時間：2022-06-07 12:42:29
導語：在房產測繪質量控制的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
引言
房屋面積測繪是房屋工程項目實施后期必須履行的一項重要程序。當房屋建筑竣工驗收完成后，房地產開發企業委托具有專業資質的房屋測繪單位按照國家相關標準規范，結合工程技術文件對竣工后房屋面積進行實際測量、計算，取得房屋實際面積的過程就是房屋測繪。隨著房地產市場的繁榮，人們投資房屋的意向愈加強烈，對于房屋實際面積的關注度也越來越高。房屋面積測繪的工作質量對于房地產市場的健康發展具有十分重要的保障作用。我國房產測繪事業目前尚處于發展接待，許多地方還不夠完善，特別是測繪行業市場化程度偏低，給房屋測繪質量帶來了一定負面影響，加強房屋實際面積測繪的質量控制是我國房地產行業直接面對并必須予以妥善解決的問題。
1 當前房產測繪工作發展現狀和重要意義
房產測繪的工作質量直接關系到房屋建筑實際面積的大小，進而影響到房產交易雙方的切身利益。為此，房屋測繪的過程、操作細節、精度標準和計算方法等必須嚴格遵循國家相關規范、要求。此外，在解決房產相關法律糾紛方面，房屋面積測繪是保護產權人根本利益的重要措施，測繪的結果對于判斷糾紛法律責任和房屋價值具有關鍵性的明確作用，是當前法律機構解決房產糾紛和審核違章建筑的重要憑據。房屋面積規格大小是衡量一個國家房地產產業發展水平的重要指標。在我國，與房產行業相關的房屋測量工作中，房屋實際面積測繪是必須執行的一項重要環節。進行房屋建筑項目建設或房產交易，必須進行房屋面積測繪。通過房產測繪取得的房屋實際面積，是政府管理部門計算土地價格、核算征地動遷補償支出、收取房產稅費、進行產權登記和編制城市規劃的重要依據，也是房產交易不可或缺的基礎元素之一。在實際工作中，由于房屋大小、規格差異很大，非專業人員很難了解其中的細節，少數不法開發商利用多數購房者對房產交易不了解的情況，偷換房屋建筑面積概念，誤導購房者的認知，從而達到賺取更多經濟利益的目的，嚴重損害了消費者的合法權益，妨礙了我國房產市場的健康發展。而做好房產面積測繪，提高測繪質量，可有效防范上述不法行為的發生，保障購房群眾的切身利益，解決因為產權面積不清引發的法律糾紛，保障我國房產市場和諧穩定的發展環境。
2 房產面積測繪工作中存在的主要問題
在房產面積測繪的實際工作中，有許多問題存在，制約了房產面積測繪工作質量的提升，要保障測繪質量，就必須妥善解決這些問題。房產面積測繪工作中常見問題有以下幾個方面：
一是缺乏技術標準提醒尚未完善。房產面積測繪是一項具有較高技術性和專業性要求的工作嗎，執行過程中需要詳細的規范性文件對細節和步驟、參數進行明確。由于我國房產測繪工作尚處于發展階段，許多技術標準夠不夠完善，文件內容有時比較含糊，不夠明確，可執行性不高，不能滿足當前房地產產業迅速發展的實際需要。在實際操作過程，遇到爭議問題，往往依賴測繪人員個人的理解。由于理解上的差異，很容易造成測繪結果的不一致，引發糾紛。二是工作量過于龐大。房產測繪需要測繪的項目和測繪的數據十分繁多，操作程序較為復雜，計算難度很大，使得測繪工作質量很難保證。
3 加強房產測繪中測繪面積質量控制的主要措施
3.1 嚴格執行一級驗收、二級檢查等制度規范
一級驗收、二級檢查制度是測繪工作質量的重要保證措施，是測繪單位在進行測繪作業時必須堅持的基礎原則。測繪單位在開展測繪工作時，首先要做好互檢、自查工作，其次要責成專人組成檢查組，對測繪過程進行全方位的檢查，在此基礎上，再由質量控制部門對測繪結果進行最終檢查確認。隨后由測繪業務委托單位對測繪結果進行檢查驗收。在具體檢查時，要遵循以下幾方面要求。
一是各項檢查驗收工作互相獨立，不能存在代替和減免情況。二是檢查時發現測繪標準、規范的理解存在含糊不清的問題時，要立即提出處理意見，由相關單位進行確認并簽字后重新處理。三是要由專業技術人員對測繪過程中形成的各類技術文件，比如圖紙、測繪結果、質檢報告等進行細致全面的審查審核，一旦發現問題要及時聯系有關單位進行糾正。四是要建立研討分析制度。測繪單位要定期組織含召開技術分析研討會，有技術人員對房產測繪工作中遇到的典型案例進行分析、討論，總結經驗，針對不足的地方要下力氣進行整改、完善，幫助測繪人員提升技術水平，推動房產測繪工作質量的提升。五是當測繪結果處理意見發生分歧時，要按照一級檢查時發現的問題有專職質檢人員認定處理，二級檢查之后發現的問題提交總工辦或隊領導進行裁定、會辦解決。六是要堅持分項確定的方法，對測繪產品中各分項分別進行質量登記確定，并附于測繪檔案中。在野外作業階段，各測繪組之間必須進行互檢，以保證測繪結果質量。此外，技術部門還要不定期組織野外測繪產品的抽檢，并做好記錄。
3.2 嚴格做好各類前期技術資料審查工作
房屋建筑數據的收集是房產面積測繪的重要組成部分。在進行房產測繪時，委托單位必須提供全套的建筑設計圖紙，以及在施工過程中形成的設計變更單和變更圖紙。要確保圖紙全面詳細，數據準確無誤，以方便測繪人員查閱相關數據。
3.3 嚴格管控房產面積測繪各道工序質量
房產測繪由多個環節組成，要保證整體工作質量，首先要確保各個環節、工序的工作質量。一般來說，在進行房產面積測繪時，要堅持做到四個準確，即準確測定房屋套型邊長數據、準確認定房屋計算面積部位、準確認定房屋分攤面積、準確確定房產要素。
4 結束語
隨著房地產經濟繁榮程度的不斷加深，房產面積測繪問題已經引起越來越多的投資者和消費者的注意。由于房產面積測繪影響因素眾多，特別是房屋設計格局、套型越來越富于變化，面積分攤問題越加復雜，使得房產面積測繪越加困難。測繪人員必須按照房產測繪技術文件，嚴格執行測繪程序，對于測繪工作中遇到的問題要認真分析，不斷總結經驗，努力提高房產面積測繪質量，推動我國房產測繪事業實現可持續發展。
參考文獻
[1]丁巧林.如何做好房產面積測繪工作[J].中華建設，2011（9）.
[2]宋愛祥.對于加強房產測繪面積質量控制的幾點看法[J].科技經濟市場，2010（13）.
關鍵詞：房產測繪；風險原因；防范措施；質量控制
Abstract: Real estate mapping as a guarantee of housing and housing land information about the objective, fair, accurate, and complete the important means, transactions can effectively regulate the real estate market, improve the real estate management is scientific and accurate, effective protection of the legitimate rights and interests of the parties. This paper first analyzes the causes of real estate surveying and mapping risk produces, quality control to prevent real estate surveying and mapping property of risk measures are discussed in detail.
Key words: real estate mapping; risk factors; preventive measures; quality control
中圖分類號： 文獻標識碼： 文章編號：
前言
房產測繪一直是社會關注的熱點和難點問題，其成果一經相關部門確認即具有法律效力。其中以房屋面積測繪尤為突出。房屋面積測繪是房產測繪中一個重要組成部分，它有兩個方面的特征：其一，具備一般意義上的測量含義，即用標準量去衡量客觀量，描述客觀對象的空間關系；其二，其服務對象是千家萬戶的老百姓，測繪結果直接決定房屋面積量。由于房產測繪自身的特點，它具有一定的風險，工作人員必須對此加以防范和控制。
1、房產測繪產生風險的原因
隨著房地產市場快速發展和不斷規范，市場對房產測繪的要求越來越高，測繪單位承擔的責任也越來越重大。由于市場不確定因素的存在，房產測繪單位在提高專業化服務的同時，也面臨著一定的風險。與其他經濟活動不同的是，房產測繪風險具有特殊性，它涉及面廣而且復雜，不僅給測繪單位和測繪人員帶來風險，也會給利益相關各方帶來不同的風險。
1.1 房產測繪的技術性和政策性很強，但房產測繪領域的法律法規不夠完善
國家標準《房產測量規范》和建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》雖然為維護售房人與購房人雙方的合法權益，規范和培育房地產市場作出不懈努力，但是《規范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形態的千變萬化，使得新問題無法可依，無據可查，從而引發許多爭議。基于這一原因，房產測繪單位及從業人員只能依靠自己對《規范》的理解來操作。這就造成了同一城市不同的房產測繪單位、同一房產測繪單位不同的從業人員之間不統一。因此，測繪工作走向市場，還有待出臺詳盡、統一的技術操作細則，以確保測繪成果的唯一性和嚴密性。
1.2 房產測繪具有較強的特征性，難以完全杜絕差錯的出現
房產測繪特別是房屋面積測繪具有外業測繪情況復雜、工作量巨大，內業數據繁多、計算量巨大的特點，從業人員難以保證完全不出現差錯。但是，房產測繪成果一經相關部門確認就具有法律效力，并且直接進入市場，房產的高價值性使任何一個錯誤都可能給當事人帶來巨大的經濟損失，因而引發賠償，而這種賠償是任何房產測繪單位都難以承受的。
1.3 房產測繪專業性強，但在社會監督方面效力較差
由于房產測繪專業性強，對非專業人員而言，即便進行公示，也只能知道結果而不知就里，在社會監督方面效力較差。并且，測繪結果一旦出具，馬上作用于房屋買賣，進入市場操作，測繪錯誤往往是在事后才被發現，這會將測繪機構置于非常尷尬的境地。所以房產測繪單位只能依靠自身力量防范錯誤的發生，如果內部質量保證體系不健全，出現差錯的概率就會較高。
2、防范房產測繪風險的具體措施
2.1 要增強風險意識，加強內控管理防范房產測繪風險的首要問題是轉變
測繪人員的思想觀念，樹立依法測繪的思想，強化風險意識，充分認識到測繪風險是關系到測繪單位生存發展和自身利益的重大問題，從而自覺防范和控制風險發生，并在制度中加以規定和落實。例如：外業測量須由兩人進行，做到相互監督以外，還要求經辦人員對房屋現狀、測量現場進行拍照，為質量審核人員審理案件時提供依據，同時將相片作為檔案資料存底。
2.2 要制定適用于我市的實施細則或作業規范，進一步完善動態更新機制
有了統一的實施細則，就有了統一的標準。從業人員只有用同一把“尺子”去度量，才不會出現同一城市不同的房產測繪單位、同一房產測繪單位不同的從業人員之間不統一的情況。動態更新機制是房產測繪單位適應不斷變化的市場和不斷更新的建筑花樣的有力武器。 經研究明確，根據《房產測量規范》房產面積測算，與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構水平投影面積的一半計算。凡有上蓋的不封閉陽臺，不管上蓋是否出現跨層，均按不封閉陽臺圍護范圍內其上蓋的最大水平投影面積的50%計算建筑面積。對測量過程中出現的新情況，從業人員必須如實上報，絕不能一個人說了算。房產測繪單位要及時研究，提出解決方案，不斷更新作業規范，統一業務標準，為工作人員提供作業指南。要嚴格依法依規測繪，完善政策法規。房產測繪單位必須嚴格執行國家標準，堅持客觀、公正和實事求是的原則，依法測繪，程序規范。比如：對房改房遺留問題的處理原則、規范產權式商鋪的問題、細化共有面積分攤規則等。對迫切需要解決的不確定問題及時提請專家委員會討論，制定出嚴謹、合理、恰當的處理方法。
2.3 要高度重視單位管理水平的提高，努力加強從業人員的技能培訓
房產測繪的過程是一個集體勞動的過程，任何一項測繪成果都是由許多人參與的結果。房產測繪單位不但要加強內部管理，建立各種規章、制度來規范房產測繪行為，還應該針對隨時出現的新情況、新問題快速做出反應，制定相應的解決方案。同時，應充分發揮專業技術骨干的帶頭作用，培養互幫互助、共同進步的良好氛圍，全面提高房產測繪隊伍的技術水平。
2.4 要合理轉移風險
房產測繪是企業行為，所承受的市場風險也可以通過合法的市場手段進行轉移。例如購買測繪產品責任險，假如測繪差錯案一旦發生，給委托單位或購房人造成經濟損失由保險公司賠付。
3、房產測繪的質量控制對策
3.1 作業過程的質量控制。作業過程的主要內容包括外業數據采集、內業圖形處理等，其完成情況會對房產的測繪結果產生直接影響，是質量控制的關鍵。
①外業數據采集。要使用經檢定合格的一起和工具對外業數據進行采集。一般遵循先整體后局部的原則。在記錄外業數據的同時對測量草圖中標注的數據進行核對，檢測兩者質檢的差值是否超過技術誤差。倘若兩者的出入過大，就要分析其原因，然后進行調整。例如在測量房屋長度時外墻抹灰的偏差允許在2-3厘米之間，外貼瓷磚允許出現3-4厘米的偏差，外貼裝飾板、石材，玻璃要等視現場情況而定，可達5-15厘米，甚至15厘米以上，這些可當做是施工差誤來處理，不用進行糾正。如果出入明顯超出以上標準的，那么，就要分析差值較大的原因，然后再進行調整。確定房屋建造尺寸變更的，需要委托單位重新提供圖紙。
②內業圖形處理及分攤計算。內業處理要在外業數據采集完成后抓緊時間進行，出現問題，及時改正，避免遺漏而返工。在完成圖形處理之后，并在內業計算之前，要對數據進行全面的核對。房屋算法、分攤原則、技術標準沒有進行明確規定的部分必須按照既定技術路線來進行。
3.2 檢查過程的質量控制
①自查、互查。自查應該貫穿于整個作業過程的始終，是保障測繪成果質量的重要環節。第一測繪人員在測繪過程中應該經常檢測自己的作業方式，對以完成的部分要及時的進行全面檢測，防止疏漏或者出現錯誤，自查完成后，可以由第二測繪人員進行再次檢查，即互查。
②一級檢查。一級檢查是以自查和互查為基礎的，由作業組的專職檢查人員，按照該項目設計的技術路線，對測繪成果進行細致的檢查以及其測繪成果的產生過程是否符合作業程序規定。
③二級檢查。一級檢查結束后，由測繪單位的質量檢測機構的專職人員進行二級檢查。其檢點是對測繪成果產生的依據和過程，以及對圖形、數據等的抽查。
3.3 為了保證測繪產品的質量，除了高強度的業內檢查外，還應保證一定比例的外業檢查。每個項目在野外作業結束之前，作業組都必須進行野外自檢，主要檢查的內容包括每幢房屋的重復觀測邊長和房屋邊長閉合差，各項指標都必須確保在誤差范圍內。作業組長還需要對測區進行巡視檢查，確保沒有錯誤后結束野外作業。技術部門則需要不定期的組織對測繪產品進行野外抽查工作，并做好野外檢查記錄。
【關鍵詞】房產測繪；質量；措施
房屋是人們生活、生產的必要場所。房產測繪作為保證房屋和房屋用地的有關信息客觀、公正、完整、準確的重要手段，能有效地規范房地產市場的交易行為，提高房產管理的科學性和準確地切實保護當事人的合法權益，而成果質量作為房產測繪的命脈更顯重要。
1 房產測繪的特點和作用
房產測繪是一項專業測繪，其與普通的測繪有較大的差別，房產測繪成果產品多樣，其成果一經被房地產主管機關確認，便具有法律效力。它是產權確認、處理產權糾紛的依據。房產測繪單位受政府或房屋權利、相關當事人的委托從事房產測繪活動，是隨著我國房產業的發展而興盛起來的，因為它主要是為房產的各種管理服務的，房產測繪成果的作用歸納起來主要有以下幾個方面：
1.1 法律方面的作用。房產測繪成果既是處理各種產權糾紛，恢復產權關系、確定產權的法定基礎資料，也是房產各種管理的重要依據。
1.2 財政稅收經濟功能。房產測繪的成果是進行房產價格評估、房產契稅的征收、房產租賃活動、交易活動的主要依據，也是進行房產抵押貸款，房產保險服務不可缺少的依據。
1.3 社會服務、決策參謀功能。房產測繪調查后的成果，經過統計整理之后，可以派生出很多不可多得的資料，這些資料會給城市的整體建設布局、住房制度的改革、老城區的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據。也為城鎮測繪、市政工程、公用事業、環保、綠化、社會治安、文教衛生、水利、旅游、地下管網、通訊、電、氣等提供基礎資料和有關信息。它的服務具有廣泛性。
2 房產測繪成果質量的重要性
在這個城市建設飛速發展，寸土寸金的現實狀況下，由于涉及到千家萬戶的切身利益，房地產測繪必然會隨著測繪活動的深入而引發越來越多的房產測繪糾紛。如何最大限度地減少測繪單位的風險，盡量避免由于房屋面積測繪失實引起糾紛甚至訴訟，已成為整個房產測繪行業面臨的最大挑戰。而解決問題的關鍵就是大力提高房產測繪成果質量，加強測繪成果質量管理。
3 房產測繪質量管理措施
3.1 控制房產測繪市場開放的有限性。
首先，要根據市場容量的大小來保證房產測繪成果的質量，過早開放市場將引起混亂，各個測繪單位相互壓價，雖然會促進市場競爭機制的發展，但如果其經營成本大于收入，則必然會導致無序競爭。測繪單位就會偷工減料，減少檢查程序，以降低經營成本，最后造成測繪成果質量的下降。其次，房產測繪產品具有一定法律效力而且涉及的經濟利益很大，測繪單位為了取得測繪任務，完成年度產值，就有可能為了某些特殊利益關系利用房產測量中規則不夠完善的空子引出許多麻煩，造成整個行業在老百姓心目中失去信用，從而扼殺整個市場的發展，破壞行業秩序。最后，在全國范圍內，真正意義上的房產測量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事，不管是人員素質、技術還是生產規模都未完全發展，而且全國各地房產測繪的具體規則大體都一致，但都有差異。房產測繪規則只要有一點差異，測算的成果就不同。因此，新進入市場的測繪單位必須要一段時間的培訓才能勝任房產測繪的技術要求。
3.2 加強對測繪程序的檢查。
由于房產測繪成果的審核為形式性審核，并不對房屋的建筑面積、套內面積尤其是共用面積及共用面積分攤的測量和計算進行實質性審核。形式性審核并不意味著測繪單位可以在測算過程中出現重大失誤或弄虛作假，測繪單位必須對其提供的測繪成果負完全的質量責任和法律責任。形式性審核可以避免測繪單位既收取測繪費用又不對測繪成果負責，而且總把測繪成果出錯的責任歸結給審核部門的體制，還可以集中審核部門的人才優勢和技術優勢，強化對房產測繪成果的檢查。審核部門要對每季度對通過審核的用于房地產權屬登記的測繪成果資料進行抽檢，有時進行突擊檢查或根據業主的舉報進行檢查，根據《房產測繪成果質量評定標準》進行評分，同時對每個測繪單位建立作業項目管理數據庫，實時統計、記錄抽檢中發現的各類問題，并向社會公布各測繪單位的抽檢情況和信用狀況。
3.3 制定基礎測繪與市場測繪劃分、管理的規范文件。
新《測繪法》對測繪分類進行了較為明確的劃分，確定了原則。在目前市場經濟條件下，對于基礎測繪和市場類測繪項目操作中，存在界限不夠確切和模糊的地方，需要進一步從法律角度明確從事政府基礎測繪的測繪隊伍，專門進行基礎測繪服務，退出目前市場競爭，專注于公共服務產品生產，同時對市場競爭測繪產品進行劃分，制定包括中長期發展規劃在內的政策文件，提供公開的測繪市場信息，為市場主體營造公平競爭的透明環境，在政府開展基礎測繪保證提供基礎服務的同時，促進市場測繪的發展。制定基礎測繪的具體分類標準和投資主體、管理標準，建立基礎測繪項目投資主體明確、項目運行可靠的管理體制，定期的公開可查詢的基礎測繪信息，實現基礎測繪資料的社會效益最大化。
3.4 建立房產測繪成果公示制度。
首先推出測繪成果資料目錄的通告制度。對經測繪信息中心審核通過的用于房地產權屬登記的測繪成果資料目錄，包括：房地產項目名稱、坐落、房地產開發建設單位、測繪責任單位名稱、測繪成果編號和通過審核的日期等，在政務信息網予以公布。使各相關權利人特別是購房業主，能夠及時了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時委托房產測量、測量成果是否通過核準，以便到開發建設單位查閱測繪成果資料詳細情況，催辦產權證。隨后為了更進一步方便人民群眾，公開透明測繪數據。還準備在網上對詳細的測繪成果進行公示和公開查閱。
關鍵詞：房產測繪；面積測繪；質量
Abstract: This paper describes the importance of real estate surveying and mapping, and the factors influencing quality of Surveying and mapping, to provide suggestions to improve the quality of real estate surveying, for reference.
Key words: real estate surveying; surveying; quality
中圖分類號：P25
引言：房地產測繪部門測算的房屋建筑面積是作為房屋買賣和產權發證的依據。因此它將直接影響到房屋價格及相關費用，對廣大購房者來說，這是一個相當敏感的問題，很多有關房屋的糾紛也與房屋的建筑面積計算直接相關。因此，抓好房產面積測繪質量，是維護房產權利人合法利益、落實測繪法的一件大事。
一、 房產測繪的重要意義
1.保證業主利益的重要法律依據
房產測繪直接關系到業主的切身利益，房產測繪的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據，同時也為房屋所有權和土地使用權產生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據。這些數據是核發房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料。
2.有利于維護房產市場的正常秩序
房屋建筑面積的多少是我國建筑和房地產業中最重要的指標之一，也是我國房產測量中要測定的基本要素之一，建筑面積是我國城市規劃管理、產權登記、產籍管理、稅費征收、城市地價核算、房產交易、房屋拆遷安置和房屋面積統計等等中的計量單位，由于房屋面積的種類繁多，對于非專業人士而言，感覺高深莫測，特別在當前的商品房買賣中，部分開發商在利益的驅使下時常會打起面積的主意，有些中介總是偷換概念。誤導消費者。因此提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益，有利于維護房產市場的正常秩序。
二、影響房產測繪質量的原因
房產測繪的專業性、技術性很強，但是房產測繪領域的規范、標準卻不夠完善，對有些問題的規定過于簡單，跟不上建筑形式的干變萬化和設計人員理念的不斷發展，使得許多新問題無法界定，無據可查，在實際操作中難以處理，容易引發爭議，因此現在有些大城市已制定了本地的房產測量實施細則，相對完善了測量標準，但絕大多數地方沒有這方面的細則，房產測繪單位及從業人員只能依靠自己對規范的理解在實際工作中來操作，這樣就給測繪質量帶來了很大爭議。
房產測繪特別是對復雜建筑的測繪，情況復雜，數據繁多，計算量巨大，測繪計算人員難以保證完全不會出錯，如果測繪單位的質量保證體系不健全，就極易產生質量差錯。測繪單位的資質等級、管理水平和從業人員的技術水平也是影響測繪成果質量的重要因素。
三、提高房產面積測繪質量的措施
1.遵守“二級檢查、一級驗收”制度
在全面自查、互檢的基礎上，由公司測繪作業組的專職或兼職檢查人員對產品實行過程檢查，然后由質量檢查小組和專職檢查人員參照相關資料對測繪成果實行最終檢查，檢查無誤后由委托單位組織最終驗收。主要檢查的相關規定有：（1）各級檢查、驗收工作必須獨立進行，不得省略或替代。（2）檢查中如發現面積計算口徑或分攤方案等特殊問題沒有在《項目意見書》詳細說明或《項目意見書》的內容有不符合相關規定的情形時，需要及時提出處理意見，經過會辦簽字確認后方可進行重新辦理。（3）公司技術負責人員要對提交的成果、圖紙、質檢單等進行全面審查，發現問題后向具體作業人員(包括初審人員)進行批評教育并予以改正。（4）公司技術負責人員要定期對房產測繪過程中出現的典型案例進行討論、分析、總結，以提高測繪人員業務水平和測繪成果的質量，并通報本月質量檢查情況。（5）如對質量問題的處理意見有分歧時，屬一級檢查的，由專職質量檢查人員認定；屬二級檢查之后的，由總工辦裁定或提交隊領導會辦。（6）確定測繪單項產品質量等級并附于測繪檔案中。為了保證測繪產品的質量，除了業內檢查外，還應進行一定比例的外業檢查。每個項目野外作業結束之前，各個作業組之間須進行野外互檢，主要檢查口幢房屋的重復觀測邊長和房屋邊長閉合差等各項指標，各項指標均要確保在誤差范圍內，確保無誤后結束野外作業。技術部門需不定期組織對測繪產品進行野外抽查，并做好野外檢查記錄。
2.控制前期收件資料及圖紙的審查質量
為了確保房產面積測繪質量，前期的收件資料及圖紙審查中的質量控制是必不可少的，在房產項目建筑面積預測算時，要求委托方提供的建筑施工圖必須是經規劃部門審核通過的圖紙，在房產面積實測時，委托方應提供房屋竣工圖，若有變更，還應提供相應變更圖紙或聯系單；委托方所提供的圖紙必須是一整套完整的建筑圖紙，其中包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽臺及飄窗大樣圖等，所有圖紙應盡可能詳細，以便于在測繪過程中查閱相關尺寸數據。如陽臺護寬度在平面圖上標注不詳，只能在陽臺大樣圖上查閱，如坡屋頂房屋2.20m的范圍線確定，在平面圖上無法看出，只有在剖面圖上圖解三角形確定2.20m的范圍線。收件資料中必須包括土地出讓合同、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門牌號及幢號批準文件、設計部門出具的房屋配套設施及用房功能部位，如水泵房、水池、發電機房、變配電室、制冷機房的使用說明及其他的有關資料。只有通過前期資料收集齊全并符合要求，才能確保房產面積測算各環節中的質量。
3.房產面積測繪各關鍵環節中的質量控制
進行房產面積測繪，對我們房產測繪機構來說在增加了經濟收入的同時，又承擔更大的責任。針對日益高漲的房價，一旦工作疏忽發生了錯誤，造成的損失將是巨大的。因此，我們在房屋面積的測繪各環節中，應把質量控制放在首位。具體要做到四個準確：房屋計算面積部位認定要準確；房屋套型邊長數據要準確；房產要素要準確；房屋面積計算分攤要準確。
4.控制測量的精度
在我圈末級控制點的點位中誤差一般規定為不超過+0.05m,當相鄰點為獨立觀測量時可計算出其相鄰點間的間距中誤差為±0.05m。為了保證房產界址點、房角點的測量精確度，同時為房地產信息系統提供一個高精度的、穩定標準的定位控制網，首先要建立一個高精度的、有一定密度的、物定可品的、高質量、高標準的控制網，《房產測繪規范》規定二末級相鄰的房產平面控制點間的相對點位中誤差不超過±0.025m可以算出其相應的相鄰點間的間距中誤差為1±0.018m，因此這標準已達到和超過了世界發達國家的同類標準。
5.采用工作流程技術實現生產過程控制
該技術是管理系統的核心技術，其監督、控制、協調整個業務過程的規范和完成，并對信息流進行跟蹤。為適應房產測繪工作的流程化、制度化、規范化，為了更好地進行過程控制，軟件采用流程化管理，根崗位職責進行角色權限設置、賬號密碼登陸，保證各項業務操作都在系統的監控之下進行，每個環節都會記錄下操作人員姓名、時間、機器號，實現了業務生產的過程控制和圖形數據的安全。
6.對工作人員實行必要的相應的培訓
對測繪工作人員的培訓是提高房產測繪質量的必要前提。房產測繪人員包括外業測繪人員、內業計算和資料整理人員、產品檢驗人員，所有這些人員均應經過認真細致的培訓，培訓內容包括測繪質量管理法規、房產測繪法規、房產測繪質量檢查方法、房屋產權產籍管理知識、房產測繪檔案管理條例等，從而整體提高工作人員的計算水平、職業素質和職業道德。
四、結束語
總之，房屋建筑面積測繪工作只有按照國家標準規范實施標準化質量管理、監督，只有這樣才能切實提高房產測繪水平，才能更好的促進測繪事業不斷向規范化、科學化、現代化發展，還能保證商品房健康的銷售，推動商品住房制度的改革和發展順利進行。
參考文獻：
[1]徐偉.房屋建筑面積的測算范圍[J].中華建設，2011（9）.
關鍵詞:房產測繪質量控制 措施 內業數據
在房地產測繪管理過程中房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作, 其成果質量關系到房屋權利人的切身利益。房產測繪工作起步較晚, 其發展尚處在專業化和規范化建設的起步階段。目前, 房產測繪工作中存在的問題較多, 有些問題已經成為消費者的投訴熱點, 因此房產測繪市場亟待整頓, 成果質量亟待提高。
今日, 城市住宅需求更顯示了其強勁的張力, 其中商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房銷售建筑面積均逐年增長。由此可見, 房產測繪市場潛力很大。在商品房交易中, 業主與開發商之間常常因為面積而發生糾紛。
為了加強房地產測繪管理, 規范房地產測繪行為, 保護廣大業主的合法權益, 我國相繼出臺了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《房產測繪管理辦法》及國家標準《房產測量規范》等一系列關于商品房測繪的標準和規則, 同時國家與之相關的部委及各省市也出臺了商品房建筑面積計算方法、商品房測繪實施細則或暫行規定。例如國家經委的《建筑面積計算規則》、建設部的《住宅建筑設計規范》、北京市國土資源和房屋管理局下發的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》等有關文件和規則。
1 房產測繪的質量控制點
所有標準、規范、實施細則或者暫行規定, 基本原則都是一致的, 但在有些具體問題上也不同程度的存在一些出入。這是因為考慮問題的角度不同, 因而計算的依據和計算的方法也就不同,最終導致計算出來的商品房建筑面積不同。要做到對房產測繪的質量控制, 首先應分析影響房產測繪質量的控制點, 然后采取相應的質量控制措施。
房產測繪的質量控制點包括: 人員培訓、儀器設備管理及資源配置、外業測繪和內業數據處理。
1.1 人員培訓
房產測繪的人員包括外業測繪人員、內業計算和資料整理人員、產品檢驗人員, 所有這些人員均應該經過認真細致地培訓。掌握一定的崗位技能, 明確各自的職責和權限。
1.2 儀器設備管理及資源配置
房產測繪所使用的儀器設備主要包括:
外業―――全站儀、水準儀、棱鏡、標尺、手持測距儀、鋼尺、玻璃纖維尺或皮尺等相關的儀器;
內業―――計算機、筆記本電腦、繪圖儀、房產測繪軟件等相關的設備和應用程序。
另外, 房產測繪單位及部門還應該具備相應的資質及完善的質量管理體系。
1.3 外業測繪
1.3.1 外業測繪工作準備
根據施工單位提供的竣工圖或施工圖, 在計算機中繪出草圖, 并且標注商品樓設計的軸線尺寸、陽臺尺寸、外墻厚度、保溫板的位置及厚度等有關數據, 將草圖按一定比例打印出來, 供外業使用。
1.3.2 外業數據采集
單層商品房無論建筑高度如何, 均按一層計算建筑面積, 外業實測建筑物外墻勒角以上的水平尺寸。單層商品房內有部分樓層時也應實測其尺寸, 一并計算建筑面積。、
多層或高層商品樓除實測尺寸外, 還應測量結構有變化的部位的尺寸及頂層尺寸, 尤其是有坡屋頂的還要測出不夠2.20m 層高應縮進的尺寸。
商品樓內部的房屋開間、進深、內外墻厚度及陽臺寬度、房屋層高均應實際測量。與商
品樓主體相連的公用建筑部位也應實測其尺寸, 如: 雨篷( 有柱的實測柱尺寸, 無柱的測頂蓋投影尺寸) 、室外樓梯、走廊、檐廊等。
外業還應檢查竣工后商品樓的保溫位置與設計是否相符, 并實測其厚度, 實測有困難時, 可連同主體墻一起實測。
1.4 內業數據處理
1.4.1 數據分析和誤差處理
外業工作結束后, 內業進行數據粗處理。首先比較外業測繪的實際尺寸與設計尺寸有無變化, 若無變化, 或有變化且變化在±5cm 以內, 可視為施工誤差, 不必進行改正, 則按設計尺寸進行計算。若變化超過±5cm 則需要分析產生該變化的原因, 是外墻厚度變化、軸線尺寸作了設計調整、還是施工出現偏差。根據不同的原因進行不同的調整。若是外墻厚度變化和設計調整, 則按調整后的尺寸進行計算, 若是由施工偏差引起的, 則要按單元進行分配。對于設計相同的陽臺, 則按實際測量尺寸的平均值計算陽臺建筑面積。
1.4.2 內業計算和成果整理
按照調整的有關尺寸, 在計算機中繪圖,分別計算全樓的總建筑面積、每套商品房的套內建筑面積、全樓的總套內建筑面積以及全樓的公用建筑面積和公用建筑面積分攤系數。然后按照套內建筑面積和公用建筑面積分攤系數進行填表, 由計算機自動計算各套分攤的公用建筑面積和各套的建筑面積即可。
2 房產測繪的質量控制措施
質量控制依據:
1 《中華人民共和國測繪法》;
2 《中華人民共和國城市房地產管理法》;
3 《房產測繪管理辦法》;
4 《測繪市場管理辦法》;
5 《測繪生產質量管理規定》;
6 《測繪質量監督管理辦法》;
7 《房產測量規范》[GB/T17986- 2000];
8 合同或技術設計書。
2.1 人員培訓的控制措施
編寫培訓教材, 制定培訓計劃, 組織培訓工作。培訓對象為房產測繪作業人員、檢驗人員以及其它需要培訓的人員。培訓內容包括: 測繪質量管理法規、房產測繪法規、房產測量規范、房產測繪質量檢查方法、房屋產權產籍管理知識等。
2.2 儀器設備管理及資源配置控制措施
―――房產測繪儀器設備的計量檢定情況;
―――房產測繪單位的資質情況, 包括: 單位資質等級,年檢,持證執業情況;
―――房產測繪單位質量管理情況, 包括:
質量體系、質量管理制度的建立情況和質量體系運作的有效性;
房產測繪技術標準的有效性;
房產測繪生產作業流程。
2.3 外業測繪控制措施
房產外業測繪控制指對房產測繪單位的房產要素調查、房產要素測量、房屋面積測繪等成果的控制。
2.3.1 房產要素調查，包括：
―――房產要素調查的內容與填寫是否齊全、正確;
―――調查表中的用地略圖和房屋權界線示意圖上的用地范圍線, 房屋權界線及有關說明符號和房產圖上是否一致;
2.3.2 房產要素測量，包括：
―――房產要素測量的測量方法, 記錄和計算是否正確;
―――各項限差和成果精度是否符合要求;
―――測量的要素是否齊全、準確、對有關地物的取舍是否合理;
2..3.3 房屋面積測繪，包括：
―――房產面積測量原始記錄是否規范, 內容是否完整;
―――房產測量成果(圖: 房屋坐落圖、分層圖、分戶圖; 表: 房屋面積測繪成果表)是否規范, 內容是否完整;
―――共有共用面積的測定和分攤是否合理。
2.4 內業數據處理控制措施
內業數據處理控制指對房產測繪單位生產的房產圖、房屋測繪資料整理等成果的控制。
2.4.1 房產圖繪制，包括：
―――房產圖的規格尺寸、技術要求、表述內容、圖廓整飾是否符合要求;
―――房地產要素的表述是否齊全,正確,是否符合要求;
―――對有關地形要素的取舍是否合理;
―――圖面精度和圖邊處理是否符合要求。
2.4.2 房屋測繪資料整理，包括：
―――房產面積的計算方法是否正確, 精度是否符合要求;
―――用地面積的測算是否正確, 精度是否符合要求;
―――房產測繪報告的編寫是否規范, 內容是否完整;
―――房產測繪成果資料歸檔管理的規范性 (含各類原始測量成果)。
3 結束語
我國大部分城市按照商品房的建筑面積計價銷售, 這種方法有其優越的一面, 計算方法比較嚴謹, 計算過程比較細致, 也能被大多數業主所認同。但也有其不利的一面, 即只有專業測繪人員清楚計算的全過程, 而絕大多數業主并不清楚商品房的建筑面積是如何計算出來的。他們關心的并非計算的方法和依據, 而是最終決定他們付款金額的商品房建筑面積。這樣就會產生同一套商品房按不同的計算方法和計算依據, 得出的建筑面積不同, 也就造成
所付的房款不同。隨著房地產市場的進一步發展, 房屋價格一漲再漲, 不能排除個別開發商
為了使其利潤達到最大化, 同時責任又最小化, 他們在套內建筑面積相對固定的情況下,將一些不應分攤的公用建筑部位進行分攤, 或利用不同規則之間的差異, 有意欺詐業主。由此引發許許多多的糾紛, 甚至官司。這些現象的產生不僅影響了商品房的銷售市場, 也影響
了住房制度改革和房屋商品化制度的推進。
國內也有一些城市嘗試按套內建筑面積計價銷售的方式, 這樣只要設計、施工沒有變更,
那么每套商品房的預測面積、實測面積基本一致。無論哪個測繪單位測量出的面積也基本一
致。而且廣大業主也可以在自家直接測量房屋的凈尺寸檢查, 這樣就更為有效地解決了因面
積誤差引起的糾紛, 也保護了雙方的合法利益。
為認真貫徹《中華人民共和國測繪法》, 加強測繪行政主管部門對房產測繪市場的監督管理,規范房產測繪行為, 保證房產測繪質量, 維護房屋權利人的合法權益, 國家測繪局已經于2004 年在全國范圍內開展房產測繪質量專項檢查工作。其目的也是全面了解當前房產測繪工作的基本狀況, 找出質量隱患, 制定規范房產測繪行為的意見和措施。相信, 隨著商品房測繪市場的進一步發展, 其理論、方法將會不斷完善, 一定會形成一套完整、嚴密的能為大家所認同的商品房建筑面積測繪的好方法。保證商品房銷售市場健康發展, 推動住房制度改革和房屋商品化制度的順利進行。利用已有的CAD 資料推進本行業的數據處理自動化是十分有利的。希望本文能夠拋磚引玉, 引發大家的研究熱情。
參考文獻:
[1] 武漢測繪科技大學測量學編寫組.測量學[M].北京: 測繪出版社, 1996
[2] 孔祥元, 梅是義.控制測量學[M].武漢: 武漢測繪科技大學出版社, 2002
關鍵詞：房產測繪；質量控制；相關措施
Abstract: the property surveying and mapping is building has an important branch of the professional surveying and mapping, its is mainly to the house and the land for housing and surveying and mapping work, the quality of the surveying and mapping affects directly to the later work a system has important influence, therefore, our country related departments to its very seriously, and the related equipment requirements, as well as personnel of the surveying and mapping professional level requirements are quite high. This article in view of the property and its control measures of surveying and mapping quality analysis.
Key words: real estate surveying and mapping; Quality control; Related measures
中圖分類號：P2文獻標識碼：A文章編號：
自古至今，人們對居住的場所都是非常的重視，周邊的環境，房屋內部的質量等等。房產測繪工作的具體內容就是對房屋做出客觀、公正、系統完整的評判，使人們對房屋的實際狀況清楚了解，從而對房地產市場的交易行為公平性提供判斷依據，從而規范其交易行為。并且，提高房地產業的科學管理水平以及切實保障當事人的經濟利益不受損失。
一、房產測繪的特點和作用
房產測繪是專業測繪的一個重要分支，它與其他的一些測繪存在著一定的差異性，其測繪的成果產品多種多樣，并且該成果一旦被房地產的相關管理機構認定之后，就會受到法律的保護，并且，在以后的房地產產權發生糾紛時構成有效的認定材料。相關的房地產測繪單位一般都是在政府或者是相關的房屋當事人委托之后才對房屋進行測繪活動，并且，這一工作開展的比較晚，在我國房地產發展的高峰階段才開始興起的，由于其的主要工作是為了房產的相關管理服務的，其測繪成果的具體作用主要有下面幾方面：
(一)法律方面的作用
房產測繪成果既是處理各種產權糾紛，恢復產權關系、確定產權的法定基礎資料，也是房產各種管理的重要依據。
(二)財政稅收經濟功能。
房產測繪的成果是進行房產價格評估、房產契稅的征收、房產租賃活動、交易活動的主要依據，也是進行房產抵押貸款，房產保險服務不可缺少的依據。
(三)社會服務、決策參謀功能
房產測繪調查后的成果，經過統計整理之后，可以派生出很多不可多得的資料，這些資料會給城市的整體建設布局、住房制度的改革、老城區的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據。也為城鎮測繪、市政工程、公用事業、環保、綠化、社會治安、文教衛生、水利、旅游、地下管網、通訊、電、氣等提供基礎資料和有關信息。它的服務具有廣泛性。
二、房產測繪成果質量的重要性
在這個城市建設飛速發展，寸土寸金的現實狀況下，由于涉及到千家萬戶的切身利益，房地產測繪必然會隨著測繪活動的深入而引發越來越多的房產測繪糾紛。如何最大限度地減少測繪單位的風險，盡量避免由于房屋面積測繪失實引起糾紛甚至訴訟，已成為整個房產測繪行業面臨的最大挑戰。而解決問題的關鍵就是大力提高房產測繪成果質量，加強測繪成果質量管理。
三、房產測繪質量管理措施
(一)控制房產測繪市場開放的有限性。
首先，要根據市場容量的大小來保證房產測繪成果的質量，過早開放市場將引起混亂，各個測繪單位相互壓價，雖然會促進市場競爭機制的發展，但如果其經營成本大于收入，則必然會導致無序競爭。測繪單位就會偷工減料，減少檢查程序，以降低經營成本，最后造成測繪成果質量的下降。其次，房產測繪產品具有一定法律效力而且涉及的經濟利益很大，測繪單位為了取得測繪任務，完成年度產值，就有可能為了某些特殊利益關系利用房產測量中規則不夠完善的空子引出許多麻煩，造成整個行業在老百姓心目中失去信用，從而扼殺整個市場的發展，破壞行業秩序。最后，在全國范圍內，真正意義上的房產測量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事，不管是人員素質、技術還是生產規模都未完全發展，而且全國各地房產測繪的具體規則大體都一致，但都有差異。房產測繪規則只要有一點差異，測算的成果就不同。因此，新進入市場的測繪單位必須要一段時間的培訓才能勝任房產測繪的技術要求。
(二)加強對測繪程序的檢查
房地產的測繪成果的審核機關并不是對其測繪結果進行實地檢查，僅是對于其呈交的測繪報告進行審核，對于這樣的審核方式，外界人士會產生質疑，這樣一來，房產測繪單位很容易因為與其相關的利益問題，在測繪的過程中弄虛作假，造成測繪的結果與實際情況大相徑庭，其實，盡管審核機構對于房產測繪的成果不進行實地的檢測，但是，這并不意味著測繪單位可以隨意的更改測繪結果，因為，其所呈交的測繪報告如果存在弄虛作假的行為，其要對此負全部的法律責任，而不是在出現問題的時候，推行責任給相關的監管部門。這樣不僅可以避免很多的法律糾紛，還能夠確保相關的監管部門集中內部的人力和物力，對房產測繪成果進行細致深入的審核工作。并且，審核部門會在各個季度對房地產權登記的測繪成果進行臨時抽查工作，一旦發現問題，就會根據《房產測繪成果質量評定標準》的相關規定進行評分，不合格的房產測繪成果給予曝光出來，并嚴格進行處理。
(三)制定基礎測繪與市場測繪劃分、管理的規范文件
新《測繪法》對測繪分類進行了較為明確的劃分，確定了原則。在目前市場經濟條件下，對于基礎測繪和市場類測繪項目操作中，存在界限不夠確切和模糊的地方，需要進一步從法律角度明確從事政府基礎測繪的測繪隊伍，專門進行基礎測繪服務，退出目前市場競爭，專注于公共服務產品生產，同時對市場競爭測繪產品進行劃分，制定包括中長期發展規劃在內的政策文件，提供公開的測繪市場信息，為市場主體營造公平競爭的透明環境，在政府開展基礎測繪保證提供基礎服務的同時，促進市場測繪的發展。制定基礎測繪的具體分類標準和投資主體、管理標準，建立基礎測繪項目投資主體明確、項目運行可靠的管理體制，定期的公開可查詢的基礎測繪信息，實現基礎測繪資料的社會效益最大化。
(四)建立房產測繪成果公示制度。
首先推出測繪成果資料目錄的通告制度。對經測繪信息中心審核通過的用于房地產權屬登記的測繪成果資料目錄，包括：房地產項目名稱、坐落、房地產開發建設單位、測繪責任單位名稱、測繪成果編號和通過審核的日期等，在政務信息網予以公布。使各相關權利人特別是購房業主，能夠及時了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時委托房產測量、測量成果是否通過核準，以便到開發建設單位查閱測繪成果資料詳細情況，催辦產權證。隨后為了更進一步方便人民群眾，公開透明測繪數據。還準備在網上對詳細的測繪成果進行公示和公開查閱。
四、小結
隨著我國經濟建設的快速發展，我國的建筑行業也取得了相當多的改革成果，尤其是房地產行業的發展，更是展現出蓬勃向上的沖力，并且，還在不斷的突飛猛進。但是，由于我國房地產業市場經濟體制下的發展還處于初期階段，受到市場經濟的影響，很多房地產商為了追求更大的利益，一段時間內對房地產進行人為的炒作，這對于房地產業的健康發展，產生了重大的不良影響。房產測繪工作能在很大程度上對這一行為進行制約，其將房屋的客觀情況公平的反饋給夠投資方，使其能夠對所購房產做出正確的判斷，從而降低不必要的經濟損失。因此，房產測繪工作應該受到大力支持，并且，更多的深入研究工作，促使其更有效的進行房產測繪。
參考文獻：
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關鍵詞：房產測繪；質量；管理
Abstract: Real estate mapping is a strong statutory policy mapping work, the quality of the results related to the vital interests of the housing rights of people. The quality of the real estate mapping Estate Mapping civil function play a role in the foundation and prerequisite for, and how to improve and guarantee the quality of real estate mapping has been an important issue of concern is the mapping industry. Departure from the three links in the actual project, the final points to strengthen the quality management of real estate mapping optimization strategy for reference only.Key words: real estate mapping; quality; management
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A
前言：房產測繪是根據房產產權確權的需要，用測量的手段，以權屬為核心，權屬單元界限為基礎，房產的平面位置、形狀、面積為重點，繪制成房產圖，并以房屋和房屋用地調查表補充配合圖面信息顯示的專業測繪。提高房產測繪的質量管理可以切實保護當事人的合法權益,而成果質量作為房產測繪的命脈更顯重要。
一、房地產測繪的質量控制措施
因為不同的生產人員對規范的理解會有差異，在房地產測繪中，很容易出現用不同的計算方法和計算依據對同一套商品房及測繪的現象，這樣所得出的建筑面積就會不一樣。所以技術路線設計、實施測繪以及檢查驗收這三個環節的作用非常關鍵，直接影響著測繪成果的質量。
1、對技術路線設計的質量控制
技術路線設計指的是根據測繪目的以及測量房屋的規劃等建房資料，在對房屋產權檔案進行查詢后，對測量房屋確定測繪依據、方法以及分攤模型的步驟。
通常來說，技術路線設計的原則是從整體到局部，由粗到細的一個過程。首先，依據測繪類型和測繪目的，明確測繪過程所采用的技術標準以及要達到的測繪精度；第二，根據待測房屋的圖紙，以及計劃采用的技術標準，確定房屋個空間的具體算法以及整座樓共用部分的分攤層次；最后，技術負責人聯合質檢、負責該項目的組長召開技術會議，確定房屋具體算法、整幢房屋共用部位的分攤原則、技術標準未明確規定部分解決方式的方案。并將該方案由組長傳達給該項目小組。
2、作業過程的質量控制
作用過程的主要內容包括外業數據采集、內業圖形處理等，其完成情況會對房產的測繪結果產生直接影響，是質量控制的關鍵。
2.1外業數據采集
要使用經檢定合格的一起和工具對外業數據進行采集。一般遵循先整體后局部的原則。在記錄外爺數據的同時對測量草圖中標注的數據進行核對，檢測兩者質檢的差值是否超過技術誤差。倘若兩者的出入過大，就要分析其原因，然后進行調整。例如在測量房屋長度時外墻抹灰的偏差允許在2-3厘米之間，外貼瓷磚允許出現3-4厘米的偏差，外貼裝飾板、石材，玻璃要等視現場情況而定，可達5-15厘米，甚至15厘米以上，這些可當做是施工差誤來處理，不用進行糾正。如果出入明顯超出以上標準的，那么，就要分析差值較大的原因，然后再進行調整。確定房屋建造尺寸變更的，需要委托單位重新提供圖紙。
2.2內業圖形處理及分攤計算
內業處理要在外業數據采集完成后抓緊時間進行，出現問題，及時改正，避免遺漏而返工。在完成圖形處理之后，并在內業計算之前，要對數據進行全面的核對。房屋算法、分攤原則、技術標準沒有進行明確規定的部分必須按照既定技術路線來進行。
3、檢查過程的質量控制
3.1自查、互查
自查應該貫穿于整個作業過程的始終，是保障測繪成果質量的重要環節。第一測繪人員在測繪過程中應該經常檢測自己的作業方式，對以完成的部分要及時的進行全面檢測，防止疏漏或者出現錯誤，自查完成后，可以由第二測繪人員進行再次檢查，即互查。
3.2一級檢查
一級檢查是以自查和互查為基礎的，由作業組的專職檢查人員，按照該項目設計的技術路線，對測繪成果進行細致的檢查以及其測繪成果的產生過程是否符合作業程序規定。
3.3二級檢查一級檢查結束后，由測繪單位的質量檢測機構的專職人員進行二級檢查。其檢點是對測繪成果產生的依據和過程，以及對圖形、數據等的抽查。
最后，為了保證測繪產品的質量，除了高強度的業內檢查外，還應保證一定比例的外業檢查。每個項目在野外作業結束之前，作業組都必須進行野外自檢，主要檢查的內容包括每幢房屋的重復觀測邊長和房屋邊長閉合差，各項指標都必須確保在誤差范圍內。作業組長還需要對測區進行巡視檢查，確保沒有錯誤后結束野外作業。技術部門則需要不定期的組織對測繪產品進行野外抽查工作，并做好野外檢查記錄。
二、如何加強對測繪工程的質量管理的幾個建議措施
1、建立房產測繪成果公示制度
首先推出測繪成果資料目錄的通告制度，對經測繪信息中心審核通過的用于房地產權屬登記的測繪成果資料目錄，包括房地產項目名稱、坐落、房地產開發建設單位、測繪責任單位名稱、測繪成果編號和通過審核的日期等，在政務信息網予以公布。使各相關權利人特別是購房業主，能夠及時了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時委托房產測量、測量成果是否通過核準，以便到開發建設單位查閱測繪成果資料詳細情況，催辦產權證。同時，為了更進一步方便人民群眾，公開透明測繪數據。還應在網上對詳細的測繪成果進行公示和公開查閱。開發建設單位在取得預售許可證后和房屋竣工實測后，應將通過審核的房屋測繪技術報告書和下列分攤情況在政務信息網上進行公示：(1)被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；(2)參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；(3)不分攤的共用部位。測繪成果的公示制度能切實保護相關權利人的知情權，以便業主能盡快地了解測繪成果資料詳細情況，減少房產面積審核及辦證后的面積糾紛，進一步明確職能部門、開發建設單位、測繪單位、購房人的各自職責。
2、重視測繪工程的質量管理點
測繪工程的質量管理點應分別設定在人員、設備和數據采集過程上。人員的質量管理點主要是人員的能力水平能夠勝任工作崗位，應達到一定的學歷、職稱、工齡、業績、培訓等。設備的質量管理點是年檢和使用前的檢校，以確保設備工作正常，滿足工程使用。測繪工程數據采集過程的質量管理建立三個固定管理點：第一，己知數據的檢查；第二，控制數據的檢查；第三，地形要素，圖形，碎部數據的檢查。另外在控制網的布設，觀測，平差和地形要素的采集，圖形編輯等過程中根據需要建立臨時管理點。
3、建立自我檢查、自我完善、自我改制機制
單位內部應強化質量監督與考核，把質量監督與日常的質量考核工作結合起來，并通過經濟責任制進行獎懲，把質量監督和考核通過崗位質量目標考核的量化指標，結合技術質量工作獎懲制度來實現質量控制的目的。同時，單位質量主管領導、質管工作人員，應充分利用內部和外部信息檢驗記錄、不合格記錄、審核觀摩結果、過程監控觀察結果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息，認真分析并找出已有和潛在的不合格原因，制定切實可行的預防措施，以正式文件下發，責成有關部門制定措施計劃并組織實施，對不合格產品和服務予以控制和糾正，并實現預防措施的落實，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進的質量控制機制。
4、文件化質量體系要實施動態管理
測繪質量體系文件要在原有的基礎上不斷加以改進完善，使其可操作性逐步增強，確保測繪產品實物質量穩步提高，這就要求質量體系文件必須實施動態管理，不斷提高測繪質量體系的有效性。在質量體系運行過程中，出現文件規定不明確、規定與實際不符或文件未規定以及采取糾正措施而引起文件更改的情況，要按照文件規定的修改程序及時修改完善，使文件更加嚴格，達到質量體系運行更加系統、更加有效的目的。文件修改程序要根據測繪單位的實際情況規定合理，進行有效控制，便于文件的控制和修改的渠道暢通，這樣可以達到事半功倍的效果和提高效率的目的。
三、總結
總之，房地產測繪單位務必要做好相關的質量管理工作，提高測繪人員的素質，建立改制機制，重視測繪工程的質量管理點。制定相應的發展策略，才能促進企業的發展，有效地推動房地產業的發展。
參考文獻：
【1】劉興超;;淺議房產測繪的質量管理[J];黑龍江科技信息;2010年16期.
關鍵詞：質量；測繪；房產；房屋
中圖分類號： F253.3文獻標識碼： A
引言
隨著我國經濟發展的加快，建筑房屋也逐漸步入正規化、復雜化且又伴隨著日益高漲的房價，促使我們這些房產測繪人員在提高技能水平的同時，也承擔了更大的責任，工作稍有疏忽，就會造成巨額損失。因此，我們應在房產測繪的各環節中，把好質量控制關。我認為應做到以下四點：1、做好房產的面積認定工作；2、做好房產的數據測量工作；3、做好房產要素收集工作；4、做好房產的面積計算工作。
一、做好房產的面積認定工作
在進行一棟房屋測繪前，要先弄清楚那些部位要算面積，那些部位不算面積，哪些要算全面積，那些要算半面積。如若不然，認定面積錯誤，將直接導致房產面積計算的最終成果錯誤。所以，面積認定這個環節是十分關鍵的，應嚴格按照國家《房產測量規范》及本地區《實施細則》來判定房屋面積的情況。
在有些施工圖上也有一些注釋名稱超出了《房產測量規范》的內容，如圖上標注有“入戶花園、入戶陽臺、前室、候梯間等”，在房產技術規范中根本找不到這些名詞，所以我們應正確理解這些部位的功能性質，讓其功能性質與《房產測量規范》保持一致。比如“入戶花園”，按其功能性質可納入《房產測量規范》中的“外走廊”或“陽臺”。功能性質若為“外走廊”，屬于共用部位，可分為兩種情況：1、在建筑主體結構內，應根據《房產測量規范》按有柱走廊計算全面積；2、在建筑主體結構外，應根據《房產測量規范》按無柱外走廊計算一半面積。功能性質若為“陽臺”，屬于私有部位，就應認定為房屋套內陽臺，按陽臺的計算規則計算面積。“入戶陽臺、前室、候梯間等”都可參照“入戶花園”的方法處理類似問題。由此可知，當遇到圖紙上的注釋與《房產測量規范》不一致時，可根據房屋的建筑結構、使用功能來判定面積。當無法判定時，可要求委托單位提供該部位使用功能的書面說明，或要求設計方提供該部位使用功能的書面說明，將使用的不規范的名詞注釋統一到《房產測量規范》中，依據國家《房產測量規范》或本地區《實施細則》的相關條款，處理好房產的面積認定工作。
二、做好房產的數據測量工作
在房產測繪中，棟是房產測繪的基本單元，套是房產測繪的最小單位，一棟樓有N個套型組成，而房屋套型數據測算的準確度，將直接影響整棟樓的房產面積，何況房產的套型圖還要附在房產證上，而且上面的細部尺寸直接面對千家萬戶，稍有不慎直接導致公司乃至政府的公信力的下降，因此無論在房產預界定還是最終界定中，房屋套型尺寸的數據測量是容不得半點馬虎的。
1、做好房產預界定套型尺寸的采集
在做房產預界定時，有的尺寸在圖紙上是不顯示的，我們需要經過換算或需要用比例尺量取，這要求我們必須能夠看懂圖紙（平面圖、立面圖、剖面圖），并了解圖紙中的各類符號、線段所代表的含義，及各層間的結構關系，才能更準確的獲得想要的數據信息。①、平面圖上的尺寸有中軸線尺寸、偏軸線尺寸、柱中軸線尺寸、柱偏軸線尺寸、結構外墻尺寸、內空尺寸等，這些情況有我們想要墻體中線尺寸，也有我們需要換算才能得到的墻體中線尺寸，所以在作業繪圖時，要看清圖上尺寸標注的部位。②、要看清圖紙各層間的結構關系，如樓層的層高、陽臺的頂蓋、飄窗的高度、坡屋頂的層高、架空通廊的頂蓋等。③、坡屋頂層高超過2.2M（含2.2M）才能計算建筑面積，在平面圖上往往無法直接看出所需要的尺寸，只能結合剖面圖用圖解三角形才能計算出超過2.2M的各部位尺寸。
2、做好房產最終界定套型尺寸的采集
實測時，要充分利用好預界定成果圖上的數據，對照實測數據，加以比對分析。首先，將預界定成果資料調出與實測竣工圖比對，記錄有變化的地方，再看看委托單位是否提供有施工階段的設計變更聯系單，并作好記錄以便在實地測量中作為重點測量。實地測量時，要做到心中有數，先觀察各外立面層次的套型有什么不同，特別是陽臺。因為一般樓房住宅除底層的房屋套型、門廳、樓梯、頂層或頂層復式房屋、機房、水箱以外，外墻立面都基本一樣，建造時一般都在陽臺上做手腳，以達到良好的立面效果。我們可以利用這一點，省去不必要的重復作業，即保證相同的套型房屋有相同的套內面積。而對房屋每單元套型的檢測中，一般并不需要對所有的內部尺寸進行測量，只要對整套房屋的軸線總尺寸和相鄰單元部分的尺寸、陽臺的尺寸等進行測量并做好詳細記錄。然后與竣工圖比對，看看實地檢查房屋尺寸是否完全與竣工圖所標一致，并對有差錯的部位反復檢查、推敲，確保房屋套型各尺寸無誤。
三、做好房產要素收集工作
房產要素調查在房產測繪中也是很重要的，要做好房產要素調查工作，應注意以下工作。預界定時，房屋的坐落、棟號、建筑結構、用途、層次、單元號、戶號等要素應參照建筑施工圖上的文字注釋、建筑工程規劃許可證、地名登記表等收件資料進行比對確定。最終界定時，可將預界定成果資料與該棟竣工圖及實地測量核對，在實地核對房屋各尺寸是否與竣工圖上一致的基礎上，還要查對房屋的坐落、棟號、建筑結構、用途、層次、單元號、戶號的編寫等要素是否符合《房產測量規范》，是否符合產權登記發證要求，是否與設計圖紙一致;若不一致，要求委托單位提供變更圖紙、聯系單或書面說明。若與實地現狀不符，應要求委托單位進行整改，直到符合房產測繪及產權登記發證要求。
四、做好房產的面積計算工作
當前面的工作都做好后，就到了我們房產測繪的核心部分，也是我們質量控制最為關鍵的環節（即保證面積計算的正確、共用面積分攤的合理）。計算房價、交納相關稅費以及辦理房產證都是以房產最終界定面積為準，房產面積的多少直接關系到每個購房者的切身利益，因此，我們必須保證房產面積的正確性、共用部分分攤的合理性。
目前房產測繪軟件較多，有些軟件開發的還不夠成熟，且操作人員操作不規范等原因，可能造成在計算面積時，對某個戶室也會出現面積計算錯誤的問題，將直接導致后序工作（分攤計算、總面積計算以及面積匯總等）的連貫錯誤。在此我也要強調下業務水平，應盡可能提高個人的操作水平，避免因操作不當，造成不必要的損失。
房屋的各層面積及總面積計算無誤后，再確定公用面積的分攤計算。公用面積部位及其分攤原則的確定，應嚴格按照《房產測量規范》及本地區的有關《實施細則》來判斷確定，對及個別的公用部位在《房產測量規范》中未提及或不明確的，要組織相關人員（如測繪員、質檢員、技術負責人、委托單位人員等）進行圖紙會審后再定案。公用面積分攤完成后，要認真核查分攤前后面積是否一致，確保分攤過程無誤。
房產測繪工作看似是一項簡單的、無太高技術含量的測繪工作，但其責任重大、影響深遠。在房產管理、城市規劃中的作用也較為突出，其成果質量的好壞與大家都息息相關。在房產測繪行業中，如何控制好房產測繪成果質量是各房產測繪單位及管理部門的永恒主題。
在測繪作業過程中，認真、踏實、務實才是做好房產測繪最為行之有效的方法。而做好房產的面積認定、房產的數據測量、房產要素收集、房產的面積計算，這四個環節是控制好房產面積測繪成果質量的關鍵所在。
【關鍵詞】房產測繪 質量保證 協會
房產測繪是根據房產產權確權的需要，用測量的手段，以權屬為核心，權屬單元界限為基礎，房產的平面位置、形狀、面積為重點，繪制成房產圖，并以房屋和房屋用地調查表補充配合圖面信息顯示的專業測繪。為了有效加強房產測繪的質量管理，需要在以下幾方面全面系統地做好工作。
一、控制房產測繪市場開放的有限性
首先，要根據市場容量的大小來保證房產測繪成果的質量，過早開放市場將引起混亂，各個測繪單位相互壓價，雖然會促進市場競爭機制的發展，但如果其經營成本大于收入，則必然會導致無序競爭。測繪單位就會偷工減料，減少檢查程序，以降低經營成本，最后造成測繪成果質量的下降。其次，房產測繪產品具有一定法律效力而且涉及的經濟利益很大，測繪單位為了取得測繪任務，完成年度產值，就有可能為了某些特殊利益關系利用房產測量中規則不夠完善的空子引出許多麻煩，造成整個行業在老百姓心目中失去信用，進而影響甚至扼殺整個市場的發展，破壞行業秩序。最后，在全國范圍內，真正意義上的房產測量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事，不管是人員素質、技術還是生產規模并未能完全發展，而且盡管全國各地房產測繪的具體規則大體一致，但都存在一定的差異；房產測繪規則只要有一點差異，測算的成果就不同。因此，新進入市場的測繪單位必須要經過一段時間的培訓才能勝任房產測繪的技術要求。
二、加強對測繪程序的檢查
房產測繪成果的審核為形式性審核，并不對房屋的建筑面積、套內面積尤其是共用面積及共用面積分攤的測量和計算進行實質性審核。形式性審核并不意味著測繪單位就可以在測算過程中出現重大失誤或弄虛作假，測繪單位必須對其提供的測繪成果負完全的質量責任和法律責任；但形式性審核會造成測繪單位既收取測繪費用又不對測繪成果負責，而且總把測繪成果出錯的責任歸結給審核部門的體制，所以要集中審核部門的人才優勢和技術優勢，強化對房產測繪成果的檢查。審核部門要每季度對通過審核的用于房地產權屬登記的測繪成果資料進行抽檢，有時進行突擊檢查或根據業主的舉報進行檢查，根據《房產測繪成果質量評定標準》進行評分，同時對每個測繪單位建立作業項目管理數據庫，實時統計、記錄抽檢中發現的各類問題，并向社會公布各測繪單位的抽檢情況和信用狀況。
三、制定基礎測繪與市場測繪劃分、管理的規范文件
新《測繪法》對測繪分類進行了較為明確的劃分，確定了原則，但在目前市場經濟條件下，對于基礎測繪和市場類測繪項目操作中，仍存在界限不夠確切和模糊的地方，需要進一步從法律角度明確從事政府基礎測繪的測繪隊伍，專門進行基礎測繪服務，退出目前市場競爭，專注于公共服務產品生產。同時，對市場競爭測繪產品進行劃分，制定包括中長期發展規劃在內的政策文件，提供公開的測繪市場信息，為市場主體營造公平競爭的透明環境。在政府開展基礎測繪保證提供基礎服務的同時，促進市場測繪的發展。制定基礎測繪的具體分類標準和投資主體、管理標準，建立基礎測繪項目投資主體明確、項目運行可靠的管理體制，定期的公開可查詢的基礎測繪信息，實現基礎測繪資料的社會效益最大化。
四、建立房產測繪成果公示制度
首先推出測繪成果資料目錄的通告制度，對經測繪信息中心審核通過的用于房地產權屬登記的測繪成果資料目錄，包括房地產項目名稱、坐落、房地產開發建設單位、測繪責任單位名稱、測繪成果編號和通過審核的日期等，在政務信息網予以公布。使各相關權利人特別是購房業主，能夠及時了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時委托房產測量、測量成果是否通過核準，以便到開發建設單位查閱測繪成果資料詳細情況，催辦產權證。同時，為了更進一步方便人民群眾，公開透明測繪數據。還應在網上對詳細的測繪成果進行公示和公開查閱。開發建設單位在取得預售許可證后和房屋竣工實測后，應將通過審核的房屋測繪技術報告書和下列分攤情況在政務信息網上進行公示：1.被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；2.參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；3.不分攤的共用部位。測繪成果的公示制度能切實保護相關權利人的知情權，以便業主能盡快地了解測繪成果資料詳細情況，減少房產面積審核及辦證后的面積糾紛，進一步明確職能部門、開發建設單位、測繪單位、購房人的各自職責。
五、建立自我檢查、自我完善、自我改制機制
單位內部應強化質量監督與考核，把質量監督與日常的質量考核工作結合起來，并通過經濟責任制進行獎懲，把質量監督和考核通過崗位質量目標考核的量化指標，結合技術質量工作獎懲制度來實現質量控制的目的。同時，單位質量主管領導、質管工作人員，應充分利用內部和外部信息檢驗記錄、不合格記錄、審核觀摩結果、過程監控觀察結果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息，認真分析并找出已有和潛在的不合格原因，制定切實可行的預防措施，以正式文件下發，責成有關部門制定措施計劃并組織實施，對不合格產品和服務予以控制和糾正，并實現預防措施的落實，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進的質量控制機制。
六、建立完善房產測繪行業協會