各個小區的管理模式不同，通用型的物業管理系統，并不能完全融入到實際管理工作中。所以，針對各小區個性化的需求開發符合實際需求的管理系統是新的趨勢。
本文介紹了技術的優點，闡述的工作流程和訪問Web數據庫的方法，重點介紹整個系統的體系結構、系統功能模塊設計、數據庫表設計。本文探討用2.0技術開發基于B/S模式有數據庫作后臺支持的智能小區物業管理系統的原理和具體實踐。
1基于B/S模式的多層次結構
1.1三層B/S結構
Web應用程序是由服務器端的Web服務器和客戶端的瀏覽器相互配合來完成功能,所以其結構又被成為B/S（Browser/Server）結構。通過互聯網的鏈接，用戶通過WWW瀏覽器（Browser）實現與核心數據庫（Server）的連接，所有信息通過網頁的修改完成，并且保持與核心數據庫同步更新。保證數據的一致性[1]。B/S結構不同于傳統的C/S（Client/Server）結構，不受客戶端的安裝現狀，可以實現隨時隨地登錄。同時，這種多層次的結構設計，減輕了客戶端與服務器的負擔，具有較高的服務性能，易于Internet信息的和管理。
用戶通過客戶端向Web服務器發送請求，接到請求后Web服務器經過處理，向應用服務器傳遞事務處理請求，應用服務器響應后，通過判斷和計算，挖掘和處理數據，并將有用數據通過計算后傳遞給Web服務器，通過運算和處理，制作圖表等，向用戶瀏覽器發送Web頁面，頁面由標準的HTML文本和Javascript客戶端腳本構成。
根據Web應用程序和技術的特點，通過在實際工程中的不斷摸索得到了一種基于技術的三層Web應用程序開發設計模型。這種模型把Web應用層劃分為3個基本的層次：用戶界面層、業務邏輯層和數據訪問層。
1.2 基于B/S模式的物業信息管理系統的設計
基于B/S模式設計的物業管理系統具有較好的網絡擴展性，不需要再計算機終端上安裝客戶端，可以直接通過瀏覽器訪問，更方便與多用戶對物業信息的管理。
2 技術介紹
2.1 技術優點
是基于平臺的Web應用程序開發技術，采用開發的程序能夠支持異常控制、類型安全、繼承和動態編譯。同時，在程序中還可以使用VisualC#，Visual 和Visual C++.NET等面向對象編程的強類型語言。在頁面開發中還可以使用服務器控件,包括Web Form Server Controls和HTML Server Controls，其中的Web Form Server Controls還支持數據綁定（Data Bind），從而可以使用簡單的代碼開發出非常強大的功能。
2.2用開發WEB數據庫應用程序
可以用來創建Web服務器應用程序和動態的Web內容。通過，利用服務器上運行的組件，實現數據庫存取、程序應用或信息處理。工作流程如圖1所示。
客戶端向WEB服務器發出HTML請求，WEB服務器響應后，向數據庫服務器發出數據請求，經過數據庫服務的數據處理，將有用數據反饋給Web服務器，再由WEB服務器處理后返回給客戶端。
2.3用對象訪問數據庫
是一組實現訪問數據庫操作的專用對象集，它為提供了完整的數據庫解決方案。對象在服務器端執行，并向客戶端提供含有數據庫信息的內容，客戶端也可以根據指定的權限返回參數來對數據庫進行讀寫等操作。中包的Connection對象和Dataset對象主要用于控制數據庫存取,要建立一次數據庫訪問首先要創建一個Connection對象,然后用基于這個Connection對象的Dataset對象來完成對數據庫從操作。
3小區物業管理系統的設計規劃
3.1系統結構
小區物業管理系統主要包括用戶界面層、業務邏輯層和數據訪問層，這種分層實現“高內聚、低耦合”，利于系統的開發、維護及管理。
用戶界面層：也叫客戶端層或者用戶層，為用戶提供可視化的界面，與用戶進行交互，用于數據錄入、數據顯示等。
業務邏輯層：是系統架構中的核心部分，用于對業務處理程序進行封裝，以及業務規則的定制、業務功能的實現，如組織管理、人員登記、車輛管理等。
數據訪問層：用于跟數據庫進行交互，執行數據的增加、刪除、修改和顯示等。
3.2系統功能模塊設計
本小區物業管理系統主要分為以下幾個功能模塊：新聞公告、文件管理、保安管理、環衛管理、園林綠化、維修管理、通訊錄、人事管理、系統管理等模塊，系統功能結構見圖2。
各功能模塊，詳細功能如下。新聞公告：本小區內新聞、公告、通知的、查詢、刪除、管理等；文件管理：日常文件的存檔、查詢、刪除、管理等；保安管理：值班情況、巡邏情況、進出人員登記、電子監控、小區車輛進出等的管理；環衛管理：環衛計劃、衛生考核、環衛設備等的管理；園林綠化管理：綠化設計、綠化維護、病蟲害防治等信息的管理；維修管理：業主保修登記、社區公共設備維修管理、維修材料管理等；通訊錄：物業職工以及小區業主的聯系方式管理；人事管理：主要是物業公司職工的人事信息管理，包括考勤管理、工資管理等；系統管理：組織管理、用戶管理、附件管理等。以上各部分涉及到數據的都有:查詢、添加、編輯、刪除、保存、報表、打印等。
通過系統管理可以設置用戶的權限和角色，如業主用戶可以登錄系統對某些信息進行查看、登記；物業公司用戶可以對某個或者某些模塊的信息進行添加、查詢、修改、刪除等操作；管理員具有所有權限。
3.3數據庫表的設計
數據庫是本系統的核心組成部分。系統將在工作過程中獲得大量數據，這就必須存儲和管理這些數據,因此要建立一個 良好的數據組織結構和數據庫，使整個系統都可以迅速、方便、準確地調用管理所需的數據[2]。關鍵是設計一套先進的數據庫管理模式,在此模式上確定各子系統中公用數據集,最終確定具體的關系表及其相互關系,從而避免子系統與子系統間數據脫節問題以及關系表重復、屬性重復設置等情況,保證數據庫的規范性和易于維護。
4結論
行之有效的計算機管理將使物業管理工作實現科學化、自動化，從而加快小區信息化管理的步伐。本文結合小區物業管理的實際工作，以技術為基礎研究了智能小區物業信息管理系統的設計與開發，本系統對物業信息進行了高效管理，能有效減少管理人員的工作量，提高工作效率。
參考文獻
關鍵詞:物業管理 物業管理的本質是服務 “以人為本”的人性化服務
中圖分類號:F293.33文獻標識碼:A
文章編號:1004-4914(2010)04-240-02
近年來,隨著商品房的“批量生產”,大批的居民小區如雨后春筍般的矗立在人們的視野中,作為小區管家角色的物業公司也隨之出現。每一個市民都希望自己花費巨資買下的新居是一個鄰里和睦、安居樂業的幸福家園,而不是城市勞工夜晚蝸居的鴿子籠。居住小區物業服務質量的好壞直接影響業主對物業管理的滿意度和物業企業的經濟效益。本文在論述物業管理服務的重要性的基礎上,提出了如何完善物業服務行為。
一、物業管理是什么
物業管理是什么?我國《物業管理條例》第二條就對物業管理作出了一個明確的定義:物業管理是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業管理合同,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、保養、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。國際房產教育公司的創始人、美國的羅伯特.C.凱爾認為:作為專業的物業管理者,為業主提供物業服務;作為經濟學家的管理者,為業主制定物業保值增值的目標和措施;作為業主的,為業主實現目標提供服務。從根本意義上說,物業管理就是根據合同為業主提供服務。而就物業服務的性質而言,可以分成兩個層次。第一層次:通過物業公司的服務人員的勞動,滿足了個體業主的需求,實現個別業主的利益。第二層次:通過物業公司的服務人員的勞動,滿足了全體業主的需求,實現全體業主的共同利益。
就物業公司和業主的關系而言,雖然在法律關系上,雙方是平等的主體,但由于業主是付費方,物業公司是提供服務的一方,因此,就其物業管理者和業主關系的內涵而言卻是服務與被服務的。按照合同,一方付費,另一方兌現服務承諾,這是一種買賣關系。業主出錢買的是物業管理公司的服務,只不過與有形商品不同,服務是無形商品。在這對關系(矛盾)中,業主天然的是主人,物業公司天然的是“保姆”,而服務是保姆的天職。可見,物業管理的本質是服務。
二、服務在物業管理中的重要性
物業管理的本質是服務,只有先服務,管理才會得心應手,服務是物業管理企業的“脈搏”。我以為服務在物業管理中的重要性主要體現在以下幾個方面。
1.服務質量的好壞直接影響業主對物業管理的滿意度。業主對我們物業管理企業滿意度的提升是衡量物業管理企業服務高低的標準。服務工作做得到位,小區業主的滿意度就會逐步提升,物業管理企業的服務就會被肯定并被放到一個較理想的位置,在開展其他工作時就會得到廣大業主的有力支持。反之,服務意識缺乏、服務內容單調、服務質量低下,小區業主不認可物業的服務行為,對于其它工作的展開一定不利,很多拒交物業費的事例,炒物業“魷魚”的事例便清楚地告訴我們這一點。
雖然有些工作我們物業管理企業鞭長莫及,不能使業主滿意,但是,我們物業管理企業要在業主面前表現出一個良好的工作態度,既要使業主明白物業管理單位所承擔的責、權、利,又要讓業主清楚地認識到物業管理企業永遠站在業主的角度考慮問題,積極為業主提供解決問題的方式和方法,做一個好“參謀”,這樣,業主會從心里真正地接納我們的工作。長此以往,業主的滿意度會不斷提升,我們的工作會得到越來越多的支持,我們的服務也會有質的飛躍。
2.服務質量影響企業的經濟效益。眾所周知,收費難是物業管理企業所要面對的一個主要困難。物業管理企業實行的是“自主經營、自負盈虧、獨立核算、自我發展”的運行機制,物業管理企業主要的收入來源就是收取業主的物業管理費用。由于小區業主對物業服務不滿等諸多原因,造成“收費難難于上青天”的尷尬局面。同時,一些收入水平高的業主又需要一些超值服務項目,這些都給物業的服務工作提出了更高的要求。物業管理從業人員要有“打破常規的超越意識”,即盡自己所能,千方百計為業主提供服務,有了這種意識,在管理過程中就會出現許多“意想不到”收獲。如為了方便業主,設置服務熱線,創建物業服務平臺,實現管理和服務的分離;為業主提供全天候(24小時)服務;保安實行24小時巡(站)崗等。為了方便業主,采取形式多樣的“便民措施”。如為業主提供便民工具箱(雨傘、打氣筒、針線包)、搬運家具、應急醫療箱、物業管理的專業咨詢、還有為業主的婚喪嫁娶提供專業服務等。這種做法,表面上看增加了服務成本,實際上業主卻感受到了物業公司對他們的高度尊重,對這樣的物業公司他們找不出理由滯交或拒交服務費,這樣一來,物業公司同樣得到了業主的尊重,經濟效益也隨之提高。
三、如何完善物業管理服務行為
在現代物業管理中,業主是被服務的對象,在對業主進行管理的同時,也是在對其提供相應的物業服務。在當前,物業管理剛剛起步不久,物業管理公司與業主之間的矛盾時有發生,阻礙了正常的管理工作,最終導致管理水平下降,業主不滿。那么怎么做好物業管理服務呢?筆者認為應做好以下幾個方面的工作。
1.提供“以人為本”的人性化服務。近年來“以人為本”的人性化服務,被越來越多的人提及,這在物業管理服務中是個必然趨勢,更是一種挑戰。物業管理不是一時一事一人,而是長期為相對固定的一群人提供內容多樣的服務,而由于業主和物業使用人年齡不同、職業不同、文化層次不同,對服務的要求也存在差異。而隨著社會生產力的發展和人民收入水平的不斷提高,人們也越來越重視生活和工作的質量,需要物業管理企業為業主創造一個適合現代人居住和工作的理想環境。這就要求物業管理公司一方面要更新服務觀念,不斷吸納優秀人才,建立系統化的人員培訓、學習制度;還要對企業的經營理念、發展戰略、員工管理政策、服務方法及各項業務的操作程序等進行系統化的、文字化的規范。另一方面要創新服務理念、優化服務質量,在抓硬件的同時,也要讓日常的清潔綠化、治安維修等方面達到業主認可、滿意,以誠信、積極的態度對待業主、關心業主、滿足業主日益增長的需要,通過服務與業主構筑一條良好的溝通渠道,為業主提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。
另外,我們要針對業主做一些相應的宣傳,明確業主的權力和義務,使之自覺遵守各項物業法規,按照規定交納管理費用,積極與物業管理人員一起參與和監督小區的物業管理,同時努力提高自身素質,爭做文明市民。
2.提高物業管理人員的素質及綜合技能。物業管理員工要先提高自身的素質,才能去管理業主、服務于業主,與業主保持良好的溝通。物業管理員工在日常的工作中直接與業主接觸,物業員工的一言一行、工作的方式和態度都要正確、得體,物業公司在業主面前的形象都要由物業管理員工來展現,那么較高的綜合素質就十分重要。當業主對物業公司抱怨連天時,我們不能去跟業主吵,而是要耐心地傾聽,最后再向業主解釋并表示物業公司將會十分重視他們提出的問題并及時解決;當出現一些技術上的問題,員工不會束手無策,而是能夠運用自身的專業知識,使問題迎刃而解……遇到這些問題,只有具備一定素質的員工才能夠及時解決,為物業公司樹立良好的形象,與業主保持良好關系。當然不要以為只具備解決、處理問題的能力和足夠的專業知識就能夠很好地與業主溝通,其實不然,微笑、禮貌的服務也相當重要。文明用語、微笑服務也是物業管理員工的必修課。
3.營造社區人文氛圍,使業主與業主之間及與物業管理員工之間融洽溝通。從一些新聞里我們會看到許多的業主對于物業公司不滿意,對物業公司這么挑剔那么挑剔,其實,業主并不是都不好說話,不是那么愛挑理。只是物業公司沒有給業主營造良好的社區文化、人文氛圍,而使得業主之間、業主與物業管理員工之間的溝通太少,導致了雙方或多方的互相不理解,才會生出許多看似很大,但其實并不大的問題。其實要解決這樣的問題不是很難,物業公司可以利用節假日或者雙休日,組織一些社區文化活動、鄰里互動活動等。宣傳欄經常能挑選一些精彩的小文章,組成小型的散文展、詩會;地方特色的工藝品的展示也可成為會所的固定項目;兒童活動區域小規模的童趣壁畫;……如此種種不經意的安排,花費低廉,卻能在很大程度上豐富業主的業余生活,創造了良好的社區人文環境。宣傳欄里的小文章等內容也可以向業主征稿,從中挑選比較好的刊登出來,對于投稿多、質量高的業主予以獎勵;在每年的九月份可以舉辦一次消防逃生演習,并且向業主介紹一些消防逃生知識以及使用滅火器的方法,組織使用滅火器滅火比賽,優勝者進行一定的小獎勵。業主在參與這些活動的過程中既充實了自己的業余生活,也與其他業主進行了良好的溝通,當然也與物業管理人員進行了良好的溝通,大家彼此之間增進了友誼,增進了了解,從陌生人變成了朋友。有了溝通,許多事情也就迎刃而解了
4.了解業主的潛在需要。要處理好與業主的關系,貫徹“以人為本”的服務宗旨,挖掘出業主的各種需要十分重要。要能盡量做到一切想在業主前,做在業主前,使業主感到有這樣一個物業公司為自己服務使自己省不少心,那么自然業主就不會對物業公司、物業管理員工太過挑剔。有小孩的業主家庭對于接送小孩的問題一定很發愁,那么我們就可替業主想個辦法,租一輛車,找一些有責任心的人來負責接送小孩,這樣節省了業主的時間,且收費也不高,業主今后就不必再為沒有時間接送孩子而發愁了。小孩子們呢,每天一起去幼兒園,互相之間就成了朋友,也可以間接促進業主間的交流,可謂是一舉兩得了;現在大多的家庭都使用飲水機代替了以前的燒開水,如果送水員一天到晚的出入小區會給小區的安全管理帶來不便,因此就這一點我們可以自己雇送水員,每天統計業主的要水需求量,同時為業主送水,既方便了業主也不至于對小區的安全管理造成麻煩。那么這樣,物業管理員工、公司與業主之間的關系自然就會相處得比較好了。
服務是物業管理企業的立足之本,而保證質量的服務才是企業品牌的生命之源,所以我相信,物業管理企業通過增強服務意識,完善管理程序,提高從業人員素質來提高管理水平,有針對性地開展服務工作,一定會創造出高質量的物業管理服務行為,打造出一個環境優美、生活和諧、安全保障的社區環境,這勢必會帶動物業管理水平向更高的臺階邁進。
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為建設和諧文明小區，營造良好的生活和工作氛圍，保持小區全體住戶的合法權益，創造一個清新、整潔、文明、有序的小區環境，根據國務院《物業管理條例》和省、市、區有關規定，制定本制度。
1、凡在局機關住宅小區居住的所有業主和物業使用人都納入本管理范圍。
2、局辦公室是小區內全體住戶的主要管理部門。辦公室必須按照局黨委的決議、決定，配合物業管理人員做好各項管理工作，嚴格執行各項管理制度。
3.各住戶必須自覺遵守區政府對文明小區的要求和相關規定外，各單元均應選出單元長。單元長負責制定單元輪值制度，協調住戶關系，并檢查督促本辦法的順利執行。
4.各住戶應自覺維護物業小區的整潔、美觀，保持小區的公共衛生，不得高空拋物;愛護小區內道路、球場、綠化、供電、供水設施、供氣、排水、有線電視、消防、安全、路燈、電動拉閘、治安室等公用設施。若損害公共設施和設備，須照價賠償。
5.自覺維護物業小區內的公共生活秩序，不準在小區公共部位或違反規定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發出影響其他住戶正常生活的噪音，嚴以律己、寬以待人，不得發生鄰里糾紛。
6.原則上小區內不應飼養寵物，特殊情況應報辦公室批準。飼養期間須嚴格遵守政府有關規定，對寵物進行防疫處理，嚴禁污染環境和傷及他人的情況發生。
7.車輛出入應按要求出示證件，本小區內禁止鳴笛。機動車應該放在規定地點停放。長期在小區內停放車輛的住戶，應予門衛處登記備案。
8.各住戶不得擅自改變房屋的用途。未經許可不得租借、轉讓他人居住;不得以住房為工具從事經營活動;更不得利用住房從事危害公共利益的活動及法律法規禁止的其他行為。一經查出，辦公室有權實行斷電斷水措施，對住戶主要責任人進行說服教育;屢教不改者，處以50元以上200元以下罰款;情節嚴重者，依法追究刑事責任。
9.嚴禁對房屋承重結構進行拆改;嚴禁拆鑿共用墻壁、天花及地板;未經許可不得在公共部分如樓道、門廊、車棚等加建、改動;公共部分嚴禁堆放雜物，否則作棄物處理。
10.小區公共部分的維修改造由辦公室根據局黨委決定進行;各住房戶室內維修由住戶自行負責。其中在水電安裝方面分兩種形式給予一定補償：一是經住戶申請，由辦公室派人進行維修，所需材料由住戶承擔;二是住戶在經過辦公室核準后請人維修，由辦公室報銷人工費用。
11.凡家庭成員中有本系統干部的住戶均以同等權利享受優惠待遇。除天然氣、有線電視已實行社會化管理外，電費按市價減半，水費、上網費、物業費均為免費。
12.小區住戶不得私自出租和轉讓住房。凡因工作調離、在外購房或其它原因欲出租住房的，一律向局辦公室申請，經辦公室同意后，將租住者姓名、家庭情況、與住戶的關系及身份證明等資料登記備案，并以市場價收取水費、電費、上網費和物業管理費，分別為1.2元/度/月、1元/立方/月、30元/月和0.2元/平方米/月;凡因各種原因欲變賣住房的，必須向局辦公室提交申請，由國資局評估，并回購為國有資產，按需要留用或變賣給本單位無房職工，以保證小區住戶結構的單純性。回購住房的基本估價原則為：建筑面積市場均價按年遞減2%剔除房屋折舊。
例如：118平方米住房，1993年竣工，計算方法為：市場價2400*面積118等于283200元，年遞減2%折舊*2019年等于30%，283200元*30%=84960元，折后總價為283200元-84960元=198240元。
另：**樓因是集資建房，五年內不得出租、轉讓。
廉租房住宅小區因管理服務費單價低，管理服務的深度、廣度就不可能與高檔項目一樣，按照市場化規律，也必須建立起與其收費水平相適應的物業管理服務模式。
1、直線制（扁平式）的管理服務模式：小區物業服務中心人員精簡、管理層次少，管理層到基層操作層只有兩級。人員一專多能、一人多崗，管理人員及操作人員身兼多職，管理者集決策和職能管理于一身，命令統一、責權分明。
優點：服務和工作效率高，小區物業服務人工成本低。通常管理一個經濟適用房、廉租房小區建筑面積10多萬平方米，只設經理（主任）1人，另有保安（維修）和保潔（綠化）2個部門，經理兼維修主管和保安監管工作，其他管理和操作人員共14個。
適合范圍：物業管理服務面積比較小，管理費單價比較低的項目，一般項目規模在10萬至15萬平方米為宜。因為這樣的項目管理費收入少，依據市場化運作和管理模式就必須相應降低小區物業管理服務的支出費用。而直線制（扁平式）的管理，即小區物業依照由上到下的權利劃分實施指揮，結構形式簡單，權責分明，指揮統一，服務工作效率高。這樣通過少設管理人員和職能部門，達到了降低小區物業管理服務費用支出的目的。某個物業公司管理的一個經濟適用房小區共40萬平方米，采用該種管理模式，將整個項目一分為三，成立三個小區服務中心，各自獨立核算。雖然項目的規模小了，但每個小項目的管理和服務半徑也相應減少，工作效率提高了，服務中心經理（主任）直接對操作員工進行監督和考核，服務質量明顯提高。物業管理層次由一個服務中心時的三個層次，減少到現在的兩個層次，核算下來三個服務中心的總用工比一個服務中心時還降低了5%，且三個服務中心之間由于規模、服務人群相近而形成了競爭，管理服務費收繳率明顯提高。
應注意的問題：因為直線制管理在小區物業內部沒有細化專業管理分工，這就要求小區主要管理人員具有多專業的管理經驗和業務技能，能夠身兼多職。這樣的管理模式，因為降低費用支出，不設或不專設監督人員，管理人員監督的內容較多，對服務質量的高起點和延續性的控制較弱，故不適合服務費單價較高和管理面積較大的項目。
2、職能部室監管加外包核算的管理模式：采取管理層與操作層相分離，職能部室單純負責監管的管理模式。小區物業服務中的專項內容，如保安、車輛管理、保潔、綠化、工程維修等外包給專業公司，小區物業服務中心就是監督各外包專業公司的服務質量。從合同的制定、日常服務的監督、費用的劃撥都實行嚴格的管理程序和監管程序，每月二次入戶調查，及時了解服務中的問題并協助外包專業公司整改。
優點：這種管理方式的管理和監督力度強，對保證物業服務質量的高起點和延續性十分有利，而物業服務的各專項內容，按工作量和工作內容，通過市場競爭的方式，確定外包單位和工作人數。通過市場化手段選擇各專項服務的承包商，必將降低小區物業服務成本，減少基層操作人數，使整體物業支出成本下降。
適合范圍：這種職能部室監管加外包核算的管理模式，適合除管理面積小和管理費單價低的項目以外的其他物業小區，管理成本居中。
應注意：這種管理方式因物業服務的各種專項內容都外包給市場化專業公司，不是由自家物業公司直接管理，溝通配合上可能不如小區物業直接管理順暢，在遇到突發事件或物業公司與外包專業公司簽定合同以外的事情發生時，往往響應較慢。另外，在提供各種人性化服務和處理事情的靈活性上，因不是公司直管，所以會有所欠缺。
二、廉租房住宅物業管理辦公室定員
通過對幾家物業公司的多個國優、市優項目進行了用工人數的調研及匯總后，發現這幾個小區每1萬平方米物業管理收費面積平均辦公室人員為0.88～1.1人（包含：項目經理、客服人員、收費人員、各類管理人員、工程人員等，不含操作崗位用工：保安、監控室人員、綠化、保潔、電梯人員）。根據這一結果，公司應對自管的經濟適用房和廉租房住宅的用工進行定崗、定員，每1萬平方米物業管理收費面積用工為1人。并每個月至少進行兩次服務質量考核和業主滿意率調查，使物業服務質量、管理費收繳率、業主滿意率都保持比較穩定的水平。
三、日常服務和員工管理的經驗
1、員工年齡的選擇：經濟適用房和廉租房住宅受到服務群體大眾性、基層性影響，對員工的形象和年齡不會過分挑剔，而是要求從業員工必須要有親和力、要敬業、要善于與人溝通。
2、收費人員的工作量：因經濟適用房和廉租房住宅單套建筑面積較商品房小，以收費面積確定每個收費人員的工作量，往往不準確。一般以收費戶數作為收費人員工作量的考評依據，平均每個收費員收取服務費戶數為500戶至600戶，如收費員還兼收其它費用（如水電費、管道煤氣費等），收費戶數酌情減少。